bijlage 3 Eindverslag omgevingsdialoog

15-03-2021

Eindverslag omgevingsdialoog – Transformatie kantorendeel voormalig gemeentehuis Schijndel Inleiding Okko Projectontwikkeling BV heeft in de zomer van 2020 de tender gewonnen die gemeente Meierijstad heeft uitgeschreven ten behoeve van de transformatie van het voormalige gemeentehuis in Schijndel. Derhalve is Okko Projectontwikkeling BV initiatiefnemer van het planvoornemen om het kantorendeel van het voormalige gemeentehuis te transformeren tot een appartementengebouw met lichte horeca. Initiatiefnemer heeft als onderdeel van de bestemmingsplanwijziging ten behoeve van de beoogde transformatie in november 2020 een omgevingsdialoog gehouden. Omwonenden en andere belanghebbenden zijn per brief uitgenodigd om deel te nemen aan de omgevingsdialoog. In verband met het coronavirus en de daarmee verband houdende maatregelen is ervoor gekozen om de dialoog te voeren in de vorm van individuele ‘keukentafelgesprekken’ bij de mensen thuis. Aan de hand van een presentatie is het planvoornemen besproken en hebben de deelnemers van de omgevingsdialoog de kans gekregen vragen te stellen, hun reactie te geven en eventuele bezwaren kenbaar te maken. Van elke dialoog is een separate gespreksnotitie opgesteld. Uit de gevoerde gesprekken komen een aantal overkoepelende reacties/bezwaren naar voren.

Deze reacties/bezwaren zijn in hoofdstuk 1 gebundeld per onderwerp en worden kort samengevat, waarna wordt toegelicht hoe initiatiefnemer met deze reacties om gaat. In hoofdstuk 2 zijn de verslagen opgenomen van de gevoerde dialogen en wordt per gesprek aanvullend nog ingegaan op de individuele reacties die niet in hoofdstuk 1 aan bod zijn gekomen. Ten aanzien van sommige reacties/bezwaren kan door initiatiefnemer nog geen definitief antwoord geformuleerd worden. Dit komt omdat het ontwerpproces zich daarvoor nog in een te vroeg stadium bevindt. Deze aspecten komen later in het ontwerpproces aan bod en worden dan beoordeeld en meegenomen. Initiatiefnemer zal de deelnemers van de omgevingsdialoog per mail op de hoogte houden indien er nieuws over het project is te vermelden. Tevens hoopt initiatiefnemer een informatieavond te kunnen gaan organiseren ten tijde van het naderen van de start bouwwerkzaamheden. De mogelijkheden hiertoe zijn mede afhankelijk van het corona-virus en de maatregelen die daartoe gelden. Initiatiefnemer heeft goed en veelvuldig overleg met gemeente Meierijstad over het planvoornemen en alle aspecten die daarmee verband houden.

1. Samenvatting reacties en antwoord initiatiefnemer In onderstaand hoofdstuk worden de overkoepelende reacties/bezwaren kort samengevat per onderwerp en wordt door initiatiefnemer beschreven hoe zij daarmee omgaat in het plan. 1.1 Uitbreiding hoek Markt – Vicaris van Alphenstraat/Sint Servatiusstraat Samenvatting Door enkele deelnemers van de omgevingsdialoog, degenen wonende aan de Vicaris van Alphenstraat, wordt negatief gereageerd op de beoogde uitbreiding (‘special’) op de hoek Markt – Vicaris van Alphenstraat/Sint Servatiusstraat. Met name de ‘optopping’ waarin de Bed & Breakfast en het uitkijkpunt zijn voorzien, is onderwerp van discussie i.v.m. privacy en schaduwwerking. Reactie Er wordt, in goed overleg met de gemeente, een zorgvuldige afweging gemaakt over de beoogde uitbreiding en de ‘optopping’ die daarbij is voorzien. Door de architect wordt een studie naar deze uitbreiding verricht, waarin aspecten als functie, bouwhoogte, bouwmassa en gevelopeningen wordt bezien in relatie tot diens omgeving. In ieder geval is er een bouwkundige uitbreiding in de vorm van een entree met lift nodig om de interne transformatie te kunnen realiseren. Dit betekent dat de hoek Markt - Vicaris van Alphenstraat/Sint-Servatiusstraat binnen het plangebied gedeeltelijk bebouwd wordt. Initiatiefnemer houdt daarbij zoveel als redelijkerwijs mogelijk rekening met de omgeving en diens privacy.

Aan de architect is meegegeven om de gevelopeningen van de uitbreiding aan de

Pagina 1 van 15

15-03-2021

Vicaris van Alphenstraat zoveel als mogelijk te beperken. De ‘optopping’ zal minder fors en hoog worden dan zoals opgenomen op de beelden in de tenderindiening van initiatiefnemer. Een studie hiernaar wordt nog verricht. 1.2 Horeca Samenvatting Door enkele deelnemers van de omgevingsdialoog, degenen wonende aan de Vicaris van Alphenstraat, wordt negatief gereageerd op de beoogde horeca. Zij ervaren overlast (geluid, afval, e.d.) van de reeds gevestigde horeca aan de Markt en vrezen dat een nieuwe horecavestiging dit verergert. Reactie De beoogde kleinschalige horecavoorziening is gesitueerd op de hoek van de Markt en de nieuwe doorsteek naar het Pocketpark. In het bestemmingsplan wordt vastgelegd dat de horeca ook enkel daar gevestigd mag worden. Het type horeca dat hier mogelijk wordt gemaakt betreft de lichtste vorm van horeca; zijnde ‘categorie 1 horeca’. Dit zijn horecavoorzieningen die in beginsel overdag en ’s avonds geopend zijn, zoals bijvoorbeeld een lunchroom of ijssalon. Horecavoorzieningen zoals een café of cafetaria en de daarmee verband houdende openingstijden zijn binnen deze categorie niet toegestaan en kunnen ter plaatse dus ook niet gehuisvest worden. Initiatiefnemer kan geen invloed uitoefenen op de overlast die reeds wordt ervaren van andere horecagelegenheden.

Initiatiefnemer gaat er uiteraard wel voor zorgen dat de horeca die binnen het plangebied gerealiseerd wordt voldoet aan de vigerende wet- en regelgeving. Enerzijds wordt dit onderbouwd in het bestemmingsplan. En daarnaast zal een horecavergunning aangevraagd moeten worden. 1.3 Verkeer en parkeren Samenvatting Door alle deelnemers van de omgevingsdialoog wonend rondom het plangebied wordt benoemd dat in de huidige situatie de verkeers- en parkeerregels door vele verkeersdeelnemers niet goed worden opgevolgd (bijvoorbeeld te hard rijden, verkeersborden negeren en fout parkeren) en hierop te weinig wordt gehandhaafd door de gemeente. Men vreest dat door de transformatie van het voormalig gemeentehuis deze situatie verder verslechtert. Omwonenden aan de Vicaris van Alphenstraat vrezen voor verkeersdrukte en dat de aldaar gelegen blauwe zone-parkeerplaatsen door de bewoners van het appartementengebouw intensiever gebruikt zullen worden dan toegestaan. Omwonenden aan het Verlengde Kloosterpad vrezen voor verkeers- en parkeertoename in hun straat en zien de toegang naar de parkeergarage in het plangebied liever elders gerealiseerd worden. Reactie Initiatiefnemer kan helaas geen invloed uitoefenen op de overlast die reeds wordt ervaren van andere verkeersdeelnemers. Dat valt buiten de scope van het planvoornemen van initiatiefnemer.

Wel heeft initiatiefnemer alle genoemde zorgen kenbaar gemaakt bij de gemeente met het verzoek te bezien of en hoe zij hierin verbetering kunnen bewerkstelligen. De gemeente heeft aangegeven de zorgen intern bij de juiste afdelingen te hebben uitgezet en in behandeling te nemen. Initiatiefnemer en gemeente bezien daarnaast of er aspecten zijn die tezamen met de transformatie van het gemeentehuis opgepakt kunnen worden, teneinde aan de hand daarvan een bijdrage te leveren aan het beperken van de huidige verkeersoverlast die wordt ervaren. Voor wat betreft de toekomstige bewoners van het appartementencomplex geldt dat deze personen bestempeld kunnen worden als bestemmingsverkeer. Van hen wordt verwacht dat zij de van toepassing zijnde verkeers- en parkeerregels in acht nemen en zich daar ook aan houden. Op voorhand, in dit stadium van het bestemmingsplan, kan geen oordeel gevormd worden over het niet opvolgen van verkeersregels door toekomstige bewoners. Het is aan de gemeente om straks, wanneer de appartementen in gebruik worden genomen, te handhaven op een juiste naleving van de regels.

Pagina 2 van 15

15-03-2021

Voor wat betreft het parkeren geldt als uitgangspunt om bij het planvoornemen zoveel als mogelijk parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren en derhalve de parkeerdruk op de openbare ruimte zo laag mogelijk te houden. Initiatiefnemer heeft daartoe onderzocht wat hiertoe de beste uitwerking is en wat de mogelijkheden zijn met behoud van het gebouw. De zijde aan de Markt en de zijde grenzend aan het toekomstige pocketpark vallen af, omdat men hier niet met een auto kan/mag komen. Derhalve heeft de studie zich gericht op de zijde Vicaris van Alphenstraat/Sint Servatiusstraat en de zijde Verlengde Kloosterpad. De oplossing zoals nu voorgesteld, waarbij de toegang tot het interne parkeerterrein aan het Verlengde Kloosterpad is gesitueerd, resulteert daarbij in de meeste parkeerplaatsen. Dit heeft te maken met de bestaande gebouwconstructie die in stand moet worden gehouden en de daarmee verband houdende mogelijkheden om parkeerplaatsen in te kunnen passen.

Indien de toegang tot de interne parkeergarage (of stallingsgarage) aan de Vicaris van Alphenstraat/Sint Servatiusstraat zou worden gepositioneerd, dan zou dit er enerzijds toe leiden dat er intern minder parkeerplaatsen gerealiseerd kunnen worden en bovendien zouden er dan een aantal van de bestaande langsparkeerplaatsen (blauwe zone) aan de Sint Servatiusstraat/Vicaris van Alphenstraat verwijderd moeten worden om de toegang naar het parkeerterrein bereikbaar te maken. Dit heeft een tegenovergesteld effect. Er is gekozen voor de optie waarbij de toegang aan het Verlengde Kloosterpad wordt gepositioneerd. Deze toegang wordt zodanig gesitueerd dat deze niet tegenover een woning komt te liggen. In het geval dat de inrit naar de stallingsgarage aan de Vicaris van Alphenstraat/Sint Servatiusstraat zou worden gerealiseerd dan zou deze toegang tot de parkeergarage altijd tegenover een woning of winkel komen te liggen. 1.4 Privacy Samenvatting Door de deelnemers van de omgevingsdialoog, wonende aan het Verlengde Kloosterpad en aan de Vicaris van Alphenstraat, wordt benoemd dat zij het, met het oog op privacy en inkijk, prettig zouden vinden als de indeling van de beoogde appartementen dusdanig wordt ontworpen dat de leefruimten (woonkamer/keuken) worden gesitueerd aan de binnentuin en niet aan de straatzijden.

Reactie Initiatiefnemer heeft de architect opdracht gegeven om zoveel als redelijkerwijs mogelijk in het kader van het ontwerp en de wet- en regelgeving rekening te houden met deze wens van omwonenden. Echter zal het bij sommige appartementen onvermijdelijk zijn dat er verblijfsruimten aan de buitengevel worden gesitueerd, zoals bij het voormalige gebruik als kantoorgebouw eveneens was. Voor wat betreft de appartementen die op de begane grond zijn gepositioneerd kan hier sowieso niet aan worden voldaan, omdat deze appartementen enkel aan de straatzijde daglicht ontvangen. 1.5 Uitstraling gebouw Samenvatting Door een aantal deelnemers van de omgevingsdialoog wordt genoemd dat het ontwerp met de groene binnentuin erg fraai is, maar dat men hier, behoudens aan de zijde van het toekomstige pocketpark, niets van zal gaan zien. De vraag is dan ook of de schil van het gebouw, welke nu een vrij ‘saaie’ verschijningsvorm kent, verfraaid zal gaan worden. Reactie Initiatiefnemer heeft deelgenomen aan de tender die de gemeente Meierijstad heeft uitgeschreven in het kader van de herontwikkeling van het kantorendeel van het voormalige gemeentehuis. Een van de basisaspecten in het plan van initiatiefnemer is behoud van het bestaande gebouw waarbij de schil (buitenzijde) zoveel als mogelijk in tact wordt gehouden. Het gebouw wordt gekenmerkt door de architectuurstijl ‘Bossche School’.

Initiatiefnemer is voornemens te bezien of deze architectuurstijl versterkt kan worden en of de zone rondom het gebouw vergroend kan worden.

Pagina 3 van 15

15-03-2021

2. Gespreksnotities gevoerde omgevingsdialogen Initiatiefnemer heeft van alle gevoerde gesprekken een gespreksnotitie gemaakt. In onderhavig hoofdstuk zijn al deze gespreksnotities opgenomen. De notities zijn ter goedkeuring aan degene waarmee het gesprek is gevoerd voorgelegd, welke reacties ook als zodanig onderstaand zijn opgenomen. Voor zover in hoofdstuk 1 nog niet behandeld wordt in dit hoofdstuk door initiatiefnemer gereageerd op individuele aangedragen reacties/bezwaren. 2.1 Omgevingsdialoog Verlengde Kloosterpad 5

Pagina 4 van 15

15-03-2021

Reactie initiatiefnemer Aanvullend op de reactie zoals opgenomen in hoofdstuk 1 wil initiatiefnemer hier het volgende aan toe voegen: Initiatiefnemer heeft aan de architect opdracht gegeven om de toegang tot het interne parkeerterrein in de gevel op een nette manier vorm te geven. Het beeld moet aansluiting vinden bij de rest van het gebouw. Voor wat betreft de opmerking over de positionering van de bouwplaats wordt bevestigd dat deze niet volledig op de binnenplaats/het pocketpark gepositioneerd wordt. Deze wordt elders voorzien. Wel dient, om de bouwwerkzaamheden goed en veilig uit te kunnen voeren, een brede strook ‘werkruimte’ vanaf de gevel van het te transformeren kantoorgebouw vrijgehouden te worden. Deze strook bevindt zich gedeeltelijk in het toekomstig pocketpark, wat betekent dat binnen die strook het pocketpark nog niet aangelegd kan worden. Initiatiefnemer heeft van de gemeente begrepen dat de rest van het pocketpark wel al gerealiseerd zal gaan worden. Dit valt verder buiten de scope van onderhavige transformatie.

2.2 Omgevingsdialoog Verlengde Kloosterpad 7

Pagina 5 van 15

15-03-2021

Reactie initiatiefnemer Aanvullend op de reactie zoals opgenomen in hoofdstuk 1 wil initiatiefnemer hier het volgende aan toe voegen: Voor wat betreft de wet- en regelgeving klopt het dat transformatie naar woningbouw binnen het vigerende bestemmingplan niet mogelijk is. Derhalve wordt nu een procedure doorlopen om het bestemmingsplan te wijzigen teneinde de beoogde woonfunctie en horeca planologisch mogelijk te maken en zal een omgevingsvergunning aangevraagd worden ten behoeve van de bouwwerkzaamheden. In beide procedures zal voldoende worden onderbouwd dat de beoogde transformatie past binnen de van toepassing zijnde wet- en regelgeving. Het is niet zo dat het te transformeren kantoorgebouw zich op een te korte afstand van de woning Verlengde Kloosterpad 7 bevindt. De wettelijke minimale afstand ten aanzien van glasopeningen bedraagt 2 meter (BW boek 5, titel 4) en voor andere afstanden gelden de maten vanuit het bestemmingsplan of historische grenzen. De feitelijke afstand tussen de bebouwing bedraagt ruim 10 meter. Daar verandert met de beoogde transformatie niets aan. T.a.v.

de vrees voor hangjongeren in het pocketpark en de binnentuin hoopt initiatiefnemer dat de nieuwe doorsteek in combinatie met het park-ontwerp en de toevoeging van woningen in het gebouw ervoor zullen zorgen dat er een dynamische en fijne plek gecreëerd wordt die intensief gebruikt zal gaan worden waardoor deze minder aantrekkelijk wordt voor hangjongeren. De sociale veiligheid wordt door het realiseren van woningen vergroot. T.a.v. de transformatie van het kantoorgebouw tot woningen geldt dat de buitenruimten van de beoogde appartementen zoveel mogelijk zijn gesitueerd aan de binnentuin (uitzonderingen daargelaten). Vanuit deze buitenruimten en vanuit de appartementen zelf is er altijd zicht op de binnentuin, waarmee sociale cohesie geborgd wordt.

Pagina 6 van 15

15-03-2021

2.3 Omgevingsdialoog Verlengde Kloosterpad 9

Pagina 7 van 15

15-03-2021

Reactie initiatiefnemer Aanvullend op de reactie zoals opgenomen in hoofdstuk 1 wil initiatiefnemer hier het volgende aan toe voegen: Zoals in paragraaf 1.3 benoemd zijn de zorgen van omwonenden omtrent de inrichting en verkeersen parkeerregels van o.a. de straat Verlengde Kloosterpad bij de gemeente kenbaar gemaakt. Door initiatiefnemer wordt daarbij ook met de gemeente besproken of naar aanleiding van de transformatie van het voormalig gemeentehuis in combinatie met de zorgen van de omwonenden, de straat (gedeeltelijk) kan worden heringericht. De toegang tot het interne parkeerterrein zal zodanig gesitueerd worden dat deze niet tegenover woning van omwonende komt te liggen, maar tegenover de blinde muur waar omwonende aan refereert. Tevens zal de toegang dusdanig worden ontworpen dat deze netjes wordt ingepast. Het ontwerp daarvan moet echter nog gemaakt worden. 2.4 Omgevingsdialoog Vicaris van Alphenstraat 24

Pagina 8 van 15

15-03-2021

Reactie initiatiefnemer Aanvullend op de reactie zoals opgenomen in hoofdstuk 1 wil initiatiefnemer hier het volgende aan toe voegen: Ten aanzien van het bezwaar omtrent de horeca wil initiatiefnemer noemen dat de horecaexploitant die zich hier gaat vestigen is gebonden aan de regels die in het bestemmingsplan worden opgenomen. Derhalve zijn enkel categorie 1 horecavoorzieningen toegestaan. De horecaexploitant kan niet zonder daarvoor (aanvullende) vergunningen en/of meldingen te hebben gemaakt zomaar bijvoorbeeld zijn/haar terras kunnen vergroten of de openingstijden kunnen verruimen. Initiatiefnemer bevestigt hierbij dat gehoor wordt gegeven aan de twee verzoeken van omwonende. Er zal niet geheid worden in de grond en indien er slijpwerkzaamheden in de gevel plaats moeten vinden, zullen maatregelen worden genomen om overlast tot een minimum te beperken.

Pagina 9 van 15

15-03-2021

2.5 Omgevingsdialoog Vicaris van Alphenstraat 28

Reactie initiatiefnemer Aanvullend op de reactie zoals opgenomen in hoofdstuk 1 wil initiatiefnemer hier het volgende aan toe voegen: De blauwe zone langs-parkeerplaatsen grenzend aan het te transformeren gebouw en gelegen tegenover de winkel zullen in de nieuwe situatie in stand worden gehouden. Derhalve zal de bereikbaarheid voor de winkel niet veranderen t.a.v. de huidige situatie. Het verzoek om de maximale parkeerduur ter plaatse aan te passen naar 15 of 30 minuten is tezamen met de benoemde punten in paragraaf 1.3 bij de gemeente kenbaar gemaakt.

Pagina 10 van 15

15-03-2021

2.6 Omgevingsdialoog Vicaris van Alphenstraat 28a Zoals in de gespreksnotitie in paragraaf 2.5 wordt benoemd is een van de drie eigenaren van Vicaris van Alphenstraat 28 (winkel) eveneens eigenaar van Vicaris van Alphenstraat 28a (appartement). Initiatiefnemer heeft een gesprek gevoerd met de drie eigenaren van nummer 28 tezamen, maar zoals in 2.5 wordt benoemd is het verslag opgesplitst in het deel winkel (nummer 28) en het deel appartement (nummer 28a). Eigenaar van het appartement heeft aanvullend op de omgevingsdialoog met initiatiefnemer tevens een gesprek aangevraagd bij gemeente Meierijstad teneinde zijn zorgen en bezwaren omtrent de beoogde transformatie kenbaar te maken. Initiatiefnemer is niet bij dit gesprek tussen eigenaar en gemeente aanwezig geweest. Eigenaar heeft een verslag van het overleg met de gemeente opgesteld en deze aan initiatiefnemer overhandigd. Daarbij heeft eigenaar verzocht om dit verslag, in plaats van de gespreksnotitie van de omgevingsdialoog met initiatiefnemer, op te nemen in onderhavig eindverslag. Derhalve is onderstaand het verslag van het gesprek tussen eigenaar en gemeente Meierijstad opgenomen.

Pagina 11 van 15

15-03-2021

Pagina 12 van 15

15-03-2021

Reactie initiatiefnemer Aanvullend op de reactie zoals opgenomen in hoofdstuk 1 wil initiatiefnemer hier het volgende aan toe voegen: Gemeente Meierijstad heeft een tender uitgeschreven inzake de herontwikkeling van het kantorendeel van het voormalig gemeentehuis Schijndel. Marktpartijen zijn uitgenodigd om een plan te bedenken voor herontwikkeling van deze locatie. Een van de vereisten die de gemeente daarbij heeft gesteld, is dat er aan de Marktzijde ‘reuring’ gebracht moet worden. Initiatiefnemer heeft aan deze vereiste voldaan door zoals in paragraaf 1.2 benoemd een lichte vorm van horeca in het plan op te nemen. Doordat specifiek is opgenomen dat er enkel lichte horeca (categorie 1) mag worden gerealiseerd, wordt geborgd dat alle andere vormen van horeca (zoals een discotheek of café) worden uitgesloten. Daarbij geldt dat de horecaexploitant die zich hier gaat vestigen niet zonder daarvoor (aanvullende) vergunningen en/of meldingen te hebben gemaakt zomaar bijvoorbeeld zijn/haar terras zal kunnen vergroten of de openingstijden kunnen verruimen. Ten aanzien van het verzoek om een goede airco-/ventilatiesysteem toe te passen ter voorkoming van geluidsoverlast geldt dat initiatiefnemer (uiteraard) zal voldoen aan de daartoe geldende wet- en regelgeving. Dit betekent echter niet dat toekomstige bewoners het recht kan worden ontnomen om een raam open te zetten.

Spuiventilatie (het openen van ramen of deuren om de woning te kunnen luchten) is zelfs een verplichting in het bouwbesluit. Initiatiefnemer is derhalve verplicht om het mogelijk te maken om een raam open te kunnen zetten. Mechanische gebouwventilatie vindt niet plaats via de gevels. Wat betreft de genoemde zorgen en verzoeken rondom de verkeerssituatie geldt dat dit zoals omwonende zelf stelt geen aspect is dat toebehoort aan het bestemmingsplan behorende bij de transformatie. Wel zijn deze zorgen aan de gemeente kenbaar gemaakt en worden deze tezamen met de overige zaken zoals benoemd in paragraaf 1.3 door de gemeente onder de loep genomen.

Pagina 13 van 15

15-03-2021

2.7 Omgevingsdialoog participatiegroep

Pagina 14 van 15

15-03-2021

Reactie initiatiefnemer Aanvullend op de reactie zoals opgenomen in hoofdstuk 1 wil initiatiefnemer hier het volgende aan toe voegen: Voor wat betreft de opmerking over de positionering van de bouwplaats wordt bevestigd dat deze naar alle waarschijnlijkheid niet op de binnenplaats/het pocketpark gepositioneerd wordt. Deze wordt waarschijnlijk elders, deels aan de Markt, voorzien. Wel dient, om de bouwwerkzaamheden goed en veilig uit te kunnen voeren, een brede strook ‘werkruimte’ vanaf de gevel van het te transformeren kantoorgebouw vrijgehouden te worden. De suggestie om een link te leggen tussen de beoogde transformatie van het gemeentehuis en het verwijderen van de aanbouw aan de kerk is met de gemeente besproken. Omdat de kerk niet in eigendom is bij de gemeente en de aanbouw nog in gebruik is, hebben gemeente en initiatiefnemer besloten dit niet verder te beschouwen in het kader van de transformatie van het gemeentehuis.

Pagina 15 van 15