Bijlage 2a - Laddertoets Wonen Nijnsel

advies

projectnaam Ladder voor duurzame verstedelijking woningbouwSonseweg, Dahliastraat e.o., Nijnsel

Inleiding 1.1 Aanleiding

mel en ten zuidwesten van de dorpskern. Het plangebied grenst aan

datum 11 juni 2024

Het initiatief betreft een herontwikkeling van het perceel ter plaatse van

een woonwijk met hier en daar wat detailhandel. Het plangebied heeft

het huidige horecapand ‘Lounge 8’ aan de Sonseweg 3 en renovatie

een oppervlakte van circa 13.500 m² waarop een horecapand en een

van de naastgelegen woonwijk bestaande uit de woningen in de straten

woonwijk aanwezig zijn. In figuur 1 wordt de ligging binnen Nijnsel en de

projectnummer P06703

Dahliastraat, Rozenstraat, Tulpstraat en Violenstraat te Nijnsel, ge-

directe omgeving weergegeven.

opdrachtgever Woonmeij

BRO projectleider MvDn

Review RvL

1.3 Planinitiatief De locatie is gelegen in het gebied tussen de A50 en de rivier de Dom-

meente Meijerijstad. Tabel 1 geeft het woningbouwprogramma weer. Het planinitiatief betreft Op het perceel zijn in totaal 12 woningen gesloopt en worden maximaal

voor het grootste gedeelte sociale huurwoningen, zowel voor jong als

54 woningen gerealiseerd. Dit betekent een netto toevoeging van 42

oud.

woningen beoogd. Op basis van de Ladder voor duurzame verstedelijking moet worden onderzocht of het plan voorziet in een behoefte en of

Tabel 1: Verdeling woningbouwprogramma voorstaande ontwikkeling

sprake is van duurzaam ruimtegebruik.

Te realiseren woningen

Aantal

Segment

Gezinswoningen

2

Middelduur- huur/koop

1

Sociale huur

Bajonetwoningen

4

Sociale huur

Appartementen

21

Sociale huur

6

Middelduur

15

Middelduur

5

Vrije sector

1.2 Toepassing Ladder voor Duurzame Verstedelijking Het plan betreft een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ en moet daarom worden getoetst aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (hierna: ‘Ladder’ zie ook blauw kader). Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten.

Appartementen ter plaatse ‘lounge 8’

Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400 info@bro.nl www.bro.nl

Per 1 juli 2017 luidt het tweede lid van art. 3.1.6. als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.”

1/16

1.4 Opzet onderzoek Voor het initiatief wordt onderzocht of en op welke manier de toevoeging van 54 woningen te verantwoorden is vanuit de methodiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De hoofdvraag van dit onderzoek luidt: Voorziet het initiatief in een (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte en is er sprake van duurzaam ruimtegebruik binnen het verzorgingsgebied? Om een antwoord te geven op de hoofdvraag onderzoeken we zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte aan de ontwikkeling binnen het verzorgingsgebied. Ook wordt een locatieafweging gemaakt over de ligging binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied. Bovendien worden de te verwachten effecten van de beoogde ontwikkeling in beeld gebracht. Met de resultaten van het onderzoek is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking doorlopen. Voor het onderzoek is gekeken naar: 

Omgevingsvisie Noord-Brabant 2050 (2018)



Brabantse Agenda Wonen (2017)



Voortgangsrapportage Brabantse Agenda Wonen (2022)



Bestuurlijke afspraken woningbouw Rijk-provincie 2022-2030



Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant (2019)



Regionale Woondeal Noordoost-Brabant (2023)



Brabantse Agenda Wonen Voortgangsrapportage 2021/2022 (2022)



Wonen in regionaal perspectief, Uitvoeringsagenda (2022)



Regio Deal Noordoost-Brabant (2020)



Omgevingsvisie gemeente Meierijstad (voorontwerp)



Woonvisie Meierijstad 2018

Figuur 1: Planinitiatief ligging / ontwerp

Ladder voor duurzame verstedelijking woningbouwSonseweg, Dahliastraat e.o., Nijnsel

2/16

2 Conclusies

2.2 Toets Ladder voor Duurzame Verstedelijking

Binnen bestaand stedelijk gebied:

Eindconclusie

Het plangebied heeft in het vigerende bestemmingsplan de bestemmin-

2.1 Passend binnen beleidskaders

De ontwikkeling voldoet aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

gen ‘Horeca’ en ‘Wonen’. Dit betekent dat het plangebied een stedelijke



Het initiatief voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte.

functie heeft. In de directe omgeving zijn bovendien stedelijke functies

Het planinitiatief past binnen de gestelde beleidskaders en draagt bij



De locatie heeft momenteel de bestemmingen ‘Horeca’ en ‘Wonen’

aan de beleidsdoelstellingen van Rijk, provincie, regio en gemeente: 

Vanuit zowel de provincie als de gemeente wordt gestuurd op zorgvuldig ruimtegebruik. Dit wil zeggen zo veel mogelijk woningbouw middels inbreiding, transformatie en herstructurering. Het initiatief

en is daarmee onderdeel van het stedelijk gebied. 

ligging ‘binnen bestaand stedelijk gebied’ en is een verder motivering op

vaardbare leegstandseffecten zullen optreden.

dit punt niet nodig.

In de paragrafen hierna lichten we deze conclusie toe.

ambitie. 

De ontwikkeling voldoet aan de regels van de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant.



De provincie, regio en gemeente streven naar een geschikte woonvorm voor iedereen, waarbij de regio en gemeente sterk focussen op het maken van woningbouwplannen gebaseerd op de lokale behoefte. Uit de woonvisie blijkt dat Meierijstad streeft naar vitale wijken en kernen, met een gevarieerd woningaanbod in aantrekkelijke, leefbare buurten om ruimte en kansen te bieden aan alle bevolkingsgroepen en leefstijlen. Het beoogde initiatief sluit hierop aan.



Voorgenomen ontwikkeling voorziet in rijwoningen en appartementen en voorziet hiermee in de vraag binnen de gemeente, geschikt voor starters, mensen met een middeninkomen en/of sociale huurders. Veel bestaande woningen in de kern lopen nog achter in termen van duurzaamheid. Het initiatief helpt bij de duurzame ambities van de gemeente.

‘groen’ en ‘verkeer’ vigerend. Gezien het voorgaande is sprake van een

Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het initiatief onaan-

betreft de transformatie gedateerde duurzame woningen en een horecagelegenheid. Hierdoor sluit het initiatief aan op deze beleids-

gelegen. Op de aangrenzende percelen zijn de bestemmingen ‘wonen’,

Nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die ‘ladderplichtig’ is. De Laddertoets moet alleen worden uitgevoerd wanneer de stedelijke ontwikkeling 'nieuw' is. Er is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als de functie niet is toegestaan binnen het huidige bestemmingsplan en er een functiewijziging nodig is. Bij de afweging over de ligging binnen of buiten bestaand stedelijk gebied gaat het er om of de planlocatie al een stedelijke bestemming heeft. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.

Ruimtelijk verzorgingsgebied Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan het woningbouwprogramma bevatten. De behoefte wordt bepaald binnen het ruimtelijk relevante verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en omvang hiervan zijn leidend voor het ruimtelijke verzorgingsgebied. Verhuisbewegingen binnen en tussen gemeenten geven hiervoor een goede indicatie.

Conclusie: gezien de verhuisbewegingen wordt de gemeente Meierijstad als het primaire verzorgingsgebied beschouwd. Het secundaire verzorgingsgebied is de regio Uden-Veghel e.o. Dit betreft de gemeenten Meierijstad, Maashorst en Boekel. Kwantitatieve behoefte aangetoond Bij de kwantitatieve behoefte gaat het om aantallen benodigde woningen. De behoefte aan een woningbouwontwikkeling wordt bepaald door de langetermijnprognose van de vraag naar woningen af te zetten tegen de bestaande plancapaciteit om in die vraag te voorzien. In veel provincies en regio's zijn prognosemodellen beschikbaar die bruikbaar zijn om de behoefte te bepalen.

Conclusie: Het initiatief geldt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling omdat de beoogde functie deels niet is toegestaan in het huidige bestemmingsplan en er 12 of meer woningen worden toegevoegd.

Ladder voor duurzame verstedelijking woningbouwSonseweg, Dahliastraat e.o., Nijnsel

3/16

Conclusie: De beoogde ontwikkeling van maximaal 54 woningen (per

stromen naar een levensloopbestendige woning, waardoor er meer

saldo toevoeging van 42) voorziet in een kwantitatieve behoefte: 

In de gemeente Meierijstad én in het secundaire verzorgingsgebied

grondgebonden woningen voor gezinnen vrijkomen. 

is er behoefte aan uitbreiding van de woningvoorraad. Uit de bevol-

zichte van de rest van het verzorgingsgebied. Voornaamste reden

kings- en woningprognose van de provincie Noord-Brabant blijkt een

hiervoor is de behoefte aan kleinere woningen. Die worden in dit

woningbehoefte van respectievelijk 1.300 en 4.400 woningen.   

De verhuiswens in rondom het plangebied in relatief hoog ten op-

Na 2030 stijgt de regionale woningbehoefte door tot in totaal circa

plan gerealiseerd. 

De middeldure appartementen bieden starters met een te hoog in-

7.600 woningen.

komen voor sociale huur een alternatief. Daarnaast wordt ouderen

Op basis van gemeentelijke cijfers bedraagt de resterende behoefte

door middel van het planinitiatief de mogelijkheid tot doorstroming

ruim 4.000 woningen.

naar een levensloopbestendige woning geboden. Hierdoor komen

De toevoeging van per saldo 42 woningen op basis van provinciale

grondgebondenwoningen voor gezinnen vrij.

én gemeentelijke cijfers passend. Geen onaanvaardbare leegstandseffecten Kwalitatieve behoefte aangetoond De kwalitatieve behoefte gaat over specifieke woningtypen, eigendomssituaties, segmenten, doelgroepen en woonmilieus. De kwalitatieve behoefte volgt onder andere uit de planinformatie, de lokale vraag-aanbodstructuur, trends en ontwikkelingen en beleidskaders. Kortom: de kwalitatieve ‘meerwaarde’ van het plan. Vooral in krimpgebieden is er soms geen kwantitatieve behoefte, maar is vaak wel sprake van kwalitatieve behoefte aan bepaalde typen woningen. Denk aan levensloopbestendige woningen en betaalbare woningen.

Tot slot mag een planontwikkeling niet tot onaanvaardbare (leegstands) effecten leiden. Oftewel: dusdanige leegstand dat dit het goede woon-, leef- en ondernemersklimaat aantast. In de praktijk gebeurt dit zelden, ook vanwege de grote woningnood in Nederland.

Conclusie: Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het realiseren van de 54 woningen (per saldo 42) onaanvaardbare leegstandseffecten zullen optreden. De woningbehoefte is immers dusdanig groot

Conclusie: Het beoogde programma voorziet in een kwalitatieve behoefte: 

Het initiatief betreft woningen voor zowel starter, gezinnen als ouderen. Ook worden in verschillende prijsklassen woningen aangeboden (sociale huur, sociale koop, middeldure koop en huur). Uit het

dat ook na het realiseren van het planinitiatief behoefte blijft bestaan voor het realiseren van nieuwe woningen. Bovendien heeft een gezonde woningmarkt 2 procent leegstand volgens het Planbureau voor de Leefomgeving1. De gemeente Meierijstad en de regio Uden-Veghel e.o. hadden in 2021 beide een woningleegstand van 2%

woonwensenonderzoek blijkt dat er vraag is naar alle type woningen. 

Het beperkte aanbod aan sociale huurwoningen toe door het planinitiatief. Bovendien wordt ouderen de mogelijkheid geboden door te

1

https://vastgoedactueel.nl/in-veel-gemeenten-nauwelijks-langdurige-woningleegstand/

Ladder voor duurzame verstedelijking woningbouwSonseweg, Dahliastraat e.o., Nijnsel

4/16

Bijlage 1: Onderbouwing woningbouwbehoefte B1.1 Afbakening verzorgingsgebied

meente Meijerijstad gekoppeld aan de gemeenten Boekel en Maashorst. Op basis van de verhuisbewegingen valt geen dermate grote verhuisbeweging te vinden die doet besluiten af te wijken van de indeling van de Bevolkings- en woningbehoefteprognose .3

Het verzorgingsgebied is het gebied waarbinnen vraag en aanbod van woonruimte plaatsvindt, ook wel de woningmarkt. De woningmarktafba-

Tabel 2: Verhuisbewegingen verzorgingsgebied

kening verschilt per initiatief en valt niet per definitie samen met een be-

Verhuisbewegingen

Relatief

Binnen gemeente Meierijstad

60%

binnen en naar de betreffende gemeente/woonplaats. Het primaire ver-

Binnen regio Uden-Veghel e.o.

4%

zorgingsgebied is de gemeente Meierijstad. Het secundaire verzorgings-

Totaal aantal verhuisbewegingen

70%

stuurlijke regio. Een belangrijke indicator voor het functioneren van de regionale woningmarkt is het aantal verhuisbewegingen/migratiestromen

gebied is de regio Uden-Veghel e.o. 

De verhuisbewegingen tonen aan dat 63% van de verhuizingen in de gemeente Meierijstad binnen de eigen gemeente plaatsvindt. Dit is een relatief hoog percentage. Daarnaast blijkt dat 67% van de starters en 81% van de doorstromers in Meierijstad wil blijven wonen.2



Tabel 2 geeft de verhuisbewegingen weer van- en naar Meierijstad. Hieruit blijkt dat de verhuisbewegingen vanuit Meierijstad niet een hele duidelijke relatie hebben met andere gebieden. Wel valt te concluderen dan relatief vaak voor grotere woonplaatsen wordt gekozen zoals ’s-Hertogenbosch, Uden en Eindhoven. Dezelfde trend valt te zien naar Meierijstad toe. De meeste mensen komen uit Eindhoven (5%), maar ook dit is geen hele grote verhuisstroom.



In de Regionale Woondeal Noordoost-Brabant worden geen sub regio’s aangeduid. De gehele regio als secundair verzorgingsgebied is te ruim.



In de Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant 2020 is een indicatie van bevolkingsgroei, woningbehoefte en woningvoorraad gemaakt op regionaal Schaalniveau. Hierin is de Ge-

2 3

Woonwensen Meierijstad (2020) Provincie Noord-Brabant. Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant 2020 (meest actueel).

Ladder voor duurzame verstedelijking woningbouwSonseweg, Dahliastraat e.o., Nijnsel

5/16

B1.2 Kwantitatieve behoefte In deze paragraaf is de kwantitatieve behoefte in beeld gebracht. In tabel 3 is de vraagbehoefte aan woningen afgezet tegen het huidige aanbod en de nog te ontwikkelen woningen (harde plancapaciteit). Door de woningbehoefte te verminderen met de harde plancapaciteit blijkt of er nog extra kwantitatieve behoefte is aan extra woningen. Uit de kwantitatieve behoefteraming uit tabel 3 blijkt van boven naar beneden het volgende:  Zowel het aantal inwoners als het aantal huishoudens neemt nog toe in zowel gemeente Meierijstad als de secundaire regio. Het aantal huishoudens groeit iets sneller, door de alsmaar kleinere huis

houdens4. Het toekomstig aantal huishoudens bepaalt grotendeels de benodigde woningvoorraad5 (zie rij C). Kijkend naar de gehele regio

Tabel 3: Kwantitatieve behoefteraming woningen in verzorgingsgebied

valt op dat de regionale bevolkings- en huishoudensgroei verhou-

Gemeente Meierijstad

dingsgewijs vrijwel gelijk is aan de gemeente Meierijstad. 

Subregio Uden-Veghel e.o.

2022

2030

Ontwikkeling

2022

2030

Ontwikkeling

A. Inwonertal

82.613

87.610

+6%

151.870

158.480

+6,6%

B. Huishoudens

34.950

38.930

+11%

65.710

70,705

+11%

gemiddeld aantal gerealiseerde woningen per jaar over deze peri-

C. Benodigde wo-

35.640

38,720

+3.080

64.220

71.585

+7.365

ode is 381 per jaar. Zonder grote uitschieters. Dit laat de continue

ningvoorraad

behoefte aan woningen in de gemeente zien.

D. Harde plancapaci-

De plancapaciteit6 zijn woningen die zijn voorzien in alle woningbouwplannen. Hierin maken we onderscheid in harde en zachte

teit tot 2032

In zowel gemeente Meierijstad als het secundair verzorgingsgebied is sprake van een groei van de benodigde woningvoorraad (zie rij C). De afgelopen 5 jaar is het aantal woningen in Meierijstad toegenomen van 33.403 woningen in 2018 tot 35.121 woningen nu. Het



Figuur 3: Ontwikkeling demografie Meierijstad

Figuur 2: Demografie Meierijstad

plancapaciteit. De handreiking bij de Ladder schrijft voor dat we de harde plancapaciteit doorrekenen in de behoefteraming. Dit zijn

E. Zachte plancapa-

1.803

2.978

6.695

10.762

citeit tot 2032 F. Aanvullende wo-

Afgerond

+1.300

Afgerond

+4.400

ningbehoefte = C-D

4 5 6

Provincie Noord-Brabant. Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant 2020 (meest actueel). Provincie Noord-Brabant. Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant 2020 (meest actueel). Regionale Woondeal Noordoost-Brabant 2023

Ladder voor duurzame verstedelijking woningbouwSonseweg, Dahliastraat e.o., Nijnsel

6/16





plannen in een vergevorderd stadium. De zachte plancapaciteit is

Woondruk-index

minder relevant. Deze plannen bevinden zich nog in de idee- of ont-

De woondruk-index is een modelmatige benadering van het bepalen

werpfase. Ervaring leert dat diverse zachte plannen uiteindelijk niet

van de vraag of een tekort aan woningen in een gebied. Het model re-

tot uitvoering worden gebracht.

sulteert in het aantal potentiële huishoudens per 100 woningen. Op het

De totale plancapaciteit in gemeente Meierijstad is 8.498 woningen,

moment dat er meer dan 100 potentiële huishoudens per 100 inwoners

waarvan 1.803 woningen behoren tot de harde plancapaciteit. Als

zijn is er sprake van een tekort aan woningen. Hoe hoger het aantal po-

de harde plancapaciteit (rij D) wordt afgetrokken van de benodigde

tentiele huishoudens, hoe hoger de woondruk. Met name in de Rand-

woningvoorraad (rij C) is in gemeente Meierijstad sprake van een

stad is de woondruk zeer hoog. Uitschieters zoals Amsterdam en Am-

aanvullende woningbehoefte van circa 1.300 woningen (zie rij F). Dit

stelveen kennen een woondruk van ca. 150 potentiële huishoudens per

is de ruimte in de gemeente die nog kan worden ingevuld met

100 woningen. De gemeente Meierijstad kent een woondruk van 110 tot

(harde) woningbouwplannen.

125 potentiële huishoudens per 100 woningen (zie figuur 4). Gezien de

De totale plancapaciteit in de subregio Uden-Veghel en omstreken

verhuisbewegingen van- en naar Meierijstad relatief beperkt zijn heeft dit

is 13.740 woningen, waarvan 2.978 woningen behoren tot de harde

grote invloed op de eigen woningmarkt van Meierijstad. Bovendien kan

plancapaciteit (rij D). Als de harde plancapaciteit wordt afgetrokken

door de woondruk in de omliggende gemeenten moeilijk worden uitge-

van de benodigde woningvoorraad (rij C) is in de secundaire regio

weken naar deze gemeenten.

sprake van een aanvullende woningbehoefte van circa 4.400 woningen (zie rij F). Dit is de ruimte die nog kan worden ingevuld met (harde) woningbouwplannen. 

Na 2030 stijgt de regionale woningbehoefte door tot in totaal circa 7.600 woningen in 2040.

Cijfers gemeente Meierijstad Bovenstaand cijfers zijn op basis van provinciale prognoses. De toevoeging van per saldo 42 woningen is op basis daarvan passend. Cijfers van de gemeente Meierijstad wijken af van de provinciale cijfers. De conclusie is echter gelijk: de toevoeging van per saldo 42 woningen is ook basis van gemeentelijke cijfers passend:  Op basis van het Actieplan wonen 2021 is behoefte aan 6.813 wo

ningen. Tot en met 2022 zijn 1.135 woningen gerealiseerd.



De resterende opgave bedraagt 5.678 woningen.



De harde plancapaciteit per augustus 2023 is 1.487 woningen.



De resterende behoefte bedraagt daarmee 4.191 woningen.



De toevoeging van per saldo 42 woningen is dus passend.

Ladder voor duurzame verstedelijking woningbouwSonseweg, Dahliastraat e.o., Nijnsel

Figuur 4: Woondruk Nederland

7/16

B1.3 Kwalitatieve behoefte In deze paragraaf is de kwalitatieve behoefte in beeld gebracht. Dit is gedaan aan de hand van de Regiovisie Beschermd wonen en Maatschappelijke Opvang en het Woonwensenonderzoek 2019 van de gemeente Meierijstad en de Regionale Woondeal Noordoost-Brabant. Daarmee is ook het bestaande kwalitatieve aanbod en vraag betrokken in het onderzoek en is het initiatief op basis van deze resultaten afgewogen, conform de richtlijnen van de ladder. Trends en ontwikkelingen In figuur 5 zijn de belangrijkste trends en ontwikkelingen geschetst ten aanzien van de Nederlandse woningmarkt. Er zijn drie verschillende doelgroepen te onderscheiden in de woningmarkt: starters, gezinnen en ouderen. Deze doelgroepen hebben verschillende wensen en knelpunten die van belang zijn. Voor het initiatief is het van belang om de beoogde doelgroep inzichtelijk te hebben. Op deze manier kan worden gekeken of het initiatief aansluit op de wensen van de doelgroep. 

Het initiatief betreft woningen voor alle drie de doelgroepen. Zo zijn er kleine, betaalbare grondgebonden woningen voor starters. Maar ook levensloopbestendige woningen voor ouderen en grondgebonden woningen voor gezinnen.



Het grootste deel van het planinitiatief betreft sociale huur. Hierdoor neemt het beperkte aanbod aan sociale huurwoningen toe. Bovendien wordt ouderen de mogelijkheid geboden door te stromen naar een levensloopbestendige woning, waardoor er meer grondgebonden woningen voor gezinnen vrijkomen.



De middeldure appartementen bieden starters met een te hoog inkomen voor sociale huur een alternatief.



De woningdichtheid op het terrein wordt verhoogd. Dit sluit aan op de trends van het toenemende aantal kleine huishoudens en de toenemende woningnood. Figuur 5: Trends Nederlandse woningmarkt

Ladder voor duurzame verstedelijking woningbouwSonseweg, Dahliastraat e.o., Nijnsel

8/16

Kwalitatief aanbod 

De gemeente Meierijstad beschikt over circa 35.400 woningen. Hiervan is 83% eengezinswoning en 17% een meersgezinswoning. Daarbij is 69% van de woningvoorraad een koopwoning en 31% een huurwoning7. 21% van de huurwoningen zijn in bezit van een woningbouwcorporatie en 10% zijn particuliere huurwoningen.



Subregio Uden-Veghel e.o. over circa 65.700 woningen. Hiervan is 81% eengezinswoning en 19% een meersgezinswoning. Daarbij is 68% van de woningvoorraad een koopwoning en 32% een huurwoning8. 22% van de huurwoningen zijn in bezit van een woningbouwcorporatie en 10% zijn particuliere huurwoningen. Figuur 6: Woningtype Meierijstad

Leegstand De gemeente Meierijstad had in 2021 een woningleegstand van 2%. Dit ligt gelijk met het provinciaal (2%) en het landelijk gemiddelde (2%). Voor een gezonde doorstroming op de huizenmarkt is een leegstand van gemiddeld 2% nodig. Hier voldoet de gemeente precies aan.

Figuur 8: Woningleegstand Meierijstad

Figuur 7: Woningvoorraad Meierijstad

7 8

CBS (2021) CBS (2021)

Ladder voor duurzame verstedelijking woningbouwSonseweg, Dahliastraat e.o., Nijnsel

9/16

Kwalitatieve behoefte9 

In Meierijstad valt 39% van de bevolking onder de sociale doelgroep. Het percentage dat tot deze groep behoord neemt toe naarmate de leeftijd stijgt. Van de alleenstaande ouderen valt 80% onder de sociale doelgroep. Voor de alleenstaande die jonger dan 65 zijn is dit 63%. Voor gezinnen valt slechts 16% onder de sociale doelgroep.



Van de zelfstandig wonende huishoudens wil 9% verhuizen en 24% verhuizen. Het aantal 65+ers heeft een vergelijkbaar percentage potentiele verhuizers.



In de voormalige gemeente Sint-Oedenrode is de verhuiswens relatief het grootste van alle voormalige gemeenten in Meierijstad.



Er is behoefte aan kleinere woningen. In Meierijstad vindt 34% van de potentiele verhuizers inwoners zijn eigen woning te groot, vooral

Figuur 9: Sociale doelgroep in de gemeente Meierijstad naar leeftijd en huishouden

Figuur 11: verhuismotieven ten aanzien van huidige woning in Meierijstad

ouderen. Bovendien vindt 30% van de potentiele verhuizers zijn/haar balkon te groot. 

In Sint-Oedenrode wil 50% kopen, 28% wil huren en 23% heeft geen duidelijke voorkeur.



43% van alle starters wil kopen, 38% wil huren en 19% heeft geen voorkeur. Alleenstaande starters willen vaker huren.



Van de 65+ers wil driekwart zo lang mogelijk thuis blijven wonen. Dit terwijl slechts 29 hun woning levensloopbestendig schat.



65+ers willen het liefst in gestapelde huur wonen (47%), gevolgd door gestapeld koop (28%). De 26 appartementen met lift voldoen aan deze wens. Bovendien maakt dit de woningen levensloopbestendig.



Starters willen juist liever grondgebonden wonen (42% koop, 21% huur). Hierbij gaat de voorkeur uit naar kleinere woningen, zoals de in het planinitiatief beoogde rug-aan-rug-woningen. Figuur 10 gewenste bouwwijze in Meierijstad

9

Figuur 12: gewenste woonsituatie versus geschiktheid woning

Woonwensen Meijerijstad (2020)

Ladder voor duurzame verstedelijking woningbouwSonseweg, Dahliastraat e.o., Nijnsel

10/16

Bijlage 2: Beleidskaders In deze bijlage is het kaderstellend beleid van provincie, regio en gemeente in beeld gebracht. Op basis van dat beleid wordt voorliggend initiatief afgewogen.

Provincie Omgevingsvisie Noord-Brabant 2050 (2018) Op 14 december 2018 hebben de Provinciale Staten de omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld10. Deze vervangt de voorheen geldende structuurvisie. De Interim omgevingsverordening (geconsolideerd, 0103-2020) vervangt de Provinciale milieuverordening, Verordening natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening ruimte, Verordening water en de Verordening wegen. Met de omgevingsvisie en verordening formuleert de provincie haar ambitie over hoe zij wil dat de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit zal zien. De provincie streeft naar duurzame verstedelijking. Zorgvuldig ruimtegebruik is hierbij het uitgangspunt. Dat betekent dat een stedelijke ontwikkeling voor wonen in beginsel plaatsvindt binnen stedelijk gebied en dat de ruimte binnen stedelijk gebied zo goed als mogelijk wordt benut. Hierbij wordt ook gekeken naar eventuele hergebruiksmogelijkheden van leegstaand of leegkomend erfgoed, zoals industriële complexen, kloosters, verzorgingshuizen et cetera. Vanuit de Ladder voor duurzame verstedelijking gelden ook voorwaarden. Bij woningbouw zijn omvang en ligging van de ontwikkeling belangrijke punten. De bouw van een enkele woning heeft andere gevolgen dan een grote herstructurerings- of inbreidingslocatie langs het spoor of drukke wegen.

10 11

Brabantse Agenda Wonen (2017)

Voortgangsrapportage Brabantse Agenda Wonen (2022)

In de Brabantse Agenda Wonen11 wordt beschreven dat Noord-Brabant

Met de actielijnen en principes uit de agenda als insteek wordt jaarlijks –

nog een flinke woningbouwopgave heeft, met een sterk accent op de

via een voortgangsrapportage – verslag gedaan van de woningmarkt-

eerstkomende 10 tot 15 jaar (+120.000 woningen tot 2030). Dit beleids-

ontwikkelingen in onze provincie. De belangrijkste ontwikkelingen zijn

stuk sluit aan bij de ambitie van de provincie te blijven behoren tot de

als volgt:

top van Europese kennis- en innovatieregio’s. Vanuit deze ambitie is het



Het Rijk zet nadrukkelijk in op verdere versnelling van de woning-

van belang dat regionale woningmarkten goed functioneren en wonen

bouw. Met als voornaamste doel bestaande woningtekorten ver-

optimaal bijdraagt aan versterking van de kwaliteiten van Brabant.

sneld terug te dringen, wil het Rijk de (geraamde) woningbouwaantallen voor de eerstkomende tien jaar al in negen jaar realiseren.

Zes richtinggevende principes tonen welke accenten de komende jaren

Voor Brabant betekent dit, dat er in de periode 2022 t/m 2030 (in ne-

liggen bij het ‘bouwen en wonen’ in Brabant. De richtinggevende princi-

gen jaar tijd dus) gemiddeld genomen jaarlijks ruim 13.000 wonin-

pes zijn onder meer: Het woningbouwprogramma zet optimaal in op (toekomstige)

gen (netto) aan de voorraad moeten worden toegevoegd. 

Naast versnelling van het bouwtempo is het van belang het woning-

binnenstedelijke locaties – inbreiden, herstructureren, transfor-

bouwprogramma optimaal in te (blijven) zetten voor versterking van

meren – en op het herbestemmen van leegstand en leegkomend

de omgevingskwaliteit in steden en dorpen (inbreiden, herstructure-

kantoor-, winkel- en ander vastgoed (duurzame verstedelijking), met

ren, transformeren) en het herbestemmen van leegstaand vastgoed.

als uitgangspunt dat zorgvuldig ruimtegebruik voor zuinig ruimtege-



Van belang is ook de bestaande woningvoorraad te verrijken met

bruik gaat. Ruim baan voor ‘goede woningbouwplannen’ binnen het be-

nieuwe woonvormen en –concepten. Het accent ligt de eerstko-

staand stedelijk gebied van steden en dorpen: woningbouw op ge-

collectieve woonvormen, het (mede) realiseren van meer woon-

schikte inbreidings-, herstructurerings- en transformatielocaties en in

ruimte voor ouderen, met speciale aandacht voor (collectieve)

leegstaand vastgoed, die aansluit op een actuele vraag en snel in

woonvormen ‘tussen thuis en verpleeghuis’ en het realiseren van

aanbouw kan worden genomen. Meer nadruk op de bestaande woningvoorraad, met specifieke

flexwoningen.

mende tijd op (het stimuleren van) de totstandkoming van nieuwe,

aandacht voor herstructurerings- en transformatieopgaven, verduur-

Bestuurlijke afspraken woningbouw Rijk-provincie 2022-2030

zaming van de voorraad en het geschikt maken van woningen en de

Er ligt een gezamenlijke opgave. Om het huidige woningtekort aan te

woonomgeving voor mensen met een zorgvraag. Ontwikkelen van vraaggerichte woningbouwplannen, die aan-

pakken, is het noodzakelijk de komende jaren versneld meer woningen

sluiten op de vraag van huishoudens en met oog voor nieuwe, flexi-

Woningbouw. Gedeputeerde Staten (GS) en de minister voor Volkshuis-

bele en tijdelijke woonvormen en strategische toevoegingen aan de

vesting en Ruimtelijke ordening (VRO) bevestigen dat ze gezamenlijk

bestaande woningvoorraad. Zo bestaat o.a. de opgave om voor de

alle inspanningen zullen verrichten om deze afspraken uit te voeren.

middeninkomens de kloof tussen sociale huur en koop te dichten.

De belangrijkste afspraken zijn:

bij te bouwen. Deze afspraken zijn een uitwerking van het programma

Provincie Noord-Brabant (2018). Omgevingsvisie Noord-Brabant Provincie Noord-Brabant (2017), Brabantse Agenda Wonen

Ladder voor duurzame verstedelijking woningbouwSonseweg, Dahliastraat e.o., Nijnsel

11/16

1. Woningbouwopgave: van landelijke naar provinciale opgave:

gelegd in de regionale woondeals. De opgave voor Noordoost-Bra-

Plangebied met de bestemming wonen

Om het huidige woningtekort aan te pakken, is het noodzakelijk de

bant is tot en met 2030 33.425 nieuwe woningen, waarvan 2/3 be-

Het gedeelte met de enkelbestemming wonen is volgens de bijbeho-

komende jaren versneld meer woningen bij te bouwen op landelijk

taalbaar (ca. 22.270 woningen) waarvan ca 10.020 sociale huurwo-

rende kaart gelegen binnen:

niveau. Met het programma Woningbouw zet de minister voor VRO

ningen (30%).

‘Verbod uitbreiding veehouderij – landbouw’, ‘stedelijk gebied – verstedelijking’, ‘landelijke kern – verstedelijking’, ‘stalderingsgebied – land-

nationaal in op de bouw van in totaal landelijk 900.000 woningen tot

bouw’ en ‘norm wateroverlast stedelijk gebied – waterkwantiteit’

en met 2030. Het streven is dat twee derde van deze woningen be-

Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant (2019)

taalbaar is. Voor die betaalbaarheidsdoelstelling is nationaal de

Op 25 oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening vastgesteld,

bouw van 250.000 sociale huurwoningen, 350.000 woningen in het

deze is in april 2022 geactualiseerd en op 1 oktober 2022 voor het laatst

Het planvoornemen betreft geen uitbreiding en/of bouw voor veehoude-

middensegment (midden huur- en koopwoningen onder de 355.000

geconsolideerd. De Interim Omgevingsverordening vormt het toetsings-

rij, evenals bouw van dierenverblijven voor hokdieren, derhalve hebben

euro), waarvan 50.000 corporatiewoningen in de middenhuur beno-

kader voor nieuwe ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant. De

de aanduidingen ‘verbod uitbreiding veehouderij’ – artikel 2.72 en ‘stal-

digd. 2. Voldoende (harde) plancapaciteit en tijdige vergunningsverle-

provincie wil met haar regels aansluiten op de werkwijze van de Omge-

deringsgebied – landbouw’ – artikel 3.52 geen gevolgen voor voorgeno-

vingsvisie en de Omgevingswet. Daarom is er gekozen om de verschil-

men ontwikkeling.

ning voor realisatie van de provinciale woningbouwopgave:

lende provinciale verordeningen voor de fysieke leefomgeving samen te

Voldoende plancapaciteit is cruciaal voor het bouwen van woningen.

voegen tot een interim Omgevingsverordening. Het is een ‘interim’ Om-

In artikel 4.2 zijn regels opgenomen voor wateroverlast binnen Stedelijk

De primaire verantwoordelijkheid hiervoor ligt bij de gemeenten. GS

gevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is

gebied, ter betrekking op ‘Norm wateroverlast Stedelijk gebied – water-

zet zich er samen met gemeenten in regionaal verband voor in dat

naar de ‘definitieve’ omgevingsverordening gebaseerd op de Omge-

kwantiteit’. Het artikel betreft instructieregels aan waterschappen. Artikel

de totaal beschikbare plancapaciteit voldoende is voor de realisatie

vingswet. De Interim Omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige

4.2 lid 1 stelt regels op bergings- en afvoercapaciteit, waarop regionale

van de afgesproken kwantitatieve en kwalitatieve provinciale wo-

wetgeving en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving vol-

wateren moeten zijn ingericht. Waarvoor geldt dat binnen Stedelijk ge-

ningbouwopgave. 3. Toewerken naar meer balans in de sociale huur in de woning-

doen. Dat betekent dat nieuwe mogelijkheden uit de Omgevingswet en

bied normen voor overstromingskansen zijn opgesteld;

de voorwaarden voor een omgevingsverordening nog niet allemaal zijn



1/100 per jaar voor gebieden die in een ruimtelijk plan bestemd zijn

voorraad: Het toewerken naar meer balans in de woningvoorraad in

verwerkt in de Interim Omgevingsverordening. De Interim Omgevings-

de provincie en een evenwichtige verdeling van de opgave tussen

verordening vervangt zes provinciale verordeningen, waaronder de Ver-

gemeenten binnen de regio. Deze evenwichtige verdeling is gericht

ordening Ruimte 2014. De verordening bestaat uit kaartmateriaal en re-

op het streven naar 30% sociale huurwoningen in de bestaande wo-

gels waarmee gemeenten rekening moeten houden bij het opstellen van

Het plangebied is gelegen binnen de Landelijke kern, artikel 5.18 is van

ningvoorraad zowel in regionaal verband als per gemeente. Dit stre-

ruimtelijke plannen.

toepassing op het plangebied. Het artikel stelt het volgende:

ven is opgenomen in het nationale beleidsprogramma ‘Een thuis voor iedereen’. 4. Doorvertaling van de afspraken in woondeals: In december

voor de doeleinden bebouwing, hoofdinfrastructuur en spoorwegen; 

1/10 per jaar voor overige gebieden.

Lid 1. Gedeputeerde Staten stellen in overleg met de regio's ten minste Doorwerking plangebied

eens per bestuursperiode relevante prognoses en analyses op, zoals in

Het plangebied is onder te verdelen in twee secties, het deel met de en-

ieder geval een bevolkings- en woningbehoefteprognose, een prognose

2022- met beperkte uitloop naar januari 2023- vertaalt GS de voor-

kelbestemming ‘Wonen’ en het deel met de enkelbestemming ‘Horeca’.

voor de ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen en een trendanalyse van

liggende bestuurlijke afspraken in regionale woondeals. GS, de ge-

Beide delen beschikken over diverse aanduidingen van de Interim Om-

de mobiliteitsontwikkeling, die richting gevend zijn voor de gezamenlijk

meenten en de minister voor VRO maken in de regionale woondeals

gevingsverordening.

te maken afspraken

wederkerige afspraken. De kwalitatieve (betaalbaarheidsdoelstel-

Lid 2. De prognoses en analyses houden rekening met het principe van

ling) en kwantitatieve woningbouwopgave per regio, die wordt vast-

concentratie van verstedelijking.

Ladder voor duurzame verstedelijking woningbouwSonseweg, Dahliastraat e.o., Nijnsel

12/16

Het planvoornemen heeft geen invloed op de taken opgenomen in het

Plangebied met de bestemming horeca

naaste omgeving waaronder een duurzame afronding van het Ste-

artikel 5.18, lid 1 en 2, wel zal het plangebied worden meegenomen in

Het gedeelte met de enkelbestemming horeca is volgens de bijbeho-

delijk Gebied.

relevante prognoses en analyses die worden opgesteld door de gedepu-

rende kaart gelegen binnen:

teerde Staten.

‘Verbod uitbreiding veehouderij – landbouw’, ‘landelijk gebied – land-

Het plangebied is gelegen binnen het gebied ‘verstedelijking afweeg-

bouw’, ‘verstedelijking afweegbaar’, ‘gemengd landelijk gebied’ en ‘Norm

baar’, waardoor stedelijke ontwikkelingen zijn toegestaan mits het plan-

wateroverlast buiten Stedelijk gebied – waterkwantiteit’.

voornemen voldoet aan het gestelde in artikel 3.42. Voorgenomen ont-

Het plangebied is tevens gelegen binnen het ‘stedelijk gebied – verstedelijking’, artikel 3.42 duurzame stedelijk ontwikkeling lid1 en lid 2 zijn

wikkeling betreft de realisatie van maximaal 55 woningen. Waarvan 18

van toepassing op het plangebied. Het artikel stelt het volgende:

Het planvoornemen betreft geen uitbreiding en/of bouw voor veehoude-

tot 20 appartementen voor het segment middel-dure koop en huur en 36

Lid 1. Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een lo-

rij, evenals ontwikkeling van agrarische bedrijven, derhalve heeft de

woningen voor de sociale huur. De woonvisie van Meierijstad stelt een

catie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied

aanduiding ‘verbod uitbreiding veehouderij’ – artikel 2.72 en ‘landelijk

tekort aan woningen. De vraag die er is betreft voornamelijk de doel-

en bevat een onderbouwing dat:

gebied – landbouw’ afdeling 2.7 geen gevolgen voor voorgenomen ont-

groepen senioren, starters en mensen die opzoek zijn naar een sociale

a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in af-

wikkeling.

huurwoning. Het planvoornemen sluit aan op de behoefte gesteld in de

deling 5.4 Regionaal samenwerken; b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Woonvisie en de bouwopgaven van de Omgevingsvisie, het planvoorneHet plangebied is aan de hand van de bijbehorende kaart gelegen in de

men kan op deze wijze als een duurzame stedelijke ontwikkeling worden

aanduiding ‘gemengd landelijk gebied’, het planvoornemen voorziet niet

aanschouwt. De gemeente houdt hierbij wel vast aan het principe inbrei-

Lid 2. Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of

in de realisatie van agrarisch gerelateerde bedrijven, derhalve heeft de

den vóór uitbreiden. Onder a stelt het artikel dat enkel buiten stedelijk

voorzieningen:

aanduiding ‘gemengd landelijk gebied’ afdeling 3.6 vitaal platteland

gebied gebouwd mag worden als er binnen stedelijk onvoldoende ruimte

a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en ge-

geen gevolgen voor voorgenomen ontwikkeling.

beschikbaar is,

Het plangebied is gelegen binnen de aanduiding ‘Verstedelijking af-

Het plangebied is gelegen binnen de ‘Norm wateroverlast buiten Stede-

verouderde stedelijke gebieden;

weegbaar’, artikel 3.43 afwijkende regels Verstedelijk afweegbaar is van

lijk gebied – waterkwantiteit’. Het artikel betreft instructieregels aan de

geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en ge-

toepassing, het volgende wordt gesteld;

waterschappen. Artikel 4.4 Norm wateroverlast buiten stedelijk gebied is

bruik van duurzame energie;

In afwijking van Artikel 3.42 Duurzame stedelijke ontwikkeling, eerste lid,

van toepassing en stelt regels op bergings- en afvoercapaciteit, waarop

d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan

kan een bestemmingsplan, ter plaatse van Verstedelijking afweegbaar

regionale wateren moeten zijn ingericht. Waarvoor geldt dat buiten ste-

van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;

voorzien in de nieuwvestiging van een duurzame stedelijke ontwikkeling

delijk gebied normen voor overstromingskansen zijn opgesteld:

als:

Lid 1. Met het oog op de bergings- en afvoercapaciteit waarop regionale

a. binnen Stedelijk Gebied feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen

wateren moeten zijn ingericht, geldt buiten Stedelijk gebied, als norm

zonde leefomgeving; b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van c.

e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; f.

draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

onvoldoende ruimte beschikbaar is; b. transformatie van cultuurhistorisch waardevol of geschikt leegstaand

Het plangebied is gelegen innen het ‘stedelijk gebied – verstedelijking’, binnen dit gebied zijn ontwikkelingen toegestaan die passen binnen de gestelde regionale afspraken en het een duurzame stedelijke ontwikkeling betreft. In paragraaf 3.

een overstromingskans van: a. 1/100 per jaar voor gebieden met de ruimtelijke bestemming hoofd-

vastgoed niet tot de mogelijkheden behoort; c.

de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in af-

infrastructuur en spoorwegen; b. 1/50 per jaar voor glastuinbouw en hoogwaardige land- en tuin-

deling 5.4 Regionaal samenwerken; d. de stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting rekening houdt met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de

Ladder voor duurzame verstedelijking woningbouwSonseweg, Dahliastraat e.o., Nijnsel

bouw; c.

1/25 per jaar voor akkerbouw;

d. 1/10 per jaar voor grasland.

13/16

Lid 2. Voor bebouwing die is gelegen buiten Stedelijk gebied geldt de

Betaalbare woningen

men planinitiatief. De ruimte die vrij komt maakt plaats voor diverse wo-

norm van het omringende landgebruik.

Een belangrijk onderdeel van de te realiseren woningen is de betaal-

ningtypes en appartementen, de ontwikkeling is een initiatief van de cor-

baarheid. De regio zet zich in, gezamenlijk met corporaties en marktpar-

poratie Woonmeij. Woonmeij is een woningbouwcorporatie die actief is

Lid 3. De norm, bedoeld in het eerste lid, betreft een inspanningsver-

tijen, voor een realisatie van 33.425 woningen tot en met 2030. Hiervan

in de gemeente Meierijstad en Sint-Michielsgestel. Ze zetten zich in voor

plichting.

zijn er 22.270 betaalbare woningen, waarvan 10.020 sociale huurwonin-

een ruime keuze aan betaalbare en duurzame woningen. Voorstaande

gen. Het streven is 30% sociale huurwoningen in de woonvoorraad. Zo

ontwikkeling betreft woningbouw dat zal voldoen aan de huidige wet- en

De ontwikkeling voldoet aan de regels van de Interim Omgevingsveror-

wordt regionaal gekomen tot een betere balans in de woningvoorraad,

regelgeving en zal bewoners voorzien in hoogwaardig kwalitatieve wo-

dening Noord-Brabant.

waarbij ook het uitgangspunt is dat het aantal sociale huurwoningen in

ningen die toekomstbestendig zijn. Het planinitiatief voorziet in de toe-

de regio voldoet aan de totale behoefte aan deze woningen. Ook wordt

voeging van 55 woningen en draagt hierbij mee aan de te benodigde

Regio

er ingezet op voldoende woningen voor starters en mensen met een

130.00 te realiseren woningen binnen de regio. Het planinitiatief is lijn

Regionale Woondeal Noordoost-Brabant (2023)

middeninkomen. In het beleidsprogramma 'betaalbaar wonen' is dan ook

met het gestelde in de regionale Woondeal Noordoost-Brabant.

In de regio Noordoost-Brabant wordt door meerdere gemeenten samen-

opgenomen dat 40% van de nieuwbouw dient plaats te vinden in deze

gewerkt aan een gezonde, leefbare en sterke regio. Noordoost-Brabant

segmenten.

Brabantse Agenda Wonen Voortgangsrapportage 2021/2022 (2022) De (sub)regio Noordoost-Brabant-West werkt regionaal samen op basis

is de zesde economische regio, van de 40 regio's, in Nederland. Agrifood is hier dé economische motor. Het draait niet meer om groot en

Duurzame en toekomstbestendige bouw

van de afspraken vanuit het ‘Regionaal perspectief op wonen – meerja-

sterk zijn, maar juist om duurzaam, slim en vooral wendbaar zijn. Dit

Het realiseren van de in deze woondeal opgenomen woningen moet sa-

renperspectief 2021-2024’. In dit perspectief zijn de regionale opgaven

geldt ook voor de woningbouwopgave binnen deze regio.

mengaan met verschillende andere grote ruimtelijke opgaven, zoals kli-

en ambities opgenomen. De samenwerking is een ‘groeimodel’, dat in

maat, landbouw, natuur en energie. Landelijk moet de lat omhoog om

de loop van de tijd aangepast en uitgebreid is. Het streven is de ko-

Woningbouwopgave

de duurzaamheidsambities en klimaatdoelstellingen in 2030 en 2050 in

mende tijd, onderwerp na onderwerp, de regionale samenwerking ver-

Om het woningtekort terug te dringen tot een gezond evenwicht, wordt

de gebouwde omgeving te behalen. Hier ligt een grote relatie met de

der te versterken.

met het programma Woningbouw tot en met 2030 nationaal ingezet op

woningbouwopgave. Van belang is dat de woningen worden gebouwd

de realisatie van 900.000 woningen. Daarbij is het streven dat ten min-

naar de huidige wet- en regelgeving om kwaliteit te waarborgen.

Wonen in regionaal perspectief, Uitvoeringsagenda (2022) Naast het meerjarenperspectief wordt er jaarlijks een uitvoeringsagenda

ste twee derde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar zijn. Daarom is nationaal de bouw van 250.000 sociale corporatiewoningen en 350.000

Met deze woondeal wordt de basis gelegd voor een langjarige (tot en

vastgesteld. In de ‘Uitvoeringsagenda 2022’ wordt, op basis van de op-

woningen in het middensegment (midden huurwoningen en betaalbare

met 2030) samenwerking tussen Rijk, provincie, gemeenten en corpora-

gaven en ambities uit het meerjarenperspectief, teruggeblikt op 2021 en

koopwoningen) nodig. Het Rijk en de provincie Noord-Brabant hebben

ties.

vooruitgekeken naar 2022. De inzet van het regionale overleg op de meerjarige thema’s wordt hier concreet gemaakt.

in oktober 2022 afspraken gemaakt over het provinciale aandeel in de



Nationale opgaven. Het provinciaal aandeel is 130.600 woningen. De

Doorwerking plangebied

regionale Woondeal Noord-Brabant is opgesteld als doorvertaling van

Voorgenomen initiatief voorziet in een woningbouwontwikkeling waarbij

eenmaal per jaar in de regio gedeeld. Grote(re) uitbreidingslocaties

de gemaakte afspraken tussen Rijk en Provincie naar de gemeenten en

huidig aanwezige woningen worden gesloopt. Deze woningen voldoen

worden (in de ontwerpfase) regionaal, zowel kwantitatief áls kwalita-

corporaties.

niet aan de huidige standaarden. Het naastgelegen perceel is in de hui-

tief, afgestemd.

dige situatie in gebruik door een horecaonderneming, deze zal evenals de woningen worden gesloopt om ruimte te bieden voor het voorgeno-

Ladder voor duurzame verstedelijking woningbouwSonseweg, Dahliastraat e.o., Nijnsel



Inbreidings-, herstructurerings- en transformatieplannen worden

Bij deze afstemming is er in 2022 extra aandacht voor de sociale huursector en het middensegment. Binnen de uitvoeringsagenda

14/16

zijn verschillende woonthema’s uitgelicht. Dit zijn onder andere be-

buurten om te wonen. Dat geldt voor onze huidige inwoners, voor pen-

vat als een contramal tussen stedelijke regio’s. De gemeente heeft daar-

taalbaarheid, nieuwe woonvormen en woonwagenbeleid.

delaars en arbeidsmigranten voor lokale bedrijven, voor een toekom-

bij de ambitie gesteld om jongeren aan te trekken of vast te houden als

stige generatie. De woonbuurten of dorpen mogen elk hun eigen uitstra-

inwoners van de gemeente. Voor het buitengebied werd er gefocust op

ling of identiteit koesteren.

de transitie in de landbouw.

men met bedrijven en kennisinstellingen aan de leefbaarheid en brede

Tot deze omgevingsvisie was de woonvisie het brede kader voor woon-

Doorwerking plangebied

welvaart in Noordoost-Brabant in de vorm van samenwerkingsverban-

beleid van Meierijstad. Er is gebleken dat in Meierijstad is er, in relatie

Het plangebied is gelegen binnen de typologie ‘verstedelijkt (woon) ge-

den. In 17 projecten werken regio, provincie en rijk samen aan de leef-

tot de bestaande woningvoorraad, weinig vraag naar extra woningen die

bied’ aan de hand van de Omgevingsvisie Meierijstad. In de omgevings-

baarheid en welvaart in Noordoost-Brabant. Deze projecten zijn ver-

duur of groot zijn. Dat hogere aanbod draagt niet bij aan een evenwich-

visie wordt aangegeven dat er in de gemeente Meierijstad weinig vraag

deeld over drie pijlers. Een van deze pijlers is ‘Fijn wonen’, in ‘Fijn wo-

tige woningmarkt. In de kleine kernen staan relatief veel grote woningen.

is naar dure en/of grote woningen. Voorgenomen ontwikkeling voorziet

nen’ ligt de focus op een gezonde en veilige leefomgeving en. De pro-

Net als de meeste woningen van de bestaande voorraad in de ge-

juist in rijwoningen en appartementen en voorziet hiermee juist in de

jecten die voor de grootste verandering gaan zorgen, zijn de sleutelpro-

meente, kunnen deze woningen in termen van duurzaamheid en ener-

vraag binnen de gemeente, geschikt voor starters, mensen met een

jecten. Verbindingsprojecten leggen een stevige basis onder alle pro-

gietransitie nog verbeterd worden. In de kleine kernen is volgens het

middeninkomen en/of sociale huurders. Ook wordt er aangekaart dat be-

jecten in de drie pijlers.

maatschappelijk debat behoefte aan extra woningen. De vraag die er

staande woningen binnen deze kernen in de termen van duurzaamheid

nog is, betreft de doelgroepen senioren en starters. De gemeente houdt

en energietransitie nog erg achterlopen. Het planvoornemen voorziet

daarbij vast aan het principe inbreiden vóór uitbreiden. De gemeente

dan ook in de sloop van bestaande woningen die niet maar aan de hui-

Omgevingsvisie gemeente Meierijstad (voorontwerp)

vindt het belangrijk om het woningbouwprogramma te concentreren op

dige standaarden voldoen en vervangt deze met nieuwbouw dat voldoet

De gemeente Meierijstad heeft een Voorontwerp Omgevingsvisie opge-

binnenstedelijke herontwikkeling en transformatie.

aan de huidige wet- en regelgeving. Door gebruik te maken van be-

Regio Deal Noordoost-Brabant (2020) In de Regio Deal Noordoost Brabant werken regio, provincie en rijk sa-

Gemeente

staande grond binnen Nijnsel houdt het initiatief vast aan het principe in-

steld met het oog op de Omgevingswet. Het omgevingsbeleid van de omgevingsvisie evolueert uit de structuurvisies van de oude gemeenten

Bij uitwerking van het omgevingsbeleid voor wonen is aandacht te ge-

breiden vóór uitbreiden. Het planvoornemen is hiermee in lijn met de

Schijndel, Sint-Oedenrode en Veghel, en uit de toekomstvisie die zij op-

ven aan huishoudens met neen laag inkomen, senioren en woonwagen-

Omgevingsvisie Meierijstad.

stelden voor hun fusie. Daarbij wordt het omgevingsbeleid geïnspireerd

bewoners, maar ook aan bijzondere woonvormen. Het woonbeleid

door de regionale omgevingskoers van Noordoost-Brabant, de provinci-

speelt in op grote opgaven van vergrijzing, langer thuis wonen, immigra-

Woonvisie Meierijstad 2018

ale omgevingsvisie en de nationale omgevingsvisie. De omgevingsvisie

tie en integratie, klimaatadaptatie, energie- en warmtetransitie, concen-

De gemeente Meierijstad heeft een Woonvisie opgesteld (vastgesteld op

beschrijft hoe de gemeente wilt dat Meierijstad er in 2030 uitziet en waar

tratie van detailhandel en transformatie van vastgoed.

5-7-2018). Meierijstad wil een stad zijn met een aantrekkelijk woonklimaat en een woningaanbod voor iedereen. De gemeente streeft naar vi-

samen aan moet worden gewerkt om dat te bereiken. De visie vormt de Sint-Oedenrode

tale wijken en kernen en een gevarieerd woningaanbod in aantrekke-

De gemeente Sint-Oedenrode beschikte sinds 2005 over een strategi-

lijke, leefbare buurten om ruimte en kansen te bieden aan alle bevol-

Verstedelijkt (woon) gebied (Vi VG)

sche visie De Rooi(s)e draad en die visie werd in 2012 herijkt. De her-

kingsgroepen en leefstijlen.

Het plangebied is gelegen binnen de gebiedstypologie ‘verstedelijkt

ijkte beleidsvisie had 2025-2030 als planhorizon. In de visie heeft de ge-

(woon) gebied’. De centra en woonwijken van Schijndel, Sint-Oeden-

meente de drie kernkwaliteiten benoemd; (1) welgelegen, (2) karakteris-

De gemeente Meierijstad bestaat uit dertien kernen met elk een eigen

rode, Erp en Veghel, en de negen kerkdorpen bieden aantrekkelijke

tiek en (3) aantrekkelijk. Het groene karakter van Sint-Oedenrode, met

karakter, identiteit en dynamiek, dit maakt de gemeente uniek. Meierij-

een nauwe verweving van natuur, landschap en landbouw, werd opge-

stad probeert een divers woningaanbod te bieden waar huidige en toe-

basis voor een samenhangende totaalaanpak die daarvoor nodig is.

Ladder voor duurzame verstedelijking woningbouwSonseweg, Dahliastraat e.o., Nijnsel

15/16

komstige inwoners prettig, veilig en gezond kunnen wonen. Er wordt ge-

Duurzaamheid

In het actieplan wordt het huidige beleid uit de woonvisie (2018) en het

streefd naar vitale wijken en kernen, met een gevarieerd woningaanbod

De gemeente Meierijstad wil in 2050 energieneutraal zijn. Deze duur-

Plan van Aanpak Woningbouwregie (2020) gecontinueerd, met betrek-

in aantrekkelijke, leefbare buurten om ruimte en kansen te bieden aan

zame ambitie is doorvertaald in een duurzame woonvisie. Niet alleen

king tot de woningbouwcategorieën. In de woonvisie wordt uitgegaan

alle bevolkingsgroepen en leefstijlen. De woningmarkt zit zelf vol met dy-

dient er sprake te zijn van een duurzame stedelijke ontwikkeling, de wo-

van een verdeling in de woningbouwprogrammering voor Meierijstad in

namiek en er zijn duidelijke veranderingen te zien in woonbehoeften, dit

ning zelf dient ook duurzaam te zijn. Hierbij dient bijvoorbeeld gekeken

zijn totaliteit, zoals opgenomen in de onderstaande tabel. Dit is dus, met

door demografische ontwikkelingen, verduurzaming van de woningvoor-

te worden naar de mogelijkheden voor aardgasloos bouwen, isolatie en

uitzondering van de 25% sociale huur, geen eis per individueel bouw-

raad, transformatie van leegstaand vastgoed, economische ontwikkelin-

een duurzaam gebruik van grondstoffen.

plan, maar een verdeling voor Meierijstad in zijn totaliteit. In het Plan van

gen en veranderingen in het sociale domein.

Aanpak Woningbouwregie uit is bovendien al geregeld dat er flexibel Leefbaarheid

met deze percentages wordt omgegaan. Ze dienen dus als richtlijn

Met deze visie wordt meer houvast geboden voor het analyseren van

Het creëren van een juiste balans tussen enerzijds de specifieke woon-

waarbij zoveel mogelijk naar de lokale behoefte wordt gekeken voor de

knelpunten en het benutten van mogelijkheden. De visie is opgebouwd

kwaliteiten en anderzijds een divers woningaanbod wat de kracht en ei-

specifieke invulling.

uit vier verschillende thema’s met elk een eigen ambitie. Zo wordt er in-

genheid van wijken en kleine kernen recht doet.

gespeeld op de dynamiek van de woningmarkt en is er aandacht voor belangrijke trends zoals duurzaamheid, zorg en welzijn, en de leefbaar-

Actieplan woningbouw 2021

heid.

In 2021 is het actieplan woningbouw vastgesteld. Dit vormt een adden-

Tabel 4: Verdeling woningbouwprogrammering Meierijstad

dum op de woonvisie 2018. De noodzaak voor de veranderingen vloeit De dynamiek van de woningmarkt

voort uit de gewijzigde provinciale woningbouwprognoses, die aantonen

De woningmarkt is in beweging en het is van belang dat bouwplannen

dat de opgave die we hebben aanzienlijk is. Die opgave blijkt ook duide-

hier zoveel mogelijk op inspelen zodat aan de woonwensen van de in-

lijk uit de huidige urgentie op de woningmarkt, die wordt veroorzaakt

woners wordt voldaan. Hierbij wordt een toename verwacht van de wo-

door almaar stijgende prijzen en de krapte in het beschikbare woning-

ningbehoefte in de gemeente tot aan 2030. Deze demografische ontwik-

aanbod. De gemeenteraad is unaniem in haar vraag naar oplossingen

kelingen leiden tot een veranderende woningbehoefte. Omdat de

voor woningbouw in onze gemeente. Voor veel woningzoekenden is het

meeste woningen er al staan kijkt de gemeente kritisch naar de wonin-

moeilijk om een geschikte woning te vinden. Of het nu gaat om starters

gen die aan de woningvoorraad toegevoegd worden.

op de woningmarkt, om mensen die graag in aanmerking willen komen voor een sociale huurwoning, om burgers met een middeninkomen of

Doorwerking plangebied

Zorg en welzijn

om oudere inwoners die een (zorg)geschikte woning zoeken; allemaal

Meierijstad probeert een divers woningaanbod te bieden waar huidige

De samenhang tussen demografische ontwikkelingen (de vergrijzing en

worden ze geconfronteerd met dezelfde problemen. We zien overal

en toekomstige inwoners prettig, veilig en gezond kunnen wonen. Er

toename van eenpersoonshuishoudens), de transitie in het sociale do-

lange wachtlijsten en we horen over mensen die al jaren tevergeefs op

wordt gestreefd naar vitale wijken en kernen, met een gevarieerd wo-

mein gericht op een inclusieve samenleving waar iedereen meedoet en

zoek zijn naar een woning.

ningaanbod in aantrekkelijke, leefbare buurten om ruimte en kansen te

de invloed daarvan op de leefomgeving.

bieden aan alle bevolkingsgroepen en leefstijlen. Het actieplan woningbouw 2021 geeft aan hoe de gemeente om wil gaan met de hogere woningbouwprognoses die door de provincie zijn afgegeven voor de gemeente en hoe ze dit willen combineren met het versnellen van de woningbouwproductie.

Ladder voor duurzame verstedelijking woningbouwSonseweg, Dahliastraat e.o., Nijnsel

16/16