Bijlage 2 Samenvatting ruimtelijke motivering

Samenvatting ruimtelijke motivering Stadshobbywerkplaats e.o. (BOPA) 1: Aanleiding en doel Gemeente Meierijstad wil de locatie van de voormalige Stadshobbywerkplaats e.o. herontwikkelen tot een groen woongebied met 40 woningen en de herbouw van het oude stationsgebouw van Veghel. Omdat deze plannen niet passen binnen het geldende omgevingsplan, is een BOPA vereist. Ten behoeve van deze procedure dient een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (‘ETFAL’) bewezen te worden. In de ruimtelijke motivering zal worden aangetoond dat er sprake is van ETFAL. Er zijn verschillende onderzoeken verricht waaruit de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling is gebleken. In deze onderhavige notitie worden de hoofdlijnen van deze ruimtelijke motivering gegeven. De uitgebreide versie volgt tijdens het doorlopen van de Bopa-procedure.

2. Beschrijving plangebied Het plangebied ligt aan de noordzijde van het centrum van Veghel, aan de ParallelwegZuid. Het gebied wordt begrensd door het Duits Lijntje in het noorden, de Acacialaan in het oosten, de bestaande woningen aan Ter Eycken in het zuiden, en de Spoorlaan in het westen. De locatie bevat: - de voormalige locatie van de Stadshobbywerkplaats (nu grasland), een speeltuin met een jeu-de-boulesbaan en twee nuts-huisjes; - het in verval geraakte voormalige Stationskoffiehuis aan de Spoorlaan 27; - de groenstrook tussen de Parallelweg-Zuid en het spoor, met daarop een weitje met ezels, en de locatie van het voormalige station. De locatie is een kleine 1,5 ha groot.

3. Toekomstige Ontwikkeling Het plan bestaat uit het realiseren van 40 woningen, waarvan een groot deel in de categorie sociale huur, herbouw van het stationsgebouw, en het maken van een groene omgeving waarin het fijn wandelen en spelen is. De woningen bestaan uit: - twee gebouwen met in totaal 28 sociale huurwoningen; deze zullen worden geëxploiteerd door woningcorporatie Area, en zijn gepland op gemeentegrond; - een gebouw met 10 koopappartementen van uiteenlopende grootte; deze zullen grotendeels worden gerealiseerd op particulier terrein (Spoorlaan 27) (voor een deel valt dit op gemeentegrond waarvoor grond zal worden aangekocht door de eigenaar van Spoorlaan 27). In het stationsgebouw is een kantoorfunctie gepland, met op de begane grond ruimte voor een semi-openbare functie / inloopmuseum, bijvoorbeeld spoor-gerelateerd. 1

Voor deze nieuwe functies worden voldoende nieuwe parkeerplaatsen binnen het plangebied gemaakt. De Parallelweg-Zuid wordt voor auto’s ontoegankelijk gemaakt waardoor het een (langzame) fietsroute wordt, als onderdeel van het nieuwe parkje voor de buurt. Wandelpaden, een nieuwespeelplek met jeu-de-boulesbaan, het (verkleinde) ezelsweitje en waterberging (wadi’s) zijn de andere functies van het park.

4. Participatie Er hebben diverse overleggen plaatsgevonden met de provincie, het waterschap en de veiligheidsregio. Ook met de Commissie Ruimtelijke kwaliteit en Welstand heeft reeds (positief) overleg plaatsgevonden). Met omwonenden en de buurt hebben diverse participatiemomenten plaatsgevonden (16 mei 2024 voor de hele buurt, najaar 2024 twee sessies met omwonenden, 1 april nogmaals met de hele buurt). Dit proces wordt de komende periode nog voortgezet in de vorm van afstemming over de inrichting van de nieuwe speelplek, en de vormgeving van de overgang van het plan naar de achtertuinen aan de Ter Eycken. Belangrijke aanpassingen die hebben plaatsgevonden op basis van de participatie waren verplaatsing van speelvoorzieningen naar één grote nieuwe plek aan de noordzijde, en heroriëntatie van een deel van de woningen.

5. Beleidskader en toetsing daaraan Het plan past binnen de ambities van het rijk (Nationale Omgevingsvisie (NOVI)) en de provincie Noord-Brabant (Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’) en sluit aan bij daarin gestelde doelen zoals energietransitie, biodiversiteit en klimaatadaptatie. Het plan voldoet aan de regels van de TAM-omgevingsverordening (zorgvuldig ruimtegebruik, lagenbenadering en meerwaardecreatie). Het plan sluit aan bij de visie van de gemeente zoals verwoord in de Toekomstvisie Meierijstad. Het plan past met het grote aandeel sociale huurwoningen binnen de Woonzorgvisie 2024. Ook past het plan binnen de Waterschapsverordening van waterschap Aa en Maas.

6. Milieu en gezondheid In het kader van de BOPA-procedure zijn diverse milieu- en omgevingsaspecten beschouwd en onderzocht. Hieronder wordt per aspect een beknopte samenvatting gegeven. - Bodemonderzoek: Er hebben drie bodemonderzoeken plaatsgevonden: o een al eerder, voor het perceel Spoorlaan 27; 2

o

een voor de oorspronkelijke locatie van de stadshobbywerkplaats en voormalige gymzaal (nu geen deel meer van het plangebied); o het overige deel. In de noordelijke groenstrook zijn deeltjes asbest aangetroffen (die momenteel worden verwijderd) (waarschijnlijk afkomstig van het asbest verwerkt in het oude schuurtje dat hier staat / stond dat momenteel wordt gesaneerd. Ook zijn in deze strook resten van kolengruis gevonden, met licht tot matig verhoogde gehalten zware metalen en PAK. De gemeten gehalten overschrijden de interventiewaarden niet. In de (overige) ondergrond zijn geen parameters verhoogd gemeten. Op basis van de onderzoeksresultaten, waarbij geen sprake is van een overschrijding van de interventiewaarde, bestaat ten aanzien van de chemische kwaliteit van de grond en het grondwater geen belemmering tegen de voorgenomen planologische procedure, aanvraag omgevingsvergunning en de geplande herontwikkeling van de locatie. Gezien de matig verhoogde gehalten in de kolengruishoudende grond ter plaatse van een boring op het noordelijke terreindeel wordt geadviseerd om betreffende grond niet te herschikken op locaties waar in aanraking met betreffende grond kan worden gekomen (bijvoorbeeld de speelplek). Het advies is om betreffende grond te herschikken onder bijvoorbeeld toekomstige verharding of indien sprake is van grondoverschot van de locatie af te voeren. -

Beschermen van de waterbelangen: Momenteel wordt door StadLandWater (SLW) het waterhuishoudingsplan opgesteld. Eerder hebben SLW en Lycens (ingenieursbureau dat alle onderzoeken en voorbereidingen treft voor de Bopa) de wateropgave op hoofdlijnen bepaald, op basis van de kaders van de gemeente en het waterschap. Er worden in het plan meerdere wadi’s aangelegd, rekening houdend met de lokale situatie van reliëf en hoogteligging t.o.v. het grondwater. Er is sprake van hydrologisch neutrale ontwikkeling.

-

Geluid: Akoestisch onderzoek toont aan dat geluidsbelasting binnen de normen blijft en dat wat geluid betreft sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

-

Trillingen: Met betrekking tot trillingen is met het plan sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

-

Geur: In het plan worden geen activiteiten met gebruiksruimte in de buurt van geurgevoelige gebouwen mogelijk gemaakt. Ook zijn in de buurt geen geurbelastende activiteiten met een gebruiksruimte aanwezig die belemmerend zijn voor het woon- en leefklimaat van de beoogde woningen. Voor geur is dan ook de conclusie dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies.

3

-

Luchtkwaliteit: Op grond van 5.54 Bkl is beoordeeld dat het plan niet in betekenende mate (NIBM) bijdraagt aan de luchtkwaliteit, omdat er niet meer dan 2.000 woningen worden gerealiseerd. Met betrekking tot kwaliteit van de lucht is met onderhavige buitenplanse omgevingsplanactiviteit sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

-

Activiteiten en milieuzonering: Er wordt een milieuhindergevoelige functie, namelijk wonen mogelijk gemaakt. Om die reden moet gekeken worden welke invloed nabijgelegen milieubelastende activiteiten hebben op onderhavig plan. De dichtstbijzijnde relevante functie in dit kader is die van Spoorlaan 25, met een maatschappelijke bestemming. De richtafstand die daarbij hoort bedraagt 10m. Deze afstand is aangehouden voor het appartementencomplex van Spoorlaan 27 (door hiertussen de parkeerweg en parkeerplaatsen te positioneren). Het stationsgebouw omvat een kantoor- en ‘museum’- functie. De richtafstand die hierbij hoort is 10 meter. De dichtstbijzijnde woning ligt op een grotere afstand dan 10 meter. Het stationsgebouw is derhalve geen belemmering voor het woon- en leefklimaat van bestaande en de toekomstige woningen.

-

Ecologie, soortenbescherming en gebiedsbescherming: Door Lycens is het onderzoeksgebied in 2024 meerdere keren onderzocht op de (potentiële) aanwezigheid van beschermde planten, dieren en beschermde nesten, holen, vaste rust- en voortplantingslocaties en andere beschermde functies, zoals foerageergebied en vliegroutes van vleermuizen. Hierbij is ook gekeken naar de relatie met het naastgelegen NNB-gebied (spoorlijn) en natuurverbindingen ten aanzien van het provinciaal beleid. Er worden geen ecologische waarden en kenmerken van het NNB aangetast en de samenhang gaat niet verloren. Er hoeven dan ook geen gronden te worden gecompenseerd. Ook is gekeken naar de stikstofemissie afkomstig van het plan: dat heeft geen significant negatieve effecten voor Natura 2000-gebieden. Op basis van de uitgevoerde nadere onderzoeken in het kader van de soortenbescherming voor de noodzakelijk activiteiten (sloop, rooien beplanting en bouw) is geen sprake van flora- en fauna-activiteiten. Een omgevingsvergunning voor een dergelijke activiteit is derhalve niet noodzakelijk. Met betrekking tot flora en fauna is met de onderhavige buitenplanse omgevingsplanactiviteit sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

-

Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed: Archeologie: Op basis van bureauonderzoek is een lage verwachting geconstateerd op het aantreffen van archeologische resten binnen het plangebied. Deze verwachting is gebaseerd op archeologische boringen die rondom het plangebied zijn gezet en 4

verstoringen door meerdere bebouwingsfasen binnen het plangebied. Ook heeft het overgrote deel op de beleidskaart van de gemeente een lage verwachting, of zelf helemaal geen archeologische verwachting. Het gebied is dan ook door gemeente vrijgegeven voor de toekomstige ontwikkeling. Cultuurhistorie: Uit de cultuurhistorische waardenkaart (chwk) van de provincie Noord-Brabant blijkt dat er geen cultuurhistorische waarden in of rondom het plangebied aanwezig zijn. Cultuurhistorische waarden worden derhalve niet aangetast. -

Mobiliteit en Parkeren: Mobiliteit: De verkeersgeneratie (bepaald op basis van CROW-publicatie 744 ‘Parkeerkencijfers, basis voor parkeernormering’) bedraagt circa 162 verkeersbewegingen per etmaal. Hierbij wordt opgemerkt dat dit een theoretische benadering betreft. Gelet op de inrichting van de bestaande wegen is deze toename van verkeersbewegingen niet zodanig dat dit zal leiden tot een verkeersproblemen. Verkeer vormt geen belemmering voor de ontwikkeling. Door de Parallelweg-Zuid niet langer toegankelijk te maken voor autoverkeer, ontstaat een ietwat andere lokale routing van het verkeer. Ook die is oplosbaar binnen het bestaande wegennet. Parkeren: De gemeente is momenteel bezig met het vaststellen van het Parkeerplan Meierijstad. Deze vaststelling is voorzien voordat dit plan in procedure gaat. Derhalve is met de nieuwe parkeernorm gerekend. Mocht onverhoopt blijken dat de vigerende parkeernorm van kracht blijft, dan kunnen in het ontwerp voldoende parkeerplaatsen worden toegevoegd. Vertrekpunt bij het ontwerp was dat de gehele parkeeropgave binnen het plangebied moet worden opgelost. Het parkeren vindt plaats in twee ruimtelijke clusters: o een voor de sociale huurwoningen, te bereiken via de Acacialaan; o een voor het appartementencomplex samen met het kantoor / inloopmuseum in het ‘station’. Dit is te bereiken via de Spoorlaan.

Omdat de beide parkeergelegenheden van elkaar gescheiden zijn met een ‘knip’ voor auto’s, worden beide als solitaire voorzieningen gezien (geen uitloop over en weer). Bij het bepalen van de parkeerbehoefte wordt rekening gehouden met bezoekersparkeren, en met het feit dat niet iedereen altijd tegelijk aanwezig is. Voor de 28 huurwoningen zijn 24 parkeerplaatsen nodig. De parkeerplaatsen worden langs de parkeerstraat (via de Acacialaan) gerealiseerd. Voor de koopappartementen en het ‘station’ tezamen zijn 16 parkeerplekken nodig. Naast het station zijn er 6 gepland, en ten zuiden van het appartementencomplex 14. Deze 20 plekken worden ruimschoots voldoende geacht voor de 16 die nodig zijn.

5

Fietsparkeren en scootmobiels: In de bergingen bij de woningen is voldoende ruimte voor fietsparkeren. Eventuele scootmobiels kunnen eveneens binnen worden gestald. Met betrekking tot mobiliteit en parkeren is met onderhavige buitenplanse omgevingsplanactiviteit sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. -

Beschermen van de gezondheid en van het milieu: In het plan is veel aandacht voor het maken van een aantrekkelijke openbare groene inrichting, die uitnodigt voor bewegen door mensen van diverse leeftijden. Door het openbare groen centraal in het gebied te plaatsen wordt men uitgenodigd om gebruik te maken en te profiteren van de groene omgeving. Uit voorgaande onderzoeken blijkt bovendien dat er geen overlast is van geluidshinder of slechte luchtkwaliteit of trillinghinder. Ook wordt de bodem veilig voor kinderen om in te spelen. Alles tezamen is het plan ingericht om ruimte te bieden aan interactie tussen verschillende bewonersgroepen. Dit past in een gezonde leefomgeving.

7. Financiële Uitvoerbaarheid De locatie is grotendeels eigendom van de gemeente. De gemeente zal daarom zelf de grondexploitatie voeren. Dat wil zeggen dat de gemeente zorgdraagt voor het bouwrijp maken van deze locatie en de uitgifte van de bouwrijpe grond. Voor de Stadshobbywerkplaats is reeds een grondexploitatie geopend. Deze GREX wordt de komende maanden indien nodig geactualiseerd. Voor het wettelijk verplichte kostenverhaal voor de exploitatie van de gronden van andere particulieren, (belendende perceel en perceel herbouw station), sluiten we een anterieure overeenkomst.

8. Conclusie De ontwikkeling voldoet aan de eisen van de Omgevingswet en het Besluit kwaliteit leefomgeving. Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, waarmee de vergunningverlening voor de BOPA gerechtvaardigd is.

12 mei 2025

6