Bijlage 2.2 planregels voorontwerp

Regels voorontwerp omgevingsplanwijziging De Dreven

De gemeenteraad van Gemeente Meierijstad Gelet op artikel 2.4 Omgevingswet; Gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 3 februari 2026; (gereserveerd voor verwijzing naar eventuele zienswijzen) Overwegende dat: (gereserveerd) Besluit het Omgevingsplan gemeente Meierijstad te wijzigen zoals aangegeven in artikel I en II Artikel I Omgevingsplan gemeente Meierijstad opgenomen in Bijlage A wordt vastgesteld. Artikel II Dit besluit treedt in werking per PM Aldus vastgesteld door Gemeente Meierijstad, PM april 2026 Diegenen die mogen ondertekenen Niet getekend proef-exemplaar Bijlage A Bijlage bij artikel I A Na hoofdstuk PM wordt een hoofdstuk ingevoegd, luidende: Hoofdstuk PM Gebiedsontwikkeling De Dreven Afdeling PM.1 Algemeen Artikel PM.1 Voorrangsbepaling 1. In afwijking van het bepaalde in het tijdelijke deel van dit omgevingsplan zoals bedoeld in artikel 22.1, onder a, van de Omgevingswet, geldt voor het gebied De Dreven het bepaalde in dit hoofdstuk. 2. Het tijdelijke deel van dit omgevingsplan zoals bedoeld in artikel 22.1, onder a, van de Omgevingswet blijft voor het overige van toepassing, voor zover die regels niet in strijd zijn met het bepaalde in dit hoofdstuk. Bij strijdigheid tussen het tijdelijk deel van het omgevingsplan en dit hoofdstuk, geldt hetgeen is bepaald in dit hoofdstuk. 3.

Hoofdstuk 22 van het omgevingsplan blijft onverkort van toepassing, voor zover die regels niet in strijd zijn met het bepaalde in dit hoofdstuk. Bij strijdigheid tussen het tijdelijk deel van het omgevingsplan en dit hoofdstuk, geldt hetgeen is bepaald in dit hoofdstuk. Artikelsgewijze toelichting: De gebiedsontwikkeling van De Dreven wordt in eerste instantie gefaciliteerd met een eigen, tijdelijk hoofdstuk in het omgevingsplan. Het is juridisch-technisch het meest eenvoudig om dat in te richten met een voorrangsbepaling ten opzichte van bestemmingsplannen die deel uitmaken van het tijdelijke omgevingsplan (eerste en tweede lid). Verder geeft dit artikel aan dat de 1

Regels voorontwerp omgevingsplanwijziging De Dreven

zogenoemde bruidsschat op de achtergrond blijft gelden (derde lid). In effectieve zin zullen veel van de planregels van bestemmingen, bouw- en gebruiksregels uit bestemmingsplannen en planregels over bouwen uit de bruidsschat vervangen worden door dit tijdelijke hoofdstuk voor De Dreven. Artikel PM.2 Normadressaat Aan de regels van dit hoofdstuk wordt voldaan door degene die de activiteit verricht. Artikel PM.3 Oogmerken De regels in dit hoofdstuk zijn gesteld met het oog op de evenwichtige toedeling van functies aan locaties in de volgende afdelingen van dit hoofdstuk. Afdeling PM.2 Woonwijk De Dreven Paragraaf PM.2.1 Bouwvelden in De Dreven Artikel PM.2.1.1 Toepassingsbereik paragraaf Deze paragraaf is van toepassing op het gebied bouwvelden De Dreven. Artikelsgewijze toelichting: In het ontwerp van de nieuwe wijk zijn bouwvelden onderscheiden, genummerd van 1 tot en met 20. De bouwvelden worden van elkaar gescheiden door wegen en groenstructuren. Het werkingsgebied bouwvelden De Dreven laat toe om sommige van de planregels te laten gelden alleen daar waar de woningbouw gaat plaatsvinden, waar particuliere tuinen en parkeerplaatsen worden aangelegd.

Artikel PM.2.1.2 Oogmerken De regels in deze paragraaf zijn gesteld met het oog op het bouwen, in stand houden en gebruiken van woonbuurten waar bewoners gezond en aangenaam leven in evenwicht met de natuurlijke omgeving, woonbuurten die voorzien in voldoende woonruimte en met een sociaaleconomisch gevarieerd woningaanbod. Artikel PM.2.1.3 Bouwvelden en activiteiten algemeen Met het oog op de doelen, bedoeld in artikel PM.2.1.2, wordt bij activiteiten voldaan aan: a. afdeling PM.3 Regels over bouwen van bouwwerken; b. afdeling PM.4 Regels over woonactiviteiten; c. afdeling PM Regels over aanvullende woonactiviteiten; d. afdeling PM Regels over maatschappelijke activiteiten; e. afdeling PM Regels over verkeer en parkeren; f. afdeling PM Regels over energie en verlichting; g. afdeling PM Kostenverhaal; en h. afdeling PM Advies. Artikel PM.2.1.4 Bouwrijp maken Met het oog op de doelen, bedoeld in artikel PM.2.1.2, wordt bij het bouwrijp maken voldaan aan PM. Artikel PM.2.1.5 Woonrijp maken Met het oog op de doelen, bedoeld in artikel PM.2.1.2, wordt bij het woonrijp maken voldaan aan PM. Artikel PM.2.1.6 Instandhoudingstermijn woningbouwcategorieën

2

Regels voorontwerp omgevingsplanwijziging De Dreven

1. Het gebruik van sociale huurwoningen blijft voor hun doelgroep in stand gedurende ten minste 25 jaar na ingebruikname. 2. Het gebruik van sociale koopwoningen blijft voor hun doelgroep in stand gedurende ten minste 10 jaar na ingebruikname. 3. Het gebruik van sociale middeldure koopwoningen blijft voor de doelgroep PM in stand gedurende ten minste 10 jaar na ingebruikname. 4. Het gebruik van middenhuurwoningen blijft voor de doelgroep PM in stand gedurende ten minste 15 jaar na ingebruikname. Artikelsgewijze toelichting: Onder het oude wettelijke regime hanteerde Meierijstad een doelgroepenverordening en een modelregel voor bestemmingsplannen in relatie tot de artikelen 1.1.1 en 3.1.2 van het Besluit ruimtelijke ordening. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet is de doelgroepenverordening nog van kracht gebleven (artikel 8.2.15a Invoeringsbesluit Omgevingswet), dat is echter tijdelijk. De regels over woningbouwcategorieën dienen hun plek te krijgen in het omgevingsplan. Voor het gebied De Dreven wordt gebruik gemaakt van artikel 5.161c van het Besluit kwaliteit leefomgeving om te borgen dat de woningbouwprogrammering voor dit gebied wordt gerealiseerd. De specifieke regels daarvoor krijgen een plek in paragraaf PM.3.3. De instandhoudingstermijn waarover het derde lid van artikel 5.161c spreekt, is hier verwerkt in artikel PM.2.1.6.

Artikel PM.2.1.7 Sociale doelgroepen 1. Als doelgroep voor sociale huurwoningen wordt aangemerkt huishoudens met een inkomen tot maximaal de DAEB-norm. 2. Als doelgroep voor sociale koopwoningen wordt aangemerkt huishoudens met een maximaal gezamenlijk huishoudinkomen tot 1,5 keer de DAEB-norm. Artikelsgewijze toelichting: Dit artikel vormt een aanvulling op artikel PM.2.1.6. Het is gebaseerd op artikel 3 van de Verordening doelgroepen woningbouw gemeente Meierijstad. De DAEB-norm is de inkomensgrens als bedoeld in artikel 48, eerste lid, Woningwet. Artikel PM.2.1.8 Beroep of bedrijf aan huis uitoefenen Met het oog op de doelen, bedoeld in artikel PM.2.1.2, wordt bij het uitoefenen van een beroep of bedrijf aan huis voldaan aan PM. Paragraaf PM.2.2 Natuurzones in De Dreven Artikel PM.2.2.1 Toepassingsbereik paragraaf Deze paragraaf is van toepassing op het gebied natuurzones De Dreven. Artikel PM.2.2.2 Oogmerken De regels in deze paragraaf zijn gesteld met het oog op de bescherming van flora en fauna en de belevingswaarde van natuurschoon. Artikel PM.2.2.3 Natuur en activiteiten Met het oog op de doelen, bedoeld in artikel PM.2.2.2, wordt bij activiteiten voldaan aan: a. afdeling PM.3 Regels over bouwen van bouwwerken; b. afdeling PM Regels over verkeer en parkeren; c. afdeling PM Regels over energie en verlichting; d. afdeling PM Kostenverhaal; en e. afdeling PM Advies.

Artikelsgewijze toelichting:

3

Regels voorontwerp omgevingsplanwijziging De Dreven

Voor het definitieve omgevingsplan Meierijstad is een casco ontworpen waarin een hoofdstuk 4 gebiedsaanwijzingen bevat en verwijzingen naar regels voor activiteiten, en een hoofdstuk 5 met de specifieke regels voor activiteiten. Dat onderscheid wordt hier ook gemaakt binnen het tijdelijke hoofdstuk voor het gebied De Dreven. Dus dit artikel in paragraaf PM.2.2 verwijst naar specifieke regels verderop in het hoofdstuk. De verwijzing naar afdeling PM Regels over bouwen van bouwwerken hoeft niet de indruk te wekken dat in natuurzones gebouwd mag worden. Die afdeling bevat juist een bouwverbod voor natuurzones. Paragraaf PM.2.3 Groenstructuren in De Dreven Artikel PM.2.3.1 Toepassingsbereik paragraaf Deze paragraaf is van toepassing op het gebied groenstructuren De Dreven. Artikel PM.2.3.2 Oogmerken De regels in deze paragraaf zijn gesteld met het oog op belangen van bodem, water, historisch landschap en natuur bij het faciliteren van wonen in het gebied De Dreven en met het oog op gezond bewegen door bewoners. Artikel PM.2.3.3 Groen en activiteiten Met het oog op de doelen, bedoeld in artikel PM.2.3.2, wordt bij activiteiten voldaan aan: a. Afdeling PM.3 Regels over bouwen van bouwwerken b. afdeling PM Regels over maatschappelijke activiteiten; c. afdeling PM Regels over verkeer en parkeren; d. afdeling PM Regels over energie en verlichting; e. afdeling PM Kostenverhaal; en f.

afdeling PM Advies. Paragraaf PM.2.4 Wegen en bijbehorend openbaar gebied in De Dreven Artikel PM.2.4.1 Toepassingsbereik paragraaf Deze paragraaf is van toepassing op het gebied wegen en bijbehorend openbaar gebied De Dreven. Artikel PM.2.4.2 Oogmerken De regels in deze paragraaf zijn gesteld met het oog op voorzieningen van water, energie, communicatie en mobiliteit voor gebruikers van het gebied De Dreven. Artikel PM.2.4.3 Openbaar gebied en activiteiten Met het oog op de doelen, bedoeld in artikel PM.2.4.2, wordt bij activiteiten voldaan aan: a. paragraaf PM; b. paragraaf PM. Paragraaf PM.2.5 Landelijk gebied met bestaand gebruik in De Dreven Artikel PM.2.5.1 Toepassingsbereik paragraaf Deze paragraaf is van toepassing op het gebied landelijk gebied bestaand gebruik De Dreven. Artikel PM.2.5.2 Oogmerken De regels in deze paragraaf zijn gesteld met het oog op het beheer van de bestaande woon-, leefen werkomgeving in evenwicht met de komst van een nieuwe woonwijk, alsook met het oog op de landschappelijke inpassing van het gebied De Dreven. 4

Regels voorontwerp omgevingsplanwijziging De Dreven

Artikel PM.2.5.3 Landelijk gebied bestaand gebruik en activiteiten Met het oog op de doelen, bedoeld in artikel PM.2.5.2, wordt bij activiteiten voldaan aan: a. afdeling PM.3 Regels over bouwen van bouwwerken; b. afdeling PM.4 Regels over woonactiviteiten; c. afdeling PM Regels over aanvullende woonactiviteiten; d. afdeling PM Regels over agrarische activiteiten; e. afdeling PM Regels over bedrijfsactiviteiten; f. afdeling PM Regels over verkeer en parkeren; g. afdeling PM Regels over energie en verlichting; h. afdeling PM Kostenverhaal; en i. afdeling PM Advies. Paragraaf PM.2.6 Landelijk gebied met nieuw gebruik in De Dreven Artikel PM.2.6.1 Toepassingsbereik paragraaf Deze paragraaf is van toepassing op het gebied landelijk gebied nieuw gebruik De Dreven. Artikel PM.2.6.2 Oogmerken De regels in deze paragraaf zijn gesteld met het oog op belangen van bodem, water, historisch landschap, natuur, recreatie en voedselvoorziening in het gebied De Dreven. Artikel PM.2.6.3 Landelijk gebied nieuw gebruik en activiteiten Met het oog op de doelen, bedoeld in artikel PM.2.6.2, wordt bij activiteiten voldaan aan: a. afdeling PM.3 Regels over bouwen van bouwwerken; b. afdeling PM.4 Regels over woonactiviteiten; c. afdeling PM Regels over aanvullende woonactiviteiten; d. afdeling PM Regels over maatschappelijke activiteiten; e. afdeling PM Regels over agrarische activiteiten; f.

afdeling PM Regels over bedrijfsactiviteiten; g. afdeling PM Regels over verkeer en parkeren; h. afdeling PM Regels over energie en verlichting; i. afdeling PM Kostenverhaal; en j. afdeling PM Advies. Afdeling PM.3 Regels over bouwen van bouwwerken Paragraaf PM.3.1 Algemene bepalingen Artikel PM.3.1.1 Toepassingsbereik afdeling Deze afdeling is van toepassing op het bouwen van een bouwwerk. Artikel PM.3.1.2 Oogmerken De regels in deze afdeling zijn gesteld met het oog op de omgevingskwaliteit van het gebied De Dreven en met het oog op het belang van de volkshuisvesting. Artikel PM.3.1.3 Verbod in zones Het bouwen van een bouwwerk is verboden: a. in het gebied natuurzones De Dreven; b. ter plaatse van de aanduiding bouwen – verbod. Artikelsgewijze toelichting:

5

Regels voorontwerp omgevingsplanwijziging De Dreven

In de natuurzones aan met name de noordelijke en de oostelijke zijde van het gebied De Dreven mag niet gebouwd worden. Dat is verwoord onder a van artikel PM.3.1.3. In algemene zin verdraagt de landschaps- en natuurfunctie daar geen bebouwing. In de nieuwe woonwijk of aan de randen daarvan kunnen nog meer locaties zijn waarvan de toegedichte functie geen bebouwing verdraagt of waar door andere omstandigheden bebouwing niet wenselijk is. Daar wordt met het tweede onderdeel van dit artikel, en de aanduiding op de digitale kaart, een bouwverbod ingesteld. Het bevoegd gezag kan het werkingsgebied bouwen – verbod aanpassen op basis van voortschrijdend inzicht of in lijn met een gefaseerde ontwikkeling van de nieuwe woonwijk. Artikel PM.3.1.4 Vergunningplicht Het is verboden zonder omgevingsvergunning een bouwwerk te bouwen, tenzij anders is bepaald in dit hoofdstuk. Artikel PM.3.1.5 Meten 1. De afstand tot de bouwperceelgrens wordt gemeten tussen de grens van het bouwwerkperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is. 2. Onder het bebouwd oppervlak per bouwperceel wordt de optelsom van alle op een bouwperceel aanwezige bouwwerken verstaan. 3.

De bouwhoogte van een bouwwerk wordt gemeten vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde met uitzondering van onderschikte bouwdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. 4. PM Artikelsgewijze toelichting: Overigens bevat de bruidsschat een regel over uitzetten bebouwingsgrenzen waarvan te beoordelen is of die al in dit hoofdstuk wordt verwerkt. Artikel PM.3.1.6 Gasloze wijk Artikelsgewijze toelichting: Door een wijziging van de Gaswet is het mogelijk om een gebied aan te wijzen waar de aansluiting op een distributienet voor gas verboden wordt. Dit om mensen aan te zetten om van het gasnet af te gaan en om de gasleverancier te ontslaan van de verplichting om in dat gebied gas te leveren. Overigens bevat de bruidsschat regels over elektriciteit, warmte, drinkwater, afvoer huishoudelijk afvalwater en hemelwater, bluswatervoorziening en bereikbaarheid voor hulpverleningsdiensten waarvan te beoordelen is of die al in dit hoofdstuk worden verwerkt. Artikel PM.3.1.7 Bouwvlak en parkeervoorzieningen 1. Bouwen is alleen toegestaan binnen een aangeduid bouwvlak. 2.

Het bouwen van een gebouw is alleen toegestaan als het aantal parkeerplaatsen dat op eigen terrein wordt gerealiseerd en feitelijk beschikbaar wordt gehouden, gelet op het beoogd gebruik, in overeenstemming is met de geldende parkeernormen, bedoeld in artikel PM. Artikel PM Veranderen bestaand bouwwerk Een bouwactiviteit inhoudende een verandering of vernieuwing van een bestaand bouwwerk mag niet in strijd zijn met de regels in dit hoofdstuk voor het bouwen van dat bouwwerk. Artikel PM Specifieke bouwregels over PM Artikelsgewijze toelichting: Tegen de achtergrond van harmonisatie van bouwregels uit de oude bestemmingsplannen voor het definitieve omgevingsplan, een herbezinning op stedenbouwkundige uitgangspunten en 6

Regels voorontwerp omgevingsplanwijziging De Dreven

welstandsbeleid voor geheel Meierijstad, een keuze over ruimtelijk vergunningvrij bouwen, en het ontwerp voor het gebied De Dreven, worden in deze paragraaf specifieke bouwregels opgenomen voor bouwwerken zoals erfafscheidingen, vlaggenmasten, kunstwerken en pergola’s. Artikel PM Beoordelingscriteria ruimtelijke kwaliteit 1. De omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit bouwen wordt alleen verleend als het uiterlijk en de situering van het bouwwerk, met uitzondering van een tijdelijk bouwwerk dat geen seizoensgebonden bouwwerk is, zowel op zichzelf beschouwd als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, getuigt van ruimtelijke kwaliteit. 2. Of sprake is van ruimtelijke kwaliteit in de zin van het eerste lid, wordt beoordeeld volgens de criteria van het Beeldregiekader De Dreven. 3. Indien de beleidsregel genoemd in het tweede lid is gewijzigd door het bevoegd gezag, wordt bij de beoordeling van een aanvraag die wijziging acht genomen. De criteria zoals die gelden ten tijde van de ontvangst van de aanvraag worden toegepast. Artikelsgewijze toelichting: Voor dit woningbouwontwikkelingsgebied is de beleidsregel Beeldregiekader De Dreven opgesteld. Die beleidsregel heeft ondermeer betrekking op het uiterlijk van bouwwerken zoals bedoeld in artikel 4.19 van de Omgevingswet.

De criteria hebben ook betrekking op stedenbouwkundige uitgangspunten en hebben ruimtelijke kwaliteit in brede zin op het oog. Bij de inwerkingtreding van dit hoofdstuk vóordat omgevingskwaliteit is geregeld in het definitieve omgevingsplan, is het gebied De Dreven uit te zonderen van het werkingsgebied van artikel 22.29, eerste lid, onder b, van het omgevingsplan. Dat is een beoordelingsregel in de bruidsschat waardoor in de overgangsperiode tot het definitieve omgevingsplan het oude welstandsbeleid van toepassing blijft. Artikel PM Algemene aanvraagvereisten Bij een aanvraag omgevingsvergunning, als bedoeld in deze afdeling, worden in ieder geval de volgende gegevens en bescheiden verstrekt: a. een opgave van de bouwkosten; b. het beoogde en het huidige gebruik van het bouwwerk en de bijbehorende gronden waarop de aanvraag betrekking heeft; c. een opgave van de bruto inhoud in m3 en de bruto-vloeroppervlakte in m2 van het deel van het bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft; d.

een situatietekening van de bestaande toestand en een situatietekening van de nieuwe toestand met daarop: de afmetingen van het perceel en het bebouwd oppervlak; de situering van het bouwwerk ten opzichte van de perceelsgrenzen en de wegzijde; de wijze waarop de locatie wordt ontsloten; de aangrenzende locaties en de daarop voorkomende bebouwing; het beoogd gebruik van de gronden behorende bij het voorgenomen bouwwerk; e. de hoogte van het bouwwerk ten opzichte van het straatpeil en het aantal bouwlagen; f. de inrichting van parkeervoorzieningen op het eigen terrein; g. een toelichting op de mate waarin bij de bouw biobased materialen gebruikt worden en circulair materiaalgebruik plaatsvindt, en de mate waarin bouwmaterialen later voor circulair gebruik geschikt zijn; en h. overige gegevens en bescheiden die samenhangen met een eventueel benodigde toetsing aan dit omgevingsplan. Artikelsgewijze toelichting: Voor wat betreft circulair bouwen en gebruik van biobased materialen stelt de rijksoverheid regels. Daar zijn met dit hoofdstuk geen lokale beoordelingsregels aan toegevoegd. Voor De Dreven heeft Meierijstad wel duurzaamheidsambities. Om te monitoren in hoeverre die ambities daadwerkelijk tot uitdrukkelijk komen bij de realisatie van de wijk, worden aanvraagvereisten gehanteerd met betrekking tot biobased en circulaire materialen.

7

Regels voorontwerp omgevingsplanwijziging De Dreven

Artikel PM Mogelijke vergunningvoorschriften Aan de omgevingsvergunning, bedoeld in artikel PM [vergunningplicht bouwen bouwwerk], kunnen voorschriften worden verbonden die nodig zijn met het oog op de volgende belangen: a. de milieusituatie; b. de verkeersveiligheid; c. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden; of d. de bescherming van cultuurhistorische, stedenbouwkundige of architectonische waarden. Paragraaf PM.3.2 Bodem, water en bouwen Artikelsgewijze toelichting: Dit regels van deze paragraaf zijn gebaseerd op paragraaf 3.2.1 van de provinciale Handreiking water en bodem in het omgevingsplan van 23 april 2024. Artikel PM.3.2.1 Verbod uitloogbare materialen 1. Het is verboden om zonder omgevingsvergunning een bouwwerk te bouwen als uitloogbare materialen worden toegepast op een wijze waardoor deze in aanraking kunnen komen met hemelwater. 2. Als schadelijk uitloogbaar materiaal wordt in ieder geval aangemerkt: a. zink, lood en koper; b. gewolmaniseerd hout; c. teerbitumen. Artikel PM.3.2.2 Specifieke beoordelingsregel water De omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit bouwen wordt alleen verleend als: a. de activiteit verenigbaar is met het belang van het beschermen van de grondwaterkwaliteit en de bodem; b. het risico op verontreiniging van het afstromende hemelwater door uitloging verwaarloosbaar is.

Artikel PM.3.2.3 Specifieke aanvraagvereisten Bij de aanvraag om een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit bouwen worden, in aanvulling op artikel PM, de volgende gegevens en bescheiden verstrekt: a. een omschrijving van de effecten van de activiteit voor de bodem en het grondwater; b. een omschrijving van de maatregelen die genomen worden om de kwaliteit van het grondwater niet te schaden. Paragraaf PM.3.3 Regels voor het bouwen van gebouwen Artikel PM.3.3.1 Toepassingsbereik Deze paragraaf is van toepassing op het bouwen van een gebouw. Artikelsgewijze toelichting: De stedenbouwkundige uitgangspunten voor de nieuwe woonwijk vormen een basis voor de bouwregels van de voorgaande en deze paragraaf. Behalve dat regels voor het bouwen van gebouwen in deze paragraaf staan, worden normatieve eisen van beeldkwaliteit behandeld in paragraaf 4.2 van het Beeldregiekader De Dreven. Artikel PM.3.3.2 Oogmerken De regels in deze paragraaf zijn gesteld met het oog op de realisatie van aantrekkelijke woonbuurten die voorzien in voldoende woonruimte en met een sociaal-economisch gevarieerd woningaanbod. Artikel PM Woningtype

8

Regels voorontwerp omgevingsplanwijziging De Dreven

1. Een hoofdgebouw voor wonen wordt gebouwd in overeenstemming met het woningtype dat ter plaatse is aangegeven in het Stedenbouwkundig plan De Dreven 2. Indien de beleidsregel genoemd in het eerste lid is gewijzigd door het bevoegd gezag, wordt bij de beoordeling van een aanvraag die wijziging acht genomen. De woningbouwprogrammering zoals die geldt ten tijde van de ontvangst van de aanvraag wordt toegepast. Artikelsgewijze toelichting: In de opzet van de wijk kan voorzien zijn dat in een bepaald bouwveld of op een bepaald bouwperceel specifieke woningtypen worden gebouwd. Bijvoorbeeld aaneengebouwde woningen of vrijstaande woningen. De specificatie van het woningbouwprogramma met aantallen en typen van woningen krijgt een plek in het Stedenbouwkundig plan De Dreven. De situering en het uiterlijk van woningen worden behandeld in het Beeldregiekader De Dreven. Artikel PM Woningaantal bouwveld PM Het maximaal aantal woningen ter plaatse van de aanduiding bouwveld PM is overeenkomstig de op de kaart weergegeven omgevingsnorm maximaal aantal woningen. Artikelsgewijze toelichting: Dit artikel kan gebruikt worden om met een op de digitale kaart weer te geven omgevingsnorm een maximum aan te geven van het aantal woningen dat in een bouwveld, of op een bouwperceel, gebouwd mag worden.

Deze techniek in Regels op de kaart van het Omgevingsloket is vergelijkbaar met een aanduiding op www.ruimtelijkeplannen.nl. Artikel PM Beoordelingsregels woningbouwcategorieën bouwveld PM Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning of woongebouw ter plaatse van de aanduiding bouwveld PM wordt alleen verleend als aan de volgende programmatische eisen wordt voldaan: a. van het maximaal te realiseren aantal woningen in het bouwveld wordt ten minste PM% van het aantal woningen gerealiseerd als sociale huurwoning; b. van het maximaal te realiseren aantal woningen in het bouwveld wordt ten minste PM% van het aantal woningen gerealiseerd als middeldure huurwoning; c. van het maximaal te realiseren aantal woningen in het bouwveld wordt ten minste PM% van het aantal woningen gerealiseerd als sociale koopwoning; d. van het maximaal te realiseren aantal woningen in het bouwveld wordt ten minste PM% van het aantal woningen gerealiseerd als middeldure koopwoning; e. van het maximaal te realiseren aantal woningen in het bouwveld wordt ten minste PM% van het aantal woningen gerealiseerd in particulier opdrachtgeverschap. Artikelsgewijze toelichting: In de Dreven worden ten minste 550 en maximaal 600 woningen gerealiseerd. In het geheel van de wijk wordt 30% van de woningen een sociale huurwoning, maar dat percentage kan naargelang het stedenbouwkundig plan variëren per bouwveld.

Om de woningbouwprogrammering te borgen, kan in het omgevingsplan per afzonderlijk bouwvlak, per deel van een bouwveld of voor héél bouwveld de verdeling van categorieën vastgelegd worden. Dit artikel kan gebruikt worden als op basis van grondeigendom en afspraken het ruimtelijke programma voor een heel bouwveld ineens wordt uitgewerkt en vergund. In aanvulling op artikel 5.161c van het Besluit kwaliteit leefomgeving is een eigen, gemeentelijk begrip van middeldure koopwoning nodig. Voor 2025 hanteert Meierijstad de volgende prijsgrenzen: Sociale huur (tot de wettelijke bovengrens voor Tot € 900,07 per maand sociale huur)

9

Regels voorontwerp omgevingsplanwijziging De Dreven

Middeldure huur (vanaf bovengrens voor sociale huur tot 187 huurpunten volgens woningwaarderingsstelsel) Dure huur (vanaf 187 huurpunten volgens woningwaarderingsstelsel) Goedkope koop (tot 70% van betaalbaarheidsgrens Rijk) Middeldure koop (vanaf 70% tot 100% betaalbaarheidsgrens Rijk) Dure koop (boven betaalbaarheidsgrens Rijk)

Tussen € 900,07 en € 1.184,82 per maand

Vanaf € 1.184,82 per maand Tot € 283.500,00 Tussen € 283.500,00 en € 405.000,00 Vanaf € 405.000,00

Artikel PM Percelen voor particulier opdrachtgeverschap 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning of woongebouw ter plaatse van de aanduiding particulier opdrachtgeverschap wordt alleen verleend als wordt voldaan aan de eisen in het tweede lid. 2. De bouwactiviteiten worden verricht door een burger of een groep van burgers, georganiseerd als rechtspersoon zonder winstoogmerk of krachtens een overeenkomst, die: a. ten minste een zakelijk recht op het gebruik van de grond verkrijgt; en b. volledige zeggenschap heeft en verantwoordelijkheid draagt over het gebruik van de grond en over het ontwerp en de bouw van de woning of het woongebouw. Artikelsgewijze toelichting: Dit artikel is gebaseerd op artikel 5.161c, vierde lid, van de Omgevingswet. Hiermee worden gronden gereserveerd voor zelfbouw of (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Vergelijk paragraaf 5.2 en pagina 56 van het Beeldregiekader De Dreven. Artikel PM Specifieke bouwregels over PM Artikelsgewijze toelichting: Tegen de achtergrond van harmonisatie van bouwregels uit de oude bestemmingsplannen voor het definitieve omgevingsplan, een herbezinning op stedenbouwkundige uitgangspunten en welstandsbeleid voor geheel Meierijstad, en het ontwerp voor het gebied De Dreven, worden in deze paragraaf specifieke bouwregels voor verschillende gebouwen opgenomen.

Denk aan een maximale hoogte of een voorgeschreven dakhelling. Voor een bouwveld waar een innovatieve woonvorm is geprojecteerd, of ter plaatse van de aanduiding particulier opdrachtgeverschap zou opgenomen kunnen worden door sommige van de bouwregels daar niet gelden. Artikel PM Specifieke beoordelingsregel locatie-eisen De omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit bouwen van een gebouw wordt alleen verleend als: a. geborgd is dat het perceel bouwrijp is; en b. geborgd is dat het perceel beschikt over voldoende gelegenheid voor het infiltreren, vasthouden en bergen van hemelwater. Artikelsgewijze toelichting: Dit artikel bevat locatie-eisen zoals die onder de Wet ruimtelijke ordening zouden zijn opgenomen in het exploitatieplan. Afdeling PM.4 Regels over woonactiviteiten Artikel PM Aanwijzing woonactiviteiten De volgende activiteiten worden aangemerkt als woonactiviteiten: a. het toevoegen van woonruimte; b. het splitsen van een woning;

10

Regels voorontwerp omgevingsplanwijziging De Dreven

c. d. e. f. g. h. i.

het samenvoegen van woningen; het wonen; het gebruiken van een woonruimte voor kamergewijze verhuur; het gebruiken van een woonruimte voor kort – niet recreatief – verblijf; het gebruik van een woonruimte als woonfunctie voor zorg; het gebruiken van een woonruimte voor huisvesting in verband met mantelzorg; en het gebruiken van een woning als bedrijfswoning.

Artikel PM Toepassingsbereik Deze afdeling is van toepassing op woonactiviteiten in het gebied De Dreven Artikel PM Oogmerken De regels in deze afdeling zijn gesteld met het oog op: a. het bereiken en in stand houden van voldoende woonruimte; b. het faciliteren van betaalbare woningvoorraad; en c. PM. Artikel PM Normadressaat Aan deze afdeling wordt voldaan door degene die de activiteit verricht. Diegene draagt zorg voor de naleving van de regels over de activiteit. Artikel PM Aanwijzing verboden gevallen 1. Het is verboden te starten met het gebruik van bedrijfswoningen. 2. Het is verboden een bijbehorend bouwwerk te gebruiken voor een woonfunctie, tenzij sprake is van mantelzorg of mantelwonen. Artikel PM Algemene regels 1. In één woning woont maximaal één huishouden. 2. Als huishouden als bedoeld in het voorgaande lid wordt ook gezien een huishouden dat mantelzorg verleent, waarbij de ontvanger van mantelzorg in de woning woont. 3. Bij het gebruiken van een woonruimte als voor bed en boterham wordt voldaan aan de regels van artikel PM. 4. Een bedrijfswoning, als bedoeld in deze afdeling, wordt alleen bewoond door een persoon of een huishouden waarbij sprake is van een functionele binding met de activiteit waarvan agrarische activiteiten de kern vormen. 5.

Het aantal bedrijfswoningen dat in gebruik is in landelijk gebied bestaand gebruik De Dreven of in landelijk gebied nieuw gebruik De Dreven mag niet toenemen. 6. Maximaal PM m2 van het perceel van een woning mag voor mantelzorg worden gebruikt. Artikel PM Informatieplicht 1. Het college van burgemeester en wethouders wordt PM geïnformeerd over PM. 2. Daarbij worden de volgende gegevens verstrekt PM. Artikel PM Meldplicht sociale woning 1. De verhuurder dient gedurende de instandhoudingstermijn zoals bedoeld in artikel PM.2.1.6, eerste en vierde lid, jaarlijks een rapportage te overleggen waaruit blijkt dat ten aanzien van de verhuur is voldaan aan de verplichtingen voortvloeiend uit de regels over sociale woningen. 2. De verkopende partij dient bij de verkoop van de koopwoning binnen de instandhoudingstermijn zoals bedoeld in artikel PM.2.1.6, tweede en derde lid, een rapportage te overleggen waaruit blijkt dat ten aanzien van de verkoop is voldaan aan de verplichtingen voortvloeiend uit de regels over sociale woningen.

11

Regels voorontwerp omgevingsplanwijziging De Dreven

3. De in het eerste en tweede lid bedoelde rapportage wordt op 1 april van het jaar volgende op het jaar van rapportage overgelegd. 4. Het gestelde in dit artikel geldt niet voor toegelaten instellingen als bedoeld in artikel 19, eerste lid, van de Woningwet. Artikelsgewijze toelichting: Dit artikel vormt een aanvulling op artikel PM.2.1.6. Het is gebaseerd op artikel 5 van de Verordening doelgroepen woningbouw gemeente Meierijstad. Artikel PM Maatwerk rapportageplicht Het college van burgemeester en wethouders kan maatwerkvoorschriften stellen over de rapportageplicht sociale woningen. Artikelsgewijze toelichting: Dit artikel vormt een aanvulling op artikel PM.2.1.6. Het is gebaseerd op artikel 5 van de Verordening doelgroepen woningbouw gemeente Meierijstad. Onder de Omgevingswet past het niet zo goed om de door het college voor te schrijven wijze van rapporteren en de door het college te verlangen controleverklaring van een accountant in dezelfde vorm op te nemen in het omgevingsplan. Het voert echter ver om dat gedetailleerd te verwerken in indieningsvereisten in dit omgevingsplan of om dat toe te voegen aan het delegatiebesluit. Daarom is hier gekozen voor een wel bij het huidige stelsel passende bevoegdheid tot het stellen van maatwerkvoorschriften. Daarnaast zou het college dan beleidsregels kunnen publiceren. Artikel PM Meldplicht mantelzorg 1.

Het is verboden te starten met het gebruik van een woning of bijbehorend bouwwerk voor mantelzorg zonder dit ten minste PM voor het begin ervan te melden. 2. Een melding als bedoeld in het eerste lid, bevat: a. een opgave van de bruto inhoud in m³ en de bruto vloeroppervlakte in m³ van het deel van het bouwwerk dat gebruikt gaat worden voor huisvesting voor mantelzorg; en b. de locatie van het bijbehorende bouwwerk weergegeven. 3. Ten minste vier weken voordat de activiteit op een andere manier wordt verricht dan overeenkomstig de gegevens, bedoeld in het tweede lid, wordt een melding gedaan. 4. Dit artikel is niet van toepassing als: de activiteit als vergunningplichtig is aangewezen in artikel PM. Artikel PM (aanwijzing vergunningplichtige activiteit: het toevoegen van woonruimte) 1. Het is verboden zonder omgevingsvergunning woonruimte toe te voegen. 2. Een omgevingsvergunning als bedoeld in het eerste lid wordt alleen verleend als: a. Bij het toevoegen van woonruimte is het percentage woningen in de sociale huur/ geliberaliseerde middenhuur ten minste [xx]%; b. Voldaan wordt aan de kwantitatieve en kwalitatieve programmering van te bouwen woningen zoals opgenomen in het woningbouwprogramma van de gemeente; c. De woonfunctie op deze locatie in overeenstemming is met de aanwijzing van gebieden in de provinciale omgevingsverordening; d.

De bouw- en gebruiksmogelijkheden van omliggende gebouwen en locaties naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders niet onevenredig worden aangetast; en e. Het uiterlijk of de plaatsing van de woonruimte zowel op zichzelf beschouwd als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, bijdraagt aan het verbeteren van de omgevingskwaliteit, beoordeeld volgens de beleidsregel, bedoeld in artikel 4.19 van de Omgevingswet of ander naar oordeel van het bevoegd gezag geen afbreuk doet aan de omgevingskwaliteit. 12

Regels voorontwerp omgevingsplanwijziging De Dreven

3. Bij een aanvraag om een omgevingsvergunning als bedoeld in het eerste lid worden gegevens en bescheiden verstrekt over: a. Het aantal woningen dat wordt toegevoegd; b. De categorie zoals opgenomen in de doelgroepenverordening waar de woonruimte(s) onder valt; c. Plattegronden van de nieuwe situatie en de bestaande situatie; d. De inrichting van parkeervoorzieningen op het eigen terrein. e. Principedetails van gezichtsbepalende delen van het bouwwerk; en f. Kleurenfoto's van de bestaande situatie en de omliggende bebouwing. Artikelsgewijze toelichting: Dit en enkele volgende artikelen toont een tussenstand in de ontwikkeling van planregels over woonactiviteiten voor het definitieve omgevingsplan. Op een moment tussen het voorontwerp voor De Dreven en het ontwerp voor De Dreven zullen de dan actuele inzichten uit de voorbereiding van het definitieve omgevingsplan worden overgenomen in deze regelset woonactiviteiten. Het uitgangspunt is eigenlijk om indieningsvereisten op te nemen in een afzonderlijk artikel. Om hier te voorkomen dat er veel extra artikelen geformuleerd worden, is er nu voor gekozen om indieningsvereisten bij de activiteit wonen in het artikel van de vergunningplicht zelf op te nemen. Artikel PM (aanwijzing vergunningplichtige activiteit: het splitsen van een woning) 1. Het is verboden zonder omgevingsvergunning een woning te splitsen. 2.

De omgevingsvergunning als bedoeld in het eerste lid wordt alleen verleend als: a. Naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: b. het woon- en leefmilieu; c. de privacy van omwonenden; en d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden; 1. Indien de aanvraag betrekking heeft op een woonruimte in een gebied waarvoor een maximumaantal [te splitsen] woningen is vastgesteld en dit quotum met inwilliging van de aanvraag niet wordt overschreden; en 2. Het belang van het behoud en de samenstelling van de woningvoorraad naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders niet onevenredig wordt geschaad; e. Ten aanzien van b: Is de gemeente van plan om een dergelijk quotum te stellen? Zo niet, dan zou de bepaling onder c voldoende zijn (je kan altijd later nog een link leggen met het gemeentelijk woningbouwprogramma). 3. Bij een aanvraag om een omgevingsvergunning als bedoeld in het eerste lid worden gegevens en bescheiden verstrekt over: a. de plattegrond van iedere verdieping van het gebouw in de huidige en beoogde situatie; b. de wijze waarop het terrein ontsloten wordt; c. de reeds aanwezige parkeerplaatsen en nieuw te realiseren parkeerplaatsen; d. voor zover het de huidige situatie betreft: 1. de plattegrond van iedere verdieping van het gebouw; 2. de huur- of koopprijs; 3. het aantal kamers; 4.

de gebruiksoppervlakte; en 5. de staat van onderhoud; e. voor zover het de beoogde situatie betreft: 1. de plattegrond van iedere verdieping van het gebouw; 2. een situatietekening waaruit de situering van het gebouw ten opzichte van de in de nabijheid gelegen bouwwerken blijkt; 3. een geluidsisolatieplan of meetrapport; en 13

Regels voorontwerp omgevingsplanwijziging De Dreven

f.

als het gaat om een voorgenomen splitsing: 1. een splitsingsplan dat voldoet aan artikel 109 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek en het krachtens dat artikel vastgestelde besluit over splitsing in appartementsrechten, waarin de indeling en met de splitsing beoogde eigendomswijzigingen zijn aangegeven op ten minste de schaal 1 :100; 2. een bouwkundig rapport niet ouder dan 6 maanden waaruit afdoende blijkt dat de toestand van het gebouw zich uit een oogpunt van indeling of staat van onderhoud niet tegen splitsing verzet, dan wel hoe het gebouw hiertoe zal worden aangepast; 3. een funderingsrapport niet ouder dan 6 maanden waaruit blijkt dat het aannemelijk is dat de fundering binnen 25 jaar geen onderhoud behoeft; en 4. een keuringsrapport gas en elektra niet ouder dan 6 maanden van een erkend keuringsbedrijf waaruit blijkt dat de gas- en elektra-installatie voldoet aan de eisen gesteld in het Besluit bouwwerken leefomgeving.

Artikel PM (aanwijzing vergunningplichtige activiteit: het samenvoegen van woningen) 1. Het is verboden zonder omgevingsvergunning woningen samen te voegen. 2. De omgevingsvergunning als bedoeld in het eerste lid wordt alleen verleend als: a. Naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: • het woon- en leefmilieu; • de privacy van omwonenden; en • de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden; b. Indien de aanvraag betrekking heeft op een woonruimte in een gebied waarvoor een maximumaantal [samen te voegen] woningen is vastgesteld en dit quotum met inwilliging van de aanvraag niet wordt overschreden; en c. Het belang van het behoud en de samenstelling van de woningvoorraad naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders niet onevenredig wordt geschaad; en 3. Bij een aanvraag om een omgevingsvergunning als bedoeld in het eerste lid worden gegevens en bescheiden verstrekt over: a. de plattegrond van iedere verdieping van het gebouw in de huidige en beoogde situatie; b. de wijze waarop het terrein ontsloten wordt; c. de reeds aanwezige parkeerplaatsen en nieuw te realiseren parkeerplaatsen; d. de volgende gegevens over de huidige situatie: • de plattegrond van iedere verdieping van het gebouw; • de huur- of koopprijs; • aantal kamers; • gebruiksoppervlakte; en • staat van onderhoud; e.

de volgende gegevens over de beoogde situatie: • de plattegrond van iedere verdieping van het gebouw; • een situatietekening waaruit de situering van het gebouw ten opzichte van de in de nabijheid gelegen bouwwerken blijkt; • een geluidsisolatieplan of meetrapport; en f. de volgende gegevens bij een voorgenomen samenvoeging: • de verwachte huur- of koopprijs; 14

Regels voorontwerp omgevingsplanwijziging De Dreven

• de omvang van het huishouden van de toekomstige bewoners; en • een schriftelijke verklaring van toestemming van de verhuurder. Artikel PM (aanwijzing vergunningplichtige activiteit: kamergewijze verhuur) 1. Het is verboden zonder omgevingsvergunning een woonruimte te gebruiken voor kamergewijze verhuur; 2. De omgevingsvergunning als bedoeld in het eerste lid wordt alleen verleend als: a. Naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: ▪ het woon- en leefmilieu; ▪ de privacy van omwonenden; en ▪ de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden; b. Indien de aanvraag betrekking heeft op een woonruimte in een gebied waarvoor een maximumaantal [voor kamergewijze verhuur beschikbare] woningen is vastgesteld en dit quotum met inwilliging van de aanvraag niet wordt overschreden; c. Het belang van het behoud en de samenstelling van de woningvoorraad naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders niet onevenredig wordt geschaad; en d. in een straal van 75 meter wordt voor niet meer dan één perceel/gebouw een omgevingsvergunning verleend. 3. Bij een aanvraag om een omgevingsvergunning als bedoeld in het eerste lid worden gegevens en bescheiden verstrekt over: a. de plattegrond van iedere verdieping van het gebouw in de huidige en beoogde situatie; b. de wijze waarop het terrein ontsloten wordt; c.

de reeds aanwezige parkeerplaatsen en nieuw te realiseren parkeerplaatsen; d. de volgende gegevens over de huidige situatie: ▪ de plattegrond van iedere verdieping van het gebouw; ▪ de huur- of koopprijs; ▪ aantal kamers; ▪ gebruiksoppervlakte; en ▪ staat van onderhoud; e. de volgende gegevens over de beoogde situatie: ▪ de plattegrond van iedere verdieping van het gebouw; ▪ een situatietekening waaruit de situering van het gebouw ten opzichte van de in de nabijheid gelegen bouwwerken blijkt; ▪ een geluidsisolatieplan of meetrapport; en f. de volgende gegevens bij een voorgenomen samenvoeging: ▪ de verwachte huur- of koopprijs; ▪ de omvang van het huishouden van de toekomstige bewoners; en ▪ een schriftelijke verklaring van toestemming van de verhuurder; en g. de volgende gegevens bij een voorgenomen splitsing: ▪ een splitsingsplan dat voldoet aan artikel 109 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek en het krachtens dat artikel vastgestelde besluit over splitsing in appartementsrechten, waarin de indeling en met de

15

Regels voorontwerp omgevingsplanwijziging De Dreven

splitsing beoogde eigendomswijzigingen zijn aangegeven op ten minste de schaal 1 :100; ▪ een bouwkundig rapport niet ouder dan 6 maanden waaruit afdoende blijkt dat de toestand van het gebouw zich uit een oogpunt van indeling of staat van onderhoud niet tegen splitsing verzet, dan wel hoe het gebouw hiertoe zal worden aangepast; ▪ een funderingsrapport niet ouder dan 6 maanden waaruit blijkt dat het aannemelijk is dat de fundering binnen 25 jaar geen onderhoud behoeft; en ▪ een keuringsrapport gas en elektra niet ouder dan 6 maanden van een erkend keuringsbedrijf waaruit blijkt dat de gas- en elektrainstallatie voldoet aan de eisen gesteld in het Besluit bouwwerken leefomgeving. h. Een kamerverhuurplan Artikel PM (aanwijzing vergunningplichtige activiteit: kort – niet recreatief – verblijf) 1. Het is verboden zonder omgevingsvergunning een woonruimte te gebruiken voor kort – niet recreatief - verblijf 2. De omgevingsvergunning als bedoeld in het eerste lid kan alleen worden verleend als: a. De activiteit niet leidt tot een aantasting van een goed woon- en leefklimaat; b. De actuele SNF norm als minimum wordt gehanteerd; en c. De activiteit niet plaatsvindt in een straal van 75 meter rondom de locatie waar deze activiteit wordt beoogd. 3. Aanvulling en aanpassing door gemeente van de beoordelingsregels voor kortniet recreatief- verblijf is nog wenselijk. 4.

Bij een aanvraag om een omgevingsvergunning als bedoeld in het eerste lid worden gegevens en bescheiden verstrekt over: a. PM Artikel PM (aanwijzing vergunningplichtige activiteit: gebruiken woonruimte voor zorgverblijf) 1. Het is verboden zonder omgevingsvergunning een woonruimte voor een woonfunctie voor zorg te gebruiken; 2. De omgevingsvergunning als bedoeld in het eerste lid kan alleen worden verleend als: a. PM 3. Bij een aanvraag om een omgevingsvergunning als bedoeld in het eerste lid worden gegevens en bescheiden verstrekt over: b. PM Artikel PM (aanwijzing vergunningplichtige activiteit: gebruiken woonruimte mantelwonen) 1. Het is verboden zonder omgevingsvergunning een woonruimte te gebruiken ten behoeve van mantelwonen 2. De omgevingsvergunning als bedoeld in het eerste lid wordt alleen verleend als: a. Is aangetoond dat het gebruik als mantelwoning niet langer dan vijf jaar voorafgaand aan het daadwerkelijk gebruik als mantelzorgwoning aan de orde zal zijn; b. De activiteit in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening; en c. De activiteit geen belemmering oplevert van agrarische activiteiten en bedrijfsactiviteiten.

16

Regels voorontwerp omgevingsplanwijziging De Dreven

3. Nader te bepalen door de gemeente: is dit artikel wenselijk en hoe moet dit artikel luiden? 4. Bij een aanvraag om een omgevingsvergunning als bedoeld in het eerste lid worden gegevens en bescheiden verstrekt over: a. PM Afdeling PM Regels over aanvullende woonactiviteiten Artikel PM Toepassingsbereik Deze afdeling is van toepassing op activiteiten die worden verricht in verband met woonactiviteiten. Artikel PM Oogmerken De regels in deze afdeling zijn gesteld met het oog op een aantrekkelijke, duurzame en gezonde woon- en leefomgeving. Artikel PM Verbod houtstook bouwwerken Het is verboden een bouwwerk te verwarmen met vaste brandstoffen voor zover de activiteit alleen wordt verricht bij een huishouden of bij het uitoefenen van beroep of bedrijf aan huis. Artikelsgewijze toelichting: De luchtkwaliteit is de afgelopen decennia in Nederland weliswaar verbeterd, maar vervuilde lucht zorgt nog steeds voor ernstige gezondheidsschade. Na roken behoort luchtverontreiniging tot een van de belangrijkste risicofactoren voor de gezondheid. Meierijstad heeft zich aangesloten bij het Schone Lucht Akkoord om te werken aan gezonde en frisse lucht voor iedereen. Een aantal oorzaken van luchtverontreiniging zijn bij een nieuwe ontwikkeling te voorkomen, door eisen te stellen aan de bouw, houtrook te voorkomen en uitstoot van mobiliteit in de wijk te beperken met een slim ontwerp.

Dit artikel verbiedt houtstook voor zowel hoofdverwarming als sfeerverwarming. Het verbod geldt vooralsnog niet voor vuurkorven in de tuin of voor barbecues. Ook die zijn slecht voor de luchtkwaliteit en de gezondheid, zeker bij onoordeelkundig gebruik (bijvoorbeeld bij windstilheid en laaghangende bewolking), maar die activiteiten verbieden stuit voor een gemeente op meer praktische bezwaren dan het tegengaan van houtstook voor verwarming in bouwwerken. Artikel PM Specifieke zorgplicht erven en tuinen 1. Degene die een collectief of particulier erf of een collectieve of particuliere tuin in eigendom heeft of beheert, is verplicht bij de aanleg, het beheer en het gebruik alle maatregelen te nemen die redelijkerwijs van diegene kunnen worden gevraagd om te bevorderen dat: a. hemelwater niet afstroomt van het perceel; b. hemelwater infiltreert in de bodem; c. bodemleven niet onnodig wordt verstoord; d. beplanting haar bijdrage kan leveren in het vasthouden van water, tegengaan van hittestress en het ondersteunen van biodiversiteit; en e. erfafscheiding geen barrière vormt voor amfibieën en kleine zoogdieren. 2. Het college van burgemeester en wethouders biedt diegenen op wie rust de zorgplicht van het eerste lid de nodige voorlichting en, zo mogelijk, praktische raad opdat zij hun percelen duurzaam inrichten en gebruiken.

Artikelsgewijze toelichting: Met het stelsel van de Omgevingswet heeft de nationale wetgever voorzien dat het gebruik van zorgplichten zoals dat in het oude stelsel al bestond in het milieurecht, wordt uitgebreid. Enerzijds zijn er algemene en specifieke zorgplichten geïntroduceerd voor meer dan milieu. Anderzijds is uitgedragen dat bij de verschuiving van vergunningplichten naar algemene regels ook op basis van zorgplichten toezicht en handhaving mogelijk zijn.

17

Regels voorontwerp omgevingsplanwijziging De Dreven

Met dit artikel beweegt Meierijstad mee in voornoemde evolutie van het omgevingsrecht. Het tegengaan van wateroverlast, droogte en hittestress, en het bevorderen van biodiversiteit zijn maatschappelijke opgaven die alleen effectief ter hand genomen kunnen worden indien ook particulieren hun bijdrage leveren in de woon- en leefomgeving. Bijvoorbeeld regels om toegenomen verharding te compenseren in waterberging, bestonden al. De zorgplicht van het eerste lid van dit artikel roept particulieren op om bij hun woning beperkt te verharden, om groen aan te planten en te onderhouden. De aanwezigheid van inheemse planten en de mogelijkheid voor bijvoorbeeld een egel om onder een hekje door te gaan, zijn van wezenlijke betekenis voor de lokale biodiversiteit. In het tweede lid wordt genoemd de gemeentelijke ondersteuning voor particulieren. In het Landschappelijk inrichtingsplan De Dreven, in de Leidraad inrichting openbare ruimte De Dreven of in specifiek voorlichtingsmateriaal kunnen informatie en inspiratie opgenomen worden voor duurzame inrichting en gebruik. De gemeente kent ook al een groencoach die bewoners kan bezoeken, en andere vormen van praktische of financiële ondersteuning voor bewonersinitiatieven.

Artikel PM Instandhouding groene hagen De eigenaar of beheerder van het betreffende perceel is ter plaatse van de aanduiding instandhouding groene haag verplicht als erfafscheiding een haag van inheemse beplanting aan te planten voorafgaand aan de ingebruikname van het hoofdgebouw op het perceel en om die haag in stand te houden. Artikelsgewijze toelichting: In paragraaf 3.3 van het Beeldregiekader De Dreven is het belang genoemd van hagen als groene erfafscheiding voor bepaalde zijden van percelen. De aanplant en instandhouding van die hagen wordt geborgd met dit artikel. Artikel PM Voorschriften perceel particulier opdrachtgeverschap Wanneer hij dat bevorderlijk acht voor de hygiëne of de ruimtelijke kwaliteit van het perceel, het leefklimaat en het woongenot van de bewoners en omwonenden, kan het college van burgemeester en wethouders aan een omgevingsvergunning voor het bouwen van gebouwen ter plaatse van de aanduiding particulier opdrachtgeverschap voorschriften verbinden over het beheer en het gebruik van collectieve ruimten, bijgebouwen, collectieve en particuliere erven op het perceel van een groep van burgers. Artikelsgewijze toelichting: Bij het ontstaan van een wooncollectief op een perceel is het primair aan de verenigde bewoners zelf om hun wonen en leven daar vorm te geven.

De gemeente kan evenwel reden zien om randvoorwaarden mee te geven, bijvoorbeeld over het verzamelen en bewaren van afval, compostering of kleine landbouwhuisdieren. Artikel PM Bed and breakfast Afdeling PM Regels over maatschappelijke activiteiten Artikel PM Speelplekken Artikel PM Multifunctionele accommodatie Artikelsgewijze toelichting: In het ontwerp van de nieuwe woonwijk is er rekening mee gehouden dat in bouwveld 2 een multifunctionele accommodatie wordt gerealiseerd voor functies zoals ontmoeting, sport, spel, educatie en cultuur. Artikel PM Zorgpraktijk 18

Regels voorontwerp omgevingsplanwijziging De Dreven

Artikelsgewijze toelichting: In het ontwerp van de nieuwe woonwijk is er rekening mee gehouden dat in bouwveld PM zich eventueel aanbieders vestigen van (para)medische zorg of persoonlijke dienstverlening. Dit artikel is bedoeld om planologisch te faciliteren dat op deze locatie(s) zorg aangeboden wordt. Artikel PM Buitenvoorziening Artikelsgewijze toelichting: De tussenzone Heikampenweg – Noordelijke Randweg ten oosten van de Langesteeg behoudt een extensief en groen karakter. Er is daar rekening gehouden met de ontwikkeling van een voedselbos, stadsakker of moestuinen, eventueel met (biologische) theetuin, en/of natuur- en milieueducatie (NME), eventueel met bijpassende (biologische) horeca. Bij dergelijke voorzieningen kan een speelgelegenheid voor kinderen passend zijn. Dit artikel is bedoeld om planologisch te faciliteren dat op deze locatie een NME-centrum met eventuele speelgelegenheid ontwikkeld wordt. Afdeling PM Regels over agrarische activiteiten Artikelsgewijze toelichting: In het gebied De Dreven zoals dat nu wordt aangeduid, waren volgens de eerdere bestemmingsplanregels en verbeelding agrarische bestemmingen en bedrijfsbestemmingen gelegen. Die bestaande functies worden behouden voor zover dat verenigbaar is met de nieuwe woningen in nabij geprojecteerde bouwvelden.

Voor agrarische activiteiten, daarmee samenhangend transport en het bouwen van agrarische bedrijfsbebouwing zijn van belang de effecten van milieuhinder (geluid, geur, stof), gezondheidsrisico’s en veiligheid (landbouwgif, brandstoftanks), en ruimtelijke uitstraling (beeldkwaliteit). Artikel PM Vergunningplicht landbouwgif Het is ter plaatse van de spuitvrije zone verboden om zonder omgevingsvergunning gewasbehandelingen uit te voeren anders dan met laagrisico gewasbeschermingsmiddelen. Artikelsgewijze toelichting: In de industriële landbouw is het gangbaar geworden om chemische middelen te gebruiken tegen insecten, schimmels en kruidsoorten teneinde het rendement van akker- en tuinbouw te verhogen. Zulk landbouwgif heeft schadelijke neveneffecten op de gezondheid van agrariërs, omwonenden, planten en dieren op en rondom de behandelde agrarische grond en het blijft aanwezig in de bodem en het grondwater en kan zich verder verspreiden. Daarom zijn er regels geïntroduceerd over de middelen zelf en over het gebruik ervan. Desalniettemin blijkt uit jurisprudentie dat het niet aanvaardbaar is om op minder dan 50 meter van grond waar mogelijk landbouwgif wordt gebruikt, een gevoelige functie te situeren.

De gevoelige functies van De Dreven, denk aan woningen, tuinen en speelplaatsen, zijn zoveel mogelijk geprojecteerd op ten minste 50 meter afstand van grond waar mogelijk landbouwgif wordt gebruikt. Daar waar de consequenties, van verschuiven van functies, voor de verkaveling en de uitvoerbaarheid van het project te groot zouden zijn, wordt agrarische grond aangeduid als spuitvrije zone. Artikel PM Specifieke beoordelingsregel landbouwgif De omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit landbouwgif wordt alleen verleend als: a. de activiteit noodzakelijk is voor het bestrijden van woekerende exoten of gevaarlijke plaagsoorten die onvoldoende met andere maatregelen of middelen beheerst kunnen worden; b. de activiteit het belang van het beschermen van de bodem en de grondwaterkwaliteit niet onevenredig aantast; c. de activiteit het belang van het beschermen van flora en fauna niet onevenredig aantast; en

19

Regels voorontwerp omgevingsplanwijziging De Dreven

d. de activiteit wordt verricht onder dusdanige condities dat de gezondheidsrisico’s voor omwonenden minimaal zijn. Artikelsgewijze toelichting: Hoewel biologische en biodynamische landbouw aantonen dat agrarische exploitatie mogelijk is zonder gebruik van landbouwgif, is het denkbaar dat er situaties optreden waarin het belang van het gebruik van landbouwgif opweegt tegen andere belangen. Er zijn invasieve exoten en planten die schadelijk zijn voor landbouwhuisdieren of mensen, die moeilijk te bestrijden zijn. In zulke situaties kan de agrariër of terreinbeheerder het bevoegd gezag onderbouwd verzoeken om het gebruik van landbouwgif toe te staan. Artikel PM Specifieke aanvraagvereisten landbouwgif Bij de aanvraag om een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit landbouwgif worden, in aanvulling op artikel PM, de volgende gegevens en bescheiden verstrekt: a. een omschrijving van het specifieke doel van de activiteit en een onderbouwing van de noodzaak van deze activiteit in aanvulling op andere maatregelen of middelen tot beheersing; b. een omschrijving van de effecten van de activiteit voor bodem, grondwater, flora en fauna; c. een omschrijving van de maatregelen die genomen worden om de kwaliteit van het grondwater niet te schaden; d.

een omschrijving van de condities waaronder de activiteit wordt verricht teneinde de gezondheidsrisico’s voor omwonenden te minimaliseren. Afdeling PM Regels over bedrijfsactiviteiten Artikelsgewijze toelichting: In het gebied De Dreven zoals dat nu wordt aangeduid, waren volgens de eerdere bestemmingsplanregels en verbeelding agrarische bestemmingen en bedrijfsbestemmingen gelegen. Die bestaande functies worden behouden voor zover dat verenigbaar is met de nieuwe woningen in nabij geprojecteerde bouwvelden. Het is mogelijk dat eigenaren of exploitanten hun bedrijfsvoering wijzigen, mits de negatieve omgevingseffecten van hun bedrijf daarmee verminderen of gelijk blijven. Voor niet-agrarische bedrijfsactiviteiten, daarmee samenhangend transport en het bouwen van bedrijfsbebouwing zijn van belang de effecten van milieuhinder (geluid, geur, stof), gezondheidsrisico’s en veiligheid (brandbare en explosieve stoffen), en ruimtelijke uitstraling (beeldkwaliteit). De planregels over bedrijfsactiviteiten zijn idealiter generiek. Indien echter de locatie of de bestaande, legale bedrijfssituatie daar reden toe geven, kunnen voor bedrijfsactiviteiten op specifieke percelen specifieke regels gehanteerd worden.

Afdeling PM Regels over verkeer en parkeren Artikelsgewijze toelichting: Voor verkeersinfrastructuur en verdere inrichting van de openbare ruimte gelden niet slechts functionele vereisten, maar leeft er een ambitie van omgevingskwaliteit die een bredere scope heeft. Dat wordt in het verlengde van deze planregels uitgewerkt in beleidsregels. Daarin voorzien enerzijds hoofdstuk 3 van het Beeldregiekader De Dreven en anderzijds de Leidraad inrichting openbare ruimte De Dreven. Artikel PM Vergunningplicht verharden landweg Het is verboden zonder omgevingsvergunning een onverharde landweg te verharden. Artikelsgewijze toelichting: In de nieuwe woonwijk bevinden zich onverharde landwegen waar Meierijstad omwille van hun betekenis voor landschap, natuur, bodem en water belang aan hecht. Daarom voorziet het stedenbouwkundig plan dat enkele verkeersverbindingen parallel aan een bestaande laan worden aangelegd in plaats van de bestaande zandweg te verharden.

20

Regels voorontwerp omgevingsplanwijziging De Dreven

Artikel PM Specifieke beoordelingsregels verharden landweg De omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit verharden landweg wordt alleen verleend als: a. de activiteit hoogst wenselijk is voor een veilige en doeltreffende doorstroom van voetgangers en fietsers dan wel noodzakelijk is voor een veilige en doeltreffende doorstroom van motorvoertuigen; b. de activiteit het belang van het beschermen van nabije bomen en van overige flora en fauna niet onevenredig aantast; en c. de activiteit het belang van het beschermen van de bodem en de mogelijkheid van hemelwaterinfiltratie niet onevenredig aantast. Artikelsgewijze toelichting: Bij de voorbereiding van het stedenbouwkundig plan is geconcludeerd dat het verharden van een klein deel van de zandwegen nodig is. De ruimte is schaars en niet alle omleggingen of verschuivingen kunnen verwerkt worden in een uitvoerbaar plan. Daar komt bij, dat een zandweg die op zich behouden kan blijven soms gekruist wordt door een fietsverbinding. Om het gebruik van de fiets te stimuleren, is daar wel een verhard kruispunt wenselijk. Afdeling PM Regels over energie en verlichting Paragraaf PM Gesloten bodemenergiesystemen Artikelsgewijze toelichting: Deze paragraaf is opgesteld indachtig paragraaf 3.4.1 van de provinciale Handreiking water en bodem in het omgevingsplan van 23 april 2024.

Paragraaf PM Buitenverlichting Artikelsgewijze toelichting: Het nachtelijk duister is van belang voor de natuur, maar kan ook inwoners belevingswaarde bieden. De belangen van nachtelijk duister houden we in evenwicht met de belangen van verkeersveiligheid en sociale veiligheid. Bewoners van het gebied De Dreven stimuleren we om niet onnodig buitenverlichting te gebruiken bij hun woning. Voor woongebouwen, instellingen en bedrijven gaan we iets verder. Daarvoor bepalen we dat ’s nachts alleen buitenverlichting wordt gebruikt die (automatisch) inschakelt bij beweging. De gemeente zelf beperkt haar openbare verlichting ’s nachts tot die plekken waar dat omwille van veiligheid nodig is. In de donkere maanden van het jaar kan wel ’s morgens vroeg en ’s avonds de uitgebreidere, openbare verlichting ingeschakeld worden. Afdeling PM Kostenverhaal Artikelsgewijze toelichting: De gemeente verhaalt de kosten van de planontwikkeling ofwel via grondprijzen indien zij na grondverwerving zelf bouwkavels uitgeeft, ofwel via anterieure overeenkomsten indien zij die met private partijen kan sluiten, ofwel op basis van kostenverhaalsregels in het omgevingsplan. Met deze afdeling wordt het plankostenverhaal voor het gebied De Dreven veilig gesteld. Artikel 13.12 Omgevingswet verbiedt om aangewezen bouwactiviteiten te verrichten voordat het plankostenverhaal is betaald.