Document · PDF

Bijlage 1 Bestemmingsplan - toelichting, regels en verbeelding

Raadsvergadering 16 december 2021, gemeente MeierijstadBij agendapunt: Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan Landelijk gebied, herziening Hermalen 7 Schijndel23.202 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

HERMALEN 7 SCHIJNDEL Meierijstad bestemmingsplan 16 december 2021

1/2

2/2

DATUM KENMERK

16 december 2021

PROJECT PROJECTLEIDER

Bestemmingsplan Hermalen 7 Schijndel Mr. S.P.A. van Bogget

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

M. den Ouden Holding 4400002786.20200563

AUTEUR STATUS

Ing. H.A.Q. Maas vastgesteld

NL.IMRO.1948.BGS000BP0012021P-ON01

Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/ of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.

Inhoudsopgave

Toelichting

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1

Aanleiding en doel

1.2

Ligging plangebied

1.3

Geldend bestemmingsplan

1.4

Leeswijzer

Hoofdstuk 2

Planvoornemen

2.1

Huidige situatie

2.2

Toekomstige situatie

Hoofdstuk 3

Beleidskader

3.1

Inleiding

3.2

Rijksbeleid

3.3

Provinciaal beleid

3.4

Gemeentelijk beleid

Hoofdstuk 4

Milieu- en omgevingsaspecten

4.1

Inleiding

4.2

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

4.3

Verkeer en parkeren

4.4

Bedrijven en milieuzonering

4.5

Archeologie en cultuurhistorie

4.6

Geluid

4.7

Externe veiligheid

4.8

Luchtkwaliteit

4.9

Kabels en leidingen

4.10

Bodem

4.11

Water

4.12

Ecologie

4.13

Niet gesprongen explosieven

4.14

Duurzaamheid

Hoofdstuk 5

Juridische planopzet

5.1

Algemeen

5.2

Toelichting op de verbeelding

5.3

Bestemmingen op de verbeelding

5.4

Toelichting op de regels

5.5

Toelichting op de algemene regels

5.6

Toelichting op de overgangs- en slotregels

Rho adviseurs voor leefruimte

44002786.20200563

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

6.1

Economische uitvoerbaarheid

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Bijlagen toelichting

Bijlage 1

Ontwerptekeningen gevels en plattegronden

Bijlage 2

Berekening kwaliteitsverbetering

Bijlage 3

Archeologisch bureauonderzoek

Bijlage 4

Selectieadvies archeologie

Bijlage 5

Eindsituatie bodemonderzoek

Bijlage 6

Plan van aanpak bodemsanering

Bijlage 7

Watertoets

Bijlage 8

Rapport stikstofdepositie

Bijlage 9

Rapportage quickscan Wet natuurbescherming

Bijlage 10

Aanvullend huismusonderzoek

Bijlage 11

Verslag omgevingsdialoog

Bijlage 12

Realisatieplan zonnestroomsystemen

Rho adviseurs voor leefruimte

44002786.20200563

Regels

Hoofdstuk 1

Inleidende regels

100

Artikel 1

Begrippen

100

Artikel 2

Wijze van meten

106

Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels

108

Artikel 3

Groen

108

Artikel 4

Kantoor

110

Artikel 5

Waarde - Archeologie 3

113

Artikel 6

Waarde - Archeologie 4

117

Artikel 7

Waarde - Attentiegebied ehs

121

Artikel 8

Waarde - Cultuurhistorisch waardevolle elementen

122

Hoofdstuk 3

Algemene regels

124

Artikel 9

Antidubbeltelregel

124

Artikel 10

Algemene bouwregels

125

Artikel 11

Algemene aanduidingsregels

126

Artikel 12

Algemene gebruiksregels

127

Hoofdstuk 4

Overgangs- en slotregels

128

Artikel 13

Overgangsrecht

128

Artikel 14

Slotregel

129

Bijlagen bij de regels

130

Bijlage 1

Inrichtingsplan

132

Bijlage 2

Waardering cultuurhistorie

134

Bijlage 3

Rapport cultuurhistorie

136

Rho adviseurs voor leefruimte

44002786.20200563

TOELICHTING

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding en doel

Den Ouden Groep is een internationaal en servicegericht familiebedrijf met circa 250 medewerkers, waarbij duurzaamheid, biobased economy en cradle to cradle hoog in het vaandel staan. Dagelijks werkt Den Ouden Groep aan innovatieve oplossingen, maatschappelijk verantwoord ondernemen en CO2 Reductie. Zo is Den Ouden Groep onder meer gecertificeerd op niveau vijf van de CO2-prestatieladder en PSO-trede 3. Den Ouden Groep ontzorgt wereldwijd in bodemverbeteraars, biobrandstoffen, bodembemesting, bodemveiligheid, binnenstedelijke herinrichting en betonaanleg. Diensten zijn voornamelijk gericht op infra, betonwegen, explosievenopsporing, groenrecycling en minerale grondstoffen. Den Ouden Groep en de gemeente Meierijstad (voorheen gemeente Schijndel) zijn al enkele jaren in gesprek over de ontwikkelingsmogelijkheden van Den Ouden binnen de gemeente. Uit het verloop van de besprekingen tot dusverre blijkt dat het niet eenvoudig is om voor een bedrijf met de omvang van Den Ouden een geschikte locatie te vinden. Tegelijkertijd is duidelijk geworden dat de grenzen voor de bedrijfsontwikkeling op de huidige locaties Hermalen 7 (figuur 1.1) en Vlagheide 6c zijn bereikt. Den Ouden heeft veel tijd en energie gestoken in de uitwerking en verkenning van het draagvlak voor diverse voorstellen voor een doordachte en haalbare bedrijfsontwikkeling.

Hierbij zijn diverse opties onderzocht, waaronder verbouw en uitbreiding aan de Hermalen dan wel gedeeltelijke of volledige bedrijfsverplaatsing.

Figuur 1.1

Bedrijfslocatie Den Ouden Groep aan Hermalen 7 te Schijndel (Bron: Den Ouden Groep)

Rho adviseurs voor leefruimte

44002786.20200563

Parallel heeft de gemeente Meierijstad de voorbereidingen gestart voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein Duin-Vlagheide. De gemeente heeft destijds een voorkeursrecht (Wvg) gevestigd voor een bedrijventerrein, dat vooral bedoeld is voor hervestiging van bedrijven, zoals dat van Den Ouden, die qua schaal en omvang het buitengebied zijn ontgroeid. Het is de bedoeling deze bedrijven te hervestigen in zogenaamde groene kamers. De eerdere uitwerkingen van Den Ouden en de ontwikkeling van het bedrijventerrein Duin-Vlagheide bieden goede aanknopingspunten voor een duurzame inpassing van de Schijndelse activiteiten van Den Ouden. Partijen hechten beide groot belang aan een duurzame inpassing van Den Ouden omdat:  Den Ouden behoefte heeft aan structurele ruimte voor bedrijfsontwikkeling.  De gemeente Meierijstad, in het kader van een goede ruimtelijke ordening, graag een bijdrage levert aan de randvoorwaarden voor een duurzame ontwikkeling van Den Ouden en tegelijkertijd graag een impuls wil geven aan de kwaliteit van het landelijk gebied. Partijen onderzoeken momenteel of er mogelijkheden liggen voor een gedeeltelijke verplaatsing van de bedrijfsactiviteiten van Den Ouden van Hermalen 7 naar een nieuwe locatie aan de Vlagheide, tegenover de huidige locatie aan de Vlagheide 6c.

Op het perceel aan Hermalen 7 ligt het initiatief om de bestaande hal volledig te transformeren naar een kantoor (twee verdiepingen), inclusief kantine en atrium. Er vinden geen grondwerkzaamheden plaats. De tijdelijke kantoorunits alsook de overige bebouwing die momenteel op het perceel aanwezig zijn worden verwijderd. Daarnaast is Den Ouden een erkend leer- en opleidingsbedrijf voor zowel de infra- als recycling-branche en profileert Den Ouden zich steeds meer als kennis- en educatiecentrum. Dit geldt over de gehele breedte van de organisatie: van het ontwikkelen van nieuwe detectietechnieken voor het opsporing van explosieven, de modificatie van machines voor de aanleg van betonnen (vloeistofdichte) voorzieningen, het organiseren van symposia en Academies voor (hoge) scholen en bedrijven, tot aan het ontwikkelen van innovatieve verwerkingsmethoden voor reststromen binnen de circulaire economie. Voor het plangebied aan Hermalen 7 geldt het bestemmingsplan 'Landelijk gebied' (vastgesteld op 27 juni 2013) en heeft hierin de bestemming 'Bedrijf - Agrarisch verwant'. De beoogde transformatie naar kantoor is in strijd met dit geldende bestemmingsplan. In de huidige situatie is een deel van het gebouw al in gebruik als kantoor, verwant aan het agrarisch bedrijf. Door middel van een nieuw bestemmingsplan kan de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk worden gemaakt.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan Hermalen 7, circa twee kilometer ten westen van de kern Schijndel. Het plangebied wordt aangeduid met (een gedeelte van) de kadastrale percelen SDL00 - L - 311 en SDL00 - L - 310. De totale oppervlakte bedraagt circa 12.100 m2. In de figuren 1.2 en 1.3 is de ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven.

Rho adviseurs voor leefruimte

44002786.20200563

Figuur 1.2

Ligging plangebied ten opzichte van de kern Schijndel (Bron: Google Maps)

Figuur 1.3

Begrenzing plangebied (Bron: Google Maps)

Rho adviseurs voor leefruimte

44002786.20200563

1.3

Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied aan Hermalen 7 geldt het bestemmingsplan 'Landelijk gebied', vastgesteld op 27 juni 2013. Een uitsnede van de verbeelding hiervan is weergegeven in figuur 1.4. De gronden in het plangebied hebben de bestemmingen 'Agrarisch met waarden - Natuur en landschap' en 'Bedrijf Agrarisch verwant'. Voor wat betreft de bestemming 'Bedrijf - Agrarisch verwant' geldt tevens specifiek de functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - agrarisch verwant 2' (sb-av2). De voor 'Agrarisch met waarden - Natuur en landschap' aangewezen gronden zijn bestemd voor:  agrarisch bedrijf en agrarisch gebruik;  een aan huis verbonden beroep;  nevenactiviteiten;  behoud, herstel en ontwikkeling van cultuurhistorische, landschappelijke en natuurwaarden;  behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van het watersysteem en de ecologische en landschappelijke waarden en kenmerken van de onderscheidene gebieden, te weten de groenblauwe mantel;  water en waterhuishoudkundige doeleinden;  extensief recreatief medegebruik;  bed en breakfast;  doeleinden van openbaar nut;  erfbeplanting;  tuinen;  onverharde paden  evenementen; een en ander met bijbehorende voorzieningen, waaronder perceelsontsluitingen en sloten.

De voor 'Bedrijf - Agrarisch verwant' aangewezen gronden zijn bestemd voor:  agrarisch verwant bedrijf:  agrarisch technisch hulpbedrijf:;  een aan huis verbonden beroep;  water en waterhuishoudkundige doeleinden; een en ander met bijbehorende bouwwerken en voorzieningen, zoals ontsluitingswegen en parkeer- en groenvoorzieningen. De functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - agrarisch verwant 2' regelt daarnaast specifiek het gebruik als loonwerkbedrijf op het adres Hermalen 7 met een bebouwde oppervlakte van 3.395 m 2. Voor wat betreft ondergeschikte detailhandel gelden binnen de bestemming 'Bedrijf - Agrarisch verwant' de volgende bepalingen:  ten dienste van het bedrijf is ondergeschikte detailhandel als nevenactiviteit in ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen toegestaan;  de totale vloeroppervlakte aan ondergeschikte detailhandel mag niet meer bedragen dan 10% van de totale bedrijfsvloeroppervlakte met een maximum van 150 m²;  De activiteit vindt uitsluitend plaats in de aanwezige gebouwen. Nieuwbouw ten behoeve van de functie is niet toegestaan.

Rho adviseurs voor leefruimte

44002786.20200563

Figuur 1.4 Uitsnede geldend bestemmingsplan 'Landelijk gebied' met aanduiding plangebied (Bron: Ruimtelijkeplannen) Daarnaast geldt voor het gehele plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Attentie ehs' en zoals weergegeven de figuren 1.5 en 1.6 gedeeltelijk de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 3' en 'Waarde - Archeologie 4'.

Figuur 1.5

Zone met dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' (Bron: Ruimtelijkeplannen)

Rho adviseurs voor leefruimte

44002786.20200563

Figuur 1.6

Zone met dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' (Bron: Ruimtelijkeplannen)

Naast deze bepalingen zijn binnen (een gedeelte van) het plangebied nog de volgende gebiedsaanduidingen van toepassing:  Gebiedsaanduiding 'reconstructiewetzone - verwevingsgebied';  Gebiedsaanduiding 'reconstructiewetzone - extensiveringsgebied';  Gebiedsaanduiding 'wro-zone - omgevingsvergunning groenblauwe mantel';  Gebiedsaanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied bebouwingsconcentratie'. De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van een kantoorfunctie en is daarmee (deels) in strijd met de regels uit het geldende bestemmingsplan. Door middel van voorliggend bestemmingsplan wordt de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk worden gemaakt.

1.4

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige situatie in en rond het plangebied en geeft inzicht in de beoogde ontwikkeling. In hoofdstuk 3 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de beleidskaders van het Rijk, de provincie Noord-Brabant en de gemeente Meierijstad. Hoofdstuk 4 omvat de toets aan de sectorale milieu- en omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 komt de juridische planbeschrijving aan de orde. In hoofdstuk 6 wordt nader ingegaan op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan en de procedure.

Rho adviseurs voor leefruimte

44002786.20200563

Hoofdstuk 2

2.1

Planvoornemen

Huidige situatie

2.1.1 Ruimtelijke structuur Het buurtschap Hermalen vormt een groen agrarisch lint met een besloten karakter. Het is gelegen ten westen van Schijndel, juist ten noorden van de Boxtelseweg. Het gebied ligt op de rand van de beekzone en het besloten kampen-broeklandschap, op een dekzandrug. Het landschapsbeeld van Hermalen wordt bepaald door kleine landschapselementen. De verkavelingspatronen afkomstig uit het kampen landschap zijn grotendeels bewaard gebleven. Variatie in verkaveling, knotwilgen op perceelsranden en erfbeplantingen maken dat het landschap kleinschalig aandoet. Het lint wordt begeleid door variabele laanbeplanting. Doordat enkele kavels begrensd worden door karakteristieke beplanting (knotwilgen en populieren), wordt de kleinschaligheid van het landschap extra benadrukt. Er zijn voornamelijk woningen gelegen in dit bebouwingscluster en deze zijn aan weerzijden van de weg gesitueerd. De bebouwing bestaat hoofdzakelijk uit boerderij- of woonbebouwing. Tussen de bebouwing door is zicht op het achterliggende landschap. Ten oosten van het lint (ertegenaan) is een paardenhouderij, een imker en een tuinvereniging gelegen. De voormalige boerderij aan Hermalen 7 vormt de oorspronkelijke geboortegrond van het bedrijf Den Ouden Groep. Het voormalige loonbedrijf is op deze locatie gevestigd en uitgegroeid tot de huidige omvang.

De bebouwing op het perceel is ontstaan vanuit een groeiend loonwerkbedrijf en de (voormalige) boerderij. De bedrijfsgebouwen bestaan uit loodsen voor onderhoud en stalling waarin de kantoorfunctie is gehuisvest. Het gebrek aan kantoorruimte is tijdelijk opgevangen door het plaatsen van units. De bedrijfswoning aan Hermalen 7 is de aangepaste voormalige boerderij. De locatie wordt ontsloten via het Hermalen en de Boxtelseweg, een provinciale weg. 2.1.2 Functionele structuur Het perceel van de voormalige boerderij aan Hermalen 7 vormt de oorspronkelijke geboortegrond van de onderneming. Hier staat het hoofdkantoor en vindt het onderhoud en de stalling van het materieel plaats. Het bedrijfsperceel beschikt over de volgende voorzieningen:  een bedrijfswoning;  het hoofdgebouw bestaande uit twee aaneengesloten bedrijfshallen met een oppervlakte van 1.590 m2, met daarin de kantoren, de smeerput, de werkplaats, archief en opslag.  een open machinestalling met een oppervlakte van 1.430 m2, met daarin de wasplaats, stalling en opslag;  tijdelijke units voor 17 werkplekken met een bruto oppervlakte van in totaal 159,8 m 2 conform de bouwvergunning uit 2010 (in 2018 is daar een tweede laag bovenop gezet);  terreinverharding, waaronder de stallingen van het rijdend materieel en containers en toereikende parkeervoorzieningen voor werknemers en bezoekers;  groenvoorzieningen.

Rho adviseurs voor leefruimte

44002786.20200563

De verschillende voorzieningen op basis van de huidige situatie zijn in beeld gebracht in figuur 2.1.

Figuur 2.1

Overzichtskaart bestaande voorzieningen (Bron: Omni Architecten)

De bedrijfsgebouwen worden gebruikt voor het onderhouden, repareren en stallen van de voertuigen en machines. In deze gebouwen bevinden zich ook de permanente en tijdelijke kantoorruimten met de daarbij behorende voorzieningen voor het management en de administratieve ondersteuning van het bedrijf. In het hoofdgebouw bevinden zich 50 vaste werkplekken, de kantine, de receptie, ontvangst- en vergaderruimtes en sanitaire voorzieningen. In de tijdelijke units en de bedrijfswoning zijn daarnaast nog 20 tijdelijke werkplekken, archief, serverruimtes gehuisvest. In de directe omgeving van Hermalen 7 zijn een paardenhouderij, een imker en een tuinvereniging gevestigd. De ontsluiting van het gebied loopt via het Hermalen en de Boxtelseweg, een provinciale weg. De huidige situatie van het plangebied en de directe omgeving is weergegeven in de figuren 2.2 t/m 2.10.

Rho adviseurs voor leefruimte

44002786.20200563

Figuur 2.2

Huidige situatie plangebied (Bron: Den Ouden Groep)

Rho adviseurs voor leefruimte

44002786.20200563

Figuur 2.3

Bedrijfswoning aan de voorzijde

Figuur 2.4

Vooraanzicht bedrijf

Rho adviseurs voor leefruimte

44002786.20200563

Figuur 2.5

Zuidzijde bedrijfsgebouw

Figuur 2.6

Noordoostzijde van het plangebied

Rho adviseurs voor leefruimte

44002786.20200563

Figuur 2.7

Oostzijde bedrijfsgebouw

Rho adviseurs voor leefruimte

44002786.20200563

Figuur 2.8

Loods met parkeergelegenheden aan de noordwestzijde van het plangebied

Figuur 2.9

Straatprofiel in zuidoostelijke richting

Rho adviseurs voor leefruimte

44002786.20200563

Figuur 2.10

2.2

Straatprofiel in noordwestelijke richting

Toekomstige situatie

Op het perceel aan Hermalen 7 is Den Ouden Groep voornemens de bestaande hal volledig te transformeren naar kantoor. De hal wordt inpandig verbouwd tot kantoor (twee verdiepingen) met bijbehorende faciliteiten. Er vinden geen grondwerkzaamheden plaats. Om de transformatie naar een kantoorfunctie mogelijk te maken, moet op basis van het provinciaal beleid maatregelen worden genomen. Deze maatregelen zijn onder andere het volledig slopen van de overdekte loods, het verwijderen van de tijdelijke kantoorunits en het verwijderen van meer dan 2.500 m2 verharding. De ontsluiting van het perceel wordt aangepast. Personeel betreedt het perceel via de inrit aan de rechterzijde van het pand en verlaat het perceel aan de linkerzijde van het pand. Voor klanten kan de inrit aan de rechterzijde van het pand zowel als in- en uitrit worden gebruikt. Aan de linkerzijde van het pand is het rijbaanprofiel aangepast van twee naar één rijstrook. Door het beëindigen van de bedrijfsactiviteiten en de te nemen maatregelen ontstaat er ruimte voor een landschappelijke inrichting van de randen en een aantrekkelijk verblijfsgebied voor een kantoorfunctie. Deze vrije ruimte wordt ingericht met groen. Hierdoor staat het nieuwe kantoorgebouw op een decor van groen. De exacte ontwikkelingen en ingrepen aan het plangebied zijn weergegeven in figuur 2.11.

Rho adviseurs voor leefruimte

44002786.20200563

Figuur 2.11

Beoogde ontwikkelingen (Bron: Buro Lubbers)

Een overzichtskaart van de toekomstige situatie van het plangebied is weergegeven in figuur 2.12. De verschillende gevelaanzichten van het toekomstige kantoor zijn weergegeven in de figuren 2.13 t/m 2.16. Gedetailleerde ontwerptekeningen van de gevels en plattegronden zijn opgenomen in bijlage 1 van voorliggend bestemmingsplan.

Rho adviseurs voor leefruimte

44002786.20200563

Figuur 2.12

Overzichtskaart toekomstige situatie (Bron: Omni Architecten)

Figuur 2.13

Voorgevel (Bron: Omni Architecten)

Rho adviseurs voor leefruimte

44002786.20200563

Figuur 2.14

Achtergevel (Bron: Omni Architecten)

Figuur 2.15

Linker zijgevel (Bron: Omni Architecten)

Figuur 2.16

Rechter zijgevel (Bron: Omni Architecten)

Wat betreft de landschappelijke inpassing van het perceel wordt uitgegaan van een groene beplantingsrand met een kamerstructuur. De kamerstructuur wordt gevormd door een dichte houtwal, bestaand uit berk, vuilboom, eik, els, krent en hulst. De groenstructuur creëert een barrière, zodat iedere kamer als een eigen ruimte wordt ervaren. Hierdoor ontstaat een aantrekkelijke plek die omringd wordt door groen. Men kan hier met plezier gebruik van maken, meedoen aan activiteiten of verblijven. Iedere kamer beschikt over haar eigen functies, die net als de hoeveelheid en de grootte van de kamers. De indeling van de groenstructuur is weergegeven in figuur 2.17.

Rho adviseurs voor leefruimte

44002786.20200563

Figuur 2.17

Indeling groenstructuur (Bron: Buro Lubbers)

Rho adviseurs voor leefruimte

44002786.20200563

Hoofdstuk 3

3.1

Beleidskader

Inleiding

Door de verschillende overheden is beleid geformuleerd ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen. Paragraaf 3.2 behandelt het rijksbeleid. Het provinciaal beleid is opgenomen in paragraaf 3.3. Tot slot wordt in paragraaf 3.4 de beoogde ontwikkeling getoetst aan het gemeentelijk beleid.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1 Nationale Omgevingsvisie (2020) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De belangrijkste speerpunten uit de NOVI zijn:  Een klimaatbestendige inrichting van Nederland. Dat betekent dat we Nederland zo inrichten dat ons land de klimaatveranderingen aankan. Daarvoor is nodig dat we functies meer in evenwicht met natuurlijke systemen (bodem en water) inpassen. Een voorbeeld hiervan is het op termijn verhogen van grondwaterstanden in veenweidegebieden;  De verandering van de energievoorziening. Bij de inpassing van duurzame energie hebben we oog voor omgevingskwaliteit. Een voorbeeld hiervan is dat we eerst kijken naar ongebruikte daken om zonnepanelen op te plaatsten;  De overgang naar een circulaire economie, waarbij we tegelijk goed kunnen blijven concurreren en een aantrekkelijk vestigingsklimaat bieden. Een voorbeeld is het aanpassen van productieprocessen en het gebruik van reststoffen in het haven- en industriegebied;  De ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. Hiermee sturen we op een goed bereikbaar netwerk van steden. We gebruiken zo de ambities en mogelijkheden in steden en regio's in heel Nederland.

Voorbeelden van regionale uitwerking hiervan zijn de verstedelijkingsstrategieën, waarin vooruitgekeken wordt hoe verschillende ruimtelijke functies in en rondom steden het beste ingepast kunnen worden;  Het bij elkaar plaatsen van zogenaamde logistieke functies (bijvoorbeeld distributiecentra, datacenters) om hiermee de openheid en de kwaliteit van het landschap te behouden. We maken daarbij gebruik van een voorkeursvolgorde logistieke functies;  Het toekomstbestendig maken van het landelijk gebied in goed evenwicht met de natuur en landschap. We werken bijvoorbeeld aan de overgang naar de kringlooplandbouw zodat gebruik van de grond meer wordt afgestemd op de natuurlijke water- en bodemsystemen. Het stellen van de bovenstaande prioriteiten kan een situatie maken dat belangen soms botsen. Om in zo’n situatie keuzes te maken worden er drie afwegingsprincipes gebruikt:  Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI zoeken we naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte.

Rho adviseurs voor leefruimte

44002786.20200563



Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

De uitvoering van de NOVI moet gezamenlijk worden aangepakt. Rijk, provincies en gemeenten gaan meer samenwerken als één overheid. Ook staat participatie centraal. Daarnaast is de NOVI continu in beweging. Het is de bedoeling dat het zich continu aanpast aan ontwikkelingen, in een permanent en cyclisch proces. Inwoners moeten een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren. Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets- en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad. Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd. Toetsing De Nationale Omgevingsvisie wordt gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau en heeft geen directe belangen die geborgd moeten worden ten aanzien van het plangebied en de beoogde ontwikkeling. 3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening In het Barro zijn dertien nationale belangen opgenomen.

De volgende kunnen relevant zijn voor ruimtelijke plannen in de gemeente:  Rijksvaarwegen  Grote rivieren  Defensie  Hoofdwegen en landelijke spoorwegen  Elektriciteitsvoorziening  Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen  Natuurnetwerk Nederland  Primaire waterkeringen buiten het kustfundament De regels in het besluit zijn concreet normstellend benoemd en moeten direct of indirect (door tussenkomst van de provincie) doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming. De indirecte doorwerking komt enkel bij de Ecologische Hoofdstructuur en de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden voor. Het Barro voorziet verder in een hoofdstuk overige bepalingen en gaat gepaard met meerdere bijlagen. In deze bijlagen worden onder andere de belangen van de grote rivieren en defensie geografisch begrensd. Toetsing Bij het opstellen van bestemmingsplannen (en andere ruimtelijke besluiten) dient rekening te worden gehouden met de bepalingen van het Barro. Ten aanzien van titel 2.6 Defensie wordt de enige mogelijke beperking gevormd door de bescherming van het radarverstoringsgebied van de vliegbasis Volkel (figuur 3.1).

Rho adviseurs voor leefruimte

44002786.20200563

Figuur 3.1

Radarverstoringsgebied Volkel (Bron: Barro)

Het plangebied is niet gesitueerd in het beperkingengebied behorende bij het radarstation Volkel (figuur 3.2). Ook heeft het projectvoornemen géén betrekking op het oprichten van een windturbine.

Rho adviseurs voor leefruimte

44002786.20200563

Figuur 3.2

Situering buiten radarverstoringsgebied (Bron: Barro)

3.2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6 lid 2 Bro) De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is een procesvereiste voor ruimtelijke plannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maakt (Bro art. 3.1.6 lid 2). “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien”. Stedelijke ontwikkelingen zijn bijvoorbeeld een bedrijventerrein, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Nieuwe stedelijke ontwikkeling zijn ontwikkelingen, die nog niet eerder in een bestemmingsplan of ander juridisch verbindend ruimtelijk plan zijn opgenomen. Toetsing Uit jurisprudentie blijkt dat een functiewijziging met een oppervlakte van meer dan 500 m 2 bvo gebouwen of terrein, wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. In dit geval worden de bedrijfsmatige activiteiten verplaatst en blijft de hoofdkantoorfunctie van het bedrijf (zonder baliefunctie) op het huidige terrein gevestigd. Het geldende bestemmingsplan staat alleen ondergeschikte kantoorruimte toe.

De hoeveelheid bebouwing neemt niet toe, maar omdat de functie wijzigt naar een zelfstandige kantoorfunctie (zonder baliefunctie), is sprake van een stedelijke ontwikkeling. Relevante regio Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de stedelijke ontwikkeling bepaalt tot welk gebied de beschrijving van de behoefte zich moet uitstrekken. De begrenzing van de regio is dus afhankelijk van de aard en omvang het programmaonderdeel dat als stedelijke ontwikkeling wordt gezien. De relevante regio voor Den Ouden is de gemeente Meierijstad, gelet op de lokale binding van dit bedrijf.

Rho adviseurs voor leefruimte

44002786.20200563

Beschrijving behoefte Het bedrijf Den Ouden heeft wat betreft de kantoorfunctie op Hermalen 7 een structureel ruimtegebrek. Daarom wordt (indien mogelijk) ingezet op de verplaatsing van de bedrijfsmatige activiteiten naar het nieuwe bedrijventerrein Duin-Vlagheide (een bedrijventerrein, dat vooral bedoeld is voor hervestiging van bedrijven, zoals dat van Den Ouden, die qua schaal en omvang het buitengebied zijn ontgroeid) zodat er op de huidige locatie plek is voor uitbreiding van het hoofdkantoor binnen de grenzen van de huidige bebouwing. De kantoorlocatie krijgt geen baliefunctie, aangezien dit niet is toegestaan conform de Interim omgevingsverordening. Hiermee wordt ook de verkeersaantrekkende werking beperkt. In het hoofdgebouw bevinden zich momenteel al 50 vaste werkplekken, de kantine, de receptie, ontvangst- en vergaderruimtes en sanitaire voorzieningen. In de tijdelijke units en de boerderij zijn daarnaast nog 20 tijdelijke werkplekken, een archief en de serverruimtes gehuisvest. In de nieuwe situatie worden alle werkplekken in de bestaande loods gerealiseerd en worden bijbehorende faciliteiten toegevoegd. In tegenstelling tot andere bedrijven zullen bij dit bedrijf niet minder werkplekken op locatie nodig zijn. De mede door het coronavirus ontstane trend om meer thuis te werken is niet van toepassing op Den Ouden Groep B.V.

aangezien het thuiswerken niet gebruikelijk is in deze branche. Wanneer het bedrijf haar werknemers gaat verplichten om thuis te werken, dan bestaat de kans dat zij mensen gaan verliezen omdat ze bij andere bedrijven gaan werken. Daarnaast is het ook niet makkelijk om vanuit huis te werken omdat het bedrijf veel in teams werkt, waar korte lijntjes van belang zijn. Ook diverse middelen (plotters, printers en zware software die op een desktop draait in plaats van een laptop) kunnen niet thuis geïnstalleerd worden. Ook de m2 per gemiddelde werkplek is nu de helft zo groot dan dat gebruikelijk is. Daar waar zij nu met vier personen in een ruimte zitten, is de standaard twee personen in dezelfde ruimte. Ook de groei van het bedrijf en de type projecten die gedraaid worden zorgen voor meer voorbereiding en mensen op kantoor. Waar men vroeger voor een project één persoon nodig had voor de voorbereidingen, zijn er nu drie of vier nodig. Daarom kan gesteld worden dat behoefte is aan meer ruimte op de locatie zelf en dat de trend van het thuiswerken niet van toepassing is op Den Ouden Groep B.V. De behoefte aan verplaatsing van de bedrijfsmatige activiteiten van Den Ouden komt ook voort uit de wens tot kwaliteitsverbetering in het landelijk gebied. Waarom niet binnenstedelijk Er is binnen de gemeente geen zelfstandige kantoorlocatie te koop met de benodigde omvang.

(bron: fundainbusiness, 18 juli 2021). Verplaatsing van het gehele bedrijf naar een binnenstedelijke locatie is niet mogelijk. Dit blijkt uit de Bedrijventerreinenvisie Meierijstad (april 2019), welke momenteel wordt geactualiseerd. Op dit moment is er een tekort aan bedrijventerrein, maar de gemeente werkt aan uitbreiding van het areaal. De behoefte en het aanbod aan bedrijventerrein is onderzocht in het kader van deze visie, waarin voor de behoefte wordt uitgegaan van het ‘middenscenario’. De kwantitatieve ruimtevraag in dit scenario bedraagt circa 3 hectare per jaar. De totale kwantitatieve vraag naar bedrijventerreinen bedraagt daarmee in de periode 2019 tot en met 2030 (12 jaar) zo’n 36 hectare netto (indicatief). Uit de confrontatie met het harde planaanbod ontstaat het in figuur 3.3 weergegeven beeld.

Rho adviseurs voor leefruimte

44002786.20200563

Figuur 3.3

Confrontatie kwalitatieve vraag en (plan)aanbod bedrijventerreinen (2019 tot en met 2030)

De bedrijventerreinenmarkt is vooral een lokale markt. De ruimtevraag is voornamelijk afkomstig van nu al in Meierijstad gevestigde bedrijven, zo ook de ruimtebehoefte van Den Ouden. Omdat het ruimtelijk gezien zeer wenselijk is om de bedrijfsmatige activiteiten van Den Ouden uit het landelijk gebied te verplaatsen, zou voor verplaatsing van het gehele bedrijf een bedrijfslocatie op een modern-gemengd bedrijventerrein of functioneel bedrijventerrein gevonden moeten worden. Er is binnen de gemeente binnenstedelijk echter onvoldoende harde plancapaciteit om aan de vraag te kunnen voldoen. In dat geval hoeft niet eerst het gehele binnenstedelijke aanbod te worden benut, voordat mag worden uitgebreid. In dat geval mag dus ook worden gekozen voor een nieuwe locatie buiten bestaand stedelijk gebied (wel liefst aansluitend). Per 1-1-2019 was er 25,4 hectare harde plancapaciteit.

De bedrijfsmatige activiteiten worden indien mogelijk daarom verplaatst naar het nieuwe terrein Vlagheide, dat in de visie is aangemerkt als zoekgebied, afhankelijk van de (lokale) behoefte. Deze verplaatsing moet planologisch nog mogelijk worden gemaakt. De ontwikkeling van Den Ouden zou dan vooruitlopen op een eventuele ontwikkeling van Duin-Vlagheide. Wanneer de ontwikkeling van Duin-Vlagheide onverhoopt niet mogelijk blijkt, is Den Ouden toch (nog) in landelijk gebied gevestigd.

Rho adviseurs voor leefruimte

44002786.20200563

Het huidige perceel met de bedrijfsbestemming heeft een oppervlakte van circa 12.101 m 2. Deze ruimte is voldoende voor een goede inpassing van het al gevestigde hoofdkantoor, inclusief noodzakelijke uitbreiding, parkeren en landschappelijke inpassing. Met het splitsen van de hoofdkantoorfunctie en verplaatsing van de bedrijfsmatige activiteiten naar een nieuwe locatie aan de rand van het stedelijk gebied is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. 3.2.4 Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen de kaders en randvoorwaarden van het Rijksbeleid.

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zin vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen:  Werken aan de Brabantse energietransitie;  Werken aan een klimaatproof Brabant;  Werken aan de slimme netwerkstad;  Werken aan een concurrerende, duurzame economie. Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt. Toetsing De beoogde herbestemming heeft geen invloed op de vier opgestelde ambities. Wel moet de ontwikkeling in lijn zijn met de basisopgave waarin een veilige, gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit centraal staan. In hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten wordt onderbouwd waarom de beoogde ontwikkeling geen negatieve invloed heeft op deze drie aspecten en waarom deze aspecten anderzijds geen belemmering vormen voor de ontwikkeling zelf.

Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat de Omgevingsvisie Noord-Brabant geen belemmering vormt voor onderhavig planvoornemen. 3.3.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant In oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant bevat alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving. De verordening zorgt voor kaderstellende doorvertaling van de omgevingsvisie en het bestaande provinciaal beleid.

Rho adviseurs voor leefruimte

44002786.20200563

De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap in de implementatie van de Omgevingswet op provinciaal niveau. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. Net zoals de Omgevingswet een groot aantal wetten vervangt, vervangt de Brabantse omgevingsverordening een aantal provinciale verordeningen. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vervangt de Provinciale milieuverordening, Verordening natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening ruimte, Verordening water en de Verordening wegen. In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant staan regels voor:  Burgers en bedrijven: dit zijn rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten de voorwaarden om zo'n activiteit te mogen verrichten. Deze regels geven ook aan of de start van een activiteit vooraf moet worden gegaan door een melding.  Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. Binnen de thema's stedelijke ontwikkeling en erfgoed en landbouw is het plangebied conform de figuren 3.4 en 3.5 gelegen in 'Cultuurhistorisch waardevol gebied' en 'Landelijk gebied'.

Figuur 3.4 Thema stedelijke ontwikkeling en erfgoed, ligging in cultuurhistorisch waardevol gebied (Bron: Provincie Noord-Brabant)

Rho adviseurs voor leefruimte

44002786.20200563

Figuur 3.5 Thema landbouw, ligging in landelijk gebied met aanduiding verbod uitbreiding veehouderij (Bron: Provincie Noord-Brabant) In hoofdstuk 3 van de Interim omgevingsverordening zijn zogenaamde instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen in hun bestemmingsplannen. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit). Tevens zijn een aantal algemene basisprincipes opgenomen. De volgende artikelen zijn relevant voor de beoogde ontwikkeling. Artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik Lid 1 Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat: a. de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing, behalve in de gevallen dat: 1. nieuwvestiging mogelijk is op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk; 2. er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is en uitbreiding, al dan niet gelijktijdig met de vestiging van een functie, op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk is toegestaan; b.

bij stedelijke ontwikkeling toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking); c. gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel. Lid 2 Onder bestaand ruimtebeslag voor bebouwing wordt verstaan het werkingsgebied Stedelijk Gebied of een bestaand bouwperceel.

Rho adviseurs voor leefruimte

44002786.20200563

Artikel 3.8 Meerwaardecreatie Lid 1 Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: a. de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat; b. de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. Lid 2 De fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit, bedoeld in artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap kan deel uitmaken van de meerwaardecreatie. Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap Lid 1 Een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk Gebied bepaalt dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. Lid 2 Het bestemmingsplan motiveert dat de verbetering past binnen de gewenste ontwikkeling van het gebied én op welke wijze de uitvoering is geborgd door dat: a. dit financieel, juridisch en feitelijk is geborgd in het plan; of b. de afspraken uit het regionaal overleg, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken, worden nagekomen. Lid 3 Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit kan mede de volgende aspecten omvatten: a. de op grond van deze verordening verplichte landschappelijke inpassing; b.

het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land; c. het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen; d. het wegnemen van verharding; e. het slopen van bebouwing; f. de realisering van het Natuur Netwerk Brabant en ecologische verbindingszones; g. het aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden. Lid 4 Ingeval er toepassing wordt gegeven aan het tweede lid onder b geldt dat een passende financiële bijdrage in een landschapsfonds is verzekerd én over de besteding van dat fonds periodiek verslag wordt gedaan in het regionaal overleg, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken. Artikel 3.29 Cultuurhistorische waarden Een bestemmingsplan van toepassing op Cultuurhistorisch waardevol gebied: a. is mede gericht op behoud, herstel of de duurzame ontwikkeling van de cultuurhistorische waarden en kenmerken zoals beschreven in de Cultuurhistorische Waardenkaart; b. stelt regels ter bescherming van de cultuurhistorische waarden en kenmerken van de onderscheiden gebieden.

Rho adviseurs voor leefruimte

44002786.20200563

Artikel 3.73 Vestiging niet-agrarische functie in landelijk gebied Lid 1 Een bestemmingsplan van toepassing op 'landelijk gebied' kan voorzien in de vestiging van een niet-agrarische functie op een bestaand bouwperceel als aan de volgende voorwaarden is voldaan: a. de vestiging past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied waarbij de volgende aspecten zijn betrokken: 1. een gebiedsgerichte benadering welke activiteiten en functies passen in de omgeving; 2. welke effecten de mogelijke ontwikkeling heeft op andere aspecten, waaronder mobiliteit, agrarische ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders; 3. hoe de vestiging bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit, waaronder een bijdrage aan de sloop van overtollig en leegstaand vastgoed in het landelijk gebied. b. er vindt geen splitsing plaats van het bouwperceel; c. overtollige bebouwing wordt gesloopt; d. de vestiging heeft geen betrekking op: 1. een kantoor met baliefunctie; 2. lawaaisport; 3. mestbewerking. Lid 2 Het bestemmingsplan dat de vestiging mogelijk maakt, borgt dat de functie, ook op langere termijn, past binnen de ontwikkelingsrichting en stelt daartoe regels: a. over een bij de omgeving passende omvang en publieksaantrekkende werking; b. welke specifieke gebruiksactiviteit is toegestaan; c. dat opslag en stalling plaatsvindt in gebouwen; d.

dat de ontwikkeling verplaatst naar een passende locatie als deze niet langer past binnen de maximaal toegestane omvang. Lid 3 Als een binnen de omgeving passende omvang geldt voor: a. bedrijvigheid, dat deze kleinschalig is en past binnen een gemengde omgeving waardoor het niet doelmatig is om deze te vestigen op een bedrijventerrein; b. een detailhandelsvoorziening, een omvang van het verkoopvloeroppervlak van ten hoogste 200 m²; c. een voorziening ten dienste van vrije tijd en zorg, een omvang van de bebouwing van ten hoogste 1 hectare. Toetsing Wat betreft zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 3.6) is het uitgangspunt van de provincie dat voor de toedeling van functies eerst de mogelijkheden in stedelijk gebied worden benut of de mogelijkheden binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing. Dit geldt niet in gevallen dat er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is en uitbreiding, al dan niet gelijktijdig met de vestiging met de vestiging van een functie is toegestaan.

Bij de beoogde ontwikkeling wordt waar mogelijk uitgegaan van het principe meerwaardecreatie (artikel 3.8), waar bij een ontwikkeling sprake is van een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat en de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. Onderhavig initiatief speelt in op dit principe doordat:  bebouwing wordt gesloopt waardoor het aanzien/beeldkwaliteit en de leefkwaliteit van omwonenden wordt verbeterd;  de ontwikkeling landschappelijk wordt ingepast;  er wordt duurzaam gebouwd waardoor de energiebehoefte fors wordt verminderd;

Rho adviseurs voor leefruimte

44002786.20200563



de cultuurhistorische kwaliteit wordt verbeterd.

Artikel 3.9 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant eist, bij een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in het landelijk gebied, een fysieke kwaliteitsverbetering van de landschappelijke kwaliteit. De beoogde ontwikkeling gaat gepaard met een positieve bijdrage aan de bescherming en ontwikkeling van de onderkende ecologisch en landschappelijke waarden en kenmerken van het plangebied en de nabije omgeving. Hier wordt nader op in gegaan in paragraaf 3.4.3 van voorliggend bestemmingsplan. Bovendien is ten behoeve van het planvoornemen een landschappelijk inpassingsplan opgesteld. Dit inpassingsplan is opgenomen in bijlage 1 bij de regels van dit bestemmingsplan. Gesteld kan worden dat het initiatief in lijn is met artikel 3.9 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. Het plangebied ligt zoals weergegeven in figuur 3.3 in de zone 'Cultuurhistorisch waardevol gebied' (artikel 3.29). Een bestemmingsplan van toepassing op deze zone is gericht op behoud, herstel of de duurzame ontwikkeling van cultuurhistorische waarden en kenmerken. Het initiatief levert een wezenlijke bijdrage aan de cultuurhistorische waarde van het plangebied en de directe omgeving en heeft relatie met omliggende landelijke bebouwing. In paragraaf 4.5.2 wordt nader ingegaan op dit aspect.

Voor de beoogde ontwikkeling is daarnaast sprake van de vestiging van een niet-agrarische functie in landelijk gebied. Derhalve dient getoetst te worden aan artikel 3.73 uit de Interim omgevingsverordening. De maatregelen zijn onder andere het volledig slopen van de overdekte loods, het verwijderen van de tijdelijke kantoorunits en het verwijderen van meer dan 2.500 m2 verharding. Door het beëindigen van de bedrijfsactiviteiten en de te nemen maatregelen ontstaat er ruimte voor een landschappelijke inrichting van de randen en een aantrekkelijk verblijfsgebied voor de kantoorfunctie. Deze vrije ruimte wordt ingericht met groen. Hierdoor staat het nieuwe kantoorgebouw op een decor van groen, waar men in de groenvoorziening aan verschillende activiteiten kan deelnemen. Hiermee wordt aangesloten bij de groen opgezette landelijke omgeving. De hoofdkantoorfunctie is al op het terrein aanwezig en blijft bestaan. De bedrijfsmatige activiteiten worden uit het landelijk gebied verplaatst, met de kanttekening dat de ontwikkeling van Den Ouden dan vooruitloopt op een eventuele ontwikkeling van Duin-Vlagheide. Wanneer die laatste ontwikkeling onverhoopt niet mogelijk blijkt, is Den Ouden toch (nog) in landelijk gebied gevestigd. Er is bij nieuwvestiging geen baliefunctie toegestaan. De baliefunctie is in de planregels van voorliggend bestemmingsplan ook nadrukkelijk uitgesloten.

In voorliggend bestemmingsplan wordt onderbouwd dat een gebiedsgerichte benadering plaatsvindt welke activiteiten en functies passen in de omgeving, welke effecten de beoogde ontwikkeling heeft op milieuaspecten en hoe de vestiging bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit. Daarnaast vindt geen splitsing van het bouwperceel plaats en wordt overtollige bebouwing gesloopt of verwijderd. De bestaande hal wordt inpandig volledig getransformeerd naar kantoor. De overdekte loods welke momenteel als machinestalling wordt gebruikt wordt volledig gesloopt. De bedrijfswoning aan de voorzijde behoudt haar functie als bedrijfswoning. Ook sluit het nieuwe bouwvlak aan bij de nieuwe kantoorfunctie (principe zorgvuldig ruimtegebruik) en bestaan geen mogelijkheden voor onevenredige bebouwing en/of aantasting van structuren. Er vinden geen grondwerkzaamheden plaats. Ook vanuit het beleid van de gemeente Meierijstad (Structuurvisie Ruimte, Structuurvisie Buitengebied en de concept Omgevingsvisie) wordt gesteld dat de beoogde ontwikkeling van agrarisch verwant naar kantoor qua aard en omvang past in een gemengd landelijk gebied. Nadrukkelijk is bij dit beleid aandacht voor kwaliteitsverbetering en wordt gestreefd naar minder belastende functies in het buitengebied. Deze beleidskaders worden uitgebreid getoetst in de paragrafen 3.4.1 en 3.4.2.

Rho adviseurs voor leefruimte

44002786.20200563

Met bovenstaande uitgangspunten wordt voldaan aan de regels met betrekking tot de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit. Daarmee is onderhavig initiatief in lijn met Interim Omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant. 3.3.3 Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen de kaders en randvoorwaarden van het provinciaal beleid.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Ruimte De structuurvisie Ruimte van de voormalige gemeente Schijndel is vastgesteld op 31 mei 2012. In deze structuurvisie zijn de ruimtelijke ambities van de gemeente Schijndel uitgewerkt. Een uitsnede van de bijbehorende structuurvisiekaart is weergegeven in figuur 3.5. Toegenomen bevolking en welvaart zorgen voor steeds meer tegengestelde belangen en ruimteclaims. Om de ruimtelijke ontwikkeling van Schijndel in goede banen te leiden, vindt er dan ook een complexe belangenafweging plaats. Ook liggen er ambities op diverse vlakken, te weten een evenwichtige (volks)huisvesting, een stabiele en sterke sociaaleconomische positie, behoud van cultuurhistorie, een gezonde en robuuste natuur, adequate waterhuishouding, een acceptabele en aantrekkelijke woon en leefomgeving met voldoende ruimte voor recreatie. De structuurvisie brengt zowel de richting als de mogelijke ‘routes’ in beeld ten aanzien van het ruimtelijke beleid. Ook de keuzes die gemaakt dienen te worden komen in de structuurvisie terug. De structuurvisie Ruimte heeft betrekking op de eerste tien jaar met een doorkijk naar de volgende tien jaar.

Bij het ontwikkelen van de structuurvisie Ruimte stonden vier kernwaarden centraal:  verdieping van de Strategische Visie;  behoud en versterken van bestaande kwaliteiten voor een complete gemeente;  regierol voor de gemeente Schijndel;  transparantie en toegankelijkheid van ruimtelijke keuzes.

Figuur 3.5

Uitsnede Structuurvisie Ruimte (Bron: Gemeente Schijndel)

Rho adviseurs voor leefruimte

44002786.20200563

Toetsing De hoofdlijn van het beleid voor het landelijk gebied is gericht op kwaliteitsverbetering van het landschap in combinatie met agrarische bedrijfsvoering. Het behoud en waar mogelijk versterking van de landschappelijke en natuurwaarden is van cruciaal belang. De gemeente Schijndel heeft ervoor gekozen om binnen de aangewezen bebouwingsconcentraties ruimte te bieden voor toevoeging van nieuwe bebouwing en nieuwe functies. Daaraan gekoppeld is een compensatiemaatregel om in het omliggende landschap te investeren in natuur en landschap. Bij ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied wordt dan ook niet alleen een goede landschappelijke inpassing nagestreefd, maar tevens een kwaliteitsverbetering in het omliggende landschap. 3.4.2 Structuurvisie Buitengebied Schijndel De Structuurvisie Buitengebied Schijndel van de gemeente Schijndel is vastgesteld op 30 juni 2011. In deze structuurvisie is de visie van de gemeente Schijndel op het buitengebied van de gemeente neergelegd. De hoofddoelstelling van de structuurvisie is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. Het toestaan van nieuwe economische dragers en de Ruimte-voor-Ruimteregeling zijn methoden om kwaliteitsverbetering te bewerkstelligen. Economische mogelijkheden moeten ondernemers verleiden om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren.

In de structuurvisie Buitengebied blijkt hoe de ruimtelijke kwaliteit wordt verbeterd bij nieuwe ontwikkelingen. Daarbij kunnen verschillende strategieën, eventueel in combinatie met elkaar, worden ingezet om (meerdere) knelpunten aan te pakken. De gemeente Schijndel wil vooral in gebieden die al enigszins versteend zijn nieuwe economische activiteiten toestaan indien dit bijdraagt aan de leidende principes van het provinciale en gemeentelijke beleid en leidt tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in brede zin. Deze versteende gebieden met veelal verschillende functies worden bebouwingsconcentraties genoemd. Buiten deze bebouwingsconcentraties geldt het beleid zoals dit is vastgelegd in de provinciale structuurvisie en de provinciale verordening. Binnen deze bebouwingsconcentraties zijn verruimde mogelijkheden voor nieuwe economische activiteiten. Bebouwingsconcentraties mogen echter niet worden beschouwd als gebieden voor nieuw stedelijk ruimtebeslag. De functies die in de bebouwingsconcentraties worden toegevoegd dienen qua aard en omvang (ook voor wat betreft de te benutten bebouwing) te passen in de omgeving. Bovendien dient rekening te worden gehouden met ecologische-, landschappelijke- en milieutechnische waarden. Toetsing De gemeente stelt dat het aanwezige bedrijf momenteel afbreuk doet aan het kleinschalige landschap van de omgeving.

Het verdient de voorkeur om de bedrijfsfunctie uit te plaatsen en middels een nieuwe functie (hoofdfunctie wonen met enkele nieuwe functies onder voorwaarde van sloop) in te zetten op de kwaliteit van het gebied. Zoals in paragraaf 1.1 beschreven zijn verschillende scenario's onderzocht. Conform de structuurvisie ligt het plangebied in bebouwingsconcentratie Hermalen. Binnen deze bebouwingsconcentraties zijn verruimde mogelijkheden voor nieuwe economische activiteiten. Er wordt gestreefd naar een verweving van functies (zoals landbouw, kantoor, natuur en wonen) en is de ontwikkeling van natuur en de bescherming van natuurwaarden en bestaande landschappelijke verschijningsvormen van belang. In de beoogde situatie wordt de bestemming 'Bedrijf - Agrarisch verwant' met bijbehorende aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - agrarisch verwant 2' omgezet naar een kantoor- en een groenbestemming. Het plan is daarmee in lijn met de ambities uit de structuurvisie. 3.4.3 Kwaliteitsverbetering Op grond van het provinciaal beleid geldt de regeling 'Kwaliteitsverbetering van het landschap'. Het afsprakenkader over de toepassing en uitwerking van deze regeling is in 2015 geactualiseerd en bevat een categorie-indeling voor de niet-planmatige ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied en de bijbehorende tegenprestatie.

Rho adviseurs voor leefruimte

44002786.20200563

De beoogde ontwikkeling valt in categorie 3. Dit zijn ontwikkelingen met een grote impact waarbij naast een landschappelijke inpassing een kwaliteitsverbetering van het landschap moet plaatsvinden. Het afsprakenkader geeft richting aan de minimale kwaliteitsverbetering. De kwaliteitsverbetering komt bovenop de verplichte landschappelijke inpassing. Deze kwaliteitsverbetering kan op onderstaande wijze, of een combinatie daarvan, geeffectueerd worden: 1. Fysieke bijdrage binnen het plangebied en of de directe projectomgeving, waarbij de waarde overeenkomt met 20% van de grondwaardevermeerdering; 2. Fysieke bijdrage elders binnen de gemeente mits in overeenstemming met gemeentelijke uitvoeringsprojecten op het gebied van natuur en landschap; 3. Storting van de 20% van de grondwaardevermeerdering in het 'Fonds Omgevingskwaliteit” Diverse fysieke en zichtbare verbeteringen in het landschap dragen bij aan de kwaliteitsverbetering. Door de gemeente Meierijstad wordt een rekenmethodiek gehanteerd waarmee de waardevermeerdering van de gewijzigde situatie wordt berekend. Minimaal 20% van deze waardevermeerdering moet in de kwaliteitsverbetering worden geïnvesteerd. De kosten van de sloop van gebouwen en het verwijderen van verharding mag hierop in mindering worden gebracht.

Toetsing Voor de beoogde ontwikkeling wordt, in samenspraak met de gemeente, een landschappelijk inpassingsplan opgesteld (bijlage 1). In de regels van het bestemmingsplan is hiervoor een voorwaardelijke verplichting voor realisatie en instandhouding opgenomen. Deze landschappelijke inpassing ziet op de randen van het perceel. Op grond van de 'Rekenwaarden voor berekening investering landschapsversterkingsplan' is de berekening uitgevoerd naar de bestaande en de toekomstige waarde. Uit de berekening blijkt een beperkte toename van de waarde. Van deze waarde wordt minimaal 20% geïnvesteerd in de kwaliteitsverbetering. De kosten voor de sloop van de gebouwen en het verwijderen van de verharding mag van deze waarde afgetrokken worden. Deze kosten zijn groter dan de berekende waarde. Daarmee komt de investering in de kwaliteitsverbetering te vervallen. De berekening is opgenomen in bijlage 2. Niettemin zal initiatiefnemer ook het binnenterrein als groene verblijfsruimte voor de werknemers inrichten. In het landschappelijk inpassingsplan (bijlage 1) zijn hiervoor binnen de kamerstructuur diverse ideeën uitgewerkt. De invulling hiervan is aan de initiatiefnemer. 3.4.4 Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen de kaders en randvoorwaarden van het gemeentelijk beleid.

Rho adviseurs voor leefruimte

44002786.20200563

Hoofdstuk 4

4.1

Milieu- en omgevingsaspecten

Inleiding

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient in het plan te worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.

4.2

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

4.2.1 Normstelling en beleid In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van de omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:   

de kenmerken van de projecten; de plaats van de projecten; de kenmerken van de potentiële effecten.

Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Zo moet voor de ontwerpbestemmingsplanfase een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen milieueffectrapportage nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. 4.2.2 Toetsing en conclusie In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject mer-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de transformatie van de bestaande hal naar een kantoor en blijft ruim onder de genoemde drempelwaarden.

Rho adviseurs voor leefruimte

44002786.20200563

Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op de kenmerken van het plan zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de volgende paragrafen zijn opgenomen. Voor dit bestemmingsplan is dan ook geen mer-procedure of mer-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r.

4.3

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Meierijstad&id=88b3e033-6406-402e-a3ae-8704811de089