B3e bijlage 2.2 planregels voorontwerp

Dat verbod laat onverlet dat de gemeente en een grondeigenaar in een anterieure overeenkomst een fasering van de betaling kunnen afspreken. Paragraaf PM.1 Algemene regels verdeling van kosten over activiteiten Artikelsgewijze toelichting: De regels van deze afdeling voor een tijdelijk hoofdstuk van het omgevingsplan zijn zo opgezet, dat de eerste vier paragrafen verplaatst kunnen worden naar de plek in het definitieve omgevingsplan waar de generieke plankostenverhaalregels passend zijn. De vijfde paragraaf van deze afdeling kan in gebruik blijven als specifieke plankostenverhaalsregels voor dit project. 21

Regels voorontwerp omgevingsplanwijziging De Dreven

Artikel PM.1.1 Voor het verdelen van de kosten worden de in artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit aangewezen categorieën bouwactiviteiten per kostenverhaalsgebied onderverdeeld in uitgiftecategorieën. Artikel PM.1.2 Per uitgiftecategorie als bedoeld in artikel PM.1.1 wordt: a. een basiseenheid vastgesteld, uitgedrukt in een hoeveelheid vierkante meters grondoppervlakte of vloeroppervlakte, een aantal woningen of een daarmee vergelijkbare maatstaf; b. het gewogen aandeel per basiseenheid berekend door de opbrengsten van de grond per basiseenheid te delen door de totale opbrengsten in het kostenverhaalsgebied; en c. het bedrag van de te verhalen kosten per basiseenheid berekend door het totaal van de te verhalen kosten in het kostenverhaalsgebied te vermenigvuldigen met het gewogen aandeel als bedoeld onder b. Artikel PM.1.3 De opbrengsten van de grond per basiseenheid, bedoeld in artikel PM.1.2, onder b, worden geraamd: a. op basis van de door de raad vastgestelde grondprijzen; of a. met toepassing van de residuele methode, de comparatieve methode of een daarmee vergelijkbare methode voor raming van grondprijzen. Artikel PM.1.4 Onder het totaal van de te verhalen kosten als bedoeld in artikel PM.1.2, onder c, wordt verstaan: a.

bij kostenverhaal met tijdvak: het bedrag van de kosten dat op grond van artikel 13.14, tweede lid, van de Omgevingswet ten hoogste kan worden verhaald; en b. bij kostenverhaal zonder tijdvak: het maximum van de kosten, bedoeld in artikel 13.15, eerste lid, onder a, van de Omgevingswet. Paragraaf PM.2 Verdere algemene regels kostenverhaal Artikel PM.2.1 Methode raming plankosten Bij de raming van de kosten per kostenverhaalsgebied wordt in dit omgevingsplan voor de plankosten uitgegaan van het bedrag aan plankosten dat kan worden verhaald op grond van artikel 13.2 van de Omgevingsregeling. In de basis zal hiervoor gebruik worden gemaakt van de rekenmodellen die horen bij de Omgevingsregeling. Wanneer bij een specifiek kostenverhaalsgebied aanleiding is om hiervan af te wijken zal dit bij dat kostenverhaalsgebied aangeduid worden. Artikel PM.2.2 Aanvraagvereisten kostenverhaalsbeschikking Bij de aanvraag van een kostenverhaalsbeschikking worden de volgende gegevens en bescheiden verstrekt: a. een aanduiding van de met de kostenverhaalplichtige activiteiten te realiseren aantallen bouwwerken, oppervlakten en gebruiksfuncties; en b. een aanduiding van de gronden, inclusief kadastrale letter- en nummeraanduiding, waarop de kostenverhaalplichtige activiteiten worden uitgevoerd.

Paragraaf PM.3 Algemene regels eindafrekening Artikel PM.3.1 Binnen drie maanden na het uitvoeren van de in een kostenverhaalsgebied voorziene werken, werkzaamheden en maatregelen stelt het college van burgemeester en wethouders bij beschikking een eindafrekening van het kostenverhaal in het kostenverhaalsgebied vast. 22

Regels voorontwerp omgevingsplanwijziging De Dreven

Artikel PM.3.2 Bij de eindafrekening wordt de geldsom die op het moment van de afgifte van de kostenverhaalsbeschikking zou zijn verschuldigd, herberekend overeenkomstig de rekenmethodiek die is opgenomen in paragraaf PM.1, met dien verstande dat: a. het bedrag van de te verhalen kosten de daadwerkelijke kosten betreft van de werken, werkzaamheden en maatregelen die zijn uitgevoerd of nog zullen worden uitgevoerd; b. de totale opbrengsten van de grond worden herberekend op basis van het aantal basiseenheden per uitgiftecategorie dat is gerealiseerd of nog zal worden gerealiseerd; c. voor de opbrengsten van de grond per basiseenheid van een uitgiftecategorie hetzelfde bedrag wordt toegepast als bij de afgifte van de kostenverhaalsbeschikking; d. bij kostenverhaal met tijdvak de kosten, bedoeld in artikel 13.18, tweede lid, van de Omgevingswet in mindering worden gebracht. Artikel PM.3.3 Indien een aanvrager van een kostenverhaalsbeschikking op basis van artikel 13.20, tweede lid, van de Omgevingswet recht heeft op terugbetaling, wordt rente vergoed vanaf de datum van de afgifte van de kostenverhaalsbeschikking. Artikel PM.3.4 Eindafrekening op verzoek 1.

Op eindafrekeningen op verzoek, als bedoeld in artikel 13.20, vierde lid, van de Omgevingswet, wordt jaarlijks op 1 april door het college van burgemeester en wethouders beslist, als de verzoeken ten minste acht weken voor die datum zijn ontvangen. 2. Een eindafrekening op verzoek wordt vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen PM.3.2 en PM.3.3. Artikel PM.3.5 Aanvraagvereisten verzoek om eindafrekening Bij een verzoek om eindafrekening worden de volgende gegevens en bescheiden verstrekt: a. een kopie van de kostenverhaalsbeschikking; b. als het verzoek wordt ingediend door een andere belanghebbende dan degene op wiens naam is betaald: een bewijs dat de verzoeker recht heeft op de terugbetaling; en c. naam, adres, telefoonnummer en bankrekeningnummer van verzoeker. Paragraaf PM.4 Indexering en rente Artikel PM.4.1 Indexering Tenzij voor een kostenverhaalsgebied anders is bepaald, wordt bij de raming van de te verhalen kosten en opbrengsten, het vaststellen van een kostenverhaalsbeschikking, een eindafrekening op verzoek of een eindafrekening: een door het bevoegd gezag te kiezen, objectieve index toegepast. Artikel PM.4.2 Rente 1.

Tenzij voor een kostenverhaalsgebied anders is bepaald, worden bij de te verhalen kosten en opbrengsten, het vaststellen van een kostenverhaalsbeschikking, een eindafrekening op verzoek of een eindafrekening de volgende renteparameters toegepast: a. voor de debetrente in perioden waarin de gerealiseerde kosten, met uitzondering van de kosten van de inbrengwaarden, hoger zijn dan de opbrengsten met toepassing van renteparameter 2,0%; b. voor de creditrente in perioden waarin de opbrengsten hoger zijn dan de gerealiseerde kosten, met uitzondering van de kosten van de inbrengwaarden, door toepassing van renteparameter 2,0%. 2. Als bij een eindafrekening terugbetaling plaatsvindt, wordt het terug te betalen bedrag verhoogd met een samengestelde rente met toepassing van renteparameter 2,0%. 23

Regels voorontwerp omgevingsplanwijziging De Dreven

Paragraaf PM.5 Specifieke regels De Dreven Artikel PM.5.1 Toepassingsbereik De regels van deze paragraaf gelden voor het gebied kostenverhaal De Dreven. Artikelsgewijze toelichting: Voor dit project zijn nu in het voorontwerp opgenomen de wettelijk verplichte kostenverhaalsregels. Bij het ontwerp van de wijziging omgevingsplan kunnen functieregels toegevoegd worden. Artikel PM.5.2 Aanduiding van het tijdvak Het kostenverhaalsgebied kostenverhaal De Dreven kent een tijdvak van acht jaar met ingang van inwerkingtreding van dit artikel. Artikel PM.5.3 Gehanteerde parameters Op basis van de geraamde fasering worden alle kosten en opbrengsten, met inachtneming van indexeringen, naar het einde van het tijdvak gerekend (de eindwaarde) en vervolgens naar het begin van het tijdvak (de contante waarde). In tabel 1 van bijlage PM zijn de parameters voor rente en indexering van de totale kosten en totale opbrengsten opgenomen. Artikelsgewijze toelichting: Als tabel 1 van bijlage PM wordt opgenomen: Parameters dynamische eindwaardeberekening

Startdatum exploitatie NCW datum Einddatum exploitatie

1-7-2025 1-7-2025 31-12-2032

Prijspeildatum

1-4-2025

Kostenstijging Kostenstijging financiële bijdrage Opbrengstenstijging Rentekosten Rente baten Rente contante waarde

2025 3,0% per jaar 2,0% per jaar 2,0% per jaar 2,0% per jaar 2,0% per jaar 2,0% per jaar

Parameters kostenverhaalsopzet

Artikel PM.5.4 Raming van de inbrengwaarde De totale inbrengwaarde, gevormd door de waarde van de gronden en opstallen, kosten voor vrijmaken van de grond van rechten en kosten sloop en dergelijke voor zover toe te rekenen aan het kostenverhaalsgebied kostenverhaal De Dreven, wordt geraamd op € 17.146.557 inclusief kostenstijging, zie tabel 2 van bijlage PM. Artikelsgewijze toelichting: Als tabel 2 van bijlage PM wordt opgenomen: Inbrengwaarde gronden

A2 / B1 A2 / B1 A3 / B2 A5 / B3

Waarde van de gronden Waarde van de opstallen Kosten vrijmaken grond van rechten e.d. Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen opstallen, obstakels, funderingen en kabels & leidingen

Totaal inbrengwaarde gronden

24

Nominaal

Kostenstijging Totaal

€ 14.350.626 € 2.400.000 € 217.506 € 171.875

€ € € €

- € 14.350.626 - € 2.400.000 6.550 € 224.056 - € 171.875

€ 17.140.008 €

6.550 € 17.146.557

Regels voorontwerp omgevingsplanwijziging De Dreven

Raming van de inbrengwaarde en sloopkosten

Artikel PM.5.5 Raming van de andere (verhaalbare) kosten De overige aan het kostenverhaalsgebied kostenverhaal De Dreven toe te rekenen kosten worden geraamd op € 26.924.713 inclusief kostenstijging, zie tabel 3 van bijlage PM. Artikelsgewijze toelichting: Als tabel 3 van bijlage PM wordt opgenomen: Andere kosten van het Kostenverhaalsgebied A1 A4 A6 / B4 A7 A8 A9 A10 A11 A12 A13 A14

Nominaal Kostenstijging Totaal € 918.083 € 4.111 € 922.194 € - € - € € 848.728 € 25.557 € 874.286 € 404.855 € 58.002 € 462.857 € 18.266.881 € 2.617.004 € 20.883.885 € - € - € € - € - € € - € - € € - € - € € 1.164.747 € 1.164.747 € 2.616.744 € - € 2.616.744

Kosten vaststellen omgevingsplan / ruimtelijk besluit (inclusief onderzoeken) Kosten tijdelijk beheer Kosten bodemsanering, dempen wateren en grondwerken Kosten noodzakelijke compensatie van verloren gegane natuurwaarden en groen- en watervoorzieningen Kosten aanleg of wijzigen wegen, infrastructuur, groen, verlichting, riolering, distributienetwerken, etc. Kosten bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving / omgevingskwaliteit Kosten voorbereiding en toezicht op uitvoering (inclusief het daarvoor benodigde onderzoek) Nadeelcompensatie Niet-terugvorderbare / niet gecompenseerde belastingen Rente geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten Kosten rechtstreeks verband houdend met de werken, werkzaamheden en maatregelen (bedoeld in bijlage IV)

Totaal andere kosten van het Kostenverhaalsgebied

€ 24.220.039 € 2.704.674 € 26.924.713

Raming van de andere kosten van het kostenverhaalsgebied

Artikel PM.5.6 Raming van de opbrengsten 1. In het kostenverhaalsgebied kostenverhaal De Dreven worden tot de raming van de opbrengsten gerekend: a. opbrengsten van uitgifte van de gronden in het kostenverhaalsgebied; b. opbrengsten van bijdrage en subsidies van derden; c. opbrengsten die worden verkregen of toegekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen. 2. In tabel 4 van bijlage PM wordt aangegeven welke opbrengsten, inclusief opbrengstenstijging, worden verkregen uit de uitgifte van gronden in het kostenverhaalsgebied kostenverhaal De Dreven. Artikelsgewijze toelichting: Als tabel 4 van bijlage PM wordt opgenomen: Opbrengsten

8.16

Wonen Goedkope koop Sociale huur Sociale huur Appartement Middeldure huur Middeldure huur Appartement Middeldure koop Middeldure koop Appartement Dure koop Rij- Hoek Dure koop 2^1 Kap Dure koop Vrijstaand Dure Koop Appartement

Eenheidsprijs Hoeveelheid

Eenheid

€ € € € € € € € € € €

st. m2 st. m2 st. m2 st. m2 m2 m2 st.

65.000,00 230,00 21.000,00 430,00 35.000,00 570,00 85.000,00 535,00 440,00 425,00 90.000,00

78,00 11.596,34 85,00 5.893,06 40,00 14.425,58 24,00 13.234,94 8.179,91 12.628,05 8,00

TOTAAL OPBRENGSTENRAMING

Nominaal

Opbrengstenstijging

Totaal

€ 40.485.535 € 5.070.000 € 2.667.159 € 1.785.000 € 2.534.018 € 1.400.000 € 8.222.580 € 2.040.000 € 7.080.693 € 3.599.162 € 5.366.923 € 720.000

€ € € € € € € € € € € €

3.687.637 461.802 242.939 162.587 230.812 127.519 748.956 185.814 644.947 327.831 488.848 65.581

€ 44.173.173 € 5.531.802 € 2.910.098 € 1.947.587 € 2.764.829 € 1.527.519 € 8.971.537 € 2.225.814 € 7.725.640 € 3.926.993 € 5.855.771 € 785.581

€ 40.485.535

€

3.687.637

€ 44.173.173

Raming van de opbrengsten van het kostenverhaalsgebied

Artikel PM.5.7 Toets maximaal verhaalbare kosten De totaalsom van de contante kosten (€ 37.618.822) volgend uit artikel PM.5.4 en artikel PM.5.5 is lager dan de totaalsom van de contante opbrengsten uit uitgifte, (€ 37.701.378) volgend uit artikel PM.5.6 waardoor alle contante kosten kunnen worden verhaald. Artikel PM.5.8 Berekening kostenverhaalsbijdrage per gewogen eenheid 25

Regels voorontwerp omgevingsplanwijziging De Dreven

1. De bruto kostenverhaalsbijdrage, die bij het verlenen van de aanvraag voor een bouwactiviteit moet worden berekend, wordt als volgt berekend: a. Ten eerste worden de uitgiftecategorieën vastgesteld (zie artikel PM.5.6 van deze kostenverhaalsregels). Zo nodig wordt daarbinnen een verder onderscheid aangebracht. b. Vervolgens wordt per onderscheiden categorie een basiseenheid vastgesteld in een hoeveelheid vierkante meters grondoppervlakte, een hoeveelheid vierkante meters vloeroppervlakte of een andere hiermee vergelijkbare maatstaf. c. Daarna worden, door elke basiseenheid te vermenigvuldigen met een per categorie vastgestelde gewichtsfactor, gewogen eenheden vastgesteld. d. Vervolgens worden de gewogen eenheden in het kostenverhaalsgebied bij elkaar opgeteld tot een totaal van gewogen eenheden van het kostenverhaalsgebied. e. Ten slotte is het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid dan het ten hoogste verhaalbare bedrag, bedoeld in artikel 13.14, tweede lid, Omgevingswet, gedeeld door het overeenkomstig het totaal berekende aantal gewogen eenheden. 2. In tabel 5 van bijlage PM is de berekening van het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid weergegeven per contantewaardedatum 1 juli 2025.

Artikelsgewijze toelichting: Als tabel 5 van bijlage PM wordt opgenomen: Verhaalbaar kosten per gewogen eenheid Programma Goedk ope k oop Sociale huur Sociale huur Appartement Middeldure huur Middeldure huur Appartement Middeldure k oop Middeldure k oop Appartement Dure k oop Rij- Hoek Dure k oop 2^1 Kap Dure k oop Vrijstaand Dure Koop Appartement

78,00 11.596,34 85,00 5.893,06 40,00 14.425,58 24,00 13.234,94 8.179,91 12.628,05 8,00

Eenheidsprijs € € € € € € € € € € €

65.000,00 230,00 21.000,00 430,00 35.000,00 570,00 85.000,00 535,00 440,00 425,00 90.000,00

Gewichtsfactor 1,00 0,00 0,32 0,01 0,54 0,01 1,31 0,01 0,01 0,01 1,38

Gewogen eenheden nominaal 78 41 27 39 22 127 31 109 55 83 11

Totaal gewogen eenheden

623

Maximaal contant verhaalbare kosten

37.618.822

Maximaal te verhalen kosten per gewogen eenheid

60.397,46

Berekening verhaalbare bedrag per gewogen eenheid

Artikel PM.5.9 Kostenverhaalsbijdrage voor een activiteit 1. Op basis van de aanvraag voor de bouwactiviteit kan de bruto kostenverhaalsbijdrage in het kostenverhaalsgebied worden berekend. De bruto kostenverhaalsbijdrage wordt bepaald door het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid te vermenigvuldigen met de uitgiftecategorieën die in de aanvraag voor de bouwactiviteit zijn opgenomen. 2. De bepaalde bruto kostenverhaalsbijdrage wordt met de navolgende kosten verminderd: a. de inbrengwaarde van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft; en b. de kosten die door de aanvrager zijn gemaakt, voor zover die kosten gelijk zijn aan of lager zijn dan de raming van de kosten in het omgevingsplan, de omgevingsvergunning, bedoeld in artikel 13.14, derde lid, onder a, van de Omgevingswet. 3. Na aftrek van de bovenstaande inbrengwaarde van de uitgeefbare gronden en de bovenstaande kosten resteert de netto kostenverhaalsbijdrage. Deze netto kostenverhaalsbijdrage is de aanvrager van de bouwactiviteit aan de gemeente verschuldigd en wordt door het college van burgemeester en wethouders bij beschikking vastgesteld. Afdeling PM Advies 26

Regels voorontwerp omgevingsplanwijziging De Dreven

Artikel PM Kwaliteitsteam 1. Het college van burgemeester en wethouders vraagt advies aan de Adviescommissie omgevingskwaliteit Meierijstad over een aanvraag om omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk in het gebied De Dreven. 2. Het college van burgemeester en wethouders vraagt advies aan de Adviescommissie omgevingskwaliteit Meierijstad over een aanvraag omgevingsvergunning voor het aanleggen van wegen in het gebied De Dreven. 3. Het college van burgemeester en wethouders vraagt advies aan de Adviescommissie omgevingskwaliteit Meierijstad over een aanvraag omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, niet zijnde bouwwerk, of werkzaamheid in het gebied De Dreven. 4. Het college van burgemeester en wethouders vraagt advies aan de Adviescommissie omgevingskwaliteit Meierijstad over een aanvraag omgevingsvergunning voor het maken of veranderen van een uitweg in het gebied De Dreven. 5. Het college van burgemeester en wethouders vraagt advies aan de Adviescommissie omgevingskwaliteit Meierijstad over een aanvraag omgevingsvergunning voor het vellen van een houtopstand in het gebied De Dreven. 6.

Het college van burgemeester en wethouders vraagt advies aan de Adviescommissie omgevingskwaliteit Meierijstad over een aanvraag omgevingsvergunning voor het maken of voeren van handelsreclame op of aan een onroerende zaak met behulp van een opschrift, aankondiging of afbeelding in welke vorm dan ook, die zichtbaar is vanaf een voor het publiek toegankelijke plaats in het gebied De Dreven. Artikelsgewijze toelichting: De Verordening Adviescommissie omgevingskwaliteit Meierijstad laat toe dat haar advieswerk bij vooroverleg en bij vergunningaanvragen wordt verricht door een kamer, eventueel aangevuld met een adviseur. Het college van burgemeester en wethouders kan surnumeraire plaatsvervangende leden van de commissie benoemen met het oog op de beeldkwaliteit van een ontwikkelgebied. Die ambtsdragers kunnen optreden in een enkelvoudige of meervoudige kamer die de ontwikkeling van een gebied begeleidt. Dat wordt ook wel stedenbouwkundige supervisie genoemd. Deze afdeling van het omgevingsplan gaat er vanuit dat het college een aantal surnumeraire plaatsvervangende leden benoemt die regie voeren over de omgevingskwaliteit van de nieuwe woonwijk en haar omliggende zones. Vergelijk paragraaf 6.1 van het Beeldregiekader De Dreven. In eerste instantie is de gebiedsontwikkeling geheel gebonden aan vergunningplichten en advies van het kwaliteitsteam De Dreven.

De vergunningplichten in eerste instantie zijn vergelijkbaar met de bruidsschat. Voor zover de grondverwerving door de gemeente en afspraken met een woningcorporatie of private partijen dat toelaten, kunnen de vergunningplichten en/of de vergaande betrokkenheid van het kwaliteitsteam afgebouwd worden. Daarbij kan gevarieerd worden naar bouwvelden, ontwikkelfasen, enz. Bijvoorbeeld zodra een groenzone is aangelegd en als openbare ruimte in eigendom en beheer is bij de gemeente, kunnen voor die zone de regels gewijzigd worden. Daarbij kan het werkingsgebied van een adviesplicht verkleind worden. Afdeling PM Overgangsrecht Artikelsgewijze toelichting: Hoewel onder de Wet ruimtelijke ordening voor bestemmingsplannen het overgangsrecht gestandaardiseerd was, is onder de Omgevingswet in het omgevingsplan maatwerk mogelijk in overgangsrecht. Motivering 1 Bescheiden voorontwerp

27

Regels voorontwerp omgevingsplanwijziging De Dreven

De planregels van het wijzigingsbesluit en de navolgende motivering worden voorjaar 2025 gepresenteerd als een voorontwerp van de wijziging van het omgevingsplan. We zijn ons ervan bewust dat dit een onvolledig document is waaraan het nodige verbeterd kan worden. Voor de nieuwe woonwijk zijn we ambitieus, maar over het nu voorgelegde stedenbouwkundig plan en daarbij dit voorontwerp past ons bescheidenheid. Er is een technische en juridische verbeterslag te maken. Die verbeterslag wil ons college van burgemeester en wethouders verrichten mede dankzij reacties op de huidige versies van de documenten. 2 Gebiedsontwikkeling in het tijdelijke omgevingsplan De wijziging van het omgevingsplan voor een heel woningbouwontwikkelingsgebied verloopt als een wijzigingsronde in relatie tot het tijdelijke omgevingsplan. Maar de planregels voor de nieuwe wijk zijn zo mogelijk al wel gebaseerd op conceptteksten voor het definitieve omgevingsplan. Zo is in Meierijstad al nagedacht over de latere planregels over woonactiviteiten, over bouwactiviteiten en over parkeeractiviteiten. Toch zijn er nog onderwerpen waarvoor nu vanwege het woningbouwproject De Dreven voor het eerst teksten zijn opgesteld. Voorlopige regeling – De planregels voor het woningbouwontwikkelingsgebied hebben een voorlopig karakter.

Door het verloop van tijd, een volgende fase in de uitvoering van het project en nader inzicht kan het wenselijk zijn om de geformuleerde regels te wijzigen. Het is ook mogelijk dat door de voortgang van het project om het definitieve omgevingsplan op te stellen, de geformuleerde planregels voor het woningbouwontwikkelingsgebied achterhaald raken. Dat kan dus ook reden geven om deze regels te wijzigen. Daarbij streven we naar evenwicht tussen de juiste doorwerking van onze beleidsmatige voornemens, de nodige samenhang en uniformiteit in het geheel van ons omgevingsplan, en de rechtszekerheid voor belanghebbenden bij de woningbouwontwikkeling in de nieuwe wijk. Beleidsregels in het verlengde van het plan – In de planregels zijn zogenoemde dynamische verwijzingen opgenomen. Dat houdt in dat een planregel verwijst naar een beleidsregel die een nadere uitwerking biedt. Dit kan een beleidsregel zijn die is opgesteld specifiek voor dit woningbouwontwikkelingsgebied, of een beleidsregel die in principe geldt voor een groter deel van het grondgebied van Meierijstad. De combinatie van de planregel met de beleidsregel kan als algemene regel worden meegegeven aan degenen die activiteiten verrichten, of als beoordelingsregel gelden indien die activiteit vergunningplichtig is.

Gemeentelijke regie – Eén van de uitgangspunten in dit woningbouwontwikkelingsproject is dat de gemeente de regie voert over de gebiedsontwikkeling. Het gebruik van het voorkeursrecht en verdere inzet voor grondverwerving zijn daar uitingen van. Het uitgangspunt van gemeentelijke regie is in dit tijdelijke hoofdstuk vertaald in relatief gedetailleerde bepalingen en relatief veel vergunningplichten. Relatief, dat wil zeggen in verhouding tot onze verwachting van het definitieve omgevingsplan voor het geheel van Meierijstad. Ook bij andere gebiedsontwikkelingen is wel overwogen om een verdergaand bestemmingsplan en redelijke eisen van welstand op te stellen dan voor de gebieden waar overwegend beheer aan de orde is. Maar bij déze nieuwe woonwijk, in het huidige tijdsgewricht, spelen extra overwegingen op. Met het oog op klimaatbestendig, gezond en natuurinclusief wonen en leven, met een kleinere impact op grondstoffen en klimaatverandering, is het nog de vraag in hoeverre planregels na de fase van ontwikkelen afgeschaald kunnen worden naar een niveau dat we gewend waren voor een fase van beheer. Net als de feitelijke inrichting van het gebied zullen de planregels immers het anders gaan leven moeten begeleiden. In dat opzicht is dit hoofdstuk wellicht een pilot voor planregels voor ook andere gebieden.

28

Regels voorontwerp omgevingsplanwijziging De Dreven

De maatschappelijke uitdaging van anders gaan leven benoemde ons college van burgemeester en wethouders al in paragraaf 1.3 van het programma Woningbouwontwikkelingsgebied SintOedenrode-Noord van 26 maart 2024. Dat Omgevingswet-programma is sindsdien uitgewerkt in het Stedenbouwkundig plan De Dreven. 3 Gebiedsaanduidingen We gebruiken gebiedsaanduidingen voor verschillende functies om zo wat inzicht te bieden bij het raadplegen via Regels op de kaart in het Omgevingsloket, maar ook bij het doorlezen van het geheel van de bepalingen van dit tijdelijke hoofdstuk. Daarmee wordt de opzet van dit tijdelijke hoofdstuk beter herkenbaar voor mensen die gewend zijn aan verschillende bestemmingen in bestemmingsplannen. Hierbij onderscheiden we in eerste instantie de volgende functies: a. bouwvelden De Dreven, b. natuurzones De Dreven, c. groenstructuren De Dreven, d. wegen en bijbehorend openbaar gebied De Dreven, e. landelijk gebied bestaand gebruik De Dreven, f. landelijk gebied nieuw gebruik De Dreven. De programmatische intentie van de gebiedsaanduidingen lichten we hierna toe. De bouwvelden zijn de delen van het plangebied waar woningen ontwikkeld worden tezamen met voorzieningen die daar direct mee samenhangen zoals terrassen, collectief groen, bergingen, parkeerplaatsen en laadvoorzieningen. Ook een multifunctionele accommodatie krijgt een plek in een bouwveld.

De natuurzones zijn bedoeld voor flora en fauna. Het gaat om zones aan vooral de noordelijke en de oostelijke grenzen van het ontwikkelingsgebied. Deze zones zijn nodig om voor bijzondere soorten een leefgebied te garanderen. Ook de versterking van het landschap waar de provincie om vraagt bij een ontwikkeling in het landelijk gebied kan plaatsvinden in de natuurzones. De groenstructuren scheiden de bouwvelden van elkaar. In eerste instantie gaat het om bestaande laanstructuren met onverharde wegen die samenhangen met het geleidelijk ontginnen van woeste gronden vanuit de historische woonkern. Het behoud van groen in de wijk is van groot belang voor het waterbeheer, voor een evenwichtige omgang met het natuurbelang en voor gezondheid en welbevinden van bewoners. In het ontwerp voor de wijk bieden de groenstructuren ruimte aan wandel- en fietspaden en speelgelegenheid. Een verhard pad kan aangelegd worden parallel aan een bestaande, onverharde weg teneinde het wortelstelsel van de laanbomen te sparen. In het ontwerp van de nieuwe woonwijk zijn de noord – zuid georiënteerde natuurzones en groenstructuren genummerd als NZ 1 (in het westen) tot en met NZ 7 (in het oosten).

Structuren die oost – west georiënteerd zijn (de natuurzone aan de noordelijke rand, de route voor langzaam verkeer in het midden van de bouwvelden en de Heikampenweg) zijn genummerd als OW 1 (in het noorden) tot en met OW 3 (Heikampenweg). De wegen en bijbehorend openbaar gebied zijn bedoeld voor de wat zwaardere infrastructuur voor gemotoriseerd verkeer, doorgaand fietsverkeer en nutsvoorzieningen voor water, energie en communicatie. Hiervoor bestaat wel de ambitie van inrichting en aanplant die klimaatadaptief en groen zijn.

29

Regels voorontwerp omgevingsplanwijziging De Dreven

Het landelijk gebied met bestaand gebruik is de zone langs de Schijndelseweg plus de zone ten zuiden van de Heikampenweg en ten westen van de Langesteeg. In deze zones waren al woningen bestemd. Er vinden hier aanpassingen plaats vanwege de woningbouw verderop, maar het karakter van landelijk gebied met enkele woningen blijft behouden. De versterking van het landschap waar de provincie om vraagt bij een ontwikkeling in het landelijk gebied kan deels plaatsvinden in deze zones. Wat samenhangt met het landschappelijke karakter van de Schijndelseweg ten noorden van de Kortestraat en de Noordelijke Randweg, is dat de Schijndelseweg zuidelijker de spil is voor een groenstructuur die als een vinger de bestaande kern Sint-Oedenrode ingaat. Het landelijk gebied met nieuw gebruik is de zone ten zuiden van de Heikampenweg en ten oosten van de Langesteeg. In de stedenbouwkundige schets die als conceptversie van december 2023 is opgenomen in het programma Woningbouwontwikkelingsgebied Sint-Oedenrode-Noord, is deze zone (uitgezonderd een perceel in de hoek Langesteeg – Heikampenweg) ingekleurd voor functies ten behoeve van woningbouw. Aan het slot van hoofdstuk 4 van het programma is beschreven dat deze tussenzone een extensief en groen karakter zal hebben, met ruimte voor versterking van het landschap, stadsnatuur, extensief agrarisch gebruik en extensieve recreatie.

Op basis van het stedenbouwkundig plan en het landschappelijk inrichtingsplan voorzien we in deze zone nu met de wijziging van het omgevingsplan het volgende: het behoud van landelijk gebied met enkele woningen, de mogelijkheid van een stadsakker, natuur- en milieueducatie en bijpassend horeca en de mogelijkheid van een natuurspeelterrein. 4 Verbod van houtstook Artikel PM houdt een verbod in van houtstook voor zowel hoofdverwarming als sfeerverwarming. De gezondheid van inwoners achten wij van groot belang. Houtstook produceert een aanzienlijke hoeveelheid fijnstof (PM10 en PM2.5), koolmonoxide en andere schadelijke stoffen zoals benzeen en polycyclische aromatische koolwaterstoffen (PAK's). Deze verontreinigende stoffen zijn bekend om hun schadelijke effecten op de menselijke gezondheid. Denk aan ademhalingsproblemen, hart- en vaatziekten, en kanker. In een dichtbevolkte woonwijk kunnen de concentraties van deze stoffen snel toenemen, wat een directe bedreiging vormt voor de volksgezondheid. Kinderen, ouderen en mensen met bestaande gezondheidsproblemen zijn bijzonder kwetsbaar voor de effecten van luchtvervuiling. Daarnaast speelt de milieu-impact van houtstook een belangrijke rol. Hoewel hout vaak wordt gezien als een hernieuwbare bron, draagt de verbranding ervan bij aan de uitstoot van CO2 en andere broeikasgassen.

Dit draagt bij aan klimaatverandering, wat in strijd is met de mondiale en nationale inspanningen om de uitstoot van broeikasgassen te verminderen. Daarbij komt dat de toegenomen vraag naar hout als brandstof kan leiden tot ontbossing en verlies van biodiversiteit, wat verdere natuur- en milieuschade veroorzaakt. Het verbod op houtstook stimuleert bewoners om gebruik te maken van duurzamere en schonere verwarmingsmethoden, zoals warmtepompen en zonne-energie. Deze alternatieven zijn niet alleen beter voor het milieu, maar dragen ook bij aan de langetermijndoelstellingen van duurzaamheid en energie-efficiëntie. Naast de gezondheids- en milieuoverwegingen speelt ook de sociale leefbaarheid een belangrijke rol. Houtstook kan leiden tot aanzienlijke geur- en rookoverlast voor omwonenden, wat de woonkwaliteit kan verminderen en zelfs tot conflicten tussen buren kan leiden. Een rookvrije omgeving verhoogt het algemene wooncomfort en zorgt voor een harmonieuze leefomgeving. Verder vormen houtkachels en open haarden een potentieel brandgevaar als ze niet correct worden gebruikt of onderhouden. Moderne verwarmingssystemen zijn doorgaans veiliger en verminderen het risico op woningbranden aanzienlijk. 30

Regels voorontwerp omgevingsplanwijziging De Dreven

Ten slotte speelt de naleving van wet- en regelgeving een cruciale rol. Het invoeren van een verbod op houtstook sluit aan bij nationale en Europese richtlijnen en wetten die gericht zijn op het verbeteren van de luchtkwaliteit en het verminderen van emissies. Dit helpt Meierijstad om de gestelde doelen en normen voor een schonere lucht en een gezonder milieu te bereiken. Het bestaan van voldoende en effectieve alternatieven voor verwarming met vaste brandstoffen, en het begint natuurlijk met een goede isolatie en optimaal gebruik van de zon, maakt dat niet is gekozen voor een vergunningplicht met dan in de beoordelingsregels het teweegbrengen van een iets kleinere hoeveelheid fijnstof, maar meteen voor een algeheel verbod. 5 Begrippen Het omgevingsplan Meierijstad sluit zoveel mogelijk aan op de terminologie en begripsomschrijvingen die vervat zijn in de bijlagen bij de Omgevingswet, het Besluit kwaliteit leefomgeving, het Besluit bouwwerken leefomgeving, het Besluit activiteiten leefomgeving en het Omgevingsbesluit. In aanvulling daarop kunnen de begrippen die onze gemeente hanteert opgenomen worden in een bijlage bij het omgevingsplan.

let op: [aangereikte begrippen plankostenverhaalsregels] DAEB-norm laagrisico gewasbeschermingsmiddel Bijlage PM Overzicht Informatieobjecten bouwvelden De Dreven De Dreven instandhouding groene haag kostenverhaal De Dreven landelijk gebied bestaand gebruik De Dreven landelijk gebied nieuw gebruik De Dreven natuurzones De Dreven particulier opdrachtgeverschap spuitvrije zone wegen en bijbehorend openbaar gebied De Dreven

(hyperlink) (hyperlink) (hyperlink) (hyperlink) (hyperlink) (hyperlink) (hyperlink) (hyperlink) (hyperlink) (hyperlink)

Bijlage PM Overzicht Documentenbijlagen Beeldregiekader De Dreven Landschappelijk inrichtingsplan De Dreven Leidraad inrichting openbare ruimte De Dreven Stedenbouwkundig plan De Dreven

(hyperlink) (hyperlink) (hyperlink) (hyperlink)

31