B3d Bijlage 3 - Taxatierapport Sint-Oedenrode, Jan Tinbergenstraat 1.pdf

TAXATIERAPPORT Jan Tinbergenstraat 1 Sint-Oedenrode

Opdrachtgever

:

Gemeente Meierijstad

Datum rapportage

:

1 maart 2023

Waardepeildatum

:

1 januari 2023

Taxateur

:

Pascal van Boxtel MSRE MRICS RRV RT

Versie

:

RSP v1.2023

INHOUDSOPGAVE 1 OPDRACHT .................................................................................................................... 3. 2 TAXATIE........................................................................................................................ 7. 3 PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN ......................................................................................... 11. 4 PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN ......................................................................................... 12. 5 MILIEUASPECTEN ............................................................................................................ 13. 6 INDELING EN OMSCHRIJVING .............................................................................................. 14. 7 SITUERING EN OMGEVINGSFACTOREN ................................................................................... 17. 8 GEBRUIKSSITUATIE.......................................................................................................... 18. 9 MARKTSITUATIE ............................................................................................................. 19. 10 COURANTHEID ............................................................................................................. 25.

11 RISICO-ANALYSE ........................................................................................................... 27. 12 BIJLAGEN ................................................................................................................... 28. Bijlage 1 - Geraadpleegde informatie ........................................................................... 29. Bijlage 2 - Plausibiliteitsverklaring .............................................................................. 31. Bijlage 3 - Rekenmodel ............................................................................................ 33. Bijlage 4 - Foto's .................................................................................................... 36. Bijlage 5 - Kadastrale gegevens .................................................................................. 48. Bijlage 6 - Eigendomsakte(n) ..................................................................................... 53. Bijlage 7 - Bestemmingsplan(nen) ............................................................................... 62. Bijlage 8 - Milieu-onderzoek ...................................................................................... 72. Bijlage 9 - Stratenplan............................................................................................. 75.

Bijlage 10 - Algemene uitgangspunten .......................................................................... 77. Bijlage 11 - Definities .............................................................................................. 82.

SAMENVATTING

Algemeen Opdrachtgever Doel van de taxatie Type taxatie Waardepeildatum Te taxeren belang

: : : : :

Gemeente Meierijstad aankoopdoeleinden volledige taxatie 1 januari 2023 vol eigendom

: : : : : : : :

kantoor - kantoorgebouw Jan Tinbergenstraat 1 5491 DC Sint-Oedenrode 2.661 m² 3.060 m² 100 2011

:

geheel leegstand

: :

€ 2.700.000,00 kosten koper € 255.000,00 per jaar

Object Type object Adres Postcode Plaats Verhuurbare oppervlakte Bruto vloeroppervlakte Aantal parkeerplaatsen Bouwjaar

Gebruik Gebruikssituatie

Taxatie Marktwaarde Markthuur

Sint-Oedenrode, Jan Tinbergenstraat 1 1 maart 2023

B103210 versie RSP v1.2023 2

1

OPDRACHT

1.1

Opdrachtgever Opdrachtgever Vertegenwoordigd door Adres Postcode en plaats

1.2

1.3

: : : :

Gemeente Meierijstad de heer E. Koopmans Stadhuisplein 1 5461 KN Veghel

Naam Adres Postcode en plaats Telefoonnummer Website E-mail

: : : : : :

RSP Taxaties & Vastgoedadvies B.V. Koningsweg 66 5211 BN 's-Hertogenbosch 073-6488750 www.rsptaxaties.nl info@rsptaxaties.nl

RICS Company Registration Number NVM vestigingsnummer

: :

64896110 11256

Naam

:

E-mailadres

:

Pascal van Boxtel MSRE MRICS RRV RT Taxateur van onroerende zaken p.v.boxtel@rsptaxaties.nl

RICS

:

Nummer

:

NRVT

:

Nummer

:

Taxatiebedrijf

Taxateur

Professional member of the Royal Institution of Chartered Surveyors – RICS Registered Valuer 5609095 Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Grootzakelijk Vastgoed Kamer WOZ RT204742847

De taxateur verklaart: - niet in dienstbetrekking te staan tot de opdrachtgever en geen financiële belangen te hebben met de opdrachtgever; - dat de totale honoraria die door opdrachtgever of een aan haar gelieerde vennootschap op jaarbasis aan de taxateur worden betaald qua omvang niet zodanig zijn dat er enige vorm van afhankelijkheid ontstaat; - dat het honorarium van de taxateur een vaste vergoeding is en dit niet afhankelijk is van de uitkomst van de taxatie;

Sint-Oedenrode, Jan Tinbergenstraat 1 1 maart 2023

B103210 versie RSP v1.2023 3

-

-

1.4

dat RSP Taxaties & Vastgoedadvies B.V. onafhankelijk werkt van RSP Makelaars 's-Hertogenbosch C.V. Er is sprake van gescheiden netwerksystemen zodat de makelaars geen inzage kunnen krijgen in vertrouwelijke informatie. De taxateur maakt wel gebruik van de kennis van de makelaars om actuele marktinformatie te verkrijgen. Daarnaast hebben alle taxateurs toegang tot een database met referentiegegevens, waarin zowel gebruiks- als beleggingstransacties worden bijgehouden; de scheiding tussen taxateur/object en taxateur/opdrachtgever geborgd te hebben en in termen van onafhankelijkheid de handen vrij te hebben voor deze taxatieopdracht; niet eerder betrokken te zijn geweest bij de taxatie van onderhavig object; ingeschreven te zijn in bovengenoemde taxateursregisters en zich te conformeren aan de betreffende opleidingseisen en de daaraan gekoppelde Permanente Educatie; dat deze taxatie uitgevoerd is in een deelmarkt waarin de taxateur gespecialiseerd is, hij over specifieke lokale, regionale, nationale en sector-/objectkennis beschikt, en deze kennis in stand houdt.

Aansprakelijkheid Dit taxatierapport is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt door de opdrachtgever en voor het doel waarvoor het is opgesteld. Dit rapport is vertrouwelijk en mag niet verstrekt worden aan derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van RSP Taxaties & Vastgoedadvies B.V.. Geen verantwoordelijkheid wordt aanvaard bij gebruik door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de taxateur. Dientengevolge aanvaardt de taxateur ten aanzien van de inhoud van dit rapport geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan de opdrachtgever en slechts bij gebruik van het doel waarvoor het is opgemaakt.

1.5

Informatiebronnen Wij voeren taxaties uit op basis van informatie die aan ons is aangeleverd door de opdrachtgever en op basis van informatie die wij verkrijgen uit door ons betrouwbaar geachte bronnen. Wij nemen aan dat alle van belang zijnde informatie aan ons is verstrekt en dat deze informatie juist en volledig is. In bijlage 1 van het taxatierapport is een overzicht opgenomen van de ontvangen en geraadpleegde informatie, inclusief een toelichting op de verificatie van de informatie. Indien blijkt dat de informatie of uitgangspunten op basis waarvan wij onze taxaties uitvoeren niet of niet geheel van toepassing zijn, kan de berekende waarde van een object onjuist zijn en zal het object opnieuw beoordeeld moeten worden. Informatie die door RSP Taxaties & Vastgoedadvies B.V. wordt ontvangen na de rapportdatum van het definitieve taxatierapport is niet verwerkt in deze taxatie.

1.6

Opdrachtbevestiging, soort taxatie en doel De taxatieopdracht is gebaseerd op de werkzaamheden zoals omschreven in de opdrachtbrief. Datum opdrachtbrief Wijze van opdrachtbevestiging Datum opdrachtverstrekking

: : :

Sint-Oedenrode, Jan Tinbergenstraat 1 1 maart 2023

8 februari 2023. per e-mail. 20 februari 2023.

B103210 versie RSP v1.2023 4

Na de schriftelijke opdracht zijn de aard en de omvang van de taxatieopdracht niet aangepast. Doel van de taxatie Soort taxatie

1.7

: :

aankoopdoeleinden. volledige taxaties, in overeenstemming met artikel 9.1 en bijlage 1 van de Praktijkhandleiding Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT (van toepassing per 1 januari 2022)

Taxatierichtlijnen De volledige taxatie is uitgevoerd in overeenstemming met: - het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT, van toepassing vanaf 1 januari 2020; - het Reglement Kamers NRVT, van toepassing vanaf 1 januari 2022; - het Reglement Definities NRVT, van toepassing vanaf 1 juli 2021; - het Subreglement Grootzakelijk Vastgoed NRVT, van toepassing vanaf 21 juni 2018; - RICS-taxatiestandaarden (The ‘Red Book’) van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), van toepassing vanaf 31 januari 2022; - International Valuation Standards (IVS) van de International Valuation Standards Council (IVSC), van toepassing vanaf 31 januari 2022. De taxateur is op de hoogte van de inhoud van deze taxatierichtlijnen en heeft gehandeld overeenkomstig deze richtlijnen.

1.8

Getaxeerde onroerende zaak De onroerende zaak, bestaande uit een kantoorgebouw (voormalige Rabobank) thans in gebruik voor de huisvesting van vluchtelingen, alsmede ondergrond, erf, parkeerterrein en alle onroerende aanhorigheden, staande en gelegen te Adres : Jan Tinbergenstraat 1 Postcode : 5491 DC Plaats : Sint-Oedenrode Type object Gebruik van het object

1.9

: :

kantoor - kantoorgebouw. geheel leegstand.

Te taxeren belang Het getaxeerde belang omvat het vol eigendom van het object.

1.10

Gevoeligheidsanalyse Deze taxatie is gebaseerd op diverse aannames en verwachtingen van ontwikkelingen in de toekomst. Elke aanname heeft in meer of mindere mate effect op de uitkomst van de taxatie. In dit rapport is een kwalitatieve gevoeligheidsanalyse (SWOT-analyse) opgenomen.

Sint-Oedenrode, Jan Tinbergenstraat 1 1 maart 2023

B103210 versie RSP v1.2023 5

1.11

Back-testing Als onderdeel van de taxatieprocedure worden de verschillen tussen de huidige taxaties en de voorgaande taxaties van RSP Taxaties & Vastgoedadvies B.V. geanalyseerd. Indien er een verschil van meer dan 5% wordt geconstateerd, zal hier een verklaring voor worden opgenomen in het rapport. Back-testing vindt plaats indien de voorgaande taxatie minder dan drie jaar geleden is uitgevoerd. Door RSP Taxaties & Vastgoedadvies B.V. is niet eerder een taxatie uitgevoerd van het onderhavige het object.

Sint-Oedenrode, Jan Tinbergenstraat 1 1 maart 2023

B103210 versie RSP v1.2023 6

2

TAXATIE

2.1

Waardepeildatum Als waardepeildatum is gehanteerd 1 januari 2023.

2.2

Datum inspectie De extern en interne inspectie is verricht door Pascal van Boxtel op 21 december 2022. Het object is volledig opgenomen.

2.3

Gebeurtenissen na inspectiedatum Voor zover bekend bij de taxateur hebben zich geen materiële wijzigingen voorgedaan in taxateur, in de huursituatie of in de markt tussen de inspectiedatum en de waardepeildatum, die een mogelijk significant effect hebben op de taxatiewaarde.

2.4

Gebeurtenissen na waardepeildatum Voor zover bekend bij de taxateur hebben zich geen materiële wijzigingen voorgedaan in het getaxeerde object, in de huursituatie of in de markt tussen de waardepeildatum en de datum van de rapportage, die een mogelijk significant effect hebben op de taxatiewaarde.

2.5

Highest and Best Use (HaBU) De marktwaarde van het getaxeerde is, tenzij hierna anders vermeld, een weerspiegeling van het meest doeltreffende en meest waarschijnlijke gebruik. Dat is het gebruik waarbij de maximale productiviteit van het getaxeerde wordt gegenereerd, binnen de juridische, fysieke, financiële en feitelijke mogelijkheden van het getaxeerde, waardoor de hoogste waarde wordt gegenereerd. Afwijking marktwaarde op de HaBU-richtlijn is niet van toepassing.

2.6

Gehanteerde waardebegrippen Marktwaarde Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen een object tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de taxatiedatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.

Sint-Oedenrode, Jan Tinbergenstraat 1 1 maart 2023

B103210 versie RSP v1.2023 7

Markthuur Het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum verhuurd zou kunnen worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld.

2.7

Gehanteerde taxatiemethoden De navolgende methoden liggen aan deze taxatie ten grondslag: Comparatieve methode BAR/NAR-methode Comparatieve methode Deze methode kenmerkt zich door de onroerende zaak die getaxeerd dient te worden, te vergelijken met één of meerdere soortgelijke objecten aan de hand van gerealiseerde verhuur- en/of verkooptransacties. Hierbij wordt gebruik gemaakt van indicatoren, zoals privaat- en publiekrechtelijke aspecten, kwaliteit en voorzieningenniveau van de onroerende zaak, locatie en marktsituatie. Huurwaardekapitalisatiemethode Deze methode betreft een kapitalisatie van de markthuur aan de hand van een, onder de geldende marktomstandigheden reëel geacht, aanvangsrendement. Bij de BAR-methode wordt uitgegaan van de markthuur die aan de hand van de reciproque van het bruto aanvangsrendement wordt gekapitaliseerd. In geval van de NAR-methode wordt de markthuur verminderd met de onroerende zaak gebonden lasten om te komen tot de netto markthuur, die vervolgens wordt gerelateerd aan het netto aanvangsrendement. De uitkomst na kapitalisatie wordt gecorrigeerd voor diverse factoren. De markthuren en aanvangsrendementen worden aan de hand van de comparatieve methode bepaald.

Motivatie ten aanzien van de keuze methode(n): er is geen sprake van incourant vastgoed waarbij er vaak op basis van bouwkosten gerekend wordt; voor het toepassen van een residuele en/of vervangingswaardemethode is dan ook niet gekozen; er zijn geen sterk afwijkende cashflowmutaties of investeringen voorzien dan wel noodzakelijk; voor het toepassen van een DCF-methode is dan ook niet gekozen; de BAR/NAR-methode, in combinatie met de comparatieve methode, is in dit geval de meest voor de hand liggende methode omdat er kan worden beschikt over voldoende referenties.

2.8

Uitgangspunten Een uitgangspunt betreft een realistische veronderstelling of aanname die voor waar wordt gehouden. Dit betreffen feiten, voorwaarden of situaties die de basis vormen voor de taxatie. Deze dienen vooraf kenbaar te worden gemaakt en expliciet met de opdrachtgever te worden overeengekomen. De uitgangspunten van deze waardering: de getaxeerde waarde is vastgesteld op basis van 'kosten koper'. Dit betekent dat alle aankoopkosten, waaronder overdrachtsbelasting, notariskosten en eventuele andere lasten voor rekening van koper zijn; de in het rapport genoemde bedragen ten aanzien van de woningen zijn vrij van btw, dan wel inclusief btw;

Sint-Oedenrode, Jan Tinbergenstraat 1 1 maart 2023

B103210 versie RSP v1.2023 8

-

2.9

de in het rapport genoemde bedragen ten aanzien van de niet-woningen zijn exclusief btw, tenzij anders vermeld. als enige informatie of aannames waarop wij de taxatie hebben gebaseerd nadien incorrect blijken te zijn, kunnen de taxatiecijfers ook incorrect zijn en zouden deze heroverwogen moeten worden.

Bijzonder(e) uitgangspunt(en) Een bijzonder uitgangspunt wordt opgenomen in het taxatierapport. Vooraf dient het bijzonder uitgangspunt expliciet te worden overeengekomen met de opdrachtgever. Tevens dient het taxatierapport duidelijkheid te verschaffen over de inhoud van het bijzonder uitgangspunt op de gerapporteerde waarde door eveneens de waarde te rapporteren zonder het gebruik van het bijzonder uitgangspunt. Deze betreffende passage uit de IVS stelt dat het bijzonder uitgangspunt realistisch is en niet misleidend mag zijn. Op deze taxatie zijn geen bijzondere uitgangspunten van toepassing.

2.10

Onzekerheid Alle taxaties zijn opinies betreffende het geschatte bedrag dat gerealiseerd kan worden in een transactie op de waardepeildatum op basis van de vermelde uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten. De mate van zekerheid kan, zoals bij alle opinies, variëren. Deze variaties zijn het gevolg van de inherente kenmerken van het object, de markt of beschikbare informatie. Het vermelden van het bestaan van onzekerheid hoort bij de professionele deskundigheid van de taxateur. Onvoorziene macro-economische of politieke crises kunnen dramatische gevolgen voor markten hebben, onder meer resulterend in paniekverkopen of eenvoudig onwil om transacties te sluiten. In dergelijke gevallen kan de taxatie niet als representatief worden beschouwd. Na de coronacrisis is er momenteel sprake van de volgende crisis, namelijk de oorlog in Oekraïne. Begin 2022 viel Rusland Oekraïne binnen. Als gevolg hiervan zijn er door het westen vergaande sancties opgelegd aan Rusland. Deze sancties hebben inmiddels ook invloed op het dagelijks leven van de westerse landen. De energieprijzen zijn sinds de inval gestegen, met als gevolg dat de inflatie aanzienlijk hoger is dan de 2% doelstelling die het ECB stelt. De negatieve marktontwikkelingen, waarvan sprake is sinds de inval, hebben tot veel onzekerheid in de financiële wereld geleid. Dit is onder mee terug te zien in de gestegen rentes.

Dit alles zorgt voor extra onzekerheid op de vastgoedmarkten. Het effect op de referentietransacties wordt steeds meer zichtbaar. Derhalve wordt vermeld in de taxatie dat er sprake is van een onzekerheid die mogelijk invloed zal hebben op de marktwaarde van de onroerende zaak.

2.11

Aantal versies/concepten Versie 1 2

Datum 28 februari 2023 1 maart 2023

Concept eerste concept definitief

Sint-Oedenrode, Jan Tinbergenstraat 1 1 maart 2023

Reden Tekstuele aanpassing

B103210 versie RSP v1.2023 9

2.12

Toelichting taxatie Het object was tot enkele maanden geleden in gebruik door de Rabobank. Het gebouw was ook voor de Rabobank ontwikkeld. Na het vertrek van de Rabobank (maart 2022) heeft de gemeente Meierijstad het gebouw in gebruik genomen voor de huisvesting van vluchtelingen. Het gebouw is hiervoor aangepast. Hiertoe is een gebruiksovereenkomst tussen de Rabobank en de gemeente Meierijstad opgesteld. Deze overeenkomst eindigt in maart 2023. Voor het gebruik van het gebouw is geen vergoeding verschuldigd. De gemeente is voornemens het gebouw te verwerven. Voor de taxatie is de vigerende gebruiksovereenkomst buiten beschouwing gelaten en is het gebouw leeg en vrij van huur en gebruik getaxeerd (situatie einde gebruiksovereenkomst).

2.13

Getaxeerde waarden Op basis van alle bekend zijnde factoren die van invloed kunnen zijn op de waarde van het getaxeerde en ten tijde van deze taxatie bij de taxateur bekend zijn,zijn, rekening houdend met het doel van deze taxatie, de volgende waarden per peildatum bepaald: Marktwaarde

€ 2.700.000,00 kosten koper (zegge: twee miljoen zeven honderd duizend euro)

Markthuur

€ 255.000,00 per jaar (zegge: twee honderd vijfenvijftig duizend euro)

Aldus gedaan te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap. 's-Hertogenbosch, 1 maart 2023

Pascal van Boxtel MSRE MRICS RRV RT

Sint-Oedenrode, Jan Tinbergenstraat 1 1 maart 2023

B103210 versie RSP v1.2023 10

3

PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN

3.1

Kadastrale kenmerken Volgens opgave van de Dienst voor het Kadaster en Openbare Registers is het getaxeerde als volgt aangeduid: Gemeente

Sectie

Sint-Oedenrode

S

Nummer/ complexaanduiding 1024

Appartement/ index/indices

Grootte 4.355 m²

De eigendomssituatie volgens het/de kadastrale uittreksel(s) luidt als volgt: Naam

:

Coöperatieve Rabobank U.A.

Adres

:

Croeselaan 18

Postcode en plaats

:

3521 CB Utrecht

Er zijn geen beperkingen bekend in de Basisregistratie Kadaster. Voor de overige kadastrale gegevens wordt verwezen naar het/de kadastrale uittreksel(s) en de plankaart(en), die zijn opgenomen in de bijlagen.

3.2

Akte van levering en bijzonderheden In het kader van deze taxatie is er inzage geweest in de akte van levering ingeschreven bij het openbaar register op 6 oktober 2009. Bij de waardering is ervan uitgegaan dat er geen erfdienstbaarheden, kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen et cetera van toepassing (zullen) zijn, die een negatieve invloed op de waarde van het getaxeerde object hebben.

Sint-Oedenrode, Jan Tinbergenstraat 1 1 maart 2023

B103210 versie RSP v1.2023 11

4

PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN

4.1

Bestemmingsinformatie Wij hebben de website www.ruimtelijkeplannen.nl geraadpleegd en bestemmingsinformatie opgevraagd. Volgens deze informatiebron valt het getaxeerde onder het bestemmingsplan "Sint-Oedenrode Oost", onherroepelijk geworden op 30 januari 2014. De geldende bestemming is "Bedrijventerrein - 1 met functieaanduiding kantoor", bestemd voor: a. bedrijfsverzamelgebouwen waarbinnen tevens bedrijven van milieucategorie 1 zijn toegestaan uit de Lijst van bedrijven, met een maximale oppervlakte van 500 m² per bedrijf; b.

het uitoefenen van bedrijfsactiviteiten die staan vermeld in milieucategorie 2 en 3.1 van de Lijst van bedrijven;

c.

productiegebonden detailhandel, met uitzondering van detailhandel in voedings- en genotmiddelen;

d.

perifere detailhandel die op moment van ter visie legging van het ontwerpbestemmingsplan reeds aanwezig is;

e.

bedrijfswoningen die op moment van ter visie legging van het ontwerpbestemmingsplan reeds aanwezig zijn;

f.

ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - bedrijfswoning op verdieping' is een bedrijfswoning op de verdieping toegestaan;

g.

voorzieningen van algemeen nut;

h.

water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

i.

terreinen;

j.

groenvoorzieningen.

Wij zijn niet op de hoogte van enige kwesties die nadelige invloed op de waarde van het getaxeerde kunnen hebben. Wij zijn er bij deze taxatie van uitgegaan dat het huidige gebruik van het getaxeerde niet strijdig is met de geldende regels en voorschriften van het bestemmingsplan.

4.2

Gebruiksmogelijkheden Mede gelet op de beschikbare informatie van het bestemmingsplan zijn wij er, bij deze taxatie, van uitgegaan dat een voortgezet gebruik, dan wel een soortgelijk gebruik (door derden) toegestaan is en het getaxeerde voldoet aan alle (wettelijke) voorschriften dienaangaande.

Sint-Oedenrode, Jan Tinbergenstraat 1 1 maart 2023

B103210 versie RSP v1.2023 12

5

MILIEUASPECTEN

5.1

Milieuaspecten met betrekking tot de ondergrond Ten behoeve van het uitvoeren van deze taxatie hebben wij navraag gedaan (voor zover dit noodzakelijk gevonden werd en door ons enigszins mogelijk was) om de potentiële aanwezigheid van vervuiling, voortkomend uit het vorige gebruik van het terrein en de omliggende terreinen, en de waarschijnlijkheid van andere milieufactoren vast te stellen. Wij hebben onderzoek gedaan naar de bodemsituatie. Hieronder zijn de kenmerken weergegeven: Bron : www.bodemloket.nl. Datum onderzoek : 22 februari 2023. Samenvatting : bij het Bodemloket is geen informatie voor deze locatie beschikbaar over bodemonderzoek en/of sanering. Mocht er meer duidelijkheid gewenst zijn omtrent de actuele situatie ten aanzien van de bodemgesteldheid, is het te adviseren een (verkennend) bodemonderzoek te laten uitvoeren conform de NEN 5740.

5.2

Milieuaspecten met betrekking tot de opstallen Gelet op de ouderdom van het object is het niet aannemelijk dat er milieubelastende materialen verwerkt zijn in, aan of op de opstallen.

Sint-Oedenrode, Jan Tinbergenstraat 1 1 maart 2023

B103210 versie RSP v1.2023 13

6

INDELING EN OMSCHRIJVING

6.1

Typering en kenmerken van het getaxeerde

6.2

Typering object Bouwjaar Gebouwd als Functionaliteit

: : : :

Indelingsmogelijkheden

:

Daglichttoetreding Uitstraling

: :

kantoor. 2011. kantoorgebouw. het betreft een functioneel gebouw voor kantoordoeleinden, welke aan de huidige eisen en wensen voldoet. Het object is goed geoutilleerd en beschikt over een ruime eigen parkeervoorziening. Het afgelopen jaar is het gebouw ingericht en aangepast om vluchtelingen te huisvesten. Hiertoe is een gebruiksovereenkomst opgesteld met de gemeente Meierijstad. De gemeente dient het gebouw in de oorspronkelijke staat op te leveren. Derhalve is aan deze gebruikssituatie voorbij gegaan in de taxatie. het object heeft een redelijk vaste indeling met een vaste kern, technische ruimten en kantine met keuken. De vloervelden bestaan verder uit flexibele scheidingswanden en zijn derhalve vrij indeelbaar. voldoende via de gevels en een ruim atrium bij de entree. nette en moderne uitstraling, passend in de omgeving die bestaat uit vergelijkbare, moderne bedrijfsbebouwing.

Indeling en oppervlakten Afzonderlijke ruimten Begane grond

Eerste verdieping

Tweede verdieping

Globale indeling entree, receptie, diverse spreekkamers, trappenhuizen, lift, kantine/bedrijfsrestaurant met keuken, verkeersruimten, kantoorkamers, sanitaire ruimten, technische ruimte via trappenhuizen en lift te bereiken verdieping met kantoor- en vergaderkamers, verkeersruimten, sanitaire ruimten, pantry via trappenhuizen en lift te bereiken verdieping met kantoor- en vergaderkamers, verkeersruimten, sanitaire ruimten, pantry en toegang tot dakterras

Totaal

VVO 946 m²

870 m²

845 m²

2.661 m²

Bovengenoemde verhuurbare oppervlakten zijn herleid aan de hand van de door opdrachtgever ter beschikking gestelde tekening(en). Deze opgave mag niet worden beschouwd als een certificaat van opmeting conform NEN 2580.

Sint-Oedenrode, Jan Tinbergenstraat 1 1 maart 2023

B103210 versie RSP v1.2023 14

6.3

Globale bouwkundige omschrijving Constructie Fundering Gevels Vloeren Vloerafwerking Daken Dakconstructie Dakafwerking Wanden Wandafwerking Ramen, deuren en kozijnen Plafonds

6.4

6.5

: : : : : : : : : : : :

betonnen constructie. paalfundering. metselwerk. beton. tapijt, tegelwerk en natuursteen. plat. beton. bitumen. metal stud, systeemwanden en kalkzandsteen. stucwerk en tegelwerk. aluminium en dubbel glas. systeemplafonds.

Globale omschrijving van de voorzieningen en installaties Nutsvoorzieningen

:

Verwarming Luchtbehandeling Preventiemiddelen

: : :

Trappen Personenliften Zonwering Terreinvoorzieningen

: : : :

gas, water, elektriciteit, telefonie, glasvezel en krachtstroom. warmtepomp en vloerverwarming. topkoeling. alarminstallatie, toegangscontrole, bliksemafleiding, CO-detectie, brandmeldinstallatie, brandblussers, rookmelders en brandslanghaspels. beton. één. schermen. klinkers, tuinaanleg en beplanting.

Staat van onderhoud In de opdrachtbevestiging is geen melding gemaakt van gebreken in of aan de opstal en in of aan de gebouwgebonden installaties, bijbehorende bediening en software. De taxateur heeft geen bouwkundig onderzoek uitgevoerd, geen installaties getest en/of onafhankelijke terreinonderzoeken gedaan. De taxateur heeft geen zichtbare, onzichtbare afgeschermde, ontoegankelijke en houten delen geïnspecteerd. De taxateur heeft geen onderzoeken uitgevoerd om te bepalen of er schadelijke of gevaarlijke materialen of technieken zijn gebruikt of aanwezig zijn in het getaxeerde. Wel heeft de taxateur rekening gehouden met de leeftijd en staat van het getaxeerde zoals door de taxateur tijdens de inspectie is waargenomen. Deze taxatie ziet niet toe op de staat van ongeïnspecteerde delen en deze taxatie dient niet te worden opgevat als een gesuggereerde voorstelling of verklaring van deze delen.

Sint-Oedenrode, Jan Tinbergenstraat 1 1 maart 2023

B103210 versie RSP v1.2023 15

Het bouwkundige gedeelte van de opstallen, de afwerkingen en installaties verkeren in een overwegend goede staat van onderhoud.

6.6

Energielabel Voor dit gebouw is het energielabel bepaald. Dit label geeft aan hoe energiezuinig het gebouw is. Hierbij is gekeken naar de isolatie van het gebouw en naar de installaties die nodig zijn voor verwarming, koeling, warm water, ventilatie, bevochtiging en verlichting. Hoe minder fossiele energie een gebouw gebruikt, hoe beter het energielabel. Hierbij is G het slechtste energielabel en A++++ het beste. Fossiele energie komt van kolen, olie en aardgas. De hoeveelheid fossiele energie die een gebouw gebruikt, hangt af van de isolatie, de aanwezige installaties en de compactheid van het gebouw. Hoe compacter een gebouw is, des te lager is de waarde voor de compactheid. Een compact gebouw heeft relatief weinig buitenmuren en verliest daardoor minder energie. Het gebruik van hernieuwbare energie –denk aan zonnepanelen, zonneboilers en warmtepompen– vermindert ook de fossiele energie die nodig is. Isolatie en hernieuwbare energie zijn nodig voor de transformatie naar een duurzaam gebouwde omgeving tot 2050. Indien er nog een aardgasaansluiting voor de verwarming aanwezig is, dan dient men zich voor te bereiden op deze overgang. Het energielabel voor dit gebouw is A. De registratiedatum van dit energielabel is 21 februari 2023. Vanaf 1 januari 2021 wordt het energielabel bepaald op basis van de NTA 8800.

Het onderhavige energielabel is opgesteld op basis van de nieuwe regelgeving.

6.7

Duurzaamheid Om het object verder te verduurzamen zouden de volgende maatregelen genomen kunnen worden: - het na-isoleren van muren, daken en vloeren; - het vervangen van de huidige verwarmingsinstallaties door duurzame modellen; - het vervangen van de beglazing door HR ++; - het vervangen van de verlichting door ledverlichting; - het plaatsen van PV-panelen.

Sint-Oedenrode, Jan Tinbergenstraat 1 1 maart 2023

B103210 versie RSP v1.2023 16

7

SITUERING EN OMGEVINGSFACTOREN

7.1

Stand en ligging Het gebouw is gesitueerd aan de rand van het bedrijventerrein De Kampen en is gelegen in Sint-Oedenrode (onderdeel van de gemeente Meierijstad). Bedrijventerrein De Kampen is een van de twee bedrijventerreinen in het dorp en ontstaan omstreeks de eeuwwisseling. Op het bedrijventerrein staan met name bedrijfsgebouwen. Het onderhavige gebouw is het enige kantoorpand. Ten oosten, zuiden en westen van het bedrijventerrein is woonbebouwing gelegen, zo ook tegenover het onderhavige object. Ten noorden van het bedrijventerrein is de Noordelijke Randweg gelegen, wat een belangrijke ontsluitingsweg is tussen de bebouwde kom en de A50. Op het bedrijventerrein en in de directe omgeving zijn geen voorzieningen aanwezig. De dichtstbijzijnde voorzieningen zijn gelegen in het centrum van het dorp en de de wijk Kienehoef.

7.2

Bereikbaarheid De bereikbaarheid met het eigen vervoer is goed. Het bedrijventerrein is gelegen aan de Noordelijke Randweg die in verbinding staat met de A50 (Veghel-Eindhoven). De op- en afritten zijn op korte afstand gelegen. De bereikbaarheid met het openbaar vervoer is redelijk tot goed. Sint-Oedenrode is niet aangesloten op het spoornetwerk, maar heeft wel een aansluiting op een intensief busnetwerk met streekvervoer (onder meer naar het Centraal Station in Eindhoven). Bushaltes zijn gelegen op loopafstand.

7.3

Openbare parkeervoorzieningen Op het bedrijventerrein zijn geen openbare parkeervoorzieningen aangelegd. Parkeren geschiedt met name op eigen terrein. In de aangrenzende woonwijk zijn wel openbare parkeervoorzieningen aangelegd.

7.4

Overige aspecten Er zijn, voor zover bekend, geen plannen in de omgeving die van invloed (kunnen) zijn op de waarde.

Sint-Oedenrode, Jan Tinbergenstraat 1 1 maart 2023

B103210 versie RSP v1.2023 17

8

GEBRUIKSSITUATIE

8.1

Gebruikssituatie Het object staat geheel leeg.

8.2

Geschatte exploitatiekosten Onderdeel Onderhoud Onroerende zaakbelasting Waterschapslasten Rioolbelasting Verzekeringen Beheer Totale geschatte exploitatiekosten

8.3

Waarde € 31.060,00 € 4.230,00 € 400,00 € 760,00 € 3.850,00 € 5.100,00 € 45.400,00

Markthuur Onderdeel Begane grond Eerste verdieping Tweede verdieping Totaal (afgerond)

Metrage (vvo) Aantal pp 946 m² 100 870 m² 845 m² 2.661 m² 100

Markthuur per m² Markthuur per pp Markthuur per jaar € 95,00 € 89.870,00 € 95,00 € 82.650,00 € 95,00 € 80.275,00 € 255.000,00

De markthuur per m² van de kantoorruimten is inclusief parkeren.

Sint-Oedenrode, Jan Tinbergenstraat 1 1 maart 2023

B103210 versie RSP v1.2023 18

9

MARKTSITUATIE

9.1

Marktbeeld Ontwikkelingen commercieel vastgoed Het vierde kwartaal van 2022 laat een opname zien die duidelijker lager is dan een jaar eerder. Er is wel een verbetering in vergelijking met het derde kwartaal van 2022. De ontwikkeling die zich in het derde kwartaal van 2022 liet zien, heeft doorgezet. De hard gestegen rente remde de gebruikersvraag naar de investeringsbereidheid voor commercieel vastgoed. Dit vertaalde zich, onder meer, in stijgende rendementseisen van de beleggers. Bovendien is de impact van de sterk gestegen energierekening groot. De rente en energiekosten beïnvloeden alle segmenten binnen het commercieel vastgoed; bedrijfsruimten, kantoren en winkels. De bedrijfsruimtemarkt hield, door het krappe aanbod, het beste stand. Het krappe aanbod drukte de opname van bedrijfsruimten en zorgde voor hogere huur- en koopprijzen. Daarbij zijn de kwaliteit en de locatie van het object bepalend. De hoge inflatie, gestegen rentes, stijgende energie- en inkoopprijzen en de dalende koopkracht voeden de economische onzekerheid en werken door op de commercieel vastgoedmarkt. Het beschikbare aanbod van alle soorten commercieel vastgoed neemt oe. Het energieverbruik van panden speelt een grote rol bij de keuzes van huurders. Het speelt meer in de kantoren- en winkelmarkt dan in de markt voor de bedrijfsruimten.

De sterk gestegen inflatie leidt tot hoge huurindexeringen, wat voor beleggers positief is. Kantorenmarkt Volgens de NVM-Business makelaars zijn de (hoge) energiekosten de meeste belangrijke trend in de kantorenmarkt. Daarbij houdt het tekort aan kwalitatief goede kantoren aan. Duurzame (vanaf energielabel C) en moderne kantoren worden tegen hogere prijzen opgenomen. Grote kantoorgebruikers krimpen in omvang en bieden ongebruikte kantoorruimten aan voor onderverhuur. Grote transacties met metrages boven de 5.000 m² nemen af. Winkelmarkt De winkelmarkt doet het goed ten opzicht van het derde kwartaal 2022, maar daalt vergeleken met het vierde kwartaal van 2021. De gestegen (energie)kosten raken de positie van de huurders maar zijn nog niet zichtbaar in het beeld van de opname en het aanbod. Het aanbod kleine winkels stijgt ten opzichte van het derde kwartaal van 2022 en ten opzichte van het vierde kwartaal van 2021, een plus van 4%). Bedrijfsruimtemarkt Het tekort aan bouwgrond en direct beschikbare bedrijfsruimten is nog altijd groot. De opname ligt daardoor 30% langer dan in dezelfde periode vorig jaar maar met veel kleinschalige transacties tot 1.000 m². De middelgrote metrages, tussen de 1.000 en 2.500 m², zijn gevraagd maar naar de bedrijfsruimten groter dan 2.500 m² is minder vraag. Beleggingsmarkt De stijgende rente drukt de vraag en waardering van het vastgoed.

De aanvangsrendementen stijgen doordat de risico’s hoger liggen. De beleggingsactiviteit daalt doordat transacties niet doorgaan. Verkopers voelen nog niet de druk om de prijzen te verlagen. Bedrijfsruimten (niet logistiek) en logistiek vastgoed blijven nog gewild als belegging maar het sentiment is duidelijk minder. (bron: NVM)

Sint-Oedenrode, Jan Tinbergenstraat 1 1 maart 2023

B103210 versie RSP v1.2023 19

Kantorenmarkt Vierde kwartaal 2022 De kantooropname kwam in Q4 2022 uit op 307.900 m². Hoewel vergeleken met Q3 sprake was van een forse stijging (+41%) lag het volume 14% lager dan in dezelfde periode in 2021. Het aantal geregistreerde opnames (329) lag 18% lager dan Q4 2021. In de oppervlakteklasse tussen 2.000 m² en 5.000 m² werd opvallend veel kantoorruimte opgenomen. Transacties boven 5.000 m² blijven schaars. Veel grote organisaties krimpen eerder in, dan dat zij nieuwe kantoorvloeren in gebruik nemen. In Q4 daalde het aanbod met 2% tot 4,37 miljoen m² vergeleken met Q3. Gemeten in aantallen nam het aanbod echter met 2% toe tot 2.316 objecten. Reden hiervoor is de afname van metrages boven 5.000 m², waar het aanbod met 210.000 m² kromp. Tegelijkertijd steeg het aanbod in de kleinere oppervlakten. Huurniveaus stijgen door de indexering met de hoge inflatie. Reëel is echter sprake van stabilisering tot daling in grote delen van de markt. Toename van huurniveaus vinden wel degelijk plaats op populaire vestigingslocaties als de Zuidas en centrum Rotterdam. Meer vraag gaat uit naar moderne kantoren met een laag energieverbruik. De opname over geheel 2022, op provinciaal niveau, laat zien dat in Utrecht en Groningen fors meer is opgenomen dan in 2021. In Noord-Holland en Noord-Brabant was juist sprake van een daling. In Zuid-Holland stabiliseerde het niveau. (bron: NVM)

9.2

Huurreferenties In de afgelopen periode hebben zich de onderstaande huurtransacties voorgedaan die onder meer als referentie voor de taxatie hebben gediend. Deze gegevens vormen een selectie en beogen geen volledigheid te bieden. De referenties zijn onder meer gecorrigeerd voor het type, de locatie en de ligging binnen het gebied, de oppervlakte, het afwerkingsniveau en eventuele verdiepingen/opslagruimten/secundaire ruimten/extra (verhard) terrein. Bovenstaande referenties geven een beeld van de gemiddelde huurprijzen van vergelijkbare ruimten in de omgeving en/of op vergelijkbare locaties en vallen binnen een bandbreedte van € 95,00 per m² per jaar tot en met € 175,00 per m² per jaar inclusief parkeren. De (gemiddelde) markthuur bedraagt € 95,00 per m² per jaar inclusief parkeren en valt daarmee binnen de bandbreedte van deze referenties. Adres: Datum: Objecttype: Oppervlakte: Huurprijs: Huurprijs per m²:

Sint-Oedenrode, Sluitappel 73 1 juli 2022 kantoorruimte 202 m² vvo € 20.200,00 € 100,00

Toepasbaarheid Dit betreft een kantoorgebouw daterend uit dezelfde bouwperiode gelegen op een betere locatie (zichtlocatie A50). In de nabijheid zijn openbare parkeervoorzieningen aangelegd. De markthuur per m² dient op een lager niveau te liggen.

Sint-Oedenrode, Jan Tinbergenstraat 1 1 maart 2023

B103210 versie RSP v1.2023 20

Adres: Datum: Objecttype: Oppervlakte: Huurprijs: Huurprijs per m²:

Sint-Oedenrode, Borchmolendijk 19aa 1 mei 2022 kantoorruimte 118 m² vvo € 20.650,00 € 175,00

Toepasbaarheid Dit betreft een zeer kleinschalige kantoorruimte gelegen in het centrum van het dorp. De ligging/locatie voor kantoren is aanzienlijk beter. De kwaliteit van het getaxeerde pand is beter. Het referentiepand is beter alternatief aanwendbaar. Mede ook vanwege de kleinschaligheid van het referentiepand, dient de markthuur per m² op een aanzienlijk lager niveau te liggen.

Adres: Datum: Objecttype: Oppervlakte: Huurprijs: Huurprijs per m²:

Veghel, Mountbattenweg 1 1 december 2022 kantoorruimte 145 m² vvo € 13.775,00 € 95,00

Toepasbaarheid Dit betreft een kantoorgebouw is de naastgelegen plaats Veghel en is eveneens gesitueerd op een bedrijventerrein. De stand en ligging is goed vergelijkbaar. Veghel is echter wel een betere vestigingslocatie. Het object is iets ouder, waardoor het onderhavige object kwalitatief iets beter is. De huuropbrengst is inclusief parkeren. Al met al dient de markthuur per m² in dezelfde orde van grootte te liggen.

Adres: Datum: Objecttype: Oppervlakte: Huurprijs: Huurprijs per m²:

Veghel, Doornhoek 3745 1 maart 2022 kantoorruimte 341 m² vvo € 32.395,00 € 95,00

Toepasbaarheid Dit betreft een kantoorgebouw is de naastgelegen plaats Veghel en is eveneens gesitueerd op een bedrijventerrein. De stand en ligging is goed vergelijkbaar. Veghel is echter wel een betere vestigingslocatie. Het object is iets ouder, waardoor het onderhavige object kwalitatief iets beter is. De huuropbrengst is inclusief parkeren. Al met al dient de markthuur per m² in dezelfde orde van grootte te liggen.

Sint-Oedenrode, Jan Tinbergenstraat 1 1 maart 2023

B103210 versie RSP v1.2023 21

9.3

Koopreferenties In de afgelopen jaren hebben zich de ondergenoemde kooptransacties voorgedaan die onder meer als referentie voor deze taxatie hebben gediend. Deze gegevens vormen een selectie en beogen geen volledigheid te bieden. Bovenstaande transacties geven een beeld van koopprijzen voor vergelijkbare objecten in de omgeving van het getaxeerde object en/of op vergelijkbare locaties. De gemiddelde koopprijzen variëren tussen de circa € 940,00 en € 1.500,00 per m² kosten koper. De referenties zijn onder meer gecorrigeerd voor het type, de locatie en de ligging, de oppervlakte, het afwerkingsniveau en parkeermogelijkheden op eigen terrein. De marktwaarde van het onderhavige object bedraagt circa € 1.015,00 per m² kosten koper en ligt hiermee binnen de bandbreedte van deze referenties. Adres: Datum: Objecttype: Oppervlakte: Huurprijs: Koopprijs: Prijs per m²:

Valkenswaard, Markt 36 30 december 2022 kantoorgebouw 2.064 m² n.v.t. € 1.975.000,00 € 957,00

Toepasbaarheid Dit betreft een kantoorgebouw dat tot enkele maanden terug in gebruik was bij de Rabobank. Het object is leeg verkocht. De stand/ligging in het centrum van Valkenswaard is beter, omdat door de locatie de alternatieve aanwendbaarheid breder is. De kwaliteit van het getaxeerde gebouw is aanzienlijk beter, evenals de bijbehorende parkeervoorziening. Al met al dient de marktwaarde per m² op een hoger niveau te liggen.

Adres: Datum: Objecttype: Oppervlakte: Huurprijs: Koopprijs: Prijs per m²:

Veldhoven, De Run 4222 18 augustus 2022 kantoorgebouw 1.047 m² n.v.t. € 988.000,00 € 943,00

Toepasbaarheid Dit betreft een kantoorgebouw dat eveneens gelegen is op een bedrijventerrein. Het object is leeg verkocht. De stand/ligging op bedrijventerrein De Run in Veldhoven is beter. De kwaliteit van het getaxeerde gebouw is beter. Al met al dient de marktwaarde per m² op een hoger niveau te liggen.

Sint-Oedenrode, Jan Tinbergenstraat 1 1 maart 2023

B103210 versie RSP v1.2023 22

Adres: Datum: Objecttype: Oppervlakte: Huurprijs: Koopprijs: Prijs per m²:

Oss, Raadhuislaan 1K 2 december 2022 kantoorgebouw 1.498 m² n.v.t. € 2.220.000,00 € 1.482,00

Toepasbaarheid Dit betreft een kantoorgebouw dat gelegen is aan de rand van het centrum van Oss. Het object is leeg verkocht. De stand/ligging is aanzienlijk beter, omdat door de locatie de alternatieve aanwendbaarheid breder is. Oss is een stad met een aanmerkelijk grotere omvang dan Sint-Oedenrode. De kwaliteit van het getaxeerde gebouw is wel beter, evenals de bijbehorende parkeervoorziening. Al met al dient de marktwaarde per m² op een lager niveau te liggen.

Adres: Datum: Objecttype: Oppervlakte: Huurprijs: Koopprijs: Prijs per m²:

Veghel, Hoofdstraat 23 1 juli 2022 kantoorgebouw 804 m² n.v.t. € 1.200.000,00 € 1.492,54

Toepasbaarheid Dit betreft een kantoorgebouw dat tot enkele maanden terug in gebruik was bij de ING Bank. Het object is leeg verkocht. De stand/ligging in het centrum van Veghel is beter, omdat door de locatie de alternatieve aanwendbaarheid breder is. Het referentiepand heeft ook een kleinere omvang. De kwaliteit van het getaxeerde gebouw is beter, evenals de bijbehorende parkeervoorziening. Al met al dient de marktwaarde per m² op een lager niveau te liggen.

Adres: Datum: Objecttype: Oppervlakte: Huurprijs: Koopprijs: Prijs per m²:

Boxtel, Stationsstraat 32 23 december 2021 kantoorgebouw 2.964 m² n.v.t. € 3.700.000,00 € 1.248,00

Toepasbaarheid Dit betreft een kantoorgebouw dat in het verleden in gebruik was bij de Rabobank. Het object is leeg verkocht. De stand/ligging in het centrum van Boxtel is beter, omdat door de locatie de alternatieve aanwendbaarheid breder is. Het referentiepand beschikt over voldoende parkeermogelijkheden op eigen terrein. De kwaliteit van het getaxeerde gebouw is beter, evenals de bijbehorende parkeervoorziening. Al met al dient de marktwaarde per m² op een lager niveau te liggen.

Sint-Oedenrode, Jan Tinbergenstraat 1 1 maart 2023

B103210 versie RSP v1.2023 23

9.4

Toegepast rendement Het netto aanvangsrendement is naast een opbouw vanuit een risicovrije rente met opslagen, mede gebaseerd op de in het rapport genoemde transacties. Waar objecten leeg zijn verkocht is middels een inschatting van de markthuur van het betreffende complex getracht een aanvangsrendement voor de transactie te bepalen.

Sint-Oedenrode, Jan Tinbergenstraat 1 1 maart 2023

B103210 versie RSP v1.2023 24

10

COURANTHEID

10.1

Locatiebeoordeling De Kampen is een lokaal georiënteerd bedrijventerrein met in hoofdzaak bedrijven uit Sint-Oedenrode. Voor bedrijfsdoeleinden een goede locatie, maar voor kantoren een hooguit redelijke locatie. In de gemeente Meierijstad zijn voldoende betere kantorenlocaties aanwezig. De bereikbaarheid is goed en het pand heeft enige attentiewaarde vanaf de Noordelijke Randweg. Al met al is sprake van een redelijke stand en ligging voor het onderhavige object.

10.2

Objectbeoordeling Het betreft een net en modern ogend kantoorgebouw dat voldoet aan de hedendaagse eisen en wensen. Het gebouw is goed geoutilleerd en uitgerust met voldoende voorzieningen. Het gebouw beschikt over een ruim eigen parkeervoorziening. De staat van onderhoud (nadat het is teruggebracht in de oorspronkelijke staat) is goed. Al met al kan gesproken worden over een kwalitatief goed object.

10.3

Verhuurbaarheid De verhuurbaarheid van het kantoorgebouw is hooguit als redelijk te kwalificeren. Het object is kwalitatief goed voor een zeer groot aantal gebruikers. De ligging/locatie is echter de beperkende factor. Sint-Oedenrode kent geen kantorenstand en de vraag is derhalve zeer beperkt. Daarnaast zijn er nog voldoende beter en alternatief aanbod in de gemeente Meierijstad (waar Sint- Oedenrode onderdeel van uitmaakt). Het betreft derhalve een omvangrijk gebouw voor de locatie. Het aantal gebruikers is niet groot en beperkt zich tot de lokale markt (mogelijk hebben enkele regionale partijen interesse). Multi-tenant gebruik is het meest voor de hand liggend. Derhalve dient rekening gehouden te worden met een langere verhuurtermijn.

10.4

Verhuurtermijn De verhuurtermijn bedraagt 12-24 maanden.

10.5

Verkoopbaarheid De verkoopbaarheid van het object is redelijk. Het object wordt op de waardepeildatum middels een gebruiksovereenkomst gebruikt voor de (tijdelijke) huisvesting van vluchtelingen. In de taxatie is hieraan voorbij gegaan aangezien het doel is om het object leeg en vrij van huur en gebruik, in de oorspronkelijke staat, te verwerven. Voor een leeg kantoorgebouw is in de huidige markt, ondanks de huidige marktomstandigheden, nog voldoende interesse. Hierbij opgemerkt dat het gebouw eventueel ook getransformeerd kan worden (fysiek althans). De bestemming dient hiertoe wel gewijzigd te worden. Kopers voor een dergelijk gebouw kunnen zijn (particuliere) beleggers en/of ontwikkelaars. De verkooptermijn wordt geschat op enkele maanden.

Sint-Oedenrode, Jan Tinbergenstraat 1 1 maart 2023

B103210 versie RSP v1.2023 25

10.6

Verkooptermijn De verkooptermijn bedraagt 6-12 maanden.

10.7

Conclusie Gelet op de voormelde aspecten, in combinatie met de aspecten vermeld in de SWOT-analyse, wordt het object als overwegend redelijk courant beoordeeld.

Sint-Oedenrode, Jan Tinbergenstraat 1 1 maart 2023

B103210 versie RSP v1.2023 26

11

RISICO-ANALYSE

11.1

SWOT-analyse Onderstaand een analyse van de zaken die ook de meeste kopers waarschijnlijk in ogenschouw zullen nemen en die van invloed zijn bij de taxatie. Sterkten - goed bereikbaar; - eenvoudig te splitsen; - goed verhuurbaar vanwege klein vloeroppervlak; - goede staat van onderhoud; - hoog afwerkingsniveau; - parkeergelegenheid op eigen terrein; - goed indeelbare kantoorruimten; - gunstig energielabel; - zichtlocatie.

Zwakten - geen uitbreidingsmogelijkheid; - gelegen op een lokaal bedrijventerrein; - huidige leegstand; - moeilijk verhuurbaar; - veel concurrerend aanbod (van andere en betere locaties).

Kansen - herbestemming (mits bestemmingswijziging); - herontwikkeling (mits bestemmingswijziging); - splitsbaar in separate units; - leegstaande ruimte(n) verhuren; - transformatie tot woonruimte (mits bestemmingswijziging).

Bedreigingen - kleine lokale markt; - kosten voor toekomstig onderhoud; - lage opname in omgeving; - leegstandsrisico; - veranderende wet- en regelgeving; - veel concurrerend aanbod in de nabije omgeving; - verminderde vraag; - situatie Oekraïne; - hoge inflatie; - hoge energieprijzen; - oplopende rente.

Sint-Oedenrode, Jan Tinbergenstraat 1 1 maart 2023

B103210 versie RSP v1.2023 27

12

BIJLAGEN

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11.

Geraadpleegde informatie Plausibiliteitsverklaring Rekenmodel Foto's Kadastrale gegevens Eigendomsakte(n) Bestemmingsplan(nen) Milieu-onderzoek Stratenplan Algemene uitgangspunten Definities

Sint-Oedenrode, Jan Tinbergenstraat 1 1 maart 2023

B103210 versie RSP v1.2023 28

Bijlage 1 - Geraadpleegde informatie

Soort informatie Kadastrale gegevens Koopovereenkomst(en) Leveringsakte(n) Splitsingsakte(n) Erfpachtakte(n) Erfpachtgegevens Huuroverzicht(en) Huurovereenkomst(en) Allonge(s) Plattegrondtekening(en) Meetcertificaat NEN 2580 Bodemrapport(en) Asbestinventarisatie(s) Bouwkundige rapportage(s) Onderhoudsrapportage(s) Energielabel(s) Bestemmingsplan(nen) WOZ-beschikking(en) VvE-stukken

Geraadpleegd Ja Nee Ja Nee Nee Nee Nee Nee Nee Ja Nee Ja Nee Nee Nee Ja Ja Nee Nee

Bron Openbaar Niet van toepassing Opdrachtgever Niet van toepassing Niet van toepassing Niet van toepassing Niet van toepassing Niet van toepassing Niet van toepassing Opdrachtgever Niet van toepassing Openbaar Niet van toepassing Niet van toepassing Niet van toepassing Openbaar Openbaar Niet van toepassing Niet van toepassing

Opmerking Kadaster.nl Kadaster.nl

Bodemloket.nl

En-online Ruimtelijkeplannen.nl

Bijlage 2 - Plausibiliteitsverklaring

Naam

:

Vincent Luesink RT

E-mailadres

:

v.luesink@rsptaxaties.nl

Verbonden aan

:

RSP Taxaties & Vastgoedadvies B.V.

Adres

:

Koningsweg 66

Postcode en plaats

:

5211 BN ’s-Hertogenbosch

Telefoonnummer

:

073-6488750

verklaart: -

het taxatierapport d.d. 1 januari 2023 met dossiernummer B103210 van een kantoorgebouw gelegen aan de Jan Tinbergenstraat 1, Sint-Oedenrode, te hebben beoordeeld op plausibiliteit van de waarden en de onderbouwing van de waarden;

-

dat het getaxeerde kadastraal bekend is als:

Gemeente

Sectie

Sint-Oedenrode

S

-

Nummer/ complexaanduiding 1024

Appartement/ index/indices

Grootte 4.355 m²

dat het complete taxatierapport met alle bijbehorende bijlagen daartoe is bekeken en beoordeeld. Dit houdt geen garantie in op de volledigheid van de uitgevoerde onderzoeken en de verstrekte bijlagen;

-

dat hij niet zelf betrokken is of recent is geweest bij het object of de opdrachtgever op zodanige wijze dat dit aan de objectiviteit en onafhankelijkheid in de weg kan staan;

-

dat Pascal van Boxtel MSRE MRICS RRV RT verantwoordelijk is voor de opname ter plaatse, het onderzoek en de analyse van de gegevens;

-

zelf geen interne inspectie van het object te hebben gedaan;

-

dat de in het taxatierapport opgenomen taxatiemethodiek, gegevens en conclusies zijn getoetst en is beoordeeld of de inhoud van het taxatierapport in overeenstemming is met de geldende taxatiestandaarden;

-

op basis van de beoordeelde stukken van oordeel te zijn dat de getaxeerde marktwaarde ten bedrage van € 2.700.000,00 kosten koper en de markthuur ten bedrage van € 255.000,00 per jaar in het taxatierapport plausibel zijn en het taxatierapport voldoende navolgbaar, aannemelijk en geloofwaardig is.

’s-Hertogenbosch, 1 maart 2023

Voor en namens RSP Taxaties & Vastgoedadvies B.V. Vincent Luesink RT

Bijlage 3 - Rekenmodel

BASISGEGEVENS

soort object

Kantoorruimte

adres en plaats

Jan Tinbergenstraat 1 te Sint-Oedenrode

opdrachtgever

Gemeente Meierijstad

dossiernummer

B103210

taxateur(s)

Pascal van Boxtel MSRE MRICS RRV RT

datum inspectie

21 december 2022

waardepeildatum taxatie

1 januari 2023

waardepeildatum initiële taxatie taxatiebedrijf

1 januari 2023

aantal jaar taxatiedienst uitgevoerd door taxatiebedrijf

0,00

waardepeildatum initiële taxatie taxateur

1 januari 2023

aantal jaar taxatiedienst uitgevoerd door taxateur

0,00

getaxeerde waarde(n)

MARKTWAARDE RSP v1.2022 - 21 juni 2022

MARKTHUUR omschrijving van de ruimte

oppervlakte

mh/m²

mh

Begane grond

946

95,0

89.870

Eerste verdieping

870

Tweede verdieping

95,0

82.650

845

95,0

80.275

-

0

0,0

0

-

0

0,0

0

-

0

0,0

0

-

0

0,0

0

-

0

0,0

0

-

0

0,0

0

-

0

0,0

0

-

0

0,0

0

-

0

0,0

0

-

0

0,0

0

-

0

0,0

0

-

0

0,0

0

-

0

0,0

0

-

0

0,0

0

-

0

0,0

0

-

0

0,0

0

-

0

0,0

0

Extra terrein

0

0,0

0

diversen

0

0,0

diversen

0

0,0

0

parkeerplaatsen buiten

100

0,0

0

parkeerplaatsen binnen

0

0,0

0

Totalen Totale markthuur

0

2.661,0 m² €

255.000 RSP v1.2022 - 21 juni 2022

EXPLOITATIELASTEN Indien niet geopteerd voor belaste verhuur, dan alle lasten belast met BTW

Jan Tinbergenstraat 1 te Sint-Oedenrode 21 december 2022 B103210 (nee, niet (gedeeltelijk) belast met BTW)

- onroerende zaak belasting - waterschapslasten - rioollasten - verzekeringen - object beheer - onderhoudslasten - verhuurdersheffing - structurele leegstand - huurdersmutaties - oninbare huren - erfpachtcanon - kosten makelaar / marketing - overige lasten - overige lasten - overige lasten Exploitatielasten totaal

4.230,00

1,7%

400,00

0,2%

760,00

0,3%

3.850,00

in procenten van de mh

17,80 %

€

1,5%

5.100,00

2,0%

31.060,00

12,2%

0,00

0,0%

0,00

0,0%

0,00

0,0%

0,00

0,0%

0,00

0,0%

0,00

0,0%

0,00

0,0%

0,00

0,0%

0,00

0,0%

45.400,00 RSP v1.2022 - 21 juni 2022

KAPITALISATIE EN CORRECTIES

Totale markthuur

€

-/- Exploitatielasten totaal

€

45.400

Totale netto markthuur

€

209.600

Netto aanvangsrendement (NAR) op netto markthuur

255.000

7,00 %

Marktwaarde vóór tijdelijke correcties

€

2.994.286 v.o.n.

€

2.994.286 v.o.n.

€

2.699.987 k.k.

€

0 2.699.987 k.k.

Tijdelijke correcties - kosten achterstallig onderhoud

0,00

- aanloopleegstand

0,00

- mutatieleegstand

0,00

- verhuurcourtage

0,00

- incentives

0,00

- huurkorting

0,00

- overig

0,00

- overig

0,00

- gekapitaliseerde canon

0,00

- contante waarde

0,00 0

Marktwaarde na tijdelijke correcties Marktwaarde vóór structurele correcties

overdrachtsbelasting

10,40 %

overige kosten

0,50 %

Correcties - ongebonden grond k.k.

0,00

- verhardingen / voorzieningen

0,00

- aftrek gekapitaliseerde canon

0,00

- diversen

0,00

- diversen

0,00

- diversen

0,00

Marktwaarde totaal

RSP v1.2022 - 21 juni 2022

VASTSTELLING WAARDE(N)

Vastgestelde MARKTWAARDE

€

2.700.000 k.k.

RSP v1.2022 - 21 juni 2022

PARAMETERS basis MH

basis CH

Bruto aanvangsrendement v.o.n. (BAR v.o.n.)

8,53 %

-

%

Bruto aanvangsrendement k.k. (BAR k.k.) - voor correcties

9,44 %

-

%

Bruto kapitalisatiefactor k.k. - voor correcties

10,59

-

Bruto aanvangsrendement k.k. (BAR k.k.) - na correcties

9,44 %

-

Bruto kapitalisatiefactor k.k. - na correcties

10,59

-

Marktwaarde (k.k.) per vierkante meter bruto oppervlakte (bvo)

€

882

Marktwaarde (k.k.) per vierkante meter verhuurbare oppervlakte (vvo)

€

1.015 RSP v1.2022 - 21 juni 2022

TOTAALOVERZICHT HUURDERS

Jan Tinbergenstraat 1 te Sint-Oedenrode 21 december 2022 B103210

peildatum taxatie

1 januari 2023

rekenrente

huurder / aantal huurders

5,0 % 0

looptijden gemiddeld (ongewogen)

0,00 jaar

resterende looptijden gemiddeld (ongewogen)

0,00 jaar

resterende looptijden gemiddeld (gewogen)

0,00 jaar

actuele huuropbrengst

€

0,00 per jaar

markthuur gehuurde

€

0,00 per jaar

markthuur leegstand / eigen gebruik

€

255.000,00 per jaar

totaal verschil

€

0,00 per jaar

totale contante waarde

€

oppervlakte onbelast verhuurd

2.661,00 m²

procentueel metrage onbelast compensatie van BTW-nadeel, verdeeld over de onbelaste verhuurde oppervlakten, per m²

0,00 0,00 m²

oppervlakte totaal

0,00 % €

0,00 0,00 RSP v1.2022 - 21 juni 2022

%

Bijlage 4 - Foto's

Bijlage 5 - Kadastrale gegevens

BETREFT

Sint Oedenrode S 1024 UW REFERENTIE

pkn GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

16-12-2022 - 10:21

S11143211228

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

15-12-2022 - 14:59

15-12-2022 - 14:59

BLAD

1 van 3

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Sint Oedenrode S 1024 Kadastrale objectidentificatie: 043740102470000

Locaties M CURIESTR 1

ST OEDENRODE Jan Tinbergenstraat 1 5491 DC Sint-Oedenrode BAG identificatie: 0846010000000300

Kadastrale grootte 4.355 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 160645 - 398494 Omschrijving Bedrijvigheid (kantoor)

Wegen Herinrichtingsrente € 20,78

Eindjaar 2034

Ontstaan uit Sint Oedenrode S 869

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking Er zijn geen beperkingen bekend.

RECHTEN 1 Eigendom belast met Opstalrecht Nutsvoorzieningen (zie 1.1) Soort recht Eigendom (recht van) Afkomstig uit stukken Hyp4 67770/130

Ingeschreven op 18-02-2016 om 09:00

Hyp4 57280/182

Ingeschreven op 06-10-2009 om 09:00

Naam gerechtigde Coöperatieve Rabobank U.A. Adres Croeselaan 18

3521 CB UTRECHT Postadres Postbus 221

5600 MA EINDHOVEN Statutaire zetel AMSTERDAM KvK-nummer 30046259 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

Vermeld in stukken Hyp3 79005/176

Naamswijziging rechtspersoon

Ingeschreven op 29-09-2020 om 11:40

BETREFT

Sint Oedenrode S 1024 UW REFERENTIE

pkn GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

16-12-2022 - 10:21

S11143211228

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

15-12-2022 - 14:59

15-12-2022 - 14:59

BLAD

2 van 3

Hyp4 67770/130

Ingeschreven op 18-02-2016 om 09:00

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 7777/1 Amsterdam Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 6060/72 Leeuwarden Naamswijziging rechtspersoon 1.1 Opstalrecht Nutsvoorzieningen Afkomstig uit stuk Hyp4 40415/66 Eindhoven Aanvullende stukken Hyp4 69295/150

Ingeschreven op 10-11-2005 om 09:00 Ingeschreven op 28-10-2016 om 09:00

Is aanvulling op Hyp4 40415/66 Eindhoven

Hyp4 69150/2

Ingeschreven op 03-10-2016 om 09:00

Is aanvulling op Hyp4 40415/66 Eindhoven

Hyp4 62229/185

Ingeschreven op 03-12-2012 om 09:00

Is aanvulling op Hyp4 40415/66 Eindhoven

Hyp4 61743/9

Ingeschreven op 13-07-2012 om 12:07

Is aanvulling op Hyp4 40415/66 Eindhoven

Hyp4 59741/23

Ingeschreven op 29-03-2011 om 09:00

Is aanvulling op Hyp4 40415/66 Eindhoven

Hyp4 59069/55

Ingeschreven op 05-11-2010 om 09:00

Is aanvulling op Hyp4 40415/66 Eindhoven

Hyp4 56418/154

Ingeschreven op 26-03-2009 om 09:00

Is aanvulling op Hyp4 40415/66 Eindhoven

Hyp4 56230/124

Ingeschreven op 05-02-2009 om 09:00

Is aanvulling op Hyp4 40415/66 Eindhoven

Hyp4 56037/101

Ingeschreven op 24-12-2008 om 13:11

Is aanvulling op Hyp4 40415/66 Eindhoven

Hyp4 55289/162

Ingeschreven op 22-08-2008 om 14:36

Is aanvulling op Hyp4 40415/66 Eindhoven

Hyp4 54812/151

Ingeschreven op 06-06-2008 om 11:36

Is aanvulling op Hyp4 40415/66 Eindhoven

Hyp4 53637/148

Ingeschreven op 07-12-2007 om 09:00

Is aanvulling op Hyp4 40415/66 Eindhoven

Hyp4 52826/88

Ingeschreven op 02-08-2007 om 14:07

Is aanvulling op Hyp4 40415/66 Eindhoven

Hyp4 51544/165

Ingeschreven op 26-01-2007 om 12:20

Is aanvulling op Hyp4 40415/66 Eindhoven

Overige stukken Hyp4 62273/40

Ingeschreven op 07-12-2012 om 10:57

Hyp4 56076/42

Ingeschreven op 31-12-2008 om 10:05

Naam gerechtigde Brabant Water N.V. Adres Magistratenlaan 200

5223 MA 'S-HERTOGENBOSCH Statutaire zetel 'S-HERTOGENBOSCH

BETREFT

Sint Oedenrode S 1024 UW REFERENTIE

pkn GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

16-12-2022 - 10:21

S11143211228

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

15-12-2022 - 14:59

15-12-2022 - 14:59

BLAD

3 van 3

KvK-nummer 16005077 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

Voor een eensluidend uittreksel, de bewaarder van het kadaster en de openbare registers. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet. Heeft u nog vragen? Neem contact op met de klantenservice.

Kadastrale kaart

Uw referentie: pkn

Deze kaart is noordgericht

12345 25

Schaal 1: 1000

Perceelnummer Huisnummer Vastgestelde kadastrale grens Voorlopige kadastrale grens Administratieve kadastrale grens

Kadastrale gemeente Sectie Perceel

Sint Oedenrode S 1024

Bebouwing Voor een eensluidend uittreksel, geleverd op 16 december 2022 De bewaarder van het kadaster en de openbare registers

Aan dit uittreksel kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt zich de intellectuele eigendomsrechten voor, waaronder het auteursrecht en het databankenrecht.

Bijlage 6 - Eigendomsakte(n)

Bijlage 7 - Bestemmingsplan(nen)

Plannaam:

Sint-Oedenrode Oost

Datum afdruk:

2023-02-23

Naam overheid: Type plan: Planidn: Dossierstatus:

gemeente Sint-Oedenrode bestemmingsplan NL.IMRO.0846.BP2011SOO01OOST-vg02 geheel onherroepelijk in werking

IMRO-versie: Plan datum: Planstatus:

IMRO2008 2014-01-30 vastgesteld

Disclaimer: Er kunnen op geen enkele wijze rechten worden ontleend aan, noch aanspraak gemaakt worden op de inhoud van deze afdruk. Hoewel bij de samenstelling van de inhoud van deze afdruk de grootst mogelijke zorgvuldigheid wordt betracht, bestaat de mogelijkheid dat bepaalde informatie (na verloop van tijd) verouderd is of niet (meer) correct is. Het Kadaster is niet aansprakelijk voor de eventuele schade die zou kunnen voortvloeien uit het gebruik van gegevens van de afdruk.