Aanvullend- en verslag omgevingsdialoog eerste fase bp 'Woonlocatie Grote Braeck, Schijndel'

Veel plannen zullen nog door het proces van voorbereiding tot bestemming begeleid moeten worden. Dat geldt zowel voor de plannen op onze eigen gronden als voor de plannen op gronden van derden. We blijven daarbij sturen op voldoende harde bouwprojecten die tot uitvoering moeten komen.

11

Samenvattend gaan we de hiernavolgende uitgangspunten hanteren om de versnelling te realiseren: • We stellen ons ten doel om de volgende vijf tot zes jaar met onze samenwerkingspartners minimaal 600 nieuw beschikbare woningen per jaar te realiseren. Dit is een gewijzigd punt ten opzichte van de woonvisie 2018, waar van gemiddeld net geen 400 nieuw beschikbare woningen per jaar werd uitgegaan. • We proberen de woningen waar volgens de prognoses behoefte aan is in minder tijd te realiseren; niet uiterlijk 2040, maar minimaal vijf jaar eerder. • We richten ons op minimaal 125% bouwplannen (circa 7.200 woningen) ten opzichte van de prognose. Daardoor kunnen we sneller anticiperen op uitval van bouwplannen. Dit is een gewijzigd punt ten opzichte van de woonvisie 2018, waar van 70% van de plancapaciteit werd gegaan plus 30% flexibele ruimte. • Inbreidingsplannen blijven belangrijk voor de kwaliteit van de kernen. We blijven onverminderd sturen op voldoende bouwvolume uit de inbreidingsplannen en we gaan actiever sturen op de realisatie van bouwplannen die nu al in de pijplijn zitten. Daarmee willen we minimaal 400 woningen per jaar blijven realiseren. Naast en in aanvulling op de inbreidingsplannen gaan we ook met uitbreidingsplannen werken, waardoor we in staat moeten zijn nog minimaal 200 tot 300 woningen per jaar extra te realiseren.

Daarbij kijken we zowel naar bestaande potentiële bouwplannen als naar nieuwe mogelijkheden. Het college besluit daarom om het uitgangspunt vast te stellen om het bouwtempo van woningen per jaar te verhogen door: 1. Het huidige gemiddelde van zo’n 400 woningen per jaar te blijven realiseren in reguliere inbreidingsplannen. Bouwplannen die onvoldoende vorderingen maken om tot definitief plan en/of ontwikkeling te komen, gaan we actiever benaderen waarbij we al onze beschikbare middelen open houden. 2. De versnelling met minimaal 200 tot 300 woningen per jaar te bereiken via: a. Voornamelijk uitbreidingsplannen die we zelf gaan ontwikkelen. b. Blijven sturen op transformatie van bestaande gebouwen en op realisatie van woning bouw in uitbreidingsplannen van derden. c. Voor kortere doorlooptijden van de woningbouwplannen te zorgen door meer met tijdelijke woningen te werken op locaties waar we de grond al in bezit hebben.

12

1.2 PROGRAMMA 1.2.1 Woningbouwcategorieën

We continueren in dit actieplan het huidige beleid uit de woonvisie (2018) en het Plan van Aanpak Woningbouwregie (2020), met betrekking tot de woningbouwcategorieën. In de woonvisie zijn we uitgegaan van een verdeling in de woningbouwprogrammering voor Meierijstad in zijn totaliteit, zoals opgenomen in de onderstaande tabel. Dit is dus, met uitzondering van de 25% sociale huur, geen eis per individueel bouwplan, maar een verdeling voor Meierijstad in zijn totaliteit. In het Plan van Aanpak Woningbouwregie uit 2020 hebben we bovendien al geregeld dat we flexibel met deze percentages omgaan. Ze dienen dus als richtlijn waarbij we zoveel mogelijk naar de lokale behoefte kijken voor de specifieke invulling. In het Plan van Aanpak woningbouwregie uit 2020 hebben we ook afgesproken te werken met een flexibele benadering van de prijsklassen die gekoppeld zijn aan de verschillende woningbouwprogramma’s uit de woonvisie. We hebben toen een categorie “commerciële huur middelduur” toegevoegd en zijn met bandbreedtes gaan werken voor de prijscategorieën, waarbij we in woningbouwplannen een goede mix van woningen binnen die bandbreedtes verwachten. Samenvattend hanteren we indicatief woningbouwprogramma’s via onderstaande verdelin Categorie

Percentage Bandbreedte prijsklassen (prijspeil 2021)

sociale huur

25%

€ 442 / € 633 / € 678 / liberalisatiegrens € 752

commerciële huur middelduur 15%

Tussen € 752- en € 975

commerciële huur duur

Vanaf € 975

goedkope koop

10%

Maximaal € 168.000 / € 189.000 / € 204.000 / € 230.000

middeldure koop

20%

Tussen € 230.000 en € 330.000

dure koop

20%

Vanaf € 330.000

variabel in te zetten.

10%

In de tweede helft van 2021 onderzoeken we of de bovenstaande verdeling van het woningbouwprogramma nog steeds een goede weerspiegeling is van de behoefte aan woningen. Daarbij onderzoeken we ook of we het programma niet meer op maat moeten maken naar verschillende kernen en/of wijken en/of type bouwlocaties binnen onze gemeente. We blijven in ieder geval sturen op de realisatie van starterswoningen, nieuwe woonvormen en zorggeschikte en levensloopbestendige woningen voor ouderen. Daarmee stimuleren we ook de doorstroming binnen de bestaande woningvoorraad.

13

Doelstellingen en uitgangspunten:

We kunnen zo het beste invulling geven aan de verschillende doelstellingen die we aan onze woningbouwplannen koppelen en die een voortzetting zijn van doelen en uitgangspunten uit de woonvisie 2018. Het gaat daarbij om het volgende: • Bijdragen aan kwalitatieve en duurzame woonmilieus. Daarom ligt de kwalitatieve focus op toevoeging van: o Typen woningen die er nu nog onvoldoende zijn. o Typen woningen om gedifferentieerde wijken en doorstroming te faciliteren (Hierin zit ook herontwikkeling / transformatie / splitsing van bestaande voorraad om bestaande wijken beter in evenwicht te brengen). • Verbeteren van de kwaliteit met nieuwbouw bij inbreiding om leefbare woonmilieus te hebben en houden, ook op langere termijn. Bij voorkeur combineren we dit met het oplossen van ruimtelijke knelpunten bij inbreiding. • Verbeteren van de betaalbaarheid van wonen. • De realisatie van voldoende sociale huurwoningen door in ieder bouwplan7 te sturen op het minimumpercentage van 25% van de woningbouwplannen. • Een evenwichtige verdeling van woningen per bouwplan in de verschillende prijssegmenten voor koop en huur, waarbij we tevens vasthouden aan de flexibele benadering van de prijs klassen die gekoppeld zijn aan de verschillende woningbouwprogramma’s uit Plan van Aanpak Woningbouwregie uit 2020.

Eerder namen we in de woonvisie en herijkingsrapport (2018) en het Plan van Aanpak Woningbouwregie (2020) een aantal verschillende strategieën op waarmee regie gevoerd moest worden. De kern Veghel kende daarbij een afwijkende strategie dan de andere kernen aangezien in Veghel de strategieën prioriteren en herijken bepalend waren. Door de bijstellingen in de prognoses en de daaraan gekoppelde uitwerking voor de programmering en de planning blijken de huidige bouwplannen ook in Veghel mogelijk te zijn. Daardoor zijn de strategieën prioriteren en herijken voor Veghel niet meer noodzakelijk. Ze blijven wel nog mogelijk om een meer evenredige verdeling van de aantallen tussen de grotere kernen mogelijk te maken. Wel zullen we terughoudend moeten blijven om in Veghel, buiten de reeds voorziene bouwplannen, nog extra initiatieven toe te voegen zodat we niet alsnog in een overprogrammering terecht komen. Aangezien we het huidig beleid voortzetten, is de onderverdeling in de woningbouwcategorieën geen onderdeel van het actieplan.

1.3 WONINGBOUWPLANNEN IN DE KERNEN

In de woonvisie 2018 is ervoor gekozen om de verstedelijkingsopgave aan de kern Veghel toe te kennen en om de behoefte voor eigen bevolkingsontwikkeling in kwantitatief opzicht evenredig toe te kennen aan de 13 kernen. In de basis blijven we deze principes volgen, maar we geven de programmering meer lucht door flexibeler te zijn en meer in te spelen op kansen en mogelijkheden. We doen dit als volgt: • We handhaven het uitgangspunt dat in alle kernen gebouwd kan worden. De woningbouwplannen blijven verdeeld worden over de grotere kernen Veghel, Schijndel en Sint-Oedenrode enerzijds, maar zeker ook over de kleinere kernen Boerdonk, Boskant, Eerde, Erp, Keldonk, 7   Van meer dan drie woningen 14

Mariaheide, Nijnsel, Olland, Wijbosch en Zijtaart. Onderstaande tabellen geven inzicht in de aantallen en koers per kern. In bijlage 1 van dit actieplan woningbouw staat dit nog eens per kern opgenomen. We hebben nu ook expliciet het buitengebied in de planning opgenomen om ruimte te bieden voor bouwplannen die we mogelijk willen maken om bijvoorbeeld het stoppen van een agrarisch bedrijf te faciliteren. • Het aantal te bouwen woningen in iedere kern is minimaal gelijk aan het aantal woningen dat genoemd is in de woonvisie 2018. Boven deze aantallen gaan we flexibeler om met de evenredige verdeling van woningen over de kernen en gaan we meer op gemeentelijk niveau sturen. Daarbij letten we op lokale mogelijkheden en kansen. In feite formaliseren we daarmee het uitgangspunt, dat ook al in de woonvisie was opgenomen, dat er een verevening tussen kernen kan plaatsvinden als blijkt dat er extra bouwmogelijkheden in een kern zijn. Zo voorkomen we een remmende werking als in een bepaalde kern het aantal bouwplannen achterblijft bij het evenredige gemiddelde. • De huidige werkwijze van flexibeler werken en hanteren van bandbreedtes in woningbouw- programmeringen continueren we. In veel kernen leidde dit namelijk tot het haalbaar maken van gebiedsontwikkelingen. We sturen dus niet op een absoluut woningbouwaantal maar letten op lokale mogelijkheden en kansen.

Dit resulteert in de in de onderstaande tabel 1 opgenomen actuele inschatting van de woningbouw-programmering per kern. Uit dit overzicht blijkt dat we op dit moment in vrijwel alle kernen meer woningen voorzien dan de aantallen die in de woonvisie 2018 waren opgenomen. We zullen dit monitoring overzicht jaarlijks actualiseren.

Wanneer we deze bouwprognoses op een andere wijze bekijken, namelijk via de indeling van bouwplannen in reguliere kleinere plannen (voornamelijk inbreiding) en bouwplannen waarmee we extra willen versnellen, dan levert dat het volgend beeld op:

15

Tabel 2: Indicatief bouwprogramma voor alle kernen in bouwtempo-categorieën en locaties/ toelichting. In de bijlage van dit actieplan is per kern nog een overzicht opgenomen waarin we bouwplannen laten zien en geven we de koers en de ontwikkelvolgorde aan. 16

1.4 ADDENDUM WOONVISIE 2018

In het addendum op de woonvisie 2018 worden onderstaande aanpassingen vastgesteld door de gemeenteraad: • In de woonvisie 2018 werd uitgegaan van een toename van 3.940 woningen in de periode 2018 tot 2028. Hiervan zijn er in 2018 en 2019 al ruim 1.000 gerealiseerd. We gaan nu uit van de provinciale prognoses die in de periode 2020-2040 5.750 benodigde extra woningen ramen. • We stellen ons ten doel om de komende vijf jaar met onze samenwerkingspartners minimaal 600 nieuw beschikbare woningen per jaar te realiseren. Dit is een gewijzigd punt ten opzichte van de woonvisie 2018. Daar werd uitgegaan van gemiddeld net geen 400 nieuw beschikbare woningen per jaar. • We proberen de 5.750 benodigde extra woningen waar volgens prognose behoefte aan is in minder tijd te realiseren; dus niet tot 2040, maar minimaal vijf jaar eerder. Er komt dus geen vertraging in latere jaren ter compensatie van versnelling in de eerste jaren. • We richten ons op minimaal 125% bouwplannen (circa 7.200 woningen) ten opzichte van de prognose. Daardoor kunnen we sneller anticiperen op uitval van bouwplannen. Dit is een gewijzigd punt ten opzichte van de woonvisie 2018. Daarin werd uitgegaan van 70% van de plancapaciteit plus 30% flexibele ruimte. • We borgen zowel de kwaliteit van de kernen als de hogere kwantiteit van de woningbouw- aantallen.

We blijven onverminderd sturen op voldoende bouwvolume uit de inbreidings- plannen. Naast en in aanvulling op de inbreidingsplannen gaan we ook met uitbreidings- plannen werken. Daarbij kijken we zowel naar bestaande potentiële bouwplannen als naar nieuwe mogelijkheden. • In aanvulling op de aantallen te realiseren woningen die in de woonvisie 2018 voor iedere kern zijn genoemd gaan we flexibeler om met de evenredige verdeling van woningen over de kernen en gaan we meer op gemeentelijk niveau sturen, waarbij we letten op lokale mogelijkheden en kansen.

17

2. INSTRUMENTEN VOOR DE UITVOERING VAN HET ACTIEPLAN Om de gestelde doelen voor de woningbouw te halen, hebben we naast de wijziging in de aanpak en de sturing van de woningbouwprogrammering instrumenten nodig om de regie op de woningmarkt te voeren. Al eerder hebben we in het Plan van Aanpak Woningbouwregie (2020) redenen8 genoemd waarom er dringend behoefte is aan duidelijke regie op de woningbouwproductie. De gewijzigde prognoses en de huidige situatie op de woningmarkt geven daarbij nog extra aanleiding om meer sturing vanuit de gemeente aan te brengen. De urgentie is groot aangezien het voor steeds meer inwoners almaar lastiger wordt om aan een goede, geschikte en vooral betaalbare woning te komen. We zien dat we meer moeten doen dan we nu al doen om de gestelde doelen te halen. De ontwikkeling, invoering, evaluatie en actualisatie van de instrumenten tot regievoering van de woningproductie zal een continu proces zijn. We willen daarvoor werken met de instrumenten waarvan we verwachten dat ze de grootste impact hebben. We monitoren de werking ervan en we stellen ze bij wanneer dat nodig blijkt te zijn. Daarbij bekijken we ook welke instrumenten (tijdelijk) niet meer nodig zijn en welke nieuwe eventueel ontwikkeld moeten worden.

Met de gemeenteraad hebben we afgesproken om allereerst de volgende instrumenten verder uit te werken om zo de woningbouw te versnellen (+200 per jaar): • Inzet grondbeleid • Aanscherpen traject bouwaanvragen In dit actieplan stellen we deze instrumenten ter besluitvorming voor.

8 In het Plan van Aanpak Woningbouwregie (2020) werden de volgende redenen genoemd waarom verdere regie op de woningbouwproductie nodig is: 1. Kwantitatief en kwalitatief wordt per kern nog onvoldoende conform de woningbouwbehoefte uit de woonvisie gebouwd, terwijl de vraag naar goede en voldoende woningen groot is. 2. De huidige woningbouwplannen zijn vaak nog te eenzijdig in de programmering en zorgen niet voor verbetering in bouwen naar kwantitatieve en kwalitatieve behoefte, waardoor de verschillende doelgroepen onvoldoende bediend worden. 3. Er wordt nog onvoldoende gekeken naar de mogelijkheden in de huidige bebouwing 18

(leegstand, woningsplitsing) waarbij transformatie nodig is die concurrerend is met nieuwbouw.

2.1 INZET GRONDBELEID

Om woningen te kunnen bouwen zijn locaties nodig waar die woningen gerealiseerd kunnen worden. Het eigendom van geschikte locaties is dan ook een belangrijk element aangezien de wensen en ideeën van de eigenaar van de locatie afgestemd moeten worden op de mogelijkheden, maatschappelijke belangen en kwaliteitseisen van de gemeente. We merken dat woningbouwprojecten op locaties die in eigendom van derden zijn vaak goed verlopen maar we merken ook dat ze vaak erg lang duren. Die langdurige trajecten worden veelal veroorzaakt doordat de (financiële) wensen van de eigenaar niet altijd overeenkomen met het maatschappelijk belang en met de doelen die wij als gemeente met de woningbouw hebben. Dat is bijvoorbeeld zo bij woningbouwprojecten waarbij we graag ook starterswoningen of zorgwoningen gerealiseerd zien. Daar waar wij als gemeente zelf beschikken over de locatie waar woningen kunnen komen, kunnen we zelf bepalen welke typen woningen we voor de locatie beschikbaar stellen. Uiteraard geldt ook voor ons dat we daarbij een afweging moeten maken tussen het financieel belang en het maatschappelijk belang. Wij kunnen onze (publieke) middelen maar een keer uitgeven en wij willen die middelen zo doelmatig mogelijk inzetten.

Wij hebben daarbij echter geen winstdoelstelling al kunnen we natuurlijk een positief financieel rendement op locaties goed gebruiken om te investeren in locaties die een negatieve grondexploitatie hebben. Dit alles pleit ervoor om weer vaker als gemeente het eigendom van een locatie te verkrijgen om vanuit de rol van eigenaar sneller de gewenste woningbouw te realiseren. Wij beschikken al over een situationeel grondbeleid dat dit mogelijk maakt. De laatste jaren heeft dit echter niet meer tot (grond)aankopen voor woningbouwontwikkeling geleid. De druk op de woningmarkt en onze ambities om de woningbouw in onze gemeente uit te breiden en te versnellen, vragen nu om een duidelijke situationele inzet van ons grondbeleid en daarmee ook om een actief grondbeleid. Uitgangspunt is dat we vaker vanuit de eigenaarspositie woningbouwprojecten willen opzetten. Daarbij moet uiteraard wel goed gelet worden op het risicoprofiel van projecten. De versnellingsopgave van de woningbouw via nieuwe uitbreidingsplannen gaan we daarom bij voorkeur op gemeentelijke grondposities uitvoeren. In de kernen Schijndel en Sint-Oedenrode willen we daarom geschikte locaties kunnen aankopen en daarom stellen we met dit actieplan voor om in deze kernen het voorkeursrecht te vestigen. Ook in andere kernen en bij inbreidingslocaties sluiten we een actieve gemeentelijke rol niet uit.

Zo kunnen we ook in kleinere kernen, waar de programmering achter blijft, een stimulans geven en zo kunnen we druk zetten op plannen die niet tot ontwikkeling komen. Als dit aan de orde is, dan leggen we dit afzonderlijk ter besluitvorming voor. Doel van dit voorstel: versnelling van en meer regie op de woningbouw.

19

2.2 AANSCHERPEN TRAJECT BOUWAANVRAGEN

In het hele proces van woningbouwplannen indienen en goedkeuren zien we een aantal dingen niet goed gaan. We noemen onder andere: • Hoewel we de afgelopen 2 jaar sterk hebben ingezet op dienstverlening (benoeming gebieds regisseurs, definiëring kwaliteitseisen, mogelijkheid tot vooroverleg/haalbaarheidstoets) zijn initiatiefnemers nog vaak onvoldoende bekend met de wensen van de gemeente en met de diverse ruimtelijke kwaliteitseisen die aan een plan worden gesteld. • Te veel plannen leiden uiteindelijk niet tot goedkeuring van ervan. Dat is frustrerend voor alle erbij betrokken partijen. • Er gaat veel tijd verloren aan zowel het maken van plannen door de ontwikkelende partijen als aan het beoordelen van de plannen door de gemeente. • Veel plannen krijgen na principemedewerking door de gemeente onvoldoende vervolg. Het duurt met enige regelmaat te lang tot de initiatiefnemer zijn plan zo ver heeft dat het ontwerp bestemmingsplan met alle benodigde onderzoeken klaar is. We komen daarom met een aanscherping van het traject bouwaanvragen waarbij we de duidelijkheid van door de gemeente gewenste bouwplannen gaan vergroten zodat de realisatie van bouwplannen wordt versneld. Deels doen we dit in de praktijk al. We zorgen met deze aanscherping van het traject bouwaanvragen voor een meer integrale aanpak die we formaliseren en die we duidelijk communiceren.

Dit vraagt commitment van gemeente en initiatiefnemer. Bij de afdelingen gebiedsontwikkeling en VTH komen de informatieverzoeken, plannen en bouwaanvragen binnen. Wekelijks zijn er twee structurele overlegmomenten om deze vragen te behandelen. In het screeningsoverleg worden alle aanvragen voor een omgevingsvergunning beoordeeld op wenselijkheid en op welke wijze deze in behandeling kunnen worden genomen. Complexere verzoeken worden doorverwezen naar de intaketafel. Het verzoek wordt integraal beoordeeld waarna de initiatiefnemer een eerste indicatie van de haalbaarheid krijgt, vergezeld van aandachtspunten voor de eventuele verder uitwerking van het verzoek. Bij de intaketafel kan ook geconcludeerd worden dat een plan niet haalbaar is. Ook de principeverzoeken behandelen we hier. Het aanscherpen traject bouwaanvragen ziet daarom als volgt uit: • Het aanscherpen van het traject bouwaanvragen laten we samenlopen met de aanpassingen die we in het kader van de invoering van de omgevingswet door zullen voeren. In het project “omgevingswet” beschrijven we de werkprocessen opnieuw. De beschrijving en inrichting van de intake- en omgevingstafel is hier onderdeel van. De nieuwe werkwijze gaat uiterlijk 1 juli in. Het voltooien van het traject van de omgevingsvisie is dan ook urgent aangezien we hierin context gaan geven aan de invulling van uitnodigingsplanologie9 .

• Bij dit beschrijven van de werkprocessen zetten we nadrukkelijk in op het verduidelijken aan welke bouwplannen de individuele kernen behoefte hebben. We gebruiken daarvoor de bijlage 1 van dit Actieplan woningbouw waarin de huidige en gewenste bouwplannen zijn vermeld en die we actueel zullen bijhouden en publiceren via onze website.

9   De gemeente geeft hierbij op hoofdlijnen aan waar ruimtelijk wel of geen veranderingen gewenst zijn met het oog op lange termijn prognoses en te beschermen waarden. Het is planologie waarbij de gemeente zich uitnodigend en faciliterend opstelt tegenover initiatiefnemers. 20

• De geldende beleidskaders voor de beoordeling van nieuwe verzoeken of ontwikkelingen die afwijken van het bestemmingsplan zullen we daarbij ook actualiseren (structuurvisies en sectorale beleidskaders zoals Nota Parkeernormen, Centrumvisies enz.). Ze moeten meer ruimte bieden om ook in inbreidingsplannen hogere bouwvolumes te realiseren zonder in te boeten aan ruimtelijke kwaliteit. Waar mogelijk zullen we daarom bijvoorbeeld hoger moeten bouwen en naar onze parkeernormen moeten kijken in combinatie met goede mobiliteits- concepten. Daarom gaan we tot die tijd experimenteerruimte bieden in de nog geldende sneltoetscriteria die vermeld staan op de website. We nodigen onze ontwikkelpartners daarom uit met goede ideeën te komen. • Initiatieven die aan de intaketafel als haalbaar zijn beoordeeld en waarvan de initiatiefnemer ook aangeeft door te willen zetten met het bouwplan, gaan naar de omgevingstafel. De bevindingen van de eerste omgevingstafel delen we met de initiatiefnemer. Vervolgens volgen er een of meerdere omgevingstafels waarvoor per ronde de relevante (interne en/of externe) partijen worden uitgenodigd. • We gaan actief sturen op de termijn van maximaal een (1) jaar principemedewerking totdat de initiatiefnemer zijn initiatief zo ver heeft dat het ontwerp bestemmingsplan en alle benodigde onderzoeken klaar zijn.

De principemedewerking vervalt als die niet binnen een jaar is omgezet in een concreet plan. Informerend: Ter kennisgeving genoemde onderdelen van het aanscherpen traject bouwaanvragen. Doel van deze aanscherping: versnelling van de woningbouw door verhoging van de slagingskans van bouwplannen. Daarmee ook kostenbesparend voor zowel initiatiefnemers als voor de gemeente werken.

21

2.3 CAPACITEIT

Om deze acties te kunnen uitvoeren hebben we voldoende ambtelijke capaciteit nodig. We stellen een dedicated bouwoffensief projectteam in dat voorziet in voldoende gemeentelijke capaciteit om de woningbouw, in met name de extra uitbreidingslocaties, te versnellen. Dit betreft alle werkzaamheden die hiervoor nodig zijn (planologie, projectmanagement, vergunningverlening, juridisch, planeconomie). Het bouwoffensief team werkt aan de realisatie van 200 extra woningen per jaar in de komende acht tot tien jaar. Dit is bovenop de 400 woningen per jaar die in deze periode gerealiseerd moeten worden. Met de huidige capaciteit zijn de 400 woningen al een hele opgave waarbij er een grote afhankelijkheid is van externe factoren. Het bouwoffensief team wordt in ieder geval ingezet voor de volgende werkzaamheden: 1. Voorbereiden en uitvoeren van de nieuwe uitleglocaties (aankopen, planvorming en realisatie). Hiervoor dient nog een uitvoeringsnotitie opgesteld te worden met daarin de benodigde middelen voor inzet van extra capaciteit. Dit kan nl. niet uitgevoerd worden met de huidige capaciteit. 2. Huidige locaties die de gemeente in bezit heeft met voorrang voortvarend te kunnen oppakken (planvorming en realisatie). Daarbij eventueel gebruik makend van tijdelijke woningen zodat ook voor de eerste jaren de bouwtempo-verhoging gerealiseerd kan worden.

Om inzichtelijk te maken om welke locaties het gaat zijn er als startpunt quick- scans opgesteld. Er moet nog een prioritering in locaties en tijd opgesteld worden. De bedoeling is om dit met de reguliere capaciteit op te pakken waarbij het versnellings team een sparrende rol heeft als het gaat om strategische keuzen hierbij en de inzet van instrumenten. 3. Ondersteunen van de huidige ambtelijke bezetting om de huidig bekende reguliere bouw plannen op tempo te houden, of waar mogelijk te versnellen. Concreet: oppakken locaties die vast zitten. Dit wordt opgepakt vanuit de huidige capaciteit waarbij het versnellings team een sparrende rol heeft en evt ingezet wordt om de locaties die vastzitten mee vlot te trekken, ook hier gaat het om het strategisch keuzen maken in inzet van instrumenten.

22

Meierijstad zijn we samen!

23

De ruimtelijke bouwsteen voor Schijndel voor de omgevingsvisie

Gemeente Meierijstad 24 maart 2020

1

2

Inhoud 1

Inleiding 5

2

Onwikkelingssgeschiedenis 7

3

Analyse 11

4

Elf kernwaarden

5

Visie op de opgaven voor de toekomst

29

6

Uitwerking woningbouwopgave

35

25

Colofon 47

Plangebied Schijndel 4

1. Inleiding Aanleiding

‘Een bouwsteen voor Schijndel’ legt de gewenste en verwachte ruimtelijke ontwikkeling tot 2028 voor de kern Schijndel in grote lijnen vast. Het is een ruimtelijke vertaling van het reeds vastgelegde beleid. Tevens zijn interviews met ambtelijke stakeholders en disciplines gehouden.

Ligging Schijndel in gemeente Meierijstad

‘Een bouwsteen voor Schijndel’ vormt de opmaat naar de omgevingsvisie. Als vervolg op de Structuurvisie Ruimte uit 2012 van de voormalige gemeente Schijndel en als input voor de omgevingsvisie is er voor Schijndel een ruimtelijke analyse en functionele ‘update’ gemaakt. Hieruit blijkt dat het voorzieningenniveau in Schijndel goed op peil is en aansluit bij de behoefte. Er is wel een aandachtspunt: een beperkte krimp van de detailhandel in het centrum. In de Woonvisie uit 2018 is de kwantitatieve woningbehoefte voor Schijndel opgenomen. In deze Bouwsteen wordt ingegaan op de kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefte gekoppeld aan ruimtelijke kwaliteitskaders. De druk op de Schijndelse woningmarkt is groot. Tot 2028 ligt er een opgave om binnen de kern Schijndel circa 700 woningen te realiseren. “Maatwerk is de norm, met flexibiliteit en ruimte voor nieuwe ideeën. Er is een duurzame leefomgeving en een divers woningaanbod: koop, huur, meer-generatie-wonen (levensloopbestendig en zorgconcepten. Duurzaam ruimtegebruik is het uitgangspunt. De gemeente Meierijstad stimuleert afwisselend ontwikkelingen, stelt kaders, biedt experimenteerruimte en bewaakt de overall kwaliteit” (Woonvisie 2018). ‘Een bouwsteen voor Schijndel’ richt zich vooral op de ruimtelijke kwaliteiten van Schijndel en hoe deze kwaliteiten ook in de toekomst met de gevraagde opgaven kunnen worden behouden.

Het gaat daarbij om het aangeven van ontwikkelingsrichtingen, kwalitatieve en kwantitatieve behoefte en ruimtelijke kwaliteitskaders. Zo gaat het in ‘Een bouwsteen voor Schijndel’ bijvoorbeeld

3 Grote kernen in gemeente Meierijstad 5

meer om de vraag welke soort woningen op welke plaats kunnen worden gebouwd, dan om het vastleggen van de aantallen te bouwen woningen per jaar. Voor nieuwbouw wordt prioriteit gegeven aan inbreiding van de bestaande kern met aandacht voor kwaliteitsverbetering, zorgvuldig ruimtegebruik en behoud van de kracht van de kern. Initiatieven met betrekking tot woningbouw moeten voldoen aan ruimtelijke kwaliteitscriteria. In ‘Een bouwsteen voor Schijndel’ worden de kernkwaliteiten voor ontwikkelingen benoemd. Met name de ruimtelijke kwaliteitscomponenten, de elf kernwaarden, benoemd in hoofdstuk 4, dragen er aan bij dat Schijndel haar eigen, specifieke dorpse identiteit behoudt, die door de traditie van zorgvuldig ruimtegebruik, het stellen van kwaliteitseisen en het respecteren van landschappelijke en cultuurhistorische waarden ook in de toekomst wordt gecontinueerd.

Opzet van ‘Een bouwsteen voor Schijndel’

De visie beschrijft eerst in het kort de ontwikkelingsgeschiedenis van Schijndel. Daarna volgt een analyse van de genoemde ruimtelijke en functionele thema’s in relatie tot bestaand gemeentelijk beleid in hoofdstuk 3. Hieruit volgen elf kernkwaliteiten van Schijndel. Op basis hiervan formuleren we de visie op de opgaven voor de toekomst, die we vertalen in de gewenste ruimtelijk-functionele hoofdstructuur en de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen in hoofdstuk 5. De rapportage wordt afgerond met een aantal spelregels voor de uitwerking van de woningbouwopgave in hoofdstuk 6.

aanpassen Ontginningen

1850 - Start van de ontwikkeling

Hoogten

Populieren in en rond Schijndel 6

2. Ontwikkelingsgeschiedenis Ondergrond

Schijndel is ontstaan op een hoger gelegen dekzandrug tussen de beekdalen van de Aa en de Dommel. Het landschap rondom Schijndel had een sterke samenhang met de ondergrond. Het dorp Schijndel bestond uit een kleine dorpskern met open velden eromheen. Dit zijn de oude cultuurgronden, die vanuit het oude dorp werden ontgonnen. Door het gebruik van heideplaggen en bemesting ontstonden opgehoogde, ‘bolle’ akkers. In de lager gelegen gebieden werden de gronden ontgonnen vanuit individuele boerderijen, waarbij iedere boerderij haar eigen perceel begrensde met bomen. De natte beemden (richting Aa en Dommel) werden gebruikt voor het vee en het hooi. De hoger gelegen zandgronden buiten het dorp waren voor de schapen. Hierdoor ontstond een kleinschalig landschap met verspreid staande boerderijen langs wegen met veel erf- en perceelbeplanting. De gronden die te nat waren voor landbouw werden gebruikt voor de houtproductie, de huidige broekbossen aan de noordoostzijde.

Gemeente Schijndel

In de hedendaagse benaming zijn nog diverse verwijzingen naar de ontwikkelingsgeschiedenis van het landschap te vinden (o.a. Smaldonk, Liekendonk, Heikampen, Wielse Kamp, Rooise Heide, Oetelaar).

De eerste verkeersverbindingen

Schijndel, vanouds verdeeld in vijf gehuchten (Wijbosch, Elschot, Borne, Lutteleind en Broekstraat), kende tot 1740 alleen zandwegen. In 1740 kwam de eerste weg van keistenen. Dit was een weg van ’s-Hertogenbosch naar Best. Bijna een eeuw later volgde omstreeks 1830 de ingebruikname van de Zuid-Willemsvaart tussen Maastricht en ‘s-Hertogenbosch. De ontsluiting van de gemeente kwam in 1873 pas echt goed op gang. Toen werd de spoorlijn Boxtel-Gennep (Duits lijntje) aangelegd. In 1899 volgde de aanleg van de tramlijn ’s-Hertogenbosch-Eindhoven.

Klompenmakerij Schootsestraat 7

Ambachten in de 18e eeuw

De belangrijkste bestaansbron was landbouw met akkerbouw als hoofdzaak. De aanwezige eikenbomen, populieren en hop zorgden naast de landbouw voor kansen voor een blijvend bestaan in Schijndel. Al in de 15e eeuw werd in Schijndel op grote schaal hop geteeld. Rondom de teelt en de handel in hop is in Schijndel een complexe bedrijvigheid ontstaan, die eind 19e eeuw verloren is gegaan. Daarnaast telde Schijndel in 1716 zeven bierbrouwerijen. In de loop der eeuwen zijn de brouwerijen allemaal verdwenen. Sinds enkele jaren heeft Schijndel echter weer een eigen bierbrouwerij (Sint Servattumus), een hopveld en een hopoogstfeest. Door de aanwezige houtrijkdom ontstonden er met name in de 18e eeuw ook ambachten zoals het maken van klompen, hoepels en manden. Voor de hoepels werden wilgentenen gebruikt. Hiertoe werden op grote schaal knotwilgen aangeplant waarvan restanten nog steeds aanwezig zijn.

Welvaart in de 19e eeuw

In 1865 telde Schijndel zeven leerlooierijen. Omstreeks 1850 waren de landerijen over het geheel genomen niet meer toereikend om daarvan te kunnen bestaan en ging men zich meer toeleggen op de handel. Daarbij bleven de houtproducten, zoals klompen en hoepels, van aanzienlijke economische betekenis. Tussen 1846-1855 telde Schijndel tenminste 60 klompenmakerijen. Tijdens het hoogtepunt van de klompenindustrie (eind 19e eeuw) was dit aantal verdubbeld. Zo’n 60 jaar later was deze bedrijfstak nagenoeg geheel verdwenen. Tot in de jaren 90 zaten er 2 klompenmakerijen. De populieren die werden gebruikt voor de productie sieren nog steeds het Schijndels landschap. In de Molenheide werd sinds 1898 een steenfabriek geëxploiteerd. In de periode van 1900 tot 1925 werkten op deze fabriek bijna 150 personen. In 1930 werd de steenfabricage gestaakt. Doorslaggevender voor de welvaart van Schijndel waren de oprichting van de waskaarsenfabriek van de familie Bolsius in 1871, en de kousenfabriek van Jansen de Wit.

Schijndel 1960

Schijndel 1990

Schijndel 2020

Morfologie 8

Economische terugval

Kousenfabriek Jansen de Wit (zuid) en kaarsenfabriek Bolsius (noord) in 1956

De Tweede Wereldoorlog (1940-1945) luidde een periode van economische terugval in. Door haar ligging maakte Schijndel deel uit van de militaire operatie ‘Market Garden’. Zo had Schijndel een plek in het front op de bevrijdingsroute vanuit Eindhoven richting Arnhem. Zware bombardementen zorgden voor verwoesting van de dorpskern van Schijndel. De opbouw van Schijndel vanuit de oorspronkelijke plattelandsstructuur (met het lint langs de Boschweg/Hoofdstraat) was nog wel intact. Maar er werden grote gaten geslagen in het straatbeeld. De schade aan de bebouwing was enorm.

Wederopbouw

Duits Lijntje als groene wandelverbinding

Na de oorlog werd het centrum weer opnieuw opgebouwd. Nieuwbouw werd daarbij zorgvuldig ingepast in de overgebleven bebouwing. Dit leverde uiteindelijk een voor Schijndel kenmerkend straatbeeld op dat zich onderscheidt van veel andere dorpskernen in de regio (zie foto). De economische pijlers die na de oorlog overeind waren gebleven, maakten na de oorlog een grote groei door. Ook werd er in die tijd de basis gelegd voor nieuwe ontwikkelingen. Schijndel groeide in de regio uit tot één van de werkgelegenheidsgemeenten. Als zodanig vormt Schijndel een aanvulling op de stedelijke regio Uden–Veghel. Daarnaast heeft Schijndel relatief veel jonge, agrarische ondernemers. De levensvatbaarheid van de kleinschalige agrarische (familie)bedrijven staat echter ook in Schijndel onder druk.

Landschappelijke en stedelijke ontwikkeling van Schijndel

Schijndel kenmerkt zich binnen het vlakke tot licht golvende Meierijs landschap, als een kleinschalig mozaïek aan de benedenloop van beken. De kleinschalige opzet van het landschap, de aanwezige plantendiversiteit en de verschillende bodemtypen zorgen voor een sterke ecologische basis. De hoger gelegen dekzandrug (midden tussen de

Hedendaags straatbeeld centrum Schijndel met oude en nieuwe bebouwing 9

beekdalen van de Aa en Dommel) is uiteindelijk doorslaggevend geweest voor de huisvesting van de groeiende bevolking. De afbeelding “Morfologie” geeft de stedelijke ontwikkeling goed weer. De as van deze dekzandrug heeft een noordwest-zuidoost oriëntatie. In het verlengde van deze lijn heeft Schijndel zich verder ontwikkeld tot een geconcentreerde lintvormige bebouwingsstructuur.

3 Duurzaamheidsthema’s, gekozen Global Goals en partnerschap

Brabantse Woonvisie

Structuurvisie Schijndel 2005

Dorps bouwen met voortuinen en een groene inrichting van de straat 10

3. Analyse Wonen en leefbaarheid

raad zo goed mogelijk benut blijft. Transformatie van vrijkomende bebouwing, mits geschikt, kan eveneens worden benut. Potentiële inbreidings-en transformatielocaties zijn in kaart gebracht. Hiervoor worden afwegingskaders gemaakt. Omdat er op korte termijn behoefte is aan nieuwbouw is daarnaast uitbreiding nodig. Voor uitbreiding komen de locaties in aanmerking die een kwalitatieve verbetering voor het dorp betekenen.

De provincie Brabant legt in de Brabantse Agenda Wonen uit 2018 het accent op duurzame verstedelijking met als uitgangspunt zorgvuldig ruimtegebruik, waarbij meer nadruk op de bestaande woningvoorraad moet komen te liggen. De provincie wil dat de kansen voor functiemenging, inbreiding, herstructurering en zo nodig transformatie in het stedelijk gebied goed worden benut, inclusief de mogelijkheden voor intensivering en meervoudig en zorgvuldig ruimtegebruik. Hierdoor is minder ruimte nodig voor stedelijke uitbreidingen.

Duurzaamheid

Schijndel is een echt Brabants dorp in het hart van de Meierij en bestaat uit de deelgebieden De Beemd, De Borne, Hoevenbraak/Hulzenbraak, Plein, Hopstraat, Boschweg, Grevekeur en Langstraat. Het dorp Wijbosch ligt direct naast Schijndel. Het aantal inwoners is (inclusief Wijbosch) circa 24.000, waarvan ca. 21% ouder dan 65 jaar is en ca. 26 % jonger dan 25 jaar. De verwachting is dat het aantal 65+ binnen 10 jaar zal oplopen naar 30%.

In de Woonvisie van de gemeente Meierijstad is aangegeven dat er tot 2028 nog ca. 700 woningen moeten worden gebouwd. Gezien de bevolkingsopbouw en demografische ontwikkeling is over de hele gemeente Meierijstad grote behoefte aan starterswoningen en woningen voor senioren. Dan gaat het onder andere om gestapelde huurwoningen en goedkope kleine huur-en koopwoningen. Deze 700 woningen kunnen binnen Schijndel worden gerealiseerd, omdat er voldoende potentiële inbreidingslocaties zijn. Voor nieuwbouw wordt prioriteit gegeven aan inbreiding in bestaande kernen met aandacht voor kwaliteitsverbetering, zorgvuldig ruimtegebruik en behoud van de kracht van de kern. Daar moeten de juiste woningen op de juiste plaats worden gebouwd. Toekomstbestendig bouwen betekent doorstroming bevorderen, zodat de bestaande woningvoor-

Duurzaamheidsvisie 11

Een belangrijk beleidsdoel van de gemeente Meierijstad is duurzaamheid. “Bij alles wat we doen, rekening houden met de effecten op ‘elders en later’”. Deze definitie geeft aan dat een duurzame gemeente, een gemeente is die zich ontwikkelt in balans met zijn omgeving. Dat betekent dat ieder mens, dier en iedere plant een plekje verdient in onze samenleving en dat hier rekening mee wordt gehouden bij alle besluiten en acties door de gemeente. Punten uit het gemeentelijk uitvoeringsprogramma zijn o.a. een reductie van vervoersbewegingen en maximaal inzetten op voet-en fietsverkeer. Voor nieuwbouw wordt gestreefd naar vergroening, circulariteit en levensloopbestendig volgens de Cradle tot Cradle principes.

Wat is de kracht van Schijndel?

Schijndel ademt een dorps sfeer. Schijndel kenmerkt zich door natuurlijke rust, ontspanning en veiligheid. De hoeveelheid groen en bomen binnen het dorp, de dorpse structuur en de korte afstand tot het buitengebied dragen hier zeker aan bij. De sterke relatie met de landbouw en populierenteelt is nog steeds voelbaar. Er is in de voormalige gemeente Schijndel heel lang beleid gevoerd op dorps bouwen, waarbij woningen op een relatief grote kavel staan, de bebouwing een beperkt aantal lagen heeft, en afgedekt met kappen met een lage goothoog-

Dorps bouwen

Kleinschalige menging van bebouwing

Glazen Boerderij

Sint-Servatiuskerk aan de Markt 12

te en veel ornamenthiek en detaillering in de gevels. De kavels hebben veelal groene erfgrenzen. Het gevolg van dit heldere beleid is nu nog steeds zichtbaar in de ruimtelijke kwaliteit van het dorp en heeft een beeld opgeleverd van kleinschalige menging van bebouwing. Dit is het sterkst zichtbaar rondom de oude kernen. Het dorp heeft veel voorzieningen. Met het autovrij maken van de het centrale deel van de Hoofdstraat, de bouw van de Glazen Boerderij, het nieuwe icoon voor Schijndel, en de herinrichting van de openbare ruimte is er een compact, overzichtelijk en aantrekkelijk dorpscentrum gerealiseerd met een afwisseling van winkels en horeca. Er heerst een levendige sfeer waarin bezoekers af en aan fietsen, gezellig op het terras een kop koffie drinken en even een praatje maken met bekenden.

Dorp niet zichtbaar vanaf de Structuurweg

Het behoud van de groene wiggen is dan ook een voorHet behoud van de groene wiggen is dan ook een waarde voor het behoud van de identiteit van Schijndel. voorwaarde voor het behoud van de identiteit van Ook binnen nieuwe ontwikkelingen dient de lobbenstructuur Schijndel. Ook binnen nieuwe ontwikkelingen dient geïntegreerd te worden. de lobbenstructuur geïntegreerd te worden.

De kleinschaligheid van het dorp wordt door inwoners erg gewaardeerd.

Aan de westzijde heeft de dorpsrand direct contact met het omliggende agrarische en toeristisch-recreatieve landschap. De dorpsrand is rafelig en groen. Aan de oostzijde vormt de structuurweg een duidelijke grens. Direct achter de geluidswallen ligt de bebouwing. De randen van de laagbouwbuurten verdwijnen achter geluidswallen langs de Structuurweg. Het landelijk gebied is niet zichtbaar vanuit de woonbuurten en het dorp is niet zichtbaar vanuit het landelijk gebied. Daardoor vermindert de herkenbaarheid en ‘leesbaarheid’ van Schijndel in het landschap. De groene wiggen liggen nog steeds binnen het dorp. De tendens is om meer afstand te houden vanaf druk bereden wegen in verband met schadelijke invloeden van het wegverkeer.

Inwoners blijvenblijven graag in Schijndel wonen. Dat heeftDat conSchijndelaren graag in Schijndel wonen. sequenties voor huisvesting, senioren, heeft consequenties voor doorstroming huisvesting, van doorstroming toename van zorg, en goede toegankelijkheid van voorzievan senioren, toename van zorg, en goede toegankeningen. lijkheid van voorzieningen.

Zowel dede wederzijdse zichtbaarheid van van dorp Zowelvanwege vanwege wederzijdse zichtbaarheid en landschap als milieuinvloed van de weg afstand van dorp en landschap als milieuinvloed vanis de weg is eventuele woningbouw tot aan de Structuurweg nodig. afstand van eventuele woningbouw tot aan de Structuurweg nodig.

Ruimtelijke opbouw

Groenstructuur

De kern Schijndel heeft door zijn ontstaan een duidelijke opbouw met hoofdontsluitingswegen en aan weerszijden woonwijken. Zowel aan de oostzijde als aan de westzijde dringt het landschap in de vorm van groene wiggen diep de bebouwde kom in. In de groene wiggen liggen parken, bospercelen, sportvelden en agrarische gronden. Door de meanderende rafelige dorpsrand liggen veel woningen aan het landschap. Het eikenblad staat symbool voor deze lobbenstructuur. Het fijnmazige stratennetwerk in de woonbuurten sluit goed aan op de paden en wegen in het buitengebied. Dit is een belangrijke waarde van Schijndel, de nabijheid van het landschap.

Landschap niet zichtbaar vanuit het dorp 13

Door standvastig groenbeleid heeft Schijndel een robuust raamwerk van hoofd- en wijkgroenstructuur aangevuld met beschermde bomen. Het beleid is gebaseerd op de Bomenverordening, het Groenbeleidsplan gemeente Schijndel en het Overlastbeleid bomen Schijndel. Dit heeft geresulteerd in een sfeervol en groen dorp met een structuur van lanen doorlopend tot in het buitengebied. Door deze bomenstructuur dringt het ecologische netwerk tot diep in het dorp door. Het Schijndelse bomenbeleid is overgenomen voor de gehele gemeente Meierijstad.

Groenbeleidsplan

Ontwikkeling van Schijndel als eikenblad

Huidige groenstructuur

Oud pad richting kerk 14

Bebouwde en groene gebieden wisselen elkaar af en naast de plantsoenen en groenstroken zijn er ook veel grotere parkjes in het dorp. Om en en hittestress te verbeteren worden Omde debiodiversiteit biodiversiteit hittestress te verbeteren wornatuuroases gemaakt door door toevoeging van bomenden natuuroases gemaakt door door toevoeging van clustersbijvriendelijk bermbeheerbermbeheer en door wateren zichtbaar bomenclusters, bijvriendelijk door en beleefbaar te maken. Dit wordt geborgd door helder water zichtbaar en beleefbaar te maken. Dit wordt groenbeleid en een integraal ontwerpkader de opengeborgd door helder groenbeleid en eenvoor integraal bare ruimte. ontwerpkader voor de openbare ruimte.

Ecologische verbinding Duits lijntje

Een bijzonder element binnen Schijndel is het Duits Lijntje. De spoorlijn liep van Boxtel tot Wesel via 10 Nederlandse en 7 Duitse haltes. Het Duits Lijntje wordt versterkt als droge ecologische verbindingszone (EVZ) (Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie Duits Lijntje). Het Duits Lijntje biedt tevens allerlei aanknopingspunten op toeristisch recreatief vlak. De belevingswaarde van de route wordt bepaald door de bijzondere historische of vernieuwde elementen van de lijn. In het rapport “Het Duits Lijntje verbindt” , gemaakt in opdracht van de samenwerkende gemeenten in Noordoost-Brabant, wordt gepleit voor ontwikkeling van het Duits Lijntje als o.a. verbinding voor woon-werkverkeer. Hierin worden 5 basisprincipes voor ontwikkeling benoemd: verbinding landschap-ecologie, stad-land, wonen-werken, heden-verleden, droom en realisatie. Concreet betekent dit een fietsroute naast het Duits Lijntje.

Bebouwing en groen in balans

In het dorp zijn bebouwing en groen in balans. Dit komt enerzijds door de hiervoor genoemde robuuste groenstructuur, anderzijds door de geringe bouwhoogte n de vorm van de bebouwing: vrijwel altijd voorzien van een kap. Ook hebben de voortuinen altijd een groene erfgrens en staan ze aan straten met bomen. Deze elementen bepalen mede de kwaliteit van het dorp. Het is daarom belangrijk hierop aan te sluiten.

Inbreiding Boterweg 15

Bij inbreiding en nieuwbouw wordt niet hoog gebouwd, Bij nieuwbouw wordt niet hoog gebouwd, maar maar kleinschalig en gemengd met oog voor kwaliteit en kleinschalig en gemengd met oog voor kwaliteit en voldoende groen, klimaatadaptief en voldoende parkeren voldoende groen, klimaatadaptief en voldoende parop een goede manier ingepast. keren op een goede manier ingepast.

Centrum

In de centrumvisie Meierijstad staat: “het gaat goed met het Schijndelse centrum: bezoekers zijn overwegend positief en de leegstand is minimaal.” Het centrum van Schijndel is lijnvormig en compact. Doordat er geen autoverkeer is heeft het centrum, samen met de markt, een hoge verblijfskwaliteit. De Glazen Boerderij is een markant gebouw dat opvalt in het dorpslint. In het voormalige gemeentehuis aan de Markt worden in de nabije toekomst de bibliotheek en het VVV gevestigd. Hierdoor krijgt de Markt, die nu wat in de luwte ligt, weer een grotere betekenis. Een vanvan hethet huidige beleid ten aanzien van het Eenvoortzetting voortzetting huidige beleid ten aanzien centrum dan ookligt voor deook hand mitsde dehand huidige omvang van hetligt centrum dan voor mits de inhuidige de toekomst nogin passend is. omvang de toekomst nog passend is.

Wegenstructuur

De Structuurweg is langs de oostelijke rand van Schijndel aangelegd om het doorgaande verkeer om het dorp te leiden en om in Schijndel de verschillende buurten met een aantal invalswegen te ontsluiten. De Hoofdstraat/Boschweg, een historische weg, is nog steeds hoofddrager van het dorp en de belangrijkste verbindende weg binnen het dorp. Vanaf deze weg lopen van oudsher de verbindingen naar de omliggende kernen De Boschweg en de Hoofdstraat/Europalaan zijn de verkeersverdelers naar de buurten. Ter hoogte van de winkelconcentratie aan de Hoofdstraat is een autoverkeersknip gemaakt.

Verkeersstructuur langzaam verkeer routes

Doodlopende route richting het landelijk gebied

Verkeersstructuur wegen

Verkeersstructuur OV 16

Mooi voorbeeld ommetje om het dorp

De bedrijfsterreinen Molendijk en Rooiseheide liggen aan de uiteinden van het dorp. Het bestemmingsverkeer sluit via een korte route over de Boschweg in het noorden en de Europalaan in het zuiden direct aan op de Structuurweg. Het Duin wordt ontsloten vanaf de Eerdsebaan, de route vanuit Veghel. Dit leidt tot een heldere ontsluitingsstructuur. Wat opvalt is dat de inrichting en snelheid niet overal op elkaar zijn afgestemd. Dit geldt met name voor de Hoofdstraat tot aan het centrum, de Wijbossche weg en de Europalaan. Voor de automobilist is het onduidelijk welke snelheid hij moet aanhouden. Voor de fietsers is de discontinuïteit van de route verwarrend. Voor verkeerssysteem is afstemming van de Vooreen eenhelder helder verkeerssysteem is afstemming van inrichting op het snelheidsregime gewenst. vormgeving, taak en gebruik gewenst.

Ventweg naast 30km/h weg

Vanuit het dorp lopen diverse langzaam verkeerverbindingen naar het landelijk gebied, waar een fijnmazig netwerk van wegen en paden ligt. Een aantal van de langzaam verkeerroutes loopt dood in het landelijk gebied of op de Structuurweg. Binnen het dorp lag/ligt een aantal oude kerkpaden. Door inbreiding en nieuwbouw zijn deze soms verdwenen. Dit geldt overigens voor meer interne verbindingen. Daardoor is de cultuurhistorie en ontstaansgeschiedenis van het dorp minder goed herkenbaar. Het belang bijbij nieuwe ontwikkelingen het netwerk Hetisisvan van belang nieuwe ontwikkelingen het voor langzaamverkeerte verbeterenteofverbeteren te herstellen. netwerk voor langzaamverkeer of te herstellen.

Openbaar vervoer

Schijndel is met 4 haltes op de Structuurweg aangesloten op de hoge snelheidsverbinding, een half-uursdienst tussen Eindhoven en Den Bosch.

Profiel 30 km/h 17

Fietsverkeer

Langs de Willemsvaart ligt de potentiële snelfietsroute tussen Den Bosch en Veghel. Vanuit het dorp zijn er twee verbindingen met deze route: De Steeg en de Molendijk-Noord.

Onderwijs

In Schijndel zijn 4 educatieve basiscentra (EBC): • EBC Noord met de basisscholen De Vossenberg en Het Kwekkeveld • EBC Icarus met de basisscholen De Beemd en De Kring • EBC Centrum met de basisscholen De Heijcant en ‘t Talent • EBC De Regenboog met basisschool De Regenboog, locatie Schijndel en locatie Wijbosch. Hierin zijn scholen, naschoolse- en tussenschoolse opvang samengebracht. In een aantal EBC’s is ook kinderopvang gehuisvest. De belangrijkste reden om de EBC’s te vormen is het doorlopende ontwikkelingslijn van alle Schijndelse kinderen. Door intensieve samenwerking tussen de instellingen die dagelijks met de kinderen bezig zijn en het bevorderen van gemeenschappelijke visies groeien de kinderen op in een stabiele educatieve omgeving. Ouders en verzorgers kunnen er ook terecht voor opvoedingsondersteuning. In 2020 wordt voor de gehele gemeente een integraal huisvestingsplan opgesteld. Hiervoor zullen de scholen ouder dan 25 jaar worden onderzocht op technische, ruimtelijke en functionele aspecten. Aan de hand van de resultaten zal worden bekeken of de huisvestigingssituatie op termijn gewijzigd moet worden. Het voortgezet onderwijs in Schijndel, het Elde College, is een brede scholengemeenschap met een (sub)regionale functie. Voor het Elde College is op de korte termijn (perio-

Onderwijsinstellingen in Schijndel

Elde college

Sociaal-maatschappelijke- en centrumvoorzieningen

Centrumvisie 18

de 2021-2025) de vervanging van het zogenaamde B-gebouw aan de orde. Dit kan op de huidige locatie worden gerealiseerd, waarbij de wens is om tegelijkertijd de parkeerproblematiek aan te pakken en een sportveld aan te leggen. De vanvan hethet Elde-college moetmoet zorgvuldig Deherontwikkeling herontwikkeling Elde-college zorgruimtelijk worden geregisseerd om de bestaande kwalitatievuldig ruimtelijk worden geregisseerd om de beve overgang tussen stadovergang en ommeland nietstad aanen te tasten. staande kwalitatieve tussen ommeland niet aan te tasten.

Sport

Verspreid over Noord, Zuid en Wijbosch liggen de gemeentelijke sportvoorzieningen, waaronder sportvelden, gymzalen, sporthal en zwembad. Hiervoor zijn in de komende geen veranderingen te verwachten.

Detailhandel en horeca

De Markt is de belangrijkste verblijfsplek in het midden van het dorpslint. Het centrum is de ‘huiskamer’ van het dorp, een aantrekkelijk aankoop-, verblijfs- en ontmoetingsplek in het dorp. Naast de detailhandel wordt hier wekelijks de drukbezochte markt gehouden. Doordat de Hoofdstraat voor autoverkeer is afgesloten heeft het centrum een hoge verblijfskwaliteit en een hoogwaardige uitstraling. Het centrum van Schijndel heeft een overzichtelijke structuur met supermarkten aan beide uiteinden van het autovrije gebied. Het heeft primair een lokale verzorgingsfunctie van het eigen dorp. Tussen de supermarkten vormt de Hoofdstraat een ononderbroken lint van aantrekkelijke en gevarieerde centrumfuncties. Dagelijkse en niet-dagelijkse winkels worden afgewisseld met horeca, dienstverleners en ambachten.

Het beleid is erop gericht de detailhandel te concentreren Het beleid is erop gericht de detailhandel te conaan de Hoofdstraat tussen de twee supermarkten in. Wocentreren aan de Hoofdstraat tussen de twee supernen op de begane grond is hier niet passend en niet gemarkten in. Wonen op de begane grond is hier niet wenst. Winkelpanden buiten het compacte centrum kunnen passend en niet gewenst. Winkelpanden buiten het wel worden getransformeerd tot woningen. compacte centrum kunnen wel worden getransformeerd tot woningen. Naast het hoofdwinkelcentrum heeft Schijndel nog een wijk- en een buurtsteunpunt, respectievelijk ’t Zuid en ’t Noord. Horeca ligt verspreid langs het historische lint van de Boschweg/Hoofdstraat en Plein 1944. In de toekomst is er geen behoefte aan meer horecagelegenheden, maar wel aan een hogere toegevoegde waarde van de horeca. Vermenging van horeca met detailhandel is mogelijk. Aan de zuidkant van het dorp ligt nog een aantal grootschalige detailhandelvoorzieningen die voor voetgangers slecht te bereiken zijn. Instandhouding twee detailhandelsteunpunInstandhouding vanvan de de twee detailhandelsteunpunten als ten als onderdeel van de buurtcentra van noord en onderdeel van de buurtcentra van noord en zuid is beleid. zuid is beleid.

Centra voor zorg, cultuur en sociaal maatschappelijke voorzieningen Van oudsher heeft Schijndel drie centra, doordat het dorp zich heeft ontwikkeld vanuit drie kernen. De kerk met klooster vormde het hart van deze centra. Nog steeds zijn die aanwezig. Ze hebben hun oorspronkelijke functie deels verloren maar herbergen nu zorg en andere maatschappelijke of culturele functies.

In het dorpscentrum zijn twee concentraties van voorzieningen: aan de Steeg, de invalsweg naar het hoofdcentrum van Schijndel, liggen het Spectrum en het Gezondheidscentrum van Schijndel. Het Spectrum is al vanaf 2005 het bruisende cultureel centrum van Schijndel met een podiumfunctie. Aan de Steeg liggen ook diverse zorgvoorzieningen, de brandweer en het politiebureau van Schijndel.

Centrumvoorzieningen Schijndel 19

Kunstroute

Beeld van de kunstroute app

‘t Spectrum

Kunstroute 20

Recreatie en toerisme

De gemeente Meierijstad is met de drie grote kernen een aantrekkelijke gemeente voor toeristen. De drie kernen hebben ieder hun eigen identiteit en vullen elkaar aan ten aanzien van recreatie en toerisme. Schijndel onderscheidt zich met een accent op beeldende kunst in de openbare ruimte en een kleinschalig netwerk van wandelpaden in het buitengebied. In Schijndel zijn diverse kleinschalige overnachtingsmogelijkheden, zowel B&B’s, kleine campings als camperplaatsen. Ook binnen het dorp is in een aantal camperplaatsen voorzien. Dit vraagt geen uitbreiding. De bewoners van Meierijstad hebben de Schaapskooi in Schijndel als mooiste plek in de gemeente gekozen.

Schaapskooi

Bijdedeschaapskooi schaapskooi grootste voedselbos van Bij ligtligt het het grootste voedselbos van NederNederland, weliswaar nog jong, maar kan op termijn land, weliswaar nog jong, maar zal op termijn een toeristieen trekker toeristische trekker worden, een voorbeeld voor sche kunnen worden, een voorbeeld voor heel veel heel veel in initiatieven initiatieven het land. in het land.

Kunst en cultuur

In de openbare ruimte van Schijndel staan meer dan 100 kunstwerken. De kunstroute langs deze beelden wordt veel bezocht. Naast de beeldenroute heeft Schijndel een museum, het Jan Heesterhuis. In het voormalige gemeentehuis wordt de kunstcollectie van de voormalige gemeente Schijndel openbaar tentoongesteld. De glazen boerderij heeft voor Schijndel een vliegwieleffect gehad. Het gebouw is onderdeel van vele excursies en rondleidingen.

Bedrijven

Schijndel beschikt over 4 bedrijventerreinen aan de randen van het dorp, gekoppeld aan de hoofdwegenstructuur en de Zuid-Willemsvaart

Bed & Breakfast aan de Hoofdstraat 21

Molendijk en Rooiseheide Molendijk en Rooiseheide zijn traditionele bedrijventerreinen die al decennialang huisvesting bieden aan de Schijndelse bedrijvigheid. Molendijk is 18 ha en Rooiseheide is 36 hectare in omvang. Deze terreinen kenmerken zich door een gevarieerd functioneel gebruik en een uiteenlopende ruimtelijke uitstraling van de panden en kavels. De toegenomen variatie in gebruik en ruimtelijke kwaliteit leveren nog geen problemen. Er zijn veel kleinschalige bedrijfskavels en ook de combinatie van bedrijfskavels met dienstwoningen komt voor. Deze laatste bedrijfsvorm komt specifiek langs voormalige landelijke wegen voor, daar waar de eerste niet-agrarische bedrijven zich vestigden. De terreinenen behouden hun gemengde en zijn Molendijk Rooiseheide behoudenkarakter hun gemengde zowel geschikt voor starters, bestaande als voor karakter en zijn zowel geschikt voor bedrijven starters, bedoorgroeiende bedrijven. staande bedrijven als voor doorgroeiende bedrijven.

Duin Duin en de laatste uitbreiding Duin-Vlagheide kennen een overwegend middelgroot tot grootschalig gebruik. Dit terrein is ca 120 hectare groot. Een accent ligt op bedrijven in de industrie, productie, handel, logistiek en bouw. Hier treffen we geen woningbouw aan. Midden door Duin ligt het Duits lijntje. Het tracé ervan is door de gemeente aangewezen als ecologische verbindingszone (EVZ). Om dit te realiseren op het bedrijventerrein ligt het spoortracé langs een brede groensingel. Duin is ruimtelijk goed ingepast: er zijn groenvoorzieningen in en rondom het terrein en de bebouwing is gerealiseerd volgens de richtlijnen van een vigerend beeldkwaliteitsplan. Het terrein blijft in de toekomst behouden als bedrijventerrein voor de reguliere bedrijfsactiviteiten.

Bedrijventerreinen in en rond Schijndel

Bedrijventerrein Duin

Bedrijventerrein Rooiseheide

Bedrijventerrein Molendijk 22

Nieuwe Molenheide Nieuwe Molenheide is 7,6 ha groot. Op het terrein aan de Zuid-Willemsvaart is een beperkt aantal relatief grootschalige bedrijven gevestigd. Vroeger maakten de gevestigde bedrijven gebruik van transport over het water. In de loop der jaren heeft het terrein zich ontwikkeld naar een steeds gevarieerder gebruik. Nu is het in gebruik door het bedrijf Houtindustrie Schijndel en een energie centrale(houtverbranding). Ruimtelijke kwaliteit bedrijventerreinen

Ruimtelijke kwaliteit Uitgangspunt is datbedrijventerreinen de bedrijventerreinen in Schijn-

Uitgangspunt is dat de bedrijventerreinen in Schijndel del niet verder uitbreiden en dat er geen groot- niet verder uitbreiden en dat er geen grootschalige schalige bedrijvenkavels komen. Daar zijn bedrijvenkaandere vels komen. Daar zijn andere bedrijventerreinen in Meierbedrijventerreinen in Meierijstad voor geoutilleerd. ijstad voor geoutilleerd. De randen van Rooiseheide De randen van Rooiseheide en Molendijk zijn nieten Molendijk niet optimale landschappelijke ingepast. Dit optimaalzijn landschappelijk ingepast. Dit zou verbeterd zou verbeterd moeten worden. moeten worden. Voor alle terreinen geldt datdat parkeren en laden en lossen Voor alle terreinen geldt parkeren en laden en aandacht vragen envragen in principe altijd op eigen terrein. lossen aandacht en in principe altijd op eigen terrein plaatsvinden.

23

Resume

Uit onderzoek blijkt dat het voorzieningenniveau in Schijndel goed op peil is en aansluit bij de behoefte. Aandachtspunten zijn een beperkte krimp van de detailhandel in het centrum en de kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefte gekoppeld aan ruimtelijke kwaliteitskaders. Om hieraan te voldoen gaat inbreiding voor uitbreiding. Uitbreiding alleen dan wanneer dit nodig is om woningbouw te versnellen. De in het volgende hoofdstuk benoemde elf kernwaarden zijn daarbij leidend.

1

2

3

Compacte bebouwingsopzet op de smalle dekzandrug

Groene wiggen

Robuuste bomenstructuur

Schijndel is ontstaan op een hoger gelegen dekzandrug tussen de beekdalen van de Aa en de Dommel en uitgegroeid tot een langerekt lint met aan weerszijden woonwijken. Binnen het dorp liggen potentiële inbreidingslocaties, waarmee ruimtelijke knelpunten kunnen worden opgelost.

Zowel aan de oostzijde als aan de westzijde dringt het landschap in de vorm van groene wiggen diep de bebouwede kom in. Door de meanderende rafelige dorpsrand liggen veel woningen aan het landschap. De sterke samenhang en de ontstaansgeschiedenis van Schijndel met het landschap is nog steeds duidelijk herkenbaar. Het behoud van de groene wiggen is dan ook een voorwaarde voor het behoud van de identiteit en ruimtelijke kwaliteit van Schijndel. Ook bij nieuwe ontwikkelingen dient de lobbenstructuur, maar bijvoorbeeld ook de informele (vaak historische) padenstructuur als integraal ontwerpprincipe te worden gerespecteerd.