1b. BP toelichting en regels Veghels Buiten noordoost_20240514

Bestemmingsplan

Veghels Buiten Noordoost

Bezoekadres Stadhuisplein 1 5461 KN Veghel Postadres Postbus 10.001 5460 DA Veghel T: 14 0413 E: info@meierijstad.nl W: www.meierijstad.nl IBANnr: NL31 RABO 0171 5811 48

Betreffende

Veghels Buiten Noordoost

Planstatus

Vastgesteld

Projectnummer

NL.IMRO.1948.VHL004BP0012022M-VG01

Datum

juni 2024

Bestemmingsplan Veghels Buiten Noordoost Gemeente Meierijstad Vastgesteld

Rapportnummer:

P04796_1

IMRO-identificatienummer:

NL.IMRO.1948.VHL004BP0012022M-VG01

Datum:

juni 2024

Opdrachtgever:

Gemeente Meierijstad

Projectteam BRO:

JRi, ADi, JvdA, MvDn

Concept:

oktober 2023

Ontwerp:

december 2023

Vaststelling:

26 juni 2024

Bron foto kaft:

BRO, abstract

Beknopte inhoud:

Bestemmingsplan voor de ontwikkeling van het woongebied Veghels Buiten Noordoost

BRO Hoofdvestiging Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl

Toelichting

Hoofdstuk 6

123

Inhoudsopgave

pagina

1.INLEIDING 1.1 Aanleiding 1.2 Plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 Relatie met andere documenten 1.5 Leeswijzer

5 5 5 7 9 9

2.PLANBESCHRIJVING 2.1 Gebiedskarakteristiek 2.2 Functionele beschrijving plangebied 2.3 Masterplan Veghels Buiten Noordoost

10 10 10 12

2.3.1 Groene mal 2.3.2 Buurten 2.3.3 Voorzieningen 2.3.4 Bedrijvigheid 2.3.5 Ontsluiting en parkeren 2.3.6 Woonprogramma 2.4 Kwaliteitshandboek en LIOR

15 15 18 19 19 21 21

3.BELEIDSKADER 3.1 Rijksbeleid

23 23

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking 3.2 Provinciaal beleid

23 24 31

3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant 3.2.2 Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant 3.2.3 Ontwerp Omgevingsverordening Noord-Brabant 3.3 Regionaal beleid

31 32 44 45

3.3.1 Brabantse Agenda Wonen 3.3.2 Brabantse Agenda Wonen Voortgangsrapportage 2020/2021 3.4 Gemeentelijk beleid

45 45 46

3.4.1 Visie Meierijstad 3.4.2 Woonvisie Meierijstad 2018 3.4.3 Verordening doelgroepen woningbouw Meierijstad

46 47 48

4.OMGEVINGSASPECTEN 4.1 Verkeer en parkeren

Inhoudsopgave

50 50

1

4.1.1 Toetsingskader 4.1.2 Onderzoek 4.1.3 Conclusie 4.2 Geluid

50 50 55 55

4.2.1 Toetsingskader 4.2.2 Onderzoek 4.2.3 Conclusie 4.3 Luchtkwaliteit

55 56 61 61

4.3.1 Toetsingskader 4.3.2 Onderzoek 4.3.3 Conclusie 4.4 Bedrijven en milieuzonering

61 62 62 63

4.4.1 Toetsingskader 4.4.2 Onderzoek 4.4.3 Conclusie 4.5 Geur agrarisch

63 64 77 77

4.5.1 Toetsingskader 4.5.2 Onderzoek 4.5.3 Conclusie 4.6 Kabels en leidingen 4.7 Externe veiligheid

77 79 81 81 81

4.7.1 Toetsingskader 4.7.2 Onderzoek 4.7.3 Verantwoording groepsrisico 4.7.4 Advies Veiligheidsregio 4.7.5 Conclusie 4.8 Ecologie

81 82 84 85 87 87

4.8.1 Toetsingskader 4.8.2 Onderzoek 4.8.3 Conclusie 4.9 Bodem

87 88 96 96

4.9.1 Toetsingskader 4.9.2 Onderzoek 4.9.3 Conclusie 4.10 Water

96 96 99 99

4.10.1 Toetsingskader 4.10.2 Onderzoek 4.10.3 Conclusie 4.11 Archeologie

99 101 103 103

4.11.1 Toetsingskader 4.11.2 Onderzoek 4.11.3 Conclusie 4.12 Cultuurhistorie

103 104 105 105

4.12.1 Toetsingskader

105

Inhoudsopgave

2

4.12.2 Onderzoek 4.12.3 Conclusie 4.13 Explosieven 4.14 Volksgezondheid in relatie tot veehouderijen 4.15 M.e.r.-plicht

105 106 106 106 107

4.15.1 Toetsingskader 4.15.2 Aanmeldingsnotitie m.e.r. 4.16 Duurzaamheid

107 108 108

5.JURIDISCHE PLANOPZET 5.1 Inleiding 5.2 Plansystematiek 5.3 Bestemmingen

111 111 111 113

6.UITVOERBAARHEID 6.1 Economische uitvoerbaarheid

119 119

6.1.1 Financieel-economische haalbaarheid 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

119 120

6.2.1 Vooroverleg 6.2.2 Omgevingsdialoog 6.2.3 Vaststellingsprocedure

Inhoudsopgave

120 121 121

3

SEPARATE BIJLAGEN Bijlage 1: Regiekaart Bijlage 2: Ladderonderbouwing wonen Bijlage 3: Ladderonderbouwing huisartsenpost/gezondheidscentrum Bijlage 4: Onderbouwing lagenbenadering Bijlage 5: Mobiliteitsstudie Bijlage 6: Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Bijlage 7: Quickscan Bedrijven en milieuzonering Bijlage 8: Akoestisch onderzoek industrielawaai Bijlage 9: Luchtkwaliteitonderzoek Bijlage 10: Locatiespecifiek onderzoek spuitzone Bijlage 11: Onderzoeken Externe veiligheid Bijlage 12: Geuronderzoek Bijlage 13: Quickscan flora en fauna Bijlage 14: Vervolgonderzoek ecologie Bijlage 15: Effectenanalyse NNB Bijlage 16: Onderzoek stikstofdepositie Bijlage 17: Bodemonderzoeken Bijlage 18: Waterparagraaf Bijlage 19: Historisch vooronderzoek ontplofbare oorlogsresten Bijlage 20: Notitie Volksgezondheid i.r.t. veehouderijen Bijlage 21: Adviesbrief GGD Volksgezondheid i.r.t. veehouderijen Bijlage 22: Aanmeldnotitie m.e.r. Bijlage 23: Compensatieplan Das Bijlage 24: Kwaliteitshandboek en LIOR

Inhoudsopgave

4

1.

INLEIDING 1.1 Aanleiding Aan de zuidoostkant van Veghel wordt de uitbreiding Veghels Buiten gerealiseerd. In het voortraject is hiervoor een Masterplan (2008) opgesteld. Voor de ontwikkeling van een deel van de woningen zijn inmiddels twee bestemmingsplannen vastgesteld: 'Veghels Buiten - Oude Ontginning' (2011) en 'Veghels Buiten - Erpseweg Zuid' (2012). In deze twee bestemmingsplannen is de bouw van circa 850 woningen mogelijk gemaakt. In het Masterplan Veghels Buiten uit 2008 is voorzien dat in de deelgebieden Erpseweg Noord en Udenseweg Zuid (hierna ‘Veghels Buiten Noordoost’ genoemd) nog ruim 1.150 woningen worden gerealiseerd. Het Masterplan uit 2008 is inmiddels 15 jaar oud en gedateerd. Sinds de vaststelling hebben zich diverse ontwikkelingen voorgedaan en zijn er nieuwe belangrijke opgaven (bijvoorbeeld duurzaamheid en woningnood). Daarom is het masterplan voor het deelgebied Noordoost geactualiseerd. Het masterplan beschrijft de visie op hoofdlijnen voor de ontwikkeling van Veghels Buiten Noordoost en dient als basis voor de verdere uitwerking van o.a. het bestemmingsplan. Op 15 december 2022 is het Masterplan Veghel Buiten, deelgebied Noordoost vastgesteld. De gemeente Meierijstad is voornemens ter plaatse van Veghels Buiten Noordoost maximaal 1.250 nieuwe woningen te ontwikkelen.

Binnen het vigerende bestemmingsplan ‘Veghels Buiten – Noordoost’ is het realiseren van woningen niet mogelijk. Om de ontwikkelingen mogelijk te maken dient het bestemmingsplan te worden herzien. Voorliggend bestemmingsplan betreft het nieuwe juridisch-planologische kader voor het plangebied.

1.2 Plangebied Het plangebied betreft het plangebied van het vigerend bestemmingsplan ‘Veghels Buiten – Noordoost’ (2013). Zie ook onderstaande afbeelding met begrenzing van het plangebied. Het betreft een voornamelijk agrarisch gebied direct ten oosten van de kern Veghel, ingesloten door de Udenseweg in het noorden en de Erpseweg in het zuiden. Het plangebied betreft ca. 90 ha. De ligging en begrenzing van het plangebied is indicatief weergegeven in figuur 1.1. Voor de exacte begrenzing van het plangebied is de verbeelding van het bestemmingsplan leidend.

Hoofdstuk 1

5

Figuur 1.1 Begrenzing plangebied

Hoofdstuk 1

6

1.3 Vigerend bestemmingsplan Ter plaatse van het plangebied vigeren een aantal verschillende bestemmingsplannen, te weten:  Bestemmingsplan ‘Veghels Buiten – Noordoost’, vastgesteld op 20 juni 2013 door de gemeenteraad van de (voormalige) gemeente Veghel;  ‘Paraplubestemmingsplan parkeren’, vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Meierijstad op 31 januari 2019, deels onherroepelijk in werking;  Bestemmingsplan ‘Harmonisatie van diverse regelingen – laaghangend fruit’, vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Meierijstad op 27 januari 2021;  Bestemmingsplan 'Herziening aanloopstraten en solitaire winkels ('Laaghangend Fruit')', vastgesteld door de gemeenteraad op 24 juni 2021. Ter plaatse van Van Schie;  Bestemmingsplan 'Veghels Buiten, herziening Het Melven 5', vastgesteld door de gemeenteraad op 27 juni 2019. Ter plaatse van Melven 5;  Bestemmingsplan 'HOV-halte Udenseweg', vastgesteld door de gemeenteraad op 4 september 2014. Ter plaatse van de Udenseweg; Het plangebied heeft op basis van bestemmingsplan ‘Veghels Buiten - Noordoost’ voornamelijk de bestemming ‘Agrarisch’. De bestaande niet-agrarische bedrijven hebben de bestemming ‘Bedrijf’. Verder heeft het plangebied de bestemmingen ‘Groen’, ‘Verkeer’ en ‘Water’ en de dubbelbestemmingen ‘Leiding – Gas’, ‘Leiding – Water’ en ‘Waarde – Archeologie’ en enkele ‘Woonbestemmingen’.

Verder is het ontwerpbestemmingsplan ‘Paraplubestemmingsplan Archeologie’ in procedure gebracht. Dit bestemmingsplan is opgesteld met als doel om voor de gehele gemeente een integrale en actuele planologische doorvertaling van het archeologische beleid te kunnen geven om zo tot een doelmatige bescherming van het archeologisch erfgoed te komen. Het betreft een paraplubestemmingsplan, dat niet alle regels herziet, maar waarbij de regels zijn toegespitst op één onderwerp: in dit geval archeologie. Voor het plangebied gelden er verschillende dubbelbestemmingen. Deze zijn onverkort overgenomen in de onderhavige herziening van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 1

7

Figuur 1.2: Vigerend bestemmingsplan ‘Veghels Buiten – Noordoost’

Hoofdstuk 1

8

1.4 Relatie met andere documenten Naast het bestemmingsplan is het ‘Kwaliteitshandboek Veghels Buiten Noordoost’ opgesteld. Het kwaliteitshandboek vormt het toetsingskader voor de beoordeling van de beeldkwaliteit en geeft kwaliteitsdoelen voor de ruimtelijke ontwikkeling, de stedenbouwkundige ordening, de architectuur en de inrichting van de buitenruimte in Veghels Buiten Noordoost. Om deze doelen te bewerkstelligen biedt het kwaliteitshandboek een overzicht aan regels, randvoorwaarden en eisen die nodig zijn om dit te realiseren. Het kwaliteitshandboek is bedoeld als leidraad en dient als maatstaf voor de gemeente om uitwerkingen en bouwplannen te toetsen op stedenbouwkundige kwaliteit, architectonische kwaliteit en op kwaliteit van de buitenruimte. Er zijn regels die overkoepelend zijn en gelden voor alle buurten. Aanvullend hierop gelden er buurtspecifieke regels met een onderliggend concept en verhaal ter verdieping. Het kwaliteitshandboek wordt gelijktijdig vastgesteld met het bestemmingsplan. Voor Veghels Buiten Noordoost is daarnaast een aparte LIOR (Leidraad Inrichting Openbare Ruimte) opgesteld waarin de belangrijkste inrichtingsprincipes voor de openbare ruimte zijn vastgelegd. De LIOR is als bijlage bij het kwaliteitshandboek opgenomen. Het kwaliteitshandboek inclusief LIOR is opgenomen als bijlage 24 bij het bestemmingsplan.

1.5 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 waarin een beschrijving van het plan is opgenomen. De daaropvolgende hoofdstukken vormen de verantwoording van de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt. In hoofdstuk 3 wordt het rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid beschreven. In hoofdstuk 4 wordt inzicht gegeven in diverse planologische aspecten die van belang zijn voor het voorliggende bestemmingsplan. In hoofdstuk 5 is de juridische toelichting op de planopzet gegeven. Tot slot komt in hoofdstuk 6 de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan aan de orde. De onderzoeksrapporten van de uitgevoerde onderzoeken zijn als separate bijlagen toegevoegd.

Hoofdstuk 1

9

2.

PLANBESCHRIJVING 2.1 Gebiedskarakteristiek Het gebied Veghels Buiten, waarvan het plangebied Veghels Buiten - Noordoost onderdeel is, is gesitueerd ten zuidoosten van de kern Veghel. Veghels Buiten wordt begrensd door de Udenseweg in het noorden. De oostelijke grens van Veghels Buiten loopt langs het terrein van Brabant Water en buigt vervolgens in westelijke richting af in de richting van de Aa. De zuidgrens wordt gevormd door het oude lint bij de buurtschappen Havelt en Ham. De Erpseweg doorsnijdt Veghels Buiten. Binnen Veghels Buiten zijn twee landschapstypologieën te onderscheiden: de Oude en Nieuwe Ontginning. Deze typologieën vinden hun oorsprong in de morfologie van de bodem. De Oude Ontginning bevindt zich op de oeverwal van de Aa en bevat de hoger gelegen en droge dekzandgronden, die al eeuwenlang worden bewoond en bewerkt. De ontginning van deze gebieden is niet structureel aangepakt. Daarom kenmerkt de Oude Ontginning zich door een organische ordening: grillige kavelstructuren, bochtige smalle wegen en lintstructuren. De Nieuwe Ontginning ligt lager en was daarom van oorsprong te nat en te schraal om gebruikt te worden voor agrarische doeleinden. Pas in het begin van de 19e eeuw zijn deze gebieden ontgonnen. Gebruikmakend van de destijds moderne technieken werden deze gebieden in korte tijd getransformeerd tot een agrarisch landschap met boomsingels.

Halverwege de 20e eeuw deed de schaalvergroting in de agrarische sector haar intrede, met als gevolg dat de Nieuwe Ontginning opnieuw werd ingericht. Door middel van ruilverkaveling werd het landschap rationeel ingericht en grootschaliger van karakter. Het plangebied Veghels Buiten - Noordoost behoort tot de Nieuwe Ontginning en is gelegen tussen de Udenseweg en de Erpseweg. Het plangebied kenmerkt zich door de aanwezigheid van grote agrarische percelen, die van elkaar worden gescheiden door bomenrijen, sloten en wegen. De bebouwing in het plangebied betreft voornamelijk bedrijfsbebouwing, die geconcentreerd is langs de Udenseweg en de Erpseweg. De gebouwen kenmerken zich veelal door een langgerekte vorm met een nok in de langsrichting. Bovendien hebben de meeste gebouwen een lage goothoogte tussen de 2 en 3 meter en grote dakvlakken. Hierdoor zijn de daken prominenter aanwezig dan de gevels, die vaak ook verscholen gaan achter hagen en erfafscheidingen.

2.2 Functionele beschrijving plangebied Binnen het plangebied komt van oudsher agrarische bedrijvigheid voor. Het open landschap kent een agrarisch gebruik en is met name in gebruik als weidegrond en akkerland. Naast deze open agrarische percelen, is er in het plangebied ook een glastuinbouwbedrijf gelegen. Naast agrarische bedrijven zijn er in en nabij het plangebied ook een aantal niet agrarische bedrijven gevestigd. Deze bedrijven zijn met name aan en tegen de randen van het plangebied gesitueerd. Op de hoek van de Udenseweg en de Meccadamweg zitten een aantal bedrijven. Hier bevinden zich on-

Hoofdstuk 2

10

der andere een autosloperij, een bandenstation en een benzinestation dat ook LPG verkoopt. Daarnaast is hier ook een voormalig hotel-restaurant wat momenteel gebruikt wordt voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Ten noorden hiervan zit aan de Udenseweg 11 een dierenpension en een houtbewerkingsbedrijf. Aan de Udenseweg 12 is een opslagbedrijf gevestigd en in het noorden van het plangebied zit aan de Udenseweg 16 een aannemersbedrijf/opslag/puinbrekerij. Ten zuiden van het plangebied is aan de Erpseweg 3 een bouwbedrijf met een timmerfabriek gesitueerd. Aan de Stad 11 bevindt zich een agrarisch loonbedrijf.

Figuur 2.1: Kaart bedrijvigheid Veghels Buiten Noordoost en omgeving

Hoofdstuk 2

11

2.3 Masterplan Veghels Buiten Noordoost Met het masterplan Veghels Buiten Noordoost gaat het om het doorzetten van het concept Veghels Buiten. Met Veghels Buiten is het de ambitie een complementair woonmilieu te realiseren voor Veghel. Hierbij geldt dat het landschap de basis is. Een omgeving waarin het wonen in balans is met de natuurlijke omgeving en het landschap. Geen woonwijk maar een woonlandschap. Het landschap wordt gevormd door de Groene mal met lanen, velden en bosjes. Waarbij de buurten verspreid liggen in de Groene mal met het idee van ‘wonen in het groen’. Het ‘buitenwonen’ in kleinere buurten midden in een robuust landschap vormt de essentie van het gebied. Het eerste Masterplan voor Veghels Buiten Noordoost is vastgesteld in 2008 en is inmiddels 15 jaar oud en gedateerd. Sinds de vaststelling hebben zich diverse ontwikkelingen voorgedaan en zijn er nieuwe belangrijke opgaven (bijvoorbeeld duurzaamheid en woningnood). Daarom is het masterplan voor het deelgebied Noordoost geactualiseerd. Het masterplan beschrijft de visie op hoofdlijnen voor de ontwikkeling van Veghels Buiten Noordoost en dient als basis voor de verdere uitwerking van o.a. het bestemmingsplan. Op 15 december 2022 is het Masterplan Veghel Buiten, deelgebied Noordoost vastgesteld. Het masterplan vormt een lang lint met verschillende gehuchten, erven, kloosters en hoven met een eigen identiteit.

Dit principe sluit goed aan op het landschap. Figuur 2.2 toont de Masterplankaart voor Veghels Buiten Noordoost. Naar aanleiding van onder andere milieu- en omgevingsonderzoeken heeft een bijstelling van de buurtconfiguratie plaatsgevonden. Een verdere uitwerking van het masterplan heeft vervolgens geresulteerd in de regiekaart zoals afgebeeld in figuur 2.3. De regiekaart is tevens opgenomen als bijlage 1 bij deze plantoelichting.

Hoofdstuk 2

12

Figuur 2.2 Masterplankaart Veghels Buiten Noordoost (2022)

Hoofdstuk 2

13

Figuur 2.3 Regiekaart Veghels Buiten Noordoost (Bron: BRO)

Hoofdstuk 2

14

2.3.1 Groene mal Het landschap waarin Noordoost wordt gerealiseerd ligt op de overgang van de oude ontginningen naar de jonge ontginningen. Het gebied ligt grotendeels in het rationeel verkavelde grootschalige jonge ontginningslandschap. Het masterplan wordt geïnspireerd door de kwaliteit van de ondergrond en het historisch gegroeide landschap. Tegelijk is er met de gebiedsontwikkeling sprake van een enorme transformatie en wordt daarmee een nieuw landschap ontworpen. Een nieuw landschap met respect voor het oude landschap en dat vooral voldoet aan de nieuwe behoeften van deze tijd. Dat nieuwe landschap wordt de Groene Mal genoemd. De Groene Mal is een doorlopend, aaneengesloten landschap dat alle buurten van Veghels Buiten verbindt. Het is een nuttig landschap waarin ruimte is voor semi-agrarisch gebruik, voedselproductie, maar vooral ook ruimte biedt voor gezondheid en ontspanning. Het is nadrukkelijk geen park. Het biedt volop ruimte om water te bergen en te bufferen en is een biodiverse omgeving. De structuur van het landschap van Veghels Buiten Noordoost, de Groene Mal, wordt bepaald door enkele lange lijnen die reeds in het gebied bestaan. Daar worden een aantal nieuwe lange lijnen aan toegevoegd. De bestaande lange lijnen zijn de wegen Het Melven en Het Broek. Zij verbinden de Oude Ontginning met de jonge ontginning.

De nieuwe lange lijnen zijn ook al aanwezig maar nog niet zichtbaar als robuust element. De lange lijnen worden benadrukt door bomen zodat ze zichtbare dragers van de structuur worden Daarnaast krijgt iedere woonbuurt een eigen groene rand. Dat is een rand die openbaar eigendom is bestaande uit opgaand groen en een zaksloot voor het opvangen van hemelwater. De groene rand definieert de buurten en legt ze vast in het landschap. Het opgaande groen kan een afwisselend beeld hebben waarbij steeds voor gebiedseigen soorten kiezen wordt gekozen. Het kan hierbij gaan om een bomenrij, houtwal of houtsingel zijn. Door de structuur van lange lijnen, bosranden en groene randen ontstaan uiteindelijk “kamers” in het landschap. De invulling van de kamers kan zeer divers zijn. Kenmerkend is wel dat het geen kunstmatig ogend park moet zijn maar een robuust semi-agrarisch en/of natuurlijk landschap. 2.3.2 Buurten Binnen Veghels Buiten Noordoost worden 5 verschillende diverse soorten woonbuurten ontwikkeld. Kenmerkend hierbij dat de buurten zich allen rond en dicht bij de groene mal bevinden. De Buurttypologieën passen bij het ‘buitenwonen’ en hebben een omvang van ca. ca. 25 tot 250 woningen per buurt. Er is gekozen voor diverse buurten vanwege een aantal redenen. Ten eerste liggen de buurten op verschillende plekken in het landschap en dat geeft aanleiding om te differentiëren.

Ten tweede leert de ervaring dat deze differentiatie door bewoners op prijs gesteld wordt, zowel in maat en schaal maar ook in thematiek. Ten derde geven verschillende buurttypologieën ook meer of minder aanleiding voor bepaalde woningtypes. Ten vierde geven verschillende buurttypologieën ook aanleiding om de randen van de buurten aan de landschapszijde anders vorm te geven, waardoor de Groene Mal meer afwisseling laat zien. Tot slot is het ook prettig met het oog op fasering dat er kleinere en grotere buurten zijn. Een kleinere buurt leidt sneller tot afronding, terwijl een grotere buurt kans geeft om wat meer massa te realiseren. Samenvattend is - zonder de samenhang van Veghels Buiten te verliezen variatie dus gewenst.

Hoofdstuk 2

15

De maat en schaal van de buurten is zodanig dat een bewoner direct, met de voordeur of achtertuin, aan de Groene Mal woont of slechts één blokje lopen er vandaan. De buurten worden steeds ingepast in het landschap van Veghels Buiten doordat ze steevast een groene rand hebben, en vaak uitgevoerd worden in één bouwlaag met lage kap aan de landschapszijde. Daardoor zijn de woningen nog meer te gast in het landschap. Vanzelfsprekend verschilt de mate van ‘laag aankappen’ per buurttype. In de kleine buurten zoals de erven en buitenhoven, waar nagenoeg alle woningen aan het landschap grenzen, worden alle woningen voorzien van een lage kap, terwijl de rand van het Gehucht en de Kloosterbuurten afwisselender zullen zijn, en er af en toe ook hoger ‘aangekapt’ zal worden. Er wordt onderscheidt gemaakt tussen vijf verschillende soorten buurten:  Erf: Erven aan oude bestaande routes  Klooster: Kloosterbuurten bij de entrees  Gehucht: Centraal gelegen gehucht, ontsluitingsweg er door heen  Buitenhof: Buitenhoven liggen aan de randen van het gebied, als ‘buitens’ in het landschap.  Bosbuurt: Bosbuurten als uitbreiding van het ontginningsbos. Woonmilieu met bossfeer. Erven: De Erven liggen consequent aan oude bestaande routes. Daarmee hebben ze een logische en herkenbare plek in de structuur die aansluit bij hun beeld.

Het Erf is geïnspireerd op het boerenerf bestaande uit een woonboerderij (de entreewoning) en een groep woongebouwen (schuren) op het achtererf. De opzet van het Erf is eenvoudig, overwegend orthogonaal van opzet. De schuren staan compact maar op gedifferentieerde wijze rondom het centrale Erf. De maat en verhouding van het Erf is zodanig dat een centrale plek ontstaat, echt een Erf en geen straatje. De erven liggen aan de oude routes, Het Melven en Het Broek. Kloosterbuurten: De kloostercomplexen in de kloosterbuurten zijn wat groter en liggen meer bij de entrees van Veghels Buiten. Ze refereren aan Brabantse Kloostercomplexen. In Veghels Buiten Noordoost gaan er twee gerealiseerd worden. Kenmerkend aan de Kloosterbuurt is het wat introverte karakter van het geheel dat bepaald wordt door gebouwen en muren die een ruimte omsluiten. De Kloosterbuurt kent een duidelijk hoofdgebouw, een baken, of ensemble van een aantal stevige gebouwen; als een hoofdgebouw met vleugels, dat qua massa en vorm wat weg heeft van oude kloosters. Rondom het kloostercomplex staan in een orthogonale structuur enkele woonblokken die kloosterhoven genoemd worden. Het Gehucht: Het gehucht is een buurt met een knipoog naar een gegroeid dorpje. Het is een buurt met een centraal plein en de kenmerkende afwisseling van een gehucht. Het Gehucht is net als de Kloosterbuurt wat groter.

Het Gehucht is traditioneler en individuelere van opzet dan bijvoorbeeld het Erf en de Kloosterbuurt. Het Gehucht ligt in het hart van Veghels Buiten Noordoost, en is samen met de Bosbuurt de enige buurt waar ‘het Lint’ doorheen loopt. Buitenhoven: De Buitenhoven zijn net als de erven klein van maat maar liggen min of meer vrij in het landschap. In tegenstelling tot de erven die met achtertuinen aan het landschap liggen, ligt het Buitenhof met het gezicht naar het landschap. Waar de erven en het Gehucht aan een wegenstructuur liggen, ligt het Buitenhof als het ware midden in de Groene Mal en heeft het een eigen toegangsroute. De Buitenhoven zijn opgebouwd rondom een collectieve binnenruimte, die deels wordt gebruikt als parkeerterrein en

Hoofdstuk 2

16

deels als collectieve tuin. De woningen omzomen de collectieve binnenruimte waardoor er als het ware een besloten intieme ruimte ontstaat, afgesloten van de wereld daarbuiten. Bosbuurt: De bosbuurt is ingepast in een bosachtig landschap en wordt gedomineerd door het karakter van het bos. De ordening van de Bosbuurt is eenvoudig. Vanuit de centrale ruimte is steeds zicht op de bosrand. Zo ontstaan er afwisselende (straat)ruimtes waaraan gewoond wordt. Deze ruimtes staan dus allen haaks op de centrale ruimte. Dwars door de Bosbuurt loopt het Lint. Woningen in de Bosbuurt liggen nooit direct aan het Lint, het Lint loopt min of meer autonoom door de buurt waarbij het Lint meekleurt met de bossfeer. Bakens: Op een aantal plekken in de buurten in Veghels Buiten Noordoost wordt er meer hoogte en een forser volume gecreëerd zodat er binnen het woonlandschap enkele oriëntatiepunten toegevoegd worden. Dit betreffen de ‘bakens’. Hier kan gestapelde woningbouw gerealiseerd worden die op strategische plekken liggen en de oriëntatie in dit gebied ondersteunen. De bakens zijn steeds onderdeel van specifieke buurten. Hun uitstraling sluit aan op het thema van die buurt. Er zijn in totaal 6 plekken waar een ‘baken’ mogelijk is. Dit is weergegeven in de regiekaart, figuur 2.3.

Entreeschuur: Er wordt een nieuwe ontsluitingsweg voor Veghels Buiten Noordoost aangelegd bij het kruispunt Udenseweg – Bundersweg – Veghels Buiten NO. Deze ontsluiting vormt de noordwestelijke entree van Veghels Buiten Noordoost. Bij deze nieuwe ontsluitingsweg is het mogelijk een entreeschuur te realiseren met een maximale footprint van 336 m 2. Binnen de entreeschuur zijn verschillende functies mogelijk. Minimaal 50% van het oppervlak (BVO) ten behoeve van opslag/beheer ten dienste van agrarisch gebruik van omliggende gronden. Daarnaast is er ruimte voor kleinschalige detailhandel of kleinschalige horeca (max. 100 m2 bvo) en een kantoorfunctie mogelijk. De nabijgelegen bestaande twee-onder-een-kapwoningen Udenseweg 7 en 7a blijven gehandhaafd en worden niet in onderhavig bestemmingsplan opgenomen. Ten westen van deze twee-onder-een-kapwoningen worden 3 vrijstaande woningen gerealiseerd. Samen met de woningen Udenseweg 7 en 7a vormen de nieuwe woningen een klein erfje. Bestaande woningen: De bestaande woningen binnen Veghels Buiten Noordoost zijn buiten onderhavig bestemmingsplan gelaten en blijven gehandhaafd. Vrijliggende kavels aan het lint: Aan het lint zijn twee locaties aangewezen voor het realiseren van elk twee vrijstaande woningen.

De eerste cluster is gelegen aan het Broek, een bestaande oude route en lange lijn in het landschap die de verbinding legt tussen de Oude Ontginning en jonge ontginning. De tweede cluster ligt ingeklemd tussen het Lint aan de noordzijde en de hoofdfietsroute (Het Melvenpad) aan de zuidzijde. Beide locaties bieden ieder de mogelijkheid om 2 woningen te realiseren. Elk cluster vormt een samenhangend ensemble van twee schuurvolumes die compact geordend staan rondom een (verharde) erfruimte. Door de plaatsing van de bouwvolumes en toepassing van de schuurtypologie, sluiten ze aan op het historische en nieuwe landschap.

Hoofdstuk 2

17

Schuifruimte Voor de verschillende buurten is in het bestemmingsplan rekening gehouden met zogenaamde ‘schuifruimte’. Deze schuifruimte biedt de mogelijkheid om de begrenzing van een woongebied te veranderen / te verschuiven. Ter verduidelijking is in figuur 2.4 toegelicht hoe met de schuifruimte rekening is gehouden bij het woongebied Erf-B. Ter plaatse van de aanduidingen 'specifieke vorm van woongebied - vormverandering bouwveld afweegbaar 1' kan grond ingezet worden voor doeleinden zoals o.a. wonen, mits een qua oppervlakte minimaal gelijk areaal van de gronden ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van woongebied - vormverandering bouwveld afweegbaar 2' uitsluitend wordt gebruikt voor o.a. groen-, water- of speelvoorzieningen of paden (geen wonen).

Figuur 2.4 Toelichting principe schuifruimte woonvelden (bron: BRO)

2.3.3 Voorzieningen Maatschappelijke voorzieningen en onderwijs Vanuit de voorzieningenstructuur van Veghel lijken er niet direct bovenwijkse voorzieningen nodig in Veghels Buiten Noordoost. Onderzoek naar de wenselijkheid en haalbaarheid van een basisschool met gymzaal en wijkfunctie in Veghels Buiten (zie ook paragraaf 3.2.1) heeft aangetoond dat een dergelijke wijkvoorziening voor de leefbaarheid en levendigheid van de wijk aantrekkelijk is. In het bestemmingsplan is de zuidelijk gelegen kloosterbuurt aangewezen als locatie voor de realisatie van onderwijsvoorzieningen (basisonderwijs). Middels een in de regels opgenomen afwijkingsbevoegdheid kunnen onderwijsvoorzieningen, al dan niet in combinatie met kinderopvang, een gymzaal en een wijkfunctie gerealiseerd worden in de zuidelijk gelegen kloosterbuurt (WG – Klooster B). Het uitgangspunt hierbij is dat de maximale gezamenlijke oppervlakte van deze voorzieningen 6.000 m2 bvo bedraagt, aanvullend zijn er ondersteunende bijbehorende bouwwerken togestaan tot maximaal 750 m 2 bvo. Daarbij wordt nog een aantal ruimtelijke-stedenbouwkundige voorwaarden gesteld. Tevens is opgenomen dat het bedoeld gebruik geen onevenredige hinder voor het woonmilieu mag opleveren en geen onevenredige afbreuk mag doen aan het woonkarakter van de wijk of buurt en het bedoeld gebruik mag geen onevenredige belemmering vormen voor omliggende bedrijven.

Tot slot is opgenomen dat de ontwikkeling niet mag leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimten. In een klein deel van de groene mal is een mogelijkheid opgenomen waar een deel van de parkeeropgave (kort parkeren) ten behoeve van de maatschappelijke functies in Klooster B gerealiseerd kan worden. Deze ruimte kan

Hoofdstuk 2

18

tevens gebruikt worden als kiss and ride voor de school. Het is hierbij niet de bedoeling dat in deze zone het parkeren voor woningen plaatsvindt. Gezondheidscentrum Een gezondheidscentrum met huisartsenpraktijk (of vergelijkbaar) in combinatie met een apotheek of praktijkruimten voor bijvoorbeeld fysiotherapie wordt ook mogelijk gemaakt, middels een afwijkingsbevoegdheid. Het uitgangspunt hierbij is dat het initiatief in totaal maximaal 1.000 m 2 bvo betreft, waarbij iedere individuele functie maximaal 400 m 2 bvo is. De voorzieningen moeten passen bij de schaal van de woonomgeving. Er zijn 4 verschillende locaties aangewezen als passende plek voor dit soort voorzieningen, zoals aangeduid in de regiekaart (zie figuur 2.3) met ‘M – Maatschappelijk / gezondheidscentrum’. Er is nadrukkelijk geen (grootschalige) voorziening zoals een supermarkt of winkelcentrum voorzien of toegestaan. 2.3.4 Bedrijvigheid Zoals in paragraaf 2.2 reeds staat beschreven komen er in en nabij het plangebied verschillende bedrijven voor. In het masterplan is rekening gehouden met de bedrijfsvoering en eventuele hinderzones van de bestaande bedrijven. In beginsel zijn de nieuwe woningen te realiseren zonder dat de bedrijfsvoering van bedrijven wordt aangetast.

Daarnaast is er flexibiliteit ingebouwd zodat wanneer bedrijven worden beëindigd of willen omschakelen, de nabijgelegen gronden die voorheen binnen hinderzones van bedrijven zijn gelegen, kunnen worden ingezet voor herontwikkeling. Hiervoor zijn zogenaamde schuifruimtes ingebouwd in het plan, bijvoorbeeld voor spuitzones. De bestaande bedrijven die gehandhaafd blijven zijn buiten het bestemmingsplan gelaten. Het glastuinbedrijf aan de Udenseweg 8 zal verdwijnen en wordt met voorliggend bestemmingsplan wegbestemd. Op deze gronden zal gedeeltelijk een nieuwe buurt worden voorzien. 2.3.5 Ontsluiting en parkeren Verkeer: auto, fiets en voetganger De buurten zijn onderling goed verbonden voor voetgangers en fietsers. Soms met een formeel pad, soms meer informeel. Fietsroutes gaan als directe lijnen naar het centrum van Veghel en haaks daarop ligt een vrijliggend fietspad dat de Erpseweg en de Udenseweg met elkaar verbindt. Dit fietspad zorgt voor een directe verbinding met de wijk de Bunders en daardoor ook met de voorzieningen en de HOV-halte aldaar. Dit bestaande fietspad tussen de Erpseweg en de Udenseweg vormt samen met Het Melven en Het Broek de belangrijkste fietsroutes binnen Veghels Buiten Noordoost. Voor de voetganger is er een netwerk van paden en ommetjes, tussen alle nabije buurten bestaan eenvoudige paden.

Deze voetpaden liggen in diverse windrichtingen en zijn zo gepositioneerd dat ze bestaande (informele) wandelroutes volgen of juist in het verlengde ligging van bestaande paden of zichtlijnen. Voor het autoverkeer wordt een Lint gerealiseerd. Dat Lint verbindt de Udenseweg en Erpseweg, van waaruit Veghels Buiten Noordoost met de auto te bereiken is, maar het is nadrukkelijk geen directe verbinding. Het Lint is in zijn geheel een 30-km weg die meanderend door Veghels Buiten loopt. Aan de zijde van de Erpseweg is een ruimtereservering opgenomen voor het aanleggen van een aansluiting. Wanneer het Lint gerealiseerd en in gebruik genomen is, worden op in totaal 3 plekken (in onderstaande figuur indicatief met een rood kruis weergegeven) op de wegen Het Melven en Het Broek zo-

Hoofdstuk 2

19

genaamde verkeerskundige knippen aangebracht om doorgaand gemotoriseerd te verkeer te voorkomen. De aanleg van deze verkeerskundige knippen is voorwaardelijk verplichtend geregeld in de planregels. In figuur 2.5 is de beoogde verkeersstructuur weergegeven.

Figuur 2.5: Beoogde verkeersstructuur (bron: LOS)

Parkeren In de buurten wordt het parkeren zo georganiseerd dat de auto zo min mogelijk in de weg en in het zicht staat. Het parkeren wordt zoveel als mogelijk uit het straatbeeld houden, straatparkeren is niet aan de orde. Parkeren vindt plaats in geconcentreerde parkeerkoffers of op eigen terrein. Er zal hierbij gekozen worden voor zoveel mogelijk parkeren in koffers om het straatbeeld vrij te houden van ‘blik’. De Parkeerkoffers worden zorgvuldig, groen, ingepast. Per buurttype gelden daarvoor andere principes hoe ze stedenbouwkundig goed ingepast kunnen worden. De parkeerplaatsen zullen zoveel mogelijk op plekken worden gelegd die logisch beloopbaar zijn vanaf de woningen.

Hoofdstuk 2

20

Parkeren op eigen terrein is soms mogelijk. In Meierijstad is parkeren in de voortuin niet gewenst omdat dit het straatbeeld stevig bepaalt. Gebouwd parkeren op eigen terrein is op de erven alleen mogelijk mits dit onderdeel is van de massa van de woningen. Daarnaast zijn er gebouwde gezamenlijke parkeervoorzieningen voor meerdere auto’s (parkeerschuren) mogelijk binnen de buurten. In paragraaf 4.1 wordt verder ingegaan op het aspect parkeren en de Nota Parkeernormen gemeente Meierijstad 2018. 2.3.6 Woonprogramma Binnen het plangebied ligt een woonopgave van max. 1250 woningen. Dit getal komt voort uit de Woonvisie 2018 en het Actieplan Woningbouw 2021. De gemeentelijke woonvisie, die ook afgestemd is op afspraken in de regio, stuurt niet alleen op het aantal woningen maar vooral ook op de doelgroepen. Aan de hand van de woonvisie wordt de volgende verdeling aangehouden voor Veghels Buiten Noordoost:  30% sociale huur;  15% vrije sector huur;  10% goedkope koop;  20% middeldure koop;  20% dure koop;  5% variabel in te zetten. Het woningbouwprogramma kan aangepast worden wanneer er binnen de gemeente nieuw beleid is dat daartoe aanleiding geeft.

Monitoring en borging totaalverdeling kwalitatief woningbouwprogramma Ter borging van het bereiken van de beoogde totaalverdeling in prijscategorieën wordt minstens één maal per jaar de woningbouwprogrammering van de gemeente Meierijstad en in het bijzonder van de (deel)projecten van Veghels Buiten Noordoost gemonitord en geactualiseerd. Deze woningbouwprogrammering kan worden gebruikt ter onderbouwing van de verschillende fases van het plan en stelt het college in staat per fase de juiste randvoorwaarden te kunnen stellen. Als basis hiervoor geldt de door de gemeente zelf opgestelde projectenmatrix die de basis is voor de jaarlijkse aanlevering van de woningbouwprogrammering bij de provincie Noord-Brabant (jaarlijks op 1 april). Het initiatief om maximaal 1.250 woningen te realiseren, waarvan 30% sociale huur, 15% vrije sector huur, 10% goedkope koop, 20% betaalbare koop, 20% dure koop en 5% variabel, voorziet ook in een kwalitatieve behoefte. Er wordt een gedifferentieerd woonprogramma gerealiseerd waarin veel verschillende woningtypen terugkomen, waaronder sociale huurwoningen, goedkope en middeldure koopwoningen.

2.4 Kwaliteitshandboek en LIOR Aanvullend op het bestemmingsplan is een ‘Kwaliteitshandboek Veghels Buiten Noordoost’ opgesteld welke het toetsingskader vormt voor de beoordeling van de beeldkwaliteit van de nieuwe (bouw)plannen in Veghels Buiten Noordoost. Dit kwaliteitshandboek wordt gelijktijdig vastgesteld met het bestemmingsplan. Het kwaliteitshandboek geeft kwaliteitsdoelen voor de ruimtelijke ontwikkeling, de steden-

Hoofdstuk 2

21

bouwkundige ordening, de architectuur en de inrichting van de buitenruimte in Veghels Buiten Noordoost. Om deze doelen te bewerkstelligen biedt het kwaliteitshandboek een overzicht aan regels, randvoorwaarden en eisen die nodig zijn om dit te realiseren. Het kwaliteitshandboek is bedoeld als leidraad en dient als maatstaf voor de gemeente om uitwerkingen en bouwplannen te toetsen op stedenbouwkundige kwaliteit, architectonische kwaliteit en op kwaliteit van de buitenruimte. Voor Veghels Buiten Noordoost wordt een aparte LIOR (Leidraad Inrichting Openbare Ruimte) opgesteld waarin de belangrijkste inrichtingsprincipes voor de openbare ruimte zijn vastgelegd. De LIOR is als bijlage bij het kwaliteitshandboek opgenomen. De daarin opgenomen eisen vormen het kader voor de inrichting van de openbare ruimte. De Leidraad Inrichting Openbare Ruimte (LIOR) omschrijft de civieltechnische en cultuurtechnische uitgangspunten, richtlijnen en eisen die belangrijk zijn voor de planuitwerking. Deze zijn van belang voor en hebben verband met de ruimtelijke planuitwerking vanuit het stedenbouwkundige perspectief. Hiermee wordt gegarandeerd dat de kwaliteit van de openbare ruimte niet alleen esthetisch is, maar ook een lange levensduur kent. Het kwaliteitshandboek inclusief LIOR is opgenomen als bijlage bij het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2

22

3.

BELEIDSKADER In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor het plan toegelicht en wordt het plan hieraan getoetst. Er is sprake van een doorwerking van beleid dat is vastgesteld op verschillende niveaus van bestuur.

3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) In het kader van de invoering van de Omgevingswet, die op 1 januari 2024 in werking is getreden, heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. Op die manier wordt invulling gegeven aan de verplichting tot het opstellen van zo’n visie zoals die is vastgelegd in artikel 3.1 lid 3 Ow. Tot de invoering van de Omgevingswet heeft dit document de status van structuurvisie in de zin van artikel 2.3 Wro. Inhoudelijk gezien bevat de NOVI een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht aan grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak.

Het streven naar integraliteit dat onderdeel is van de NOVI valt samen in vier verschillende prioriteiten waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten:  ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;  duurzaam economisch groeipotentieel;  sterke en gezonde steden en regio’s;  toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Binnen de NOVI worden drie afwegingsprincipes gehanteerd om te komen tot weloverwogen beleidskeuzes. Die zouden moeten helpen bij het afwegen en prioriteren van verschillende belangen en opgaven:  Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies.  Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal.  Afwentelen wordt voorkomen. Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht, welke ‘nationale belangen’ genoemd worden. De NOVI richt zich op 21 nationale belangen. Deze worden geografisch weergegeven via de Nationale hoofdstructuur.

Hoofdstuk 3

23

Doorwerking plangebied Onderhavig plan is niet strijdig met de nationale belangen als geformuleerd in de NOVI. Het realiseren van nieuwe woningen past tevens binnen het nationale belang van het zorg dragen voor voldoende woningen. De taak voor het vormen van beleid inzake de planologische ruimte voor het realiseren van nieuwe woningen wordt neergelegd bij de decentrale overheden. Gemeenten vormen ook beleid over aansluiting op woonbehoeften. Om die reden dient de realisatie van de woningen voornamelijk te worden getoetst aan gemeentelijk beleid. 3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is per 1 oktober 2012 de Ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen. De Ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Het is een motiveringsinstrument dat verplicht moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt. Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is bepaald in artikel 1.1.1 Bro “De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen”.

Uit de jurisprudentie komt naar voren dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn1. Per 1 juli 2017 is een gewijzigde Ladder in werking getreden. Hierin is de tekst van de Ladder teruggebracht naar de essentie, namelijk de noodzaak om aan te geven dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte plus een motivering indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” (artikel 3.1.6 lid 2 Bro). Doorwerking plangebied Woningbouw De beoogde ontwikkeling van de woningbouw Veghels Buiten Noordoost betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Er is door BRO een Ladder voor duurzame verstedelijking opgesteld 2. In deze toelichting worden de belangrijkste conclusies vermeld. Voor het gehele onderzoek wordt verwezen naar bijlage 2 bij de plantoelichting.

Passend binnen behoefte van het ruimtelijk verzorgingsgebied Voor de onderbouwing van de woonbehoefte is gekeken naar de afbakening van de relevante regio, om zo de behoefte in beeld te brengen. Hiervoor is gekeken naar de regionale woningmarkt, die gedefinieerd wordt op basis van verhuisbewegingen. In dit behoefteonderzoek wordt het primaire verzorgingsgebied afgebakend als de gemeente Meierijstad en het secundaire verzorgingsgebied als de regio Meierij (Boxtel, Sint-Michielsgestel, ’s-Hertogenbosch en Vught). Het initiatief wordt passend geacht binnen de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Hieronder volgt een beknopte toelichting.

1

2

O.a. ABRvS 1 juni 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:1503), ABRvS 18 februari 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:428) en ABRvS 24 augustus 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2319). BRO, Ladder voor Duurzame Verstedelijking Wonen, Veghels Buiten Noordoost, d.d. 9 juni 2023

Hoofdstuk 3

24

Passend binnen beleidskaders Het initiatief past binnen de gestelde beleidskaders en draagt bij aan de beleidsdoelstellingen van Rijk, provincie, regio en gemeente:  De provincie Noord-Brabant streeft naar duurzame verstedelijking en ziet nieuwe woonontwikkelingen bij voorkeur landen binnen bestaand stedelijk gebied. De beoogde locatie van het initiatief ligt buiten bestaand stedelijk gebied. Verderop in deze paragraaf wordt de ligging van de ontwikkeling nader toegelicht, conform de uitgangspunten van de ladder.  Op regionaal niveau is extra aandacht voor het ontwikkelen van voldoende sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen. Het initiatief sluit aan op deze kaders door beide type woningen te realiseren. Grote(re) uitbreidingslocaties dienen (in de ontwerpfase) regionaal, zowel kwantitatief als kwalitatief, afgestemd te worden. Het plan voor Veghels Buiten Noordoost is regionaal besproken en akkoord bevonden.  De ontwikkeling Veghels Buiten Noordoost sluit aan bij de gemeentelijke woonvisie en de speerpunten voor woningbouw in Meierijstad. Het betreft namelijk een ontwikkeling die volledig aansluit bij het gewenste woningbouwprogramma van de gemeente. De diversiteit van het woningbouwprogramma speelt bovendien in op specifieke woonbehoeften en draagt bij aan een diverse bevolkingssamenstelling.

 Met het initiatief wordt een flinke impuls gegeven aan de woningvoorraad in de gemeente. Deze impuls sluit aan op de gestelde ambitie van de gemeente voor het realiseren van 400 woningen per jaar, en op uitbreidingslocaties nog eens 200 tot 300 woningen extra per jaar.  In de regionale Woondeal is de volledige woningbouwprogrammering van de gemeente Meierijstad opgenomen. Dus ook Veghels Buiten Noordoost. De locatie is als prioritaire locatie opgenomen met daarbij als doel deze te versnellen. Daar zijn de gemeenten in de regio én de provincie Noord-Brabant mee akkoord. Opgave in de regionale Woondeal is om zachte plannen hard te maken. Dat doet de gemeente nu met Veghels Buiten Noordoost. Kwantitatieve behoefte Het initiatief om maximaal 1.250 woningen te realiseren in Veghels Buiten Noordoost voorziet in een kwantitatieve behoefte, zoals blijkt uit de volgende punten:  In de periode tot 2033 neemt de bevolking en het aantal huishoudens in de gemeente Meierijstad toe. Eenzelfde trend geldt voor het secundaire verzorgingsgebied. Deze stijging vraagt om een groei van de woningvoorraad. Als afgeleide van de bevolkings- en huishoudensontwikkeling kan een raming worden gemaakt van de kwantitatieve woningbehoefte in de gemeente Meierijstad van circa 3.850 woningen in de periode 2023-2033. In het secundaire verzorgingsgebied ligt de woningbehoefte tot 2030 op 13.545 woningen.

 Op dit moment is er volgens de provinciale cijfers onvoldoende harde plancapaciteit aanwezig om in de lokale woningbehoefte tot 2030 te voorzien. Er bestaat een behoefte aan circa 3.850 woningen, en de harde plancapaciteit bestaat uit slechts 1.735 woningen. De totale plancapaciteit zoals gepubliceerd door de gemeente Meierijstad lijkt voldoende, maar een uitsplitsing naar harde en zachte plancapaciteit is niet gemaakt. De verwachting is dat er aanzienlijk meer zachte plannen zijn dan harde plannen. Juridisch gezien hoeft er bij het berekenen van de kwantitatieve behoefte alleen rekening gehouden te worden met de harde plancapaciteit, omdat de onzekerheid van realisatie bij de zachte plancapaciteit hoog is. De verwachting is dat de harde capaciteit onvoldoende is om in de behoefte van 3.850 woningen te voorzien. Hierbij moet bovendien worden opgemerkt dat het wenselijk is om enige mate van overcapaciteit te hanteren als buffer om eventuele planuitval of planvertraging op te vangen. Rekening houdend met een (wenselijke) overcapaciteit van ongeveer 130% is er daarmee ruimte voor maximaal 5.000 woningen aan plancapaciteit in de gemeente Meierijstad. De totale plancapaciteit (dit omvat zowel harde als zachte plannen) betreft op

Hoofdstuk 3

25



dit moment 3.583 woningen (gegevens van de gemeente) en daarmee is er nog ruimte voor de ontwikkeling van extra woningen. Het initiatief Veghels Buiten Noordoost kan hierin voorzien. Daarnaast blijkt dat ook in het secundaire verzorgingsgebied de harde plancapaciteit (7.685 woningen) onvoldoende is om in de woningbehoefte te voorzien. De beoogde ontwikkeling om maximaal 1.250 woningen te realiseren voorziet daarmee deels ook in een kwantitatieve behoefte binnen de regio.

Kwalitatieve behoefte Het initiatief om maximaal 1.250 woningen te realiseren, waarvan 30% sociale huur, 15% vrije sector huur, 10% goedkope koop, 20% betaalbare koop, 20% dure koop en 5% variabel, voorziet ook in een kwalitatieve behoefte:  Uit de woonvisie van de gemeente Meierijstad blijkt dat er specifiek voor Veghel de komende jaren een groeiende vraag ontstaat naar huurwoningen en appartementen. De komende 10 jaar is er behoefte aan circa 1.000 sociale huurwoningen. Het initiatief speelt hierop in door 45% huurwoningen te realiseren (30% sociale huur en 15% vrije sector).  Het plan bevat enige flexibiliteit door de 5% variabel. Hierdoor is het eventueel mogelijk om in de toekomst te stijgen naar 35% sociale huur, zodat het plan voldoet aan de inspanningsverplichting die is opgenomen in de woondeal.  Naast huurwoningen neemt in de rest van de gemeente de vraag naar met name koopwoningen, grondgebonden seniorenwoningen en eengezinshuurwoningen in het lagere sociale segment (ten tijde van de voorbereiding van het plan: € 575 - € 680; anno 2023 maximaal €808,06) toe. Het gedifferentieerde woningbouwprogramma van het beoogde initiatief Veghels Buiten Noordoost voorziet in deze behoefte.  In de gemeente blijkt dat op dit moment sprake is van veel ‘scheefwoners’, waarbij huishoudens met een midden of hoger inkomen in sociale huurwoningen wonen.

Door woningen te bouwen voor deze doelgroep kunnen zij doorstromen en worden de sociale huurwoningen niet langer bezet door een groep voor wie dit eigenlijk niet bedoeld is.  Ook het woningbehoefteonderzoek van RIGO geeft aan dat de behoefte aan woningen (zowel koop als huurwoningen) in de gemeente Meierijstad groot is. In alle scenario’s (basis, recessie en crisis) is zichtbaar dat de vraag tot aan 2030 hoog blijft. Dit geldt met name voor de behoefte aan koopwoningen, voor een groot deel in het relatief dure segment. Het gevarieerde woningbouwprogramma van Veghels Buiten speelt nadrukkelijk in op die behoefte, met goedkope, middeldure en dure koopwoningen.  In het project is grote aandacht voor een passend kwalitatief woningbouwprogramma met flexwoningen, geclusterde woonvormen, bijzondere woonvormen zoals het boswonen, etc. Dit aanvullende woonmilieu kan beter worden ontwikkeld op deze locatie t.o.v. een binnenstedelijke locatie. De vraag naar flexibele woonvormen en bijzondere woonvormen neemt de laatste jaren sterk toe. Geen onaanvaardbare leegstandseffecten Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het realiseren van 1.250 woningen in Veghels Buiten Noordoost onaanvaardbare leegstandseffecten zullen optreden. De woningbehoefte is immers dusdanig groot dat ook na het realiseren van het initiatief behoefte blijft bestaan voor het realiseren van nieuwe woningen.

Ook de gemeente heeft de ambitie om meer woningen te bouwen om zo in de woningbehoefte te kunnen voorzien. Bovendien heeft een gezonde woningmarkt 2 procent leegstand volgens het Planbureau voor de Leefomgeving3. De gemeente Meierijstad had in 2021 een woningleegstand van 2%.

3

https://vastgoedactueel.nl/in-veel-gemeenten-nauwelijks-langdurige-woningleegstand/

Hoofdstuk 3

26

Ligging van de ontwikkeling Voor de onderbouwing via de Ladder is relevant of de ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied. In art. 1.1.1. van het Bro is onder h een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd, waarin als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: ‘een bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. Het plangebied heeft in het vigerend bestemmingsplan hoofdzakelijk de bestemming ‘Agrarisch’ en op enkele percelen de bestemming ‘Groen’. Dit betekent dat het plangebied geen stedelijke functie heeft en de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied is gepland. In dat geval moet volgens artikel 3.1.6 lid 2 Bro gemotiveerd worden waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Daarbij spelen beschikbaarheid en geschiktheid van locaties binnen bestaand stedelijk gebied een rol.  Het plangebied maakt onderdeel uit van de grotere ontwikkeling Veghels Buiten. Ten westen en zuiden van het plangebied is al woningbouw gerealiseerd en/of bestemd. De realisatie van Veghels Buiten Noordoost maakt de woningbouwontwikkeling compleet.

In de ‘structuurvisie Veghel 2030’ (vastgesteld d.d.19 december 2013) is het gebied Veghels Buiten Noordoost aangewezen als ‘Strategische ontwikkelingslocatie kern Veghel’.  Binnen het bestaand stedelijk gebied van de gemeente Meierijstad zijn geen andere locaties beschikbaar waar ruimte is voor 1.250 woningen, het is nodig om woningbouw te realiseren in uitbreidingslocaties om de lokale woningbouwambities waar te maken. In het Actieplan woningbouw (2021) geeft de gemeente aan dat zij verwachten dat de kleinere, reguliere plannen in eenzelfde bouwtempo als nu zullen worden voortgezet. Daarmee moet de gemeente het huidige gemiddelde van zo’n 400 nieuwe woningen per jaar kunnen blijven realiseren. Om echter de ambitie van 600 woningen per jaar te kunnen waarmaken, zet de gemeente actief in op bestaande uitbreidingsplannen en plannen in de versnellingsacties. Daarmee gaat de gemeente de wachtlijsten korter maken, de grote druk op de midden-huurwoningen en de koopmarkt verminderen en bouwen voor doelgroepen die nu weinig mogelijkheden hebben.  Omdat gedeeltelijk gebouwd wordt buiten de in de provinciale Interim Omgevingsverordening aangegeven zoekgebieden voor verstedelijking (‘verstedelijking afweegbaar’) is een nadere onderbouwing gegeven van de beoogde ontwikkelingsrichting gebaseerd op de zogenaamde ‘lagenbenadering’.

Uit deze analyse ‘Lagenbenadering’ (opgenomen als bijlage 4 bij deze plantoelichting) van BRO blijkt dat het effect van het planvoornemen op de afzonderlijke lagen beperkt is. Het bouwen (van woningen) op de locatie Veghels Buiten Noordoost past in beginsel bij de geologische structuren en gebruiken. De planlocatie ligt namelijk ter plaatse van een dekzandrug, een plaats waar van oudsher werd gebouwd en gewoond. Het voornemen sluit op die manier aan op de landschappelijke opbouw. In samenhang met het (historische) gebruik van de gronden kan er wel worden gesteld dat het agrarische gebied met de aanwezige bedrijfsvoering, waaronder de tuinbouw, voor een gedeelte afneemt met deze ontwikkeling. De Erpseweg en de Udenseweg vormen als ontsluitingswegen een logische basisstructuur voor de ontsluiting van de nieuwe woningbouwlocatie. Kortom, gelet op het feit dat Veghels Buiten Noordoost de woningbouwontwikkeling Veghels Buiten afrondt én uitbreidingslocaties binnen de gemeente noodzakelijk zijn om in de woningbouwambities te kunnen voorzien, wordt geconcludeerd dat niet binnen bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Dit maakt de keuze voor deze locatie toch geschikt, ook al ligt de planlocatie officieel niet binnen bestaand stedelijk gebied.

Hoofdstuk 3

27

Gezondheidscentrum De beoogde ontwikkeling van een gezondheidscentrum in Veghels Buiten Noordoost betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Er is door BRO een Ladder voor duurzame verstedelijking opgesteld 4. In deze toelichting worden de belangrijkste conclusies vermeld. Voor het gehele onderzoek wordt verwezen naar bijlage 3 bij de plantoelichting. Met het planvoornemen wordt er in Veghels Buiten Noordoost een gezondheidscentrum met huisartsenpraktijk (of vergelijkbaar) in combinatie met een apotheek en praktijkruimten voor onder andere fysio mogelijk gemaakt. Het uitgangspunt van dit initiatief is dat het initiatief maximaal 1.000 m² bvo betreft, waarbij iedere individuele functie maximaal 400 m² bvo is. Het initiatief geldt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling omdat het een ontwikkeling van meer dan 500 m² bvo betreft. Bovendien is er een functiewijziging nodig, omdat er geen maatschappelijke bestemming ligt op de locatie. Daarnaast is er bij dit initiatief sprake van een ligging buiten bestaand stedelijk gebied  Het plangebied heeft in het bestemmingsplan Veghels Buiten – Noordoost (vastgesteld op 05-092013) de bestemming ‘Agrarisch’. Dit betekent dat het plangebied geen stedelijke functie heeft. Op het gebied rondom het plangebied zijn voornamelijk de bestemmingen ‘Agrarisch’, ‘Bedrijf’ en ‘Wonen’ gelegen.

 Het plangebied maakt onderdeel uit van de grotere ontwikkeling Veghels Buiten. Hiervan zijn al woningen gerealiseerd en/of bestemd. Dit betekent dat de locatie van het plangebied in de toekomst wel gelegen is in/nabij stedelijk gebied.  In het gebied Veghels Buiten – Noordoost is geen locatie gelegen met de bestemming ‘Maatschappelijk’. Hierdoor is het niet mogelijk om dit initiatief te realiseren op een daarvoor bestemde locatie. Passend binnen beleidskaders Het planinitiatief past binnen de gestelde beleidskaders en draagt bij aan de beleidsdoelstellingen van Rijk, provincie, regio en gemeente.  Zowel op landelijk, als provinciaal als gemeentelijk niveau wordt gestreefd naar een gezonde bevolking. Hierbij geven zij de voorkeur aan preventie, maar is eerstelijnszorg ook van belang. Dit initiatief realiseert eerstelijnszorg en sluit daardoor aan op het beleid.  In landelijk beleid wordt het doel ‘dichtbij huis waar het kan, verder van huis voor hooggespecialiseerde zorg’ aangehouden. In dit initiatief wordt een huisartsenpraktijk, apotheek en praktijkruimten voor andere zorgprofessionals in de nieuwbouwwijk Veghels Buiten gerealiseerd. Hierdoor is de zorg zo dichtbij mogelijk voor de inwoners. Dit sluit aan op het streven van landelijk beleid.

 Het landelijk en gemeentelijk beleid streeft naar meer samenwerkingen in de zorg, waarbij eerstelijnszorg onderling samenwerkt, maar ook met andere professionals. In dit initiatief wordt ruimte geboden aan diverse zorgprofessionals, doordat er extra praktijkruimten beschikbaar zijn. Hierdoor wordt samenwerking gestimuleerd en past dit initiatief binnen de beleidskaders. Ruimtelijk verzorgingsgebied Zorgvoorzieningen hebben een relatief klein verzorgingsgebied, doordat nabijheid van zorgvoorzieningen van belang is. In dit behoefteonderzoek is de nieuwbouwwijk Veghels Buiten als primair verzorgingsgebied beschouwd. De volledige kern Veghel (inclusief nieuwbouwwijk Veghels Buiten) is beschouwd als het secundair verzorgingsgebied.

4

BRO, Ladder voor Duurzame Verstedelijking zorgfuncties, Veghels Buiten Noordoost, d.d. 23 mei 2023

Hoofdstuk 3

28

Kwantitatieve behoefte De beoogde ontwikkeling van een huisartsenpraktijk voorziet in een kwantitatieve behoefte:  In de totaalontwikkeling Veghels Buiten worden ca. 2.100 woningen gerealiseerd, waardoor er circa 4.500 inwoners zullen wonen. In het secundaire verzorgingsgebied wonen (na de realisatie van Veghels Buiten) circa 37.845 inwoners.  De landelijke patiëntennorm per fulltime werkende huisarts is 2.095 inwoners. Op basis hiervan is er in Veghels Buiten 2,1 fulltime werkende huisarts nodig en in de kern Veghel 18,1 fulltime werkende huisarts.  In Veghels Buiten zijn nog geen zorgvoorzieningen, waardoor er behoefte bestaat aan huisartsen. In de kern Veghel zijn 16,8 fulltime werkende huisartsen aanwezig. Dit is niet voldoende (behoefte van 18,1), wat betekent dat er in het secundaire verzorgingsgebied ook nog een aanvullende behoefte aan huisartsen bestaat.  De beoogde ontwikkeling van een nieuwe apotheek voorziet niet in een kwantitatieve behoefte. Landelijk zijn er circa 8.800 inwoners per apotheek. Hierdoor is er in Veghels Buiten behoefte aan een kleine apotheek. In de kern Veghel is behoefte aan 4 apotheken. Doordat er momenteel 6 apotheken zijn is er voldoende aanbod aan apotheken in de kern Veghel.

Een verplaatsing van een bestaande apotheek naar het plangebied Veghels Buiten voorziet beter in de kwantitatieve behoefte, omdat in dat geval geen nieuw aanbod wordt toegevoegd, maar wel beter wordt verspreid over de gemeente. Kwalitatieve behoefte Het initiatief om een huisartsenpraktijk, apotheek en praktijkruimten te realiseren voorziet in een kwalitatieve behoefte.  De toegankelijkheid en bereikbaarheid van zorgaanbod is belangrijk. In Veghels Buiten is momenteel nog geen zorgaanbod aanwezig. Hierdoor is de dichtstbijzijnde huisartsenpraktijk en apotheek op 5 minuten autorijden af. Hier is echter niet voldoende plaats voor alle inwoners van Veghels Buiten, waardoor een deel van hen naar een huisartsenpraktijk en apotheek op een grotere afstand moeten gaan. Dit is onwenselijk omdat de toegankelijkheid en bereikbaarheid van zorg hierdoor wordt beperkt.  De bevolking vergrijst waardoor de zorgvraag toeneemt. Ouderen wonen steeds langer zelfstandig, maar worden tegelijkertijd ook minder mobiel. Om de bereikbaarheid van de zorg voor de groep ouderen te waarborgen is een huisartsenpraktijk, apotheek en andere zorgprofessionals in de wijk belangrijk.  Clustering van verschillende zorgprofessionals is gewenst. Het samenbrengen van verschillende zorgprofessionals stimuleert samenwerkingen en ketenzorg. Dit komt de kwaliteit van de zorg ten goede.