Agendabundel

de overige bouwregels van lid 4.2.2 onverminderd van toepassing blijven;

2.

tevens toepassing wordt gegeven aan een afwijking op grond van lid 4.6 sub b.

Artikel 4.6 zal als volgt worden gewijzigd: 4.6 Afwijken van de gebruiksregels

8 Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de woonsituatie, een goede milieusituatie, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, kan met omgevingsvergunning worden afgeweken van: a. het bepaalde in lid 4.5 sub b en d in die zin dat op percelen waar de woonfunctie aanwezig is, gronden en bouwwerken worden gebruikt voor logiesverstrekking ten behoeve van recreatieve bewoning, mits: 1. de oppervlakte voor logiesverstrekking niet meer bedraagt dan 40% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de woning en de bijbehorende bouwwerken op het bouwperceel tot een maximum van 60 m²; 2. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de verkeersontsluiting- en parkeersituatie (de eventuele extra benodigde parkeerplaatsen worden op eigen terrein gerealiseerd); b. het bepaalde in lid 4.5 sub f in die zin dat gronden op een grotere afstand dan 30 meter van de voorgevel of voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw deel uitmaken van het erf.

1 02 DOC-20-310801 - Bijlage 2- Zienswijze

achmea Q rechtsbijstand Stichting Achmea Rechtsbijstand Postbus 4116 7320 AC Apeldoorn AANGETEKEND R219106794 Aan de gemeenteraad van de gemeente Medemblik

Laan van Malkenschoten 20 Apeldoorn

Postbus 45 Telefoon 088 462 3700 Fax 088 462 2799 klantenservice@achmearechtsbijstand.nl www.achmearechtsbijstand.nl

1687 ZG WOGNUM

Datum

Ons zaaknummer

Behandeld door

13 oktober 2020

R219106794

Mw. mr. M.A. Patandin

Onderwerp

Uw kenmerk

zienswijze Transformatie recreatieparken De

Vrijdag afwezig

Maar, De Kogge 1 en De Kogge 3'

Geachte heer, mevrouw,

vroegen ons om juridische hulp. Cliënten zijn het niet eens met het ontwerpbestemmingsplan 'Transformatie recreatieparken De Maar, De Kogge 1 en De Kogge 3' Dit plan wijzigt de bestemming van de recreatieparken De Maar in Twisk en De Kogge 1 in Oostwoud naar een woonbestemming. Het plangebied grenst aan de woning van cliënten. Zij vrezen derhalve voor een verzwaring van de bestaande erfdienstbaarheid, aantasting van hun woongenot en vermindering van de waarde van uw woning. Bijgaand treft u de zienswijze van cliënten aan. Verzoek Cliënten vragen u het ontwerpbestemmingsplan niet vast te stellen Dan wel vragen zij u tegemoet te komen aan deze zienswijze en het plan aan te passen. Contactgegevens U bereikt mij op maandag t/m donderdag via de klantenservice op telefoonnummer 088-4623700. Mailen kan naar klantenservice@achmearechtsbijstand.nl. Ons zaaknummer is R219106794. Wilt u dit nummer altijd noemen als u belt of mailt? Zonder vermelding van het zaaknummer ontvang ik uw bericht helaas niet.

Rekeningnummer (IBAN) NL11 RABO 0101 0506 74 Kvk 41 038 571 Apeldoorn

Vervolg op de brief van

Bestemd voor

13 oktober 2020

Met vriendelijke groet,

Mw. mr. M.A. Patandin Senior jurist

Bladnummer

2

CONCEPTBRIEF

Betreft: Zienswijze Ontwerpbestemmingsplan 'Transformatie recreatieparken De Maar, De Kogge 1 en De Kogge 3' Beste Gemeente Medemblik, Recent heb ik heb in de Staatcourant uw ontwerpbestemmingsplan 'Transformatie recreatieparken De Maar, De Kogge 1 en De Kogge 3' met plannummer 'NL.IMR0.0420.BPDeMaarKogge-ON01' gelezen. Ik ben zeer verbaasd over het feit dat ik hier niet over ingelicht ben, omdat ik eigenaar ben van een deel van de grond zoals geasseerd in De Kogge 1. Anderzijds ligt het park De kogge 1 deels om ons huis heen. Ten slotte is de vindbaarheid van het plan beperkt aangezien het plan wat betreft De Kogge 1 en 3 verstopt zit acther 'De Maar'. Als ik bevoorbeeld op locatie Oostwoud, Oosteinde zoek zal ik het plan niet vinden (https://medemblik.maps.arcgis.com/apps/webappviewer/index.html7kN2329045ab38e4867b a82a220544000b6f

Bij deze wil ik op de volgende 3 punten een zienswijze indienen: 1) De toerit van het park, kavels 866, 867, 640, 641 en 642 2) De niet voor permanente bewoning geschikte stacaravans op de kavels 745 en 644 3) Het deel van het plan genoemde 'De Kogge 1' Tot slot zullen we ons berraden over planschade, mocht de gemeente opvolging geven aan dit plan.

Zienswijze 1: de toerit. De toerit van het park 'De Kogge 1' zoals gearseerd in het plan betreft kavels 866, 867, 640, 641 en 642. Kavel 866 is ons eigendom en onze oprit. Op deze kavel rust een erfdienstbaar tbv het vakantiepark De Kogge 1. (zie appendix)

Ons huisnummer is in uw ontwerpbestemmingsplan noemt u ten onrecht dat als locatie van het park. Het park is gelegen op Oosteinde 23-1 tot en met 23-17. Deze verwarring komt veel vaker voor, zeker 2x per week, ontvangen wij pakketjes, pizza, nieuwe electrameter, wordt de telefoon afgesloten of worden we met de taxi opgehaald. U begrijpt dit zijn allemaal diensten die niet voor ons bedoeld zijn. Het levert ons veel ergernis op. We zouden graag de volgende punten willen opnemen in het plan a)

De erfdienstbaarheid op kavel 866 zouden we willen beperken tot gebruik van bestaande put en kabels. Bij omzetten van het bestemmingsplan kan verwacht worden dat er in de toekomst meer werkzaamheden kunnen plaatsvinden. De erfdienstbaarheid is afgegeven voor de recreatief gebruik, niet voor een woonwijk. Aangezien 'De Kogge 1' over een eigen toerit bezit kan bij uitbereiding of renovatie van de bekabeling prima het eigen terrein benut worden. b) De straat aanduiding van 'De Kogge 1' dient te verbeteren. Vooralsnog beperkt de overlast zich voornamelijk tot hierboven genoemde zaken. Het is wachten op de dag dat de hulpdiensten ons danwel de huizen op het vakantiepark niet kunnen vinden en kostbare tijd verliezen. Een oplossingsrichting kan zijn om 'De Kogge 1' een eigen straat aanduiding te geven. c) De erfafscheiding tussen onze oprit in die van de 'De Kogge 1' is momenteel een hoge haag aangezien we niet zitten te wachten op uitzicht op de parkeerplaats verwachten we dat het toegestaan blijft om een hoge erfafscheiding toe te passen en dit niet als gevolg van de voorgestelde wijzigingen omlaag moet.

Zienswijze 2: de stacaravans. Op 'De Kogge 1' staan 2 niet voor permanente bewoning geschikte stacaravans op de kavels 745 en 644. De Stacaravan op kavel 745 (Oosteinde 23-13) staat tegen onze erfgrens (of zelfs daarover). Aangezien dit een stacaravan betreft en onze tuin natuurlijke afscherming bied, hebben we ondanks dat de woning op de erfgrens staat veel privacy. Bovendien is het reacreatieverblijf slecht een deel van het jaar in gebruik. In het voorstelbestemmingsplan valt te lezen dat het de bedoeling is dat de stacaravan plaats gaat maken voor een woning bedoeld voor permanente bewoning. (Regels artikel 5.5.d verbied recreatief gebruik en 5.5.e verbied niet recreatief gebruik van de stacaravans). Het bestemmingsplan lijkt te voorzien een woning van eenvoudige vorm met 70m2 bouwoppervlakte met 1 woonlaag, maar wel een verplicht punt dak. a) We zouden graag zien dat de 2 recreatie verblijven (dus niet recreatie woning) welke op het recreatiepark staan en als recreatie verblijf in gebruik zijn ook gewoon de bestemming recreatie behouden. Er is geen reden om dit om te zetten anders dan gemak vanuit de gemeente of economisch gewin van de eigenaar. De gemeente geeft ook reeds in het voorstel bestemmingsplan aan dat er voor individuele verblijven een uitzondering gemaakt kan worden.

(Oosteinde 23-1) b) Wij denken dat het niet realistisch is om binnen het bestemmingsplan en het huidige bouwbesluit om een vrijstaande woning te bouwen. Een bouwvak van 70m2 levert in het gunstige geval een benutbaar oppervlak van 60m2 op. (dat zal een uitdaging zijn). Een kleine speurtocht leert dat er in Nederland een handvol appartementen gebouwd worden met minder dan 60m2, dit zijn allemaal 1 of 2 kamer appartementen (1 slaapkamer of slapen in de woonkamer) en vaak in stadscentra. Er worden geen vrijstaande huizen gebouwd van vergelijkbare afmetingen. De situatie die gecreeerd wordt door deze wijziging zal 3 mogelijk uitwerkingen hebben: 1) De stacaravans blijven en er verandert effectief niks. 2) De stacaravans maken plaats voor een 2 kamer woning (indien mogelijk) en is daarmee het kleinste vrijstaande woonhuis van Nederland. 3) De stacaravans maken plaats voor een woning die of niet aan het bouwbesluit voldoet en/of niet aan het bestemmingsplan. Voor de le situatie hoeft het bestemmingplan niet te wijzigigen. Voor zover de 2e situatie al realistisch is, zal na verloop van tijd verbouw of uitgebouwd gaan worden (situatie 3). De 3e situatie is op den duur het meest waarschijnlijk. Ter ondersteuning: - Geen van de bestaande woonhuizen voldoet aan de hoogteeis. Allen hebben een dakkapel. Geen van de bestaand woonhuizen voldoet aan de 1 bouwlaag eis.

Allen hebben een kamer gecreeerd onder de dakkapel. Veel woningen voldoen niet aan het bouwvak van 70m2 en hebben een uitbouw.

De bestaande woningen zijn gebouwd als recreatie woning rond 2000 en dus volgens veel minder strenge normen. De woonoppervlakte van de bestaandwoning schommelt tussen 73 en 106 m2, (volgens kadaster data https://vastgoedloep.nl/1678/HP/23). Waarbij afgevraagd kan worden of dit correct is en inmiddels de woning niet nog verder uitgebouwd zijn. Onze angst is dan ook dat door het niet realistische plan en het precedent geschapen door de sterk vergrote andere woningen, er uiteindelijk een uitgebouwd huis met 2 woonlagen op onze erfgrens verschijnt.

Zienswijze 3: deelplan 'De Kogge 1' Op 'De Kogge 1' zijn een aantal bewoners die hun verblijf voor permanent bewoning gebruiken. Dat de gemeente hierop wel acteren (na jaren) is goed te begrijpen. Naast de voorgestelde wijziging zijn er ook natuurlijk ander mogelijkheden. Wij hebben begrepen dat enige jaren geleden op initiatief van de bewoners 'De Kogge 1' een bestemmingsplan wijziging is aangevraagd. Toendertijd is dat afgewezen door de gemeente omdat er niet aan de regels werd voldaan. Nu een aantal jaar later komt het initiatief van de gemeente en kan wel aan de regels voldaan worden? Aangezien de regels niet zijn gewijzigd, noch de situatie, verbaasd ons dit ten zeerste. Ik verwacht dat gemeente toen en nu naar het belang van haar inwoners handelt. a) We willen graag inzicht de aanvraag van enige jaren geleden en een uitleg welke regels danwel wat er gewijzigd is in de situatie ten opzicht van het vergelijkbare initiatief vanuit de bewoners. b) Wat betreft bijna 100% permanente bewoning. Dit is incorrect. Er staan 2 stacaravans die recreatief gebruikt worden. Gezien het aantal auto's en verschillende mensen die ons huis voorbij lopen, vermoeden wij dat 50% permanente bewoning een betere afspiegeling van de situatie is. De gemeente zou dit getal op basis van haar gegevens natuurlijk gewoon moeten kunnen produceren. We zouden graag een betere en juiste onderbouwing zien.

c) Wat betreft parkeren, dit lijkt momenteel geen probleem, maar dat komt vermoedelijk meer door punt b) dan de hoeveelheid parkeerplaatsen. Het huidige plan onze oprit (Kavel 866) ten onrechte te betrekken in de situatie. In bijlage 3, bladzijde 11 is te zien dat het originele plan plek had voor 16 parkeerplaatsen, met de opmerking dat de huidige ruimte op de oprit aanmerkelijk kleiner is dan in het originele plan. (Kavel 866 is onze oprit) De genoemde 17 parkeerplaasten op de oprit is wat overdreven, er staan doorgaans niet meer dan 6 auto's en dan kunnen er nog maar een paar bij. We zouden graag een iets betere onderbouwing zien omtrent parkeergelegenheid, dan dat de belanghebbende meld dat het wel lukt. Met inachtneming van onze oprit. d) Wat betreft Ecologie valt op te merken dat er toch een aantal bijzondere vogels in de tuin van Oosteinde 23 en 25A te vinden zijn. De groene specht en ijsvogels zijn regelmatig te vinden. Alsmede een nest van de grote bonte specht. Het recreatie gebied achter Oosteinde 25, Oosteinde 23, 25 en 25A en de stacaravans is erg rustig en groen, dat zal mogelijk veranderen door de voorgestelde wijziging. e) ? Wat betreft Wonen en toelichting 5.2.3, hier valt te lezen dat het maximaal aantal woningen 16 is? En dat de 2 stacaravans onder het overgangsrecht vallen.

Met reeds 15 woningen betekend dat dus dat er 1 stacaravan gesloopt dient te worden ? f) Wat betreft bijlage 10, Ruimtelijk quickscan. 1) Hier valt te lezen op bladzijde 5: "Het Besluit omgevingsrecht biedt de mogelijkheid middels artikel 4, onder 10 om een omgevingsvergunning te verlenen voor het gebruiken van een recreatiewoning voor bewoning, mits wordt voldaan aan de volgende eisen, a. de recreatiewoning voldoet aan de bij of krachtens de Woningwet aan een bestaande woning gestelde eisen;

b. de bewoning niet in strijd is met de bij of krachtens de Wet milieubeheer, de Wet geluidhinder, de Wet ammoniak en veehouderij en de Wet geurhinder en veehouderij gestelde regels of de Reconstructiewet concentratiegebieden; c. de bewoner op 31 oktober 2003 de recreatiewoning als woning in gebruik had en deze sedertdien onafgebroken bewoont; en d. de bewoner op 31 oktober 2003 meerderjarig was" Aan deze voorwaarden wordt simpelweg niet voldaan op mogelijk een enkele bewoner / verblijf na en zijn wat betreft punt c. en d. mijn inziens eenvoudig te toetsen door de gemeente. Slechts wordt op ingegaan op punt b., punt a. sluit de 2 stacaravans direct uit. 2) Bij de conclusies valt te lezen: "Enig recreatief toekomstperspectief ontbreekt" Dit is ons inziens incorrect. Behalve dat dit strijdig is met het huidige gebruik van de 2 stacaravans, is dit ook strijdig met de uitstraling welke als recreatief omschreven wordt in bijlage 10. Verder valt op te noemen dat deze locatie aan de lint bebouwing van het Oosteinde uitermate geschikt is voor recreatieve doeleinden. Een kleine opsomming van recreatie mogelijkheden binnen een straal van 200meter.

(waarschijnlijk een incomplete lijst) Camping Veerhof aan de Vereweg (45 plekken) Bed and Breakfast, Oosteinde 1 Bed and Breakfast, Oosteinde 11 Recreatiepark met 9 verblijven, Oosteinde 25-1 tot en met 25-9 Verhuur Oosteinde 25 - Verhuur 'Patricius huis', Oosteinde 32 AirBnB, Oosteinde 59 Recente verkochte 'Bed and Breakfast', Oosteinde 52

Appendix Erfdienstbaarheid

BIJZONDERE LASTEN EN BEPERKINGEN Koper heeft de navolgende lasten en beperkingen als bedoeld in artikel 2 en artikel 7 uitdrukkelijk aanvaard: - de navolgende lasten en beperkingen, welke voorkomen in - voor wat betreft het Verkochte sub a., een akte van ruilverkaveling op negenentwintig augustus negentienhonderd eenennegentig verleden voor N.J. van Duin, destijds notaris gevestigd te Hoorn, ingeschreven ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers te Alkmaar, op negenentwintig augustus negentienhonderd eenennegentig in register Hypotheken 4 in deel 6364 nummer 1, in welke akte ondermeer het navolgende voorkomt, woordelijk luidende: "a. de erfdienstbaarheid tot het hebben, houden, onderhouden en zonodig vernieuwen van buizen, leidingen, kabels en dergelijke ten behoeve van openbare en andere wenselijk geachte nutsvoorzieningen ten behoeve en ten laste van kavel 040141 (gedeeltelijk) en ten behoeve en ten laste van kavel 040140 en ten behoeve en ten laste van kavel 040076 (gedeeltelijk), krachtens overschrijving 6159/28." en "Recht van weg en pad ten behoeve van kavel 040140 en ten laste van kavel 040141A, krachtens overschrijving 4773/67 - de navolgende lasten en beperkingen, welke voorkomen in - voor wat betreft het Verkochte sub b., een akte van verkoop, koop en levering op vijfentwintig augustus tweeduizend verleden voor G.J.

van de Stolpe, destijds notaris gevestigd te Medemblik, ingeschreven ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers te Alkmaar, op achtentwintig augustus tweeduizend in register Hypotheken 4 in deel 10164 nummer 32, in welke akte ondermeer het navolgende voorkomt, woordelijk luidende: "De in gemelde titel van aankomst omschreven erfdienstbaarheden hebben betrekking op het bij deze akte verkochte voor wat betreft de erfdienstbaarheid tot het hebben, houden, onderhouden en zonodig vernieuwen van buizen, leidingen, kabels en dergelijke ten behoeve van openbare en andere wenselijk geachte nutsvoorzieningen, zoals elektriciteitskabels, televisieleidingen, waterleidingen, gasleidingen, riolering en dergelijke, welke erfdienstbaarheid ten laste van het overgedragen perceelsgedeelten is en ten behoeve van de achtergelegen perceelsgedeelten, doch overigens rusten de andere erfdienstbaarheden uitsluitend op het bij verkoopster in eigendom resterende gedeelte van het kadastrale perceel gemeente Noorder-Koggenland, sectie N nummer 803."

PostNL Port Betaald Port Payé Pays-Bas /

Post op rekening

achmeo Q rechtsbijstand

R nl m H Aangetekend

3SRRC15690793

G-A-l

Port Betaald i ^ Port Payé I postnlj) Pays-Bas '

VL

B

1 03 DOC-20-296952 - Bijlage 3- Ontwerp bestemmingsplan "Transformatie recreatieparken De Maar, De Kogge 1 en De Kogge 3"

GEMEENTE MEDEMBLIK AAT

BESTEMMINGSPLAN TRANSFORMATIE RECREATIEPARKEN 'DE MAAR', 'DE KOGGE 1' EN 'DE KOGGE 3'

Inhoudsopgave Toelichting Hoofdstuk 1

INLEIDING

1

1.1

Aanleiding

1

1.2

Plangebied

1

1.3

Vigerende regeling

3

1.4

Leeswijzer

5

Hoofdstuk 2

BELEIDSKADER

6

2.1

Rijksbeleid

6

2.2

Provinciaal beleid

7

2.3

Gemeentelijk beleid

9

Hoofdstuk 3

HUIDIGE SITUATIE EN VOORGENOMEN ONTWIKKELING

12

3.1

Huidige situatie

12

3.2

Voorgenomen ontwikkeling

16

Hoofdstuk 4

OMGEVINGSASPECTEN

18

4.1

Vormvrije merbeoordeling

18

4.2

Milieuzonering

19

4.3

Archeologie

20

4.4

Cultuurhistorie

22

4.5

Bodem

23

4.6

Verkeer en parkeren

24

4.7

Water

25

4.8

Geluid

27

4.9

Luchtkwaliteit

28

4.10

Ecologie

29

4.11

Externe veiligheid

29

4.12

Kabels en leidingen

30

Hoofdstuk 5

PLANBESCHRIJVING

31

5.1

Algemeen

31

5.2

Toelichting op de bestemmingen

31

Hoofdstuk 6

UITVOERBAARHEID

34

6.1

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

34

6.2

Economische uitvoerbaarheid en grondexploitatie

35

Bijlagen toelichting Bijlage 1

StructuurvisieTransformatie recreatieparken De Maar, De Kogge 1 en De Kogge 3

Bijlage 2

Beeldkwaliteitsplan 'De Maar'

Bijlage 3

Beeldkwaliteitsplan 'De Kogge I'

Bijlage 4

Vormvrije mer beoordeling

Bijlage 5

Advies Omgevingsdienst Noord-Holland Noord

Bijlage 6

Vooroverlegreactie Archeologie West-Friesland

Bijlage 7

Advies brandveiligheid De Maar

Bijlage 8

Advies brandveiligheid De Kogge 1 en de Kogge 3

Bijlage 9

Vooroverlegreactie Veiligheidsregio (Brandweer)

Bijlage 10

Ruimtelijke quickscan De Kogge I en III de Oostwoud

Bijlage 11

Berekening parkeerbehoefte De Maar

Bijlage 12

Watertoets

Bijlage 13

Vooroverlegreactie Hoogheemraadschap

Regels Hoofdstuk 1

INLEIDENDE REGELS

37

Artikel 1

Begrippen

37

Artikel 2

Wijze van meten

44

Hoofdstuk 2

BESTEMMINGSREGELS

45

Artikel 3

Recreatie

45

Artikel 4

Wonen - 1 (De Maar)

47

Artikel 5

Wonen - 2 (De Kogge)

50

Artikel 6

Waarde - Archeologie 2

53

Artikel 7

Waarde - Archeologie 4

55

Artikel 8

Waarde - Archeologie 5

57

Artikel 9

Waarde - Beschermd dorpsgezicht

60

Hoofdstuk 3

ALGEMENE REGELS

63

Artikel 10

Anti-dubbeltelbepaling

63

Artikel 11

Algemene bouwregels

64

Artikel 12

Algemene gebruiksregels

65

Artikel 13

Algemene afwijkingsregels

66

Artikel 14

Algemene wijzigingsregels

67

Artikel 15

Overige regels

68

Hoofdstuk 4

OVERGANGS- EN SLOTREGELS

69

Artikel 16

Overgangsrecht

69

Artikel 17

Slotregel

70

Bijlagen regels Bijlage 1

Lijst met kleinschalige beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten

toelichting

20191876

Hoofdstuk 1

1.1

blz 1

INLEIDING

Aanleiding

De gemeente wil de problematiek van permanente bewoning van enkele recreatieparken aanpakken en oplossen. Het betreft de bungalowparken 'De Maar' (Twisk) en 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' (Oostwoud). De gemeente Medemblik heeft de intentie om de recreatieve bestemming van de parken te wijzigen naar een woonbestemming. In oktober 2018 is in de commissie Ruimte gesproken over een omzetting van bungalowpark 'De Maar' te Twisk naar een woonbestemming. Met de Vereniging van Eigenaren is vervolgens gesproken over de uitgangspunten voor de transformatie en in het bijzonder over een bijdrage aan het recreatiefonds. Daarnaast is gesproken over brandveiligheidsmaatregelen. Met de provincie is ook overlegd over de omzetting naar Wonen. De aanvankelijke bezwaren van de provincie zijn weggenomen. Met de motie 'De Maar', aangenomen in de raadsvergadering van 29 september 2016, heeft het College van B en W de opdracht gekregen niet alleen een oplossing te zoeken voor 'De Maar', maar ook voor soortgelijke parken. In het kader van het gemeentelijk uitvoeringsprogramma Verblijfsrecreatie, vastgesteld door de gemeenteraad op 11 juli 2019, is gesproken met de vertegenwoordigers van de diverse recreatieparken. Daaruit blijkt dat alleen bij 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3', gelegen in Oostwoud, sprake is van een soortgelijk park.

Dat wil zeggen: al jarenlang vrijwel 100% permanente bewoning zonder enig recreatief toekomstperspectief, met verblijven die meer de uitstraling hebben van een 'gewone' woning dan een recreatiewoning. Voor de omzetting van de recreatieparken naar een woonbestemming dient een bestemmingsplan te worden opgesteld, voorzien van een juridisch-planologische regeling gericht op de woonbestemming. Dit bestemmingsplan voorziet daarin.

1.2

Plangebied

De Maar Bungalowpark 'De Maar' is gelegen aan de Dorpsweg 153 in Twisk en bestaat uit 36 recreatiewoningen. Op bijgaand figuur is een luchtfoto van het park weergegeven.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

Rho Adviseurs B.V.

blz 2

20191876

Figuur: Globale ligging plangebied van bungalowpark 'De Maar' De Kogge 1 en de Kogge 3 Bungalowpark 'De Kogge 1' is gelegen aan Oosteinde 23 te Oostwoud en bestaat uit 15 recreatiewoningen en twee stacaravans. Bungalowpark 'De Kogge 3' is gelegen aan het Oosteinde 35- 1 t/m 5 te Oostwoud en bestaat uit 5 recreatiewoningen. Aan dit park(je) grenst een timmerbedrijf/aannemersbedrijf.

Rho Adviseurs B.V.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

20191876

blz 3

Figuur: Globale ligging plangebied van de bungalowparken 'De Kogge 1' (r) en 'De Kogge 3' (l)

1.3

Vigerende regeling

De Maar Voor bungalowpark 'De Maar' is het bestemmingsplan Dorpskernen II (vastgesteld 04-07 2013, herziening 2014, vastgesteld 29-09 2016) van toepassing. Op basis van het vigerende bestemmingsplan geldt ter plaatse de enkelbestemming 'Recreatie' en de functie-aanduiding 'recreatiewoning'. Het maximum aantal wooneenheden bedraagt 36 stuks. Op een gedeelte van het bestemmingsplan is de dubbelbestemming 'Waarde-Beschermd dorpsgezicht' van toepassing. Ook zijn de dubbelbestemmingen 'Waarde- Archeologie 2' en 'Waarde-Archeologie 3' van toepassing.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

Rho Adviseurs B.V.

blz 4

20191876

Figuur: Fragment vigerend bestemmingsplan Dorpskernen II De Kogge 1 en De Kogge 3 Voor de beide locaties is het bestemmingsplan Dorpskern I (vastgesteld 2016-09-29) van toepassing. Op basis van het vigerende bestemmingsplan geldt ter plaatse de enkelbestemming 'Recreatie', de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' en de functieaanduiding 'recreatiewoning'. Het maximum aantal wooneenheden bedraagt 17 stuks voor 'De Kogge 1' en 5 woningen voor 'De Kogge 3'.

Rho Adviseurs B.V.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

20191876

blz 5

Figuur: Fragment vigerend bestemmingsplan Dorpskern I

1.4

Leeswijzer

Het bestemmingsplan 'Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1 'en 'De Kogge 3' is als volgt opgebouwd:  Hoofdstuk 2 geeft het relevante beleidskader op rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk niveau weer.  Hoofdstuk 3 omschrijft de huidige situatie en de voorgenomen ontwikkeling.  Hoofdstuk 4 gaat in op de relevante milieu-en omgevingsaspecten.  Hoofdstuk 5 geeft een verantwoording van de plansystematiek, de opzet van de regels en de keuze van bestemmingen.  Hoofdstuk 6 geeft een beschrijving van de onderdelen 'Maatschappelijke uitvoerbaarheid' en “Economische uitvoerbaarheid en grondexploitatie”.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

Rho Adviseurs B.V.

blz 6

20191876

Hoofdstuk 2

2.1

BELEIDSKADER

Rijksbeleid

In 2003 heeft de toenmalige minister Dekker (VROM) een verruimd beleidskader geformuleerd voor de omgang met de veelvoorkomende praktijk van permanente bewoning van recreatiewoningen. Het beleid kende een decentrale uitvoering: gemeenten kunnen zelf beslissen hoe met permanente bewoning om te gaan:  Handhaven van de recreatieve bestemming.  Gedogen door middel van persoonsgebonden beschikkingen.  Legalisatie van het gebruik als woning door herbestemming. Het beleidskader bevatte voorwaarden, waaraan een recreatiepark moest voldoen om voor legalisatie in aanmerking te komen: 1. De woning moet op 31 oktober 2003 onrechtmatig worden bewoond; voor complexen geldt dat die in grote mate onrechtmatig moeten worden bewoond. 2. De woning moet zijn gelegen buiten waardevolle en/of kwetsbare gebieden, zoals de Vogel- en Habitatrichtlijngebieden, de natuurbeschermingsgebieden en de Ecologische Hoofdstructuur. 3. De woning moet voldoen aan het bouwbesluit voor regulier woningen. 4. De bestemmingswijziging mag niet in strijd zijn met de milieuwetgeving. 5. De parken mogen niet bedrijfsmatig worden geëxploiteerd. Het verruimde beleid is vertaald naar de Nota Ruimte die in januari 2006 in werking is getreden.

Met het inwerkingtreden van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) per 13 maart 2012 en het besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) per 31 december 2012 is de Nota Ruimte komen te vervallen. In de SVIR en de Barro zijn geen specifieke regels inzake recreatiewoningen opgenomen. Het Rijk voert geen ruimtelijk beleid inzake permanente bewoning van recreatiewoningen, maar geeft beleidsvrijheid aan de lagere overheden. De provincie Noord-Holland heeft vanuit provinciaal belang zelf beleid ontwikkeld op dit gebied. Besluit omgevingsrecht (Bro) Het Besluit omgevingsrecht biedt de mogelijkheid middels artikel 4, onder 10 om een omgevingsvergunning te verlenen voor het gebruiken van een recreatiewoning voor bewoning, mits wordt voldaan aan de volgende eisen: a. de recreatiewoning voldoet aan de bij of krachtens de Woningwet aan een bestaande woning gestelde eisen; b. de bewoning niet in strijd is met de bij of krachtens de Wet milieubeheer, de Wet geluidhinder, de Wet ammoniak en veehouderij en de Wet geurhinder en veehouderij gestelde regels of de Reconstructiewet concentratiegebieden; c. de bewoner op 31 oktober 2003 de recreatiewoning als woning in gebruik had en deze sedertdien onafgebroken bewoont; en d. de bewoner op 31 oktober 2003 meerderjarig was. Rho Adviseurs B.V.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

20191876

blz 7

Ladderonderbouwing Ook als geen sprake is van nieuw ruimtebeslag kan sprake zijn van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Dat is het geval als de gebruiksmogelijkheden aanzienlijk worden uitgebreid. In dat geval moet een ontwikkeling dus worden getoetst aan de Ladder. Een functiewijziging van recreatie naar wonen wordt, in geval van 12 woningen of meer, aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling. Er worden dan planologisch immers meer dan 12 woningen mogelijk gemaakt, dus moet de behoefte worden beschreven. De recreatiewoningen op 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' zijn in de praktijk overwegend al jaren in gebruik als woning. Hieruit blijkt dat er invulling wordt gegeven aan een bestaande behoefte aan de woonfunctie. Daarnaast liggen de parken binnen het 'bestaand stedelijk gebied'. Op een eventuele transformatie van 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' is overigens al ambtelijk een positieve reactie ontvangen van de provincie Noord-Holland. Beide recreatieparken zijn gelegen binnen Bestaand Stedelijk Gebied (BSG)/niet in Landelijk gebied/niet in Bijzonder Provinciaal Landschap (BPL). Reeds langdurig bewoonde recreatiehuisjes zullen niet als nieuwe woningen meegeteld worden in de woningbouwprogrammering. De provincie heeft in het kader van het artikel 3.1.1 Bro-overleg aangegeven geen bezwaren te hebben tegen de transformatie van de parken.

Tussen de provincie en de regio Westfriesland is in juni 2020 het Woonakkoord 2020-2025 gesloten. Daarin is onder andere vastgelegd dat langdurig bewoonde recreatiewoningen niet meetellen als nieuwe woningen voor de woningbouwprogrammering.

2.2

Provinciaal beleid

Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) Noord- Holland In de PVR (geconsolideerd, 03 september 2019) is voor recreatiewoningen een apart artikel opgenomen, namelijk artikel 18. Dit artikel stelt onder meer dat een bestemmingsplan niet voorziet in de mogelijkheid van permanente bewoning van recreatiewoningen en stacaravans. In de PRV is geen afwijking opgenomen die onder bepaalde voorwaarden permanente bewoning van recreatieverblijven toestaat. De huidige provinciale verordening laat permanente bewoning van recreatiewoningen niet toe. Dat laat echter onverlet dat recreatiewoningen wel getransformeerd mogen worden naar de bestemming Wonen. De verordening staan een transformatie dus niet in de weg. Ontwerp Omgevingsverordening NH2020 De belangrijkste onderwerpen uit de Omgevingsvisie worden verankerd in de nieuwe Omgevingsverordening Noord-Holland. Deze vervangt alle bestaande verordeningen die betrekking hebben op de leefomgeving zoals de Provinciale Ruimtelijke Verordening, de Provinciale Milieuverordening, de Waterverordeningen en de Wegenverordening. De Ontwerp Omgevingsverordening heeft van 18 februari t/m 10 april 2020 ter inzage gelegen. Volgens de planning wordt de Omgevingsverordening NH2020 op 5 oktober 2020 door Provinciale Staten vastgesteld. In artikel 6.13 van de ontwerp-verordening is een soortgelijke bepaling opgenomen als in artikel 18 van de huidige PRV.

Dit artikel stelt onder meer dat bij bestaande en nieuwe verblijfsrecreatie alleen in de mogelijkheid voor kort verblijf wordt voorzien waarbij de eigenaar/huurder elders een hoofdverblijf heeft. De nieuwe omgevingsverordening laat permanente bewoning van recreatiewoningen niet toe. Dat laat echter onverlet dat recreatiewoningen wel getransformeerd mogen worden naar de bestemming Wonen. De nieuwe verordening staat een transformatie dus niet in de weg.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

Rho Adviseurs B.V.

blz 8

20191876

Regionale woonvisie Westfriesland 2017 en structuurschets West-Friesland De gemeente Medemblik valt binnen het Pact van Westfriesland die de ambitie hebben uitgesproken om tot de top 10 woonregio's van Nederland te behoren. Er zijn 5 speerpunten die de ankers zijn voor de woonvisie en het RAP (Regionaal Actieprogramma Wonen); bestaande voorraad op peil houden en uitbouwen; vitale kernen; nieuwbouw vooral inzetten op onderscheidende producten; langer zelfstandig wonen bevorderen en flexibel kader met houvast voor de regio en ruimte voor marktinitiatieven. Het beleid van de woonvisie wordt niet strak geformuleerd omdat het per situatie ruimte moeten kunnen bieden aan de creativiteit van de inwoners en omdat er ruimte moet zijn voor maatwerkoplossingen. De ambitie is om de woningvoorraad betaalbaar, aantrekkelijk en toekomstbestendig te maken en te behouden. De grootste opgave ligt niet bij nieuwbouwplannen maar in de bestaande voorraad: het zoeken naar slimme combinaties van betaalbaarheid, duurzaamheid en mogelijkheid om langer zelfstandig te wonen. In 2021 moeten alle woningen in de sociale sector gemiddeld een energielabel B hebben. De uitstraling van een buurt of straat bepaald voor een groot deel de waarde van de woning. De gemeente zorgen daar waar mogelijk voor een kwaliteitsverbetering van het openbaar gebied.

Om Westfriesland aantrekkelijk te houden, zullen de kernen behouden of versterkt moeten worden. Of initiatieven gefaciliteerd kunnen worden hangt af van lokale omstandigheden en bijvoorbeeld de beschikbaarheid van transformatielocaties. Bij het afwegingskader voor nieuwbouwplannen, is de regionale woningbehoefte leidend. Regionale Visie Verblijfsrecreatie Noord-Holland Noord Met deze visie op de verblijfsrecreatie in Noord-Holland Noord geeft de regio duidelijkheid aan de markt waar het gaat om kansen voor (her)ontwikkelingen en transformatieopgaven. In deze visie kiezen de regiogemeenten, ondernemers en (belangen)organisaties, in NHN voor zeven leidende (ontwikkel)principes in de verblijfsrecreatie. Eén van deze ontwikkelprincipes is 'het creëren van nieuwe waarde voor nietvitaal aanbod'. Waar mogelijk dient er te worden gezorgd dat niet-vitaal verblijfsaanbod een nieuwe functie met nieuwe waarde krijgt. Dit vanuit de aanpak: één park, één plan. Vanuit deze aanpak worden er vier hoofdkeuzes gepresenteerd: 1. Consolideren van de 'vergane glorie' verblijfsparken; deze parken krijgen geen uitbreidingsmogelijkheden. 2. Kwaliteitsverbetering stimuleren én handhaven op oneigenlijk gebruik (zoals huisvesting en wonen) zodat het park weer naar behoren verblijfsrecreatief functioneert. 3.

Uitvoeren van een sociale-en veiligheidsaanpak gericht op parken waar kwetsbare groepen mensen gehuisvest worden. 4. Niet-vitaal aanbod indien haalbaar transformeren naar andere functies zoals natuur, wonen en huisvesting van arbeidsmigranten. Daarmee krijgt dit aanbod nieuwe waarde.

Rho Adviseurs B.V.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

20191876

2.3

blz 9

Gemeentelijk beleid

2.3.1 Vitaliteit Verblijfssector Medemblik In 2017 is een quickscan uitgevoerd naar de vitaliteit van de recreatieparken in de gemeente Medemblik ('Vitaliteit verblijfssector Medemblik', maart 2017). Deze quickscan is uitgevoerd vanuit een bedrijfsmatig en toeristisch-recreatief perspectief. Dit betekent dat per park bekeken is in hoeverre het tegemoet komt aan de wensen van de hedendaagse en toekomstige recreant. Per park resulteert dit in een vitaliteitsdiagnose in het vitaliteitsmodel verblijfsrecreatie op de assen 'kwaliteit' en 'perspectief'. Aanleiding voor het vitaliteitsonderzoek Medemblik betrof de behoefte aan een gedetailleerd beeld van de vitaliteit van haar verblijfsrecreatieparken om beargumenteerd te kunnen aangeven welke verblijfsparken logischerwijs in aanmerking komen voor de pilotfase van het provinciale en regionale proces 'vitale verblijfsrecreatie NHN'. Het onderzoek vermeld over bungalowpark 'De Maar': Het huidige bungalowpark De Maar is te klein, ligt op een zwakke toeristisch-recreatieve locatie en heeft geen centrale bedrijfsmatige exploitatie. De accommodaties worden niet of nauwelijks recreatief verhuurd worden; de toeristische bezetting is er dus nihil of geheel afwezig. Nagenoeg alle bungalows worden al gedurende vele jaren permanent bewoond. Transformatie naar wonen kan overwogen worden.

De particuliere eigenaren, verenigd in een VvE, zijn goed georganiseerd en bereid om mee te werken aan de pilot. Het onderzoek vermeld over ''De Kogge 1'' en 'De Kogge 3' het volgende: Bungalowpark De Kogge 1: De huidige situatie van Bungalowpark De Kogge 1 komt sterk overeen met Bungalowpark de Maar. Ook voor dit park kan transformatie naar wonen overwogen worden. Echter, de kwaliteit van het park is minder en eigenaren lijken minder sterk verenigd. Onder eigenaren is nog geen volledige overeenstemming over het gewenste toekomstperspectief van het park. Overwogen kan worden om bij een eventuele pilot Bungalowpark De Kogge 3 gelijk mee te nemen. 2.3.2 Gemeentelijk uitvoeringsprogramma Verblijfsrecreatie Een van de doelstellingen die in het uitvoeringsprogramma (vastgesteld door de gemeenteraad op 11 juli 2019) zijn weergegeven betreft het bieden van een ander toekomstperspectief voor de niet-vitale accommodaties. Op lokaal niveau is er een vitaliteitsscan gedaan naar de vakantieparken in de gemeente Medemblik. Uit deze vitaliteitsscan komt naar voren dat een deel van de parken kan vitaliseren en een deel in aanmerking komt om te transformeren.

Om de keuze voor vitaliseren of transformeren te maken, zijn in de voorbereiding van het opstellen van dit uitvoeringsprogramma gesprekken gevoerd met de eigenaren en/of beheerders van de betreffende parken, waaronder 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3'. 2.3.3 Toekomstscenario “De Maar” Voor bungalowpark 'De Maar' is in aansluiting op de provinciale 'Vitaliteitsscan verblijfsrecreatie' een vervolgproject gestart in de gemeenten van Noord-Holland Noord: “Visievorming en ontwikkelkader voor de verblijfsrecreatie”. Ook loopt er een onderzoek, geïnitieerd door de provincie, om inzicht te krijgen in de mogelijke instrumenten voor revitalisering, herstructurering en transformatie voor een vitale verblijfsrecreatie. Eén van de instrumenten betreft de zogenaamde transformatieladder van ZKA. Binnen dit project was er behoefte om een pilot uit te voeren, om de transformatieladder te onderzoeken. Bungalowpark “De Maar” in Twisk is uiteindelijk de (enige) pilot geworden en aangedragen door de gemeente Medemblik. Met het 'Toekomstscenario 'De Maar' (juli 2018) is er en een antwoord gegeven op welk toekomstscenario het beste past bij bungalowpark “De Maar”. Geconcludeerd wordt dat “er duidelijk geen perspectief is vanuit een bedrijfsmatige exploitatie gericht op recreatie. De transformatie van recreatiewoning naar wonen is voor bungalowpark ''De Maar'' het meest kansrijke toekomstscenario.

Wanneer de infrastructuur eigendom blijft van de VvE “De Maar” en het huidige inrichtingsniveau min of meer volstaat, heeft de transformatie een grotere kans van slagen”.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

Rho Adviseurs B.V.

blz 10

20191876

2.3.4 Structuurvisie Gemeente Medemblik 2012-2022 De Structuurvisie Gemeente Medemblik 2012 - 2022 is op 8-02-2013 vastgesteld. In de structuurvisie wordt er over verblijfsrecreatie in het algemeen en bungalowparken in het bijzonder vermeld dat er geen arbeidsmigranten op recreatieparken mogen verblijven. Het betreft namelijk een aantasting van de kwaliteit van de toeristische verblijfsaccommodatie. Permanente bewoning is op bungalowparken en recreatieparken verboden, met het oog op de kwaliteit van de toeristische verblijfsrecreatie. In de structuurvisie staat dat er gestreefd moet worden naar kwaliteitsverbetering van de parken. Om de parken 'De Maar' en 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' te kunnen transformeren naar de bestemming Wonen en daarvoor de voorwaarden te formuleren is een afzonderlijke structuurvisie opgesteld. (Structuurvisie Transformatie recreatieparken De Maar, De Kogge 1 en De Kogge 3, vastgesteld p.m.) 2.3.5 Structuurvisie Transformatie recreatieparken De Maar, De Kogge 1 en De Kogge 3 Met het vaststellen van de Structuurvisie permanente bewoning recreatieparken (vastgesteld p.m.) beschikt de gemeente Medemblik over een beleidskader om de drie recreatieparken te transformeren naar de bestemming Wonen. Daarnaast is het opstellen van een structuurvisie noodzakelijk in verband met de vereveningsbijdrage die per woning gevraagd wordt.

Een dergelijke bijdrage aan een ruimtelijke ontwikkeling is alleen toegestaan als er een structuurvisie aan ten grondslag ligt. Om bungalowparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' een woonbestemming te kunnen geven in plaats van een recreatiebestemming is er daarom, voorafgaande aan de vaststelling van dit bestemmingsplan, een structuurvisie door de gemeenteraad vastgesteld. Doel structuurvisie Het doel van de structuurvisie is tweeledig:  Het vastleggen van voorwaarden waaraan getoetst kan worden of medewerking kan worden verleend aan het wijzigen van de recreatieve bestemming van de parken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' naar een woonbestemming.  Het bieden van een basis om in een anterieure overeenkomst voor de parken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' bepalingen op te nemen over de financiële bijdrage aan de grondexploitatie en over de vereveningsbijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen, zoals bedoeld in artikel 6.24, eerste lid, onder a van de Wet ruimtelijke ordening. Toetsingskader Het toetsingskader voor het wijzigen van een recreatiebestemming naar een woonbestemming bestaat uit: algemene voorwaarden en overige voorwaarden. Algemene voorwaarden   

Het recreatieverblijf is gelegen op bungalowpark 'De Maar', 'De Kogge 1' of 'De Kogge 3' in de gemeente Medemblik; Het recreatieverblijf is planologisch positief bestemd; Ter compensatie van het verlies van het recreatieverblijf stort initiatiefnemer een vereveningsbedrag conform paragraaf 3.3.2. in de gemeentelijk recreatievoorziening.

Overige voorwaarden Initiatieven voor het wijzigen van de bestemming recreatie naar een woonbestemming dienen te voldoen aan de volgende overige voorwaarden:  



Er moet sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat; Er moet sprake zijn van ruimtelijke kwaliteit en een zorgvuldige landschappelijke inpassing waarbij de bestaande kwaliteiten worden behouden c.q. versterkt. Hiertoe wordt een beeldkwaliteitsplan opgesteld; De woning moet voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit die zijn gesteld ten aanzien van woningen

Rho Adviseurs B.V.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

20191876



 





blz 11

(bestaande bouw); De bestemmingswijziging mag geen nadelige gevolgen hebben voor waarden en functies in de omgeving. De bestemmingswijziging mag geen beperkingen van bestaande mogelijkheden opleveren voor de reeds aanwezige functies. Tevens mogen waarden (ecologie, landschap, cultuurhistorie, archeologie en hydrologie) in de omgeving niet onevenredig worden geschaad; Bestaande infrastructuur moet voldoen en verkeersaantrekkende werking mag niet onevenredig zijn; Parkeren dient op eigen erf plaats te vinden. Voorkomen moet worden dat er langs de (openbare) weg wordt geparkeerd en op deze wijze overlast ontstaat voor omwonenden en/of onveilige verkeerssituaties ontstaan; Het park moet voldoen aan de uitgangspunten ten aanzien van bereikbaarheid, bluswatervoorzieningen en compartimentering, zoals aangegeven door de Brandweer/Veiligheidsregio Noord-Holland Noord. Aan de adviezen dient uitvoering te worden gegeven; Er mag geen strijdigheid zijn met gemeentelijk-, provinciaal- en rijksbeleid. Door rijk, provincie Noord Holland en gemeente Medemblik wordt op verschillende onderdelen specifiek beleid ontwikkeld. Het toevoegen van een woning door middel van functieverandering/- wijziging dient aan dit beleid te voldoen.

Toetsing voornemen aan algemene voorwaarden en overige voorwaarden Met betrekking tot de algemene voorwaarden kan geconcludeerd worden dat de drie bungalowparken aan de drie voorwaarden voldoen. Voor wat betreft de vereveningsbijdrage wordt verwezen naar de Structuurvisie, die als bijlage 1 bij de toelichting is opgenomen. Met betrekking tot de overige voorwaarden kan het volgende geconcludeerd worden: 1. De toetsing m.b.t. een goed woon- leefklimaat en het feit dat de bestemmingswijziging geen nadelige gevolgen mag hebben voor waarden en functies in de omgeving wordt nader onderbouwd in het kader van het bestemmingsplan. Zie hiervoor verder hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten. 2. Voor zover de transformatie naar de bestemming wonen 'bij recht' mogelijk wordt gemaakt, is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Zie hiervoor de bijlagen 2 en 3. 3. Eisen bouwbesluit: de toets aan het bouwbesluit is in onderzoek. 4. Voor de toetsing aan de aspecten verkeer, ontsluiting en parkeren wordt verwezen naar paragraaf 4.6. 5. Ten aanzien van bereikbaarheid, bluswatervoorzieningen en compartimentering is advies uitgebracht door de Brandweer/Veiligheidsregio Noord-Holland Noord. De adviezen van de Brandweer inzake de brandveiligheid zijn opgenomen als bijlage 7 en bijlage 8 . Aan de adviezen wordt uitvoering gegeven. 6.

Uit de toetsing aan het beleidskader (Hoofdstuk 2) blijkt dat er geen strijdigheden zijn met het gemeentelijk-, provinciaal- en rijksbeleid. De Structuurvisie Transformatie recreatieparken De Maar, De Kogge 1 en De Kogge 3 is als bijlage opgenomen bij de toelichting van dit bestemmingsplan.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

Rho Adviseurs B.V.

blz 12

20191876

Hoofdstuk 3

3.1

HUIDIGE SITUATIE EN VOORGENOMEN ONTWIKKELING

Huidige situatie

3.1.1 De Maar Het bungalowpark 'De Maar' dateert van begin jaren '70 van de vorige eeuw. Het was een particulier initiatief van de eigenaar van de boerderij aan de Dorpsweg 153 in Twisk. Het idee werd door de toenmalige gemeente Twisk positief beoordeeld. Het was een vooruitstrevend plan en gaf de gemeente tevens de mogelijkheid om voorzieningen te kunnen garanderen. Uitgangspunt was dat het plan 'zowel in economische als sociaal-culturele zin indirect een stimulans op het dorpsleven zou opleveren'. De toenmalige burgemeester heeft zich persoonlijk ingespannen om de komst van dit bungalowpark mogelijk te maken. De komst van 36 nieuwe recreatiewoningen gaf een nieuwe impuls aan Twisk. De woningen voldeden aan het Bouwbesluit indertijd. De aanpassing van het bestemmingsplan dateert van 1969 en de bouw van de eerste bungalows startte in 1971. De naam 'De Maar' is afkomstig van een watertje van de nabij gelegen boerderij. Het bungalowpark is een complex met 36 recreatiewoningen. Er worden nu 33 recreatiewoningen permanent bewoond. Vereniging van Eigenaren Kopers van een recreatiewoning in 'De Maar' worden automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). De vereniging is opgericht in 1973 en stelt zich de behartiging van de collectieve belangen van de leden ten doel. De VvE is eigenaar van de grond waarop gezamenlijke voorzieningen en verhardingen zijn aangebracht.

De vereniging heeft vanaf de oprichting een bestuur (minimaal 5 personen). De VvE is eigenaar van de weg, parkeerplaatsen, groenvoorziening, centrale postvoorziening de nutsvoorzieningen en de riolering. Sinds 1986 zijn de woningen aangesloten op het gemeentelijk riool. In dat jaar is ook de toegangsweg geasfalteerd. In 2002 en 2017 zijn delen hiervan opnieuw geasfalteerd. Alle woningen hebben individuele gas-, elektra en watermeters. De watervoorziening en de afvalvoorziening wordt centraal via de VvE geregeld. Het eerste gedeelte van de toegangsweg is in eigendom bij de bewoner van de naastgelegen boerderij Dorpsweg 153. Iedere eigenaar van de recreatiewoning van 'De Maar' heeft recht van overpad. Parkachtige inrichting De parkachtige sfeer is karakteristiek voor het terrein en dit wordt dan ook als belangrijkste waarde geacht om te behouden en waar mogelijk te versterken. De elementen die bijdragen aan de parkachtige sfeer worden hieronder beschreven: Groenstructuur Het parkachtig karakter wordt voor een groot deel bepaald door de aanwezigheid van vele bomen en struiken die zowel langs de wegen, aan de randen van de kavels als in de voor- en achtertuinen staan. Het bomenbestand is zeer gevarieerd en kent geen duidelijke structuur en repetitie. Ook langs de ontsluitingsweg zijn diverse type hagen aanwezig en is er een afwisseling in hoogte en kleur.

Dit maakt het duidelijke onderscheid met een traditionele woonwijk.

Rho Adviseurs B.V.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

20191876

blz 13

Diepe tuinen Ook de diepe, groene achtertuinen van de kavels, van 25 tot soms wel 50 meter diep dragen bij aan het parkachtige karakter. De tuinen worden over het algemeen netjes verzorgd. Bebouwingsstructuur en oriëntatie De woningen zijn geclusterd per 3 en per 5 woningen, van origine rondom een (collectieve) ruimte zoals op de ontwerptekeningen van destijds nog te zien is. De woningen grensden direct aan de collectieve pleinruimte, zonder voortuin. In de huidige situatie zijn deze pleinruimtes ingenomen door voortuinen, veelal verhard ten behoeve van parkeerplaatsen. De nokrichting van de woningen volgt meestal de richting van de openbare ruimte. De woningen verspringen ten opzichte van elkaar, zonder duidelijke regelmaat. Dit geeft een speels karakter. Intieme wegprofielen De smalle wegprofielen (zonder stoep) zijn direct begrensd door hoge hagen en af en toe een smalle groenberm. Dit zorgt voor een intieme sfeer, waarbij er een afwisseling is tussen besloten en open; het ene moment besloten tussen hoge, groene hagen en het andere moment is er een doorzicht naar de diepe achtertuinen. Architectuur De bebouwing in het park bestaat in basis uit 2 woningtypen die in de loop van de tijd op verschillende plekken zijn uitgebreid. De bebouwing bestaat van oorsprong uit relatief kleine en lage vrijstaande woningen, die met name worden gekenmerkt door de a-symmetrische kapvorm.

De woningen zijn sober en minimalistisch uitgevoerd in gevels van (rode) baksteen en (antraciete) dakpannen. Er zijn twee woningtypen te onderscheiden.  een kleinere woning van circa 80 m2  een grotere woning van circa 100m2

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

Rho Adviseurs B.V.

blz 14

20191876

Figuur: Luchtfoto van de huidige situatie met het plangebied bungalowpark 'De Maar'

3.1.2

De Kogge 1 en 3

Bungalowpark De Kogge 1 is gelegen aan Oosteinde 23 en bestaat uit 15 recreatiewoningen en twee caravans. Bungalowpark De Kogge 3 is gelegen aan het Oosteinde 35- 1 t/m 5 en bestaat uit 5 recreatiewoningen. Aan dit park(je) grenst een timmerbedrijf/aannemersbedrijf. Op bijgaand figuur is een luchtfoto van beide parken weergegeven. De Kogge 1 Wat nu een vakantiebungalowpark is in Oostwoud was vroeger een camping, camping De Kogge aan het Oosteinde in Oostwoud. In de jaren '90 van de vorige eeuw hebben de meeste caravans plaatsgemaakt voor vakantiewoningen. De bebouwing is compact: het gebied kenmerkt zich door relatief kleine woningen op een klein perceel. De woningen hebben al dan niet een aan- of bijgebouw. De woningen hebben een oppervlakte van circa 70 m2. De bouwhoogte bedraagt 1 bouwlaag met kap. De woningen zijn veelal direct aan de straat gesitueerd. Dit draagt bij aan het compacte beeld. De verharding bestaat uit halfverharding. Een waterloop doorsnijdt het parkje. Het bungalowpark is overwegend verzorgd qua karakter, dit geldt zowel voor de privé tuinen als het openbaar groen.

Rho Adviseurs B.V.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

20191876

blz 15

De huidige situatie kent 17 gebruikers/bewoners. Er zijn op het terrein 2 verblijfsobjecten die recreatief worden gebruikt: het gaat om twee stacaravans. Het is juridisch-planologisch mogelijk om de twee stacaravans te vervangen door recreatiewoningen. Het vigerende bestemmingsplan laat namelijk 17 recreatiewoningen toe. Door de VvE is aangegeven dat de twee stacaravans voorlopig recreatief in gebruik blijven. De VvE heeft eveneens aangegeven dat de bewoner van de woning op nummer 23-1 te kennen heeft gegeven buiten de transformatie gehouden te willen worden. De woning op nummer 23-1 wordt wel permanent bewoond. De Kogge 3 De Kogge 3 betreft een klein bungalowparkje bestaande uit slechts 5 recreatiewoningen. De woningen worden allen permanent bewoond. De bebouwing bestaat uit relatief kleine woningen, al dan niet met aan- of bijgebouw. De woningen hebben een oppervlakte van circa 60 m2. De bouwhoogte bedraagt 1 bouwlaag met kap. De woningen zijn gelegen op een betrekkelijk klein perceel en zijn veelal direct aan de straat gesitueerd. Hierdoor ontstaat een compact beeld. De verharding bestaat uit klinkerbestrating. Door de ligging van het parkje en de situering van de bungalows is er een sterke visuele relatie met het aangrenzende buitengebied. Het bungalowpark is overwegend verzorgt, dit geldt zowel voor de privé tuinen als het openbaar groen.

De recreatiewoningen met onderliggende /bijbehorende grond is in particulier eigendom. De infrastructuur is gezamenlijk eigendom via een verenigingsstructuur. De openbare ruimte incl. riolering etc. is en blijft ook na een eventuele bestemmingswijziging in eigen beheer.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

Rho Adviseurs B.V.

blz 16

20191876

Figuur: Luchtfoto van de huidige situatie met het plangebied van 'De Kogge 1' (r) en 'De Kogge 3' (l)

3.2

Voorgenomen ontwikkeling

In deze paragraaf wordt ingegaan op de voorgenomen ontwikkeling voor de drie bungalowparken. Met het 'Toekomstscenario 'De Maar' (juli 2018, zie paragraaf 2.3.3) is er en een antwoord gegeven op welk toekomstscenario het beste past bij bungalowpark 'De Maar'. Geconcludeerd wordt dat 'er duidelijk geen perspectief is vanuit een bedrijfsmatige exploitatie gericht op recreatie. De transformatie van recreatiewoning naar wonen is voor bungalowpark 'De Maar' het meest kansrijke toekomstscenario. Wanneer de infrastructuur eigendom blijft van de VvE 'De Maar' en het huidige inrichtingsniveau min of meer volstaat, heeft de transformatie een grotere kans van slagen. Voor de bungalowparken De Kogge 1 en De Kogge 3 is voorafgaande aan het op te stellen bestemmingsplan een ruimtelijke quickscan opgesteld. Deze ruimtelijke quickscan De Kogge I en De Kogge III kan beschouwd worden als een vergelijkbaar onderzoek als voor 'De Maar' is opgesteld. De quickscan geeft antwoord op de vraag welk toekomstscenario het beste past en of een omzetting naar een woonbestemming voor de beide bungalowparken haalbaar en kansrijk is.

Rho Adviseurs B.V.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

20191876

blz 17

De ruimtelijke quickscan is opgenomen als bijlage 10 bij de toelichting van dit bestemmingsplan. De Omgevingsdienst Noord-Holland Noord is gevraagd om milieuadvies te geven in verband met planologische strijdigheid. Dit milieuadvies is opgenomen als bijlage bij deze ruimtelijke quickscan voor De Kogge 1 en de Kogge 3. 3.2.1 De Maar De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit de omzetting van de bestemming 'recreatie' naar de woonbestemming. Deze transformatie is van toepassing op alle 36 recreatieve objecten. De transformatie naar wonen voorziet niet in extra bouwmogelijkheden (anders dan vergunningvrij). De bouwregels zijn afgestemd op de huidige situatie. Bij recreatiewoningen zijn bijgebouwen en aanbouwen niet vergunningsvrij. Door de voorgenomen bestemmingswijziging van recreatie naar wonen gaat het wel mogelijk worden om bijgebouwen en aanbouwen vergunningsvrij te bouwen. Om het groene, parkachtige karakter van 'De Maar' te behouden zijn daarom aanvullende bouwregels opgenomen, zie ook paragraaf 5.2.2. 3.2.2 De Kogge 1 De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit de omzetting van de bestemming 'recreatie' naar de woonbestemming. Deze transformatie is van toepassing op 16 van de 17 recreatieve objecten. De recreatiewoning op nr. 23-1 wordt buiten de planherziening gehouden. De twee stacaravans worden onder de woonbestemming gebracht.

Planologisch gezien is er immers ruimte voor de bouw van twee recreatiewoningen. De stacaravans komen daarmee onder het overgangsrecht. Gedurende de planperiode van het (nog op te stellen) bestemmingsplan zijn de stacaravans en het recreatieve gebruik daarvan toegestaan. In het bestemmingsplan is een regeling opgenomen die de permanente bewoning van de stacaravans uitsluit (zie 5.5 Specifieke gebruiksregels). De transformatie naar wonen voorziet niet in extra bouwmogelijkheden (anders dan vergunningvrij). De bouwregels zijn afgestemd op de huidige situatie. Bij recreatiewoningen zijn bijgebouwen en aanbouwen niet vergunningsvrij. Door de voorgenomen bestemmingswijziging van recreatie naar wonen gaat het wel mogelijk worden om bijgebouwen en aanbouwen vergunningsvrij te bouwen. De bouwmogelijkheden kunnen dus door de mogelijkheden voor vergunningvrij bouwen toenemen. Vanwege de beperkte omvang van de kavels zullen de uitbreidingsmogelijkheden (vergunningsvrij bouwen) beperkt zijn. De recreatiewoningen met onderliggende /bijbehorende grond is in particulier eigendom. De infrastructuur is gezamenlijk eigendom via een verenigingsstructuur. De openbare ruimte incl. riolering etc.

is en blijft ook na de bestemmingswijziging in eigen beheer De Kogge 3 Op basis van de opgestelde ruimtelijke quickscan is geconcludeerd dat een omzetting van de woonbestemming op dit moment niet haalbaar is voor bungalowpark 'De Kogge 3'. Zie ook paragraaf 4.8 Geluid. Dit park behoudt dus de bestemming 'Recreatie'. Wel is een wijzingsbevoegdheid opgenomen, zodat te zijner tijd de transformatie naar wonen doorgang kan vinden.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

Rho Adviseurs B.V.

blz 18

20191876

Hoofdstuk 4

OMGEVINGSASPECTEN

In dit hoofdstuk worden de voor dit bestemmingsplan relevante milieuaspecten beschreven. Dit hoofdstuk bevat de uitkomsten van de benodigde onderzoeken met de daarbij behorende conclusies.

4.1

Vormvrije merbeoordeling

Beleid en Normstelling In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten. Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.  Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.

 Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden. Onderzoek In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit het omzetten van recreatiewoningen naar permanente bewoning. In totaal gaat het om 52 (36+16) woningen. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Dit betekent wel dat een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' noodzakelijk is. In de 'Aanmeldingsnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling' wordt geconstateerd dat de voorgenomen ontwikkeling ruim onder de drempelwaarde blijft. Dit betekent dat kan worden volstaan met een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling'. De uitgevoerde (milieu) onderzoeken geven ook geen aanleiding om een planm.e.r.-, projectm.e.r.

of m.e.r.-beoordelingsplicht uit te voeren.

Rho Adviseurs B.V.

Bestemmingsplan Transformatie recreatieparken 'De Maar', 'De Kogge 1' en 'De Kogge 3' Status: Ontwerp / 27-08 2020

20191876

blz 19

Er worden geen negatieve effecten verwacht. De vormvrije m.e.r. beoordeling is als bijlage 4 bij de toelichting van het bestemmingsplan toegevoegd.

4.2

Milieuzonering

Toetsingskader In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:  ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;  rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven. Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Onderzoek en conclusie De Maar In de directe nabijheid van bungalowpark 'De Maar' bevinden zich geen bedrijven. Het park grenst aan de zuid- en oostzijde overwegend aan woonbestemmingen en aan de west- en noord zijde aan agrarisch gebied. Het aspect 'bedrijven en milieuzonering' legt geen belemmeringen op.