05 DOC-24-795606 - Bijlage 5: Toelichting / onderzoeken
Tekst van het document
Bijlagenboek toelichting Molenblik
Gemeente Medemblik 8 februari 2024 Vastgesteld
Bijlagenboek toelichting Molenblik
Gemeente Medemblik 8 februari 2024 Vastgesteld
Gemeente Bestemmingsplan Voorontwerp
Gemeente Medemblik Bijlagenboek bij de toelichting van het Bestemmingsplan Molenblik Vastgesteld
Plannummer: NL.IMRO.0420.BPKMEDMOLENBLIK-va01 Vastgesteld door de gemeenteraad op ..-..-…. Plan onherroepelijk per ..-..-….
adres
Arnhemseweg 6 3817 CH Amersfoort telefoon
033 2851685 e-mail
info@vp.nl website
www.vp.nl
Bijlagen bij de toelichting
Bijlage 1
Ladderonderbouwing Molenblik, Medemblik, Bureau Stedelijke Planning, 23 september 2021
Bijlage 2
Analyse verkeerskundige impact ontwikkeling Molenblik Medemblik, Antea Group, 20 april 2023
Bijlage 3
Memo Bedrijven en milieuzonering, Antea Group, 24 januari 2022
Bijlage 4
Verkennend bodem- en asbestonderzoek plangebied Molenblik in Medemblik, Antea Group, 27 juli 2021
Bijlage 5
Vooronderzoek plangebied Molenblik in Medemblik, Antea Group, 15 maart 2022
Bijlage 6
Archeologische Quickscan De Weeshuisgronden/Schepenwijk III, Medemblik, Archeologie West-Friesland, 23 september 2016
Bijlage 7
Medemblik Weeshuisgronden IVO-P, Een Inventariserend Veldonderzoek in de vorm van proefsleuven, ADC ArcheoProjecten, april 2020
Bijlage 8
Aanvullend Archeologisch Advies, Archeologie West-Friesland, 20 april 2022
Bijlage 9
Natuurtoets Molenblik te Medemblik, Toetsing Wet natuurbescherming en NNN t.b.v. een bestemmingsplan, Antea Group, 7 april 2022
Bijlage 10
Nader onderzoek jaarrond beschermde nesten Molenblik te Medemblik, Antea Group, 12 mei 2021
Bijlage 11
Stikstofdepositieonderzoek Bestemmingsplan Molenblik, Antea Group, 7 december 2023
Bijlage 12
Externe veiligheid Molenblik Medemblik, Antea group, 31 mei 2021
Bijlage 13
Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Bouwplan Molenblik te Medemblik, Antea Group, 9 maart 2022
Bijlage 14
Memo geur omgeving Molenblik Medemblik, Antea Group, 29 maart 2022
Bijlage 15
Watertoets Molenblik, Toelichting op de watertoets Molenblik te Medemblik, Antea Group, 28 april 2022
Bijlage 16
Partiële herziening peilbesluit, Toelichting op peilwijziging voor plan Molenblik te Medemblik, Antea Group, 1 april 2022
Bijlage 17
Aanmeldingsnotitie m.e.r-beoordeling, Molenblik te Medemblik, Antea Group, 12 april 2022
Bijlage 18
Reactienota afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling Medemblik op de 3.1.1 Bro vooroverlegreactie van de provincie Noord-Holland en de gemeente Hollands Kroon, 16 november 2021
Bijlage 1 Ladderonderbouwing Molenblik, Medemblik, Bureau Stedelijke Planning, 23 september 2021
LADDERONDERBOUWING MOLENBLIK, MEDEMBLIK 23 SEPTEMBER 2021
LADDERONDERBOUWING MOLENBLIK, MEDEMBLIK 23 SEPTEMBER 2021
Status: Definitief eindrapport Datum: 23 september 2021 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Hoge Gouwe 93 2801 LD Gouda 0182 - 689416 www.stedplan.nl info@stedplan.nl Team Wonen Annemarie van Hees MSc Drs. Frans Wittenberg Voor meer informatie: Drs. Frans Wittenberg, fw@stedplan.nl
In opdracht van: Zeeman Vastgoed & BPD
De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 2021033 Referentie: 2021033_Zeeman LDV Molenblik, Medemblik_230921
INHOUDSOPGAVE
INLEIDING
6
1
LOCATIE EN PLAN ............................................................................................... 7
2
ONDERZOEKSGEBIED EN –PERIODE ................................................................... 9
3
BELEID ................................................................................................................ 11
4
VRAAG .............................................................................................................. 14
5
AANBOD ........................................................................................................... 18
6
BEHOEFTE .......................................................................................................... 22
7
MOGELIJKHEDEN BESTAAND STEDELIJK GEBIED .............................................. 25
BIJLAGE 1 ANALYSE MOGELIJKE ALTERNATIEVE LOCATIES BIJLAGE 2 TOETSING AFWEGINGSKADER
6
INLEIDING
INLEIDING
Aan de zuidoostkant van de kern Medemblik in gemeente Medemblik zijn plannen voor woningbouw. De ontwikkellocatie, Molenblik, ligt ten zuiden van de wijk Schepenwijk II. In het vigerende bestemmingsplan (Buitengebied uit 2018) is het plangebied bestemd als agrarisch. Het plangebied ligt in het buitengebied, maar grenst aan het bestaand stedelijk gebied. Op dit moment maakt het vigerende bestemmingsplan geen woningbouw mogelijk op de planlocatie, een wijziging van de bestemming is noodzakelijk. In het meest recente plan wordt uitgegaan van circa 220 woningen. Bureau Stedelijke Planning is gevraagd om dit plan te onderbouwen aan de eisen van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (hierna: Ladder). Voor de Ladderonderbouwing worden de volgende vragen beantwoord: 1. Wat zijn de kenmerken en kwaliteiten van de locatie en het project? 2. Hoe past de ontwikkeling van de woningen binnen het beleid? 3. Hoe ontwikkelt de regionale vraag zich? 4. Hoe ontwikkelt het regionale aanbod zich? 5. Wat is de regionale behoefte aan de geplande woningen in Molenblik? 6. Wat zijn de mogelijkheden binnen het bestaand stedelijk gebied?
LOCATIE EN PLAN
7
1 LOCATIE EN PLAN
LOCATIEBESCHRIJVING
Het plangebied Molenblik ligt ten zuiden van Schepenwijk II, in de gemeente Medemblik (Figuur 1). Het plangebied Molenblik is een uitbreidingslocatie en bestaat uit agrarische gronden. De gemeente Medemblik bestaat uit verschillende kernen1 en de stad Medemblik. De gemeente Medemblik heeft in totaal 19.044 huishoudens2. Het plangebied sluit aan op het bestaand stedelijk gebied. De binnenstad van Medemblik ligt op circa 10 minuten fietsafstand. Het plangebied ligt aan de Bolzijl, die aansluit op de N240. De stad Hoorn is bereikbaar in circa 20 autominuten. Medemblik is via de N240 en N239 verbonden aan de A7. De dichtstbij gelegen OVknooppunten zijn station Hoorn (20km) en Enkhuizen (22km).
FIGUUR 1 PLANGEBIED MOLENBLIK Bron: Bureau Stedelijke Planning
1 Abbekerk, Andijk, Benningbroek, Hauwert, Lambertschaag, Midwoud, Nibbixwoud, Onderdijk, Oostwoud,
Opperdoes, Sijbekarspel, Twisk, Wadway, Wognum, Wervershoof, Zwaagdijk-Oost en Zwaagdijk-West 2 CBS - Peildatum 1 januari 2020
8
LOCATIE EN PLAN
PLAN
In totaal zijn op locatie Molenblik circa 220 woningen voorzien (Figuur 2). De 220 woningen liggen in een duurzame en waterrijke woonomgeving. Het woonprogramma bestaat uit 24% sociale huur, 24% goedkope koop en 52% vrije sector. Het programma bestaat uit verschillende woningtypologieën waaronder; rijwoningen, beneden-bovenwoningen, rug aan rug woningen, levensloopbestendige woningen, 2 onder 1 kap woningen en vrije kavels. De locatie, het stedenbouwkundig ontwerp en het woningprogramma maakt deze ontwikkeling aantrekkelijk voor diverse doelgroepen, waaronder starters, gezinnen en ouderen. De bouw van Molenblik sluit aan op het Westfriese woonakkoord 2020-2025. In het woonakkoord is opgenomen dat de planning van de start van de bouw gepland staat in 2022.
FIGUUR 2 PLANIMPRESSIE MOLENBLIK Bron: ZeemanVastgoed en BPD 2021
(CENTRUM)DORPS WOONMILIEU
De planlocatie Molenblik voorziet in de ontwikkeling van een (centrum)dorps woonmilieu. Een dergelijk woonmilieu kenmerkt zich door de ligging in woonkernen met minder dan 10.000 huishoudens. 3 De woningen in dit woonmilieu zijn overwegend grondgebonden.
3 ABF Research woonmilieutypologie
ONDERZOEKSGEBIED EN –PERIODE
9
2 ONDERZOEKSGEBIED EN –PERIODE
In dit hoofdstuk komt het onderzoeksgebied en -periode aan bod voor deze Ladderonderbouwing. ONDERZOEKSGEBIED
De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen, stelt het Ministerie van Infrastructuur en Milieu ten aanzien van de Ladder. Gelet op de omvang van Molenblik moet de behoefte regionaal worden onderbouwd. Het onderzoeksgebied wordt afgebakend op basis van het functioneren van de woningmarkt. Van het totaal aantal verhuizingen binnen en naar de gemeente Medemblik vindt 53% binnen de gemeente zelf plaats en komt 47% uit een andere gemeenten in Nederland (Tabel 1). Medemblik heeft veruit de sterkste verhuisrelatie met de gemeente Hoorn (11%). Amsterdam, Stede Broec en Drechterland zijn na Hoorn gemeenten waar Medemblik een sterke verhuisrelatie mee heeft. Gemeente Medemblik is het primair onderzoeksgebied (Figuur 3). De omliggende gemeenten in regio Westfriesland; Hoorn; Stede Broec, Drechterland, Enkhuizen, Opmeer en Koggenland vormen het secundair onderzoeksgebied. HERKOMST VERHUIZINGEN
AANTAL
AANDEEL
Binnen gemeente Medemblik
16.441
53%
Gemeenten Nederland
14.393
47%
Hoorn
3.291
11%
Amsterdam
1.101
4%
Stede Broec
1.040
3%
Drechterland
916
3%
Enkhuizen
763
2%
Hollandse Kroon
616
2%
Opmeer
510
2%
Koggenland
432
1%
5.724
19%
30.834
100%
Uit overige gemeenten Totaal
TABEL 1 VERHUISDE PERSONEN BINNEN EN NAAR GEMEENTE MEDEMBLIK (2011-2019) Bron: CBS (2020)
10
ONDERZOEKSGEBIED EN –PERIODE
FIGUUR 3 PRIMAIR EN SECUNDAIR ONDERZOEKSGEBIED Bron: Kadaster, bewerking Bureau Stedelijke Planning
ONDERZOEKSPERIODE
Deze Ladderonderbouwing heeft betrekking op de periode 2021 – 2031, gelijk aan de bestemmingsplanperiode.
BELEID
3 BELEID
Dit hoofdstuk gaat in op het relevante beleid van de provincie, de regio en gemeente. PROVINCIAAL BELEID
Woonagenda provincie Noord-Holland 2020-2025 • De provincie streeft naar voldoende betaalbare, duurzame en toekomstbestendige woningen voor alle doelgroepen. • Wonen is onderdeel van een integrale verstedelijkingsopgave. De provincie geeft ruimte voor woningbouw, uitgaande van zorgvuldig ruimtegebruik. • De provincie zet in op het versnellen van de woningbouwproductie. • De vraag is leidend. De regionale programmeringen worden bepaald op basis van gegronde onderbouwing van vraag, aanbod en het kwantitatieve en kwalitatieve verschil daartussen voor nu en in de toekomst. Vraag en aanbod worden in beeld gebracht aan de hand van provinciale prognoses en de monitor plancapaciteit. De woningbouwprogrammering wordt regionaal afgestemd. Omgevingsvisie NH2050 • De woningbouw wordt vooral in en aansluitend op bestaande verstedelijkte gebieden gepland, in overeenstemming met de kwalitatieve behoeftes. • Om de verschillende kernen en regio’s te versterken worden op regionaal niveau afspraken gemaakt. Zo worden regionaal woningbouwafspraken gemaakt om de woningbouw af te stemmen op de vraag (kwantitatief en kwalitatief). Omgevingsverordening NH2020 • In het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is toepassing van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking wettelijk verplicht. • Plannen moeten regionaal worden afgestemd. REGIONAAL BELEID
Woonakkoord 2020 – 2025 • Molenblik is opgenomen in het woonakkoord (onder project: ‘Weeshuis’) voor 218 woningen en hebben de status ‘partijen hebben een positieve grondhouding over het plan als zodanig en het plan is regionaal afgestemd’ (zie memo Bijlage II).
11
12
BELEID
De regio Westfriesland zet zich in op: • Versnelling van de woningbouwopgave met een betaalbaar, aantrekkelijk en duurzaam woonaanbod voor iedere doelgroep. Tot 2025 dienen er jaarlijks minimaal 800 – 900 woningen opgeleverd te worden; • Het op peil houden en uitbouwen van de kwaliteit en aantrekkelijkheid van de bestaande voorraad; • Leefbaar en bereikbaar Westfriesland tot in de kern; • Onderscheidende en complementaire nieuwbouwproducten; • Langer zelfstandig wonen bevorderen; • Werken met een flexibel kader dat de regio houvast biedt en ruimte laat voor marktinitiatieven. Regionale woonvisie 2017 De Westfriese woonvisie zet zich in onder andere in op: • Sterke kernen sterk houden en versterken. Woningbouw moet bijdragen aan de kwaliteit en in verhouding staan tot de bestaande woningvoorraad in de kern. • Nieuwbouw: vooral inzetten op onderscheidende en complementaire producten. • Scheiden wonen en zorg: langer zelfstandig wonen bevorderen. • Flexibel kader: houvast voor de regio en ruimte voor marktinitiatieven. GEMEENTELIJK BELEID
Programma Wonen 2018-2026 • De gemeente Medemblik wil boven de eigen behoefte bouwen om de druk vanuit de Metropoolregio op te vangen en het eigen draagvlak te versterken. Niet alleen in de hoofdkern, maar ook in de kleinere kernen, gericht op senioren en het behouden van jongeren. • Met het oog op de nieuwbouwambities vindt de gemeente het belangrijk dat er ook op de lange termijn wordt ingespeeld op woonwensen. Daarom heeft de gemeente een aantal criteria opgesteld voor de plannen die nog te beïnvloeden zijn. Bijvoorbeeld eigen inbreng van de bewoners, woningen voor middeninkomens, starters, flexwonen en het luxe segment. • Ouderen en zorgbehoevende moeten langer thuis blijven wonen. Hiervoor is een geschikte woningvoorraad nodig. • De gemeente wil onderzoeken of er vraag is naar bijzondere woonconcepten en heeft daarom 6 experimenten aangewezen (o.a. tiny houses, hofjes voor ouderen en middeldure huur).
BELEID
Belangrijkste conclusies t.a.v. beleid • Molenblik is afgewogen aan het Westfries afwegingskader en het plan past binnen de uitgangspunten van het woonbeleid. Het is een kwalitatieve en kwantitatieve toevoeging op de woningvoorraad in Westfriesland. • Het plan is in de VVRE behandeld. Hiermee voldoet het aan de regionale afstemming conform het provinciaal beleid (zie memo Bijlage II). • In aansluiting op de Omgevingsvisie NH 2050 sluit Molenblik aan op bestaande verstedelijkte gebieden en sluit daarnaast met het liggende woonprogramma aan bij de kwalitatieve behoefte in de gemeente Medemblik. • Molenblik biedt onderscheidende producten aan, waaronder levensloopbestendige woningen, maar biedt ook ruimte voor nieuwe vormen van opdrachtgeverschap zoals CPO-woningen. Dit sluit aan op het regionaal beleid. • Het woningprogramma voor locatie Molenblik biedt verschillende typen woningen voor verschillende doelgroepen en sluit daarmee aan op het gemeentelijk beleid. Molenblik sluit aan op het provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. Molenblik voldoet aan de eisen die gesteld zijn.
13
14
VRAAG
4 VRAAG
In dit hoofdstuk wordt de vraagzijde van de woningmarkt in het onderzoeksgebied in beeld gebracht aan de hand van de provinciale bevolkings- en huishoudensprognose Noord-Holland (2019). De analyse van de kwalitatieve woningvraag is op basis van het woonwensenonderzoek van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (BZK) en CBS (WoON2018). KWANTITATIEVE VRAAG •
• •
Voor de komende 10 jaar wordt in de gemeente Medemblik een groei van circa 7% verwacht. In absolute zin neemt het aantal huishoudens toe met 1.370 (Tabel 2). Dit betekent dat er in de komende tien jaar een vraag naar 1.370 nieuwe woningen in de gemeente Medemblik bestaat. Voor de regio Westfriesland wordt een groei van 7% verwacht. In absolute zin neemt het aantal huishoudens toe met 6.510 huishoudens.
GEMEENTE
2021
2031
2021-2031
Medemblik
19.250
20.620
+ 1.370 (7%)
Regio Westfriesland
94.140
100.650
+ 6.510 (7%)
TABEL 2 HUISHOUDENSONTWIKKELING IN HET ONDERZOEKSGEBIED (2021-2031) Bron: Provincie Noord-Holland (2019)
•
In de woningwetregio Noord-Holland Noord4 is in 2021 een woningtekort geschat van 8.480 woningen (2,8%). Deze loopt de komende jaren op naar 9.950 woningen in 2025 (3,1%). Om het hoge woningtekort terug te dringen is het noodzakelijk om bovenop de huishoudensgroei te programmeren, ook omdat een deel van de plannen vaak niet tot realisatie komt.
DEMOGRAFISCHE ONTWIKKELING •
•
Het binnenlands migratiesaldo van de gemeente Medemblik schommelt tussen 2010 en 2020. Vanaf 2014 is het migratiesaldo positief. Er vestigen zich meer personen in Medemblik dan er vertrekken. In 2017 is de piek het hoogst (Figuur 4). De migratie van de leeftijdsklasse 15 tot 30 jaar is tussen 2011 en 2020 elk jaar negatief. Dit betekent dat er meer 15 tot 30-jarigen uit Medemblik
4 Alkmaar, Bergen (NH.), Castricum, Den Helder, Drechterland, Enkhuizen, Heerhugowaard, Heiloo, Hollands Kroon,
Hoorn, Koggenland, Langedijk, Medemblik, Opmeer, Schagen, Stede Broec en Texel
VRAAG
15
verhuizen dan zich er vestigen. Het migratiesaldo in andere leeftijdsklassen is positief. 400
400
300
300
200
200
100
100
0
0
-100
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019 2020*
-100
-200
-200
-300
-300 0 tot 15 jaar
15 tot 30 jaar
30 tot 45 jaar
45 tot 60 jaar
60 jaar +
totaal
FIGUUR 4 BINNENLANDS MIGRATIESALDO AANTAL PERSONEN GEMEENTE MEDEMBLIK (2011-2020) Bron: CBS (2021); bewerking Bureau Stedelijke Planning
•
In de komende jaren vergrijst de gemeente Medemblik (Figuur 5). De leeftijdsgroep 75 jaar een ouder neemt fors in aandeel toe.
100% 90%
14%
19%
22%
46%
44%
33%
33%
80% 70% 60%
49%
50% 40% 30% 20%
35%
10% 0% 2021 0 - 25 jaar
2026 25 - 50 jaar
2031 50 - 75 jaar
75 +
FIGUUR 5 ONTWIKKELING LEEFTIJDSGROEPEN HUISHOUDEN GEMEENTE MEDEMBLIK (2021-2031) Bron: Provincie Noord-Holland (2019), bewerking Bureau Stedelijke Planning
Deze ontwikkelingen zijn ook terug te zien in de ontwikkeling van de huishoudenssamenstelling (Figuur 6). Het aantal alleenstaanden in Medemblik neemt toe terwijl het aantal paren met kind(eren) een geringe afname vertoont.
16
VRAAG
Paar zonder kind(eren)
Paar met kind(eren)
2021 2026
Eenouder
2031
Alleenstaand 0
1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000
FIGUUR 6 ONTWIKELING HUISHOUDENSTYPEN GEMEENTE MEDEMBLIK (2021-2031) Bron: Provincie Noord-Holland (2019), bewerking Bureau Stedelijke Planning
KWALITATIEVE WONINGVRAAG
Gewenst woonmilieu en woningtypen Op basis van het landelijke woonwensenonderzoek van het Ministerie van BZK en CBS (WoON2018) zijn de woonvoorkeuren in de regio afgeleid. • 49% van de respondenten heeft een voorkeur voor een (centrum)dorps woonmilieu (Tabel 3). Rekening houdend met een groei van 1.370 huishoudens in Medemblik en 6.510 huishoudens in de regio Westfriesland bedraagt de totale vraag naar woningen in het (centrum)dorps woonmilieu in Medemblik 671 woningen en in de regio 3.190 woningen. WOONMILIEU
VOORKEUR OMVANG VRAAG GEMEENTE MEDEMBLIK
OMVANG VRAAG REGIO WEST FRIESLAND
Centrum-stedelijk
6%
82
391
Buiten-centrum
21%
288
1.367
Groen-stedelijk
5%
69
325
(Centrum)dorps
49%
671
3.190
Landelijk
19%
260
1.237
TABEL 3 WONINGVRAAG NAAR WOONMILIEU IN HET ONDERZOEKSGEBIED (2021-2031) Bron: Provincie Noord-Holland (2019); Ministerie van BZK/CBS (2020)
Op basis van de woonwensen in het onderzoeksgebied is vervolgens de vraag naar woningtype en eigendom berekend (Tabel 4). • 64% van de respondenten heeft een voorkeur voor een grondgebonden woning. De totale vraag in Medemblik bedraagt 877 grondgebonden woningen. • 60% van de respondenten heeft een voorkeur voor koopwoningen. De totale vraag in Medemblik bedraagt 822 koopwoningen.
VRAAG
17
WONINGTYPE/EIGENDOM
VOORKEUR
VRAAG GEMEENTE MEDEMBLIK
VRAAG REGIO WEST FRIESLAND
Woningtype Grondgebonden
64%
877
4.166
Appartementen
36%
493
2.344
Koop
60%
822
3.906
Huur
40%
548
2.604
woningen
Eigendom
TABEL 4 VRAAG NAAR WONINGTYPE EN EIGENDOM IN HET ONDERZOEKSGEBIED (2021-2031) Bron: Provincie Noord-Holland (2019); Ministerie van BZK/CBS (2020)
Woonbehoefteonderzoek Westfriesland Het regionaal kwalitatief woningmarktonderzoek ‘Westfries vooruitdenken en tempo maken’ van Atrivé onderschrijft dat de grootste behoefte de komende jaren in de regio Westfriesland ligt bij de grondgebonden koopwoning in het goedkope en het (middel)dure segment. Daarnaast is er behoefte aan het toevoegen van levensloopbestendige woningen. Ook is er een zekere mate van interesse voor CPO, met name voor gezinnen. Het gevarieerde woningbouwprogramma van Molenblik sluit aan bij de woningbehoefte van Medemblik en de regio Westfriesland.
18
AANBOD
5 AANBOD
In dit hoofdstuk is de aanbodzijde van het onderzoeksgebied in beeld gebracht: de bestaande woningvoorraad en het toekomstige aanbod (de plancapaciteit). BESTAANDE WONINGVOORRAAD • •
•
De gemeente Medemblik heeft een woningvoorraad van 19.211 woningen5. De gemeentelijke voorraad bestaat voor 86% uit grondgebonden woningen. Dit is een gebruikelijk beeld in dorpse gemeenten. Het aandeel grondgebonden woningen ligt boven het Nederlandse gemiddelde van 64% (Figuur 7). Het aandeel koopwoningen is relatief groot (69%). Dit ligt eveneens boven het Nederlands gemiddelde van 57%.
14%
7% 24%
69% 86% Koopwoningen Eengezinswoning
Meergezinswoning
Huurwoningen|Eigendom woningcorporatie Huurwoningen|Eigendom overige verhuurders
FIGUUR 7 WONINGVOORRAAD MEDEMBLIK NAAR TYPE EN EIGENDOM (2020) Bron: CBS (2021)
HUIDIG AANBOD •
In december 20166 stonden in de gemeente Medemblik 414 woningen te koop. In december 20207 stonden er 80 woningen te koop. Het aanbod is in vier jaar tijd verder gedaald. De leegstand is daarmee gezakt naar 0,6% van
5 Peildatum 1 januari 2021, CBS 2021 6 20 juni 2017 7 Huizenzoeker december 2020
AANBOD
•
19
de totale voorraad koopwoningen. Woningzoekers hebben weinig mogelijkheden binnen de eigen omgeving bij veranderende woonwensen. De gemiddelde vierkante meter vraagprijs is de afgelopen jaren sterk gestegen, Dit duidt op een krappe markt. De gemiddelde vierkante meter vraagprijs ligt met € 2.7738 in de gemeente Medemblik onder het Nederlands gemiddelde van € 3.035 per m². 2900
800 700
2700
600 2500
500
2300
400 300
2100
200 1900
100
1700
0 2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Aanbod koopwoning
2018
2019
2020
Vraagprijs per m²
FIGUUR 8 HUIDIG AANBOD KOOPWONINGEN EN VRAAGRPIJS PER M² IN GEMEENTE MEDEMBLIK Bron: Huizenzoeker; bewerking Bureau Stedelijke Planning
• •
Het grootste deel (70%) van het te koop staande aanbod heeft een vraagprijs tussen de € 100.000 - € 500.000 (Figuur 8). Het aanbod bestaat voornamelijk uit grondgebonden woningen. Van het aanbod staan drie appartementen te koop.
> €900.000 €700.000 - €900.000 €500.000 - €700.000 €400.000 - €500.000 €300.000 - €400.000 €200.000 - €300.000 €100.000 - €200.000 0 woonhuis
5
10 appartement
15
20 bouwgrond
FIGUUR 9 VRAAGPRIJS WONING IN DE GEMEENTE MEDEMBLIK Bron: Funda (geraadpleegd 5 februari 2021), bewerking Bureau Stedelijke Planning
8 December 2020
25
30
20
AANBOD
KWANTITATIEF AANBOD •
•
Het totale planaanbod in gemeente Medemblik bestaat uit 2.274 woningen (Tabel 5). Het totale planaanbod in de regio Westfriesland bestaat uit 12.630 woningen. Van het totale planaanbod in gemeente Medemblik zijn 303 woningen opgenomen in een vastgesteld bestemmingsplan. In regio Westfriesland zijn 3.045 woningen planologisch vastgelegd. Dit vormt de harde plancapaciteit. HARD PLANAANBOD
ZACHT PLANAANBOD
TOTAAL PLANAANBOD
Gemeente Medemblik
303
1.9719
2.274
Regio Westfriesland
3.045
9.585
12.630
TABEL 5 PLANAANBOD ONDERZOEKSGEBIED (2021-2031) Bron: Gemeente Medemblik 2021
•
Er zijn zachte plannen voor 1.971 woningen10 in de gemeente Medemblik en 12.630 woningen in de regio Westfriesland. Van de zachte plancapaciteit is het niet zeker of en wanneer deze woningen daadwerkelijk gerealiseerd zullen worden. Daarom worden deze woningen niet meegenomen in de behoefteraming.
KWALITATIEF AANBOD • •
In de gemeente Medemblik bestaat de volledige harde plancapaciteit uit een centrum-dorps woonmilieu (Tabel 6). In de regio Westfriesland bestaat 41% van de harde plancapaciteit uit woningen in een (centrum)dorps woonmilieu. Dat zijn plannen voor 1.259 woningen.
WOONMILIEU
GEMEENTE MEDEMBLIK
REGIO WEST FRIESLAND
Centrum-stedelijk
0
Buiten-centrum
598
Groen-stedelijk
800
(Centrum)dorps
303
Landelijk Totaal TABEL 6 HARDE PLANCAPACITEIT NAAR WOONMILIEU Bron: Gemeente Medemblik 2021
9 Inclusief Molenblik 10 Bevat ook verschillende zoekgebieden voor woningen
1.259 388
303
3.045
AANBOD
• •
•
21
In de harde plancapaciteit in Medemblik zijn 259 grondgebonden woningen opgenomen (85%) en 44 appartementen (15%) (TABEL 7). In Medemblik zijn er 231 woningen (76%) opgenomen als koopwoning. De overige 72 woningen (24%) zijn huurwoningen. Hier ligt het zwaartepunt op het sociale huursegment. In de regio Westfriesland zijn 2.177 grondgebonden woningen (71%) en 846 appartementen (28%) opgenomen in harde plannen. Daarnaast zijn er 2.402 woningen opgenomen als koopwoning (79%). GEMEENTE MEDEMBLIK
REGIO WEST FRIESLAND
Grondgebonden
259
2.177
Appartementen
44
846
Onbekend
0
22
Koopwoningen
231
2.402
Huurwoningen
72
617
WONINGTYPE EN EIGENDOM
Woningtype
Eigendom
Onbekend TABEL 7 HARDE PLANCAPACITEIT NAAR EIGENDOM EN WONINGTYPE Bron: Gemeente Medemblik 2021
26
22
BEHOEFTE
6 BEHOEFTE
In dit hoofdstuk komt de behoefte in het onderzoeksgebied in beeld door toekomstige vraag en aanbod met elkaar te confronteren. Tot slot concluderen we wat deze aangetoonde behoefte betekent voor de ontwikkeling van Molenblik in Medemblik. KWANTITATIEVE BEHOEFTE •
•
•
Op basis van de verwachte huishoudensgroei en het harde planaanbod is de behoefte aan woningen tot 2031 berekend. Er blijkt in de gemeente Medemblik ruim voldoende behoefte voor de ontwikkeling van 220 woningen in Molenblik in de gemeente Medemblik (Tabel 8). In de gemeente Medemblik is behoefte aan 1.067 woningen. In de regio Westfriesland is behoefte aan 3.465 woningen. De 220 woningen in het plan Molenblik voorzien hier deels in. In 2021 zijn er verschillende plannen in de regio in voorbereiding. Op basis van provinciale cijfers zijn er circa 2.180 woningen in voorbereiding. Er is voldoende kwantitatieve regionale ruimte voor alle plannen die in voorbereiding zijn. VRAAG
AANBOD
TOTALE BEHOEFTE
Gemeente Medemblik
1.370
303
+1.067
Regio Westfriesland
6.510
3.045
+3.465
TABEL 8 KWANTITATIEVE WONINGBEHOEFTE IN HET ONDERZOEKSGEBIED (2021-2031) Bron: Bureau Stedelijke Planning o.b.v. data Gemeente Medemblik
KWALITATIEVE BEHOEFTE
Op basis van de plancapaciteit, de verwachte huishoudensgroei en het woonwensenonderzoek is de woningbehoefte naar de geplande woningen in Molenblik berekend. Hierbij is uitgegaan van de vraag naar woningen naar een (centrum)dorps woonmilieu, woningtype en eigendomsverhouding. • De 220 geplande woningen in een (centrum)dorps woonmilieu passen ruimschoots binnen de geconstateerde woningbehoefte in Medemblik (+368) en die in de regio Westfriesland (+1.931).
BEHOEFTE
23
(CENTRUM)DORPS WOONMILIEU
VRAAG
AANBOD TOTALE BEHOEFTE
Gemeente Medemblik
671
303
+368
Regio Westfriesland
3.190
1.259
+1.931
TABEL 9 KWALITATIEVE BEHOEFTE NAAR (CENTRUM)DORPSE WOONMILIEU IN HET ONDERZOEKSGEBIED (2021-2031) Bron: Bureau Stedelijke Planning o.b.v. provincie Noord-Holland (2019) en Gemeente Medemblik 2021
•
•
•
•
De 220 geplande grondgebondenwoningen passen ruimschoots binnen de geconstateerde woningbehoefte in Medemblik (+618) en die in de regio Westfriesland (+1.978) (Tabel 10). Het programma sluit aan bij de ambitie betaalbare woningbouw en faciliteert de vraag van starters en jonge gezinnen. De levensloopbestendige woningen faciliteert de vraag van ouderen. Het programma in Molenblik bestaat uit circa 54 huurwoningen (25%) en past hiermee ruimschoots binnen de behoefte van Medemblik (+476) en de regio Westfriesland (+1.974). De 24% sociale huurwoningen in het programma is als kader meegegeven van de gemeente Medemblik om te voldoen aan de vraag naar sociale huurwoningen in de gemeente Medemblik. De 162 woningen geplande koopwoningen (75%) passen ook ruimschoots binnen de constateerde woningbehoefte in Medemblik (+591) en die in de regio Westfriesland (+1.491) (Tabel 11).
WONINGTYPE
VRAAG MEDEMBLIK
AANBOD
REGIO WF MEDEMBLIK
TOTALE BEHOEFTE
REGIO WF MEDEMBLIK
REGIO WF
Grondgebonden
877
4.166
259
2.188*
618
1.978
Appartementen
493
2.344
44
857*
449
1.487
* onbekend is gelijk verdeeld over beide woningtype TABEL 10 KWALITATIEVE BEHOEFTE NAAR WONINGTYPE IN HET ONDERZOEKSGEBIED (2021-2031) Bron: Bureau Stedelijke Planning o.b.v. provincie Noord-Holland (2019) en Gemeente Medemblik 2021
EIGENDOM
VRAAG MEDEMBLIK
AANBOD
REGIO WF MEDEMBLIK
TOTALE BEHOEFTE
REGIO WF MEDEMBLIK
REGIO WF
Koopwoningen
822
3.906
231
2.415*
591
1.491
Huurwoningen
548
2.604
72
630*
476
1.974
* onbekend is gelijk verdeeld over beide eigendomsverhouding TABEL 11 KWALITATIEVE BEHOEFTE NAAR EIGENDOM IN HET ONDERZOEKSGEBIED (2021-2031) Bron: Bureau Stedelijke Planning o.b.v. provincie Noord-Holland (2019) en Gemeente Medemblik 2021
CONCLUSIE LADDERRUIMTE MOLENBLIK •
De 220 geplande woningen op locatie Molenblik in Medemblik passen binnen de geconstateerde woningbehoefte van 1.067 woningen in de
24
•
•
BEHOEFTE
periode 2021-2031 binnen het primair onderzoeksgebied. In de regio Westfriesland is er een geconstateerde woningbehoefte van 3.465 woningen in de periode 2021-2031. Kwalitatief is er Ladderruimte voor 368 woningen in een (centrum)dorps woonmilieu. Dit biedt genoeg kwalitatieve ruimte voor de 220 woningen op locatie Molenblik. Kwalitatief is er voldoende ruimte voor de 220 grondgebonden woningen, waarvan 25% in het huursegment en 75% in het koopsegment.
Samenvattend: voor de 220 geplande woningen in een (centrum)dorps woonmilieu op locatie Molenblik in de gemeente Medemblik is op basis van de vereisten van de Ladder voldoende behoefte aangetoond. Daarmee is sprake van een zorgvuldige ruimtelijke ordening.
MOGELIJKHEDEN BESTAAND STEDELIJK GEBIED
25
7 MOGELIJKHEDEN BESTAAND STEDELIJK GEBIED
ONTWIKKELING BUITEN BESTAAND STEDELIJK GEBIED
In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) wordt de volgende definitie van bestaand stedelijk gebied gegeven (artikel 1.1.1 lid 1 aanhef en onder h): “ bestaand
stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur”. Op locatie Molenblik geldt in het vigerend bestemmingsplan de bestemming ‘agrarisch’. De beoogde ontwikkeling van deze locatie vereist transformatie van deze gronden naar de bestemming ‘wonen’. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is een uitbreiding van het stedelijk gebied nodig. Voor de Ladder betekent deze voorziene uitbreiding van het stedelijk gebied dat een motivering nodig is waarin wordt aangetoond dat bouwen buiten bestaand stedelijk gebied noodzakelijk is. Dit doen wij door alternatieve locaties binnen bestaand stedelijk gebied in de gemeente Medemblik te beoordelen. LOCATIEKWALITEITEN
De locatie Molenblik heeft een aantal onderscheidende locatiekenmerken: • Molenblik ligt tegen het bestaand stedelijk gebied van Medemblik. De kern Medemblik heeft een goed voorzieningenniveau. • De ligging aan de stad Medemblik en aan de Bolzijl zorgt voor een goede ontsluiting naar de binnenstad, maar ook richting de N240 die aansluit op de A7. • De locatie biedt ruimte voor de ontwikkeling van 220 woningen in een duurzame en waterrijke woonomgeving. De duurzame en waterrijke woonomgeving wordt gekenmerkt door de aansluiting op de huidige historische watergangen, landwegen en lintbebouwingen. Hierdoor sluit het aan op het vaarnetwerk van de gemeente en is het mogelijk om naar Enkhuizen en het IJsselmeer te varen. Aan de rand van de wijk komt een groene kade met een wandelpad. Molenblik heeft een aantrekkelijke ligging in het poldergebied met uitzicht over het polderlandschap. Molenblik wordt groen ingericht en is daardoor klimaatbestendig.
26
MOGELIJKHEDEN BESTAAND STEDELIJK GEBIED
MOGELIJKHEDEN BESTAAND STEDELIJK GEBIED
Binnen het onderzoeksgebied Regio Westfriesland zijn alternatieve locaties binnen bestaand stedelijk gebied geïnventariseerd. Hiervoor is uitgegaan van stedelijke ontwikkelingen op zachte planlocaties voor woningbouw zoals deze zijn opgegeven in de Kwantitatieve woningbouwprogrammering Westfriesland 2021 2030. Dit zijn immers locaties die in principe in aanmerking komen voor toekomstige woningbouw. Binnen de zachte plancapaciteit is gezocht naar binnenstedelijke locaties in (centrum)dorpse woonmilieus. Alleen op deze locaties kan (mogelijk) een woonmilieu worden gerealiseerd zoals beoogd op locatie Molenblik in Medemblik. (Centrum)dorpse woonmilieus zijn binnen Regio Westfriesland te vinden in de gemeenten Stede Broec, Drechterland, Koggenland, Medemblik en Opmeer. De zachte planlocaties binnen de (centrum)dorpse woonmilieus zijn beoordeeld op geschiktheid en beschikbaarheid. Specifiek is geanalyseerd of dezelfde woningen als gepland op locatie Molenblik in een vergelijkbare woonomgeving kunnen worden gerealiseerd.
Uit analyse van mogelijke alternatieve locaties, blijkt dat deze geen alternatief bieden voor locatie Molenblik omdat: • de alternatieve locaties niet dezelfde omgevingskwaliteiten bieden als locatie Molenblik (aantrekkelijke duurzaam en waterrijke woonomgeving); • een deel van de locaties bevinden zich in kernen of in linten met een zeer beperkt voorzieningenniveau; • een deel van de locaties biedt een duidelijk ander concept aan dat gericht is op een specifieke doelgroep; • op een enkele locatie vervangen de geplande woningen bestaand aanbod. CONCLUSIE ONTWIKKELING MOLENBLIK
Het plangebied biedt ruimte voor de ontwikkeling van 220 woningen in een (centrum)dorps woonmilieu. De combinatie van een (centrum)dorps woonmilieu met een aantrekkelijke woonomgeving op steenworp afstand van het dorpscentrum maakt deze locatie uniek. Elders in bestaand stedelijk gebied zijn de mogelijkheden voor ontwikkelingen op deze schaal en tijdsspanne nihil. De eindconclusie is dat de woningbouwplannen op locatie Molenblik voldoen aan de eisen van de Ladder. De geplande ontwikkeling is daarmee gebaseerd op een zorgvuldig gebruik van de ruimte.
BIJLAGE 1
27
BIJLAGE 1 ANALYSE MOGELIJKE ALTERNATIEVE LOCATIES
PLAN EN LOCATIE
BEOORDELING GESCHIKTHEID
Gemeentewerf / IJsbaan / Bonte Paard, Abbekerk (Gemeente Medemblik)
Gemeentewerf / IJsbaan is een inbreidingslocatie voor 22 grondgebonden woningen en 16 appartementen. De locatie ligt ingesloten tussen bebouwing. Op deze locatie kan niet het beoogde waterrijke en duurzame woonmilieu worden gerealiseerd.
Linten, Andijk (Gemeente De Linten is een inbreidingslocatie met 23 Medemblik) grondgebonden woningen. De locatie heeft een landelijk karakter en sluit aan op het bestaande landelijke lint. Het waterrijk milieu kan hier niet worden gerealiseerd. Locatie niet geschikt. Asonia-veld, Andijk (Gemeente Medemblik)
Locatie Asonia-veld te Andijk betreft een inbreidingslocatie voor appartementen en grondgebonden woningen. De bereikbaarheid is matig en het heeft niet dezelfde omgevingskwaliteiten als ligging aan het water.
Middenweg kantoor Scholtens, Andijk (gemeente Medemblik)
Middenweg kantoor Scholtens is een inbreidingslocatie voor 17 appartementen. De bereikbaarheid van deze locatie is matig. Op deze locatie kan niet het beoogde waterrijke en duurzame woonmilieu worden gerealiseerd.
Zeehoek terrein, Wervershoof (gemeente Medemblik)
Het Zeehoek terrein is een inbreidingslocatie voor 80 grondgebonden woningen en een zwembad. De locatie wordt gescheiden door een bedrijventerrein. De ontwikkeling van de locatie is pas na 2025 voorzien en biedt geen alternatief voor de urgente woningbehoefte. Op deze locatie kan niet het beoogde waterrijke en duurzame woonmilieu worden gerealiseerd.
Tennisbanen, Wervershoof (Gemeente Medemblik)
Op deze locatie is een inbreiding voorzien van 20 grondgebonden woningen en 10 appartementen. Op deze locatie kan niet de beoogde woonomgeving worden gerealiseerd. Locatie is niet geschikt.
Twuijver, Venhuizen (Gemeente Drechterland)
De locatie Twuijver is een locatie voor in totaal 20 woningen. Op deze locatie kan niet de beoogde
28
BIJLAGE 1
woonomgeving worden gerealiseerd. Locatie is niet geschikt. Water en Vuurhuis (Gemeente Drechterland)
De ontwikkeling aan de Laurentiusstraat betreft een inbreidingslocatie voor 24 woningen. Op deze locatie kan niet de beoogde waterrijke en duurzame woonomgeving worden gerealiseerd. De locatie is ingesloten tussen bebouwing.
Knarrenhof ‘Hof van Drechtje’ Hoogkarspel (Gemeente Drechterland)
Aan de Anjerstraat is een potentiële locatie in beeld voor de ontwikkeling van 22 grondgebonden woningen voor ouderen. Het beoogde concept richt zich alleen op ouderen en wijkt daarmee af van de woningbouw voor een brede doelgroep dat op Molenblik wordt voorzien.
Vreeker (Gemeente Drechterland
De Vreeker is een sloop/nieuwbouwlocatie voor 14 woningen temidden van bestaande bebouwing. De woningen die in dit project gepland staand, vervangen deels bestaand aanbod. De locatie ligt niet in een voorzieningenkern, maar is gelegen langs een lint. Locatie is niet geschikt.
APK Station Besseling (Gemeente Drechterland)
De ontwikkeling aan de Marktweg betreft een inbreidingslocatie voor maximaal 40 woningen. Deze locatie ligt aan de doorgaande weg. Deze locatie biedt daarmee niet dezelfde omgevingskwaliteit als de locatie Molenblik. Locatie is niet geschikt.
Schellinkhout Sportvelden (Gemeente Drechterland)
De locatie Schellinkhout Sportvelden aan de havenweg is een locatie voor 40 woningen. Op deze locatie kan niet het beoogde waterrijke en duurzame woonmilieu worden gerealiseerd. De locatie heeft een ander karakter.
Voormalig Zuivelfabriek Op deze locatie is een transformatie voorgenomen De Volharding (Gemeente naar 14 appartementen. De bereikbaarheid van de Drechterland) locatie is matig en de kern heeft een laag voorzieningenniveau. Op deze locatie kan niet het beoogde waterrijke en duurzame woonmilieu worden gerealiseerd. Handelskade, Obdam (Gemeente Koggenland)
De Handelskade in Obdam betreft een locatie aan de noordkant van Obdam tegen het spoor aan. Deze locatie biedt daarmee niet dezelfde omgevingskwaliteit als de locatie Molenblik.
Leveling/ Overhaal, Avenhorn (Gemeente Koggenland)
De locatie Leveling / Overhaal is een transformatielocatie. Op deze locatie kan niet het beoogde waterrijke en duurzame woonmilieu worden gerealiseerd. De locatie heeft een ander karakter.
BIJLAGE 1
29
Kerklocatie, Hensbroek (Gemeente Koggenland)
De kerklocatie is een transformatielocatie. Deze locatie ligt direct naast de dorpsweg, ingesloten tussen de bebouwing en ligt in een dorp met een laag voorzieningenniveau. Het heeft niet dezelfde omgevingskwaliteiten die in Molenblik worden gerealiseerd.
Scharwoude 16 (Gemeente Koggenland)
De locatie Scharwoude 16 is een transformatielocatie voor 43 grondgebonden woningen. De locatie ligt niet in een voorzieningenkern. De ontwikkeling van de locatie is pas na 2025 voorzien en beidt geen alternatief voor de urgente woningbehoefte.
Meerzicht, Scharwoude (Gemeente Koggenland)
Meerzicht is een inbreidingslocatie voor 22 appartementen. De locatie ligt niet in een voorzieningenkern. De locatie heeft een ander karakter en het beoogde woonmilieu kan hier niet worden gerealiseerd.
De Tuinen deel 2, Ursem (Gemeente Koggenland)
De tuinen deel 2 is een uitbreidingslocatie voor totaal 119 woningen. Deze locatie biedt niet dezelfde omgevingskwaliteiten als de locatie Molenblik. Op deze locatie kan geen waterrijke omgeving worden gerealiseerd.
Koenis Koninginneweg (Gemeente Opmeer)
Koenis is een transformatielocatie voor in totaal 80 woningen. Op deze locatie kan niet de beoogde waterrijke en duurzame woonomgeving worden gerealiseerd. De locatie lig midden in de kern en is omsloten door bebouwing. De ontwikkeling van de locatie is pas na 2025 voorzien en biedt dus geen alternatief voor de urgente woningbehoefte.
Scheringa Museum, Opmeer (Gemeente Opmeer)
De locatie Scheringa Museum in Opmeer is een transformatielocatie voor in totaal 120 appartementen en een zorgcentrum. De locatie ligt aan de N241 en heeft niet dezelfde omgevingskwaliteiten die in Molenblik worden gerealiseerd. Locatie is niet geschikt.
BIK Spanbroek (Gemeente Op het voormalige terrein van BIK aan de Opmeer) Roozendaalstraat is een transformatie voorzien naar 50 appartementen. Het terrein ligt ingeklemd tussen bedrijvigheid. Het beoogde waterrijke en duurzame woonmilieu kan hier niet worden gerealiseerd. Middenweg OP/ Maat, Bovenkarspel (Gemeente Stede Broec)
De locatie Middenweg is een inbreidingslocatie in de kern van Bovenkarspel. Een locatie voor in totaal 52 woningen. Op deze locatie kan niet de beoogde waterrijke en duurzame woonomgeving worden gerealiseerd.
30
BIJLAGE 2
BIJLAGE 2 TOETSING AFWEGINGSKADER
BPD en Zeeman Vastgoed zijn voornemens om het plangebied ‘Weeshuisgronden’ in Medemblik te ontwikkelen tot woongebied met 200 woningen. Dit initiatief is al voor 180 woningen opgenomen in de kwantitatieve programmering voor de gemeente Medemblik. De 20 woningen extra gaan af van de vrije ruimte van Medemblik, het zgn. eigen randtotaal. De gemeente Medemblik wil dit initiatief graag afstemmen met de regio zodat de planontwikkeling kan worden opgestart. Toetsing afwegingskader wonen Binnen de regio Westfriesland is afgesproken dat nieuwe initiatieven worden afgestemd binnen de regio en dat ze worden getoetst aan het regionale afwegingskader wonen. 1. Ja. Het plan past binnen de lokale woningbehoefte en blijft binnen het eigen randtotaal. Berekening: Randtotaal Medemblik 325 VVRE 7-3-19 Af: 20 Weeshuis Restant lokale ruimte 305 2. Ja. Het plan is gelegen in de kern Medemblik. Medemblik is een van de 4 hoofdkernen van de gemeente. 3. Het plan past binnen de regionale kwantitatieve behoefte (zie 1) en kwalitatief past het binnen de regionale behoefte aan betaalbare woningen, met name ook voor kleine huishoudens (starters en senioren). De ontwikkeling bestaat voorts uit een gedifferentieerd woningbouwprogramma voor alle doelgroepen. 25 % wordt uitgevoerd als sociale huurwoning.
Dit sluit aan bij het door STEC uitgevoerde onderzoek naar de kernvoorraad in Medemblik en het onderzoek van Atrivé naar de kwalitatieve woningbehoefte. De woningtypen zijn indicatief aangeduid (zie punt 10 Westfries Vooruitdenken).
BIJLAGE 2
31
4. Het plan is buiten BSG. De beschikbare binnenstedelijke mogelijkheden zijn reeds benut met andere plannen (DEK-terrein en Kop van de Nieuwstraat). Verdere binnenstedelijke mogelijkheden zijn niet aanwezig. Het plan past binnen de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking. 5. Op de locatie is geen provinciaal beschermingsregime. De wijk wordt ontsloten voor de auto en fiets en op loopafstand is een bushalte aanwezig. Het plan voldoet aan alle punten van de Westfriese basis.
Voor wat betreft het Westfries vooruitdenken voldoet het plan aan de volgende uitgangspunten: 1. Binnen de regionale woonvisie en het Pact van Westfriesland is de ambitie uitgesproken voldoende woningen te realiseren voor de sociale doelgroep, middeninkomens, vergunninghouders en arbeidsmigranten. Huishoudens met een laag inkomen ondersteunen we indien nodig. Hiervoor is de sociale huurwoning een goed instrument. Voor deze locatie betekent dit dat wij minstens 25% van het woningbouwprogramma beschikbaar stellen voor de sociale huursector en vergroten we het aanbod in de sociale en middeldure koop. 2. Door vergrijzing en het langer zelfstandig blijven wonen stijgt de behoefte aan levensloopgeschikte en nultredenwoningen de komende jaren. In Westfriesland verwachten we op de gehele woningmarkt een verandering in de vraag. De vraag op de woningmarkt bestaat in de toekomst voor een groter deel uit de vraag naar woonruimte van oudere huishoudens en kleinere huishoudens. Het ligt voor de hand om deze behoefte in nieuwe, aangepaste woningen op te vangen, maar deze behoefte kan ook voor een groot deel worden opgevangen in de bestaande woningvoorraad. In het woningbouwprogramma houden we rekening met de wensen en eisen van toekomstige bewoners.
In het kader van vraaggestuurd bouwen realiseren wij ook levensloopbestendige woningen om een positieve bijdrage te leveren aan langer zelfstandig wonen. Levensloopbestendige woningen kunnen worden uitgevoerd als appartement of als grondgebonden woning. Ze hebben de slaap- en badkamer gelijkvloers, of – als de slaap- en badkamer
32
BIJLAGE 2
op de verdieping liggen – een hal, trap en overloop met voldoende manoeuvreerruimte voor mensen die zijn aangewezen op een traplift. 3. Het plan levert een positieve bijdrage aan de duurzaamheidsdoelstellingen. We bouwen woningen zonder gasaansluiting. De woningen hebben een energieprestatie-coëfficiënt van 0,0. Ze verbruiken dus niet meer energie dan ze zelf opwekken. De wijkinrichting is klimaat-adaptief. Er wordt geanticipeerd op meer extreme regenval en lange periodes van grote droogte. Dit komt tot uitdrukking in afwatering, watercompensatie en de manier van verharden. 4. In het plan wordt niet voorzien in middeldure huur. 5. De Weeshuisgronden is een uitbreidingslocatie die zich aan zuidoostkant bevindt van de kern Medemblik. Binnen de kern Medemblik is geen OVknooppunt. De kern heeft een busstation welke centraal is gelegen aan de kop van de centrale winkelstraat. De afstand tot de dichtstbijzijnde bushalte is 500 meter vanaf de ontwikkellocatie. 6. Uit onderzoek van Bureau Stedelijke Planning blijkt dat de kern Medemblik ook een populaire vestigingsplaats is voor woningzoekenden van buiten de regio. Dat heeft te maken met de gezellige binnenstad en de aanwezigheid van belangrijke voorzieningen in de directe nabijheid van de woningen (supermarkt, basisschool, sportclub, MFA).
Medemblik maakt samen met de grotere plaatsen Enkhuizen en Hoorn deel uit van de historische driehoek. 7. Het plan stond aanvankelijk geprogrammeerd voor 2026. Gezien de vraag naar woningen halen we het naar voren. Zo draagt het bij aan de versnellingsopgave. Het kan na regionale afstemming snel worden opgestart. 8. De ontwikkeling bestaat uit een gedifferentieerd woningbouwprogramma voor alle doelgroepen. Het accent ligt op woningen in het betaalbare segment, zoals vastgelegd in de regionale woonvisie. Conform de bevolkingsprognose komt er een aantal woningen voor kleine huishoudens, ongeacht de leeftijd (starters, senioren). Appartementen voorzien in de behoefte aan gelijkvloers wonen. Woningen voor senioren worden zo dicht mogelijk bij het centrum gebouwd. 9. Een belangrijke doelgroep zijn mensen met lage inkomens. Er zijn sociale huurwoningen en sociale koopwoningen gepland. Aanvullend komen er woningen voor andere doelgroepen. Voor ouderen komen er gelijkvloerse woningen. 10. Het plangebied Weeshuisgronden is aantrekkelijk voor een mix aan doelgroepen. Gezien de ligging aan de rand van de kern Medemblik is Weeshuisgronden te typeren als uitbreidingslocatie. Dit type locatie is het meest in trek bij (aankomende) gezinnen.
Volgens het onderzoek van Bureau Stedelijke Planning zal een deel van deze groep afkomstig zijn uit de eerdere fases van Schepenwijk waarmee doorstroming wordt gerealiseerd. Doordat de locatie niet op loopafstand ligt van de voorzieningen in het centrumgebied van Medemblik, leent de locatie zich minder voor 75plussers. Om die reden wordt een beperkt deel van de woningen voor deze groep gereserveerd, nl. zo dicht mogelijk bij het centrum. Oudere stellen, waarvan de kinderen de deur uit zijn, vormen een interessante doelgroep voor de Weeshuisgronden. Naar verwachting zal het bij deze groep deels ook
BIJLAGE 2
33
gaan om doorstromers vanuit de eerste twee fasen van Schepenwijk. Tenslotte liggen er ook kansen voor dorpsgebonden starters. Het programma bestaat voor 40-50% uit het type rijwoningen (koop/sociale huur), waarvan minimaal 25% sociale huur, 25%-35% uit het type tweekappers (koop), 15-25% uit het type vrijstaand (koop) en voor circa 5% uit kavels. Het programma levert een bijdrage aan de vernieuwing van de woningvoorraad in de kern Medemblik en maakt doorstroom mogelijk. Type
Eigendom Koop Sociale huur
Aandeel van programma
Tweekappers
Koop
25 – 35%
Vrijstaand
Koop
15 – 25%
Kavels
Koop
Circa 5 %
Rijwoningen
40 - 50%
Doelgroep Starters / Gezinnen / Empty nesters / Senioren Gezinnen / Empty nesters / Senioren Gezinnen / Empty nesters Starters / Gezinnen / Empty nesters
Conclusie Hiermee voldoet het plan aan minimaal 8 van de 10 uitgangspunten voor het Westfries Vooruitdenken. Het plan past binnen de uitgangspunten van het woonbeleid en is een kwalitatieve en kwantitatieve toevoeging op de woningvoorraad in Westfriesland.
Bijlage 2 Ontsluitingsvarianten ontwikkeling Molenblik in Medemblik, Antea Group, 2 maart 2022
memonummer: 05 betreft: Analyse verkeerskundige impact ontwikkeling Molenblik in Medemblik
memonummer datum aan van kopie
project projectnr. betreft
1
05 20 april 2023 Dennis Noë BPD Rutger Verschelling Antea Group Jelte van den Broek Antea Group Maarten Giltaij Antea Group Jaap Bout Antea Group Verkeersonderzoek ten behoeve van bestemmingsplan Molenblik 0467982.102 Analyse verkeerskundige impact ontwikkeling Molenblik in Medemblik
Aanleiding en doel Zeeman Real Estate en BPD ontwikkelen samen ontwikkellocatie Molenblik te Medemblik. De gemeente Medemblik en de provincie Noord-Holland toetsen de plannen. Dit onderzoek vormt het vervolg van het in 2019 uitgevoerde onderzoek naar de verkeersafwikkeling van de nieuw te bouwen woonwijk door Goudappel Coffeng uit 2019 (in Bijlage 3 opgenomen). Er wordt een nieuw bestemmingsplan voor Molenblik opgesteld: dit onderzoek dient voor het beschrijven van de verkeerskundige impact van Molenblik voor een goede ruimtelijke ordening. In het kader van ingediende zienswijzen op het bestemmingsplan van de voorgenomen ontwikkeling, heeft dit verkeersonderzoek een update gekregen. In Figuur 1.1 is de beoogde locatie van de ontwikkeling binnen Medemblik weergegeven en in Figuur 1.2 is een visuele weergave van de ontwikkeling te zien.
Figuur 1.1 beoogde ontwikkellocatie Molenblik in Medemblik
blad 1 van 27
memonummer: 05 betreft: Analyse verkeerskundige impact ontwikkeling Molenblik in Medemblik
Figuur 1.2 visuele weergave van ontwikkeling
Om de toekomstige wijk aan te sluiten op het bestaande wegennet zijn er vier ontsluitingsvarianten die in dit onderzoek verkeerskundig zijn onderzocht en beoordeeld. Voor elke variant is in beeld gebracht welke verkeersbewegingen ontstaan als gevolg van de nieuwe woningen en welke effecten dit heeft op het omliggend wegennet (doorstroming en verkeersveiligheid). Daarnaast is onderzocht wat de impact van de woningbouwontiwkkeling is op de verkeersafwikkeling op verschillende kruispunten van de N239 en N240. Hierin is rekening gehouden met het huidige woningbouwprogramma van 220 woningen. De globale liggen van de verschillende varianten is in Figuur 1.3 weergegeven, het gaat om: • Variant A: ontsluiting via Schootsvel; • Variant B: ontsluiting via Voorhamer; • Variant C: ontsluiting via Schepenlaan – Voorhamer; • Variant D: ontsluiting via Bolzijl.
Figuur 1.3 Ontsluitingsvarianten Molenblik
blad 2 van 27
memonummer: 05 betreft: Analyse verkeerskundige impact ontwikkeling Molenblik in Medemblik
Een directe aansluiting op de Markerwaardweg (N240) is geen onderdeel van deze studie. In het voorgaande rapport van Goudappel Coffeng is benoemd dat bij de eerste planvorming van deze ontwikkellocatie een quickscan is uitgevoerd naar een ontsluitingsmogelijkheid die direct aansluit op de Markerwaardweg (N240). Uit deze quickscan is gebleken dat dit niet haalbaar is. Provincie NoordHolland wil ten behoeve van doorstroming geen extra rotonde in de N240 tussen de bestaande rotondes (Almereweg en Droge Wijmersweg). Variant D (via Bolzijl) is eveneens in een eerdere fase van het verkeersonderzoek beschouwd. De provincie Noord-Holland staat een directe aansluiting van een nieuwe ontwikkeling op parallelwegen niet toe vanwege de functie die deze wegen nu hebben. Het aansluiten van een nieuwe ontwikkeling op een parallelweg verandert de functie van die weg en zorgt voor verkeersonveiligheid en sluipverkeer. In het vervolg van deze memo is variant D daarom niet meegenomen in de beoordeling. De wijk wordt ontsloten via één van de ontsluitingsvarianten, zie Figuur 1.3. Naast deze ontsluiting krijgt de wijk een extra calamiteitenroute waar alleen hulpdiensten gebruik van mogen maken. Deze weg is niet bestemd voor regulier autoverkeer.
De precieze locatie van deze calamiteitenroute is nog niet bekend, de voorkeursroute gaat via een langzaam verkeersroute welke uitkomt op de Boegbeeld in Schepenwijk II (aan de noordoostzijde van het plangebied).
blad 3 van 27
memonummer: 05 betreft: Analyse verkeerskundige impact ontwikkeling Molenblik in Medemblik
2
Huidige situatie
2.1
Wegencategorisering In alle varianten ontsluit Molenblik (direct of indirect) aan op de Almereweg. De Almereweg verbindt Medemblik met de N240 en vormt daarmee een belangrijke ontsluitingsweg in Medemblik. In de wegencategorisering uit het Gemeentelijk Verkeers- en VervoersPlan (GVVP) is de Almereweg gecategoriseerd als gebiedsontsluitingsweg 50 km/u. De Voorhamer (variant B+C) is gecategoriseerd als 30 km/u weg en het Schootsvel (Variant A) is nog niet opgenomen in de wegcategorisering. De N240 is een gebiedsontsluitingsweg buiten de bebouwde kom en kent een snelheidslimiet van 80 km/u. Deze wegencategorisering van gemeentelijke wegen is weergegeven in Figuur 2.1.
Figuur 2.1 Wegencategorisering conform GVVP (blauwe vlak = ontwikkeling Molenblik)
blad 4 van 27
memonummer: 05 betreft: Analyse verkeerskundige impact ontwikkeling Molenblik in Medemblik
2.2
Toekomstige ontsluiting Molenblik Molenblik wordt een woonwijk, wat betekent dat de wegen in het gebied erftoegangsweg binnen de bebouwde kom met een snelheidslimiet van 30 km/h zijn. In het GVVP zijn richtlijnen beschreven voor de verschillende wegcategorieën. Deze zijn weergegeven in Tabel 2.1. Naast deze algemene verkeerskundige uitgangspunten per wegcategorie hanteert gemeente Medemblik voor specifieke inrichtingseisen de LIOR (Leidraad Inrichting Openbare Ruimte). Gebiedsontsluitingsweg
Maximum snelheid Typering Verschijningsvorm Gemiddeld i/etmaal Scheiding van richtingen Afwikkeling fietsverkeer Afwikkeling voetgangers Afwikkeling landbouwverkeer Ontwerp Wegvakniveau Markeringen in lengterichting Rijstrookbreedte Aantal stroken Parkeren Oversteekvoorzieningen fiets Snelheidsverlagende voorzieningen Bushaltes openbaar vervoer Ontwerp kruispuntniveau Kruispunt met GOW Kruispunt met GOW-min
Erftoegangsweg
(GOW) 50 km/uur
Gebiedsontsluitingswegmin (GOW-min) 50 km/uur
Urbane hoofdweg Meer dan 8.000 Ja; overrijdbaar Minimaal fietsstrook Op tweezijdig trottoir Op rijbaan
50 km/u-straat 8.000 en minder Nee Suggestiestrook Op tweezijdig trottoir Op rijbaan
30 km/u-straat 3.000 en minder Nee Rijbaan Op tweezijdig trottoir Niet van toepassing
Ja, dubbele asmarkering
Ja, suggestiestroken
Nee
Minimaal 2,75 1 rijstrook per richting In parkeervakken Met voorrangsregeling
1 rijloper In parkeervakken Met voorrangsregeling
1 rijbaan Parkeervakken/ rijbaan Geen voorrangsregeling
Mogelijk bij fiets- en voetgangersoversteken Bushaven
Ja, horizontaal of verticaal Bushaven of rijbaan
Ja, horizontaal of verticaal Niet van toepassing
Rotonde of VRI
Rotonde of voorrangskruispunt Rotonde of voorrangskruispunt Voorrangskruispunt of uitritconstructie Ja
Voorrangskruispunt of uitritconstructie Voorrangskruispunt of uitritconstructie Gelijkwaardig kruispunt
Rotonde of voorrangskruispunt Kruispunt met ETW Voorrangskruispunt of uitritconstructie Aansluitingen ervan Zeer beperkt toestaan Tabel 2.1 Inrichtingskenmerken per wegcategorie BIBEKO
blad 5 van 27
(ETW) 30 km/uur
Ja
memonummer: 05 betreft: Analyse verkeerskundige impact ontwikkeling Molenblik in Medemblik
2.3
Wegprofiel aansluitende wegen In deze paragraaf worden de huidige wegprofielen getoond van de wegen waar de nieuwe ontwikkeling mogelijk op aansluit. Almereweg De Almereweg ligt ten noorden van de ontwikkellocatie en vormt één van de belangrijkste ontsluitingswegen in Medemblik. Naast de Bolzijl zijn er ook binnen de bebouwde kom enkele wegen die hier op aansluiten zoals de Voorhamer, Aambeeld en het Schootsvel. Daarnaast zijn er diverse bedrijven die directe erfaansluitingen hebben op de Almereweg. Aan de noordzijde van de weg ligt een in twee richtingen bereden fietspad. De Almereweg kent een maximumsnelheid van 50 km/u. Figuur 2.2 toont het wegprofiel van de Almereweg.
Figuur 2.2 Wegprofiel Almereweg
Voorhamer De Voorhamer sluit aan op de Almereweg. In de woonwijk Schepenwijk II gaat de Voorhamer over in de Schepenlaan. Tussen de Almereweg en Schepenwijk ll bevindt zich een klein industrieterrein met enkele erfaansluitingen van bedrijven. De weg is gecategoriseerd als 30 km/u weg. Een foto van het wegprofiel van de Voorhamer is weergegeven in Figuur 2.3.
Figuur 2.3 Wegprofiel Voorhamer
Schootsvel Schootsvel is een doodlopende straat die aangesloten is op de Almereweg. Aan de weg zijn een tankstation en enkele bedrijfspanden gevestigd. Aan het einde van de weg ligt een keerlus voor vrachtauto’s. De weg is niet opgenomen in het vigerende categoriseringsplan. Figuur 2.4 toont het wegprofiel van Schootsvel.
blad 6 van 27
memonummer: 05 betreft: Analyse verkeerskundige impact ontwikkeling Molenblik in Medemblik
Figuur 2.4 Wegprofiel Schootsvel
Fietspad Admiraliteitsweg – Bolzijl Tussen de Admiraliteitsweg en Bolzijl is een tweerichtingenfietspad gelegen, zie Figuur 2.5. Dit fietspad kruist in de huidige situatie de Voorhamer.
Figuur 2.5 Tweerichtingenfietspad, gezien vanaf Voorhamer
2.4
Verkeersintensiteiten huidige situatie Om inzicht te krijgen in het gebruik van de omliggende wegen zijn van een aantal punten verkeerscijfers verzameld. Het betreffen voornamelijk kruispunttellingen: om de verkeersafwikkeling op kruispunten te toetsen is het namelijk noodzakelijk om per richting inzicht te hebben in de verkeersintensiteiten op maatgevende momenten. De kwantitatieve analyse naar verkeersafwikkeling is voor de volgende kruispunten uitgevoerd: • Almereweg – Voorhamer (voorrangskruispunt) • Almereweg – Schootsvel (voorrangskruispunt) • N240 – Almereweg (enkelstrooks rotonde) • N240 – Marktweg (enkelstrooks rotonde) • N239 – Agriport (VRI) In deze paragraaf is de herkomst van de gegevens over intensiteiten uit de huidige situatie beschreven. Deze gegevens dienen als basis voor het bepalen van de toekomstige verkeersstromen. Kruispunten Almereweg met Voorhamer en Schootsvel Deze telling uit 2018 is uitgevoerd om inzicht te verkrijgen in de verkeersintensiteiten op de Voorhamer en het Schootsvel. Op donderdag 13 december 2018 zijn door Goudappel Coffeng twee visuele kruispunttellingen uitgevoerd van 7.00 - 9.00 uur en van 16.00 - 18.00. Het drukste uur in de ochtendspits was van 7.45 - 8.45 uur en het drukste uur in de avondspits was tussen 16.30 en 17.30 uur. Er is in de tellingen onderscheid gemaakt tussen auto's en vrachtverkeer.
blad 7 van 27
memonummer: 05 betreft: Analyse verkeerskundige impact ontwikkeling Molenblik in Medemblik
Voor het kruispunt Almereweg-Schootsvel geldt dat sinds de uitvoering van de tellingen in 2018 diverse bedrijfsgebouwen aan Schootsvel zijn opgeleverd. De verkeersaantrekkende werking van deze bedrijven is niet in de telling meegenomen. In het bestemmingsplan Bedrijventerreinen van de gemeente Medemblik is opgenomen dat aan Schootsvel netto ca. 2 hectare aan gemengde bedrijfsgrond uitgegeven kan worden. De verkeersgeneratie van deze 2 hectare bedrijfsgrond1 is aan de getelde verkeersintensiteit op Schootsvel toegevoegd en in de verkeersberekeningen meegenomen. Rotonde N240 - Almereweg Dinsdag 3 september 2019 is door Goudappel Coffeng een visuele kruispunttelling uitgevoerd in de ochtend- en avondspits voor de rotonde N240-Almereweg. De kruispuntstromen op de rotonde Almereweg-Markerwaardweg (N240) in relatie tot Bolzijl zijn daarbij onderzocht. Het drukste uur in de ochtendspits was van 07:10 tot 08:10 en het drukste uur in de avondspits was van 16:25 tot 17:25. Observaties tijdens telling • In de ochtendspits is op de Bolzijl weinig verkeer waargenomen. Ook in de avondspits ging het niet om heel grote aantallen, maar wel duidelijk meer dan in de ochtendspits. • Er passeerde vooral meer landbouwverkeer. • In de avondspits werd Bolzijl als sluiproute gebruikt door autoverkeer.
Daardoor ontstonden op de Bolzijl enkele keren korte wachtrijen die bestonden uit meerdere tractoren en auto's. • Door de combinatie van de korte afstand tot de rotonde en de spitsdrukte hadden sommige weggebruikers moeite met invoegen op de Almereweg. Komende vanaf de Bolzijl is er niet altijd genoeg overzicht en bestaat mogelijk het gevaar dat snel naderende auto's vanaf de Markerwaardweg-zuid te laat worden opgemerkt en vice versa. Langzaam verkeer Van het fietspad aan de noordzijde van de Almereweg wordt meer gebruik gemaakt met enkele honderden (brom)fietsers per telperiode. De fietsintensiteit op het fietspad Admiraliteitsweg-Bolzijl is onbekend. Rotonde N240 – Marktweg Op dinsdag 18 januari en donderdag 20 januari 2022 zijn op de rotonde N240-Marktweg visuele tellingen uitgevoerd tussen 07:00-09:00 en 16:00-18:00. De telling maakt onderscheid in verkeersintensiteiten per richting en drie voertuigcategorieën. De impact van coronamaatregelen op deze telling is gecontroleerd door permanente wegvaktellingen van de provincie Noord-Holland (uit NDW) uit verschillende perioden te vergelijken. Hiervoor zijn de cijfers van januari 2019 vergeleken met januari 2022 (periode kruispunttelling). Hieruit blijkt dat in die periode er geen sprake is van een afname van verkeer tussen 2019 en 2022, maar een toename van het verkeer rond de 1% per jaar.