Document · PDF

05 DOC-22-535447 - Bijlage 4: Was wordt bestand aanpassingen generiek afwegingskader

Gemeenteraad 23 juni 2022, gemeente MedemblikBij agendapunt: Vaststellen Generiek afwegingskader voor woningbouwinitiatieven 20228.976 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Gemeente Medemblik

Generiek afwegingskader voor woningbouwinitiatieven 2022 Voor initiatieven van 1 tot 100 woningen in alle kernen (inclusief aangenomen amendementen en erratum)

Zaaknummer:

Z-22-402429

Documentnummer: DOC-20-298337 Datum:

23 juni 2022 15 september 2020

Inhoud Samenvatting 1. Inleiding 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.

01 Aanleiding Scope afwegingskader Opgave en doel Leeswijzer

01 01 01 02

2. Uitgangspunten afwegingskader

3. Afwegingskader woningbouw in kleine kernen

3.1. 3.2. 3.3. 3.4.

Verhouding met regionaal kader Programmatisch kader: aantal en kwaliteit Ruimtelijk en kwaliteitskader: locatie en inpassing Financieel kader

06 07 10 11

Bijlagen (3): 1. 2. 3.

Werkwijze Huidig beleid Kader voor beleid wonen in bijgebouwen en splitsing hoofdgebouwen

KADER KWALITATIEF PROGRAMMA (behorend bij 3.2 Programmatisch kader) Betaalbare woningen (Westfries evooruitdenken) 1 a. b.

sociale huur (huurprijs onder de liberalisatiegrens) goedkope koopwoningen (koopprijs onder 85% van de NHG-grens)

Het plan voorziet in woningen in de vrije huursector voor middeninkomens (Westfriese vooruitdenken) a.

huurwoningen voor middeninkomens (huurprijs boven de sociale huurgrens)

Het plan levert een bijdrage aan het langer zelfstandig wonen (Westfriese vooruitdenken) a. rollatorgeschikte woning b. woning bereikbaar (tot en met de voordeur) c. rolstoelgeschikt

Het plan draagt bij aan de versnelling van de woningbouwproductie in Westfriesland (Westfries vooruitdenken)

Het plan draagt bij aan de aantrekkingskracht van de regio door het bieden van een aantrekkelijke onderscheidende woonomgeving (Westfries vooruitdenken).

INLEIDING

1.1

AANLEIDING

Op 23 januari 2020 29 oktober 2020 heeft de raad het aangepaste ‘Generiek afwegingskader woningbouw - Voor initiatieven van 1 tot 100 woningen in alle kleine kernen’ vastgesteld. In dezelfde vergadering heeft de raad het college ook opgedragen om het ‘beleid voor woningbouw tussendoor’ te herijken. Deze opdracht heeft tot het Generiek afwegingskader woningbouw geleid. In 2021 is het afwegingskader Wonen Westfriesland 2021 vastgesteld. Met de vaststelling van dit nieuwe regionale afwegingskader is het generiek afwegingskader niet langer actueel. Daarom is het nodig om het generiek afwegingskader aan te passen aan het nieuwe regionale kader. Deze opdracht heeft geleid tot het Generiek afwegingskader voor woningbouwinitiatieven 2022. voorliggende document voor nieuwe generieke afwegingskader geleid. De basis voor dit nieuwe kader het reeds vastgestelde Afwegingskader voor woningbouw in kleine kernen (23 januari 2020, DOC-19-203367). De rode teksten in het onderhavige document betreffen de wijzigingen die ten opzichte van het reeds vastgestelde afwegingskader zijn doorgevoerd. 1.2

SCOPE AFWEGINGSKADER

Het afwegingskader is van toepassing op alle woningbouwinitiatieven in alle kernen in de gemeente. Aanvullend geldt dat woningbouwinitiatieven van meer dan 100 woningen apart via een kaderstelling aan de raad worden aangeboden. Vanwege de aard en omvang van deze initiatieven kan het nodig zijn om aanvullende kaders te stellen. In dit nieuwe afwegingskader is het eerder vastgestelde afwegingskader (januari oktober 2020) op een aantal onderdelen verbreed. Het is van toepassing op: -

de voormalige categorie ‘woningen tussendoor’; woningbouwinitiatieven bestaande uit 1 - 100 woningen; woningbouwinitiatieven in alle kernen in de gemeente.

Toelichting De beleidsregels woningbouw tussendoor kunnen met de vaststelling van dit nieuwe afwegingskader vervallen. In de praktijk blijkt dat het afwegingskader en de bijbehorende werkwijze ook kan worden toegepast voor initiatieven die voorheen in de categorie ‘beleid woningbouw tussendoor’ vielen. De aanvankelijke scope van het afwegingskader (initiatieven tot maximaal 15 woningen) blijkt onnodig beperkend te zijn. Er worden initiatieven ingediend voor binnenstedelijke locaties die uit 50 woningen of meer bestaan. Deze initiatieven kunnen voortaan op basis van dit afwegingskader en bijbehorende werkwijze worden behandeld. Dit past ook bij de opgave om de beschikbare contingenten de komende jaren versneld in te zetten. Door het afwegingskader te verruimen tot initiatieven tot 100 woningen, is voor deze categorie geen aparte kaderstelling meer nodig. Ook wordt voor deze gevallen via de standaard werkwijze een integrale afweging toegepast en wordt meer snelheid en efficiëntie behaald. Initiatieven die uit meer dan 100 woningen bestaan, zullen – vanwege de aard en omvang – nog wel via een aparte kaderstelling aan de raad worden aangeboden. 1.3

OPGAVE EN DOEL 1

De opgave is om – als uitwerking van het regionale en lokale woonbeleid - de juiste woningen op de juiste plek te faciliteren. Het doel is om de woningbouwopgave te concretiseren en te versnellen. We streven naar financieel haalbare ontwikkelingen met een vraaggestuurd woningbouwprogramma en voldoende ruimtelijke kwaliteit. Dit samenhangend afwegingskader voor woningbouw in alle kernen, met een bijbehorende werkwijze, wordt hiervoor als extra instrument ingezet. Daarnaast bevat dit afwegingskader uitgangspunten voor nieuw beleid voor wonen in bijgebouwen en splitsing van hoofdgebouwen (zie bijlage 1). Aan dergelijke initiatieven kon tot op heden geen medewerking worden verleend. Om aan dergelijke initiatieven meer ruimte te kunnen bieden, zullen deze uitgangspunten verder worden uitgewerkt in afzonderlijke beleidsregels. Tot die tijd kunnen voorkomende initiatieven alvast in de geest van deze uitgangspunten worden beoordeeld. 1.4

LEESWIJZER

In hoofdstuk 2 zijn de uitgangspunten voor dit afwegingskader geformuleerd. Het afwegingskader zelf is in hoofdstuk 3 opgenomen. De werkwijze die bij dit afwegingskader hoort, is in bijlage 2 opgenomen. In bijlage 3 is het huidige woonbeleid opgenomen, waarop dit afwegingskader is gebaseerd.

UITGANGSPUNTEN AFWEGINGSKADER

Dit afwegingskader geldt voor zowel de initiatiefnemers voor woningbouwplannen als voor de gemeente zelf. De uitgangspunten voor dit afwegingskader worden hierna kort toegelicht. In hoofdstuk 3 is het afwegingskader te vinden. 1.

Raad stuurt aan de voorkant, college werkt uit, raad toetst aan de achterkant

Met dit afwegingskader geeft de gemeenteraad aan de voorkant sturing aan uitvoerbare, kwalitatief goede woningbouwplannen. De raad geeft met dit kader aan het college de ruimte om deze plannen – in samenspraak met de initiatiefnemers – verder uit te werken tot kwalitatief goede plannen. De gemeenteraad toetst aan de achterkant (bij vaststelling van het bestemmingsplan/omge-vingsplan) of het college het initiatief binnen de gestelde kaders heeft uitgewerkt. De criteria van het afwegingskader hebben een regisserend karakter: sturend (door de raad) waar nodig, ruimte biedend (aan het college) waar mogelijk. Het afwegingskader bevat voldoende onderscheidende criteria om ‘ja’ te kunnen zeggen tegen goede initiatieven. Ook geeft het houvast om op uitwerkingsniveau initiatieven bij te sturen, of af te wijzen indien deze evident niet aan de criteria voldoen. 2.

Voordelen van dynamisch programmeren

Het afwegingskader heeft een directe relatie met het gemeentelijk woningbouwprogramma, waarin alle woningbouwplannen zijn benoemd en in de tijd zijn gefaseerd. Om woningen daadwerkelijk versneld te kunnen concretiseren en realiseren, hanteren we het principe van dynamisch programmeren. Het initiatief dat als eerste binnenkomt, wordt aan het afwegingskader getoetst. Indien het initiatief een positieve score behaalt, wordt dit plan in het woningbouwprogramma opgenomen en wordt vervolgens verder uitgewerkt. De gemeenteraad stelt dit programma jaarlijks vast. 3.

Eén generiek kader voor alle initiatieven voor 1 tot 100 woningen in alle kernen

Het afwegingskader is een generiek kader. Het is van toepassing op initiatieven voor 1 tot 100 woningen in alle kernen in de gemeente. Het generieke afwegingskader komt in de plaats van de verschillende kaderstellingen die tot op heden voor elk afzonderlijk initiatief aan de gemeenteraad werden voorgelegd. Hiermee wordt de benodigde snelheid in planvoorbereiding en besluitvorming bereikt. Initiatieven die uit meer dan 100 woningen bestaan, zullen – vanwege de aard en omvang – via een aparte kaderstelling aan de raad worden aangeboden.

De ‘ontwikkelingsdriehoek’ voor een integrale afweging

Om woningbouw op gang te helpen, accepteren we dat een initiatief niet altijd op alle ontwikkelaspecten een ‘10’ kan scoren.

Uitgangspunt bij elke afweging van een initiatief voor woningbouw is integraliteit: alle relevante ontwikkelaspecten worden bij het initiatief evenwichtig afgewogen. Dat bijvoorbeeld een woningbouwplan zich – ruimtelijk gezien – niet op de meest gewenste locatie bevindt, wil nog niet zeggen dat dit plan op basis van alléén dit gegeven een negatieve beoordeling krijgt. De basis voor deze systematiek wordt door de ‘ontwikkelingsdriehoek’ (zie figuur 1) gevormd. De integrale afweging tussen de ontwikkelaspecten wordt binnen het samenspel van 3 kaders gemaakt: Kader 1: Kader 2: Kader 3:

programmatisch kader (aantal en kwaliteit) ruimtelijk en kwaliteitskader (locatie en inpassing in omgeving) financieel kader (financiële haalbaarheid)

De afweging is hetzelfde maar de uitkomst kan per initiatief verschillen. Zo kunnen locatie specifieke omgevingsaspecten, de marktpotentie en de specifieke woningvraag, de afweging beïnvloeden. De opgave is te zoeken naar de balans in deze driehoek.

Figuur 1: afwegen volgens het principe van de

ontwikkelingsdriehoek 5.

Algemeen geldende wetgeving en verordeningen zijn niet onderscheidend

Algemeen geldende randvoorwaarden die reeds wettelijk of via provinciale of gemeentelijke verordeningen zijn vastgelegd (bijvoorbeeld milieunormen of veiligheidsnormen), maken geen deel uit van dit afwegingskader, omdat deze bij een integrale afweging van initiatieven niet onderscheidend zijn. Wel kunnen deze wettelijke voorwaarden van invloed zijn op de exploitatie of de haalbaarheid. De gemeente toetst of door initiatiefnemers in de planvorming en de benodigde planologische procedures (omgevingsvergunning, bestemmingsplan/omgevingsplan) aan de wettelijke vereisten wordt voldaan. 6.

Bestaande en vastgestelde beleidskaders in samenhang vertaald

Dit afwegingskader respecteert de bestaande regionale afspraken (regionale woonvisie, afwegingskader wonen) en het gemeentelijk beleid (programma wonen). De bestaande beleidskaders zijn in samenhang naar één overzichtelijk kader vertaald. Hetgeen bijdraagt aan een transparante werkwijze en communicatie tussen gemeente en initiatiefnemers. Bijlage 3 bevat het overzicht van de betreffende beleidskaders. Na vaststelling van dit nieuwe afwegingskader wordt het beleid woningbouw tussendoor ingetrokken. 7.

Financieel kader: leges, plankostenscan en grondexploitatie

Het afwegingskader biedt ruimte bij een passief grondbeleid om het woningbouwprogramma en de ruimtelijke kwaliteit af te kunnen wegen tegen het uitgangspunt van een voor de gemeente kostendekkende ontwikkeling. met een redelijk rendement. Bij een actief grondbeleid is het kader een sluitende grondexploitatie. Uitgangspunt is dat de initiatiefnemer de kosten van de ontwikkeling voor eigen rekening neemt. Het kostenverhaal van elk initiatief loopt via de sporen leges of en een anterieure overeenkomst of exploitatieplan (beide gebaseerd op een plankostenscan). In de anterieure overeenkomst is ook een bijdrage opgenomen voor de bovenwijkse voorziening, de Westfrisiaweg. 8.

De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk voor participatie en draagvlak

De initiatieven voor woningbouw zullen doorgaans in de meeste gevallen afwijken van het geldende planologisch regiem. De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk voor de benodigde participatie (informeren en overleggen met belanghebbenden, inwoners) en het verkrijgen van draagvlak bij betrokken stakeholders. 9.

Meer nadruk op een efficiënt voortraject en heldere werkwijze

Dit afwegingskader is alleen effectief met een bijpassend werkproces. Dit afwegingskader bevat daarom in de bijlage een stappenplan voor de initiatiefnemer en de gemeente. Door dit stappenplan aan de voorkant goed te doorlopen, ontstaan kansen voor een snellere doorlooptijd van de ruimtelijke procedures en vergunningen.

AFWEGINGSKADER WONINGBOUW IN ALLE KERNEN

Bij de planvoorbereiding en de beoordeling van initiatieven voor woningbouw van gebruiken we het afwegingskader dat in dit hoofdstuk uiteengezet is. Het afwegingskader is gebaseerd op de uitgangspunten die in hoofdstuk 2 zijn geformuleerd. 3.1

VERHOUDING MET REGIONAAL AFWEGINGSKADER

In regionaal verband is het Afwegingskader Wonen Westfriesland (2019) (2021) vastgesteld. In het onderstaande overzicht is aangegeven op welke wijze dit kader is vertaald naar dit gemeentelijke afwegingskader. voor de kleine kernen. NB: De 3 5 punten onder de Westfriese basis zijn verplichtingen, de 8 10 punten onder Westfries vooruitdenken zijn ambities, waarvan minimaal 4 5 van in het plan moeten terugkomen. WESTFRIESE BASIS: 5 verplichte vereisten 1

Het plan past binnen de indicatieve regionale woningbehoefte (incl. de buffer) en blijft binnen de gemeentelijke behoefte 2 Het plan voldoet aan de voorwaarde dat minimaal 70% van de woningbouw in Westfriesland plaats vindt in krachtige kernen 3 Het plan is getoetst aan de regionale behoefte: Kwalitatieve en kwantitatieve behoefte 4 Het plan kan binnen BSG worden gerealiseerd. In geval Buiten BSG, dan toetsing of realisatie binnen BSG mogelijk is. 5 Als het plan binnen regionale behoefte past, maar niet binnen BSG mogelijk is, dan toets of het niet binnen provinciaal beschermingsregime ligt en multimodaal is ontsloten.

WESTFRIES VOORUITDENKEN: minimaal 5 van de 10 ambities moeten voldoen 1 Het plan levert een positieve bijdrage aan de betaalbaarheid van het wonen - Huur onder liberaliseringsgrens - Goedkope koop onder € 200.000 2 Langer zelfstandig wonen 3 Het plan levert een bijdrage aan onze duurzaamheidsdoelstellingen 4 Het plan voorziet in woningen in vrije huursector voor middeninkomens 5 Nieuwe woningenbouw zoveel mogelijk in nabijheid OV knooppunt 6 Het plan draagt bij aan de aantrekkingskracht op woningzoekenden van buiten de regio door het bieden van een onderscheidende woonomgeving 7 Het plan draagt duurzaam bij aan de versnelling van woningbouwproductie in Westfriesland en past binnen de woningbehoefte 8 Het plan vormt een toevoeging vanwege het type woningen waarin het voorziet 9 Het plan vormt een toevoeging vanwege de doelgroep woningzoekenden 10 Het plan vormt een toevoeging vanwege de onderscheidenheid in samenhang met woonmilieu en programma waarin het voorziet

Vertaling naar afwegingskader Afweging 1, blz 7 Afweging 2, blz 7 Afweging 3, blz 8 Afweging 4, blz 10 Afweging 5, blz 10

In afweging 3, blz 8

In afweging 3, blz 8 Afweging 8, blz 11 In afweging 3, blz 8 N.v.t. in Medemblik In afweging 3, blz 8 In afweging 3, blz 8 In afweging 3, blz 8 In afweging 3, blz 8 In afweging 3, blz 8

WESTFRIESE BASIS: 3 verplichte vereisten

Vertaling naar afwegingskader

Afweging 1, blz

Ambitie of harde plancapaciteit.

Krachtige kernen.

Afweging 2, blz

Woningbouw binnenstedelijk of landelijk gebied.

Afweging 3, blz

WESTFRIES VOORUITDENKEN: minimaal 4 van de 8 ambities moeten voldoen 1

Het plan levert een positieve bijdrage aan betaalbaar wonen.

In afweging 4, blz

Het plan voorziet in woningen in de vrije huursector voor middeninkomens.

In afweging 5, blz

Het plan levert een bijdrage aan het langer zelfstandig wonen.

In afweging 6, blz

Het plan is circulair en energieneutraal.

In afweging 11, blz

Het plan draagt bij aan klimaatadaptatie, een gezonde leefomgeving en verbetering van de natuur en het landschap.

In afweging 12, blz

Nieuwe woningbouw wordt zoveel mogelijk gerealiseerd in de nabijheid van een OV-knooppunt.

N.v.t. in Medemblik

Het plan draagt bij aan de versnelling van de woningbouwproductie in Westfriesland.

In afweging 7, blz

Het plan draagt bij aan de aantrekkingskracht van de regio door het bieden van een aantrekkelijke onderscheidende woonomgeving.

In afweging 8, blz

3.2

PROGRAMMATISCH KADER: AANTAL EN KWALITEIT

Afweging 1:

Het plan past binnen de indicatieve regionale en gemeentelijke woningbehoefte (incl. buffer) en blijft in principe binnen de gemeentelijke behoefte (Westfriese basis).

Uit de ‘Kwantitatieve woningbouwprogrammering Westfriesland 2020’ blijkt wat voor de periode 2019-2030 de prognose voor de woningbouwbehoefte per gemeente is. Voor de gemeente Medemblik is de totale woningbouwbehoefte op 1.450 woningen vastgesteld. Rekening houdend met de reeds gerealiseerde woningen en gesloopte woningen, bedraagt de gemeentelijke indicatieve behoefte per 1 januari 2019 een aantal van 1.361 woningen (zie ook het amendement bij de Kadernota en de relevante recente provinciale en regionale beleid in bijlage 2, o.a. Woonagenda en Woonakkoord).

Afweging 1: Ambitie of harde plancapaciteit (Westfriese basis). De kwantitatieve behoefte zoals genoemd in de basis wordt bepaald door de ambitie van 16.000 woningen aan zachte plancapaciteit. Alle gemeenten dragen bij aan het ontwikkelen en uitvoeren van voldoende plannen. In het gemeentelijke afwegingskader staat beschreven dat voor gemeente Medemblik, op basis van de ‘Kwantitatieve woningbouwprogrammering Westfriesland 2020’, de totale woningbouwbehoefte op 1.450 woningen is vastgesteld. Spelregels beoordeling: -

de gemeente beoordeelt aan de hand van het actuele woningbouwprogramma of het aantal woningen van het nieuwe initiatief passend is binnen het gemeentelijk randtotaal; indien het nieuwe initiatief (geheel of gedeeltelijk) niet binnen het actuele woningbouwprogramma past, maar het wel positief scoort op de andere gebieden van de ‘ontwikkelingsdriehoek’, weegt de gemeente dit nieuwe initiatief af tegen andere (bestaande) plannen in het woningbouwprogramma. Het nieuwe initiatief kan daarmee in een jaarschijf 7

van het woningbouwprogramma terecht komen (zie uitgangspunt 8) (zie afweging 7), met als mogelijk gevolg dat bestaande plannen in tijd doorschuiven. Afweging 2:

Het plan voldoet aan de voorwaarde dat minimaal 70% van de woningbouw in de grote (krachtige) kernen wordt gerealiseerd (Westfriese basis).

In de regio Westfriesland is afgesproken dat minimaal 70% van de woningbouwplannen in de krachtige kernen van Westfriesland wordt gerealiseerd. In de gemeente Medemblik zijn dat Medemblik, Wervershoof, Wognum en Andijk. Dat betekent dat maximaal 30% van de woningbouwplannen in de kleine kernen kan plaatsvinden. Voor de periode 2017-2030 kunnen in de gemeente Medemblik in totaal 510 woningen in de 14 kleine kernen worden gerealiseerd. Voor de dorpen Twisk, Hauwert, Zwaagdijk West en Sijbekarspel is in het programma reeds rekening gehouden met de volgende aantallen woningen die op korte termijn kunnen worden gerealiseerd: Twisk Hauwert Zwaagdijk West Sijbekarspel

Richtgetallen te bouwen woningen 10 10 10 15

Spelregels beoordeling: -

de gemeente beoordeelt of het aantal woningen in het plan binnen de verdeling per kern past; per kern zijn meerdere plannen mogelijk, mits in totaal de aangegeven richtgetallen per kern niet wordt overschreden; Indien als gevolg van de afwegingen in de ‘ontwikkeldriehoek’ blijkt dat iets meer woningen nodig zijn of minder woningen mogelijk zijn om de beoogde woningtypologie en differentiatie rond te krijgen, kan de gemeente overgaan tot een afwijking van het richtgetal. Hiervoor gebruiken we een marge van 20% ten opzichte van het richtgetal per kern; In het geval meerdere plannen positief scoren, en de aangegeven richtgetallen per kern (inclusief marge) worden overschreden én binnen het totaal van de 30% blijven, wordt bekeken of deze plannen alsnog in het woningbouwprogramma kunnen worden opgenomen en in de tijd kunnen worden gefaseerd.

Afweging 2:

Krachtige kernen (Westfriese basis).

Aansluitend op de regionale structuurschets zetten de gemeenten in op krachtige kernen in de regio. Inzetten op krachtige kernen in de regio betekent dat de gemeenten haar bestaande sterke kernen sterk willen houden. Daarvoor hebben deze kernen een bepaalde massa nodig die een bepaald niveau aan voorzieningen kan garanderen. Daar profiteren omliggende (kleinere) kernen weer van. Het inzetten op krachtige kernen houdt overigens niet in dat er in kleinere kernen niet meer gebouwd mag worden. De gemeenten spreken af dat minimaal 70% van de woningbouwplannen in onderstaande krachtige kernen gebouwd worden. De regio sluiten voor dit onderdeel aan bij de kernenhiërarchie die elke gemeente hanteert. In de gemeente Medemblik zijn Medemblik, Wervershoof, Wognum en Andijk de krachtige kernen. 8

Een krachtige kern is in het geval van de Westfriese gemeenten voor wat betreft: Gemeente Koggenland: Avenhorn/De Goorn, Obdam, Ursem, Spierdijk, Berkhout, Hensbroek, Zuidermeer Gemeente Medemblik: Medemblik, Wervershoof, Wognum, Andijk Gemeente Stede Broec: Bovenkarspel, Lutjebroek, Grootebroek Gemeente Enkhuizen: Geen onderscheid, 1 kern Gemeente Drechterland: Hoogkarspel, Venhuizen Gemeente Opmeer: Opmeer, Spanbroek, Hoogwoud Gemeente Hoorn: Geen onderscheid, 1 kern Spelregels beoordeling: -

Afweging 3:

Het plan voldoet aan de regionale behoefte, zowel kwantitatief als kwalitatief (Westfriese basis)

In de Westfriese basis is het huidige woningbouwbeleid gericht op het realiseren van ‘onderscheidende en complementaire woonmilieus’. Daarbij wordt vooral ingezet op woningtypen waar meer eigen inbreng van toekomstige bewoners mogelijk is én woningtypen die afwijken van dat wat hier al veel voorkomt. De algemene regel is dat het initiatief bestaat uit: -

50% huur en/of goedkope koop 50% vrij te besteden

Indien uit de beoordeling blijkt dat een plan hier niet aan kan voldoen, wordt verwezen naar afwegingskader 9. Bij de toetsing van deze percentages scoren initiatieven goed op onderstaande woningtypen, doelgroepen en woonmilieus: 1. betaalbare woningen (Westfries vooruitdenken) a. huur (sociale huur onder de liberalisatiegrens of middenhuur/vrije sector) b. goedkope koopwoningen, onder indexgrens starterslening / NHG (NB ten opzichte van het criterium van de regio legt Medemblik dit wat ruimer uit)

2. woningen die bijdragen aan langer zelfstandig wonen (Westfries vooruitdenken) a. rolstoel-/rollatortoegankelijkheid b. installatie van traplift is mogelijk // slaap- en badkamer op begane grond c. voorzieningen: winkels, zorg, ov, ontmoeting d. glasvezel/domotica 3. woningen in vrije huursector voor middeninkomens (Westfries vooruitdenken) a. huur boven de liberalisatiegrens 4. woningen die een toevoeging vormen vanwege het type woningen waarin het voorziet (Westfries vooruitdenken) De behoefte is, zoals onderzocht, evident aanwezig voor: a. betaalbare koopwoningen (grondgebonden en/of appartement, hangt samen met mate van verstedelijking) b. sociale huur c. in stedelijk gebied: goedkope appartementen met lift d. kwetsbare groepen met zorgvraag (aanleun, mantelzorg etc) 5. Focusdoelgroepen van beleid: starters, startende huishoudens (binnen als buiten de regio), sociaal kwetsbare woningzoekenden, binnenlandse en buitenlandse werknemers (Westfries vooruitdenken). 6. Onderscheidend woonmilieu en programma (Westfries vooruitdenken) Ten opzichte van de bestaande woningvoorraad, en ten opzichte van andere regio’s. De kwaliteiten van het plan kunnen betrekking hebben op het woonmilieu, de landschappelijke waarden, belevingswaarden of specifieke typologie woningen. O.a. bijzondere woonconcepten, zoals gemeenschappelijke woonvormen, collectieve zelfbouw. 7.

Het plan draagt bij aan de aantrekkingskracht op woningzoekenden buiten de regio door het bieden van een aantrekkelijke onderscheidende woonomgeving (Westfries vooruitdenken) Het programma van het plan voorziet in specifieke behoeften van woningzoekenden van buiten de regio. De aantrekkelijke woonomgeving is een belangrijke vestigingsfactor onder nieuwkomers van buiten de regio. Indien het plan een positieve bijdrage levert aan de regionale vestigingsfactoren, is dit een pré. 8. Het plan draagt bij aan de benodigde versnelling van de woningbouw in Westfriesland en past binnen de woningbehoefte (Westfries vooruitdenken) Een plan scoort indien inzet is gepleegd om het plan versneld uit te voeren. Dit kan onder andere door het plan naar voren te halen in de programmering. Of een nieuw woningbouwplan met een zekere omvang, aanvullend op de bestaande en bekende plancapaciteit. Spelregels beoordeling:

Van initiatiefnemers wordt verwacht dat zij de marktvraag naar woningen en afnamebereidheid door middel van onderzoek of marktverkenning onderbouwen. Het staat de gemeente vrij om een onafhankelijk advies in te winnen naar de behoefte / woningtypen; de gemeente beoordeelt aan de hand van de actuele gegevens van woningvoorraad en behoefte of het door de initiatiefnemer voorgestelde woningbouwprogramma passend is.

Afweging 3:

Woningbouw binnenstedelijk of landelijk gebied (Westfriese basis).

Uitgangspunt is dat woningbouw primair binnenstedelijk plaatsvindt, tenzij dit om uiteenlopende redenen niet mogelijk is. De regio geeft per plan aan of het plan in stedelijk of in landelijk gebied gelegen is. Wanneer een plan in het landelijk gebied gelegen is, moet aangetoond worden dat alternatieven binnenstedelijk (zoals inbreidings- of transformatielocaties) geen passend alternatief zijn. Een aangetoonde lokale behoefte kan bij gebrek aan binnenstedelijke alternatieven in die kern bijvoorbeeld reden zijn om landelijk te bouwen bij deze kern. In het woonakkoord is afgesproken dat de binnenstedelijke mogelijkheden in beeld worden gebracht. De provinciale Omgevingsverordening bevat een kaart met daarop aangegeven het landelijk gebied. Deze vormt een onderlegger voor dit afwegingskader. Wanneer binnenstedelijk geen alternatieven zijn, wordt gekeken naar mobiliteit, beschermingsregimes en aanvullende provinciale duurzaamheidseisen. De gemeenten gaan over alle plannen in landelijk gebied vroegtijdig met de provincie in gesprek en indien nodig worden hierover afspraken gemaakt. Voor mobiliteit wordt bepaald of een locatie multimodaal ontsloten is. Een locatie is multimodaal ontsloten als de locatie ontsloten is door verschillende vormen van mobiliteit.

Ook is vroegtijdig onderzocht of aanpassingen aan provinciale wegen nodig zijn of nieuwe/verbeterde ov-verbindingen wenselijk zijn om de nieuwe woonwijken/buurten goed en veilig te ontsluiten. Voor duurzaamheid zijn de voorwaarden voor woningbouw in het landelijk gebied, in en aan kernen en in en aan dorpslinten dat deze woningen klimaatneutraal, klimaatadaptief, circulair gebouwd en landschappelijk goed ingepast worden. De provincie werkt dit nader uit. Nadat deze voorwaarden in verordeningen of andere beleidsdocumenten door de provincie zijn vastgesteld zijn ze een onderdeel aan de minimumvereisten waaraan een plan moet voldoen (Westfriese basis). Plannen dienen sowieso te voldoen aan de wettelijke eisen zoals bijvoorbeeld de geldende MPG-norm, de BENG-norm, de natuurbeschermingswet en de watercompensatie eisen. Afweging 4:

Het plan kan binnen bestaand stedelijk gebied (BSG) worden gerealiseerd. Wanneer het plan buiten BSG is gelegen, is getoetst of realisatie binnen BSG mogelijk is (Westfriese basis)

Uitgangspunt is dat woningbouw plaatsvindt binnen BSG, tenzij dit op uiteenlopende redenen niet mogelijk is. Wanneer een plan buiten BSG gelegen is, moet aangetoond worden dat alternatieven binnenstedelijk (zoals inbreidings- of transformatielocaties) geen passend alternatief 11

zijn. Alleen dan past het plan binnen de ladder en het afwegingskader. Een lokale behoefte kan bijvoorbeeld reden zijn om buiten BSG te bouwen in een bepaalde kern. Voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling (een woningbouwplan van meer dan 11 woningen) moet in het kader van de ladder duurzame verstedelijking de behoefte worden onderbouwd. Dit is zowel een kwantitatieve als kwalitatieve onderbouwing: 1. Welke extra woningbehoefte is de komende 10 jaar te voorzien? 2. Hoeveel woningen zijn vastgelegd in de bestaande harde plancapaciteit? 3. Blijft er na vergelijking van de behoefte en de harde plancapaciteit behoefte aan de in het plan voorziene woningaantallen - / typen?. De ladder duurzame verstedelijking gaat uit van bouwen binnen bestaand stedelijk gebied. Indien het plan (stedelijke ontwikkeling) buiten bestaand stedelijk gebied ligt, is onderzoek nodig of deze ontwikkeling ook op een locatie binnen bestand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd.

Optie 1: aanhouden wat in het regionale afwegingskader staat.

Afweging 4:

Het plan levert een positieve bijdrage aan betaalbaar wonen (Westfriese vooruitdenken).

De gemeenten vinden het belangrijk dat er in Westfriesland voldoende betaalbare woningen zijn en dat iedereen passend bij zijn of haar inkomenssituatie kan wonen. De gemeenten kijken daarom of woningbouwplannen voldoende ruimte bieden voor betaalbaar wonen. Dan kan het gaan om sociale huurwoningen, maar bijvoorbeeld ook om goedkope koopappartementen. De gemeenten hanteren een prijsgrens van beneden de liberalisatiegrens voor huurwoningen en 85% van de NHG-grens voor koopwoningen. De gemeenten kijken of de lagere inkomens voldoende bediend worden. Minimaal 30% van de woningen in dit plan dienen hieraan te voldoen om op dit punt positief te scoren. Indien uit de beoordeling blijkt dat een plan hier niet aan kan voldoen, wordt verwezen naar afwegingskader 13.

Optie 2: aanhouden wat in het regionale afwegingskader staat, maar daaraan toevoegen dat het ook gemeentelijke basis is.

Afweging 4:

Het plan levert een positieve bijdrage aan betaalbaar wonen (Westfriese vooruitdenken + gemeentelijke basis).

Een woningbouwinitiatief moet voldoen aan de 3 verplichte vereisten uit de Westfriese basis. Daarnaast moet een initiatief voldoen aan 4 van de 8 ambities uit het Westfries vooruitdenken. Dit betekent dat afweging 4 een keuze is. Een gevolg hiervan kan zijn dat er te weinig sociale huur en betaalbare koop wordt gebouwd. Daarom vindt de gemeente dat dit een vereiste moet zijn. Dit betekent dat bij woningbouwinitiatieven vanaf 12 woningen minimaal 30% van de woningen moet bestaan uit sociale huurwoningen en/of betaalbare huur- of koopwoningen. Indien uit de beoordeling blijkt dat een plan hier niet aan kan voldoen, wordt verwezen naar afwegingskader 13.

Optie 3: strenger gaan dan wat in het regionale afwegingskader staat.

Afweging 4:

Het plan levert een positieve bijdrage aan betaalbaar wonen (Westfriese vooruitdenken).

Het plan levert een positieve bijdrage aan betaalbaar wonen (gemeentelijke basis).

Een woningbouwinitiatief moet voldoen aan de 3 verplichte vereisten uit de Westfriese basis. Daarnaast moet een initiatief voldoen aan 4 van de 8 ambities uit het Westfries vooruitdenken. Dit betekent dat afweging 4 een keuze is. Een gevolg hiervan kan zijn dat er te weinig sociale huur en betaalbare koop wordt gebouwd. Daarom vindt de gemeente dat dit een vereiste moet zijn. Er is een grote behoefte aan sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen. Daarom wil de gemeente sturen op 20% sociale huurwoningen en 20% betaalbare huur- of koopwoningen bij woningbouwinitiatieven vanaf 12 woningen. Indien uit de beoordeling blijkt dat een plan hier niet aan kan voldoen, wordt verwezen naar afwegingskader 13.

Afweging 5: Het plan voorziet in woningen in de vrije huursector voor middeninkomens (Westfriese vooruitdenken). Eén van de ambities uit de regionale woonvisie is het voorzien in de woningbehoefte voor middeninkomens. Dit zijn huishoudens die qua inkomen beperkte mogelijkheden hebben om een passende koopwoning te bemachtigen, maar ook teveel verdienen voor een sociale huurwoning. Dit is een groep die in veel gevallen aangewezen is op een vrije sector huurwoning. Dat zijn huurwoningen met een huurprijs boven de sociale huurgrens. Hier zit dan ook het verschil met het eerdergenoemde criterium ‘betaalbaar wonen’, waar de maximale prijs tot de sociale huurgrens gaat. Past minimaal 10% van de woningen in dit plan binnen deze omschrijving dan waarderen de gemeenten het plan op dit punt positief.

Indien uit de beoordeling blijkt dat een plan hier niet aan kan voldoen, wordt verwezen naar afwegingskader 13.

Afweging 6: Het plan levert een bijdrage aan het langer zelfstandig wonen (Westfriese vooruitdenken). De veranderende bevolking vraagt om een andere woningvoorraad. Veel mensen willen zo lang mogelijk zelfstandig in hun eigen woonomgeving blijven wonen. Ook de nieuwe woningen die nog gebouwd worden moeten zo toekomstbestendig mogelijk zijn. Dat voorkomt ook onnodige kosten later. De gemeenten houden daarbij onderstaande categorieën aan. Een woning die geschikt is voor langer zelfstandig wonen is minimaal een ‘rollatorgeschikte woning’. Indien 30% van de woningen rollatorgeschikte woningen zijn waarderen de gemeenten het plan op dit punt positief.

Categorie Gewone woning Gelijkvloerse woning Woning bereikbaar met een rollator (tot en met de voordeur) Rollatorgeschikte woning

Woning bereikbaar met een rolstoel (tot en met de voordeur) Rolstoelgeschikt

Afweging 5:

Beschrijving (definitie) De woning is minder geschikt voor bewoners met een beperking bij het lopen. Er zijn hoogteverschillen (opstapjes of trappen) in de woning. De woning heeft geen trappen en ligt op de begane grond of is per lift bereikbaar. De bewoner kan zonder problemen met een rollator door het gebouw (entreehal, galerij etc.) lopen tot en met de voordeur van de woning. Bewoners moeten zelf beoordelen of de woning aansluit bij hun wensen. De bewoner kan zonder problemen met een rollator door het gebouw (entreehal, galerij etc.), door de voordeur en door het gehele huis lopen. De woning is daardoor geschikt voor bewoners met beperkingen bij het lopen (die ook evenwichtsproblemen hebben). De bewoner kan met een rolstoel door het gebouw (entreehal, galerij, etc.) tot en met de voordeur. De rolstoel kan niet in de woning gebruikt worden, een rollator wel. De bewoner kan met een rolstoel door het gebouw (entreehal, galerij etc.), door de voordeur en door de gehele woning.

Als realisatie past binnen de regionale behoefte, maar niet binnen BSG, is getoetst of het plan binnen een provinciaal beschermingsregime ligt en multimodaal is ontsloten (Westfriese basis).

Waar een plan buiten BSG is gelegen, dient altijd getoetst te worden of het ook binnen bepaalde provinciale beschermingsregimes gelegen is. In Westfriesland gaat het hier specifiek om weidevogelleefgebieden, Natuurnetwerk Nederland (inclusief ecologische verbindingszones), of aardkundig waardevolle gebieden. Waar van toepassing gaan we hierover vroegtijdig met de provincie in gesprek. Wanneer er binnen BSG geen alternatieven zijn, wordt gezocht naar een locatie 14

die multimodaal ontsloten is. Dat is een locatie die ontsloten is door verschillende vormen van mobiliteit.

Afweging 7: Het plan draagt bij aan de versnelling van de woningbouwproductie in Westfriesland (Westfriese vooruitdenken). De regio Westfriesland zet samen met de provincie, marktpartijen en woningcorporaties in op versnelling van de woningbouwproductie door de zachte regionale plancapaciteit uit te breiden en te onderzoeken waar woningbouwlocaties versneld tot ontwikkeling kunnen worden gebracht. De gemeenten sluiten hierbij aan op de regionale ambitie. Een woningbouwplan scoort op deze ambitie indien er afspraken zijn gemaakt om het plan binnen 3 jaar na initiatief neming uit te voeren. Afweging 8: Het plan draagt bij aan de aantrekkingskracht van de regio door het bieden van een aantrekkelijke onderscheidende woonomgeving (Westfriese vooruitdenken). Een aantrekkelijke woonomgeving is de meest genoemde vestigingsfactor onder nieuwkomers van buiten de regio. Een aantrekkelijke woonomgeving willen de gemeenten blijven bieden. Onderscheidend bouwen is daarom een belangrijke ambitie die de regio Westfriesland heeft op het woonbeleid. Onderscheidend bouwen wil zeggen een toevoeging van het juiste type op de juiste plek. In de Regionale Woonvisie is als voorbeeld tiny houses genoemd, maar er zijn vele andere voorbeelden waarop wij als regio onderscheidende woonproducten op de juiste plek kunnen aanbieden.

Onderscheidend ten opzichte van de bestaande woningvoorraad, maar ook onderscheidend ten opzichte van andere regio’s. De kwaliteiten van het woningbouwplan kunnen onder meer betrekking hebben op het woonmilieu, de landschappelijke waarden, belevingswaarden of de specifieke typologie aan woningen. Een plan scoort op deze ambitie indien onderbouwd wordt waarom aan dit plan op deze plek behoefte is en een toevoeging vormt op type en doelgroep en er sprake is van een onderscheidend karakter. Minimaal 30% van het plangebied in dit plan dienen hieraan te voldoen om een punt te scoren. Spelregels beoordeling afweging 4 t/m 8: -

3.3.

RUIMTELIJK EN KWALITEITSKADER: LOCATIE EN INPASSING

Afweging 9:

Voorkeur voor herstructurerings- of transformatielocaties (gemeentelijke basis)

Nieuwe initiatieven op een herstructurerings-/ transformatie hebben een pré. Maar bouwen in alle kernen is belangrijk, dus moet een woningbouwlocatie ook op een andere locatie kunnen plaatsvinden. In het geval ontwikkeling van een herstructurerings-/transformatielocatie niet opportuun is of geen reëel perspectief biedt, is een inbreidingslocatie of een uitleglocatie buiten BSG (onder voorwaarden, zie ook afweging 3 4 en 5) ook mogelijk.

Afweging 10: Het plan verslechtert de aanwezige landschappelijke en/of ruimtelijke kwaliteit niet (gemeentelijke basis) Een nieuw plan moet minimaal aansluiten bij de aanwezige landschappelijke en/ of ruimtelijke kwaliteit en identiteit van de betreffende kern. Er is dan geen sprake van een verslechtering van de aanwezige landschappelijke en/of ruimtelijke kwaliteit. Een plan dat voortbouwt op de karakteristieke kernkwaliteiten van het betreffende dorp en het omliggende cultuurlandschap, versterkt de kwaliteit en de samenhang ter plaatse. De kernkwaliteiten worden gevormd door de historische identiteit en structuur van de kern, de gebied specifieke kenmerken van het omliggende cultuurlandschap en de aanwezige typerende (historische) objecten. Het verleden (de ontwikkelingsgeschiedenis) is daarmee de inspiratie voor nieuwe ontwikkelingen. De kernkwaliteiten van de cultuurlandschappen zijn beschreven in de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie (provincie Noord-Holland). De regels zijn opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Verordening. Voorts worden de gemeentelijke Welstandsnota en de Structuurvisie Medemblik ‘Sterke kust en sterk achterland’ (2012) betrokken, waarin bouwstenen voor de karakteristieke kernkwaliteiten van de kleine kernen zijn gegeven (zie bijlage 3 van dit afwegingskader). Spelregel: -

de initiatiefnemer van het plan is zelf verantwoordelijk om in afstemming met de gemeente in een zo vroeg mogelijk stadium de randvoorwaarden voor de landschappelijke en/of ruimtelijke kwaliteit te verkennen (bijvoorbeeld via een quickscan van adviescommissie Mooi Noord-Holland).

Afweging 8:

het plan levert een positieve bijdrage aan duurzaamheid en klimaatadaptie en/of een andere maatschappelijke meerwaarde (westfriesvooruitdenken + gemeentelijke aanvulling)

Het uitgangspunt is dat de woningen aan de wettelijke vereisten op het gebied van duurzaamheid voldoen. Extra ambities op het gebied van duurzaamheid zijn een pré. In Medemblik wordt de openbare ruimte zoveel mogelijk klimaatadaptief ingericht. Een plan waarin op het gebied van klimaatadaptieve inrichting nieuwe ontwerpprincipes en maatregelen zijn toegepast, heeft een pré. Het gaat dan o.a. om maatregelen op het gebied van minder wateroverlast, minder hittestress, minder droogte, meer biodiversiteit. Een andere pré kan worden verkregen wanneer het plan op een andere wijze een maatschappelijke bijdrage levert. 16

Afweging 11:

Het plan is circulair en energieneutraal (Westfriese vooruitdenken).

Duurzaamheid staat hoog in het vaandel op de Nationale, provinciale en regionale agenda’s. Nieuwe woningen moeten worden gebouwd met oog op de energie en grondstoffen die zij gebruiken tijdens de bouw en in de gebruiksfase. Een circulaire woning dient te voldoen aan: 1. Een minimale procentuele verbetering van de milieubelasting van alle projectmaterialen (volgens Bepalingsmethode Milieuprestatie Gebouwen) van >25% geldende norm voor woningen ten tijden van het indienden van het plan. 2. Al het toegepaste primair hout is legaal verkapt en verhandeld volgens de definities en voorwaarden van de TPAC 3. Ter bevordering van hergebruik van materialen wordt >95% van vastgelegd in een materialenpaspoort in lijn met de ontwikkelingen rondom CB’23.

materialen

Het paspoort is aanpasbaar en overdraagbaar en de data zijn te vertalen naar een ‘open’ formaat, bij voorkeur csv en bevat in ieder geval de volgende informatie: Producent met contactgegevens (NAW, website, email adres, telefoonnummer, vestigingsland) Materiaal-/productomschrijving; met producthandelsnaam, type aanduiding, belangrijkste functie(s), en uiteenzetting hoe het materiaal/product is opgebouwd NL/SfB classificering t/m layer 3 (b.v. 23.03) Of het materiaal/product voldoet aan CAT1 invoer in de milieuprestatieberekeningen 4. De losmaakbaarheidsindex (Li) van de te realiseren gebouwen is >40% (volgens de Meetmethodiek Losmaakbaarheid V1.1). 5. De toegepaste bouwmaterialen zijn voor minstens 15% (massa) van bio-based of non-virgin oorsprong om zo het primair materiaalgebruik te reduceren. 6. Tot slot wordt in het ontwerp aantoonbaar ingezet op het stimuleren van een circulaire gebruiksfase, door ruimte vrij te maken voor het lokaal scheiden van afvalstromen en potentieel hergebruiken, en door lokaal regenwater op te vangen en gebruiken. Een energieneutrale woning dient te voldoen aan: 1. Er wordt inzichtelijk gemaakt hoe de woningen 100% van het woninggebonden energieverbruik gaat compenseren middels besparing en opwekking in, aan of op de woningen.

Indien het plan voldoet aan elk van deze elementen (of gefundeerd afwijkt) dan waarderen de gemeenten het plan op dit punt positief en is er sprake van circulair en energieneutraal bouwen. Afweging 12: Het plan draagt bij aan klimaatadaptatie, een gezonde leefomgeving, verbetering van de natuur en het landschap en/of een andere maatschappelijke meerwaarde. (Westfriese vooruitdenken + gemeentelijke aanvulling).

Westfriesland moet klimaatbestendig zijn om een aantrekkelijke en veilige plek te blijven voor bewoners. Klimaatverandering zorgt voor steeds extremere weersomstandigheden. Het wordt warmer, het wordt droger, het wordt natter en de kans op overstromingen neemt toe. Door natuurinclusief te bouwen en te ontwerpen wordt hierop voorbereid. De aanwezigheid van groen en water in de woonomgeving verhoogt de belevingswaarde, biedt mogelijkheden voor natuurontwikkeling en zorgt tegelijkertijd voor verkoeling tijdens warme dagen. Een gezonde leefomgeving is een leefomgeving die als prettig wordt ervaren, die uitnodigt tot gezond gedrag en waar de druk op de gezondheid zo laag mogelijk is. Diverse aspecten kunnen hier dus aan bijdragen. Specifiek voor groen en water kan afhankelijk van type woningen en bewoners (in de omgeving) aan verschillende aspecten worden gedacht die bijdragen aan voorkomen van hitte, bieden van ontspanning, uitnodigen tot bewegen of ontmoeten. Voorbeelden van maatregelen zijn beschreven op www.klimaatadaptatienederland.nl en www.bouwnatuurinclusief.nl. Qua klimaatadaptatie sluit de regio aan bij de leidraad die in de MRA wordt ontwikkeld. Voor een zo positief mogelijke bijdrage aan een gezonde leefomgeving zie voor kennis en inspiratie Groen en Water | Gezonde Leefomgeving De regio Westfriesland heeft in 2019 een klimaatstresstest uitgevoerd.

Deze test geeft een beeld waar knelpunten liggen en waar de effecten van klimaatverandering zich het sterkst voordoen. Een woningbouwplan scoort op deze ambities als in het plan een aantal maatregelen zijn opgenomen die duidelijk aansluiten bij de klimaatstresstest en zo veel mogelijk passen bij de locatie qua landschap en (potentiële) natuurwaarden en bijdragen aan de gezondheid van de bewoners. In Medemblik wordt de openbare ruimte zoveel mogelijk klimaatadaptief ingericht. Een plan waarin op het gebied van klimaatadaptieve inrichting nieuwe ontwerpprincipes en maatregelen zijn toegepast, heeft een pré. Het gaat dan o.a. om maatregelen op het gebied van minder wateroverlast, minder hittestress, minder droogte, meer biodiversiteit. Een andere pré kan worden verkregen wanneer het plan op een andere wijze een maatschappelijke bijdrage levert. 3.4

FINANCIEEL KADER

Afweging 13:

In geval van passief grondbeleid, weegt de gemeente het woningbouwprogramma en de ruimtelijke kwaliteit af tegen het uitgangspunt van een voor de gemeente kostendekkende ontwikkeling sluitende grondexploitatie met een redelijk rendement (gemeentelijke aanvulling)

In geval van eigen grond maakt de gemeente de keuze tussen actief en passief grondbeleid en de uitgiftestrategie. Uitgangspunt bij een eigen grondexploitatie is kostenneutraal handelen. In bijzondere gevallen van een specifiek algemeen belang zou daarvan kunnen worden afgeweken.

Dit kan bijvoorbeeld zo zijn bij de bouw voor een heel specifieke doelgroep waarbij het initiatief financieel haalbaar kan worden gemaakt door middel van een afwijkende financiële afspraak. De initiatiefnemer dient aan te tonen dat er bij het plan sprake is van een juiste balans tussen het woningbouwprogramma, de ruimtelijke kwaliteit en de grondexploitatie. De gemeente toetst dit (afweging in de ontwikkeldriehoek). De financiële risico’s en de gemeentelijke plankosten worden via een anterieure overeenkomst verhaald op de initiatiefnemer. In de anterieure overeenkomst wordt ook een bijdrage opgenomen voor de bovenwijkse voorziening, de Westfrisiaweg. In het geval van relatief kleine, eenvoudige initiatieven zullen de kosten op basis van de geldende legesverordening bij de initiatiefnemer in rekening worden gebracht.

BIJLAGE 1: KADER VOOR BELEID WONEN IN BIJGEBOUWEN EN SPLITSING VAN HOOFDGEBOUWEN De huidige woningvoorraad kan beter worden benut. Door onder voorwaarden wonen in een bijgebouw en woningsplitsing van hoofdgebouwen toe te staan, kunnen kleinere, betaalbare woningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd. Het wordt dan voor starters gemakkelijker om een woning te vinden en voor ouderen om langer ‘thuis’ te blijven wonen. Op dit moment zijn deze ontwikkelingen in strijd met de geldende bestemmingsplannen. Ook zijn er geen beleidskaders vastgesteld op basis waarvan kan worden afgewogen of in afwijking van het bestemmingsplan alsnog medewerking kan worden verleend. Nieuwe beleidsregels moeten ervoor zorgen dat er – onder voorwaarden (ja, mits) meer ruimte voor dergelijke initiatieven wordt geboden. Hierbij moeten ook de gevolgen voor de fysieke leefomgeving, de stedenbouwkundige gevolgen (bijvoorbeeld verdichting) en de belangen van de naastgelegen eigenaren worden betrokken. Een voorwaarde voor verruiming van het beleid is dan ook dat er een helder toetsingskader onder ligt. Voorgesteld wordt om voor beide situaties nieuwe beleidskaders uit te werken en vast te stellen, gebaseerd op onderstaande uitgangspunten: Uitgangspunten voor beleid ‘wonen in een bijgebouw’ Wonen in een bijgebouw is kansrijk als het voldoet aan de volgende criteria: -

Het bijgebouw is één bestaand gebouw, behorend bij een hoofdgebouw met (ten dele) een bestaande woonfunctie; Het bijgebouw is bedoeld voor maximaal één huishouden; De voorgevel van het bijgebouw, waarin de woning is voorzien, mag in alle gevallen niet voorbij (niet achter) de achtergevel van de belendende hoofdgebouwen zijn gepositioneerd; Een kadastrale splitsing tussen het hoofdgebouw en het bijgebouw wordt aangevraagd en toegekend, zodat de woning in het bijgebouw een eigen adres krijgt/heeft; Er dient een(beperkte) inrichtingsschets van het perceel op schaal aangeleverd te worden De initiatiefnemer toont aan op welke wijze het perceel waarop het bijgebouw staat op een goede en veilige wijze op de openbare weg wordt ontsloten. Afhankelijk van de vorm wordt dit publiekrechtelijk of privaatrechtelijk geborgd. Constructies, zoals "recht van overpad" worden zoveel mogelijk vermeden; Het parkeren vindt op eigen perceel plaats, overeenkomstig de geldende parkeernorm; Indien dit vanuit ruimtelijk oogpunt niet mogelijk is, wordt een bijdrage aan het parkeerfonds gedaan.

NB -

Wonen in bijgebouwen op bedrijventerreinen (bedrijfs- en kantoorgebouwen, bedrijfswoningen etc) is nu uitgesloten, maar kan later onderwerp zijn van heroverweging. Definities moeten nader worden uitgewerkt. Kosten zijn voor de initiatiefnemer (via leges en/of plankostenscan

Uitgangspunten voor beleid ‘splitsing van woningen’ Definitie: Bij woningsplitsing is er sprake van een tweede woning die zelfstandig en permanent kan worden bewoond door een afzonderlijk huishouden in een hoofdgebouw Splitsing van een hoofdgebouw is in principe toegestaan als het voldoet aan het ‘afwegingskader woningbouw’ en de bijbehorende wet- en regelgeving (milieuwetgeving, bouwbesluit etc). Vervolgens voldoet het initiatief aan de volgende criteria: -

Splitsing is alleen mogelijk binnen een bestaand hoofdgebouw met (ten dele) een bestaande woonfunctie. De gesplitste woning krijgt een eigen adres; Er dient een(beperkte) inrichtingsschets van het perceel op schaal aangeleverd te worden; De initiatiefnemer toont aan op welke wijze de gesplitste woningen op een goede en veilige wijze op de openbare weg worden ontsloten. Afhankelijk van de vorm wordt dit publiekrechtelijk of privaatrechtelijk geborgd. Constructies, zoals "recht van overpad" worden zoveel mogelijk vermeden. Het parkeren vindt plaats op eigen perceel, overeenkomstig de geldende parkeernorm. Indien dit vanuit ruimtelijk oogpunt niet mogelijk is, wordt een bijdrage aan het parkeerfonds gedaan.

NB: -

Splitsing van hoofdgebouwen op bedrijventerreinen (bedrijfs- en kantoorgebouwen, bedrijfswoningen etc) is nu uitgesloten, maar kan later heroverwogen worden Definities moeten nader worden uitgewerkt. Kosten zijn voor de initiatiefnemer (via leges en/of plankostenscan)

BIJLAGE 2: WERKWIJZE De woningbouwinitiatieven (tot 100 woningen) worden in de fase van principeverzoek ambtelijk volgens de uitgangspunten van het afwegingskader beoordeeld en in een advies aan het college verwerkt. Uiteindelijk zal het college van burgemeester en wethouders (of de gemeenteraad, afhankelijk van de inhoud van het initiatief) de formele besluiten over omgevingsvergunningaanvragen c.q. bestemmingsplan- / omgevingsplanherzieningen nemen. Initiatieven die uit meer dan 100 woningen bestaan, zullen wel aan het afwegingskader worden getoetst maar zullen – vanwege de aard en omvang – via een aparte kaderstelling aan de raad worden aangeboden. 4.1 DYNAMISCH PROGRAMMEREN De initiatieven die volgens onderstaande werkstappen tot een goed plan leiden, waarover een positief principebesluit is genomen, worden in het gemeentelijke woningbouwprogramma opgenomen. Jaarlijks beoordeelt de gemeente of er, gezien de relatie met de andere plannen, nieuwe woningbouwplannen aan de lijst van het woningbouwprogramma kunnen worden toegevoegd en in welke jaarschijf deze terecht komen. Het is aan initiatiefnemers om volgens onderstaande werkstappen tot een ‘goed’ plan te komen.

Het is ook mogelijk dat plannen, die toch niet worden gerealiseerd of waarvoor niet binnen een redelijke periode van 1 jaar na het positieve besluit op een principeverzoek, toekenning een omgevingsvergunning is ingediend, van de lijst worden verwijderd. Er ontstaat dan ruimte voor nieuwe plannen die wel snel kunnen worden gerealiseerd. Het gemeentelijk woningbouwprogramma wordt één keer per jaar door de raad geactualiseerd. Op deze wijze krijgt de raad meer actueel inzicht en daardoor betere sturingsmogelijkheden. Belangrijk daarbij is dat de gemeente de aantallen en de actuele en verwachte marktvraag continue scherp in beeld heeft door middel van een jaarlijkse monitoring. Zodat tijdig bijgestuurd kan worden en voorkomen kan worden dat er een overschot van bepaalde typen, leegstand en prijsdaling kan optreden. 4.2

WERKSTAPPEN

Volgens welke werkstappen worden nieuwe initiatieven voor woningbouw in de kleine kernen doorlopen? QUICKSCAN en OVERLEGTAFEL Als een initiatiefnemer zich meldt met een initiatief voor een specifieke locatie wordt gecheckt of op voorhand geen belemmeringen bekend zijn die een ontwikkeling op de beoogde locatie op voorhand onmogelijk maakt, bijvoorbeeld: 1. Zijn er locatiegerelateerde publiekrechtelijke of privaatrechtelijke belemmeringen die de ontwikkeling van de locatie op voorhand onmogelijk maken (wetgeving, beleid etc); 2. Zijn er eerder raadsbesluiten genomen die woningbouw op de beoogde locatie onmogelijk maken?

Op basis van ingediende stukken wordt in de Overlegtafel1) een scan van het initiatief gemaakt: is het ‘kansrijk’, ‘kansrijk, mits’ of ‘niet kansrijk’ voor verdere uitwerking? In het geval van ‘kansrijk’ of ‘kansrijk, mits’ kunnen de vervolgwerkstappen van de werkwijze worden uitgevoerd. Bij voorkeur wordt vooraf een bezoek aan het plangebied van het initiatief gebracht. STAP 1: Verkennend gesprek initiatiefnemer en gemeente De initiatiefnemer wordt voor een verkennend gesprek bij de gemeente uitgenodigd. Het doel van dit gesprek is dat in een zo vroeg mogelijk stadium de ideeën van de initiatiefnemer (locatie, aantallen, typen e.d.) worden uitgewisseld en de resultaten van de Overlegtafel worden gedeeld. Ook worden afspraken gemaakt over het verdere verloop van het voorbereidingsproces, de te doorlopen stappen, de kosten (leges en plankostenscan) en de planning. STAP 2: Initiatiefnemer werkt het plan uit De initiatiefnemer werkt het plan op basis van de ontvangen kaders verder uit. Tot hoever deze uitwerking moet plaatsvinden, kan uit stap 4 worden herleid. Hierin is aangegeven welke documentatie moet worden aangeleverd om in aanmerking te kunnen komen voor beoordeling. Het heeft de voorkeur om in deze stap overleg tussen de gemeente en de initiatiefnemer te laten plaatsvinden over de uitwerking van de plannen in relatie tot de gegeven kaders.

STAP 3: Indienen principeverzoek Als alle informatie binnen is, wordt het verzoek beoordeeld en stelt de gemeente een quick-scan op. Dit is het document dat naar het college gaat. In geval van een positief besluit op het principeverzoek volgt stap 4. STAP 4: Uitwerken plan en opstellen intentieovereenkomst Zodra het College een positief besluit heeft genomen op het initiatief, zal de initiatiefnemer het plan binnen de gegeven kwalitatieve en ruimtelijke kaders verder uitwerken. Gedurende dit traject zullen afstemmingsoverleggen tussen de initiatiefnemer en de gemeente plaatsvinden. De initiatiefnemer en de gemeente onderzoeken de haalbaarheid van het initiatief door het verder uit te werken met inachtneming dat bij de uitwerking de juiste balans in de ontwikkeldriehoek behouden moet blijven. Initiatiefnemer werkt voor eigen rekening en risico uit en de gemeente begeleidt, toetst en maakt afspraken over de financiële vergoeding van de ambtelijke inzet in deze fase (uitvoeren plankostenscan). De gemaakte afspraken uit het verkennend gesprek waarin de vereisten uit het generiek afwegingskader zijn gesproken, worden door de gemeente gebundeld en aan de initiatiefnemer meegegeven. Dit is het kader waarmee de initiatiefnemer bij de verdere planuitwerking rekening moet houden, inclusief de daarbij behorende kosten.

Als het plan, na uitwerking met het juist woningbouwprogramma, voldoende ruimtelijke kwaliteit nog steeds financieel haalbaar blijkt (juiste balans) dan kan een anterieure overeenkomst worden gesloten,

1) Integrale beoordeling van het initiatief door diverse gemeentelijke disciplines.

voorafgaand aan de start van de omgevingsvergunningprocedures of planologische procedure (bestemmingsplan/omgevingsplan). Verplicht aan te leveren documentatie door de initiatiefnemer: -

Situatietekening huidige situatie met hierop ten minste vermelding van straatnaam en huisnummers en bebouwing; Tekening gewenste nieuwe situatie met hierop ten minste vermelding van situering, volume en functie van de nieuwe bebouwing; Schriftelijk bewijs eigenaar grond(en) en indien van toepassing schriftelijk bewijs dat er door de eigenaar toestemming is gegeven om dit verzoek in te dienen; Onderbouwing van het generiek afwegingskader; Gemeentelijk verslag / afsprakenlijst van het verkennend gesprek en eventuele vervolggesprekken tussen initiatiefnemer en gemeente (zie stap 1).

Stap 5: Beoordeling In deze stap wordt het uitgewerkte plan beoordeeld en wordt een collegevoorstel voorbereid. Van de plannen waar het College positief op heeft besloten, worden de aantallen en de types in de lijst van woningbouwplannen opgenomen. Als het plan alsnog afvalt, zal dit worden gemotiveerd en zal daarbij ook worden aangegeven waarom het plan is afgevallen. De mening van de klankbordgroep / commissie over het voorgenomen college-besluit wordt gepeild. STAP 6: Ondertekenen anterieure overeenkomst Het is belangrijk om overeenstemming over het verhaal van de kosten tussen de gemeente en de initiatiefnemer te hebben voordat de planbegeleiding en de juridisch planologische procedure in gang wordt gezet. Deze overeenstemming wordt vastgelegd door middel van het ondertekenen van de anterieure overeenkomst, waarin de plankosten zijn opgenomen. STAP 7: Aanvraag omgevingsvergunning of wijziging bestemmingsplan / omgevingsplan Nadat de anterieure overeenkomst is ondertekend, dient de initiatiefnemer een verzoek voor een omgevingsvergunning of een wijziging bestemmingsplan/omgevingsplan. In het geval de planologische rechten onherroepelijk zijn en/of de vergunning wordt verleend, zal de gemeente dit bijhouden.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Medemblik&id=a419f455-ddc7-4e13-9d8a-17b223377fab