03 Bijlage 5 Kaderstellende notitie De Zeehoek

37

Referenties beeldkwaliteit

Voor de grondgebonden woningen kan gedacht worden aan concepten zonder grote eigen tuin. Woonhuis De Kom, Oranjewoud. Borren Staalenhoef Architecten BV. Diana’s Have, Horsholm, Denemarken. Vandkunsten Architects.

Parkeren onder gebouw op palen. Klingelbeek, Arnhem. Dyvik Kahlen.

38

Geïntegreerde nestkasten

Inpandige buitenruimtes. Escherpark. Zurich. E2A Architekten.

Parkeren geïntegreerd in het bouwvolume van grondgebonden woningen. Finest of Ockenburgh, Den Haag. MIX architectuur.

5. Procesorganisatie 5.1

Raakvlakken andere projecten

Het project De Zeehoek heeft raakvlakken met het project De Tegel in Wervershoof. Het programma van De Zeehoek wordt aan de Woonvisie getoetst tezamen met het programma van het project De Tegel. Beide programma’s zullen tegen elkaar worden afgewogen, zodat het totaal voldoet aan de minimale percentages van de Woonvisie.

5.2

Planologische procedure

Het plan is in strijd met het geldende bestemmingsplan. Voor de ontwikkeling zal daarom de planologische procedure tot wijziging van het omgevingsplan worden doorlopen.

5.3

Planning

Doorlopen planning: Opstellen notitie aanvullende kaders : tot en met september 2025. Besluitvorming: september - november 2025. Raadsvergadering: november 2025. Vervolg planning (indicatief): Uitwerking stedenbouwkundig plan en omgevingsplan: 2026. Uitwerking groenplan : heden tot medio 2026. Realisatie eerste fase (groot onderhoud bestaand groen): najaar 2026. Tender en bouwrijp maken middengebied: 2027. Start bouw eerste fase: 2028.

39

6. Strategie 6.1

Ontwikkelstrategie

bij De Zeehoek is zeer drassig en een deel van de huidige aanwezige bomen

De locatie is in het bezit van de gemeente Medemblik. Er is dus sprake van een

is in slechte staat. Er wordt ingezet op alternatieve inrichtingsmethodes om

eigen ontwikkeling met een eigen grondexploitatie. De gemeente maakt de

hoge voorbelastingskosten van het terrein te voorkomen. Daarnaast wordt er

ontwikkeling bouwrijp en woonrijp en sluit contracten met ontwikkelaars. De

ingezet op hoogwaardiger straatmeubilair. De verwachting is hierdoor dat de

vrijstaande woningen zullen waarschijnlijk als vrije kavels verkocht worden.

inrichtingskosten relatief hoog zullen liggen. Een deel van het groen zal worden vernieuwd nog voordat de realisatie van de woningen en het woonrijp maken plaatsvindt. Het parkeren bij de woningen zal voor een groot deel op eigen

6.2

Financiële uitvoerbaarheid

In deze paragraaf wordt ingegaan op de financiële uitvoerbaarheid voor

terrein worden opgelost. Dit resulteert in lagere kosten voor de realisatie van parkeerplaatsen.

de grondexploitatie De Zeehoek. In de grondexploitatie zijn alle kosten en opbrengsten die gemoeid zijn met de realisatie van het project geraamd.

Opbrengsten

Hieronder vallen kosten voor bouw- en woonrijpmaken, kosten voor ambtelijke

Door de aanwezigheid van het naastgelegen bedrijventerrein is een deel van het

voorbereiding, de inbrengwaarde van de grond, sanering etc. De opbrengsten

plangebied niet geschikt voor woningbouw.

bestaan voornamelijk uit grondverkoop. De gemeente verkoopt bouwrijpe

Het programma van De Zeehoek wordt aan de Woonvisie getoetst tezamen met

grond aan corporaties en ontwikkelaars waarop zij woningen bouwen. Er is niet

het programma van het project ‘De Tegel’. Het concept programma bevat meer

gerekend met subsidies of bijdragen. Voor bepaling van het eindresultaat wordt

(ca. 10%) sociale huur dan de gemeentelijke norm van 35%. Grond voor sociale

rekening gehouden met rente- en inflatieinvloeden. De grondexploitatie laat een

huurwoningen wordt tegen een lagere vaste prijs verkocht. Het hogere aandeel

positief resultaat zien. Het positieve saldo wordt deels aangewend aan bijdragen

is daardoor nadelig voor de opbrengsten van De Zeehoek. Het minimale aandeel

voor bovenwijkse voorzieningen en kan grotendeels aan de reserve grondbedrijf

betaalbare woningbouw van 70% (inclusief sociaal), waarvan 10% goedkoop,

worden toegevoegd.

wordt ruimschoots gehaald in De Zeehoek. Het parkeren op eigen terrein zal naar verwachting zorgen voor een lagere grondopbrengst met name voor de

Kosten

betaalbare en goedkope woningen als gevolg van hogere stichtingskosten in

Het plangebied is volledig in handen van de gemeente en wordt tegen

relatie tot de marktwaarde. Het aandeel dure woningen in het programma van

boekwaarde ingebracht in de grondexploitatie. Om het gebied geschikt

ruim 20% is van voldoende omvang voor een financieel gezond plan.

te maken voor woningbouw moet het oude zwembad, campinggebouw en kabels en lichtmasten en kabels en leidingen van de voormalige ijsbaan worden afgebroken. De verwachting is dat er ook asbestsanering in de te slopen opstallen plaats moet vinden. Wat tot extra kosten leidt. Het terrein 40

Saldo en risico’s Op basis van bovenstaande kenmerken van het plangebied en beoogde programma is de verwachting dat de grondexploitatie positief uitkomt. Het project kent diverse risico’s. Een ruimtelijk knelpunt is de watercompensatie in het gebied. Daarnaast is het gebied erg drassig. De mogelijke oplossingen om het gebied geschikt te maken voor wonen zonder integraal voor te belasten, worden nog onderzocht. Mogelijk ontstaan hier nog extra kosten. Ook bestaat de kans op planschadeclaims van omwonenden en vertragingen na participatie als het plan negatief wordt ontvangen. Daarnaast zijn er risico’s rondom netcongestie en de tijdige realisatie van de warmte- en energievoorziening.

6.3 Hardheidsclausule Indien vanwege omstandigheden een strikte toepassing van deze kaders zou leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard, kan het college afwijken van deze kaderstellende notitie. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer door toepassing van de verplichte criteria uit dit kader geen balans gevonden kan worden tussen programmatische, ruimtelijke en financiële aspecten binnen een plan, maar doorgang van het plan wel gewenst is op basis van zwaarwegende motieven vanuit andere gemeentelijke doelen. Een goede score op niet verplichte ambities kan bijdragen aan de onderbouwing van het toepassen van de hardheidsclausule om af te wijken van de in deze kaderstellende notitie vastgelegde kaders.

41

7. Communicatie- en participatieplan 7.1 Communicatie en participatie De ontwikkeling van De Zeehoek is tijdens de planvorming afgestemd met de omgevingsdienst en het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier. Participatiebijeenkomst Voorafgaand aan de brede participatiebijeenkomst heeft de projectleider van de gemeente tafelgesprekken gevoerd met de bewoners en ondernemers direct grenzend aan het plangebied. Op 25 juni 2025 heeft er een participatiebijeenkomst plaatsgevonden. Op de bijeenkomst zijn niet alleen de beoogde ruimtelijke kaders en het woningbouwprogramma van De Zeehoek besproken, maar ook die van De Tegel. Tijdens de bijeenkomst is de ruimtelijke opzet van de kaderstellende notitie van De Zeehoek gepresenteerd. Aan bewoners en belanghebbenden is gevraagd input te leveren op de ruimtelijke opzet. Na de presentatie konden de aanwezigen vragen stellen en commentaar geven bij een zestal gesprekstafels. Ook was er de mogelijkheid om geschreven commentaar in te leveren, zowel tijdens de bijeenkomst als gedurende enkele dagen erna. De resultaten hiervan hebben op een aantal punten geleid tot aanpassing van de uitgangspunten van de concept kaderstellende notitie naar de voorliggende versie. De opgehaalde input heeft geleid tot aanpassing van de kaders, zoals de interne ontsluitingsstructuur en de bouwhoogte .

42