03 Bijlage 5 Kaderstellende notitie De Zeehoek
Tekst van het document
De Zeehoek, Wervershoof Kaderstellende notitie
Dit document is opgesteld door KuiperCompagnons. Foto’s zijn met zorg gekozen en waar mogelijk is een referentie opgenomen. Mocht er toch bezwaar zijn tegen gebruik van een foto of beeld, dan kunt u contact opnemen met KuiperCompagnons.
KUIPERCOMPAGNONS www.kuiper.nl
In samenwerking met en in opdracht van:
2 oktober 2025 2
Inhoud Samenvatting toetsingskader
4
Inleiding
8
1. 1.1 1.2 1.3
Bestaande kwaliteiten Analyse kern Wervershoof Historische ontwikkeling plangebied Ruimtelijke analyse plangebied
12
2. 2.1 2.1.1 2.1.2 2.2 2.2.1 2.2.2 2.3 2.3.1 2.3.2 2.4 2.4.1 2.4.2 2.4.3 2.4.4 2.4.5 2.4.6 2.4.7 2.4.8
Beleidsuitgangspunten 19 Rijksbeleid Instructieregels van het Rijk Ladder voor duurzame verstedelijking Provinciaal beleid Omgevingsverordening HN2022 en instructieregels van de provincie Leidraad landschap en cultuurhistorie Regionaal beleid Regio West-Friesland Hoogheemraadschap Noorderkwartier Gemeentelijk beleid Omgevingsvisie/Gebiedsvisie Woningbouwkader Gemeente Medemblik 2024 Programma Openbare ruimte Mobiliteit en parkeren Maatschappelijke voorzieningen Economische voorzieningen Duurzaamheid
3. 3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3
Technische randvoorwaarden Water- en bodemsturend Hoogteligging Water Bodem
28
3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8
Archeologie Milieu-, geluid- en geurzones Verkeer Kabels en leidingen Riolering Warmte, energie en netcongestie Duurzaamheid
4. 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7
Stedenbouwkundige en landschappelijke randvoorwaarden Stedenbouwkundige en landschappelijke visie Ruimtelijke opzet en woningdichtheid Situering Bebouwing Openbare ruimte Verkeer en parkeren Aanvullende beeldkwaliteitscriteria
33
5. 5.1 5.2 5.3
Procesorganisatie Raakvlakken andere projecten Planologische procedure Planning
39
6. 6.1 6.2 6.3
Strategie Ontwikkelstrategie Financiële uitvoerbaarheid Hardheidsclausule
40
7. 7.1
Communicatie- en participatieplan Communicatie en participatie
42
3
Samenvatting toetsingskader In deze samenvatting worden de belangrijkste kaders voor de ontwikkeling van
blauwdoelstelling een belangrijk programmaonderdeel. De woningbouw ligt te
De Zeehoek weergegeven. Er worden in de samenvatting beleidsstukken met
gast in dit landschap.
(vaststellings)datum benoemd. Wanneer deze vervangen worden, geldt hun rechtsopvolger. Voor een toelichting op de kaders wordt verwezen naar de tekst in
2. Woningdichtheid
dit document.
De woningdichtheid is maximaal 26 woningen per hectare.
De Zeehoek is een nieuwe woningbouwlocatie aan de oostzijde van de kern
3. Bouwhoogtes
Wervershoof. De hier volgende kaders zien toe op het projectgebied van
Op een paar woningen langs de dijk na betreft het woningbouwprogramma
54.140 m (5,4 hectare) zoals aangegeven op de afbeelding op pagina 10 van
gestapelde bouw in één grote beweging in het open middengebied van de locatie
deze kaderstellende notitie.
gepositioneerd, verdeeld over 4 deelblokken. De bouwhoogte is aflopend van
2
noord naar zuid. 1. Programma
In het noorden van het plangebied is de maximale bouwhoogte van 1 bouwblok 5
Het programma voor De Zeehoek bestaat uit maximaal 140 woningen. Het
bouwlagen (maximaal 15 meter). Tussen dit bouwblok en de bestaande woningen
programma van De Zeehoek wordt aan de Woonvisie getoetst tezamen met het
is de afstand tenminste 70 meter. Op deze plek is de breedte van de groene krans
programma van het project ‘De Tegel’. Beide programma’s zullen tegen elkaar
met de volwassen bomen het grootst.
worden afgewogen. zodat het totaal voldoet aan minimale percentages van de
In het midden liggen 2 bouwblokken van 4 bouwlagen (maximaal 12 meter).
Woonvisie: 35% sociale huur, 35% betaalbare koop waarvan 10% goedkope
In het zuiden van het plangebied is de maximale bouwhoogte 3 bouwlagen
koop. Naast het woningbouwprogramma is op deze locatie sprake van een groen-
(maximaal 9 meter).
en wateropgave.
Aan de Kagerdijk zijn de grondgebonden woningen gepositioneerd met een maximale bouwhoogte van 2 bouwlagen (6 meter). Ten noorden van de
De locatie De Zeehoek is een gebied met veel volwassen bomen in een krans om
appartementenblokken is nog de mogelijkheid gecreëerd van 1 grondgebonden
een grote ruimte met grassen en ander laag groen met diverse oude uitgegroeide
woning van 2 bouwlagen (6 meter) en de mogelijkheid van een bijzonder
hagen. Het betreft een laaggelegen gebied met een hoge grondwaterstand
gebouwtje met een niet-woonbestemming.
dat bij nat weer op diverse delen zompig is. Het betreft een groene long binnen
4
Wervershoof. Verder ligt er nog een watercompensatie-opgave van buiten het
4. Bouwmassa
gebied. Naast behoud van de groene longfunctie, in de vorm van een publiek
De Zeehoeklocatie betreft een groot open groengebied met een omzoming
toegankelijk ruig groengebied met natuurwaarden, is ruimte voor zo maximaal
(de krans) van veel hoge, volwassen bomen. De ruimtelijke ervaring van het
mogelijke watercompensatie een klimaatbestendige en bezoekbare groen/
open binnengebied is groots en dit vraagt om bebouwing die reageert op deze
schaal en maat. Er is gekozen voor een ruimtelijk concept van in bouwhoogte
LEGENDA
aflopende appartementenblokken (van noord naar zuid) die gezamenlijk een
Algemeen Plangebied (indicatief)
zoeklocatie watercompensatie
gefragmenteerde ruggengraat vormen die te gast ligt in dit grootse landschap.
Bebouwing
zoeklocatie watercompensatie
Bebouwing bestaand Rooilijn, parallel aan rijbaan, geen vaste rooilijn
De bouwmassa van de gestapelde bouw is in principe rechthoekig en langwerpig,
Bouwveld
2
zoeklocatie watercompensatie
2
waarbij een knik of curve mogelijk is. De gestapelde bouw vormen samen een
Maximum aantal bouwlagen
2
zoeklocatie watercompensatie
ensemble dat de langwerpige vorm van het plangebied versterkt. Aan het
Verkeer Autoontsluiting bestaand Autoontsluiting nieuw
2
Calamiteitenontsluiting en
2
woningenlint langs de Dorpsstraat en de Kagerdijk (met parallelweg Kagerbos)
2e ontsluitingsmogelijkheid auto Langzaamverkeersverbinding (fiets en voetgangers) Langzaamverkeersverbinding (voetganger)
worden enkele grondgebonden woningen toegevoegd in een losse korrel die
Gebouwd parkeren
worden ontsloten via het plangebied. Aan de noordrand worden als sociale veilige 5
‘stepping stone’ ruimte geboden voor een gebouwd accent (bijvoorbeeld één
Hoofd groen parkstructuur
2
Groene verbindingen Bestaande bomen behouden
70m2
grondgebonden woning) en een bijzonder niet-woongebouw ter plaatse van de 10,25
Groen
5
2
10,25
0,00
Speelplaats integreren in park
Water
4
locatie zoek pensatie com
ocatie zoekl pensatie rcom
water
wate
molenresten. Bij de ontwikkeling wordt aandacht besteed aan sociale veiligheid en aan een zorgvuldige aanleg van de verlichting.
S
70m2
0,00
4
Water bestaand Zoeklocatie watercompensatie Overig Geen gevoelige functies Richtafstand bedrijventerrein (50m) Richtafstand bedrijf (30m)
0
6,9
Richtafstand agrarische bestemming (50m)
0
6,9
5. Ontsluiting
93m2 13,50
93m2 13,50
Richtafstand kinderopvang (30m)
Het plangebied wordt ontsloten via de Dorpsstraat met een tweede ontsluiting door een aantakking op de Handelsweg op het bedrijventerrein. Uitgaande van
omringend gebied. Er wordt een verkeersveilige aansluiting op de Dorpsstraat
Gebouwd accent
6,30
komen er met deze ontwikkeling 840 autobewegingen per dag van en naar het
Kansen om cultuurhistorie zichtbaar te maken
4
6,30
140 woningen met gemiddeld genomen 6 autobewegingen per woning per dag
Locatie molenresten, inpassen in planvorming 4
83m2 13,20
83m2 13,20
3
3
gemaakt, dit betekent dat de huidige ontsluiting moet worden aangepast. De wijze waarop is onderdeel van de uitwerking van het stedenbouwkundig plan. Er wordt voor langzaamverkeer minimaal twee verbindingen gemaakt van en naar de Kagerdijk.
Ontwikkelkader.
5
6. Water en bodem
8. Parkeren
Er moet minimaal voldaan worden aan de watercompensatie-eisen van het
Er wordt voldaan aan de parkeernormen uit de Nota Parkeernormen Gemeente
Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK). Daarnaast ligt er het
Medemblik 2021. Het parkeren voor bewoners bevindt zich hoofdzakelijk
verzoek van HHNK om extra waterberging binnen het ontwikkelgebied in te
gebouwd onder de bebouwing op maaiveld. Het parkeren onder de
passen wegens ontbrekende berging buiten het gebied. Dat gaat om 4.788 m . 2
woningen dient conform Besluit bouwen leefomgeving te geschieden. Bezoekersparkeerplaatsen worden ingepast in de randen. Het parkeren wordt
Bij de uitwerking wordt gekeken in welke mate deze extra wateropgave binnen het
zoveel mogelijk geïntegreerd mee-ontworpen in de groenstructuren.
gebied haalbaar is. De lage ligging van het gebied maakt dat de grondwaterstand hoog is. De intentie is om niet integraal op te hogen en/of voor te belasten
De kinderdagverblijven aan de rand van het ontwikkelgebied dienen, op gebied
en de ontwikkeling van de woningbouw met de inrichting van de openbare
van ontsluiting en parkeren, ingepast te worden bij de ontwikkeling. Het parkeren
voorzieningen om het gebied toegankelijk te maken te gast te laten zijn in de
voor deze functies maakt onderdeel uit van het ontwerp van het onwikkelgebied.
huidige aanwezige groen- en waterstructuur. Dat vergt intensieve kennisinbreng
Wegens de functie als openbaar toegankelijk groengebied dient ook met
op het gebied van bodem-, water-, en groentechniek.
fietsparkeren rekening te worden gehouden op diverse plekken.
7. Groenstructuur
9. Overgang omliggende percelen en langzaamverkeersaansluitingen
De bestaande groenstructuur is volwassen en groots in oppervlak en hoogte
De bestaande bomenstructuur wordt zoveel mogelijk behouden, dat tevens zorgt
met vele enorme bomen. Door jarenlang nagenoeg afwezig beheer is dit groen
voor een groene overgang met de omgeving. Binnen de 50 meter richtafstand tot
verruigd. Het gebied heeft een groene longfunctie binnen Wervershoof en draagt
aan het bedrijventerrein wordt niet gebouwd. Binnen de 30 meter richtafstand tot
in z’n huidige situatie al van nature bij aan klimaatadaptatie. De kransbegroeiing
aan de kinderopvanglocaties wordt niet gebouwd.
geeft koelte in de zomer en grote delen van het gebied zijn zompig nat. Het
6
plangebied wordt ingericht als publiek toegankelijk groen uitloopgebied. En
Om de doelstelling van publiek toegankelijk groen voor geheel Wervershoof te
de woningbouw komt hierin te liggen te gast in het landschap. Doelstellingen
faciliteren, worden er diverse langzaamverkeersaansluitingen vanuit het gebied
hierbij zijn: versterking van de biodiversiteit, natuurinclusief ontwikkelen,
naar de omgeving gemaakt. Op dit moment kan het gebied slechts betreden
klimaatadaptiviteit en symbiose. De bestaande groenstructuren worden zoveel
worden vanuit de hoofdingang aan de Dorpsstraat. Daar dienen voor langzaam
mogelijk behouden en versterkt.
verkeer 3 á 4 aansluitingen aan toegevoegd te worden.
10. Duurzaamheid en natuurinclusief bouwen De ontwikkeling voldoet aan het Convenant Toekomstbestendig Bouwen, waarbij ambitieniveau Zilver wordt nagestreefd. Bij het ontwerp van de wijk en de woningen wordt rekening gehouden met biodiversiteit en natuurinclusief bouwen. Het oude zwembad wordt circulair gedemonteerd met maximaal hergebruik van materialen, ook binnen andere gemeentelijke projecten, en bij de nieuwbouw wordt maximaal ingezet op natuurlijk materiaalgebruik dat CO2 bindt en zoveel mogelijk elektrische montage om stikstofuitstoot te minimaliseren. De bestaande waarden binnen het gebied worden zo optimaal mogelijk behouden en versterkt met minimaal grondverzet. Op het gebied van energie wordt gekeken of aangehaakt kan worden bij het aardwarmte-initiatief van Andijk en worden andere energieneutrale opties beoordeeld. Bij de ontwikkeling is symbiose tussen mens, dieren en planten doelstelling. 11. Participatie De gemeente is verantwoordelijk voor een zorgvuldige participatie met omwonenden, aangrenzende bedrijven, dorpsbewoners en de dorpsraad. Ook de zakelijk belanghebbenden, als woningcorporaties, de zorgpartijen, het hoogheemraadschap en partijen op gebied van natuur en recreatie, worden bij de ontwikkeling betrokken. Indien nodig worden extra partijen bij de participatie betrokken.
7
Inleiding Aanleiding en doelen
Ligging plangebied
Wervershoof is één van de kernen in de gemeente Medemblik en telt circa 8.000
De Zeehoek is gelegen aan de Dorpsstraat, aan de oostzijde van Wervershoof.
inwoners in 2025. Het dorp bevindt zich in het oosten van West-Friesland aan de
‘De Zeehoek’ heeft de bestemmingen groen (voormalige locatie ijsbaan), sport
rand van het IJsselmeer. Het ligt ten zuidoosten van Medemblik, ten noordoosten
(voormalig zwembad) en verkeer (parkeerplaats aan de Dorpsstraat). De locatie
van Hoorn en ten noordwesten van Enkhuizen. Het woningbouwprogramma
wordt globaal begrensd door de Kagerdijk aan de noordzijde, de Kagerdijk (met
streeft naar een ontwikkeling van 272 woningen in Wervershoof in de periode
de parallel liggende ontsluitingsweg voor de woningen Kagerbos) en Zeeweg
tot 2030. De gemeente Medemblik is voornemens voor deze woningen een
aan de oostzijde, de Dorpsstraat aan de zuidzijde, en het bedrijventerrein
aantal nieuwe woningbouwontwikkelingen te faciliteren. Eén van deze nieuwe
Nijverheidsweg aan de westzijde. Het betreft de kadastrale percelen: 376, 656,
woningbouwontwikkelingen is ‘De Zeehoek’. Met een maximum aantal van 140
657, 658, 659, 1580,1668. Het plangebied is circa 5,4 hectare groot.
woningen.
gelegen gebied. Er is sprake van kweldruk en het gebied is relatief vochtig en
opgezet groen. Vroeger waren er een camping met tennisbanen, vervolgens een
deels zompig. Het ligt nabij de recreatieve buitendijkse functies van Wervershoof
zwembad en een ijsbaan. Alle oude functies zijn vertrokken en het zwembad wordt
en kan met een publiek toegankelijk groengebied een mooie aanvulling hierop
aan de andere kant van het dorp herbouwd. De waardevolle groenstructuur met
vormen.
honderden volwassen bomen en veel ruigte en drassige zones blijft achter en is dermate waardevol dat naast de reguliere groenopgave ook behoud, versterking en publiek maken van de groen- en waterstructuur een zelfstandige doelstelling is. De woningbouw wordt binnen dit gebied ontwikkeld onder het motto ‘wonen, te gast in het landschap’. Ten behoeve van deze ontwikkeling is voorliggende ‘kaderstellende notitie’ opgesteld. Deze kaderstellende notitie schetst de gewenste ruimtelijke randvoorwaarden en uitgangspunten met betrekking tot de stedenbouw, het programma, de openbare ruimte en beeldregie voor het plangebied. Het heeft als doel om in het vervolgproces de ruimtelijke kwaliteit te borgen voor een toekomstbestendig en samenhangend plan en om het plan (of deelplannen) te kunnen toetsen.
8
Het gebied ligt pal achter de IJsselmeerdijk en is binnen de omgeving het laagst
De locatie kent een historie van recreatief gebruik dat ingepast was in ruim
Leeswijzer De kaderstellende notitie geeft in hoofdstuk 2 een ruimtelijke analyse van Wervershoof en het plangebied. Hierin worden de kwaliteiten van het dorp en de omgeving benoemd, zodat deze in de uitwerking kunnen worden meegenomen. De hoofdstukken 2 en 3 geven beleidsuitgangspunten en technische randvoorwaarden weer. Dit zijn de elementen uit het geldende beleid die van toepassing zijn op de ontwikkeling. In hoofdstuk 4 worden de stedenbouwkundige kaders voor de ontwikkeling van De Zeehoek beschreven. Naast een visie op het gebied, bevat het hoofdstuk een kaart met de gewenste ruimtelijke hoofdstructuur en de ruimtelijke randvoorwaarden waar rekening mee moet worden gehouden. Daarbij wordt ook een voorbeelduitwerking getoond. Hoofdstuk 5 beschrijft de procesorganisatie. Daarin wordt ingegaan op raakvlakken met andere projecten, de planologische procedure, en de planning. Hoofdstuk 6 beschrijft de beoogde strategie van de ontwikkeling en de financiële uitvoerbaarheid. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 ingegaan op het participatietraject.
9
Plangebied (luchtfoto).
10
Plangebied (kadastrale kaart).
Vigerende bestemmingen plangebied en omringende bestemmingen.
11
1. Bestaande kwaliteiten 1.1
Analyse kern Wervershoof
Wervershoof is één van de vier hoofdkernen in gemeente Medemblik naast Medemblik Stad, Andijk en Wognum. De kern ligt tussen Medemblik Stad en Andijk en is prachtig gelegen aan het IJsselmeer waar men kan genieten van strand en water. Wervershoof telt circa 8.000 inwoners in 2025, het dorp is rijk aan voorzieningen en gemeenschapsgevoel. Dit vertaalt zich in allerlei bruisende verenigingen en de betrokkenheid van de inwoners en ondernemers bij de jaarlijkse evenementen, zoals bijvoorbeeld de jaarlijkse kermis. Het winkelcentrum bevat twee supermarkten en een variëteit aan winkels. Er zijn drie basisscholen, een kerk en diverse uitgaansgelegenheden. Daarnaast biedt Wervershoof veel groen, ruimte en rust. De ligging aan het IJsselmeer creëert diverse recreatieve mogelijkheden. Zo loopt er een recreatieve fietsroute rondom het IJsselmeer langs het plangebied met B&B punten langs deze route. De Zeehoek ligt dicht bij het strand De Vooroever en de Koopmanspolder, een belangrijk recreatief uitloopgebied, en vormt met zijn vele grote bomen zelf één van de groene longen van Wervershoof. In warme periodes is het binnen de groene kransen van dit gebied koel.
Foto’s Wervershoof.
12
Positionering van Wervershoof.
13
Hoofd groen- en waterstructuren.
14
Voorzieningen in Wervershoof.
15
1.2
Historische ontwikkeling plangebied
De Zeehoek ligt aan de oostzijde van Wervershoof, achter het historische lint van de Kagerdijk en Dorpsstraat/Zeeweg. Dit gebied heeft een rijke geschiedenis als recreatief en sportief hart van het dorp. Hier bevond zich Zwembad De Zeehoek, Camping De Zeehoek en tussen de jaren ‘60 - ‘70, de natuurijsbaan van IJsclub De Noord. Het zwembad bleef ruim vijf decennia in gebruik, maar sloot op 31 juli 2023 definitief de deuren. Momenteel wordt gewerkt aan de planvorming en realisatie van een nieuw zwembad aan de westzijde van Wervershoof. Tussen 1990 en 2000 is Wervershoof fors uitgebreid, met name in de noordoostelijke richting van de kern. In diezelfde periode begon de ontwikkeling van bedrijvigheid langs de Nijverheidsweg, dat na 2000 werd uitgebreid met de Handelsweg. Tussen 2019-2024 was op de voormalige ijsbaanlocatie een kleinschalige, duurzame varkenshouderij gevestigd, met vrij rondlopende varkens die bijdroegen aan natuurbeheer. Wegens het dichtwoekeren van het gebied met bramen en brandnetels is recent besloten om opnieuw het gebied met varkens tijdelijk te laten beheren.
16
1900
1950
1970
1980
1990
2000
2010
2020
Historische ontwikkeling in beeld Bron: www.topotijdreis.nl
17
1.3
Ruimtelijke analyse plangebied
Het plangebied wordt ontsloten via de Dorpsstraat. Momenteel is slechts de parkeerplaats in gebruik ten behoeve van de belendende kinderdagverblijven en als tijdelijke parkeerplaats voor groot materieel tijdens de kermis. De rest van het gebied is met hekken afgesloten en is niet bereikbaar. Bewoners gebruiken het terrein beperkt via zelf geproduceerde privébruggetjes over de belendende sloot. Het terrein kenmerkt zich door een opvallend groene en natuurlijke uitstraling. Het gebied is begroeid met gras, struiken en een groot aantal volwassen bomen, wat zorgt voor een rustige, parkachtige sfeer rondom een grootse lege ruimte. Vooral aan de randen van het plangebied zijn deze hoge bomen in groten getale aanwezig, wat niet alleen een visuele afscheiding vormt met de omliggende bebouwing, maar ook een ecologische waarde heeft als leefgebied voor vogels en andere kleine dieren. Het terrein van de voormalige ijsbaan is opvallend lager gelegen dan de Kagerdijk en omgeving. Door deze lagere ligging is ook de zichtlijn vanaf de dijk richting het gebied interessant, omdat het terrein enigszins verscholen ligt. De aanwezigheid van hoge bomen en lagere ligging zorgen ervoor dat een ontwikkeling in het gebied minder opvalt. Het gebied is van nature erg vochtig en op sommige plekken zelfs zompig.
18
Foto’s plangebied.
2. Beleidsuitgangspunten In dit hoofdstuk worden beleidsstukken met (vaststellings)datum benoemd.
van het omgevingsplan samen moeten zorgen voor een evenwichtige toedeling
Wanneer deze vervangen worden, geldt hun rechtsopvolger.
van functies aan locaties. De beleidsvrijheid van de gemeente om keuzes te maken over de inrichting van de fysieke leefomgeving wordt begrensd door
2.1
Rijksbeleid
instructieregels van het Rijk en Provincie.
Het beleid van het Rijk is neergelegd in de nationale omgevingsvisie (NOVI). Deze
De instructieregels van het Rijk zijn vervat in hoofdstuk 5 van het Besluit kwaliteit
is op 11 september 2020 in werking getreden. De NOVI bevat de hoofdzaken van
leefomgeving. Afdeling 5.1 bevat instructieregels voor een evenwichtige
strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. In de NOVI zijn 21 nationale
toedeling van functies aan locaties. Deze instructieregels gaan over:
belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze belangen komen samen in vier prioriteiten: •
Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
•
Duurzaam economisch groeipotentieel;
•
Sterke en gezonde steden en regio’s;
•
Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijke gebied.
Bij de afweging van belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke
• • • •
Het waarborgen van de veiligheid;
• •
Het behoud van ruimte voor toekomstige functies;
Het beschermen van waterbelangen; Het beschermen van gezondheid en milieu; Het beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed; Het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten.
leefomgeving centraal zowel voor de bovengrond als de ondergrond. Het beleid van het Rijk werkt door via de vier AMvB’s (Algemene Maatregel van Bestuur) die
Het project past binnen de instructieregels van hoofdstuk 5.
invulling geven aan de Omgevingswet. Het Besluit kwaliteit leefomgeving is er daar één van. Het Besluit kwaliteit leefomgeving stelt de inhoudelijke normen
2.1.2
voor het Rijk zelf, provincies, gemeenten en waterschappen met het oog op het
In artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving is de ladder voor duurzame
Ladder voor duurzame verstedelijking
realiseren van de nationale doelstellingen en het voldoen aan internationale
verstedelijking opgenomen. De ladder beoogt zorgvuldig ruimtegebruik te
verplichtingen.
bevorderen en leegstand tegen te gaan. Voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de behoefte aan stedelijke ontwikkeling
Het project past binnen de kaders van de NOVI.
en de mogelijkheden om binnen het stedelijke gebied in de behoefte te voorzien. Een stedelijke ontwikkeling is de ontwikkeling of uitbreiding van een
2.1.1
Instructieregels van het Rijk
bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een
De evenwichtige toedeling van functies aan locaties is de minimumeis die de
detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening die voldoende
Omgevingswet (artikel 4.2) stelt aan de regels in het omgevingsplan. Alle regels
substantieel is. Artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving legt geen 19
grens vast van wat voldoende substantieel is. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn ‘in beginsel’ grenzen gesteld. Voor woningbouw vanaf 12 woningen is een ladderonderbouwing verplicht. Voor het vervolgtraject zal een ladderonderbouwing worden opgesteld. De locatie betreft een herontwikkeling van een voormalig recreatief gebruik binnen
• •
kernen binnen die regio; Nieuwe energie: hier is uitgangspunt het benutten van de economische kansen van de energietransitie en circulaire economie; Natuurlijk en vitaal landelijke omgeving: hier gaat het over het vergroten van biodiversiteit en ontwikkelen van natuurwaarden in samenhang met een economisch duurzame agrifoodsector.
de bebouwde kom en zal daarmee voldoen aan de beginselen van de ladder.
Het project past binnen de kaders van de omgevingsvisie Noord-Holland 2.2
Provinciaal beleid
Het beleid van Provincie Noord-Holland is neergelegd in de omgevingsvisie Noord-Holland 2050, zoals vastgesteld op 19 november 2018 door Provinciale Staten van Noord-Holland en in werking getreden per 17 november 2020. De omgevingsvisie zet in op balans tussen economische groei en leefbaarheid ten dienste van een duurzame ontwikkeling. Met dat doel beschrijft de visie 5 bewegingen met elk een aantal principes voor de ontwikkeling van de leefomgeving:
•
Dynamisch schiereiland: hier is het benutten van de unieke ligging leidend waarbij de kustverdediging voorop staat en waar toeristische en recreatieve kansen benut kunnen worden en natuurwaarden worden
•
toegevoegd; Metropool in ontwikkeling: hierin wordt beschreven hoe de metropoolregio Amsterdam steeds meer als één stad gaat functioneren en de reikwijdte van de metropool steeds groter wordt. Door het ontwikkelen van een samenhangend metropolitaan systeem wordt de
•
agglomeratiekracht vergroot; Sterke kernen, sterke regio’s: hierbij gaat het over de ontwikkeling van centrumgemeenten ten behoeve van het voorzieningenniveau van een regio en het behoud van een herkenbare identiteit van de verschillende
20
2050. Bij de uitwerking van het plan zullen de uitgangspunten van duurzaam energiegebruik, circulariteit, biodiversiteit, natuurinclusiviteit, natuurlijk materiaalgebruik, ontwikkelen te gast in het bestaande landschap met zo minimaal mogelijk grondverzet, waterbuffering en klimaatbestendigheid een rol spelen. 2.2.1
Provinciale Omgevingsverordening Noord-Holland 2022 en
instructieregels van de provincie De doorwerking van de beleidsdoelen van de provincies is verzekerd via de instructieregels in de omgevingsverordening. Vanaf 1 januari 2024 geldt de Provinciale Omgevingsverordening NH2022 (POV NH2022). In de POV NH2022 zijn alle regels op het gebied van natuur, milieu, mobiliteit, erfgoed, ruimte en water opgenomen. In de POV NH2022 zijn instructieregels opgenomen. Met deze instructieregels geeft de provincie een opdracht aan gemeenten over onderwerpen die zij moeten opnemen in het omgevingsplan of waarmee zij rekening moeten houden bij het opstellen van het omgevingsplan. De instructieregels voor omgevingsplannen zijn opgenomen in Afdeling 6.2 van de omgevingsverordening. De instructieregels gaan over de volgende thema’s:
• •
Stedelijke functies (paragraaf 6.2.2); Duurzame energie en energie-infrastructuur (paragraaf 6.2.3);
• • • • • • • •
Land- en tuinbouw (paragraaf 6.2.4);
2.3.2
Beschermd landelijk gebied (paragraaf 6.2.5);
Watercompensatie ten behoeve van verhard oppervlak
Hoogheemraadschap Noorderkwartier (HHNK)
Ruimtelijke inpassing in landelijk gebied (paragraaf 6.2.6);
Afhankelijk van de locatie en het oppervlak van de aan te brengen verharding,
Cultureel erfgoed (paragraaf 6.2.7);
gelden er verschillende regels: Voor het aanbrengen van verhard oppervlak in een
Klimaatadaptatie (paragraaf 6.2.8);
(beschermingszone van een) waterkering, geldt vanaf 25 m2 een vergunningplicht.
Provinciale wegen (paragraaf 6.2.9);
Voor het aanbrengen van verhard oppervlak buiten deze zonering geldt er een
Regionale luchthavens (paragraaf 6.2.10);
vergunningplicht boven de 2.000 m2 (zie artikel 2.74 van de verordening). In deze
Regionale waterkeringen (paragraaf 6.2.11).
gevallen zal de mate van compensatie worden vastgelegd in de vergunning.
In de omgevingsverordening zijn voor deze thema’s werkingsgebieden
Bij het aanbrengen van verhard oppervlak tussen 230 m2 en 2.000 m2, wordt de
opgenomen. Per werkingsgebied staat beschreven welke activiteiten mogelijk
mate van compensatie bepaald door de algemene regel zoals opgenomen in
zijn en onder welke voorwaarden.
artikel 2.77: 1. In gebied zonder peilbesluitplicht moet water dat afvloeit van verhard
Het project past binnen de instructieregels van de provincie.
oppervlak worden geïnfiltreerd in de bodem en behouden blijven binnen hetzelfde beperkingengebied.
2.2.2
Leidraad landschap en cultuurhistorie
2. In gebied met peilbesluitplicht zal water bij voorkeur worden geïnfiltreerd
Het gebied De Zeehoek ligt binnen het provinciale ensemble West-Friesland
in de bodem voor zover dit niet leidt tot grondwateroverlast bij omliggende
Oost en hierbinnen aan de structuur IJsselmeerkust (Structuur C). De in
percelen.
deze kaderstellende notitie beschreven uitgangspunten voldoen aan de landschappelijke en cultuurhistorische kaders.
3. Indien gebruik gemaakt wordt van een infiltratievoorziening, moeten de voorwaarden hiervoor worden besproken met het hoogheemraadschap. 4. Voor zover infiltratie op grond van het eerste of tweede lid niet mogelijk of wenselijk is, zal het nieuw aangebrachte verharde oppervlak worden
2.3
Regionaal beleid
gecompenseerd door binnen hetzelfde peilgebied 15% van de oppervlakte
2.3.1
Regio West-Friesland
ervan als verbreed of nieuw oppervlaktewater te graven.
De regio West-Friesland speelt een belangrijke rol bij de
Bij meer dan 2.000 m2 betreft het een maatwerkberekening.
woningbouwprogrammering in de regio. De kaders uit het regionale beleid zijn vertaald in het gemeentelijke Woningbouwkader 2024. De ontwikkeling dient hier
De demping van sloten moet voor 100% worden gecompenseerd door binnen
aan te voldoen.
hetzelfde peilgebied een bestaand oppervlaktewaterlichaam te verbreden of 21
nieuw oppervlaktewater te graven met tenminste hetzelfde oppervlak.
6.
Het plan is financieel haalbaar.
Het aangebrachte verhard oppervlak bedraagt in de proefverkaveling tussen
7.
Het Convenant Toekomstbestendig Bouwen wordt toegepast om
230 m en 2.000 m . Het hoogheemraadschap blijft in de verdere uitwerking 2
duurzaamheid in het plan te borgen.
2
betrokken bij het planproces om de mate van watercompensatie te bepalen.
8.
Beschermingszone IJsselmeerdijk
Naast deze verplichte basis zijn er ook 7 ambities geformuleerd.
Een deel van het projectgebied ligt binnen de beschermingszone van de
1.
IJsselmeerdijk. De ontwikkeling van De Zeehoek vindt in overleg met het
Participatie.
Het plan levert een bijdrage aan doorstroming en biedt aantrekkelijke woonconcepten voor kleine huishoudens vanaf 60 jaar.
hoogheemraadschap plaats en zal geen negatieve effecten hebben op de
2.
Geclusterde wooneenheden.
waterkering.
3.
Het plan draagt bij aan aantrekkelijke en onderscheidende woonmilieus.
4.
Duurzaamheid.
5.
Duurzame mobiliteit.
2.4
Gemeentelijk beleid
6.
Versnelling.
2.4.1
Omgevingsvisie/Gebiedsvisie
7.
Innovatie in goedkope koop.
Vanuit gemeentelijk beleid is er geen specifiek beleid of specifieke gebiedsvisie gericht op de ontwikkeling van de locatie De Zeehoek. In deze kaderstellende
In het project De Zeehoek wordt op de volgende wijze invulling gegeven aan de
notitie worden nieuwe kaders gesteld.
ambities:
2.4.2
In De Zeehoek wordt ingezet op gelijkvloerse appartementen voor ouderen
Woningbouwkader Gemeente Medemblik 2024
In het Woningbouwkader 2024 van de gemeente Medemblik zijn verplichtingen en
en starters, dat een bijdrage levert aan de doorstroming en instappers op de
aanvullende doelstellingen (ambities) ten aanzien van woningbouw opgenomen.
woningmarkt.
Het betreft de volgende 8 punten die de verplichte basis vormen: 1.
Het plan draagt bij aan voldoende nieuwbouw in alle kernen.
De woningtypologie in De Zeehoek bestaat met name uit appartementen. Dit
2.
Het plan draagt bij aan betaalbaar wonen.
is een typologie die aanvullend zal zijn op het aanbod in De Tegel. Een quick
3.
Woningbouw wordt primair in bestaand stedelijk gebied gerealiseerd.
scan door een makelaar heeft aangetoond dat het beoogde programma
4.
Het plan draagt bij aan de aanwezige landschappelijke en/of ruimtelijke
marktconform is. Dit stimuleert sociale cohesie, efficiënt ruimtegebruik en maakt
kwaliteit.
voorzieningen, zoals parkeergelegenheid en groen, efficiënter. Het aanwezige
Binnen het plan is een goede inrichting van de openbare ruimte geborgd.
groen wordt maximaal benut voor publiek toegankelijk gebruik.
5. 22
In De Zeehoek wordt een aantrekkelijk en onderscheidend woonmilieu gemaakt
woontypologieën van beide plangebieden elkaar aanvullen, waardoor het totale
waarbij maximaal wordt ingezet op het behoud van bestaande groenstructuren en
aantal opgeleverde woningen per jaar stijgt. Het kan ook leiden tot efficiënt
door deze te versterken. Appartementengebouwen staan tussen het volwassen
gebruik van aannemers, materialen en infrastructuur. In de verdere uitwerking
groen gepositioneerd en het parkeren wordt zoveel mogelijk onder de gebouwen
wordt ook gekeken of er versnelde woningbouwconcepten mogelijk zijn.
opgelost. Uitgangspunt is symbiotisch bouwen, dat is een manier van bouwen waarbij menselijke en natuurlijke systemen op een duurzame en wederzijds
In de uitwerking wordt aandacht besteed aan innovatieconcepten die van
voordelige manier samenkomen.
toepassing kunnen zijn voor goedkope koop . Bijvoorbeeld door modulair bouwen of flexibele woonvormen, zodat ook huishoudens met lagere inkomens
In de verdere uitwerking is er aandacht voor een energiebewust en
een woning kunnen kopen.
toekomstbestendig ontwerp. Woningen moeten voldoen aan de BENG-eisen. Voor De Zeehoek geldt als uitgangspunt dat er geen intergrale ophoging van
2.4.3
het terrein plaatsvindt, wat gunstig is voor waterberging en de bestaande
De ontwikkeling moet voldoen aan het geldende woningbouwbeleid. Hieronder
Programma
groenstructuur.
zijn de belangrijkste uitgangspunten samengevat.
Wandelen en fietsen worden aantrekkelijk gemaakt door een veilige groene
De gemeente Medemblik heeft in het ‘Woningbouwkader 2024’ aangegeven dat
openbare ruimte. Er worden langzaamverkeersverbindingen toegevoegd
gemeentebreed tot 2029 sprake is van een woningbouwopgave van ca. 1.650
vanuit het plangebied naar de Kagerdijk, zodat de afstand tot de nabijgelegen
woningen, waarvan 272 in Wervershoof. Ook na 2029 zal nog sprake zijn van een
bushalte wordt verkort. Parkeren wordt deels onder de bebouwing opgelost en
aanvullende behoefte.
deels op een afstand van de woningen. Parkeren op afstand creëert een kleine “drempel” voor autorijden en moedigt mensen aan om te voet of met de fiets te
Woningbouwprogramma
gaan. Aanvullend kunnen laadpalen ingepast worden voor elektrisch laden van
Zowel het regionale beleid als de gemeentelijke Woonvisie 2024-2028 stellen de
E-voertuigen, wat bijdraagt aan duurzaamheidsambities.
ambitie om het sociale en betaalbare woningaanbod in de gemeente Medemblik uit te breiden, aangezien deze categorieën achterblijven bij de vraag.
Er wordt ingezet op versnelling door onder andere de twee woningbouwontwikkelingen De Tegel en De Zeehoek gelijktijdig op de markt te
Bij de verdeling van de woningbouwcategorieën geldt daarom de eis dat minimaal
brengen, waardoor er sneller wordt voldaan aan de woningbehoefte in de regio.
35% van de nieuwbouw bestaat uit sociale huurwoningen en minimaal 10% uit
Het proces van bouw, verkoop en oplevering kan parallel lopen doordat enerzijds
goedkope woningen en 25% uit betaalbare koopwoningen. Woningen in de
de vraag naar goedkope woningen en sociale huur groot is en anderzijds de
goedkope koopcategorie mogen maximaal 70% van de prijs van betaalbare 23
koopwoningen bedragen. De resterende 30% van de woningvoorraad kan vrij worden ingevuld. Daarbij geldt dat aan woningcorporaties de ruimte wordt geboden om aan een gedeelte van sociale huur (met een maximum van 5 procentpunt) en/of een gedeelte van de goedkope koop invulling te geven via zogenaamde huur/ koopwoningen. Daarnaast is er extra aandacht nodig voor specifieke doelgroepen, zoals starters en senioren, wat zich vertaalt in de bouw van starterswoningen, levensloopbestendige woningen of ouderenhofjes. Het programma voor De Zeehoek bestaat uit maximaal 140 woningen. Het programma van De Zeehoek wordt aan de Woonvisie getoetst tezamen met het programma van het project ‘De Tegel’. Beide programma’s zullen tegen elkaar worden afgewogen zodat het totaal voldoet aan minimale percentages van de Woonvisie. Het programma in De Zeehoek krijgt een primaire focus op ouderen en jongeren.
Woningbouwprogramma proefverkaveling Proefverkaveling ten behoeve van programmatoets N.B. dit programma toont aan dat de programmering voldoet aan de beleidseisen en deze is benut voor de grondexploitatieberekening. Het programma kan nog enigszins wijzigen bij de uitwerking in het vervolgproces.
24
Aantal
Segmentering
m2 BVO
Percentage
63
sociale huur
70
46%
20
goedkoop
70
14%
goedkoop
24
betaalbare
90
17%
betaalbaar
28
duur appartement 120
20%
duur
4
duur vrijstaand
3%
duur
139
woningen 100%
sociaal
2.4.4
Openbare ruimte
Wegen mogen niet langdurig onder water komen te staan.
Voor de inrichting van de openbare ruimte is de Leidraad Inrichting Openbare
Bij het ontwerp van de wegen moet rekening gehouden worden met
Ruimte (LIOR) 2025 van toepassing.
bereikbaarheid door blusauto’s (wegbreedte, aslast, draaicirkel) conform VRHNH
Naast de woningbouwontwikkeling is een van de doelstellingen het creëren van
2021.
een publiek toegankelijk groen verblijfsgebied, waarin voldoende ruimte is om te wandelen, sporten en spelen.
Het uitgangspunt voor De Zeehoek is dat er geen integrale ophoging zal plaatsvinden, zodat het laaggelegen niveau behouden blijft. Dit is gunstig voor
Bij de planontwikkeling moet vanaf het begin voldoende aandacht worden
zowel de waterberging als de bestaande groenstructuur.
besteed aan de waterhuishouding. Een goede bodem en een doordacht watersysteem zijn niet alleen technische aspecten, maar vormen de basis van de hoofdstructuur en dragen bij aan een prettige en toekomstbestendige wijk. Dit betekent niet alleen het creëren van voldoende bergingscapaciteit, maar ook het ontwikkelen van een systeem dat hemelwater opvangt, vasthoudt, infiltreert en geleidelijk afvoert. Groene ruimten kunnen hierin een belangrijke rol spelen. Ze bieden extra infiltratiemogelijkheden, maar kunnen tegelijkertijd ook fungeren als groene (speel)plekken die bijdragen aan het verminderen van hittestress en een klimaatadaptieve woonomgeving. Onderzocht kan worden of en in hoeverre wadi’s daaraan een bijdrage kunnen leveren. Voor oppervlaktewater geldt dat de watergangen met elkaar in verbinding moeten staan. Dit bevordert de doorstroming en verbetert de waterkwaliteit, ook in de aangrenzende watergangen. Er moet een toereikende bluswatervoorziening ingepast worden. De uitwerking hiervan volgt bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan/inrichtingsplan. Deze bluswatervoorziening dient te voldoen aan de eisen van de Bruidsschat en de Handreiking Bluswatervoorziening en Bereikbaarheid VRHNH 2021.
25
Water
Er moet worden voldaan aan de Beleidsregels Publieke Oplaadinfrastructuur
Om grondwateroverlast te voorkomen hanteert de gemeente een streefwaarde
2024. Het college overlegt met de ontwikkelende partij over voldoende
voor de maximale grondwaterstand (ontwateringsdiepte) ten opzichte van het
parkeermogelijkheden op privéterrein en zoekt in het stedenbouwkundig
(toekomstig) maaiveld.
plan naar geschikte locaties voor laadpalen en/of pleinen. Daarnaast overlegt de gemeente met de netbeheerder om te waarborgen dat er voldoende
Door de bestaande omstandigheden van de locatie en de wens om
aansluitingscapaciteit is voor de nieuwe wijk.
bodemgestuurd te ontwikkeling zal worden afgeweken van het gemeentelijk beleid (zie technische randvoorwaarden).
Bij minimaal 20% van de openbare parkeerplaatsen dient een aansluitpunt (in de vorm van een mantelbuis) worden voorbereid voor toekomstige laadpalen. De
Groen
realisatie van laadinfrastructuur moet voldoen aan de maximumpercentages van
Het plan dient aan te sluiten bij de visie en ambitie uit het gemeentelijke
de CROW-kencijfers.
Groenstructuurplan en de groenvisie. In de groenvisie is afgesproken dat de gemeente zich inspant om zo veel mogelijk invulling te geven aan de 3-30-300
Parkeren onder woningen dient conform Besluit bouwen leefomgeving te
vuistregel. Voor de gemeente Medemblik betekent dit dat de ambitie is dat je
geschieden.
vanuit elke woning drie bomen ziet, dat 30% van de openbare ruimte groen is, en dat er vanuit elke woning op 300 meter afstand een (verkoelend) parkje is. Bij
2.4.6
het bepalen van deze 30% wordt rekening gehouden met de ontwikkeling van
Onderwijshuisvesting
boomkronen (richtlijn is hierbij het beeld van 20 jaar na aanplant).
In De Zeehoek is geen ruimte gereserveerd voor een nieuw te bouwen school.
2.4.5
Kinderopvang(centra)
Mobiliteit en parkeren
Maatschappelijke voorzieningen
Het Gemeentelijk Verkeer en Vervoersplan (GVVP) en de Leidraad Inrichting
In De Zeehoek is geen ruimte gereserveerd voor een nieuw te
Openbare Ruimte (LIOR) 2025 zijn van toepassing met betrekking tot het
bouwen kinderopvangcentrum. Er is reeds sprake van een tweetal
toepassen van positie/aantal/type en afmetingen parkeerterreinen. Er dient
kinderopvangvestigingen naast het plangebied. Bij de ontwikkeling van
tevens worden voldaan aan de parkeernormen uit de Nota Parkeernormen
De Zeehoek wordt rekening gehouden met de bereikbaarheid van de
Gemeente Medemblik 2021.
kinderopvangcentra en de daarmee samenhangende parkeerbehoefte.
Gemeentelijk Verkeer en Vervoersplan (GVVP) 2023
Sport en bewegen
De uitgangspunten uit het GVVP 2023 zijn van toepassing.
In de Nota Speelplekkenbeleid 2023 staat de gewenste spreiding qua
26
speelplekken ten opzichte van inwoners en zijn normen opgenomen voor
2.4.8
informele en formele speelplekken.
Convenant Toekomstbestendig Bouwen
• •
Duurzaamheid
Informele speelplekken zijn speelplekken in een gevarieerde omgeving met
De gemeente Medemblik is aangesloten bij het convenant Toekomstbestendige
gras, struiken, bomen, pleinen, stoepen en water. Hier kunnen kinderen (of
Woningbouw, waarin afspraken zijn vastgelegd over het realiseren van
volwassenen) alle vormen van spel uitoefenen.
duurzame, toekomstbestendige nieuwbouw. Conform dit convenant geldt voor
Formele speelplekken zijn aangewezen plekken met speeltoestellen en
woningbouwprojecten van 50 woningen of meer de ambitie om op alle aspecten
dienen tevens als ontmoetingspunt.
minimaal het ambitieniveau Zilver te behalen.
Zorg
Het onderhavige plan omvat meer dan 50 woningen en valt daarmee binnen deze
Voor De Zeehoek zijn geen aanvullende voorzieningen noodzakelijk.
categorie. De ontwikkeling wordt daarom vormgegeven met het doel om het Zilver-niveau op alle relevante thema’s te realiseren. Mocht op onderdelen Zilver
Wonen en zorg
niet haalbaar blijken, dan zal dit in de planuitwerking gemotiveerd en onderbouwd
Er is vanuit beleid Wmo behoefte aan levensloopbestendige woningen voor
worden.
senioren. Op de volgende onderdelen wordt gestreefd om het Goud-niveau te realiseren: In De Zeehoek wordt een ouderencomplex in de sociale huur gerealiseerd in
3.4
samenwerking met een woningcorporatie en een zorgpartij. In dit complex
3.5
natuurinclusiviteit/biodiversiteit
worden, waar nodig, ondersteunende voorzieningen aangeboden.
3.6
gezonde leefomgeving
2.4.7
Mocht op deze onderdelen Goud toch niet haalbaar blijken, dan zal dit in de
Economische voorzieningen
De Zeehoek voorziet niet in nieuwe economische voorzieningen. Er gelden voor
klimaatadaptie
planuitwerking gemotiveerd en onderbouwd worden.
dit aspect geen kaders.
27
3. Technische randvoorwaarden 3.1
Water- en bodemsturend
LEGENDA
Om zo goed mogelijk in te spelen op het veranderende klimaat, wordt het bodemen watersysteem als uitgangspunt gehanteerd in de ruimtelijke ordening. 3.1.1
Hoogteligging
Het plangebied is een groot deel lager gelegen ten opzichte van de omgeving. Met name het gebied achter het zwembad, daar varieert de hoogte van -1,80 meter NAP tot -1,40 meter NAP. De ruimte waar voorheen de ijsbaan was gesitueerd is aanzienlijk lager gelegen (-2,10 meter NAP). Het terrein voor het voormalige zwembad is wel gelijk aan de omgeving (-1,30 meter NAP). In De Zeehoek wordt maximaal ingezet op behoud van huidige maaiveldhoogten, tenzij droogleggingseisen anders voorschrijven. 3.1.2
Water
De inpassing van het water wordt in overeenstemming met het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK) vastgesteld. Voor
Hoogtekaart (bron: www.AHN.nl).
de nieuw toegevoegde verharde oppervlakken moet worden voldaan aan de compensatie-eis. Daarnaast wordt rekening gehouden met de toekomstige peilwijzigingen van het IJsselmeer. Waterbergingsschuld Het gebied kent een waterbergingsschuld van 4.788 m² ten opzichte van NAP -2,45 meter peilgebied. De waterschuld komt voort uit bestemmingsplan De Kaag-Oost uit 1996. In overleg met het hoogheemraadschap wordt onderzocht om binnen het plangebied zo maximaal mogelijk de bestaande waterbergingsschuld af te lossen.
In Nederland is het beleid ‘vasthouden, bergen, afvoeren’. Het regenwater wordt eerst zoveel mogelijk lokaal vast gehouden, dan geborgen in oppervlaktewater of andere bergvoorzieningen, en pas als dit niet mogelijk is, wordt het regenwater afgevoerd. Gezien de hoge grondwaterstand op deze locatie, gaan we ervan uit dat de kans op inzeigen in de bodem gering is. Grondwater Om grondwateroverlast te voorkomen hanteert de gemeente een streefwaarde voor de maximale grondwaterstand (ontwateringsdiepte) ten opzichte van het (toekomstig) maaiveld. Hierbij gelden de volgende uitgangspunten:
28
• • • •
Bebouwing - wonen en werken met kruipruimte: 70 cm onder het maaiveld;
Conclusie bodemonderzoek
Bebouwing - wonen en werken zonder kruipruimte: 30 cm onder het maaiveld;
Op basis van de resultaten van het onderzoek wordt geconcludeerd dat er geen
Wegen: 70 cm onder het maaiveld;
aanleiding is tot het verrichten van vervolgonderzoek.
Groen - plantsoenen en (sport)parken: 50 cm onder het maaiveld.
(Bron: Bodemonderzoek, SGS search Ingenieursbureau B.V., 12 oktober 2023.)
Het gebied is van nature zompig, waardoor een standaard integrale ophoging niet wenselijk is. Er wordt daarom gekozen voor maatwerk in de inrichting. Er wordt
3.2
ingezet op minimale drainage, en er wordt niet gehouden aan de bovengenoemde
Voor De Zeehoek is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Tijdens
Archeologie
standaard ontwateringsdiepte. Daarbij wordt rekening gehouden met het beheer
het bureauonderzoek is aan de hand van landschappelijke, historische en
en een goed functionerend watersysteem. Tegelijkertijd blijft aandacht voor
archeologische gegevens een gespecificeerde archeologische verwachting
biodiversiteit en de natuurlijke omstandigheden essentieel, zodat de ecologische
opgesteld voor het plangebied. Tevens is nader archiefonderzoek naar de
waarde en leefomgeving in balans blijven.
molenplaats uitgevoerd.
Bij de ontwikkeling is er specifieke aandacht voor de sloot achter de bestaande
Conclusie archeologisch onderzoek
woningen vanwege: 1. Watercompensatie en 2. Behoud van grondwaterstanden
Voor de molenplaats in het noorden van het plangebied wordt geadviseerd deze
rondom de bestaande woningen vanwege de funderingen.
in te passen in de planvorming, zodat behoud in situ mogelijk is. Indien inpassing niet mogelijk is dient nader archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.
3.1.3
Bodem
Op basis van de resultaten van het verkennend booronderzoek is in de rest
Voor de gebiedsontwikkeling van De Zeehoek is, voorafgaand aan de
van het plangebied geen nader archeologisch onderzoek in het kader van
ontwikkeling, de bodemkwaliteit onderzocht. Het verkennend bodemonderzoek
de Archeologische Monumentenzorg noodzakelijk. Naar verwachting zullen
is uitgevoerd conform NEN 5740.
eventueel aanwezige archeologische resten niet onevenredig worden aangetast. (Bron: Archeologisch onderzoek, West-Friese Archeologische Notities 72.)
Het doel van het onderzoek is het vastleggen van de milieuhygiënische bodemkwaliteit en het beoordelen of de bodem geschikt is voor wonen. De resultaten worden hieronder beschreven. De onderzoeksresultaten zijn/worden
3.3
getoetst door de Omgevingsdienst Noord-Holland Noord voordat de bouw
Bij de ontwikkeling van De Zeehoek is het van belang om rekening te houden met
Milieu-, geluid- en geurzones
kan beginnen, om een veilige leefomgeving voor toekomstige bewoners te
milieukundige aspecten, zodat toekomstige bewoners in een gezonde omgeving
garanderen.
kunnen wonen. Dit omvat onderzoeken naar bijvoorbeeld geluid-, geurhinder en 29
spuitzones. Deze onderzoeken zijn cruciaal om een goed woon- en leefklimaat te
Geluid en geur
waarborgen.
Ten aanzien van de aspecten geluid en geur dient een beoordeling plaats te vinden voor de bedrijven die aanwezig zijn of op basis van het bestemmingsplan
De resultaten van deze onderzoeken moeten worden voorgelegd aan de
(bedrijvenlijst) mogelijk zijn. Daarbij moet worden uitgegaan van de maximale
gemeente Medemblik en de Omgevingsdienst Noord-Holland Noord voor
planologische mogelijkheden.
goedkeuring, zodat aan de milieueisen wordt voldaan. In de kaderstellende stedenbouwkundige tekening in deze notitie wordt reeds
3.4
Verkeer
rekening gehouden met verschillende milieuzones.
Ten behoeve van de ontwikkeling van het plangebied zal een verkeersonderzoek worden uitgevoerd. Het plangebied wordt ontsloten via de Dorpsstraat. Er wordt
Spuitzoneringen
een verkeersveilige aansluiting op de Dorpsstraat gemaakt, dit betekent dat de
Uit de algemene jurisprudentielijn van de Raad van State blijkt dat
huidige ontsluiting moet worden aangepast. De wijze waarop is onderdeel van de
een afstand van 50 meter tussen gevoelige functies en percelen waar
uitwerking van het stedenbouwkundig plan.
gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt in algemene zin niet onredelijk wordt geacht. Het betreft een minimale zone in het zuiden bij de ontsluiting aan de
Uitgangspunt is een tweede ontsluiting via het bedrijventerrein Handelsweg/
Dorpsstraat.
Nijverheidsweg.
Richtafstand bedrijven en bedrijventerrein
Langzaam verkeer
Er wordt rekening gehouden met een afstand van 50 meter tot aan het
Voor langzaam verkeer wordt onderzocht of er een verbinding gemaakt kan
bedrijventerrein Handelsweg/Nijverheidsweg ten opzichte van gevoelige
worden over het bedrijventerrein Handelsweg/Nijverheidsweg, zodat de afstand
functies.
tot het maatschappelijk voorzieningencentrum van Wervershoof wordt verkort. Hiervoor zijn twee locaties in nader onderzoek.
Richtafstand kinderopvanglocaties
Er worden vanuit het plangebied langzaamverkeersverbindingen gemaakt naar
Er wordt rekening gehouden met een afstand van 30 meter tot aan de
de Kagerdijk. Er zijn twee locaties hiervoor aangewezen.
kinderopvanglocaties ten opzichte van gevoelige functies. Opgemerkt wordt dat er gedeeltelijk al woningen aanwezig zijn op kortere afstand dan de geplande woningbouw.
30
Kabels en leidingen
Er zijn geen kabels en leidingen in het gebied aanwezig die de ontwikkeling zullen beperken. Er wordt bij de ontwikkeling rekening gehouden met de bestaande K&L en traforuimte.
3.6
KLIC-nummer: 24G0141116 - 1 Overzichtskaart
pagina: 1 van 1
datatransport KL1010 datatransport KL1011 datatransport KL1040 datatransport KL1051 datatransport KL1220 gas lage druk KL1040 laagspanning GM0420 laagspanning KL1040 middenspanning KL1040 overig GM0420 riool over/onderdruk GM0420 riool vrijverval GM0420 water KL1100
3.5
schaal:
1:1551
Riolering
Het huishoudelijk afvalwater moet worden aangesloten op het gemeentelijk rioolstelsel ten behoeve van volksgezondheid en milieu. Daarnaast moet aandacht besteed worden hoe wordt omgegaan met hemel- en grondwater.
3.7
Warmte, energie en netcongestie
Warmte De locatie ligt te ver van warmtebronnen voor warmtenet aan de westzijde van Wervershoof. Er is een adviseur voor warmte aangetrokken om over het warmtesysteem te adviseren. Bekeken wordt onder andere of een aansluiting op aardwarmte in Andijk een mogelijkheid is. Netcongestie Het project is bekend bij de netbeheerder. Gevolgen van netcongestie zijn nog niet zeker.
0
39
78 meter
linksonder: X: 139.977,0 Y: 527.097,0 rechtsboven: X: 140.253,0 Y: 527.598,0
Kabels & Leidingen.
31
3.8
Duurzaamheid
Hittestress en biodiversiteit Om hittestress te beperken, wordt voldoende schaduwrijke beplanting toegepast, zoals grote of dakvormende bomen. Er moet ondergronds voldoende groeiruimte zijn om te voorkomen dat wortelopdruk schade veroorzaakt aan trottoirs en verharding. Door verharding zoveel mogelijk te beperken, wordt niet alleen de infiltratie van regenwater bevorderd, maar wordt ook stralingswarmte verminderd, wat bijdraagt aan een aangenamer klimaat. De beplanting zal biodivers zijn en bestaan uit een brede variëteit aan inheemse soorten, zodat een aantrekkelijk leefmilieu ontstaat voor dieren en insecten. In De Zeehoek worden gezonde bomen zoveel mogelijk behouden. De locatie wordt momenteel gekenmerkt door een beperkt stedelijk hitte-eilandeffect (UHI), bij de ontwikkeling is het uitgangspunt om deze gunstige condities te behouden.
32
4. Stedenbouwkundige en landschappelijke randvoorwaarden 4.1
Stedenbouwkundige en landschappelijke visie
Langs de oostrand, aan de Kagerdijk, wordt het bebouwingslint aangevuld met
De aanwezige natuurwaarden vormen aanleiding voor een symbiotische
vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen. Deze woningen worden
benadering van ontwikkeling, waarbij niet alleen het bouwprogramma leidend
via het plangebied ontsloten. Ontsluiting via de dijkzijde is hier niet mogelijk.
is, maar ook de versterking van flora en fauna een uitgangspunt vormt. De doelstelling van de ontwikkeling is niet alleen het creëren van een woongebied,
Om het groene karakter te behouden wordt het parkeren zoveel mogelijk
maar ook van een openbaar groen verblijfsgebied voor heel Wervershoof en haar
gebouwd, onder de bebouwing opgelost. Openbare (bezoekers)
bezoekers. Dankzij de grote bomen kent het gebied weinig hittestress. Bovendien
parkeerplaatsen worden aan de randen gesitueerd tussen het groen.
maken de ruime afmetingen en de lage ligging het mogelijk om voldoende water
Het plangebied is in totaal 5,4 hectare groot en bij maximaal 140 woningen is
te bufferen.
sprake van een gemiddelde woningdichtheid van iets minder dan 26 woningen
Door de hoge bomen zal de ontwikkeling in de omgeving weinig zichtbaar zijn.
per hectare. Dergelijke dichtheid past bij een dorps-dorpsstedelijk woonmilieu.
De appartementenbouw zorgt voor maximaal behoud van publiek toegankelijk groen.
4.2
Ruimtelijke opzet en woningdichtheid
Het plangebied heeft een langgerekte vorm en wordt aan de randen omzoomd door een rijk geheel van volwassen bomen. Een bijzonder element daarin is de markante bomenkrans rondom de voormalige ijsbaan. Uitgangspunt is om geen integrale ophoging toe te passen, zodat de bestaande groenstructuren zoveel mogelijk behouden blijven. Daarmee kan het gebied worden ingericht als een park voor de buurt – een park waarin tevens wordt gewoond. Een ensemble van losse gebouwen vormt een ruggengraat in het gebied en versterkt de lange zichtlijnen. Waar bomen midden in het plangebied staan, vouwt de bebouwing zich er als het ware omheen, zodat ook deze groene structuren behouden blijven. Op deze plekken ontstaan bovendien nieuwe oostwestgerichte zichtlijnen en verbindingen.
Concept stedenbouwkundige opzet: de bebouwing vormt een ruggengraat in het gebied en versterkt de lange zichtlijnen.
33
LEGENDA Algemeen
zoeklocatie watercompensatie
Plangebied (indicatief) Bebouwing Bebouwing bestaand Rooilijn, parallel aan rijbaan, geen vaste rooilijn Bouwveld
zoeklocatie watercompensatie
2
Maximum aantal bouwlagen
Verkeer Autoontsluiting bestaand
2
Autoontsluiting nieuw
2
Calamiteitenontsluiting en 2e ontsluitingsmogelijkheid auto Langzaamverkeersverbinding (fiets en voetgangers) Langzaamverkeersverbinding (voetganger)
5
Gebouwd parkeren 2
5
Groen 2
Hoofd groen parkstructuur
70m2 10,25
Groene verbindingen
0,00
Bestaande bomen behouden 70m2 10,25
S
0,00
Speelplaats integreren in park
e locati e zoek pensati rcom
wate
4
e locati e zoek pensati rcom wate
4
Water Water bestaand Zoeklocatie watercompensatie Overig
6,90
Geen gevoelige functies
93m2 13,50
Richtafstand bedrijventerrein (50m) Richtafstand bedrijf (30m)
6,90
Richtafstand agrarische bestemming (50m)
93m2 13,50
Richtafstand kinderopvang (30m)
4
Locatie molenresten, inpassen in planvorming Kansen om cultuurhistorie zichtbaar te maken 6,30
4
Gebouwd accent
83m2 13,20
3 6,30
83m2 13,20
3
34
4.3
Situering
Midden in het plangebied vormt een ensemble van appartementengebouwen de ruggengraat van het plangebied die de lange zichtlijnen van het langwerpige zoeklocatie watercompensatie
plangebied benadrukken. Langs de Kagerdijk vullen grondgebonden woningen de ruimte tussen het bestaande lint. Deze woningen worden ontsloten via het plangebied. In het noorden worden de molenresten in de planvorming gepast en zijn er kansen
zoeklocatie watercompensatie
om de cultuurhistorie zichtbaar te maken. Ten noorden van de voormalige ijsbaan
2
is er ruimte voor een compact gebouwd accent. 120m2
Gestapelde bouw
4 5 2
5
70m2 10,25
Rooilijn: de gestapelde bebouwing heeft geen vaste rooilijn. Oriëntatie: de bebouwing heeft een alzijdige oriëntatie. Overgang privé-openbaar: De gebouwen staan op poten in het landschap. De
0,00
e locati e zoek pensati rcom wate
3 4
woningen hebben geen tuinen. Grondgebonden woningen Rooilijn: de woningen staan parallel aan de hoofdontsluiting, en hebben geen vaste rooilijn. Verspringingen ten opzichte van elkaar zijn gewenst. Bijgebouwen
0
6,9
93m2 13,50
2
staan achter de rooilijn van het hoofdgebouw.
4
Oriëntatie: de vrijstaande woningen of twee-onder-een-kap woningen zijn georiënteerd naar het plangebied. 1
7,20
10,20
73m2
3
Overgang privé-openbaar: De woningen hebben een stevige groene boszone met een zeer brede sloot aan de dijkzijde. Schuttingen zijn niet toegegstaan. Accent Rooilijn: het gebouw heeft geen vaste rooilijn.
Voorbeelduitwerking.
Oriëntatie: de bebouwing heeft een alzijdige oriëntatie. 35
Overgang privé-openbaar: Het gebouw krijgt geen eigen tuin, maar een terras op
Accent
het platte dak c.q. een bescheiden terras op maaiveldhoogte.
Bouwmassa: de bouwmassa heeft een compacte vorm, bijgebouwen zijn niet toegestaan. Ondergeschikte functies worden integraal opgenomen in de hoofdmassa.
4.4
Bebouwing
De korrel van de uitbreiding bestaat uit: gestapelde woningen en
Bouwhoogte: het hoofdvolume is maximaal 2 bouwlagen (maximaal 6 meter). Dakvorm: de dakvorm is vrij.
grondgebonden woningen (vrijstaande woningen of twee-onder-een-kap woningen). 4.5
Openbare ruimte
Gestapelde bouw
Groen
Bouwmassa: de bouwmassa heeft in de basis een rechthoekige en langwerpige
Het plangebied wordt als natuurlijk vormgegeven groengebied ingericht waar
vorm. Een knik of curve in de bouwmassa is mogelijk.
tevens in wordt gewoond. De bestaande groenstructuren worden zoveel mogelijk
Bouwhoogte : de bouwhoogte is aflopend van noord naar zuid. In het noorden
behouden en verder versterkt.
van het plangebied binnen de bomenkraag van de voormalige ijsbaan is de maximale bouwhoogte 5 bouwlagen (maximaal 15 meter). Tussen dit bouwblok
Verlichting
en de bestaande woningen is de afstand tenminste 70 meter. Op deze plek is de
Bij de ontwikkeling wordt aandacht besteed aan sociale veiligheid en aan een
breedte van de groene krans met de volwassen bomen het grootst.
zorgvuldige aanleg van de verlichting.
In het midden van het plangebied is de maximale bouwhoogte 4 bouwlagen (maximaal 12 meter). In het zuiden van het plangebied is de maximale bouwhoogte 3 bouwlagen (maximaal 9 meter).
4.6
Verkeer en parkeren
Dakvorm: de gebouwen hebben een plat dak.
Hoofdontsluiting Het plangebied wordt ontsloten via de Dorpsstraat. Er wordt een verkeersveilige
Grondgebonden woningen
aansluiting op de Dorpsstraat gemaakt, dit betekent dat de huidige ontsluiting
Bouwmassa: de bouwmassa heeft een eenduidige en heldere hoofdvorm
moet worden aangepast. De wijze waarop is onderdeel van de uitwerking van het
middels een rechthoekige plattegrond.
stedenbouwkundig plan.
Bijgebouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa.
Er wordt een calamiteitenontsluiting gemaakt via het bedrijventerrein
Bouwhoogte: het hoofdvolume is maximaal 2 bouwlagen (maximaal 6 meter).
Handelsweg/Nijverheidsweg. Deze ontsluiting dient als als tweede
Dakvorm: de dakvorm is vrij.
ontsluitingsmogelijkheid.
36
Langzaam verkeer Er worden nieuwe langzaamverkeersverbindingen gemaakt van en naar Kagerdijk. De ontsluiting via het bedrijventerrein Handelsweg/Nijverheidsweg is tevens voor langzaam verkeer. De bereikbaarheid van de kinderopvanglocaties blijven gegarandeerd gedurende en na de ontwikkeling. Parkeren Het parkeren voor bewoners wordt zoveel mogelijk gebouwd opgelost onder de bebouwing. Openbaar (bezoekers)parkeren wordt ingepast aan de hoofdontsluiting in de randen tussen de bomen. In het plan wordt rekening gehouden met de parkeerbehoefte van de kinderdagopvanglocaties. Calamiteiten Voor calamiteiten is na ontwikkeling sprake van twee ontsluitingslocaties: naar de
Natuurinclusief woongebouw. Root, Eindhoven. LEVS architecten.
Dorpsstraat en naar de Handelsweg.
4.7
Aanvullende beeldkwaliteitscriteria
Er wordt een apart beeldkwaliteitsplan opgesteld voor het plangebied. Het beeldkwaliteitsplan wordt later opgesteld bij de uitwerking van het stedenbouwkundig plan en maakt onderdeel uit van het nog op te stellen omgevingsplan. Bijgevoegd zijn enkele referentiebeelden die duiding geven aan het karakter van de bebouwing te gast in het landschap. Natuurinclusieve wijk. Kerkebosch, Zeist. Klunder Architecten.