03 Bijlage 3 - Bijlagen toelichting
Tekst van het document
Woningbouw DEK-Terrein Medemblik
bestemmingsplan Woningbouw DEK-Terrein Medemblik
Inhoudsopgave
Bijlagen bij toelichting
3
Bijlage 1
Gebiedsvisie DEK-terrein Medemblik
4
Bijlage 2
Onderbouwing ladder voor duurzame verstedelijking DEK-terrein
27
Bijlage 3
Advies watersysteemkeuze en bouw- en woonrijp maken
72
Bijlage 4 Effecten peilverhoging watergang langs het voormalige DEK terrein nabij Oostersingel en Vlietsingel
221
Bijlage 5 Vlietsingel
Bijkomend grondwateronderzoek voormalig DEK-sportterrein en 249
Bijlage 6
Verkeersanalyse DEK-terrein Medemblik
293
Bijlage 7
Ontsluiting nieuwbouwlocatie DEK-terrein
316
Bijlage 8
Digitale watertoets hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier
348
Bijlage 9
Aanvullende reactie digitale watertoets
352
Bijlage 10
Natuurtoets in het kader van woningbouwproject Medemblik
359
Bijlage 11
Voortoets DEK-terrein in Medemblik
399
Bijlage 12
Bureauonderzoek en verkennend booronderzoek
427
Bijlage 13
Archeologisch advies
451
Bijlage 14
Vrijgavedocument archeologie
465
Bijlage 15
Akoestisch onderzoek
469
Bijlage 16
Verkennend bodemonderzoek Vlietsingel te Medemblik
480
Bijlage 17
Reactienota Inspraak en Overleg
547
Bijlage 18
Reactienota zienswijzen
661
2
Inhoudsopgave (vastgesteld)
bestemmingsplan Woningbouw DEK-Terrein Medemblik
Bijlagen bij toelichting
Bijlagen bij toelichting (vastgesteld)
3
bestemmingsplan Woningbouw DEK-Terrein Medemblik
Bijlage 1 Gebiedsvisie DEK-terrein M edemblik
4
Bijlagen bij toelichting (vastgesteld)
GEBIEDSVISIE DEK-TERREIN MEDEMBLIK PT 22 CONCE
7
MEI 201
GEBIEDSVISIE DEK-TERREIN MEDEMBLIK Concept 22 mei 2017
Urhahn | stedenbouw & strategie in opdracht van Gemeente Medemblik
INHOUDSOPGAVE 3
Een gebiedsvisie voor het DEK-terrein
5 Analyse 8
Uitgangspunten en randvoorwaarden
10
Ambitie en visie DEK-terrein
13
Ontwikkelkader
21
Ontwikkelstrategie
22
Vervolg
2
EEN GEBIEDSVISIE VOOR HET DEK-TERREIN Voor u ligt de gebiedsvisie voor de ontwikkeling
De gebiedsvisie legt de ambities vast. Wat voor wijk
van het voormalige DEK-terrein. Na het vertrek
wordt het? Wat zijn de toekomstige landschappelijke
van de voetbalvereniging is hier ruimte voor een
en architectonische kwaliteiten? Het belangrijkste
herbestemming ontstaan. De combinatie van
onderdeel van de gebiedsvisie is de kaart met
een centrale ligging in de stad en de aanwezige
ontwikkelkaders. Deze kaders zijn in samenspraak met
woningbehoefte maken het terrein aantrekkelijk voor
belanghebbenden (omwonenden) en belangstellenden
een woningbouwontwikkeling. Op 7 juli 2016 heeft
(toekomstige bewoners en inwoners van de stad)
de gemeenteraad van Medemblik een kadernotitie
opgesteld. De gebiedsvisie is onder andere de basis voor
vastgesteld, die de basis is voor het opstellen van een
een nieuw bestemmingsplan.
gebiedsvisie.
3
Participatieproces als sturingsmechanisme
aan de projectgroep gedaan. Deze gesprekken waren
Leeswijzer
De gebiedsvisie is niet vanachter de tekentafel
de voorbereiding op de bewonersavonden met
In deze gebiedsvisie beschrijven we eerst het gebied.
opgesteld. Het is het resultaat van intensief
omwonenden en potentiële nieuwe bewoners. Tijdens
Naast de specifieke kenmerken worden eerder
overleg en afstemming met belanghebbenden en
vier bewonersavonden zijn meningen en reacties
vastgestelde uitgangspunten en randvoorwaarden
belangstellenden. Stap voor stap is samen met een
geoogst en hebben de deelnemers voorkeuren voor
teruggehaald. Vervolgens schetsen we de
klankbordgroep en tijdens de bewonersavonden
bouwstenen en varianten aangegeven. Het merendeel
ontwikkelambitie van de gemeente. Deze ambities
gebouwd aan de gebiedsvisie. Niet eerst een plan maken
van de inbreng van zowel de klankbordgroep als de
maken we concreet in een ontwikkelkader voor de
en dan draagvlak ontwikkelen, maar andersom: samen
bewonersavonden is opgenomen in deze gebiedsvisie.
gebiedsopzet en nieuwbouw. De ontwikkelstrategie gaat
werken aan een gebiedsvisie met draagvlak.
Tijdens de avonden is teruggekoppeld wat wel en wat
in op de hoe-vraag.
niet (en waarom niet) in de visie is opgenomen. De klankbordgroep bestaat uit omwonenden, potentiële bewoners en belangstellenden uit de stad. Deze groep
De gemeente Medemblik pakt de planvorming
is gedurende het proces vijf keer bij elkaar geweest. Ze
innovatief aan. Er is gekozen voor een interactieve
hebben kennis en ervaring ingebracht, hun mening
aanpak, waarbij belanghebbenden al vóór de
geven over bouwstenen en varianten en suggesties
kaderstelling zijn betrokken.
4
ANALYSE Een unieke onderscheidende kwaliteit
bewoners willen graag wooncarrière maken in of
Besloten ligging
Door het vertrek van de voetbalvereniging is een
rond de binnenstad. Het DEK-terrein blijkt voor hen
Het DEK-terrein ligt momenteel verstopt. De locatie is tot
ontwikkellocatie op loopafstand van de historische
aantrekkelijk. Aansprekende kwaliteiten zijn de nabijheid
voor kort als voetbalveld in gebruik geweest. De velden
binnenstad én het IJsselmeer vrijgekomen. De realisatie
van de historische binnenstad met voorzieningen,
lagen achter bestaande woningen en werden omsingeld
van woningen op deze plek creëert meerwaarde voor
ligging in de luwte en aan de Westfriese Omringdijk en
door een bomenrij die als windvang diende. Met een
Medemblik. De binnenstad en de directe omgeving
de nabijheid van de IJsselmeerkust.
aantal ingrepen is het gebied geschikt te maken voor
hiervan is een geliefde plek om te wonen. Huidige
woningbouw. Een basisvoorwaarde voor ontwikkeling is bereikbaarheid. Voor de auto kan het gebied op
Krachtvelden rond het DEK-terrein
twee plaatsen worden gekoppeld aan het omliggende wegennet. Voor langzaam verkeer (wandelen en fietsen) zijn er drie aanknopingspunten. Hiermee is een basisconditie geborgd. Zie hiervoor ook het onderdeel ‘ambitie en visie’.
Binnenstad
Zicht vanuit de Vlietsingel haven Marina
dijk
IJsselmeer
DEK dijk
strand De Vooroever
5
Doorgaand water als kwaliteit De bestaande waterstructuur in het gebied is al deels aangesloten op een uitgebreid bevaarbaar waternetwerk in de stad en het ommeland. Van hieruit kan men tochten maken richting het IJsselmeer en de recreatiegebieden Kleine Vliet en Groote Vliet. Met een aantal ingrepen in deze waterstructuur wordt deze kwaliteit in het nieuwe woongebied verder benut.
Huidige situatie DEK in relatie tot auto-ontsluiting. Rood 50km/u, oranje 30 km/u.
Huidige situatie DEK in relatie tot waterstructuur, vrije doorvaarthoogte 1,40 meter
DEK
DEK
6
Ontwikkelgebied
Historie en archeologie
proefsleuven in beeld. Het advies van deze dienst is om
Het ontwikkelgebied is groter dan het complex van
Het DEK-terrein was tot voor kort een sportlocatie. Als
de restanten in de grond te laten liggen (in situ) om dat
de voormalige voetbalvelden. Tussen de voormalige
iets verder wordt teruggegaan in de tijd is zichtbaar dat
op een later moment op te graven en te bestuderen.
voetbalvelden en de Oostersingel liggen twee
in en rond dit gebied watermolens stonden opgesteld.
De verwachting is dat de techniek zich dan zo ver heeft
speelplekjes. Deze nemen we mee in de planvorming. Om
In de ondergrond van het ontwikkelgebied zijn de
ontwikkeld dat er meer van het historische verhaal kan
een eventuele aansluiting met de Oosterdijk te kunnen
contouren van één molen teruggevonden. Het betreft
worden opgehaald dan dat nu het geval is. De gemeente
maken wordt het huidige ‘bosje’ en een deel van de dijk bij een dubbele schepmolen waarvan het fundament
heeft besloten hier gehoor aan te geven en de grond
het plangebied betrokken. Aan de zijde van de Vlietsingel
en een deel van de watergang bewaard is gebleven.
boven de historische locatie niet uit te geven en te
is het huidige parkeerterrein en het kruisvlak met de
Archeologie West-Friesland bracht dit aan de hand van
bebouwen.
singel onderdeel van het plangebied. Het plangebied is ruim 5 hectare. Het potentiële ontwikkelgebied voor woningbouw is circa 3,6 hectare groot.
Huidige situatie met plangebied (gestippelde rode lijn) en ontwikkelgebied (rode lijn)
Onderzoek naar voormalige schepmolen op DEK-terrein
OOSTERSINGEL
VER ROE
VOO
OO
STE
RDI
JK
VLIETSINGEL
7
UITGANGSPUNTEN EN RANDVOORWAARDEN Provinciaal beleid
De provincie heeft aangekondigd dat de geactualiseerde
Bestemmingsplan
De Structuurvisie Noord-Holland Noord 2040 zet
Provinciale Ruimtelijke Verordening in december 2016
De vigerende bestemming is grotendeels ‘Agrarisch-
in op duurzaam ruimtegebruik. In de Provinciale
wordt vastgesteld en per 1 maart 2017 in werking treedt.
Cultuurgrond’, met de bestemming ‘Groen’ langs
Ruimtelijke Verordening geeft de provincie instructies
De nieuwe verordening moet beter aansluiten bij de
de randen en ‘Maatschappelijk’ voor de bestaande
voor de uitwerking van dit beleid in o.a. gemeentelijke
‘Ladder voor Duurzame Verstedelijking’, waardoor er
gebouwen. De bestemming voor het DEK-terrein
bestemmingsplannen. In de huidige verordening is
een overstap wordt gemaakt van Bestaand Bebouwd
staat geen woonbebouwing toe. Hiervan mag
bepaald dat nieuwe woningbouw buiten Bestaand
Gebied naar Bestaand Stedelijk Gebied. Daarmee wordt
worden afgeweken als de nieuwe woningbouw in
Bebouwd Gebied alleen onder voorwaarden mogelijk is.
rechtstreeks verwezen naar de definitie uit het Besluit
overeenstemming is met:
Er moet voldaan worden aan:
ruimteljke ordening. Volgens de nieuwe verordening
-
de Provinciale Woonvisie 2010-2020;
- nut en noodzaak
sluit woningbouw op het DEK-terrein aan bij de
-
de regionale actieprogramma’s die door de regio en
- ruimtelijke kwaliteit
principes van het duurzaam ruimtegebruik. Het DEK-
- regionale afstemming nieuwe woningbouw
terrein bevindt zich gezien jurisprudentie volgens de
- provinciaal woonbeleid
provincie binnen het Bestaand Stedelijk Gebied. Het
woningbouwmonitor en provinciale
bestemmingsplan voor het DEK-terrein stemmen we af
woningbouwprognose.
Gedeputeerde Staten zijn vastgesteld; -
de door Gedeputeerde Staten vastgestelde
met de provincie.
DEK-terrein in het Bestaand Stedelijk Gebied (BSG)
Verder moet worden aangetoond dat de nieuwe Regionaal beleid
woningbouw niet kan worden gerealiseerd door
De regio Westfriesland werkt aan een nieuwe Regionale
herstructureren, intensiveren, combineren of
Woonvisie en een nieuw Regionaal Actie Programma
transformeren binnen Bestaand Stedelijk Gebied.
Wonen. Speerpunt is het op peil houden van de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Tevens wordt ruimte
Woonvisie Medemblik 2012-2020
geboden voor nieuwe woningtypen, marktinitiatieven
In de Woonvisie van de gemeente Medemblik is het
en langer zelfstandig wonen.
DEK-terrein als binnenstedelijke nieuwbouwlocatie aangewezen. De gemeente start binnenkort met het
DEK
Gemeentelijk beleid
opstellen van een nieuwe Woonvisie om gericht te
Structuurvisie 2012-2022
kunnen sturen op de afstemming van woningbouw op
In de gemeentelijke structuurvisie is het DEK-terrein
de toekomstige woningbehoefte.
als een ‘kwaliteitslocatie’ aangeduid die voor 2018 kan Duurzaam Medemblik
worden ontwikkeld.
De gemeente Medemblik streeft naar een klimaat neutrale toekomst. Onder het motto ‘Duurzaam 8
Medemblik’ neemt de gemeente extra maatregelen
Dichtheid
om de uitstoot van broeikasgassen te verminderen en
Om de kwalitatieve ambitie te halen wordt een maximale
naar meer klimaatvriendelijke vormen van energie en
bebouwingsdichtheid van 18 tot 23 woningen per
producten over te gaan. Daarnaast zet de gemeente
hectare toegestaan. In het te ontwikkelen gebied levert
Medemblik zich actief in om bewustwording en
dit een woningaantal van 65 tot maximaal 83 woningen
energiebesparing bij inwoners, bedrijven en instellingen
op.
te stimuleren. De gemeente wil 20-20-20 in 2020 bereiken: 20% minder CO2-uitstoot, 20% minder
Woningdifferentiatie
energieverbruik, 20% duurzame energie (t.o.v. 1990).
Het streven is ruimte te bieden aan een grote diversiteit aan bewoners. Het woningaanbod moet
Andere relevante gemeentelijke beleidsnota’s:
hierbij aansluiten. Het aanbod zal hierbij variëren van
-
Nota parkeernormen (6 maart 2014);
vrijstaande zelfbouwwoningen, geschakelde woningen,
-
Leidraad Inrichting Openbare Ruimte (2 april 2015);
rijtjeswoningen en appartementen. Alle woningen zijn
-
Welstandsnota;
levensloopbestendig.
-
Nota grondbeleid (2014). Stedenbouwkundige kwaliteit
Randvoorwaarden
Met de ontwikkeling komt het gebied uit haar
In de kaderstellende notitie DEK-terrein Medemblik, d.d.
isolement. Het wordt daarmee een onderdeel van het
23 mei 2016 zijn de volgende voorwaarden opgenomen:
woongebied van Medemblik. Hiervoor is een heldere verkeersverknoping gewenst (auto, fiets, voetganger
Programma
en recreatievaart). De bebouwing wordt overwegend
Bij de ontwikkeling is alleen ruimte voor woningbouw.
laagbouw (twee lagen met een kap) met daarnaast ruimte voor appartementen. Bij het positioneren van
Identiteit en ambitie
de bebouwing moet rekening worden gehouden
De ontwikkeling van het DEK-terrein moet leiden tot
met privacy van omwonenden. De inrichting van de
het aanbod van een onderscheidend woningaanbod.
openbare ruimte is een belangrijk onderdeel van de
Daarnaast moet de buurt sociaal duurzaam worden
ruimtelijke kwaliteit.
en ruimte bieden aan diverse doelgroepen. Het plan moet ingaan op aanwezige gebiedskwaliteiten zoals de nabijheid van de dijk, rustige sfeer en ruime opzet in de directe omgeving. 9
AMBITIE EN VISIE DEK-TERREIN Een groene, waterrijke woonomgeving Het toekomstig woongebied sluit aan bij de sfeer en de
echter nadrukkelijk van haar omgeving door het groene
ruimtelijke karakteristiek van de directe omgeving. Dit is
en waterrijke karakter. Het water en het landschap (in
terug te vinden in de gemiddelde bebouwingsdichtheid
en rond de buurt) is overal zicht- en beleefbaar. De
(circa 20 woningen per hectare) en de diversiteit in
openbare ruimte en de bebouwing gaat deze sfeer
woningtypologieën. Het DEK-terrein onderscheidt zich
nadrukkelijk ondersteunen. Illustratie van mogelijk zicht over DEK richting de dijk
10
Ruime opzet
rest van het gebied. In de beschutting van de bomen
Het water tussen de bestaande woonkavels en de
Het nieuwe woongebied is vanaf twee punten met de
kunnen appartementen worden ontwikkeld. Dit kan in
nieuwe kavels wordt verbreed, zodat hier voldoende
auto bereikbaar. De hoofdentree ligt aan de Vlietsingel
één complex met de hoofdoriëntatie op een binnenhof
regenwateropvang is én het water bevaarbaar wordt
ter hoogte van het voormalige parkeerterrein van
of in twee gebouwen van maximaal 3 bouwlagen. Met
voor bestaande en nieuwe bewoners. Het water wordt
DEK. De andere entree ligt aan de Oosterdijk. Deze
het positioneren van de appartementen dient expliciet
op twee punten door het gebied getrokken waarmee
entree heeft een belangrijke functie (voor wandelaars
rekening te worden gehouden met uitzicht, bezonning
het een zichtbaar element wordt en bijdraagt aan de
en fietsers) naar de dijk, stranden en water, maar is
en privacy van omwonenden.
gewenste groene, waterrijke specifieke sfeer.
ook geschikt voor autoverkeer. Voor de fietsers en wandelaars is ook een in- en uitgang aan de zijde
Bij binnenkomst via de Vlietsingel komt men langs de
van de Oostersingel. De interne ontsluiting wordt
locatie waar restanten van de dubbele schepmolen te
vormgegeven door één oost-weststraat. Deze is ruim en
vinden zijn. Deze plek blijft onbebouwd en wordt een
groen van opzet. De parkeerplaatsen zijn verscholen in
aantrekkelijk groengebied midden in de wijk. Bij de
parkeerkoffers en niet of nauwelijks zichtbaar vanaf de
entree aan de zijde van de Oosterdijk ligt het bestaande
interne ontsluitingsweg. Het parkeren in de openbare
bosgebiedje. Hier is ruimte voor appartementen in een
ruimte wordt geclusterd tussen of achter de woonkavels
laag gebouw.
een plek gegeven zodat er niet in de straten hoeft te worden geparkeerd. Het uitgangspunt voor de nieuwbouw is diversiteit en vrijheid. De diversiteit volgt uit de mogelijkheid voor: vrijstaande woningen, geschakelde, (kleine) rijtjes en één/twee kleinschalige appartementengebouwen. Daarnaast komt er ruimte voor zelfbouw en kleinschalige ontwikkelprojecten. In de kadernotitie is aangegeven dat er vrijheid in bouwmogelijkheden mag zijn. Hier is tijdens bewonersavonden mee ingestemd. Het ontwikkelgebied heeft één bijzondere rand. Dat is de oostzijde die grenst aan de Oosterdijk en een compact bosje. De ligging nabij de bomen biedt aanleiding om enkele kavels en woningen af te laten wijken van de 11
Indicatief beeld aan de hand van een schetsmaquette
Proefverkaveling
12
ONTWIKKELKADER Vaste ontwikkelelementen
Ontsluitingsstructuur
De gebiedsvisie doet uitspraken over
De verankeringspunten met de omgeving en de interne
ontwikkelrichtlijnen en –mogelijkheden. Het nieuw op
hoofdstraat ligt vast. Hiermee wordt de bereikbaarheid
te stellen bestemmingsplan en een aanpassing in de
gegarandeerd. Bovendien legt het karakter van de
welstandsnota vormen de harde kaders.
openbare ruimte vast. Het DEK-terrein is op drie punten aangesloten op haar directe omgeving. De hoofdstraat binnen DEK bestaat uit een weg met twee rijrichtingen en groene bermen. In de meeste gevallen wordt het
Autoverkeer: boven huidige situatie, onder voorgestelde auto-ontsluiting van DEK op het omliggende wegennet. In rood 50 km/u weg, oranje 30 km/u weg.
parkeren geclusterd tussen de woonkavels opgelost. De archeologische site wordt onderdeel van het entreegebied dat is gekoppeld aan de Vlietsingel. Op een enkele plek is ruimte voor parkeren aan de straat.
Autostructuur
Langzaam verkeer
13
Waterstructuur
Dit is een vergroting van de woonkwaliteit voor de
Met de ontwikkeling van de voormalige voetbalvelden
huidige omwonenden en toekomstige bewoners. De
moet aan een waterbergingsnorm van 8% van het
waterstructuur komt op twee plaatsen tussen de nieuwe
bebouwd gebied worden voldaan. Binnen het DEK-
kavels te liggen. Water wordt daarmee een zichtbaar
terrein krijgt deze civieltechnische vraag vorm door
onderdeel van de toekomstige openbare ruimte en
de bestaande watergangen te verbreden tot circa
draagt bij aan de sfeer en identiteit van het gebied.
10 meter. Dit is een ruime compensatie voor de
Als vrije doorvaarthoogte voor nieuw aan te leggen
toekomstige verharding. De verbreding geeft tevens
bruggen wordt 1,40 meter gehanteerd.
de mogelijkheid om het water met sloepen te bevaren.
Positie doorsneden
Waterstructuur
Principe voor de bruggen: - 1:16 helling (rolstoel-toegankelijk) - hoogte te overbruggen 0,5 m (0,2 + 0,3 brugdek) - totaal 18 meter (8m helling - 2m vlak - 8m helling)
-1,50m
-1,20m
3,6m
-2,20m
Om het DEK terrein geschikt te maken voor woningbouw zal het maaiveld opgehoogd worden tot circa -1,20 meter
14
0,4m
Vaste ontwikkelelementen
8-10m 80 m
56 m
121 m
10m 10m 34 m
35 m
10m
10m
10m 4m
positie weg plus parkeren nader te bepalen
inrichting openbare ruimte nader te bepalen
kavelgrens en entree kavels plus parkeeroplossing nader te bepalen
15
Nader uit te werken elementen
Verkaveling en typologische verdeling
woningtypen hangt samen met de mogelijkheden voor
In de contramal van de ontsluiting- en waterstructuur
In deze gebiedsvisie is een proefverkaveling opgenomen
het clusteren van parkeerplaatsen (zie volgende punt).
(de vaste punten) liggen de toekomstige kavels en
van 72 woningen in een uiteenlopende typologie. Het
De uiteindelijke verkaveling en het woningaantal zal
parkeerplekken. De exacte verdeling en omvang van
realiseren van een grote diversiteit is een doelstelling
aansluiten op de marktvraag. De woningdichtheid mag
de kavels wordt bepaald bij de definitieve verkaveling
van de gemeente. Hiermee worden alle lagen van
variëren van 18 tot 23 woningen per hectare.
van het gebied. De volgende aspecten worden nader
de bevolking aangesproken. De spreiding van de
ingevuld:
Proefverkaveling
16
Opties appartementengebouw
In de overleggen is uitgesproken dat appartementen
twee varianten draagvlak te zijn, waarbij de variant met
In het proces om tot een gebiedsvisie te komen is in
denkbaar zijn, maar het gebouw niet hoger dan drie
het hof de meeste voorkeur heeft. Deze is daarom in
een aantal sessies gesproken met belangstellenden en
lagen mag zijn. Om tot een beter inzicht te komen wat
de proefverkaveling opgenomen. Een mix van de twee
belanghebbenden. De vraag was of er draagvlak is voor
dit ruimtelijk betekent is een deelstudie gedaan naar
voorkeursvarianten is in de definitieve uitwerking ook
een compact appartementengebouw van maximaal 5
twee varianten naast de compacte variant van 5 lagen.
voorstelbaar.
lagen. Het stedenbouwkundige idee achter dit voorstel
Eén variant bestond uit twee appartementengebouwen
is om een aantal toekomstige bewoners een uitzicht
aan weerszijde van de weg naar de dijk, waarbij het
over de dijk richting het IJsselmeer te gunnen. Het
parkeren half verdiept onder het gebouw is opgenomen,
gebouw geeft bovendien vorm aan de diversiteit in
de ander uit een cluster van appartementen over 2 en 3
woningbouwtypologieën.
lagen rondom een hofje. Uiteindelijk bleek er voor deze
Variant met met één gebouw van 5 lagen
Variant met met twee compacte gebouwtjes
17
Variant met hof
Parkeerplaatsen
Groen kader
onderbegroeiing wordt in een later stadium ontworpen.
De gemeente Medemblik hanteert per woningtype
De ontwikkeling van woningbouw op het DEK-terrein
Het uitgangspunt hierbij is onderhoudsvriendelijk en
een andere parkeernorm. De normen zijn opgenomen
mag niet leiden tot minder bomen. Indien er bomen
sociaal veilig (geen verstopbosjes). Het bosje aan de
in de Nota Parkeernormen, d.d. 6 maart 2014
moeten wijken, worden ze (elders in het plangebied)
voet van de Oosterdijk zal in principe haar omvang
(gemeenteraad). Voor de indeling van DEK is de
gecompenseerd. In de ruimtelijke opzet worden de
behouden. De ondergroei zal worden uitgedund. Het
verdeling van woningtypen die parkeren op eigen
watergangen verbreed. Dit heeft tot consequentie dat
wordt onderdeel van de wijk, een speelplek, een mooie
terrein kunnen oplossen en de woningen die afhankelijk
de huidige windsingel moet wijken. Langs de nieuwe
overgang naar de dijk en een mooi decor voor de
zijn van parkeren in het openbaar gebied van belang.
straten is ruimte voor nieuwe bomen: op centrale
appartementen.
Ten behoeve van een efficiënt gebruik van de openbare
plekken enkele grote bomen en langs de straat een
parkeerplaatsen is de nabijheid van parkeerplaatsen
kleinere klasse met een transparanter bladerdek. De
bij rijtjeswoningen van belang om zo ‘wildparkeren’ te voorkomen.
Parkeren in openbaar gebied
Groen
18
De openbare ruimte Het toekomstige materiaalgebruik binnen het DEK-terrein is duurzaam en sluit qua karakter aan bij de Oostersingel: rode loper met grijze trottoirs. Lichtarmaturen staan in lijn met de bomen (asymmetrisch profiel) en sluiten aan bij types in aangrenzende woongebieden. Referentiebeeld van half open verharding die op DEK goed voorstelbaar is.
Nader uit te werken elementen: - verkaveling en typologische verdeling - grens tussen bosje en kavels aan oostzijde (totaal aantal bomen blijft ongeveer gelijk, positie wordt nader vastgelegd) - parkeren - vormgeving openbare ruimte
19
Ruimtelijke kenmerken bebouwing In het participatieproces is uitvoerig over gebouwtypologie (met name het appartementengebouw) en ruimtelijke karakteristieken gesproken. Bij belanghebbenden en belangstellenden is een gedeeld beeld van laagbouw met een kap. Het appartementengebouw mag niet hoger dan drie lagen worden en de grondgebonden woningen krijgen een kap. Het maximale bouwvolume van de grondgebonden woningen is twee lagen met een kap. Het uitgangspunt is dat er veel vrijheid in de vormgeving van nieuwbouw mag worden gehanteerd. De enige vormkenmerken die worden voorgesteld zijn een kap (zadeldak) met zwarte pannen. Materiaalgebruik in de gevels is vrij.
20
ONTWIKKELSTRATEGIE Het ontwikkelgebied is in eigendom van de gemeente. De gemeente gebruikt de proefverkaveling als uitgangspunt voor de verkoop van kavels. Op het moment van het opstellen van de gebiedsvisie is een globaal inzicht in de woningvraag in Medemblik. Hieruit blijkt dat: -
er een aanzienlijke vraag naar zelfbouwkavels is;
-
een aantal bewoners een gezamenlijk bouwplan wil opstellen (CPO);
-
er vraag is naar een appartementencomplex;
-
woningbouwcorporatie De Woonschakel een aantal huurwoningen wil bouwen.
Met het concept verkavelingsplan als onderlegger heeft de gemeente een globale gebiedsindeling voor de verschillende belangstellenden gemaakt. Deze wordt ook gehanteerd bij de verkoop.
Ontwikkelgebieden
appartementen
zelfbouw CPO
21
VERVOLG De gebiedsvisie is onderlegger voor het nieuw op te stellen bestemmingsplan. Het sfeerbeeld, de gebiedsopzet en proefverkaveling worden vertaald in voorschriften en een plankaart. Naast een nieuw bestemmingsplan wordt de welstandnota van de gemeente aangepast op de ruimere bouwmogelijkheden die met deze gebiedsvisie worden vastgesteld.
22
bestemmingsplan Woningbouw DEK-Terrein Medemblik
Bijlage 2 Onderbouwing ladder voor duurzame verstedelijking DEK-terrein
Bijlagen bij toelichting (vastgesteld)
27
ONDERBOUWING LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING DEKTERREIN 16 JANUARI 2017
ONDERBOUWING LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING DEKTERREIN 16 JANUARI 2017
Status: Eindrapportage Datum: 16 januari 2017 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020 - 625 42 67 www.stedplan.nl amsterdam@stedplan.nl Team Drs. Frans Wittenberg Tim Polman MSc. Voor meer informatie: Drs. Frans Wittenberg, fw@stedplan.nl In opdracht van: Gemeente Medemblik
De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 2016.G.324 Referentie: Eindrapportage 2016.G.324 Medemblik LDV DEK-terrein 190118
INLEIDING
5
1
INLEIDING ............................................................................................................ 6
2
AFBAKENING REGIONALE WONINGMARKT EN ONDERZOEKSPERIODE............ 7
3
LOCATIE EN PROJECTBESCHRIJVING ............................................................... 10 3.1 LOCATIEGEGEVENS 3.2 PROJECTGEGEVENS
4
VRAAG .............................................................................................................. 14 4.1 HUISHOUDENSPROGNOSE 4.2 DEMOGRAFISCHE ONTWIKKELINGEN 4.3 GEWENSTE WONINGTYPEN
5
AANBOD ........................................................................................................... 19 5.1 BESTAANDE WONINGVOORRAAD 5.2 HUIDIG AANBOD 5.3 TOEKOMSTIGE AANBOD
6
ACTUELE REGIONALE WONINGBEHOEFTE (TREDE 1 LADDER) ........................ 24 6.1 KWANTITATIEVE WONINGBEHOEFTE 6.2 KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE 6.3 CONCLUSIE LADDERRUIMTE SEW-VELDEN 6.4 TREDE 2 EN 3 VAN DE LADDER
BIJLAGE 1 : BEGRIPPENLIJST BIJLAGE 2 : LITERATUURLIJST
6
INLEIDING
1 INLEIDING
1.1 AANLEIDING EN DOEL Het plan voor het DEK-terrein voorziet in de ontwikkeling van 60 tot 80 woningen in de gemeente Medemblik. Het betreft een locatie nabij het water en het historische centrum van de kern Medemblik. Woningtypen en –segmenten zijn in het plan (nog) niet gespecificeerd. Om deze woningen te kunnen realiseren, moet nu een bestemmingsplan opgesteld worden voor het DEK-terrein. Daarvoor is een onderbouwing van de woningen aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking nodig. De gemeente Medemblik heeft aan Bureau Stedelijke Planning gevraagd deze onderbouwing op te stellen. De Ladder voor Duurzame Verstedelijking bestaat uit drie Treden. In Trede 1 moet worden aangetoond dat er sprake is van een regionale behoefte. In het geval van een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied zijn ook Trede 2 en 3 vereist. Bij Trede 2 gaat het om de onderbouwing dat de geplande ontwikkeling niet elders binnen bestaand stedelijk gebied mogelijk is. Ten slotte is in Trede 3 van belang dat de locatie multimodaal is of wordt ontsloten. Voor het DEK-terrein als locatie buiten bestaand stedelijk gebied moeten alle drie Treden worden doorlopen.
1.2 VRAAGSTELLING Centrale onderzoeksvraag: Is er sprake van een kwantitatieve en kwalitatieve regionale behoefte aan de woningen die worden voorzien in het nieuwe bestemmingsplan voor het DEKterrein?
Deelvragen: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
Wat is de begrenzing van de regionale woningmarkt? Wat zijn de kenmerken en de kwaliteiten van de locatie en het project? Wat zijn de regionale ontwikkelingen van vraag en aanbod? Wat is de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan woningen in de regio? Passen de in het project opgenomen woningen binnen de regionale behoefte (Trede 1 van de Ladder)? Zijn er alternatieve locaties binnen bestaand stedelijk gebied om te voorzien in het beoogde woningbouwprogramma (Trede 2 van de Ladder)? Is of wordt de locatie multimodaal ontsloten (Trede 3 van de Ladder)?
AFBAKENING REGIONALE WONINGMARKT EN ONDERZOEKSPERIODE
2 AFBAKENING REGIONALE WONINGMARKT EN ONDERZOEKSPERIODE
Deze behoefteraming heeft betrekking op de periode 2017-2027. Daarmee wordt aangesloten op de gebruikelijke planhorizon van een bestemmingsplan van tien jaar. De begrenzing van het onderzoeksgebied is gebaseerd op het functioneren van de regionale woningmarkt en vastgesteld met behulp van de verhuisbewegingen tussen de gemeente Medemblik en direct aangrenzende gemeenten (CBS, 20171). Daarbij hebben we een onderzoeksperiode van 10 jaar aangehouden om een stabiel en realistisch beeld te krijgen. Het primaire onderzoeksgebied betreft de gemeente Medemblik (Figuur 1). FIGUUR 1 AFBAKENING PRIMAIRE EN SECUNDAIRE WONINGMARKTREGIO
Bron: CBS Statline 2017, bewerking Bureau Stedelijke Planning
1 Som over de periode 2005-2014
7
8
AFBAKENING REGIONALE WONINGMARKT EN ONDERZOEKSPERIODE
Het grootste deel van de verhuizingen in de gemeente Medemblik vindt plaats binnen de eigen gemeente. Dit zij zowel verhuizingen binnen de kernen, als verhuizingen van de ene kern naar een andere kern in de gemeenten. Van alle personen die in de gemeente Medemblik verhuizen, is 55% afkomstig uit de gemeente Medemblik zelf (Tabel 1). TABEL 1 VERHUISDE PERSONEN BINNEN EN UIT MEDEMBLIK (2011-2014)
AANTAL VERHUISDE PERSONEN Verhuisde personen
AANDEEL IN TOTAAL AANTAL VERHUIZINGEN 5.318
45%
6.588
55%
11.906
100%
naar de gemeente Medemblik vanuit andere gemeente Verhuisde personen binnen de gemeente Medemblik Totaal verhuisde personen in de gemeente Medemblik Bron: CBS Statline (2017)
De omliggende gemeenten waar de gemeente Medemblik de sterkste verhuisrelatie mee heeft, zijn Drechterland, Enkhuizen, Hollands Kroon, Hoorn, Koggenland, Opmeer en Stede Broec. Deze gemeenten vormen dan ook het secundair onderzoeksgebied. De grenzen van de het primair en secundair onderzoeksgebied komen grotendeels overeen met die van de bestuurlijke regio West-Friesland. Uitzondering is de in 2012 ontstane gemeente Hollands Kroon. Door de relatief sterke verhuisrelatie tussen de gemeenten Hollands Kroon en Medemblik, is ook Hollands Kroon opgenomen in de woningmarktregio. In de periode 2011-2014 (recentere cijfers zijn bij het CBS nog niet beschikbaar) was ruim 60% van de instromers in de gemeente Medemblik afkomstig uit één van deze gemeenten (Tabel 2). Vooral met buurgemeente Hoorn heeft de gemeente Medemblik een zeer sterke verhuisrelatie: bijna een kwart van de instromers in de gemeente Medemblik is afkomstig uit Hoorn. Buiten de woningmarktregio hebben Alkmaar, Zaanstad en vooral Amsterdam een relatief sterke verhuisrelatie met de gemeente Medemblik. Door de relatief kleine omvang van deze verhuisrelatie en de niet nabije ligging, zijn deze gemeenten niet opgenomen in het secundair onderzoeksgebied.
AFBAKENING REGIONALE WONINGMARKT EN ONDERZOEKSPERIODE
9
TABEL 2 VERHUISDE PERSONEN NAAR DE GEMEENTE MEDEMBLIK (2011-2014)
VERTREKGEMEENTE
AANTAL VERHUISDE PERSONEN
AANDEEL IN TOTALE INSTROOM
Drechterland
331
6,2%
Enkhuizen
292
5,5%
Hollands Kroon
239
4,5%
1.199
22,5%
Koggenland
172
3,2%
Opmeer
213
4,0%
Stede Broec
387
7,3%
2.485
46,8%
5.318
100%
Hoorn
Overige gemeenten (o.a. Amsterdam, Zaanstad en Alkmaar Totaal verhuisde personen naar de gemeente Medemblik vanuit andere gemeenten Bron: CBS Statline (2017)
Bij elkaar vormen het primaire en het secundaire onderzoeksgebied de totale woningmarktregio waarbinnen de woningbehoefte is onderzocht op basis van een confrontatie van vraag en aanbod.
10
LOCATIE EN PROJECTBESCHRIJVING
3 LOCATIE EN PROJECTBESCHRIJVING
Dit hoofdstuk beschrijft de locatie en het plan voor het DEK-terrein. Paragraaf 3.1 gaat in op de locatie en de kwaliteiten van het DEK-terrein. Paragraaf 3.2 behandelt vervolgens het project en de geplande woningtypen en segmenten.
3.1 LOCATIEGEGEVENS De ontwikkellocatie betreft de voormalige sportvelden van voetbalclub DEK. Deze hadden oorspronkelijk een sportbestemming. Tegenwoordig grazen er schapen op de locatie en is de bestemming agrarisch. Ondanks deze bestemming, betreft het een locatie omringd door bebouwing en op zeer korte afstand van het historisch centrum van Medemblik (Figuur 2). FIGUUR 2 LIGGING DEK-TERREIN IN MEDEMBLIK
Bron: Bing Maps, bewerking Bureau stedelijke Planning
Het plangebied ligt ook op zeer korte afstand van de haven van de kern Medemblik (Figuur 3). Daarnaast zijn nabijgelegen kernen Enkhuizen en Hoorn via respectievelijk de N240 en N302 en de A7 in circa 20 minuten met de auto bereikbaar.
LOCATIE EN PROJECTBESCHRIJVING
11
FIGUUR 3 PLANLOCATIE DEK-TERREIN
Bron: PDOK-achtergrondkaart, bewerking Bureau stedelijke Planning
(CENTRUM)DORPSE WOONMILIEU
De projectlocatie is te typeren als een (centrum)dorps woonmilieu. Een dergelijk woonmilieu kenmerkt zich door de ligging in woonkernen met minder dan 10.000 tot 13.000 huishoudens (Ministerie BZK, 2015). Er is relatief veel groen aanwezig, weinig werkgelegenheid en een beperkt aantal voorzieningen. Het is een woonmilieu met overwegend grondgebonden woningen. Detotale gemeente Medemblik telt 18.153 huishoudens. De kern Medemblik waar het hier om gaat heeft 3.815 huishoudens. De indeling in woonmilieus wordt gebruikt in het landelijke WoOn2015 onderzoek. Er wordt onderscheid gemaakt tussen vijf woonmilieus: • Centrumstedelijk • Buitencentrum • Groenstedelijk • (Centrum)dorps • Landelijk De woonwensen worden in het WoOn 2015 van het Ministerie van BZK vertaald naar deze woonmilieus. Daarom is de indeling bijzonder geschikt om de woonwensen in beeld te brengen voor deze Ladderonderbouwing, en deze vervolgens te confronteren met het aanbod, zie hoofdstuk vier en vijf.
12
LOCATIE EN PROJECTBESCHRIJVING
Bij de zoektocht naar een woning speelt woonmilieu bij woonconsumenten een belangrijke rol. De kwalitatieve analyse van de woningbehoefte richt zich in dit onderzoek dan ook specifiek op de vraag naar en het aanbod aan woningen in (centrum)dorpse woonmilieus. FIGUUR 4 ZICHT OP DEK-TERREIN
Bron: Bing Maps, bewerking Bureau Stedelijke Planning
3.2 PROJECTGEGEVENS In totaal zijn er op het DEK-terrein 60 tot 80 woningen voorzien (Tabel 3). Woningtypen zijn nog niet gespecificeerd. Ook is nog niet bekend in hoeverre er koop- of huurwoningen zullen worden gerealiseerd op de locatie. Daarom wordt de Ladderruimte voor alle woningmarktsegmenten geanalyseerd.
LOCATIE EN PROJECTBESCHRIJVING
13
TABEL 3 WONINGPROGRAMMA DEK-TERREIN
WONINGTYPE EN -SEGMENT
Segment en type onbekend Bron: Gemeente Medemblik (2016)
WONINGEN (AANTAL) 60-80
14
VRAAG
4 VRAAG
In dit hoofdstuk is de vraagzijde van de woningmarkt in beeld gebracht: de huishoudensprognose, de ontwikkeling van de samenstelling van de bevolking, migratie en inkomen. Daarnaast is de kwalitatieve woningvraag in beeld gebracht op basis van woonwensenonderzoek (Ministerie van BZK, 2015).
4.1 HUISHOUDENSPROGNOSE •
•
•
Voor de komende tien jaren wordt in de gemeente Medemblik een aanzienlijke toename van het aantal huishoudens verwacht (circa 7%). In Drechterland en Koggeland is de relatieve huishoudensgroei het hoogst, respectievelijk 10% en 8 %. sprake van een flinke groei. In Hoorn is de absolute groei met circa 2.626 huishoudens het sterkst. Het aantal huishoudens in de gemeente Medemblik groeit in de periode 2017-2027 met 1.203. Voor de gehele woningmarktregio bedraagt deze groei 7.784 extra huishoudens (Tabel 4). Er ontstaat een extra woningbehoefte van 7.784 in de woningmarktregio in de periode 2017-2027. Oftewel een jaarlijkse woningbehoefte van circa 780 woningen.
VRAAG
15
TABEL 4 HUISHOUDENSONTWIKKELING IN DE WONINGMARKTREGIO (2017-2027)
Gemeente
Aantal
Aantal
Ontwikkeling
huishoudens
huishoudens
aantal
(2017)
(2027)
huishoudens (2017-2027)
Medemblik
18.442
19.645
+1.203 (+7%)
Drechterland
8.137
8.974
+837 (+10%)
Enkhuizen
8.583
9.084
+501 (+6%)
Hollands Kroon
20.188
2.1284
+1.096 (+5%)
Hoorn
32.722
35.348
+2.626 (+8%)
Koggenland
9.276
10.037
+761 (+8%)
Opmeer
4.719
5.009
+290 (+6%)
Stede Broec
9.058
9.528
+470 (+5%)
110.434
118.252
+7.784 (+7%)
Woningmarktregio
Bron: Huishoudensprognose Provincie Noord-Holland (2015), bewerking Bureau Stedelijke Planning
4.2 DEMOGRAFISCHE ONTWIKKELINGEN •
Het migratiesaldo van de gemeente Medemblik vertoonde de afgelopen 15 jaar sterke schommelingen (Figuur 5). Na een dal in 2006 kwam de instroom weer op gang. Vervolgens ontstond in 2012 en 2013 weer een negatief migratiesaldo. Sinds 2014 is het migratiesaldo weer voorzichtig boven nul uitgekomen. In 2015 vestigden zich 12 mensen meer in de gemeente Medemblik dan dat er vertrokken.
16
VRAAG
FIGUUR 5 BINNENLANDS MIGRATIESALDO AANTAL PERSONEN GEMEENTE MEDEMBLIK (2000-2015)
Bron: CBS Statline (2017)
•
In de komende tien jaar vergrijst de gemeente Medemblik: de leeftijdsgroepen vanaf 60 jaar nemen in aandeel toe . Het aandeel van de groepen tot 60 jaar neemt de komende tien jaar af (Figuur 6).
FIGUUR 6 ONTWIKKELING LEEFTIJDSGROEPEN GEMEENTE MEDEMBLIK (2017-2027)
Bron: CBS Statline (2017)
•
Deze ontwikkeling is ook terug te zien in de huishoudenssamenstelling. Het aantal eenpersoonshuishoudens neemt toe in de gemeente Medemblik, terwijl het samenwonenden met kinderen en eenoudergezinnen afneemt
VRAAG
17
(Figuur 7). Naar verwachting is deze ontwikkeling gedeeltelijk te verklaren door de vergrijzing. FIGUUR 7 ONTWIKKELING HUISHOUDENTYPEN GEMEENTE MEDEMBLIK (2017-2027)
Bron: Primos (2015)
•
Het gemiddelde besteedbare jaarinkomen per huishouden bedraagt in de gemeente Medemblik € 35.500 (CBS, 2013). En ligt hiermee hoger dan het Nederlands gemiddelde van €33.600.
4.3 GEWENSTE WONINGTYPEN De gewenste woningtypen zijn voor de woningmarktregio in beeld gebracht met het meest recente landelijke woonwensenonderzoek (Ministerie van BZK, 2015). Hierbij is eerst gekeken naar de omvang van de vraag in (centrum)dorpse woonmilieus zoals de locatie van het DEK-terrein. Rekening houdend met een huishoudensgroei van 7.784 in de woningmarktregio, bedraagt de totale vraag naar woningen in (centrum)dorpse woonmilieus 4.982 woningen (Tabel 5). TABEL 5 WONINGVRAAG NAAR GROENSTEDELIJK WOONMILIEU IN DE WONINGMARKTREGIO 2017-2027
WOONMILIEU (Centrum)dorps
VOORKEUR
OMVANG VRAAG 64%
4.982
Bron: Huishoudensprognose Provincie Noord-Holland (2015), WoOn2015 en bewerking Bureau Stedelijke Planning
18
VRAAG
Op basis van de woonwensen in de woningmarktregio is vervolgens de vraag naar woningtypen en -segmenten berekend, gebaseerd op de woonwensen in (centrum)dorpse woonmilieus. TABEL 6 VRAAG NAAR WONINGTYPEN EN -SEGMENTEN IN DE WONINGMARKTREGIO IN DE PERIODE 2017-2027
VOORKEUR (AANDEEL)
OMVANG VRAAG
Grondgebonden woningen
79%
3.936
Appartementen
21%
1.046
Koopwoningen
62%
3.089
Waarvan koop tot € 250.000
55%
1.699
Waarvan koop van € 250.000 tot € 350.000
27%
834
Waarvan koop duurder dan € 350.000
18%
556
Huurwoningen
38%
1.893
Waarvan sociale huur2
86%
1.628
Waarvan vrijesectorhuur
14%
265
Totaal
100%
4.982
Bron: Huishoudensprognose Provincie Noord-Holland (2015), WoON2015, bewerking Bureau Stedelijke Planning
2 Dit zijn huurwoningen met een maandelijkse huurprijs van minder dan € 710,68
AANBOD
19
5 AANBOD
In dit hoofdstuk is de aanbodzijde van de woningmarktregio in beeld gebracht: de bestaande woningvoorraad, het huidige aanbod en het toekomstig aanbod (de plancapaciteit).
5.1 BESTAANDE WONINGVOORRAAD •
•
•
De gemeente Medemblik kent in totaal circa 18.200 woningen. Een groot deel hiervan zijn grondgebonden woningen (Figuur 8). In totaal bestaat 87% van de woningvoorraad in de gemeente Medemblik uit grondgebonden woningen, terwijl dit in heel Nederland slechts 65% is. Appartementen zijn dus ondervertegenwoordigd in de Medemblikse woningvoorraad. Zeker gezien de verwachte vergrijzing (Figuur 6) liggen hier kansen voor de verrijking van de woningvoorraad in de gemeente. Sociale huurwoningen maken een kwart uit van de totale woningvoorraad in de gemeente Medemblik. In Nederland als geheel is dit 30%.
FIGUUR 8 WONINGVOORRAAD MEDEMBLIK NAAR TYPE EN SEGMENT
7% 3% 3% GGB koop GGB part. huur 17%
GGB sociale huur App. koop
5%
App. part. huur 65%
App. sociale huur
Bron: Syswov (2017)
•
De leeftijd van de woningvoorraad in de gemeente Medemblik is redelijk in lijn met het Nederlands gemiddelde. De gemeente kent een enigszins hoger aandeel woningen die tussen 1971 en 2000 zijn gebouwd, 49% tegenover 43% in Nederland als geheel (Figuur 9), maar verder zijn er weinig verschillen.
20
AANBOD
FIGUUR 9 WONINVOORRAAD MEDEMBLIK NAAR BOUWJAAR
10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 tot 1945
1945 - 1970
1971 - 2000
2001 en later
Bron: Syswov (2017)
5.2 HUIDIG AANBOD • • •
In de gemeente Medemblik staan ruim 500 woningen te koop. Circa 480 hiervan zijn grondgebonden woningen en circa 50 zijn appartementen. Circa 4% van de totale voorraad koopwoningen in de gemeente Medemblik staat te koop. Dit komt vrijwel overeen met het Nederlands gemiddelde. De aangeboden koopwoningen (zowel grondgebonden woningen als appartementen), bevinden zich voor het grootste deel in het prijssegment tot €300.000 (Figuur 10). Het aanbod aan appartementen in de gemeente Medemblik is krap, helemaal in het hogere segment (>300.000) is er weinig aanbod.
FIGUUR 10 HUIDIGE AANBOD PER PRIJSCATEGORIE GEMEENTE MEDEMBLIK
> € 500K € 400K - € 500K € 300K - € 400K
App. GGB
€ 200K - € 300K € 100K - € 200K < € 100K 0
50
100
150
Bron: Funda, situatie 25-02-2017, bewerking Bureau Stedelijke Planning
200
AANBOD
21
5.3 TOEKOMSTIGE AANBOD •
• •
In de woningmarktregio bestaat een hard planaanbod van bijna 3.000 woningen om tegemoet te komen aan de verwachte huishoudensgroei (Tabel 7). De harde plancapaciteit is gebaseerd op een inventarisatie van de gemeenten in de woningmarktregio. Een hard plan is minimaal opgenomen in een vastgesteld bestemmingsplan.
TABEL 7 PLANAANBOD WONINGMARKTREGIO
Totale zachte plancapaciteit (2017-2027)
Totale harde plancapaciteit (2017-2027) Medemblik
596
807
Drechterland
286
622
Enkhuizen
658
138
Hollands Kroon
64
220
Hoorn
83
591
Koggenland
554
660
Opmeer
263
7
Stede Broec
484
449
2.988
3.494
Woningmarktregio Bron: Opgaven gemeenten op plancapaciteit.nl (2017)
•
•
Naast harde plannen, bestaan er tevens veel zachte plannen in de woningmarktregio. In totaal betreft het 3.494 zachte plannen. Of en wanneer deze zachte plannen ontwikkeld zullen worden is echter onzeker. Alleen de harde plancapaciteit is daarom in de behoefteraming meegerekend. Woningen opgenomen in vastgestelde (ontwerp)bestemmingsplannen vormen de harde plancapaciteit. Dit zijn plannen met een directe bouwtitel. Verdere analyses en berekeningen in deze onderbouwing richten zich op de harde plancapaciteit in de woningmarkregio.
22
AANBOD
PLANCAPACITEIT IN (CENTRUM)DORPSE WOONMILIEUS •
•
•
•
Omdat woonmilieus voor de consument een belangrijk criterium vormen bij de zoektocht naar een woning, is de analyse van de plancapaciteit specifiek gericht op woningen in een (centrum)dorpse woonmilieu. De enige kern in de woningmarktregio die volgens de woonmilieu-indeling gebruikt in het landelijk woononderzoek als stedelijk geldt (vanwege het aantal huishoudens), is Hoorn (Ministerie van BZK, 2015). Het planaanbod in deze gemeente is daarom niet meegenomen in de kwalitatieve onderbouwing, omdat in deze stedelijke gemeente geen (centrum)dorpse woonmilieus gerealiseerd kunnen worden. Op basis van de bekende verhoudingen in de plancapaciteit is binnen (centrum)dorpse woonmilieus het aantal woningen naar woningtypen en (prijs)segmenten in beeld gebracht (Tabel 8). Opmerkelijk is dat het overgrote deel van de koopwoningen in het goedkope segment tot € 250.000 is gepland. Ook het zeer lage aantal vrijesectorhuurwoningen valt op.
TABEL 8 HARDE PLANCAPACITEIT IN (CENTRUM)DORPSE WOONMILIEUS IN DE WONINGMARKTREGIO, NAAR WONINGTYPEN EN -SEGMENTEN
Harde plancapaciteit in de woningmarktregio, 2017-2027 Grondgebonden woningen
2.595
Appartementen
516
Koopwoningen
2.492
Waarvan koop tot € 250.000
1.534
Waarvan koop van € 250.000 tot € 350.000
642
Waarvan koop duurder dan € 350.000
317
Huurwoningen
619
Waarvan sociale huur
604
Waarvan vrijesectorhuur
15
Totale plancapaciteit in (centrum)dorpse woonmilieus Bron: Opgaven gemeenten op plancapaciteit.nl (2017), bewerking Bureau Stedelijke Planning (2017)
2.905
AANBOD
23
De grootste projecten in de harde plancapaciteit in (centrum)dorpse woonmilieus de woningmarkregio zijn:
Gommerwijk-West-West in Enkhuizen (Figuur 11). Op deze ontwikkellocatie aan de rand van Enkhuizen zijn vanaf 2017 600 woningen gepland. Typen en segmenten zijn nog niet gespecificeerd. Gezien de locatie en de bestaande ontwerpen liggen grondgebonden woningen het meest voor de hand. FIGUUR 11 SCHETS GOMMERWIJK WEST-WEST IN ENKHUIZEN
Bron: HZA stedebouw & landschap
•
Buitenveld in Grootebroek, gemeente Stede Broec. In deze dorpse uitbreidingswijk ten zuiden van Grootebroek is een harde plancapaciteit beschikbaar van 350 woningen. Projectontwikkelaars Zondag en BPD zullen hier vanaf 2017 woningen in een waterrijk woonmilieu realiseren.
FIGUUR 12 REFERENTIEBEELD BUITENVELD
Bron: gemeente Stede Broec
24
ACTUELE REGIONALE WONINGBEHOEFTE (TREDE 1 LADDER)
6 ACTUELE REGIONALE WONINGBEHOEFTE (TREDE 1 LADDER)
In dit hoofdstuk komt de actuele regionale behoefte in de woningmarktregio aan bod: de kwantitatieve woningbehoefte, de kwalitatieve woningbehoefte en tot slot conclusies over de actuele regionale behoefte in de woningmarktregio.
6.1 KWANTITATIEVE WONINGBEHOEFTE Op basis van de plancapaciteit en de verwachte huishoudensgroei is de regionale behoefte aan woningen berekend (Tabel 9). Er is in de woningmarktregio een actuele regionale behoefte van in totaal 4.796 woningen. De 60 tot 80 woningen die zijn voorzien op het DEK-terrein passen hier ruimschoots binnen. Ook in de gemeente Medemblik alleen, is meer dan voldoende Ladderruimte. TABEL 9 KWANTITATIEVE WONINGBEHOEFTE IN DE WONINGMARKTREGIO
HUISHOUDENSGROEI (2017-2027)
HARDE PLANCAPACITEIT (2017-2027)
KWANTITATIEVE BEHOEFTE
Medemblik
1.203
596
607
Woningmarktregio
7.784
2.988
+4.796
Bron: Bureau Stedelijke Planning, 2017 o.b.v. huishoudensprognose en plancapaciteit van de provincie Noord-Holland
6.2 KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE BEHOEFTE IN (CENTRUM)DORPSE WOONMILIEUS
Met behulp van het woonwensenonderzoek is de kwalitatieve woningbehoefte naar de geplande woningen op het DEK-terrein-velden berekend (Tabel 10). Hierbij is uitgegaan van de vraag naar appartementen, grondgebonden woningen, koopwoningen, huurwoningen en de diverse prijssegmenten in koop en huur. De kolom behoefte is ontleend aan tabel 6 en de kolom harde plancapaciteit aan tabel 8. De laatste kolom kwalitatieve behoefte is de behoefte minus de harde plancapaciteit.
ACTUELE REGIONALE WONINGBEHOEFTE (TREDE 1 LADDER)
25
TABEL 10 KWALITITATIEVE WONINGBEHOEFTE IN (CENTRUM)DORPSE WOONMILIEUS IN DE WONINGMARKTREGIO
VRAAG
HARDE PLANCAPACITEIT IN WONINGMARKTREGIO 2017-2027
KWALITATIEVE BEHOEFTE
3.936
2.595
+1.341
Appartementen
1.046
516
+530
Koopwoningen
3.089
2.492
+597
Waarvan koop tot
1.699
1.534
+165
834
642
+192
556
317
+239
Huurwoningen
1.893
619
+1.274
Waarvan sociale huur
1.628
604
+1.024
265
15
+250
4.982
2.905
+2.077
Grondgebonden woningen
€ 250.000 Waarvan koop van € 250.000 tot € 350.000 Waarvan koop duurder dan € 350.000
Waarvan vrijesectorhuur Totaal aantal woningen Bron: Bureau Stedelijke Planning, 2017
• •
•
Voor alle woningtypen en (prijs)segmenten bestaat kwalitatieve ruimte in (centrum)dorpse woonmilieus binnen de woningmarktregio. Deze ruimte is voldoende om de woningen op het DEK-terrein zowel in de vorm van grondgebonden woningen, als in de vorm van appartementen te realiseren. Zowel voor koop als voor huurwoningen is er voldoende Ladderruimte. Tevens bestaat de mogelijkheid om woningen in alle koopklassen en zowel in de sociale als vrije huursector te realiseren.
26
ACTUELE REGIONALE WONINGBEHOEFTE (TREDE 1 LADDER)
Tabel 11 bevat een samenvattend overzicht van de actuele regionale behoefte in de woningmarktregio. TABEL 11 SAMENVATTING ACTUELE REGIONALE BEHOEFTE
ACTUELE REGIONALE BEHOEFTE Grondgebonden woningen
+1.341
Appartementen
+530
Koopwoningen
+597
Waarvan koop tot € 250.000
+165
Waarvan koop van € 250.000 tot
+192
€ 350.000 Waarvan koop duurder dan €
+239
350.000 Huurwoningen
+1.274
Waarvan sociale huur
+1.024
Waarvan vrijesectorhuur
+250
Totaal aantal woningen in
+2.077
(centrum)dorpse woonmilieus Kwantitatieve behoefte
+4.796
6.3 CONCLUSIE LADDERRUIMTE DEK-TERREIN KWANTITATIEVE EN KWALITATIEVE REGIONALE BEHOEFTE
•
•
De 60 tot 80 woningen die gepland zijn op het DEK-terrein passen ruim binnen de geconstateerde kwantitatieve regionale woningbehoefte van 4.796 woningen. Kwalitatief is er Ladderruimte voor 2.077 woningen in een (centrum)dorps woonmilieu.
ACTUELE REGIONALE WONINGBEHOEFTE (TREDE 1 LADDER)
• •
•
De 60 tot 80 woningen op het DEK-terrein passen ook binnen de kwalitatieve ruimte voor grondgebonden woningen en appartementen. Ook is zowel ruimte voor koopwoningen (kwalitatieve ruimte van 597 in (centrum)dorpse woonmilieus) als huurwoningen (kwalitatieve ruimte van 1.274 in (centrum)dorpse woonmilieus). In alle onderzochte prijssegmenten (huur en koop) is voldoende Ladderruimte beschikbaar. De woningen op het DEK-terrein kunnen dus in alle mogelijke prijsklassen gerealiseerd worden.
Voor de geplande woningontwikkeling op het DEK-terrein is op basis van de vereisten van Trede 1 van de Ladder in kwantitatief opzicht ruim voldoende actuele regionale behoefte. De woningen kunnen wat betreft Ladder ruimte in alle typen en (prijs)segmenten gerealiseerd worden.
27
28
MOGELIJKHEDEN BESTAAND STEDELIJK GEBIED EN MULTIMODALE ONTSLUITING (TREDE 2 EN 3)
7 MOGELIJKHEDEN BESTAAND STEDELIJK GEBIED EN MULTIMODALE ONTSLUITING (TREDE 2 EN 3)
In dit hoofdstuk komt de onderbouwing aan Trede 2 en 3 van de Ladder aan bod. 7.1 gaat over alternatieve locaties in bestaand stedelijk gebied. 7.3 behandelt de multimodale ontsluiting: Trede 3.
BESTAAND STEDELIJK GEBIED
In het Bro wordt de volgende definitie van bestaand stedelijke gebied gegeven (artikel 1.1.1 lid 1 aanhef en onder h): een stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel en horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Omdat het DEK-terrein momenteel niet bebouwd is en er geen vigerend bestemmingsplan is dat woningen of commerciële functies mogelijk maakt, behoort de locatie niet tot het bestaand stedelijk gebied. LOCATIEKWALITEITEN DEK-TERREIN
De locatiekenmerken van het DEK-terrein zijn bijzonder en onderscheidend te noemen: • Dichtbij het oude centrum van Medemblik en de bijbehorende voorzieningen • Mogelijkheid voor een woonwijk in een woonmilieu met de ruimtelijke kwaliteit van een groene uitleglocatie, maar met de voorzieningen van een centrumlocatie. • Waterrijk woonmilieu vlakbij het IJsselmeer en de havens van Medemblik. • Centrale ligging: niet alleen dichtbij het centrum van Medemblik, ook Hoorn en Enkhuizen zijn met de auto in korte tijd bereikbaar. Deze locatiekwaliteiten zijn niet te vinden op alternatieve locaties in de woningmarktregio. AFBAKENING ZOEKGEBIED EN INVENTARISATIE LOCATIES
Voor de toepassing van Trede 2 van de Ladder zijn in de woningmarktregio alternatieve locaties binnen bestaand stedelijk gebied geïnventariseerd. Hiervoor is uitgegaan van zachte planlocaties voor woningbouw (plannen die nog niet zijn opgenomen in een bestemmingsplan dat door de gemeenteraad is vastgesteld). Dit zijn immers locaties die in principe in aanmerking komen voor toekomstige woningbouw. Binnen de zachte plancapaciteit is gezocht naar binnenstedelijke
MOGELIJKHEDEN BESTAAND STEDELIJK GEBIED EN MULTIMODALE ONTSLUITING (TREDE 2 EN 3)
29
locaties in (centrum)dorpse woonmilieus. Alleen op deze locaties kan (mogelijk) een woonmilieu worden gerealiseerd zoals is beoogd op het DEK-terrein. Uitgegaan is van het woonmilieu dat door de gemeente is aangegeven en, indien dit niet bekend is, is deze beoordeling zelf gemaakt. Deze locaties zijn binnen de woningmarkt te vinden in alle gemeenten, behalve het stedelijke Hoorn. In totaal bestaat er een zachte plancapaciteit op binnenstedelijke locaties in (centrum)dorpse woonmilieus van 1.228 woningen. De totale kwalitatieve Ladderruimte in (centrum)dorpse woonmilieus bedraagt 2.038 woningen. Zelfs als alle binnenstedelijk alternatieve locaties bebouwd zouden worden, blijft er nog een behoefte aan 810 woningen in (centrum)dorpse woonmilieus in de woningmarktregio over. Trede 2 is hiermee feitelijk al onderbouwd.
Bovendien is nog geanalyseerd in hoeverre de zachte planlocaties in (centrum)dorpse woonmilieus geschikt zijn voor het realiseren van een vergelijkbaar woonmilieu als voorzien op het DEK-terrein. Alle locaties zijn beoordeeld op geschiktheid en beschikbaarheid. Hiervoor is (naast de zachte plancapaciteit) ook een lijst met mogelijke inbreidingslocaties meegenomen die is aangeleverd door de provincie Noord-Holland (Tabel 13). Specifiek is geanalyseerd of dezelfde woningen als gepland op het DEK-terrein in een vergelijkbaar woonmilieu kunnen worden gerealiseerd.
7.1 TREDE 2 MOGELIJKHEDEN BESTAAND STEDELIJK GEBIED TABEL 12 ANALYSE MOGELIJKE ALTERNATIEVE LOCATIES IN (CENTRUM)DORPSE WOONMILIEUS
NAAM/LOCATIE PLAN
GEMEENTE
BEOORDELING GESCHIKTHEID/BESCHIKBAARHEID
Centrumlocatie
Drechterland
Inbreidingslocatie voor 20 woningen. Niet
Venhuizen
vergelijkbaar met ligging van het DEKterrein, door ligging in kleine dorpse kern. Geen vergelijkbaar woonmilieu als op het DEK-terrein te realiseren.
Kadijk Venhuizen
Drechterland
stedelijk gebied
Inbreidingslocatie voor 10 woningen. Niet vergelijkbaar met ligging van het DEKterrein, door ligging in kleine dorpse kern. Geen vergelijkbaar woonmilieu als op het DEK-terrein te realiseren.
Diverse herontwikkelings-
Enkhuizen
Verzameling van kleine inbreidingslocaties. Door zeer kleine
30
MOGELIJKHEDEN BESTAAND STEDELIJK GEBIED EN MULTIMODALE ONTSLUITING (TREDE 2 EN 3)
en
omvang niet vergelijkbaar met plannen
verdichtingslocati
op het DEK-terrein. Geen vergelijkbaar
es binnenstad
woonmilieu als op het DEK-terrein te realiseren.
Centrumlocatie
Drechterland
Venhuizen
Inbreidingslocatie voor 20 woningen. Niet vergelijkbaar met ligging van het DEKterrein, door ligging in kleine dorpse kern. Geen vergelijkbaar woonmilieu als op het DEK-terrein te realiseren.
Kadijk Venhuizen
Drechterland
stedelijk gebied
Inbreidingslocatie voor 10 woningen. Niet vergelijkbaar met ligging van het DEKterrein, door ligging in kleine dorpse kern. Geen vergelijkbaar woonmilieu als op het DEK-terrein te realiseren.
Diverse
Enkhuizen
Verzameling van kleine
herontwikkelings-
inbreidingslocaties. Door zeer kleine
en
omvang niet vergelijkbaar met plannen
verdichtingslocati
op het DEK-terrein. Geen vergelijkbaar
es binnenstad
woonmilieu als op het DEK-terrein te realiseren.
Westeinde-Zuid
Enkhuizen
Grootschalige nieuwbouwlocatie (200 woningen). Het grootste deel hiervan is echter pas na 2025 gepland en is dus niet in de komende tien jaar beschikbaar als alternatief voor het DEK-terrein. Daarnaast ligt het relatief ver van het centrum van Enkhuizen en is dus niet vergelijkbaar met de centrumligging van het DEK-terrein.
Bosstraat Winkel
Hollands Kroon
Inbreidingslocatie voor slechts twee woningen. Niet vergelijkbaar met ligging van het DEK-terrein, door ligging in kleine dorpse kern. Geen vergelijkbaar woonmilieu als op het DEK-terrein te realiseren.
Burgemeester Lovinkstraat 7b Breezand
Hollands Kroon
Kleinschalige inbreidingslocatie (exacte aantal woningen nog niet bekend). Niet vergelijkbaar met ligging van het DEKterrein, door ligging in kleine dorpse kern, die niet dezelfde voorzieningen als Medemblik biedt. Daarnaast ligt het niet
MOGELIJKHEDEN BESTAAND STEDELIJK GEBIED EN MULTIMODALE ONTSLUITING (TREDE 2 EN 3)
31
nabij een grotere stad. Geen vergelijkbaar woonmilieu als op het DEKterrein te realiseren.
Camping de Gest Den Oever
Hollands Kroon
Kleinschalige inbreidingslocatie (exacte aantal woningen nog niet bekend). Niet vergelijkbaar met ligging van het DEKterrein, door ligging in kleine dorpse kern, die niet dezelfde voorzieningen als Medemblik biedt. Daarnaast ligt het niet nabij een grotere stad. Geen vergelijkbaar woonmilieu als op het DEKterrein te realiseren.
Cremers Wieringerwerf
Hollands Kroon
Kleinschalige inbreidingslocatie (exacte aantal woningen nog niet bekend). Niet vergelijkbaar met ligging van het DEKterrein, door ligging in kleine dorpse kern, die niet dezelfde voorzieningen als Medemblik biedt. Daarnaast ligt het niet nabij een grotere stad. Geen vergelijkbaar woonmilieu als op het DEKterrein te realiseren.
De Krakeling Anna Paulowna
Hollands Kroon
Inbreidingslocatie voor slechts vijf woningen. Door kleinschaligheid niet vergelijkbaar met het DEK-terrein. Geen vergelijkbaar woonmilieu als op het DEKterrein te realiseren.
Diverse locaties Kreileroord
Hollands Kroon
Verzameling van kleine inbreidingslocaties (exacte aantal woningen nog niet bekend). Niet vergelijkbaar met ligging van het DEKterrein, door ligging in kleine dorpse kern, die niet dezelfde voorzieningen als Medemblik biedt. Daarnaast ligt het niet nabij een grotere stad. Geen vergelijkbaar woonmilieu als op het DEKterrein te realiseren.
Dorpsstraat 168a Nieuwe Niedorp
Hollands Kroon
Kleinschalige inbreidingslocatie (exacte aantal woningen nog niet bekend). Niet vergelijkbaar met ligging van het DEKterrein, door ligging in kleine dorpse kern, die niet dezelfde voorzieningen als Medemblik biedt. Daarnaast ligt het niet nabij een grotere stad, zoals Hoorn. Geen
32
MOGELIJKHEDEN BESTAAND STEDELIJK GEBIED EN MULTIMODALE ONTSLUITING (TREDE 2 EN 3)
vergelijkbaar woonmilieu als op het DEKterrein te realiseren.
Gesterweg 18 Den Oever
Hollands Kroon
Kleinschalige inbreidingslocatie (exacte aantal woningen nog niet bekend). Niet vergelijkbaar met ligging van het DEKterrein, door ligging in kleine dorpse kern, die niet dezelfde voorzieningen als Medemblik biedt. Daarnaast ligt het niet nabij een grotere stad. Geen vergelijkbaar woonmilieu als op het DEKterrein te realiseren.
Koninging Wilhelminaweg Slootdorp
Hollands Kroon
Kleinschalige inbreidingslocatie (exacte aantal woningen nog niet bekend). Niet vergelijkbaar met ligging van het DEKterrein, door ligging in kleine dorpse kern, die niet dezelfde voorzieningen als Medemblik biedt. Daarnaast ligt het niet nabij een grotere stad. Geen vergelijkbaar woonmilieu als op het DEKterrein te realiseren.
Motorenrevisie Winkel
Hollands Kroon
Inbreidingslocatie voor slechts vier woningen. Niet vergelijkbaar met ligging van het DEK-terrein, door ligging in kleine dorpse kern. Geen vergelijkbaar woonmilieu als op het DEK-terrein te realiseren.
Nijerop Nieuwe Niedorp
Hollands Kroon
Kleinschalige inbreidingslocatie (exacte aantal woningen nog niet bekend). Niet vergelijkbaar met ligging van het DEKterrein, door ligging in kleine dorpse kern, die niet dezelfde voorzieningen als Medemblik biedt. Daarnaast ligt het niet nabij een grotere stad. Geen vergelijkbaar woonmilieu als op het DEKterrein te realiseren.
Parklaan Oude mavo Hippolytushoef
Hollands Kroon
Kleinschalige inbreidingslocatie (exacte aantal woningen nog niet bekend). Niet vergelijkbaar met ligging van het DEKterrein, door ligging in kleine dorpse kern, die niet dezelfde voorzieningen als Medemblik biedt. Daarnaast ligt het niet nabij een grotere stad. Geen
MOGELIJKHEDEN BESTAAND STEDELIJK GEBIED EN MULTIMODALE ONTSLUITING (TREDE 2 EN 3)
vergelijkbaar woonmilieu als op het DEKterrein te realiseren.
Pastoor Verhoeff park Breezand
Hollands Kroon
Kleinschalige inbreidingslocatie (exacte aantal woningen nog niet bekend). Niet vergelijkbaar met ligging van het DEKterrein, door ligging in kleine dorpse kern, die niet dezelfde voorzieningen als Medemblik biedt. Daarnaast ligt het niet nabij een grotere stad. Geen vergelijkbaar woonmilieu als op het DEKterrein te realiseren.
Pastorie Sint Jan Kerk Breezand
Hollands Kroon
Kleinschalige inbreidingslocatie (exacte aantal woningen nog niet bekend). Niet vergelijkbaar met ligging van het DEKterrein, door ligging in kleine dorpse kern, die niet dezelfde voorzieningen als Medemblik biedt. Daarnaast ligt het niet nabij een grotere stad. Geen vergelijkbaar woonmilieu als op het DEKterrein te realiseren.
Plan HSG Lutjewinkel