RO-OP-624.124.70 Motivering Wijziging Omgevingsplan Maassluis - Station West

Gemeente Maassluis Omgevingsplanwijziging Station West, Maassluis MOTIVERING

Werknummer: 624.124.70 Datum: Januari 2026

Inhoud 1 Inleiding ...........................................................................................................................................................1 1.1 Aanleiding ....................................................................................................................................................... 1 1.2 Leeswijzer ....................................................................................................................................................... 1 2 2.1 2.2 2.3

Planbeschrijving ...............................................................................................................................................2 Ligging plangebied .......................................................................................................................................... 2 Bestaande situatie .......................................................................................................................................... 2 Projectvoornemen .......................................................................................................................................... 4

3 Planologisch kader ...........................................................................................................................................6 3.1 Omgevingsplan Gemeente Maassluis............................................................................................................. 6 3.1.1 Tijdelijke en nieuwe deel van het gemeentelijke omgevingsplan ..................................................... 6 3.1.2 Huidige inhoud omgevingsplan Maassluis ........................................................................................ 6 3.1.3 Strijdigheid activiteit(en) en voorgenomen wijziging in relatie tot het omgevingsplan ................... 9 4 Ruimtelijk beleidskader .................................................................................................................................10 4.1 Rijksbeleid ..................................................................................................................................................... 10 4.1.1 Nationale omgevingsvisie (NOVI) .................................................................................................... 10 4.2 Provinciaal beleid .........................................................................................................................................

10 4.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland .......................................................................................................... 11 4.3 Gemeentelijk beleid...................................................................................................................................... 14 4.3.1 Omgevingsvisie gemeente Maassluis .............................................................................................. 14 4.3.2 Woonvisie Maassluis 2025 .............................................................................................................. 14 4.3.3 Gebiedsvisie Maassluis West .......................................................................................................... 15 4.3.4 Beeldkwaliteitsplan Maassluis Station West ................................................................................... 16 4.3.5 Quickscan locaties nieuwe sportzaal (2025) ................................................................................... 16 4.4 Conclusie.......................................................................................................................................................

16 5 Juridische kaders ...........................................................................................................................................17 5.1 Juridische kaders Rijk .................................................................................................................................... 17 5.1.1 Omgevingswet ................................................................................................................................. 17 5.1.2 Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) ............................................................................................ 17 5.1.3 Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) ........................................................................................ 18 5.1.4 Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) ................................................................................................ 18 5.2 Juridische Kaders provincie .......................................................................................................................... 19 5.2.1 Zuid-Hollandse Omgevingsverordening ..........................................................................................

19 6 Aspecten van de fysieke leefomgeving .........................................................................................................23 6.1 Milieueffectrapportage ................................................................................................................................ 23 6.1.1 Juridisch kader................................................................................................................................. 23 6.1.2 Toetsing ........................................................................................................................................... 23 6.1.3 Conclusie ......................................................................................................................................... 24 6.2 Laddertoets................................................................................................................................................... 25 6.2.1 Kader ............................................................................................................................................... 25 6.2.2 Toetsing ...........................................................................................................................................

26 6.2.3 Conclusie ......................................................................................................................................... 26 6.3 Luchtkwaliteit ............................................................................................................................................... 26 6.3.1 Kader ............................................................................................................................................... 26 6.3.2 Toetsing ........................................................................................................................................... 26 6.3.3 Conclusie ......................................................................................................................................... 27 6.4 Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen .............................................................................. 27

6.4.1 Kader ............................................................................................................................................... 27 6.4.2 Toetsing ........................................................................................................................................... 28 6.4.3 Conclusie ......................................................................................................................................... 31 6.5 Geluid door activiteiten ................................................................................................................................ 31 6.5.1 Kader ............................................................................................................................................... 31 6.5.2 Onderzoek ....................................................................................................................................... 32 6.5.3 Conclusie ......................................................................................................................................... 32 6.6 Geur ..............................................................................................................................................................

32 6.6.1 Kader ............................................................................................................................................... 32 6.6.2 Onderzoek ....................................................................................................................................... 33 6.6.3 Conclusie ......................................................................................................................................... 33 6.7 Trillingen ....................................................................................................................................................... 33 6.7.1 Kader ............................................................................................................................................... 33 6.7.2 Onderzoek ....................................................................................................................................... 34 6.7.3 Conclusie ......................................................................................................................................... 34 6.8 Bodemkwaliteit.............................................................................................................................................

34 6.8.1 Kader ............................................................................................................................................... 34 6.8.2 Onderzoek ....................................................................................................................................... 34 6.8.3 Conclusie ......................................................................................................................................... 35 6.9 Omgevingsveiligheid ..................................................................................................................................... 35 6.9.1 Kader ............................................................................................................................................... 35 6.9.2 Onderzoek ....................................................................................................................................... 36 6.9.3 Conclusie ......................................................................................................................................... 37 6.10 Water en klimaatadaptatie ...........................................................................................................................

37 6.10.1 Kader ............................................................................................................................................... 37 6.10.2 Onderzoek ....................................................................................................................................... 39 6.10.3 Conclusie ......................................................................................................................................... 41 6.11 Natuur en ecologie ....................................................................................................................................... 41 6.11.1 Kader ............................................................................................................................................... 41 6.11.2 Onderzoek ....................................................................................................................................... 42 6.11.3 Conclusie ......................................................................................................................................... 43 6.12 Landschap, cultuurhistorie en archeologie...................................................................................................

43 6.12.1 Kader ............................................................................................................................................... 43 6.12.2 Onderzoek ....................................................................................................................................... 44 6.12.3 Conclusie ......................................................................................................................................... 45 6.13 Duurzaamheid .............................................................................................................................................. 45 6.13.1 Kader ............................................................................................................................................... 45 6.13.2 Conclusie ......................................................................................................................................... 46 6.14 Mobiliteit ...................................................................................................................................................... 46 6.14.1 Kader ...............................................................................................................................................

46 6.14.2 Verkeersstructuur en ontsluiting .................................................................................................... 47 6.14.3 Verkeersgeneratie ........................................................................................................................... 47 6.14.4 Parkeren .......................................................................................................................................... 48 6.14.5 Conclusie ......................................................................................................................................... 49 7 Regelmethodiek .............................................................................................................................................51 7.1 Opbouw van de wijziging van het omgevingsplan ........................................................................................ 51 7.1.1 Inleiding ........................................................................................................................................... 51 7.1.2 Aanwijzingen in de fysieke leefomgeving ....................................................................................... 52 7.1.3 Normen met betrekking tot de fysieke leefomgeving ....................................................................

53 7.1.4 Activiteiten en normering ............................................................................................................... 53 7.1.5 Bouwactiviteiten ............................................................................................................................. 56 7.1.6 Gebruiksactiviteiten ........................................................................................................................ 58 7.1.7 Activiteiten op of in de bodem ........................................................................................................ 59 7.1.8 Beperkingengebied lokaal spoor ..................................................................................................... 59

7.1.9

Instandhouding woningbouwcategorieën ...................................................................................... 60

8 Financiële en maatschappelijke haalbaarheid ...............................................................................................61 8.1 Financiële haalbaarheid ................................................................................................................................ 61 8.2 Maatschappelijke haalbaarheid ................................................................................................................... 61 8.2.1 Participatie ...................................................................................................................................... 62 8.2.2 Voorbereiding / Overlegpartners .................................................................................................... 63 Bijlagen: Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4: Bijlage 5: Bijlage 6: Bijlage 7: Bijlage 8: Bijlage 9: Bijlage 10: Bijlage 11: Bijlage 12: Bijlage 13: Bijlage 14:

KuiperCompagnons, januari 2026, Akoestisch onderzoek wegen, spoorwegen en industrie KuiperCompagnons, Juni 2025, Quickscan bedrijven en milieuzonering Ingenieursbureau Land, 2022, Verkennend bodemonderzoek BMA Milieu, 2025, Voorafgaand bodemonderzoek Waalpartners cevil engenieering, 2025, Grondbalans Aqua Terra Nova B.V, 2024, Quickscan ecologie Vestigia, juni 2025, Archeologisch vooronderzoek Mobycon, juli 2025, parkeerbalans Memo pneumatische telling project Station West, gemeente Maassluis Participatieverslag 1 oktober 2025 Overzicht opmerkingen participatie fase 2025 Participatieverslag 23 oktober 2024 Bijlagen participatieverslag 2024 Tabel borging gebiedsvisie Station West in omgevingsplan

1

1 Inleiding 1.1

Aanleiding Met deze wijziging van het omgevingsplan maakt de gemeente Maassluis de ontwikkeling van het stationsgebied bij Maassluis West mogelijk. De ontwikkeling van Maassluis West ziet toe op de realisatie van [getal] woningen, een sportzaal, kleinschalige voorzieningen en openbare ruimte. Aanleiding van deze ontwikkeling is de Gebiedsvisie ‘Maassluis West’, dat is vastgesteld door de gemeenteraad op 3 december 2024. Op afbeelding 1.1 is het plangebied zichtbaar. Het plangebied bestaat uit parkeerterrein, openbaar groen (gras en park) en bebouwing (oostkant van het plangebied).

Afbeelding 1.1: Plangebied 3D (rood omkaderd) Maassluis West.

Het omgevingsplan van de gemeente Maassluis biedt geen mogelijkheden tot het bouwen en in gebruik nemen van de voorgenomen omgevingsplanactiviteit. In het omgevingsplan is geen bestemming ‘wonen’ binnen het plangebied en op de locatie van de toekomstige sportzaal geen bestemming ‘sport’. Met deze wijziging van het omgevingsplan wordt de ontwikkeling in juridisch-planologische zin mogelijk gemaakt.

1.2

Leeswijzer De opzet en het vervolg van deze motivering is als volgt. In hoofdstuk 2 vindt de planbeschrijving plaats waarin de huidige en toekomstige situatie van het plangebied worden beschreven. Hoofdstuk 3 gaat in op de planologische kaders, het omgevingsplan van Maassluis en de planvorm. In het vierde hoofdstuk wordt het ruimtelijk beleidskader geschetst op nationaal, provinciaal en gemeentelijk niveau. Het vijfde hoofdstuk behandelt de diversie (milieu)aspecten van de fysieke leefomgeving. Hierbij worden per thema de relevante juridische en beleidskaders beknopt weergegeven, waarna de effecten in relatie tot de beoogde toekomstige situatie worden beoordeeld (inclusief alle bijbehorende onderzoeken). In hoofdstuk 6 wordt de regelmethodiek van het plan besproken. De financiële en maatschappelijke haalbaarheid komen vervolgens in het laatste hoofdstuk aan de orde.

Omgevingsplanwijziging Station West Maassluis Motivering Versie oktober 2025

2

2 Planbeschrijving 2.1

Ligging plangebied De locatie waar de voorgenomen ontwikkeling moet plaatsvinden ligt ten noorden van ov-station Maassluis West in Maassluis. De locatie van het project is (globaal) afgebeeld op afbeelding 2.1 en 2.2.

Afbeelding 2.1: Plangebied 2D (het plangebied is rood omkaderd).

Afbeelding 2.2: Globale ligging van het plangebied in de gemeente Maassluis.

2.2

Bestaande situatie Het plangebied bestaat in de huidige situatie uit een openbare parkeerplaats bij het metrostation Maassluis West, een openbare parkeerplaats behorend bij het winkelcentrum Koningshoek en uit openbaar groen. Een Omgevingsplanwijziging Station West Maassluis Motivering Versie oktober 2025

3 deel van het plangebied is bebouwd, op deze plek aan de Haydnlaan bevindt zich een sportzaal met buitenspeelplaats en een oud schoolgebouw waarin een wijkteam is gehuisvest. Op de onderstaande afbeeldingen is het plangebied weergegeven.

Afbeelding 2.3: Openbaar groen oostkant parkeerplaats bij station Maassluis West.

Afbeelding 2.4: Openbaar groen noordkant parkeerplaats bij station Maassluis West.

Omgevingsplanwijziging Station West Maassluis Motivering Versie oktober 2025

4

Afbeelding 2.5: Openbaar groen oostkant parkeerplaats winkelcentrum Koningshoek.

Afbeelding 2.6: Bebouwd gebied Haydnlaan (sportzaal en oude school).

2.3

Projectvoornemen Deze wijziging van het omgevingsplan bestaat uit het omzetten van het tijdelijk deel van het omgevingsplan naar het nieuwe deel van het omgevingsplan. Dit houdt in dat de bestaande regels uit de geldende bestemmingsplannen worden vervangen voor nieuwe regels. Deze regels zorgen ervoor dat de ontwikkeling Maassluis West voor bouw en gebruik mogelijk wordt gemaakt. In hoofdstuk 8 wordt een toelichting op de regels gegeven. De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit de realisatie van maximaal 400 woningen, openbaar groen en een sportzaal met ondergeschikte horeca en kleinschalige voorzieningen. Het aantal woningen is verdeeld over meerdere deelgebieden (werkingsgebieden). Elk werkingsgebied heeft een maximumaantal woningen, passend bij het programma of eigen bouw- en gebruiksregels. De werkingsgebieden (zie afbeelding 2.8) zijn: Koningshoek ll (maximum 35 gestapelde woningen); Haydnlaan (maximum 30 tussen-/hoekwoningen); Chopinstraat (maximum 60 woningen); Chopinstraat: sportzaal met twee zaaldelen (max 2.000 m2); Uiverlaan (maximum 235 gestapelde woningen en 30 tussen-/hoekwoningen); Omgevingsplanwijziging Station West Maassluis Motivering Versie oktober 2025

5 -

Openbaar gebied; Stationsgebied.

Voor de setbacks op appartementengebouwen ten behoeve van een passende overgang en de uitstraling van meerlaagse bebouwing is het werkingsgebied ‘hoogteaccenten’ opgenomen.

Afbeelding 2.8: Plankaart met werkingsgebieden.

Ten behoeve van de ontwikkeling Station West Maassluis heeft de gemeente Maassluis het visiedocument ‘Gebiedsvisie Station West’ opgesteld. Deze gebiedsvisie is vastgesteld op 3 december 2024 en beschrijft de doelen en relevante beleidskaders voor de ontwikkeling van het gebied. Hierbij hoort ook het Beeldkwaliteitsplan ‘Maassluis Station West’ dat op 7 november 2024 door de gemeenteraad is vastgesteld. In hoofdstuk 4 wordt nader op deze stukken ingegaan.

Omgevingsplanwijziging Station West Maassluis Motivering Versie oktober 2025

6

3 Planologisch kader 3.1

Omgevingsplan Gemeente Maassluis

3.1.1 Tijdelijke en nieuwe deel van het gemeentelijke omgevingsplan Sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet geldt voor de gehele gemeente één omgevingsplan. Het omgevingsplan dat op 1 januari 2024 van rechtswege is ontstaan bestaat hoofdzakelijk uit een bundeling van alle geldende ruimtelijke besluiten (waaronder bestemmingsplannen) en een aantal voormalige rijksregels (de ‘bruidsschat’, hoofdstuk 22 van het omgevingsplan). Dit ‘tijdelijke deel’ van het omgevingsplan zal de gemeente gedurende de transitieperiode omzetten naar het ‘nieuwe deel’ van het omgevingsplan dat voldoet aan de eisen van de Omgevingswet. Het voorliggende besluit betreft een wijziging van het omgevingsplan van de gemeente Maassluis. Ter plaatse van het projectgebied gelden, voorafgaand aan deze wijziging, de regels van het voormalige bestemmingsplan Koningshoek e.o. en de regels in hoofdstuk 22 (Bruidsschat). Deze wijziging van het omgevingsplan wordt volgens de STOP/TPOD systematiek mogelijk gemaakt. Dit betreft een “reguliere” wijziging volgens de Omgevingswet. Dit houdt in dat het omgevingsplan een officieel overheidsdocument omvat dat na vatstelling en bekendmaking een eigen toepassingsprofiel bevat wat te raadplegen is in het DSO.

3.1.2 Huidige inhoud omgevingsplan Maassluis Bestemmingsplan “Koningshoek e.o.” Ter plaatse van het projectgebied geldt het bestemmingsplan ‘Koningshoek e.o.’, dat op 13 september 2016 is vastgesteld. Dit bestemmingsplan is met de inwerkingtreding van de Omgevingswet automatisch onderdeel geworden van het omgevingsplan van de gemeente Maassluis. Gemakshalve wordt in dit document gesproken over het bestemmingsplan ‘Koningshoek e.o.’, waar bedoeld wordt het voormalige bestemmingsplan dat onderdeel is van het tijdelijke deel van het omgevingsplan. Op grond van het bestemmingsplan kent het plangebied grotendeels de bestemming ‘Groen’, zie afbeelding 3.1. Verder kent het deel van het plangebied ter hoogte van de Haydnlaan de enkelbestemming ‘Sport’ en ‘Maatschappelijk’. Het gedeelte van het plangebied wat grotendeels de enkelbestemming ‘Groen’ heeft, heeft een dubbelbestemming die is bestemd voor ‘Verkeer - Verblijfsgebied’. Dit is ter hoogte van de Uiverlaan en het ov-station Maassluis-West (zie afbeelding 3.1).

Omgevingsplanwijziging Station West Maassluis Motivering Versie oktober 2025

7

Afbeelding 3.1: Uitsnede bestemmingsplan ‘Koningshoek e.o.’ (bron: Omgevingsloket - Regels op de kaart – omgevingsdocumenten).

Enkelbestemming ‘Groen’ De gronden ter plaatse van het plangebied hebben de enkelbestemming ‘Groen’. Deze gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen. De voor ‘Groen’ gronden ten oosten van de Uiverlaan en ten zuiden van de Merellaan en Koningshoek zijn bestemd voor groenvoorzieningen, zoals waterberging, groenvoorziening, parkeervoorziening en verhardingen, zoals fiets- en wandelpaden. Op gronden met deze bestemming zijn groenvoorzieningen toegestaan. De activiteit wonen is niet toegestaan. Dat komt, er op deze gronden geen gebouwen mogen worden gebouwd. De beoogde woningbouwontwikkeling en het bouwen en in gebruik nemen van de sportzaal (met voorzieningen) kan niet mogelijk gemaakt worden binnen de huidige regels uit het bestemmingsplan. Enkelbestemming ‘Sport’ De gronden ter plaatse van het plangebied ter hoogte van de Haydnlaan hebben de enkelbestemming ‘Sport’. Deze gronden zijn bestemd voor sport, zoals een sportzaal, een clubgebouw, bij de bestemming behorende voorzieningen, zoals ontsluitingswegen, groen, water, nutsvoorzieningen en parkeervoorzieningen. Op gronden met de bestemming ‘Sport’ zijn sportvoorzieningen toegestaan. De activiteit wonen is niet toegestaan. Voor bouwen gelden de volgende regels: gebouwen en overkappingen worden binnen het bouwvlak gebouwd en de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde bedragen ten hoogste: a.

Van erg- en terreinscheidingen grenzend aan openbaar toegankelijk gebied (1 m); b. Van erf- en terreinafscheidingen elders (2,5 m); c. van vlaggenmasten (6 m); d. van ballenvangers (4 m); e. van overige bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde (2,5 m).

Omgevingsplanwijziging Station West Maassluis Motivering Versie oktober 2025

8 Enkelbestemming ‘Maatschappelijk’ De gronden ter plaatse van het plangebied ter hoogte van de Haydnlaan hebben de enkelbestemming ‘Maatschappelijk’. Deze gronden zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen, zoals ‘openbare dienstverlening', ‘religie uitgesloten’ voorzieningen, ‘uitvaartcentrum uitgesloten’ voorzieningen, met daarbij behorende parkeervoorzieningen, zoals speelvoorzieningen, toegangspaden, in- en uitritten. Op gronden met de bestemming ‘Maatschappelijk’ zijn maatschappelijke voorzieningen toegestaan. Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels: gebouwen en overkappingen worden binnen het bouwvlak gebouwd; de bouwhoogte van gebouwen en overkappingen bedraagt ter plaatse van de aanduiding ‘maximum bouwhoogte’ ten hoogste de aangegeven bouwhoogte. Dubbelbestemming ‘Verkeer – Verblijfsgebied’ De gronden ter plaatse van het plangebied ter hoogte van het oosten van de Uiverlaan hebben de dubbelbestemming ‘Verkeer – Verblijfsgebied’. Deze gronden zijn bestemd voor verblijfsgebied met een functie voor verblijf, verplaatsing, gebruik ten dienste van de aangrenzende bestemmingen en de bij de bestemming behorende voorzieningen, zoals geluidswerende voorzieningen, speelvoorzieningen, groenvoorzieningen, fietsen voetpaden, fietsenstallingen en afvalverzameling voorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels: op deze gronden mogen uitsluitend gebouwen, geen gebouwen zijnde worden gebouwd, ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding’ – ‘overkapping’ een overkapping met een bouwhoogte van ten hoogste 8 m is toegestaan, de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde anders dan voor verkeersregeling, verkeersleiding, wegaanduiding of verkeersverlichting, bedraagt ten hoogste 3 m. Dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 8’ De gronden ter plaatse van het plangebied ter hoogte van de Uiverlaan hebben de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie – 8’. Dit houdt in dat behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), de gronden mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van behoudenswaardige archeologische waarden. Op deze gronden mogen ten behoeve van de bestemming, uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m. Daarnaast gelden er beperkingen voor het uitvoeren van werken in de grond voor zover het gaat om werkzaamheden die dieper reiken dan 3 meter onder de grond of die een oppervlakte beslaan van meer dan 200 m2. Aan een omgevingsvergunning voor bouw- of aanlegwerkzaamheden op deze dubbelbestemming worden voorwaarden verbonden die er toe strekken dat de archeologische waarden niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad.

Indien noodzakelijk dienen aantoonbaar maatregelen te worden getroffen die schade of mogelijke schade beperken. Binnen het plangebied gelden de volgende gebiedsaanduidingen (zie afbeelding 3.2): Gebiedsaanduiding ‘geluidzone – industrie – 3’ Binnen een gedeelte van het plangebied geldt de gebiedsaanduiding ‘geluidzone – industrie – 3’. Binnen deze aanduiding gelden beperkingen voor het toevoegen van geluidgevoelige objecten vanwege de geluidbelasting die omliggende industrie veroorzaakt. Gebiedsaanduiding ‘geluidzone – industrie – 2’ Binnen een gedeelte van het plangebied geldt de gebiedsaanduiding ‘geluidzone – industrie – 2’. Binnen deze aanduiding gelden beperkingen voor het toevoegen van geluidgevoelige objecten vanwege de geluidbelasting die omliggende industrie veroorzaakt. Omgevingsplanwijziging Station West Maassluis Motivering Versie oktober 2025

9 Parapluherziening Overbewoning Maassluis Op 13 oktober 2020 heeft de gemeenteraad van Maassluis het bestemmingsplan ‘’Parapluherziening Overbewoning’’ vastgesteld. Ter plaatse van het projectgebied geldt het volgende: ▪ het wonen in een (bedrijfs)woning; ▪ Een complex van ruimten, waarin de inrichting en indeling uitsluitend bestemd is voor niet meer dan een huishouden; ▪ Moet over oppervlakten beschikken met een duidelijke woonfunctie, zoals een woonkamer, hal keuken, slaapkamers en badkamer. Hiertoe wordt niet op ruimtes gerekend, waar geen daglicht toetreding is. Bij schuine daken mag de oppervlakte als woonoppervlakte worden gerekend vanaf 1,5 m hoogte. De regels uit deze parapluherziening zijn verwerkt in de omgevingsplanwijziging. Parapluherziening Parkeernormen Maassluis Op 6 februari 2018 heeft de gemeenteraad van Maassluis het bestemmingsplan ‘’Parapluherziening Parkeernormen’’ vastgesteld. Ter plaatse van het projectgebied geldt het volgende: ▪ Ten behoeve van het parkeren of stallen van motorvoertuigen dient in voldoende mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij het gebouw hoort. Hierbij gelden de parkeernormen, zoals vastgelegd in de ‘Beleidsregels Parkeren Maassluis 2012’.

▪ Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, moet in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort. Hierbij wordt uitgegaan van de ASVV 2004 van het CROW (zoals vastgelegd in de ‘Beleidsregels Parkeren Maassluis 2012’). Met deze omgevingsplanwijziging werken we met een dynamische verwijzing naar de parkeernota die via de beoordelingsregels voor de vergunning wordt geactiveerd. De omgevingsplanwijziging gaat voor op de parapluherziening.

3.1.3 Strijdigheid activiteit(en) en voorgenomen wijziging in relatie tot het omgevingsplan Het bouwen en in gebruik nemen van de activiteit ‘wonen’ past niet binnen de bestemmingen ‘groen’, ‘verkeer’ en ‘maatschappelijk'. Deze omgevingsplanwijziging wijzigt de regels voor het plangebied uit het bestemmingsplan. De regels ter plaatse van het plangebied komen na vaststelling van dit omgevingsplan daarmee te vervallen. De relevante dubbelbestemmingen en/of gebiedsaanduidingen worden behandeld in hoofdstuk 4. Hoofdstuk 22 van het omgevingsplan Bij de voorliggende omgevingsplanwijziging van de gemeente Maassluis voor het project Station West is ervoor gekozen om de regels in hoofdstuk 22 van het omgevingsplan (bruidsschat) zo veel mogelijk in tact te laten. Voor de milieubelastende activiteiten blijven de betreffende regels in hoofdstuk 22 dus van toepassing. Hetzelfde geldt voor de vergunningplichten die voorheen in de Wabo waren opgenomen, alsmede een deel van de aanvraagvereisten en de regels voor het vergunningvrij bouwen van bijbehorende bouwwerken en bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Omgevingsplanwijziging Station West Maassluis Motivering Versie oktober 2025

10

4 Ruimtelijk beleidskader 4.1

Rijksbeleid

4.1.1 Nationale omgevingsvisie (NOVI) Het Rijk stelt in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) als ambitie dat Nederland ook in de toekomst een gezonde, duurzame en aantrekkelijke leefomgeving biedt en economisch floreert. Met de NOVI wordt toegewerkt naar de verdere ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. De ontwikkeling moet plaatsvinden in lijn met de ambities van de integrale verstedelijkingsstrategie: zo veel mogelijk in bestaand stedelijk gebied, klimaatbestendig en natuurinclusief, waarbij grote open ruimten tussen de steden hun groene karakter behouden. Daarbij erkent het Rijk dat de druk op de ruimte – de fysieke leefomgeving – voortdurend om een afweging van verschillende belangen vraagt. De opgaven waar we voor staan komen samen in vier prioriteiten, die samenhangen met grote transities. Deze prioriteiten zijn: 1. klimaatadaptatie en energietransitie; 2. duurzaam economisch groeipotentieel; 3. sterke en gezonde steden en regio’s; 4. toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Deze vier prioritaire opgaven moeten in samenhang verder worden gebracht. Hierin vragen internationale ontwikkelingen, groeiende regionale verschillen in Nederland zelf en de invloed van technologie om creatieve afwegingen.

Ook moet er aandacht zijn voor thema’s die dwars door de vier prioriteiten heen lopen, zoals omgevingskwaliteit, gezondheid, cultuurhistorie, klimaatadaptatie, water, bodem, veiligheid en milieukwaliteit. Het Rijk hanteert drie inrichtingsprincipes die helpen om een zorgvuldige afweging te maken. Dit zijn: - combineren boven enkelvoudig: in verband met beperkte beschikbare ruimte geeft het Rijk voorrang aan combinaties van functies in plaats van enkelvoudig gebruik van de ruimte; - kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: naast de economische functie van een gebied, kijkt het Rijk ook naar natuur, cultureel erfgoed, milieu, bodem- en watersysteem, landschappelijke schoonheid, et cetera; - afwentelen voorkomen: negatieve gevolgen van ons handelen moeten worden voorkomen; dat geldt zowel voor afwentelen in ruimte (verplaatsen van overlast naar elders) als in tijd (doorschuiven van effecten naar volgende generaties). Relatie tot de omgevingsplanwijziging Het realiseren van de ontwikkeling Station West heeft op nationaal niveau vanwege de aard en omvang van het project minimaal invloed op nationale belangen. Wel sluiten woningbouwprojecten aan op de prioriteit voor sterke en gezonde regio’s aangezien het ontwikkelen van woningen bijdraagt aan de landelijke voorraad en woningbouwopgave.

4.2

Provinciaal beleid De Herziening 2024 van het Omgevingsbeleid van de provincie Zuid-Holland is op 11 december 2024 vastgesteld en op 18 februari 2025 in werking getreden. Het omgevingsbeleid omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving in Zuid-Holland. Het bestaat uit drie hoofdinstrumenten: de omgevingsvisie, het omgevingsprogramma en de omgevingsverordening. De omgevingsvisie schetst de beleidskaders; de strategische ambities, beleidsdoelen en -keuzes voor de toekomst van de fysieke leefomgeving van Zuid-Holland. In het omgevingsprogramma zijn deze nader uitgewerkt in maatregelen die de provincie treft. De omgevingsverordening stelt de juridische kaders; instructieregels voor Omgevingsplanwijziging Station West Maassluis Motivering Versie oktober 2025

11 andere overheden en direct werkende regels voor burgers en bedrijven. De provincie wijzigt de verschillende onderdelen wanneer daartoe aanleiding is. 4.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland De omgevingsvisie van Zuid-Holland biedt een strategische blik op de lange(re) termijn en bevat de hoofdzaken van het te voeren integrale beleid voor de gehele fysieke leefomgeving van de provincie Zuid-Holland. Ambities, beleidsdoelen en beleidskeuzes Naast de algemene sturingsfilosofie en een analyse van de huidige situatie van Zuid-Holland, schetst de provincie in de omgevingsvisie haar toekomstgerichte beleid in zeven provinciale vernieuwingsambities: 1. Samenwerken aan Zuid-Holland: inspelen op ontwikkelingen in de samenleving ten dienste van bestaand of nieuw beleid. 2. Bereikbaar Zuid-Holland: veilig, efficiënt en duurzaam vervoer en infrastructuur. 3. Schone energie voor iedereen: een duurzaam energiesysteem en minder druk op het stroomnet. 4. Een welvarend Zuid-Holland: innovatieve, dynamische en toekomstbestendige economie met ruimte voor ondernemen. 5. Naar een vitale balans tussen water, natuur en landbouw: beschermen en ontwikkelingen van (gezonde) natuur en soorten zorgen voor een afname van stikstof. 6. Sterke steden en dorpen in Zuid-Holland: versnel en voldoende bouwen, toekomstbestendig en betaalbaar. 7.

Gezond en veilig Zuid-Holland: benutten, beschermen en beheren van een gezonde, veilige leefomgeving. Deze ambities zijn geconcretiseerd in beleidsdoelen en -keuzes, die omschrijven aan welke maatschappelijke opgaven de provincie werkt. De beleidsdoelen zijn vervolgens uitgewerkt in beleidskeuzes. Op de planlocatie zijn de volgende beleidskeuzes van belang voor deze ontwikkeling: ▪ Klimaatbestendig Zuid-Holland ▪ Wonen ▪ Ruimtelijke kwaliteit en landschap Klimaatbestendig Zuid-Holland De provincie wil de maatschappelijke kosten van bodemdaling beperken door samen te werken met diverse partijen. In veen(weide)gebieden richt de provincie zich op mitigatie en adaptatie om klimaatdoelen te halen en kwetsbare gebieden te beschermen. Dit gebeurt via de Regionale Veenweide Strategieën en het Nationaal Veenplan. De provincie verwacht van waterschappen dat zij bodemdaling meenemen bij peilbesluiten en van gemeenten dat zij bodemdalingsgevoeligheid betrekken bij ruimtelijke ontwikkelingen en toekomstige beheermaatregelen. Wonen De provincie Zuid-Holland streeft naar een toekomstbestendig ingericht bebouwd gebied, waarbij de nadruk ligt op duurzaamheid, gezondheid en veiligheid. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen wordt het gebied ontworpen met de doelstellingen om energiepositief, klimaatbestendig en natuurinclusief te zijn.

Dit houdt in dat de bebouwde omgeving energiebesparend is, gebruik maakt van hernieuwbare energie en bijdraagt aan het bufferen van pieken in de energievraag. Het is ook essentieel dat het gebied bestand is tegen extreme weersomstandigheden, zoals hittestress en zware neerslag, door het toepassen van klimaatadaptieve maatregelen. De provincie Zuid-Holland stimuleert het gebruik van circulaire en biobased bouwmaterialen die de CO2-uitstoot minimaliseren en toekomstbestendig bouwen mogelijk maken. Daarnaast wordt er ingezet op het toepassen van emissieloze oplossingen en maatregelen om drinkwater te besparen. De gezonde en veilige leefomgeving is een prioriteit, waarbij de focus ligt op een beweegvriendelijke en duurzame leefomgeving die het welzijn bevordert. De provincie werkt nauw samen met verschillende partners om deze ambitie te realiseren, onder meer door middel van provinciale programma’s die de versnelling van de woningbouw in Zuid-Holland ondersteunen.

Omgevingsplanwijziging Station West Maassluis Motivering Versie oktober 2025

12 Daarnaast is er een duidelijke visie voor het bieden van voldoende en betaalbare huisvesting in de provincie. Wonen is een primaire levensbehoefte en een sociaal grondrecht, en daarom is het belangrijk om in voldoende woningen te voorzien voor verschillende doelgroepen, zoals sociale huur, middenhuur en betaalbare koopwoningen. De provincie werkt samen met gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen om woningen op de juiste plekken te bouwen, waarbij de focus ligt op het creëren van passende huisvesting voor iedereen, van gezinnen tot kwetsbare doelgroepen zoals ouderen en statushouders. De provincie streeft naar een evenwichtige verdeling van sociale huurwoningen over de regio en heeft afspraken gemaakt over het aantal te bouwen woningen in de komende jaren. Er wordt gestreefd naar minimaal twee derde betaalbare woningbouw in het regionale woningbouwprogramma, met een focus op het bouwen van sociale huurwoningen, vooral in de gemeenten die momenteel achterlopen op de opgave om te groeien naar 30% sociale huur in de bestaande voorraad. Ruimtelijke kwaliteit en landschap De provincie Zuid-Holland streeft naar behoud en versterking van ruimtelijke kwaliteit in zowel stedelijke als landelijke gebieden. Dit betekent dat ruimtelijke ontwikkelingen niet alleen functioneel, maar ook duurzaam en esthetisch verantwoord moeten zijn.

De belangrijkste doelen zijn als volgt: ▪ Behoud en versterking van historische kenmerken binnen nieuwe ontwikkelingen. ▪ Weloverwogen locatiekeuze en ontwerp bij ruimtelijke projecten. ▪ Vergroting van de diversiteit en belevingswaarde van het landschap en stedelijke gebieden. Om deze doelen te realiseren, is ruimtelijke kwaliteit een integraal onderdeel van de provinciale regelgeving. Initiatiefnemers worden gestimuleerd om plannen te ontwikkelen die bijdragen aan een hoogwaardige leefomgeving. De provincie staat voor grote opgaven zoals waterbeheer, woningbouw, duurzame energie en infrastructuurontwikkeling. Om negatieve effecten op de ruimtelijke kwaliteit te voorkomen, wordt ingezet op verbindingen tussen bestaande en nieuwe gebiedskwaliteiten, met een focus op integrale en duurzame ruimtelijke ontwerpen. Kwaliteitskaart De kwaliteitskaart is een instrument om ruimtelijke ontwikkelingen zodanig te sturen dat ze een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit. De kaart geeft een beschrijving van de gebiedskenmerken en kwaliteiten van ZuidHolland met richtpunten waar rekening mee gehouden dient te worden. De planlocatie komt op … kwaliteitskaarten voor: Ruimtelijke hoofdstructuur De ruimtelijke hoofdstructuur toont de essentie en de samenhang van verschillende ruimtelijke beleidskeuzes dat is opgebouwd uit verschillende kaartbeelden.

Omgevingsplanwijziging Station West Maassluis Motivering Versie oktober 2025

13

Afbeelding 4.1: Ruimtelijke hoofdstructuur Zuid-Holland.

Ruimtelijke kwaliteit De provincie staat voor een groot aantal opgaven, zoals het vergroten van de veerkracht van watersystemen, de realisatie van het Natuurnetwerk Nederland, de aanpassingen in de landbouw, de opgaven voor wonen en werken, de ontwikkeling van duurzame energienetwerken en de verbetering van het wegen-, openbaar vervoeren fietsnetwerk. Deze opgaven kunnen gezien worden als bedreiging van de ruimtelijke kwaliteit. De ambitie is om een kwaliteitsontwikkeling in gang te zetten, waarbij elk project bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit van de leefomgeving. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid van de provincie bestaat uit drie met elkaar samenhangende onderdelen: de Kwaliteitskaart, de typering van ruimtelijke ontwikkelingen (passendheid) en de beschermingscategorieën. Deze vormen een hulpmiddel om te komen tot plannen met ruimtelijke kwaliteit. De Kwaliteitskaart geeft een beschrijving van de gebiedskenmerken en kwaliteiten van Zuid-Holland. Bij elk gebiedskenmerk zijn richtpunten geformuleerd, waar rekening mee moet worden gehouden. De Kwaliteitskaart met de bijbehorende richtpunten zijn een middel om vroeg in het planvormingsproces een integrale afweging te maken die de ruimtelijke kwaliteit ten goede komt.

De kaart is opgebouwd uit vier lagen: de laag van de ondergrond, laag van de cultuur- en natuurlandschappen, laag van de stedelijke occupatie en laag van de beleving. In dit kader maakt de provincie onderscheid in drie typen ontwikkeling: inpassen, aanpassen en transformeren. Daarbij spelen de schaalniveaus van de kavel, de structuur en de gebiedsidentiteit een rol. Wanneer een plan aansluit bij de gebiedsidentiteit en zich voegt in de bestaande structuur, is sprake van inpassing. Een ontwikkeling die aansluit bij de gebiedsidentiteit maar op structuurniveau wijzigingen voorziet, betekent een aanpassing. Bij transformatie zorgen de aard en omvang van een ontwikkeling voor een verandering van de gebiedsidentiteit. Deze indeling van ontwikkelingen is ook doorvertaald in de instructieregels met betrekking tot ruimtelijke kwaliteit in de omgevingsverordening. Beschermingscategorieën De provincie kent een aantal kwetsbare gebieden en gebieden met een uitzonderlijke kwaliteit. Deze gebieden worden in zekere mate beschermd. Het gaat om de gebieden met een landelijk karakter (Buitengebied), gebieden met een recreatieve functie (Recreatiegebied), gebieden die fungeren als groene ruimte tussen steden (Groene buffer) en gebieden met natuurwaarden en/of cultuurhistorische waarden. De bescherming betekent niet dat er geen ontwikkelingen mogelijk zijn.

Welk type ontwikkeling mogelijk is, hangt samen met de betreffende beschermingscategorie.

Omgevingsplanwijziging Station West Maassluis Motivering Versie oktober 2025

14 Relatie tot de omgevingsplanwijziging Voorliggend plangebied ligt niet binnen een beschermingscategorie. De woningbouwontwikkeling wordt binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd. De nieuwe woningen worden ingepast op het openbaar gebied. De ontwikkeling verbindt het winkelcentrum, stationsgebied en het woongebied ‘Het Balkon’ met elkaar. Hiermee is de ontwikkeling passend binnen de bestaande structuren en levert een bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit en woonopgave. Voorgenomen ontwikkeling is daarmee in lijn met de ambities uit de Omgevingsvisie Zuid-Holland.

4.3

Gemeentelijk beleid

4.3.1 Omgevingsvisie gemeente Maassluis Door de intreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 is de oude omgevingsvisie uit 2012, de structuurvisie 2012-2025 vervangen. De Omgevingsvisie Maassluis 2024-2040 is op 17 december 2024 door de gemeenteraad vastgesteld. De omgevingsvisie omschrijft wat voor gemeente Maassluis in de toekomst wil zijn. De Omgevingsvisie schetst de gewenste ontwikkelingen die voor thema’s als wonen, werken, sporten, natuur, erfgoed, energie, duurzaamheid, klimaat, gezondheid en ontspanning. Om dat voor elkaar te krijgen, moeten strategische keuzes gemaakt worden en het beleid voor de fysieke leefomgeving worden bepaald. In lijn met de woningbouwambitie zoekt de gemeente Maassluis tot 2040 geschikte locaties voor woningbouw om in de behoefte te voorzien. De gemeente Maassluis draagt op haar eigen manier bij aan de nationale woningbehoefte door het bouwen van 4.000 woningen tot 2040. De stad streeft naar een gebalanceerde groei van 100 tot 300 woningen per jaar. Waarbij kwaliteit, duurzaamheid en leefbaarheid voorop staan. Om de woningbouwambitie een plek te geven, heeft de gemeente Maassluis drie focusgebieden aangewezen. Langs de Hoekse lijn zijn drie locaties aangewezen voor woningbouw: ▪ Stations West; ▪ Van Gelderenterrein (Station Maassluis Centrum en omgeving); ▪ Kapelpolder (een bedrijventerrein met veel verschillende functies).

Relatie tot de omgevingsplanwijziging Deze locatie is interessant vanwege de ligging dichtbij metrostations, de historische binnenstad en met omvangrijke delen grond in bezit van de gemeente. Bovendien bedraagt het een kans om de schaarse ruimte optimaal te benutten en bij te dragen aan de woningbouwbehoefte. De voorgenomen ontwikkeling bevindt zich in het gebied van Station West bij de Hoekse Lijn en is in lijn met de gemeentelijke Omgevingsvisie. 4.3.2 Woonvisie Maassluis 2025 Op 17 december 2024 is door de gemeenteraad de woonvisie Maassluis 2025 vastgesteld. In deze woonvisie legt de gemeente de hoofdlijnen vast van het volkshuisvestingsbeleid. De Woonvisie geeft richting aan de woningbouw de komende jaren. De druk op de woningmarkt is de afgelopen jaren flink toegenomen. Met de Woonvisie Maassluis 2025 wil de gemeente het woningtekort bestrijden. De gemeenteraad heeft besloten om meer bij te bouwen, in lijn met het Coalitieakkoord. Dit zal gebeuren in de volgende segmenten: de betaalbare koop- en huurwoningen en het middensegment in de huur, hier moet bewust beleid voor worden gevoerd. Hierbij is het doel dat de voorraad sociale huurwoningen niet onder de 33% komt en is de groei naar 35% wenselijk. Ook in de middenhuur en de betaalbare koopwoningen zal bijgebouwd worden, elke met 15%.

Ook de doorstroming naar passende woningen moet worden bevorderd, juist de doorstroming van huur naar huur als van huur naar koop. Om ervoor te zorgen dat de geformuleerde uitgangspunten niet uit het zicht raken, heeft de gemeenteraad drie programmalijnen opgesteld om de volkshuisvesting te bevorderen. In elke programmalijn zitten meerdere ambities verwerkt, om zo de doelstellingen te concretiseren. De drie programmalijnen zijn de volgende: ▪ Meer en betaalbare woningen (meer mensen een dak boven hun hoofd. Bouwplannen op basis van sociale huurwoningen en middenhuur en middenkoop): Omgevingsplanwijziging Station West Maassluis Motivering Versie oktober 2025

15 o Het toevoegen van 3.500 woningen; o Dubbel ruimtegebruik op binnenstedelijke locaties; o Sociale voorraad ten minste 33% streven naar 35%; o 6.600 sociale huurwoningen. ▪ Sterke wijken en buurten (prettige samenwonen, sociale cohesie, inclusie. Gemengde wijken): o Programma de wijk op maat; o Toegankelijkheid openbare ruimte waarborgen; o Gemengd bouwen; o Toewijzen met aandacht voor menging; o Duurzaam bouwen. ▪ Verdeling en doorstroming (woonruimtebemiddeling en juiste doorstroming): o Voorrang voor knelgroepen, zoals gezinnen, grote huishoudens en jongeren; o Toewijzen aan aandachtsgroepen; o Een groot gedeelte via loting toewijzen, zodat (her-) starters meer kans hebben; o Doorstroming van eengezinswoningen naar koopwoningen bevorderen. Relatie tot de omgevingsplanwijziging De ontwikkeling van Station West draagt bij aan de woonopgave op gemeentelijk en provinciaal niveau. De ontwikkeling voorziet in de realisatie van maximaal 400 woningen binnen bestaand stedelijk gebied, waarvan 90% binnen de betaalbare sector. Om te borgen dat er voldoende sociale huurwoningen worden toegevoegd en dat deze beschikbaar zijn voor de sociale doelgroep, wordt in het omgevingsplan hiervoor een regeling opgenomen die, voor zover dat op basis van het Besluit kwaliteit leefomgeving mogelijk is, in lijn is met de Verordening Doelgroepen Woningbouw Maassluis 2023.

4.3.3 Gebiedsvisie Maassluis West De gemeenteraad heeft op 3 december 2024 de Gebiedsvisie ‘Maassluis West’ vastgesteld, de voorgenomen ontwikkeling is daar onderdeel van. De gebiedsvisie biedt het ruimtelijk kader voor de ontwikkeling van het gebied rondom het ov-station Maassluis West. De gebiedsvisie gaat in op de woningbouwontwikkeling, sportzaal, inrichting van de openbare ruimte en voorzieningen en parkeren. Hierbij zijn spelregels opgesteld om aan de beleidsdoelen van de gemeente te kunnen voldoen voor wat betreft de (sociale) woningbouwopgave, uitstraling van bebouwing, duurzaamheid en klimaat etc. Deze spelregels zijn de aanleiding voor het wijzigen van het omgevingsplan. De motivering op deze regels vindt plaats in hoofdstuk 8. De belangrijkste plannen uit de gebiedsvisie zijn: 1. Minimaal 350 en maximaal 400 woningen bouwen, bestaande uit gestapelde en grondgebonden woningen, verdeeld over verschillende bouwvlakken (in het omgevingsplan worden deze vlakken ‘werkingsgebieden’ genoemd); 2. Diversiteit aan woningtypen, waaronder sociale woningen en zorgwoningen, waarvan 90% binnen de betaalbare sector; 3. Ontwikkeling van een sportzaal met ondergeschikte horeca en voorzieningen; 4. Voldoende parkeergelegenheid; 5. Groene en hoogwaardige openbare ruimte, stadspark en stationsgebied.

Relatie tot de omgevingsplanwijziging In bijlage 14 is een tabel opgenomen waarin de per hoofdthema is aangegeven welke uitgangspunten uit de gebiedsvisie zijn overgenomen, waar sprake is van nadere concretisering of aanscherping en wat daarvan de ruimtelijke motivering is.

Omgevingsplanwijziging Station West Maassluis Motivering Versie oktober 2025

16

4.3.4 Beeldkwaliteitsplan Maassluis Station West Met de omgevingsplanwijziging wordt rekening gehouden met het beeldkwaliteitsplan door middel van een verwijzing naar een beleidsregel. Dit geeft ruimte om het beeldkwaliteitsplan te betrekken bij de beoordeling van de vergunningsaanvraag. 4.3.5 Quickscan locaties nieuwe sportzaal (2025) Het huidige aanbod van zaalsportaccommodaties is Maassluis is beperkt en voldoet slechts aan de minimale normatieve behoefte. Naar verwachting zal in 2040 het aanbod nog lager zijn dan deze normatieve vraag. Een deel van de Maassluis brede capaciteitsbehoefte zal worden opgevangen door de ontwikkeling van sportzaal Vindingrijk, die naar verwachting in 2026 wordt gerealiseerd. Daarnaast is er in de gebiedsvisie voor Station West een locatie opgenomen ter vervanging van de verouderde gymzalen aan de Parkietstraat en Haydnlaan. Echter voorziet deze locatie niet in een uitbreiding van de capaciteitsbehoefte. Vanwege de behoefte aan een nieuwe sportzaal is een quickscan uitgevoerd om geschikte locaties te identificeren, aan de hand van een aantal randvoorwaardelijke criteria, met betrekking tot: ▪ Ruimtelijke inpasbaarheid (totaaloppervlak 1.960 m2); ▪ Afstand tot scholen (750 meter t.o.v. basisonderwijs, 2.000 meter t.o.v. voorgezet onderwijs); ▪ Eigendom grond.

Vanuit de gemeente heeft de Maassluise Sportraad en Green Eagles (basketbalvereninging) verschillende locaties aangedragen voor een nieuwe sportzaal, waaronder in Station West, ter hoogte van de Koningshoek en ter hoogte van het metrostation. Deze locaties scoorden in de analyse op basis van de criteria beide goed. Wegens de weekendpieken in de parkeerbehoefte is de locatie nabij het metrostation het meest geschikt bevonden. Daarnaast zijn de gronden op deze locatie ook in eigendom van de gemeente, wat bijdraagt aan een snelle planontwikkeling. Op korte termijn kan een grote sportzaal in Station West gerealiseerd worden. Ook in de gebiedsvisie Maassluis West is hier al rekening mee gehouden en is dit toegevoegd aan het programma voor het gebied. De sportzaal op deze locatie draagt bij aan de capaciteitsbehoefte en biedt voldoende ruimte aan bewegingsonderwijs en wedstrijdsport. Vanwege de ligging nabij het metro- en busstation is de sportzaal ook goed bereikbaar.

4.4

Conclusie De wijziging van het omgevingsplan maakt de ontwikkeling van Station West mogelijk. Deze ontwikkeling komt voor uit de ambities van de gemeente en levert een bijdrage aan de nationale en provinciale belangen. Daarmee is de wijziging van het omgevingsplan in overeenstemming met de visie van het Rijk, provincie en gemeente.

Omgevingsplanwijziging Station West Maassluis Motivering Versie oktober 2025

17

5 Juridische kaders In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de juridische kaders die een rol spelen bij het omgevingsplan. Op grond van de Ow (artikel 1.2), hebben de regels die in het omgevingsplan worden opgenomen betrekking op: ▪ de fysieke leefomgeving (dit omvat in ieder geval: bouwwerken, infrastructuur, water en watersystemen, bodem, lucht, landschappen, natuur, cultureel en werelderfgoed); ▪ activiteiten die gevolgen hebben of kunnen hebben voor de fysieke leefomgeving (dit omvat in ieder geval: het wijzigen van onderdelen van de fysieke leefomgeving of het gebruik daarvan, het gebruik van natuurlijke hulpbronnen, activiteiten waardoor emissies, hinder of risico’s worden veroorzaakt en het nalaten van activiteiten. Als gevolgen voor de fysieke leefomgeving worden ook aangemerkt gevolgen voor de mens, voor zover deze worden of kunnen worden beïnvloed door of via onderdelen van de fysieke leefomgeving). De regels in het omgevingsplan hebben hiermee een brede reikwijdte dan de voormalige bestemmingsplannen, maar deze reikwijdte is wel beperkt tot de fysieke leefomgeving (en activiteiten met gevolgen voor de fysieke leefomgeving). De ruimte die de gemeente heeft om in het omgevingsplan regels te stellen, wordt daarnaast beperkt door kaders die door andere bestuursorganen zijn gegeven.

5.1

Juridische kaders Rijk

5.1.1 Omgevingswet De Omgevingswet is de grondslag voor het opstellen van het omgevingsplan. De wet bundelt en moderniseert de wetten voor de leefomgeving. Hierbij gaat het onder andere om wet- en regelgeving over bouwen, milieu, water, ruimtelijke ordening en natuur. De Ow werkt door in vier algemene maatregelen van bestuur: ▪ Besluit activiteiten leefomgeving (Bal); ▪ Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl); ▪ Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl); ▪ Omgevingsbesluit (Ob). De Ow bepaalt (artikel 2.28 e.v.) dat het Rijk instructieregels stelt over hoe bepaalde onderwerpen in een omgevingsplan moeten worden geregeld. De instructieregels van het Rijk zijn opgenomen in het Bkl. Hoe dit in zijn werk gaat wordt in het vervolg van deze paragraaf beschreven. Naast de instructieregels gelden op rijksniveau ook algemene regels voor de fysieke leefomgeving. Die worden hierna ook kort besproken. In de navolgende paragrafen wordt ingegaan op de inhoud van het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal), het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Nagegaan wordt welke omgevingswaarden, instructie- en beoordelingsregels relevant zijn voor de voorgenomen ontwikkeling en welke daarvan een doorvertaling verdienen in de planregels.

Het Omgevingsbesluit (Ob) wordt hier niet nader besproken, aangezien dit besluit inhoudelijk niet doorwerkt bij het opstellen van de planregels voor de ontwikkeling van Station West. In het Ob staan regels die het bevoegd gezag voor omgevingsvergunningen vastleggen over procedures, handhaving en uitvoering en over het DSO. 5.1.2 Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) Het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) bevat algemene regels voor activiteiten in de fysieke leefomgeving die gelden voor burgers, bedrijven en overheden. Deze regels gelden naast het omgevingsplan en moeten altijd in acht worden genomen op het moment dat bepaalde activiteiten in de fysieke leefomgeving worden uitgevoerd. De regels van het Bal zijn afkomstig uit een tiental AmvB’s en wetten (o.a. het voormalige Activiteitenbesluit). Het Rijk stelt deze regels vanwege de aan haar toebedeelde taken (bijvoorbeeld met betrekking tot watersystemen en bepaalde infrastructuur), met het oog op een gelijk speelveld en gelijk beschermingsniveau (bijvoorbeeld bij bepaalde milieubelastende activiteiten), of in verband met internationaalrechtelijke verplichtingen (bijvoorbeeld bij werelderfgoed en Natura-2000 activiteiten). Onder voorwaarden is het toegestaan om aanvullend op de regels uit het Bal regels in het omgevingsplan op te nemen.

Daarnaast is het toegestaan om in het omgevingsplan onder voorwaarden af te wijken van de regels uit Omgevingsplanwijziging Station West Maassluis Motivering Versie oktober 2025