Nota van beantwoording zienswijzen

Nota van beantwoording Ingekomen zienswijzen m.b.t. wijziging ontwerp omgevingsplan gemeente Maasluis 20-01-2026

1 Gemeente Maassluis - RapportDatum - RapportTitel

2 Gemeente Maassluis – 06-01-2026 – Nota van beantwoording

Voorwoord

Voor u ligt de Nota van beantwoording zienswijzen behorend bij het ontwerp-omgevingsplan gemeente Maassluis, waarin wijzigingen zijn opgenomen voor het plangebied Station West. Deze nota vormt een verplicht onderdeel van de besluitvorming en geeft invulling aan de motiveringsplicht zoals neergelegd in de Omgevingswet en de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Het ontwerp-omgevingsplan heeft overeenkomstig de uitgebreide voorbereidingsprocedure ter inzage gelegen. Gedurende deze periode is eenieder in de gelegenheid gesteld een zienswijze in te dienen. Met het indienen van een zienswijze wordt invulling gegeven aan de wettelijke waarborgen voor inspraak en rechtsbescherming onder de Omgevingswet. Het bevoegd gezag is gehouden om bij de vaststelling van het definitieve besluit gemotiveerd in te gaan op de ingebrachte zienswijzen. Met deze nota wordt beoogd transparant en navolgbaar te maken op welke wijze de zienswijzen zijn betrokken bij de besluitvorming en op welke gronden is vastgesteld dat het ontwerpomgevingsplan voldoet aan de eisen van de Omgevingswet, het Besluit kwaliteit leefomgeving en de Awb. De nota vormt daarmee een essentieel onderdeel van de rechtsbescherming die de Omgevingswet biedt bij de vaststelling van het omgevingsplan en ligt ten grondslag aan het definitieve besluit van de gemeenteraad.

3 Gemeente Maassluis - RapportDatum - RapportTitel

Inhoud 1. Beantwoording zienswijze 1 .................................................................................................. 6 Punt A – Bouwhoogte, bouwmassa en afstand tot bestaande woningen ......................................... 6 Punt B – Ontbreken onderzoek naar bezonning en schaduwwerking ............................................... 7 Punt C – Sportzaal Chopinstraat: geluid, verkeer en gebruiksintensiteit .......................................... 8 Punt D – Verkeer en parkeren (cumulatief) ....................................................................................... 9 Punt E – Strijd met Omgevingsvisie Maassluis 2024–2040 ................................................................ 9 Punt F – Goede ruimtelijke ordening / evenwichtige toedeling van functies aan locaties ............. 10 2. Beantwoording zienswijze 2 ................................................................................................ 12 Punt 1 – Maximaal toegestane planinvulling en vermeende verzwaarde motiveringsplicht.......... 12 Punt 2 – Afstand, bouwhoogte en bouwmassa nabij bestaande woningen.................................... 13 Punt 3 – Bezonning, schaduwwerking, wind en geluid ....................................................................

14 Punt 4 – Functiemenging met sportzaal .......................................................................................... 14 Punt 5 – Cumulatieve effecten ......................................................................................................... 15 Punt 6 – Verwijzing naar Structuurvisie 2012–2025 en eerdere raadsuitspraken .......................... 16

4

3. Beantwoording zienswijze 3 ......................................................................................... 17 Bijlage 1 – toegankelijkheid van informatie en inhoudelijke beoordeling van het Omgevingsplan Station West ..................................................................................................................................... 17 1. Juridische duiding van de relatie Gebiedsvisie – Omgevingsplan ........................................ 17 2. Doel en bronnen van deze bijlage ........................................................................................ 18 3. Omvang en reikwijdte van de regels .................................................................................... 18 4. Onleesbaarheid en complexiteit van de planregels ............................................................. 19 5. Ontbrekende koppeling tussen regels, kaarten en onderzoeken ........................................ 20 6. Ontbrekende traceerbaarheid: van Gebiedsvisie naar Omgevingsplan .............................. 20 7. Te veel woningen: maximale invulling zonder ruimtelijke onderbouwing .......................... 21 8. Te hoge bouwvolumes en verruimde bouwhoogtes ........................................................... 22 9. Vervallen ontwerpflexibiliteit uit de gebiedsvisie ................................................................ 23 10.

Te hoge dichtheid: verlies van groene binnenterreinen en klimaatadapatatie .................. 24 11. Afstand tot bestaande bebouwing en bezonningsonderzoek ............................................. 24 12. Overige programmaonderdelen: sporthal, stationsgebied, collectieve ruimte .................. 25 13. Openbaarheid van binnenterreinen .................................................................................... 26 14. Verdichting bij OV-Knooppunten: geen vrijbrief voor maximale bouw..................................... 27 15. Samenvattende beoordeling ‘te veel en te vol’ ................................................................... 31 16. Verzoek ................................................................................................................................. 32 17. Ruimtelijke hoofdstructuur .................................................................................................. 32 18. Mobiliteit en autoluwheid.................................................................................................... 33 19. Autoluwe ambitie en (geen) harde normen voor mobiliteitsreductie ................................ 33 19.1 Parkeerdruk, parkeerbeweging en parkeerbalans ...................................................................

34 19.1.1 Verwachte groei van parkeerbewegingen onvoldoende onderzocht .................................. 34 19.1.2 Eigen parkeeronderzoek bewoners en projectie toekomstige situatie ................................ 36 19.1.3 Ontbrekende parkeerbalans en onvoldoende motivering verval parkeerplaatsen ............. 37 19.1.4 Juridische duiding .................................................................................................................. 38 19.1.5 Conclusie ............................................................................................................................... 39 20. Groen, water en klimaatadaptatie ....................................................................................... 39 21. Kwaliteit, beeldkwaliteit en participatie .............................................................................. 40 22. Betaalbaarheid en sociale kwaliteit ..................................................................................... 41 23. Geen programmatische sturing op ‘beschut wonen’ en zorgwoningen .............................. 41 24. Technische regimes, geluid en m.e.r. ................................................................................... 42 25. Parkeerdekken...................................................................................................................... 43 26.

Overkoepelende juridische beoordeling .............................................................................. 43 27. Slotconclusie uit deze bijlage ............................................................................................... 44 28. Verzoek om herstelmaatregelen voor vaststelling .............................................................. 44 Gemeente Maassluis – 06-01-2026 – Nota van beantwoording

Bijlage 2 – Grex en voortijdige besluitvorming, Didam motivatie ................................................... 46 Bijlage 3 – Aanloop naar de vorming van de BOBK en participatiegebreken .................................. 47 Bijlage 4 – Nakoming verplichtingen en rapportages ten aanzien van grondvervuiling .................. 49 Bijlage 5 – Akoestisch onderzoek en niet uitvoering overige onderzoeken .................................... 51 A. Ontbreken van verplichte luchtkwaliteitsanalyse ................................................................ 51 B. Akoestisch onderzoek .......................................................................................................... 52 C. Ontbrekende verkeerskundige onderbouwing .................................................................... 57 Afsluitende conclusie ............................................................................................................. 59

5 Gemeente Maassluis - RapportDatum - RapportTitel

1. Beantwoording zienswijze 1

Punt A – Bouwhoogte, bouwmassa en afstand tot bestaande woningen Samenvatting zienswijze Indiener stelt dat het omgevingsplan voorziet in hoge en massale woningbouw, met bouwhoogten tot circa 15 meter en op onderdelen tot circa 21 meter, op zeer korte afstand van zijn woning (minder dan 12 meter). Volgens indiener leidt deze combinatie van bouwhoogte, bouwmassa en afstand tot een onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat en is deze planologische keuze onvoldoende gemotiveerd. Beoordeling gemeente De gemeente onderschrijft dat bij de vaststelling van een omgevingsplan moet worden beoordeeld of de maximaal toegestane bouwhoogten en bouwmassa’s, bezien in relatie tot de bestaande omgeving, leiden tot een aanvaardbare ruimtelijke situatie als onderdeel van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 2.1 Omgevingswet). Bij deze beoordeling maakt de gemeenteraad een integrale afweging van belangen en beleidsdoelen, waarbij stedenbouwkundige keuzes worden gemaakt die passen bij de aard, ligging en functie van het gebied. Daarbij wordt gestreefd naar een balans tussen het realiseren van de woningbouwopgave, zorgvuldig ruimtegebruik en het behoud van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor omwonenden.

In het voorliggende omgevingsplan zijn de bouwmogelijkheden uitdrukkelijk en juridisch bindend begrensd, onder meer door: • het vastleggen van maximale aantallen bouwlagen en maximale bouwhoogten per werkingsgebied; • een gedifferentieerde stedenbouwkundige opbouw, waarbij lagere bebouwing is gesitueerd aan de zijde van bestaande woonbebouwing en hogere bouwhoogten en accenten zijn gesitueerd richting het metrotracé; • het verplicht toepassen van setbacks bij hogere bebouwing, waardoor de visuele en ruimtelijke impact van bouwmassa’s wordt verminderd; • beoordelingsregels die bepalen dat bouwinitiatieven uitsluitend zijn toegestaan indien sprake is van een ruimtelijk aanvaardbare inpassing, waarbij expliciet rekening moet worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden en het woon- en leefklimaat van aangrenzende percelen.

6

Daarnaast is van belang dat de Gebiedsvisie Station West door de gemeenteraad is vastgesteld en als inhoudelijke onderlegger dient voor het voorliggende omgevingsplan. In deze gebiedsvisie zijn de hoofdlijnen van de stedenbouwkundige opzet, waaronder bouwhoogten, situering en opbouw van bebouwing, vastgelegd en afgewogen in samenhang met de bestaande omgeving. Het is expliciet onderdeel van de gebiedsvisie dat de nieuwe ontwikkeling zich verhoudt tot de bestaande omgeving. Daar waar ontwikkelvelden direct grenzen aan bestaande bebouwing is de bebouwingshoogte met elkaar in overeenstemming. Effect is geen tot verwaarloosbare kleine impact van de bezonning en slagschaduw op de bebouwing en dus ook Logger 5. Dit is aangetoond met een bezonningsstudie waaruit naar voren komt dat deze voldoet aan de TNO normen voor bezonning.Deze uitgangspunten zijn in het omgevingsplan juridisch-planologisch vertaald en begrensd door bindende planregels. Gelet op het voorgaande is geen sprake van onbeperkte of ongerichte bouwmogelijkheden. De maximale planologische ruimte is zodanig begrensd en gemotiveerd dat deze past bij de binnenstedelijke ligging nabij een OV-knooppunt, terwijl tegelijkertijd is voorzien in waarborgen ter bescherming van het woon- en leefklimaat van omwonenden. Gemeente Maassluis – 06-01-2026 – Nota van beantwoording

Conclusie / gevolg De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van de planregels. Wel wordt in de definitieve motivering explicieter uiteengezet hoe de gekozen bouwhoogten, bouwmassa en afstanden, mede in samenhang met de gebiedsvisie en de beoordelingsregels, leiden tot een in beginsel aanvaardbare ruimtelijke situatie.

Punt B – Ontbreken onderzoek naar bezonning en schaduwwerking Samenvatting zienswijze Indiener stelt dat niet is onderzocht wat de gevolgen van de nieuwe bebouwing zijn voor de bezonning en schaduwwerking ter plaatse van zijn woning, in het bijzonder omdat het voorziene woonblok ten westen van de woning is gesitueerd. Volgens indiener is daardoor onvoldoende inzichtelijk gemaakt dat sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Beoordeling gemeente De gemeente volgt dit standpunt niet. Bij de vaststelling van een omgevingsplan moet worden beoordeeld of de maximaal toegestane planologische mogelijkheden in beginsel leiden tot een aanvaardbare ruimtelijke situatie. Het toetsingskader van de Omgevingswet vereist daarbij niet dat op planniveau reeds een gedetailleerde bezonnings- of schaduwanalyse wordt uitgevoerd voor elk individueel perceel en voor elke mogelijke invulling. Van belang is dat op planniveau aannemelijk wordt gemaakt dat de gekozen stedenbouwkundige opzet en de maximale bouwmogelijkheden niet leiden tot een onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat. In dit geval is die aannemelijkheid in voldoende mate onderbouwd in de fase van de Gebiedsvisie Station West, die door de gemeenteraad is vastgesteld en die als inhoudelijke onderlegger dient voor het omgevingsplan.

Binnen dit traject is nadrukkelijk beoordeeld of de beoogde ontwikkeling zich ruimtelijk verantwoord verhoudt tot de bestaande omgeving, mede gelet op aspecten als bezonning en slagschaduw. Daarbij is als uitgangspunt gehanteerd dat ontwikkelvelden die direct grenzen aan bestaande bebouwing in hoogte en massa aansluiten op de omgeving, waardoor effecten op omliggende woningen zoveel mogelijk worden beperkt. Ter onderbouwing hiervan is in het kader van het parametrisch ontwerp voor de tweede fase van de participatie een bezonningsstudie uitgevoerd. Uit deze studie volgt dat de zon- en schaduwwerking als gevolg van de beoogde bebouwingsstructuur binnen de geldende normen blijft en voldoet aan de TNO-normen voor bezonning. Het effect op de bezonning en slagschaduw bij bestaande bebouwing is daarmee geen of slechts verwaarloosbaar Deze bevindingen zijn betrokken bij de vaststelling van de gebiedsvisie en maken daarmee onderdeel uit van de ruimtelijke afweging die ten grondslag ligt aan het omgevingsplan. De gemeenteraad heeft deze inzichten kunnen betrekken bij de beoordeling van de aanvaardbaarheid van de maximale planologische mogelijkheden. Het is expliciet onderdeel van de gebiedsvisie dat de nieuwe ontwikkeling zich verhoudt tot de bestaande omgeving. Daar waar ontwikkelvelden direct grenzen aan bestaande bebouwing is de bebouwingshoogte met elkaar in overeenstemming.

Effect is geen tot verwaarloosbare kleine impact van de bezonning en slagschaduw op de bebouwing en dus ook Logger 5. Dit is aangetoond met een bezonningsstudie waaruit naar voren komt dat deze voldoet aan de TNO normen voor bezonning. Daarnaast bevatten de planregels bindende beoordelingsregels die voorschrijven dat bij concrete bouwinitiatieven opnieuw moet worden beoordeeld of bezonning en schaduwwerking, gelet op de situering en massa van het gebouw, aanvaardbaar zijn voor de omgeving. Een bouwplan kan uitsluitend worden vergund indien uit deze toetsing blijkt dat Gemeente Maassluis - RapportDatum - RapportTitel

7

geen sprake is van een onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat van aangrenzende percelen. Hiermee is sprake van een zorgvuldige en evenwichtige benadering, waarbij de ruimtelijke aanvaardbaarheid van bezonning en schaduwwerking zowel op planniveau als bij de nadere uitwerking van concrete initiatieven is geborgd. Conclusie / gevolg De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van de planregels. Wel wordt in de definitieve motivering explicieter verwezen naar de in de fase van de gebiedsvisie uitgevoerde bezonnings- en schaduwonderzoeken, zodat de samenhang tussen gebiedsvisie en omgevingsplan duidelijker tot uitdrukking komt.

Punt C – Sportzaal Chopinstraat: geluid, verkeer en gebruiksintensiteit Samenvatting zienswijze Indiener voert aan dat de voorziene sportzaal met een maximale bruto vloeroppervlakte van 2.000 m², gesitueerd nabij zijn woning, zal leiden tot een onaanvaardbare toename van geluid, gebruiksintensiteit, verkeersbewegingen en parkeerdruk. Volgens indiener blijkt uit het ontwerp niet dat deze effecten op de directe woon- en leefomgeving voldoende zijn onderzocht en afgewogen. Beoordeling gemeente De gemeente stelt vast dat in het omgevingsplan bewust is gekozen voor functiemenging, waarbij een sportzaal wordt gecombineerd met woningbouw. Deze keuze past binnen de uitgangspunten van zorgvuldig en meervoudig ruimtegebruik op een binnenstedelijke locatie en sluit aan bij de gewenste voorzieningenstructuur voor het gebied Station West. Bij de planvorming is nadrukkelijk aandacht besteed aan de situering en inpassing van de sportzaal binnen het plangebied. Daarbij is gekozen voor een positionering en oriëntatie die is gericht op het beperken van mogelijke hinder voor de omliggende woonomgeving, onder meer door de relatie met de infrastructuur en de openbare ruimte zorgvuldig vorm te geven. In de motivering van het omgevingsplan zijn de relevante milieu- en omgevingsaspecten, waaronder geluid, verkeer en parkeren, op gebiedsniveau beoordeeld.

Daarbij is bezien of de aanwezigheid van een sportzaal, in samenhang met de voorziene woningbouw, past binnen een aanvaardbare ruimtelijke en milieutechnische situatie. Daarnaast bevatten de planregels bindende bepalingen die voorschrijven dat bij de vergunningverlening voor de sportzaal opnieuw en concreet moet worden aangetoond dat: • wordt voldaan aan de geldende geluidsnormen; • de verkeersafwikkeling en parkeersituatie aanvaardbaar zijn; • geen sprake is van een onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat van de omgeving. Een sportzaal kan derhalve uitsluitend in gebruik worden genomen indien uit deze nadere toetsing blijkt dat aan deze voorwaarden wordt voldaan. Hiermee is geborgd dat mogelijke effecten van geluid, gebruiksintensiteit en verkeer niet alleen op planniveau, maar ook bij de verdere uitwerking van een concreet initiatief worden beoordeeld.

8

Conclusie / gevolg Naar aanleiding van deze zienswijze wordt de regelgeving en motivering aangescherpt, in die zin dat: • expliciet wordt vastgelegd dat voor ingebruikname van de sportzaal door middel van een akoestisch onderzoek moet worden aangetoond dat wordt voldaan aan de geldende geluidsnormen; • in de definitieve motivering nader wordt toegelicht hoe de situering en inpassing van de sportzaal zijn gekozen met het oog op het beperken van mogelijke hinder voor de woonomgeving. Gemeente Maassluis – 06-01-2026 – Nota van beantwoording

Punt D – Verkeer en parkeren (cumulatief) Samenvatting zienswijze Indiener stelt dat de voorziene woningbouw en de sportzaal gezamenlijk zullen leiden tot een aanzienlijke toename van verkeersbewegingen en parkeerdruk in de directe omgeving van zijn woning. Volgens indiener is onvoldoende inzichtelijk gemaakt wat de concrete en cumulatieve gevolgen hiervan zijn voor de bereikbaarheid, verkeersveiligheid en parkeerdruk in zijn woonomgeving. Beoordeling gemeente De gemeente volgt dit standpunt niet. In de motivering van het omgevingsplan is een integrale beoordeling opgenomen van de verkeersgeneratie en parkeerbehoefte als gevolg van de ontwikkeling Station West. Daarbij is bezien wat de effecten zijn van de beoogde functies in onderlinge samenhang en is aangesloten bij de geldende beleidskaders, normen en uitgangspunten voor verkeer en parkeren. Deze beoordeling is gericht op het vaststellen of de ontwikkeling, bezien op gebiedsniveau, kan worden ingepast binnen een aanvaardbare verkeers- en parkeersituatie. Daarbij is rekening gehouden met de aard en omvang van de woningbouw, de aanwezigheid van voorzieningen zoals de sportzaal en de ligging van het gebied in de nabijheid van hoogwaardig openbaar vervoer.

Daarnaast bevatten de planregels bindende bepalingen die voorschrijven dat bij de verdere uitwerking van concrete bouw- en gebruiksinitiatieven moet worden aangetoond dat: • wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid conform het geldende gemeentelijke parkeerbeleid; • de verkeersafwikkeling, bereikbaarheid en verkeersveiligheid zijn gewaarborgd; • geen sprake is van een onevenredige belasting van de openbare ruimte. Hiermee is geborgd dat verkeers- en parkeereffecten niet alleen op planniveau, maar ook bij de vergunningverlening opnieuw en in samenhang worden beoordeeld. Een initiatief kan uitsluitend worden toegestaan indien uit deze toetsing blijkt dat de cumulatieve effecten van verkeer en parkeren aanvaardbaar zijn. Conclusie / gevolg De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van de planregels. Wel wordt in de definitieve motivering verduidelijkt dat de verkeers- en parkeereffecten van de woningbouw en de sportzaal integraal en cumulatief zijn beoordeeld, zowel op gebiedsniveau als bij de nadere uitwerking van concrete initiatieven.

Punt E – Strijd met Omgevingsvisie Maassluis 2024–2040 Samenvatting zienswijze Indiener stelt dat het ontwerp-wijzigingsbesluit in strijd is met de Omgevingsvisie Maassluis 2024–2040, met name waar het gaat om het behoud en de versterking van groen, het realiseren van een gebalanceerde groei van woningbouw en het waarborgen van een prettig woon- en leefklimaat voor omwonenden. Beoordeling gemeente De gemeente volgt dit standpunt niet. De Omgevingsvisie Maassluis 2024–2040 vormt het strategisch beleidskader voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving en geeft richting aan toekomstige ruimtelijke keuzes. In deze visie is het gebied Station West expliciet aangewezen als ontwikkellocatie voor woningbouw, mede vanwege de ligging nabij hoogwaardig openbaar vervoer. De omgevingsvisie stuurt daarbij niet op het uitsluiten van Gemeente Maassluis - RapportDatum - RapportTitel

9

woningbouw, maar op het combineren van woningbouw met kwaliteit, duurzaamheid en leefbaarheid. Het voorliggende omgevingsplan geeft uitvoering aan deze beleidsuitgangspunten door woningbouw mogelijk te maken binnen een stedenbouwkundige opzet waarin nadrukkelijk aandacht is voor: • het realiseren en behouden van groenvoorzieningen, onder meer door het opnemen van

minimale groenpercentages;

• klimaatadaptatie en het beperken van hittestress, door integratie van groen en water in

de openbare ruimte; • een inrichting die wonen, voorzieningen en verblijfskwaliteit in samenhang beziet. De gemeenteraad heeft bij de vaststelling van het omgevingsplan een integrale afweging gemaakt tussen de woningbouwopgave, de kwaliteit van de leefomgeving en de uitgangspunten uit de omgevingsvisie. Daarbij is geconcludeerd dat de ontwikkeling van Station West bijdraagt aan de doelstellingen van de Omgevingsvisie Maassluis 2024–2040 en dat de planologische keuzes passen binnen het daarin geschetste ontwikkelingsperspectief. Gelet hierop is geen sprake van strijd met de omgevingsvisie, maar juist van een planologische uitwerking daarvan. Conclusie / gevolg De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het omgevingsplan.

Punt F – Goede ruimtelijke ordening / evenwichtige toedeling van functies aan locaties Samenvatting zienswijze Indiener concludeert dat het ontwerp-wijzigingsbesluit in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en geen sprake zou zijn van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, mede gelet op de cumulatie van woningbouw, een sportzaal en de gevolgen daarvan voor zijn woon- en leefomgeving. Beoordeling gemeente De gemeente stelt vast dat het omgevingsplan tot stand is gekomen op basis van een integrale ruimtelijke afweging, waarbij de relevante belangen en effecten in onderlinge samenhang zijn beoordeeld. Daarbij zijn zowel de belangen van omwonenden als bredere maatschappelijke belangen, waaronder de woningbouwopgave, de voorzieningenstructuur en de kwaliteit van de leefomgeving, expliciet betrokken. Zoals blijkt uit de beantwoording van de voorgaande zienswijzepunten, zijn in het omgevingsplan: • de maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden planologisch begrensd; • relevante omgevingsaspecten, zoals geluid, verkeer, parkeren, bezonning, groen en klimaatadaptatie, op gebiedsniveau beoordeeld; • bindende plan- en beoordelingsregels opgenomen die waarborgen dat concrete initiatieven uitsluitend kunnen worden toegestaan indien sprake is van een ruimtelijk en milieutechnisch aanvaardbare situatie. •

Daarmee is verzekerd dat de toedeling van functies aan locaties niet leidt tot onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat en dat nieuwe ontwikkelingen uitsluitend mogelijk zijn binnen de kaders van een zorgvuldige en evenwichtige afweging.

10

Gelet hierop is voldaan aan het vereiste van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties als bedoeld in artikel 2.1 van de Omgevingswet en is geen sprake van strijd met een goede ruimtelijke ordening. Gemeente Maassluis – 06-01-2026 – Nota van beantwoording

Conclusie / gevolg Deze zienswijze geeft geen aanleiding het ontwerp-wijzigingsbesluit niet vast te stellen of aan te passen.

11 Gemeente Maassluis - RapportDatum - RapportTitel

2. Beantwoording zienswijze 2

Punt 1 – Maximaal toegestane planinvulling en vermeende verzwaarde motiveringsplicht Samenvatting zienswijze Indiener stelt dat het omgevingsplan onvoldoende motiveert dat alle maximaal toegestane planologische invullingen op kavel E leiden tot een aanvaardbare ruimtelijke situatie. Volgens indiener rust op de gemeenteraad een verzwaarde motiveringsplicht, nu geen concreet bouwplan voorligt. Beoordeling gemeente De gemeente onderschrijft dat bij de vaststelling van een omgevingsplan moet worden beoordeeld of de maximale planologische mogelijkheden in overeenstemming zijn met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties als bedoeld in artikel 2.1 van de Omgevingswet, mede bezien in het licht van de artikelen 3:2 en 3:46 van de Algemene wet bestuursrecht. Dit betekent echter niet dat de gemeenteraad gehouden is om elke theoretisch denkbare invulling afzonderlijk en volledig uit te werken of door te rekenen. Uit het geldende bestuursrechtelijke toetsingskader volgt dat bepalend is of: 1. de planregels de maximale planruimte voldoende begrenzen, en 2. de motivering in samenhang met die planregels inzichtelijk maakt dat de maximaal toegestane invulling in beginsel ruimtelijk aanvaardbaar is. In het voorliggende omgevingsplan is deze begrenzing en onderbouwing op meerdere niveaus geborgd.

Allereerst zijn in de bindende planregels concrete en objectief bepaalbare maxima vastgelegd ten aanzien van onder meer: •

het maximaal aantal bouwlagen en bouwhoogten;

•

de verplichte toepassing van setbacks bij hogere bebouwing;

•

de toegestane situering en opbouw van bouwmassa’s.

Daarnaast bevat het omgevingsplan beoordelingsregels die rechtstreeks doorwerken bij vergunningverlening en die vereisen dat een bouw- en gebruiksinitiatief uitsluitend kan worden toegestaan indien wordt aangetoond dat sprake is van een ruimtelijk en milieutechnisch aanvaardbare situatie. Daarbij moeten onder meer expliciet worden betrokken: •

bezonning en schaduwwerking;

•

privacy- en inkijkrelaties;

•

bouwmassa en aansluiting bij de bestaande bebouwingsstructuur;

•

verkeersveiligheid en parkeerdruk;

•

geluidbelasting en omgevingskwaliteit.

12 Gemeente Maassluis – 06-01-2026 – Nota van beantwoording

Deze beoordelingsregels hebben een juridisch bindend karakter. Dat betekent dat de maximale planruimte niet onbeperkt kan worden benut, maar uitsluitend binnen de kaders van een aantoonbaar aanvaardbare ruimtelijke inpassing. Ten slotte is in de motivering een integrale ruimtelijke afweging op gebiedsniveau opgenomen, waarin de stedenbouwkundige opzet, de relatie met de omgeving en de relevante omgevingsaspecten zijn beoordeeld. In samenhang met de planregels maakt deze motivering inzichtelijk dat de maximaal toegestane planinvulling niet leidt tot onaanvaardbare ruimtelijke gevolgen voor de omgeving. Gelet hierop is sprake van een bewust en rechtmatig tweestapsmodel: op planniveau worden de ruimtelijke randvoorwaarden en maximale mogelijkheden vastgesteld en gemotiveerd, terwijl op vergunningniveau wordt getoetst of een concrete invulling binnen die randvoorwaarden ook feitelijk aanvaardbaar is. Van het onrechtmatig doorschuiven van essentiële ruimtelijke afwegingen naar de vergunningfase is daarmee geen sprake. Conclusie / gevolg Geen aanpassing van de regels. Wel wordt in de definitieve motivering explicieter uiteengezet hoe de maximale planologische mogelijkheden, bezien in samenhang met de bindende beoordelingsregels, leiden tot een in beginsel aanvaardbare ruimtelijke situatie en voldoen aan het vereiste van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Punt 2 – Afstand, bouwhoogte en bouwmassa nabij bestaande woningen Samenvatting zienswijze Indiener voert aan dat de toegestane bouwhoogtes (tot circa 15–21 meter) en de nabijheid van de bebouwing leiden tot een onevenredige aantasting van privacy, bezonning en woonkwaliteit. Beoordeling gemeente Naar aanleiding van participatie met omwonenden zijn reeds aanpassingen doorgevoerd, waaronder: • vergroting van de afstand tussen nieuwe bebouwing en bestaande woningen; •

verlaging van de bouwhoogte direct grenzend aan bestaande bebouwing;

•

een opbouwende hoogte richting het metrotracé.

Daarnaast gelden in de planregels: • een maximumaantal bouwlagen; •

verplichte setbacks bij hogere bebouwing;

•

de eis van ruimtelijke inpasbaarheid, waarbij bezonning en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen expliciet moeten worden meegewogen.

Conclusie / gevolg Geen aanpassing van de regels. In de definitieve motivering wordt aanvullend benadrukt dat de huidige bouwhoogten en situering mede het resultaat zijn van participatie en bewust zijn gekozen ter bescherming van het woon- en leefklimaat van omwonenden.

13 Gemeente Maassluis - RapportDatum - RapportTitel

Punt 3 – Bezonning, schaduwwerking, wind en geluid Samenvatting zienswijze Volgens indiener ontbreken concrete onderzoeken naar bezonning, schaduw, wind en geluid, waardoor niet inzichtelijk is gemaakt dat sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Beoordeling gemeente De gemeente volgt dit standpunt niet. Vooropgesteld wordt dat de Omgevingswet noch de Algemene wet bestuursrecht voorschrijft dat in de planfase voor een omgevingsplan altijd en in alle gevallen gedetailleerde, locatiespecifieke onderzoeken naar bezonning, wind en geluid moeten worden uitgevoerd tot op het niveau van een concreet bouwplan. Van belang is dat op planniveau inzichtelijk en aannemelijk wordt gemaakt dat de maximaal toegestane planologische mogelijkheden in beginsel ruimtelijk aanvaardbaar zijn. In dit geval is die onderbouwing reeds geleverd in de fase van de Gebiedsvisie Station West, die door de gemeenteraad is vastgesteld en die als inhoudelijke onderlegger dient voor het voorliggende omgevingsplan. In het kader van die gebiedsvisie zijn externe onderzoeken uitgevoerd, waaruit is gebleken dat: • de zon- en schaduwwerking als gevolg van de beoogde bebouwingsstructuur binnen de daarvoor geldende normen blijft; •

de windhinder in het gebied per saldo verbetert, mede door de nieuwe bebouwingsopzet;

•

de geluidssituatie ten opzichte van de bestaande situatie verbetert, onder meer door de gewijzigde inrichting en afscherming.

Deze onderzoeken zijn expliciet betrokken bij de vaststelling van de gebiedsvisie en maken daarmee onderdeel uit van de ruimtelijke afweging die ten grondslag ligt aan het omgevingsplan. De gemeenteraad heeft deze bevindingen kunnen betrekken bij de beoordeling van de ruimtelijke aanvaardbaarheid van de maximale planruimte. Daarnaast geldt dat het omgevingsplan beoordelingsregels bevat die bij de vergunningverlening dwingend voorschrijven dat bezonning, schaduwwerking, wind, geluid en het woon- en leefklimaat op locatie- en gebouwniveau opnieuw moeten worden beoordeeld. Een concreet bouwplan kan uitsluitend worden vergund indien uit die toetsing blijkt dat wordt voldaan aan de geldende normen en dat geen sprake is van een onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat van de omgeving. Gelet hierop is geen sprake van een motiveringsgebrek. De ruimtelijke aanvaardbaarheid van de maximale planologische mogelijkheden is op planniveau voldoende aannemelijk gemaakt, terwijl een nadere en meer gedetailleerde beoordeling terecht plaatsvindt op het moment dat sprake is van een concreet initiatief. Conclusie / gevolg Geen aanpassing van de regels. Wel wordt in de definitieve motivering expliciet verwezen naar de reeds uitgevoerde onderzoeken uit de fase van de gebiedsvisie.

Punt 4 – Functiemenging met sportzaal Samenvatting zienswijze Indiener stelt dat de combinatie van wonen en een sportzaal leidt tot onaanvaardbare geluid- en verkeershinder. 14 Gemeente Maassluis – 06-01-2026 – Nota van beantwoording

Beoordeling gemeente Bij de planvorming is bewust gekozen voor functiemenging. Daarbij zijn op verzoek van omwonenden concrete maatregelen getroffen: •

de entree van de sportzaal is aan de metrozijde gesitueerd, om geluidsoverlast richting woningen te beperken;

•

er is een knip aangebracht tussen winkelcentrum Koningshoek en het stationsplein, om parkeeroverlast in de woonomgeving te voorkomen.

Daarnaast geldt dat geluid, verkeer en gebruiksintensiteit bij vergunningverlening moeten voldoen aan de geldende normen. Conclusie / gevolg Aanpassing regelgeving en motivering. In de definitieve versie wordt: • expliciet opgenomen dat voor ingebruikname van de sportzaal een akoestisch onderzoek moet aantonen dat aan de geluidsnormen wordt voldaan; •

in de motivering verduidelijkt hoe de situering van de sportzaal is gekozen om overlast voor omwonenden te beperken.

Punt 5 – Cumulatieve effecten Samenvatting zienswijze Indiener stelt dat cumulatieve effecten (bouwhoogte, geluid, verkeer, groen, hittestress) onvoldoende integraal zijn beoordeeld. Beoordeling gemeente De gemeente volgt dit standpunt niet. Op grond van artikel 2.1 van de Omgevingswet dient bij de vaststelling van een omgevingsplan te worden beoordeeld of sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, waarbij relevante effecten in onderlinge samenhang worden bezien. Dit betekent echter niet dat elk aspect tot op het niveau van een concreet bouwplan volledig en uitputtend moet zijn uitgewerkt. In de motivering van het omgevingsplan is een integrale gebiedsafweging opgenomen, waarin de relevante aspecten van de fysieke leefomgeving in samenhang zijn beoordeeld. Daarbij is onder meer aandacht besteed aan: • geluid (wegverkeer, spoor en activiteiten); •

verkeer en parkeerdruk;

•

luchtkwaliteit;

•

waterhuishouding en klimaatadaptatie, waaronder hittestress;

•

groenstructuur, ecologie en leefkwaliteit;

•

omgevingsveiligheid en gezondheid.

Deze beoordeling is gebaseerd op de beschikbare onderzoeken en beleidskaders en heeft tot doel inzichtelijk te maken dat de beoogde ontwikkeling, bezien in haar maximale planologische omvang, niet leidt tot een onaanvaardbare aantasting van de fysieke leefomgeving. Daarnaast bevat het omgevingsplan bindende plan- en beoordelingsregels die voorschrijven dat genoemde aspecten bij de verdere uitwerking van concrete bouw- en gebruiksinitiatieven Gemeente Maassluis - RapportDatum - RapportTitel

15

opnieuw en integraal moeten worden betrokken bij de vergunningverlening. Een initiatief kan uitsluitend worden toegestaan indien uit deze toetsing blijkt dat de cumulatieve effecten op perceels- en gebouwniveau aanvaardbaar zijn. Hiermee is sprake van een bewust en rechtmatig tweestaps-systeem: • op planniveau worden de maximale planologische mogelijkheden, randvoorwaarden en gebiedsbrede effecten vastgesteld en gemotiveerd; •

op vergunningniveau worden de cumulatieve effecten van een concreet initiatief binnen die randvoorwaarden nader beoordeeld en gewogen.

Van het onrechtmatig doorschuiven van essentiële ruimtelijke afwegingen naar de vergunningfase is derhalve geen sprake. Integendeel: de cumulatieve effecten zijn zowel op gebiedsniveau als op projectniveau geborgd. Conclusie / gevolg Geen aanpassing van de regels. De definitieve motivering wordt aangescherpt door dit tweestaps-systeem explicieter toe te lichten.

Punt 6 – Verwijzing naar Structuurvisie 2012–2025 en eerdere raadsuitspraken Samenvatting zienswijze Indiener stelt dat eerdere beleidsuitgangspunten uit de Structuurvisie 2012–2025 en raadsuitspraken uitgaan van behoud van openheid en groen. Beoordeling gemeente De Structuurvisie 2012–2025 is vervangen door de Omgevingsvisie Maassluis 2024–2040. Aan oudere beleidsdocumenten of richtinggevende uitspraken kunnen geen blijvende planologische rechten worden ontleend. In de actuele omgevingsvisie is Station West expliciet aangewezen als ontwikkellocatie. Conclusie / gevolg Geen aanpassing. De zienswijze geeft op dit punt geen aanleiding tot wijziging van het plan. Punt 7 – Waardevermindering woning Samenvatting zienswijze Indiener vreest waardevermindering van de woning. Beoordeling gemeente Eventuele vermogensschade is geen criterium bij de vaststelling van een omgevingsplan. Indien sprake is van schade die het normale maatschappelijke risico overstijgt, kan een verzoek om nadeelcompensatie (planschade) worden ingediend. Conclusie / gevolg Geen aanpassing. Dit punt staat los van de vaststelling van het omgevingsplan.

16 Gemeente Maassluis – 06-01-2026 – Nota van beantwoording

3. Beantwoording zienswijze 3

Bijlage 1 – toegankelijkheid van informatie en inhoudelijke beoordeling van het Omgevingsplan Station West 1. Juridische duiding van de relatie Gebiedsvisie – Omgevingsplan Samenvatting zienswijze Indieners erkennen dat de Gebiedsvisie geen juridisch bindend planinstrument is, maar stellen dat daaraan wel betekenis toekomt bij de zorgvuldige voorbereiding en motivering van het omgevingsplan (art. 3:2 en 3:46 Awb), mede gelet op participatie en gewekte verwachtingen. Zij voeren aan dat het ontwerp-omgevingsplan op essentiële onderdelen afwijkt van de Gebiedsvisie zonder dat deze afwijkingen voldoende expliciet en dragend zijn gemotiveerd. Beoordeling gemeente De gemeente onderschrijft dat de Gebiedsvisie geen rechtstreeks werkende planregels bevat, maar wél fungeert als beleidsmatige en inhoudelijke onderlegger voor het omgevingsplan. Conform de systematiek van de Omgevingswet is de visie gebruikt als: - richtinggevend kader voor de stedenbouwkundige hoofdopzet; - basis voor de integrale belangenafweging; - referentiepunt in het participatieproces. In het omgevingsplan zijn de uitgangspunten uit de Gebiedsvisie juridisch-planologisch geconcretiseerd en begrensd. Daarbij geldt dat een visie werkt met ambities en bandbreedtes, terwijl een omgevingsplan concrete, objectieve en handhaafbare maxima en normstelling moet vastleggen.

Dat leidt er onvermijdelijk toe dat keuzes worden geconcretiseerd, aangescherpt of ruimtelijk gepositioneerd, zonder dat daarmee sprake is van een koerswijziging. Waar het omgevingsplan afwijkt of preciezer invult dan de visie, is dit het resultaat van een bewuste ruimtelijke en juridische afweging (o.a. in verband met uitvoerbaarheid, milieuruimte, veiligheid, maat- en schaalovergangen en doelmatig ruimtegebruik). Deze keuzes zijn in de motivering toegelicht en maken onderdeel uit van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties (art. 2.1 Omgevingswet). De gemeente erkent dat de herleidbaarheid tussen visie en plan op enkele onderdelen in de toelichting nog explicieter kan worden weergegeven. In de definitieve motivering wordt daarom een korte, overzichtelijke toelichting toegevoegd waarin per hoofdthema wordt aangegeven: - welke uitgangspunten uit de Gebiedsvisie zijn overgenomen; - waar sprake is van een nadere concretisering of afwijking; - en wat daarvoor de ruimtelijke en inhoudelijke motivering is. Dit betreft een motiveringsverduidelijking en leidt niet tot wijziging van de planregeling.

Conclusie De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassingen in de planregels, maar wel tot een motiveringsverduidelijking: De motivering wordt aangevuld met een expliciete paragraaf over de relatie tussen de Gebiedsvisie en het omgevingsplan, inclusief de motivering van eventuele aanscherpingen die voortvloeien uit de verdere concretisering, uitwerking of ruimtelijke positionering van keuzes, zonder dat daarbij sprake is van een koerswijziging.

17 Gemeente Maassluis - RapportDatum - RapportTitel

2. Doel en bronnen van deze bijlage Samenvatting zienswijze Indieners geven aan dat de bijlage drie functies heeft: 1. Een beoordeling van de toegankelijkheid en transparantie van de door de gemeente verstrekte planinformatie (regels, kaarten, toelichting). 2. Een inhoudelijke beoordeling van het plan als geheel, waarbij wordt geconcludeerd dat het plan “te veel, te hoog en te vol” zou zijn ten opzichte van de beschikbare ruimte, de bestaande wijk en de vastgestelde Gebiedsvisie Station West. 3. Een analyse van systematische verschillen tussen de Gebiedsvisie en het omgevingsplan. De bijlage vormt volgens indieners het inhoudelijk kader van hun zienswijze. Beoordeling gemeente De gemeente neemt kennis van de opbouw en functie van de bijlage en beschouwt deze als een nadere onderbouwing van de door indieners ingebrachte aandachtspunten en bezwaren. De daarin opgenomen thema’s — te weten: - toegankelijkheid en inzichtelijkheid van planinformatie; - omvang, bouwhoogten, dichtheid en ruimtelijke inpassing van de ontwikkeling; - de relatie tussen de Gebiedsvisie en de juridische borging in het omgevingsplan worden in de Nota van Beantwoording niet als één overkoepelend bezwaar beoordeeld, maar per onderwerp afzonderlijk beantwoord en van een gemotiveerd standpunt voorzien. Conclusie/ gevolg De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het omgevingsplan. 3.

Omvang en reikwijdte van de regels Samenvatting zienswijze Indieners stellen dat het ontwerp-omgevingsplan een gemeentebreed plan is waarin de regels voor Station Maassluis-West niet als afzonderlijk plangebied zijn opgenomen, maar zijn verspreid over algemene en gebiedsspecifieke regels. Volgens hen: - is niet duidelijk welke artikelen specifiek gelden voor Station West en welke gemeentebreed gelden; - ontbreekt een door de gemeente opgesteld overzicht van alle relevante regels voor dit gebied; - wordt daardoor de toegankelijkheid van informatie en effectieve participatie belemmerd. Beoordeling door de gemeente De gemeente herkent dat het omgevingsplan, conform de systematiek van de Omgevingswet, één gemeentebreed plan is met zowel algemene regels als gebiedsspecifieke bepalingen. Het is inherent aan dit instrument dat: - generieke regels (bijv. bouwen, parkeren, geluid, activiteiten) voor heel Maassluis gelden; en - de gebiedsgerichte keuzes voor Station West planologisch worden vastgelegd via werkingsgebieden, bouwvlakken, aanduidingen en maatvoeringsregels.

18

Binnen deze systematiek zijn de regels voor Station West juridisch wel degelijk herleidbaar, omdat uit de combinatie van: - De verbeelding / kaartlagen (werkingsgebieden en bouwvlakken), en Gemeente Maassluis – 06-01-2026 – Nota van beantwoording

-

de daarbij behorende specifieke regels en maatvoeringsaanduidingen

kan worden vastgesteld welke bepalingen op welke locatie van toepassing zijn. Daarnaast zijn, ter ondersteuning van de vindbaarheid en toegankelijkheid van de stukken, aanvullende voorzieningen getroffen. Gelijktijdig met de digitale ontsluiting via Regels op de Kaart is op de gemeentelijke webpagina (waar ook de rapportages conform de wettelijke verplichting beschikbaar waren gesteld) een duidelijke instructie geplaatst met diverse links, zodat gebruikers eenvoudiger konden navigeren naar de relevante digitale planonderdelen. Verder zijn gedurende de terinzagelegging in het stadhuis analoge exemplaren van de regels en de motivering in pdfvorm beschikbaar gesteld, zodat belanghebbenden de stukken ook fysiek konden raadplegen. Op basis hiervan is de gemeente van oordeel dat de toegankelijkheid van de planinformatie en de mogelijkheden voor participatie voldoende zijn geborgd. Conclusie / gevolg De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het omgevingsplan. 4.

Onleesbaarheid en complexiteit van de planregels Samenvatting zienswijze Indieners stellen dat de planregels onvoldoende leesbaar, controleerbaar en herleidbaar zijn, omdat: - algemene regels en gebiedsspecifieke regels integraal zijn opgenomen zonder duidelijke scheiding; - niet is aangegeven welke bepalingen uitsluitend voor Station West gelden en welke als gemeentebreed kader moeten worden gelezen; Volgens hen leidt dit tot een onoverzichtelijk regelstelsel en aantasting van de rechtszekerheid, omdat niet eenvoudig te bepalen is wat precies voor dit gebied wordt vastgesteld. Beoordeling door de gemeente De gemeente volgt deze zienswijze niet. De opzet van het plan is inherent aan de systematiek van de Omgevingswet. Onder deze wet geldt voor iedere gemeente één integraal omgevingsplan voor het gehele grondgebied. De wet laat daarbij expliciet ruimte voor de gemeente om: - algemene, gemeentebrede regels op te nemen, en - gebiedsgerichte regels te stellen voor specifieke locaties binnen datzelfde plan.

Het onderscheid tussen beide categorieën regels wordt niet gemaakt door een apart “deelplan”, maar door de wijze waarop regels ruimtelijk worden begrensd via: - werkingsgebieden en aanduidingen op de kaart (verbeelding), en - de bijbehorende specifieke planregels Via deze koppeling tussen regeltekst en kaart is voor iedere locatie objectief en juridisch eenduidig vast te stellen welke regels gelden. Dit is precies de werkwijze die de Omgevingswet beoogt en die landelijk wordt toegepast bij gemeentebrede omgevingsplannen. Dat betekent dat de regels voor Station West niet “verstopt” zijn, maar, conform de nieuwe wetssystematiek, gebiedsgericht herleidbaar zijn via de kaartlagen en de daaraan gekoppelde bepalingen. De gemeente deelt daarom niet de conclusie dat sprake is van een juridisch onoverzichtelijk stelsel of aantasting van de rechtszekerheid. De gemeente erkent wel dat deze nieuwe systematiek voor niet-professionele gebruikers minder vanzelfsprekend kan zijn. Daarom heeft de gemeente ook een extra openbare thema avond georganiseerd onder de titel “Het lezen van een omgevingsplan (adhv Station West)” op 28 oktober 2025, waarbij ook enkele leden van de BOBK aanwezig waren. Daarbij is aan de hand van Gemeente Maassluis - RapportDatum - RapportTitel

19

het voorliggende omgevingsplan Station West een uitleg gegeven en gelegenheid gegeven om vragen te stellen. Een link naar een opname van de bijeenkomst is ook toegevoegd aan de projectwebsite. Conclusie / gevolg De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van de planregels, maar in de motivering zal een passage worden opgenomen over hetgeen dat wordt vastgelegd in de omgevingsplanwijziging zodat duidelijk is wat er nu precies wordt vastgesteld. 5. Ontbrekende koppeling tussen regels, kaarten en onderzoeken Samenvatting zienswijze Indieners voeren aan dat de planregels onvoldoende verwijzen naar situatietekeningen, massastudies, bezonningsdiagrammen, kaartbeelden uit de Gebiedsvisie en onderliggende onderzoeken. Volgens hen zou daardoor: • de ligging en omvang van bouwblokken niet controleerbaar zijn op basis van de regels, •

de effecten op bestaande woningen (schaduw, privacy, zichtlijnen) niet navolgbaar zijn aan de hand van de juridische stukken,

•

Uit de gepubliceerde stukken niet herleidbaar zijn dat de volgens hen gestelde hogere bouwhoogtes en verruimde bouwvlakken technisch te vergelijken zijn;

•

de relatie tussen visie, onderzoeken juridische regeling zou hiermee onvoldoende inzichtelijk zijn.

Beoordeling door de gemeente De gemeente volgt de zienswijze niet. De samenhang tussen regels, kaart en onderzoeken is wel geborgd en sluit aan bij de systematiek van de Omgevingswet. De juridisch bindende onderdelen zijn vastgelegd via de kaart (werkingsgebieden, bouwvlakken, aanduidingen en maatvoeringsregels) en de daarbij behorende planregels. Daarmee zijn ligging, omvang en maximale bouwmogelijkheden van de bouwblokken objectief controleerbaar en herleidbaar. De onderliggende onderzoeken (o.a. verkeer, geluid, bodem, ruimtelijke inpassing) zijn betrokken bij de motivering van de gekozen planruimte en sluiten aan op de vastgelegde planbandbreedte. Nadere detaillering van effecten zoals bezonning, privacy en uitwerking van massa vindt plaats bij concrete bouwplannen en wordt geborgd via de beoordelingsregels bij vergunningverlening. Daarbij is in het participatieproces ter voorbereiding van de wijziging van het omgevingsplan nadrukkelijk toegelicht dat de exacte en feitelijke invulling van de bouwblokken niet in dit plan vastgelegd wordt, maar pas in een later stadium duidelijk wordt wanneer een ontwikkelaar een concreet bouwplan indient. Op dat moment worden ook projectspecifieke onderzoeken en visualisaties opgesteld en betrokken bij de besluitvorming. Conclusie / gevolg De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het omgevingsplan. 6.

Ontbrekende traceerbaarheid: van Gebiedsvisie naar Omgevingsplan

20

Samenvatting zienswijze Indieners stellen dat de relatie tussen de Gebiedsvisie Station West en het ontwerpomgevingsplan niet traceerbaar is. Volgens hen zijn belangrijke onderdelen uit de visie: - groenstructuur en klimaatadaptatie, - autoluwheid en langzaam verkeer, - kwaliteits- en beeldkwaliteitseisen, - specifieke randvoorwaarden voor Haydnlaan, Uiverlaan en Chopinstraat, - niet of tegengesteld in de planregels teruggekomen. De visie zou daarom niet logisch kunnen worden gereconstrueerd vanuit het plan. Gemeente Maassluis – 06-01-2026 – Nota van beantwoording

Zij betogen dat dit in strijd is met: - de systematiek van de Omgevingswet (van visie → plan → regels), - het zorgvuldigheidsbeginsel (art. 3:2 Awb), - het motiveringsbeginsel (art. 3:46 Awb), en dat hierdoor rechtszekerheid en participatie worden aangetast, omdat bewoners niet kunnen overzien: - welke bouwmogelijkheden exact worden vastgelegd, - hoe deze zich verhouden tot de Gebiedsvisie, - en welke milieueffecten, verkeersmaatregelen en groenstructuren zijn geborgd. Beoordeling door de gemeente De door de gemeente vastgestelde Gebiedsvisie fungeert als beleidsmatige en stedenbouwkundige onderlegger, terwijl het omgevingsplan de daarin gemaakte keuzes juridischplanologisch concretiseert en begrenst. Dat betekent dat principes uit de visie, die werken met bandbreedtes en ambities, in het omgevingsplan worden vertaald naar objectieve maxima, werkingsgebieden, bouwvlakken, maatvoeringsregels en beoordelingskaders. Dat is conform de systematiek van de Omgevingswet en impliceert niet dat sprake is van afwijking of tegenspraak. De in de zienswijze genoemde thema’s zijn wél betrokken en komen tot uitdrukking in onder meer: - gedifferentieerde bouwhoogtezones en setbacks richting bestaande bebouwing; - eisen aan groen- en buitenruimte binnen de bouwvelden; - mobiliteits- en parkeerkaders in samenhang met de OV-ligging; beoordelingsregels die verplichten te toetsen op o.a.

bezonning, stedenbouwkundige inpassing, gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen en kwaliteit van de openbare ruimte. Indien uit die toets blijkt dat effecten niet aanvaardbaar zijn, kan geen vergunning worden verleend. Daarmee is de ruimtelijke inpassing juridisch geborgd, ook wanneer onderdelen uit de visie niet letterlijk zijn overgenomen. De gemeente erkent wel dat de relatie tussen visie en plan in de motivering nog explicieter kan worden weergegeven. In de definitieve motivering wordt daarom een paragraaf toegevoegd waarin per hoofdthema wordt toegelicht: -

welke uitgangspunten uit de Gebiedsvisie zijn overgenomen, waar sprake is van nadere concretisering in de planregeling, en wat daarvoor de ruimtelijke en inhoudelijke motivering is.

Conclusie / gevolg De zienswijze is ongegrond (inhoudelijk); wel een aanpassing in de motivering ter verbetering van leesbaarheid en navolgbaarheid voor bewoners. 7. Te veel woningen: maximale invulling zonder ruimtelijke onderbouwing Samenvatting zienswijze Indieners stellen dat de Gebiedsvisie spreekt over “ruimte voor 350 tot maximaal 400 woningen”, terwijl het omgevingsplan uitsluitend een grens van maximaal 400 woningen vastlegt, zonder bandbreedte of differentiatie. Volgens indieners was 400 woningen in de visie een uiterste variant onder voorwaarden (o.a. behoud leefkwaliteit, groene structuur, autoluwheid en mobiliteitsmaatregelen). Zij voeren aan dat deze voorwaarden niet juridisch zijn geborgd in de planregels en dat het plan daarmee feitelijk stuurt op maximale dichtheid zonder ruimtelijke en milieutechnische onderbouwing. Beoordeling gemeente In de Gebiedsvisie is een bandbreedte van 350 tot maximaal 400 woningen opgenomen die de ontwikkelruimte verkent; in het omgevingsplan wordt deze bandbreedte, conform de systematiek van de Omgevingswet, juridisch geconcretiseerd in een maximaal toelaatbaar Gemeente Maassluis - RapportDatum - RapportTitel

21

programma. Het vastleggen van “maximaal 400 woningen” betekent niet dat dit aantal verplicht moet worden gerealiseerd, maar vormt een bovengrens van de planruimte waarbinnen initiatieven mogen worden ontwikkeld. De ruimtelijke aanvaardbaarheid van deze planruimte is onderbouwd in de motivering en begrensd door: – maximale bouwhoogten en maatvoering per werkingsgebied; – eisen voor groen- en buitenruimte-inpassing; – mobiliteits- en parkeerkaders in relatie tot de OV-locatie; – beoordelingsregels die vereisen dat bij vergunningverlening wordt aangetoond dat het initiatief: o ruimtelijk aanvaardbaar is ingepast; o geen onevenredige effecten heeft op leefkwaliteit, bezonning en omgeving; o past binnen de functionele en stedenbouwkundige structuur. Indien een initiatief binnen de maximale planruimte niet voldoet aan deze voorwaarden, kan geen vergunning worden verleend. Daarmee zijn de waarborgen die in de visie zijn benoemd functioneel geborgd via toetsingscriteria en ruimtelijke begrenzingen. Wel acht de gemeente het zinvol om in de motivering explicieter toe te lichten hoe de keuze voor het maximum van 400 woningen zich verhoudt tot de uitgangspunten van leefkwaliteit, groen en mobiliteit. Dit betreft een motiveringsverduidelijking, geen inhoudelijke planwijziging.

Conclusie / gevolg De zienswijze ongegrond (inhoudelijk); het maximumaantal woningen is ruimtelijk begrensd en toetsbaar onderbouwd. Ter verduidelijking wordt de motivering aangescherpt met een nadere toelichting op de afweging tussen programma, leefkwaliteit en inpassingsvoorwaarden. 8. Te hoge bouwvolumes en verruimde bouwhoogtes Samenvatting zienswijze Indieners stellen dat de Gebiedsvisie uitgaat van een dominante bouwhoogte van 3–5 (max. 6) lagen met slechts enkele beperkte hoogteaccenten. Volgens hen laat het wijzigingsbesluit op meerdere locaties 7 lagen toe, maakt het hoogteaccenten generiek mogelijk (tot twee lagen hoger dan de omgeving) en worden hoogtezones verruimd ten opzichte van de visie. Dit zou leiden tot: – meer massa en wandwerking, – meer schaduw en minder bezonning, – grotere stedenbouwkundige impact op de bestaande wijk, zonder dat deze verruiming volgens indieners overtuigend is gemotiveerd. Dit zou de discrepantie vergroten tussen wat in de visie is beloofd en wat juridisch mogelijk wordt gemaakt. Beoordeling gemeente De bouwhoogten in het omgevingsplan zijn het resultaat van een integrale, locatiespecifieke afweging binnen de kaders van artikel 2.1 Omgevingswet.

Daarbij is rekening gehouden met: - de binnenstedelijke ligging nabij het OV-knooppunt; - de gewenste stedenbouwkundige opbouw met duidelijke schaalovergangen; - de effecten op bezonning, maat en schaal, verblijfskwaliteit en omgeving.

22

De maximale bouwhoogten zijn planologisch begrensd en kennen een gedifferentieerde opbouw: lagere bouwvolumes richting de bestaande woonbebouwing en hogere accenten aan de zijde van het metrotracé en ruimere openbare ruimte. Bij hogere bouwdelen gelden bovendien setbacks en getrapte opbouw, zodat massa en visuele impact worden beperkt. De door de raad in de gebiedsvisie vastgestelde bouwvolumes is in het omgevingsplan 1 op 1 verwerkt, op een uitzondering na: waar op verzoek van de omwonenden in de participatie werkgroep is aangegeven dat de bebouwing op veld E, waar ook de sportzaal is voorzien, de bouwhoogte aan de kant van de woningen lager is vastgesteld en hoger richting de spoorlijn. Gemeente Maassluis – 06-01-2026 – Nota van beantwoording

De aanvaardbaarheid van deze planruimte is onderbouwd in de motivering en wordt aanvullend geborgd via beoordelingsregels die verplicht voorschrijven dat bij vergunningverlening wordt aangetoond dat: - de ontwikkeling ruimtelijk aanvaardbaar is in relatie tot de omgeving; - rekening is gehouden met bezonning, schaduwwerking en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen; - de maat- en schaalovergangen passend zijn vormgegeven. Indien uit deze toets blijkt dat de effecten niet aanvaardbaar zijn, kan geen vergunning worden verleend. De gemeente acht het wel wenselijk om in de toelichting nader toe te lichten hoe de gekozen hoogteopbouw zich verhoudt tot de uitgangspunten uit de Gebiedsvisie en waarom in een bouwveld een lagere bouwhoogte is voorzien tegenover de woningen en hogere accenten zijn voorzien tegen de spoorlijn en waarom dit stedenbouwkundig passend worden geacht. Dit betreft een motiveringsverduidelijking en geen planwijziging. Conclusie / gevolg Oordeel: zienswijze ongegrond (inhoudelijk); bouwhoogten zijn gemotiveerd, gedifferentieerd en juridisch begrensd. Wel wordt de motivering aangevuld met een nadere toelichting op de hoogteopbouw en de relatie tot de Gebiedsvisie, het verzoek vanuit de participatiegroep en omgeving. 9.

Vervallen ontwerpflexibiliteit uit de gebiedsvisie Samenvatting zienswijze Indieners stellen dat de Gebiedsvisie bewust bandbreedte en variatie in bouwhoogtes (3–6 lagen, met enkele accenten tot 7) voorzag om in de verdere uitwerking te kunnen sturen op – optimale bezonning, – maatwerk per gevelwand en overgang naar bestaande bebouwing, – architectonische differentiatie. Volgens hen legt het omgevingsplan daarentegen starre hoogtes en hoge bebouwingspercentages vast (o.a. Koningshoek II: 5 lagen, 90% bebouwbaar) en worden hoogtezones elders verruimd zonder inzichtelijke motivering. Hierdoor zou ontwerpvrijheid verdwijnen en zouden stedenbouwkundig wenselijke alternatieven (met minder schaduw of meer openheid) juridisch niet meer mogelijk zijn. Zij zien dit als een vorm van verkapte intensivering en een schending van het zorgvuldigheidsbeginsel (art. 3:2 Awb). Beoordeling gemeente De Gebiedsvisie werkt met ambities en bandbreedtes, terwijl het omgevingsplan — conform de systematiek van de Omgevingswet — de ontwikkelruimte juridisch moet concretiseren en begrenzen. Het vastleggen van maximale bouwhoogten en bebouwingspercentages betekent niet dat de ontwikkeling star wordt vormgegeven, maar dat de planruimte wordt afgebakend binnen waarbinnen ontwerpkeuzes kunnen worden gemaakt. Binnen deze planruimte blijft ontwerpvrijheid aanwezig, doordat: •

de hoogteopbouw gedifferentieerd is vormgegeven (o.a. lagere volumes richting bestaande bebouwing, accenten aan ruimere zijden);

•

hogere bouwdelen zijn gekoppeld aan setbacks en volume-opbouw, waardoor maat en massa kunnen worden gearticuleerd;

•

de planregels beoordelingsregels bevatten die verplichten om bij vergunningverlening aan te tonen dat: Gemeente Maassluis - RapportDatum - RapportTitel