MPG 2022 incl. bijlagen 1 en 2

In de Burgemeesterswijk zijn we nog stevig in onderhandeling over ophoging van het programma. 14. en 15. Voor de voortgang van de projecten in detail verwijzen wij naar de projecten binnen dit MPG. Opgave 4: Maassluis duurzamer maken 16. Opstellen van een warmtetransitievisie. 17. Samen optrekken met Maasdelta bij het klimaatadaptief maken en de warmtetransitie in de sociale huurvoorraad. 18. Stimuleren en faciliteren in de particuliere sector met ‘no-regret’ maatregelen. 16. De Transitievisie Warmte zal in het najaar van 2021 gereed komen. Dat doet de gemeente in samenspraak met partners, waaronder Maasdelta. 17. Klimaatadaptief bouwen wordt in de plannen van Sluispolder-west meegenomen. 18. Het stimuleren van particulieren tot het nemen van zogenaamde 'no regret' maatregelen wordt op verschillende manieren gedaan, waaronder een communicatie aanpak waarbij informatie wordt gegeven over mogelijke maatregelen, extra advies en financieringsmogelijkheden. Een van de financieringsmogelijkheden die open is gesteld is de gemeentelijke duurzaamheidslening. Er zijn ook verschillende informatiebijeenkomsten gehouden met thema's als isolatie en zonnepanelen. In het kader van het project Regeling Reductie Energieverbruik kunnen alle woningeigenaren met 90 euro korting een box bestellen met kleine energiebesparende maatregelen zoals ledlampen en tochtstrippen.

Daarvan zijn er 662 aangevraagd in 2020.

40

Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022

Opgave 5: Wonen met begeleiding en zorg 19. Wonen in de woonservices zones bevorderen. 20. Ouderen bewust maken van tijdig nadenken over huisvesting op oude dag (Wooncoach, campagne). 21. ‘Verzorgd wonen plus’ uitbreiden, voor Maassluise ouderen. 19. Maasdelta zet onverminderd in op doorstroming naar de woningen in een straal rondom de woonservicezones. 20. De campagne ‘Wat als…’ en’ ‘Steek je licht op over later’ zijn gericht op het ouder worden en wonen op de oude dag. Ook seniorenwelzijn besteedt aandacht aan deze vragen in de huisbezoeken. 21. Voor nieuwbouwlocaties Station West e.o. en Burgemeesterswijk wordt bekeken of geclusterd wonen met welzijn en zorg mogelijk is. Voor de wooncomplexen Vloot en Oud Sluys wordt door partijen een mogelijkheid van opplussen naar ‘wonenPlus’ onderzocht. Opgave 6: Leefbaarheid in wijken en buurten bevorderen 22. Sociale cohesie bevorderen, onder meer via het programma ‘de wijk op maat’. 23. Stevige samenwerking met betrokken partijen bij aanpakken overlast. 24. Overbewoning tegengaan. 22. Met Maasdelta zijn afspraken gemaakt over de wederzijdse inzet bij leefbaarheid, in het kader van ‘de wijk op maat’. De gemeente heeft een eenzaamheidsaanpak in hele stad, waarin ook veel aandacht is voor ontmoeten. 23. en 24. Het bestemmingsplan overbewoning is vastgesteld op 13 oktober 2020.

Er is inmiddels ervaring opgedaan met de uitvoering en de handhaving daarvan. In het belang van de krapte op de woningmarkt en de leefbaarheid bereiden we ook de invoering voor van een vergunning voor goed verhuurderschap, waarmee ook bij bestaande situaties van misstanden kan worden ingegrepen. Na de wijk Taanschuurpolder (De Put, ’t Hoofd en Oranjebuurt) is gestart met een gezamenlijke inzet in Sluispolder Oost. Maasdelta verbetert de ondergrond van het speeltuintje Jozef Israëlslaan. Gemeente heeft een natuurspeeltuin aangelegd. Het Woonoverlastoverleg is in 2020 verder aangescherpt en verbeterd. De Gemeenteraad heeft financiële ruimte gemaakt voor invoering buurtbemiddeling. Opgave 7: Tijdelijk wonen 25. Segment pauzewoningen uitbreiden. 26. Kopen om te verhuren terugdringen ten behoeve van de leefbaarheid in bestaande wijken. 27. Mogelijk maken van short-stay woonruimte voor arbeidsmigranten dichtbij werkgelegenheid 25. Met Maasdelta is een prestatieafspraak gemaakt over het segment pauzewoningen en maatwerkwoningen. De toewijzingen verlopen via het Maatwerk overleg, dat vrij streng kijkt naar maatwerkoplossingen. Pauzewoningen worden mondjesmaat toegekend. 26. Voor het tegengaan van kopen om te verhuren wachten wij op landelijke regelgeving. 27. Er zijn verkennende gesprekken geweest over short-stay voor arbeidsmigranten met initiatiefnemers.

Deze hebben nog niet geleid tot concrete afspraken.

Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022 41

Samenvatting Planaanbod woningbouwprojecten Jaarlijks wordt, mede in verband met de regionale afstemming (Regioakkoord woningmarktafspraken 2018-2030), het Planaanbod van bestaande projecten gebiedsontwikkeling (verwachte aantallen op te leveren woningen per jaar op basis van opgave door vooral projectontwikkelaars) opgegeven aan regio en provincie (www.planmonitorwonen.nl).

In de praktijk is er sprake van planoptimisme in de opgave van projectontwikkelaars. Mede vanwege het beperkte aantal projecten heeft het risico van vertraging bij een project meteen gevolgen voor de aantallen. Deze zijn in de praktijk daarom lager dan vooraf opgegeven. Vanwege met name de woningnood wordt onderzocht wordt of een intensivering / versnelling van het bouwprogramma mogelijk is en er nieuwe projecten kunnen worden opgestart. Elders in het MPG worden de transformatie van Kapelpolder, Station-West en de Kade in dit verband genoemd. Eventueel daaraan gekoppelde (hogere) woningaantallen zijn nog niet in bovenstaand overzicht opgenomen. Niettemin zijn deze relevant voor de realisering van de afspraken in het Regioakkoord woningmarktafspraken. Komend jaar zal dit Regioakkoord in regionaal verband worden herzien.

42

Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022

6 Voorraad grond Bij de vaststelling van de Structuurvisie 2012-2025 heeft de gemeente grotendeels haar grondbeleid per locatie beschreven. De locatie RK-kerk binnenstad maakt onderdeel uit van het project Sluispolder-West, waarover de gemeente met de Stichting Maasdelta Groep overeenstemming heeft bereikt en waarvoor het Richtinggevend Kader Sluispolder-West en Vlietlocatie op 8 juli 2014 door de raad is vastgesteld. Ter uitvoering van de aangenomen Motie ‘Impuls Kwaliteit Binnenstad’ d.d. 7 juli 2014 is er een onderzoek verricht naar mogelijke alternatieve invulling voor deze locatie, over de uitkomsten van dit onderzoek dient nog besluitvorming plaats te vinden. Voor de waardering is aangesloten bij de huidige tijdelijke bestemming als parkeerterrein. Dit stuk grond is in gevolge van het MPG 2013 afgeboekt naar € 0, -, de grond vertegenwoordigd binnen de mantelovereenkomst met Maasdelta echter een waarde met een woonbestemming. Bij een alternatieve invulling, anders dan het voorgenomen woonprogramma, zal de waarde van de woonbestemming geheel of gedeeltelijk moeten worden gecompenseerd. Naar aanleiding van het Coalitieakkoord 2018-2022 wordt een stedenbouwkundig plan uitgewerkt voor de locatie, waarbij rekening wordt gehouden met de mogelijkheid tot extra parkeerplaatsen en een evenemententerrein. Daarover zal overleg plaats gaan vinden met de Stichting Maasdelta Groep.

Eind 2017 is gemeentelijke grond beschikbaar gekomen aan de Spechtstraat/ IJsvogelstraat vanwege de sloop van een oud schoolgebouw. De raad verzocht het college een plan te ontwikkelen voor de invulling van de vrij komende grond, te kijken naar kwalitatief hoogwaardige woningbouw en het schoolgebouw aan de Spechtstraat te slopen. Met de vaststelling van het Raadsbesluit Ontwerpfase en openen grondexploitatie Herontwikkeling Spechtstraat van 13 oktober 2020 (Zaak 87394) is in samenwerking met de omgeving het ontwerp en de programmering bepaald. In paragraaf 2.6 is daarover meer beschreven. De omgeving van Station-West is gemeentelijk eigendom. Voor het gebied zijn nog geen kaders vastgesteld. Dit wordt in een startnotitie vormgegeven die eind 2021 wordt voorgelegd aan de raad. In de Burgemeesterswijk wordt momenteel bekeken of het zogenaamde voorzieningenveld kan worden ingezet en getransformeerd tot woningbouw ten behoeve van de afronding van de Burgemeesterswijk. Dit betreft gemeentelijke eigendom, met onder meer een leegstaande school.

Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022 43

7 Risicoprofiel Het risicomanagement rond projecten verdient extra aandacht. Aan grote projecten zijn onlosmakelijk grote risico’s verbonden. De risico’s van de gebiedsontwikkeling projecten van de gemeente Maassluis zijn opgenomen in het risicomanagement informatiesysteem NARIS. De risico’s van de projecten in gebiedsontwikkeling maken onderdeel uit van het totale risicoprofiel van de gemeente Maassluis. Het beleid ten aanzien van risicomanagement is verwoord in de nota Weerstandsvermogen en risicomanagement. Afhankelijk van de hoogte van de risico’s van de projecten, is een hogere of lagere weerstandscapaciteit nodig. In Maassluis wordt uitgegaan van een zekerheidspercentage van 90% (onder voorbehoud raadsbesluit, was voorheen 70%). De weerstandscapaciteit bestaat voor het grootste deel uit de Algemene reserve en de stille reserves. Met het genoemde percentage is er voor de risico’s van de projecten in dit MPG een weerstandscapaciteit nodig van € 1,9 miljoen. In de onderstaande tabel worden de 3 belangrijkste risico’s van de projecten weergegeven. Er is gekozen voor een top 3, omdat deze risico’s ongeveer drie kwart van het totale risicoprofiel van grondexploitaties bepaald. De overige risico’s hebben individueel een lager invloed van vier procent of lager. Positie

‘22

Risicoprofiel projecten Top 3 belangrijkste risico’s voor het grondbedrijf ‘21

Project

Grex AD

Risico

Kans *)

Geldklasse

Invloed

2

5

37 %

1

-

Sluispolder -west

AD

Indien de aan Maasdelta te leveren compensatie voor het onbebouwd laten van de RK-Kerklocatie niet anderszins mogelijk blijkt, dan zal een financiële vergoeding aan Maasdelta noodzakelijk zijn.

2

2

Alle projecten

AD

Renterisico door vertraging projecten

2

5

26 %

3

-

De Kade

AD

Verdichting zorgt voor extra verkeer en aanpassingen aan de laan 1940/1945

2

5

14 %

Toelichting De benodigde weerstandscapaciteit is met € 800.000 verhoogd. Dit wordt vooral veroorzaakt door het hanteren van een hoger zekerheidspercentage. Weerstandsvermogen Het weerstandsvermogen wordt berekend door de werkelijke weerstandscapaciteit te delen door de benodigde weerstandscapaciteit. De totale benodigde weerstandscapaciteit voor Maassluis, inclusief MPG 2021, is ongeveer € 8,8 miljoen (stand 03-09-2021). Met een werkelijke weerstandscapaciteit van € 28,0 miljoen is de kwaliteit van het weerstandsvermogen ‘uitstekend’ bij een zekerheid van 90%. De risico’s van dit MPG zijn opgenomen in het risicoprofiel (benodigde weerstandscapaciteit).

44

Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022

8 Paragraaf grondbeleid De paragraaf grondbeleid heeft tot doel te informeren over het beleid rondom de ontwikkeling van grond binnen de gemeente. Met grondbeleid wordt bedoeld de beleidsafweging aangaande de grondproductie en de keuze in het daarbij horende wettelijke en gemeentelijke instrumentarium. Er wordt ingegaan op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die elders in de programmabegroting zijn opgenomen. Daarnaast zal ingegaan worden op het grondbeleid dat de gemeente voert, een actuele prognose gegeven worden van de totale grondexploitaties (zie hoofdstuk 2) en de beleidsuitgangspunten die de gemeente hanteert omtrent de hiermee samenhangende reserves en voorzieningen. Daarbij wil de gemeente transparant zijn over haar handelen en de juiste instrumenten bieden voor de realisatie van de ruimtelijke programma’s die al zijn vastgesteld.

Richtinggevend kader: Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) De paragraaf betreffende het grondbeleid bevat op basis van artikel 16 van het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) ten minste: a) een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma's die zijn opgenomen in de begroting; b) een aanduiding van de wijze waarop de provincie onderscheidenlijk gemeente het grondbeleid uitvoert; c) een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie; d) een onderbouwing van de geraamde winstneming; e) de beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico's van de grondzaken. De notitie Grondexploitaties 2016 meldt over deze paragraaf: De presentatie van de te verwachten resultaten in de paragraaf grondbeleid dient te gebeuren tegen nominale waarde. Wanneer bij de berekening van de voorziening voor de verliesgevende grondexploitaties een andere waarderingsgrondslag wordt gehanteerd (de contante waarde), dan moet het effect hiervan op de te verwachten resultaten voor zowel de negatieve als de positieve grondexploitaties worden toegelicht in de paragraaf grondbeleid. 8.1

Visie grondbeleid

De kernopdracht is het streven naar een aantrekkelijk woon-, werk- en leefklimaat, wat een belangrijke vestigingsfactor is voor zowel bedrijven als huishoudens. Daarbij gaan wij uit van een duurzame en kwalitatieve groei van de stad. Kwantitatieve groei van de stad is geen doel op zich, wel een mogelijk neveneffect. Er wordt gestreefd naar een duurzame en beheerste ontwikkeling van de stad. 8.2

Uitvoering van het grondbeleid

Het door de gemeente gehanteerde grondbeleid is ten opzichte van het MPG 2021 niet gewijzigd. De gemeente voert een grondbeleid op de grens van faciliterend en passief, waarbij de werkwijze direct aansluit op de Wro en het Bro. Wanneer de gemeente zelf eigendom heeft voert zij over Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022 45

het algemeen een actief grondbeleid, zodat zij meer sturing heeft om de ambities en taken van de gemeente te realiseren. Voor wat betreft het faciliterend-passief grondbeleid wil de gemeente initiatiefnemers faciliteren indien de plannen passen binnen een goede ruimtelijke ordening zoals vastgelegd in de Structuurvisie, andere beleidsdocumenten en indien alle gemeentelijke kosten kunnen worden verhaald. Deze afspraken zullen bij voorkeur worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst, zodat een exploitatieplan overbodig is. Bij de vaststelling van de Structuurvisie 2012-2025 heeft de gemeente grotendeels haar grondbeleid per locatie beschreven. Voor de gronden die de gemeente Maassluis reeds in bezit heeft, is de intentie om deze actief gereed te maken voor uitgifte. Het gaat hierbij om de gronden gelegen op bedrijventerrein De Dijk, Spectrum (Fenacoliuslaan) en Spechtstraat. Het gebied rondom Station West en het voorzieningenveld in de Burgemeesterswijk betreft eveneens gemeentelijk eigendom. Hiervoor is nog geen keuze gemaakt of hier actief gestuurd wordt of dat dit overgelaten wordt aan de markt. Deze locatie is beschreven in paragraaf 4.2 respectievelijk in 3.1. De begrippen actief, passief en faciliterend grondbeleid worden hieronder toegelicht om meer inzicht te krijgen in de mogelijkheden die er zijn.

Actief grondbeleid De gemeente draagt zelf zorg voor de verwerving van de gronden, maakt zelf de bouwterreinen bouwrijp, geeft de bouwrijpe gronden zelf uit en maakt deze na realisatie van de opstallen woonrijp. De regie en de risico’s van de planrealisatie berusten hierbij volledig bij de gemeente. Daar tegenover staat de mogelijkheid om de eventuele exploitatiewinst volledig ten goede te laten komen aan de gemeenschap. Actief grondbeleid kan interessant zijn om publieke doelen (sneller) te bereiken, om strategische locaties in de stad actief te realiseren, om grip te hebben op de uitvoering en om maximaal kostenverhaal toe te kunnen passen. Faciliterend grondbeleid Bij faciliterend grondbeleid streeft de gemeente naar realisatie van gewenste ruimtelijke ontwikkelingen, maar verwerft daarbij geen grond, of doet dat slechts in beperkte mate. De gemeente heeft een faciliterende of meer stimulerende rol. Voor de planrealisatie wordt een vorm van samenwerking (middels overeenkomsten) tussen de gemeente en de (particuliere) initiatiefnemer gezocht. Zowel de invloed op de planrealisatie, de kennis, de winstmogelijkheid alsmede de risico’s kunnen meer of minder gezamenlijk worden gedragen. De gemeente heeft belang bij het zoveel mogelijk behouden van de regie. Door een overeenkomst aan te gaan kan worden gestuurd op de ontwikkeling.

De gemeente zal de door haar gemaakte kosten in rekening brengen via het daarvoor beschikbare kostenverhaal-instrumentarium waaronder de anterieure overeenkomst of het exploitatieplan. Bij faciliterend grondbeleid worden de activiteiten als zelfstandige overheidsmatige taak niet in de VpB beschouwingen betrokken. Alleen indien het faciliterend grondbeleid binnen dezelfde organisatorische eenheid van het (actieve) grondbedrijf wordt uitgevoerd en hiermee 46

Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022

onlosmakelijk is verbonden, zullen de hiermee gemoeide kosten en opbrengsten in de fiscale winstbepaling van het grondbedrijf worden betrokken. De grondexploitatie van Het Balkon is aangemerkt als faciliterend. Passief Bij passief grondbeleid neemt de gemeente geen initiatief tot het uitvoeren van ruimtelijke plannen. Dit wordt volledig overgelaten aan marktpartijen. De gemeente beperkt zich tot haar publieke taak (bestemmingsplannen, vergunningen e.d.) en geeft kaders en eisen aan de particuliere initiatiefnemer, die het initiatief heeft tot het produceren van bouwgrond. De planrealisatie geschiedt voor rekening en risico van de initiatiefnemer. 8.3

Actuele prognose

De (grond)exploitaties worden jaarlijks geactualiseerd en voorgelegd aan de gemeenteraad via het Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling (MPG). Dit document wordt gelijktijdig met de behandeling van de Programmabegroting 2022 (inclusief financieel meerjarenperspectief) aan de gemeenteraad aangeboden. Eventueel kan ook tussentijds een (grond)exploitatie geactualiseerd of herzien worden via een bestuursrapportage of een afzonderlijk raadsvoorstel. De kosten en opbrengsten van een project zijn per jaarschijf opgenomen en kunnen, mede door invloeden van buitenaf, verschuiven tussen de jaarschijven. Daarbij zal een raming plaatsmaken voor gerealiseerde kosten of opbrengsten, waarna een resultaat ontstaat. In het MPG worden per project de ontwikkelingen aan zowel de kostenkant als de opbrengstenkant besproken, risico’s benoemd en eventueel sturingsmogelijkheden aangedragen. Daarnaast zal expliciet ingegaan worden op jaarschijf 2021 en 2022. In paragraaf 2.1 vindt u de verschillen tussen de netto contante waarde (NCW) van het MPG 2021, bijstellingen na het MPG 2021 en het MPG 2022. Verder bevat hoofdstuk 2 de stand van zaken van de projecten met een grondexploitatie. De financiële stand van zaken, de kredieten voor 2021 en 2022 en verschillenanalyse zijn opgenomen in de geheime financiële bijlage 3.

Winstname De Dijk Voor winstneming geldt de percentage of completion methode: baten en lasten – en het daaruit vloeiende resultaat –worden toegerekend aan de periode waarin deze zijn gerealiseerd. Bij meerjarige projecten betekent dit dat (de verwachte) winst niet pas aan het eind van het project als gerealiseerd moet worden beschouwd, maar gedurende de looptijd van het project tot stand komt en ook als zodanig moet worden verantwoord. Bij het bepalen van de tussentijdse winst wordt wel de nodige voorzichtigheid betracht. Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid en dient er winst te worden genomen: 1. Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat. 2. De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht. 3. De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd).

Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022 47

Voor De Dijk bedroeg de gerealiseerde winstname in 2020 € 848.000. De winstname in 2021 wordt naar verwachting: Onderdeel Opbrengsten Kosten 19.137.256 19.252.352 Gerealiseerd (incl. raming 2021) Correctie begraafplaats -3.231.449 Gecorrigeerd gerealiseerd 19.137.256 16.020.903 Totaal te realiseren 20.439.591 16.149.224 Percentage gerealiseerd Saldo op eindwaarde Saldo NCW per start jaar.

94% 1.058.918 1.017.799

Berekende winstname Onzekerheden Eerdere winstname (rekening 2019) Eerdere winstname (rekening 2020) Geraamde winstname 2021 (MPG 2022)

99% Positief Positief 983.570 250.000

233.976 613.835 135.759

Dit bedrag wordt toegevoegd aan de reserve exploitatie grondbedrijf. Beleidsuitgangspunten betreffende reserves en voorzieningen Voor de uitleg en werking van reserves en voorzieningen gemeente breed wordt verwezen naar de nota Risicomanagement en weerstandsvermogen 2016-2019. Op de relatie tussen de grondcomplexen uit het MPG en de reserves en voorzieningen wordt hieronder ingegaan. Gedurende de realisering van een langjarig project doen zich vele risico’s voor. De beheersbaarheid van de onderlinge risico’s verschilt, evenals de kans en het gevolg die per risico verschillen. Om de risico’s in beeld te krijgen, te beheersen en te monitoren wordt risicomanagement gevoerd (zie bovenstaande nota). Het risicoprofiel wordt gemonitord via het risicomanagement informatiesysteem NARIS. De risico’s van het grondbedrijf maken onderdeel uit van het totale risicoprofiel van de gemeente Maassluis. In het MPG wordt ingegaan op de benoemde risico’s, vervallen risico’s en nieuwe risico’s. Afhankelijk van de mate van dekking van de risico’s van het grondbedrijf is een hogere of lagere weerstandscapaciteit nodig. In Maassluis wordt uitgegaan van een zekerheidspercentage van 90%. Met andere woorden: met de bestaande weerstandscapaciteit dient er een zekerheid van 90% te zijn dat de risico’s kunnen worden gedekt. De weerstandscapaciteit bestaat voor het grootste deel uit de Algemene reserve.

Het weerstandsvermogen neemt sinds 2012 toe. De gewenste ratio is 1,0. De ratio is vanaf 2014 >2, dus uitstekend. Voor de periode tot 2022 is de verwachting dat de ratio >2 zal blijven. Belangrijk is om blijvende aandacht te houden voor het risicoprofiel en de invloed op het weerstandsvermogen.

48

Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022

8.4

Verwerven gronden

Uitgangspunt van de gemeente is een grondbeleid op de grens van faciliterend en passief, waarmee de gemeente aangeeft niet actief te verwerven. Mocht er toch sprake zijn van een actief grondbeleid, kan de gemeente haar verwervingsbeleid inzetten op drie instrumenten: • actieve, anticiperende en strategische verwervingen; • wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg); • onteigening. 8.5

Uitgifte

Op dit moment zijn drie grondexploitaties actief waarbij de gemeente verantwoordelijk is voor de uitgifte van gronden, te weten bedrijventerrein de Dijk, het Spectrum (Fenacoliuslaan) en de herontwikkeling Spechtstraat. Een van de belangrijkste punten van gronduitgifte in eigen hand is dat de gemeente de door haar gemaakte kosten van bouwgrondproductie (verwerving, plankosten, bouw- en woonrijp maken) kan verhalen via de opbrengsten uit grondverkoop. Daarbij kunnen nadere eisen worden gesteld aan het tijdstip en de wijze waarop de bouwkavels moeten worden bebouwd. Hierbij moet worden gedacht aan de functie, kwaliteit, type en/of prijsklasse woningen, etc. De gemeente geeft gronden uit door middel van verkoop (uitgifte in eigendom). De overige uitgiftemogelijkheden zoals uitgifte in erfpacht en verhuur/pacht worden in principe niet binnen onze gemeente ingezet. 8.6

Grondprijsbeleid

Voor het bepalen van de hoogte van de grondprijs is het uitgangspunt van de gemeente Maassluis een marktconforme grondprijs. Hiervoor zijn meerdere methoden mogelijk. De gemeente Maassluis kiest bij voorkeur voor de residuele methode als vertrekpunt voor grondwaarde bepaling. Uitzonderingen zijn bijvoorbeeld maatschappelijke en bijzondere functies als scholen, bibliotheken, sportvoorzieningen, sociale huurwoningen, etc. Dit is in lijn met de Europese wet- en regelgeving en is daarmee gericht om geen ongeoorloofde staatssteun te verstrekken. Aan- en verkopen van onroerende zaken zijn daarom gebaseerd op een onafhankelijke taxatie. Residuele waardemethode Hierbij wordt de waarde van de grond afgeleid van de opbrengsten en kosten van de bestemming die daarop wordt gerealiseerd. De residuele grondwaarde wordt bepaald door de totale opbrengst van het project (de som van v.o.n.-prijzen van de commerciële verkoop- of beleggingswaarde) te verminderen met de BTW en de stichtingskosten (bestaande uit bouw- en bijkomende kosten en winsten). Grondquote Bij de grondquote methode wordt de grondprijs bepaald middels een percentage van de stichtingskosten of de vrij op naam prijs (V.O.N. prijs) van een woning.

Deze grondquote is een relatief eenvoudige methode om de grondprijs te bepalen, meestal wordt gekozen voor percentages die voortvloeien uit ofwel de vergelijkingsmethode ofwel de residuele methode. Nu Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022 49

hoeft niet meer per woning onderzoek naar de grondprijs gedaan te worden maar kan volstaan worden met “bij een woning met V.O.N. prijs van X hoort een percentage Y als grondprijs”. Voor de benodigde informatie bestaan voldoende bronnen. Deze informatie is nodig ten behoeve van de vergelijkbaarheid van de gebouwen (perceelsoppervlak, inhoud, bestemming, bouwjaar etc.). De grondquote houdt onvoldoende rekening met de bouwkosten van het project als die in de loop van het planproces wijzigen. Het toevoegen van kwaliteit aan een woning in de loop van het proces zal hierdoor bepaald niet gestimuleerd worden, omdat meer voor de grond moet worden betaald (uitgaande dat de extra bouwkosten verhaald kunnen worden door de oorspronkelijk VON-prijs dienovereenkomstig te verhogen). De grondquote wordt niet snel toegepast. Comparatieve methode Bij deze waarderingsmethode wordt de waarde van de grond afgeleid uit vergelijkbare gerealiseerde transacties. De waarde van de waarderingslocatie wordt gecorrigeerd voor eventuele verschillen die zich voordoen met de referentielocatie. Het voordeel van deze methode is haar eenvoud en de toepasbaarheid, maar het nadeel is dat er vaak gebrek is aan kwalitatief goede vergelijkingstransacties. Kostprijsbenadering De kostprijs is een optelsom van alle productiekosten die door de gemeente worden gemaakt (verwerving, bouw- en woonrijp maken en plankosten).

Omdat de kostprijs geen goede afspiegeling is van de marktconforme prijs, wordt deze werkwijze en prijs in beginsel niet gehanteerd. Vaste m² prijs of vaste kavelprijs Hierbij wordt zeer eenvoudig een vast bedrag per m² bouwgrond of kavel gerekend. Indien gewenst kan een verschillende m²-prijs gehanteerd worden bij verschillende prijscategorieën, locaties of kavelgrootte. 8.7

Beleidskaders en wettelijke kaders

Er zijn diverse kaderstellende documenten. Deze worden hierna verder toegelicht. • Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022 (dit document) • Structuurvisie 2012-2025 • Programmabegroting gemeente Maassluis 2022 • Woonvisie 2019-2024 • Nota bovenwijkse voorzieningen 2013 • Nota risicomanagement en weerstandsvermogen 2016-2019 (zie hoofdstuk 7) • Besluit begroting en verantwoording (BBV) • Grondexploitatiewet Structuurvisie 2012 -2025 Het MPG geeft inzicht en overzicht in de stand van zaken, de financiële en de ruimtelijke haalbaarheid van projecten, maar is tevens de vertaling van het door de gemeente vastgestelde ruimtelijke en economische beleid. De basis voor de uitvoering van de projecten is het ruimtelijke 50

Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022

beleid zoals opgenomen in de Structuurvisie 2012-2025. Op 17 april 2012 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie 2012-2025, na vaststelling van een aantal amendementen op het collegevoorstel, vastgesteld. In dit document heeft de gemeente Maassluis uiteengezet welk grondbeleid we wensen te voeren om de ruimtelijke doelstellingen te realiseren. De kernopdracht is het streven naar een aantrekkelijk woon-, werk- en leefklimaat, wat een belangrijke vestigingsfactor is voor zowel bedrijven als huishoudens. Naast de uitgebreide kwalitatieve opgave blijft er ook een kwantitatieve woningbouwopgave voor Maassluis. Kwantitatieve groei van de stad is geen doel op zich. Er wordt gestreefd naar een duurzame, beheerste en evenwichtige ontwikkeling van de stad. Daarbij gaat de aandacht uit naar de leefbaarheid in de wijken, en afstemming van woningbouwvraag en –aanbod, zowel in de stad met betrokken partijen als met de regio en de provincie. Lokaal wordt dit meegenomen bij de (verdere) uitvoering van de projecten Balkon, Burgemeesterswijk, Wilgenrijk, SluispolderWest/De Vliet, de Kade en Het Spectrum (Fenacoliuslaan).

Programmabegroting gemeente Maassluis 2022 Als onderdeel van de Programmabegroting 2022 onder ruimtelijke ordening, bouwen en wonen is opgenomen als ambitie dat de komende jaren in het teken staan van het verder bouwen in een aantal lopende woningbouwprojecten zoals de Burgemeesterswijk, het Balkon, Wilgenrijk en Sluispolder-West. Vanwege met name de woningnood wordt onderzocht wordt of een intensivering / versnelling van het bouwprogramma mogelijk is en er nieuwe projecten kunnen worden opgestart. Elders in het MPG worden de transformatie van Kapelpolder, Station-West en de Kade in dit verband genoemd. Eventueel daaraan gekoppelde (hogere) woningaantallen zijn nog niet in hoofdstuk 5 bij Planaanbod woningbouwprojecten opgenomen. Niettemin zijn deze relevant voor de realisering van de afspraken in het Regioakkoord woningmarktafspraken. Komend jaar zal dit Regioakkoord in regionaal verband worden herzien. Voldoende woningbouw is een regionaal samenhangende opgave. Wij werken in regioverband nauw samen met provincie, regio(gemeenten) en corporaties om die opgave tot stand te brengen en we maken daartoe afspraken met bouwers/ ontwikkelaars, Maasdelta en VBBM. Waar mogelijk versnellen wij bouwprojecten, onder andere door het opstarten van nieuwe en door te onderzoeken waar mogelijkheden zijn voor ombouw van langdurig leegstaande panden.

We gaan zorgen voor meer woningen voor bijzondere doelgroepen als ouderen (levensloopbestendig, ontmoetingsruimte), starters (zowel in sociale huur als in betaalbare koop) en voor mensen die zorg en/of begeleiding nodig hebben (pauzewoningen/ flexwoningen). Woonvisie 2019-2024 Op 15 oktober 2019 heeft de gemeenteraad de Woonvisie 2019-2024 vastgesteld. Sinds het MPG 2021 wordt de voortgang van de uitvoering van de Woonvisie verantwoord in het MPG. Dit is terug te vinden in hoofdstuk 5.

Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022 51

Nota Bovenwijkse voorzieningen 2013 In maart 2013 is, in vervolg op de invoering van de Wro, de Nota Bovenwijkse voorzieningen vastgesteld door de Raad. De gemeente gebruikt deze nota als: 1. kader om tot anterieure afspraken te komen rondom bijdragen ten behoeve van bovenplanse kosten (bovenwijkse voorzieningen en ruimtelijke ontwikkelingen); 2. kader en onderbouwing van toe te passen criteria om eventueel tot dwingend kostenverhaal te komen voor te realiseren bovenwijkse voorzieningen. Aangezien sparen voor het Fonds Bovenwijkse Voorzieningen in de grondexploitaties niet meer mag, zijn met het MPG 2020 de grondexploitaties van de Dijk en Koningshoek een lastenverlaging doorgevoerd ter hoogte van het eerder opgenomen bedrag van dit fonds. De NCW stijgt daardoor. Met het MPG 2020 is de reserve Bovenwijkse voorzieningen ingesteld, zodat de dekking van de investeringen uit de Nota in stand blijft. In de andere grondexploitaties waren geen voorzieningen opgenomen voor het Fonds Bovenwijkse Voorzieningen. Wettelijke kaders Grondbeleid is niet iets dat op zichzelf staat. Het grondbeleid wordt niet alleen beïnvloed door de (ontwikkelingen in de) gemeente zelf, maar ook door regelgeving vanuit Europa, Rijksoverheid en Provincie.

Voorbeelden zijn de Wet ruimtelijke ordening (die in 2022 zal worden vervangen door de Omgevingswet), Europese staatssteunregels, Europese aanbestedingsregels, Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) en de vennootschapsbelastingplicht voor gemeenten (VpB). Grondexploitatiewet Sinds 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van kracht. Met deze wet is niet alleen het verhalen van kosten verbeterd, maar kan de gemeente ook locatie-eisen stellen (kwaliteit, inrichting, woningdifferentiatie) in geval van particuliere grondexploitatie. Onderstaand een overzicht van de hoofdpunten van de Wro/ Grondexploitatiewet: • In geval van particuliere grondexploitatie, is er verduidelijking van de gemeentelijke regiefunctie bij de uitvoering van ruimtelijke plannen door: o een duidelijke wettelijke inkadering van privaatrechtelijk kostenverhaal; o de verbetering van publiekrechtelijk kostenverhaal; o een wettelijke basis voor het stellen van locatie-eisen aan de aanleg van openbare ruimte en het bouw- en woonrijp maken; o de mogelijkheid tot het stellen van eisen aan sociale woningbouw en particulier opdrachtgeverschap. • Mede door het opnemen van een limitatieve lijst van de te verhalen kosten in de wet, is het duidelijk welke kosten van de grondexploitatie bij de particuliere grondexploitanten verhaald kunnen worden.

Dit kan met een exploitatieplan dat gelijktijdig met het bestemmingsplan door de gemeenteraad moet worden vastgesteld, of binnen een anterieure overeenkomst die wordt gesloten voor vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad. • Wanneer de gemeente niet via een overeenkomst met de particuliere grondexploitant tot overeenstemming kan komen is er altijd ‘de stok achter de deur’ van het exploitatieplan, op basis waarvan de gemeente een exploitatiebijdrage aan de omgevingsvergunning moet verbinden. Ook kunnen in het exploitatieplan bijvoorbeeld aanvullende locatie-eisen worden gesteld over de kwaliteit van de planinrichting en over de woningbouwcategorieën. 52

Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022

• •

Als de gemeente er niet in slaagt om met alle particuliere grondeigenaren in een gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie, moet de gemeente publiekrechtelijk kosten verhalen bij partijen waarmee niet gecontracteerd is (op basis van het exploitatieplan). Er wordt onderscheid gemaakt tussen twee privaatrechtelijke overeenkomsten: o Anterieure overeenkomst (wordt gesloten voordat er een exploitatieplan is vastgesteld) o Posterieure overeenkomst (wordt gesloten vanaf het moment dat er een exploitatieplan is vastgesteld).

De gemeente geeft de voorkeur aan het privaatrechtelijke spoor (anterieure overeenkomst) van kostenverhaal boven het publiekrechtelijke spoor (exploitatieplan). Bij particuliere ontwikkelingen streeft de gemeente er naar voor de gemeente ten minste kostenneutraal te werken. Wijzigingen BBV Met ingang van 2017 zijn de regels van het herziene Besluit Begroting en Verantwoording voor provincies en gemeenten (BBV) gaan gelden. Ook voor de grondexploitatieberekeningen zijn er gevolgen. Deze gevolgen zijn nader toegelicht in de Notitie Grondexploitaties 2016 uit maart 2016. Opvallende wijzigingen die mogelijk gevolgen hebben voor de opzet van onze grondexploitaties zijn: • Een grondexploitatie kent een maximale doorlooptijd van 10 jaar; • De kosten die aan de grondexploitatie kunnen worden toegerekend dienen aan te sluiten bij de kostensoortenlijst zoals opgenomen in het Bro; • De toegestane toe te rekenen rente aan de grondexploitatie moet worden gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen (zie toelichting hieronder) • In een grondexploitatie was het gebruikelijk ook een post voor onvoorziene kosten op te nemen. Dit is echter een kostensoort die niet meer voorkomt op de genoemde kostensoortenlijst en fiscaal gezien niet wordt geaccepteerd.

In beginsel kan nog steeds rekening worden gehouden met onvoorziene lasten, maar dan op de (ingeschatte) betreffende bestaande kostensoorten. Praktisch gezien zouden kostensoorten die naar hun aard minder goed zijn in te schatten, kunnen worden opgehoogd met een bepaald percentage voor onvoorziene lasten (o.b.v. ervaringscijfers). Regelgeving vanuit het BBV stelt dat de grondexploitaties minimaal één maal per jaar moeten worden geactualiseerd. De (grond)exploitaties worden jaarlijks geactualiseerd en voorgelegd aan het bestuur via het hier voorliggende MPG. Het MPG wordt voorafgaand aan de behandeling van de Programmabegroting ter besluitvorming voorgelegd. Eventueel kan ook tussentijds een (grond)exploitatie geactualiseerd of herzien worden via een bestuursrapportage of een afzonderlijk raadsvoorstel. Algemene wijzigingen met ingang van dit MPG In dit MPG zijn geen algemene wijzigingen doorgevoerd die noodzakelijk zijn vanuit regelgeving van de BBV. Vennootschapsbelasting (VpB) De Europese Commissie heeft bepaald dat gemeentelijke grondbedrijven vanaf 2016 net als bedrijven 25% vennootschapsbelasting moeten gaan betalen over hun behaalde resultaten. Het Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022 53

is de bedoeling dat daarmee het speelveld voor overheden en private partijen gelijk wordt getrokken. Commerciële activiteiten van overheden worden daarom op dezelfde manier belast als die van private partijen. De gemeente analyseert hiervoor jaarlijks de resultaten van het MPG om de gevolgen van de invoering van de VpB bij het grondbedrijf inzichtelijk te maken. Deze analyse laat zien of de gemeente op de totale grondportefeuille winst of verlies maakt. Dit bepaalt of het grondbedrijf als onderneming moet worden beschouwd en of voor de grondexploitaties een openingsbalans moet worden opgesteld. In het MPG 2020 en MPG 2021 was de conclusie dat de gemeente Maassluis geen winst maakt op het grondbedrijf en op dit onderdeel niet VpB plichtig is. Bij het MPG 2021 is aangegeven dat door het wegvallen van een actieve positieve grondexploitatie, die van de Kapelpolder (Gijsbert Dirkzwagerstraat), er winst gemaakt zal worden op de totale actieve portefeuille. Dan zal rekening gehouden moeten worden met een winstafdracht van de VpB. Daarom wordt met de vaststelling van het MPG 2022 de conclusie getrokken dat er winst wordt gemaakt. De winst bedraagt in totaal NCW -€523.000. Voor 2022 moet er rekening worden gehouden met af te dragen vennootschapsbelasting.

54

Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022

9 Gevraagde besluitvorming Na kennis te hebben genomen van het MPG 2022 met peildatum 1-1-2021 de volgende punten te besluiten: 1. Het MPG 2022 vast te stellen; 2. De budgetten voor 2021 met de tweede bestuursrapportage vast te stellen; 3. De budgetten zoals aangegeven voor de jaarschijf 2022 in de grondexploitaties met het vaststellen van de begroting 2022 te autoriseren (de jaarschijven zijn te vinden in bijlage 3); 4. Voor de grondexploitaties van Het Spectrum het voorzienbare tekort verhogen met €65.000; Noorddijk/Geerkade het voorzienbare tekort te verhogen met €120.000; en voor de Spechtstraat een voorzienbaar tekort in te stellen van €53.000.

Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022 55

Bijlage 1: De uitgangspunten voor de afzonderlijke (grond)exploitaties De grondexploitaties zijn geactualiseerd op basis van de jaarrekening 2020 en de ontwikkelingen binnen de diverse projecten tot 1 september 2021. Deze ontwikkelingen zijn cijfermatig verwerkt in de afzonderlijke grondexploitaties. Het prijspeil van de grondexploitaties is 1 januari 2021. De grondexploitaties worden opgesteld op basis van de dynamische eindwaardeberekening. Dat wil zeggen dat gedurende de looptijd van het project rekening wordt gehouden met stijging van zowel kosten als opbrengsten. Daarnaast wordt rekening gehouden met rentekosten over de boekwaarde en het lopende jaar. De personele kosten zijn gebaseerd op uurtarieven voor externe inhuur. Hierdoor kunnen fluctuaties in benodigde capaciteit flexibel opgevangen worden door inhuur, zonder dat dit leidt tot financiële tegenvallers. De eindwaarde van het project wordt netto contant gemaakt naar 1 januari 2021 (prijspeil van de grondexploitatie). Parameters NCW per Looptijd

MPG 2019 1-1-2018 Afhankelijk van het project de 2,00%

Rente over boekwaarde Rente lopende jaar Disconteringsvoet Kostenstijging Opbrengststijging

2,00% 2,00% 2,25% 0,50%

MPG 2020 1-1-2019 Afhankelijk van het project 1,50%

MPG 2021 1-1-2020 Afhankelijk van het project 1,00%

MPG 2022 1-1-2021 Afhankelijk van het project 1,00%

vervallen 2,00% 2,25% 0,50%

2,00% 2,25% 0,50%

2,00% 2,00% 1,00%

Alle bedragen worden vergeleken over de gehele resterende looptijd van het project!

Parameters Rente Met ingang van 2017 gelden de regels van het vastgestelde BBV. Voor de grondexploitatieberekeningen zijn er diverse gevolgen. Deze gevolgen zijn nader toegelicht in de Notitie Grondexploitaties 2016 uit maart 2016. Rentetoerekening De toegestane toe te rekenen rente aan de taakvelden 3.2 Fysieke bedrijfsinfrastructuur en 8.2 Grondexploitatie (die vervolgens mag worden toegevoegd aan de post voorraden, bouwgronden in exploitatie (BIE)) moet worden gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen. Het is niet toegestaan om rente over het eigen vermogen toe te rekenen aan taakvelden 3.2 Fysieke bedrijfsinfrastructuur en 8.2 Grondexploitatie (BIE). Het over het vreemd vermogen te hanteren rentepercentage wordt als volgt bepaald: • het rentepercentage van de direct aan de grondexploitatie gerelateerde financiering in het geval van projectfinanciering; • het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille van de gemeente, naar verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen, indien geen sprake is van projectfinanciering. 56

Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022

De gemeente Maassluis heeft geen direct aan de grondexploitatie gerelateerde financiering of projectfinanciering. Omdat het gewogen gemiddelde rentepercentage over het vreemde vermogen 1,41% bedraagt en de verhouding vreemd vermogen : totaal vermogen 71%, bedraagt het toe te rekenen percentage aan de grondexploitaties: 71% x 1,41% = 1,01 (bron: jaarrekening 2020 gemeente Maassluis, p. 147) Vanuit BBV regelgeving mag de rekenrente in de grondexploitatie niet meer afwijken dan 0,5% boven of onder het initieel vastgestelde rentepercentage. De rekenrente voor grondexploitaties wordt vastgesteld op 1,00% en blijft op hetzelfde niveau als die van het MPG 2021. Disconteringsvoet De disconteringsvoet speelt binnen het BBV feitelijk alleen een rol ingeval de verliesvoorziening voor negatieve grondexploitaties niet op nominale waarde wordt bepaald maar op de contante waarde (conform artikel 63 lid 7). De disconteringsvoet die moet worden gehanteerd in de berekening van de contante waarde ten behoeve van het treffen van een verliesvoorziening voor negatieve grondexploitaties wordt voor alle gemeenten bepaald op 2% zijnde het maximale meerjarige streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor inflatie binnen de Eurozone.

Als het meerjarig gemiddelde inflatiepercentage noemenswaardig gaat afwijken van deze 2%, en/of het toekomstperspectief van de ECB wordt bijgesteld, dan zal dit een aanleiding vormen voor de commissie BBV om het vastgestelde percentage van 2% opnieuw te bezien. De gemeente Maassluis bepaalt de negatieve grondexploitaties op de contante waarde* en hanteert de voorgeschreven 2,0% als disconteringsvoet. *De netto contante waarde (NCW) ontstaat door de contante waarde van de kosten af te trekken van de contante waarde van de opbrengsten. Index kosten Ter onderbouwing van de kostenindex is als bron de Outlook Grondexploitaties 2021 van 8 december 2020 en het kwartaalbericht Outlook grondexploitaties Q1 2021 van Metafoor gehanteerd. Deze geeft het volgende beeld:

Ondanks de Coronacrisis blijft de vraag naar woningen op de Nederlandse woningmarkt hoog. De vraag overtreft het aanbod ruimschoots. Aan de andere kant neemt de werkloosheid toe en komt de betaalbaarheid van woningen op sommige plaatsen in Nederland in het gedrang. Het gevolg hiervan is een afvlakkende groei, danwel stabilisatie van de woningprijzen. Ook het lagere consumentenvertrouwen geeft hiervoor aanleiding; deze schommelt tussen neutraal en negatief. De afgelopen jaren zijn de woningprijzen harder gestegen dan de bouwkosten. In theorie zou dit moeten resulteren in sterke grondwaardestijgingen. In de praktijk lijkt blijft die stijging achter. Voor de komende tijd is de verwachting dat de grondprijsontwikkelingen afgevlakte mate doorzet. De woningprijsstijgingen zullen lager uitvallen als gevolg van de Coronacrisis. De bouwkosten zullen naar verwachting nog een beperkte stijging kennen.

Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022 57

Binnen de GWW-sector is de verwachting dat de kostenstijging in 2021 zal stagneren. Aangezien de bouw een laat-cyclische sector is zullen de effecten van de Coronacrisis mogelijk pas vanaf 2021 goed zichtbaar zijn. Ook de huidige P(F)AS-problematiek beperkt de druk op de GWW-sector. Er liggen komend jaar veel uitdagingen in het verschiet. De woningmarkt blijft kampen met schaarste en problematiek rondom betaalbaarheid. Daarnaast zullen nieuwe duurzaamheidseisen effect hebben op de bouwkosten.

Afbeelding: Outlook Grondexploitaties 2021, Metafoor d.d. 8 december 2020

Afbeelding: Kwartaalbericht Outlook Grondexploitaties Q1 2021, Metafoor, 2021 Voor de korte termijn adviseert Metafoor een kostenstijging van de GWW tussen de 1,0% (was 1,5) en 3,0% (was 4,0%). Voor de middellange adviseert Metafoor een kostenstijging van 2,0% (was 2,0%). De gehanteerde index voor kostenstijging in de grondexploitaties wordt gewijzigd in het MPG 2022 en daalt naar 2,00% (MPG 2021: 2,25%). Dat heeft te maken met het feit dat de kostenstijging beperkt blijft en mogelijk de komende jaren zelfs gaat dalen door de impact van het coronavirus. Het blijft echter een risico in de diverse projecten als kosten meer bedragen dan de de raming en de kosten sterker stijgen dan de gehanteerde index. Met name kosten die verder weg liggen in de toekomst, het betreft dan vooral de langer lopende projecten als Het Balkon (tot en met 2025). Index opbrengsten Ter onderbouwing van de opbrengstenindex is als bron de Outlook Grondexploitaties 2021 van 8 december 2020 en het kwartaalbericht Outlook grondexploitaties Q1 2021 van Metafoor gehanteerd. Deze geeft het volgende beeld: 58

Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022

De afgelopen jaren zijn de woningprijzen harder gestegen dan de bouwkosten. In theorie zou dit moeten resulteren in sterke grondwaardestijgingen. In de praktijk lijkt blijft die stijging achter. Voor de komende tijd is de verwachting dat de grondprijsontwikkelingen afgevlakte mate doorzet. De woningprijsstijgingen zullen lager uitvallen als gevolg van de Coronacrisis. De bouwkosten zullen naar verwachting nog een beperkte stijging kennen. Gezien de aanhoudende stijging van de woningprijzen en de stabilisatie van bouwkosten voor woningbouw neemt de residuele grondwaarde toe. De markt voor bedrijfsruimten bevindt zich in onzekere tijden. Als gevolg van de maatregelen lopen orderportefeuilles van verschillende bedrijven langzaam leeg. Daarnaast kan productiecapaciteit van bedrijven in een ‘1,5 meter-samenleving’ niet volledig benut worden, waardoor zij financieel hard worden geraakt. Met name in de detailhandel, e-commerce en logistiek profiteren bedrijven juist van de crisis. Deze ontwikkelingen beïnvloeden de markt voor bedrijfsruimte.

Afbeelding: Outlook Grondexploitaties 2020, Metafoor d.d. 5 december 2019 In de lopende grondexploitaties gelden verschillende bronnen van opbrengsten: Het Balkon: Woningbouw. Vaste contractprijs De Dijk Bedrijventerrein. Bijna uitverkocht. Taxatierapportage juli 2020 Noorddijk/Geerkade Woningbouw. Vaste contractprijs gerealiseerd in 2019. Het Spectrum Woningbouw. Grondprijs gerealiseerd in 2020. Spechtstraat Woningbouw. Deel koop (grondgebonden), deel sociale grondprijs (appartementen). Opbrengst koop nog onbekend. Tender eind 2021 Doordat veel opbrengsten in de grondexploitaties grotendeels bepaald, al dan niet via taxatie, of gerealiseerd zijn was voor het Balkon, De Dijk en Noorddijk/Geerkade de opbrengststijging eerder al op 0,0% gezet in de grondexploitatie. Voor de andere projecten of toekomstig te openen grondexploitaties is het uitgangspunt in dit MPG gewijzigd ten opzichte van die van voorgaande jaren: uitgaande van de middenmarkt geldt een stijging van 1,0% (was 0,5%). De parameter voor de opbrengstenstijging 1,0% is lager dan de verwachting van Metafoor die 2,0% hanteert. Hiervoor wordt gekozen omdat de voorspellingen voor de opbrengsten op de langere termijn in hoge mate onzeker zijn door een aantal cruciale ontwikkelingen, zoals het tekort aan woningbouwlocaties en stagnatie van de bouwproductie.

Bovendien geldt de opbrengstenstijging nu nog voor twee grondexploitaties, die van de Spechtstraat en de Dijk. Deze Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022 59

kennen een beperkte doorlooptijd. Op de andere grondexploitaties heeft deze parameter geen tot weinig invloed meer. Deze keuze past bovendien bij het voorzichtigheidsbeginsel, als een van de grondslagen voor de BBV-regels.

60

Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022

Bijlage 2: Begrippenlijst, leeswijzer tabellen en standaard mijlpalen In dit MPG komen een aantal begrippen voor, die hieronder nader worden verklaard. Administratie en beheer: Algemene beheerskosten zoals belastingen, huren, externe contacten etc. en afdracht voor de kosten voor het opstellen van kwartaalrapportages (kwaraps), MPG en opbouwen marktgegevens/planningen. Boekwaarde: Dit is de waarde van de complexen (en Eigen Vermogen) zoals deze is opgenomen in de administratie. Deze waarde is historisch tot stand gekomen middels werkelijke kostenboekingen en gerealiseerde opbrengsten. Bouwrijp maken: Dit betreft het inrichten van een gebied ten behoeve van de start van bouwwerkzaamheden (bijvoorbeeld: tijdelijke wegen ten behoeve van het bouwverkeer, het ophogen van het bouwterrein). Complex: Een complex is een van te voren vastgesteld grondgebied, in eigendom van de gemeente (Grondbedrijf), dat binnen de administratie van het Grondbedrijf gedurende een aantal jaren in exploitatie wordt genomen. Veelal betreft het hier de ontwikkeling van een woongebied of een bedrijventerrein. Concessie model: De grond- en opstalexploitatie wordt, binnen de door de gemeente vooraf te stellen randvoorwaarden overgelaten aan een private partij. Cultuurfonds: Telkens aan het einde van het boekjaar wordt een bedrag gereserveerd ten behoeve van het Cultuurfonds.

Aan het einde van alle bouwactiviteiten wordt uit deze reservering een passend kunstobject bekostigd. Disconteringsvoet De disconteringsvoet is het rekenpercentage dat gebruikt wordt om toekomstige kasstromen contant te maken, om de contante waarde te bepalen. De disconteringsvoet die moet worden gehanteerd in de berekening van de contante waarde is voor alle gemeenten bepaald op 2% zijnde het maximale meerjarige streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor inflatie binnen de Eurozone. Dynamische eindwaarde: Dit is de waarde van alle kosten en opbrengsten, uitgezet volgens een planning in de tijd.

Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022 61

Vervolgens wordt deze waarde gecorrigeerd voor de te genereren interest afhankelijk van de duur van de exploitatie ten opzichte van de einddatum. Tevens wordt rekening gehouden met de effecten van kosten- en opbrengstinflatie. Exploitatie Een overzicht van de kosten en opbrengsten in de tijd voor de realisering van een bepaald project. Het gaat hier niet om een grondexploitatie (complex) omdat de grond reeds verkocht is door de gemeente dan wel dat er geen grondpositie is geweest van de gemeente. Grondexploitatie: Het proces van productie en daarmee ook prijsvorming van bouwgrond. In de grondexploitatiebegroting staan de kosten en opbrengsten die samenhangen met de productie van uitgeefbare grond. De grondexploitatiebegroting is ook het instrument om bij het meerjarige proces van de productie van bouwrijpe grond een goed inzicht te houden in het verloop van kosten en opbrengsten. Groot grondwerk: Hierbij wordt het bebouwde gebied aangesloten aan de omgeving (wegen e.d.). Kunstwerken, zoals viaducten en tunnels, vallen hier niet onder. Hoofdinfrastructuur: Hieronder wordt verstaan alle (belangrijke) ontsluitingswegen van een gemeente (bijvoorbeeld: Maassluisseweg, Laan 1940-1945). Tevens zijn kunstwerken, zoals viaducten en tunnels, onderdeel van de hoofdinfrastructuur, mits zij te maken hebben met de ontsluiting van een gebied.

Netto Contante waarde: Met de Netto Contante waarde kan de winstgevenheid of verlieslatendheid van een grondexploitatie worden berekend. De dynamische eindwaarde van de toekomstige kosten en opbrengsten wordt teruggerekend naar het prijspeil van het MPG. Dat gebeurt via de disconteringsvoet. Planontwikkeling/begeleiding: Dit zijn alle activiteiten die te maken hebben met de voorbereidingen en begeleiding (projectmanagement) van de exploitatie van een complex. Traditioneel model: Bij een traditioneel model worden alle gronden door de gemeente verworven en voert de gemeente voor eigen rekening en risico de grondexploitatie. Bouwrijpe kavels worden door gemeente uitgegeven aan marktpartijen, waarbij de gemeente de grondprijs heeft bepaald. Voorziening (balans): Een voorziening wordt getroffen indien de exploitatie van een complex een voorzienbaar tekort vertoont. Een bedrag, gelijk aan het voorzienbare tekort wordt aan het eigen vermogen onttrokken en separaat (credit) als balanspost opgenomen.

62

Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022

Woonrijp maken: Hieronder wordt verstaan het (definitief) inrichten van een bebouwd terrein na afronding van de bouwactiviteiten (bijvoorbeeld: aanleg van wegen, aanleg van openbaar groen, plaatsing van openbare verlichting en overig straatmeubilair). Leeswijzer tabellen Exploitaties van ruimtelijke projecten zijn voortdurend in beweging. De kosten en opbrengsten zijn geraamd voor de gehele looptijd van een project en verdeeld per jaarschijf. Gedurende de looptijd kunnen deze echter verschuiven in de tijd. Daarnaast zullen er kosten en opbrengsten bijkomen en afvallen. Bij elk project is daarom een tabel toegevoegd die het totale bedrag over de gehele periode weergeeft en deze vergelijkt met het totale bedrag dat eerder geraamd was in het vorig MPG. Via een raadsvoorstel bij dit MPG wordt de gemeenteraad autorisatie gevraagd voor de jaarschijven van het huidig en daaropvolgende begrotingsjaar, deze is voor elk project apart weergegeven. Daarnaast worden per project de ontwikkelingen aan zowel de kostenkant als de opbrengstenkant verklaard, risico’s benoemd en eventueel sturingsmogelijkheden aangedragen. Bij het lezen van het resultaat van een project is een positief getal in werkelijkheid een negatieve eindwaarde en een negatief getal een positieve eindwaarde.

Voorbeeld: € 200.000 is een negatieve eindwaarde/Netto Contante Waarde en € 200.000- is een positieve eindwaarde/Netto Contante Waarde. In de rapportage zullen verscheidene (vak)termen gebruikt worden, deze worden verklaard in de begrippenlijst. In het MPG, inclusief de bijlage, komt u diverse tabellen tegen welke hieronder van uitleg zijn voorzien. Geld

Kostensoort

Balkon Financieringsoverzicht investeringen omschrijving Planontwikkeling

Resultaat van Totaalbedrag alle Totaalbedrag alle kolom MPG jaarschijven jaarschijven 2012 - MPG vanuit MPG 2012 vanuit MPG 2013 2013

MPG 2012 totaalbedrag

MPG 2013 totaalbedrag

MPG 2012MPG 2013 verschil

Uitgaven voor 2012

Uitgaven voor 2013

jaarschijf 2012

jaarschijf 2013

Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022 63

Standaard mijlpalen ten behoeve van voortgang projecten gebiedsontwikkeling Om meer uniformiteit in de mijlpalen en het inzichtelijk maken van de voortgang van de diverse projecten wordt zoveel mogelijk gewerkt aan de hand van onderstaande standaard mijlpalen lijst. Product/activiteit planning Projectmanagement (activiteit per jaar)

Mijlpalen t.b.v. MPG

Projectopdracht

vaststelling

Haalbaarheidsonderzoek Overeenkomsten afsluiten

instemming

Intentieovereenkomst

ondertekening overeenkomst met partij

Samenwerkingsovereenkomst

ondertekening overeenkomst met partij

Realisatieovereenkomst

ondertekening overeenkomst met partij

Anterieure overeenkomst ondertekening overeenkomst met partij Grondexploitatie en stedenbouwkundig raamwerk Grondexploitatie

vaststelling

Gebiedsvisie

vaststelling

Hoofdstructuurplan

vaststelling

Masterplan Deelplannen / fasering

vaststelling

Deelplanvoorbereiding

vaststelling deelplan vaststelling inrichtingsplan verlenen omgevingsvergunning onherroepelijke omgevingsvergunning aanbesteding buitenruimte ondertekening grondverkoopovereenkomst

start verkoop woningen/etc Voorbereiding ruimtelijke ordening procedure (RO procedure) Ruimtelijke ordeningsprocedure

start procedure vaststelling bestemmingsplan

Realisatie Realisatie

start sloop start bouwrijp maken start bouw woningen/etc start woonrijp maken/kunstwerk (optioneel: via Uitvoeringsplan Buitenruimte) oplevering woningen/woonrijp/etc

64

Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022

Bijlage 3: Verschillenanalyse grondexploitaties (GEHEIM)

Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022 65

Bijlage 4: Actuele projectenkaart MPG 2022

66

Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022

Bijlage 5: Infographic samenvatting MPG 2022

Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022 67