MPG 2022 incl. bijlagen 1 en 2
Tekst van het document
Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022 September 2021 Zaaknr: 198136
2
Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022
Inhoudsopgave INHOUDSOPGAVE .................................................................................................................... 3 1 INLEIDING ....................................................................................................................... 4 1.1 1.2 1.3 1.4
2
STAND VAN ZAKEN GRONDEXPLOITATIES ........................................................................... 6 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6
3
Transformatie Kapelpolder............................................................................................................ 32 Station West en omgeving ............................................................................................................ 34
STAAT VAN DE VOLKSHUISVESTING MAASSLUIS................................................................35 5.1 5.2
6 7 8
Burgemeesterswijk........................................................................................................................ 20 Wilgenrijk ...................................................................................................................................... 22 Sluispolder-West ........................................................................................................................... 24 Vlietlocatie e.o. ............................................................................................................................. 25 Jacob Catsstraat en omgeving ..................................................................................................... 27 De Kade ........................................................................................................................................ 28 De Vlootschouwer (Albeda locatie) ............................................................................................... 30
PROJECTEN IN VOORBEREIDING ......................................................................................32 4.1 4.2
5
Grondexploitaties algemeen ........................................................................................................... 6 Het Balkon .................................................................................................................................... 10 De Dijk .......................................................................................................................................... 12 De Rederij (Noorddijk/Geerkade) .................................................................................................. 14 Het Spectrum (Fenacoliuslaan) .................................................................................................... 16 Herontwikkeling Spechtstraat ....................................................................................................... 18
PROJECTEN IN DE ALGEMENE DIENST ..............................................................................20 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7
4
Doel van het Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling ............................................................. 4 MPG in de gemeentelijke Planning & Control-cyclus...................................................................... 4 Samenvatting MPG 2022 ................................................................................................................ 4 Voortgang Woonvisie: Staat van de volkshuisvesting Maassluis ................................................... 5
Stand van zaken ........................................................................................................................... 35 Voortgang opgaven en speerpunten Woonvisie ........................................................................... 39
VOORRAAD GROND .........................................................................................................43 RISICOPROFIEL ..............................................................................................................44 PARAGRAAF GRONDBELEID .............................................................................................45 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7
Visie grondbeleid .......................................................................................................................... 45 Uitvoering van het grondbeleid ..................................................................................................... 45 Actuele prognose .......................................................................................................................... 47 Verwerven gronden ....................................................................................................................... 49 Uitgifte ........................................................................................................................................... 49 Grondprijsbeleid ............................................................................................................................ 49 Beleidskaders en wettelijke kaders ............................................................................................... 50
9 GEVRAAGDE BESLUITVORMING ........................................................................................55 BIJLAGE 1: DE UITGANGSPUNTEN VOOR DE AFZONDERLIJKE (GROND)EXPLOITATIES ...................56 Parameters................................................................................................................................................ 56
BIJLAGE 2: BEGRIPPENLIJST, LEESWIJZER TABELLEN EN STANDAARD MIJLPALEN ........................61 Leeswijzer tabellen.................................................................................................................................... 63 Standaard mijlpalen ten behoeve van voortgang projecten gebiedsontwikkeling ..................................... 64
BIJLAGE 3: VERSCHILLENANALYSE GRONDEXPLOITATIES (GEHEIM) .........................................65 BIJLAGE 4: ACTUELE PROJECTENKAART MPG 2022 .................................................................66 BIJLAGE 5: INFOGRAPHIC SAMENVATTING MPG 2022 ...............................................................67
Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022 3
1 Inleiding 1.1
Doel van het Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling
Dit is het Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling (hierna: MPG) 2022 van de gemeente Maassluis. Het doel van het MPG is inzicht geven in de uitvoering en voortgang van de gebiedsontwikkelingsprojecten. Het geven van actueel inzicht in de financiële resultaten van de grondexploitaties, de risico’s die samenhangen met de grondexploitaties en de vooruitzichten. Het MPG is een document voor het college en de raad op basis waarvan op een verantwoorde wijze besluitvorming kan plaatsvinden. Het MPG wordt ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad. 1.2
MPG in de gemeentelijke Planning & Control-cyclus
Met het jaarlijks opstellen van het MPG geven we inzicht in de stand van zaken en ontwikkelingen in lopende grondexploitaties en de te verwachten kosten en opbrengsten. Aan de hand van de beleidsuitgangspunten per grondexploitatie, de actuele boekwaarde en herziening van de exploitatieberekeningen per complex, wordt de meerjarenprognose van de grondexploitatie herberekend. De risico’s van het totaal van de grondexploitaties worden opnieuw beoordeeld. Er wordt gewerkt met jaarschijven in programmabegrotingen. Hiervoor worden jaarlijks de budgettaire kaders herzien als onderdeel van de vaststelling van het MPG door de raad. Door de vaststelling van het MPG zijn ook de onderliggende grondexploitaties formeel herzien. Daarnaast blijven we in de paragraaf Grondbeleid in de programmabegroting en in het jaarverslag informeren over de voortgang van de gemeentelijke grondexploitaties. Significante wijzigingen in de exploitatieopzet, die niet meer tot de normale uitvoeringsdynamiek van een project gerekend kunnen worden, legt het college apart en expliciet voor aan de raad. Ze vraagt de raad dan om vaststelling van de herziene exploitatieopzet. De financiële stand van zaken, de kredieten voor 2021 en 2022 en verschillenanalyse zijn opgenomen in een geheime financiële bijlage.
Deze bijlage heeft een vertrouwelijk karakter omdat het (financiële) gegevens bevat over de positie van niet alleen de gemeente, maar ook van derden. 1.3
Samenvatting MPG 2022
De voornaamste (financiële) conclusies uit het MPG 2022: • Bij de huidige inzichten genereren de 5 gezamenlijke grondexploitaties een geprognosticeerde winst van in totaal € 1.946.000 (§ 2.1) • De benodigde weerstandscapaciteit voor de projecten van het MPG bedraagt € 1.900.000 (hoofdstuk 7) • De gewenste voorziening, voor exploitaties met een geraamd tekort, bedraagt € 757.000 (§ 2.1) • De geraamde winstuitnemingen voor 2021 bedraagt € 135.759 (§ 8.3) Alle cijfers in de tabellen zijn in euro’s en gepresenteerd in duizendtallen, tenzij anders is aangegeven.
4
Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022
1.4
Voortgang Woonvisie: Staat van de volkshuisvesting Maassluis
Sinds het MPG 2021 is het hoofdstuk over de voortgang van de Woonvisie 2019-2024, ook wel de Staat van de volkshuisvesting Maassluis genoemd, opgenomen binnen het MPG. De Woonvisie spreekt zich voor de middellange termijn uit over de richting van het lokale volkshuisvestingsbeleid. Met de gemeenteraad is afgesproken om jaarlijks de voortgang te bespreken. Het realiseren van de maatschappelijke doelstellingen op het gebied van volkshuisvesting wordt voor een belangrijk deel vormgegeven in de gebiedsontwikkelingen in de stad. Een integratie met de voortgang van de projecten in dit MPG, dat ook meerjarig kijkt naar projecten, is zodoende een logisch kader en een versterking van het bestaande kader van het MPG. De Staat van de volkshuisvesting Maassluis is terug te vinden in hoofdstuk 5.
Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022 5
2 Stand van zaken grondexploitaties In dit hoofdstuk worden per grondexploitatie de projectkenmerken, de voortgang ten opzichte van het MPG 2021 en de mijlpalen voor het jaar 2022 omschreven. Daarnaast zal ingegaan worden op de risico’s die een rol spelen bij de diverse grondexploitaties. Een samenvatting van de risico’s en het gevolg van deze risico’s voor het weerstandsvermogen wordt besproken in hoofdstuk 6. De financiële resultaten, de begroting voor 2021 en 2022 en de verschillenanalyse worden in een (geheime) financiële bijlage per project toegelicht. 2.1
Grondexploitaties algemeen
Indien sprake is van actief, en in sommige gevallen ook bij facilitair, grondbeleid wordt een grondexploitatie opgesteld. De grondexploitatie is een financieel inzicht over meerdere jaren die het geheel van activiteiten en werkzaamheden voor verwerving, het bouw- en woonrijp maken en de uitgifte van gronden. Het is daarmee het instrument op basis waarvan de financieeleconomische uitvoerbaarheid van ruimtelijke plannen kan worden afgeleid en verantwoord wordt. Het openen van een grondexploitatie is een bevoegdheid van de gemeenteraad. Het college doet het voorstel tot het openen van een grondexploitatie. De vaststelling van de grondexploitatie maakt dat de noodzakelijke budgetten beschikbaar worden gesteld voor de ontwikkeling van bouwgrond. Met een grondexploitatie worden bovendien investeringsbevoegdheden binnen het exploitatiegebied aan het bestuur gedelegeerd en uitgangspunten/kaders voor de gebiedsontwikkeling vastgelegd. Verantwoording over de budgetten van grondexploitaties vindt plaats in het Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling (MPG). De gemeente Maassluis heeft vijf lopende grondexploitaties met het MPG 2022. Waardering van grondexploitaties De gemeente Maassluis waardeert de grondexploitaties door middel van de methode van de netto contante waarde (NCW). De NCW ontstaat door de contante waarde van de kosten af te trekken van de contante waarde van de opbrengsten.
Om inzicht te krijgen wat de ‘prestatie’ van projecten ten opzichte van elkaar is, zullen saldi met elkaar vergeleken moeten worden. Projecten hebben echter verschillende einddata. Door kosten en opbrengsten ‘contant’ te maken kunnen projecten onderling vergeleken worden. De hoogte van de disconteringsvoet bepaalt de waarde van toekomstige kasstromen naar hedendaagse (contante) waarden en is voorgeschreven door de BBV-commissie (2%). Onderstaande tabellen geven de verschillen tussen de netto contante waarde van het MPG 2021 en MPG 2022. Voor alle tabellen geldt dat een negatief getal (‘minnetje’) een positief resultaat weergeeft. Alle bedragen in de tabellen zijn in hele euro’s (€) en worden afgerond op 1000-tallen. Voor een juiste vergelijking is de NCW vanuit het MPG met prijspeil per 1-1-2020 toegebracht naar het gehanteerde prijspeil van 1-1-2021 in het MPG 2022. Dat gebeurt door het prijspeil van 1-12020 te vermenigvuldigen met de disconteringsvoet (in dit geval 2%). Rekenvoorbeeld: prijs op 11-2020 is 100. De prijs op 1-1-2021 wordt dan 100 x 1,02 = 102.
6
Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022
Drie grondexploitaties laten een negatieve ontwikkeling zien van de NCW ten opzichte van het vorige MPG. In totaal is er een negatieve ontwikkeling van € 157.000. Met name de grondexploitaties van de Rederij (Noorddijk-Geerkade), Spectrum en de Spechtstraat dragen hier aan bij. Kapelpolder (Gijsbert Dirkzwagerstraat) is uit het overzicht verdwenen en telt niet mee in deze berekening, nadat deze vorig jaar is afgesloten. Bij de uitleg per grondexploitatie is de verbetering of verslechtering terug te vinden van de NCW. Hieronder het overzicht van de projecten met een actief grondbeleid: Totaaloverzicht NCW NCW MPG 2021
NCW MPG 2021
NCW MPG 2022
per 1-1-2020
per 1-1-2021
per 1-1-2021
De Dijk
-932.000
-951.000
-1.018.000
Het Spectrum
399.000
407.000
442.000 N
Spechtstraat
-113.000
-115.000
53.000 N
Totaal resultaat NCW
-646.000
-659.000
-523.000
V
V
Voorzieningen t.b.v. verwacht negatief resultaat MPG 2021
jaarrekening 2020
MPG 2022
De Dijk Het Spectrum*
399.000
377.000
442.000
-
-
53.000
399.000
377.000
495.000
-1.045.000
-1.036.000
-1.018.000
Spechtstraat Totaal voorzieningen
aan
Resultaat NCW voorzieningen
incl.
In onderstaande tabel worden de projecten met een faciliterend grondbeleid weergegeven: Totaaloverzicht NCW
Het Balkon
NCW MPG 2021
NCW MPG 2021
NCW MPG 2022
per 1-1-2020
per 1-1-2021
per 1-1-2021
-1.597.000
-1.629.000
-1.685.000 V
Noorddijk/Geerkade
140.000
143.000
262.000 N
Totaal resultaat NCW
-1.457.000
-1.486.000
-1.423.000 V
Voorzieningen t.b.v. verwacht negatief resultaat MPG 2021 Noorddijk/Geerkade Totaal voorzieningen
jaarrekening 2020
MPG 2022
140.000
142.000
262.000
140.000
142.000
262.000
-1.597.000
-1.628.000
-1.685.000
aan
Resultaat NCW incl. voorzieningen
Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022 7
Boekwaarde Totaaloverzicht Boekwaardes boekwaarde MPG 2021 Complex
Mutaties
boekwaarde MPG 2022
per 1-1-2020 2.097.000
-765.000
per 1-1-2021 1.332.000
10.801.000
-8.467.000
2.334.000
Noorddijk/Geerkade
-22.000
44.000
22.000
Het Spectrum
500.000
-421.000
79.000
361.000
361.000
-9.248.000
4.128.000
Het Balkon De Dijk
Spechtstraat 13.376.000
TOTAAL
NB. In bovenstaand overzicht betekent een negatieve mutatie een afname van de boekwaarde (meer opbrengsten gerealiseerd dan investeringen), een positieve mutatie betekent een toename van de boekwaarde (toegenomen investeringen) Bij de huidige inzichten genereren de 5 gezamenlijke grondexploitaties een geprognosticeerde winst van in totaal € 1.946.000. De totale boekwaarde is per 1-1-2021 afgenomen met € 9.248.000. Dit is meer dan was verwacht (€8.742.000 was verwacht). Met name het Balkon, De Dijk en het Spectrum droegen hier aan bij. De geprognotiseerde boekwaarde, gebaseerd op geprognosticeerde kosten en opbrengsten, zal verder gaan afnemen de komende jaren. De geprognotiseerde boekwaarde zal vanaf 2023 negatief worden. Ten opzichte van het vorige MPG is dat gelijk. De werkelijkheid kan hiervan afwijken en wordt jaarlijks bijgewerkt. De geprognotiseerde boekwaarde gaat uit van het uitgiftetempo zoals is opgenomen in de grondexploitaties. Bij de cijfers moet nog rekening worden gehouden met de risico’s zoals opgenomen in de risicoparagraaf in hoofdstuk 7. Waarbij het voornaamste risico is dat indien de aan Maasdelta te leveren compensatie voor het onbebouwd laten van de RK-Kerklocatie niet anderszins mogelijk blijkt, dan zal een financiële vergoeding aan Maasdelta noodzakelijk zijn. Als tweede risico is er het renterisico door vertraging van projecten.
Er kunnen altijd risico’s optreden die niet benoemd zijn binnen het MPG of het project. Afhankelijk van de grootte en de impact zal het college de raad daarover informeren of om nadere besluitvorming vragen. Indien deze risico’s optreden komt dit ten laste van de grondexploitatie of de algemene dienst en zal de geprognotiseerde boekwaarde toenemen of minder snel afnemen dan in onderstaande grafiek is weergegeven.
8
Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022
NB. De grafiek is gebaseerd op geprognosticeerde kosten en opbrengsten, de werkelijkheid kan hiervan afwijken Onderstaand ter vergelijking de geprognotiseerde boekwaarde van dit jaar vergeleken met die van vorig jaar. In de rode lijn van het MPG 2021 is Kapelpolder er al uitgehaald voor een goede vergelijking.
Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022 9
2.2
Het Balkon
Exploitatieperiode 2005 -2025 Bestemming Wonen Oppervlakte plangebied 220.000 m² Programma 1.009 woningen (+10) Opgeleverd tot 1-9-2021 666 woningen (467 grondgebonden en 199 appartementen) Ontwikkelmodel Concessie Netto Contant Resultaat per 1-1-2021 €1.685.000 positief (€88.000 verbetering)
Voortgang Op Het Balkon is de ontwikkelaar OCB nog steeds druk met de bouw van woningen. In Q1 2020 is gestart met de bouw van de Neerlandia, de vierde toren met 76 appartementen. Ook is gestart met de bouw van 59 huurwoningen, waarvan 36 appartementen en 23 eengezinswoningen. De verwachting is dat de huurwoningen eind 2021 worden opgeleverd. Er zullen ten opzichte van het vorige MGP zo’n 10 meer woningen gerealiseerd gaan worden op Het Balkon op basis van de huidige plannen, waardoor het aantal woningen meer dan 1.000 zal bedragen. Momenteel wordt gewerkt aan een partiële wijziging van het bestemmingsplan om dit mogelijk te maken. De afronding van Het Balkon wordt verwacht op eind 2024, begin 2025. Onderzocht wordt of er in of nabij de natuurspeelplaats Avonturis een horecavoorziening kan komen. Een verkenning voor horeca op de genoemde locatie loopt. Uiteindelijk zal een uitvraag worden gedaan door de gemeente. Mijlpalen Oplevering 36 huurappartementen (Kopblok) Oplevering 76 appartementen (4e toren Neerlandia) Start bouw 57 appartementen Ceres Start bouw 32 appartementen Ebro Start bouw 59 appartementen (5e toren Het Baken)
10
Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022
Risico’s Reeds benoemde risico’s Vertraging woningbouw en daarmee vertragen van de opbrengsten van de grondexploitatie. Dit geeft hogere rentelasten. Vervallen risico’s Geen Nieuwe risico’s Geen
Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022 11
2.3
De Dijk
Exploitatieperiode 2009-2022 Bestemming Bedrijventerrein Oppervlakte plangebied 99.900 m² bedrijventerrein Uitgeefbaar oppervlak 60.293 m² bedrijfskavel Uitgegeven tot 1-9-2021 49.819 m² (12 kavels) Ontwikkelmodel Traditioneel Netto Contant Resultaat per 1-1-2021 €1.018.000 positief (€86.000 verbetering)
Voortgang Sinds de oplevering van het openbaar gebied ligt de volledige focus op acquisitie en gronduitgifte. In 2020 zijn er 2 kavels verkocht en geleverd en veld 2 bestemd voor MTS Euro Products is al in 2020 geleverd in plaats van in 2021. De kavels die in 2020 zijn verkocht en geleverd zullen dit jaar in gebruik worden genomen. In 2021 is er tot augustus 1 koopovereenkomst gesloten. Deze grond wordt later dit jaar geleverd en overgedragen. Voor een kavel op veld 1 worden gesprekken gevoerd met een geïnteresseerde. Mogelijk dat voor dit kavel dit jaar nog een koopovereenkomst wordt gesloten en de grond wordt overgedragen. Dan resteert er voor de verkoop alleen nog het (nu gereserveerde) kavel op het middenstuk van veld 1. Met de mooie mix aan bedrijven is De Dijk nu een mooi hoogwaardig bedrijventerrein aan het worden. De verwachting is dat het bedrijventerrein in 2022 uitverkocht is. In verband met het verkeer van en naar de Dijk wordt de Prinses Julialaan daardoor ook belast. Er wordt dit jaar onderzoek gedaan naar de mogelijke herinrichting van de Prinses Julianalaan. Na de uitkomsten kan bekeken worden of er een deel van de kosten voor de herinrichting van de Julialaan kunnen worden toegerekend aan de grondexploitatie van de Dijk. Mijlpalen Alle kavels verkocht en geleverd
12
Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022
Risico’s Reeds benoemde risico’s De opbrengst die geraamd is, wordt niet of met vertraging gerealiseerd. Schade aan de persleiding Vervallen risico’s Eventuele onverwachte kosten in verband met de bodemkwaliteit, infra en (het herstel van) de buitenruimte Nieuwe risico’s Geen
Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022 13
2.4
De Rederij (Noorddijk/Geerkade)
Exploitatieperiode 2011-2022 Bestemming Woningbouw Oppervlakte plangebied 1.468 m² Programma 11 woningen Opgeleverd tot 1-9-2021 Netto Contant Resultaat per 1-1-2021 €262.000 negatief (€122.000 verslechtering)
Voortgang De Raad heeft zich op 27 september 2015 unaniem positief uitgesproken over een gewijzigd bouwplan dat past binnen het nieuwe bestemmingsplan Binnenstad ’14. De omgevingsvergunning is verleend op 4 oktober 2016. Tegen deze vergunning zijn bezwaren ingediend. De rechter heeft op 7 maart 2019 alle bezwaren ongegrond verklaard. Tegen deze uitspraak is hoger beroep ingesteld bij de Raad van State. Op 27 februari 2020 heeft de Raad van State alle hogere beroepen ongegrond verklaard. In het tweede kwartaal van 2020 is gestart met de voorbereidende werkzaamheden (sanering, aanbrengen damwanden, aanleggen kabels en leidingen). Afgelopen zomer zijn de bouwwerkzaamheden gestart. De bouwwerkzaamheden verlopen voorspoedig. In het vierde kwartaal wordt gestart met het woonrijp maken (riolering / herstraten), waarna vanaf eind 2021 de woningen worden opgeleverd. Tijdens de werkzaamheden is er schade ontstaan aan de kademuur. Deze wordt hersteld door de gemeente zodat de bouw door kan gaan. De kosten worden verhaald op de veroorzaker. Dit loopt via de juristen van alle partijen. De financiële bijstelling wordt veroorzaakt doordat er meer plankosten benodigd zijn ten behoeve van afronding van het project, mede vanwege een jaar extra doorlooptijd, en meer budget voor het woonrijp maken. Mijlpalen Oplevering woonrijp maken
14
Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022
Risico’s Reeds benoemde risico’s Geen Vervallen risico’s Geen Nieuwe risico’s Gemaakte kosten voor herstel van de damwand/kademuur worden niet of niet volledig verhaald op de bouwaannemer die daar schade had veroorzaakt
Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022 15
2.5
Het Spectrum (Fenacoliuslaan)
Exploitatieperiode 2018 -2022 Bestemming Wonen Oppervlakte plangebied 5.600 m² Programma 20 woningen Opgeleverd tot 1-9-2021 Ontwikkelmodel Traditioneel Netto Contant Resultaat per 1-1-2021 €442.000 negatief (€43.000 verslechtering)
Voortgang De gemeenteraad heeft op 5 november 2014 een motie aangenomen die het college verzoekt een toekomstige bestemming te vinden voor het gebouw van CBS Het Spectrum aan de Fenacoliuslaan met als doel een passende invulling voor het monumentale pand te vinden. In 2020 is aannemer de Haas gestart met de verbouw van de school naar 14 appartementen, waarbij het monumentale deel van de school behouden blijft. Naast het pand worden 3 nieuwe benedenwoningen en 3 maisonnettewoningen gerealiseerd. Op de locatie van de te slopen gymzaal worden parkeerplaatsen aangelegd. Het aanliggende parkje voor de school wordt vergroot met ruimte voor spelen. De gemeente werkt samen met M3 architecten. Dit bureau is verantwoordelijk voor zowel het ontwerp als de ontwikkelactiviteiten (o.a. procesmanagement, aannemerselectie en verkoop). De woningen zijn voornamelijk voor starters en bewoners van Maassluis. Met de overeengekomen kostenbeperking en aanpassing van de VON-prijzen is het gelukt om het project binnen de vastgestelde programmatische kaders te houden. Het monument blijft behouden, er komen 20 betaalbare woningen, het openbaar gebied wordt versterkt met een parkje en extra parkeerplaatsen. De verwachting is dat eind 2021 de woningen zijn opgeleverd. Begin 2022 zal gestart worden met de inrichting van de buitenruimte.
16
Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022
De financiële bijstelling wordt veroorzaakt doordat er meer plankosten benodigd zijn ten behoeve van afronding van het project, mede vanwege een jaar extra doorlooptijd. In 2020 was er veel onvoorziene inzet ten behoeve van de ontheffingsprocedure in het kader van de Flora- en faunawet en de afhandeling bij de Omgevingsdienst Haaglanden. Mijlpalen Start woonrijp maken Oplevering woonrijp maken Risico’s Reeds benoemde risico’s Geen Vervallen risico’s Uitloop in tijd door benodigde ontheffing wet natuurbescherming, met een financieel gevolg bij elke maand vertraging van het project Nieuwe risico’s Geen
Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022 17
2.6
Herontwikkeling Spechtstraat
Planperiode 2018 -2023 Bestemming Wonen Oppervlakte plangebied 6.500 m² Programma 22 sociale huurappartementen, 16 grondgebonden koopwoningen Opgeleverd tot 1-9-2021 Ontwikkelmodel Tender (nog uit te schrijven) Netto Contant Resultaat per 1-1-2021 €53.000 negatief (€166.000 verslechtering)
Voortgang De ontwerpfase is door de raad vastgesteld en de grondexploitatie geopend op 13 oktober 2020. Het plan wat door de omgeving is aangereikt is in de ontwerpfase verder uitgewerkt. In de ontwerpfase is het definitieve programma uitgewerkt. Er komen 22 sociale huurappartementen en 16 grondgebonden koopwoningen. Besprekingen met Koningshof, de bibliotheek en de Kunst en Cultuur Academie (KCA) om de verhuizing van de KCA naar de Koningshof/bibliotheek te maken is nog gaande. Als de uitwerking definitief is, ontstaat er een nog groter cultuurhuis op die locatie. De verwachting is dat eind 2021 de KCA verhuisd is naar de nieuwe locatie, zodat het huidige gebouw begin 2022 gesloopt kan worden. Voor het te maken bestemmingsplan zijn de nodige stappen gezet en de verwachting is dat in het vierde kwartaal van 2021, begin 2022 er een vastgesteld bestemmingsplan kan zijn. Een tender is door de gemeente in samenwerking met Maasdelta in voorbereiding om de voorgestelde programmering en de openbare ruimte voor de Spechtstraat te laten realiseren door een bouwer/aannemer. De start bouw wordt verwacht vanaf begin 2022. De financiële bijstelling wordt veroorzaakt voor het grootste gedeelte voor een hoger uitgevallen saneringsadvies en er zijn meer plankosten benodigd ten behoeve van afronding van het project, mede vanwege een jaar extra doorlooptijd. 18
Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022
Mijlpalen Vaststelling bestemmingsplan Start bouwrijp maken Start bouw Risico’s Reeds benoemde risico’s Maatregelen voor bodemsanering kunnen zorgen voor aanzienlijke extra kosten waardoor de grondexploitatielasten stijgen en het resultaat vermindert De geraamde opbrengst vanuit de grondexploitatie wordt niet gehaald door de winnende inschrijving, het resultaat neemt daardoor af Vervallen risico’s Geen Nieuwe risico’s Geen
Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022 19
3 Projecten in de algemene dienst De projecten in de algemene dienst hebben geen grondexploitatie, ze zijn financieel direct ondergebracht bij de algemene dienst. Dit heeft te maken met het risicoprofiel van de projecten. De projecten betreffen voornamelijk private ontwikkelingen en hebben voor de gemeente geen ontwikkelrisico. Voor deze projecten zijn afspraken, met betrekking tot het kostenverhaal van eigen uren en door de gemeente in te huren deskundigheid, vastgelegd via een overeenkomst. De kosten voor ambtelijke uren komen terug in de reguliere begroting. Wel worden de risico’s van deze projecten gekwantificeerd en meegenomen bij het berekenen van de benodigde weerstandscapaciteit. Onderstaand worden per project de actualiteit, de mijlpalen en de risico’s besproken. 3.1
Burgemeesterswijk
Planperiode 2005 -2030 Bestemming Wonen, voorzieningen en park Oppervlakte plangebied 288.000 m² Programma Maximaal 1.300 woningen Opgeleverd tot 1-9-2021 1.001 woningen Ontwikkelmodel Concessie (Stichting Maasdelta Groep)
Voortgang In 2018 zijn gesprekken met Maasdelta gestart over afronding van de Burgemeesterswijk, in het bijzonder de twee flats aan de Burgemeester Zaneveldstraat. Stichting Maasdelta Groep heeft een verkavelingsplan voor de laatste fase van de Burgemeesterswijk opgesteld, te weten het gebied rond de bestaande flats aan de Burgemeester Zaneveldstraat. Voor de laatste twee te slopen flats met 248 woningen kunnen op basis van deze verkaveling ongeveer even veel woningen teruggebouwd worden waarvan een groot deel ook grondgebonden woningen zijn. De Kardinaal Alfrink School en de sportschool komen op termijn leeg en maken daarom ook onderdeel uit van de gebiedsontwikkeling rondom de Burgemeester Zaneveldstraat. De moskee en de koninkrijkszaal blijven gehandhaafd. Voor de realisatie van woningen op de vrij te maken schoollocatie (voorzieningenveld) zal het bestemmingsplan aangepast moeten worden. Het nieuwbouwprogramma willen we laten beantwoorden aan de maatschappelijke en volkshuisvestelijke noodzaak van meer betaalbare woningen. Daarmee kunnen we ook beter inspelen op de wensen van de huidige bewoners met onder meer: betaalbare grondgebonden
20
Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022
woningen voor jongere bewoners/ jonge gezinnen, een complex voor oudere bewoners in de sociale huur en gestapelde bouw in zowel de sociale huur, middeldure huur en vrije sector koop. In 2021 worden nadere financiële afspraken gemaakt met Maasdelta ter voorbereiding voor het sluiten van een aanvullende anterieure overeenkomst. Mijlpalen Deelplanvoorbereiding fase 3B (flats Burgemeester Zaneveldstraat) Ondertekening aanvullende anterieure overeenkomst met stichting Maasdelta Groep Start procedure bestemmingsplan Aanbesteding bouw en woonrijp maken Risico’s Reeds benoemde risico’s Geen Vervallen risico’s Geen Nieuwe risico’s Indien de onderhandeling met Maasdelta niet in 2021 wordt afgerond heeft dit gevolgen voor de planning en zal er uitloop ontstaan.
Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022 21
3.2
Wilgenrijk
Planperiode 2010 -2030 Bestemming Wonen en voorzieningen Oppervlakte plangebied 750.000 m² Programma 1.750 woningen Opgeleverd tot 1-9-2021 173 woningen Ontwikkelmodel Concessie (Wilgenrijk BV) Copyright Wilgenrijk BV
Voortgang De afgelopen jaren zijn de woningen in de deelplannen Wevershof, Eiland, Blikveld, Kompas, Buitengoed blok 5 en 6, deelplan 14 (Rietkraag) en Zomerbries in zijn geheel opgeleverd. Het overige deel van Buitengoed wordt eind 2021 opgeleverd. Van Eiland, Blikveld, Kompas en een deel van Buitengoed is het openbaar gebied overgedragen. In het verlengde van Blikveld in deelplan Goedland is een groot deel van de kavels verkocht en wordt druk gebouwd. Een aantal woningen is hier reeds opgeleverd. Deelplanontwikkelaar Thunnissen zal zo’n 450 woningen in de komende 5 jaar bouwen, waarmee zij voor een groot deel bijdraagt aan de woningbouwopgave voor Maassluis. Het eerste deelplan van Thunnissen (Rietkraag) wordt dit jaar opgeleverd. Voor het tweede deelplan is de verkoop in juli gestart. Hierna zullen zij de drie overige deelplannen in één keer ontwikkelen. De oplevering van 85 woningen in deelplan 21 (Parksingel) zal in 2022 plaatsvinden. In het oostelijke deel van het plangebied is vooruitlopend op de woningbouw de water- en wegenstructuur in ruwe vorm aangelegd. Op deze manier worden ongewenste zettingen voorkomen en tegelijkertijd is de basis gelegd voor de landschappelijke inrichting. Ook wordt de geluidswal steeds meer zichtbaar en is sinds 2019 geheel gesloten, maar nog niet op hoogte.
De geluidswal wordt ingericht als parkwal met recreatieve voorzieningen zoals speelvoorzieningen voor de wijk. Eind 2021 zal de geluidswal op hoogte zijn en wordt gestart met de definitieve inrichting. De voorbereiding voor de tweede ontsluiting is gestart. De tweede ontsluiting dient gereed te zijn bij oplevering van de 900e woning. Naar schatting zal deze in 2025 worden opgeleverd.
22
Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022
Om de bouw van de overige woningen binnen Wilgenrijk mogelijk te maken is een bestemmingsplan in voorbereiding. Deze zal in de loop van het jaar aan de gemeenteraad worden aangeboden. Mijlpalen Indiening stedenbouwkundige matenplannen deelplan 19, 20 en 22 Vaststelling bestemmingsplan 2 Wilgenrijk Start tweede gebiedsontsluiting (verlengde J. Schoutenlaan) Risico’s Reeds benoemde risico’s De ontwikkelaar voldoet niet aan zijn betalingsverplichting Juridische kosten in verband met niet nakomen afspraken Vervallen risico’s Geen Nieuwe risico’s Geen
Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022 23
3.3
Sluispolder-West
Planperiode 2014 -2025 Bestemming Wonen Oppervlakte plangebied 85.000 m² Programma Ca. 322 woningen Opgeleverd tot 1-9-2021 203 woningen Ontwikkelmodel Publiek Private Maasdeltagroep)
Samenwerking
(St.
Voortgang Op 8 juli 2014 heeft de gemeenteraad het Richtinggevend Kader voor de herstructurering van Sluispolder West en de Vlietlocatie e.o. vastgesteld. De herstructurering van de Sluispolder-West verloopt zeer voorspoedig. Gezamenlijk met Maasdelta georganiseerde informatieavonden waren goed bezocht en gewaardeerd. Deelplan 1, 2.1 en 3 zijn opgeleverd met daarin 137 sociale huurwoningen. In 2020 heeft Maasdelta een sloopbesluit voor deelplan 5 (P.C. Hooftlaan, Vondellaan, Van Lennepstraat). Het ontwerp voor deelplan 5 zal in de loop van 2021 gereed zijn, waarna de sloop en bouw in 2022 plaatsvindt. Mijlpalen Vaststelling ontwerp deelplan 5 Vaststelling bestemmingsplan deelplan 5 Start sloop deelplan 5 Start bouw deelplan 5 Oplevering deelplan 2.2 (blok nr. 3: koopwoningen) Mgr. W.M Bekkerslaan Risico’s Reeds benoemde risico’s Geen Vervallen risico’s Geen Nieuwe risico’s Indien de aan Maasdelta te leveren compensatie voor het onbebouwd laten van de RK-Kerklocatie niet anderszins mogelijk blijkt, dan zal een financiële vergoeding aan Maasdelta noodzakelijk zijn.
24
Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022
3.4
Vlietlocatie e.o.
Planperiode 2014 -2023 Bestemming Wonen en detailhandel Oppervlakte plangebied 16.000 m² Programma 61 woningen detailhandel
en ca 1.987 m² bvo
Opgeleverd tot 1-9-2021 0 woningen Ontwikkelmodel Concessie (ABB Bouwgroep BV)
Voortgang Op 8 juli 2014 heeft de gemeenteraad het Richtinggevend Kader voor de herstructurering van Sluispolder West en de Vlietlocatie e.o. vastgesteld. Op 21 juni 2017 is de ontwikkelovereenkomst met ontwikkelende bouwer ABB uit Sliedrecht en de Stichting Maasdelta Groep gesloten. Centraal in het plan staat de komst van een commerciële trekker waarmee bezoekers naar de binnenstad worden gehaald zoals beschreven in de gemeentelijke detailhandelsvisie. Op 17 en 21 januari 2019 zijn informatiebijeenkomsten georganiseerd voor respectievelijk omwonenden en ondernemers van de binnenstad om de stand van zaken toe te lichten. Vervolgens is de gemeenteraad tijdens de thema-avond op 29 januari 2020 geïnformeerd. Op 7 juli 2020 heeft de gemeenteraad positief gereageerd op de raadsconsultatie over de definitieve plannen en overeenkomsten. Ook heeft het college een aantal toezegging gedaan om het plan nog beter te maken. Zo is het college in gesprek gaan met Jumbo over het verplaatsen van de entree en een toegankelijke toiletvoorziening en met ABB zijn gesprekken gevoerd over de geveluitstraling en fietsparkeerplaatsen. Na aanpassingen in het plan heeft het college ingestemd met het definitieve ontwerp. Op 18 mei 2021 heeft het College de koop- en realisatieovereenkomst en de verplaatsingsovereenkomst vastgesteld, evenals het Ontwerp bestemmingsplan Vlietlocatie.
De omgevingsvergunning is met de gecoördineerde regeling verleend bij het Ontwerp bestemmingsplan. Na de zomer zal het Bestemmingsplan Vlietlocatie aan de Raad worden aangeboden. Overeengekomen is dat het complex de Vliet pas wordt gesloopt als het nieuwe bestemmingsplan onherroepelijk is.
Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022 25
Mijlpalen Vaststelling bestemmingsplan Risico’s Reeds benoemde risico’s Vertraging vanwege bezwaar en beroep bij de bestemmingsplanprocedure Vervallen risico’s Het resultaat van de grondexploitatie is onvoldoende om de herinrichting van het Marelplein te financieren. Nieuwe risico’s Geen
26
Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022
3.5
Jacob Catsstraat en omgeving
Planperiode 2018 -2024 Bestemming Wonen Oppervlakte plangebied 16.500 m² Programma 47 woningen GAB-laan 38 woningen Opgeleverd tot 1-9-2021 31 woningen Ontwikkelmodel Publiek Private Maasdeltagroep)
Samenwerking
(St.
Voortgang Maasdelta is bezig met de herontwikkeling van het gebied tussen de PC Hooftlaan en de Zuiddijk. De Jacob Catsstraat, Constantijn Huygenstraat, G.A. Brederodelaan (duplexwoningen) en Roemer Visscherstraat worden gesloopt en opnieuw gebouwd. De gemeente Maassluis is hier intensief bij betrokken en legt het openbaar gebied opnieuw aan in deze omgeving. Dit voorjaar zijn de 31 woningen aan de Jacob Catsstraat en de Constantijn Huygenstraat opgeleverd en is de aanleg van het openbaar gebied afgerond. De sloop van de woningen aan de Roemer Visscherstraat is gestart. Na de bouwvak zal de bouw van deze woningen van start gaan, zodat ze volgend jaar kunnen worden opgeleverd. Maasdelta heeft een sloopbesluit genomen over de duplexwoningen aan de G.A. Brederodelaan en is bezig met uitverhuizing van de bewoners. Het nieuwbouwplan voor deze woningen is in voorbereiding. In 2021 zullen de woningen gesloopt worden en zal nieuwbouw plaatsvinden. Mijlpalen Oplevering 16 woningen Roemer Visscherstraat Sloop woningen G.A. Brederolaan Risico’s Reeds benoemde risico’s Geen Vervallen risico’s Geen Nieuwe risico’s Geen
Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022 27
3.6
De Kade
Planperiode 2017 - 2025 Bestemming Woningbouw en bedrijven Oppervlakte plangebied 10 ha. Programma 600 - 900 woningen Opgeleverd tot 1-9-2021 Ontwikkelmodel Particulier
Voortgang Op 14 maart 2017 heeft de gemeenteraad ingestemd met het beeldkwaliteitsplan en de te sluiten Realisatieovereenkomst met grondeigenaar Appelbloesem. De overeenkomst tussen de gemeente en Appelbloesem is op 25 juli 2017 ondertekend. In februari 2018 heeft de raad ingestemd met het bestemmingsplan, waarna in mei 2018 het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden. Het saneringsplan is door het bevoegd gezag goedgekeurd. Start woningbouw fase 1 is in oktober 2020 begonnen. De bouw van het tweede deelplan van fase 1 met Panoramagebouw 2 (28 appartementen) en 75 sociale huurwoningen is inmiddels ook gestart. Oplevering van de eerste woningen vindt plaats einde derde kwartaal 2021. Het college heeft de verhuur van de Adriaan van Heelstraat 3 (voormalig Van Gelderenterrein) per 1 juli 2020 beëindigd. De gemeente onderzoekt de mogelijkheden voor een nieuwe inrichting van deze locatie. De gemeente, MRDH en Provincie onderzoeken net als de ontwikkelaar naar mogelijkheden voor verdichting op De Kade en het voormalige Van Gelderenterrein. Op basis van o.a. verkeersonderzoeken en parkeercapaciteit wordt door de ontwikkelaar van De Kade een voorstel met extra woningen op De Kade uitgewerkt in een nieuw beeldkwaliteitsplan. Parallel aan het ontwikkeltraject heeft de gemeente de mogelijkheden om de verkeerssituatie rondom het gebied te optimaliseren onderzocht.
Tijdens de raadsvergadering van 22 januari 2019 heeft de gemeenteraad zich positief uitgesproken over de voorkeursvariant, bestaande uit het verplaatsen van de spoorwegovergang van het Havenplein richting het stationsplein, aanpassing van de Prinses Julianalaan en een gewijzigd wegprofiel van de Handelskade door het ontwikkelgebied. Vervolgens heeft het college het Hoofdstructuurplan voor De Kade vastgesteld.
28
Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022
De gemeente houdt zich bezig met een studie naar de Prinses Julianalaan en de ontsluiting aan de oostzijde van De Kade op de Vlaardingsedijk. Tevens doet de gemeente onderzoek naar de bereidheid van partijen zoals RET en MRDH om medewerking te verlenen aan het verplaatsen van de spoorkruising bij het Havenplein naar een spoorkruising ter hoogte van het Van Gelderenterrein. Partijen zijn overwegend positief maar ook kritisch als het gaat om de veiligheid en het verlies van reistijd door een nieuwe overgang. In overleg met partijen wordt een vervolgtraject uitgestippeld. Stand gemaakte kosten In de realisatieovereenkomst zijn afspraken vastgelegd over vergoeding van toekomstige plankosten van de gemeente door de ontwikkelaar. Bij oplevering van de woningen (inclusief openbaar gebied) brengt de gemeente de plankosten in rekening. Momenteel wordt onderzocht of er gebruik kan worden gemaakt van de rijkssubsidie woningbouwimpuls, tranche 3. Deze regeling is bedoeld voor versnelling van grote en complexe woningbouwprojecten met een aanzienlijk deel goedkope en middeldure woningen.
Mijlpalen Vaststellen partiele herziening bestemmingsplan “De Kade” Vaststellen nieuw beeldkwaliteitsplan Ondertekening Addendum op de realisatieovereenkomst Verlenen Omgevingsvergunning Hoogbouw Taanschuurkade, lus 3 en lus 4 en Panoramagebouw 3 en 4 Instemming (ruimtelijk) haalbaarheidsonderzoek nieuwe spoorwegovergang Risico’s Reeds benoemde risico’s (toekomstige) kosten worden niet vergoed door ontwikkelaar Vervallen risico’s Geen Nieuwe risico’s Geen
Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022 29
3.7
De Vlootschouwer (Albeda locatie)
Planperiode 2019 - 2024 Bestemming Woningbouw voorzieningen
en
maatschappelijke
Oppervlakte plangebied 3.330 m2 Programma 70 woningen en een polikliniek Opgeleverd tot 1-9-2021 Ontwikkelmodel Anterieure overeenkomst Maasdeltagroep)
(St.
Voortgang Woningcorporatie Maasdelta Groep, Franciscus Gasthuis & Vlietland en de gemeente Maassluis hebben in juli 2019 hun handtekening gezet onder een samenwerkingsovereenkomst om de Albeda-locatie aan de Vloot in Maassluis opnieuw te bebouwen. Het pand van het Albeda College is in 2013 gesloopt. Maasdelta heeft het plan om op deze locatie 70 sociale huurwoningen voor ouderen te realiseren. Het gaat om een woontoren van 10 verdiepingen (11 bouwlagen). Franciscus Gasthuis & Vlietland wil daarin op de begane grond een nieuwe polikliniek realiseren onder de naam Franciscus Maassluis. Hier wordt medische zorg en diagnostiek geboden aan inwoners van Maassluis en omgeving. In maart 2021 heeft de gemeente een anterieure overeenkomst afgesloten met Maasdelta en de door Franciscus aangewezen zorgvastgoedondernemer FSG Schiedam B.V. Maasdelta heeft na ondertekening van de anterieure overeenkomst het bestemmingsplan ingediend. Hierop is één zienswijze binnengekomen die naar tevredenheid is afgehandeld. Na vaststelling van het bestemmingsplan in de gemeenteraad (18 mei 2021) zijn er geen zienswijzen binnengekomen waardoor het bestemmingsplan eind juni 2021 onherroepelijk is geworden. In juli 2021 heeft de gemeente de omgevingsvergunning voor de Vlootschouwer afgegeven. In september 2021 is gestart met de bouw.
30
Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022
Mijlpalen Oplevering woningen en polikliniek Risico’s Reeds benoemde risico’s Geen Vervallen risico’s Kosten personele inzet gemeente worden niet vergoed door ontwikkelaar Bezwaar op het verlagen van de parkeernorm voor ouderenwoningen. Nieuwe risico’s Geen
Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022 31
4 Projecten in voorbereiding Projecten in voorbereiding zijn projecten in de initiatief- en definitiefase. Voor deze projecten wordt in de basis een voorbereidingskrediet aangevraagd, zodat onderzocht kan worden of het project haalbaar is. Afhankelijk van de hoogte van het krediet is dit een bevoegdheid van het College of van de raad. Indien uit deze fase(s) blijkt dat het project haalbaar is, zal een samenwerkingsovereenkomst of een definitief ontwerp de basis zijn om over te gaan naar een grondexploitatie of een project in de algemene dienst (afhankelijk van de samenwerkingsvorm). Op dit moment heeft de gemeente twee projecten in voorbereiding: transformatie Kapelpolder en Station West en omgeving.
4.1
Transformatie Kapelpolder
Planperiode Nader te bepalen Bestemming Woon-werk Oppervlakte plangebied Nader te bepalen Programma Nader te bepalen Opgeleverd tot 1-9-2021 Ontwikkelmodel Nader te bepalen
Voortgang De gemeente onderzoekt of er met verschillende eigenaren van (verouderde) bedrijfslocaties in de Kapelpolder een samenhangende en kwalitatieve woningbouwontwikkeling kan worden opgestart. In 2018 is door het Kadaster met deze eigenaren gezocht naar mogelijkheden om in gezamenlijkheid te komen tot een transformatie van het gebied. Zij hebben gezamenlijk geconstateerd dat samenwerken aan transformatie in de Kapelpolder essentieel is om tot ontwikkeling te komen. Zij vroegen aan de gemeente om zich faciliterend op te stellen om deze ontwikkelingen in kaart te kunnen brengen en een visie voor het gebied te gaan opstellen. De transformatie naar woningbouw kan een belangrijke bijdrage leveren aan de ambitie zoals geformuleerd in de Programmabegroting.
32
Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022
Voor de transformatie van de Kapelpolder worden ook partijen als de Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH) en de provincie Zuid-Holland nauw betrokken. De MRDH biedt ondersteuning voor de ontwikkeling van 10 werklocaties in de provincie, waaronder de Kapelpolder in Maassluis, die inhoudelijk interessant en/of strategisch van belang zijn. De MRDH kent een subsidie toe in de vorm van procesgelden om de transformatie in gang te zetten. De provincie heeft op basis van het Regioakkoord nieuwe woningmarktafspraken regio Rotterdam 2018-2030 een subsidieregeling ingesteld. Het betreft een stimuleringsregeling voor een betere spreiding van de sociale voorraad in de regio Rotterdam. Het is de bedoeling om met deze regeling extra sociale huurwoningen in randgemeenten te subsidiëren. Er is medio 2020 voor de sociale huur op de Albedalocatie, op het Balkon en op de Kade subsidie aangevraagd. Eventueel kan dit later ook nog voor de bouw van betaalbare woningen in de Kapelpolder. Op dit moment wordt onderzocht of en hoeverre voor de transformatie van de Kapelpolder middelen kunnen worden verkregen vanuit de Rijksregeling Woningbouwimpuls. De Kapelpolder lijkt hiervoor een geschikte locatie voor wat betreft woningbouw in combinatie met moderne, lichte vormen van bedrijvigheid. De binnenstedelijke transformatie zorgt wel voor financiële uitdagingen om een haalbaar plan te realiseren.
Subsidies kunnen zorgen voor een omslag in financiële haalbaarheid. Mijlpalen Vaststellen projectopdracht Risico’s Reeds benoemde risico’s Geen Vervallen risico’s Geen Nieuwe risico’s Nader te bepalen
Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022 33
4.2
Station West en omgeving
Planperiode Nader te bepalen Bestemming Woon-werk Oppervlakte plangebied Nader te bepalen Programma Nader te bepalen Opgeleverd tot 1-9-2021 Ontwikkelmodel Nader te bepalen
Voortgang Het gebied rondom Station West is als onderdeel van de vernieuwing van Koningshoek benoemd in de Structuurvisie 2012-2025. In het huidige coalitieprogramma is de ambitie geformuleerd om meer woningen te realiseren. De door de raad in 2019 vastgestelde Woonvisie geeft ook de noodzaak weer van het realiseren van meer woningen voor verschillende doelgroepen. Daarnaast onderzoekt de MRDH/Provincie in de nabijheid van de openbaar vervoer locaties mogelijkheden voor inbreiding en verdichting voor het toevoegen van woningen. Woningbouw is de meest voor de hand liggende functie vanwege de brede noodzaak voor meer woningen voor verschillende doelgroepen. Vanuit de nabijheid van het station zijn ook aanvullende (maatschappelijke) functies te overwegen. Het is logisch om in de onderzoeksfase, de invulling van de locatie in samenhang te bezien met de omliggende gebieden. Voor het project zal in 2022 een verkenning en startnotitie worden voorgelegd aan de raad. Mijlpalen Vaststellen projectopdracht Risico’s Reeds benoemde risico’s Geen Vervallen risico’s Geen Nieuwe risico’s Nader te bepalen
34
Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022
5 Staat van de Volkshuisvesting Maassluis Op 15 oktober 2019 heeft de gemeenteraad de Woonvisie 2019-2024 vastgesteld. Een woonvisie spreekt zich voor de middellange termijn uit over de richting van het lokale volkshuisvestingsbeleid. Bij de vaststelling is met de gemeenteraad afgesproken om jaarlijks de voortgang te presenteren. Dit verslag is de tweede keer dat we zo’n voortgang presenteren aan de Raad. Gekozen is om het samen te presenteren met het MPG. Immers: gebiedsontwikkelingen zijn een van de belangrijkste instrumenten om de volkshuisvestelijke opgaven te adresseren. Dit verslag gaat eerst in op stand van zaken op de woningmarkt: wat zijn de trends en ontwikkelingen op het gebied van wonen? Daarna volgt een overzicht van de voortgang van de 7 opgaven uit de Woonvisie: wat is gedaan en wat is in voorbereiding? 5.1
Stand van zaken
In Nederland is het woningtekort al jaren zeer groot en het blijft ook stijgen. De spanning op de woningmarkt loopt dan ook nog steeds verder op. Dat is zo in grote delen van Nederland en in heel Zuid-Holland. Met name in de economisch sterke regio’s, waaronder Zuid-Holland, is er grote vraag naar betaalbare koop- en huurwoningen. Het aantal nieuwbouwwoningen is al jaren minder dan de benodigde uitbreiding van de woningvoorraad. Ook in Maassluis is de spanning op de woningmarkt verder toegenomen. De Woonvisie staat in het teken van oplopende tekorten. Sindsdien is de situatie op de woningmarkt voor iedereen verder verslechterd. Vorig jaar werd beschreven dat alle seinen op dieprood staan. Dat is onveranderd. De koopmarkt is nog steeds zeer krap, met prijzen die blijven stijgen, een blijvend hoge vraag en overbieden als het nieuwe normaal. Ondanks de epidemie is de schaarste op de koopmarkt verder opgelopen en zijn de prijzen verder gestegen. En het aantal woningzoekenden voor een sociale huurwoning is weer verder toegenomen. De maatregelen die in de Woonvisie staan opgenomen om hieraan het hoofd te bieden zijn onverminderd geldig. Bouwen en doorstroming bevorderen hebben daarin de topprioriteit. Vraagontwikkeling op de koopmarkt in 2019 en 2020 Maassluis blijft in trek bij mensen die een woning willen kopen. De vraag naar woningen is onverminderd hoog.
Dit geldt zowel voor bestaande woningen als voor de nieuwbouw. De Covid19 pandemie heeft de vraag en de transacties niet geremd. De Prijsindex Bestaande Koopwoningen voor Nederland (waarin wordt gecorrigeerd voor kwaliteitsverschillen) steeg verder in 2020 met de grootste toename ooit. Alleen al in het eerste kwartaal van 2021 steeg deze met 3,6%.
Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022 35
In Maassluis stegen de prijzen ook hard door. De koopprijs steeg in één jaar met 8,5% tot €318.000. In 2020 is het aantal transacties in de koopsector toegenomen, ondanks de krappe markt. De prijzen zijn dan ook fors gestegen. Al jaren was er een afname zichtbaar van het verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs. Volgens lokale makelaars is dat nu omgeslagen en is overbieden de normaalste zaak en gebeurt dat bij zo’n 4 op de 5 woningen. Ook zien zijn dat de tijd dat een woning te koop staat nog steeds afneemt. Verder merken zij op dat verkopers steeds vaker een voorkeur aangeven aan welk type huishouden zij een woning willen verkopen (bijvoorbeeld niet ten behoeve van doorverhuren). belegger)
Bron: Kenniscentrum MVS
36
Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022
De mediane verkoopprijs ligt in Nederland met € 385.000 nu 65% hoger dan voor de kredietcrisis, mede door een laag renteniveau. En in 2020 zijn de prijzen weer met bijna 15% gestegen. Om zo’n gemiddelde koopwoning volledig te kunnen financieren is een bruto jaarinkomen van twee keer modaal (€75.000) nodig.
Bron: Kwartaalrapportage Monitor Koopwoningmarkt 2021, TU-Delft MVS
Vraagontwikkeling op de huurmarkt in 2019 en 2020 De druk op de woningmarkt in Maassluis is in 2020, één jaar na het verschijnen van de woonvisie nog verder toegenomen. In grote delen van Nederland en zeker in Zuid-Holland en de gehele Randstad neemt de vraag naar huurwoningen toe. Maassluis is geen uitzondering. De Woonvisie beschrijft dat het aantal woningzoekenden in de sociale huursector sterk is toegenomen. De gegevens voor 2019, 2020 en de eerste helft van 2021 laten een doorgaande stijging zien. Woonnet Rijnmond rapporteert over Maassluis een steeds toenemende druk op de woningmarkt. Deze cijfers hebben betrekking op het bezit van Maasdelta, dat het overgrote deel van sociale woningvoorraad in Maassluis beheert.
Verhuurgegevens sociale woningen Maasdelta 2017 – 2020 (eerste halfjaar) Maassluis Sociale verhuur 2017 2018 2019 2020 t/m juni Regio 2021 2020 Aantal woningzoekenden 10.189 12.449 17.411 20.508 18.853 104.000 Nieuwe verhuringen 340 284 309 287 239 Aantal directe bemiddelingen 21 41 62 119 Gemiddeld aantal reacties per 271 307 98 141 196 advertentie Slaagkans 3,3% 2,3% 1,8% 1,4% 1,3% 4,2% Inschrijfduur woningzoekenden, 54 47 34 45 43 48 gemiddeld in maanden Zoekduur (gem.) bij geslaagde 41 30 25 27 40 verhuringen in maanden Mutatiegraad (Maasdelta) 6,5% 4,7% 5,4% 5,2% Bron: Woonnet Rijnmond en Maasdelta | - = geen data beschikbaar Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022 37
Er zijn in 2020 minder nieuwe verhuringen geweest dan in 2019, ondanks veel nieuwbouw. De mutatiegraad is gedaald. Het aantal reacties op geadverteerde sociale huurwoningen in Maassluis in van 2019 naar 2020 toegenomen met 18%. In de deelnemende gemeente aan Woonnet Rijnmond waren er in 2020 dus 20.508 woningzoekenden in de sociale huursector. Dit betreft unieke personen of huishoudens die in 2020 via Woonnet Rijnmond ten minste 1 keer hebben gereageerd op een advertentie van een sociale huurwoning in Maassluis. Daarnaast zijn er nog de woningzoekenden in de vrije sector huur en de koopsector, waarvan geen registratie wordt bijgehouden. In het eerste halfjaar van 2021 zijn er veel woningen opgeleverd aan de Jacob Catsstraat en de P.C. Hooftlaan. Daardoor zijn er veel nieuwe verhuringen. De gemiddelde inschrijfduur van woningzoekenden die in Maassluis op een woning via WNR hebben gereageerd is van 2019 naar 2020 toegenomen van 48 naar 54 maanden. Voor heel Rijnmond is dat 34 maanden. De gemiddelde zoekduur van huishoudens die daadwerkelijk geslaagd zijn is van 2019 naar 2020 toegenomen van 40 naar 41 maanden. In het eerste halfjaar van 2021 is de gemiddelde zoekduur gedaald naar 30 maanden. Dat heeft te maken met de het hoge aantal opleveringen in de nieuwbouw, die ook door mensen met voorrang en dus een kortere zoekduur zijn betrokken.
De gemiddelde zoekduur in Maassluis is langer dan voor de hele regio geldt. Dat is vooral zo voor de middelbare leeftijdsgroepen. De zoekduur van jongeren en van senioren is korter dan van de huishoudens van middelbare leeftijd (dikwijls gezinnen), zoals blijkt uit onderstaande tabel. De gemiddelde zoekduur in maanden voor verschillende leeftijdsgroepen woningzoekenden Leeftijdsgroep Maassluis Q1 Maassluis Q2 Regio Regio Q1 Q1 Tot 23 jaar 18 7 14 13 23 t/m 27 jaar 18 30 23 25 28 t/m 40 jaar 43 60 36 36 41 t/m 54 jaar 35 23 32 32 55 t/m 70 jaar 11 20 19 20 71 jaar en ouder 5 26 15 19 Totaal 30 29 26 27 Bron: Woonnet Rijnmond en Maasdelta Het Direct Kans-model is in belang afgenomen, terwijl er juist meer Directe Bemiddeling wordt toegepast. Bij Direct Kans krijgt de snelste reageerder de woning. Dit is een systeem waarbij bemiddelingsbureaus ook probeerden woningen te claimen voor woningzoekenden die deels ook van buiten de regio kwamen. Daarmee was er geen enkele sturing. De nota Maatwerk en Pauzewonen vroeg om een beperkte toename van directe bemiddeling voor maatwerk, ten koste van het directe kans. Nu worden deze woningen mede gebruikt voor maatwerk en als pauzewoning. Het aandeel woningen dat direct bemiddeld wordt (waaronder ook voor herhuisvesting) stijgt dan ook.
38
Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022
5.2
Voortgang opgaven en speerpunten Woonvisie
In oktober 2019 is de Woonvisie 2019-2024 vastgesteld. Daarin zijn 7 opgaven geformuleerd. Per opgave zijn er speerpunten geformuleerd, die de gemeente nastreeft. Deze paragraaf geeft een beeld van de voortgang op deze speerpunten. Opgave 1: Passend huisvesten 1. Nieuwbouw vooral richten op €180.00 - €220.000 en € 220.000 - €320.000. 2. Aanbod sociale koop met verkoop regulerend beding uitwerken voor € 180.000 - €220.000. 3. Minimum omvang sociale huur voorraad is 33%, ombuigingen in bouwprogramma noodzakelijk. 4. Sociale voorraad uitbreiden tot 6020 woningen in 2030. 5. Menging en betaalbaarheid garanderen met doelgroepenverordening. 1. In Wilgenrijk, op de Kade, op het Balkon is met de betrokken ontwikkelaars opnieuw het aantal en type woningen besproken. Hierdoor komen er meer woningen en in totaal en meer woningen met een prijs die betaalbaar is voor mensen met een middeninkomen. Voorstellen voor het herziene woningbouwprogramma, met de verhoging van het aantal sociale huur en de aangepaste aantallen woningen leggen wij in 2021 aan de Raad voor. 2. Een verkoop regulerend beding en een zelfbewoningsplicht zijn vanaf 2019 toegepast bij nieuwbouw projecten. 3 en 4. Met Maasdelta wordt gesproken over het ophogen van het bouwprogramma, zodat Maassluis tijdig heeft voorgesorteerd op de verdere verhoging van de regioafspraken woningbouw. 5.
De doelgroepenverordening is vastgesteld in de Raadsvergadering van 10 maart 2020. Opgave 2: Doorstroming en woonruimtebemiddeling 6. Meer doorstroming door het bouwprogramma vooral te richten op appartementen en grondgebonden woningen voor senioren, 7. Voorrang voor doorstromers die een eengezinswoning achterlaten. 8. Labelen van schaarse segmenten voor knelgroepen. 9. Begeleiding senioren door Wooncoach blijvend instrument maken. 10. Toepassen directe aanbieding bij knelgroepen en personen ‘tussen wal en schip’. 6. Het vooral bouwen van woningen die doorstroming bevorderen doen we onder andere in andere Wilgenrijk voor doorstroming naar de duurdere segmenten. In de Vlootschouwer worden woningen gerealiseerd die zorgen voor doorstroming van senioren, zodat eengezinswoningen vrijkomen. Ook de appartementen aan de Waterweg (onder andere op het Balkon en straks aan de Kade) zijn gewild bij doorstromende senioren. 7. Voor de betaalbare koopwoningen die worden gebouwd door Thunnissen zijn met voorrang huurders in eengezinswoningen aangeschreven. Het betrof ruim 1100 brieven. Maasdelta en Amvest hebben afgesproken dat potentiële doorstromers uit de sociale huursector een voorrangspositie krijgen bij toewijzing van middeldure huurwoningen in Wilgenrijk. Het plan is om ook in daar huurders van eengezinswoningen als eerste aan te schrijven. 8.
De Verordening Woonruimtebemiddeling is in mei 2020 vastgesteld en biedt het kader voor beleid, waaronder het benoemen van knelgroepen en voorrangssegmenten. Deze groepen en segmenten zijn benoemd in de woonvisie. De schaarse woningen komen grotendeels terecht bij Meerjaren Programma Gebiedsontwikkeling 2022 39
de knelgroepen. Afwijkingen vinden hun oorzaak in de voorrang die herhuisvestingsurgenten hebben. 9. De wooncoach zal worden voortgezet, Maasdelta gaat meer woningen beschikbaar houden voor senioren die eengezinswoningen achterlaten. 10. Het maatwerkoverleg, waarin Gemeente, Vraagraak en Maasdelta maatwerk-vragen beoordelen, heeft in 2020 zeven woningen (op een totaal van 271) toegewezen. De toewijzing wordt nauwkeurig bekeken door het maatwerkoverleg. Opgave 3: Bouwen, bouwen, bouwen 11. Verhoging van het jaarlijkse bouwprogramma naar gemiddeld 175 woningen. 12. Woningvoorraad tenminste 17.100 woningen in 2030. 13. Nieuwe locaties vinden voor 400 à 500 woningen (binnenstedelijk, herbestemming). 14. De herstructurering van Sluispolder-west en de Burgemeesterswijk afronden. 15. Nieuwbouw op Het Balkon, Wilgenrijk, de Kade en overige locaties. 11. In 2020 is een recordaantal van 232 woningen opgeleverd en naar verwachting ruim 400 in 2021. 12. Het bouwprogramma is nog verder verhoogd. In paragraaf 8 is de samenvatting van het planaanbod woningbouwprojecten opgenomen. Daaruit blijkt dat de komende jaren de bouwproductie verder toeneemt. Voor de realisatie daarvan staan vooral de locaties Kapelpolder, het Van Gelderen-terrein in samenhang met de intensivering van De Kade en locatie Station West op de rol. 13.