Bijlage 2 ABF rapport naar een meer evenwichtige regio Rotterdam 2021

1.400 700 2.200 700 500 1.100 1.200 28.400 2.800 500 600 2.000 1.200 1.600

400 200 500 200 100 300 300 11.200 1.200 100 200 800 700 400

100 400 2.300 1.300 400 1.000 2.000 25.300 6.600 100 100 5.000 300 3.100

5.700 3.400 9.900 7.700 4.300 6.100 7.200 67.100 9.900 2.900 1.800 8.900 5.500 16.500

Regio Rotterdam

279.600

44.900

16.700

47.800

157.000

r2021-0073LG

Totaal

Aandeel sociaal

7.900 2.100 7.300 3.600 3.000 2.900 3.800 53.000 6.800 4.400 3.100 6.300 13.000 4.900

21.800 9.600 35.900 20.000 13.300 18.600 22.700 353.900 43.000 11.700 7.800 38.600 29.200 42.200

29% 33% 44% 39% 41% 44% 45% 55% 52% 32% 27% 53% 30% 44%

121.900

667.900

49%

5.3

Ontwikkeling doelgroepen

De omvang van de drie inkomensdoelgroepen verandert in het Scenario Naar Meer Evenwicht natuurlijk niet ten opzichte van het Referentiescenario. Wel verandert de verdeling over de gemeenten.

Tabel 5.4 Ontwikkeling inkomensgroepen in Scenario Naar Meer Evenwicht, 2020 t/m 2030, bron: Socrates Maatwerk 2021 ECdoelgroep

Middeninkomens

Hogere Inkomens

ECdoelgroep

Middeninkomens

Hogere Inkomens

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

1.500 1.100 1.300 1.500 300 1.200 300 -3.700 -600 900 500 -300 2.700 1.100

100 200 600 400 100 300 200 5.000 1.000 100 100 500 500 600

400 200 1.200 0 0 1.500 900 22.500 3.000 -100 400 1.900 700 900

4%-p 6%-p -1%-p 3%-p 1%-p -1%-p -2%-p -5%-p -6%-p 6%-p 2%-p -4%-p 5%-p 0%-p

-1%-p 0%-p 1%-p 1%-p 0%-p -1%-p 0%-p 1%-p 1%-p 0%-p 0%-p 1%-p 0%-p 1%-p

-3%-p -6%-p 0%-p -4%-p -1%-p 2%-p 2%-p 5%-p 5%-p -5%-p -2%-p 3%-p -6%-p 0%-p

Regio Rotterdam

7.900

9.700

33.400

-3%-p

1%-p

2%-p

Tabel 5.5 Omvang inkomensgroepen in Scenario Naar Meer Evenwicht, 2031, bron: Socrates Maatwerk 2021 ECdoelgroep

Middeninkomens

Hogere Inkomens

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

7.900 4.000 16.800 9.100 5.800 8.300 10.200 195.500 20.000 4.600 3.000 18.400 10.000 19.100

2.400 1.300 4.800 2.800 1.600 2.300 2.900 44.500 5.800 1.400 1.000 5.000 3.200 5.600

Regio Rotterdam

332.800

84.600

ECdoelgroep

Middeninkomens

Hogere Inkomens

10.900 4.100 12.800 8.200 5.400 7.400 9.000 112.100 15.100 5.500 3.700 13.300 14.500 16.400

37% 43% 49% 46% 45% 46% 46% 56% 49% 40% 39% 50% 36% 46%

11% 14% 14% 14% 13% 13% 13% 13% 14% 12% 13% 14% 12% 14%

51% 43% 37% 41% 42% 41% 41% 32% 37% 48% 48% 36% 52% 40%

238.500

51%

13%

36%

Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam

25

5.4

Bewoning woningvoorraad door doelgroepen

EC-doelgroep

Tabel 5.6 Ontwikkeling 2020 t/m 2030, woonsituatie huishoudens EC-doelgroep (%-punt), Scenario Naar Meer Evenwicht; bron: Socrates Maatwerk 2021

Gemeente

in sociale huur

in middenhuur

in dure huur

in sociale koop

in middeldure koop

in dure koop

in BAR

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

13%-p 8%-p 2%-p 3%-p 1%-p 3%-p 1%-p 2%-p -1%-p 8%-p 18%-p -3%-p 13%-p 1%-p

-3%-p -5%-p 0%-p 0%-p -1%-p 0%-p 0%-p 0%-p 1%-p -1%-p -6%-p 0%-p -2%-p 0%-p

-1%-p -1%-p 0%-p 0%-p 0%-p 0%-p 0%-p 0%-p 1%-p -1%-p -1%-p 0%-p -1%-p 0%-p

0%-p -2%-p -1%-p -2%-p -1%-p 0%-p -2%-p 0%-p -1%-p 0%-p 0%-p 0%-p 2%-p 0%-p

-6%-p -1%-p 0%-p 0%-p 0%-p 0%-p 0%-p 2%-p 2%-p -3%-p -7%-p 1%-p -6%-p 0%-p

-2%-p -1%-p 1%-p 0%-p 2%-p 1%-p 1%-p 2%-p 2%-p -1%-p -4%-p 2%-p -4%-p 0%-p

-2%-p 1%-p -2%-p -1%-p -2%-p -4%-p -1%-p -6%-p -4%-p -3%-p 1%-p -1%-p -2%-p -1%-p

Regio Rotterdam

2%-p

0%-p

0%-p

0%-p

1%-p

2%-p

-4%-p

Tabel 5.7 Woonsituatie huishoudens EC-doelgroep (%), Scenario Naar Meer Evenwicht, 2031; bron: Socrates 2021- maatwerk

26

Gemeente

in sociale huur

in middenhuur

in dure huur

in sociale koop

in middeldure koop

in dure koop

in BAR

totaal

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

60% 52% 62% 58% 65% 67% 62% 69% 57% 60% 50% 62% 60% 62%

6% 6% 4% 3% 3% 4% 3% 5% 5% 4% 6% 3% 4% 3%

1% 1% 1% 1% 0% 1% 1% 1% 1% 1% 2% 1% 1% 1%

1% 9% 11% 14% 6% 8% 11% 8% 16% 2% 4% 14% 3% 16%

15% 16% 11% 14% 16% 13% 14% 7% 9% 14% 13% 9% 10% 12%

15% 8% 8% 7% 10% 6% 7% 5% 7% 16% 18% 7% 19% 4%

2% 8% 3% 4% 1% 1% 2% 6% 5% 3% 6% 3% 2% 2%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Regio Rotterdam

65%

4%

1%

9%

9%

6%

5%

100%

r2021-0073LG

Middeninkomens

Tabel 5.8 Ontwikkeling 2020 t/m 2030, woonsituatie huishoudens met middeninkomen (%-punt), Scenario Naar Meer Evenwicht, 2031; bron: Socrates Maatwerk 2021

Gemeente

in sociale huur

in middenhuur

in dure huur

in sociale koop

in middeldure koop

in dure koop

in BAR

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

6%-p 5%-p -8%-p -2%-p 0%-p -2%-p 0%-p -8%-p -7%-p 2%-p 9%-p -8%-p 8%-p -1%-p

-2%-p -1%-p 1%-p 1%-p -2%-p 1%-p 1%-p 1%-p 1%-p 0%-p -1%-p 1%-p -1%-p 1%-p

0%-p 0%-p 1%-p 0%-p 0%-p 1%-p 0%-p 2%-p 2%-p 0%-p 0%-p 1%-p -1%-p 1%-p

0%-p -1%-p 0%-p -1%-p 0%-p -1%-p -1%-p 0%-p -2%-p 0%-p 0%-p -1%-p 2%-p -1%-p

-4%-p 0%-p 6%-p 1%-p 0%-p 0%-p 0%-p 5%-p 5%-p 0%-p -3%-p 5%-p -1%-p 0%-p

0%-p -1%-p 2%-p 1%-p 2%-p 2%-p 2%-p 3%-p 5%-p 1%-p -5%-p 3%-p -5%-p 1%-p

-1%-p -2%-p -2%-p -1%-p -1%-p -2%-p -1%-p -4%-p -4%-p -4%-p -1%-p -2%-p -1%-p -1%-p

Regio Rotterdam

-5%-p

1%-p

1%-p

0%-p

4%-p

2%-p

-3%-p

Tabel 5.9 Woonsituatie huishoudens met middeninkomen (%), 2031; bron: Socrates 2021- maatwerk

Gemeente

in sociale huur

in middenhuur

in dure huur

in sociale koop

in middeldure koop

in dure koop

in BAR

totaal

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

24% 22% 22% 21% 26% 28% 25% 25% 19% 26% 22% 25% 25% 27%

9% 9% 9% 5% 6% 8% 7% 12% 9% 7% 10% 8% 7% 7%

2% 2% 2% 1% 1% 2% 2% 4% 3% 1% 3% 2% 3% 1%

1% 7% 8% 12% 4% 6% 8% 7% 11% 4% 3% 10% 3% 12%

31% 38% 40% 44% 40% 42% 42% 33% 41% 29% 26% 39% 24% 44%

31% 17% 17% 15% 22% 13% 15% 14% 14% 31% 32% 15% 37% 9%

2% 3% 1% 2% 1% 1% 1% 4% 2% 2% 3% 1% 1% 1%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Regio Rotterdam

25%

10%

3%

8%

36%

16%

3%

100%

5.5

Effecten op functioneren woningmarkt

In Scenario Naar Meer Evenwicht wordt er niet meer volledig volgens de wensen van consumenten gebouwd zoals dat wel in het Referentiescenario, zoveel als mogelijk, het geval is. Er worden meer sociale woningen in de randgemeenten gebouwd en minder in de centrumgemeenten. Nagegaan is of de woningmarkt in het Scenario Naar Meer Evenwicht nadelige effecten ondervindt van deze verschuivingen. Daartoe zijn de ontwikkeling van modelindicatoren met betrekking tot de leegstand, de kwalitatieve aansluiting tussen vraag en aanbod (restaanbod/restvraag) en de goedkope en dure scheefheid in beide scenario’s vergeleken. Het gaat om modelmatig berekende indicaties die op hoofdlijnen een beeld geven van de gevolgen voor de woningmarkt. Precieze effecten zijn niet te voorspellen en mede afhankelijk van locatie- en woningkenmerken die niet in het model zijn opgenomen. De indicaties moeten worden gelezen als ‘modeluitkomsten’ en niet als een exacte ‘voorspelling’ van wat er in de praktijk zal gaan gebeuren als een

Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam

27

bepaalde voorraad wordt nagestreefd. Om die reden, en omdat modeluitkomsten lastig juist te interpreteren zijn, worden geen exacte aantallen of percentages genoemd maar worden uitkomsten per indicator kwalitatief beschreven.

De indicator leegstand neemt op regionaal niveau in het Scenario Naar Meer evenwicht zeer beperkt toe ten opzichte van 2020. Zoals we eerder zagen wordt in de scenario’s het woningtekort ingelopen en neemt vooral het aantal woningdelers (BAR-bewoners) af. In een aantal randgemeenten neemt de kans op leegstand in de sociale voorraad enigszins toe, terwijl in de centrumgemeenten die kans juist in de overige voorraad toeneemt. Het gaat om de gemeenten Lansingerland, Capelle aan den IJssel, en Ridderkerk.

In bijna alle gemeenten neemt de indicator restaanbod in zowel de sociale als de overige voorraad in beperkte mate toe, terwijl de indicator restvraag een sterke afname laat zien. Ook dit is in lijn met het inlopen van het woningtekort. Het sterkst zien we dit effect in de twee gemeenten waar de woningvoorraad het meest uitbreidt: Lansingerland en Rotterdam. De omvang van de goedkope scheefheid neemt in beide scenario’s af. Het aantal dure scheefhuurders verandert niet of nauwelijks. Daarbij moet aangetekend worden dat de grootste verandering de sterke afname van het aantal huishoudens in een BAR is.

28

r2021-0073LG

Opgave corporaties

6

In het voorgaande hoofdstuk is de gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad beschreven in het Scenario Naar Meer Evenwicht. Daarbij is er in de voorraad huurwoningen geen onderscheid gemaakt naar type eigenaar: corporaties of particuliere verhuurders. Rotterdam (26%) en Schiedam (29%) kennen in de gereguleerde huursector een groot aandeel particuliere huurwoningen. Ook in Brielle, Capelle en Vlaardingen hebben particuliere verhuurders een relatief groot deel van de gereguleerde huurvoorraad in bezit. Tabel 6.1 Gereguleerde huurwoningen naar type eigenaar, 2020; bron: Monitor Regioakkoord en Socrates 2021 Corporaties

Particuliere Huur

Totaal

aantal

aandeel

aantal

aandeel

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

3.900 1.500 10.800 5.200 4.300 5.600 7.500 127.500 11.500 2.500 1.100 14.800 4.300 14.100

94% 82% 87% 96% 94% 91% 95% 74% 71% 95% 96% 88% 93% 94%

200 300 1.600 200 300 600 400 45.100 4.700 100 0 2.100 300 800

6% 18% 13% 4% 6% 9% 5% 26% 29% 5% 4% 12% 7% 6%

4.200 1.900 12.400 5.400 4.600 6.200 7.800 172.600 16.200 2.700 1.100 16.900 4.600 14.900

Regio Rotterdam

214.700

79%

56.700

21%

271.400

In dit hoofdstuk wordt op basis van aannamen getracht inzichtelijk te maken welke opgave, voor zover relevant voor dit rapport, er voor de corporaties ligt in het Scenario Naar Meer Evenwicht. Deze opgave bestaat uit vier componenten.

De eerste component van de opgave is de benodigde uitbreiding van de gereguleerde huurvoorraad. Indien er wordt uitgegaan van een gelijkblijvend aandeel van de corporaties in de gereguleerde huursector zouden corporaties in de regio 6.400 woningen in dit segment moeten toevoegen en particuliere verhuurders 1.800 woningen (zie tabel 6.2). Uitbreiding van de corporatievoorraad heeft als voordeel dat goedkope huurwoningen beschikbaar kunnen blijven voor de lagere inkomensgroepen. Bij uitbreiding van de gereguleerde huurvoorraad via particuliere investeringen is er het risico dat woningen na verloop van tijd geliberaliseerd of uitgepond worden.

r2021-0073LG | Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam

29

Tabel 6.2 Gereguleerde huurwoningen in Scenario Naar Meer Evenwicht naar type eigenaar bij gelijkblijvend aandeel corporaties, 2031 Corporaties

Particuliere Huur

Totaal

aantal

aandeel

aantal

aandeel

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

5.900 2.300 11.900 6.200 4.700 6.500 7.800 124.800 11.100 3.500 1.900 13.700 7.900 14.800

94% 82% 87% 96% 94% 91% 95% 74% 71% 95% 96% 88% 93% 94%

400 500 1.800 300 300 700 400 44.100 4.600 200 100 1.900 600 900

6% 18% 13% 4% 6% 9% 5% 26% 29% 5% 4% 12% 7% 6%

6.250 2.770 13.680 6.500 5.020 7.170 8.200 168.880 15.710 3.700 1.990 15.600 8.500 15.660

Regio Rotterdam

221.200

79%

58.500

21%

279.620

Tabel 6.3 Gereguleerde huurwoningen in Scenario Naar Meer Evenwicht naar type eigenaar bij liberalisatie van 15% van de particuliere gereguleerde huurwoningen, 2031 Corporaties

Particuliere Huur

Totaal

aantal

aandeel

aantal

aandeel

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

6.100 2.500 12.400 6.300 4.800 6.700 7.900 130.600 11.700 3.600 2.000 13.800 8.200 15.000

97% 89% 91% 97% 96% 93% 96% 77% 75% 97% 100% 88% 96% 96%

200 300 1.300 200 200 500 300 38.300 4.000 100 0 1.800 300 700

3% 11% 9% 3% 4% 7% 4% 23% 25% 3% 0% 12% 4% 4%

6.300 2.800 13.700 6.500 5.000 7.200 8.200 168.900 15.700 3.700 2.000 15.600 8.500 15.700

Regio Rotterdam

231.400

83%

48.200

17%

279.600

Het is echter de vraag of de gereguleerde particuliere voorraad überhaupt uitbreidt, het lijkt meer waarschijnlijk dat deze krimpt. Dit vormt een tweede component van de opgave voor corporaties. Voor particuliere investeerders is vrijesectorhuur immers interessanter. Particuliere investeringen zullen zich in belangrijk mate op dat segment richten. Daarnaast valt aan te nemen dat een deel van de huidige particuliere huurvoorraad geliberaliseerd wordt. Met de aanpassing van het woningwaarderingsstelsel enige jaren geleden is de WOZ-waarde onderdeel geworden van het aantal punten dat woningen wordt toegekend. Vanwege de sterke waardestijging in de afgelopen jaren heeft een deel van de gereguleerde particuliere voorraad nu 142 of meer huurpunten, zodat er bij mutatie in de vrije huursector verhuurd mag worden. Weliswaar is het Rijk voornemens om op dit onderdeel beperkingen in het puntenstelsel in te voeren, de zogeheten WOZ-cap, maar gezien de sterke stijging van de WOZ-waarden valt aan te nemen dat er nog veel woningen geliberaliseerd zullen worden.

30

r2021-0073LG

Om de consequenties hiervan voor de regionale afspraken in te kunnen schatten is in tabel 6.3 aangenomen dat in de periode 2020 t/m 2030 15% van de particuliere huurwoningen wordt geliberaliseerd (of uitgepond in de middeldure koopsector) en dat er geen particuliere huurwoningen in het gereguleerde segment worden toegevoegd. In dat geval zouden corporaties 16.700 woningen in het gereguleerde huursegment dienen toe te voegen, terwijl er de voorraad van particuliere verhuurders in dit segment met 8.500 woningen afneemt. Benadrukt moet worden dat 15% een aanname is. Bij deze aanname zou de opgave voor corporaties 10.300 woningen hoger liggen dan bij uitbreiding met een gelijkblijvend aandeel.

De derde component hangt samen met ontwikkelingen in de koopsector. Het sociale koopsegment zou met 5.300 woningen moeten uitbreiden. In de afgelopen jaren is dit segment als gevolg van boveninflatoire prijsstijgingen sterk in omvang afgenomen. Er worden weinig woningen gebouwd met een koopprijs onder de € 174.000. Het niet realiseren van deze woningen betekent dat de opgave voor corporaties navenant groter wordt. De uitbreiding in het sociale koopsegment kan overigens ook plaatsvinden middels verkoop van kleine gereguleerde huurwoningen, of via splitsing van woningen. Verdere prijsstijging van koopwoningen kan er daarnaast voor zorgen dat het bestaande sociale koopsegment verder krimpt. In de afgelopen jaren is dit deel van de voorraad al behoorlijk in omvang afgenomen. Zolang bewoners van deze woningen niet verhuizen is er geen probleem. Als deze woningen vrijkomen en buiten bereik komen voor de EC-doelgroep neemt de opgave voor de corporaties verder toe.

Ten vierde is er een opgave voor de corporaties bij het huisvesten van woningzoekende middeninkomens. Huurprijzen van vrijkomend aanbod in de vrije sector zijn sterk gestegen. Het aanbod middeldure koopwoningen is beperkt. Nieuwbouw in het middenhuur- en koopsegment is voor middeninkomens zoals hier gedefinieerd vaak relatief hoog geprijsd. Met name woningzoekende middeninkomens met een inkomen net boven de toewijzingsgrens komen in de huidige woningmarkt moeilijk aan bod. Er wordt daarom naar de corporaties gekeken om te voorzien in het gat dat gevallen is. Dan kan op twee manieren: gebruik maken van de vrije toewijzingsruimte (en eventueel huren verhogen met behulp van de inkomensafhankelijke huurverhoging) of via nieuwbouw van redelijk geprijsde middenhuurwoningen.

Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam

31

Bijlage: Toelichting Socrates-model Woningmarktverkenning met Socrates Op basis van de woonvoorkeuren zoals die bekend zijn uit het Woononderzoek Nederland, de demografische ontwikkeling volgens de Primos-prognose, veronderstellingen over de inkomensontwikkeling en de invulling van het huurbeleid (door corporaties en particuliere verhuurders), berekent het Socratesmodel de wenselijke invulling van een gegeven woningbouwprogramma (alle vormen van toevoegingen en onttrekkingen aan de voorraad) in een regio c.q. gemeente. De absolute omvang van nieuwbouw en sloop is op gemeenteniveau input voor het model. In deze studie is de omvang van de sloop gebaseerd op de trends in de afgelopen jaren.

Bij de kwalitatieve invulling van het bouwprogramma wordt rekening gehouden met de mogelijkheden die de bestaande woningvoorraad biedt. De uitgangssituatie wordt bepaald via een schatting per CBS-buurt: wie woont waar, in welk type woning? Aan de basis hiervan staan databestanden met betrekking tot de woningvoorraad, huishoudens en inkomens. Hiervoor zijn registratie- en andere databestanden aan elkaar gekoppeld. Het model simuleert de werkelijkheid door demografische en woningmarktgebeurtenissen te simuleren en vraag en aanbod op het niveau van woningen en huishoudens met elkaar te confronteren.

Woningmarktsimulatie De dynamiek op de woningmarkt, zoals schematisch afgebeeld is in onderstaande figuur, komt voort uit het bij elkaar komen van vraag en aanbod. Deze afstemming verloopt geleidelijk: niet alle huishoudens kunnen per direct verhuizen naar een gewenste woning en tekorten in de markt kunnen maar beperkt worden ingevuld door nieuwbouw. Om de bestaande voorraad zo efficiënt mogelijk aan te vullen berekent het model in een aantal jaarlijkse cycli een consumentgericht, kwalitatief bouwprogramma dat gebaseerd op is op de wensen van doorstromers, starters en vestigers uit een andere regio die nog geen woningen in de bestaande voorraad hebben kunnen vinden. Het verhuisproces, de kern van het model, houdt rekening met de mogelijkheden die de woningmarkt biedt en de alternatieven die huishoudens hebben. Mocht er geen woning van eerste keus worden aangeboden, dan kunnen huishoudens beslissen om hun voorkeuren te substitueren, of de verhuizing uit te stellen. Het model bootst hiermee de praktijk zo goed mogelijk na.

r2021-0073LG | Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam

33

Schema hoofdlijnen dynamiek op de woningmarkt

verhuisproces

Ontwikkeling demografie en inkomens

Nieuwe huishoudens

Vraag naar woonruimte

onttrekkingen

huishoudens

Huishoudens verdeeld over woningvoorraad

woningvoorraad

opgeheven huishoudens

Aanbod van woonruimte

nieuwbouw

(Re)acties van aanbieders van woonruimte

Omdat de woningmarkt een regionale markt is, worden vraag en aanbod op regionaal niveau tegen elkaar afgezet en worden op dat niveau de verhuisprocessen gesimuleerd. Daarbij wordt er middels een afstandsvervalfunctie wel rekening gehouden met het feit dat de meeste verhuizingen over korte(re) afstanden plaatsvinden. Hierdoor kiezen huishoudens tussen gemeenten of kernen die een voor hen geschikte voorraad en woonkwaliteiten herbergen.

Resultaten De modelberekeningen bestaan uit verschillende onderdelen die stapsgewijs toewerken naar de invulling van woningbouwprogramma. Daarnaast wordt bijgehouden wie waar in welke type woning woont. Vanuit de startsituatie wordt gekeken naar de ontwikkeling van de huishoudens in de regio. Er komt aanbod beschikbaar door opheffing van huishoudens en als gevolg van nieuwbouw. Vervolgens wordt de woningbehoefte van doorstromers, starters en vestigers in de regio bepaald. Vraag en aanbod worden geconfronteerd en er wordt bepaald welk type woning het meest geschikt is om aan de voorraad toe te voegen c.q. te onttrekken. Het resultaat is een woningbouwprogramma dat het beste aansluit bij de woonvoorkeuren naar type woning, eigendomsvorm en prijsklasse. Het gaat om nieuwbouw, maar ook om sloop en ‘omzettingen’ (verkoop van huurwoningen). Daarnaast wordt er rekening gehouden met de mogelijkheid sociale huurwoningen die over voldoende huurpunten beschikken te ‘liberaliseren’. De resultaten zijn beschikbaar naar vijfentwintig woningtypen en dertien typen woonmilieus. Per combinatie van eigendomsvorm (huur/koop) en type (één-/meergezins) zijn zes prijsklassen gedefinieerd. Daarnaast is er de categorie overige woonruimte gedefinieerd, welke onder andere bestaat uit Bewoonde Andere Ruimten (BAR-ren) en wooneenheden.

De prijsklassen in de huursector zijn gebaseerd op de prijsgrenzen die in het huurbeleid gehanteerd worden. Voor de indeling van huishoudens worden de hoofdindelingen uit de Primos-prognose gehanteerd, naar samenstelling (4 typen), leeftijd (5 klassen) en 5 verschillende inkomensgroepen (inkomenskwintielen).

Scenario’s Omdat de toekomst onzeker is, worden er vaak diverse scenario’s doorgerekend. In deze studie zijn beide scenario’s gebaseerd op het Middenscenario en verschillen de scenario’s uitsluitend qua spreiding van de sociale voorraad zoals die door de regio is gedefinieerd.

34

r2021-0073LG

In het boekje Socrates – Transparantie in cijfers, te downloaden via de ABF-site, wordt de werking van het model meer uitgebreid beschreven (https://www.abfresearch.nl/publicaties/socrates-transparantie-incijfers/) Uitgangspunten en instellingen Socrates-scenario’s 2021 Midden, Laag en Hoog Midden

Laag

Hoog

Primos 2021

Primos 2021 Laag

Primos 2021 Hoog

Demografische ontwikkeling Primos2020 o.b.v. CBS-prognose 2019-2060 Inkomens per jaar 2021, 2022

0,7% (2021), -0,3% ( 2022)

2023 - 2025

0,0%

-1,0%

1,0%

2026 - 2029

lineair

lineair

lineair

Vanaf 2030, langjarig gemiddelde

0,3%

0,3%

0,3%

Woonvoorkeuren Woningtype/woonmilieu, alle scenario's

WoON 2018

Voorkeur koop t.o.v. WoON (procentpunt)

-

-4 %punt

+4 %punt

Verhuisgeneigdheid

-

-10%

+10%

- Nieuwbouw incl productie anderszins

83.500

83.500

83.500

- Sloop

11.500

11.500

11.500

- Toename voorraad

72.000

72.000

72.000

- Verkoop huurwoningen

6.000

3.000

12.000

- Nieuwbouw incl productie anderszins

95.500

95.500

95.500

- Sloop

12.000

12.000

12.000

- Toename voorraad

83.500

83.500

83.500

- Verkoop huurwoningen

6.000

3.000

12.000

- Nieuwbouw incl productie anderszins

69.000

50.000

76.000

- Sloop

12.500

12.500

12.500

- Toename voorraad

56.500

37.500

63.500

- Verkoop huurwoningen

6.000

3.000

12.000

S

S

S

Woningproductie 2021-2024 per jaar

2025-2029 per jaar

2030-2035 per jaar

Kwalitatief bouwprogramma Bouwvariant om woningtekort te verkleinen: Doorstromers (D), Starters (S); of Trend (T) Huuraanpassingen 2021

Onder aftoppingsgrens brengen dure scheefwoneners sociale huur

2022 en verder: Gereguleerde sector, lage inkomens

0,0%

0,0%

0,0%

Gereguleerde sector, hoge middeninkomens

€ 12,50

€ 12,50

€ 12,50

Gereguleerde sector, hoge inkomens

€ 25,00

€ 25,00

€ 25,00

Geliberaliseerde sector

0,5%

0,5%

0,5%

Huurverhoging over de liberalisatiegrens heen

nee

nee

nee

Aandeel huurharmonisatie bij nieuwe verhuring

67%

67%

67%

Huurharmonisatie tot x% max huur (nieuw WWS)

80%

80%

80%

Huurplafond bij 6% WOZ Aandeel van prijsklasse 3 waarvan bij mutatie een overgang over aftoppingsgrens naar prijsklasse 4 wordt tegengehouden

ja

ja

ja

25%

25%

25%

Aandeel dat onder aftoppinsgrens gebracht wordt

30%

30%

30%

Harmonisatie over liberalisatiegrens heen

ja

ja

ja

Dure scheefheid voorkomen (Alleenstaan Q1; samenwonend Q1-2); aanpassing voorkeuren boven aftoppingsgrens

ja

ja

ja

Goedkope scheefheid voorkomen (Q4-5); aanpassing voorkeuren onder liberalisatiegrens

ja

ja

ja

Nieuwe verhuringen in gereguleerd segment

Toewijzing gereguleerde huursector

Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam

35