Document · PDF

Bijlage 2 ABF rapport naar een meer evenwichtige regio Rotterdam 2021

Thema-avond 1 8 februari 2022, gemeente MaassluisBij agendapunt: 20.00-21.15 uur: Toelichting Raadsinformatiebrief woningbehoefteraming d.d. 17 december 202114.387 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam

Uitgevoerd in opdracht van Samenwerkingsverband Wonen Regio Rotterdam

Léon Groenemeijer, Michael Stuart-Fox, Gerard van Leeuwen en Dennis Bogers

17 november 2021 | r2021-0073LG | 21240-WRG

ABF Research | Verwersdijk 8 | 2611 NH | Delft | 015 - 27 99 300

Copyright ABF Research 2021 De informatie in dit rapport is met de grootste zorg samengesteld. ABF Research aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele fouten, onnauwkeurigheden of onvolledigheden. Het gebruik van (onderdelen van) dit rapport is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld.

Inhoudsopgave Samenvatting .............................................................................................................................................. 1 1

Inleiding............................................................................................................................................... 5

Startsituatie 1-1-2020 ......................................................................................................................... 7

2.1

Woningvoorraad en woningtekort ................................................................................................ 7

2.2

Doelgroepen ................................................................................................................................ 8

2.3

Bewoning woningvoorraad door doelgroepen ............................................................................. 9

Simulatie en veronderstellingen ..................................................................................................... 13

3.1

Woningmarktsimulatie ............................................................................................................... 13

3.2

Veronderstellingen in scenario’s ................................................................................................ 14

Referentiescenario ........................................................................................................................... 17

4.1

Ontwikkeling woningvoorraad .................................................................................................... 17

4.2

Ontwikkeling doelgroepen ......................................................................................................... 18

4.3

Bewoning woningvoorraad door doelgroepen ........................................................................... 20

Scenario Naar Meer Evenwicht ....................................................................................................... 23

5.1

Vormgeving van het scenario .................................................................................................... 23

5.2

Ontwikkeling woningvoorraad .................................................................................................... 24

5.3

Ontwikkeling doelgroepen ......................................................................................................... 25

5.4

Bewoning woningvoorraad door doelgroepen ........................................................................... 26

5.5 6

Effecten op functioneren woningmarkt ...................................................................................... 27 Opgave corporaties .......................................................................................................................... 29

Bijlage: Toelichting Socrates-model ....................................................................................................... 33

r2021-0073LG | Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam

Samenvatting In 2018 werd de studie “Naar een meer evenwichtige regio Rotterdam’ uitgevoerd. Op basis van onder andere deze studie hebben gemeenten en corporaties woningmarktafspraken gemaakt. Inmiddels bevindt de woningmarkt in Nederland en daarmee ook in de regio Rotterdam zich in een perfecte storm. De bevolking is sterk gegroeid en de bevolkingsprognose voor het komende decennium aanzienlijk verhoogd. Het woningtekort is toegenomen. Prijzen van koopwoningen en huurprijzen in het particuliere segment zijn mede onder invloed van de dalende hypotheekrente en financiële prikkels sterk opgelopen. Corporaties, met name ook in de regio Rotterdam, hebben beperkte financiële mogelijkheden.

Vanwege deze en andere ontwikkelingen heeft het Samenwerkingsverband Wonen van de regio Rotterdam opdracht gegeven de studie te actualiseren. In deze studie worden de startsituatie (2020) en twee scenario’s voor de ontwikkeling 2020 t/m 2030 beschreven. Het Referentiescenario is het resultaat van een woningmarktsimulatie waarbij de voorraad gegeven de veronderstelde ontwikkelingen zo optimaal mogelijk uitbreidt. In het Scenario Naar Meer Evenwicht wordt het resultaat uit het Referentiescenario overgenomen maar met een meer evenwichtige spreiding van de ‘sociale’ voorraad over de regiogemeenten.

Bevolking / Doelgroepen De regio Rotterdam telt in 2020 604.800 huishoudens waarvan 54% behoort tot de EC-doelgroep zoals deze, met de hogere toewijzingsgrens voor meerpersoonshuishoudens, per 1-1-2022 wordt gedefinieerd. Een deel van de EC-doelgroep bestaat uit studentenhuishoudens. Zij bewonen 16.600 gereguleerde huurwoningen en 4.600 middeldure en dure huurwoningen. De middeninkomens, met een bruto inkomen van maximaal € 58.583, vormen 12% van de regionale huishoudens. 34% van de huishoudens heeft een hoog inkomen.

De bevolkings- en huishoudensontwikkeling in deze studie is gebaseerd op de Primos Prognose 2021. In deze prognose wordt meer groei in de regio verwacht dan op basis van Primos 2017 in de vorige studie. Destijds werd een toename verwacht tot 643 duizend huishoudens in de Regio Rotterdam in 2030, nu is dat 657 duizend in 2031. De hogere huishoudensgroei leidt tot meer starters op de woningmarkt.

De inkomensverwachting voor de eerstkomende jaren is naar beneden bijgesteld op basis van de korte termijnverwachtingen met betrekking tot de koopkracht door het CPB. Daarnaast is op basis van de Middellangetermijnverkenning van het CPB (maart 2021) de inkomensgroei op de middellange en lange termijn verlaagd ten opzichte van de vorige studie.

In het Referentiescenario neemt de EC-doelgroep in de regio met 7.600 huishoudens toe. Dat is het gecombineerde effect van een hoge bevolkingsgroei en een gematigde inkomensontwikkeling. De middenen hogere inkomensgroepen nemen met 9.900 respectievelijk 33.500 huishoudens veel sterker toe.

r2021-0073LG | Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam

Woningvoorraad In totaal telt de woningvoorraad van de regio Rotterdam begin 2020 bijna 595 duizend woningen. Daarvan wordt 53% tot de ‘sociale’ voorraad gerekend. Het betreft 271.400 gereguleerde huurwoningen en 42.510 koopwoningen met een WOZ-waarde van maximaal € 174.000. Middeldure huurwoningen zijn in deze studie gedefinieerd als woningen met een huurprijs tussen liberalisatiegrens en € 1.040 per maand. Middeldure koopwoningen zijn koopwoningen tussen € 174.000 en € 310.000 (prijspeil 2020). Tabel S.1 Woningvoorraad naar eigendomsvorm en prijsklasse; bron: Socrates 2021 en Monitor Regio-akkoord Rotterdam 2020 Huur

Koop

Sociaal

Middelduur

Duur

Sociaal

Middelduur

Duur

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

4.200 1.900 12.400 5.400 4.600 6.200 7.800 172.600 16.200 2.700 1.100 16.900 4.600 14.900

1.400 600 1.900 600 500 800 1.000 25.100 2.200 400 600 1.500 1.100 1.300

300 200 200 200 100 100 200 6.700 400 100 200 300 700 300

100 300 2.000 1.200 400 800 1.900 21.900 6.100 100 100 4.700 100 2.900

5.600 3.100 8.600 7.200 4.200 5.200 6.600 51.100 7.500 2.800 1.800 7.200 4.900 15.500

Regio Rotterdam

271.400

39.000

10.100

42.500

131.100

Totaal

Aandeel sociaal

7.900 1.900 6.300 3.400 2.900 2.100 3.400 38.200 4.800 4.400 3.100 4.800 12.900 4.300

19.400 8.000 31.300 18.000 12.600 15.200 21.000 315.600 37.300 10.500 6.900 35.500 24.200 39.200

22% 27% 46% 37% 39% 46% 46% 62% 60% 26% 18% 61% 19% 45%

100.500

594.600

53%

De regio telt daarmee ruim tienduizend huishoudens meer dan het aantal woningen. Daar komt bij dat een deel van de woningvoorraad niet beschikbaar is voor bewoning door particuliere huishoudens. Dit omdat er ook woningen in gebruik zijn bij institutionele huishoudens (zorginstellingen), bewoond worden door nietingeschrevenen, in gebruik zijn als tweede woning, leegstaan, etc. In totaal wonen er anno 2020 42.200 huishoudens in de regio, al dan niet gewenst, niet in een zelfstandige woning maar in een “bewoonde andere ruimte” (BAR). Het woningtekort in de regio wordt op 4,1% van de woningvoorraad geschat.

Er wordt in deze studie in overleg met de provincie Zuid-Holland aangenomen dat de woningvoorraad in de periode 2020 t/m 2030 uitbreidt met 72.400 woningen. Op basis van de Primos Prognose 2021 wordt verwacht dat bij deze omvang van de uitbreiding van de woningvoorraad het tekort in de regio Rotterdam in 2031 1,8% bedraagt. In de vorige studie werd aangenomen dat het woningtekort in de regio in 2030 1,75% zou bedragen.

In het Referentiescenario neemt de sociale voorraad met 13,5 duizend woningen toe, waarvan ruim 8 duizend gereguleerde huurwoningen en ruim 5 duizend sociale koopwoningen. Het aandeel sociaal in de voorraad neemt met 4%-punt af ten opzichte van 2020. De grootste opgave ligt in het realiseren van bijna 26 duizend middeldure koopwoningen ( € 174.000 tot € 310.000, prijspeil 2020) en dure koopwoningen (21 duizend). De gewenste uitbreiding van het aantal middenhuur- en dure huurwoningen is beide ruim 6 duizend.

r2021-0073LG

Tabel S.2 Ontwikkeling woningvoorraad naar eigendomsvorm en prijsklasse en ontwikkeling aandeel sociaal in totale voorraad (%-punt) in het Referentiescenario, 2020 t/m 2030; bron: Socrates Maatwerk 2021 Huur

Koop

Duur

Totaal

Sociaal

Aandeel sociaal

Sociaal

Middelduur

Duur

Sociaal

Middelduur

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

300 300 600 300 0 700 100 3.700 300 200 200 -200 1.400 100

200 100 400 100 100 300 200 2.900 500 100 0 400 500 400

100 100 400 100 0 200 100 3.700 700 100 0 400 100 200

0 100 300 100 0 200 100 3.400 500 0 0 300 200 200

600 500 1.600 900 300 1.000 700 13.100 2.000 400 200 1.300 1.600 1.300

600 500 1.300 500 200 900 500 11.400 1.700 300 200 1.000 1.200 900

1.800 1.600 4.600 2.000 600 3.300 1.700 38.200 5.700 1.100 600 3.200 5.000 3.100

300 400 900 400 0 900 200 7.100 800 200 200 100 1.600 300

0%-p 0%-p -3%-p -2%-p -1%-p -3%-p -3%-p -5%-p -6%-p 0%-p 1%-p -4%-p 2%-p -3%-p

Regio Rotterdam

8.200

6.200

6.100

5.300

25.700

20.900

72.400

13.500

-4%-p

Naar meer evenwicht Er is een Scenario Naar Meer Evenwicht opgesteld waarin de sociale voorraad meer over de regiogemeenten wordt gespreid. De omvang van de sociale voorraad in 2031 is in dit scenario bepaald op basis van het met 1/3 terugbrengen van de afwijking van het aandeel in een gemeente ten opzichte van het regionaal gemiddeld aandeel in het Referentiescenario. Deze systematiek is ook in de vorige studie toegepast, zij het dat bij de bepaling van de afwijking de gereguleerde huurwoningen die door studentenhuishoudens bewoond worden in deze studie buiten beschouwing zijn gelaten. Tabel S.3 Aandeel sociale voorraad in 2020 en in twee scenario’s 2020

Referentiescenario 2031

Scenario Naar Meer Evenwicht 2031

Aantal

Aandeel

Aantal

Aandeel

Aantal

Aandeel

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

4.200 2.200 14.300 6.600 4.900 7.000 9.700 194.500 22.400 2.700 1.300 21.500 4.700 17.800

22% 27% 46% 37% 39% 46% 46% 62% 60% 26% 18% 61% 19% 45%

4.600 2.500 15.300 7.000 5.000 7.900 9.900 201.600 23.100 3.000 1.400 21.700 6.300 18.000

21% 27% 43% 35% 38% 43% 44% 57% 54% 26% 19% 56% 22% 43%

6.400 3.100 15.900 7.800 5.500 8.200 10.200 194.000 22.300 3.800 2.100 20.600 8.800 18.700

30% 33% 44% 39% 41% 44% 45% 55% 52% 33% 28% 54% 30% 44%

Regio Rotterdam

313.900

53%

327.400

49%

327.400

49%

Opgave voor corporaties Corporaties hebben de taak om te voorzien in goedkope huisvesting voor de lagere inkomensgroepen. De omvang van de opgave voor de corporaties bestaat uit vier componenten. Ten eerste is er de gewenste uitbreiding van de gereguleerde huurvoorraad met 8.200 woningen op basis van de demografische en inkomensverwachtingen. Bij een gelijkblijvend aandeel van corporaties in de gereguleerde huursector zal

Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam

de corporatievoorraad in de regio met 6.500 woningen in dit segment moeten uitbreiden. De particuliere huursector zou met 1.800 woningen moeten uitbreiden.

Tabel S.4 Ontwikkeling woningvoorraad naar eigendomsvorm en prijsklasse en ontwikkeling aandeel sociaal in totale voorraad (%-punt) in het Scenario Naar Meer Evenwicht, 2020 t/m 2030; bron: Socrates Maatwerk 2021 Huur

Koop Duur

Totaal

Sociaal

Aandeel sociaal

Sociaal

Middelduur

Duur

Sociaal

Middelduur

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

2.100 900 1.300 1.100 400 1.000 400 -3.700 -500 1.000 900 -1.300 3.900 800

0 100 300 100 0 300 200 3.300 600 100 0 500 100 300

100 0 300 0 0 200 100 4.500 800 0 0 500 0 100

0 100 300 100 0 200 100 3.400 500 0 0 300 200 200

100 300 1.300 500 100 900 600 16.000 2.400 100 0 1.700 600 1.000

0 200 1.000 200 100 800 400 14.800 2.000 0 0 1.500 100 600

2.300 1.600 4.500 2.000 600 3.400 1.800 38.300 5.800 1.200 900 3.200 4.900 3.000

2.100 1.000 1.600 1.200 400 1.200 500 -300 0 1.000 900 -1.000 4.100 1.000

7%-p 6%-p -1%-p 2%-p 2%-p -2%-p -1%-p -7%-p -8%-p 6%-p 9%-p -7%-p 11%-p -1%-p

Regio Rotterdam

8.200

5.900

6.600

5.300

25.900

21.400

73.300

13.500

-4%-p

Het is echter hoogst onzeker in hoeverre het gereguleerde particuliere segment met 1.800 woningen uitbreidt. De tweede component van de opgave voor corporaties is dan ook het indien nodig opvangen van deze en andere ontwikkelingen in het particuliere huursegment. Door liberaliseren neemt de gereguleerde particuliere huurvoorraad in omvang af. Indien bijvoorbeeld in de periode tot 2031 15% van de gereguleerde particuliere huurwoningen wordt geliberaliseerd (of uitgepond in de middeldure koopsector) en er geen particuliere huurwoningen in het gereguleerde segment worden toegevoegd zouden corporaties 10.300 extra woningen in het gereguleerde huursegment dienen toe te voegen. Benadrukt moet worden dat de gehanteerde 15% een aanname is.

Ten derde is er een opgave voor corporaties die voortvloeit uit de moeilijk te verwezenlijken opgave in het sociale koopsegment, dat met 5.300 woningen zou moeten uitbreiden. In de afgelopen jaren is dit segment als gevolg van prijsstijgingen sterk in omvang afgenomen. Er worden weinig woningen gebouwd met een koopprijs onder de € 174.000. Het niet realiseren van deze woningen betekent dat de opgave voor corporaties navenant groter wordt. Verdere prijsstijging van koopwoningen kan er daarnaast voor zorgen dat het sociale koopsegment verder krimpt. Zolang bewoners van deze woningen niet verhuizen is er geen probleem. Als deze woningen vrijkomen en buiten bereik komen voor de EC-doelgroep neemt de opgave voor de corporaties toe.

Ten vierde is er een opgave voor de corporaties bij het huisvesten van woningzoekende middeninkomens. Huurprijzen van vrijkomend aanbod in de vrije sector zijn sterk gestegen. Nieuwbouw in het middenhuur- en koopsegment is vaak relatief hoog geprijsd. Met name woningzoekende middeninkomens met een inkomen net boven de toewijzingsgrens komen in de huidige woningmarkt moeilijk aan bod. Er wordt daarom naar de corporaties gekeken om te voorzien in het gat dat gevallen is. Dan kan op twee manieren: gebruik maken van de vrije toewijzingsruimte (en eventueel huren verhogen met behulp van de inkomensafhankelijke huurverhoging) of via nieuwbouw van redelijk geprijsde middenhuurwoningen.

r2021-0073LG

Inleiding

Begin 2019 hebben veertien gemeenten en 25 woningcorporaties de “Nieuwe woningmarktafspraken Regio Rotterdam” ondertekend. Het ABF-onderzoek, Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam (2018), dat in opdracht van het Samenwerkingsverband Wonen van de Regio Rotterdam tot stand is gekomen, is een van de onderliggende stukken die tot dit zogeheten Regioakkoord hebben geleid. In dit onderzoek is op basis van de Primos Prognose 2017 en het Woononderzoek Nederland 2015 met behulp van het Socrates woningmarktsimulatiemodel de gewenste omvang en samenstelling van de woningvoorraad in de regio Rotterdam in 2030 in beeld gebracht en is de mogelijke spreiding van de zogeheten sociale woningvoorraad over de regiogemeenten verkend.

Het Samenwerkingsverband heeft gevraagd deze studie te actualiseren. Aanleiding daartoe zijn de grote veranderingen die zich de afgelopen jaren op de woningmarkt hebben voltrokken. De bevolking is sterk gegroeid, de bevolkingsprognose aanzienlijk verhoogd, het woningtekort is toegenomen, koopprijzen zijn mede onder invloed van de lage rente en financiële prikkels sterk opgelopen, de omvang van de particuliere huursector is toegenomen, huurprijzen zijn sterk gestegen en corporaties, met name ook in de Regio Rotterdam, hebben beperkte financiële mogelijkheden.

Vanwege deze en andere ontwikkelingen zijn er ten opzichte van de vorige studie onderstaande veranderingen in de uitgangspunten en veronderstellingen in deze nieuwe studie toegepast: ▪

Startsituatie is nu 1-1-2020 in plaats van 1-1-2017

▪

Het eindjaar is nu 1-1-2031 in plaats van 1-1-2030

▪

De definitie van EC-doelgroep is aangepast als gevolg van de verruiming van de inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens die per 1-1-2022 van kracht wordt. ▪

in 2017 telt de Regio Rotterdam conform de oude definitie 297 duizend ECdoelgroephuishoudens, 50% van het totaal aantal huishoudens

▪

in 2020 telt de Regio Rotterdam conform de nieuwe definitie 325 duizend ECdoelgroephuishoudens 54% van het totaal aantal huishoudens.

▪

Er wordt in deze studie aangenomen dat de woningvoorraad in de periode 2020 t/m 2030 uitbreidt met 72.400 woningen. Bij deze omvang van de uitbreiding van de woningvoorraad wordt een tekort in de regio Rotterdam in 2031 van 1,8% verwacht. In de vorige studie werd aangenomen dat het woningtekort in de regio in 2030 1,75% zou bedragen.

r2021-0073LG | Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam

▪

r2021-0073LG

Startsituatie 1-1-2020

In dit hoofdstuk wordt de startsituatie beschreven. Achtereenvolgens komen de omvang van de verschillende segmenten van de woningvoorraad, de onderscheiden doelgroepen en de bewoning van de woningvoorraad door de doelgroepen aan de orde.

2.1

Woningvoorraad en woningtekort

In totaal telt de woningvoorraad van de regio Rotterdam begin 2020 bijna 595 duizend woningen. Daarvan wordt 53% tot het ‘sociale’ segment gerekend. Het betreft 271.400 gereguleerde huurwoningen en 42.510 koopwoningen met een WOZ-waarde van maximaal € 174.000. Het aandeel sociaal in de woningvoorraad varieert tussen 18% en 62% per gemeente, gemiddeld is het aandeel sociaal 53%. Middeldure huurwoningen zijn in deze studie op verzoek van de regio gedefinieerd als woningen met een huurprijs tussen liberalisatiegrens en € 1.040 per maand. Middeldure koopwoningen zijn koopwoningen tussen € 174.000 en € 310.000 (prijspeil 2020).

Tabel 2.1 Gehanteerde huur- en koopprijsklassen Segment

Prijsklasse

Gereguleerde huur Middenhuur Dure huur

< € 737,14 per maand € 737,14 - € 1.040 per maand > € 1.040 per maand

Goedkope koop Middeldure koop Dure koop

< € 174.000 € 174.000 - € 310.000 > € 310.000

Tabel 2.2 Woningvoorraad naar eigendomsvorm en prijsklasse; bron: Socrates 2021 en Monitor Regio-akkoord Rotterdam 2020 Huur

Koop

Sociaal

Middelduur

Duur

Sociaal

Middelduur

Duur

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

4.200 1.900 12.400 5.400 4.600 6.200 7.800 172.600 16.200 2.700 1.100 16.900 4.600 14.900

1.400 600 1.900 600 500 800 1.000 25.100 2.200 400 600 1.500 1.100 1.300

300 200 200 200 100 100 200 6.700 400 100 200 300 700 300

100 300 2.000 1.200 400 800 1.900 21.900 6.100 100 100 4.700 100 2.900

5.600 3.100 8.600 7.200 4.200 5.200 6.600 51.100 7.500 2.800 1.800 7.200 4.900 15.500

Regio Rotterdam

271.400

39.000

10.100

42.500

131.100

Totaal

Aandeel sociaal

7.900 1.900 6.300 3.400 2.900 2.100 3.400 38.200 4.800 4.400 3.100 4.800 12.900 4.300

19.400 8.000 31.300 18.000 12.600 15.200 21.000 315.600 37.300 10.500 6.900 35.500 24.200 39.200

22% 27% 46% 37% 39% 46% 46% 62% 60% 26% 18% 61% 19% 45%

100.500

594.600

53%

r2021-0073LG | Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam

In totaal telt de regio begin 2020 604.800 particuliere huishoudens. Dat zijn er ruim tienduizend meer dan het aantal woningen. Daarbij dient bedacht te worden dat een beperkt deel van de woningvoorraad niet beschikbaar is voor bewoning door particuliere huishoudens. Dit omdat er ook woningen in gebruik zijn bij institutionele huishoudens, bewoond worden door niet-ingeschrevenen, in gebruik zijn als tweede woning, leegstaan in afwachting van verhuizing en/of verbouwing, etc. Een deel van de huishoudens woont, vaak naar volle tevredenheid, in een woonboot of woonwagen. Een ander deel woont, al dan niet noodgedwongen, in een ‘alternatieve woonoplossing’: een met meerdere huishoudens gedeelde woning, kamerhuur, anti-kraak, dakloos, etc. In totaal wonen er anno 2020 42.200 huishoudens in de regio niet in een zelfstandige woningen maar in een BAR1. Op basis van onder andere het aantal 25-plussers in een alternatieve woonoplossing wordt het woningtekort in de regio in 2021 op 24.500 woningen, 4,1% van de woningvoorraad geschat. Een woningtekort van circa 2% wordt als een situatie beschouwd met min of meer acceptabele zoek- en wachttijden. Daarbij is natuurlijk ook de mate van aansluiting tussen vraag en aanbod naar prijsklasse en kwalitatieve kenmerken van de woningen van belang.

2.2

Doelgroepen

Van het totaal aantal van 604.800 huishoudens in de regio behoren er bijna 325 duizend (54%) tot de ECdoelgroep. De EC-doelgroep is daarbij gedefinieerd op basis van de wetswijziging die per 1-1-2022 van kracht is. Hierbij is de inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens verhoogd. Per gemeente loopt hett aandeel uiteen van 31% in Lansingerland tot 61% in Rotterdam. Ook Barendrecht, Albrandswaard, Brielle en Westvoorne kennen een relatief laag aandeel huishoudens in de EC-doelgroep. Naast Rotterdam kennen Schiedam en Vlaardingen een relatief hoog aandeel EC-doelgroephuishoudens. Voor de goede orde zij gemeld dat het gaat om aantallen inclusief studentenhuishoudens.

Tabel 2.3 Raming omvang doelgroepen, 2020; (bron: Socrates 2021) ECdoelgroep

Middeninkomens

Hogere Inkomens

Totaal

ECdoelgroep

Middeninkomens

Hogere Inkomens

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

6.400 2.900 15.500 7.600 5.500 7.100 10.000 199.200 20.600 3.600 2.500 18.700 7.400 18.000

2.300 1.100 4.200 2.300 1.500 2.000 2.700 39.400 4.800 1.300 900 4.500 2.700 5.100

10.500 3.900 11.700 8.100 5.400 5.900 8.100 89.600 12.100 5.600 3.300 11.500 13.800 15.500

19.300 7.800 31.300 18.000 12.400 15.000 20.800 328.300 37.600 10.500 6.700 34.700 23.800 38.600

33% 37% 49% 42% 44% 47% 48% 61% 55% 34% 37% 54% 31% 47%

12% 14% 13% 13% 12% 13% 13% 12% 13% 12% 13% 13% 11% 13%

55% 50% 37% 45% 44% 39% 39% 27% 32% 54% 50% 33% 58% 40%

Regio Rotterdam

324.900

74.900

205.100

604.800

54%

12%

34%

1 “Bewoonde andere ruimte”, hieronder vallen zowel woonboten, woonwagens als alle alternatieve woonoplossingen.

r2021-0073LG

Middeninkomens zijn in de studie gedefinieerd als een huishoudens niet behorend tot de EC-doelgroep met een bruto inkomen van maximaal bruto € 58.5832 (zowel een- als meerpersoonshuishouden). Het aandeel middeninkomens in de regio bedraagt 12% en loopt uiteen van 11% in Lansingerland tot 14% in Brielle. Lansingerland telt met 58% het hoogste aandeel hoge inkomens, Rotterdam met 27% het laagste. Gemiddeld behoort 34% van de huishoudens in de regio tot de hoge inkomens.

2.3

Bewoning woningvoorraad door doelgroepen

EC-doelgroep Het merendeel van de 325 duizend huishoudens behorend tot de EC-doelgroep woont in een gereguleerde huurwoning (64%) of een sociale koopwoning (9%). Daarmee woont 73% in een sociale huur- of koopwoning. De overige 27% woont in de middenhuur (4%), dure huur (1%), middeldure koop (8%), dure koop (5%) of in een BAR (9%). Bij huishoudens die in een middeldure of dure koopwoning wonen gaat het deels om gepensioneerden die qua inkomen zijn ‘teruggevallen’ naar de EC-doelgroep, vaak wonend in een afbetaalde woning. Daarnaast kan er sprake zijn van lange woonduur en waardestijging van de woning. Ook kan er sprake zijn van de combinatie van een laag inkomen en vermogen uit erfenis, beleggingen of eerdere werkzaamheden. Dat laatste kan overigens ook het geval zijn bij EC-doelgroephuishoudens in de (middeldure) huur. Anderzijds zijn er ook huishoudens met een laag inkomen die als ‘dure scheefhuurders’ of ‘scheefkopers’ gekenschetst kunnen worden, huishoudens die noodgedwongen kampen met (te) hoge woonlasten.

Er bestaan grote verschillen tussen gemeenten. In Vlaardingen woont 79% van de EC-doelgroep in een sociale huur- of koopwoning, terwijl dat aandeel in Westvoorne 35% bedraagt. Opvallend is dat in Westvoorne en de andere hierboven genoemde gemeenten met een relatief laag aandeel huishoudens in de EC-doelgroep, veel EC-doelgroephuishoudens in middeldure en dure koop- en huurwoningen wonen. Tabel 2.4 Raming woonsituatie huishoudens EC-doelgroep (%), 2020; bron: Socrates 2021- maatwerk in sociale huur

in middenhuur

in dure huur

in sociale koop

in middeldure koop

in dure koop

in BAR

totaal

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

47% 44% 60% 55% 64% 64% 61% 67% 58% 52% 31% 66% 47% 61%

8% 10% 4% 3% 3% 4% 3% 4% 4% 5% 13% 3% 6% 3%

2% 2% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 3% 1% 2% 0%

1% 11% 12% 16% 6% 8% 13% 8% 17% 2% 4% 13% 1% 16%

21% 17% 11% 14% 16% 14% 14% 5% 7% 17% 21% 8% 16% 12%

16% 10% 8% 7% 8% 5% 6% 3% 4% 17% 23% 5% 24% 4%

5% 7% 5% 5% 2% 4% 3% 12% 9% 6% 5% 4% 4% 3%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Regio Rotterdam

64%

100%

2 Dit bedrag komt overeen met 1,5 x € 39.055. De toewijzingsgrens (belastbaar inkomen) voor eenpersoonshuishoudens. .

Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam

Studentenhuishoudens Studentenhuishoudens vormen een bijzondere groep. Zij behoren vrijwel zonder uitzondering tot de ECdoelgroep. Rotterdam wil, met het oog op afgestudeerden in de stad houden, aantrekkelijk zijn voor studenten (http://www.rotterdamstaatomjoutespringen.nl/). Vandaar dat onderzocht is welk deel van de sociale huurvoorraad3 in Rotterdam en de regiogemeenten door studentenhuishoudens bewoond wordt. Een huishouden wordt als studentenhuishouden beschouwd als de hoofdbewoner dan wel zijn/haar partner als student is ingeschreven. Het betreft dus geen huishoudens met (nog) in het ouderlijk huis wonende studenten. In totaal zijn er in de regio 21.210 huurwoningen (“verblijfsobjecten met woonfunctie”) waar studentenhuishoudens wonen. In 5.070 van deze woningen wonen meerdere studentenhuishoudens (‘studentenflats’ of gedeelde woningen), in 16.140 huurwoningen woont één studentenhuishouden. De door studentenhuishoudens bewoonde huurwoningen in de regio zijn voor het merendeel gereguleerde huurwoningen (16.600), waarvan 10.070 in bezit van corporaties en 6.550 eigendom van particuliere verhuurders. Daarnaast worden er 3.900 middeldure of dure huurwoningen door particulieren aan studentenhuishoudens verhuurd en 700 door corporaties.

In Rotterdam wordt 8% van de gereguleerde huurvoorraad bewoond door studentenhuishoudens, In Capelle is dat 5% en in Schiedam en Vlaardingen 4%. Gezien deze bijzondere en gewenste functie van de gereguleerde huurvoorraad wordt in de constructie van het Scenario Naar Meer Evenwicht hiermee rekening gehouden.

Tabel 2.5 Aantal en aandeel gereguleerde huurwoningen bewoond door studentenhuishoudens naar type eigenaar, 2020; bron: CBS-microdata/bewerking ABF Research Aantal Corporatiewoning

Particuliere huurwoning

Barendrecht Brielle Capelle a.d. IJssel Hellevoetsluis Krimpen a.d. IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

80 30 450 130 120 170 170 7.280 440 60 0 560 120 460

10 0 140 0 0 0 0 6.040 230 0 10 50 0 10

Regio Rotterdam

10.070

6.550

Aandeel Corporatiewoning

Particuliere huurwoning

Totaal

90 30 590 130 120 170 170 13.320 670 60 10 610 120 470

2% 2% 4% 3% 3% 3% 2% 6% 4% 2% 0% 4% 3% 3%

4% 0% 8% 0% 0% 0% 0% 14% 5% 0% 4% 2% 0% 1%

2% 2% 5% 2% 3% 3% 2% 8% 4% 2% 1% 4% 3% 3%

16.620

12%

Totaal

3 Aangenomen is dat het aantal studentenhuishoudens dat eigen-bewoner is nihil is.

r2021-0073LG

Middeninkomens Woningzoekende middeninkomens, de groep huishoudens met een inkomen tussen de toewijzingsgrens voor sociale huurwoningen en bruto € 58.583, bevinden zich in de huidige woningmarkt vaak in een moeilijke positie. Met een inkomen boven de EC-doelgroep toewijzingsgrens zijn zij aangewezen op middeldure huurof koopwoningen. Door de sterke prijsstijgingen staat de prijs/kwaliteitverhouding in dit segment ernstig onder druk. Corporaties kunnen echter gebruik maken van de zogeheten vrije toewijzingsruimte die vanaf 1 januari 2022 7,5 % tot maximaal 15% bedraagt om huishoudens met een inkomen net boven de toewijzingsgrens in de gereguleerde voorraad te huisvesten. Daarnaast heeft het kabinet de markttoets voor de bouw middenhuurwoningen door corporaties tijdelijk buiten gebruik gesteld. Toewijzen aan of bouwen voor middeninkomens kunnen worden toegepast om menging in, kwetsbare, wijken te bevorderen.

De 75 duizend middeninkomens in de regio wonen voor 38% in een sociale huur- of koopwoning, 9% woont in een middeldure huurwoning, 32% in een middeldure koopwoning en 16% in een dure huur- of koopwoning. Daarnaast woont 6% in een BAR.

Tabel 2.6 Raming woonsituatie huishoudens met middeninkomen (%), 2020; bron: Socrates 2021- maatwerk in sociale huur

in middenhuur

in dure huur

in sociale koop

in middeldure koop

in dure koop

in BAR

totaal

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

18% 17% 31% 22% 26% 30% 25% 33% 26% 25% 13% 33% 18% 28%

11% 10% 8% 3% 8% 7% 7% 11% 8% 7% 11% 6% 8% 5%

2% 3% 1% 1% 1% 1% 1% 2% 1% 1% 4% 1% 4% 1%

1% 8% 8% 13% 4% 6% 9% 7% 13% 3% 3% 11% 1% 13%

34% 39% 34% 44% 40% 42% 43% 27% 36% 29% 29% 34% 25% 44%

31% 18% 16% 14% 19% 11% 13% 11% 10% 30% 37% 12% 43% 8%

3% 5% 3% 3% 2% 3% 2% 8% 6% 5% 3% 3% 2% 2%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Regio Rotterdam

30%

32%

14%

100%

Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam

Simulatie en veronderstellingen

De twee scenario’s in deze studie zijn met behulp van het woningmarktsimulatiemodel Socrates doorgerekend. Daarbij worden demografische gebeurtenissen, woningbouw/sloop, inkomensontwikkelingen en verhuisketens nagebootst. In par. 3.1. wordt de woningmarktsimulatie in het kort beschreven. In paragraaf 3.2 komen de veronderstellingen die zijn gebruikt aan de orde. Er wordt in het Socrates-model geen onderscheid gemaakt tussen corporatiewoningen en particuliere huurwoningen. Voor het te actualiseren regioakkoord is dit onderscheid wel van belang. Daarom is deze uitsplitsing ook in het rapport opgenomen. Voor de toekomstige ontwikkeling moeten daarbij aannamen worden gemaakt. Zie daarvoor hoofdstuk 6.

3.1

Woningmarktsimulatie

Op basis van de gewenste omvang van de woningvoorraad per gemeente is een woningmarktsimulatie uitgevoerd die resulteert in de kwalitatieve invulling van gemeentelijke ‘woningbouw’programma’s. Het woningbouwprogramma (‘veranderprogramma’) komt tot stand op basis van de demografische ontwikkelingen, de woonwensen van woningzoekende huishoudens, de verwachte inkomensontwikkeling van huishoudens en de mogelijkheden die vrijkomend aanbod in de bestaande voorraad biedt. Het resulterende woningbouwprogramma van het Referentiescenario kan daarom als optimaal en consumentgericht betiteld worden. In de bijlage is een meer uitgebreide toelichting opgenomen.

In dit rapport wordt uitsluitend de stand van de woningvoorraad in 2031 gerapporteerd en de verandering per saldo van de woningvoorraad naar eigendomsvorm (huur/koop) en prijssegment in de periode 2020 t/m 2030. Die verandering komt tot stand via nieuwbouw, splitsing van woningen, functieverandering van gebouwen, sloop, samenvoegen van woningen, huurprijsaanpassingen, verkoop van huurwoningen, buyto-let. In de woningmarktsimulatie is hierbij een bepaalde ‘route’ gevolgd, maar er zijn zogezegd meerdere wegen die naar Rome leiden.

Van belang is om te beklemtonen dat de berekeningen ten behoeve van dit rapport niet zijn uitgevoerd op basis van wat er (al dan niet) bekend is over de kwalitatieve nieuwbouw- en herstructureringsplannen van gemeenten, corporaties en commerciële ontwikkelaars. Die plannen zullen in veel gemeenten in meer of mindere mate verschillen van de consumentgerichte voorraadontwikkeling zoals die uit de berekeningen volgt. Gegevens over plancapaciteit zijn uitsluitend gebruikt om de te verwachten uitbreiding per gemeente te ramen.

r2021-0073LG | Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam

3.2

Veronderstellingen in scenario’s

Regionale demografische ontwikkeling Voor de woningmarkt is de huishoudensontwikkeling de maatgevende factor. In zowel het Referentiescenario als het Scenario Naar Meer Evenwicht wordt uitgegaan van de huishoudensontwikkeling conform de meest recente Primos-prognose 2021. In deze prognose wordt meer groei in de regio verwacht dan op basis van Primos 2017 in de vorige studie. Destijds werd een toename verwacht tot 643 duizend huishoudens in de Regio Rotterdam in 2030, nu is dat 657 duizend in 2031. De hogere huishoudensgroei leidt tot meer starters op de woningmarkt.

Inkomensontwikkeling (reëel) Ten behoeve van onder andere woningmarktstudies stelt ABF jaarlijks inkomensramingen op. Er wordt gerekend met de inkomensverdeling van zes typen huishoudens, waarvan vier jonger dan 65 jaar, alleenstaanden, eenoudergezinnen, samenwonenden zonder kind en samenwonenden met kind(eren) en twee typen 65-plushuishoudens (alleenstaanden en samenwonenden). Voor de korte termijn, 2020 t/m 2022, wordt de gemiddelde inkomensontwikkeling geënt op de koopkrachtverwachtingen van het CPB. In het in deze studie gehanteerde Middensscenario wordt naar aanleiding van de Middellangetermijnverkenning van het CPB (maart 2021) in de periode 2023 t/m 2025 gemiddeld genomen geen reële inkomensgroei verwacht (0,0%). Vanaf 2026 wordt een licht stijgende inkomensgroei verwacht tot 0,3% per jaar in 2030, de gemiddelde reële inkomensontwikkeling over de laatste dertig jaar. In 2030 en verdere jaren wordt 0,3% aangehouden.

Woningproductie De Provincie Zuid-Holland heeft in het kader van de studie naar de woningbehoefte in juli 2021 aangegeven dat voor de Regio Rotterdam in de periode 2021 tot en met 2030 gerekend kan worden met de volledige woningbehoefteraming van de provincie en dat die voor deze regio uitkomt op 67.950 woningen. Dit getal ligt hoger dan de toegestane woningvoorraad toename voor onze regio, want die bedraagt 10% minder dan volledige woningbehoefte (conform brief juni 2021 van de gedeputeerde aan de regio). Inclusief de woningvoorraadtoename in het jaar 2020 bedraagt de uitbreiding tot 2031 72.400 woningen. Het Rijk streeft naar een tekort van maximaal 2% per regio. Op basis van de Primos Prognose 2021 wordt verwacht dat bij deze omvang van de uitbreiding van de woningvoorraad het tekort in de regio Rotterdam in 2031 1,8% bedraagt. In de vorige studie werd aangenomen dat het woningtekort in de regio in 2030 1,75% zou bedragen. De Primos Prognose is overigens minder optimistisch wat betreft de woningbouw en voorziet bijna 9 duizend woningen minder toevoegingen aan de voorraad en een tekort in de regio in 2031 van 3,1%. In deze studie wordt dus aangenomen dat de voorraad in de regio per saldo uitbreidt (nieuwbouw, transformatie en woningsplitsingen minus sloop en andere onttrekkingen) met 72.400.

De verwachte toename van de woningvoorraad per gemeente in de scenario’s is gebaseerd op de bij ABF bekende cijfers met betrekking tot de plancapaciteit. Mogelijk leven er in de regio andere inzichten met betrekking tot de te verwachten uitbreiding van de woningvoorraad per gemeente.

r2021-0073LG

Woonvoorkeuren Standaard worden de woonvoorkeuren in de berekeningen afgeleid uit de reeks WoON-onderzoek Nederland. De laatste editie is WoON 2018. Er worden op basis van samenstelling van het huishouden (vier typen), leeftijd (5 klassen) en inkomen (5 kwintielen) honderd verschillende typen huishouden onderscheiden met regionaal bepaalde voorkeuren voor het type woning (eengezins/meergezins), eigendomsvorm (huur/koop), prijsklasse (zes klassen) en type woonmilieu (ABF-woonmilieutypologie).

Invulling huurbeleid door verhuurders Op basis van de wettelijke regelingen met betrekking tot huurverhogingen en het passend toewijzen zijn veronderstellingen gedaan over huurharmonisatie en het aftoppen van huren (zie bijlage). Daarnaast wordt er uitgegaan van een geraamd saldo van verkoop van huurwoningen aan particulieren en buy-to-let door particulieren.

Vormgeving Scenario Naar Meer Evenwicht Uitgangspunt bij de constructie van het Scenario Naar Meer Evenwicht is het verminderen van de verschillen in het aandeel van de sociale voorraad in de totale voorraad in de veertien gemeenten. De sociale voorraad per gemeente in het Referentiescenario in 2031 is als uitgangspunt genomen. Het aantal gereguleerde huurwoningen bewoond door studentenhuishoudens in 2031 is daarvan afgetrokken (op basis van een aangenomen toename van dit aantal woningen met 13%). Vervolgens is de gewenste omvang van de sociale voorraad in het Scenario Naar Meer Evenwicht bepaald door de afwijking van het gemeente aandeel ten opzichte van het regionale aandeel met 1/3 te verminderen (zie hoofdstuk 5).

Verschillen tussen scenario’s uitsluitend door verschil in woningvoorraadontwikkeling De veronderstellingen over huishoudensontwikkeling, inkomensontwikkeling, regionale woningproductie en woonvoorkeuren, etc. zijn in beide scenario’s identiek. De verschillen tussen de scenario’s hangen uitsluitend samen met de verschillen in de samenstelling van de woningvoorraad per gemeente.

Notabene In dit rapport wordt de gewenste omvang van de verschillende segmenten in de woningvoorraad in 2031 gepresenteerd (op basis van de beschreven veronderstellingen). Zoals eerder opgemerkt, de omvang van de veronderstelde totale uitbreiding van de woningvoorraad in een gemeente is gebaseerd op de bij ABF bekende plancapaciteitscijfers.

Om de woningvoorraad in bepaalde eigendomssegmenten en prijsklassen te vergroten of verkleinen kan getracht worden ontwikkelingen, voor zover mogelijk, te sturen middels nieuwbouw, transformatie, woningsplitsing, sloop, samenvoeging, buy-to-let, uitponden, en huurprijsaanpassingen (jaarlijkse, inkomensafhankelijke en bij mutatie). In beide woningmarktsimulaties worden per jaar de gewenste toevoegingen, onttrekkingen, omzettingen en huurprijsaanpassingen berekend. Het resultaat in 2031 kan echter natuurlijk ook via andere ontwikkelingswegen bereikt worden, bijvoorbeeld via minder sloop, meer verkoop en nieuwbouw van sociale huurwoningen, etc.

Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam

De sturingsmogelijkheden van gemeenten en corporaties kennen echter beperkingen. Grond is vaak in bezit van particuliere partijen. Projecten die de komende jaren worden opgeleverd zijn qua samenstelling naar prijsklasse veelal niet meer te beïnvloeden. Belangrijk is ook de invloed van wijzigingen in het rijksbeleid, zoals bijvoorbeeld de voorgenomen WOZ-cap in het puntenstelsel. Tot slot zijn ontwikkelingen sterk afhankelijk van de waardeontwikkeling van koopwoningen.

Onzekerheden De toekomst is onzeker. Belangrijkste onzekerheden in de scenario’s in deze studie zijn de daadwerkelijke bevolkings-, woningvoorraad- en inkomensontwikkeling. Meer of minder bevolkingsgroei zal zich vertalen in meer of minder spanning op de woningmarkt. De reële inkomensontwikkeling bepaalt de omvang van de EC-doelgroep in de toekomst en is daarmee van invloed op de opgave voor corporaties. Naast structurele economische en demografische ontwikkelingen, zoals de vergrijzing, zijn ook conjuncturele ontwikkelingen van belang. Een recessie van lange duur heeft een sterke invloed op de inkomensontwikkeling bleek in de jaren 2010-2014. Welke economische effecten de coronacrisis daadwerkelijk gaat hebben is op dit moment nog steeds moeilijk te voorspellen. Een andere onzekerheid is de omvang van de woningvoorraad in 2031. Indien er minder gebouwd wordt dan in deze studie aangenomen heeft dat sowieso sterk uiteenlopende effecten voor starters en doorstromers. Daarnaast is natuurlijk van belang in welke prijssegmenten er minder woningen worden toegevoegd. Dat bepaalt in grote mate welke inkomensgroepen meer of minder geraakt worden.

Een laatste onzekerheid betreft de woonvoorkeuren. Onder invloed van corona en het sterk toegenomen thuiswerken zouden deze blijvend kunnen veranderen. Op basis van anekdotisch bewijs wordt in de media over dat laatste veel over gespeculeerd. Het sinds enige jaren negatieve binnenlands migratiesaldo van de Randstad neemt in omvang toe, maar met deze trend wordt in de prognose al rekening gehouden. Het zijn de relatief jonge bevolking in de Randstad en de buitenlandse migratie die in dit landsdeel voor veel druk op de woningmarkt en spreiding naar de rest van het land zorgen. Dat laat natuurlijk onverlet dat op langere termijn de voorkeuren voor woonmilieus onder invloed van bijvoorbeeld het meer thuiswerken kunnen veranderen.

r2021-0073LG

Referentiescenario

Het Referentiescenario is onder andere gebaseerd op de Primos-Prognose 2021. De afgelopen jaren is de bevolking van Nederland sterk gegroeid. Terwijl de natuurlijke aanwas als gevolg van de vergrijzing en uitstel bij het krijgen van kinderen daalt, is de buitenlandse migratie sterk toegenomen. Deze migratie heeft vaak arbeid, studie of gezinshereniging als motief. Daarnaast gaat het met pieken en dalen ook om asielmigranten.

Tabel 4.1 Bevolkingsgroei van Nederland naar componenten, 1995-2020; bron: CBS 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000

-20.000

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020*

-40.000 Buitenlands migratiesaldo

Natuurlijke aanwas

Deze ontwikkeling werkt door in de bevolkingsprognoses. De Primos Prognose 2021 komt voor heel Nederland overeen met de meest recente nationale bevolkingsprognose van het CBS (december 2020). Vergeleken met de in de vorige studie gebruikte Primos Prognose 2017 wordt er voor de komende jaren meer buitenlandse migratie verwacht. Voor de Regio Rotterdam werd in de vorige studie een buitenlands migratiesaldo verwacht van 19.300 in de periode 2016 t/m 2029. Op basis van Primos 2021 is de verwachting voor dit saldo in deze studie 27.900 in de periode 2020 t/m 2030. Voor de woningmarkt is daarbij van belang dat een stijging van het buitenlands migratiesaldo direct effect heeft op de vraag naar woningen. Ook is van belang dat een belangrijk deel van de migranten slechts een korte periode in Nederland verblijft. Dit betekent dat het aantal starters op de woningmarkt blijvend op een hoger niveau komt te liggen.

4.1

Ontwikkeling woningvoorraad

De gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad in de periode 2020 t/m 2030 is opgenomen in tabel 4.2. Deze leidt tot de omvang en samenstelling van de voorraad zoals opgenomen in tabel 4.3.

r2021-0073LG | Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam

In het Referentiescenario neemt de sociale voorraad met 13,5 duizend woningen toe, waarvan ruim 8 duizend gereguleerde huurwoningen en ruim 5 duizend sociale koopwoningen. Het aandeel sociaal neemt met 4%-punt af ten opzichte van 2020. De grootste opgave ligt in het realiseren van ruim 25,5 duizend middeldure koopwoningen ( € 174.000 tot € 310.000, prijspeil 2020) en dure koopwoningen (21 duizend). De gewenste uitbreiding van middenhuurwoningen en dure huurwoningen is beide ruim 6 duizend

Circa de helft van de uitbreiding in het sociale segment zou plaats moeten vinden in Rotterdam. Daarnaast is er in dit scenario een relatief grote opgave in het sociale segment in Lansingerland.

Tabel 4.2 Ontwikkeling woningvoorraad naar eigendomsvorm en prijsklasse en ontwikkeling aandeel sociaal in totale voorraad (%-punt) in het Referentiescenario, 2020 t/m 2030; bron: Socrates Maatwerk 2021 Huur

Koop

Duur

Totaal

Sociaal

Aandeel sociaal

Sociaal

Middelduur

Duur

Sociaal

Middelduur

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

300 300 600 300 0 700 100 3.700 300 200 200 -200 1.400 100

200 100 400 100 100 300 200 2.900 500 100 0 400 500 400

100 100 400 100 0 200 100 3.700 700 100 0 400 100 200

0 100 300 100 0 200 100 3.400 500 0 0 300 200 200

600 500 1.600 900 300 1.000 700 13.100 2.000 400 200 1.300 1.600 1.300

600 500 1.300 500 200 900 500 11.400 1.700 300 200 1.000 1.200 900

1.800 1.600 4.600 2.000 600 3.300 1.700 38.200 5.700 1.100 600 3.200 5.000 3.100

300 400 900 400 0 900 200 7.100 800 200 200 100 1.600 300

0%-p 0%-p -3%-p -2%-p -1%-p -3%-p -3%-p -5%-p -6%-p 0%-p 1%-p -4%-p 2%-p -3%-p

Regio Rotterdam

8.200

6.200

6.100

5.300

25.700

20.900

72.400

13.500

-4%-p

Tabel 4.3 Woningvoorraad naar eigendomsvorm en prijsklasse in het Referentiescenario, 2031; bron: Socrates Maatwerk 2021 Huur

Koop

Sociaal

Middelduur

Duur

Sociaal

Middelduur

Duur

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

4.500 2.200 13.000 5.700 4.600 6.900 7.900 176.300 16.500 2.900 1.300 16.700 6.000 15.000

1.600 700 2.300 700 600 1.100 1.200 28.000 2.700 500 600 1.900 1.600 1.700

400 300 600 300 100 300 300 10.400 1.100 200 200 700 800 500

100 400 2.300 1.300 400 1.000 2.000 25.300 6.600 100 100 5.000 300 3.100

6.200 3.600 10.200 8.100 4.500 6.200 7.300 64.200 9.500 3.200 2.000 8.500 6.500 16.800

Regio Rotterdam

279.600

45.200

16.200

47.800

156.800

4.2

Totaal

Aandeel sociaal

8.500 2.400 7.600 3.900 3.100 3.000 3.900 49.600 6.500 4.700 3.300 5.800 14.100 5.200

21.300 9.600 36.000 20.000 13.300 18.500 22.600 353.800 42.900 11.600 7.500 38.600 29.300 42.300

21% 27% 43% 35% 38% 43% 44% 57% 54% 26% 19% 56% 22% 43%

121.400

667.000

49%

Ontwikkeling doelgroepen

Ten opzichte van de vorige studie nemen de reële inkomens minder snel toe. De EC-doelgroep neemt in het Referentiescenario in de periode 2020 t/m 2030 met 7.600 huishoudens toe. Het aandeel huishoudens

r2021-0073LG

in de EC-doelgroep neemt echter met 3%-punt af. De toename vindt met 6.300 vooral plaats in de zogeheten secundaire doelgroep. De primaire doelgroep neemt met 1.300 beperkt in omvang toe. Het aandeel middeninkomens en hoge inkomens neemt met 1%-punt respectievelijk 2%-punt toe. In Rotterdam en Schiedam neemt de EC-doelgroep beperkt af. In deze twee gemeenten neemt het aantal hoge inkomens sterk toe.

De EC-doelgroep neemt met 7.600 minder sterk toe in de regio dan de sociale woningvoorraad (13,5 duizend). Dat hangt samen met het inlopen van het woningtekort in het Referentiescenario.

Tabel 4.4 Ontwikkeling inkomensgroepen in Referentiescenario, 2020 t/m 2030, bron: Socrates Maatwerk 2021 ECdoelgroep

Middeninkomens

Hogere Inkomens

ECdoelgroep

Middeninkomens

Hogere Inkomens

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

400 700 1.000 1.300 100 1.100 200 -400 -300 500 100 300 1.700 1.000

100 300 600 500 100 300 300 4.700 900 100 100 500 700 700

1.100 600 1.400 200 200 1.700 1.000 19.400 2.800 200 600 1.300 2.100 800

-1%-p 2%-p -2%-p 2%-p -1%-p -2%-p -2%-p -4%-p -5%-p 2%-p -3%-p -2%-p 1%-p 0%-p

0%-p 1%-p 1%-p 1%-p 1%-p -1%-p 0%-p 1%-p 1%-p 0%-p 0%-p 1%-p 1%-p 1%-p

1%-p -2%-p 1%-p -3%-p 0%-p 3%-p 2%-p 4%-p 4%-p -2%-p 3%-p 2%-p -2%-p 0%-p

Regio Rotterdam

7.600

9.900

33.500

-3%-p

1%-p

2%-p

Tabel 4.5 Omvang inkomensgroepen in Referentiescenario, 2031, bron: Socrates Maatwerk 2021 ECdoelgroep

Middeninkomens

Hogere Inkomens

ECdoelgroep

Middeninkomens

Hogere Inkomens

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

6.800 3.600 16.400 8.900 5.500 8.200 10.100 198.800 20.300 4.100 2.500 19.000 9.100 19.000

2.500 1.300 4.800 2.800 1.700 2.200 3.000 44.200 5.700 1.400 1.000 5.000 3.400 5.800

11.600 4.500 13.100 8.400 5.600 7.600 9.100 109.000 14.900 5.900 3.900 12.700 15.900 16.300

33% 38% 48% 44% 43% 45% 46% 56% 50% 36% 34% 52% 32% 46%

12% 14% 14% 14% 13% 12% 13% 13% 14% 12% 13% 14% 12% 14%

56% 47% 38% 42% 44% 42% 41% 31% 36% 52% 53% 35% 56% 40%

Regio Rotterdam

332.500

84.700

238.600

51%

13%

36%

Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam

4.3

Bewoning woningvoorraad door doelgroepen

EC-doelgroep Een groter aandeel van de EC-doelgroep in de regio woont in het Referentiescenario in 2031 in een gereguleerde huurwoning (2%-punt). Dat is vooral het gevolg van het inlopen van het woningtekort. Als gevolg daarvan neemt het aantal huishoudens in een BAR af met 4%-punt. Opvallend is daarnaast het toenemend aandeel huishoudens uit de EC-doelgroep in middeldure (1%-punt) en dure (2%-punt) koopwoningen. Het gaat hierbij voornamelijk om oudere huishoudens die vanwege pensionering een terugval in inkomen kennen. Vaak is de koopwoning waarin zij wonen afbetaald. Dat deze groep in omvang toeneemt hangt samen met de stijging van het eigenwoningbezit in de vorige eeuw. Tabel 4.6 Ontwikkeling 2020 t/m 2030 woonsituatie huishoudens EC-doelgroep (%-punt), Referentiescenario; bron: Socrates Maatwerk 2021

Gemeente

in sociale huur

in middenhuur

in dure huur

in sociale koop

in middeldure koop

in dure koop

in BAR

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

1%-p 0%-p 0%-p -3%-p -2%-p 2%-p 0%-p 3%-p 1%-p 1%-p 5%-p -1%-p 4%-p -2%-p

-1%-p -4%-p 0%-p 0%-p 0%-p 0%-p 1%-p 0%-p 0%-p -1%-p -5%-p 0%-p 0%-p 0%-p

0%-p 0%-p 0%-p 0%-p 0%-p 0%-p 0%-p 0%-p 1%-p 0%-p -1%-p 0%-p -1%-p 0%-p

0%-p -1%-p -1%-p -2%-p 0%-p -1%-p -2%-p 0%-p -2%-p 0%-p 1%-p 0%-p 2%-p 0%-p

-1%-p 2%-p 1%-p 3%-p 1%-p 0%-p 1%-p 1%-p 2%-p 1%-p -2%-p 1%-p -2%-p 1%-p

2%-p 1%-p 2%-p 1%-p 3%-p 1%-p 1%-p 1%-p 2%-p 2%-p 0%-p 1%-p -1%-p 1%-p

-2%-p 2%-p -2%-p 0%-p -2%-p -3%-p -1%-p -6%-p -4%-p -3%-p 2%-p -1%-p -2%-p 0%-p

Regio Rotterdam

2%-p

0%-p

1%-p

2%-p

-4%-p

Tabel 4.7 Woonsituatie huishoudens EC-doelgroep (%), Referentiescenario, 2031; bron: Socrates 2021maatwerk

Gemeente

in sociale huur

in middenhuur

in dure huur

in sociale koop

in middeldure koop

in dure koop

in BAR

totaal

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

49% 45% 60% 52% 62% 66% 61% 70% 59% 53% 36% 65% 51% 60%

8% 6% 5% 3% 3% 4% 4% 4% 4% 4% 8% 3% 6% 3%

1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 2% 1% 1% 1%

1% 10% 11% 14% 6% 8% 11% 8% 16% 3% 5% 13% 3% 16%

20% 18% 12% 17% 17% 14% 14% 6% 9% 17% 19% 8% 14% 13%

18% 11% 9% 8% 11% 6% 7% 4% 6% 19% 23% 6% 23% 5%

3% 9% 3% 5% 1% 1% 2% 6% 5% 3% 7% 3% 2% 3%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Regio Rotterdam

65%

100%

Middeninkomens Ook bij de middeninkomens zien we flinke verschuivingen. Het aandeel middeninkomens in een sociale huurwoning neemt in het Referentiescenario met 5%-punt sterk af. Ook wonen deze huishoudens in 2031 minder in een BAR (-3%-punt). De verruiming van de voorraad in de middeldure en dure koopsegment is

r2021-0073LG

van groot belang voor deze groep. Het aandeel middeninkomens in zo’n woning neemt met 4%-punt respectievelijk 2%-punt toe.

Tabel 4.8 Ontwikkeling 2020 t/m 2030 woonsituatie huishoudens met middeninkomen (%-punt), Referentiescenario; bron: Socrates Maatwerk 2021

Gemeente

in sociale huur

in middenhuur

in dure huur

in sociale koop

in middeldure koop

in dure koop

in BAR

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

0%-p 0%-p -9%-p -4%-p -2%-p -4%-p -2%-p -6%-p -5%-p -4%-p 0%-p -5%-p 1%-p -3%-p

-1%-p -1%-p 1%-p 1%-p -2%-p 1%-p 1%-p 1%-p 1%-p 1%-p -1%-p 1%-p 0%-p 1%-p

0%-p 1%-p 1%-p 1%-p 1%-p 1%-p 1%-p 2%-p 2%-p 0%-p 0%-p 1%-p -1%-p 1%-p

1%-p -1%-p 0%-p -1%-p 0%-p -1%-p -1%-p 0%-p -2%-p 0%-p 0%-p -1%-p 2%-p -1%-p

-1%-p 3%-p 6%-p 2%-p 1%-p 1%-p 0%-p 5%-p 5%-p 3%-p 2%-p 3%-p 3%-p 2%-p

2%-p 0%-p 2%-p 2%-p 3%-p 3%-p 2%-p 3%-p 4%-p 3%-p -2%-p 2%-p -3%-p 1%-p

-1%-p -2%-p -2%-p -1%-p -1%-p -2%-p -1%-p -3%-p -4%-p -3%-p -1%-p -2%-p -1%-p -1%-p

Regio Rotterdam

-5%-p

1%-p

0%-p

4%-p

2%-p

-3%-p

Tabel 4.9 Woonsituatie huishoudens met middeninkomen (%), 2031; bron: Socrates 2021- maatwerk

Gemeente

in sociale huur

in middenhuur

in dure huur

in sociale koop

in middeldure koop

in dure koop

in BAR

totaal

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

18% 17% 22% 18% 24% 26% 23% 27% 21% 21% 14% 27% 18% 25%

10% 10% 10% 5% 6% 8% 8% 12% 9% 7% 10% 7% 8% 7%

2% 3% 2% 2% 1% 2% 2% 4% 3% 2% 4% 2% 3% 2%

1% 7% 8% 12% 4% 6% 8% 7% 11% 4% 3% 10% 2% 12%

34% 42% 40% 46% 41% 43% 43% 32% 41% 32% 31% 37% 28% 45%

33% 18% 17% 16% 22% 14% 15% 13% 13% 33% 35% 14% 40% 9%

1% 3% 1% 2% 1% 1% 1% 4% 2% 2% 3% 1% 1% 1%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Regio Rotterdam

25%

10%

36%

16%

100%

Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam

Scenario Naar Meer Evenwicht

5.1

Vormgeving van het scenario

In de vorige studie is de mate waarin de spreiding wordt teruggebracht in het Scenario Naar Meer Evenwicht bepaald op basis van het met 1/3 terugbrengen van de afwijking van het aandeel dat de sociale voorraad in de totale voorraad vormt. In deze studie is ook deze systematiek toegepast, zij het dat bij de bepaling van de afwijking de gereguleerde huurwoningen die door studentenhuishoudens bewoond worden buiten beschouwing zijn gelaten. Daartoe is een schatting gemaakt van het verwachte aantal gereguleerde huurwoningen in de regio dat in 2031 door studentenhuishoudens bewoond wordt.

Volgens de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2021 is er een toename van het aantal uitwonende studenten in (de regio) Rotterdam te verwachten met 2.560 tot 4.050 in de periode tot 2029. Een deel van deze toename zal plaatsvinden in woningen die door meerdere studentenhuishoudens gedeeld worden. Geschat wordt dat de toename van het aantal woningen in de regio dat door studentenhuishoudens bewoond wordt met circa 2.100 zal toenemen. Deze toename is naar rato van het aantal door studentenhuishoudens bewoonde woningen in 2020 verdeeld over de gemeenten. Omdat er relatief veel studenten in Rotterdam wonen betekent deze aanpassing 1.700 woningen meer in de gewenste sociale voorraad in Rotterdam ten opzichte van de eerder gebruikte berekeningswijze. In andere gemeenten bedraagt het verschil 0 tot 200 woningen minder in de gewenste sociale voorraad in het Scenario Naar Meer Evenwicht. Tabel 5.1 Aandeel sociale voorraad in 2020 en in twee scenario’s 2020

Referentiescenario 2031

Scenario Naar Meer Evenwicht 2031

Aantal

Aandeel

Aantal

Aandeel

Aantal

Aandeel

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

4.200 2.200 14.300 6.600 4.900 7.000 9.700 194.500 22.400 2.700 1.300 21.500 4.700 17.800

22% 27% 46% 37% 39% 46% 46% 62% 60% 26% 18% 61% 19% 45%

4.600 2.500 15.300 7.000 5.000 7.900 9.900 201.600 23.100 3.000 1.400 21.700 6.300 18.000

21% 27% 43% 35% 38% 43% 44% 57% 54% 26% 19% 56% 22% 43%

6.400 3.100 15.900 7.800 5.500 8.200 10.200 194.000 22.300 3.800 2.100 20.600 8.800 18.700

30% 33% 44% 39% 41% 44% 45% 55% 52% 33% 28% 54% 30% 44%

Regio Rotterdam

313.900

53%

327.400

49%

327.400

49%

r2021-0073LG | Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam

5.2

Ontwikkeling woningvoorraad

In het Referentiescenario neemt de voorraad in alle segmenten toe. In het Scenario Naar Meer Evenwicht zien we een afname van de gereguleerde huurvoorraad in Rotterdam, Vlaardingen en Schiedam. Dat hoeft overigens geen sloop betekenen. Er is in deze gemeenten grote behoefte aan sociale en middeldure koopwoningen.

In de gemeenten Barendrecht, Albrandswaard en Westvoorne is er in dit scenario geen uitbreiding meer nodig in het dure koopsegment. Hierdoor kan het problematisch worden om locaties te ontwikkelen in deze gemeenten die dan vooral uit woningen in het gereguleerde huursegment zouden moeten bestaan. Regionale verevening van grondopbrengsten kan hier een oplossing zijn. Een andere mogelijkheid is buyto-let door (kapitaalkrachtige) corporaties.

Tabel 5.2 Ontwikkeling woningvoorraad naar eigendomsvorm en prijsklasse en ontwikkeling aandeel sociaal in totale voorraad (%-punt) in het Scenario Naar Meer Evenwicht, 2020 t/m 2030; bron: Socrates Maatwerk 2021 Huur

Koop

Sociaal

Middelduur

Duur

Sociaal

Middelduur

Duur

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

2.100 900 1.300 1.100 400 1.000 400 -3.700 -500 1.000 900 -1.300 3.900 800

0 100 300 100 0 300 200 3.300 600 100 0 500 100 300

100 0 300 0 0 200 100 4.500 800 0 0 500 0 100

0 100 300 100 0 200 100 3.400 500 0 0 300 200 200

100 300 1.300 500 100 900 600 16.000 2.400 100 0 1.700 600 1.000

Regio Rotterdam

8.200

5.900

6.600

5.300

25.900

Totaal

Sociaal

Aandeel sociaal

0 200 1.000 200 100 800 400 14.800 2.000 0 0 1.500 100 600

2.300 1.600 4.500 2.000 600 3.400 1.800 38.300 5.800 1.200 900 3.200 4.900 3.000

2.100 1.000 1.600 1.200 400 1.200 500 -300 0 1.000 900 -1.000 4.100 1.000

7%-p 6%-p -1%-p 2%-p 2%-p -2%-p -1%-p -7%-p -8%-p 6%-p 9%-p -7%-p 11%-p -1%-p

21.400

73.300

13.500

-4%-p

Tabel 5.3 Woningvoorraad naar eigendomsvorm en prijsklasse in het Scenario Naar Meer Evenwicht, 2031; bron: Socrates Maatwerk 2021

Huur

Koop

Sociaal

Middelduur

Duur

Sociaal

Middelduur

Duur

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

6.300 2.800 13.700 6.500 5.000 7.200 8.200 168.900 15.700 3.700 2.000 15.600 8.500 15.700

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/11105752/1