Bijlage 1 Advies plan van Aanpak uitbuiting en woonoverlast agv splitsing en verkamering

18

Zie: https://www.eerstekamer.nl/wetsvoorstel/35353_wet_toeristische_verhuur_van

19

Gestuurd wordt er vervolgens via het aanwijzen van gebieden waar geen vergunningen voor onttrekken, samenvoegen, omzetten en woningvormen/splitsen worden verleend, gebieden waar een quotum geldt of gebieden waar een ‘afstandscriterium in acht moet worden genomen. Voorbeelden hiervan zijn te vinden in de steden Amsterdam, Maastricht, Rotterdam en Utrecht. Pagina 16 van 28

opgelegd. De gemeenteraad dient in de verordening vast te leggen hoe hoog de boete voor de verschillende overtredingen is, waarbij het ook in de wet opgenomen maximum niet overschreden mag worden. Het opleggen van een bestuurlijke boete is mogelijk in de volgende gevallen:  vanwege het zonder huisvestingsvergunning in gebruik nemen van een vergunningplichtige woonruimte;  vanwege het in gebruik geven van vergunningplicht ige woonruimte aan iemand die geen huisvestingsvergunning heeft;  vanwege het zonder vergunning geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot bewoning onttrekken, samenvoegen, omzetten, verbouwen tot twee of meer woonruimten (woningvorming) of splitsen van woonruimte;  vanwege het niet voldoen aan de voorschriften die zijn verbonden aan een vergunning voor onttrekking, samenvoeging, omzetting, woningvorming of splitsen.

Voor- en nadelen/ Praktische aspecten Plus 

Geeft de mogelijkheid voor precieze sturing op de woningvoorraad in koop en huur.



Vergunningstelsel op basis van ‘ja, tenzij’.



Wanneer de Wet Toeristische Verhuur in werking treedt (mogelijk al per 01 -01-2021) krijgt de gemeente de bevoegdheid om vrijstellingen op de verboden als bedoeld in de artikelen 21 en 22 van de Huisvestingswet 2014 in de huisvestingsverordening op te nemen en in bepaalde situaties ontheffing van de verboden te kunnen verlenen. Aan een vrijstelling of ontheffing kunnen vervolgens voorschriften en beperkingen worden verbonden, wanneer deze worden nageleefd geldt de vrijstelling of ontheffing. Op deze wijze kunnen gemeenten regulerend optreden zonder meteen daartoe aan eigenaars een vergunningplicht op te leggen 20.



De mogelijkheid om veel verschillende voorwaarden op het vlak van de leefbaarheid aan de vergunning te verbinden.



Handhaving is iets eenvoudiger dan op basis van het bestemmingsplan gegeven de mogelijkheid van de bestuurlijke boete, zij het dat dit ook mankracht vergt.



Bibob-toets mogelijk.



Extra vergunningstelsel (of stelsels) nodig, inclusief de bijbehorende capaciteit.



Schaarste moet (zo specifiek mogelijk) kunnen worden aangetoond en beperkt de toepassing van de vergunningenplicht tot schaarse categorieën woonruimte . Leefbaarheid an zich is geen grondslag voor de inzet van het instrumentarium.



Capaciteit in toezicht en handhaving; alleen zo kan voorkomen worden dat het een papieren tijger wordt.



Voor reeds verkamerde panden kan juridisch gezien niet met terugwerkende kracht een vergunning worden verleend. Deze behouden hun oude rechten en mogen bijvoorbeeld

Min

20

Zie ook: https://www.eerstekamer.nl/behandeling/20200623/nota_van_wijziging_2/docu-

ment3/f=/vla4h30o1qzl.pdf Pagina 17 van 28

verkamerd blijven zonder vergunningsplicht (zij het dat de door een gemeente gestelde voorwaarden vaak ook via een andere wet- of regelgeving kan worden afgedwongen). Praktisch 

Zorgen voor goede aansluiting met andere sturingsinstrumenten (waarover meer in hoofdstuk 4)



Wanneer leefbaarheid meegewogen wordt is het wellicht noodzakelijk om een juridisch houdbare, gedragen en uitvoerbare leefbaarheidstoets op te zetten. o

De toets moet in te passen zijn in de vergunnings- en handhavingsprocedure.

o

Eenduidigheid van de in toets gehanteerde criteria is van belang, met het oog op de rechtsgelijkheid.

o

Vorm van toetsing op leefbaarheid vraagt uitwerking: vooraf wijken, buurten of postcodegebieden aanwijzen op basis van een vastgestelde kwetsbare leefbaarheidssituatie of per aanvraag beoordelen.



Onderliggende data-kwaliteit bij de leefbaarheidstoets is een vraagpunt. Denk hierbij aan de beschikbaarheid van de gegevens voor de hele stad, de inhoudelijke kwaliteit (voldoende actueel, klopt het), is het bruikbaar gecodeerd (heeft het zeggingskracht), is het goed opgeslagen (geen tikfouten), is het goed te ontsluiten? Is de data eenduidig gedefinieerd, zijn de definities bekend bij de instanties die de data verzamelen en is het doel van de dataverzameling ook het in beeld brengen van leefbaarheidsaspecten?



Het is van belang dat de cijfers voor de leefbaarheidstoets voldoende frequent worden geactualiseerd en bekend zijn op het juiste schaalniveau om te voorkomen dat lokale effecten van wijziging van de woningvoorraad niet worden waargenomen of juist overdreven.

Pagina 18 van 28

Instrument 3: Sturen op goed verhuurderschap Sturen op goed verhuurderschap heeft al geruime tijd de aandacht van gemeenten en de rijksoverheid. Zo loopt er onder andere vanuit het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een programma om goed verhuurderschap te stimuleren en daarmee excessen op de huurmarkt tegen te gaan 21. Het gaat dan om discriminatie op de woningmarkt; huisjesmelkerij en onterecht berekende bemiddelingskosten. Door deze excessen worden eigenlijk alle woningzoekenden op de huurmarkt geraakt. Naast dat er afspraken gemaakt zijn met de betrokken partijen worden ook diverse pilots gedaan om de gemeentelijke handhaving op de huurmarkt te verb eteren, gebruikmakend van bestaande bevoegdheden. Twee van deze pilots in de gemeenten Schiedam en Groningen hebben geleid tot de invoering van een verhuurdervergunning op grond van de Algemeen Plaatselijke Verordening (APV) in aanvulling op een vergunningstelsel voor woonruimtevoorraadbeheer (instrument 2 in deze notitie). Een alternatief is om “goed verhuurderschap” mee te wegen in de vergunningverlening bij onttrekking, samenvoeging, omzetting, woningvorming en splitsing. Beide varianten beschrijven we hier.

Goed verhuurderschap als voorwaarde bij vergunningverlening In onder meer de gemeenten Amsterdam, Delft en Utrecht speelt goed verhuurderschap nadrukkelijk een rol als een van de leefbaarheidsaspecten die horen bij de vergunningverlening in het kader van wijzigingen in de woonruimtevoorraad. Daarmee beogen de gemeenten de leefbaarheid ook na vergunningverlening te bevorderen. Zo kunnen bijvoorbeeld de volgende voorwaarden aan de vergunning verbonden worden: 

Er is sprake van legale huisvesting: alle benodigde vergunningen zijn verleend en de vereiste meldingen zijn gedaan.



De woonruimte wordt verhuurd volgens de regels van het woningwaarderingsstelsel.



Er is sprake van huisvesting die niet ten koste gaat van de leefbaarheid in de omgeving van de betreffende woonruimte. Maatregelen die hiervoor moeten worden getroffen zijn o.m.:



o

de woonruimte verkeert in een goede staat van onderhoud en wordt in goede staat van onderhoud gehouden;

o

in het kader van veiligheid en voorkoming van overlast (goed nabuurschap) zijn huis- en leefregels opgesteld;

o

in de woonruimte zijn de huis- en leefregels zichtbaar aanwezig;

o

in de woonruimte zijn alarmnummers op een duidelijk zichtbare plaats aangegeven.

Er is sprake van geregeld beheer, waarbij iemand, bij voorkeur niet zijnde een huurder van de woonruimte, is aangesteld die: o

21

24 uur bereikbaar is;

Zie: https://www.woningmarktbeleid.nl/onderwerpen/goed-verhuurderschap en deze kamerbrief.

Pagina 19 van 28



o

toeziet op de hygiëne en de veiligheid;

o

aanspreekpunt is voor bewoners, omwonenden en overheden;

o

een actueel overzicht bijhoudt van de bewoners van het pand.

De verhuurder werkt bij overlast mee aan een bemiddelingsaanpak van de gemeente.

Wet Bibob In Amsterdam en Den Haag wordt ook de mogelijkheid benut om een Bibob -toets uit te voeren in het kader van de te verlenen voorraadvergunningen (Artikel 18, Huisvestingswet 2014) . De Wet Bibob geeft de gemeente een (preventief) bestuursrechtelijk instrument in handen waarmee de gemeente een aanvraag voor een vergunning kan weigeren of de afgegeven vergunning kan intrekken, als er een ernstig gevaar dreigt dat de vergunning wordt misbruikt. Het gaat dan om het benutten van uit gepleegde strafbare feiten verkregen of te verkrijgen, op geld waardeerbare voordelen of om het plegen van strafbare feiten. Met de Bibob-toets kan voorkomen worden dat de overheid criminele activiteiten faciliteert en wordt de concurrentiepositie van bonafide ondernemers beschermd. De mogelijkheid om een Bibob-toets uit te voeren is onderdeel van de weigeringsgronden bij de vergunningverlening.

Goed verhuurderschap via de verhuurdervergunning In Groningen en Schiedam is in het kader van de pilots samen met het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een verhuurdervergunning ingevoerd via de APV. De grondslag hiervoor is gelegen in artikel 149 van de Gemeentewet. In de gemeente Tilburg is een dergelijke vergunning in onderzoek. Groningen Verhuurders van kamers of appartementen aan studenten en bureaus die bemiddelen in woonruimte voor studenten in Groningen hebben sinds 1 januari 2019 een verhuurdersvergunning nodig 22. De aanleiding hiervoor was dat in de praktijk was gebleken dat zich in die branche misstanden voordoen die met de tot op heden beschikbare (gemeentelijke) middelen niet of niet voldoende kunnen worden bestreden. Denk hierbij aan het herhaaldelijk rekenen van te hoge huurprijzen en bemiddelingskosten, het intimideren of onder druk zetten van (potentiële) huurders of het lastigvallen van huurders in hun woonomgeving. Het idee van het vergunningstelsel is dat als dergelijke misstanden zich voordoen het mogelijk wordt om het kamerverhuur- of het kamerbemiddelingsbedrijf het recht te ontnemen om daarmee door te gaan, door de vergunning in te trekken 23 (dit voorafgegaan door een waarschuwing en dwangsom).

Ook moeten misstanden voorkomen worden door bij de toegang tot de kamerverhuurmarkt een toets te laten plaatsvinden op slecht levensgedrag of in het verleden gebleken slecht verhuurder- of bemiddelaarschap. Waar nodig kunnen ook de middelen van de Wet Bibob worden ingezet. Bij het verlenen van de vergunning kunnen ook eventuele voorschriften worden gesteld om misstanden te voorkomen, waarop vervolgens gehandhaafd wordt.

22

Zie: https://gemeente.groningen.nl/verhuurvergunning-studenten-aanvragen en https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2018-243666.html.

23

Een intrekking betreft in de eerste plaats voor het pand waarvoor de vergunning is verleend. In gevallen waarin het wangedrag van de exploitant van het kamerverhuurbedrijf zodanig ernstig is dat ook event uele andere locaties van de betrokken exploitant niet langer aanvaardbaar is dat deze over een kamerverhuurvergunning beschikken, kunnen ook de vergunningen voor die andere locaties worden ingetrokken. Pagina 20 van 28

Zolang de verhuurder zich netjes gedraagt, verhindert of verzwaart de vergunningplicht op zichzelf de exploitatie van de betrokken bedrijven niet en ook de toegang tot de ond erhavige markt wordt als zodanig niet beperkt. Wanneer sprake is van ‘huisjesmelken’ 24, het rekenen van dubbele bemiddelingskosten, misbruik van ‘naar-aard-korte-duur contracten’, discriminatie, uitsluiting van huurders door zwarte lijsten, ongewenste langd urige leegstand van woningen (bijvoorbeeld in afwachting van herstructurering of sloop/nieuwbouw) of ongewenst huurdersgedrag (woonoverlast/slecht gebruik van de woning etc.) treedt de gemeente Groningen op. Schiedam In Schiedam richt de verhuurdersvergunning 25 zich op een aantal sociaaleconomisch zwakkere wijken. In deze wijken verhuren particuliere verhuurders, veelal relatief goedkope woonruimten, aan kwetsbare doelgroepen zoals arbeidsmigranten. Overtredingen bij huisvesting van kwetsbare doelgroepen, zoals overbewoning, onevenredig hoge huren en tijdelijke huurovereenkomsten zijn hierbij eerder regel dan uitzondering. Om de huurdersuitbuiting tegen te gaan is in de in de APV een artikel toegevoegd onder de noemer: ‘Afdeling 10c Tegengaan uitbuiting en onevenredige benadeling huurders’. Daarmee kan commerciële verhuur en commerciële verhuurbemiddeling vergunning plichtig worden gemaakt.

Als het college een aanwijzingsbesluit heeft genomen dient er door verhuurders en/of bemiddelaars, die vallen onder de werking van het aanwijzingsbesluit, een vergunning te worden aangevraagd bij de burgemeester. De burgemeester toetst de aanvraag aan de algemene toetsingscriteria uit de APV (openbare orde, veiligheid, volksgezondheid en milieu) en op onevenredige benadeling, uitbuiting en welzijn van de huurders en gebruikers en aan leefbaarheid, strafbare feiten en slecht levensgedrag. De toetsing van een aanvraag om een vergunning zal in Schiedam in beginsel altijd gepaard gaan met een Bibob -toets. Wanneer voorschriften verbonden aan de vergunning of de plichten voortvloeiend uit de APV niet worden nageleefd; en/of zich er een omstandigheid voordoet op grond waarvan de vergunning zou zijn geweigerd kan de gemeente de vergunning intrekken of wijzigen.

Voor- en nadelen/ Praktische aspecten Plus 

Preventieve werking.



Aanpak van de problematiek bij de bron.



Veel verschillende voorschriften kunnen aan de vergunning verbonden worden.



Bibob-toets mogelijk



Werking kan zich richten op specifieke wijken.

24

Het gaat dan om verhuurders die vaak of herhaaldelijk een te hoge huurprijs vragen, de gang naar de Huurcommissie bemoeilijken of onmogelijk maken, uitspraken van de Huurcommissie niet opvolgen, huurders intimideren en bedreigen of hun privacy schenden, niets doen aan de kwaliteit van de woningen en onder houdsgebreken laten bestaan en geen service bieden omdat ze onbereikbaar zijn voor de huurders.

25

Zie: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2019-140891.html. Pagina 21 van 28

Min 

Extra vergunningstelsel op basis van APV nodig, inclusief de bijbehorende capaciteit.



Capaciteit in toezicht en handhaving; alleen zo kan voorkomen worden dat het een papieren tijger wordt.



Handhaving door waarschuwing, dwangsom of intrekken vergunning. Handhaving kan een langdurig en prijzig traject worden. Allereerst moet voldoende bewijslast worden verzameld voordat de handhaving kan worden ingezet. Daarna zal zeer waarschijnlijk juridische strijd ontstaan met de betreffende verhuurder.



Communicatie en voorlichting richting verhuurders en huurders noodzakelijk.



Aanpak kan leiden tot verslechtering relaties met verhuurders met goede intenties.



Aanpak kan zorgen voor daling in aanbod particuliere huurwoningen .



Mogelijke toename huurdersintimidatie.



Ontstaan van mogelijke schijnconstructies in beheer en het verkopen van panden.

Praktisch 

Zorgen voor goede aansluiting met andere sturingsinstrumenten (waarover meer in hoofdstuk 4)



Goed inzicht in de doelgroep is belangrijk. Zowel voor diegenen die je aan wilt pakken, als diegenen die je wilt steunen.



Beschikbaarheid data in beoordeling aanvraag.



Het is moeilijk om de doelgroep die je wilt helpen ook zover te krijgen dat ze actief melding (blijven) maken van niet te tolereren verhuurpraktijken. Redenen zijn gelegen in de afhankelijkheidspositie.

Pagina 22 van 28