2. Ruimtelijke onderbouwing Zuidbuurt met bijlagen (7) d.d. 19 maart 2021
Tekst van het document
Maassluis Zuidbuurt Ruimtelijke onderbouwing
Zuidbuurt Maassluis
Maassluis ruimtelijke onderbouwing
identificatie
planstatus
projectnummer:
datum:
status:
230532.20191038
30-07-2019 19-03-2021
concept definitief
opdrachtleider:
ir. R.J.M.M. Schram
Weena 505
aangesloten bij:
RBOI - Rotterdam postbusbv150 Delftseplein 27b 3000 AD Rotterdam Postbus 150 T: 010-20 18 555 3000 AD Rotterdam telefoon (010) E-mail: 201 85info@rho.nl 55 E-mail: info@rboi.nl
© Rho Adviseurs bv Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.
3
Inhoudsopgave
Ruimtelijke onderbouwing Hoofdstuk 1
Inleiding
7
1.1
Aanleiding
7
1.2
Ligging projectgebied
8
1.3
Geldend bestemmingsplan
9
1.4
Leeswijzer
10
Hoofdstuk 2
Projectbeschrijving
11
2.1
Huidige situatie
11
2.2
Aanleiding en alternatievenonderzoek
14
2.3
Beoogde ontwikkeling
16
2.4
Beeldkwaliteit
20
2.5
Toetsingskader omgevingsvergunning
23
Hoofdstuk 3
Beleidskader
25
3.1
Inleiding
25
3.2
Rijksbeleid
25
3.3
Provinciaal beleid
26
3.4
Regionaal beleid
29
3.5
Gemeentelijk beleid
31
3.6
Conclusie
32
Hoofdstuk 4
Omgevingsaspecten
33
4.1
Milieueffectrapportage
33
4.2
Bodem
34
4.3
Water
34
4.4
Bedrijven en milieuzonering
38
4.5
Verkeer en parkeren
38
4.6
Geluid
40
4.7
Luchtkwaliteit
40
4.8
Archeologie & cultuurhistorie
41
4.9
Ecologie
42
4.10
Externe veiligheid
44
4.11
Kabels en leidingen
46
Hoofdstuk 5
Uitvoerbaarheid
47
5.1
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
47
5.2
Economische uitvoerbaarheid
47
Rho adviseurs voor leefruimte
230532.20191038
4
Bijlagen Bijlage 1
Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling
Bijlage 2
Verkeersgeneratie huidige en toekomstige situatie
Bijlage 3
Verbeelding kaders ontwikkeling
Bijlage 4
Archeologisch onderzoek
Bijlage 5
Memo AERIUS
Bijlage 6
Quickscan flora & fauna
Bijlage 7
Verkennend bodemonderzoek
Rho adviseurs voor leefruimte
230532.20191038
Ruimtelijke onderbouwing
7
Hoofdstuk 1
1.1
Inleiding
Aanleiding
Het bedrijf Lely is ontstaan in de Dijkpolder en hier tot op heden nog steeds aanwezig. Op 1 januari 2004 is dit deel van de Dijkpolder bij een gemeentelijke herindeling overgegaan van de toenmalige gemeente Maasland naar de gemeente Maassluis. Destijds was reeds sprake van een grote behoefte aan woningbouwlocaties bij Maassluis. Deze zou kunnen worden opgevangen in de Dijkpolder. Tijdens de discussie in de Provinciale Staten in de vergadering van 16 oktober 2002 is uitgebreid stilgestaan bij de toekomstige positie van Lely Industries, waarvan toen reeds werd voorzien dat deze in de knel zou komen bij grootschalige woningbouw in de Dijkpolder. Inmiddels zijn de productiefaciliteiten en de administratieve afdelingen geconcentreerd in het zuidelijk deel van de Dijkpolder. Een relatief klein onderdeel van het bedrijf, de afdeling Research & Development (hierna: R&D), is niet inpasbaar in de Dijkpolder die nu grotendeels wordt ontwikkeld als woningbouwlocatie. Voornamelijk vanwege de behoefte aan ruimte om proeven in de praktijk, dat wil zeggen met rundvee, te testen. Een aanspreekbaar voorbeeld is de (door)ontwikkeling van de melkrobot, die inmiddels wereldwijde toepassing heeft gevonden. Als gevolg van de ontwikkeling van de woningbouwlocatie Wilgenrijk moet Lely op korte termijn haar huidige R&D locatie aan de Weverskade dus verplaatsen.
De aanwezigheid van Lely aan de Weverskade belemmert op dit moment de aanleg van een rondweg ten behoeve van de woningbouwontwikkeling en de herontwikkeling van het terrein zelf. De beoogde locatie bevindt zich aan de Zuidbuurt in Maassluis. Hier bevinden zich een glastuinbouwbedrijf en een hoveniersbedrijf, die herontwikkeld kunnen worden tot de R&D afdeling van Lely. Dit betekent dat het bestaande areaal glas (circa 3 ha) verwijderd wordt. Als onderdeel van het bestaande bebouwingslint van de Zuidbuurt wordt circa 1/3 van het kavel bebouwd en 2/3 wordt weer grasland. Door de verplaatsing van de R&D-locatie naar de Zuidbuurt wordt aan de Weverskade ruimte geboden voor de ontwikkeling van de woonwijk Wilgenrijk en wordt tegelijkertijd aan de Zuidbuurt het laatste kassencomplex in de Aalkeetpolder gesaneerd. Hiervoor in de plaats komt een R&D faciliteit met een agrarische uitstraling passend binnen het landschap van de Zuidbuurt. De ontwikkeling van de R&D afdeling is strijdig met het geldende bestemmingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, dient met een omgevingsvergunning te worden afgeweken van het bestemmingsplan. Bij de aanvraag omgevingsvergunning moet worden aangetoond dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Deze ruimtelijke onderbouwing voorziet hierin.
Rho adviseurs voor leefruimte
230532.20191038
8
1.2
Ligging projectgebied
Het projectgebied betreft een agrarisch perceel aan de Zuidbuurt 13 en 17 in Maassluis. Aan de noordoostzijde van de projectlocatie ligt de A20. Aan de noord-, oost- en zuidzijde wordt de projectlocatie omgeven door agrarische percelen. Aan de westzijde van het projectgebied liggen vijf woningen, waarvan twee woningen in het projectgebied. Figuur 1.1 geeft de locatie van het projectgebied weer.
Figuur 1.1: Locatie projectgebied (bron: ArcGis luchtfoto 2019)
Rho adviseurs voor leefruimte
230532.20191038
9
1.3
Geldend bestemmingsplan
Het geldende bestemmingsplan ter plaatse is Aalkeetpolder, vastgesteld op 19 mei 2009.
Figuur 1.2: Uitsnede bestemmingsplan Aalkeetpolder Ter plaatse gelden de bestemmingen Agrarische doeleinden met de aanduiding glastuinbouwbedrijf, Bedrijfsdoeleinden met de aanduiding hoveniersbedrijf en Woondoeleinden. Binnen Agrarische doeleinden zijn agrarische bedrijven toegestaan. Binnen het projectgebied is ook een glastuinbouwbedrijf toegestaan, waarbij geldt dat ten hoogste 20% van het bij het bedrijf behorende grondoppervlak mag worden gebruikt voor het telen van ruwvoedergewassen. Ter plaatse van de bestemming Bedrijfsdoeleinden zijn bedrijven uit categorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten toegestaan en binnen het bedrijfsperceel van het projectgebied is tevens een hoveniersbedrijf toegestaan. Binnen Woondoeleinden is uitsluitend wonen toegestaan in samenhang met aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten.
Rho adviseurs voor leefruimte
230532.20191038
10
Strijdigheid bestemmingsplan De activiteiten van de R&D afdeling passen niet binnen de huidig toegestane activiteiten. Daarnaast worden de twee bedrijfswoningen omgezet naar burgerwoningen. Dit is ook in strijd met het geldend bestemmingsplan.
1.4
Leeswijzer
Deze ruimtelijke onderbouwing bestaat uit: Wettelijke vereisten Waar in dit document? Een beschrijving van het project Hoofdstuk 2 De conclusies van het onderzoek naar het beleid en de Hoofdstuk 3 en 4 omgevingsaspecten De maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid, inclusief Hoofdstuk 5 het kostenverhaal
Rho adviseurs voor leefruimte
230532.20191038
11
Hoofdstuk 2
2.1
Projectbeschrijving
Huidige situatie
De projectlocatie bevindt zich in de Aalkeetpolder in de gemeente Maassluis. De Aalkeetpolder ligt aan de oostzijde van de kern Maassluis, gescheiden door de Boonervliet, een belangrijke ecologische verbindingszone.
Figuur 2.1: Locatie projectgebied (rood omcirkeld) met aan de westzijde de kern van Maassluis gescheiden door de Boonervliet (bron: omgevingskennis.maps.arcgis.com)
Rho adviseurs voor leefruimte
230532.20191038
12
De Aalkeetpolder bestaat uit langgerekte, relatief smalle, noord-zuidgeoriënteerde agrarische kavels met ontwateringsloten. Deze sloten lopen uit op de Boonervliet. Deze sloten voeren het overtollige water af naar het verderop gelegen poldergemaal. De Boonervliet is boezemwater en ligt op een hoger peil. Het gebied kenmerkt zich als een polder met een driedeling van open weides met (melk-)veehouderijen, natuurgebied met moerasvegetatie en recreatiegebied. Het Maassluise grondgebied wordt voornamelijk gebruikt voor extensieve (melk-)veehouderij en recreatie. De Zuidbuurt is een cultuurhistorisch waardevol lint met aangrenzende erven, monumentale boerderijen en woningen. De bebouwing ligt geconcentreerd langs deze ontginningsas. De positie en schaal van deze bebouwing zijn passend in het open landschap dat deze polder kenmerkt. Het kassencomplex aan de Zuidbuurt 13 is het laatste grootschalige agrarische bedrijfscomplex. Dit complex blokkeert gedeeltelijk het zicht door de polder en heeft een negatief ruimtelijk effect. Het glastuinbouwcomplex is duidelijk herkenbaar in het open landschap, figuur 2.2 laat het kassencomplex zien vanaf de A20 aan de noordzijde.
Figuur 2.2: Aanzicht kassencomplex vanaf A20 (bron: Google maps Street View) De projectlocatie bestaat uit het kassencomplex en twee woningen langs de Zuidbuurt. Het kassencomplex ligt achter de eerste lijn bebouwing aan de Zuidbuurt. Door de bebouwing en beplanting is het achtergelegen kassencomplex nauwelijks te zien vanaf de Zuidbuurt (zie figuur 2.3).
Rho adviseurs voor leefruimte
230532.20191038
13
Figuur 2.3: Zicht op projectlocatie vanaf Zuidbuurt (bron: Google maps streetview) Figuur 2.3 laat tevens de inrit van de locatie zien. Via deze inrit zijn het bedrijf en de woningen op het perceel op de Zuidbuurt ontsloten. Figuur 2.4 geeft de locatie van de woningen weer. De meest noordelijke woning hoort bij het glastuinbouwbedrijf en de meest oostelijke woning bij het hoveniersbedrijf, deze maken onderdeel uit van het projectgebied. Deze woningen zijn blauw omcirkeld in figuur 2.4. Daarnaast zijn er nog drie woningen die geen onderdeel uitmaken van het projectgebied, maar wel gebruik maken van de ontsluiting van het projectgebied. Deze woningen zijn groen omcirkeld in figuur 2.4.
Figuur 2.4: Locatie bestaande woningen, met in blauw omcirkeld de woningen die onderdeel uitmaken van het projectgebied en in groen omcirkeld de woningen die buiten het projectgebied vallen (bron: Arcgis luchtfoto 2019)
Rho adviseurs voor leefruimte
230532.20191038
14
Het kassencomplex beslaat het grootste deel van het projectgebied. Het complex beslaat de gehele breedte van het perceel en is 295 m lang, het oppervlak is 2,5 ha. Hier bevindt zich een glastuinbouwbedrijf dat in bedrijf is en een hoveniersbedrijf waarvan de activiteiten inmiddels zijn gestopt. Op het noordelijke deel van het terrein ligt een waterbassin met een oppervlakte van ca. 2.000 m2. Het gehele terrein heeft een oppervlakte van ca. 3 ha.
2.2
Aanleiding en alternatievenonderzoek
Het bedrijf Lely is ontstaan in de Dijkpolder en hier tot op heden nog steeds aanwezig. Op 1 januari 2004 is de Dijkpolder bij een gemeentelijke herindeling overgegaan van de toenmalige gemeente Maasland naar de gemeente Maassluis. Destijds was reeds sprake van een grote behoefte aan woningbouwlocaties bij Maassluis. Deze zou kunnen worden opgevangen in de Dijkpolder. De Dijkpolder was daarbij dus specifiek beoogd voor woningbouw. Tijdens de discussie in de Provinciale Staten in de vergadering van 16 oktober 2002 is uitgebreid stilgestaan bij de toekomstige positie van Lely Industries, waarvan toen reeds werd voorzien dat deze in de knel zou komen bij grootschalige woningbouw in de Dijkpolder. Inmiddels zijn de productiefaciliteiten en de administratieve afdelingen geconcentreerd in het zuidelijk deel van de Dijkpolder (Lely Campus). Op deze plek kan het bedrijf zich verder ontwikkelen zonder de woningbouwontwikkeling te belemmeren en vice versa. Een onderdeel van het bedrijf, de afdeling Research & Development (hierna: R&D), is nog wel aanwezig op de oorspronkelijke locatie in de Dijkpolder. Deze locatie moet op korte termijn vrijgespeeld worden ten behoeve van de woningbouw. Aandachtspunt daarbij is dat de locatie op een plek ligt die (deels) nodig is om de 2e ontsluiting en de hoofdstructuur van de woningbouwontwikkeling Dijkpolder medio 2020 te realiseren.
Daarom moet de R&D op korte termijn verplaatst worden. Gezien de benodigde doorlooptijd voor planontwikkeling en realisatie is vertraging van de woningbouwontwikkeling inmiddels een feit en verdere vertraging onwenselijk. De ambitie tot innovatie komt voort uit het gedachtengoed van Cornelis van der Lely, de grondlegger van het bedrijf Lely. Innoveren was volgens hem een oplossing bedenken voor 'alles wat beter kan dan vandaag'. Zijn ambitie was verder om innovaties commercieel uit te nutten. Illustratief daarvoor is het grote aantal octrooien op naam van Lely. Cornelis van der Lely dacht daarbij sectoroverschrijdend: zijn octrooien hebben niet alleen betrekking op agrarische producten maar ook op innovaties in woningbouw, automatisering, caravans, liften et cetera. Tot op de dag van vandaag zit dit gedachtengoed in het DNA van het bedrijf Lely. Het onderdeel R&D van Lely , waarin dit gedachtengoed duidelijk naar voren komt, is fysiek relatief klein. Het onderdeel is echter van wezenlijk belang voor de innovatiekracht van het bedrijf. Door het onderdeel R&D en de succesvolle vertaling daarvan in concrete producten is Lely één van de belangrijkste spelers in de Nederlandse maakindustie en speelt een belangrijke rol in 3 van de 9 topsectoren van de Nederlandse economie. Deze positie straalt ook af op de regio. Uitgangspunten Lely is daarom op zoek gegaan naar een nieuwe locatie.
Daarvoor zijn de uitgangspunten bepaald: Een voldoende grote locatie, ca. 2 ha, voor testproeven in de praktijk; Een agrarische uitstraling, inclusief stal met koeien en weidegronden vanwege de directe verbinding met de praktijk. Voldoende afstand tot woningen, vanwege de richtafstanden. Geïsoleerde ligging, omdat er nieuwe producten worden getest en ontwikkeld en het niet gewenst is dat deze producten in de openbaarheid komen. De R&D-locatie moet fysiek losstaan van de Lely campus, omdat de medewerkers objectief hun werk moeten kunnen uitvoeren en niet beïnvloed door de bestaande bedrijfsvoering en bestaande producten.
Rho adviseurs voor leefruimte
230532.20191038
15
Gezien de uitwisseling van kennis, mensen en middelen is het wel gewenst om de R&D in de buurt van de Lely Campus te realiseren; in de buurt betekent maximaal 10 autominuten. Gezien de relatie met de Dijkpolder en het belang voor de Maassluise economie is een locatie in Maassluis of Midden-Delfland gewenst.
Op basis van deze uitgangspunten zijn de volgende locaties overwogen: Dijkpolder Maassluis In de Dijkpolder zijn nog locaties onbebouwd. De Dijkpolder is in het Programma Ruimte van de provincie Zuid-Holland opgenomen als woonlocatie. De R&D is niet inpasbaar in een woongebied. Dit heeft te maken met de omvang en de richtafstanden. Het herhuisvesten van de R&D in de Dijkpolder zal een grote beperking voor de woningbouw betekenen. Verder speelt de geheimhouding: de R&D is niet gewenst in een intensief gebruikt gebied. Locatie Lely Campus De gronden op de Lely Campus zijn bestemd voor andere projecten, zoals de uitbreiding van het kantoor en de productiehal, een Lely trainingscentrum, Lely Kits (kinderen in techniek) en 'Lely related' toeleverende bedrijven. De Lely Campus is ook niet geschikt, omdat de uitstraling die op de campus gewenst is niet strookt met de agrarische uitstraling en het gebruik als testgebied van de R&D-locatie. Bovendien is dit niet gewenst vanwege de vertrouwelijkheid van de werkzaamheden en geheimhouding van de nieuw te ontwikkelen producten. De Lely Campus wordt dagelijks bezocht door bezoekers vanuit de hele wereld. Het is daarom niet wenselijk zeer vertrouwelijke projecten op de Lely Campus uit te voeren. Bedrijventerreinen Er zijn op bestaande bedrijventerreinen geen gronden die voldoen aan de bovengenoemde uitgangspunten.
Locaties van Lely in Midden-Delfland In de gemeente Midden-Delfland is een aantal locaties onderzocht. Lely is zelfs tot koop van gronden overgegaan. De gemeente wilde echter niet meewerken aan de vestiging van de R&D afdeling op deze gronden in de Maaslandse Dijkpolder. Het Gemeentebestuur vond dat een vestiging als Lely niet past binnen het beleid dat zij voor het buitengebied van haar gemeente wil voeren. Verkenning overname van een bestaand agrarisch bedrijf. Voordat Lely met de verkoper van de Zuidbuurt in overleg is gegaan, is er ook onderzoek gedaan naar overname van een agrarisch bedrijf in Midden-Delfland nabij de Lely Campus. Hier is geen overeenstemming bereikt, omdat een inpassing niet haalbaar bleek. De locatieafweging heeft echter niet tot het gewenste resultaat geleid en tot op heden heeft Lely nergens een geschikt perceel gevonden om haar Research & Development activiteiten te kunnen uitvoeren. Daarnaast ligt een druk op het tijdspad richting 2020 om haar Research & Development activiteiten in de Dijkpolder op Weverskade 110 terug te trekken om herontwikkeling van deze locatie ten behoeve van de gebiedsontwikkeling mogelijk te maken. Wel is de locatie Zuidbuurt beschikbaar. Deze locatie voldoet aan de uitgangspunten die Lely heeft geformuleerd voor haar R&D.
Hier bevindt zich een glastuinbouwbedrijf dat nog in bedrijf is en een hoveniersbedrijf waarvan de activiteiten inmiddels zijn gestopt. Deze locatie heeft voldoende omvang en heeft een agrarische uitstraling. Bovendien kan voldoende afstand tot woningen aangehouden worden. Verder ligt de locatie op een korte afstand van de Lely Campus. De locatie heeft meerwaarde voor de gemeente Maassluis. Ten eerste omdat een hoogwaardige economische drager binnen de gemeente blijft. Daarnaast biedt de ontwikkeling de mogelijkheid het laatste operationele glastuinbouwbedrijf in het open weidegebied in Maassluis te saneren en daarmee een landschapsverbetering tot stand te kunnen brengen. Dit wordt in de volgende paragraaf beschreven.
Rho adviseurs voor leefruimte
230532.20191038
16
2.3
Beoogde ontwikkeling
Als gevolg van de ontwikkeling van de woningbouwlocatie Wilgenrijk moet Lely dus haar huidige R&D locatie aan de Weverskade verplaatsen. De locatie aan de Zuidbuurt is nog de enige plek in de Aalkeet-Buitenpolder waar glastuinbouw plaatsvindt. Zoals genoemd in paragraaf 2.1 wordt dit dan ook gezien als een blokkade voor het zicht van de Boonervliet op de polder. De nieuwe ontwikkeling van Lely's R&D afdeling biedt de gelegenheid om dit zicht te herstellen. Dit betekent dat het bestaande areaal glas (circa 3 ha) verwijderd wordt. Als onderdeel van het bestaande bebouwingslint van de Zuidbuurt wordt circa 1/3 van de kavel bebouwd en 2/3 wordt weer grasland. Op deze manier wordt een groot deel van de gronden weer onderdeel van het landschap. Lely heeft de intentie om de nieuwe R&D afdeling zorgvuldig in te passen in de landelijke omgeving, zodat het aansluit bij de landschappelijke en cultuurhistorische waarde van de Zuidbuurt. Lely streeft naar een goed ingepast ontwerp met duurzame gebouwen en veel groen, zodat er een vanzelfsprekend silhouet ontstaat dat past bij de Zuidbuurt. Het complex zal bestaan uit kantoor, ontwikkel- en testafdelingen. Onderdeel van de testafdeling is een stal waar maximaal 10 koeien worden gehuisvest. Hier worden nieuw ontwikkelde producten in de praktijk uitgeprobeerd en aangepast totdat ze in productie genomen kunnen worden.
Ontwerp uitgangspunten In het voorgestelde ontwerp is gekeken naar de bestaande erven aan de Zuidbuurt en zijn op basis van deze analyse zeven ontwerpuitgangspunten geformuleerd 1. Samengesteld silhouet: de verschillende gebouwen en de erfbeplanting vormen een vanzelfsprekend geheel. 2. Draaien van nokrichting: door het draaien van nokrichtingen voorkom je grote massale volumes en ontstaat er een relatie tussen dak en landschap. 3. Beperkt de breedte van stallen: de breedte van de gebouwen is niet meer dan 20 meter. 4. Oranje en zwarte dakbedekking afwisselend: door het afwisselen van verschillende dakkleuren wordt een divers beeld gecreëerd. 5. Erfbeplanting: tussen de gebouwen en op het erf is veel ruimte voor bomen en planten. 6. Parkeren groen ingepast: parkeren wordt onder bomen en tussen hagen ingepast. 7. Erfruimte verbindt: door de gebouwen goed te positioneren ontstaat er een intiem erf met doorzichten naar het landschap.
Rho adviseurs voor leefruimte
230532.20191038
17
Figuur 2.5: Impressie bebouwingsregels rurale erfcomposities (bron: Ziegler Branderhorst)
Figuur 2.6: Impressie indeling terrein (bron: Ziegler Branderhorst) Het ontwerp bestaat uit verschillende volumes die van elkaar zijn gedraaid en daarmee een samengesteld silhouet vormen. Er is een onderscheid gemaakt tussen de voorzijde (parkeren en entree) en de achterzijde (het erf). De voorzijde is qua dak- en goothoogte laag gehouden om aan te sluiten bij de omliggende gebouwen. Het parkeerterrein kenmerkt zich door hagen en bomen waardoor er een groene en intieme plek ontstaat. De kantoorruimte heeft een goot- en nokhoogte van 5 m respectievelijk 7 m.
Rho adviseurs voor leefruimte
230532.20191038
18
De achterzijde bestaat uit een afwisselend beeld van volumes. De bouwhoogte bedraagt als volgt: testruimte 10 m, stal 8 m, opslagruimte 9 m, werkplaats 10 m, voorbewerking en verspaningsruimte 9 m. De gebouwen zijn zo gepositioneerd dat er een afgesloten ruimte ontstaat, maar dat er wel doorzichten zijn naar het omliggende landschap. Door veel bomen tussen en rondom de gebouwen te planten worden de gebouwen verbonden met het landschap.
Rho adviseurs voor leefruimte
230532.20191038
19
Figuur 2.7: Impressie indeling terrein R&D afdeling (bron: Ziegler Branderhorst)
Rho adviseurs voor leefruimte
230532.20191038
20
2.4
Beeldkwaliteit
De locatie voor de nieuwe R&D-campus van Lely grenst aan de oostrand van Maassluis en ligt in de Aalkeet Buitenpolder; een polder met een driedeling van open weides met (melk-)veehouderijen, natuurgebied met moerasvegetatie en recreatiegebied. Volgens het Landschapsontwikkelingsperspectief Midden-Delfland 2025 (LOP) is de Zuidbuurt van zeer hoge cultuurhistorische waarde en wordt het lint gekenmerkt door erven, (monumentale) boerderijen en woningen. Opvallend is dat de straten die grenzen aan de zuidzijde van de Zuidbuurt (in de Aalkeet Binnenpolder) veelal zijn voorzien van bomenrijen, terwijl de noordzijde van de Zuidbuurt (Aalkeet Buitenpolder zich kenmerkt door een open polder structuur. In beide polders zijn de erven omkaderd door bomenclusters, waarmee de bebouwing landschappelijk wordt ingepast (zie figuur 2.8).
Figuur 2.8: Bestaande situatie (bron: Ziegler Branderhorst) Analyse bestaande situatie Het kassencomplex van Zuidbuurt 13 is nog de enige plek in deze polder waar glastuinbouw plaatsvindt en wordt in het LOP gezien als een blokkade voor het zicht van de Boonervliet op de polder. De nieuwe ontwikkeling van Lely's R&D-campus biedt de gelegenheid om dit zicht te herstellen. In het LOP wordt ook nadrukkelijk benoemd, dat bij afbraak van glastuinbouw een ontwikkeling mogelijk is mits inachtneming van een karakteristieke erfinrichting. Daarnaast wil Lely de nieuwe R&D-campus zorgvuldig inpassen in de landelijke omgeving, zodat het aansluit bij de landschappelijke en cultuurhistorische waarde van de Zuidbuurt. Lely streeft naar een goed ingepaste campus met duurzame gebouwen en veel groen, zodat er een vanzelfsprekend silhouet ontstaat dat past bij de Zuidbuurt. Door het gebouwvolume op te knippen in meerdere afleesbare volumes en daartussen bomen te zetten (populier, iep, es, wilg, els) wordt de visuele impact van de campus gering. Vooral gezien vanaf de snelweg zal het verschil tussen de huidige en nieuwe situatie groot zijn.
Rho adviseurs voor leefruimte
230532.20191038
21
Figuur 2.9: Bestaande situatie, gezien vanaf de snelweg (bron: Ziegler Branderhorst)
Figuur 2.10: Nieuwe situatie, gezien vanaf de snelweg (bron: Ziegler Branderhorst)
Rho adviseurs voor leefruimte
230532.20191038
22
Figuur 2.11 Nieuwe situatie, plattegrond (bron: Ziegler Branderhorst) In de nieuwe situatie loopt de bomenrij tot het meest noordelijk bouwvolume van de R&D locatie. Hierdoor ontstaat er een open zicht vanaf de snelweg en Boonervliet op de Aalkeet buitenpolder. Het plangebied valt binnen de groene buffer van de Kwaliteitskaart Zuid-Holland; een niet verstedelijkt landschap van relatief beperkte omvang tussen of grenzend aan steden. “De bufferende werking hiervan is van grote waarde.” De kwaliteit 'niet-verstedelijkt gebied' wordt door deze ontwikkeling versterkt. Daarnaast wordt de belevingswaarde en biodiversiteit van het landschap verbeterd en worden zichtlijnen op de open polder hersteld.
Rho adviseurs voor leefruimte
230532.20191038
23
2.5
Toetsingskader omgevingsvergunning
Deze ruimtelijke onderbouwing is bedoeld als onderbouwing bij een omgevingsvergunning om af te wijken van de vigerende bestemmingsplannen (de zogenoemde c-activiteit; artikel 2.1, eerste lid onder c Wet algemene bepalingen Omgevingsrecht (Wabo)). Op grond van artikel 2.12, eerste lid, sub a, onder 3 Wabo is een goede ruimtelijke onderbouwing nodig. Omdat bij deze omgevingsvergunning nog geen vergunning wordt verleend voor concrete bouwplannen, zal de verleende omgevingsvergunning op een later moment dienen als planologisch toetsingskader voor bouwplannen. Het afwijkingsbesluit vervult daarbij feitelijk de functie van toetsingskader om een goede ruimtelijke ordening te borgen. Het toetsingskader voor een omgevingsvergunning is als volgt: 1. Het gebruiken van het projectgebied als Research and Development Campus ten behoeve van Lely Industries. 2. Realisatie van bedrijfsbebouwing met een maximum bebouwd oppervlak 4.500 m2 en een footprint en configuratie conform de figuur in bijlage 3. 3. Het gebruiken van de hiervoor bedoelde bedrijfsbebouwing voor de volgende functies met de volgende verdeling: kantoor werkplaatsen voorbewerking opslag testruimte fietsenstalling 4. 5. 6. 7. 8.
1.120 m2 1.895 m2 420 m2 370 m2 620 m2 75 m2
Realisatie van één vrijstaande stal voor maximaal 10 koeien met een maximum oppervlakte van 700 m2. De gebouwen zoals hiervoor bedoeld hebben een maximum goot- en bouwhoogte als genoemd in bijlage 3. De inrichting van een testterrein. De aanleg van een parkeerterrein ten behoeve van de functies zoals genoemd onder 1, met in totaal 55 parkeerplaatsen. Het gebruiken van de bestaande bedrijfswoningen Zuidbuurt 13A en 17 met bijhorende percelen als burgerwoningen.
Ter indicatie is het voorlopig ontwerp bij deze ruimtelijke onderbouwing gevoegd.
Rho adviseurs voor leefruimte
230532.20191038
24
Rho adviseurs voor leefruimte
230532.20191038
25
Hoofdstuk 3
3.1
Beleidskader
Inleiding
In dit hoofdstuk wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan relevante beleidskaders op Rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau.
3.2
Rijksbeleid
3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijk ordening (Barro) Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) Op rijksniveau zijn op ruimtelijk gebied de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) de meest bepalende beleidsdocumenten. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geeft een integraal kader voor het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte formuleert het Rijk drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028): het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland; het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden.
Het Barro stelt niet alleen regels omtrent de 13 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, maar stelt ook regels die in bestemmingsplannen moeten worden opgenomen. Toetsing De beoogde ontwikkeling raakt geen belangen op Rijksniveau. 3.2.2 Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 Bro) De ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet een beschrijving bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
Rho adviseurs voor leefruimte
230532.20191038
26
Toetsing De toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking vindt plaats in het kader van de provinciale verordening in paragraaf 3.3.2.
3.3
Provinciaal beleid
3.3.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland (geconsolideerd 20-04-2019) Met het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. De provincie heeft zes richtinggevende ambities geformuleerd in de fysieke leefomgeving. Door in te zetten op de zes ambities wordt bijgedragen aan het sterker maken van Zuid-Holland. Deze ambities zijn: Naar een klimaatbestendige delta. Naar een nieuwe economie: the next level. Naar een levendige meerkernige metropool. Energievernieuwing. Best bereikbare provincie. Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving. Deze ambities zijn vertaald in beleidskeuzes voor de fysieke leefomgeving. Toetsing De ruimtelijke hoofdstructuur in de provinciale omgevingsvisie laat globaal zien dat voor de beoogde locatie van de R&D afdeling sprake is van een gebied waarin verschillende ruimtelijke structuren en systemen elkaar raken en beïnvloeden. Het gaat bijvoorbeeld om het logistiek-industriële systeem van de Rotterdamse mainport, maar ook de landschappelijke openheid van het veenweidegebied van Midden-Delfland met bijbehorende recreatieve kwaliteiten. Daarnaast stelt de provinciale omgevingsvisie dat bij het bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, vooral de ruimtelijke impact van belang is.
De aard en schaal van een gebied bepalen of een ontwikkeling in meer of mindere mate passend is. Een ontwikkeling die past bij de schaal en aard van een gebied heeft in beginsel weinig ruimtelijke impact op gebiedskwaliteiten en vraagt daarom weinig tot geen provinciale betrokkenheid. Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter is in beginsel de ruimtelijke impact van nieuwe ontwikkelingen en des te eerder raken ze provinciale doelen of belangen. Dit geldt eveneens naarmate de kwaliteit van een gebied bijzonderder of kwetsbaarder is. De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact in specifieke gevallen is. Gebiedsprofiel Midden-Delfland Het gebiedsprofiel Midden-Delfland geeft een overzicht van de landschappelijke waarden, waarmee bij ruimtelijke ingrepen rekening moet worden gehouden. Maar het beschrijft ook de ambities die richting geven aan de ontwikkeling van de gebiedskenmerken. Voor de Zuidbuurt gaat het om de herkenbaarheid van het veenweidegebied, water als structuurdrager, bebouwingslinten blijven linten en beleefbaar landschap.
Rho adviseurs voor leefruimte
230532.20191038
27
3.3.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland (geconsolideerd 20-04-2019) De omgevingsvisie Zuid-Holland is vertaald in de Omgevingsverordening Zuid-Holland. Voor de beoogde ontwikkeling zijn artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit en artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen relevant. Artikel 6.9 – Ruimtelijke kwaliteit Volgens dit lid kan een bestemmingsplan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. Daarvoor is lid 6.9 onder 1b relevant. Dit heeft betrekking op een ruimtelijke ontwikkeling die passend is binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet. Deze wordt uitsluitend toegestaan indien de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. Toetsing De oppervlakte aan bebouwing wordt minder dan in de huidige situatie. De structuur van het kavel verandert niet en blijft passend binnen het veenweidelandschap. Er is zelfs sprake van een verbetering, aangezien kassen verwijderd worden. Daarmee wordt het veenweidelandschap beter leesbaar. Gelet hierop worden aanvullende maatregelen niet noodzakelijk geacht. Gebiedsprofiel Midden-Delfland De provincie Zuid-Holland heeft in de Omgevingsvisie de kwaliteitskaart opgenomen die is uitgewerkt in 16 gebiedsprofielen. In een gebiedsprofiel staan de richtpunten voor iedere regio.
De projectlocatie bevindt zich in het kenmerkende landschap van het veenweidegebied. Ambities uit de Kwaliteitskaart ten aanzien van dit landschap zijn: Linten blijven als onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied. Linten behouden hun lineaire karakter, waarbij de achterzijde van de bebouwing een direct contact met het landschap heeft en de voorzijde aan de openbare weg of waterloop grenst. Bij nieuwe ontwikkelingen zijn de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor de historische gaafheid van het lint richtinggevend. Ontwikkelingen in de linten mogen geen belemmering vormen voor het beheer, onderhoud en de waterkerende functie van de kade/dijk. Daarnaast ligt de locatie in het herkenbare open veenweidelandschap. De ambities vanuit de veenweide strokenverkaveling zijn als volgt: De toekomst van het veenweidegebied met strokenverkaveling ligt in samengaan van agrarisch gebruik ('koe in de wei') met natuurontwikkeling ('weidevogels') en recreatie. Ontwikkelingen zijn welkom, als ze bijdragen aan het open karakter van het landschap; hoog opgaande beplantingen horen daar niet bij. De rijke cultuurhistorie, zoals die van het slotenpatroon, moet in stand blijven. Natuurvriendelijke slootoevers helpen de biodiversiteit te verhogen. Wandelpaden over de hogere delen in het gebied bevorderen het recreatief gebruik.
De paden kunnen zo nodig dicht tijdens het broedseizoen. Het kenmerkende contrast tussen de hoge boezemkade en de lage polder moet behouden blijven. De lange sloten tussen de kavels bepalen het beeld van het gebied. Dempen hiervan kan alleen in hoogst uitzonderlijke gevallen. Nieuwe vormen van bebouwing krijgen een plek aan de bestaande kernen/linten of op de kreekruggen. Ontwikkeling is (beperkt) mogelijk voor natuurontwikkeling en recreatie met behoud van landschappelijke waarden en cultuurhistorische kenmerken. Alle nieuwe ontwikkelingen respecteren het bestaande verkavelingspatroon en dragen waar mogelijk bij aan herstel van oude verkavelingsstructuren. Het onderhoud aan het watersysteem mogen ze niet belemmeren. De ontwikkeling sluit aan bij het gebiedsprofiel Midden-Delfland. Paragraaf 2.4 gaat verder in op de beeldkwaliteit. De structuur van de kavel wordt niet aangepast. De maatvoering en uitstraling van de gebouwen worden aangepast op aanwezige bebouwing in de omgeving. Het accent van de bebouwing
Rho adviseurs voor leefruimte
230532.20191038
28
ligt op de voorzijde van het perceel. De bebouwing op het achterste deel van het perceel wordt verwijderd. Doordat de kassen verwijderd worden en minder bebouwing wordt teruggebouwd, wordt de beleving van open veenweidelandschap versterkt. Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen In dit artikel zijn twee punten relevant: a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b. indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte. Toetsing De ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. De ladder voor duurzame verstedelijking (ladder) is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik (artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening). Het bevoegd gezag moet voldoen aan een motiveringsvereiste als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Of er sprake is van een (nieuwe) stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving.
Wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet de behoefte aan die ontwikkeling aangetoond worden. De voorkeursvolgorde van de ladder is dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen 'bestaand stedelijk gebied' worden gerealiseerd. In dit geval is sprake van een stedelijke ontwikkeling. Uit jurisprudentie blijkt namelijk dat een ontwikkeling groter dan 500 m2 bvo doorgaans wordt aangemerkt als stedelijke ontwikkeling. Bovendien ligt het gebied in het buitengebied, waar nu geen stedelijke functie mogelijk is. Dat betekent dat een nadere motivering nodig is. De ontwikkeling betreft de verplaatsing van een bestaande functie, die plaats maakt voor een woningbouwontwikkeling. Deze ontwikkeling draagt bij aan de woningbouwbehoefte van Maassluis. Het is niet mogelijk om de R&D afdeling hier te handhaven. Een dergelijke faciliteit is gebaat bij een geïsoleerde ligging. Er worden nieuwe producten ontwikkeld en getest, het is niet gewenst dat deze producten in de openbaarheid komen. Aan de hand van dit criterium is Lely op zoek gegaan naar een nieuwe locatie waar ze haar R&D activiteiten beter kan faciliteren. Het is gewenst om de R&D afdeling in de nabijheid van de productielocatie van Lely te realiseren. Daarnaast is voor het testen van de producten die bedoeld zijn voor de rundveehouderij, een directe verbinding met de praktijk een absolute voorwaarde.
Een stal met een aantal koeien maakt ook onderdeel uit van de ontwikkeling. Verder is het voor het economisch profiel van de gemeente Maassluis en de regio gewenst om deze faciliteit binnen de grenzen te behouden. Lely is met deze uitgangspunten op zoek gegaan naar een locatie. Binnen bestaand stedelijk gebied (zoals door de provincie aangewezen) zijn er geen locaties beschikbaar die voldoen aan deze uitgangspunten. Dat betekent dat gezocht is naar een locatie buiten het bestaand stedelijk gebied. Daarbij is gekozen om een bestaande glastuinbouwlocatie, die niet meer economisch rendabel is, te herstructureren. Er is dus geen sprake van een nieuwe ruimteclaim. De ontwikkeling van de R&D afdeling past daarmee binnen de uitgangspunten van de ladder: er is sprake van duurzaam ruimtegebruik. Daarmee wordt voldaan aan het gestelde in artikel 6.10 punt 1a. Omdat sprake is van een locatie buiten het bestaand stedelijk gebied is het gestelde in artikel 6.10 punt 1b van toepassing. De locatie waar de R&D afdeling naar verplaatst wordt, is groter dan 3 ha. De uiteindelijke invulling is echter kleiner dan 3 ha; het grootste deel van de locatie (ca 2/3) wordt namelijk landschappelijk ingericht als onderdeel van het omringende veenweidegebied in het kader van kwaliteitsverbetering. Dit planinitiatief hoeft dus niet opgenomen te worden in het programma Ruimte.
De ontwikkeling past dus binnen het gestelde in lid 6.10 van de provinciale omgevingsverordening.
Rho adviseurs voor leefruimte
230532.20191038
29
3.4
Regionaal beleid
3.4.1 Landschapsontwikkelingsperspectief Midden-Delfland 2025 Het Landschapsontwikkelingsperspectief Midden-Delfland 2025 (LOP) brengt de huidige kwaliteiten van het landschap in kaart en laat zien waar betrokken partijen het belangrijk vinden om deze in stand te houden, te verrijken en te versterken. Daarnaast geeft het LOP aan waar economische, ruimtelijke, recreatieve en ecologische ontwikkelingen in het Midden-Delflandgebied wenselijk en mogelijk zijn. De kwaliteit van het landschap en de relatie met de stad zijn de pijlers van het LOP. Het LOP presenteert een streefbeeld en geen eindbeeld voor 2025. Het LOP werkt door in het ruimtelijk beleid en vormt daarmee het kader voor de bestemmingsplannen buitengebied.
Figuur 3.1: Landschapsontwikkelingsperspectief Midden-Delfland 2025 Versterking van de kwaliteit van de randen Een aantal zorgvuldig gecomponeerde doorzichten op het hoogstedelijke silhouet wordt afgewisseld met groene randen die de stad aan het zicht onttrekken. Op bewust gekozen overgangen van stad naar land worden intensievere vormen van recreatie gecombineerd met natuurontwikkeling en waterberging. Versterking van het agrarisch kerngebied In het agrarisch kerngebied ligt het primaat bij de landbouw en in het bijzonder de melkveehouderij. Hier ligt het accent op: 1. behoud van de openheid; 2. optimaliseren van de agrarische productieomstandigheden; 3. versterking van de kwaliteit van de randen en opheffen en voorkomen van met name de oost-west barrières; 4. sanering van niet-duurzame, verspreid liggende glastuinbouw.
Rho adviseurs voor leefruimte
230532.20191038
30
Figuur 3.2: Ontwikkelingsrichting Aalkeet Buitenpolder
Rho adviseurs voor leefruimte
230532.20191038
31
3.5
Gemeentelijk beleid
3.5.1 Structuurvisie 2012-2025 De Structuurvisie zet voor de Aalkeetpolder (waarvan de Zuidbuurt onderdeel uitmaakt) in op landschappelijke en recreatieve inrichting. In het gebied ligt het cultuurhistorisch waardevolle lint van de Zuidbuurt met enkele monumentale boerderijen. De extensieve veehouderij in het Maassluise deel van de polder wordt behouden. Het is een belangrijke functie voor het karakter van het gebied en één van de economische dragers. Het is de ambitie om verspreid liggende kassen te saneren, waarbij kleinschalige gebouwde ontwikkelingen mogelijk zijn ter compensatie, mits de karakteristieke erfinrichting wordt gerespecteerd.
Figuur 3.3: Structuurvisie 2012-2025 3.5.2 Bestemmingsplan Aalkeetpolder In het bestemmingsplan heeft de locatie de bestemming agrarisch met de aanduiding glastuinbouw en bedrijfsdoeleinden met de aanduiding hoveniersbedrijf. De gehele polder is tevens aangeduid als archeologisch waardevol. In de toelichting is het volgende opgenomen over de Zuidbuurt: In het lint van de Zuidbuurt/Kortebuurt zijn burgerwoningen gebouwd. Deze woningen zijn nagenoeg allemaal vrijstaand gebouwd. Hierdoor bestaan vanaf de Zuidbuurt/Kortebuurt doorzichten in het agrarisch gebied. Deze doorzichten dienen behouden te blijven. Verdere verdichting met woningen is ongewenst, met uitzondering van toepassing van de Ruimte-voor-Ruimteregeling. Ten behoeve van het waarborgen van de openheid en de doorzichten in het landelijke gebied, worden in ieder geval geen nieuwe grootschalige agrarische bedrijfsbebouwing en kassen meer toegelaten. Om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren, kan de sloop van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen en kassen, gecompenseerd worden door een bescheiden hoeveelheid nieuwe woningen.
Rho adviseurs voor leefruimte
230532.20191038
32
3.6
Conclusie
Provinciale omgevingsverordening De ontwikkeling van de R&D afdeling aan de Zuidbuurt past binnen het gestelde in de Provinciale verordening. Er is sprake van een afweging in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking. Herstel openheid De beoogde ontwikkeling van de R&D afdeling aan de Zuidbuurt biedt de kans om het glascomplex, dat de openheid van de Aalkeet Buitenpolder blokkeert, te saneren. Het saneren van het glas en het herstellen van de openheid en zichtlijnen in dit deel van de polder past in de beleidsuitgangspunten van provincie Zuid-Holland, gemeente Maassluis en de samenwerkende partijen in het LOP Midden-Delfland. Gelet op de aard van de activiteiten op de R&D afdeling en de verschijningsvorm daarvan, draagt de ontwikkeling ook bij aan het behoud en het versterken van de melkveehouderij in de Aalkeet Buitenpolder en daarmee aan de openheid. Inpassing in structuur Zuidbuurt Een goede ruimtelijke inpassing van de R&D afdeling in de ruimtelijke structuur van de Zuidbuurt wordt bereikt door de specifieke situering van de bebouwing in de vorm van een erf met gebiedseigen inrichting, zoals er meer in de polder voorkomen. Bovendien wordt door de sanering van het glas de hoeveelheid bebouwing drastisch beperkt.
Rho adviseurs voor leefruimte
230532.20191038
33
Hoofdstuk 4
4.1
Omgevingsaspecten
Milieueffectrapportage
Toetsingskader In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten. Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.
Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt, moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden. Onderzoek en conclusie In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat. De beoogde ontwikkeling betreft de verplaatsing van een R&D afdeling met een oppervlakte van circa 1 ha en blijft daarmee (ruim) onder de drempelwaarde. Dit betekent dat kan worden volstaan met een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling'. In bijlage 1 is de aanmeldnotitie voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling opgenomen. Daaruit blijkt dat, gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden.
Rho adviseurs voor leefruimte
230532.20191038
34
4.2
Bodem
Toetsingskader Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient er in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het projectgebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt voor de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd. Onderzoek en conclusie Om de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem te bepalen is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is toegevoegd in bijlage 7. Uit dit onderzoek blijkt dat aanvullend onderzoek naar het voorkomen van de aangetroffen stoffen in de bodem op het perceel, ingevolge de Wet bodembescherming, niet noodzakelijk is. Indien op de onderzoekslocatie ten gevolge van graafwerkzaamheden grond vrijkomt en buiten de locatie wordt hergebruikt, vindt hergebruik veelal plaats binnen het kader van het Besluit bodemkwaliteit.
In dat geval dient de chemische kwaliteit van de grond te worden getoetst aan de kwaliteitsnormen die door het Besluit bodemkwaliteit aan de betreffende toepassing worden verbonden. Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.
4.3
Water
Toetsingskader De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijk voornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het projectgebied ligt binnen het beheersgebied van het hoogheemraadschap van Delfland, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van het project wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over de waterparagraaf. De opmerkingen van de waterbeheerder worden vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf. Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het projectgebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap en de gemeente nader wordt behandeld. Europa: Kaderrichtlijn Water (KRW) Nationaal: Nationaal Waterplan (NW) Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) Waterwet Provinciaal: Provinciaal Waterplan Provinciale Structuurvisie Verordening Ruimte
Rho adviseurs voor leefruimte
230532.20191038
35
Waterschapsbeleid In het Waterbeheerplan 5 (WBP 5) beschrijft het Hoogheemraadschap van Delfland zijn strategie voor de uitvoering van de kerntaken voor de komende jaren. Het is de leidraad voor het handelen van Delfland in de planperiode 2016-2021. Het WBP 5 is tevens een uitnodiging aan private, particuliere en publieke partijen om binnen de uitgezette koers met initiatieven te komen. Bij de uitvoering van het WBP 5 staan de kerntaken vanzelfsprekend voorop, de waterveiligheid, het waterbeheer, de waterkwaliteit en het zuiveren van afvalwater. Delfland zal hierbij nadrukkelijk kijken naar een doelmatige uitvoering daarvan waarbij ambities, kosten en het tempo op een evenwichtige manier zijn afgewogen. De werkzaamheden en projecten die de komende zes jaar geïnitieerd worden, zijn terug te brengen tot de volgende vier speerpunten van het waterschap: 1. In stand houden: Investeringen in de infrastructuur worden op een adequate manier in stand gehouden. 2. Investeren: Veranderende wetgeving en veranderingen in de omgeving vragen om aanpassing en verdere verbetering van ons watersysteem, de waterkeringen en het afvalwatersysteem. 3. Samenwerken: Het waterschap kan en doet het niet alleen, sterker nog, waterbeheer is ook een taak van andere overheden zoals gemeenten en van burgers en bedrijven. 4.
Flexibel en duidelijk: Partners komen een flexibel waterschap tegen die rol en houding afstemt op basis van vraagstukken die voorliggen. Huidige situatie Algemeen Het projectgebied ligt aan de Zuidbuurt in Maassluis. Bodem en grondwater Volgens de Bodemkaart van Nederland bestaat de bodem ter plaatse uit klei met zware tussenlaag of ondergrond. Er is sprake van grondwatertrap V. Dat wil zeggen dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand op minder 0,4 m beneden maaiveld ligt. De gemiddelde laagste grondwaterstand (GLG) ligt dieper dan 120 centimeter onder maaiveld. Waterkwantiteit Om het projectgebied heen liggen secundaire watergangen. Aan de zuidwestzijde van het projectgebied ligt een primaire watergang. Binnen de beschermingszone worden geen werkzaamheden voorzien.
Rho adviseurs voor leefruimte
230532.20191038
36
Figuur 4.1: Uitsnede legger Hoogheemraadschap van Delfland Op ca. 1,5 km afstand ligt de Nieuwe Waterweg. Er zijn geen belemmeringen ten aanzien van de Nieuwe Waterweg.
Figuur 4.2: Uitsnede kaart Barro - Grote Rivieren
Rho adviseurs voor leefruimte
230532.20191038
37
Watersysteemkwaliteit en ecologie Binnen het plangebied of in de nabije omgeving liggen geen oppervlaktewaterlichamen die zijn aangewezen vanuit de Kaderrichtlijn Water. Er bevinden zich ook geen natte ecologische verbindingszones zoals opgenomen in het (provinciale) Natuurnetwerk Nederland binnen of in de nabijheid van het projectgebied. Veiligheid en waterkeringen Het projectgebied is niet gelegen binnen de kern- of beschermingszone van een waterkering. Afvalwaterketen en riolering Het plangebied is in de huidige situatie aangesloten op het gemeentelijk rioleringsstelsel, bestaande uit een gemengd stelsel. Toekomstige situatie De beoogde ontwikkeling betreft de sloop van het kassencomplex en de bouw van een R&D complex. Bodem en grondwater De beoogde ontwikkeling heeft geen gevolgen voor bodem en grondwater. Waterkwantiteit Indien sprake is van toename van verhard oppervlakte, dient te worden voorzien in watercompensatie. In dit geval is echter sprake van afname van verhard oppervlakte. Er worden meer kassen gesloopt dan dat er aan bebouwing terug wordt gebouwd. Er hoeft dus niet te worden voorzien in watercompenserende maatregelen.
Afvalwaterketen en riolering Conform de Leidraad Riolering en het vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden: hemelwater vasthouden voor benutting; (in-) filtratie van afstromend hemelwater; afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater; afstromend hemelwater afvoeren naar RWZI. Watersysteemkwaliteit en ecologie Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase. Veiligheid en waterkeringen De ontwikkeling heeft geen invloed op de waterveiligheid in de omgeving. Waterbeheer Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de 'Keur'. Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen.
Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aanof afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de 'Keur'. Het onderhoud en de toestand van de
Rho adviseurs voor leefruimte
230532.20191038
38
(hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd. Voor de beoogde ontwikkeling is op basis van de Keur geen vergunning noodzakelijk. Conclusie De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.
4.4
Bedrijven en milieuzonering
Toetsingskader In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen: ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd; rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven. Voor de afstemming tussen milieugevoelige en milieuhinderlijke functies, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/rustig buitengebied'. Voor het omgevingstype 'gemengd gebied' gelden kleinere afstanden. De richtafstanden gelden voor de aangegeven bedrijfsactiviteiten in het algemeen. Op basis van onderzoek naar de specifieke milieusituatie van een bedrijf kunnen kleinere aan te houden afstanden gerechtvaardigd zijn.
Hiermee kan dan onderbouwd worden afgeweken van de richtafstanden indien de specifieke bedrijfsvoering van het betreffende bedrijf daar aanleiding toe geeft. Onderzoek en conclusie Op basis van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering is de ontwikkeling in te delen in 'dienstverlening ten behoeve van de landbouw'. Deze bedrijvigheid valt onder milieucategorie 3.1 en heeft een richtafstand van 50 m tot woningen in een 'rustige woonwijk'. De omgeving kan echter worden aangemerkt als 'gemengd gebied', hiermee wordt de richtafstand 30 m. De afstand tussen het bedrijf en de dichtstbijzijnde woning bedraagt 30 m, dus er wordt voldaan aan de richtafstand. Ook wordt op het perceel een stal gerealiseerd voor het houden van maximaal 10 koeien. Deze stal bevindt zich op ca. 170 m afstand van de dichtstbijzijnde woning. De richtafstand tot rundvee in het buitengebied is 50 m. Ook op dit punt wordt voldaan aan de richtafstand. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.
4.5
Verkeer en parkeren
Toetsingskader Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling.
Rho adviseurs voor leefruimte
230532.20191038
39
Ontsluiting Het projectgebied wordt aan de zuidzijde middels een in- en uitrit ontsloten op de Zuidbuurt. De Zuidbuurt betreft een erftoegangsweg buiten de bebouwde kom. Het wegvak waar het perceel aan grenst, maakt onderdeel uit van een 30 km-zone. Op de Zuidbuurt deelt het fietsverkeer de rijbaan met gemotoriseerd verkeer. De meest direct verbinding met het hoofdwegennet is in noordwestelijke richting, via de Kortebuurt naar de op- en afrit van rijksweg A20. In oostelijke richting leidt de Zuidbuurt naar Vlaardingen. Aan de noordzijde van het projectgebied bevindt zich een alternatieve ontsluiting. Via een onverharde weg en een tunneltje onder de A20 wordt aangesloten op de Broekpolderweg. Onderzocht zal worden wat de mogelijkheden zijn van het gebruiken van deze noordelijke ontsluiting voor landbouwvoertuigen en personeel. Parkeren Op de locatie aan de Zuidbuurt komt het oppervlakte zoals bestaand aan de Weverskade terug. Hierdoor kan op basis van ervaringscijfers de parkeerbehoefte worden bepaald. Aan de voorzijde van de bedrijfspanden wordt een parkeerterrein met 55 parkeerplaatsen gerealiseerd. Dit is minder dan normatief berekend en bepaald op basis van het aantal werknemers dat maximaal op het bedrijf aanwezig zal zijn (circa 40 werknemers) en het beperkte aantal bezoekers (maximaal 1 per dag).
Dit om te voorkomen dat er met de beoogde bedrijfsactiviteiten een overschot aan parkeerplaatsen ontstaat. Verkeersgeneratie en -afwikkeling verkeersafwikkeling Het verkeer wordt afgewikkeld over de Zuidbuurt. In de zomermaanden van 2019 hebben er gedurende twee weken verkeerstellingen plaatsgevonden op de Kortebuurt, welke vlakbij het telpunt overgaat in de Zuidbuurt. Op een gemiddelde werkdag is de verkeersintensiteit op de Kortebuurt 1.600 motorvoertuigbewegingen per etmaal. verkeersgeneratie In bijlage 2 is de memo verkeersgeneratie toegevoegd waarin de huidige en toekomstige verkeersgeneratie wordt beschreven. Hieruit blijkt het volgende: De totale verkeersgeneratie van de locatie stijgt van 33,6 mvt/etmaal in de huidige situatie naar 60,1 mvt/etmaal in de toekomstige situatie (op werkdagen). Dat is direct het gevolg van het feit dat toekomstig meer werknemers op de locatie werkzaam zullen zijn. De omvang van het middelzwaar en zware vrachtverkeer dat gegenereerd wordt door de activiteiten op de locatie daalt sterk: 1. middelzwaar verkeer daalt met 92% van 7,4 naar 0,6 middelzware voertuigen op werkdagen; 2. zwaar verkeer daalt met 58% van 1,4 naar 0,6 middelzware voertuigen op werkdagen. Bovendien daalt het aantal piekdagen met 80% van circa 64 dagen in de huidige situatie naar circa 12 dagen in de toekomstige situatie.