Toelichting

bestemmingsplan

Chateaupark Heel fase 2 en 3 Maasgouw

DATUM IMRO IDN

28-05-2024 NL.IMRO.1641.BPL118-VG01

PROJECT PROJECTLEIDER

Chateaupark fase 2 en 3 Heel mr. S.P.A. van Bogget

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

Klooster BV 44001092.20211387

AUTEUR STATUS

ing. H.A.Q. Maas vastgesteld

© RHO ADVISEURS BV

Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/ of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.

Inhoudsopgave Bijlagen toelichting Bijlage 1

Kaders voor herontwikkeling

Bijlage 2

Voorlopig inrichtingsplan

Bijlage 3

Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.

Bijlage 4

Parkeeronderzoek

Bijlage 5

Aanvullende notitie parkeercapaciteit

Bijlage 6

Archeologisch bureauonderzoek

Bijlage 7

Programma van Eisen proefsleuvenonderzoek

Bijlage 8

Archeologisch proefsleuvenonderzoek

Bijlage 9

Selectiebesluit archeologie

Bijlage 10

Verkennend bodem­ en verkennend asbestonderzoek

Bijlage 11

Nader asbestonderzoek

Bijlage 12

Watertoets

Bijlage 13

K­waarde onderzoek

Bijlage 14

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

Bijlage 15

Onderzoeksmemo stikstof

Bijlage 16

AERIUS­berekening realisatiefase 2024

Bijlage 17

AERIUS­berekening realisatie­ en gebruiksfase 2026

Bijlage 18

Quickscan Wet natuurbescherming

Bijlage 19

Bomen Effect Analyse

4/158

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Tussen de Kasteellaan en Kastanjelaan aan de zuidrand van de kern Heel ligt het Sint Anna Klooster. Het klooster bestaat uit het Chateau Heel en de kapel. Het complex staat al enkele jaren leeg. In 2014 zijn de 'nieuwste' vleugels van het voormalige klooster gesloopt. Hierna zijn enkel de originele kapel en kasteel behouden, die nu twee losse gebouwen vormen. Door de leegstand verslechtert de staat van het chateau en de kapel snel. Om de monumentale waarde niet verloren te laten gaan, is het voornemen om het gehele terrein onder de noemer 'Chateaupark Heel' gefaseerd te herontwikkelen. De drie aangeduide fases zijn weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1

Drie herontwikkelingsfases Chateaupark Heel (Bron: SBH)

Het bestemmingsplan 'Kasteelhof Heel', vastgesteld op 6 juni 2019, maakt de ontwikkeling van fase 1 mogelijk. In deze fase wordt het chateau getransformeerd tot een zorginstelling met intramurale zorg (30 wooneenheden) voor dementerende ouderen en worden ten noorden daarvan 23 reguliere woningen ontwikkeld. De nieuwe bebouwing wordt zo gesitueerd dat er een binnenhof ontstaat, het 'Kasteelhof'. Deze vorm van bebouwing refereert naar het voormalige Sint Annaklooster dat ook een binnenhof had. Door het terugbrengen van deze vorm en architectuur wordt het cultuurhistorisch karakter van het oorspronkelijke klooster verankerd.

9/158

Voorliggend bestemmingsplan verankert planologisch de ontwikkeling voor fase 2 en 3. Deze bestaat grofweg uit: y Fase 2: de realisatie van een complex met 18 appartementen waarvan 7 sociale huur, 12 zorgstudio’s, zorgvoorzieningen, maatschappelijk gerelateerde short stay eenheden en circa 850 m2 bvo verhuurbare commerciële ruimte in en rond het gemeentelijk monument “Kapel Heel”, gelegen aan de Kasteellaan en Kapellaan; y Fase 3: de bouw van een hospice met 14 zorgplaatsen aan de Sint Annalaan. Ten behoeve van deze realisatie is namens Klooster BV op 18 november 2021 een principeverzoek ingediend. Gemeente Maasgouw heeft in vergadering van 22 maart 2022 besloten onder voorwaarden principemedewerking te verlenen.

1.2

Locatie

Het plangebied (circa 1,98 hectare) voor fase 2 en 3 ligt aan de zuidzijde van de kern Heel, in de gemeente Maasgouw. Het plangebied vormt een overgangsgebied van het dorp naar het groene gebied aan de Sleybeek en de Polderveldplas en de zorglocaties van de Koraalgroep. De ligging en begrenzing is weergegeven in de figuren 1.2 en 1.3. Kadastraal omvat het plangebied (een gedeelte van) de percelen HEE01­C­4806, HEE01­C­4808, HEE01­C­4612, HEE01­C­4613 en HEE01­C­4621.

Figuur 1.2

10/158

Ligging plangebied in de kern Heel (Bron: Google Maps)

Figuur 1.3

1.3

Begrenzing plangebied (Bron: Ruimtelijkeplannen)

Geldend bestemmingsplan en beoogd planproces

1.3.1 Geldend bestemmingsplan In het geldende bestemmingsplan 'Kern Heel' (onherroepelijk vanaf 21 september 2006) is het plangebied aangeduid als 'Maatschappelijk – Medische voorzieningen' (artikel 16). Een uitsnede van de plankaart is weergegeven in figuur 1.4. De gronden binnen deze enkel bestemming zijn bedoeld voor functies in onderwijsdoeleinden, medische doeleinden en welzijnsdoeleinden met daarbij behorende verkeersdoeleinden in de vorm van ontsluitingswegen en fiets en voetpaden, parkeervoorzieningen, doeleinden van openbaar nut, groenvoorzieningen, landschappelijke en natuurwaarden, cultuurhistorische waarden, (ondergrondse) waterhuishoudkundige voorzieningen, waterlopen en waterpartijen. Tevens is het chateau aangeduid als rijksmonument en is deze bestemd voor het behoud en/of herstel van de cultuurhistorische en/of architectonische waarden.

11/158

Figuur 1.4 Uitsnede plankaart geldend bestemmingsplan 'Kern Heel' met aanduiding plangebied (Bron: Ruimtelijkeplannen) Alle gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. Voor het bouwvlak ten behoeve van de kapel geldt een bebouwingspercentage van 50% met een maximale goothoogte van 9 meter. 1.3.2

Strijdigheid en beoogd planproces

De beoogde ontwikkeling past zowel niet binnen de bouw­ als de gebruiksregels van de bestemming 'Maatschappelijk­Medische voorziening Mm'. Wat betreft de gebruiksregels zijn de functies wonen en short stay niet opgenomen in de doeleindenomschrijving van deze bestemming. Dit geldt ook voor de beoogde ondergeschikte functies detailhandel en dienstverlening. Wat betreft de bouwregels van deze bestemming is strijdigheid geconstateerd met de bouwhoogte, situering van het bouwvlak en het bebouwingspercentage. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken, is voorliggend bestemmingsplan opgesteld. Voorliggend bestemmingsplan bevat een toelichting, bijlagen bij de toelichting, regels en een bijbhorende planverbeelding. Het planinitiatief wordt nader beschreven en onderbouwd in paragraaf 2.2. De invulling van het plangebied zorgt voor een digitale aansluiting op de ruimtelijke plannen die vanaf 2013 zijn opgesteld ofwel gerealiseerd, te weten het moederplan 'Heel ­ Panheel' (onherroepelijk vanaf 27 mei 2015) en het bestemmingsplan ten behoeve van de herontwikkeling van fase 1 genaamd 'Kasteelhof Heel' (onherroepelijk vanaf 6 juni 2019). Deze geldende bestemmingsplannen in de directe omgeving van het plangebied zijn weergegeven in figuur 1.5.

12/158

Figuur 1.5

Geldende bestemmingsplannen in de directe omgeving van het plangebied (Bron: Ruimtelijkeplannen)

Een bestemmingsplan doorloopt de procedure zoals bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het voorontwerpbestemmingsplan wordt ex art. 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) voor advies voorgelegd aan Rijk, provincie, waterschap en andere overlegpartners. Binnengekomen reacties uit het wettelijk vooroverleg worden verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan. Vanwege de uitvoerige omgevingsdialoog die reeds is gevoerd en gedurende de procedure nog gevoerd zal worden, is het niet nodig om een voorontwerpbestemmingsplan in het kader van inspraak, ter inzage te leggen. Tijdens de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan kan eenieder schriftelijk of mondeling een zienswijze kenbaar maken. De ingediende zienswijzen worden afgewogen in het vast te stellen bestemmingsplan. Het vastgestelde bestemmingsplan wordt ter inzage gelegd. Gedurende deze terinzagelegging kan beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

1.4

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige situatie en het planvoornemen. In hoofdstuk 3 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de beleidskaders van het Rijk, de provincie Limburg en de gemeente Maasgouw. In hoofdstuk 4 worden diverse milieuhygiënische en planologische aspecten verantwoord. Hoofdstuk 5 gaat in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid en hoofdstuk 6 toont de juridische plantoelichting.

13/158

14/158

Hoofdstuk 2 2.1

Planvoornemen

Analyse plangebied en omgeving

2.1.1 Historie kapel en chateau Het plangebied voor fase 2 en 3 vormt onderdeel van het herontwikkelingsproject 'Chateaupark Heel'. De nog zichtbare sporen van de ontwikkeling van deze locatie zijn voornamelijk aan twee momenten van haar geschiedenis te relateren. Het begin van de 18e eeuw met de bouw van het huidige kasteel Heel en het begin van de 20e eeuw met de bouw van het Sint Anna Klooster. Het chateau is het oudste onderdeel van het voormalige kloostercomplex, dat beheerd werd door de Kleine Broerders en Zusters van de H. Jozeph. Zij hebben het huidige chateau aangekocht omstreeks 1880 en rond 1900 hier de kapel en het volledige klooster omheen gebouwd. De geschiedenis van chateau is echter daarvóór verbonden geweest met de familie De Horion. Deze familie was van 1540 tot 1804 de bewoner van het chateau en bouwde het uit tot een imposant gebouwencomplex. Het is bekend dat in 1686 een grootschalige renovatie heeft plaats gevonden waarbij delen herbouwd zijn. Het kasteel had een slotgracht en aan de noordzijde een kasteeltuin. De kern van het kasteelcomplex wordt gevormd door het woonhuis dat nog grotendeels intact is en nog veel authentieke details heeft. Figuur 2.1 toont een historische afbeelding van Kasteel Heel in de 18e eeuw. De voormalige inrichting van het Sint Annaklooster is weergegeven in figuur 2.2. De kapel bevindt zich aan de zuidwestzijde van het complex.

Figuur 2.1

15/158

Chateau Heel in de 18e eeuw (Bron: Heemkundekring Heel)

Figuur 2.2

16/158

Voormalige inrichting terrein Sint Annaklooster rond 1970

2.1.2 Huidige situatie De kloosterbebouwing is inmiddels gesloopt waardoor de enige bebouwing op de locatie wordt gevormd door de kapel en een gedeelte van het chateau (figuur 2.3). Deze bebouwing verkeert momenteel in slechte staat. De bebouwing staat al enkele jaren leeg, waardoor vandalisme en de weersomstandigheden de (monumentale) staat van de bebouwing aantasten. De huidige status van de bebouwing is weergegeven in de figuren 2.4 en 2.5.

Figuur 2.3

Nog aanwezige bebouwing (Bron: Klooster BV, 2019)

Figuur 2.4

Huidige staat chateau met aangebouwde vleugel

17/158

Figuur 2.5

Huidige staat kapel

Het terrein rondom de bestaande bebouwing is onverhard. Rondom de kapel bevinden zich enkele bomen. De locatie ontsluit via de Kasteellaan en de Kastanjelaan, waarbij de hoofdontsluiting zich aan de Kasteellaan bevindt. Deze historische laan heeft met de bestaande bomenstructuur een cultuurhistorische waarde. Aan de oost, zuid en westzijde liggen verschillende maatschappelijke instanties voor (geestelijk) gehandicapten die daar (deels) zelfstandig verblijven. Aan de noord en zuidwest zijde van het plangebied liggen twee woongebieden die in ontwikkeling zijn. 2.1.3 Herontwikkeling Kasteelhof De eerste fase van de ontwikkeling van het Chateaupark is de restauratie en herbestemming van het monumentale kasteel en het nieuwe poortgebouw wat de historische contouren van de voormalige dienstgebouwen en stallen volgt. Het rijksmonument vormt samen met de nieuwbouw de kasteelhof, weergegeven in de figuren 2.7 en 2.8. In het chateau worden 30 zorgstudio's gerealiseerd voor mensen met een zorgvraag. Een zorgindicatie is noodzakelijk om in aanmerking te komen voor één van deze studio's waar 24 uur per dag zorg wordt verleend. De studio's zijn ruim (16 ­ 25 m2) en voorzien van eigen sanitair. Daarnaast is er een gemeenschappelijke huiskamer en een privétuin voor de bewoners. In het poortgebouw (de nieuwbouw) liggen 30 huurappartementen.

Elk appartement heeft een ruime woonkamer, keuken, slaapkamer, badkamer en een inpandige berging. Elke woning is rolstoeltoegankelijk en heeft een royale buitenruimte bij de woning. Ongeveerde de helft van de appartementen is sociale huur. Het bestemmingsplan 'Kasteelhof Heel', zoals beschreven en weergegeven in paragrafen 1.1 en 1.3 maakt de ontwikkeling van fase 1 mogelijk.

18/158

Figuur 2.7

Impressie 1, beoogde ontwikkeling kasteelhof (Bron: Klooster BV)

Figuur 2.8

Impressie 2, beoogde ontwikkeling kasteelhof (Bron: Klooster BV)

19/158

2.2

Toekomstige situatie

2.2.1 Kaders voor herontwikkeling locatie complex kasteel Heel ­ klooster St. Anna Voor de beoogde ontwikkeling is aangesloten bij de uitgangspunten uit de kaders voor herontwikkeling locatie complex kasteel Heel ­ Klooster St. Anna (bijlage 1). Dit document is opgesteld in opdracht van de gemeente Maasgouw en geeft een kader voor de integrale herontwikkeling van het totale gebied 'Chateaupark' waarbij het besef van identiteit leidend is. Het kader is gesteld op de twee te handhaven momumenten uit de uit de verschillende periodes van de ontstaansgeschiedenis in hun landschappelijke context, respectievelijk het kasteel Heel en het klooster St. Anna. Beide monumentale bouwdelen zijn zeer expressief in hun architectuur. Door deze keuze worden de Kasteel­ en Kloosterhof beide een sterk beeldmerk en biedt het potenties voor een hoogwaardige architectonische doorvertaling voor de nieuw te bouwen delen. Het belangrijkste conceptuele uitgangspunt dat hieruit voortvloeit is het vaststellen van twee nieuwe hoofdmassa’s die het geheel gaan vormen: y de Kasteelhof; y de Kloosterhof. De twee hoven vormen samen één compositie met een zelfstandige identiteit.

20/158

Figuur 2.9

Kasteelhof en kloosterhof (Bron: Klooster BV)

2.2.2 Herontwikkeling fase 2 en 3 2.2.2.1 Functies en bebouwing Voor de Kasteelhof (fase 1) is zoals beschreven reeds een planologische procedure doorlopen. Voorliggend bestemmingsplan verankert planologisch de ontwikkeling voor fase 2 en 3. Deze bestaat grofweg uit: y Fase 2: de realisatie van een complex (kloosterhof) met 18 appartementen, 12 zorgstudio’s, zorgvoorzieningen, maatschappelijk gerelateerde short stay eenheden en circa 850 m2 bvo verhuurbare commerciële ruimte in en rond de kapel, gelegen aan de Kasteellaan en Kapellaan; y Fase 3: de bouw van een hospice met 14 zorgplaatsen aan de Sint Annalaan. Ten behoeve van deze realisatie is namens Klooster BV op 18 november 2021 een principeverzoek ingediend. Gemeente Maasgouw heeft in vergadering van 22 maart 2022 besloten onder voorwaarden principemedewerking te verlenen. Het inrichtingsplan voor de beoogde ontwikkeling is weergegeven in figuur 2.10.

21/158

Figuur 2.10

Inrichtingstekening Chateaupark fase 2 en 3 (Bron: Klooster BV)

Hierna is per fase in gegaan op het planvoornemen. Kloosterhof ­ fase 2 Aan de historische kapel wordt een nieuw volume gebouwd, bestaande uit twee etages. De maximale bouwhoogte voor dit gedeelte bedraagt bestemmingsplantechnisch 10,5 meter. Het nieuwe gebouw vormt een carré met hof. De hof is toegankelijk vanaf twee zijden. De kapel wordt omgevormd tot een gezondheidscentrum. De aangrenzende nieuwbouw bestaat uit een combinatie van 12 zorgstudio’s en 18 huurappartementen. Deze apartementen bevinden zich voornamelijk op de eerste etage. Voor de zorgstudio’s is een terras opgenomen in het ontwerp. Dit terras dient voldoende capaciteit te bieden voor de bewoners van de zorgstudio’s en het personeel. Het gebouw krijgt in de plint van het gebouw 850 m2 bvo verhuurbare commerciële ruimte in de vorm van: 1. horecabedrijven in de categorie 1 en 2 tot maximaal 500 m² BVO; 2. detailhandel tot maximaal 500 m² BVO; 3. dienstverlening tot maximaal 500 m² BVO; 4. maatschappelijk tot maximaal 500 m² BVO; 5. kantoor tot maximaal 500 m² BVO;

22/158

In de kapel zelf worden daarnaast maatschappelijke short stay eenheden en diverse ondersteunende functies bij de zorgvoorzieningen en zorgeenheden, zoals kantoor, detailhandel, horeca, maatschappelijke voorzieningen en cultuur mogelijk gemaakt. De short stay eenheden, zijn gericht op een hybride vorm van kort verblijf en hebben een link met de zorg­ en maatschappelijke functie. De kamers zijn bijvoorbeeld bedoeld voor: y De zorgbehoevende die een bepaalde periode niet thuis kan wonen omdat bijvoorbeeld de mantelzorger moet worden opgenomen in het ziekenhuis; y Om te herstellen na een operatieve ingreep als de eigen woning voor herstel niet geschikt is of er thuis geen hulp is; y Als kort verblijf voor verwanten die enkele dagen op bezoek komen bij familie in het verzorgingshuis of waarvan een familielid in het hospice verblijft. Hospice ­ fase 3 De hospice betreft volledig een nieuw gebouw en bestaat eveneens uit twee etages. De hopsice bestaat uit 14 zorgstudio’s en een grote gezamenlijke ruimte. Zowel deze gezamenlijke ruimte als de studio’s zijn gericht op het park. 2.2.2.2 Buitenruimtes De herbestemming van Chateau Heel en de kapel van het Sint Annaklooster vragen samen met de bouw van de hospice om aanpassingen in de buitenruimte. Het ontwerp ondersteunt de woon­ en zorgfunctie van deze gebouwen en houdt rekening met de kwetsbare doelgroep.

Het terrein wordt opnieuw ingericht aan te sluiten bij de nieuwe functies. In het ontwerp staat een fijne en veilige woon­ en leefomgeving centraal met ruimte voor natuur en water. Daarbij is de historie van de plek niet uit het oog verloren. Het voorlopig inrichtingsplan betreft een maatvaste verdere uitwerking van het Masterplan Chateau Heel (2021). In dit document, bijgevoegd als bijlage 2, is het voorlopig ontwerp binnen het gehele plangebied voor fase 2 en 3 weergegeven en toegelicht. De masterplankaart uit dit inrichtingsplan is weergegeven in figuur 2.11.

23/158

Figuur 2.11

Masterplankaart (Bron: Veenenbos en Bosch landschapsarchitecten)

Principes De basis voor het ontwerp wordt gevormd door vier principes. De principes worden hierna beschreven. Park als verbinder Het plangebied vormt een belangrijke groene ruimte binnen haar context. Deze groene ruimte geeft zowel de bebouwing langs de randen als binnen het plangebied allure en zorgt voor verbinding tussen de drie verschillende gebouwen en hoven. Het behoud van het groene, parkachtige karakter en het aanwezige reliëf blijft dan ook uitgangspunt. Daarnast is het vanuit zowel initiatiefnemer als gemeente de wens om het park vrij toegankelijk te maken. Het terrein ligt namelijk op een strategische plek voor een recreatief ommetje langs de Sleybeek, het Polderveld en over het terrein van Park Piahoeve. Door het realiseren van een route over het terrein speelt de locatie op meerdere vlakken de rol van verbinder. Optioneel kan zelfs worden bekeken of het wandelknooppuntennetwerk over het terrein gelegd worden. Lanen aanzetten De twee kenmerkende en historische lanen langs het terrein worden aangevuld en vernieuwd voor behoud van het karakteristieke karakter.

24/158

Twee vormen van parkeren Langs de Kapellaan en Sint Annalaan wordt direct langs de weg geparkeerd. De zuidzijde van de Kasteellaan en westzijde van de Kastanjelaan worden vrijgehouden van parkeervoorzieningen, zodat de weg hier smal kan blijven. Vrijhouden zicht op markante koppen Het historische klooster en kasteel vormen aan de parkzijde een markante aanblik. De inrichting van het park versterkt het zicht op deze bouwwerken. In het Masterplan is een deel van het ontwerp buiten de eigendomsgrenzen getekend. Deze onderdelen zijn wenselijk om te realiseren ten behoeve van: y een goede aansluiting op de omgeving. y het functioneren en toegankelijk zijn van alle voorzieningen en woningen op en rondom het plangebied. y het realiseren van samenhangend en kwalitatief eindbeeld van de lanen.

25/158

26/158

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskader

Inleiding

Door de verschillende overheden is beleid geformuleerd ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen. Paragraaf 3.2 behandelt het rijksbeleid. Het provinciaal beleid is opgenomen in paragraaf 3.3. Het regionale beleid komt terug in paragraaf 3.4. Tot slot wordt in paragraaf 3.3 de beoogde ontwikkeling getoetst aan het gemeentelijk beleid.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1 Nationale Omgevingsvisie (2020) De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050? Als we alle wensen naast elkaar leggen, ontstaat het volgende beeld. We willen een land: y dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water; y met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap; y waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland; y met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast; y waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.

y dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren; y waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water; y dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. Nationale belangen Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem­verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere

27/158

nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen. Voor dit project relevante nationale belangen zijn: y Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving. y Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving. y Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte. Keuzes De belangrijkste keuzes zijn: y Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit; y Ruimte voor overgang naar een circulaire economie; y Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden; y Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen. Wonen is voor dit project het meest relevant. Tot 2030 moeten er ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Dit zal grote impact hebben op de ruimtelijke ordening. Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijft. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren. Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets­ en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad.

Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd. Toetsing De planlocatie in de kern Heel (met aanwezige monumentale bebouwing) biedt nadrukkelijk kansen voor zowel transformatie als nieuwbouw. Het mogelijk maken van de nieuwe woningen in het bestaand stedelijk gebied past binnen de NOVI. 3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Barro is de juridische vertaling van het beleid dat geschetst is in de NOVI. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals de SVIR wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie­ en schaalniveau. Het Barro bevat regels voor bijvoorbeeld de mainportontwikkeling van Rotterdam, het kustfundament en defensie. Toetsing Op het plangebied zijn geen voorwaarden van toepassing op basis van het Barro.

28/158

3.2.3 Besluit ruimtelijke ordening en de ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening (verder: Bro) is geregeld dat voor stedelijke ontwikkelingen een onderbouwing in het bestemmingsplan noodzakelijk is (artikel 3.1.6. van het Bro). De toelichting bij een bestemmingsplan dat een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet ook worden gemotiveerd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Toetsing Voorliggend bestemmingsplan verankert planologisch de ontwikkeling voor fase 2 en 3. Deze bestaat grofweg uit: y Fase 2: de realisatie van een complex met 18 appartementen, 12 zorgstudio’s, zorgvoorzieningen, maatschappelijk gerelateerde short stay eenheden en circa 850 m2 bvo verhuurbare commerciële ruimte in en rond het gemeentelijk monument “Kapel Heel”, gelegen aan de Kasteellaan en Kapellaan; y Fase 3: de bouw van een hospice met 14 zorgplaatsen aan de Sint Annalaan. Het geldende bestemmingsplan maakt maatschappelijke functies mogelijk, waaronder zorgwoningen, maar geen reguliere woningen of commerciële functies. Het toevoegen van meer dan 11 woningen of meer dan 500 m2 bvo zelfstandige andere stedelijke functies wordt gezien als stedelijk ontwikkeling.

In dit geval worde echter alleen ondergeschikte commerciele functies (kantoordoeleinden, horeca in de categorie 1 en 2 en detailhandel mogelijk gemaakt. Daarom is hierna de woningbehoefte beschreven. Woningbehoefte Aan de kwantitatieve woningbehoefte wordt voldaan, zoals onderbouwd in de paragrafen 3.4 en 3.5. Voor de kwalitatieve behoefte wordt aangesloten bij de levensloopbestendigheid van de woningen en de zorgvraag die binnen de gemeente Maasgouw en specifiek in de kern Heel heerst. Ook dit is beschreven in de paragrafen 3.4 en 3.5. De beoogde ontwikkeling van fase 2 en 3 van het Chateaupark kan invulling geven aan de groeiende doelgroep die passend wil wonen in een zorgwoning of in een reguliere woning met zorg in de buurt. Verder zorgt de beoogde woningbouw ook voor het behoud en versterking van een gemeentelijk monument. Door de beoogde nieuwbouw wordt het vervallen monument gerestaureerd en worden de monumentale waarden behouden. Hier wordt uitgebreid op ingegaan in paragraaf 4.3. 3.2.4 Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen de kaders en randvoorwaarden van het rijksbeleid.

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1 Provinciale Omgevingsvisie (POVI) Limburg Met de komst en invoering van de Omgevingswet dient elke provincie haar eigen provinciale omgevingsvisie op te stellen. Op 1 oktober 2021 heeft de provincie Limburg de provinciale omgevingsvisie vastgesteld: ‘de Provinciale omgevingsvisie Limburg’ (hierna te noemen: POVI Limburg).

29/158

De POVI Limburg is een lange termijnvisie, met als doelstelling invulling geven over hoe de provincie Limburg in de periode 2030­2050 op een integrale en toekomstbestendige manier kan doorontwikkelen. De omgevingsvisie is dynamisch en flexibel, aangezien dit mogelijkheden biedt om het document te actualiseren met het oog op toekomstige veranderingen. De POVI is op 25 oktober 2021 in werking getreden en vervangt daarmee het Provinciaal Omgevingsplan Limburg uit 2014 (POL2014). Daarnaast is een nieuwe omgevingsverordening uitgewerkt om het beleid juridisch te verankeren. Deze omgevingsverordening is beschreven en getoetst in paragraaf 3.3.2 van voorliggend bestemmingsplan. Hoofdopgaven In de provinciale omgevingsvisie Limburg zijn een aantal hoofdopgaven te onderscheiden, namelijk: y Het creëren van een aantrekkelijke, sociale, gezonde en veilige omgeving, zowel in het landelijkals in het bebouwde gebied; y Een toekomstbestendige, innovatieve en duurzame economie (inclusief landbouwtransitie); y Klimaatadaptatie en energietransitie. Deze opgaven, die Limburg­breed spelen, dienen met inachtneming van de specifieke eigenschappen die Limburg bezit op een integrale en toekomstbestendige manier te worden geïmplementeerd. Participatie tussen de overheid, de markt en de inwoners van Limburg is hierbij een belangrijk uitgangspunt.

In de Provinciale omgevingsvisie Limburg wordt vervolgens een toekomstbeeld van 2030­2050 geschetst. Inhoud De Omgevingsvisie Limburg bestaat uit twee delen; y Een thematisch deel waarin gedetailleerd wordt ingegaan op de provinciale ambities en opgaven voor de diverse thema’s; y Een gebiedsgericht deel waarin de thema’s op hoofdlijnen verbonden worden op regionale schaal voor de drie regio’s Noord­, Midden en Zuid­Limburg. Wonen en leefomgeving De POVI houdt vast aan een dynamisch en flexibel woonbeleid, de woonbehoeften van de Limburger zijn daarbij leidend. Verder liggen hierin ook mogelijkheden bij te dragen aan klimaat­, energie­, en duurzaamheidsdoelstellingen. Vanuit de wetgeving is de rol van de provincie op dit terrein beperkt. Daarom opereert de provincie, met betrekking tot dit thema, vanuit een agenderende, stimulerende, meesturende en verbindende rol. De POVI is hierbij een op hoofdlijnen richtinggevend kader. Aangezien de toekomst onderhevig zal zijn aan veranderingen, en elke specifieke regio voor een andere aanpak vraagt zijn meer gerichte uitwerkingen in provinciale, regionale en/of gemeentelijke programma’s, agenda’s en instrumenten noodzakelijk. Op het gebied van wonen wordt er specifiek gekeken naar welke behoeften er zijn.

De grootste opgave op korte­ en middellange termijn zit in het toekomstgeschikt maken van de verouderde en niet courante bestaande woningvoorraad. Uitgangspunten zijn dat deze woningen in eerste instantie levensloopbestendig dienen te worden gemaakt, en daarna ook verduurzaamd. Getalsmatig zijn er voldoende woningen, kwalitatief gezien zijn dit echter niet overal de juiste woningen en de juiste plannen. Met name in de middenhuur en sociale huur is er een steeds diverser wordende groep mensen aangewezen op nieuwe woon(zorg)concepten. Verder is er ook speciale aandacht

30/158

voor de betaalbaarheid van woningen, aangezien kansen voor sommige doelgroepen afnemen door de stijgende prijzen. Wonen is in principe alleen toegestaan in daarvoor bestemde woongebieden, hierop kunnen – tijdelijke – uitzonderingen worden gemaakt in de vorm van een flexibele schil. De provincie faciliteert flexibiliteit op de woningmarkt en stimuleert flexibele woonvormen waardoor de provincie tegemoet kan komen aan veranderende woonwensen en ­behoeften van een meer diverse groep mensen in zowel de bestaande bouw als nieuwbouw. Daarnaast wil de provincie de component wonen meer laten zijn dan alleen de spreekwoordelijke stenen. Door in samenhang naar woonopgaves te kijken, worden op wijk­/buurtniveau de juiste verbindingen tussen sociale en fysieke woonopgaven (wonen, zorg, welzijn en leefbaarheid) en een duurzame, veilige en gezonde leefomgeving met gevarieerde woonmilieus te leggen. Daarmee wil de provincie verdere segregatie voorkomen en ruimtelijk sturen door te prioriteren op inbreiding (herstructurering / herbestemming), conform de principes van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Toetsing De beoogde ontwikkeling gaat uit van transformatie van een gemeentelijk monument. Door deze transformatie kan de kapel in stand worden gehouden.

Dankzij de nieuwbouw en de verhuur/verkoop van de nieuwe appartementen, zorgstudio's en overige ruimte kan de duurzame renovatie van de kapel bekostigd worden. De realisatie van appartementen en zorgstudio's in de kapel zelf draagt daar vanzelfsprekend ook aan bij. Door de realisatie van de (zorg)woningen kan het monumentale pand in stand worden gehouden, hierdoor is sprake van duurzame instandhouding van een cultuurhistorisch waardevol object. De locatie is gelegen in bestaand stedelijk gebied. De beoogde woon(zorg)functies passen in dit gebied en zijn van toegevoegde waarde. De kwaliteit van het gebied verbetert en uitbreiding van het stedelijk gebied wordt voorkomen. De kapel wordt op een duurzame en toekomstbestendige manier getransformeerd. De nieuwe woningen en zorgwoningen worden niet aangesloten op het gasnet. In het kader van het creëren van een goed binnenniveau op het gebied van geluid wordt er tevens extra isolatie aangebracht. Met het planvoornemen wordt bovendien vanzelfsprekend aangesloten op de BENG normen. Uit deze toelichting blijkt dat sprake is van een zorgvuldige belangenafweging en van een duurzame ruimtelijke verstedelijking die past binnen de hoofdlijnen van het provinciaal beleid. Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat er sprake is van duurzame verstedelijking uitgaande van meervoudig en zorgvuldig ruimtegebruik.

De omgevingskwaliteit verbetert en er wordt een bijdrage geleverd aan de duurzaamheids­ en klimaatdoelstellingen van de provincie. De beoogde ontwikkeling is daarmee in overeenstemming met de POVI Limburg. 3.3.2 Omgevingsverordening Limburg 2014 (geconsolideerde versie 30­09­2022) De provincie Limburg heeft op 12 december 2014 de Omgevingsverordening Limburg 2014 vastgesteld. De geconsolideerde versie dateert van 30 september 2022. In de Omgevingsverordening staan de regels die nodig zijn om het omgevingsbeleid van het voormalige POL2014 juridische binding te geven. Tot de inwerkingtreding van de nieuwe ‘Omgevingsverordening Limburg’ (inwerkingtredelijk tegelijkertijd met inwerkingtreding Omgevingswet) blijft deze omgevingsverordening van toepassing.

31/158

De Omgevingsverordening is een samenvoeging van de Provinciale milieuverordening, de Wegenverordening, de Waterverordening en de Ontgrondingenverordening. Sinds december 2014 is de Omgevingsverordening uitgebreid met een nieuw hoofdstuk Ruimte. Het hoofdstuk Ruimte bevat een aantal instrumenten die gericht zijn op de doorwerking van het ruimtelijk beleid van het voormalige POL2014. In de provinciale verordening is bijvoorbeeld vastgelegd op welke wijze de ladder voor duurzame verstedelijking moet worden toegepast bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Daarnaast ligt in de verordening de basis voor het maken van bestuursafspraken met gemeenten. Deze bestuursafspraken gaan over uitvoering van de regionale uitwerkingen, over vervolgstappen, monitoring en evaluatie, over faciliteren en afstemming tussen de regio’s. Ze gaan ook over het elkaar aanspreken op de naleving, primair door de gemeenten zelf naar elkaar toe. En er wordt in vastgelegd welke zaken de Provincie in de Omgevingsverordening zal borgen. Die borging is vooral bedoeld als vangnet. Initiatieven (niet passend binnen het geldende ruimtelijk plan en vanaf een bepaalde omvang) worden regionaal afgestemd, aan de hand van de regionale visie (inclusief daarin voorziene flexibiliteit en afwegingsruimte en protocol). Toetsing Het plangebied is binnen de OVL2014 onderdeel van het gebiedstype 'Bebouwd gebied', zie figuur 3.1.

Binnen het bebouwd gebied ligt de nadruk op gemengde woon/werkgebieden met voorzieningen, deels met een stedelijk karakter, deels met een dorps karakter. Accenten binnen dit gebied zijn: y transformatie regionale woningvoorraad; y bereikbaarheid; y balans voorzieningen en detailhandel; y stedelijk groen en water; y kwaliteit leefomgeving.

32/158

Figuur 3.1

Uitsnede OVL2014 met aanduiding plangebied (Bron: Ruimtelijkeplannen)

Voor het plangebied is voornamelijk de visie op 'transformatie regionale woningvoorraad' en 'kwaliteit van de leefomgeving' van belang. In 'transformatie regionale woningvoorraad' wordt beschreven dat de Limburgse woningmarkt kwalitatief en kwantitatief de sprong moet maken naar een nieuwe werkelijkheid. Kwantitatief ligt er een aanzienlijke opgave om ervoor te zorgen dat de woningmarkt aansluit bij de demografische ontwikkeling. De kwalitatieve opgave die daar bij hoort, vraagt om een omslag in denken. Allereerst gaat het daarbij om het toekomst bestendig maken en houden van de bestaande woningvoorraad. Maatschappelijke trends (inclusief demografische) leveren een vraag op naar andere woningen dan de voorraad nu biedt. Bijvoorbeeld meer vraag naar woningen voor eenpersoonshuishoudens, in plaats van gezinswoningen, meer vraag naar aanpasbare en levensloopbestendige woningen en naar energiezuinige woningen. Deze kwalitatieve opgave moet, gezien de afnemende kwantitatieve vraag, vooral gerealiseerd worden in de bestaande woningvoorraad, waarbij nieuwbouw (in de vorm van uitbreiding dan wel vervanging) vooral moet worden ingezet om te voorzien in de vraag naar datgene waaraan ook op langere termijn het meest behoefte bestaat. De provincie stelt de bewoners centraal bij de beoordeling van de kwaliteit van de leefomgeving.

Hierbij staat de beoordeling van de fysieke aspecten centraal, die bijdragen aan een goede leefomgeving. De tevredenheid van bewoners over hun directe leefomgeving hangt namelijk samen met de wijze waarop zij hun leefomgeving beleven. Dat beeld wordt gevormd door feitelijke, objectief meetbare kwaliteiten, maar er spelen ook subjectieve factoren. Zoals de mate waarin iemand invloed heeft op de eigen leefsituatie en de vraag of men zich kan identificeren met het

33/158

gevoerde (overheids­)beleid. De beoogde herontwikkeling draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving, doordat een vervallen, braakliggend gebied met leegstaande panden wordt herontwikkeld. Hierdoor ontstaat er nieuw leven in de omgeving waardoor de sociale veiligheid wordt vergroot. Daarnaast wordt de fysieke kwaliteit vergroot doordat het leegstaande pand een nieuwe invulling krijgt. De toekomstige inrichting en mogelijkheden zijn uitgebreid beschreven in paragraaf 2.2. Binnen het OVL2014 is het plangebied aangeduid als 'Bebouwd gebied'. Bij duurzame verstedelijking zijn artikel 2.2.2 'Ladder voor duurzame verstedelijking' en artikel 2.2.3 'Herbenutting leegstaande monumentale en beeldbepalendende gebouwen' van belang. De ladder voor duurzame verstedelijking wordt behandeld in paragraaf 3.2.3. Artikel 2.2.3 stelt dat een ruimtelijk plan dat voorziet in het toestaan van nieuwe functie(s) daarbij de mogelijkheid betrekt om deze functie(s) in leegstaande monumentale gebouwen onder te brengen. Hier wordt invulling aan gegeven door een leegstaand en momenteel onbenut gemeentelijk monument te herontwikkelen voor actuele maatschappelijke behoefte, namelijk (levensloopbestendig) wonen en zorg.

3.3.3 Ontwerp Omgevingsverordening Limburg (2021) Met de komst van de Omgevingswet is een nieuwe omgevingsverordening nodig die past binnen de kaders en het instrumentarium van de Omgevingswet. De vaststelling van de Omgevingsverordening Limburg is voor december 2021 voorzien. Hoewel het ontwerp van de Omgevingsverordening Limburg (2021) hoofdzakelijk een beleidsneutrale omzetting van de Omgevingsverordening Limburg 2014 is, staan er enkele nieuwe of inhoudelijk aanmerkelijk gewijzigde onderwerpen in. Het gaat hier om instructieregels aan gemeenten op het gebied van wonen, zonne­energie, na­ijlende effecten van de steenkoolwinning en huisvestingsnormen voor internationale werknemers. Toetsing De ontwikkeling van de locatie tot woningbouwlocatie past ligt binnen het stedelijk gebied. Daarbinnen zijn voor deze ontwikkeling geen relevante wijzigingen op de Omgevingsverordening Limburg 2014 voorzien. Voorliggende ontwikkeling is passend binnen de Ontwerp Omgevingsverordening Limburg. 3.3.4 Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen de kaders en randvoorwaarden van het provinciaal beleid.

3.4

Regionaal beleid

3.4.1 Woondeal Limburg (maart 2023) De regio Midden­Limburg zet zich op basis van de in 2022 vastgestelde Structuurvisie Wonen Midden­Limburg 2022 tot en met 2025, in samenwerking met corporaties en marktpartijen, in voor de realisatie van 10.350 woningen. In de hele regio is slechts harde plancapaciteit voor 3.537 woningen. Dit betekent dat extra harde capaciteit moet worden toegevoegd.

34/158

Midden­Limburg bouwt in de eerste termijn van 2022 tot en met 2024, 3.450 woningen, waarvan 2.334 (68%) in het betaalbare segment. In de opmaat naar én gedurende de tweede termijn van 2025 tot en met 2030 voeren de partijen, daar waar de kwaliteit in relatie tot de behoefte dat vraagt, wijzigingen door in de planvoorraad op een zodanige wijze dat minimaal 2/3 betaalbaar wordt gerealiseerd. Maasgouw voegt in de periode 2022­2024 300 woningen toe en heeft plancapaciteit voor 534 woningen. In dit bestemmingsplan voor fase 2 en 3 worden 18 zelfstandige woningen mogelijk gemaakt waarvan een groot deel in de categiorie betaalbaar en 7 woningen in de sociale huur (38,9%). 3.4.2 Structuurvisie Wonen Midden­Limburg 2022 tot en met 2025 In de Structuurvisie Wonen Midden­Limburg 2022 tot en met 2025 leggen de gemeenteraden de gewenste ruimtelijke ontwikkelingsrichting vast op het gebied van wonen. Uitgangspunt is dat Midden­Limburg het verbindend hart is van Limburg, waar wonen aantrekkelijk is. De kwaliteit van de leefomgeving en daarmee van het wonen is hoog. Toch zijn er op het gebied van wonen, zeker gezien de huidige woningmarkt, uitdagingen: het (laten) bouwen van voldoende woningen voor de juiste doelgroepen. De structuurvisie legt de nadruk op het tegemoet komen aan de groeiende woningbehoefte met kwalitatief het juiste aanbod.

Maar ook de bestaande woningen moeten duurzamer en levensloopbestendiger worden. In deze Structuurvisie wordt ruimte gemaakt om de juiste woning, op de juiste plek, op het juiste moment te kunnen realiseren. De ambitie, zoals opgenomen in de Structuurvisie, is hoog. Daarnaast is er aandacht voor transformatie en herstructurering. Doel is het op peil houden van de leefbaarheid in steden en dorpen en een thuis te kunnen bieden aan (toekomstige) inwoners. Projecten met tien of meer woningen worden regionaal afgestemd. Prognose De werkelijke groei van het aantal huishoudens overtreft de verwachte groei op basis van eerdere prognoses. Uit de prognose van Etil 2021 blijkt wel dat het bereiken van de top van het aantal huishoudens gehandhaafd blijft op 2026. Tot dat moment vertoont de groei van het aantal huishoudens een licht stijgende lijn, met een toename van 168 ten opzichte van 1­1­2021. Regionaal groeit het aantal huishoudens nog met zo’n 5.400 tot 2034. In onderstaande figuren 3.2 en 3.3 worden deze ontwikkelingen weergegeven.

35/158

Figuur 3.2

Bevolkingsontwikkeling (Bron: Regio Midden Limburg)

Figuur 3.3

Huishoudensontwikkeling (Bron: Regio Midden Limburg)

In de kern Heel, waar ook het voorliggende plangebied onder valt, is sprake van een huidige planvoorraad van 135 woningen (figuur 3.4). In deze planvoorraad zijn de herontwikkelingen Chateaupark / St. Anna opgenomen. Deze locaties en aantallen zijn daarmee regionaal afgestemd. Destijds werd nog uitgegaan van 40 woningen. Het huidige plan gaat uit van 41 woningen. Die ruimte is er gelet op de actuele regionale woondeal (zie paragraaf 3.4.1. De gemeente Maasgouw heeft de ambitie heeft om in de periode 2021 tot en met 2025 jaarlijks 75 tot 100 woningen te realiseren.

36/158

Figuur 3.4 Planvoorraadlijst Heel per 1­1­2022 (Bron: Regio Midden Limburg) Uit het woningmarktonderzoek regio Midden­Limburg 2018­2030 blijkt voorts dat het aantal oudere huishoudens vanaf 65 jaar fors toeneemt. Dat betekent dat de woonwensen van senioren zwaar meetellen, vanwege de enorme omvang van de groep. Er moet vooral ingezet worden op seniorenwoningen (huur en koop; grondgebonden en appartementen met lift; nultreden en levensloopbestendig). Met dit initiatief wordt daar specifiek invulling aan gegeven. Lokale uitwerking De komende jaren wordt de ingezette koers uit de Structuurvisie Wonen Midden­Limburg 2018 tot en met 2021 om te bouwen naar behoefte gecontinueerd o.a. met behulp van de ‘Lokale Uitvoeringsstrategie Wonen Maasgouw 2.0’ zoals die op 9 februari 2021 door het college van burgemeester en wethouders is vastgesteld. De toets aan dit beleidskader vindt plaats in paragraaf 3.5.2. In deze lokale uitwerking staan de mogelijkheden beschreven om, onder voorwaarden, extra woningen aan de reeds bestaande plancapaciteit toe te voegen. Zo wordt enkel medewerking verleend aan nieuwe plannen die voorzien in woningen waaraan in kwalitatieve zin op grond van de resultaten van het Woningmarktonderzoek Midden­Limburg 2018 een tekort bestaat én in relatie tot de plannen die reeds zijn opgenomen in de huidige plancapaciteit.

Op deze wijze is er voldoende aandacht voor de instandhouding van toekomstbestendige kernen, de huisvesting van specifieke doelgroepen en de vergroting van het aantal betaalbare woningen. Het reeds ingezette beleid om leegstaand vastgoed te transformeren naar woningen en de aanpak van locaties waar een kwaliteitsslag moet worden gemaakt wordt gecontinueerd. Daarnaast wordt ook de opgave met betrekking tot wonen met zorg in samenwerking met zorgaanbieders en woningcorporaties verder ingevuld. Speerpunten beleid Deze uitgangspunten zorgen voor de volgende speerpunten van beleid: 1. Regulier woonbeleid: voortzetting van de realisatie van woningbouwplannen zoals die zijn opgenomen in het Lokaal Woningbouwprogramma Maasgouw en passend zijn bij de lokale woningbehoefte zoals die o.a. op basis van de resultaten van het Woningmarktonderzoek Midden­Limburg is vastgesteld.

37/158

2. Toevoeging extra woningen: het realiseren van aanvullende woningbouw bovenop de op basis van de huishoudensprognose benodigde aantallen. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de huidige situatie op de (landelijke) woningmarkt zoals die zich ook lokaal in Maasgouw manifesteren. Bovendien wordt hiermee ingezet op het stimuleren van transformatiemogelijkheden van diverse functies naar wonen. 3. Woningbouwmogelijkheden in alle kernen: naast de mogelijkheden tot individuele bouw en kleinschalige projecten in alle kernen wordt ook in samenwerking met woningcorporaties het aandeel (sociale) huurwoningen vergroot. 4. Alternatieve woonconcepten: het faciliteren van woonvormen die minder gangbaar op de lokale woningmarkt worden aangeboden. Dit o.a. in samenwerking met burgers, woningcorporaties, zorgaanbieders en marktpartijen. Toetsing De gemeente Maasgouw zal de komende jaren de planvoorraad moeten inperken. De huidige planvoorraad kent namelijke een grotere omvang in relatie tot de voorziene woningbehoefte. Wel is er kwalitatief gezien nog steeds een vraag naar diverse vormen van seniorenwoningen, zoals grondgebonden of gestapelde nultredenwoningen en levensloopbestendige woningen. Hier wordt in de structuurvisie ook nadrukkelijk de prioriteit gegeven.

Doordat de beoogde ontwikkeling voorziet in levensloopbestendige en zorgwoningen, wordt er voldaan aan de vraag van het regionaal beleid om te voorzien in huisvesting voor senioren. Op de locatie Chateaupark worden in totaal 41 zelfstandige levensloopbestendige woningen mogelijk gemaakt. In fase 2 gaat het om 18 appartementen, waarvan 7 in de sociale huur. De overige eenheden in fase 1, 2 en 3 betreffen onzelfstandige zorgeenheden. Deze zijn geen onderdeel van de afspraken over het reguliere woningbouwprogramma en worden daarin niet meegerekend. Dankzij de nieuwbouw en de verhuur/verkoop van de nieuwe levensloopbestendige appartementen, zorgstudio's en overige ruimte kan de duurzame renovatie van de kapel bekostigd worden. De beoogde ontwikkeling gaat specifiek uit van transformatie van een gemeentelijk monument. Door deze transformatie kan de kapel in stand worden gehouden en is er sprake van een duurzame verstedelijking uitgaande van meervoudig en zorgvuldig ruimtegebruik. De beoogde ontwikkeling is daarmee in lijn met de Structuurvisie Wonen Midden­Limburg. 3.4.3 Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen de kaders en randvoorwaarden van het regionaal beleid.

3.5

Gemeentelijk beleid

3.5.1 Omgevingsvisie Maasgouw 2030 Maasgouw heeft de afgelopen jaren gewerkt aan haar positie als aantrekkelijke woon­ en recreatiegemeente. Op­ en aan de Maasplassen vindt veel toerisme en recreatieve bedrijvigheid plaats. De historische kernen en natuurgebieden zijn trekpleisters voor recreanten, zowel uit Maasgouw als daarbuiten. In de dorpen is het goed wonen en werken, in een landschappelijk fraaie omgeving en de natuur dichtbij. In de omgevingsvisie wordt nader de koers voor de toekomst van Maasgouw beschreven voor de gehele fysieke leefomgeving. Een uitsnede van de visiekaart met aanduiding van het plangebied is weergegeven in figuur 3.5.

38/158

Figuur 3.5 Ligging plangebied op visiekaart Omgevingsvisie Maasgouw 2030 (Bron: Gemeente Maasgouw) Op basis van de visiekaart behorende bij de Omgevingsvisie Maasgouw 2030 ligt het plangebied in de kern Heel, daar waar de aandacht uit gaat naar het Romeins verleden en erfgoed. Bovendien ligt het accent in specifiek de kern Heel op de zorg. Stedelijke ontwikkeling, zoals woningbouw, bedrijvigheid en voorzieningen, vinden plaats binnen bestaand bebouwd gebied. Uitbreiding van kernen is niet nodig en daardoor niet meer aan de orde. Er is binnen bestaand bebouwd gebied voldoende ruimte voor stedelijke ontwikkelingen, waarbij we wel voldoende ruimte moeten bieden voor groen en water. Voor de centrumgebieden is concentratie van voorzieningen (winkels, sociaal­ maatschappelijke voorzieningen, horeca) uitgangspunt. Dit geldt voornamelijk voor centrum gebonden functies zoals supermarkten, dienstverlening, horeca en dergelijke. Een uitzondering op dit concentratiebeginsel kan gemaakt worden voor monumentale panden als hiermee het behoud van het monumentale pand kan worden verzekerd. De woningbouwopgave vindt plaats binnen bestaand bebouwd gebied en sluit verder aan bij regionale woonvisie en de toekomstverkenning. Hieruit blijkt dat de behoefte aan nieuwe woningen beperkt is, omdat het aantal huishoudens in Maasgouw na 2025 zal afnemen. Wel is er onderscheid te maken in doelgroepen.

Door de vergrijzing is er een grotere behoefte aan woningen voor ouderen, die langer thuis blijven wonen. Wat betreft de behoeften onderverdeeld naar te onderscheiden doelgroepen, wordt verwezen naar de regionale woonvisie en de Lokale uitvoeringsstrategie Wonen 2.0 (vastgesteld door het college op 9 februari 2021).

39/158

Belangrijke ambitie van de gemeente is dat de woningbouwopgave speelt voor elke kern en dat aangesloten wordt bij de behoeften van alle relevante doelgroepen. De gemeente verlegt de koers van kwantiteit naar kwaliteit van onze woon­ en leefomgeving. Daarvoor integreert de gemeente de woningbouwopgave met genoemde basisprincipes; woningbouwontwikkelingen in de toekomst zijn duurzaam (levensloopbestendig), stimuleren een gezonde leefstijl en verbeteren de kwaliteit van de woonen leefomgeving. Ook zoeken we naar koppelkansen, zoals woningbouw in cultureel erfgoed en het transformeren van lelijke plekken naar een kwalitatief goede leefomgeving. Deze opgaven pakt de gemeente samen op met initiatiefnemers en bewoners. Dat doet de gemeente met name in de openbare ruimte die een belangrijke rol speelt voor de leefbaarheid (gezondheid, klimaat, (verkeers)veiligheid, tegen gaan van verrommeling, e.d.). Daarbij gaat de gemeente het gesprek aan over verbeteren van de samenwerking onder meer door in te zetten op het bewonersinitiatief en de dorpscontactpersonen. Toetsing De beoogde ontwikkeling gaat uit van transformatie van monumentaal erfgoed. Door deze transformatie kan de kapel in stand worden gehouden. Dankzij de nieuwbouw en de verhuur/verkoop van de nieuwe levensloopbestendige appartementen, zorgstudio's en overige ruimte kan de duurzame renovatie van de kapel bekostigd worden.

De realisatie van appartementen en zorgstudio's in de kapel zelf draagt daar vanzelfsprekend ook aan bij. Door de realisatie van de (zorg)woningen kan het monumentale pand in stand worden gehouden, hierdoor is sprake van duurzame instandhouding van een cultuurhistorisch waardevol object. De locatie is gelegen in bestaand stedelijk gebied. De beoogde woon(zorg)functies passen in dit gebied en zijn van toegevoegde waarde voor de kern Heel, specifiek omdat er door de vergrijzing een grotere behoefte is aan woningen voor ouderen die langer thuis blijven wonen ofwel een zorgfunctie nodig hebben. De kwaliteit van het gebied wordt verbeterd en uitbreiding van het stedelijk gebied wordt voorkomen. De kapel wordt op een duurzame en toekomstbestendige manier getransformeerd. Uit deze toelichting blijkt dat sprake is van een zorgvuldige belangenafweging en van een duurzame ruimtelijke verstedelijking die aansluit bij de beleidsambities van de Omgevingsvisie Maasgouw. 3.5.2 Lokale Uitvoeringsstrategie Wonen Maasgouw 2.0 Op 3 december 2019 is de ‘Lokale Uitvoeringsstrategie Wonen Maasgouw 2.0’ als resultaat van de ‘Structuurvisie Wonen Midden­Limburg 2018 tot en met 2021’ vastgesteld door het college van burgemeesters en wethouders van de gemeente Maasgouw. Deze lokale uitwerking geldt daarmee als het nieuwe gemeentelijke kader op het gebied van volkshuisvesting.

In de lokale uitvoeringsstrategie wordt gesteld dat de huidige demografische ontwikkelingen, zoals een krimpede bevolking, beperkte huishoudensgroei en een verandering van kwalitatieve woonbehoefte als gevolg van een andere bevolkingssamenstelling, vragen om enerzijds transformatie en anderzijds een beperkte uitbreiding van de bestaande woningvoorraad. Met aanpak van overtollige plancapaciteit en de bestaande ‘mismatch’ tussen vraag en aanbod op de (lokale) woningmarkt wordt in

40/158

combinatie met het realiseren van voldoende kwalitatieve nieuwbouwwoningen, op een verantwoorde wijze regie gevoerd en sturing gegeven. Nieuwe woningbouwinitiatieven worden aan de door de raad vastgestelde beleidskaders en de in deze lokale uitwerking opgenomen uitgangspunten getoetst. Het belangrijkste uitgangspunt daarbij is een terughoudende opstelling voor wat betreft het toevoegen van nieuwe woningen aan de plancapaciteit omdat deze nog altijd niet in overeenstemming is met de behoefte op basis van de huishoudensprognoses. Binnen de Midden­Limburgse regio is enige speelruimte overeengekomen. De harde koppeling met planreductie is losgelaten en er kunnen extra woningen worden gerealiseerd mits er sprake is van: 1. Nieuwe woningplannen die worden voorzien met een duidelijke actuele behoefte; 2. Er zijn onvoldoende plannen in het bestaande segment voorhanden; 3. De extra toevoegingen kunnen binnen de huidige planperiode worden gecompenseerd door een aanvullende reductie. Toetsing In zowel provinciaal als regionaal beleid komt terug dat de gemeente Maasgouw de komende jaren de planvoorraad zal moeten inperken. De huidige planvoorraad kent namelijke een grotere omvang in relatie tot de voorziene woningbehoefte.

Wel is er kwalitatief gezien nog steeds een vraag naar diverse kwalitatieve vormen voor seniorenwoningen, zoals grondgebonden of gestapelde nultredenwoningen en levensloopbestendige woningen. Hier wordt in de lokale uitvoeringsagenda ook nadrukkelijk de prioriteit aan gegeven. Binnen fase 2 en 3 wordt voor circa 40% sociale huur gebouwd. Bij een groter aantal woningen in de categorie sociaal huur is het plan financieel niet meer haalbaar en komt het behoud en herbestemming van de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing onder druk te staan. Dit heeft te maken met de kosten voor de renovatie van de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing in de vorm van een gemeentelijk monument, de kapel. Doordat de beoogde ontwikkeling voorziet in levensloopbestendige en zorgwoningen, wordt er voldaan aan de vraag van het breed gedragen beleid om te voorzien in huisvesting voor senioren. De beoogde ontwikkeling is reeds opgenomen in de huidige planvoorraad. 3.5.3 Conclusie De beoogde ontwikkeling van fase 2 en 3 van het Chateaupark past binnen de kaders en randvoorwaarden van het gemeentelijk beleid.

41/158

42/158

Hoofdstuk 4 4.1

Omgevingsaspecten

Milieueffectrapportage

4.1.1 Normstelling en beleid In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van de omgevingsvergunning planmer­plichtig, projectmer­plichtig of mer­beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG­richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen: y y y

de kenmerken van de projecten; de plaats van de projecten; de kenmerken van de potentiële effecten.

Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.­beoordeling. Zo moet voor de ontwerpbestemmingsplanfase een m.e.r­beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen milieueffectrapportage nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. 4.1.2

Toetsing en conclusie

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject mer­beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit het mogelijk maken van maximaal 18 appartementen, 12 zorgstudio’s, circa 850 m2 bvo verhuurbare ruimte in en rond het gemeentelijk monument “Kapel Heel” en de bouw van een hospice met 14 zorgplaatsen aan de Sint Annalaan. Het plangebied voor deze ontwikkeling heeft een oppervlakte van circa 1,98 ha. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op de kenmerken van het plan zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de volgende paragrafen zijn opgenomen.

Voor dit bestemmingsplan is dan ook geen mer­procedure of mer­beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r.

43/158

Dit betekent dat kan worden volstaan met een zogenoemde 'aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.­beoordeling', welke als bijlage 3 bij voorliggend bestemmingsplan is opgenomen. Het college van burgemeester en wethouders heeft op 22 augustus 2023 op basis hiervan een m.e.r.­beoordelingsbeslissing genomen.

4.2

Verkeer en parkeren

4.2.1 Normstelling en beleid Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling. Het gemeentelijk verkeers­ en vervoerbeleid is hoofdzakelijk weergegeven in het 'Gemeentelijk Verkeers­ en Vervoerplan 2015­2025 (GVVP). Het GVVP omschrijft de doelstellingen op het gebied van verkeer ven vervoer. De hoofddoelstelling is een bijdrage te leveren aan het bevorderen van de verkeersveiligheid, bereikbaarheid en (verkeers)leefbaarheid in de gemeente Maasgouw. Specifieke aandacht gaat hierbij uit naar de thema's verkeersveiligheid, autoverkeer, goederenvervoer, langzaam verkeer, parkeren en openbaar vervoer. Het GVVP is tevens het toetsingskader voor toekomstige reconstructie­ en nieuwbouwplannen. Voor de beoogde ontwikkeling wordt de verkeersgeneratie berekend op basis van kencijfers uit CROW publicatie 381 (Toekomstbestendig parkeren). De parkeerbehoefte wordt berekend op basis van het gemeentelijk beleid 'Parkeernormen en parkeerbijdrageregeling gemeente Maasgouw' (vastgesteld in 2011).