GEHEIME taxatierapport Van Der Horst Makelaars (openbaar m.i.v. 24 december 2024)
Tekst van het document
Rapportdatum: 21 juni 2024
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
29
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
Het CPB geeft aan dat deze raming met veel onzekerheid omgeven is, mede door grote risico's in het buitenland en door de val van het kabinet in ons land. Macro-economisch liggen de grootste risico’s in het buitenland. De oorlog in Oekraïne sleept voort en kan een bron zijn van verdere onvoorziene economische risico’s. Ook andere geopolitieke spanningen, zoals het handelsconflict tussen de Verenigde Staten en China, blijven onverminderd aanwezig. Verder is, gezien de sterk opgelopen rente, toenemende schuldenproblematiek bij andere Europese overheden een risicofactor. Dichter bij huis komt de toegenomen onzekerheid vooral door de val het kabinet, waardoor besluiten op enkele nijpende beleidskwesties mogelijk vertraging oplopen. Denk hierbij aan dossiers als stikstof of klimaat, waarvoor in principe budget is vrijgemaakt door het Kabinet Rutte-IV, maar waar er bij de invulling nog belangrijke politieke knopen dienen te worden doorgehakt. Anderzijds zijn er ook opwaartse risico’s: zaken waardoor de economie minder zal afkoelen dan nu verwacht. Zo is de spaarquote nog steeds ongebruikelijk hoog; een verdere daling van de spaarquote naar het langjarig gemiddelde zou een wezenlijke impuls betekenen voor de economie. (Bron: CPB Macro Economische Verkenning 2024)
Algemeen beeld van de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt Het afgelopen jaar was voor vastgoed pittig te noemen, met hoge rentes, afwaarderingen en een lager investeringsvolume. Toch kijkt de sector verwachtingsvol vooruit. Het fundament onder de markt is nog altijd sterk en de hoge inflatie heeft ook voordelen. In 2023 daalde het handelsvolume in alle deelmarkten van de vastgoedsector. Een duidelijk gevolg van toegenomen onzekerheid. De sector snakt naar een hersteld marktevenwicht. De voorspelde lichte economische groei en rentedaling helpen daarbij. Uit een door de Rabobank geïnitieerd onderzoek onder taxateurs van deelmarkten blijkt dat veel van hen verwachten dat de sector voorlopig onder druk blijft staan. Op lange termijn zijn er belangrijke trends, waarvan vooral verduurzaming en sociale impact sturend zijn.
Rapportdatum: 21 juni 2024
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
30
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
De Rabobank verwachting is dat de rente niet verder stijgt en in september mogelijk weer iets daalt, hetgeen goed nieuws is voor de vastgoedsector. Een rentedaling van -0,25% lijkt misschien niet veel, maar het vooruitzicht betekent (iets) meer stabiliteit en een betere financierbaarheid. Kopers en verkopers van vastgoed gaan elkaar dan makkelijker vinden en het gewenste nieuwe marktevenwicht komt zo dichterbij. Het afgelopen jaar zorgde de snelle stijging van de rente voor een afwaardering van vastgoed met gemiddeld 8% tot 15% en soms stevige uitschieters naar boven en naar beneden. Die cijfers zijn gebaseerd op herwaarderingen volgens de taxatiecyclus binnen Rabobank. Ook al verwachten we dat de rente weer iets gaat dalen, het nieuwe marktevenwicht bereiken kost tijd. Zeker in de eerste helft van 2024 verwachten we dat vastgoed nog iets moet worden afgewaardeerd.
Tussen deelmarkten kunnen grote verschillen bestaan. Daarom vroeg de Rabobank 200 taxateurs naar hun verwachtingen voor vastgoed (zie bovenstaand figuur). Volgens hen blijft vastgoed de komende twee jaar onder druk staan. Slechts een klein deel heeft nog een ‘duidelijk negatieve’ verwachting. Over non-food retail zijn taxateurs het minst vaak positief. Dat komt vooral door recente faillissementen en zorgen over het toekomstperspectief van een deel van de fysieke winkels. Dat lijkt ook te gelden voor de kantorenmarkt, waar de effecten van hybride werken meer zichtbaar zullen worden. De kantorenmarkt laat wel een sterke huurontwikkeling zien. Over huurwoningen zijn taxateurs het meest kritisch. De toenemende regulering vanuit de overheid maakt dat rendementen flink onder druk staan en investeerders vaker ‘uitponding’ overwegen. Daarbij worden huurwoningen verkocht na vertrek van de huurder, want onverhuurd leveren ze het meeste op. De meeste taxateurs zijn positief over traditionele bedrijfsruimten, logistiek, food-retail, hotels en zorgwoningen . Rapportdatum: 21 juni 2024
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
31
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
Niet alleen bij vastgoedinvesteerders maar ook bij ruimtegebruikers was afgelopen jaar minder activiteit. Vanwege economische onzekerheid werden beslissingen uitgesteld. Ook was er een gebrek aan geschikt aanbod. Zo blijkt uit leegstandscijfers van CBS dat de meeste deelmarkten de afgelopen jaren krapper zijn geworden. In de kantoren-, winkel- en bedrijfsruimtemarkt is de leegstand 7% tot 9%. Andere markten, denk aan die van huurwoningen, hotels en zorg, waren met leegstandspercentages van minder dan 5% nog krapper.
Door krapte en een hoge inflatie stegen de huren afgelopen jaar, vooral bij kantoren en bedrijfsmatig vastgoed. Omdat we verwachten dat de inflatie toeneemt, ligt een verdere huurstijging voor de hand. In de vrije sector gaan de huren per 1 januari 2024 bijvoorbeeld al met maximaal 5,5% omhoog.
(Bron: Rabo-Research; blik op 2023 én 2024 / minder activiteit in vastgoeddeelmarkten, wat brengt 2024 ? / 21 december 2023) Naar verwachting neemt het totale beleggingsvolume in 2024 toe ten opzichte van 2023 door de combinatie van een gestabiliseerde marktprijs, een licht dalende kapitaalmarktrente in het vooruitzicht en dus een zuiverdere en beter te prognosticeren rendement en een groter aantal beleggers dat moet/ gaat verkopen.
Rapportdatum: 21 juni 2024
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
32
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
Bedrijfsruimten en logistiek De markt voor bedrijfsmatig vastgoed groeide de afgelopen jaren uit tot de grootste beleggingscategorie. Maar met de stijgende rente daalde in 2023 ook deze handel. Aanvangsrendementen waren de afgelopen jaren ook wel erg scherp en gingen flink omhoog. Er is zeker wel interesse, want de vooruitzichten zijn uiteindelijk positief. Maar investeerders wachten nu liever af. De vraag van bedrijven is groot en het aanbod van moderne, duurzame panden klein. Panden die daar wel aan voldoen zijn relatief makkelijk verkoopbaar. Voor beleggers betekent dit dat zij op termijn kunnen profiteren van huurgroei en waardeontwikkeling.
De afgelopen jaren was er veel discussie over de groei van bedrijvigheid. Het was te veel, te groot en te snel. Veel omwonenden waren tegen, zeker als nieuwbouw ten koste ging van het landschap. Dan viel vaak de term ‘verdozing’. Afgelopen jaren was er steeds minder nieuwbouw. Geschikte locaties vinden is nu veel lastiger. Ook de oplopende rente en gestegen bouwkosten zaten nieuwbouw dwars. Dat wil niet zeggen dat de behoefte er niet is. Bevolkingsgroei, verduurzaming, digitalisering en de circulaire economie zorgen juist voor een grote ruimtevraag. De overgang naar de circulaire economie gaat bijvoorbeeld samen met grondstofverwerking en -opslag voor hergebruik. Daarnaast is hiervoor een groot logistiek netwerk nodig. Geopolitieke ontwikkelingen dwingen daarnaast tot het aanhouden van meer strategische voorraden, waaronder een Nederlands aandeel in de productie- en distributieketen van kritieke grondstoffen en halfproducten. Rapportdatum: 21 juni 2024
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
33
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
Kantoren De kantorenmarkt zit in een overgangsfase. Beleggers zijn de laatste jaren terughoudend omdat ze onzeker zijn over de effecten van hybride werken. Kantoorgebruikers weten zich met hybride werken nog niet altijd goed raad. Het belang van een eigen kantoorplek, om samen te werken en elkaar te ontmoeten, lijkt eerder toe dan af te nemen. Meer dan het hybride werken zelf is de vraag hoe de drukte het beste over de werkweek verdeeld kan worden. Toch lijken veel bedrijven de komende jaren met minder meters uit de voeten kunnen. CBRE becijferde pas dat de leegstand in de G5 daardoor gaat oplopen, met een piek rond 2027/2028. Daarna wordt de leegstand minder, door transformatie.
Gedreven door ESG-ambities en de CSRD-verplichtingen van bedrijven, verwachten we dat de vraag naar het meest duurzame kantoorvastgoed aanzienlijk sneller zal toenemen dan het aanbod. Zo staan er in de G5 en Zwolle momenteel minder dan 30 energieneutrale kantoorgebouwen, goed voor een totaaloppervlak van bijna 300.000 m2 In deze zes steden wordt tot 2030 naar verwachting ongeveer 700.000 m² aan net zero-kantoorvastgoed toegevoegd aan de markt, zowel nieuwbouw als renovatie. Als veel van deze duurzame ambities richting 2030 moeten worden waargemaakt, zal de vraag van organisaties naar duurzame kantoren op ov-knooppunten enorm toenemen. Hiermee zal het tekort aan duurzaam kantoorvastgoed tot 2030 in ieder geval flink toenemen en leiden tot significante huurstijgingen in dit segment. Landelijk dreigt een tekort - een duidelijke call to action voor eigenaren van kantoorvastgoed. Hierdoor worden kantoorgebruikers eerder gedwongen zich te committeren aan gebouwen die aan hun duurzaamheidseisen voldoen. Winkels en horeca Beleggers waren in 2023 weer terughoudend met recreatief winkelvastgoed. Onzekerheid overheerst. Over de waarde, leegstandsrisico’s en de mate waarin huren geïndexeerd kunnen worden. Dit kan niet los worden gezien van zorgen over het toekomstig functioneren van sommige ondernemers.
Soms omdat zij nog met coronaschulden kampen, maar ook omdat ze last hebben van de inflatie. Hogere lonen en duurdere inkoop kunnen niet altijd worden doorberekend aan de consument, die afgelopen anderhalf jaar ook nog eens minder is gaan kopen. In 2023 resulteerde dit in faillissementen van bekende ketens als The Score / Chasin’, BigBazar, BCC en Perry Sport.
Rapportdatum: 21 juni 2024
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
34
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
Het aantal faillissementen is nu nog laag maar zal wel wat gaan toenemen. Meer leegstand betekent dat de vernieuwing van winkelkernen vooral moet doorgaan. In het beste geval bestaat het aanbod in kernen uit een mix aan ondernemers. Als het aanbod uitholt is dat dus een probleem voor de aantrekkelijkheid. Waar winkels verdwijnen is het zaak om in te zetten op functiemenging. Naast winkels en horeca kan je denken aan leisure, woningen, zorgfuncties en dienstverlening. Aantrekkelijke centra zijn namelijk plekken waar mensen samenkomen. In wijk- en supermarktcentra spelen de huidige problemen minder en blijven de vooruitzichten gunstig. Natuurlijk hebben ondernemers ook hier last van inflatie, maar de basis is steviger. In coronatijd bleven essentiële winkels gewoon open en ook met de huidige inflatie hebben mensen hun dagelijkse boodschappen nodig. Dat geeft houvast voor ondernemers en investeerders.
2024 wordt echter een mager jaar voor de horeca volgens ING Research. De vooruitzichten voor de horeca voor 2024 zijn, met een minimale volumegroei van 1%, mager. Dit komt door een lage economische groei, een licht stijgende werkloosheid, een aanhoudend laag consumentenvertrouwen en oplopende prijzen in de horeca.
Rapportdatum: 21 juni 2024
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
35
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
Na de inhaalslag in 2022 en begin 2023 maakt de consument in 2024 een pas op de plaats voor wat betreft horecabezoek. De relatief hoge inflatie speelt ook de horeca parten. Net als in 2022 ontkwam de sector er in 2023 niet aan de prijzen met gemiddeld 9% te verhogen. Dat was nodig om de hogere energie-, inkoop- en personeelskosten (deels) te compenseren. De grootste prijsstijgingen vonden in 2023 plaats in de fastservice, zoals snackbars, lunchrooms en afhaalen bezorgingszaken, en bij restaurants en cafés. Zij kampen onder meer met hogere inkoopkosten van bijvoorbeeld bier, koffie, brood, vlees, olie en boter. Gemiddeld genomen werden voedingsmiddelen en alcoholvrije dranken in 2023 (t/m november) 13% duurder. De prijs van bier steeg met 8%. Hoewel de energiekosten inmiddels dalen, stegen de personeelskosten, onder meer door de verhoging van het minimumloon met 10% begin 2023 en 3% in juli 2023. De verwachting is dat de prijzen in de horeca in 2024 wederom zullen stijgen. Hoewel de energie- en inkoopkosten in 2024 naar alle waarschijnlijkheid minder hard stijgen dan in de voorgaande twee jaren, nemen de personeelskosten wel verder toe. Volgens de nieuwe horeca -cao gaan begin 2024 alle werknemers in de horeca er 8% tot 12% op vooruit. De loonsverhogingen zijn nodig om concurrerend te blijven ten opzichte van andere sectoren als het gaat om het aantrekken van personeel.
Hoewel de arbeidsmarkt inmiddels iets minder gespannen is, heeft nog altijd circa de helft van de horecabedrijven in het vierde kwartaal 2023 last van het personeelstekort. Zo lopen ze bijvoorbeeld omzet mis doordat ze hun horecazaak eerder, of op bepaalde dagen, sluiten wegens een gebrek aan personeel.
Rapportdatum: 21 juni 2024
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
36
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
Voor horecaondernemers die de hogere kosten slechts gedeeltelijk bij de klant in rekening kunnen brengen betekent dit dat een deel van de hogere kosten ten laste komt van de winstmarge. Deze staan vooral bij restaurants en cafés al langere tijd onder druk, onder meer vanwege de sterke concurrentie in de afgelopen jaren door de forse groei van het aantal horecazaken. Daar bovenop kwamen de verplichte sluitingen tijdens de coronapandemie, die de winstmarges in 2020 en 2021 verder uitholden. Regionale en lokale marktontwikkelingen horeca bedrijfsruimten: Het aanbod van horecabedrijfsruimten in de Midden-Limburg is relatief groot. De vraag is redelijk doch het aantal werkelijke transacties is relatief beperkt. Feitelijke transacties hangen in deze markt sterk af van de (financiële) positie van de koper/ huurder. Indien de koopsom (grotendeels) gefinancierd moet worden, leidt dat in de regel niet tot een transactie, gezien de grote terughoudendheid van de banken als het gaat om het financieren van horecapanden. Eventuele gegadigden dienen tegenwoordig zowel bij huur als bij koop over een aanmerkelijk eigen vermogen te beschikken en dat is bij horeca niet altijd het geval. Dat brouwerijen en/of drankenleveranciers in ruil voor drankafname verplichtingen/ contracten in het financierings- en overname traject financieel bijspringen, is meer regel dan uitzondering.
In de meeste gevallen is er sprake van bedrijfsovernames, waarbij de activiteiten door de opvolgende eigenaar / huurder worden voortgezet en waarbij derhalve sprake kan zijn van “goodwill”. Lokaal kunnen huur- en/of koopprijzen echter zowel naar beneden alsook naar boven (sterk) afwijken. Dat wordt met name veroorzaakt door de omzetpotentie, locatie en de grootte. Het aantal horecaobjecten (ook nieuwe locaties) is in de afgelopen jaren over de gehele linie (van kleine panden tot grootschalige panden) gegroeid. Het aanbod op locaties, welke als A1stand worden aangemerkt, wordt meestal vrij snel in de markt opgenomen. Voor andere locaties geldt dat de opgebouwde naamsbekendheid en de eventuele goodwill mede van belang zijn voor de opname in de markt. Met betrekking tot dit object geldt verder ook nog dat het reeds een bestaande klantenkring -met name vanuit het lokale verenigingsleven- heeft. De opname van het aantal horecapanden in Midden-Limburg is afgelopen jaar niet noemenswaardig gedaald, ondanks de naweeën van de coronacrisis. Ook het aanbod van het aantal horecapanden in Midden-Limburg vertoont nog geen dramatische stijging. Het vorenstaande kan mede verklaard worden door het steunmaatregelenpakket van de overheid alhoewel het terugbetalen daarvan in de praktijk toch bij een aantal horecaondernemers een probleem geworden is.
Rapportdatum: 21 juni 2024
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
37
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
7.4
SWOT-Analyse
Een SWOT-analyse (Strenghts, Weakness, Opportunities en Threats) brengt de belangrijkste kansen en bedreigingen van het getaxeerde in kaart. Een SWOT maken bestaat uit een interne analyse (SW) en een externe analyse (OT). STRENGHTS (Sterktes)
WEAKNESSES (Zwaktes)
- Courante maatvoeringen - De centrale ligging - Diverse functies binnen het complex: café/ brasserie en de twee zalen
- Geen energielabel beschikbaar - De complexiteit van de technische installaties van de diverse functies en onderdelen van het complex - De woonruimte is onzelfstandig/ niet separaat verhuurbaar
OPPORTUNITIES (Kansen)
THREATS (Bedreigingen)
- Verduurzaming - De vraag vanuit het lokale verenigingsleven naar accommodaties voor hun activiteiten
Rapportdatum: 21 juni 2024
- De kwalitatieve verplichting om het object 15 jaar als horecaobject te moeten exploiteren - De kwalitatieve verplichting tot het aangaan van een drankafname contract gedurende 15 jaar - De aan “Harmonie Lentekrans” en “Mannenkoor St. Caecilia” verbonden contractuele verplichtingen - Rentestijging - Milieueisen verbonden aan een horecaexploitatie voor wat betreft met name de zaalexploitatie - De financierbaarheid van horecaobjecten - Gebrek aan gekwalificeerd personeel in horeca - Volatiele wereldeconomische situatie (Midden-Oosten/ Oekraïne / inflatie)
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
38
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
8.
Huursituatie
Het object wordt ten tijde van de transactie niet (meer) geëxploiteerd met dien verstande dat het voor de taxateur niet geheel inzichtelijk is geworden in hoeverre het in de notariële akte van levering d.d. 28 december 1998 verwoorde en reeds gememoreerd is onder paragraaf 1.8 van dit taxatierapport. Hetgeen echter wel met zekerheid te zeggen is dat onderstaande bijzondere bepaling in de akte volgens opgave van de huidige eigenaar nog altijd gerespecteerd dient te worden: -
Het in een (huur)overeenkomst vastgelegde recht vanuit “Harmonie Lentekrans” en “Mannenkoor St. Caecilia” op huisvesting in onderhavig object onder de voorwaarden als vastgelegd in de voornoemde (huur)overeenkomst.
Rapportdatum: 21 juni 2024
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
39
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
9.
Milieu
9.1
Duurzaamheid
Voor zover aan de taxateur bekend is gemaakt, beschikt opdrachtgever niet over een energielabel voor het getaxeerde object. Energielabel of BREAAM certificaat
Geen label beschikbaar.
Toekomstbestendigheid object Het object is vanwege de bouwaard, de toegepaste materialen, alsmede de functionaliteit naar inschatting van de taxateur beperkt toekomstbestendig. Voor zover van toepassing is bij de waardering rekening gehouden met het duurzame karakter van het object. De beoordeling van de duurzaamheidsaspecten geschiedt globaal, voor zover waarneembaar en uitsluitend in het kader van een waardeoordeel. Op het gebied van duurzaamheid en/of het eventueel verduurzamen van het getaxeerde vastgoedobject adviseert de taxateur om ter zake deskundigen om advies te vragen. Verder merkt de taxateur hierbij op dat een eigenaar bij verkoop of verhuur de wettelijke plicht heeft aan een kandidaat koper of huurder een actueel energielabel te overleggen. Gebruik van grond Veel classificatiesystemen houden rekening met diverse aspecten ten aanzien van het gebruik van grond. Enkele voorbeelden zijn plaatsing ten opzichte van de waterloop, watermanagement ter plaatse en ontwikkelingen van de locatie. Deze factoren spelen een belangrijke rol op het moment van ontwikkeling, maar hebben een beperkte relevantie met betrekking tot de waardering van een bestaand gebouw.
Object info Object wordt gebruikt als kantoor Ruimte indeling en installaties zijn eenvoudig aanpasbaar aan veranderende vraag Materialen zijn overwegend demontabel en herbruikbaar Ecologische voorzieningen Verbruik gas, water en energie Gebruikers kunnen ramen openen Gebruikers kunnen de temperatuur aanpassen Gebruikers kunnen de mechanische ventilatie aanpassen Overwegend LED verlichting Overwegend lichaamsdetectie Hergebruik water Warmteopwekking Afgiftesysteem verwarming Warm water Luchtbehandeling
Rapportdatum: 21 juni 2024
Aanwezig Nee Ja Nee Nee Onbekend Ja Ja Ja Nee Nee Nee Gasgestookte HR-ketels Radiatoren Via de CV combi ketels Airconditioning, mechanische ventilatie met WTWinstallaties
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
40
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
Isolatie Dak Gevels Vloer Glas
Isolatiewaarde Onbekend Onbekend Onbekend HR ++, dubbelglas, enkelglas
Duurzame energiebronnen Zonnepanelen Overig
Aanwezig Nee Geen
Verbruik Gas (m3) Elektriciteit (kWh) Water (m3)
Onbekend Onbekend Onbekend
Rapportdatum: 21 juni 2024
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
41
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
9.2
Milieuaspecten
Door de taxateur is aan derden geen opdracht gegeven tot het doen van onderzoek naar eventuele verontreiniging van de bodem, behorende bij het vastgoedobject en de aanwezigheid van materialen in, op of aan het vastgoedobject die schadelijk zijn of zouden kunnen zijn voor mens, milieu of gebouwen, dan wel naar de aanwezigheid van stoffen die anderszins de waarde beïnvloeden. Ten behoeve van deze taxatie heeft de taxateur gebruik gemaakt van de openbare informatiebronnen (vanuit Wet Bodembescherming / Wbb) zoals “Bodeminformstie provincie Limburg”. Indien er van het getaxeerde geen informatie beschikbaar is, noch bij opdrachtgever noch in de vorm van openbaar toegankelijke bronnen, of hier verder geen melding van is gemaakt, is de taxateur uitgegaan van de veronderstelling dat er geen sprake is van een zodanige mate van bodemverontreiniging dat daarmee het gebruik conform de bestemming en / of het verkrijgen van een omgevingsvergunning (conform de Wet Wabo) wordt belemmerd. Op het gebied van milieuzaken, zeker indien er sprake is van bodemverontreiniging, adviseert de taxateur om ter zake deskundigen om advies te vragen. Bodemverontreiniging Voor zover bij de taxateur bekend is de eigenaar niet in het bezit van een (recent) bodemonderzoeksrapport. In de Bodeminformatie van de provincie Limburg (bijlage) staan omtrent onderwerpelijke locatie geen gegevens weergegeven.
Wel wordt melding gemaakt van een voormalige limonadefabriek op het adres Grotestraat 11, een voormalige smederij op het oude adres Grotestraat 7 en verder wordt er melding gemaakt van onderzoeken en deelsaneringen in het kader van infrastructurele werkzaamheden in het openbaar gebied. Gezien het huidige gebruik van de grond en de vanuit de Provincie verkregen informatie, zijn er geen redenen om aan te nemen dat er zich in de bodem in onaanvaardbare mate stoffen bevinden, die naar de huidige maatstaven schadelijk zijn te achten voor het milieu of de mens. Vanwege de ligging in een historische dorpskern kan niet worden uitgesloten dat als gevolg van (voormalige/ omringende) bedrijfsactiviteiten bodemverontreiniging is ontstaan. Met eventuele saneringskosten van de bodem is bij deze waardering geen rekening gehouden. Tanks De taxateur heeft geen opslagtanks c.q. aanwijzingen daartoe kunnen waarnemen. Verwerkte materialen Aan de hand van visuele waarneming kon door de taxateur niet worden vastgesteld of er in of bij het getaxeerde materialen zijn verwerkt die vanwege de volksgezondheid of het milieu bezwaarlijk zouden kunnen zijn. Gezien het bouwjaar van het object is het niet uit te sluiten dat er met de aanwezigheid van dergelijke materialen rekening dient te worden gehouden, zoals bijvoorbeeld (verborgen) asbest.
Met eventuele saneringskosten van bijvoorbeeld asbesthoudende materialen is bij deze waardering geen rekening gehouden.
Rapportdatum: 21 juni 2024
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
42
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
10.
Algemeen
10.1 Beoordeling locatie Omschrijving locatie
: Het getaxeerde is gelegen in de dorpskern van Linne. Linne maakt onderdeel uit van de ruim 24.000 inwoners tellende Midden-Limburgse gemeente Maasgouw. Linne zelf heeft circa 3.900 inwoners. In Linne zijn verder onder meer een basisschool, enkele (kleinschalige) horecagelegenheden, een (compact) wijkcentrum, kappers-/ schoonheidssalons, een bakkerij, een sportcentrum, een tandarts en een huisartsenpost met apotheek. Een supermarkt is niet (meer) aanwezig in de dorpskern.
Belendingen
: Het object wordt belend door woonhuizen waarvan een uitgebreid is met een (commerciële) logiesfunctie. Aan de noordoostzijde/ Visserstraat is een openbare parkeerplaats en een terrasinrichting voor horecadoeleinden ingericht.
Bereikbaarheid eigen vervoer
: Via de ten westen van de dorpskern gelegen Rijksweg zijn in minder dan 5 minuten autorijden de toe- en afritten van de autosnelwege A2 en A73 bereikbaar. De bereikbaarheid per eigen vervoer is derhalve goed te noemen.
Bereikbaarheid openbaar vervoer
: Op circa 3 minuten loopafstand zijn de dichtstbijzijnde bushaltes gelegen. Via deze bushaltes is aansluiting op het spoornetwerk/ NS-station Roermond snel bereikbaar. De bereikbaarheid per openbaar vervoer is derhalve goed te noemen.
Parkeergelegenheid
: In de omgeving is er de mogelijkheid tot het parkeren van auto’s aan de straat en het nabij gelegen parkeerterrein. Op de genoemde parkeerplaatsen kan gratis geparkeerd worden.
Toekomstige ontwikkelingen
: Er zijn geen infrastructurele ontwikkelingen in de omgeving van het getaxeerde bij taxateur bekend, die van invloed zouden kunnen zijn op de waarde.
Conclusie
: Met inachtneming van al het voorgaande beoordeelt taxateur de locatie als goed.
Rapportdatum: 21 juni 2024
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
43
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
10.2 Beoordeling getaxeerde Het getaxeerde behelst een in een dorpskern gelegen horecacomplex omvattende onder meer een (eet)café / brasserie, twee zaalruimten waarvan een met podium, vergaderruimten, diverse opslag/ magazijnruimten en een onzelfstandige bovenwoning. De ligging is centraal in een dorpskern met circa 3.900 inwoners. Op een smalle strook trottoir na is het gehele perceel bebouwd. Ten tijde van de taxatie was er geen actieve horecaexploitatie meer. De algehele onderhoudsstaat is redelijk te noemen. Het object heeft geen energielabel. Parkeren dient te geschieden in het omliggende openbaar gebied. Het gehele object is ten tijde van de taxatie in formele zin niet verhuurd. Ten tijde van de taxatie is er geen actieve commerciële horecaexploitatie vanuit de huidige eigenaars meer; het complex wordt enkel “draaiende” gehouden voor het lokale verenigingsleven. De algehele onderhoudsstaat is redelijk te noemen waarbij opgemerkt dient te worden dat de daken aan vervanging toe zijn. Wel is er in de akte van levering (1998) een kwalitatieve verplichting opgenomen ten genoegen van een tweetal lokale verenigingen. De daaraan verbonden inhoudelijkheden zijn aan de taxateur niet kenbaar gemaakt. Uitgangspunt van deze waardering is dat deze niet dermate bezwarend zullen zijn dat het noodzakelijk is deze waardering te herzien.
Met inachtneming van al het voorgaande beoordeelt taxateur het getaxeerde als redelijk waarbij de taxateur uitdrukkelijk uitgaat van de aanname dat de twee onder paragraaf 1.8 van dit taxatierapport genoemde kwalitatieve verplichtingen aangaande een 15 jarige exploitatie- en drankafnameverplichtingen niet verbonden worden aan onderhavig horecabedrijfspand bij een eventuele verkoop-/ aankoop daarvan; of althans gemaximeerd worden tot een termijn van maximaal 5 jaar. Hierbij dient tevens een kanttekening gemaakt te worden dat indien er toch sprake is van een 5 jarige drankafnameverplichting, daarin opgenomen dient te zijn dat de drankleveranties zullen geschieden tegen marktconforme prijsstellingen. Indien de bovenstaande door de taxateur genoemde uitgangspunten aan een toekomstige transactie van (ver)koop anders zijn dan hiervoor verwoord, kan het noodzakelijk zijn deze waardering te herzien. 10.3 Courantheid getaxeerde Verhuurbaarheid Verkoopbaarheid
: Matig. (verwachte verhuurtermijn ca 9 tot 15 maanden) : Matig. (verwachte verkooptermijn ca 12 tot 18 maanden)
Toelichting verhuurbaarheid Met inachtneming van al het voorgaande beoordeelt taxateur het object in de verhuur, vanwege de actuele marktomstandigheden in de horecasector en de omvang van het object als matig courant. Toelichting verkoopbaarheid Met inachtneming van al het voorgaande beoordeelt taxateur het object in de verkoop, vanwege de omvang van het object, de actuele marktomstandigheden in de horecasector en de terughoudendheid van banken/ financiers ten aanzien van horecabedrijfspanden als matig courant. Rapportdatum: 21 juni 2024
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
44
paraaf taxateur:
PLAUSIBILITEITSVERKLARING
Ondergetekende, R.J.N. Sanders RT verbonden aan Bossers & Fitters Taxaties B.V., gevestigd te 5652 AB Eindhoven, aan de Beemdstraat 48, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs met het registratienummer RT338997714
Verklaart: 1.
2.
het taxatierapport van het vastgoedobject Grotestraat 9 te 6067 BP Linne getaxeerd door S.J.H. Brinkmans RT verbonden aan Van der Horst Taxateurs B.V., gevestigd te ECI 8, 6041 MA Roermond te hebben beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde; dat het complete taxatierapport met alle bijbehorende bijlagen daartoe is bekeken en beoordeeld. Dit houdt geen garantie in op de volledigheid van de uitgevoerde onderzoeken en de verstrekte bijlagen;
3.
dat hij/zij niet zelf betrokken is of recent is geweest bij het object of de opdrachtgever op zodanige wijze dat dit aan de objectiviteit en onafhankelijkheid in de weg kan staan.
4.
dat de onder 1. genoemde taxateur verantwoordelijk is voor de opname ter plaatse, het onderzoek en de analyse van de gegevens;
5.
zelf geen interne en externe inspectie van het object te hebben gedaan;
6.
dat de in het taxatierapport opgenomen taxatiemethodiek, gegevens en conclusies zijn getoetst en is beoordeeld of de inhoud van het taxatierapport in overeenstemming is met de geldende taxatiestandaarden;
7.
op basis van de beoordeelde stukken van oordeel te zijn dat de getaxeerde marktwaarde ten bedrage van € 645.000,-- in het taxatierapport plausibel is en het taxatierapport voldoende navolgbaar, aannemelijk en geloofwaardig is.
Plaats en datum: Eindhoven, 21 juni 2024
R.J.N. Sanders RT
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8, 6041 MA Roermond T 0475 – 40 40 85 | E info@vanderhorsttaxateurs.nl | www.vanderhorsttaxateurs.nl IBAN NL ABN AMRO 48 18 84 718 | BIC ABNANL2A | KvK nr. 100 211 61
REKENMODELLEN - BIJLAGEN
Rekenmodel
MARKTWAARDE uitgangspunt: bijzonder uitgangspunt:
peildatum 4 april 2024 Grotestraat 9 6067 BP Linne T 5764 Vastgoed voor eigen gebruik
ADRES: PLAATS: DOSSIER: SOORT ONROERENDE ZAAK:
OMSCHRIJVING/INDELING
Begane grond: Cafë Keuken met bijkeuken Brasserie Entree naar kleine zaal en brasserie Kleine zaal Portaal tussen kleine zaal en café Entreepartij grote zaal met garderobe Toiletgroepen bij café en grote zaal Grote zaal Kleedruimten/vergaderruimten/berging en verkeersruimten Eerste verdieping Vergaderruimte Technische ruimte/cv-ruimte (Onzelfstandig woongedeelte elders omschreven) Souterrain: Kelderruimte brasserie (schatting) Kelderruimte harmonie (schatting) Overig: terrein parkeren / aantal plaatsen Totalen Bruto Markthuur op jaarbasis
Horeca bedrijfspand met woongedeelte
VVO
MARKTHUUR PER M2
TOTAAL
ONDERHOUD PER M2/BVO
110 31 46 22 153 30 67 56 410 106
85 55 70 50 65 50 50 65 50 50
9.350 1.705 3.220 1.100 9.945 1.500 3.350 3.640 20.500 5.300
6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00
726 205 304 145 1.010 198 442 370 2.706 700
58 17
60 40
3.480 672
6,00 6,00
383 111
22 68 1.196
20 20
440 1.360 65.562
2,00 2,00
48 150 7.496
1.196
0 0
0 0 65.562 65.000
0 0
€
TOTAAL ONDERHOUD
7.496
opmerkingen kengetallen
gem huur/m2 54,83 Bruto-netto 0,91 FSI 1,15
onr.zaakgebonden lasten OZB (percentage woz-waarde) / tarief zakelijk recht assurantiepremie (o/oo) kosten beheer in % van de huurwrde onderhoudskosten erfpachtcanon correctie BTW rioolrecht (per perceel) waterschapslasten (percentage woz-waarde) Totale lasten Netto Markthuur op jaarbasis Netto Aanvangsrendement in %
te verhuren vastgoed ---
0,20040 0,75 3,00
132,76 0,02650
1.303 1.674 1.950 7.496 0 0 133 172 €
basis
Verkoopwaarde v.o.n. correcties verhardingen diversen achterstallig onderhoud leegstand in maanden marketingkosten in % van de markthuur/leegstand verhuurcourtage in % van de markthuur/leegstand incentives/huurvrije perioden in maanden over leegstand incentives/bijdrage inbouwpakket gekapitaliseerde erfpachtcanon contante waarde huurverschil Verkoopwaarde v.o.n. Marktwaarde correcties ongebonden grond / oppervlakte - prijs/m2 diversen aftrek gekapitaliseerde canon Marktwaarde Marktwaarde afgerond
4,00
opslag
0 0 0 0 0% 0% 0 0 0
hw x faktor assur. bel. btw btw
10 21%
12.728 t.o.v. huurwaarde 52.272 4,50
0 0 0 0 0 0 0 0 0
kosten koper
10,70%
0 0 0
0 0 0
19,58%
totaal
8,50
€
614.967
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 € €
614.967 555.526
0 0 0 € €
555.526 555.000
BAR von hw 10,57% faktor hw 9,46
marktwaarde per m2 464,57
BAR kk 11,70% paraaf taxateur GSI = Ground Space Index = bebouwd oppervlak / gebiedoppervlak. FSI = Floor Space Index = bruto vloeroppervlak (bvo) / gebiedoppervlak. OSR = Open Space Ratio = onbebouwd oppervlak / bvo. LAYERS = bvo / bebouwd oppervlak.
0,99 1,15 0,87 1,16
Rekenmodel
ADRES: PLAATS: DOSSIER: SOORT ONROERENDE ZAAK:
OMSCHRIJVING/INDELING
MARKTWAARDE
punten volgens WWS
Onzelfstandige bovenwoning Grotestraat 9 Linne
uitgangspunt: bijzonder uitgangspunt:
vrij van huur en gebruik ---
peildatum Grotestraat 9-11 6067 BP Linne T 5764 Vastgoedbelegging
4 april 2024
488
Overig: parkeren / aantal plaatsen Totalen Bruto Markthuur op jaarbasis
m2 GBO
Maximale huur volgens WWS
Markthuur per maand
97 97
844
700
97 €
basis
Verkoopwaarde v.o.n. correcties verhardingen achterstallig onderhoud leegstand in maanden marketingkosten in % van de markthuur/leegstand verhuurcourtage in % van de markthuur/leegstand incentives/huurvrije perioden in maanden over leegstand incentives/bijdrage inbouwpakket gekapitaliseerde erfpachtcanon contante waarde huurverschil Verkoopwaarde v.o.n. Marktwaarde correcties ongebonden grond / oppervlakte - prijs/m2 diversen aftrek gekapitaliseerde canon Marktwaarde Marktwaarde afgerond
4,00
8.400 8.400
TOTAAL ONDERHOUD
5,00
535 535
8.400 8.400
535
opmerkingen kengetallen
gem huur/m2 7,24 Bruto-netto 0,90 FSI per jaar
onr.zaakgebonden lasten OZB (percentage woz-waarde) / tarief zakelijk recht assurantiepremie (o/oo) incl. ass. Belasting kosten beheer in % van de huurwrde onderhoudskosten erfpachtcanon mutatieleegstand (1 maand / 7 jaar / eenheid + kosten makelaar en marketing incl BTW) waterschapslasten/rioolrecht Totale lasten Netto Markthuur op jaarbasis Netto Aanvangsrendement in %
Een onzelfstandige bovenwoning
Uitgangspunt taxatie ONDERHOUD markthuur op jaarbasis PER M2/BVO
0,08690 0,75 3,00
opslag
0 0 0 0% 0% 0 0 0
€
102 hw x faktor 176 assur. bel. 305 b t w 647 b t w 0 161 34 1.425 t.o.v. huurwaarde 6.975
3,00
totaal
7,00
€
99.639
0 0 0 0 0 0 0 0
kosten koper
10,70%
0 0 0
0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 € €
14 21% 21% 21%
16,97%
BAR von hw 8,43% faktor hw 11,86
incl BTW incl BTW incl BTW incl BTW
99.639 90.008
0 0 0 € €
90.008 90.000
BAR von hw 8,43% faktor hw 11,86
per m2 930,42
paraaf taxateur
Maximaal redelijke huur volgens WWS
843,53 per maand
10.122,36
per jaar
Markthuur (maximaal haalbaar in de markt voor dit object op deze locatie)
700,00 per maand 700,00 per maand
8.400,00 8.400,00
per jaar per jaar
Uitgangspunt bij deze taxatie
BETREFT
Linne E 2742 UW REFERENTIE
T 5764 GELEVERD OP
PRODUCTIEORDERNUMMER
03-04-2024 - 14:32
S11175375221
VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M
VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M
02-04-2024 - 14:59
02-04-2024 - 14:59
BLAD
1 van 2
Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Linne E 2742 Kadastrale objectidentificatie: 033250274270000
Locatie Grotestraat 9
6067 BP Linne BAG identificatie: 1641010001100458 Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen
Kadastrale grootte 1.147 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 193661 - 352275 Omschrijving Bedrijvigheid (horeca) Ontstaan uit Linne E 1129
Linne E 1130
AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking in Er zijn geen beperkingen bekend de zin van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken
RECHTEN 1 Eigendom (recht van) Afkomstig uit stuk Hyp4 11353/26 Roermond
Ingeschreven op 29-12-1998
Naam gerechtigde Hansen Linne Beheer B.V. Adres Veestraat 6
6067 AS LINNE Statutaire zetel LINNE KvK-nummer 13005915 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister
BETREFT
Linne E 2742 UW REFERENTIE
T 5764 GELEVERD OP
PRODUCTIEORDERNUMMER
03-04-2024 - 14:32
S11175375221
VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M
VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M
02-04-2024 - 14:59
02-04-2024 - 14:59
BLAD
2 van 2
Vermeld in stuk Hyp4 5523/47 Roermond
Naamswijziging rechtspersoon
Voor een eensluidend uittreksel, de bewaarder van het kadaster en de openbare registers. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet. Heeft u nog vragen? Neem contact op met de klantenservice.
Kadastrale kaart
Uw referentie: T 5764
Deze kaart is noordgericht
12345 25
Schaal 1: 500
Perceelnummer Huisnummer Vastgestelde kadastrale grens Voorlopige kadastrale grens Administratieve kadastrale grens
Kadastrale gemeente Sectie Perceel
Linne E 2742
Bebouwing Voor een eensluidend uittreksel, geleverd op 3 april 2024 De bewaarder van het kadaster en de openbare registers
Aan dit uittreksel kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt zich de intellectuele eigendomsrechten voor, waaronder het auteursrecht en het databankenrecht.
Bodeminformatie Grotestraat 9 te Linne
Geselecteerd gebied
Onderzoek
25.00-meter contour
Percelen
Locatie
(c) 2023 Nazca Solutions - Pagina 1 van 35 - 03-04-2024
Inhoudsopgave Inleiding
3
Gegevens binnen het geselecteerde gebied
4
Locaties
4
Gegevens binnen de 25.00-meter contour rond het geselecteerde gebied
5
Locaties
5
Disclaimer
35
(c) 2023 Nazca Solutions - Pagina 2 van 35 - 03-04-2024
Inleiding Inleiding Dit rapport is een geautomatiseerde samenvatting van de bij de gemeenten en provincie Limburg bekende gegevens over de bodemkwaliteit. Deze informatie wordt in een bodeminformatiesysteem (BIS) opgeslagen. In het rapport is de beschikbare informatie opgenomen van het door u geselecteerde perceel of gebied. Voor bodemadviesbureaus biedt deze rapportage een indicatie van de aanwezige bodemgegevens maar vormt niet alle archiefinformatie voor een vooronderzoek conform de NEN 5725 (historisch onderzoek). Voor een onderzoek conform NEN 5725, NEN 5707 en de norm NEN 5740 (verkennend bodemonderzoek) is naast de bodeminformatie ook alle informatie met betrekking tot milieudossiers en bouwvergunningen relevant. Deze informatie dient middels een dossieronderzoek (bouwvergunning- en Wet Milieubeheerarchief) te worden verzameld. Deze informatie is niet in alle gevallen digitaal beschikbaar en kan door middel van het maken van een afspraak worden ingezien bij de betreffende gemeente of provincie. Rapportage In de rapportage wordt per locatie de bekende informatie weergegeven. Per locatie wordt weergeven welke bodemonderzoeken er bekend zijn. Er zijn ook locaties waarvoor geen bodemonderzoeken bekend zijn maar wel verontreinigende activiteiten.
Deze locaties zijn opgenomen omdat op basis van historische informatie (milieuvergunningdossiers, tankarchief ed) blijkt dat er (potentieel) bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden. De bodeminformatie van de Provincie Limburg is ook opgenomen. Hierdoor kan het voorkomen dat gegevens (locaties, bodemonderzoeken) twee keer in de rapportage worden vermeld. Met betrekking tot de Wet bodembescherming (Wbb) is provincie Limburg het bevoegd gezag. Op basis van het veld gegevensbeheerder is bekend waar de informatie opgevraagd kan worden. Onderstaand zijn de contactgegevens van de provincie Limburg en gemeenten voor het opvragen van bodeminformatie van de desbetreffende gemeente: Provincie Limburg: https://www.limburg.nl/onderwerpen/milieu-toezicht/bodem Gennep: bodem@gennep.nl Landgraaf: gemeente@landgraaf.nl Meerssen: carlo.poolen@meerssen.nl Mook en Middelaar: bodem@gennep.nl Roermond: bodem@Roermond.nl Servicecentrum MER-OD: dienstverlening@servicecentrum-mer.nl Nota bodembeheer Limburg Noord 2020-2029 en Bodemkwaliteitskaart Limburg Noord De gemeenten van Noord en midden Limburg beschikken over een gezamenlijke Nota Bodembeheer en bodemkwaliteitskaart die de gemiddelde bodemkwaliteit weergeeft van verschillende gebieden. Informatie over de Nota en de bodemkwaliteitskaart kunt u vinden op: https://experience.geowebonline.nl/GeoWeb56/Index.html?viewer=BKK_Limburg
(c) 2023 Nazca Solutions - Pagina 3 van 35 - 03-04-2024
Gegevens binnen het geselecteerde gebied Locaties Bij de Provincie Limburg zijn over locaties, onderzoeken en documenten geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
(c) 2023 Nazca Solutions - Pagina 4 van 35 - 03-04-2024
Gegevens binnen de 25.00-meter contour rond het geselecteerde gebied Locaties De volgende bodemlocaties zijn bekend in het geselecteerde gebied:
Locatie: Maasbrachterweg, Schutterstraat, Montforterweg, Parallelweg, Locatienaam
Maasbrachterweg, Schutterstraat, Montforterweg, Parallelweg,
Adres
Montfortererweg
Woonplaats
Linne
Gemeente
Maasgouw
Locatiecode
AA164102877
Locatiecode bevoegd gezag Wbb
LI164100008
Gegevensbeheerder
Provincie Limburg
Vervolgactie Wbb
uitvoeren evaluatie
Statusverontreiniging op basis van onderzoeken Laatst uitgevoerd onderzoek
Meldingsformulier BUS evaluatieverslag: Immobiel 22-05-2014
Uitgevoerde onderzoeken De volgende bodemonderzoeken zijn bekend binnen deze locatie: Datum
Type
Naam
Auteur
Opmerkingen
22-05-2014
Meldingsformulier Immobiel BUS evaluatieverslag
BKK
Er is geen afdeklaag meer aangebracht omdat er slechts lichte restverontreinigingen zijn achter gebleven. Wel zal er nog asfalt over de locatie gelegd worden, wat oorspronkelijk bedoelt was als de afdeklaag.
30-04-2014
Sanerings evaluatie
Evaluatierapport grondsanering (conform RUS) Locatie Maasbrachterweg, Schuttersstraat, Montforterweg
BKK
Er is geen afdeklaag meer aangebracht omdat er slechts lichte restverontreinigingen zijn achter gebleven. Wel zal er nog asfalt over de locatie gelegd worden, wat oorspronkelijk bedoelt was als de afdeklaag.
12-05-2013
Meldingsformulier BUS saneringsplan
Immobiel
Heijmans Milieutechniek BV
01-01-2012
DHV Verkennend Bodemonderzoek onderzoek NEN 5740 Reconstructie Linne in de gemeente Maasgouw; Parallelweg, Tramweg, Nieuwe Markt, Maasbrachterweg, Schttersstraat, Plantsoenstraat, Sint Jozefstraat, Processieweg en Montfortweg.
Beschikbare documenten per onderzoek Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
(c) 2023 Nazca Solutions - Pagina 5 van 35 - 03-04-2024
Conclusie overheid
Verontreinigende activiteiten Activiteit
Start
Einde
Vervallen
Benoemd
Verontreinigd
Spoed
Voldoende onderzocht
wegfundering/wegverharding met puin
onbekend
onbekend
Nee
Per definitie
Onbekend
Ja
Onbekend
Geconstateerde verontreinigingen Matrix
Overschrijding
Oppervlakte
Volume
Boven
Onder
Opmerking
Grond
I
9999 m2
9999 m3
0m
0m
Parallelweg; Funderlingslaag van stol; 45 m3
Grond
I
9999 m2
9999 m3
0m
0m
Nieuwe Markt; Funderingslaag van stol; 45m3
Grond
I
175 m2
50 m3
0m
0m
BUS 2013-128; Schutterstraat/kad. perceel E 2095; Funderingslaag van stol.
Grond
I
130 m2
40 m3
0m
0m
BUS 2013-128; Montforterweg/kad. perceel E 1736; Funderingslaag van stol.
Grond
I
130 m2
40 m3
0m
0m
BUS 2013-128; Maasbrachterweg/kad. perceel E 3009; Funderingslaag van stol
Besluiten Datum
Besluit
Kenmerk
Status
01-07-2014
Instemmen uitgevoerde sanering
2014/34384
Definitief
23-12-2013
BUS-melding correct aangeleverd
2013/72025
Definitief
Beschikbare documenten per besluit Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Sanering Type sanering
Zorgstatus
Uiterste start
Werkelijke start
Werkelijke einddatum
22-04-2014
Saneringscontouren Matrix
Datum
Gerealiseerd bovengrond
Gerealiseerd ondergrond
Grond
29-04-2014
De verontreiniging in de grond is volledig verwijderd, er heeft echter geen aanvulling plaatsgevonden
Niet van toepassing
Zorgmaatregelen Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
(c) 2023 Nazca Solutions - Pagina 6 van 35 - 03-04-2024
Overige beschikbare documenten Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Locatie: Keulsstraat/Markt Locatienaam
Keulsstraat/Markt
Adres
Keulsstraat
Woonplaats
Linne
Gemeente
Maasgouw
Locatiecode
AA164102875
Locatiecode bevoegd gezag Wbb
LI164100005
Gegevensbeheerder
Provincie Limburg
Vervolgactie Wbb
voldoende onderzocht
Statusverontreiniging op basis van onderzoeken
Pot. verontreinigd
Laatst uitgevoerd onderzoek
Meldingsformulier BUS evaluatieverslag: Immobiel 27-04-2011
Uitgevoerde onderzoeken De volgende bodemonderzoeken zijn bekend binnen deze locatie: Datum
Type
Naam
27-04-2011
Meldingsformulier Immobiel BUS evaluatieverslag
Geonius Milieu
22-04-2011
Sanerings evaluatie
Evaluatie Besluit Uniforme Sanering, catergorie tijdelijk uitplaatsen, locatie Keulstraat/Markt te Linne
Geonius Milieu
06-10-2010
Saneringsplan
Melding Besluit Uniforme Saneringen, categorie tijdelijk uitplaatsen, locatie Keulstraat/Markt te Linne
Geonius Milieu
04-08-2010
Indicatief onderzoek
Milieuhygi?nisch bodemonderzoek t.b.v. rioolreconstructie en herinrichting Keulstraat en Markt te Linne
Geonius Milieu
14-06-2010
Meldingsformulier BUS saneringsplan
Tijdelijk Uitplaatsen
Geonius Milieu
(c) 2023 Nazca Solutions - Pagina 7 van 35 - 03-04-2024
Auteur
Opmerkingen
Conclusie overheid Tijdens de sanerings is een sterk verontreinigd sintelpad aangetroffen in de bodem, deze is gedeeltelijk verder afgegraven. De werkzaamheden zouden zijn stopgezet toen duidelijk werd dat de laag zich verbreedde onder een klinkerverharding. Echter er is p
Ten behoeve van nieuwe riolering. Er zal 55 m3 sterk verontreinigde grond worden ontgraven, de sterk verontreinigde grond zal worden afgevoerd zodat
kwaliteitsverbetering optreed.
Beschikbare documenten per onderzoek Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Verontreinigende activiteiten Activiteit
Start
Einde
Vervallen
Benoemd
Verontreinigd
Spoed
Voldoende onderzocht
ophooglaag (niet gespecificeerd)
onbekend
onbekend
Niet van toepassing
Per definitie
Onbekend
onbekend
Onbekend
ophooglaag met kolengruis en/of sintels
onbekend
heden
Nee
Per definitie
Onbekend
onbekend
Onbekend
wegfundering/wegverharding met puin
onbekend
2010
Nee
Per definitie
Onbekend
onbekend
Onbekend
Geconstateerde verontreinigingen Matrix
Overschrijding
Oppervlakte
Volume
Boven
Onder
Opmerking
Grond
I
112 m2
55 m3
0m
4m
BUS 51-2010; Bron is een fundatielaag.
Besluiten Datum
Besluit
Kenmerk
Status
25-05-2011
Instemmen uitgevoerde sanering
DOC201100066931
Definitief
23-06-2010
BUS-melding correct aangeleverd
DOC201000068607
Definitief
Beschikbare documenten per besluit Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Sanering Type sanering
Zorgstatus
Uiterste start
Werkelijke start
Werkelijke einddatum 26-05-2011
Saneringscontouren Matrix
Datum
Gerealiseerd bovengrond
Gerealiseerd ondergrond
Grond
01-11-2010
voll. verw., aanvulgrond BGW
Niet van toepassing
Zorgmaatregelen Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
(c) 2023 Nazca Solutions - Pagina 8 van 35 - 03-04-2024
Overige beschikbare documenten Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Locatie: Grotestraat Linne 7 Locatienaam
Grotestraat Linne 7
Adres
Grotestraat
Woonplaats
Linne
Gemeente
Maasgouw
Locatiecode
AA164102750
Locatiecode bevoegd gezag Wbb
LI093300312
Gegevensbeheerder
Provincie Limburg
Vervolgactie Wbb
voldoende onderzocht
Statusverontreiniging op basis van onderzoeken
Pot. verontreinigd
Laatst uitgevoerd onderzoek
Uitgevoerde onderzoeken Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Beschikbare documenten per onderzoek Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Verontreinigende activiteiten Activiteit
Start
Einde
Vervallen
Benoemd
Verontreinigd
Spoed
Voldoende onderzocht
smederij
1935
onbekend
Nee
Nee
Nee
onbekend
Onbekend
Geconstateerde verontreinigingen Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Besluiten Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Beschikbare documenten per besluit Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Sanering Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
(c) 2023 Nazca Solutions - Pagina 9 van 35 - 03-04-2024
Saneringscontouren Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Zorgmaatregelen Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Overige beschikbare documenten Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Locatie: Grotestraat 21 LINNE Locatienaam
Grotestraat 21 LINNE
Adres
Grotestraat 21
Woonplaats
Linne
Gemeente
Maasgouw
Locatiecode
AA164102727
Locatiecode bevoegd gezag Wbb
LI093300281
Gegevensbeheerder
Provincie Limburg
Vervolgactie Wbb
voldoende onderzocht
Statusverontreiniging op basis van onderzoeken
Pot. verontreinigd
Laatst uitgevoerd onderzoek
Uitgevoerde onderzoeken Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Beschikbare documenten per onderzoek Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Verontreinigende activiteiten Activiteit
Start
Einde
Vervallen
Benoemd
Verontreinigd
Spoed
Voldoende onderzocht
smederij
1925
onbekend
Nee
Nee
Nee
onbekend
Onbekend
Geconstateerde verontreinigingen Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Besluiten Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
(c) 2023 Nazca Solutions - Pagina 10 van 35 - 03-04-2024
Beschikbare documenten per besluit Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Sanering Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Saneringscontouren Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Zorgmaatregelen Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Overige beschikbare documenten Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Locatie: Grotestraat 11 LINNE Locatienaam
Grotestraat 11 LINNE
Adres
Grotestraat 11
Woonplaats
Linne
Gemeente
Maasgouw
Locatiecode
AA164102732
Locatiecode bevoegd gezag Wbb
LI093300289
Gegevensbeheerder
Provincie Limburg
Vervolgactie Wbb
Uitvoeren historisch onderzoek
Statusverontreiniging op basis van onderzoeken
Potentieel Ernstig
Laatst uitgevoerd onderzoek
Uitgevoerde onderzoeken Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Beschikbare documenten per onderzoek Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Verontreinigende activiteiten Activiteit
Start
Einde
Vervallen
Benoemd
Verontreinigd
Spoed
Voldoende onderzocht
limonadefabriek
1923
onbekend
Nee
Nee
Nee
onbekend
Onbekend
(c) 2023 Nazca Solutions - Pagina 11 van 35 - 03-04-2024
Geconstateerde verontreinigingen Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Besluiten Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Beschikbare documenten per besluit Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Sanering Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Saneringscontouren Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Zorgmaatregelen Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Overige beschikbare documenten Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Locatie: Grotestraat Locatienaam
Grotestraat
Adres
Grotestraat 28
Woonplaats
Linne
Gemeente
Maasgouw
Locatiecode
AA164102588
Locatiecode bevoegd gezag Wbb
LI093300120
Gegevensbeheerder
Provincie Limburg
Vervolgactie Wbb
uitvoeren NO
Statusverontreiniging op basis van onderzoeken
Potentieel Ernstig
Laatst uitgevoerd onderzoek
Saneringsplan: Deelsaneringsplan Grotestraat t.h.v. nr. 28 te Linne 05-12-2022
Uitgevoerde onderzoeken De volgende bodemonderzoeken zijn bekend binnen deze locatie: Datum
Type
Naam
Auteur
05-12-2022
Saneringsplan
Deelsaneringsplan
Antea group
(c) 2023 Nazca Solutions - Pagina 12 van 35 - 03-04-2024
Opmerkingen
Conclusie overheid
Grotestraat t.h.v. nr. 28 te Linne
Beschikbare documenten per onderzoek Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Verontreinigende activiteiten Activiteit
Start
Einde
Vervallen
Benoemd
Verontreinigd
Spoed
Voldoende onderzocht
benzine-service-station
1954
onbekend
Nee
Nee
Nee
onbekend
Onbekend
benzinepompinstallatie
1945
onbekend
Nee
Nee
Nee
onbekend
Onbekend
smederij
1923
onbekend
Nee
Nee
Nee
onbekend
Onbekend
autoreparatiebedrijf
onbekend
onbekend
Nee
Nee
Onbekend
onbekend
Onbekend
petroleum- of kerosinetank (ondergronds)
1954
onbekend
Nee
Nee
Nee
onbekend
Onbekend
Geconstateerde verontreinigingen Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Besluiten Datum
Besluit
Kenmerk
Status
21-06-2023
beschikking ernstig, geen spoed
DOC-00505654
Definitief
Beschikbare documenten per besluit Besluit
Downloadlink
DOC-00505654 beschikking ernstig, geen spoed 21-06-2023
Besluit_op_evaluatierapport.pdf
Sanering Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Saneringscontouren Matrix
Datum
Gerealiseerd bovengrond
Gerealiseerd ondergrond
Grond
Zorgmaatregelen Matrix
Maatregel start
Grond
21-06-2023
Duur
Eind
(c) 2023 Nazca Solutions - Pagina 13 van 35 - 03-04-2024
Overschrijding I
Kader
Type maatregel Verbod graafactiviteiten
Overige beschikbare documenten Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Locatie: Visserstraat 14 LINNE Locatienaam
Visserstraat 14 LINNE
Adres
Visserstraat 14
Woonplaats
Linne
Gemeente
Maasgouw
Locatiecode
AA164102705
Locatiecode bevoegd gezag Wbb
LI093300252
Gegevensbeheerder
Provincie Limburg
Vervolgactie Wbb
voldoende onderzocht
Statusverontreiniging op basis van onderzoeken
Pot. verontreinigd
Laatst uitgevoerd onderzoek
Uitgevoerde onderzoeken Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Beschikbare documenten per onderzoek Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Verontreinigende activiteiten Activiteit
Start
Einde
Vervallen
Benoemd
Verontreinigd
Spoed
Voldoende onderzocht
vruchtensiroopfabriek
1900
onbekend
Nee
Nee
Nee
onbekend
Onbekend
schietbaan (particuliere vereniging)
1948
onbekend
Nee
Nee
Nee
onbekend
Onbekend
Geconstateerde verontreinigingen Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Besluiten Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Beschikbare documenten per besluit Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
(c) 2023 Nazca Solutions - Pagina 14 van 35 - 03-04-2024
Sanering Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Saneringscontouren Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Zorgmaatregelen Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Overige beschikbare documenten Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Locatie: Kloosterstraat 3 LINNE Locatienaam
Kloosterstraat 3 LINNE
Adres
Kloosterstraat 3
Woonplaats
Linne
Gemeente
Maasgouw
Locatiecode
AA164102624
Locatiecode bevoegd gezag Wbb
LI093300160
Gegevensbeheerder
Provincie Limburg
Vervolgactie Wbb
voldoende onderzocht
Statusverontreiniging op basis van onderzoeken
Pot. verontreinigd
Laatst uitgevoerd onderzoek
Uitgevoerde onderzoeken Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Beschikbare documenten per onderzoek Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Verontreinigende activiteiten Activiteit
Start
Einde
Vervallen
Benoemd
Verontreinigd
Spoed
Voldoende onderzocht
timmerwerkplaats
1946
onbekend
Nee
Nee
Nee
onbekend
Onbekend
Geconstateerde verontreinigingen Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
(c) 2023 Nazca Solutions - Pagina 15 van 35 - 03-04-2024
Besluiten Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Beschikbare documenten per besluit Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Sanering Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Saneringscontouren Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Zorgmaatregelen Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Overige beschikbare documenten Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Locatie: Maasstraat-Schoorweg Linne Locatienaam
Maasstraat-Schoorweg Linne
Adres Woonplaats Gemeente
Maasgouw
Locatiecode
AA164103368
Locatiecode bevoegd gezag Wbb
LI164103368
Gegevensbeheerder
Provincie Limburg
Vervolgactie Wbb Statusverontreiniging op basis van onderzoeken Laatst uitgevoerd onderzoek
Meldingsformulier BUS saneringsplan: Meldingsformulier BUS immobiel Maasstraat-Schoorweg Linne 18-01-2023
Uitgevoerde onderzoeken De volgende bodemonderzoeken zijn bekend binnen deze locatie: Datum
Type
Naam
Auteur
18-01-2023
Meldingsformulier BUS saneringsplan
Meldingsformulier BUS immobiel MaasstraatSchoorweg Linne
Bkk Bodemadvies
21-07-2022
Verkennend Milieutechnisch onderzoek NEN 5740 onderzoek
(c) 2023 Nazca Solutions - Pagina 16 van 35 - 03-04-2024
Bkk Bodemadvies
Opmerkingen
Conclusie overheid
Maasstraat e.o. te Linne
Beschikbare documenten per onderzoek Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Verontreinigende activiteiten Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Geconstateerde verontreinigingen Matrix
Overschrijding
Oppervlakte
Grond
I
146 m2
Volume
Boven
Onder
Opmerking BUS 2023-021
Besluiten Datum
Besluit
Kenmerk
Status
07-03-2023
BUS-melding correct aangeleverd
BUS 2023-021 2023009016
Definitief
Beschikbare documenten per besluit Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Sanering Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Saneringscontouren Matrix
Datum
Grond
08-02-2024
Gerealiseerd bovengrond
Gerealiseerd ondergrond
Zorgmaatregelen Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.
Overige beschikbare documenten Bij de Provincie Limburg zijn hierover geen digitale gegevens beschikbaar of (nog) niet ingevoerd.