GEHEIME taxatierapport Van Der Horst Makelaars (openbaar m.i.v. 24 december 2024)
Tekst van het document
Taxatierapport
GEHEIMHOUDING
Opdrachtgever Taxateur Inspectiedatum Waardepeildatum Rapportdatum
Grotestraat 9 6067 BP Linne
: Gemeente Maasgouw : S.J.H. Brinkmans RM RT : 04 april 2024 : 04 april 2024 : 21 juni 2024
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8, 6041 MA Roermond T 0475 – 40 40 85 | E info@vanderhorsttaxateurs.nl | www.vanderhorsttaxateurs.nl IBAN NL ABN AMRO 48 18 84 718 | BIC ABNANL2A | KvK nr. 100 211 61
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
Resumé OBJECT Type object
Een horecabedrijfspand omvattende onder meer een café, brasserie, zalen en een onzelfstandige bovenwoning, alsmede ondergrond en verdere onroerende voorzieningen. 1925 en nadien meermaals in fases verbouwd. Circa 986 m2 VVO en 97 m² GBO 1.147 m2 Geen label beschikbaar. Goed. Redelijk. Redelijk.
Oorspronkelijk bouwjaar Totaal oppervlakte Perceel oppervlakte Energielabel Locatie Kwaliteit object Onderhoudsstaat
COURANTHEID Verhuurbaarheid Verkoopbaarheid
Redelijk. Redelijk. WAARDERINGSGRONDSLAG
Waardepeildatum Gebruikssituatie Te taxeren belang Bijzonder uitgangspunt Bruto markthuur commercieel deel Exploitatiekosten commercieel deel Netto markthuur commercieel deel NAR V.O.N./ BAR k.k. comm. deel Bruto markthuur woongedeelte Exploitatiekosten woongedeelte Netto markthuur woongedeelte NAR V.O.N./ BAR k.k. woongedeelte
04 april 2024 Vrij van huur en gebruik. Volle eigendom Nee € 65.000,-- exclusief BTW per jaar € 12.728,-- per jaar / 19,58 % van de markthuur € 52.272,-- exclusief BTW per jaar 8,5 % / 11,7 % € 8.400,-- (BTW niet van toepassing) € 1.425,-- per jaar / 16,97 % van de markthuur € 6.975,-- per jaar (BTW niet van toepassing) 7,0 % / 9,3%
EINDWAARDERING
Marktwaarde
€ 645.000,-zegge : zeshonderd vijfenveertigduizend euro
Markthuur per jaar
€ 73.400,-zegge : drieënzeventigduizend vierhonderd euro
Rapportdatum: 21 juni 2024
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
2
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
Inhoudsopgave
Pagina
1.
Taxatie 5 1.1 Taxateur .........................................................................................................................5 1.2 Opdrachtgever ................................................................................................................5 1.3 Doel taxatie, type taxatie, offerte en opdracht. .................................................................6 1.4 Rapportversie, eerdere betrokkenheid, valuta ...................................................................6 1.5 Omschrijving getaxeerde en toelichting op de inspectie .....................................................7 1.6 Kadastrale gegevens .......................................................................................................7 1.7 Eigendom en gebruik .......................................................................................................7 1.8 Zakelijke rechten .............................................................................................................8 1.9 Bestemming en gebruiksmogelijkheden ............................................................................9
2.
Algemene en bijzondere uitgangspunten 11 2.1 Bijzondere uitgangspunten ............................................................................................. 11 2.2 Algemene uitgangspunten ............................................................................................. 11 2.3 Taxatiewaarden ............................................................................................................ 13
3.
Omschrijving waardebegrippen 14 3.1 Definities ...................................................................................................................... 14 3.2 Taxatiemethodiek .......................................................................................................... 14
4.
Geraadpleegde bronnen
17
5.
Omschrijving van de onroerende zaak
18
6.
Bouwkundige kerngegevens 19 6.1 Algemene bouwkundige gegevens .................................................................................. 19 6.3 Onderhoudstoestand ..................................................................................................... 21
7.
Referenties, onderbouwing & marktsituatie 22 7.1 Referenties ................................................................................................................... 22 7.2 Onderbouwing waardecomponenten en correcties ........................................................... 25 7.3 Marktsituatie ................................................................................................................. 28 7.4 SWOT-Analyse .............................................................................................................. 38
8.
Huursituatie
9.
Milieu 40 9.1 Duurzaamheid ............................................................................................................... 40 9.2 Milieuaspecten .............................................................................................................. 42
39
10. Algemeen 43 10.1 Beoordeling locatie ........................................................................................................ 43 10.2 Beoordeling getaxeerde ................................................................................................. 44 10.3 Courantheid getaxeerde ................................................................................................. 44 PLAUSIBILITEITSVERKLARING
Rapportdatum: 21 juni 2024
45
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
3
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
Bijlagen rekenmodellen kopie tekeningen kopie kadastraal uittreksel kopie kadastrale kaart kopie akte van levering kopie EP-online kopie bodemrapportage provincie Limburg kopie bestemmingsplan Kopie WWS-huurwaardeberekening kopie stadsplattegrond foto’s
Rapportdatum: 21 juni 2024
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
4
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
1.
Taxatie
1.1
Taxateur
S.J.H. Brinkmans, registertaxateur, ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs te Rotterdam onder nummer RT957476853, lid VastgoedPro, nummer 16272, verbonden aan Van der Horst Taxateurs BV, gevestigd te 6041 MA Roermond, ECI 8 hierna verder aangeduid als ‘de taxateur’. Status taxateur De taxateur heeft deze taxatie uitgevoerd als externe taxateur en verklaart niet gelieerd te zijn aan en/of in dienstbetrekking te staan tot opdrachtgever of een hieraan verbonden rechtspersoon. De taxateur verklaart niet recent betrokken te zijn geweest bij transacties ten aanzien van het getaxeerde object welke betrokkenheid kan of zou kunnen leiden tot belangenverstrengeling. De taxateur verklaart geen zakelijk belang te hebben bij opdrachtgever en/of het object. De taxateur bevestigt dat hij/zij actuele kennis van de specifieke markt heeft en over de vaardigheden beschikt om de taxatie vakbekwaam uit te voeren. Derhalve acht de taxateur zich gekwalificeerd om deze taxatie volledig onafhankelijk voor het beoogde doel uit te voeren. De taxateur verklaart dat de taxatie is uitgevoerd in overeenstemming met de Europese standaarden die door TEGoVA zijn opgesteld bluebook 9e editie - 2020) en die gebaseerd zijn op de EVS.
Naleving van de standaarden en reglementen kan worden gecontroleerd door en op grond van de reglementen TEGoVA (zie hiervoor www.tegova.org) enerzijds voor het gedrag, anderzijds voor het treffen van disciplinaire maatregelen (tuchtrecht). Portfolio meester-gezeltraject In het kader van de portfolio-opbouw binnen het meester-gezeltraject van het NRVT is gezel mevrouw B.M.J. Caelers RM bij de inspectie aanwezig geweest. Eveneens is zij bij de voorbereiding en uitwerking volledig betrokken geweest in het kader van deze waardering. 1.2
Opdrachtgever
Opdrachtgever Gemeente Maasgouw Markt 36 6051 DZ Maasbracht
Rapportdatum: 21 juni 2024
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
5
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
1.3
Doel taxatie, type taxatie, offerte en opdracht.
Doel van de taxatie is het vaststellen van de marktwaarde, alsmede de markthuur per waardepeildatum 04 april 2024 ten behoeve van het nemen van een mogelijke aankoopbeslissing. De gemeente wil door de aankoop van het pand de maatschappelijke functie van de accommodatie borgen. Om de exploitatie rendabel te maken zal een extra inkomstenstroom nodig zijn. Dat zou kunnen door een aanvullende commerciële functie in de vorm van verhuur van één of meerdere appartement(en)/wooneenheden, die dan nog gerealiseerd zouden moeten worden in of bij het getaxeerde complex. Om die reden wordt ook verzocht aan de taxateur om de mogelijkheden en onmogelijkheden van het pand voor aanvullende woondoeleinden te beoordelen en daartoe de bouwkundige en installatietechnische keuring uit te voeren. Deze taxatieopdracht omvat een volledige taxatie conform opdrachtbevestiging d.d. 14 februari 2024 met dien verstande dat nadien in overleg met de opdrachtgever aangegeven is dat in het werkveld van de taxateur geen uitvoerige technische en/of bouwkundige keuringen uitgevoerd kunnen worden daar dit behoort tot de respectievelijke vakgebieden op deze vlakken en taxateur slechts een signaalfunctie kan innemen voor wat betreft opvallende zaken omtrent installaties en bouwkundige aspecten.
De taxateur zal wel een algemene impressie omtrent de genoemde onderdelen in het taxatierapport opnemen waarbij aangegeven is of taxateur het raadzaam acht hiertoe specialisten in te schakelen. Voorafgaand aan de feitelijke inspectie en taxatie heeft de taxateur de opdrachtvoorwaarden besproken met en aangegeven aan de opdrachtgever. Op basis van deze voorwaarden is de opdracht verleend door opdrachtgever en is de taxatiedienst door de taxateur uitgevoerd. Het aan opdrachtgever aangegeven bedrag (honorarium) voor de genoemde werkzaamheden is een vast bedrag, dat is gebaseerd op een uurtarief en een inschatting van de taxateur van de tijdsbesteding. Het bedrag is vermeerderd met de omzetbelasting en eventuele verschotten. Een relatie tussen de uitkomst van de taxatie / de hoogte van de getaxeerde waarde en het honorarium is derhalve niet aanwezig. Deze taxatieopdracht omvat een volledige taxatie conform opdrachtbevestiging d.d. 20 maart 2024. 1.4
Rapportversie, eerdere betrokkenheid, valuta
Dit taxatierapport is de 1e versie. Eerdere betrokkenheid/ backtesting De taxateur is niet eerder betrokken geweest bij het object. Valuta Alle in dit rapport vermelde bedragen zijn gesteld in Euro’s (€). Rapportdatum: 21 juni 2024
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
6
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
1.5
Omschrijving getaxeerde en toelichting op de inspectie
Op 04 april 2024 heeft de taxateur, tezamen met de gezel, het getaxeerde zowel intern als extern zonder belemmeringen opgenomen en gewaardeerd, te weten: Een horecabedrijfspand omvattende onder meer een café, brasserie, zalen en een onzelfstandige bovenwoning, alsmede ondergrond en verdere onroerende voorzieningen. Plaatselijk bekend: Grotestraat 9 6067 BP Linne * Gebeurtenissen na inspectie- en waardepeildatum zijn niet meegenomen in het uiteindelijke waardeoordeel.
1.6
Kadastrale gegevens
Kadastraal bekend als: Adres
Gemeente
Sectie
Nummer
Grootte
Grotestraat 9, Linne
Linne
E
2742
1.147 m2
1.7
Eigendom en gebruik
Ten tijde van de taxatie is het geheel in volle eigendom bij: Hansen Linne Beheer B.V., gevestigd te 6067 AS Linne aan de Veestraat 6. Het object is ten tijde van de taxatie vrij van huur en gebruik. Voorgenomen gebruik: Het toekomstige gebruik is thans niet bekend. Mogelijk dat bij een aankoop door opdrachtgever het object een publieke-/ maatschappelijke functie in de vorm van een gemeenschapshuis gaat krijgen. Bij het niet in eigendom verkrijgen door opdrachtgever zal het object mogelijk als horecabedrijfspand door derden geëxploiteerd gaan worden of mogelijk getransformeerd gaan worden ten behoeve van een alternatieve functie(s).
Rapportdatum: 21 juni 2024
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
7
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
1.8
Zakelijke rechten
Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden/ bijzondere verplichtingen wordt verwezen naar hetgeen is vermeld in de laatst bekende akte van transport met nummer 11353/26 d.d. 28 december 1998. De taxateur heeft de akte, zoals in de bijlage bijgevoegd, onderzocht en in de waardering betrokken. Uit deze uit 1998 stammende akte blijkt dat er sprake is van de navolgende erfdienstbaarheden/ zakelijke rechten/ kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen: -
-
Een drankafnameverplichting ten genoegen van de B.V. Gulpener Bierbrouwerij, Distilleerderij en Azijnfabriek; Vanuit een in 1996 door Buro Grouls uitgevoerd akoestisch onderzoek is het mogelijk dat er vanuit overheidswege bouwkundige aanpassingen verlangd kunnen worden; Het in een (huur)overeenkomst vastgelegde recht vanuit “Harmonie Lentekrans” en “Mannenkoor St. Caecilia” op huisvesting in onderhavig object onder de voorwaarden als vastgelegd in de voornoemde (huur)overeenkomst; Een voorkeursrecht van koop ten gunste van de voormalige eigenaar zijnde de opdrachtgever van onderhavige taxatie.
In hoeverre bovengenoemde bepalingen per waardepeildatum nog van kracht zijn is bij de taxateur niet bekend waarbij echter aangetekend dient te worden dat de huidige eigenaar in zijn (aangetekende) schrijven d.d. 14 december 2023 gericht aan opdrachtgever, uitdrukkelijk verwijst naar de hiervoor genoemde bijzondere bepaling aangaande de rechten van “Harmonie Lentekrans” en “Mannenkoor St. Caecilia”. De taxateur heeft geen inzage in de betreffende huurovereenkomst gehad. In het hiervoor genoemde schrijven vanuit de eigenaar staat eveneens een aanbod tot koop als vastgelegd in de akte van levering d.d. 28 december 1998. De huidige eigenaar biedt het onderwerpelijke object -naast de hiervoor genoemde bepaling omtrent de door “Harmonie Lentekrans” en “Mannenkoor St. Caecilia” verworven rechten- aan onder de verdere bedingen: -
Koopsom € 750.000,-- kosten koper inclusief de roerende goederen welke nader vastgelegd zullen worden in een “inventarislijst”; De kwalitatieve verplichting dat onderhavig object gedurende 15 achtereenvolgende jaren een horecaonderneming uitgeoefend dient te worden; De kwalitatieve verplichting dat alle dranken gedurende de exploitatieperiode enkel afgenomen dienen te worden bij Hansen Dranken BV of haar rechtsopvolgers.
Voor zover visueel waarneembaar, en volgens verklaring van de eigenaar zijn er geen verdere bezwarende bepalingen, erfdienstbaarheden of kwalitatieve verplichtingen bekend die van invloed zijn op de eindwaardering. Erfgoedwet: Niet van toepassing.
Rapportdatum: 21 juni 2024
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
8
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
1.9
Bestemming en gebruiksmogelijkheden
Volgens opgave van de gemeente Maasgouw is voor het getaxeerde van toepassing het bestemmingsplan “Linne” bij Raadsbesluit d.d. 18 december 2014 binnen het per 1 januari 2024 in werking getreden “Omgevingsplan gemeente Maasgouw”.
Het perceel heeft volgens dit bestemmingsplan de enkelbestemming “Centrum”, de dubbelbestemming “Waarde - Archeologie” en de gebiedsaanduiding “Milieuzone – roerdalslenk 2”. Tevens is eer een “Bouwvlak” aangeduid. Een smalle strook van het perceel aan de noordoostzijde van het perceel (Visserstraat) heeft de enkelbestemming “Verkeer”. De voor “Centrum” (C) aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen uitsluitend op de bovengelegen verdieping, tenzij bewoning op de begane grond reeds plaats vindt op het moment van de terinzagelegging van het ontwerpplan; b. detailhandel, uitsluitend op de begane grond; c. bedrijven, voor zover genoemd in de milieucategorieën 1 en 2 in de Staat van bedrijfsactiviteiten; d. publieksgerichte maatschappelijke functies, uitsluitend op de begane grond; e. publieksgerichte cultuur en ontspanning, uitsluitend op de begane grond; f. publieksgerichte dienstverlening, uitsluitend op de begane grond; g. kantoor, publieksgericht met baliefunctie, uitsluitend op de begane grond; h. horeca, categorie 1, 2, 3 en 5; i. ter plaatse van de functieaanduiding "cultuurhistorische waarden" (cw), cultuurhistorische waarden; j. uitsluitend ter plaatse van de functieaanduiding "supermarkt" (su), één supermarkt; met de daarbij horende: k. wegen en paden; l. groenvoorzieningen; m. parkeervoorzieningen.
Rapportdatum: 21 juni 2024
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
9
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
Maximum bouwhoogte : 9 meter Maximum bebouwingspercentage : 100% van het bouwvlak Het object wordt in lijn met de bestemming gebruikt. Voor een compleet overzicht van de voorschriften uit het bestemmingsplan wordt verwezen naar de kopie van het bestemmingsplan in de bijlage van deze rapportage. Uitbreidingsmogelijkheden: Met inachtneming van de voorwaarden uit het bestemmingsplan, alsmede de situering van de opstal op het perceel, heeft het getaxeerde geen uitbreidingsmogelijkheden. Alternatieve aanwendbaarheid: Het object is momenteel in gebruik als horecabedrijfsruimte met een onzelfstandige bovenwoning. Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om het object in gebruik te nemen als hiervoor omschreven. Optimale aanwending (scenario analyse) De optimale aanwending is de meest waarschijnlijke bestemming van een object die binnen een reeks aan gebruiksmogelijkheden op basis van zijn fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en die resulteert in een zo hoog mogelijk geschatte waarde van het object. Voortzetting van het huidige gebruik van het object lijkt het meest aannemelijk. Een andersoortig gebruik is niet aannemelijk en zal niet per definitie leiden tot een hogere waarde. Een mogelijk andersoortig gebruik zou bovendien kunnen worden gezien als een “bijzonder uitgangspunt” en dat is niet aangegeven of anderszins concreet gemaakt.
Rapportdatum: 21 juni 2024
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
10
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
2.
Algemene en bijzondere uitgangspunten
2.1
Bijzondere uitgangspunten
Een “bijzonder uitgangspunt” (bijvoorbeeld de waarde na realisatie van een voorgenomen verbouwing of na bestemmingswijziging) is niet aan de orde. Het vastgoedobject wordt in huidige staat getaxeerd. 2.2
Algemene uitgangspunten
De taxatie is gebaseerd op een inspectie van het vastgoedobject, op de ter beschikking gestelde informatie van de opdrachtgever en/of derden zoals huur- en oppervlaktegegevens, plattegrondtekeningen en/of eventuele meetcertificaten en gegevens over onroerend zaakgebonden zakelijke en andere lasten, en op schriftelijk dan wel mondeling verstrekte informatie van het Kadaster, de betreffende gemeente en/of provincie en eventuele andere instanties. Van de door de opdrachtgever en/of derden ter beschikking gestelde informatie is kennis genomen; deze gegevens zijn voor zover mogelijk geverifieerd en getoetst op plausibiliteit. De taxateur aanvaardt geen aansprakelijkheid indien mocht blijken dat de informatie onjuist en/of onvolledig is geweest. De taxateur heeft deze, door de opdrachtgever aangeleverde gegevens als uitgangspunt genomen voor de taxatie. De beoordeling van de onderhoudstoestand van gebouwde onroerende zaken en gebouwgebonden installaties geschiedt globaal en uitsluitend in het kader van een waardeoordeel. Het is geen bouwkundig en/of installatietechnisch onderzoek. De taxateur aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf en/of eventuele verborgen gebreken.
Bij deze waardering is ervan uitgegaan (tenzij anders vermeld), dat de gebouwgebonden installaties in een zodanige staat verkeren, dat de vereiste periodieke goedkeuringen voor bedrijfsmatige onroerende zaken, voor onder andere liftinstallaties, centrale verwarmingsinstallaties, draagbare blustoestellen, slanghaspels en andere brandblusmiddelen, elektrische installaties etc., zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen. Met betrekking tot de bouwkundige situatie is ervan uitgegaan dat een soortgelijk, voortgezet gebruik, dan wel een gebruik binnen de gebruiksmogelijkheden en bestemming, zonder bijzondere investeringen vereist van overheidswege, is toegestaan, en dat ten tijde van de taxatie geen aanschrijvingen bekend zijn. Er is uitgegaan van een situatie waarin de onroerende zaak is gebouwd casu quo verbouwd en in gebruik genomen met beschikking over de daartoe vereiste vergunningen, tenzij anders vermeld. Voorafgaand aan de feitelijke inspectie en taxatie heeft de taxateur de opdrachtvoorwaarden besproken met en aangegeven aan de opdrachtgever. Op basis van deze voorwaarden is de opdracht verleend door opdrachtgever en is de taxatiedienst door de taxateur uitgevoerd.
De in de offerte aangegeven opdrachtvoorwaarden zijn o.a.: de benoeming van de taxateur, de benoeming van de opdrachtgever(s), het doel van de taxatie, het soort taxatie, het onderwerp van de taxatie en het te taxeren belang, het soort object en het gebruik, de waarderingsgrondslag, de waardepeildatum, een vermelding van de bronnen die de taxateur gebruikt, de uitgangspunten, de distributie en/of publicatie van het taxatierapport, de honorering en verklaringen van de taxateur omtrent de toepassing van de EVS, IVS en de reglementen van de NRVT.
Rapportdatum: 21 juni 2024
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
11
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
Dit taxatierapport is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt door de opdrachtgever. Door ons wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden, tenzij met schriftelijke toestemming onzerzijds. Dientengevolge aanvaardt ondergetekende ten aanzien van de inhoud van dit rapport geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan opdrachtgever en slechts bij gebruik voor het doel waarvoor het is opgesteld. De taxateur verklaart ingeschreven te zijn in de Kamer BV van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs en dat hij/zij voldoet en zal voldoen aan de vereisten van permanente educatie van het NRVT, dat hij/zij zich houdt en zal houden aan de Algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT (versie 10 oktober 2019, van toepassing per 1 januari 2020) alsmede aan het Reglement Kamers NRVT en - voor zover van toepassing - aan het subreglement Grootzakelijk Vastgoed NRVT (versie 21 juni 2018, van toepassing per 1 januari 2020) alsook de Praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed (laatst gewijzigd 1 februari 2023) en andere op hem toepasselijke reglementen van het NRVT, dat hij/zij zich onderwerpt en zal onderwerpen aan (de reglementen inzake) het doorlopend toezicht en de tuchtrechtspraak van het NRVT en dat hij/zij beschikt over een toereikende beroepsaansprakelijkheids-verzekering of anderszins kan aantonen dat zijn beroepsrisico op afdoende wijze is afgedekt.
Taxateur eerbiedigt verder het 25% omzetprincipe § 8.5 Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT. De reglementen en praktijkhandreiking kunnen worden ingezien op www.nrvt.nl. De taxateur verklaart dat de taxatie is verricht in overeenstemming met de fundamentele beginselen van het NRVT en nadere vereisten zoals de regels omtrent roulatie. Taxateur verklaart verder: • geen langdurige professionele relatie met de geldnemer of de eigenaar van het object heeft; • geen financieel belang heeft in het object; • niet bij een gerelateerde transactie voor de eigenaar van het object actief optreedt; • niet belast is met de verkoop of verhuur van het te taxeren object; • niet kort daarvoor heeft opgetreden bij een markttransactie waarbij het object betrokken was. Er wordt geen enkele aansprakelijkheid aanvaard indien mocht blijken dat de verstrekte gegevens onjuist en/of onvolledig zijn geweest. Iedere aansprakelijkheid is beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder de beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt uitgekeerd.
Rapportdatum: 21 juni 2024
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
12
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
2.3
Taxatiewaarden
Met inachtneming van de in de bijlagen van dit rapport opgenomen uitgangspunten en specificaties, welke bijlagen een onverbrekelijk geheel met dit rapport vormen, stelt de taxateur de navolgende afgeronde waarde(n) vast: Marktwaarde in huidige staat Marktwaarde € 645.000,-zegge : zeshonderd vijfenveertigduizend euro
Te verdelen in: Marktwaarde voor het commerciële gedeelte van het object € 555.000,-zegge : vijfhonderd vijfenvijftigduizend euro Marktwaarde voor de onzelfstandige bovenwoning op de verdieping € 90.000,-zegge : negentigduizend euro
Markthuur per jaar € 73.400,-zegge : drieënzeventigduizend vierhonderd euro
De marktwaarde is kosten koper en bovenstaande bedragen zijn exclusief eventuele omzetbelasting. Aldus gedaan te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap. Linne - Roermond, 21 juni 2024
S.J.H. Brinkmans RM RT
Rapportdatum: 21 juni 2024
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
13
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
3.
Omschrijving waardebegrippen
3.1
Definities
Waarderingsgrondslagen conform de richtlijnen van de European Valuation Standards (EVS). De marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen het vastgoedobject tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. De markthuur representeert het geschatte bedrag waarvoor een object of ruimte binnen een object op de taxatiedatum verhuurd zou kunnen worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. Uitgangspunt voor passende huurvoorwaarden zijn de bepalingen opgenomen in de modelhuurovereenkomsten van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). 3.2
Taxatiemethodiek
Teneinde de genoemde waarden vast te stellen zijn de volgende rekenmethoden gehanteerd. De gekozen methoden zijn in overeenstemming met wat in de Nederlandse vastgoedmarkt gebruikelijk is voor onderhavig type onroerende zaak in overeenstemming met het doel van de waardering. Comparatieve methode De comparatieve ofwel vergelijkende methode, vergelijkt verkooptransacties en/of verhuurtransacties met betrekking tot soortgelijke objecten met elkaar. Deze methode wordt gebruikt voor onroerende zaken waarvan ‘voldoende’ transactiegegevens bekend zijn. De comparatieve methode stoelt op de beoordeling van de markt, van de locatie en van de onroerende zaak zelf. BAR/NAR-methode Hierbij wordt een markthuurwaarde per vierkante meter per jaar en per parkeerplaats vastgesteld, rekeninghoudende met de aard en bestemming van het gebouw, het afwerkingsniveau en de ligging. Op de verkregen bruto markthuurwaarde zijn vervolgens de geschatte jaarlijkse exploitatiekosten (voor zover van toepassing) in mindering gebracht. De verkregen netto markthuurwaarde is vervolgens gekapitaliseerd met een netto aanvangsrendement, waarna de gekapitaliseerde waarde is verkregen. Voor zover van toepassing is er vervolgens een aantal kapitaalscorrecties in mindering dan wel in meerdering gebracht op de alsdan verkregen marktwaarde vrij op naam.
De kapitaalscorrecties zijn verwerkt in de waardering, waarna de marktwaarde vrij op naam is verkregen. Na aftrek van de wettelijke transactiekosten zoals notariskosten en overdrachtsbelasting resteert de marktwaarde kosten koper.
Rapportdatum: 21 juni 2024
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
14
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
Op basis van de beleggingstransacties welke in de huidige markt worden waargenomen is het bruto aanvangsrendement te herleiden. Het bruto aanvangsrendement wordt berekend door de jaarlijkse huur te delen door de koopsom. Een standaard wijze voor het bepalen van het bruto aanvangsrendement ontbreekt. Het bruto aanvangsrendement wordt door marktpartijen op verschillende wijze vastgesteld. In het ene geval wordt de huuropbrengst gebruikt terwijl in het andere geval de markthuurwaarde als uitgangspunt wordt genomen. Ook bestaat er een verschil tussen de koopsom inclusief respectievelijk exclusief verwervingskosten. Taxateur hanteert het quotiënt van de huuropbrengst en de koopsom exclusief verwervingskosten. Het bruto aanvangsrendement zoals in de markt waargenomen, wordt sterk beïnvloed door de specifieke karakteristieken van de belegging. Deze karakteristieken zijn over het algemeen niet (geheel) bekend. Voorbeelden van factoren die het bruto aanvangsrendement sterk beïnvloeden zijn de exploitatiekosten (welke de netto inkomsten reduceren) en het verschil tussen de feitelijke huuropbrengst en de markthuurwaarde, welke mogelijk leidt tot een wijziging van de feitelijke huuropbrengst bij einde huurovereenkomst.
In deze waardering heeft taxateur de kasstromen van de netto inkomsten (markthuurwaarde minus exploitatiekosten) en de overige correcties, indien van toepassing, (zoals erfpacht, achterstallig onderhoud, renovatiekosten en de contante waarde van het verschil tussen de feitelijke huuropbrengst en markthuurwaarde gedurende de looptijd van de huurovereenkomst) gescheiden. De netto inkomsten zijn vervolgens met een netto aanvangsrendement gekapitaliseerd. Dit netto aanvangsrendement kan niet direct worden afgeleid uit marktgegevens. Dit netto aanvangsrendement is in de eerste instantie gebaseerd op het marktgevoel van de taxateur. Vervolgens worden de overige kasstroomelementen in de waardering opgenomen, waarna het bruto aanvangsrendement kan worden verkregen. Tenslotte wordt het verkregen bruto aanvangsrendement vergeleken met de bruto aanvangsrendementen die in de markt worden waargenomen en gecontroleerd op verschillen die niet kunnen worden verklaard. DCF methode Bij de DCF berekening wordt uitgegaan van een rendement gedurende een beschouwperiode. Het rendement wordt gerealiseerd door op de peildatum van de taxatie een investering te doen om vervolgens gedurende de beschouwperiode cashflows te ontvangen.
Deze cashflows bestaan uit huurinkomsten verminderd met huurderving, eventueel verkopen van individuele verhuurbare eenheden, kosten van verhuur van leegstand, achterstallig onderhoud, eventuele renovatiekosten en aan het einde van de beschouwperiode een eindwaarde. Op de jaarlijkse inkomsten worden de exploitatiekosten in mindering gebracht. Gedurende de beschouwperiode wordt rekening gehouden met de periodieke prijsstijgingen zoals de indexering van de huur en kostenstijging. Daarbij wordt veelal rekening gehouden met door de inflatieverwachting over een langere periode zoals die wordt berekend door Consensus Forecast. Ook de verwachte markthuurwaarde is onderhevig aan inflatie. Echter, de markthuurwaarde kan in de visie van de taxateur sterker of zwakker aangepast worden dan op grond van de inflatie verwachting wordt voorspeld. De eindwaarde wordt bepaald op basis van de cashflow in jaar ‘beschouwperiode + 1’ en een te verwachten nettorendement begin jaar ‘beschouwperiode + 1’ (exityield). Omdat de exityield een voorspelling is wordt het nettoaanvangsrendement gebruikt met een door de taxateur vast te stellen opslag.
Rapportdatum: 21 juni 2024
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
15
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
Keuze waarderingsmethodiek In dit geval is als leidende methodiek gekozen voor de NAR/BAR, vanwege de toegankelijkheid tot referentietransacties van soortgelijk vastgoed. De NAR is een afgeleide van het bruto aanvangsrendement (BAR), zie het onderdeel “risico rente”. Een globaal overzicht van bruto aanvangsrendementen en risicoprofielen:
Rapportdatum: 21 juni 2024
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
16
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
4.
Geraadpleegde bronnen
Informatie
Geraadpleegd Ja Nee N.v.t.
Bron
Opmerkingen
Opdrachtgever
Openbaar
Kadastrale gegevens Koopovereenkomst Leveringsakte Splitsingsakte Erfpachtakte Erfpachtgegevens
☒ ☐ ☒ ☐ ☐ ☐
☐ ☒ ☐ ☐ ☐ ☐
☐ ☐ ☐ ☒ ☒ ☒
☐ ☐ ☐ ☐ ☐ ☐
☒ ☐ ☒ ☐ ☐ ☐
Kadaster
Huuroverzicht Huurovereenkomst(en) Allonge(s), side letter(s)
☐ ☐ ☐
☐ ☐ ☐
☒ ☒ ☒
☐ ☐ ☐
☐ ☐ ☐
Bouwtekening(en) Bouwbegroting Meetcertificaat NEN 2580 Bodemrapport(en) Asbestinventarisatie(s) Bouwkundige rapportage(s) Onderhoudsrapportages(s) Energielabel
☒ ☐ ☐ ☒ ☐ ☐ ☐ ☒
☐ ☒ ☒ ☐ ☒ ☒ ☒ ☐
☐ ☐ ☐ ☐ ☐ ☐ ☐ ☐
☒ ☐ ☐ ☐ ☐ ☐ ☐ ☐
☐ ☐ ☐ ☒ ☐ ☐ ☐ ☒
Bestemmingsplan(nen) WOZ waarde VVE-stukken
☒ ☐ ☐
☐ ☒ ☐
☐ ☐ ☒
☐ ☐ ☐
☒ ☐ ☐
Omgevingsloket
WWS-punten Vergunningen
☒ ☐
☐ ☒
☐ ☐
☐ ☐
☒ ☐
Huurcommissie Uitgangspunt is dat aan de huidige regelgeving voldaan wordt
Kadaster
Provincie Limburg
EP-Online
De beschikbare informatie is voor zover mogelijk geverifieerd, waarbij eventuele onvolledigheden en/of onjuistheden vermeld zijn bij opmerkingen.
Rapportdatum: 21 juni 2024
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
17
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
5.
Omschrijving van de onroerende zaak
Een horecabedrijfspand omvattende onder meer een café, brasserie, zalen en een onzelfstandige bovenwoning, alsmede ondergrond en verdere onroerende voorzieningen. Omschrijving Begane grond Café Keuken met bijkeuken Brasserie Entree naar kleine zaal en café Kleine zaal Portaal tussen kleine zaal en café Entreepartij grote zaal met garderobe Toiletgroepen bij café en grote zaal Grote zaal Kleedruimten/vergaderruimten/berging en verkeersruimten Eerste verdieping Vergaderruimte Technische ruimte/cv-ruimte Bovenwoning Souterrain Kelderruimte brasserie (schatting) Kelderruimte harmonie (schatting) TOTAAL
in m² V.V.O.
Oppervlakte analyse in m² G.B.O.
in m² B.V.O.
100 31 46 22 153 30 67 56 410 106
121 34 51 24 168 33 74 62 451 117
58 17
64 18 107
97
22 68 1.196
24 75 97
1.423
De aangegeven metrages zijn circa-afmetingen.
De verhuurbare vloeroppervlakte (VVO) van een ruimte of een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van binnenruimten omhullen. Waar gelijke gebouwfuncties aan elkaar grenzen, wordt gemeten tot het hart van de betreffende scheidingsconstructie. Ter plaatse van raamopeningen in de opgaande scheidingsconstructies aan de buitengevels wordt gemeten tot aan de binnenzijde van het glas op 1,5 meter boven de vloer en ter breedte van deze raamopeningen. De bruto vloeroppervlakte (BVO) bedraagt de som van de oppervlakten van de verschillende bouwlagen, buitenwerks gemeten en inclusief alle verkeersruimten en technische ruimten. De gebruiksoppervlakte (GBO) van een ruimte of een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van binnenruimten omhullen. Niet meegerekend worden delen van vloeren waarboven de netto-hoogte kleiner is dan 1,50 meter, met uitzondering van vloeren onder trappen, hellingbanen e.d..
Niet meegerekend worden tevens een trapgat, liftschacht of vide (indien de oppervlakte daarvan groter is dan 4 m²), een nis (indien de oppervlakte hiervan kleiner is dan 0,5 m²), vrijstaande bouwconstructies, niet zijnde een trap, een leidingschacht en dergelijke en indien de horizontale doorsnede daarvan groter is dan 0,5 m²). De door taxateur in dit rapport gedane opgave van de oppervlaktes, die gebaseerd zijn op de ter hand gestelde gegevens, mogen niet worden beschouwd als een meetcertificaat conform NEN 2580.
Rapportdatum: 21 juni 2024
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
18
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
6.
Bouwkundige kerngegevens
6.1
Algemene bouwkundige gegevens
Globale indeling opstal
: Souterrain Twee kelderruimten; een ten behoeve drankopslag en een opslagruimte (laatst genoemde kelder niet kunnen inspecteren). Begane grond
Twee entreepartijen aan de voorzijde van het complex ten behoeve van het voormalige café, brasserie en de kleine zaal. Eveneens is er een entreepartij aan de rechterzijde, ten behoeve van de grote zaal. Diverse verkeersruimten ter verbinding van de diverse onderdelen. Twee ruim opgezette sanitaire partijen, voor dames en twee ruime sanitaire groepen ten behoeve van heren. Een horecakeuken met bij-/spoelkeuken. Grote zaal met podium en opslag achter en onder het podium. Provisiekelder onder de voormalige brasserie. Eerste verdieping
Bouwjaar Constructie Gevels Interne scheidingen Vloeren
: : : : :
Plafonds Kelders
: :
Dakconstructie en -dekking
:
Kozijnen en glas
:
Buitenterrein
:
Rapportdatum: 21 juni 2024
Vergaderruimte met toegang tot de cv-ruimte en aangebrachte techniek boven de kleine zaal. Bovenwoning eveneens te bereiken via dezelfde overloop. Keuken (keukenblok zonder inbouwapparatuur), doorloop naar tussen-/woonkamer, portaal met toegang tot de badkamer en 3 slaapkamers. Deur naar plat dak. 1925 en nadien meermaals in fases verbouwd. Traditionele bouw met steen, beton, hout en staal. Metselwerk gevels. Metselwerk wanden en diverse harmonicawanden. Begane grond: betonvloeren. Eerste verdieping: houten vloerconstructies Systeemplafonds, stucwerk. Provisiekelder en een opslagruimte ten behoeve van instrumenten. Deels houten platdakconstructie met bitumineus gedekt; Deels houten zadeldakconstructie gedekt met pannen. Diverse lichtstraten en lichtkoepels. Houten kozijnen met dubbele beglazing en deels enkele beglazing. Geen.
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
19
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
6.2
Voorzieningen en installaties
Klimaat, verwarming en water Verwarming : Klimaatinstallatie : Mechanische ventilatie : Warmwatervoorziening : Hydrofoorinstallatie : Nutsaansluitingen Elektra Gas Water
Middels CV-installaties met radiatoren. Luchtbehandelingssysteem aanwezig middels WTW-installaties. Ja, volledige luchtbehandeling. Via de combiketels. Nee.
: Ja. : Ja. : Ja.
Brandpreventiemiddelen en inbraakbeveiliging Brandmeldinstallatie : Ja. Brandslanghaspels : Ja. Handbrandblussers : Ja. Rookmelders : Ja. Sprinklerinstallatie : Nee. Alarminstallatie : Ja. Rolluiken : Nee. Overige voorzieningen Zonwering (markiezen/uitvalschermen) Horecakeuken met opstelling Sanitaire groepen Baropstellingen Podium Vetafscheider (trottoir Visserstraat) Lichtreclames Opmerking De gehele horeca-inventaris is buiten deze waardering gelaten daar deze als “roerend” te kwalificeren is.
Rapportdatum: 21 juni 2024
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
20
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
6.3
Onderhoudstoestand
Hierna wordt een indicatie van de onderhoudstoestand van het object gegeven, gebaseerd op visuele inspectie en in relatie tot de ouderdom van het object. Het is geen indicatie van de bouwkundige staat van het object. Een uitgebreide bouwkundige en installatietechnische inspectie heeft niet plaatsgevonden. De ouderdomstoestand van de niet genoemde onderdelen is in zijn algemeenheid in het waarde-oordeel begrepen. Met de volgende termen wordt bedoeld: Uitstekend Goed Redelijk Matig Slecht
= = = = =
zo goed als nieuw; op peil; onderhoud zal niet op korte termijn noodzakelijk zijn; onderhoud op korte termijn noodzakelijk; achterstallig onderhoud.
De hieronder genoemde bouwonderdelen behoeven ten aanzien van de onderhoudssituatie bijzondere aandacht: Daken Gevels Kozijnen
: Redelijk. : Redelijk. : Redelijk; deels slecht.
Schilderwerk - inwendig - uitwendig
: Goed; deels redelijk. : Goed; deels redelijk.
Vloeren Plafonds Afwerking
: Goed. : Goed. : Redelijk.
Installaties - centrale verwarming - luchtbehandeling - elektra - overige installaties
: Redelijk. : Redelijk. : Redelijk. : Redelijk.
In de exploitatiekosten is een schatting gemaakt van de jaarlijkse onderhoudskosten, onder andere gebaseerd op de bovenstaande onderhoudskwalificaties. Er zijn geen kosten opgenomen van eventueel achterstallig onderhoud. De algehele onderhoudsstaat wordt beoordeeld als redelijk.
Rapportdatum: 21 juni 2024
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
21
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
7.
Referenties, onderbouwing & marktsituatie
7.1
Referenties
Koopreferenties Adres en Plaats Type object Oppervlakte in m² Bouwjaar Locatie Vergelijking object Vergelijking locatie/gebied Vergelijking markt Transactiedatum Transactieprijs koop
Marktstraat 8, 6071 JE Swalmen Horecabedrijfspand met bovenwoning 222 m² VVO 200 m2 GBO 1912 Centraal in de kern Beter Beter Vergelijkbaar Februari 2022 € 370.000,-€ 877,-- per m² VVO
Opmerkingen: Een in het kerkdorp Swalmen gelegen horecabedrijfspand dat evenals het onderwerpelijke object een lokale functie vervult. De alternatieve aanwendbaarheid van dit object zou detailhandel of dienstverlening kunnen zijn. Adres en Plaats Type object Oppervlakte in m² Bouwjaar Locatie Vergelijking object Vergelijking locatie/gebied Vergelijking markt Transactiedatum Transactieprijs koop
Bocholterweg 136-136A, 6006 TP Weert Horecabedrijfsruimte met appartement 465 m² VVO 1930 Rand bebouwde kom aan doorgaande weg Slechter Slechter Vergelijkbaar 05 juli 2022 € 525.000,-€ 1.129,-- per m² VVO
Opmerkingen: Het betreft een horecabedrijfsruimte, ten tijde van verkoop in gebruik als café, zaal, cafetaria met een appartement. Het betreft een verouderd geheel. De bestemming van dit referentieobject is ‘Recreatie’, naar visie van taxateur een beperkende factor. De locatie van het onderwerpelijke object met een ligging in de kern van Linne is beter. Adres en Plaats Type object Oppervlakte in m² Bouwjaar Locatie Vergelijking object Vergelijking locatie/gebied Vergelijking markt Transactiedatum Transactieprijs koop
Markt 10, 6041 EL (incl. Luifelstraat 13) Een horecabedrijfspand met kantoorruimten 350 m² VVO m2 GBO 1850 Historische kern/ voetgangersgebied Vergelijkbaar Beter Vergelijkbaar December 2021 € 550.000,-€ 1.571,--per m² VVO
Opmerkingen: Op een toplocatie gelegen horecabedrijfsruimte met bovenliggende kantoorruimte.
Rapportdatum: 21 juni 2024
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
22
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
Adres en Plaats Type object Oppervlakte in m² Bouwjaar Locatie Vergelijking object Vergelijking locatie/gebied Vergelijking markt Transactiedatum Transactieprijs koop
Markt 26, 6041 CR Roermond (incl. Grotekerkstr 19) Een horecabedrijfspand (dubbele exploitatie) 525 m² VVO 1938 Historische kern/ voetgangersgebied Beter Beter Vergelijkbaar December 2020 € 625.000,-€ 1.190,-- per m² VVO
Opmerkingen: Een op een toplocatie gelegen horecabedrijfspand met dubbele exploitatie: zijde Markt en zijde Grotekerkstraat.
Adres en Plaats Type object Oppervlakte in m² Bouwjaar Locatie Vergelijking object Vergelijking locatie/gebied Vergelijking markt Transactiedatum Transactieprijs koop
Hoofdstraat 113, 6061 CC Posterholt Horecabedrijfspand met bovenwoning 94 / 95 m² VVO / GBO 1875; renovatie 2016 Dorpskern Beter Gelijk Vergelijkbaar Maart 2022 € 425.000,-€ 2.249,-- per m² VVO / GBO
Opmerkingen: Een in 2016 geheel gerenoveerd horecabedrijfspand eveneens in een dorpskern gelegen. Relatief compacte horecaruimte ten opzichte van de woonruimte in het object. Adres en Plaats Roerkade 14A – 15, 6041 KZ Roermond Type object Horecabedrijfsruimte met bovenwoning Oppervlakte in m² horeca 320 m² VVO Oppervlakte in m² woondeel 87 m² GBO excl. 20 m² souterrain Bouwjaar 2012 Locatie Buitenrand horeca concentratiegebied Vergelijking object Gelijk (woning beter) Vergelijking locatie/gebied Gelijk Vergelijking markt Gelijk Transactiedatum Februari 2021 Transactieprijs koop € 475.000,-€ 1.112,-- per m² VVO Opmerkingen: Een casco horeca bedrijfsruimte gelegen aan de buitenrand van het horecaconcentratiegebied aan de toeristische Roerkade. Een locatie die echter niet in de loop ligt en verhoudingsgewijs voor een horecaobject op een dergelijke locatie aan de grote kant is. De bovenwoning is instapklaar.
Toepassing koopreferenties € 555.000,--
€ 465,-- per m² VVO
€ 90.000,--
€ 930.,-- per m² GBO
Getaxeerde marktwaarde De marktwaarde per m² V.V.O. ligt beneden de bandbreedte die is af te leiden uit de referentietransacties. Deze afwijking is te verklaren door het gegeven dat de horecabedrijfsruimte -welke primair een lokale functie heeft- een totale VVO heeft van 1.196 m² hetgeen voor een dorpsgemeenschap met circa 3.900 inwoners, erg groot te noemen is. De marktwaarde per m² GBO is een afgeleid van de berekende WWS-huur waarop een correctie toegepast is dat deze in een horecabedrijfspand en onzelfstandig is hetgeen een waarde-drukkend effect heeft.
Rapportdatum: 21 juni 2024
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
23
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
Huurreferenties Adres en Plaats Type object Oppervlakte in m² Bouwjaar Locatie Vergelijking object Vergelijking locatie/gebied Vergelijking markt Transactiedatum Transactieprijs huur
Groenstraat 2b, 6049 CE Herten Winkelruimte 133 m² VVO 1950 Nabij natuur, horeca en exclusief wonen Slechter Slechter Vergelijkbaar November 2022 € 10.500,-€ 78,95 per m² per jaar
Opmerkingen: Een object dat gelegen is in het buitengebied met een toeristisch karakter. Daar het een kleinschalig object betreft een gemiddeld hogere prijs per vierkante meter. Adres en Plaats Type object Oppervlakte in m² Bouwjaar Locatie Vergelijking object Vergelijking locatie/gebied Vergelijking markt Transactiedatum Transactieprijs huur
Markt 4, 6041 EL Roermond Een horeca-/ detailhandelsruimte 300 m² VVO 1906-1930 Historische kern/ voetgangersgebied Beter Beter Vergelijkbaar April 2021 € 120,-- per m² per jaar
Opmerkingen: Op een toplocatie in het voetgangersgebied gelegen horeca-/ annex detailhandelsruimte recent geheel gerenoveerd en verduurzaamd. Adres en Plaats Type object Oppervlakte in m² Bouwjaar Locatie Vergelijking object Vergelijking locatie/gebied Vergelijking markt Transactiedatum Transactieprijs huur
Kapelaan Goossensstraat 2 c, 6101 CZ Echt Een horeca-/ winkelruimte 70 m² VVO 2008 Rand winkelkern Beter Vergelijkbaar Vergelijkbaar December 2020 € 129,50 per m² per jaar
Opmerkingen: Een horecabedrijfsruimte in een woongebied gelegen nabij de winkelkern. De staat van onderhoud is als beter te kwalificeren waarbij ook sprake is van een voor fastfood courante maatvoering van 70 m² VVO hetgeen de gemiddelde prijs per vierkante meter duidelijk opstuwt.
Toepassing huurreferenties € 65.000,-- per jaar
€ 55,-- per m² VVO per jaar
€ 8.400,-- per jaar
€ 7,24 per m² GBO per maand
Getaxeerde markhuur De markthuur per m² VVO ligt beneden de bandbreedte die is af te leiden uit de referentietransacties. Deze afwijking is te verklaren door het gegeven dat het een lokaal horecaobject is waarvan circa 50%/ 560 m² van de totale VVO uit twee zaalruimten bestaat hetgeen een drukkend effect heeft op de gemiddelde prijs per vierkante meter. De huur van het woongedeelte is ten opzichte van de berekende WWS-huur gecorrigeerd vanwege het gegeven dat het een onzelfstandige woonruimte/ bovenwoning betreft gesitueerd in een horecacomplex. De gemiddelde huren die in de plaats Linne in de huidige markt gehanteerd worden liggen tussen de € 8,-- en € 10,-- per vierkante meter per maand.
Rapportdatum: 21 juni 2024
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
24
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
Algemene toelichting referenties De taxateur onderbouwt zijn waardeoordeel door te verwijzen naar referentie-objecten die verkocht en/of verhuurd zijn. Geen enkel referentieobject is voor 100% vergelijkbaar met het getaxeerde object. De grootte, locatie en gebruik/bestemming zijn van invloed geweest op de gerealiseerde transacties; de verschillen voor wat betreft deze waarde-bepalende factoren tussen het getaxeerde vastgoedobject en de referentieobjecten zijn oorzaak van afwijkingen tussen de gerealiseerde transactieprijzen en de getaxeerde waarde. Transacties van referentieobjecten kunnen dan ook alleen als “richtinggevend” worden beschouwd en niet als exacte vergelijkingen. De opgenomen referenties zijn zorgvuldig geselecteerd om een vergelijking te maken met de getaxeerde onroerende zaak. Aangezien geen enkele referentie identiek is aan het getaxeerde object, wijst de taxateur erop dat de referenties slechts ten doel hebben ondersteuning te bieden bij de waardering van de marktwaarde van het object. 7.2
Onderbouwing waardecomponenten en correcties
Onderbouwende marktgegevens: Huurtransacties De door taxateur vastgestelde markthuur is deels gebaseerd op recente transacties die in de huidige bedrijfsmatige markt hebben plaatsgevonden op vergelijkbare locaties en vergelijkbaar vastgoed. De gerealiseerde transacties dienen echter zorgvuldig geïnterpreteerd te worden. In de huidige markt maken de zogenaamde incentives (zoals huurvrije perioden, bijdragen in inrichtings- c.q. renovatiekosten, aftopping jaarlijkse index en andere financiële tegemoetkomingen) ook onderdeel uit van de daadwerkelijk overeengekomen huurprijs. Doordat deze incentives in de meeste publicaties van gerealiseerde transacties niet of nauwelijks worden vermeld, kan voldoende bewijs van de invloed van deze aan huurder verstrekte incentives op de gepubliceerde transacties ontbreken. Beleggingstransacties Bruto aanvangsrendement (BAR) Op basis van de beleggingstransacties die in de huidige bedrijfsmatige markt worden waargenomen is het bruto aanvangsrendement te berekenen. Dit bruto aanvangsrendement wordt herleid door de jaarlijkse huur te delen door de koopsom. Het bruto aanvangsrendement wordt sterk beïnvloed door de specifieke karakteristieken van de belegging.
Voorbeelden van factoren die het bruto aanvangsrendement sterk beïnvloeden zijn de exploitatie- en beheerkosten (hetgeen de netto inkomsten reduceert) en het verschil tussen de actuele huuropbrengst en de markthuurwaarde, die waarschijnlijk leidt tot een wijziging van de feitelijke huuropbrengst bij einde huurovereenkomst. Het bruto aanvangsrendement wordt door marktpartijen op verschillende wijzen vastgesteld. In het ene geval wordt de actuele huuropbrengst gebruikt, terwijl in het andere geval de door partijen vastgestelde markthuurwaarde als uitgangspunt wordt genomen. Ook bestaat er een verschil tussen de koopsom inclusief respectievelijk exclusief verwervingskosten. Taxateur hanteert in principe het quotiënt van de markthuurwaarde en de koopsom exclusief verwervingskosten. Significante afwijkingen van de actuele huuropbrengst ten opzichte van de door taxateur vastgestelde markthuurwaarde worden in het rapport opgenomen.
Rapportdatum: 21 juni 2024
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
25
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
Kooptransacties Gepubliceerde kooptransacties betreffen zowel beleggingsobjecten als onverhuurde objecten, die enerzijds als beleggingsobject en anderzijds ten behoeve van een eigenaar / gebruiker verworven kunnen worden. Dit is een significant ander uitgangspunt in de waardering. Indien het een beleggingsobject (verhuurd object) betreft worden er vaak geen gegevens gepubliceerd over de huuropbrengst en bruto aanvangsrendement. Desondanks kan er een (globale) vergelijking gemaakt worden tussen de koopsom per vierkante meter van de gepubliceerde transacties en de marktwaarde per vierkante meter van het getaxeerde object. Voor deze vergelijking geldt dat er zorgvuldig bekeken dient te worden welke verschillende waardebeïnvloedende aspecten van toepassing zijn op de bovenstaande kooptransacties. Een belangrijk voorbeeld van zo’n aspect is dat een belegger bij de verwerving van een onverhuurd object onder andere rekening zal houden met leegstandsrisico en verhuur- / en promotiekosten. Een eigenaar / gebruiker zal hier niet of nauwelijks rekening mee houden, waardoor de waardering van een zelfde object in een dergelijk geval hoger uit kan vallen. Marktinstabiliteit Onvoorziene macro-economische of politieke crises kunnen plotselinge en dramatische gevolgen voor markten hebben.
Deze kunnen tot uitdrukking komen in paniekverkopen of aankopen, of eenvoudig in een onwil transacties te sluiten totdat duidelijk is hoe de marktprijzen zich op langere termijn ontwikkelen. Indien de taxatiedatum samenvalt met de onmiddellijke nasleep van een dergelijke gebeurtenis, kunnen de gegevens waarop de taxatie is gebaseerd, verward, onvolledig of inconsistent zijn, met onvermijdelijke gevolgen voor de zekerheid die aan de taxatie ontleend kan worden. Verklaring gehanteerde markthuur De vastgestelde markthuur is deels gebaseerd op basis van referenties van recente transacties op min of meer vergelijkbare locaties en min of meer vergelijkbare objecten. De ingeschatte markthuur is altijd een combinatie van het marktgevoel van de taxateur en (gepubliceerde) gerealiseerde transacties. De gehanteerde markthuur van het woongedeelte is vanwege het gegeven dat dit woongedeelte binnen een horecacomplex gelegen is én bovendien als onzelfstandig te kwalificeren is, naar beneden toe bijgesteld ten opzichte van het WWS-puntensysteem. Verklaring gehanteerde rendementen Het netto aanvangsrendement is afgeleid van de bruto aanvangsrendementen die vastgesteld zijn aan de hand van koopreferenties en die momenteel gehanteerd worden binnen de vastgoedmarkt.
Bij de waardering is de netto markthuur van het commerciële gedeelte gekapitaliseerd tegen een netto aanvangsrendement van 8,50%, opgebouwd uit 4,00% basisrendement (mede gerelateerd aan het gemiddelde rentepercentage van staatsleningen over de afgelopen 10 jaar), vermeerderd met 4,50% als opslag voor risico (soort object, omvang object en dergelijke). Dit rendement stoelt op een beoordeling van de markt, de locatie en het vastgoedobject en reflecteert risico en opbrengsten bij investering in het vastgoedobject. Het toegepaste rendement is mede gebaseerd op het referentiemateriaal. Rapportdatum: 21 juni 2024
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
26
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
Bij de waardering is de netto markthuur van het (onzelfstandige) woongedeelte gekapitaliseerd tegen een netto aanvangsrendement van 7,00%, opgebouwd uit 4,00% basisrendement, vermeerderd met 3,00% als opslag voor risico. Dit rendement stoelt op een beoordeling van de markt, de locatie en het vastgoedobject en reflecteert risico en opbrengsten bij investering in het vastgoedobject. Het toegepaste rendement is mede gebaseerd op het referentiemateriaal. Aldus worden maximale investeringsbedragen herleid die vervolgens nog worden gecorrigeerd voor transactiekosten als overdrachtsbelasting, notariskosten en kadastraal recht. Omzet- / exploitatiegegevens Ten behoeve van deze taxatie is geen inzicht verkregen in de exploitatiecijfers van het object over de afgelopen jaren. Voor de taxatie van een horeca-object zijn dergelijke cijfers eigenlijk noodzakelijk. Onderbouwing correcties De waarde is, indien noodzakelijk en waar van toepassing, gecorrigeerd met de volgende correcties: Kosten koper; Eventueel achterstallig onderhoud; Noodzakelijke investeringen (bijv. in verduurzaming). Voor de (eventuele) correcties wordt verwezen naar het rekenmodel in de bijlage van deze rapportage. Bijzondere waardecomponenten Er zijn geen verdere bijzondere waardecomponenten welke deel uitmaken van de eindwaardering in deze rapportage.
Rapportdatum: 21 juni 2024
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
27
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
7.3
Marktsituatie
Macro-economisch beeld De conjunctuur volgt het verloop van het recente Nederlandse zomerweer: na een uitbundig 2021 en 2022 liet de economie in 2023 een afkoeling zien. In de eerste helft van het jaar was sprake van lichte economische krimp. Vooral in de industrie is een omslag te zien: de industriële productie is sinds de piek in april 2022 fors gedaald. De hoge inflatie houdt lang aan, waardoor de koopkracht ook dit jaar daalt en de bestedingen van huishoudens onder druk staan. Deze druk wordt wel verzacht door een aanhoudend krappe arbeidsmarkt, aangetrokken loongroei en steun vanuit de overheid. De bestedingen van de overheid zorgen voor een extra economische impuls. Uit de recente Macro Economische verkenning 2024 van het CPB blijkt dat de economie de laatste jaren een aantal grote schokken verrassend goed doorstaan heeft. Corona, de oorlog in Oekraïne (en de daardoor veroorzaakte energiecrisis), een rap oplopende inflatie en snelle renteverhogingen van centrale banken hadden grote gevolgen voor huishoudens en bedrijven. De koopkracht daalt in de periode 2022, 2023 en 2024 in totaal met -1,8%. Dit geldt niet voor alle inkomensgroepen: het laagste inkomenskwintiel gaat er in die periode 3,6% op vooruit, voor de hoogste inkomens daalt de koopkracht met 3,7%. Dat valt gezien de omvang van de schokken nog mee.
De economie is, geholpen door het steunbeleid van de overheid, veerkrachtig gebleken. De arbeidsmarkt is krap gebleven en dit uit zich in hogere lonen en een recordaantal mensen met een baan. Een belangrijke kanttekening bij het koopkrachtbeeld is dat dit beeld uitgaat van één cijfer voor de inflatie. Dit kan voor een grotere vertekening zorgen dan normaal. De ervaren prijsstijging kan per huishouden verschillen. In 2022 namen vooral de kosten van energie toe, die een groter deel uitmaken van de consumptie van huishoudens met een lager inkomen. Daar komt bij dat de mate waarin een energieschok individuele huishoudens raakt sterk kan verschillen, afhankelijk van hun woonsituatie en energiecontract. De laatste tijd nemen juist de prijzen van diensten en voeding toe. Voor voeding geldt hetzelfde als voor energie; huishoudens met een lager inkomen besteden hier relatief meer aan, maar voor diensten juist het omgekeerde. Ook zien we in de koopkracht niet terug dat werknemers buiten de cao-loonstijging gecompenseerd worden voor gestegen kosten van levensonderhoud, bijvoorbeeld door eenmalige uitkeringen. De inflatie blijft dit jaar hoger dan eerder gedacht, vooral door een hogere kerninflatie. In 2022 liep de inflatie sterk op door forse prijsstijgingen van energie.
Dit jaar daalt de inflatie aanzienlijk tot 3,9%, maar leidt de doorwerking van hogere energie- en loonkosten alsnog tot steeds hogere prijzen. Ook in 2024 blijft de inflatie hierdoor met 3,8% hoger dan normaal. De economische groei valt in 2024 0,1%-punt hoger uit door hogere overheidsconsumptie en -investeringen. Hieronder vallen onder meer de hogere defensie-uitgaven. De consumptie van huishoudens neemt niet veel toe, omdat er tegenover de inkomensondersteunende maatregelen ook lastenverzwaringen staan. De economische groei komt voor 2024 uit op 1,5%. De inflatie is ongewijzigd, omdat de accijnsverhogingen te klein zijn voor een zichtbaar effect op de inflatie.
Rapportdatum: 21 juni 2024
T 5764 / Grotestraat 9 Linne
28
paraaf taxateur:
Van der Horst Taxateurs B.V. ECI 8 6041 MA Roermond +31 (0)475 40 40 85
De economische groei vertraagt; vooral de uitvoer van goederen en de consumptie groeien minder hard. Gedeeltelijk is dit een logisch vervolg op de uitbundige groei na Corona: een groot deel van de consumptie-boom was inhaal en dus tijdelijk van aard. Ook profiteerde de Nederlandse export van uitbundige wereldhandelsvraag, maar die is nu weer dalende. Hogere prijzen zetten extra druk op de consumptie. Ook de investeringen krijgen een tik, mede door de hogere rente.
De dalende lasten en stijgende uitgaven betekenen dat het overheidstekort verslechtert naar 1,6% van het bbp in 2023 en 2,4% 2024. Hiermee blijft het tekort, bij ongewijzigd beleid, dus onder de grens van 3% uit het Europese Stabiliteits- en Groeipact. De schuldquote (de overheidsschuld als percentage van het bbp) daalt gedurende de ramingsjaren licht: de stijging van de overheidsschuld door het tekort in 2023 en 2024 wordt overstemd doordat het nominale bbp (de noemer) sterk toeneemt, voornamelijk als gevolg van inflatie. Verder neemt de schuldquote in 2024 nog iets af vanwege de veronderstelde verkoop van TenneT Duitsland en vanwege kasontvangsten – belastingen over 2022 die pas in 2024 betaald worden – in het kader van de solidariteitsheffing.