Bijlage 4 Exploitatieplan Bijlage 13 prijsadvies uitgifte gronden

Bijlage 13 Prijsadvies uitgifte gronden exploitatieplan Linne Zuidoost - 3e herziening

Prijsadvies inzake uitgifte gronden exploitatieplan " Linne Zuidoost 3e herziening" rapportdatum: 21 november 2023

INHOUDSOPGAVE PRIJSADVIES ...................................................................................................................................................... 3 ALGEMENE OPMERKINGEN ....................................................................................................................... 10 KADASTER ........................................................................................................................................................ 14 OMSCHRIJVING VAN HET VASTGOEDOBJECT..................................................................................... 16 MILIEU-ASPECTEN ......................................................................................................................................... 22 SITUERING ........................................................................................................................................................ 24 PLANOLOGIE ................................................................................................................................................... 25 MARKTSITUATIE EN COURANTHEID....................................................................................................... 28 TOELICHTING OP DE TAXATIE EN OPMERKINGEN ...........................................................................

45 UITGANGSPUNTEN EN VOORWAARDEN................................................................................................. 48 BIJLAGEN:

-

Kaart exploitatiegebied exploitatieplan “Linne Zuidoost 3e herziening” Kaart ruimtegebruik exploitatieplan “Linne Zuidoost 3e herziening” Kaart uitgiftecategorieën en fasering gronduitgifte Kaart overzicht uit te geven gronden na 1 juli 2023 Faseringskaart exploitatieplan “Linne Zuidoost 3e herziening” Kaart uitgiftefasering exploitatieplan “Linne Zuidoost 3e herziening” Kaart bestemmingsplan situatie exploitatieplan “Linne Zuidoost 3e herziening” Stikstofdepositie onderzoek, Kragten d.d. 5 oktober 2023 Gegevens Bodemloket Bouwplan appartementen Residuele begroting appartementen incl. referenties Inflatiescenario Vastgoedindex NRVT – versie maart 2023 Grafiek pag. 14 Macro-economic projections fort he euro area – june 2023’

T 4777 / Uitgifteprijsadvies 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

2

PRIJSADVIES Deskundigen Ing. M.A.J. van der Horst, Registertaxateur, ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs te Rotterdam onder nummer RT480325732, gecertificeerd als Recognised European Valuer (REV) (certificaat REVNL/VastgoedPRO/2020/4), lid VastgoedPro, nummer 16121. Hij is verbonden aan Van der Horst Taxateurs, gevestigd ECI 8 (6041 MA) in Roermond, en Ing. M.J. Kakkenberg, sinds 1997 beëdigd als Rentmeester NVR en ingeschreven in de registers van NRVT (Landelijk en Agrarisch Vastgoed, nr. RT529665613), Deskundigen Onteigening en Bestuursrechtelijke Schadevergoeding (DOBS). Hij is verbonden aan Kerkhof & Kakkenberg Rentmeesters, gevestigd Gelrestraat 77 (6101 EV) in Echt. Opdrachtgever Opdrachtgever:

Gemeente Maasgouw, gevestigd te 6051 DZ Maasbracht, Markt 36.

Doel van het prijsadvies Opdrachtgever heeft de deskundige voornoemd opdracht gegeven voor het opstellen van een prijsadvies voor de in de exploitatieopzet van het exploitatieplan “Linne Zuidoost, 3e herziening” op te nemen uitgifteprijzen voor de per 1 juli 2023 nog uit te geven gronden, op basis van een daartoe voorafgaand ingediende offerte. De gemeente Maasgouw heeft in 2010 plannen ontwikkeld voor herontwikkeling van gronden gelegen aan de zuidwestelijke zijde van de kern van Linne in de vorm van het plan “Linne Zuidoost”. In 2010 is het voor het gehele gebied het bestemmingsplan “Linne Zuidoost” vastgesteld. Gelijktijdig is het exploitatieplan “Linne Zuidoost” vastgesteld. Deze ontwikkeling voorzag in de realisatie van maximaal 238 woningen, enkele maatschappelijke voorzieningen, verplaatsing van de buitensportaccommodatie met bijbehorende openbare voorzieningen. Voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmings- en exploitatieplan is door de gemeente met de destijds betrokken ontwikkelaar een overeenkomst gesloten. De uitvoering van de overeenkomst heeft ertoe geleid dat de ontwikkelaar het nieuwe sportcomplex aan de zuidkant is gaan realiseren. Voorts is een begin gemaakt met het aanleggen van bouwwegen en andere werkzaamheden voor het bouwrijp maken (waaronder de Sportveldstraat) en zijn veertien woningen aan laatstgenoemde straat gerealiseerd.

Voorts heeft uitvoering plaatsgevonden van de verkoop van een gedeelte van de gemeentelijke grondpositie aan de ontwikkelaar en heeft de overdracht van het nieuwe sportcomplex aan de gemeente plaatsgevonden door de ontwikkelaar. In 2014 heeft de rechtbank het faillissement van de ontwikkelaar uitgesproken en is de overeenkomst ontbonden. Door de gemeente is vervolgens in 2016 overgegaan tot het vaststellen van een eerste herziening van het exploitatieplan, waarbij de exploitatieopzet is geactualiseerd en de regels zijn aangepast naar de nieuw ontstane situatie. In 2015 heeft de gemeente voor de kern Linne het bestemmingsplan “Linne” in procedure gebracht. Dit bestemmingsplan kent voor zover het gaat om de locatie Linne Zuidoost een conserverende werking, waarbij de op dat moment bouwrijp gerealiseerde sportveldlocatie aan de Sportveldstraat/Akkerweg en de gebouwde veertien woningen aan de Sportveldstraat zijn ingepast. Op 18 februari 2016 is het

T 4777 / Uitgifteprijsadvies 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

3

exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 1e herziening’ vastgesteld met als peildatum 01-01-2015. Op dat moment waren 14 woningen, de nieuwe buitensportaccommodatie en een maatschappelijke voorziening gerealiseerd. Voorts was een beperkt gedeelte van de openbare ruimte bouwrijp gemaakt . De 2e herziening van het exploitatieplan Linne Zuidoost is op 15 december 2020 is vastgesteld. Dit is een integrale herziening van het exploitatieplan. Onder andere is de exploitatieopzet geactualiseerd en zijn de regels over onder meer fasering en over het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte aangepast. Gelijktijdig met deze herziening van het exploitatieplan is het bestemmingsplan ‘Parkeernormen Linne Zuidoost’ vastgesteld waarbij verankering van de parkeernormen in de bestemmingsregeling heeft plaatsgevonden. Dit advies over de uitgifteprijzen ziet op de 3e herziening van het exploitatieplan. De 3e herziening van het exploitatieplan wordt gelijktijdig in procedure gebracht met het bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost 2023’.

In deze 3e herziening van het exploitatieplan zijn onder andere de gevolgen van de volgende aanpassingen in de bestemmingsregeling voorzien:  de bouwhoogte van voorziene appartementengebouwen is teruggebracht van 4 naar 3 bouwlagen;  de plancapaciteit van maximaal 238 woningen is verhoogd met 18 woningen naar 256 woningen;  van deze extra 18 woningen dienen 11 woningen te worden gerealiseerd in een betaalbaar segment (€ 1.000,-- huur/mnd en/ of € 355.000 incl. BTW);  per bestemmingsvlak wordt het maximaal aantal te bouwen woningen vastgelegd en om verdichting te voorkomen worden de bestemmingsplanregels aangepast. Daarnaast zijn in de 3e herziening exploitatieplan de volgende aanpassingen voorzien:  de fasering wordt aangepast waardoor de appartementengebouwen eerder kunnen worden gerealiseerd (in 2023);  de exploitatieopzet van het exploitatieplan is geactualiseerd naar de peildatum 1 juli 2023 op basis van de stand van zaken van de lopende grondexploitatie, de voorziene aanpassingen in de bestemmingsregeling en de te verwachten ontwikkelingen. Het einde van het woonrijpmaken van de verschillende deelgebieden is voorzien op 31 december 2026. De opdrachtgever wenst voor deze 3e herziening van het exploitatieplan inzicht in de uitgifteprijs van de per 1 juli 2023 nog uit te geven gronden ten behoeve van de bestemmingen: a.

Woongebied (vrijstaand, halfvrijstaand, rijtjes, gestapeld) b. Maatschappelijk. Voorts heeft opdrachtgever verzocht om een advies met betrekking tot de te verwachten prijsindex na 1 juli 2023. Een bijzonder uitgangspunt is aan de orde. Het vastgoed wordt op basis van de vigerende bestemming getaxeerd met in achtneming van de voorgenomen vaststelling van het bestemmingsplan “Linne Zuidoost 2023” en met inachtneming van de voorgenomen 3e herziening van het exploitatieplan “Linne Zuidoost”, op peildatum 1 juli 2023. Waardepeildatum en andere relevante data Inspectiedatum: juni 2023 Waardepeildatum: 1 juli 2023 Rapportdatum: 21 november 2023

Vastgoedobject

T 4777 / Uitgifteprijsadvies 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

4

Omschrijving:

Nog uit te geven percelen grond gelegen in exploitatiegebied “Linne Zuidoost”, thans onder meer in gebruik voor agrarische doeleinden, weg, groenvoorzieningen, deels braakliggend en bouwrijpe bouwkavels, alsmede verdere onroerende voorzieningen. Het exploitatiegebied is gelegen aan de zuidwestelijke zijde van de kern van Linne. Deze plaats is gelegen in het midden van Limburg, tussen Maasbracht en Roermond. Binnen de begrenzing van het exploitatieplan zijn diverse objecten van verscheidene eigenaren aanwezig. Het betreft gehele of gedeeltelijke objecten. Op de verbeelding op bladzijde 7 is het exploitatiegebied behorende bij het exploitatieplan “Linne Zuidoost 3e herziening” aangegeven (als bijlage bijgevoegd). Binnen het plangebied liggen voornamelijk onbebouwde (agrarische) gronden, openbaar terrein/wegen, een reeds gerealiseerd sportcomplex en gerealiseerde woningen. De nog uit te geven gronden per de peildatum van 1 juli 2023 waarop dit advies betrekking heeft zijn met de aanduiding van de jaarschijven “2023-II” (2e halfjaar) tot en met 2025” weergegeven op de kaartbijlage 8 “uitgiftefasering” bij het exploitatieplan (als bijlage bijgevoegd). Op de verbeelding op bladzijde 7 is een uitsnede van deze kaart met de jaarschijven over de gehele exploitatieperiode opgenomen.

In het exploitatieplan is bepaald dat deze gronden worden uitgegeven in de jaren 2023 (2e halfjaar), 2024 en 2025.

Plaatselijk bekend:

Het gebied wordt begrensd door de Majoor Huthstraat, Maasbrachterweg, Rijksweg, Oudeweg, De Hoorst, Connorstraat, Joinerstraat, Akkerweg, Vonderen en de bedrijven ten westen van de Leppingtonstraat te Linne (gemeente Maasgouw).

T 4777 / Uitgifteprijsadvies 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

5

+ Kaart Begrenzing exploitatiegebied

T 4777 / Uitgifteprijsadvies 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

6

Kaart fasering gronduitgifte exploitatiegebied

T 4777 / Uitgifteprijsadvies 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

7

Kaart uitgiftecategorieën en fasering gronduitgifte. Dit advies heeft betrekking op de jaarschijven 2023-II (2e halfjaar), 2024 en 2025

T 4777 / Uitgifteprijsadvies 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

8

Prijsadvies Rekening houdende met alle waardebepalende factoren, de in de bijlagen van dit rapport opgenomen uitgangspunten en specificaties, welke bijlagen een onverbrekelijk geheel met dit rapport vormen, wordt een uitgifteprijs voor bouwrijpe gronden van nog uit te geven kavels exclusief verschuldigde omzetbelasting geadviseerd van: Bestemming woongebied Ondergrond appartementen (3.643 m2)

€

1.308.000,--

Uit te geven kavels voor grondgebonden woningen inclusief uitgeefbare achterpaden € (17.700 m2)

4.679.682,--

Bestemming maatschappelijk (commercieel) Uit te geven grond 175 m2 € TOTAAL

€

26.250,-6.013.932,---

Aldus gedaan te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap, op de eed bij de aanvaarding der bediening als zodanig afgelegd. Echt/ Roermond,

Ing. M.A.J. van der Horst RT REV

T 4777 / Uitgifteprijsadvies 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

Ing. M.J. Kakkenberg RT Beëdigd Rentmeester NVR

9

ALGEMENE OPMERKINGEN Redactionele verklaring. In dit rapport zal verder gesproken worden over ‘de deskundige’ waarmee dan bedoeld wordt Van der Horst Taxateurs BV en Kerkhof & Kakkenberg Rentmeesters BV en/of de aan de genoemde vennootschap verbonden en daarvoor optredende gecertificeerde taxateurs, die het onderwerpelijke prijsadvies hebben opgesteld. De werkzaamheden van de deskundige vallen onder de regelementen van het NRVT. De opdracht betreft specifiek overeengekomen werkzaamheden, te weten een prijsadvies. In het Reglement Definities NRVT staat als omschrijving van specifiek overeengekomen werkzaamheden vermeld: “Specifiek overeengekomen werkzaamheden: door een Register-Taxateur overeengekomen werkzaamheden, waarbij schatting van de waarde van vastgoed een onderdeel is, niet zijnde een Professionele Taxatiedienst”. Daar waar in dit prijsadvies wordt gesproken over “taxatiedienst” of “taxatie” wordt tevens “prijsadvies” verstaan en waar wordt gesproken over “taxateur” wordt tevens “de deskundige” verstaan. Offerte / opdrachtvoorwaarden. Voorafgaand aan de feitelijke inspectie en taxatie is door de taxateur op 22 juli 2021 een offerte ingediend bij opdrachtgever. In deze offerte staan de opdrachtvoorwaarden aangegeven. Op basis van deze voorwaarden is de opdracht verleend door opdrachtgever en is de taxatiedienst door de taxateur uitgevoerd.

De in de offerte aangegeven opdrachtvoorwaarden zijn: de benoeming van de taxateur en de status van de taxateur, de benoeming van de opdrachtgever en eventuele mede-opdrachtgevers, het doel van de taxatie, het soort taxatie (volledig, hertaxatie, update), het onderwerp van de taxatie en het te taxeren belang, het soort object en het gebruik daarvan, de waarderingsgrondslag, de waardepeildatum, een vermelding van de bronnen die de taxateur gebruikt, de uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten, eventuele beperkingen in het gebruik, de distributie en/of publicatie van het taxatierapport, de honorering en verklaringen van de taxateur omtrent de toepassing van de EVS en de reglementen van de NRVT. Het in de offerte aangegeven bedrag (honorarium) voor de genoemde werkzaamheden is een vast bedrag, dat is gebaseerd op een uurtarief en een inschatting van de taxateur van de tijdsbesteding. Het bedrag is vermeerderd met de kosten van verschotten en de omzetbelasting. Een relatie tussen de uitkomst van de taxatie / de hoogte van de getaxeerde waarde en het honorarium is derhalve niet aanwezig. Opdracht. Op 23 juli 2021 heeft opdrachtgever de opdracht bevestigd waarmee de overeenkomst tot dienstverlening (taxatie) tot stand is gekomen.

Onder de professionele taxatiedienst wordt verstaan de werkzaamheden waarbij de geregistreerde taxateur op basis van zijn vakbekwaamheid de waarde van vastgoedobjecten schat en daarover schriftelijk rapporteert op zodanige wijze dat daaraan in het maatschappelijk en economische verkeer vertrouwen wordt of kan worden ontleend. Doel van de taxatie. Het doel van de taxatie is gedurende het uitvoeren van de taxatiedienst niet wezenlijk veranderd. De inhoud van de opdracht is gedurende de taxatiedienst aangevuld met het verzoek om een advies uit te brengen over indexering van de uitgiftprijzen. Het rapport is conform de inhoud van de offerte en het aanvullende verzoek aangeleverd. Uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten. De taxatie is gebaseerd op een inspectie van het vastgoedobject, op de ter beschikking gestelde informatie van de opdrachtgever en/of derden zoals huur- en oppervlaktegegevens, plattegrondtekeningen en/of eventuele meetcertificaten en gegevens over onroerend zaakgebonden zakelijke en andere lasten, en op

T 4777 / Uitgifteprijsadvies 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

10

schriftelijk dan wel mondeling verstrekte informatie van het Kadaster, de betreffende gemeente en/of provincie en eventuele andere instanties. Van de door de opdrachtgever en/of derden ter beschikking gestelde informatie is kennis genomen; deze gegevens zijn voor zover mogelijk geverifieerd en getoetst op plausibiliteit. De taxateur aanvaardt geen aansprakelijkheid indien mocht blijken dat de informatie onjuist en/of onvolledig is geweest. De taxateur heeft deze, door de opdrachtgever aangeleverde gegevens als uitgangspunt genomen voor de taxatie. Als “bijzonder uitgangspunt” zal de taxateur de waarde aangeven op basis van de vigerende bestemming met in achtneming van de voorgenomen vaststelling van het bestemmingsplan “Linne Zuidoost 2023” en met inachtneming van de voorgenomen 3e herziening van het exploitatieplan “Linne Zuidoost”, doch per peildatum 1 juli 2023. De wettelijke regelingen. Op deze taxatie en op de overeenkomst tot taxatie is uitsluitend het Nederlands recht van toepassing. Valuta. Alle in dit rapport vermelde bedragen zijn gesteld in Euro’s (€). Uitvoering taxatie conform Europese standaarden. De taxateur verklaart dat de taxatie is uitgevoerd in overeenstemming met de Europese standaarden die door TEGoVA zijn opgesteld (‘blue-book’, 9e editie 2020) en die gebaseerd zijn op de EVS.

Naleving van de standaarden en reglementen kan worden gecontroleerd door en op grond van de reglementen TEGoVA (zie hiervoor www.tegova.org) enerzijds voor het gedrag, anderzijds voor het treffen van disciplinaire maatregelen (tuchtrecht). Uitvoering taxatie conform reglementen NRVT De taxateur verklaart ingeschreven te zijn in de Kamers BV en LV van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs en dat hij voldoet en zal voldoen aan de vereisten van permanente educatie van het NRVT, dat hij zich houdt en zal houden aan de Algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT (van toepassing per 1 januari 2020) alsmede aan het Reglement Kamers NRVT en - voor zover van toepassing - aan het subreglement Grootzakelijk Vastgoed NRVT (van toepassing per 1 januari 2020) alsook de Praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed (laatst gewijzigd 3 februari 2020) en andere op hem toepasselijke reglementen van het NRVT, dat hij zich onderwerpt en zal onderwerpen aan (de reglementen inzake) het doorlopend toezicht en de tuchtrechtspraak van het NRVT en dat hij beschikt over een toereikende beroepsaansprakelijkheids-verzekering of anderszins kan aantonen dat zijn beroepsrisico op afdoende wijze is afgedekt. De reglementen en praktijkhandreiking kunnen worden nagezien op www.nrvt.nl.

De taxateur verklaart dat de taxatie is verricht in overeenstemming met de fundamentele beginselen van het NRVT en nadere vereisten zoals de regels omtrent roulatie. Een taxatie in het kader van een exploitatieplan (artikel 6.13 Wro) wordt ingevolge het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) aangemerkt als een niet-marktwaardetaxatie. Professionele taxatiediensten voor niet-marktwaardetaxaties worden in de regel beheerst door wettelijke kaders en de daarmee samenhangende jurisprudentie en door ervaringsregels onder deskundigen. Op dit soort professionele taxatiediensten (taxaties in het kader van onteigening) zijn de Algemene gedragsen beroepsregels van het NRVT onverkort van toepassing. Echter, in het geval er tegenstrijdigheden mochten optreden tussen de wettelijke kaders, de jurisprudentie dienaangaande alsook de daarmee samenhangende vaste praktijk en het van toepassing zijnde kamerreglement, staan de wettelijke kaders en jurisprudentie alsook de daarmee samenhangende vaste praktijk in rangorde boven de kamerreglementen.

T 4777 / Uitgifteprijsadvies 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

11

Status taxateur De taxateur heeft deze taxatie uitgevoerd als externe taxateur en verklaart niet gelieerd te zijn aan en/of in dienstbetrekking te staan tot opdrachtgever of een hieraan verbonden rechtspersoon. De taxateur verklaart niet recent betrokken te zijn geweest bij transacties ten aanzien van het getaxeerde object welke betrokkenheid kan of zou kunnen leiden tot belangenverstrengeling. De taxateur verklaart geen zakelijk belang te hebben bij opdrachtgever en/of het object. De taxateur bevestigt dat hij actuele kennis van de specifieke markt heeft en over de vaardigheden beschikt om de taxatie vakbekwaam uit te voeren. Derhalve acht de taxateur zich gekwalificeerd om deze taxatie volledig onafhankelijk uit te voeren voor het doel van deze taxatie. Reikwijdte rapportage Alle verkregen en onderzochte informatie wordt beoordeeld op plausibiliteit en voor zover mogelijk geverifieerd. De taxateur geeft in dit rapport een zakelijke weergave van hetgeen de taxateur op basis van deze informatie vaststelt. De taxateur interpreteert deze gegevens; samen met de kennis van de taxateur op het gebied van vastgoed, markt, locatie, bodem, planologie en dergelijke vormt de taxateur een waardeoordeel over het object.

De beoordeling door de taxateur van de van derden ontvangen informatie en van de door de taxateur zelf verzamelde informatie is geen juridische of technische toetsing, maar een opinie van de taxateur. De taxateur is geen jurist op het gebied van vastgoed of bestuursrecht noch een bodemkundige. Desgewenst kan opdrachtgever de opinie van de taxateur door ter zake deskundigen (bijvoorbeeld jurist, bodemkundige) laten controleren. De taxateur aanvaardt geen verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid voor de ‘juiste’ interpretatie van bijvoorbeeld de juridische of bodemkundige aspecten die in dit rapport staan aangegeven. Financiële onafhankelijkheid De taxateur verklaart dat de jaarlijkse omzet van de taxateur, dan wel het taxatiebedrijf waaraan hij is verbonden, verkregen met de professionele taxatiedienst BV aan één opdrachtgever, inclusief de aan de opdrachtgever gelieerde bedrijfsonderdelen, niet meer bedraagt dan 25% van de totaalomzet van de taxateur dan wel het taxatiebedrijf waaraan hij is verbonden, welke totaalomzet is verkregen met alle diensten in Nederland. In het geval de totaalomzet de aangegeven grens van 25 % overschrijdt of zal overschrijden dient de taxateur hier melding van te maken aan de opdrachtgever en dient de opdrachtgever goedkeuring te geven voor de uitvoering van de professionele taxatiedienst BV.

In dat geval dient hiervan melding te worden gemaakt in het rapport. De taxateur dient zelf te beoordelen of het hem vrijstaat, gezien het fundamentele beginsel van objectiviteit en onafhankelijkheid, om de professionele taxatiedienst te verrichten. Rapportage, aanlevering, beperkingen De taxatie is uitsluitend bestemd voor genoemd doel en genoemde opdrachtgever. De taxateur aanvaardt geen verantwoordelijkheid voor enig ander gebruik of gebruik door anderen dan opdrachtgever, tenzij anders vermeld. Dit advies is een actualisatie van het eerdere prijsadvies met peildatum 01 januari 2020, zoals dat eertijds is opgesteld in relatie tot de toen geplande 2e herziening van het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost’. . De inspectie werd door de beide personen uitgevoerd, de uitwerking werd door één van deze personen uitgevoerd waarbij de andere persoon de taxatie cijfermatig en tekstueel heeft beoordeeld. In die zin is naar de mening van de taxateur het zogenaamde “vier-ogen principe” maximaal ingevuld. Een nadere toets in de vorm van een screening van het volledige rapport door een niet bij de taxatie betrokken taxateur, die vervolgens ook de taxatie bevestigt in de vorm van een plausibiliteitsverklaring, vindt alleen plaats indien de opname en inspectie slechts door één taxateur is uitgevoerd.

Het taxatierapport mag niet worden gebruikt buiten de context van de taxatieopdracht noch voor doelen waarvoor dit niet bestemd is. De deskundige is ermee bekend dat het rapport als bijlage bij de 3e herziening van het exploitatieplan Linne Zuidoost zal worden opgenomen. Deit advies over de

T 4777 / Uitgifteprijsadvies 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

12

uitgifteprijzen is een momentopname. Het advies over de prijsindex vanaf peildatum is gebaseerd op de omstandigheden op de peildatum en de verwachtingen omtrent de economische ontwikkelingen en de invloed daarvan op het vastgoed in dit advies. Ontwikkelingen in de markt kunnen leiden tot nieuwe inzichten en veranderde waarden. Om zicht te houden op de actuele waarde wordt geadviseerd de taxatie periodiek te herhalen. De taxateur aanvaardt geen verplichting om de opdrachtgever en/of derden te adviseren met betrekking tot eventuele ontwikkelingen in de markt, ontwikkelingen in de wet- en regelgeving en/of feitelijke wijzigingen in, aan of rondom het gebouw die zich na de datum waarop het rapport is gemaakt, hebben voorgedaan en die van invloed zouden kunnen zijn op de waarde(n). Er zijn geen gebeurtenissen geweest die van invloed zijn of zouden kunnen zijn op de getaxeerde waarde en die hebben plaatsgevonden na de inspectiedatum en voor de rapportdatum. Regelgeving AVG en WWFT In het kader van de Algemene verordening gegevensbescherming heeft de taxateur een privacyverklaring opgenomen op de website. Persoonsgegevens worden bij de taxateur verwerkt; u kunt bijvoorbeeld als eigenaar vermeld staat op informatie van derden (zoals kadastrale uittreksels).

Dergelijke gegevens worden door de taxateur niet actief verzameld en/of bewerkt doch enkel in rapportages verwerkt omdat dat nu eenmaal van de taxateur gevraagd wordt. De klantgegevens blijven ook bewaard omdat u in onze boekhouding bent opgenomen; de gegevens worden enkel daartoe bewaard en alleen gedurende de termijn binnen welke de taxateur zijn werk verricht. Daarna worden de gegevens verplaatst uit de actieve (werk-)bestanden en naar digitale en/of statische archieven waarbij geldt dat door de taxateur gegevens bewaard worden omdat dat moet c.q. omdat de taxateur daartoe wettelijk verplicht is. Deze archieven zijn alleen voor de taxateur toegankelijk. De taxateur is onderworpen aan het doorlopend toezicht dat door de Awarding Member Association (AMA) wordt uitgevoerd. Dat toezicht vindt plaats mede in overleg met het NRVT. De opdrachtverstrekking aan de taxateur houdt tevens in dat u als opdrachtgever instemt met de uitvoering van dit doorlopend toezicht door de AMA en dat daartoe het taxatiedossier dat betrekking heeft op het getaxeerde vastgoedobject, gebruikt kan worden. In het kader van de Wwft (Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme) zijn wij als taxateur verplicht om in sommige situaties een cliëntenonderzoek te doen en om ongebruikelijke of verdachte transacties te melden.

De taxateur verwijst daartoe naar de leidraad die het Ministerie van Financiën heeft opgesteld en waarin staat welke wettelijke verplichtingen de taxateur heeft vanwege de Wwft. Waarderingsgrondslag conform de richtlijnen van de European Valuation Standards (EVS). De marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen het actief tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de taxatiedatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.

T 4777 / Uitgifteprijsadvies 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

13

KADASTER Kadastrale gegevens, zakelijke rechten binnen het exploitatieplan In het prijsadvies is conform artikel 6.13 lid 4 Wro uitgegaan van de fictie dat de gemeente Maasgouw als enige grondexploitant geldt voor het vast te stellen exploitatieplan. Voor dit prijsadvies wordt volstaan met de afbakeningen op de afbeelding hieronder. Hier zijn de bouwvelden met hun oppervlaktes gemarkeerd waarop dit prijsadvies betrekking heeft.

Kaart uit te geven gronden na 01 juli 2023

T 4777 / Uitgifteprijsadvies 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

14

Titelrecherche De deskundige heeft ten behoeve van dit prijsadvies geen titelonderzoek verricht. Voor zover visueel waarneembaar voor de deskundige zijn er geen bezwarende bepalingen of erfdienstbaarheden bekend. De deskundige gaat ervan uit dat de uit te geven percelen / kavels vrij van zakelijke rechten, erfdienstbaarheden of kwalitatieve verplichtingen worden geleverd, behoudens eventuele (te vestigen) erfdienstbaarheden of zakelijke rechten vanwege nutsvoorzieningen, leidingen, kabels en dergelijke.

T 4777 / Uitgifteprijsadvies 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

15

OMSCHRIJVING VAN HET VASTGOEDOBJECT Globale omschrijving het vastgoedobject Het getaxeerde is gelegen in het exploitatiegebied van het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 3e herziening’. Binnen het plangebied bevinden zich ten tijde van de plaatselijke opname onder meer braakliggende, deels bouwrijpe percelen, grond agrarisch in gebruik (bouwland), reeds gerealiseerde sportaccommodaties, reeds gerealiseerde woningen, groen en wegen. Op de hiervoor opgenomen kaart (pag. 14) "uit te geven gronden na 1 juli 2023" zijn met kleur de volgende uitgiftecategorieën aangegeven: Kleur

Omschrijving

Blauw Appartementen Groen Vrijstaande woningen Groen

Vrijstaande woningen

Geel

Rij-, geschakelde-, halfvrijstaande- of vrijstaande woningen

Roze

Maatschappelijk commercieel

grondopp (m2) 3.643 3.901 1.434 2.120 835 993 5.409 3.008 175

Deelgebied 3-B 4-B 4-A 4-A 0-A

(op peildatum is dit parkeren en groen)

Aan de zuidelijke zijde van het exploitatiegebied bevinden zich een reeds gerealiseerd voetbalcomplex en een reeds gerealiseerd tenniscomplex. Op peildatum zijn een groot deel van de nieuwe woningen in het exploitatiegebied gerealiseerd (zie de foto op het voorblad). Programma Binnen het exploitatiegebied Linne Zuidoost is voorzien in de realisatie van 256 woningen, een buitensportaccommodatie in de vorm van voetbalvelden en tennisvelden, groen en infrastructurele voorzieningen, maatschappelijke voorzieningen (commercieel) en een beperkt grondstuk voor de functie bedrijven. Voorzien is in de bouw van in totaal 32 vrijstaande woningen, 182 overige grondgebonden woningen (diverse typologieën) en 42 appartementen. Reeds gerealiseerd (waaronder tevens wordt verstaan de gronden waarvoor een omgevingsvergunning voor het bouwen is verleend) zijn de sportaccommodaties, een gedeelte van de maatschappelijke voorzieningen, het grondstuk met de functie bedrijven en 168 woningen. Het programma, de fasering vanaf 1 juli 2023 tot en met 2025 en de ligging is als volgt: Jaar 2023II 2024 2024 2025 2025

Omschrijving Appartementen

Aantal 42

Deelgebied 3-B

Vrijstaande woningen Rij-, geschakelde-, halfvrijstaande- of vrijstaande woningen Vrijstaande woningen Maatschappelijk commercieel

3 32 11 n.v.t.

4-A 4-A 4-B 0-A

T 4777 / Uitgifteprijsadvies 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

16

In de verbeelding hierna is de fasering van de gronduitgifte aangegeven. De faseringskaart behorende bij het exploitatieplan is in de bijlagen opgenomen.

Kaart uitgiftefasering

T 4777 / Uitgifteprijsadvies 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

17

In artikel 2 van de regels behorende bij het exploitatieplan “Linne Zuidoost 2e 1e herziening” is een bindende faseringsregeling opgenomen. Deze regeling zal bij de 3e herziening naar zijn inhoud gehandhaafd blijven. Deze faseringsregeling is als volgt: “2.1 Voor de gefaseerde uitvoering van het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, het bouwrijp maken van de openbare ruimte, het woonrijp maken van de openbare ruimte en de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen van gebouwen in het uitgeefbaar gebied geldt de fasering zoals aangegeven in de faseringstabel. 2.2 Met de gefaseerde uitvoering van het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied per deelgebied, de aanleg van nutsvoorzieningen per deelgebied, het bouwrijp maken van de openbare ruimte van een deelgebied en het woonrijp maken van de openbare ruimte van een deelgebied mag niet worden begonnen voor de start van het in de faseringstabel voor dat deelgebied daartoe genoemde kalenderjaar. 2.3 Een omgevingsvergunning voor het bouwen voor een in het uitgeefbaar gebied van een deelgebied op te richten gebouw bebouwing wordt geweigerd, indien de aanvraag wordt ingediend voor de start van het in de faseringstabel voor dat deelgebied genoemde kalenderjaar in de kolom “Verlening omgevingsvergunning voor het bouwen”.”

In de 3e herziening van het exploitatieplan is de volgende faseringstabel opgenomen: Fase

Deelgebied

0 1

Deelgebied 0-A Deelgebied 1-A Deelgebied 1-B Deelgebied 1-C Deelgebied 1-D Deelgebied 2-A Deelgebied 2-B Deelgebied 3-A Deelgebied 3-B Deelgebied 4-A Deelgebied 4-B

2 3 4

Start: bouwrijp maken uitgeefbaar gebied, bouwrijp maken openbare ruimte, aanleg nutsvoorzieningen 2010 2015 2015 2015 2020 2018 2018 2021 2023 2024 2024

Start: woonrijp maken openbare ruimte

Verlening omgevingsvergunningen voor het bouwen

2010 2015 2015 2015 2020 2018 2018 2021 2023 2026 2026

2010 2015 2015 2015 2020 2018 2018 2021 2023 2024 2025

Hoewel de faseringregel hoegenaamd niet wijzigt is er wel sprake van een wijziging van de in de regeling genoemde faseringstabel. Op grond van het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 2e herziening’ is sprake van een indeling naar 5 fasen. De voorziene realisatie van het appartementencomplex is daarin opgenomen als deelgebied 5-A, waarbij de realisatie kan plaatsvinden na 1 januari 2027. In de 3e herziening van het exploitatieplan komt fase 5 te vervallen. Deelgebied 5-A zal daarbij worden verschoven naar fase 3 (i.c. deelgebied 3-B), zoals is aangegeven op de onderstaande kaart. Dit heeft tot gevolg dat de start van de realisatie van deelgebied 3-B kan plaatsvinden in 2023. Voorts is in de faseringstabel fase 4 onderverdeeld naar een deelgebied fase 4a en 4b. Het startjaar van realisatie van fase 4a en 4b is gehandhaafd op 2024 (wat overeenkomst met het startjaar in de faseringstabel voor de in de 2e herziening opgenomen fase 4-a). Hierna is een uitsnede van de faseringskaart opgenomen.

T 4777 / Uitgifteprijsadvies 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

18

| Faseringskaart

Hieronder zijn uitsneden opgenomen van kaarten met bouwvelden waar op de peildatum grondgebonden woningen gerealiseerd kunnen worden. Omdat per bouwveld de oppervlakte bekend is en het maximaal aantal woningen in het bestemmingsplan is vastgelegd, is het mogelijk om van ieder bouwveld een indicatieve verkaveling op te stellen. Hieronder is uitsnede van een tekening met indicatieve verkaveling opgenomen. De kaarten zijn opgenomen als bijlage.

T 4777 / Uitgifteprijsadvies 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

19

Gelet op de regelingen in het exploitatieplan is de deskundige van oordeel dat deze indicatieve verkaveling de meest optimale aanwending is van dit onderdeel van het taxatieobject. Bij het advies over de uitgifteprijs wordt daarom van deze verkaveling uitgegaan. De blauwe grondstrook in de onderste afbeelding is een voormalige (veld-)weg die door de gemeente is verkocht aan de gebiedsontwikkelaar voor de peildatum van dit advies. De prijs is conform het uitgifteprijsadvies dat onderdeel is van de 2e herziening van het exploitatieplan. Appartementen Het bestemmingsplan maakt de bouw van 42 appartementen mogelijk in 2 identieke gebouwen van 3 bouwlagen met elk 21 appartementen. In het exploitatieplan is opgenomen dat deze gebouwd kunnen worden in 2023. Bij ieder appartementengebouw kan in een afzonderlijk gebouw een berging worden opgetrokken die met een doorgang is verbonden met het hoofdgebouw. Balkons kunnen overhangen over de bestemming ‘Groen’ aan de achterzijde en buiten het bouwvlak en binnen de bestemming T 4777 / Uitgifteprijsadvies 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

20

“Woongebied” aan de voor-/straatzijdeParkeren is deels voorzien in de openbare ruimte en deels in het bestemmingsvlak ‘Woongebied’. Er zijn 78 parkeerplaatsen voorzien waarvan er 24 op eigen terrein worden gerealiseerd en 54 in openbaar gebied. Hieronder is een uitsnede opgenomen van de verbeelding:

Duurzaamheid Gebruik van grond Veel classificatiesystemen houden rekening met diverse aspecten ten aanzien van het gebruik van grond. Enkele voorbeelden zijn plaatsing ten opzichte van de waterloop, watermanagement ter plaatse en ontwikkelingen van de locatie. Deze factoren spelen een belangrijke rol op het moment van ontwikkeling, maar hebben een beperkte relevantie met betrekking tot de waardering van een bestaand gebouw. In dit prijsadvies wordt uitgegaan van bouwrijpe grond ten behoeve van woningbouw en maatschappelijke doeleinden

T 4777 / Uitgifteprijsadvies 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

21

MILIEU-ASPECTEN Door de deskundige is aan derden geen opdracht gegeven tot het doen naar onderzoek van eventuele verontreiniging van de bodem, behorende bij het vastgoedobject en de aanwezigheid van materialen in, op of aan het vastgoedobject die schadelijk zijn of zouden kunnen zijn voor mens, milieu of gebouwen, dan wel naar de aanwezigheid van stoffen die anderszins de waarde beïnvloeden. Ten behoeve van deze taxatie heeft de deskundige gebruik gemaakt van de openbare informatiebronnen (vanuit Wet Bodembescherming / Wbb) zoals het Bodemloket (www.bodemloket.nl, zie bijlagen). Indien er van het getaxeerde geen informatie beschikbaar is, noch bij opdrachtgever noch in de vorm van openbaar toegankelijke bronnen, is de deskundige er uitgegaan van de veronderstelling dat er geen sprake is van een zodanige mate van bodemverontreiniging dat daarmee het gebruik conform de bestemming en / of het verkrijgen van een omgevingsvergunning (conform de Wet Wabo) wordt belemmerd. Bodemverontreiniging In de toelichting op het bestemmingplan Linne Zuidoost uit 2010 wordt melding gemaakt van in 2004 en 2007 uitgevoerde bodemonderzoeken in het plangebied. Geconstateerd werd dat er in het noordelijke deel van het plangebied enige verontreiniging in de bodem aanwezig was waarvoor maateregelen noodzakelijk waren.

Het betreft verontreiniging ter plaatse van de Akkerweg/ Leppingtonstraat waarvan uit een raportage d.d. 7-7-2023 is gebleken dat die zich enkel bevindt in het cunet onder de weg. Voor het overige waren er geen belemmeringen voor het beoogde gebruik. Volgens gemeente Maasgouw is in het kader van de verleende omgevingsvergunningen voor de nieuwe woningen de milieu-hygiënische kwaliteit van de bodem beoordeeld. In de toelichting op het bestemmingplan Linne uit 2014 is aangegeven dat (omdat er geen ontwikkelingen met uitwerkings- of wijzigingsbesluiten worden gemaakt), er sprake is van een conserverend bestemmingsplan. Bij wijziging van een bestemming op basis van een in het plan opgenomen wijzigingsbevoegdheid, is deze toegestaan indien is aangetoond dat de bodemkwaliteit de nieuwe bestemming mogelijk maakt. Voor de wel opgenomen nieuwe projecten heeft een afzonderlijke afweging plaatsgevonden en is in een eerder stadium reed geoordeeld dat de bodemkwaliteit de uitvoerbaarheid van het project niet in de weg staat. In de toelichting op het bestemmingsplan Linne Zuidoost 2023 is opgenomen dat geen functiewijzigingen plaatsvinden ten opzichte van het geldende bestemmingsplan en dat daarom het uitvoeren van bodemonderzoek niet noodzakelijk is (par. 4.1.2). In deze waardering is aangenomen is dat de gronden binnen het exploitatieplan geschikt zijn voor het beoogde gebruik.

Op de website www.bodemloket.nl zijn geen gegevens beschikbaar over de locatie en het aangrenzende gebied (zie bijlagen). Stikstof Ten behoeve van de realisatie van de woningen in het exploitatiegebied is door Bureau Kragten op 13 januari 2013 gerapporteerd over een uitgevoerd Stikstofdeposito-onderzoek. In dit onderzoek is nagegaan of er ten gevolge het gehele plan en de omgevingsvergunning voor 34 woningen significant negatieve effecten als gevolg van stikstofdepositie op nabijgelegen Natura 2000-gebieden kunnen worden uitgesloten. Gebleken is dat de stikstofdepositie in de gebruiksfase niet meer dan 0,00 mol N/ha/jaar bedraagt en dat ten gevolge van de aanlegfase de stikstofdepositie ten hoogste 0,02 mol N/ha/jaar bedraagt.

T 4777 / Uitgifteprijsadvies 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

22

Op 15 januari 2020 is door Bureau Meervelt het rapport “Voortoets Wet natuurbescherming-Stikstof tbv Woningbouw Linne 2020” uitgebracht. In dit rapport is onder meer geconcludeerd dat er geen significante gevolgen zijn als gevolg van de lage-project-gerelateerde stikstofdepositie op de Natura 2000-gebieden Roerdal, Meinweg, Leudal en Swalmdal. Omdat het aantal (maximaal) te realiseren woningen is verhoogd en de fasering is gewijzigd, is het stifstofonderzoek geactualiseerd. In par. 4.2 van de toelichting op het bestemmingsplan is opgenomen dat de stikstofdepositie in de aanleg- en gebruiksfase niet meer dan 0,00 mol N/ha/jaar bedraagt. Geconcludeerd wordt dat het aspect stikstofdepositie geen belemmering vormt voor de planrealisatie. Dit onderzoek is opgenomen in de bijlagen. Tanks De taxateur heeft ondergrondse of bovengrondse opslagtanks c.q. aanwijzingen daartoe kunnen waarnemen.

T 4777 / Uitgifteprijsadvies 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

23

SITUERING Stand en ligging Omschrijving locatie

Beoordeling locatie Belendingen

Soort gebruik belendingen Bereikbaarheid

Parkeergelegenheid

Toekomstige ontwikkelingen

: Het exploitatiegebied is gelegen aan de zuidwestelijke zijde van de in Midden-Limburg gelegen plaats Linne. Het circa 3.800 inwoners tellende Linne maakt onderdeel uit van de gemeente Maasgouw. Maasgouw is een uitgestrekte gemeente aan weerszijden van rivier de Maas en de Maasplassen. : Redelijk tot goed. : In de directe omgeving bevinden zich voornamelijk grondgebonden woningen, agrarische percelen en bedrijfsobjecten, een appartementengebouw en een woonwagenlocatie van geringe omvang. : Voornamelijk woondoeleinden, agrarische doeleinden, bedrijfsdoeleinden. : De locatie is goed te bereiken, zowel met eigen als met openbaar vervoer. Aansluitingen op de belangrijkste in- en uitvalswegen naar en van Linne liggen op korte afstand. Aansluitingen op het autosnelwegennet liggen westelijk en oostelijk van het getaxeerde op enkele minuten autorijden (A2 en A73). Bushalteplaatsen zijn op loopafstand aanwezig. Het dichtstbijzijnde NS-station bevindt zich te Roermond. Na gereedkomen van de voorziene infrastructuur in het plan zullen de uit te geven gronden bereikbaar zijn via de verharde openbare weg. : De uit te geven gronden/kavels beschikken - na gereedkomen van het plan - over voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein; ook langs de openbare weg zijn voldoende plaatsen aanwezig.

Gelijktijdig met de procedure van de derde herziening van het exploitatieplan vindt er ook een partiële herziening plaats van het bestemmingsplan “Linne Zuidoost” en het bestemmingsplan ‘Linne” waarbij de maximale bouwhoogte van het appartementencomplex wordt verlaagd van 4 naar 3 bouwlagen, een verhoging van de plancapaciteit plaatsvindt met 18 grondgebonden woningen, het maximum aantal woningen per bestemmingsvlak wordt vastgelegd en regels zijn opgenomen om verdichting te voorkomen. Voorts ziet de herziening op het doorvoeren van kleine correcties.Dit is verwerkt in het gelijktijdig met het exploitatieplan in procedure te brengen bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost 2023”. : Het plangebied is in ontwikkeling, de geplande infrastructurele voorzieningen zijn deels aanwezig en zullen al naar gelang de ontwikkeling vordert, verder worden aangelegd.

T 4777 / Uitgifteprijsadvies 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

24

PLANOLOGIE Bestemmingsplan Voor de binnen het exploitatiegebied gelegen woningen aan de Sportveldstraat, de buitensportaccommodatie die kort na 2010 zijn gerealiseerd, de gronden met maatschappelijke functies aan de noordzijde van het exploitatiegebied, de gronden met bedrijfsfuncties aan de oostzijde van het exploitatiegebied, de openbare ruimte bij de noordelijke entree van het exploitatiegebied, de ontsluiting en entree van het exploitatiegebied aan de zuidzijde (inclusief de openbare vrachtwagenparkeerplaats), de Sportveldstraat en een gedeelte van de Akkerweg geldt het bestemmingsplan “Linne”, vastgesteld bij Raadsbesluit op 8 december 2014. Voor het resterende gedeelte van het exploitatiegebied geldt het in 2010 vastgestelde bestemmingsplan “Linne Zuidoost” en het in 2020 vastgestelde bestemmingsplan ‘Parkeernormen Linne Zuidoost”. Gelijktijdig met de procedure van de derde herziening van het exploitatieplan vindt er ook een partiële herziening plaats van het bestemmingsplan “Linne Zuidoost” en het bestemmingsplan ‘Linne” waarbij de maximale bouwhoogte van het appartementencomplex wordt verlaagd van 4 naar 3 bouwlagen, een verhoging van de plancapaciteit plaatsvindt met 18 grondgebonden woningen, het maximum aantal woningen per bestemmingsvlak wordt vastgelegd en regels zijn opgenomen om verdichting te voorkomen.

Voorts ziet de herziening op het doorvoeren van kleine correcties. Omdat dit uitgifteprijsadvies nagenoeg geheel is gebaseerd op de gronden in het (aanstaande) bestemmingsplan Linne Zuidoost 2023, is hierna een beknopte weergave opgenomen van dit plan. Dit advies heeft ook betrekking op 175 m2 grond met de bestemming ‘Maatschappelijk’ waarvoor het bestemmingsplan ‘Linne’ geldt. Dit wordt hierna niet verder beschreven, voor nadere informatie wordt verwezen naar www.ruimtelijkeplannen.nl. Hierna is een uitsnede opgenomen van de verbeelding bij het nieuwe bestemmingsplan Linne Zuidoost 2023 (als bijlage bijgevoegd).

T 4777 / Uitgifteprijsadvies 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

25

Verbeelding bestemmingsplan Linne Zuidoost 2023

Het bestemmingsplan “Linne Zuidoost 2023” geeft aan: Enkelbestemming : deels Agrarisch met waarden (AW) Enkelbestemming : deels Bedrijf (B) Enkelbestemming : deels Groen (G) Enkelbestemming : deels Verkeer (V) Enkelbestemming : deels Water-niet riviergebonden (WA-NR) Enkelbestemming : deels Wonen (W) Enkelbestemming : deels Woongebied (WG) Bouwaanduiding Bouwaanduiding

: :

deels gestapeld [gs] deels plat dak -1 [sba-pd-1]

T 4777 / Uitgifteprijsadvies 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

26

Bouwaanduiding Bouwaanduiding Bouwaanduiding Bouwaanduiding Bouwaanduiding Bouwaanduiding Gebiedsaanduiding Functieaanduiding Functieaanduiding Functieaanduiding Maatvoering

: : : : : : : : : : :

deels plat dak -2 [sba-pd-2] deels specifieke bouwaanduiding - balkons [sba-bk] deels specifieke bouwaanduiding – berging [sba-b] deels specifieke bouwaanduiding – doorgang [sba - dg] deels specifieke bouwaanduiding – minimale geluidwering [sba-mg] deels vrijstaand deels milieuzone – roerdalslenk 2 deels bedrijf tot en met categorie 3.1 (bs ≤ 3.1) deels specifieke vorm van groen – grondwal [sg – gw] deels specifieke vorm van groen - parkeren [sg – p] maximum aantal wooneenheden

Deze bestemmingen houden in dat de percelen bebouwd en gebruikt mogen worden overeenkomstig de in de bijlagen genoemde bepalingen (bron: opdrachtgever). Door de taxateur is geen uitgebreid planologisch onderzoek verricht, zodat de bovenstaande gegevens als indicatief beschouwd moeten worden. Exploitatieplan In het exploitatieplan is een bindende fasering opgenomen voor de realisatie van het bouw- en woonrijp maken en voor de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen van de nieuwe woningen. Op de peildatum is voor 168 van de beschikbare 256 woningen een omgevingsvergunning voor het bouwen verleend, er resteren nog bouwvelden waar woningen gebouwd kunnen worden vanaf 1 juli 2023, dit over de periode 2023 tot en met 2025. Per bouwveld is in het bestemmingsplan aangegeven hoeveel woningen maximaal gebouwd kunnen worden. In dat kader is het volgende van belang. In het vigerende bestemmingsplan is bepaald (behoudens de in eerste instantie in 2011 gebouwde 14 woningen aan de Sportveldstraat), dat er ruimte is voor 224 woningen (waaronder 42 gestapeld in de appartementengebouwen). Dit aantal wordt, zonder vergroting van het uitgeefbaar gebied, met 18 grondgebonden woningen verhoogd in het nieuwe bestemmingsplan. Het aantal te realiseren woningen vanaf de peildatum bedraagt 88, waaronder 42 appartementen (zie het overzicht op blz. 16).

Van de extra 18 woningen dient 2/3e te worden gerealiseerd in een betaalbaar segment dat is geduid op € 1.000,-- huur/mnd en € 355.000,-- inclusief BTW. Dit is uitgewerkt naar 11 betaalbare woningen die op de verkavelingstekening hiervoor (pag. 20) ingetekend in het verlengde van de woningen aan de Sportveldstraat die omstreeks 2010 zijn gebouwd (nrs. 8 t/m 34). Hoewel het bestemmings- en exploitatieplan deze verkaveling niet voorschrijven, komt het de taxateur als zeer realistisch en de meest voor de hand liggende invulling. Het is stedenbouwkundig en ruimtelijk een logische invulling van dit vereiste. Toekomstig gebruik/vergunningen Herontwikkeling ten behoeve van woondoeleinden en maatschappelijke doeleinden. Het is de bedoeling om de bouwgrond te verkopen voor de bouw van vrijstaande woningen in de vrije sector en voor projectmatige bouw van grondgebonden woningen en appartementen. De hiertoe benodigde vergunningen zoals de omgevingsvergunning zijn (nog) niet voor het gehele ontwikkelingsgebied verleend. Toekomstige ontwikkelingen Er zijn de deskundige geen ontwikkelingen bekend in de directe omgeving van het getaxeerde die van invloed zouden kunnen zijn op de waarde.

T 4777 / Uitgifteprijsadvies 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

27

MARKTSITUATIE EN COURANTHEID Marktgegevens Marktgegevens Macro-economisch beeld: Het Nederlandse bedrijfsleven kent uitdagende tijden. Niet alleen blijven de energieprijzen volgend jaar hoog, ook de loonkosten nemen toe terwijl de economie afkoelt. De snel stijgende rente maakt bovendien financiering duurder en zorgt voor terughoudendheid bij investeerders en financiers. Deze samenloop van moeilijke omstandigheden zorgt bij de meeste ondernemingen voor druk op de winstmarge. De winstgevendheid staat vooral onder druk in de sectoren vastgoed, industrie, dienstverlening, vrijetijdsbesteding en technologie, media en telecom. Het Centraal PlanBureau (CPB) publiceert periodiek ramingen. De laatste dateert van augustus 2022; de voorlaatste van maart 2022. De onderstaande tekst is een bewerking van de publicatie “Concept Macro-Economische verkenning 2023” uit augustus 2022 van het CPB. Na sterk herstel uit de coronacrisis valt de groei nu terug doordat inflatie de huishoudbestedingen onder druk zet. De Nederlandse economie is sterk hersteld uit de coronacrisis gekomen. De hoge groei in het afgelopen kwartaal en eind vorig jaar geeft voor 2022 nog een hoog groeicijfer van 4,6%, maar onderliggend is het beeld aan het kantelen. De oorlog in Oekraïne en de verstoringen door de coronacrisis hebben geleid tot een scherp opgelopen inflatie.

Vooral de zeer snel gestegen energieprijzen raken een groeiend aantal huishoudens in de portemonnee nu steeds meer energiecontracten worden aangepast. Hierdoor komt de consumptiegroei de komende kwartalen tot stilstand. De inflatie en de daarmee gepaard gaande onzekerheid, en ook de renteverhogingen door centrale banken om de inflatie te beteugelen, remmen wereldwijd de economische groei. Hoewel het CPB raamt dat een substantieel deel van de geplande intensiveringen niet kan worden gerealiseerd door aanbodproblemen en krapte op de arbeidsmarkt, resteert nog altijd een behoorlijke toename van de vraag vanuit de overheid. Ook de uitvoer zorgt nog voor groei. In 2023 valt de bbp-groei onder invloed van bovenstaande factoren terug naar 1,1%. Als de energiecrisis niet verder escaleert, daalt de inflatie (CPI) van 9,9% in 2022 naar 4,3% dit jaar. Hoewel de inflatie enigszins verbreedt naar andere componenten zoals voedsel, blijft de inflatie eerst en vooral gedreven door de energieprijzen, in het bijzonder die van gas. Deze raming is gebaseerd op marktverwachtingen van de gasprijs, die volgend jaar een lichte daling laat zien, maar nog steeds ruim boven het niveau van de afgelopen jaren blijft liggen. Deze ontwikkeling blijft uiteraard zeer onzeker. Ondanks de krappe arbeidsmarkt nemen de lonen opvallend weinig toe.

De arbeidsmarkt blijft krap: tegenover het matigende effect van de afkoelende economie staat de aanhoudende vraag naar arbeidskrachten in de collectieve sector. De werkloosheid loopt licht op tot 3,9% in 2023. De overheidsfinanciën vertonen een opvallend herstel door tijdelijke factoren; daarnaast drukt de inflatie de schuldquote. De overheidsinkomsten profiteren na het herstel uit de coronacrisis van robuuste inkomsten in de winstbelasting. Daarnaast leidt de hoge gasprijs ook tot fors hogere gasbaten. Het verloop van de oorlog in Oekraïne is van grote invloed. Er zijn ook andere risico’s: er is nog altijd de dreiging van een nieuwe coronagolf, ook bestaat het risico dat centrale banken er niet in slagen de inflatie te beteugelen. Gezien deze risico’s en gegeven de zeer gematigde groei valt zeker niet uit te sluiten dat er zich enkele kwartalen van negatieve groei zullen voordoen (een technische recessie). De betekenis daarvan dient overigens niet overschat te worden, de krappe arbeidsmarkt maakt een snelle oploop van de werkloosheid bijvoorbeeld onwaarschijnlijk. Een opwaartse onzekerheid bij de raming is – naast een beëindiging van de oorlog en daling van de energieprijzen – dat de consumptie hoger kan uitvallen als huishoudens het tijdens corona opgebouwde spaargeld uitgeven.

T 4777 / Uitgifteprijsadvies 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

28

Om de inflatie het hoofd te bieden, hebben de centrale banken in de Verenigde Staten en Europa ingezet op een reeks renteverhogingen. De rentestijgingen zijn terug te zien in de 10-jaarsrentes op staatsleningen van Europese landen. De figuur hierboven toont aan dat de 10-jaarsrente van Nederlandse staatsleningen sinds einde 2021 stijgt. De weg omhoog verloopt schokkerig, met een korte periode van daling afgelopen zomer. De stijging van dit tarief, te zien als de risicovrije rente, zet opwaartse druk op de risicopremie voor vastgoed, het rendement dat vastgoedinvesteerders extra verlangen voor het risico dat zij lopen door in vastgoed te beleggen. En juist dat rendement is door voortdurend stijgende vastgoedwaarden de afgelopen jaren onder druk komen te staan. Dit geldt met name voor logistiek en residentieel vastgoed. Een prijscorrectie op vastgoed zorgt er uiteindelijk voor dat de aanvangsrendementen voor nieuwe investeerders weer omhoog zullen gaan. Toch zijn er ook wat positieve zaken te benoemen. Er lijkt sprake te zijn van een stabilisatie van de inflatie, de hypotheekrente is iets gedaald, en het energieprijsplafond en de stijging van de lonen kunnen zorgen voor meer zekerheid in de markt. De ontwikkelingen op het gebied van vastgoed Bedrijfsruimten en logistiek In 2022 was er veel vraag naar bedrijfsruimten.

Deze vraag blijft voorlopig hoog door structurele trends en groei van e-commerce en de circulaire economie. Ook worden veel aan het buitenland uitbesteedde werkzaamheden weer naar ons of een buurland gehaald. Er is op steeds meer locaties krapte maar dit komt niet alleen door de hoge vraag. Veel gemeenten hebben de afgelopen jaren bedrijfslocaties herbestemd tot woningen, maar niet goed nagedacht over nieuwe plekken waar bedrijven zich kunnen vestigen. En op plekken waar wel ruimte is, ontstaat meer weerstand. Lokale bewoners willen vooral verdozing voorkomen: de onpersoonlijke blokkendozen van distributie- en datacentra in het landschap. Eind 2022 kwam bedrijvigheid toch meer onder de aandacht. De overheid ziet nu in dat dit nationale probleem moet worden aangekaart en heeft hiervoor de contouren van het programma werklocaties opgesteld. Echter: nieuwbouw wordt vaak gehinderd door hoge bouwkosten, een gebrek aan geschikte gronden en lokale regels. De tekorten aan geschikte locaties in combinatie met de gestegen kosten voor nieuwbouw werken tekorten in de hand. Deze tekorten op de bedrijfsruimtemarkt komen duidelijk tot uiting in de lage opnamecijfers in de afgelopen periode. Zoekers komen veelal uit het lokale MKB, maar het beschikbare aanbod van bestaande objecten droogt op en bouwgrond is nauwelijks beschikbaar.

De situatie is problematisch, omdat de meeste bedrijven niet naar een andere regio willen verhuizen, aangezien zij afhankelijk zijn van hun medewerkers en/of de nabijgelegen bedrijvigheid.

T 4777 / Uitgifteprijsadvies 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

29

De vooruitzichten voor de bedrijfsruimtemarkt worden vooralsnog bepaald door de grote tekorten op de markt. Nieuwbouw komt voorlopig niet op gang en zo lang er geen nieuwe bouwgrond beschikbaar komt blijft dit realiteit en zullen veel ondernemingen geen nieuwe huisvesting vinden. Huurprijsstijgingen blijven reëel zolang de vraag naar bedrijfsruimte hoger is dan het beschikbare aanbod. Door de stijgende rente ontstaat er wel minder financieringsruimte en terughoudendheid onder beleggers, wat enige verlichting kan geven op de koopprijzen. Veel bedrijven staan er echter bedrijfseconomisch (zeer) goed voor waardoor sprake is van een tendens dat zijn blijven zoeken naar mogelijkheden om hun processen te faciliteren in zowel hun bestaande als eventueel nieuwe huisvesting. De kantorenmarkt De vastgoedsector heeft fantastische jaren achter de rug. Met de huidige rente doet de sector een stap terug en laat zien dat “willen”, “kunnen” en “moeten” geregeld uit elkaar liggen. In de tweede helft van 2022 heeft de vastgoedsector een stap terug gedaan en de verwachting is dat een snel herstel er niet in zit. Door economische stagnatie zoeken bedrijven minder snel naar nieuwe of extra ruimte. Op de kantorenmarkt is een sterke afwaardering van de vastgoedwaarden waargenomen. In vergelijking met andere typen vastgoed, is de waardedaling op de kantorenmarkt een van de sterkste (CBRE, 2023).

Dit is het gevolg van het in de “Corona-periode” aangezwengelde hybride werken maar vooral en met name ten gevolge van de hoge rentestanden. Deze zijn in de loop van 2022 verdrievoudigd. Vooral bij vastgoed waar beleggers genoegen hebben genomen met lage aanvangsrendementen, waaronder kantoren, heeft een stijging in de rente een grote impact (Financieel Dagblad, 2023).

Ten opzichte van het vierde kwartaal van 2021 is de opname van kantoorruimten op landelijk niveau sterk gedaald (NVM, 2023). Er komen meer vierkante meters vrij op de markt. Bovenstaand figuur (bron: NVM) illustreert op provinciaal niveau het verschil in de door de markt opgenomen vierkante meters in 2022 te opzichte van 2021. Winkels en horeca De winkelmarkt, inclusief horeca, beweegt van crisis naar crisis. Na de laatste lockdown van begin dit jaar maakte de sector zich op voor een sterk herstel. Tot op zekere hoogte kwam dat er ook. Het werd drukker in de winkelstraten en de terrassen zaten vol. Maar helaas is dat niet het hele verhaal. Door de oorlog in Oekraïne zijn de energielasten flink gestegen en ook bij de inkoop van producten en grondstoffen hebben ondernemers last van prijsstijgingen. Dit raakt bijvoorbeeld vaak bakkers, viszaken en snackbars. Een ander probleem zijn de personeelstekorten. Naast hogere lonen zijn ondernemers regelmatig genoodzaakt om sluitingsdagen in te voeren en ook dat drukt hun omzet.

T 4777 / Uitgifteprijsadvies 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

30

De vraag is nu in hoeverre de consument bereid is om hogere prijzen te accepteren. In het derde kwartaal steeg in veel branches de omzetwaarde, maar daalde het verkoopvolume. De consument geeft dus meer geld uit door hogere prijzen, maar koopt wel minder. Dat raakt de winstgevendheid. Vooral winkels gericht op dure aankopen als elektronica, keukens, bouwmaterialen, meubelen en wooninrichting hebben daar last van. De verslechterde marktomstandigheden voor gebruikers van winkelvastgoed hebben in 2022 geleid tot een lagere opname van winkelruimten.

Ook de aanbodzijde van de markt toont signalen van een kantelende markt. Het aanbod van winkelruimten is opnieuw stijgende ondanks dat een groot deel van de winkelpanden de voorbije jaren transformaties en functieveranderingen hebben ondergaan en daarmee aan de markt onttrokken zijn. De winkelleegstand is over het algemeen nog beperkt. Hierbij zijn echter wel grote verschillen te zien tussen de verschillende regio’s en de functie en omvang van een gebied. Gebieden met veel dagelijkse winkels presteren over het algemeen beter. Dat de leegstand nog beperkt is, is toe te schrijven aan invulling van leegstand met andere branches, zoals horeca en dienstverlening, of door herbestemming naar woningen. Steeds meer gemeenten verruimen de mogelijkheden tot herbestemming van locaties in de centrale winkelgebieden. Opvallend is ook dat panden in binnensteden met een gemengde functie (winkel met leegstaande, voormalige bovenwoning) na (lange) leegstand worden verkocht en gerenoveerd waarbij de verdiepingen een woonfunctie krijgen. Het gevaar loert echter dat door de oplopende inflatie de bestedingen gaan teruglopen en de winkelleegstand gaat toenemen.