Bijlage 4 Exploitatieplan Bijlage 12 taxatierapport inbrengwaarden

Bijlage 12 Taxatierapport inbrengwaarden Linne Zuidoost - 3e herziening

TAXATIERAPPORT Inbrengwaarde exploitatieplan “Linne Zuidoost, 3e herziening” raming van de inbrengwaarde van de exploitatie in het kader van Afdeling 6.4 (Grondexploitatie) van de Wet ruimtelijke ordening rapportdatum: 14 november 2023

INHOUDSOPGAVE TAXATIE .............................................................................................................................................................. 3 ALGEMENE OPMERKINGEN ......................................................................................................................... 8 KADASTER ........................................................................................................................................................ 12 OMSCHRIJVING VAN DE ONROERENDE ZAKEN .................................................................................. 14 MILIEU-ASPECTEN ......................................................................................................................................... 15 PLANOLOGIE ................................................................................................................................................... 17 OMSCHRIJVING PLAN ................................................................................................................................... 20 MARKTSITUATIE EN COURANTHEID....................................................................................................... 26 TOELICHTING OP DE TAXATIE EN OPMERKINGEN ...........................................................................

36 UITGANGSPUNTEN EN VOORWAARDEN................................................................................................. 40 BIJLAGEN:

- Overzicht kadastrale percelen en -gegevens - Waarderingsoverzicht incl. sloopkosten - Kaart exploitatiegebied exploitatieplan “Linne Zuidoost 3e herziening” - Kaart bestemmingsplansituatie exploitatieplan “Linne Zuidoost 3e herziening” - Kaart fasering exploitatieplan “Linne Zuidoost 3e herziening” - Kaart ruimtegebruikskaart exploitatieplan “Linne Zuidoost 3e herziening” - Kaart eigendommen exploitatieplan “Linne Zuidoost 3e herziening” - Gegevens Stikstofdepositie onderzoek, Kragten d.d. 5 oktober 2023 - Gegevens Bodemloket

T 4777 / Inbrengwaarde 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

2

TAXATIE Taxateur Ing. M.A.J. van der Horst, Registertaxateur, ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs te Rotterdam onder nummer RT480325732, gecertificeerd als Recognised European Valuer (REV) (certificaat REVNL/VastgoedPRO/2020/4), lid VastgoedPro, nummer 16121. Hij is verbonden aan Van der Horst Taxateurs, gevestigd ECI 8 (6041 MA) in Roermond, en Ing. M.J. Kakkenberg, sinds 1997 beëdigd als Rentmeester NVR en ingeschreven in de registers van NRVT (Landelijk en Agrarisch Vastgoed, nr. RT529665613), Deskundigen Onteigening en Bestuursrechtelijke Schadevergoeding (DOBS). Hij is verbonden aan Kerkhof & Kakkenberg Rentmeesters, gevestigd Gelrestraat 77 (6101 EV) in Echt.

Opdrachtgever Opdrachtgever:

Gemeente Maasgouw gevestigd te 6051 DZ Maasbracht, Markt 36.

Doel van de taxatie Het doel van de uitgevoerde taxatie is inzicht te verschaffen in de inbrengwaarde zoals bedoeld in artikel 6.13 Wro en in relatie tot de bestanddelen van artikel 6.2.3 Bro aangaande het exploitatieplan “Linne Zuidoost” te Linne inzake de 3e herziening van het exploitatieplan daarvoor. De gemeente Maasgouw heeft in 2010 plannen ontwikkeld voor herontwikkeling van gronden gelegen aan de zuidwestelijke zijde van de kern van Linne in de vorm van het plan “Linne Zuidoost”. In 2010 is het voor het gehele gebied het bestemmingsplan “Linne Zuidoost” vastgesteld. Gelijktijdig is het exploitatieplan “Linne Zuidoost” vastgesteld. Deze ontwikkeling voorzag in de realisatie van maximaal 238 woningen, enkele maatschappelijke voorzieningen, verplaatsing van de buitensportaccommodatie met bijbehorende openbare voorzieningen. Voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmings- en exploitatieplan is door de gemeente met de destijds betrokken ontwikkelaar een overeenkomst gesloten. De uitvoering van de overeenkomst heeft ertoe geleid dat de ontwikkelaar het nieuwe sportcomplex aan de zuidkant is gaan realiseren. Voorts is een begin gemaakt met het aanleggen van bouwwegen en andere werkzaamheden voor het bouwrijp maken (waaronder de Sportveldstraat) en zijn veertien woningen aan laatstgenoemde straat gerealiseerd.

Voorts heeft uitvoering plaatsgevonden van de verkoop van een gedeelte van de gemeentelijke grondpositie aan de ontwikkelaar en heeft de overdracht van het nieuwe sportcomplex aan de gemeente plaatsgevonden door de ontwikkelaar. In 2014 heeft de rechtbank het faillissement van de ontwikkelaar uitgesproken en is de overeenkomst ontbonden. Door de gemeente is vervolgens in 2016 overgegaan tot het vaststellen van een eerste herziening van het exploitatieplan, waarbij de exploitatieopzet is geactualiseerd en de regels zijn aangepast naar de nieuw ontstane situatie. In 2015 heeft de gemeente voor de kern Linne het bestemmingsplan “Linne” in procedure gebracht. Dit bestemmingsplan kent voor zover het gaat om de locatie Linne Zuidoost een conserverende werking, waarbij de op dat moment bouwrijp gerealiseerde sportveldlocatie aan de Sportveldstraat/Akkerweg en de gebouwde veertien woningen aan de Sportveldstraat zijn ingepast. Op 18 februari 2016 is het exploitatieplan ‘Linne Zuidoost, 1e herziening’ vastgesteld met als peildatum 01-01-2015. Op dat moment waren 14 woningen, de nieuwe buitensportaccommodatie en een

T 4777 / Inbrengwaarde 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

3

maatschappelijke voorziening gerealiseerd. Voorts was een beperkt gedeelte van de openbare ruimte bouwrijp gemaakt. De 2e herziening van het exploitatieplan Linne Zuidoost is op 15 december 2020 is vastgesteld. Dit is een integrale herziening van het exploitatieplan. Onder andere is de exploitatieopzet geactualiseerd, zijn de regels over onder meer fasering en de eisen over het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte aangepast. Gelijktijdig met deze herziening van het exploitatieplan is het bestemmingsplan ‘Parkeernormen Linne Zuidoost’ vastgesteld, waarbij verankering van de parkeernormen in de bestemmingsregeling heeft plaatsgevonden. Onderdeel van deze exploitatieplannen zijn de volgende geraamde inbrengwaarden: per 01-01-2010 € 27,50 per m2 per 01-01-2015 € 21,50 per m2 per 01-01-2020 € 40,00 per m2 Deze actualisering van de inbrengwaarde ziet op de 3e herziening van het exploitatieplan. De 3e herziening van het exploitatieplan wordt gelijktijdig in procedure gebracht met het bestemmingsplan ‘Linne Zuidoost 2023’.

In deze 3e herziening van het exploitatieplan zijn onder andere de gevolgen van de volgende aanpassingen in de bestemmingsregeling voorzien: de bouwhoogte van voorziene appartementengebouwen is teruggebracht van 4 naar 3 bouwlagen; de plancapaciteit van maximaal 238 woningen is verhoogd met 18 woningen naar 256 woningen; van deze extra 18 woningen dienen 11 woningen te worden gerealiseerd in een betaalbaar segment (€ 1.000,-- huur/mnd. en/ of € 355.000,-- incl. BTW); per bestemmingsvlak wordt het maximaal aantal te bouwen woningen vastgelegd en om verdichting te voorkomen worden de bestemmingsplanregels aangepast. Daarnaast zijn in de 3e herziening exploitatieplan de volgende aanpassingen voorzien de fasering wordt aangepast waardoor de appartementengebouwen eerder kunnen worden gerealiseerd (in 2023) de exploitatieopzet van het exploitatieplan is geactualiseerd naar de peildatum 1 juli 2023 op basis van de stand van zaken van de lopende grondexploitatie, de voorziene aanpassingen in de bestemmingsregeling en de te verwachten ontwikkelingen. Het einde van het woonrijp maken van de verschillende deelgebieden is voorzien op 31 december 2026.

T 4777 / Inbrengwaarde 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

4

Waardepeildatum en andere relevante data Inspectiedatum: juni 2023. Waardepeildatum: 1 juli 2023. De taxatie is gebaseerd op de feitelijke toestand per 1 januari 2010, de peildatum die gold bij de oorspronkelijke vaststelling van het bestemmings- en exploitatieplan. De peildatum voor de actualisatie is 1 juli 2023. Anders gezegd betekent het dus dat de feitelijke situatie zoals die gold in 2010 wordt geraamd naar de waarde per 01-07-2023. Er wordt dus geen rekening gehouden met de inmiddels gerealiseerde woningen en andere opstallen en bijbehorende openbare voorzieningen. Rapportdatum:

14 november 2023

Vastgoedobject Omschrijving: Het exploitatieplangebied is gelegen aan de zuidwestelijke zijde van de kern van Linne. Deze plaats is gelegen in het midden van Limburg, tussen Maasbracht en Roermond. Binnen het plangebied liggen onbebouwde (voormalige agrarische) gronden, openbaar terrein/wegen, een reeds gerealiseerd sportcomplex en op peildatum zijn een groot aantal woningen gebouwd. Binnen de begrenzing van het exploitatieplan zijn (dus) objecten van verschillende eigenaren aanwezig. Het betreft de gehele of gedeeltelijke objecten. Voor de goede orde is hieronder een luchtfoto uit 2010 ingevoegd voor een indruk van de situatie. Hierop is te zien dat de sportvelden nog in het noordelijk deel van het plangebied liggen (nu liggen ze aan de provinciale weg) en dat het plangebied verder grotendeels bestaat uit landbouwgronden.

Bron: www.topotijdreis.nl

Op de afbeelding op de volgende bladzijde is het exploitatiegebied behorende bij het exploitatieplan “Linne Zuidoost” 3e herziening aangegeven (als bijlage bijgevoegd).

T 4777 / Inbrengwaarde 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

5

Plaatselijk bekend:

Het gebied wordt begrensd door de Majoor Huthstraat, Maasbrachterweg, Rijksweg, Oudeweg, De Hoorst, Connorstraat, Joinerstraat, Akkerweg, Vonderen en de bedrijven ten westen van de Leppingtonstraat te Linne (gemeente Maasgouw).

Begrenzing exploitatieplangebied

T 4777 / Inbrengwaarde 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

6

Taxatie Rekening houdende met alle waardebepalende factoren, de in de bijlagen van dit rapport opgenomen uitgangspunten en specificaties, welke bijlagen een onverbrekelijk geheel met dit rapport vormen, wordt de inbrengwaarde geraamd op: € Zegge

7.332.545,-ZEVENMILJOEN DRIEHONDERDTWEENDERTIGDUIZEND VIJFHONDERDVIJFENVEERTIG EURO.

De inbrengwaarde verdeeld over de kostensoorten, betreffende de gronden in het exploitatieplangebied, is als volgt geraamd. 1 2 3 4 5

Waarde gronden: Waarde opstallen met bijbehorende grond: Bijkomende onteigeningsvergoedingen: Kosten van het vrijmaken van rechten en lasten: Sloopkosten: Totaal

€ € € € € €

7.272.405,-Nihil Nihil Nihil 60.140,-7.332.545,--

Onderdeel van deze rapportage zijn het waarderingsoverzicht inclusief de sloopkosten. Aldus gedaan te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap, op de eed bij de aanvaarding der bediening als zodanig afgelegd. Roermond / Echt ,

Ing. M.A.J. van der Horst RT REV

T 4777 / Inbrengwaarde 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

Ing. M.J. Kakkenberg RT Beëdigd Rentmeester NVR

7

ALGEMENE OPMERKINGEN Redactionele verklaring. In dit rapport zal verder gesproken worden over ‘de taxateur’ waarmee dan bedoeld wordt Van der Horst Taxateurs BV en Kerkhof & Kakkenberg Rentmeesters BV en/of de aan de genoemde vennootschappen verbonden en daarvoor optredende gecertificeerde taxateurs, die de onderwerpelijke taxatie hebben uitgevoerd. Opdrachtgever/mede-opdrachtgever. Indien onder “opdrachtgever” op bladzijde 3 melding wordt gemaakt van een opdrachtgever en een mede-opdrachtgever, dan is dat gedaan vanwege het feit dat – voor acceptatie van het rapport door de banken in het algemeen – de bank als opdrachtgever vermeld moet worden. De eigenlijke opdrachtgever staat dan vermeld als “mede-opdrachtgever”. Voor zover in de tekst van het rapport daarna wordt gesproken over opdrachtgever en indien er sprake is van een opdrachtgever en een mede-opdrachtgever, wordt met de aanduiding “opdrachtgever” in de tekst zowel de opdrachtgever als de mede-opdrachtgever bedoeld. Offerte / opdrachtvoorwaarden. Voorafgaand aan de feitelijke inspectie en taxatie is door de taxateur op 22 juli 2022 een offerte ingediend bij opdrachtgever. In deze offerte staan de opdrachtvoorwaarden aangegeven. Op basis van deze voorwaarden is de opdracht verleend door opdrachtgever en is de taxatiedienst door de taxateur uitgevoerd.

De in de offerte aangegeven opdrachtvoorwaarden zijn: de benoeming van de taxateur en de status van de taxateur, de benoeming van de opdrachtgever en eventuele mede-opdrachtgevers, het doel van de taxatie, het soort taxatie (volledig, hertaxatie, update), het onderwerp van de taxatie en het te taxeren belang, het soort object en het gebruik daarvan, de waarderingsgrondslag, de waardepeildatum, een vermelding van de bronnen die de taxateur gebruikt, de uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten, eventuele beperkingen in het gebruik, de distributie en/of publicatie van het taxatierapport, de honorering en verklaringen van de taxateur omtrent de toepassing van de EVS en de reglementen van de NRVT. Het in de offerte aangegeven bedrag (honorarium) voor de genoemde werkzaamheden is een vast bedrag, dat is gebaseerd op een uurtarief en een inschatting van de taxateur van de tijdsbesteding. Het bedrag is vermeerderd met de kosten van verschotten en de omzetbelasting. Een relatie tussen de uitkomst van de taxatie / de hoogte van de getaxeerde waarde en het honorarium is derhalve niet aanwezig. Opdracht. Op 22 juli 2022 heeft opdrachtgever de opdracht bevestigd waarmee de overeenkomst tot dienstverlening (taxatie) tot stand is gekomen.

Onder de professionele taxatiedienst wordt verstaan de werkzaamheden waarbij de geregistreerde taxateur op basis van zijn vakbekwaamheid de waarde van vastgoedobjecten schat en daarover schriftelijk rapporteert op zodanige wijze dat daaraan in het maatschappelijk en economische verkeer vertrouwen wordt of kan worden ontleend. Doel van de taxatie. Het doel van de taxatie is gedurende het uitvoeren van de taxatiedienst niet veranderd. De inhoud van de opdracht is gedurende de taxatiedienst niet gewijzigd of aangepast. Het rapport werd conform de inhoud van de offerte aangeleverd. Uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten. De taxatie is gebaseerd op een inspectie van het vastgoedobject, op de ter beschikking gestelde informatie van de opdrachtgever en/of derden zoals huur- en oppervlaktegegevens, plattegrondtekeningen en/of eventuele meetcertificaten en gegevens over onroerend zaakgebonden zakelijke en andere lasten, en op schriftelijk dan wel mondeling verstrekte informatie van het Kadaster, de betreffende gemeente en/of provincie en eventuele andere instanties. Van de door de opdrachtgever en/of derden ter beschikking

T 4777 / Inbrengwaarde 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

8

gestelde informatie is kennis genomen; deze gegevens zijn voor zover mogelijk geverifieerd en getoetst op plausibiliteit. De taxateur aanvaardt geen aansprakelijkheid indien mocht blijken dat de informatie onjuist en/of onvolledig is geweest. De taxateur heeft deze, door de opdrachtgever aangeleverde gegevens als uitgangspunt genomen voor de taxatie. Als “bijzonder uitgangspunt” zal de taxateur de waarde aangeven op basis van de feitelijke situatie van het vastgoedobject in 2010 met in achtneming van de voorgenomen vaststelling van het bestemmingsplan “Linne Zuidoost 2023” en met inachtneming van de voorgenomen 3e herziening van het exploitatieplan “Linne Zuidoost” waarbij de waarde wordt vastgesteld per peildatum 1 juli 2023. De wettelijke regelingen. Op deze taxatie en op de overeenkomst tot taxatie is uitsluitend het Nederlands recht van toepassing. Valuta. Alle in dit rapport vermelde bedragen zijn gesteld in Euro’s (€). Uitvoering taxatie conform Europese standaarden. De taxateur verklaart dat de taxatie is uitgevoerd in overeenstemming met de Europese standaarden die door TEGoVA zijn opgesteld (‘blue-book’, 9e editie 2020) en die gebaseerd zijn op de EVS.

Naleving van de standaarden en reglementen kan worden gecontroleerd door en op grond van de reglementen TEGoVA (zie hiervoor www.tegova.org) enerzijds voor het gedrag, anderzijds voor het treffen van disciplinaire maatregelen (tuchtrecht). Uitvoering taxatie conform reglementen NRVT De taxateur verklaart ingeschreven te zijn in de Kamers BV en LV van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs en dat hij voldoet en zal voldoen aan de vereisten van permanente educatie van het NRVT, dat hij zich houdt en zal houden aan de Algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT (van toepassing per 1 januari 2020) alsmede aan het Reglement Kamers NRVT en - voor zover van toepassing - aan het subreglement Grootzakelijk Vastgoed NRVT (van toepassing per 1 januari 2020) alsook de Praktijkhandreikingen Bedrijfsmatig- en Landelijk Vastgoed (laatst gewijzigd 3 februari 2020) en andere op hem toepasselijke reglementen van het NRVT, dat hij zich onderwerpt en zal onderwerpen aan (de reglementen inzake) het doorlopend toezicht en de tuchtrechtspraak van het NRVT en dat hij beschikt over een toereikende beroepsaansprakelijkheids-verzekering of anderszins kan aantonen dat zijn beroepsrisico op afdoende wijze is afgedekt. De reglementen en praktijkhandreiking kunnen worden nagezien op www.nrvt.nl.

De taxateur verklaart dat de taxatie is verricht in overeenstemming met de fundamentele beginselen van het NRVT en nadere vereisten zoals de regels omtrent roulatie. Een taxatie in het kader van een exploitatieplan (artikel 6.13 Wro) wordt ingevolge het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) aangemerkt als een niet-marktwaardetaxatie. Professionele taxatiediensten voor niet-marktwaardetaxaties worden in de regel beheerst door wettelijke kaders en de daarmee samenhangende jurisprudentie en door ervaringsregels onder deskundigen. Op dit soort professionele taxatiediensten (taxaties in het kader van onteigening) zijn de Algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT onverkort van toepassing. Echter, in het geval er tegenstrijdigheden mochten optreden tussen de wettelijke kaders, de jurisprudentie dienaangaande alsook de daarmee samenhangende vaste praktijk en het van toepassing zijnde kamerreglement, staan de wettelijke kaders en jurisprudentie alsook de daarmee samenhangende vaste praktijk in rangorde boven de kamerreglementen. Status taxateur De taxateur heeft deze taxatie uitgevoerd als externe taxateur en verklaart niet gelieerd te zijn aan en/of in dienstbetrekking te staan tot opdrachtgever of een hieraan verbonden rechtspersoon. De taxateur verklaart niet recent betrokken te zijn geweest bij transacties ten aanzien van het getaxeerde object welke

T 4777 / Inbrengwaarde 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

9

betrokkenheid kan of zou kunnen leiden tot belangenverstrengeling. De taxateur verklaart geen zakelijk belang te hebben bij opdrachtgever en/of het object. De taxateur bevestigt dat hij actuele kennis van de specifieke markt heeft en over de vaardigheden beschikt om de taxatie vakbekwaam uit te voeren. Derhalve acht de taxateur zich gekwalificeerd om deze taxatie volledig onafhankelijk uit te voeren voor het doel van deze taxatie. Reikwijdte rapportage Alle verkregen en onderzochte informatie wordt beoordeeld op plausibiliteit en voor zover mogelijk geverifieerd. De taxateur geeft in dit rapport een zakelijke weergave van hetgeen de taxateur op basis van deze informatie vaststelt. De taxateur interpreteert deze gegevens; samen met de kennis van de taxateur op het gebied van vastgoed, markt, locatie, bodem, planologie en dergelijke vormt de taxateur een waardeoordeel over het object. De beoordeling door de taxateur van de van derden ontvangen informatie en van de door de taxateur zelf verzamelde informatie is geen juridische of technische toetsing, maar een opinie van de taxateur. De taxateur is geen jurist op het gebied van vastgoed of bestuursrecht noch een bodemkundige. Desgewenst kan opdrachtgever de opinie van de taxateur door ter zake deskundigen (bijvoorbeeld jurist, bodemkundige) laten controleren.

De taxateur aanvaardt geen verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid voor de ‘juiste’ interpretatie van bijvoorbeeld de juridische of bodemkundige aspecten die in dit rapport staan aangegeven. Financiële onafhankelijkheid De taxateur verklaart dat de jaarlijkse omzet van de taxateur, dan wel het taxatiebedrijf waaraan hij is verbonden, verkregen met de professionele taxatiedienst BV aan één opdrachtgever, inclusief de aan de opdrachtgever gelieerde bedrijfsonderdelen, niet meer bedraagt dan 25% van de totaalomzet van de taxateur dan wel het taxatiebedrijf waaraan hij is verbonden, welke totaalomzet is verkregen met alle diensten in Nederland. In het geval de totaalomzet de aangegeven grens van 25 % overschrijdt of zal overschrijden dient de taxateur hier melding van te maken aan de opdrachtgever en dient de opdrachtgever goedkeuring te geven voor de uitvoering van de professionele taxatiedienst BV. In dat geval dient hiervan melding te worden gemaakt in het rapport. De taxateur dient zelf te beoordelen of het hem vrijstaat, gezien het fundamentele beginsel van objectiviteit en onafhankelijkheid, om de professionele taxatiedienst te verrichten. Rapportage, aanlevering, beperkingen De taxatie is uitsluitend bestemd voor genoemd doel en genoemde opdrachtgever.

De taxateur aanvaardt geen verantwoordelijkheid voor enig ander gebruik of gebruik door anderen dan opdrachtgever, tenzij anders vermeld. De taxatie is een actualisatie van het eerdere inbrengwaarderapport met peildatum 01 januari 2020. De taxatie werd uitgevoerd door de in dit rapport genoemde personen; de inspectie werd door de beide personen uitgevoerd, de uitwerking werd door één van deze personen uitgevoerd waarbij de andere persoon de taxatie cijfermatig en tekstueel heeft beoordeeld. In die zin is naar de mening van de taxateur het zogenaamde “vier-ogen principe” maximaal ingevuld. Een nadere toets in de vorm van een screening van het volledige rapport door een niet bij de taxatie betrokken taxateur, die vervolgens ook de taxatie bevestigt in de vorm van een plausibiliteitsverklaring, vindt alleen plaats indien de opname en inspectie slechts door één taxateur is uitgevoerd. Het taxatierapport mag niet worden gebruikt buiten de context van de taxatieopdracht noch voor doelen waarvoor dit niet bestemd is. Verder moet worden opgemerkt dat deze taxatie een momentopname is. Ontwikkelingen in de markt kunnen leiden tot nieuwe inzichten en veranderde waarden. Om zicht te houden op de actuele waarde wordt geadviseerd de taxatie periodiek te herhalen.

De taxateur aanvaardt geen verplichting om de opdrachtgever en/of derden te adviseren met betrekking tot eventuele ontwikkelingen in de markt, ontwikkelingen in de wet- en regelgeving en/of feitelijke wijzigingen in, aan of rondom het gebouw die zich na de datum waarop het rapport is gemaakt, hebben voorgedaan en die van invloed zouden

T 4777 / Inbrengwaarde 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

10

kunnen zijn op de waarde(n). Er zijn geen gebeurtenissen geweest die van invloed zijn of zouden kunnen zijn op de getaxeerde waarde en die hebben plaatsgevonden na de inspectiedatum en voor de rapportdatum. Regelgeving AVG en WWFT In het kader van de Algemene verordening gegevensbescherming heeft de taxateur een privacyverklaring opgenomen op de website. Persoonsgegevens worden bij de taxateur verwerkt; u kunt bijvoorbeeld als eigenaar vermeld staat op informatie van derden (zoals kadastrale uittreksels). Dergelijke gegevens worden door de taxateur niet actief verzameld en/of bewerkt doch enkel in rapportages verwerkt omdat dat nu eenmaal van de taxateur gevraagd wordt. De klantgegevens blijven ook bewaard omdat u in onze boekhouding bent opgenomen; de gegevens worden enkel daartoe bewaard en alleen gedurende de termijn binnen welke de taxateur zijn werk verricht. Daarna worden de gegevens verplaatst uit de actieve (werk-)bestanden en naar digitale en/of statische archieven waarbij geldt dat door de taxateur gegevens bewaard worden omdat dat moet c.q. omdat de taxateur daartoe wettelijk verplicht is. Deze archieven zijn alleen voor de taxateur toegankelijk. De taxateur is onderworpen aan het doorlopend toezicht dat door de Awarding Member Association (AMA) wordt uitgevoerd. Dat toezicht vindt plaats mede in overleg met het NRVT.

De opdrachtverstrekking aan de taxateur houdt tevens in dat u als opdrachtgever instemt met de uitvoering van dit doorlopend toezicht door de AMA en dat daartoe het taxatiedossier dat betrekking heeft op het getaxeerde vastgoedobject, gebruikt kan worden. In het kader van de Wwft (Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme) zijn wij als taxateur verplicht om in sommige situaties een cliëntenonderzoek te doen en om ongebruikelijke of verdachte transacties te melden. De taxateur verwijst daartoe naar de leidraad die het Ministerie van Financiën heeft opgesteld en waarin staat welke wettelijke verplichtingen de taxateur heeft vanwege de Wwft. Waarderingsgrondslagen conform de richtlijnen van de European Valuation Standards (EVS). De marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen het vastgoedobject tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Overige waardebegrippen. Inbrengwaarde Volgens het Besluit ruimtelijke ordening, artikel 6.2.3 behoren tot de kosten, bedoeld in de Wro, artikel 6.13, eerste lid onder c, de kosten welke redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, te weten de ramingen van: a.

de waarde van de gronden in het exploitatiegebied (i.c. de marktwaarde als getaxeerd); b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; c. de kosten van het vrij maken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt zakelijk recht en zakelijke lasten; d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied.

T 4777 / Inbrengwaarde 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

11

KADASTER Overzicht kadastrale gegevens, zakelijke rechten binnen het exploitatieplan Omwille van de leesbaarheid van dit rapport is het overzicht van kadastrale gegevens opgenomen als bijlage bij deze rapportage. De planrealisatie c.q. woningbouw brengt met zich dat de oorspronkelijke (landbouw-) percelen zijn gesplitst in veel kadastrale percelen. In de waarderingstabel zijn de kadastrale percelen gerubriceerd naar eigendommen, waarbij onder een eigendom wordt verstaand een samenstel van aan elkaar grenzende kadastrale percelen die op peildatum in eigendom zijn van dezelfde eigenaar. Hierna is een uitsnede van de eigendommenkaart opgenomen, deze kaart is tevens als bijlage opgenomen.

Eigendommenkaart

T 4777 / Inbrengwaarde 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

12

Zakelijke rechten De kadastrale aanduidingen, oppervlakten en eigendomsinformatie in de waarderingstabel en eigendommenkaart zijn conform opgave in het exploitatieplan “Linne Zuidoost 3e herziening”.

Titelrecherche In het kader van deze waardering (raming) heeft er geen titelonderzoek plaats gevonden. Aangenomen is dat er geen sprake is van erfdienstbaarheden/ zakelijke rechten/ kwalitatieve bedingen of bijzondere verplichtingen, die van invloed zouden kunnen zijn op de waarde.

T 4777 / Inbrengwaarde 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

13

OMSCHRIJVING VAN DE ONROERENDE ZAKEN Globale omschrijving Het getaxeerde is gelegen in het exploitatiegebied van het exploitatieplan “Linne Zuidoost, 3e herziening”. Binnen het plangebied bevinden zich ten tijde van de plaatselijke opname onder meer braakliggende percelen (waarbij wordt opgemerkt dat volop woningen zijn en worden gebouwd in het exploitatiegebied), grond die agrarisch in gebruik is (bouwland), reeds gerealiseerde sportaccommodaties en reeds gerealiseerde woningen, wegen en groenvoorzieningen. Volgens verkregen informatie waren er voorheen in het gebied agrarische percelen en aan de noordzijde van de Akkerstraat een sportterrein met inmiddels gesloopte opstallen en voorzieningen aanwezig (zie daarvoor de luchtfoto op pag. 5) Aan de noordzijde wordt het exploitatiegebied begrensd door grondgebonden woningen en praktijkruimten aan de aan de Majoor Huthstraat en de Maasbrachterweg, aan de zuidzijde door de woningen aan de Rijksweg en de Oudeweg. Aan de westelijke zijde wordt het exploitatiegebied begrensd door agrarische percelen en grondgebonden woningen gelegen aan De Hoorst, Connorstraat en de Joinerstraat en aan de oostzijde door de grondgebonden woningen aan de Akkerweg, de Vonderen en de bedrijven ten westen van de Leppingtonstraat, oostelijk van de Sportlaan.

Aan de zuidelijke zijde binnen het exploitatiegebied bevinden zich een reeds gerealiseerd voetbalcomplex (Sportveldstraat 3) en een reeds gerealiseerd tenniscomplex (Sportveldstraat 1). Binnen het exploitatiegebied zijn op peildatum een groot aantal woningen gerealiseerd. De gronden in het plangebied welke niet in gebruik zijn als sportaccommodatie, als weg, als bouwland, of waarop woningen zijn gebouwd liggen braak en worden thans niet gebruikt (behoudens het gedeelte waar met de bouw van woningen is gestart) en zijn onbebouwd. De onroerende zaken zijn vanaf de openbare weg opgenomen. De taxateur heeft niet met eigenaren of bewoners van in het exploitatiegebied gelegen onroerende zaken gesproken. Op 08-02-2023 heeft de Afdeling (voor het eerst) geoordeeld over de acceptatie van een geveltaxatie in het kader van een exploitatieplan. Daaruit volgt dat dat onder bepaalde voorwaarden is toegestaan. In sommige gevallen is informatie van de binnen situatie nodig zijn, dit zal met name doorwerking hebben voor gebouwen (ECLI:NL:RVS:2023:494). In het exploitatieplangebied liggen geen gebouwen, met uitzondering van de gebouwen bij de buitensportaccommodatie. Deze is verplaatst door (en op kosten van) de ontwikkelaar.

T 4777 / Inbrengwaarde 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

14

MILIEU-ASPECTEN Door de taxateur is aan derden geen opdracht gegeven tot het doen naar onderzoek van eventuele verontreiniging van de bodem, behorende bij het vastgoedobject en de aanwezigheid van materialen in, op of aan het vastgoedobject die schadelijk zijn of zouden kunnen zijn voor mens, milieu of gebouwen, dan wel naar de aanwezigheid van stoffen die anderszins de waarde beïnvloeden. Ten behoeve van deze taxatie heeft de taxateur gebruik gemaakt van de openbare informatiebronnen (vanuit Wet Bodembescherming / Wbb) zoals het Bodemloket (www.bodemloket.nl - zie de bijlagen). Indien er van het getaxeerde geen informatie beschikbaar is, noch bij opdrachtgever noch in de vorm van openbaar toegankelijke bronnen, is de taxateur uitgegaan van de veronderstelling dat er geen sprake is van een zodanige mate van bodemverontreiniging dat daarmee het gebruik conform de bestemming en / of het verkrijgen van een omgevingsvergunning (conform de Wet Wabo) wordt belemmerd. Bodemverontreiniging In de toelichting op het bestemmingplan Linne Zuidoost uit 2010 wordt melding gemaakt van in 2004 en 2007 uitgevoerde bodemonderzoeken in het plangebied. Geconstateerd werd dat er in het noordelijke deel van het plangebied enige verontreiniging in de bodem aanwezig was waarvoor maateregelen noodzakelijk waren.

Het betreft verontreiniging ter plaatse van de Akkerweg/ Leppingtonstraat waarvan uit een raportage d.d. 7-7-2023 is gebleken dat die zich enkel bevindt in het cunet onder de weg. Voor het overige waren er geen belemmeringen voor het beoogde gebruik. Volgens gemeente Maasgouw is in het kader van de verleende omgevingsvergunningen voor de nieuwe woningen de milieu-hygiënische kwaliteit van de bodem beoordeeld. In de toelichting op het bestemmingplan Linne uit 2014 is aangegeven dat (omdat er geen ontwikkelingen met uitwerkings- of wijzigingsbesluiten worden gemaakt), er sprake is van een conserverend bestemmingsplan. Bij wijziging van een bestemming op basis van een in het plan opgenomen wijzigingsbevoegdheid, is deze toegestaan indien is aangetoond dat de bodemkwaliteit de nieuwe bestemming mogelijk maakt. Voor de wel opgenomen nieuwe projecten heeft een afzonderlijke afweging plaatsgevonden en is in een eerder stadium reed geoordeeld dat de bodemkwaliteit de uitvoerbaarheid van het project niet in de weg staat. In de toelichting op het bestemmingsplan Linne Zuidoost 2023 is opgenomen dat geen functiewijzigingen plaatsvinden ten opzichte van het geldende bestemmingsplan en dat daarom het uitvoeren van bodemonderzoek niet noodzakelijk is (par. 4.1.2). In deze waardering is aangenomen is dat de gronden binnen het exploitatieplan geschikt zijn voor het beoogde gebruik.

Op de website www.bodemloket.nl zijn geen gegevens beschikbaar over de locatie en het aangrenzende gebied (zie bijlagen). Stikstof Ten behoeve van de realisatie van de woningen in het exploitatiegebied is door Bureau Kragten op 13 januari 2013 gerapporteerd over een uitgevoerd Stikstofdeposito-onderzoek. In dit onderzoek is nagegaan of er ten gevolge het gehele plan en de omgevingsvergunning voor 34 woningen significant negatieve effecten als gevolg van stikstofdepositie op nabijgelegen Natura 2000-gebieden kunnen worden uitgesloten. Gebleken is dat de stikstofdepositie in de gebruiksfase niet meer dan 0,00 mol N/ha/jaar bedraagt en dat ten gevolge van de aanlegfase de stikstofdepositie ten hoogste 0,02 mol N/ha/jaar bedraagt. Op 15 januari 2020 is door Bureau Meervelt het rapport “Voortoets Wet natuurbescherming-Stikstof tbv Woningbouw Linne 2020” uitgebracht. In dit rapport is onder meer geconcludeerd dat er geen

T 4777 / Inbrengwaarde 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

15

significante gevolgen zijn als gevolg van de lage-project-gerelateerde stikstofdepositie op de Natura 2000-gebieden Roerdal, Meinweg, Leudal en Swalmdal. Omdat het aantal (maximaal) te realiseren woningen is verhoogd en de fasering is gewijzigd, is het stifstofonderzoek geactualiseerd. In par. 4.2 van de toelichting op het bestemmingsplan is opgenomen dat de stikstofdepositie in de aanleg- en gebruiksfase niet meer dan 0,00 mol N/ha/jaar bedraagt. Geconcludeerd wordt dat het aspect stikstofdepositie geen belemmering vormt voor de planrealisatie. Dit onderzoek van 5 oktober 2023 is opgenomen in de bijlagen.

Tanks De taxateur heeft ondergrondse of bovengrondse opslagtanks c.q. aanwijzingen daartoe kunnen waarnemen.

T 4777 / Inbrengwaarde 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

16

PLANOLOGIE Bestemmingsplan Voor de binnen het exploitatiegebied gelegen woningen aan de Sportveldstraat, de buitensportaccommodatie die kort na 2010 zijn gerealiseerd, de gronden met maatschappelijke functies aan de noordzijde van het exploitatiegebied, de gronden met bedrijfsfuncties aan de oostzijde van het exploitatiegebied, de openbare ruimte bij de noordelijke entree van het exploitatiegebied, de ontsluiting en entree van het exploitatiegebied aan de zuidzijde (inclusief de openbare vrachtwagenparkeerplaats), de Sportveldstraat en een gedeelte van de Akkerweg geldt het bestemmingsplan “Linne”, vastgesteld bij Raadsbesluit op 8 december 2014. Voor het resterende gedeelte van het exploitatiegebied geldt het in 2010 vastgestelde bestemmingsplan “Linne Zuidoost” en het in 2020 vastgestelde bestemmingsplan ‘Parkeernormen Linne Zuidoost”. Gelijktijdig met de procedure van de derde herziening van het exploitatieplan vindt er ook een partiële herziening plaats van het bestemmingsplan “Linne Zuidoost” en het bestemmingsplan ‘Linne” waarbij de maximale bouwhoogte van het appartementencomplex wordt verlaagd van 4 naar 3 bouwlagen, een verhoging van de plancapaciteit plaatsvindt met 18 grondgebonden woningen, het maximum aantal woningen per bestemmingsvlak wordt vastgelegd en regels zijn opgenomen om verdichting te voorkomen.

Voorts ziet de herziening op het doorvoeren van kleine correcties. Omdat deze inbrengwaardetaxatie grotendeels is gebaseerd op de gronden in het (aanstaande) bestemmingsplan Linne Zuidoost 2023, is hierna een beknopte weergave opgenomen van dit plan. Dit wordt hierna niet verder beschreven, voor nadere informatie wordt verwezen naar www.ruimtelijkeplannen.nl. Het overige deel van deze inbrengwaardetaxatie ziet op het bestemmingsplan Linne dat ongewijzigd blijft. Hierna is een uitsnede opgenomen van de verbeelding bij het nieuwe bestemmingsplan Linne Zuidoost 2023 (als bijlage bijgevoegd).

T 4777 / Inbrengwaarde 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

17

Verbeelding bestemmingsplan Linne Zuidoost 2023

Het bestemmingsplan “Linne Zuidoost 2023” geeft aan: Enkelbestemming : deels Agrarisch met waarden (AW) Enkelbestemming : deels Bedrijf (B) Enkelbestemming : deels Groen (G) Enkelbestemming : deels Verkeer (V) Enkelbestemming : deels Water-niet riviergebonden (WA-NR) Enkelbestemming : deels Wonen (W) Enkelbestemming : deels Woongebied (WG)

T 4777 / Inbrengwaarde 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

18

Bouwaanduiding Bouwaanduiding Bouwaanduiding Bouwaanduiding Bouwaanduiding Bouwaanduiding Bouwaanduiding Bouwaanduiding Gebiedsaanduiding Functieaanduiding Functieaanduiding Functieaanduiding Maatvoering

: : : : : : : : : : : : :

deels gestapeld [gs] deels plat dak -1 [sba-pd-1] deels plat dak -2 [sba-pd-2] deels specifieke bouwaanduiding - balkons [sba-bk] deels specifieke bouwaanduiding – berging [sba-b] deels specifieke bouwaanduiding – doorgang [sba - dg] deels specifieke bouwaanduiding – minimale geluidwering [sba-mg] deels vrijstaand deels milieuzone – roerdalslenk 2 deels bedrijf tot en met categorie 3.1 (bs ≤ 3.1) deels specifieke vorm van groen – grondwal [sg – gw] deels specifieke vorm van groen - parkeren [sg – p] maximum aantal wooneenheden

Deze bestemmingen houden in dat de percelen bebouwd en gebruikt mogen worden overeenkomstig de in de bijlagen genoemde bepalingen (bron: opdrachtgever). Door de taxateur is geen uitgebreid planologisch onderzoek verricht, zodat de bovenstaande gegevens als indicatief beschouwd moeten worden.

T 4777 / Inbrengwaarde 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

19

OMSCHRIJVING PLAN Binnen het plangebied Linne Zuidoost is voorzien in de realisatie van 256 woningen, maatschappelijke voorzieningen, een buitensportaccommodatie in de vorm van voetbalvelden en tennisvelden en openbare voorzieningen. Op peildatum 1 juli 2023 is een belangrijk deel van het plan gerealiseerd, de buitensportaccommodatie, maatschappelijke voorzieningen en een groot aantal woningen zijn aangelegd. Daarnaast zijn er nog relatief kleine oppervlakten bestemd voor bedrijfsdoeleinden. Hieronder is een luchtfoto uit 2022 opgenomen voor een indruk van de planontwikkeling. Een exacte datum van de foto is niet bekend.

bron: www.topotijdreis.nl Op de peildatum kunnen nog maximaal 88 woningen worden gebouwd in 2023, 2024 en 2025. Dit zijn 42 appartementen in 2 gebouwen en 46 grondgebonden woningen. Elf (11) grondgebonden woningen dienen in het betaalbare segment te worden gerealiseerd, dat is geduid als een maximale huurprijs van € 1.000,-- per maand of een koopsom van maximaal € 355.000,-- incl. BTW. Per bouwveld is in het bestemminsplan aangegeven hoeveel woningen maximaal gebouwd kunnen worden.

T 4777 / Inbrengwaarde 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

20

In artikel 2 van de regels behorende bij het exploitatieplan “Linne Zuidoost 2e herziening” is een bindende faseringsregeling opgenomen. Deze regeling zal bij de 3e herziening naar zijn inhoud gehandhaafd blijven. Deze faseringsregeling is als volgt: “2.1 Voor de gefaseerde uitvoering van het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, het bouwrijp maken van de openbare ruimte, het woonrijp maken van de openbare ruimte en de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen van gebouwen in het uitgeefbare gebied geldt de fasering zoals aangegeven in de faseringstabel. 2.2 Met de gefaseerde uitvoering van het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied per deelgebied, de aanleg van nutsvoorzieningen per deelgebied, het bouwrijp maken van de openbare ruimte van een deelgebied en het woonrijp maken van de openbare ruimte van een deelgebied mag niet worden begonnen voor de start van het in de faseringstabel voor dat deelgebied daartoe genoemde kalenderjaar. 2.3 Een omgevingsvergunning voor het bouwen voor een in het uitgeefbare gebied van een deelgebied op te richten gebouw wordt geweigerd, indien de aanvraag wordt ingediend voor de start van het in de faseringstabel voor dat deelgebied genoemde kalenderjaar in de kolom “Verlening omgevingsvergunning voor het bouwen”.”

In de 3e herziening van het exploitatieplan is de volgende faseringstabel opgenomen: Fase

Deelgebied

0 1

Deelgebied 0-A Deelgebied 1-A Deelgebied 1-B Deelgebied 1-C Deelgebied 1-D Deelgebied 2-A Deelgebied 2-B Deelgebied 3-A Deelgebied 3-B Deelgebied 4-A Deelgebied 4-B

2 3 4

Start: bouwrijp maken uitgeefbaar gebied, bouwrijp maken openbare ruimte, aanleg nutsvoorzieningen 2010 2015 2015 2015 2020 2018 2018 2021 2023 2024 2024

Start: woonrijp maken openbare ruimte

Verlening omgevingsvergunningen voor het bouwen

2010 2015 2015 2015 2020 2018 2018 2021 2023 2026 2026

2010 2015 2015 2015 2020 2018 2018 2021 2023 2024 2025

In de afbeelding op de volgende bladzijde is deze fasering op kaart aangegeven. De faseringskaart behorende bij het exploitatieplan is in de bijlagen opgenomen.

T 4777 / Inbrengwaarde 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

21

T 4777 / Inbrengwaarde 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

22

Aan de hand van de bindende faseringskaart is een indicatieve kaart ‘uitgiftefasering’ opgesteld. Deze kaart heeft geen bindende werking, maar een toelichtende functie voor de exploitatieopzet. De kaart geeft weer in welke jaar de uitgifte is gerealiseerd c.q. voorzien, gegeven de bindende faseringsregeling en is hierna opgenomen.

T 4777 / Inbrengwaarde 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

23

Hieronder zijn afbeeldingen opgenomen van de bouwvelden waar op peildatum grondgebonden woningen gerealiseerd kunnen worden. Omdat per bouwveld de oppervlakte bekend is en het maximaal aantal woningen is vastgelegd, is het mogelijk om van ieder bouwveld een verkaveling op te stellen. Zo’n verkaveling is hieronder opgenomen.

In de onderstaande verbeelding is het ruimtegebruik binnen het exploitatieplangebied aangegeven. De ruimtegebruikskaart behorende bij het exploitatieplan is in de bijlagen opgenomen.

T 4777 / Inbrengwaarde 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

24

Ruimtegebruikskaart

T 4777 / Inbrengwaarde 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

25

MARKTSITUATIE EN COURANTHEID Marktgegevens Macro-economisch beeld: Het Nederlandse bedrijfsleven gaat uitdagende tijden tegemoet. Niet alleen de energieprijzen blijven volgend jaar hoog, ook de loonkosten nemen toe, terwijl de economie afkoelt. De snel stijgende rente maakt bovendien financiering duurder en zorgt voor terughoudendheid bij investeerders en financiers. Deze samenloop van moeilijke omstandigheden zorgt bij de meeste ondernemingen voor druk op de winstmarge. De winstgevendheid staat vooral onder druk in de sectoren vastgoed, industrie, dienstverlening, vrijetijdsbesteding en technologie, media en telecom. Het Centraal PlanBureau (CPB) publiceert periodiek ramingen. De laatste dateert van augustus 2022; de voorlaatste van maart 2022. De onderstaande tekst is een bewerking van de publicatie “Concept Macro-Economische verkenning 2023” uit augustus 2022 van het CPB. Na sterk herstel uit de coronacrisis valt de groei nu terug doordat inflatie de huishoudbestedingen onder druk zet. De Nederlandse economie is sterk hersteld uit de coronacrisis gekomen. De hoge groei in het afgelopen kwartaal en eind vorig jaar geeft voor 2022 nog een hoog groeicijfer van 4,6%, maar onderliggend is het beeld aan het kantelen. De oorlog in Oekraïne en de verstoringen door de coronacrisis hebben geleid tot een scherp opgelopen inflatie.

Vooral de zeer snel gestegen energieprijzen raken een groeiend aantal huishoudens in de portemonnee nu steeds meer energiecontracten worden aangepast. Hierdoor komt de consumptiegroei de komende kwartalen tot stilstand. De inflatie en de daarmee gepaard gaande onzekerheid, en ook de renteverhogingen door centrale banken om de inflatie te beteugelen, remmen wereldwijd de economische groei. Hoewel het CPB raamt dat een substantieel deel van de geplande intensiveringen niet kan worden gerealiseerd door aanbodproblemen en krapte op de arbeidsmarkt, resteert nog altijd een behoorlijke toename van de vraag vanuit de overheid. Ook de uitvoer zorgt nog voor groei. In 2023 valt de bbp-groei onder invloed van bovenstaande factoren terug naar 1,1%. Als de energiecrisis niet verder escaleert, daalt de inflatie (cpi) van 9,9% in 2022 naar 4,3% dit jaar. Hoewel de inflatie enigszins verbreedt naar andere componenten zoals voedsel, blijft de inflatie eerst en vooral gedreven door de energieprijzen, in het bijzonder die van gas. Deze raming is gebaseerd op marktverwachtingen van de gasprijs, die volgend jaar een lichte daling laat zien, maar nog steeds ruim boven het niveau van de afgelopen jaren blijft liggen. Deze ontwikkeling blijft uiteraard zeer onzeker. Ondanks de krappe arbeidsmarkt nemen de lonen opvallend weinig toe.

De arbeidsmarkt blijft krap: tegenover het matigende effect van de afkoelende economie staat de aanhoudende vraag naar arbeidskrachten in de collectieve sector. De werkloosheid loopt licht op tot 3,9% in 2023. De overheidsfinanciën vertonen een opvallend herstel door tijdelijke factoren; daarnaast drukt de inflatie de schuldquote. De overheidsinkomsten profiteren na het herstel uit de coronacrisis van robuuste inkomsten in de winstbelasting. Daarnaast leidt de hoge gasprijs ook tot fors hogere gasbaten. Het verloop van de oorlog in Oekraïne is van grote invloed. Er zijn ook andere risico’s: er is nog altijd de dreiging van een nieuwe coronagolf, ook bestaat het risico dat centrale banken er niet in slagen de inflatie te beteugelen. Gezien deze risico’s en gegeven de zeer gematigde groei valt zeker niet uit te sluiten dat er zich enkele kwartalen van negatieve groei zullen voordoen (een technische recessie). De betekenis daarvan dient overigens niet overschat te worden, de krappe arbeidsmarkt maakt een snelle oploop van de werkloosheid bijvoorbeeld onwaarschijnlijk. Een opwaartse onzekerheid bij de raming is – naast een beëindiging van de oorlog en daling van de energieprijzen – dat de consumptie hoger kan uitvallen als huishoudens het tijdens corona opgebouwde spaargeld uitgeven.

T 4777 / Inbrengwaarde 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

26

Om de inflatie het hoofd te bieden, hebben de centrale banken in de Verenigde Staten en Europa ingezet op een reeks renteverhogingen. De rentestijgingen zijn terug te zien in de 10-jaarsrentes op staatsleningen van Europese landen. De figuur hierboven toont aan dat de 10-jaarsrente van Nederlandse staatsleningen sinds einde 2021 stijgt. De weg omhoog verloopt schokkerig, met een korte periode van daling afgelopen zomer. De stijging van dit tarief, te zien als de risicovrije rente, zet opwaartse druk op de risicopremie voor vastgoed, het rendement dat vastgoedinvesteerders extra verlangen voor het risico dat zij lopen door in vastgoed te beleggen. En juist dat rendement is door voortdurend stijgende vastgoedwaarden de afgelopen jaren onder druk komen te staan. Dit geldt met name voor logistiek en residentieel vastgoed. Een prijscorrectie op vastgoed zorgt er uiteindelijk voor dat de aanvangsrendementen voor nieuwe investeerders weer omhoog zullen gaan. Toch zijn er ook wat positieve zaken te benoemen. Er lijkt sprake te zijn van een stabilisatie van de inflatie, de hypotheekrente is de afgelopen weken iets gedaald, en het energieprijsplafond en de stijging van de lonen kunnen zorgen voor meer zekerheid in de markt. De ontwikkelingen op het gebied van vastgoed Bedrijfsruimten en logistiek In 2022 was er veel vraag naar bedrijfsruimten.

Deze vraag blijft voorlopig hoog door structurele trends en groei van e-commerce en de circulaire economie. Ook worden veel aan het buitenland uitbesteedde werkzaamheden weer naar ons of een buurland gehaald. Er is op steeds meer locaties krapte maar dit komt niet alleen door de hoge vraag. Veel gemeenten hebben de afgelopen jaren bedrijfslocaties herbestemd tot woningen, maar niet goed nagedacht over nieuwe plekken waar bedrijven zich kunnen vestigen. En op plekken waar wel ruimte is, ontstaat meer weerstand. Lokale bewoners willen vooral verdozing voorkomen: de onpersoonlijke blokkendozen van distributie- en datacentra in het landschap. Eind 2022 kwam bedrijvigheid toch meer onder de aandacht. De overheid ziet nu in dat dit nationale probleem moet worden aangekaart en heeft hiervoor de contouren van het programma werklocaties opgesteld, echter: nieuwbouw wordt vaak gehinderd door hoge bouwkosten, een gebrek aan geschikte gronden en lokale regels. De tekorten aan geschikte locaties in combinatie met de gestegen kosten voor nieuwbouw werken tekorten in de hand. Deze tekorten op de bedrijfsruimtemarkt komen duidelijk tot uiting in de lage opnamecijfers in de afgelopen periode. Zoekers komen veelal uit het lokale MKB, maar het beschikbare aanbod van bestaande objecten droogt op en bouwgrond is nauwelijks beschikbaar.

De situatie is problematisch, omdat de meeste bedrijven niet naar een andere regio willen verhuizen, aangezien zij afhankelijk zijn van hun medewerkers en/of de nabijgelegen bedrijvigheid.

T 4777 / Inbrengwaarde 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

27

De vooruitzichten voor de bedrijfsruimtemarkt worden vooralsnog bepaald door de grote tekorten op de markt. Nieuwbouw komt voorlopig niet op gang en zo lang er geen nieuwe bouwgrond beschikbaar komt blijft dit realiteit en zullen veel ondernemingen geen nieuwe huisvesting vinden. Huurprijsstijgingen blijven reëel zolang de vraag naar bedrijfsruimte hoger is dan het beschikbare aanbod. Door de stijgende rente ontstaat er wel minder financieringsruimte en terughoudendheid onder beleggers, wat enige verlichting kan geven op de koopprijzen. Veel bedrijven staan er echter bedrijfseconomisch (zeer) goed voor waardoor sprake is van een tendens dat zijn blijven zoeken naar mogelijkheden om hun processen te faciliteren in zowel hun bestaande als eventueel nieuwe huisvesting. De kantorenmarkt De vastgoedsector heeft fantastische jaren achter de rug. Met de huidige rente doet de sector een stap terug en laat zien dat “willen”, “kunnen” en “moeten” geregeld uit elkaar liggen. In de tweede helft van 2022 heeft de vastgoedsector een stap terug gedaan en de verwachting is dat een snel herstel er niet in zit. Door economische stagnatie zoeken bedrijven minder snel naar nieuwe of extra ruimte. Op de kantorenmarkt is een sterke afwaardering van de vastgoedwaarden waargenomen. In vergelijking met andere typen vastgoed, is de waardedaling op de kantorenmarkt een van de sterkste (CBRE, 2023).

Dit is het gevolg van het in de “Corona-periode” aangezwengelde hybride werken maar vooral en met name ten gevolge van de hoge rentestanden. Deze zijn in de loop van 2022 verdrievoudigd. Vooral bij vastgoed waar beleggers genoegen hebben genomen met lage aanvangsrendementen, waaronder kantoren, heeft een stijging in de rente een grote impact (Financieel Dagblad, 2023).

Ten opzichte van het vierde kwartaal van 2021 is de opname van kantoorruimten op landelijk niveau sterk gedaald (NVM, 2023). Er komen meer vierkante meters vrij op de markt. Bovenstaand figuur (bron: NVM) illustreert op provinciaal niveau het verschil in de door de markt opgenomen vierkante meters in 2022 te opzichte van 2021. Winkels en horeca De winkelmarkt, inclusief horeca, beweegt van crisis naar crisis. Na de laatste lockdown van begin dit jaar maakte de sector zich op voor een sterk herstel. Tot op zekere hoogte kwam dat er ook. Het werd drukker in de winkelstraten en de terrassen zaten vol. Maar helaas is dat niet het hele verhaal. Door de oorlog in Oekraïne zijn de energielasten flink gestegen en ook bij de inkoop van producten en grondstoffen hebben ondernemers last van prijsstijgingen. Dit raakt bijvoorbeeld vaak bakkers, viszaken en snackbars. Een ander probleem zijn de personeelstekorten. Naast hogere lonen zijn ondernemers regelmatig genoodzaakt om sluitingsdagen in te voeren en ook dat drukt hun omzet.

T 4777 / Inbrengwaarde 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

28

De vraag is nu in hoeverre de consument bereid is om hogere prijzen te accepteren. In het derde kwartaal steeg in veel branches de omzetwaarde, maar daalde het verkoopvolume. De consument geeft dus meer geld uit door hogere prijzen, maar koopt wel minder. Dat raakt de winstgevendheid. Vooral winkels gericht op dure aankopen als elektronica, keukens, bouwmaterialen, meubelen en wooninrichting hebben daar last van. De verslechterde marktomstandigheden voor gebruikers van winkelvastgoed hebben in 2022 geleid tot een lagere opname van winkelruimten.

Ook de aanbodzijde van de markt toont signalen van een kantelende markt. Het aanbod van winkelruimten is opnieuw stijgende ondanks dat een groot deel van de winkelpanden de voorbije jaren transformaties en functieveranderingen hebben ondergaan en daarmee aan de markt onttrokken zijn. De winkelleegstand is over het algemeen nog beperkt. Hierbij zijn echter wel grote verschillen te zien tussen de verschillende regio’s en de functie en omvang van een gebied. Gebieden met veel dagelijkse winkels presteren over het algemeen beter. Dat de leegstand nog beperkt is, is toe te schrijven aan invulling van leegstand met andere branches, zoals horeca en dienstverlening, of door herbestemming naar woningen. Steeds meer gemeenten verruimen de mogelijkheden tot herbestemming van locaties in de centrale winkelgebieden. Opvallend is ook dat panden in binnensteden met een gemengde functie (winkel met leegstaande, voormalige bovenwoning) na (lange) leegstand worden verkocht en gerenoveerd waarbij de verdiepingen een woonfunctie krijgen. Het gevaar loert echter dat door de oplopende inflatie de bestedingen gaan teruglopen en de winkelleegstand gaat toenemen.

T 4777 / Inbrengwaarde 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

29

Stijgende bouwkosten en regelgeving rondom de opkoopbescherming, zorgen er echter wel voor dat partijen terughoudender worden om winkels te transformeren tot woningen. De komende tijd zal de druk op de winkelmarkt blijven bestaan. De horeca in het algemeen heeft door de pandemie klappen gekregen. Dat werd vaker gesuggereerd. De lockdown en de sluiting van de horeca (waardoor omzetten sterk terugliepen of helemaal wegvielen) heeft echter nauwelijks zijn sporen nagelaten. In enkele gevallen is de huur beëindigd en is leegstand van vastgoed opgetreden. De constatering is dat de negatieve effecten van de coronapandemie nog nauwelijks merkbaar zijn en er zelfs hier en daar meer transacties op het vlak van horecabedrijfsruimten geweest zijn. Ook hier bestaat de vrees dat de golf van faillissementen nog moet komen. De toename aan bestedingen in de horeca lijkt dat vooralsnog tegen te gaan. De meest recente publicatie vanuit de Rabobank geeft aan dat onzekerheid over de consumentenvraag en over de gehele linie stijgende kosten resulteren in een cocktail die bij voorbaat een kater oplevert bij horecaondernemers en detaillisten. Het sentiment op de beleggingsmarkt is dit jaar sterk verslechterd. Na de scherpe stijging van de rente in de loop van 2022, zijn de rendementseisen van beleggers vaak niet haalbaar. Vooral bij de afhankelijkheid van financiering.

Beleggers stellen aankopen uit vanwege de hoge vraagprijzen in de markt. Daarnaast is ook het acceptatiebeleid van banken sinds de coronacrisis aangescherpt en kijken zij nog kritischer naar commercieel vastgoed. Winkelruimten en horecaberdrijfsruimten worden veelal als zeer risicovol gezien (m.u.v. supermarkten) en beleggers moeten vaker op zoek naar alternatieve financierings-mogelijkheden. Partijen met veel eigen vermogen hebben daarmee een duidelijk voordeel in de huidige markt. De woningmarkt Op de woningmarkt lag transactievolume 2,4% lager ten opzichte van een jaar eerder. De regionale verschillen zijn echter groot. Zo zijn er regio’s waar sprake is een daling in het transactievolume oplopende tot wel 15-20% en daar staan dan ook weer regio’s tegenover waar sprake is van stijgingen van meer dan 5%. Wordt er gekeken naar de prijsontwikkeling van kwartaal-op-kwartaal, dan daalden de prijzen in het 4e kwartaal 2022 ten opzichte van het 1e kwartaal van dit jaar. Het is de eerste keer sinds 2014 dat de prijzen kwartaal-op-kwartaal dalen. Een aantal factoren die hieraan ten grondslag liggen is de onrust op de markt.

De basis hiervan ligt in de Russische inval in Oekraïne die min of meer een kettingreactie in gang zette: een acuut gebrek aan een breed scala aan grondstoffen, oplopende inkoop-/ productie-/ verkoopkosten, oplopende inflatie, oplopende (hypotheek)rentes om de inflatie te beteugelen, loonkostenstijgingen, stijging energielasten. Een complex speelveld aan factoren waarmee de actuele woningmarkt mee geconfronteerd wordt. De onder druk staande prijzen bieden daarentegen wel weer kansen voor kandidaat kopers die nu wel de door hun gewenste woning/ appartement binnen hun bereik krijgen. Investeerders -zowel particulier alsook institutioneel- kopen steeds minder woningen van eigenaarbewoners door de met ingang van 1 januari jl. ingegane fiscale veranderingen en de vanuit het ministerie aangekondigde wijzingen in de systematiek van de huurprijsbepalingen waarbij ook de woningen in het midden-huur-segment van overheidswege gereguleerd gaan worden. Hetgeen hierbij opvalt is dat duurzame woningen meer verkocht worden en hun prijzen een stabieler beeld vertonen dan die van minder duurzame woningen. Dat blijkt uit de door de vanuit de NVM gepubliceerde woningmarkttrends van het 1e kwartaal 2023. De lokale en regionale woningmarktomstandigheden De woningmarkt is aan het veranderen.

Onder invloed van de gestegen hypotheekrente, energiekosten en inflatie is de betaalbaarheid van woningen verslechterd. Ook zorgen deze ontwikkelingen voor meer onzekerheid bij kopers. Het gedrag verandert naar een situatie waarin huishoudens eerst de eigen woning willen verkopen, voordat een nieuwe woning wordt gekocht. Het aantal verkopen blijft daarom wat achter, terwijl er wel meer woningen te koop worden gezet. Door deze extra aanwas in combinatie met de toegenomen verkooptijd loopt het woningaanbod snel op. Als gevolg van deze situatie met minder

T 4777 / Inbrengwaarde 3e herziening exploitatieplan Linne Zuidoost / november ’23

30

vraag en meer aanbod zijn de woningprijzen in het 1e kwartaal van 2023, net als het kwartaal ervoor, gedaald. In de verkoopcijfers is een duidelijk verschil zichtbaar tussen verschillende prijssegmenten. Terwijl de onzekerheid en toegenomen rente resulteert in een afname van de verkopen van duurdere woningen, slaan juist meer consumenten hun slag in de goedkopere segmenten. De haalbaarheid van nieuwbouwprojecten staat onder druk. Door de gestegen bouwkosten kunnen de verkoopprijzen van nieuwbouw niet meebewegen met de prijsdaling in de bestaande bouw. Nieuwe woningen zijn hierdoor relatief duur geworden. Dit, in combinatie met terughoudendheid van kopers, heeft geresulteerd in een sterke terugval van de nieuwbouw verkoopcijfers. Door een halvering van de nieuwbouwverkopen neemt het totale aanbod aan nieuwbouwwoningen toe en lopen de verkooptijden op. Door de huidige inflatie ligt voor 2023 nog een ruime toename van de loonkosten in de lijn der verwachting. Om het ontwikkelen van nieuwbouwwoningen rendabel te houden zou eerder sprake moeten zijn van een prijsstijging dan van een prijsdaling. De haalbaarheid van de nog in voorbereiding zijnde nieuwbouwprojecten staat hierdoor sterk onder druk. Toch zijn er ook wat positieve zaken te benoemen.