Bijlage 4: Bestemmingsplan ‘Sleydal, fase 5’ (NL.IMRO. 1641.BPL113-VG01).

Gedurende deze termijn is een inspraakreacties ingediend door: A]. (ontvangen d.d. 15 januari 2024). De ingekomen zienswijze en inspraakreactie zijn in de bijlage bij deze “Nota ter beantwoording zienswijzen inzake het bestemmingsplan ‘Sleydal fase 5’ en inspraakreactie op de ontwerp-welstandsnota (beeldkwaliteitsplan) ‘Sleydal fase 4 en 5’ (hierna: Nota) opgenomen en wordt hierna zakelijk samengevat en van een gemeentelijk standpunt voorzien. De samenvatting van de zienswijzen heeft overigens slechts tot doel de leesbaarheid van de Nota te vergroten. Dit betekent dus niet dat de onderdelen van de zienswijzen die niet expliciet worden genoemd, niet bij de beoordeling worden betrokken. Bij de beoordeling van de zienswijzen en inspraakreactie zijn de volledige brieven met eventuele bijlagen, zoals deze bij de gemeente zijn ingediend, betrokken. 2. Gemeentelijk standpunt De zakelijke samenvatting van de zienswijzen en inspraakreactie, gevolgd door het gemeentelijk standpunt ten aanzien daarvan, is onderstaand gegeven.

Pagina 1 van 32

Z/23/121013 - D/24/138486

2.1

Zienswijze 1 (ontvangen d.d. 3 januari 2024)

Ontvankelijkheid zienswijze Het ontwerpbestemmingsplan heeft van vrijdag 8 december 2023 tot en met donderdag 18 januari 2024 ter inzage gelegen. De zienswijze is op 3 januari 2024 ontvangen. Vaste jurisprudentie is dat een zienswijze tijdig is ingediend, indien deze voor het einde van de termijn is ontvangen. Bij verzending per post is een zienswijze tijdig ingediend, indien deze voor het einde van de termijn ter post is bezorgd alsmede niet later dan een week na afloop van de termijn is ontvangen. De onderhavige zienswijze is tijdig ingediend en daarom ontvankelijk. 2.1.1 Samenvatting zienswijze 1. De bestemming van de grond waar Sleydal fase 5 is gepland, is onherroepelijk vastgesteld op 'natuur'. De noodzaak om de bestemming aan te passen met nieuwe woningbouw waarvoor de natuur moet wijken is niet duidelijk. Er wordt geduid op een nog steeds van toepassing zijnde afspraak tussen gemeente en Sleydal BV uit 2003, maar hoe kan de overeenkomst uit 2003 tussen de gemeente en Sleydal nog geldig zijn met de wijziging van bestemmingsplan 'Heel — Panheel' d.d. 19 maart 2015? 2.

In het plan is er sprake van 'braakliggend terrein'. Dit wordt bestreden. Het terrein heeft zich de afgelopen jaren ontwikkeld tot een klein natuurgebied met steeds grotere diversiteit aan bomen, planten en dieren. Daarmee heeft het terrein zich al gevoegd naar de huidige bestemming 'natuur'. Het zou passender zijn deze natuur meer toegankelijker te maken, te verrijken en als zodanig te gaan beheren. Dit is een betere bestemming.

3. Het plaatsen van 2 -kappers op percelen 1,2,3,4 past niet straatbeeld. Vanuit het straatbeeld sluiten 2 vrijstaande woningen op 2 percelen beter aan. 2.1.2

Reactie op de zienswijze

Ad 1] Het bestemmingsplan 'Heel — Panheel' d.d. 19 maart 2015 voorziet in het aantal woningbouwmogelijkheden afgestemd op het destijds geldende volkshuisvestelijke beleid. Dit doet er niets aan af dat via andere planologische procedures de resterende woningen, zoals opgenomen in de (nog van toepassing zijnde) exploitatieovereenkomst van 3 juni 2003, op een later tijdstip alsnog mogelijk worden gemaakt. Het in de exploitatieovereenkomst totaal aantal te realiseren woningen is nog niet gerealiseerd. De gemeente heeft daarom nog een inspanningsverplichting om medewerking te verlenen aan de ontwikkeling/afronding van het woongebied zowel wat betreft belendende gronden die zijn aangemerkt als fase 5 alsook de in de overeenkomst opgenomen aantal woningen (255). Ten aanzien hiervan heeft de Raad van State in de uitspraak van 10 december 2014 (uitspraak 201310759/1/R1) geoordeeld dat niet in geschil is dat de overeenkomst aan Sleydal B.V. ruimte biedt om meer woningen te realiseren binnen de bestemming "Woongebied Sleydal" dan de planregels mogelijk maken. Het plan “Sleydal fase 5” is beoordeeld op de wenselijk, haalbaarheid en mogelijke randvoorwaarden. Het plan is stedenbouwkundig en volkshuisvestelijk passend en voldoet aan de overige getoetste wet- en regelgeving, beleidsdocumenten en randvoorwaarden. Ad 2] “Braakliggend” is omschrijving in de toelichting.

Dit doet verder niets af aan de bestemming/beleid en de motivering om tot woningbouw te komen. De uitgevoerde natuur en ecologische onderzoeken zijn afgestemd op de feitelijke situatie ter plaatse. Ad 3] In het woongebied “Sleydal” is een verscheidenheid aan woningen aanwezig. Sleydal fase 5 vormt een eigenstandig hofje, waar een verbinding wordt gelegd naar de open groene ruimte ten oosten van het plangebied. Een ander type woningen dan huidige woningen aan Broekbeemden is dan ook te rechtvaardigen. Daarnaast dient het type woning te voldoen aan de huidige woningbouwbehoefte. Deze behoefte voorziet vooral in (kleinere) levensloopbestendige woningen. De woningen kunnen bestaan uit 1-laag, 2-laags of 1-laags met kap. Dit soort woningen zijn in het plangebied “Sleydal” al aanwezig. De zienswijze wordt ongegrond verklaard. Pagina 2 van 32

Z/23/121013 - D/24/138486

2.2

Zienswijze 2 (ontvangen d.d. 12 januari 2024)

Ontvankelijkheid zienswijze Het ontwerpbestemmingsplan heeft van vrijdag 8 december 2023 tot en met donderdag 18 januari 2024 ter inzage gelegen. De zienswijze is op 12 januari 2024 ontvangen. Vaste jurisprudentie is dat een zienswijze tijdig is ingediend, indien deze voor het einde van de termijn is ontvangen. Bij verzending per post is een zienswijze tijdig ingediend, indien deze voor het einde van de termijn ter post is bezorgd alsmede niet later dan een week na afloop van de termijn is ontvangen. De onderhavige zienswijze is tijdig ingediend en daarom ontvankelijk. 2.2.1 Samenvatting zienswijze 1. In de uitspraak van de Raad van State, d.d. 10-12-2014 is nogmaals duidelijk benadrukt dat het plan een conserverend plan betreft, waarbij het behoud van de bestaande situatie het uitgangspunt is. En meer specifiek wat betreft de Sleydal fase 5, stelt de raad zich op het standpunt dat in het plan de grond ter plaatse van de vijfde fase bestemd is als "Natuur", zonder wijzigingsbevoegdheid naar de bestemming "Wonen". 2. Met de realisatie van Sleydal fase 4 en de andere fases (Schaapsweide, Heerepad etc.) binnen de bestemming "Woongebied-Sleydal" is het maximaal aantal wooneenheden reeds ruimschoots overschreden ten opzichte van hetgeen is overeengekomen in de afgesloten exploitatieovereenkomst 2003 van juni 2003.

Met de uitbreiding van het projectgebied Sleydal fase 4, is er al een bovenmatige toegift gedaan van de gemeente op haar uit de overeenkomst voortvloeiende inspanningsverplichting. 3.

Het ontwerp bestemmingsplan Sleydal fase 5, staat volledig haaks op de huidige bestemming en het is evident dat er op geen enkele wijze bevoegdheid bestaat om een bestemming "Wonen" te verlenen. De kavel aan Broekbeemden 89 is in 2006 gekocht in de wetenschap dat er aan de overzijde (nu fase 5) nooit gebouwd zou mogen/gaan worden, omwille van het feit dat de Enkelbestemming 'Natuur' geldt. Verder is de dubbelbestemming 'Waterstaat — waterbergend rivierbed' voor het grootste deel van het plangebied van toepassing en is er geen wijzigingsbevoegdheid naar de bestemming "Wonen". Ook is er destijds '19 april 2006' toen de kavels aan de Broekbeemden in de verkoop kwamen nadrukkelijk gecommuniceerd dat hiermee het bestemmingsplan Sleydal voltooid was.

4.

Het bouwplan is door Sleydal BV uit Roermond nooit aan de omwonenden gepresenteerd en eveneens zonder enige vorm van inspraak. Daarnaast heeft ook de Gemeente Maasgouw buiten deze publicatie geen initiatieven ondernomen om omwonenden voortijdig te informeren of hierop te attenderen. In casu is geen sprake van een dialoog. Er is slechts eenzijdig informatie verstrekt. Van enig draagvlak bij de buurt is dan ook geen sprake.

5.

Het bouwplan voor de 15 woningen gaat ten koste van de gewenste kwaliteit van de leefomgeving. Het bouwplan wijkt qua hoogte of van de aanwezige bebouwing aan die zijde van de Broekbeemden. De aanwezige bebouwing aan die zijde van de Broekbeemden is consequent beperkt tot een hoogte van 1 bouw-/woonlaag zonder een kap. Daarnaast staan er aan beide zijden van dit gedeelte van de Broekbeemden enkel vrijstaande woningen. Het voornemen om hier eveneens twee-aaneen gebouwde woningen toe te staan, zou dit de beeldkwaliteit en eveneens de waarde van de bestaande woningen negatief beïnvloeden.

6. Met de afronding van fase 3 (Schaapsweide, Heerepad) en afronding fase 4, Broekbeemden) is de verkeersveiligheid/drukte zienderogen toegenomen toenemen. Broekbeemden fungeert als een soort rondweg binnen Sleydal met storende en gevaarlijke situaties tot gevolg (zelfs ongelukken). Het voornemen om binnen het plangebied nog eens 15 levensloopbestendige woningen te realiseren, zal hier enkel en alleen een verdere negatieve invloed op hebben. Het aantal parkeerplaatsen neemt relatief gezien af, wanneer de plannen voor fase 5 gerealiseerd zouden worden, wat eveneens een zeer ongewenste ontwikkeling zou zijn. De dagelijkse praktij k laat zien dat de in de omliggende straten beschikbare parkeerruimte geen ruimte meer biedt voor het parkeren van meer auto's dan nu het geval is. 1 De verkeer aantrekkende werking voor een nieuwe ontwikkeling dient maximaal beperkt te worden. 2 Een nieuwe planontwikkeling mag géén parkeeroverlast voor de nabije omgeving veroorzaken.

Pagina 3 van 32

Z/23/121013 - D/24/138486

7. Voor de direct omwonenden van de Broekbeemden heeft de realisatie van fase 5 enorme consequenties. Wat dat betreft mag de realisatie van het project gerust zeer ongewenst worden genoemd. Er verandert immers nogal wat ten opzichte van de situatie zoals die de afgelopen 20 jaar is geweest. Mocht het plan desondanks alsnog worden vastgesteld door uw raad en onherroepelijk worden, dan zal dat zich voor de ontwikkelaar bij het toetsen van de daarvoor geldende criteria vertalen in forse bedragen aan tegemoetkoming in planschade, advieskosten en wettelijke rente. 2.2.2 Reactie op de zienswijze Ad 1] Het bestemmingsplan 'Heel — Panheel' d.d. 19 maart 2015 voorziet in het aantal woningbouwmogelijkheden afgestemd op het destijds geldende volkshuisvestelijke beleid. Dit doet er niets aan af dat via andere planologische procedures de resterende woningen, zoals opgenomen in de (nog van toepassing zijnde) exploitatieovereenkomst van 3 juni 2003, op een later tijdstip alsnog mogelijk worden gemaakt. Het in de exploitatieovereenkomst totaal aantal te realiseren woningen is nog niet gerealiseerd. De gemeente heeft derhalve nog een inspanningsverplichting om medewerking te verlenen aan de ontwikkeling/afronding van het woongebied zowel wat betreft belendende gronden die zijn aangemerkt als fase 5 alsook de in de overeenkomst opgenomen aantal woningen (255).

In de uitspraak van de Raad van State van 10 december 2014 (uitspraak 201310759/1/R1) heeft de afdeling geoordeeld dat de gemeenteraad voldoende gemotiveerd heeft waarom geen wijzigingsbevoegdheid meer is opgenomen. Namelijk omdat dat Sleydal B.V. niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij binnen de planperiode meer dan 30 wooneenheden zal realiseren. Mocht dit wel het geval zijn, dan kan zij een verzoek indienen om herziening van het plan. Dit verzoek heeft Sleydal met het indienen van het ontwerpbestemmingsplan “Sleydal fase 5” (15-11-2023, NL.IMRO.1641.BPL113ON01) gedaan. Ten aanzien hiervan heeft de Raad van State in de uitspraak van 10 december 2014 (uitspraak 201310759/1/R1) geoordeeld dat niet in geschil is dat de overeenkomst aan Sleydal B.V. ruimte biedt om meer woningen te realiseren binnen de bestemming "Woongebied Sleydal" dan de planregels mogelijk maken. Voor zover Sleydal B.V. een beroep doet op de door haar met de gemeente gesloten overeenkomst, overweegt de Afdeling dat een overeenkomst als de onderhavige niet kan leiden tot een verplichting van de raad aan gronden een bestemming te geven die de raad niet in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening acht. Dat tussen Sleydal B.V. en de gemeente een overeenkomst is gesloten, is wel een omstandigheid die de raad bij de vaststelling van het plan in zijn overwegingen dient te betrekken.

Het plan “Sleydal fase 5” is beoordeeld op de wenselijk, haalbaarheid en mogelijke randvoorwaarden. Het plan is stedenbouwkundig en volkshuisvestelijk passend en voldoet aan de overige getoetste wet- en regelgeving, beleidsdocumenten en randvoorwaarden. Geconcludeerd wordt dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Ad 2] Op basis van de exploitatieovereenkomst van 3 juni 2003 heeft de gemeente een inspanningsverplichting om medewerking te verlenen aan de ontwikkeling/afronding van het woongebied zowel wat betreft belendende gronden die zijn aangemerkt als fase alsook de in overeenkomst opgenomen aantal woningen (255). Er zijn tot op heden 238 woningen planologisch gereguleerd alsmede al gerealiseerd/vergund. Het aantal woningen zoals opgenomen in de exploitatieovereenkomst van 3 juni 2003 is niet overschreden. Voor fase 5 resteren nog 17 woningen. Ruimtelijk/stedenbouwkundig zijn de 17 woningen in fase 5 niet inpasbaar. Hierdoor wordt het nu voorliggende plan met slechts 15 woningen gerealiseerd. In de uitspraak van de Raad van State van 10 december 2014 (uitspraak 201310759/1/R1) heeft de afdeling geoordeeld dat de gemeenteraad voldoende gemotiveerd heeft waarom geen wijzigingsbevoegdheid meer is opgenomen. Namelijk omdat dat Sleydal B.V. niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij binnen de planperiode meer dan 30 wooneenheden zal realiseren.

In de op 23 oktober 2023 afgesloten exploitatieovereenkomst is opgenomen dat het plan “Sleydal fase 5” de afronding van het totale woongebied “Sleydal” in Heel vormt. Dit betekent dat de gemeente na afronding van de planologische procedure geen verplichtingen meer heeft om woningbouwcontingenten toe te kennen ten behoeve van het woongebied “Sleydal” in Heel. Daarnaast wordt opgemerkt dat het oorspronkelijke exploitatiegebied voor o.a. fase 5 groter was (groot deel aan de oostzijde) dan het nu voorliggende gebied voor fase 5.

Pagina 4 van 32

Z/23/121013 - D/24/138486

Ad 3] Het ontbreken van een binnenplanse wijzigingsbevoegdheid in het ter plaatse geldende bestemmingsplan doet er niets aan af dat via andere planologische procedures de resterende woningen, zoals opgenomen in de (nog van toepassing zijnde) exploitatieovereenkomst van 3 juni 2003, op een later tijdstip alsnog mogelijk worden gemaakt. Het in de exploitatieovereenkomst totaal aantal te realiseren woningen is nog niet gerealiseerd. De gemeente heeft daarom nog een inspanningsverplichting om medewerking te verlenen aan de ontwikkeling/afronding van het woongebied zowel wat betreft belendende gronden die zijn aangemerkt als fase 5 alsook de in de overeenkomst opgenomen aantal woningen (255). Ten aanzien van de volgens de overeenkomst d.d. 03-06-2023 nog te realiseren woningen in het woongebied Sleydal heeft de Raad van State in de uitspraak van 10 december 2014 (uitspraak 201310759/1/R1) geoordeeld dat niet in geschil is dat de overeenkomst aan Sleydal B.V. ruimte biedt om meer woningen te realiseren binnen de bestemming "Woongebied Sleydal" dan de planregels mogelijk maken. Het plan “Sleydal fase 5” is beoordeeld op de wenselijk, haalbaarheid en mogelijke randvoorwaarden. Het plan is stedenbouwkundig en volkshuisvestelijk passend en voldoet aan de overige getoetste wet- en regelgeving, beleidsdocumenten en randvoorwaarden.

Uit diverse uitspraken van de Raad van State blijkt dat men in Nederland geen recht op blijvend vrij uitzicht heeft. De woningen zijn geprojecteerd aan de rand van het woongebied “Sleydal”. Het plangebied sluit aan op de aanwezige woningen aan de (noordzijde van) Broekbeemden. Vanuit Sleydal wordt aangegeven dat destijds niet specifiek over fase 5 gesproken. Wel blijkt uit verkavelingsplan fase 4 dat de kavels van fase 5, zoals die destijds voorzien waren, zijn ingetekend. Gezien de ligging van het plangebied binnen de dubbelbestemming 'Waterstaat — waterbergend rivierbed' is RWS in het kader van de planologische procedure om advies gevraagd. RWS heeft aangegeven in te kunnen stemmen met het voorliggende plan met onderstaand advies: “Het gebied is op zichzelf niet Hoogwater vrij gelegen. Omliggende waterkeringen bieden echter bescherming bij T1250 (de oude norm) maar ook bij de huidige T3000 norm. Met andere woorden, er is geen sprake van afname bergend vermogen aangezien de locatie niet kan instromen bij de overeenkomstige afvoer zoals momenteel wordt gehanteerd. De eis tot compensatie voor de realisatie van de woningbouw op de desbetreffende locatie is derhalve niet meer relevant.” Ad 4] De bestemmingsplanprocedure is correct gevolgd. De bij het bestemmingsplan behorende toelichting en onderzoeken motiveren de wenselijkheid en mogelijkheid van de woningbouwplannen.

De mogelijkheid dat er binnen het woongebied “Sleydal” na fase 4 nog meer woningen gerealiseerd kunnen wonen is in diverse documenten terug te vinden. Ten aanzien van de volgens de overeenkomst d.d. 03-06-2023 nog te realiseren woningen in het woongebied “Sleydal” heeft de Raad van State in de uitspraak van 10 december 2014 (uitspraak 201310759/1/R1) geoordeeld dat niet in geschil is dat de overeenkomst aan Sleydal B.V. ruimte biedt om meer woningen te realiseren binnen de bestemming "Woongebied Sleydal" dan de planregels mogelijk maken. Ook het bestemmingsplan “Planafbouw” (vastgesteld 19-03-2019) is ingegaan op de afronding van het woongebied Sleydal: “In 1993 is al gestart met het project Sleydal, waarvan inmiddels een groot deel is gerealiseerd. Het thans vigerende bestemmingsplan ‘Heel – Panheel’ (vastgesteld d.d. 19 maart 2015) laat de bouw van 30 woningen binnen de bestemming ‘Woongebied - Sleydal’ toe. Op grond van het in de gesloten overeenkomst d.d. 3 juni 2003 opgenomen verkavelingsplan dienen binnen het plangebied van voornoemde bestemming ‘Woongebied Sleydal’ (=fase 4) 47 woningen planologisch gereguleerd te worden. De voor het project nog eens 17 extra benodigde woningen worden in het bestemmingsplan ‘Afbouw planvoorraad woningbouw 2018’ alsnog mogelijk gemaakt. Van de overige 19 in de overeenkomst d.d.

3 juni 2003 nog planologisch te verankeren en door u te bouwen woningen in fase 5 van het project Sleydal is door u gesteld dat eerst na 2023 bezien wordt op welke wijze hier al dan geen invulling aan gegeven wordt.”.

Pagina 5 van 32

Z/23/121013 - D/24/138486

In het verkavelingsplan fase 4 zijn de kavels van fase 5, zoals die destijds voorzien waren, ingetekend. Terzijde wordt opgemerkt dat verplichte participatie niet aan de orde is aangezien dit bestemmingsplan via de wetgeving van voor 2024 dient te worden afgehandeld. Ad 5] In het woongebied “Sleydal” is een verscheidenheid aan woningen aanwezig. Sleydal fase 5 vormt een eigenstandig hofje, waar een verbinding wordt gelegd naar de open groene ruimte ten oosten van het plangebied. Een ander type woningen dan huidige woningen aan Broekbeemden is dan ook te rechtvaardigen. Daarnaast dient het type woning te voldoen aan de huidige woningbouwbehoefte. Deze behoefte voorziet vooral in (kleinere) levensloopbestendige woningen. De woningen kunnen bestaan uit 1-laag, 2-laags of 1-laags met kap. Dit soort woningen zijn in het plangebied Sleydal al aanwezig. Voor fase 5 is een (ontwerp) Beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het concept ontwerp beeldkwaliteitsplan ‘Sleydal fase 4 en fase 5’ is op 27-07-2023 behandeld in de omgevingscommissie en akkoord onder voorwaarden bevonden. De gestelde voorwaarden zijn verwerkt in de (ontwerp-)welstandsnota (beeldkwaliteitsplan ‘Sleydal fase 4 en fase 5’). Ad 6] De rijbaan van de Broekbeemden heeft een breedte van 4,8 meter. Hiermee voldoet de breedte aan de minimale maatvoering voor deze type wegen (erftoegangsweg 30 km/uur).

Destijds is gekozen om de rijbanen niet breder te maken. Een breder profiel nodigt vaak weer uit tot hogere snelheden. Het aanwezige trottoir en parkeervakken kennen ook allemaal een minimale maatvoering. Omdat de maatvoering voldoet zijn er geen initiatieven om de rijbaan te verbreden. Een minder ruim profiel maakt het ook onaantrekkelijker voor ‘doorgaand’ verkeer om gebruik te maken van de Broekbeemden. Op de Broekbeemden geldt een maximumsnelheid van 30 km/uur. Het wegvak is onderdeel van de 30-zone waar de begrenzing onder andere is gelegen op de Osen en nabij de aansluiting op de Heerbaan. Op basis van zogenaamde floating car data (FCD) blijkt dat de V85 snelheid maximaal 36 km/uur bedraagt (situatie januari 2024). Dit snelheidsbeeld is ‘acceptabel’ op 30 km/uur wegen. FCD is anonieme data over de snelheid en locatie van voertuigen, verkregen via apps en navigatiesystemen die ‘mee stromen’ met het verkeer. En de V85 snelheid is de snelheid die door 85% van de automobilisten niet en door 15% wel wordt overschreden. Dit wordt gedaan om ‘extremen’ uit de meting te halen. Er zijn altijd weggebruikers die ondanks de weginrichting te hard (willen) rijden. Deze weggebruikers geven geen reëel beeld van de daadwerkelijke verkeerssituatie. De V85-regel weerspiegelt de snelheid die een ruime meerderheid van automobilisten als redelijk en veilig ervaart.

De nieuwbouwontwikkeling moet voor het parkeren voldoen aan de uitgangspunten die zijn vastgelegd in de notitie ‘Parkeernormen en Parkeerbijdrageregeling Gemeente Maasgouw ( 2010) ‘. Bij de aanvraag omgevingsvergunning wordt getoetst of in het plan voldoende parkeerplaatsen zijn opgenomen om te voldoen aan de toekomstige parkeerbehoefte. Indien bestaande parkeerplaatsen komen te vervallen, dienen deze te worden gecompenseerd met het plan. Ad. 7] Zie Ad 3]. Eventuele planschade wordt via de exploitatieovereenkomst afgewenteld op de ontwikkelaar (Sleydal BV). De zienswijze wordt ongegrond verklaard.

Pagina 6 van 32

Z/23/121013 - D/24/138486

2.3

Zienswijze 3 Inspraakreactie A (ontvangen d.d. 15 januari 2024)

Ontvankelijkheid zienswijze en inspraakreactie Het ontwerp-bestemmingsplan en de ontwerp-welstandsnota (beeldkwaliteitsplan) hebben van vrijdag 8 december 2023 tot en met donderdag 18 januari 2024 ter inzage gelegen. De zienswijze en inspraakreactie zijn op 15 januari 2024 ontvangen. Vaste jurisprudentie is dat een zienswijze en inspraakreactie tijdig is ingediend, indien deze voor het einde van de termijn is ontvangen. Bij verzending per post is een zienswijze en inspraakreactie tijdig ingediend, indien deze voor het einde van de termijn ter post is bezorgd alsmede niet later dan een week na afloop van de termijn is ontvangen. De onderhavige zienswijze en inspraakreactie is daarom ontvankelijk. 2.3.1 Samenvatting zienswijze en inspraakreactie Aanleiding en Doel 1 De inhoud van de exploitatieovereenkomst is ons niet bekend en mag ook niet van doorslaggevend belang zijn bij de besluitvorming rondom dit bestemmingsplan. Ten tijde van de aankoop (in 2006) van kavel (nu: Broekbeemden ) was niet bekend of is door de verkoper, makelaar of gemeente aan ons bekend gemaakt dat er nog een fase 5 tegenover onze huidige woning ontwikkelt zou gaan worden. Uit het verkavelingsontwerp blijkt zelfs dat een grote brede groenstrook met bomen was voorzien langs de Broekbeemden. Wij kunnen ons vrije en groene natuurlijke uitzicht gaan verliezen en minder privacy gaan ondervinden. 2

In een uitspraak van de Raad van State van 10-12-2014 heeft de raad zich op het standpunt gesteld dat de grond ter plaatse van de vijfde fase bestemd is als 'natuur', zonder wijzigingsbevoegdheid naar bestemming 'wonen'. Dit betekent dat uw raad de huidige bestemming van het gebied volgens de Raad van State niet mag wijzigen en het bestemmingsplan dus niet kan vaststellen.

3

Voor de wijziging van dit bestemmingsplan zijn de bewoners aan de Broekbeemden, inwoners uit de buurt en andere betrokkenen in zijn geheel niet meegenomen. Zijn de nieuwe eigenaren van de binnenkort op te leveren woningen aan de Broekbeemden (huisnummers 61 t/m 71) wel over dit voornemen tot wijziging bestemmingsplan geïnformeerd? Wij zijn van mening dat zonder het doorlopen van een participatietraject een dergelijk bestemmingsplan niet kan worden vastgesteld door uw raad.

4

Onder economische uitvoerbaarheid is opgenomen dat eventuele planschade uit fase 5 voor rekening en risico van de exploitant Sleydal BV komt, waardoor de gemeente geen financieel risico loopt met de vaststelling van dit voorliggende bestemmingsplan. Dit mag voor uw raad geen drijfveer zijn om met het bestemmingplan in te stemmen en het economisch belang van de exploitant voorop te stellen. U dient daartoe alle, doch met name de belangen van de direct betrokkenen (waaronder ook de flora en fauna, natuur en milieu) en het publieke belang in ogenschouw te houden. De inrichting van de wijk het Sleydal wijst er op dat economisch gewin van de exploitant altijd voorop heeft gestaan, door zo veel mogelijk uitgeefbare kavelruimte te realiseren.

5

Het plangebied wordt momenteel veel gebruikt door de kinderen op basisschoolleeftijd uit de buurt om in de natuur te ravotten, te graven en te spelen. In het voorliggende bestemmingsplan ontbreekt de ruimte voor kinderen om in de toekomst buiten te kunnen blijven spelen. Hier zou in het bestemmingsplan meer ruimte voor ingericht kunnen worden door de kavels van woningen 12 t/m 15 aan de achterzijde te verkleinen.

Geldende bestemmingsplan 6 Voor het gehele bestemmingsgebied geldt momenteel de bestemming `natuur'. Dit volledige gebied is in het kader van behoud, herstel en ontwikkeling van de aanwezige natuurlijke en landschappelijke waarde en voor het milieu van de natuurlijke levensgemeensch appen als 'natuur' bestemd en ook zo dienen te blijven. Door de huidige bestemming te wijzigen verdwijnt dit. 7

Het volledige gebied wordt momenteel gebruikt waarvoor het ook bestemd is, namelijk 'natuur', waarbij een beperkt recreatief medegebruik is toegestaan. Een wijziging van de bestemming is uitdien hoofde dan ook niet aan de orde. Wel kan het volledige gebied heringericht worden o.a. met inheemse planten en vruchtbomen en (onverharde) paden, zodat het beter toegankelijk wordt voor eenieder. Het gebied is nog steeds niet zodanig ingericht als op dit verkavelingsontwerp was voorzien. Wij hebben daar uiteraard nadeel van ondervonden. Pagina 7 van 32

Z/23/121013 - D/24/138486

Landschappelijke inpassing 8 De oostzijde van het plangebied wordt voorzien van een bloemrijk grasland en bestaand struweel wordt zoveel mogelijk behouden. Hierbij wordt echter geen rekening er mee gehouden dat in het Sleydal het gebruik van een grote hoeveelheid van grondverbeteraar noodzakelijk is om (inheemse) beplanting in voldoende mate te kunnen laten groeien en bloeien. In het huidige plan wordt daar niet op ingegaan. Tevens dienen de aanwezige woekerende bramenstruiken in het plangebied ofwel verwijderd of periodiek gesnoeid te worden. Het bestemmingsplan besteedt daar onvoldoende aandacht aan. 9

Het voornemen bestaat om wandelaars toegang te verschaffen tot het dijklichaam. Momenteel maken wandelaars en hondenbezitters veelvuldig gebruik van de paden in het plangebied en klimmen over de afscheiding tussen het plangebied en het dijklichaam. Dit dient in het plan stelliger geformuleerd te worden, waarbij ook in een toegangspoort naar de dijk wordt voorzien.

Ruimtelijke en stedenbouwkundige effecten 10 Bewoners hebben nooit notie gehad van toekomstige woningbouw en zijn hier ook nooit over geïnformeerd. In het verkavelingsontwerp van Sleydal fase 4 was zelfs een volledig groene (gras)strook van een aantal meters breed met bomen voorzien over de volledige lengte van de huidige (nog af te graven) grondwal/dijk binnen het plangebied. Het voorliggende bestemmingsplan wijkt daarmee af van dit verkavelingsontwerp, zodat dit plan daarop aangepast dient te worden. De kavels 11 t/m 15 passen niet bij dit ontwerp en dienen in het bestemmingsplan geschrapt te worden. 11

Nu de woningen na al die jaren binnen het plangebied Sleydal fase 4 binnenkort allemaal zijn gerealiseerd en opgeleverd, dient het openbaar gebied ingericht te worden, zoals weergegeven op het verkavelingsontwerp uit fase 4. Een wijziging van het bestemmingsplan past niet bij dat ontwerp en zorgt juist voor meer stenen in plaats van meer groen (natuur).

12

Het voorliggende plan sluit niet aan op de bestaande woningen, aangezien in het bestemmingsplan vrijstaande woningen en twee-onder-een-kap woningen met maximaal 2 bouwlagen zullen worden toegestaan. Aansluiting op de bestaande woningen is slechts mogelijk door uitsluitend vrijstaande woningen bestaande uit 1 bouwlaag (bungalows/levensloopbestendige woningen) toe te staan. Daarnaast komen de woningen (11 t/m 15) die direct aan de Broekbeemden zijn voorzien te liggen in het meer klassieke deel van het Sleydal. De nieuwe woningen op deze stijl aan te sluiten. Ook het voorliggende beeldkwaliteitsplan dient voor fase 5 daar op aangepast te worden.

13

Er bestaan negatieve effecten voor de omgeving in functionele zin. Door de bebouwing komt er een geheel andere functie. Er kan niet meer op dezelfde wijze gewandeld en in de natuur gespeeld worden. Een parkachtige omgeving waar rust en ruimte te vinden is, waar ruimte is om te bewegen en ontspannen en tot ons zelf te komen past beter in de huidige bestemming `natuur' dan de voorgestelde woningbouw.

Nationale omgevingsvisie 14 Een herinrichting van het plangebied met bestemming `natuur' tot een parkachtige omgeving brengt een betere balans tussen bebouwde omgeving en het open landschap, tussen natuur en cultuur en tussen land en water. Ook zorgt natuur voor een gezondere leefomgeving waar mensen vitaler van worden en waar de biodiversiteit door verbeterd en beter beschermd wordt. Woningbouw doet dit alles teniet. Ladder voor duurzame ontwikkeling 15 De grondgebonden levensloopbestendige woningen, geschikt voor senioren voorzien niet in de actuele behoefte. De behoefte ligt veel meer bij betaalbare starterswoningen en woningen voor gescheiden ouders met opgroeiende kinderen. Aan deze behoefte wordt in dit bestemmingsplan niet voorzien. Ook zijn de voorziene kavels daarvoor veel te groot, omdat senioren vanwege het onderhoud de behoefte hebben aan een kleine tuin of bij voorkeur een patiotuin. Er is niets bekend over en zijn wij niet op de hoogte van eventuele bindende afspraken die tussen de gemeente en Sleydal BV zouden zijn gemaakt. Dit kan en mag dan ook geen invloed hebben op uw besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan. Het voorliggende bestemmingsplan Sleydal fase 5 is dus overbodig en voldoet niet aan de uitgangspunten van de ladder en de behoefte van senioren om verder te ontwikkelen.

Omgevingsvisie Limburg 16 Het plangebied Sleydal fase 5 valt binnen de groenblauwe mantel en heeft derhalve als thema aardkunde, landbouw, landschap, natuur en is onderdeel van de mantel tussen en bij het Natuurnetwerk Limburg. Volgens de provincie ligt de focus in deze gebieden op het versterken van het klimaatadaptieve karakter, de biodiversiteit en kernkwaliteiten van het landschap. Door het wijzigen van het bestemmingsplan en het toestaan van woningbouw binnen het plangebied wordt Pagina 8 van 32

Z/23/121013 - D/24/138486

niet meer voorzien in een ruime mate van groenvoorzieningen binnen het woongebied en is ook geen sprake meer van een landschappelijke inpassing en van biodiversiteit, waarvoor de groenblauwe zones van cruciaal belang zijn. Ook zijn binnen het gehele Sleydal slechts zeer beperkt groenvoorzieningen aanwezig. Door het plangebied als 'natuur' te behouden en opnieuw in te richten kan juist wél voldaan worden aan de omgevingsvisie van de provincie. Mogelijke afspraken tussen de exploitant Sleydal BV en de gemeente mogen geen invloed hebben op een wijziging van het bestemmingsplan. De huidige bestemming van het plangebied past beter bij de omgevingsvisie Limburg. 17

Bij dit onderdeel wordt aangegeven dat sprake is van de realisatie van grondgebonden levensloopbestendige woningen waar concrete behoefte aan zou zijn. Dit wordt betwijfeld. (zie punten punt 12 en 15). Er is geen sprake van 'betaalbare' woningen in het kader van de bouwimpuls. Het nieuwbouwplan 'Heel mooi wonen in Heel' van Janssen de Jong past daar veel beter in en voldoet reeds aan de woningbehoefte van dit moment. Dit maakt het bestemmingsplan Sleydal fase 5 overbodig en niet passend bij de huidige behoeften.

18

Er wordt uitgegaan van oud beleid. Op 1 januari 2024 is de nieuwe Omgevingswet in werking getreden, waarmee de Omgevingsverordening Limburg van toepassing is geworden. In het voorliggende bestemmingsplan wordt nog uitgegaan van de vervallen Omgevingsverordening Limburg 2014. Ten tijde van het ter inzage leggen van dit ontwerpbestemmingsplan was reeds bekend dat de Omgevingswet per 1 januari 2024 zou worden ingevoerd.

19

Aangegeven wordt dat de braakliggende gronden bestaan uit extensief beheerd grasland en kruiden. Doch de exploitant voert momenteel geen enkel beheer uit over dit braakliggende stuk grond. Slechts sporadisch en na meldingen van de bewoners aan de Broekbeemden wordt twee tot driemaal per jaar circa 2 meter breed gemaaid langs de openbare weg (Broekbeemden).

20

Het voorliggende bestemmingsplan voldoet niet aan de kaders vastgelegd in de wijzigingsverordening Omgevingsverordening Limburg 2014 en kan derhalve niet door uw raad worden vastgesteld. Dat er bindende afspraken tussen de exploitant en de gemeente zouden zijn gemaakt, doet daar niets aan af.

Structuurvisie Wonen Midden Limburg 2022-2025 21 In de structuurvisie was voorheen sprake van het schrappen van plannen voor woningen (afbouw planvoorraad woningbouw 2018). Zo ook voor de woningen in het Sleydal, omdat de laatste fase (fase 4) enkele decennia in beslag heeft genomen. Bewoners al deze (te lange) tijd overlast gehad van deze bouwwerkzaamheden met de bij behorende geluidsoverlast en het bouwverkeer en schade. Wanneer dit bestemmingsplan wordt vastgesteld, zullen bewoners opnieuw jarenlang overlast ondervinden. Voor de huidige bewoners en een ongewenste en ongezonde ontwikkeling, die ten koste gaat van de kwaliteit van hun leefomgeving. 22

Volgens de visie ontstaat er een grotere vraag naar kleinere en betaalbare woningen voor met name 1- en 2 persoonshuishoudens. Ook neemt de woningbehoefte toe als gevolg van gescheiden gezinnen. Het bestemmingsplan sluit naar onze mening niet aan op het principe 'juiste woningen op de juiste plaats', omdat er gezien de grootte van de kaveloppervlaktes van de woningen geen sprake is van kleinere betaalbare woningen voor de doelgroep. In het plan is aangegeven dat gezien de variatie in omvang van de kavels de prijzen zullen variëren. Dit wordt in twijfel getrokken. Onduidelijk is voor welke doelgroepen de woningen zijn bedoeld?

23

Gezien de omvang van de kavels zijn de woningen niet geschikt voor de doelgroep “senioren”. Het nieuwbouwplan `Heel mooi wonen in Heel' van Janssen de Jong dat recent van start is gegaan en op een steenworp afstand ligt, past veel beter en voldoet reeds aan de woningbehoefte van dit moment. Dit maakt het bestemmingsplan Sleydal fase 5 overbodig en niet passend bij de huidige behoeften.

Omgevingsvisie Maasgouw 24 Het voorliggende bestemmingsplan past niet binnen de door uw raad vastgestelde omgevingsvisie, omdat het plan buiten het bestaand bebouwd gebied valt en onder de zogenaamde groenblauwe natuurzone valt. 25

Er wordt niet voldaan aan de koers van kwantiteit naar kwaliteit van onze leefomgeving. In het voorliggende bestemmingsplan wordt namelijk aan de kwantiteit (maximaal te realiseren hoeveelheid woningen) prioriteit gegeven en niet aan de kwaliteit van de leefomgeving. De eventuele bindende afspraken mogen naar onze mening een te nemen besluit niet beïnvloeden. Pagina 9 van 32

Z/23/121013 - D/24/138486

Akoestiek 26 De openstelling van de ontsluitingsweg heeft namelijk geleid tot meer verkeer in en door de wijk en met name de ontsluitingsweg Broekbeemden. Ook de oplevering van alle woningen uit fase 4 dit jaar zal leiden tot een hogere verkeersintensiteit dan nu het geval is. 27

28

29

Naast de toename van de verkeersintensiteit hebben bewoners ook last van de bouwactiviteiten met bijbehorende geluidsoverlast en bouwverkeer. Ecologie Uit het onderzoek blijkt dat bij de bouw van de 15 woningen mogelijk negatieve effecten ontstaan op de flora en fauna in het gebied. Ook blijkt dat als gevolg van de beschermde diersoorten alleen in de periode 15 augustus t/m 15 oktober grondwerkzaamheden plaats kunnen vinden binnen het plangebied en dat overige bouwwerkzaamheden slechts in de maanden november t/m februari mogen plaatsvinden. Deze periode per jaar is te gering om een bouwplan van 15 woningen zonder enige ontheffing te kunnen realiseren. In het plangebied zijn een aantal bomen gesitueerd, waaronder een grote walnotenboom. Het bestemmingsplan geeft aan dat geen kap van bomen is voorzien. Deze stelling in het plan is niet correct, omdat volgens het beplantingsplan in de bijlage andersoortige bomen zijn voorzien dan op dit moment aanwezig zijn.

Kabels en leidingen 30 Voor de hoogspanningsverbinding geldt volgens het RIVM een magneetveldzone van 105 meter. De woningen op de kavels 10 en 15 zijn zodanig gesitueerd dat de gevels exact op deze 105 meter grens liggen. Uit hoofde van veiligheid en volksgezondheid voor de toekomstige bewoners dienen beide kavels en woningen uit het plan geschrapt te worden. en als natuur/groenblauw gebied ingericht dienen te gaan worden. Ook dienen beide kavels smaller te worden ingericht (in breedte gelijk aan de overige kavels), zodat meer ruimte voor natuur en groen ontstaat. Verkeer 31 Het Sleydal is zeer krap opgezet om maar zo veel mogelijk uitgeefbare grond te realiseren door de exploitant Sleydal BV. De straten en de trottoirs zijn veel te smal en lantaarnpalen staan midden op het trottoir. Ook is in de wijk slechts aan een zijde van de straat een trottoir aangelegd, waardoor telkens overgestoken dient te worden. Het gevolg is dat inwoners met rolstoelen (Koraal groep en Daelzicht), ouders met kinderwagens en partners telkens over de straat lopen in de wijk. Dit kan tot gevaarlijke situaties lei den die naar onze mening opgelost dienen te worden. Ook leidt de flauwe bocht in de Broekbeemden in combinatie met het smalle wegoppervlakte regelmatig tot (bijna) aanrijdingen.

Daarnaast zijn de parkeervakken te smal ingericht en staan de auto's gedeeltelijk op het weggedeelte, waardoor ook weer gevaarlijke situaties voor de verkeersdeelnemers zoals fietsers kunnen ontstaan. Het huidige openbare gebied van de Broekbeemden (fase 4 en 5) is nog niet definitief ingericht en kan op deze situatie nog worden aangepast. Vanaf kavel 1 uit het plangebied tot aan de ontsluitingsweg richting het lateraal kanaal kan de huidige Broekbeemden nog verbreed worden. Op deze wijze kan een breder rijvlak, bredere parkeervakken en een trottoir aan beide zijden van de weg dat vo ldoet aan de huidige vereisten worden aangelegd, waarmee bovenstaande onveilige situaties vermeden kunnen worden. Het is belangrijk om dit juist nu op te pakken, omdat de hoofdontsluiting van veel gemotoriseerd verkeer via de Broekbeemden plaats vindt. Het voorliggende bestemmingsplan leidt tot onveilige situaties aan de Broekbeemden. 32

De verkeersintensiteit is de laatste jaren op de Broekbeemden toegenomen. Ook komt fase 4 tot een afronding en zullen deze nieuwe bewoners zorgen voor meer verkeersintensiteit op het krappe wegproefiel van de ontsluitingsweg Broekbeemden. De toegestane maximumsnelheid in de wijk is overigens 50 km per uur en niet zoals in het bestemmingsplan aangegeven 30 km per uur. Het gemotoriseerd verkeer rijdt over de Broekbeemden ook regelmatig harder dan 30 km per uur. Het voorliggende bestemmingsplan is niet inpasbaar.

Parkeren 33 Het plan geeft niet aan in welke prijsklasse de 15 woningen vallen. De op dit moment 'aanwezige parkeerplekken in het openbaar gebied langs de Broekbeemden zullen volgens het voorliggende plan komen te vervallen. Dit vormt met name een probleem voor de woningen die nu al in fase 4 aan een insteekweg/erftoegangsweg liggen, maar waar geen openbare parkeervoorzieningen op deze insteekweg/erftoegangsweg zelf zijn gerealiseerd. Ook een keerlus voor de hulpdiensten ontbreekt in deze wegen. Bij het bepalen van het aantal parkeerplekken in de openbare ruimte is Pagina 10 van 32

Z/23/121013 - D/24/138486

onvoldoende rekening gehouden met de woningen binnen Sleydal fase 4 die aan of langs de Broekbeemden (huisnummers 59 t/m 89) zijn of op dit moment worden gerealiseerd. 34

Thuiswonende kinderen die een rijbewijs hebben en werken beschikken over een eigen vervoersmiddel, waardoor de parkeerdruk in de wijk de laatste jaren veel hoger is geworden. Momenteel zijn er onvoldoende openbare parkeerplekken, waardoor vervoermiddelen in de berm of op de stoep staan geparkeerd, dat veel hinder voor wandelaars, rolstoelgebruikers en ouders met kinderwagens veroorzaakt.

Bijlage landschappelijke inpassing/beplantingsplan 35 Op dit moment staan er binnen het plangebied diverse walnotenbomen en bramenstruiken, waarvan de gezonde vruchten door de inwoners worden genuttigd. Nieuwe vruchtbomen die in de toekomst in een parkachtige omgeving kunnen worden genuttigd, ontbreken in het voorliggend beplantingsplan dat in de bijlage is opgenomen. Beeldkwaliteitsplan 36 Het beeldkwaliteitsplan Sleydal fase 4 en fase 5 wordt te laat ter vaststelling voorgelegd aan uw raad, aangezien de woningen uit fase 4 op korte termijn opgeleverd zullen gaan worden. 37

Voor het stedenbouwkundig ontwerp verwijzen wij graag naar de hierboven genoemde punten. Het voorliggende ontwerp past niet bij de in het bestemmingsplan opgenomen doelgroep (vrijstaande) levensloopbestendige woningen, geschikt voor senioren. Naar onze mening zou het dan dienen te gaan om woningen bestaande uit 1 bouwlaag, waar de slaapkamer en badkamer op de begane grond is gesitueerd (bungalows). De opgenomen foto's passen daar niet bij. Ook is onder maat en schaal bij fase 5 een 2-laags mogelijkheid opgenomen. Dit dient uit het plan verwijderd te worden.

38

De in het bestemmingsplan opgenomen woningen komen te liggen in het meer klassieke deel van het Sleydal, waar een jaren 30 stijl het uitgangspunt vormt i.p.v. een moderne architectuur met strakke witte gevels. De opgenomen foto's en de aansluiting bij het architectonisch beeld van Sleydal-oost passen daar niet bij.

39

Bij de insteekweg/erftoegangsweg wordt geen afzonderlijk trottoir aangelegd, terwijl dit wel leidt naar een veel gebruikt wandelpad richting de dijk. Naar onze mening zou de insteekweg ten minste aan een zijde, zoals in de rest van de wijk uit oogpunt van veiligheid voorzien te worden van een trottoir.

2.3.2 Reactie op de zienswijze Ad 1] Omdat in de overeenkomst tussen de gemeente en Sleydal geen einddatum is opgenomen is nog geldig. Dit staat los van het bestemmingsplan 'Heel — Panheel' d.d. 19 maart 2015. Hierdoor heeft de gemeente nog steeds een inspanningsverplichting om medewerking te verlenen aan het planologische mogelijk maken van de, volgens de overeenkomst, nog niet gerealiseerd aantal woningen. Ten aanzien van de volgens de overeenkomst d.d. 03-06-2023 nog te realiseren woningen in het woongebied “Sleydal” heeft de Raad van State in de uitspraak van 10 december 2014 (uitspraak 201310759/1/R1) geoordeeld dat niet in geschil is dat de overeenkomst aan Sleydal B.V. ruimte biedt om meer woningen te realiseren binnen de bestemming "Woongebied Sleydal" dan de planregels mogelijk maken. Het bestemmingsplan 'Heel — Panheel' d.d. 19 maart 2015 voorziet in aantal woningbouwmogelijkheden die zijn afgestemd op het destijds geldende volkshuisvestelijk beleid. Dit doet er niets aan dat via andere planologische procedures de resterende woningen zoals opgenomen in de overeenkomst op een later tijdstip alsnog mogelijk worden gemaakt. Uit diverse uitspraken van de Raad van State blijkt dat men in Nederland geen recht op blijvend vrij uitzicht heeft.

Naast de uitspraak van de Raad van State van 10 december 2024 (uitspraak 201310759/1/R1) is de mogelijkheid dat er binnen het woongebied “Sleydal” na fase 4 nog meer woningen gerealiseerd kunnen wonen in diverse documenten terug te vinden.

Pagina 11 van 32

Z/23/121013 - D/24/138486

Ook het bestemmingsplan “Planafbouw” (vastgesteld 19-03-2019) is ingegaan op de afronding van het woongebied Sleydal: “In 1993 is al gestart met het project Sleydal, waarvan inmiddels een groot deel is gerealiseerd. Het thans vigerende bestemmingsplan ‘Heel – Panheel’ (vastgesteld d.d. 19 maart 2015) laat de bouw van 30 woningen binnen de bestemming ‘Woongebied - Sleydal’ toe. Op grond van het in de gesloten overeenkomst d.d. 3 juni 2003 opgenomen verkavelingsplan dienen binnen het plangebied van voornoemde bestemming ‘Woongebied Sleydal’ (=fase 4) 47 woningen planologisch gereguleerd te worden. De voor het project nog eens 17 extra benodigde woningen worden in het bestemmingsplan ‘Afbouw planvoorraad woningbouw 2018’ alsnog mogelijk gemaakt. Van de overige 19 in de overeenkomst d.d. 3 juni 2003 nog planologisch te verankeren en door u te bouwen woningen in fase 5 van het project Sleydal is door u gesteld dat eerst na 2023 bezien wordt op welke wijze hier al dan geen invulling aan gegeven wordt.”. In het verkavelingsplan fase 4 zijn de kavels van fase 5, zoals die destijds voorzien waren, ingetekend. Ad 2] Het bestemmingsplan 'Heel — Panheel' d.d. 19 maart 2015 voorziet in het aantal woningbouwmogelijkheden afgestemd op het destijds geldende volkshuisvestelijke beleid.

Dit doet er niets aan af dat via andere planologische procedures de resterende woningen, zoals opgenomen in de (nog van toepassing zijnde) exploitatieovereenkomst van 3 juni 2003, op een later tijdstip alsnog mogelijk worden gemaakt. Het in de exploitatieovereenkomst totaal aantal te realiseren woningen is nog niet gerealiseerd. De gemeente heeft derhalve nog een inspanningsverplichting om medewerking te verlenen aan de ontwikkeling/afronding van het woongebied zowel wat betreft belendende gronden die zijn aangemerkt als fase 5 alsook de in de overeenkomst opgenomen aantal woningen (255). In de uitspraak van de Raad van State van 10 december 2014 (uitspraak 201310759/1/R1) heeft de afdeling geoordeeld dat de gemeenteraad voldoende gemotiveerd heeft waarom geen wijzigingsbevoegdheid meer is opgenomen. Namelijk omdat dat Sleydal B.V. niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij binnen de planperiode meer dan 30 wooneenheden zal realiseren. Mocht dit wel het geval zijn, dan kan zij een verzoek indienen om herziening van het plan. Dit verzoek heeft Sleydal met het indienen van het ontwerpbestemmingsplan “Sleydal fase 5” (15-11-2023, NL.IMRO.1641.BPL113ON01) gedaan. Ten aanzien hiervan heeft de Raad van State in de uitspraak van 10 december 2014 (uitspraak 201310759/1/R1) geoordeeld dat niet in geschil is dat de overeenkomst aan Sleydal B.V.

ruimte biedt om meer woningen te realiseren binnen de bestemming "Woongebied Sleydal" dan de planregels mogelijk maken. Voor zover Sleydal B.V. een beroep doet op de door haar met de gemeente gesloten overeenkomst, overweegt de Afdeling dat een overeenkomst als de onderhavige niet kan leiden tot een verplichting van de raad aan gronden een bestemming te geven die de raad niet in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening acht. Dat tussen Sleydal B.V. en de gemeente een overeenkomst is gesloten, is wel een omstandigheid die de raad bij de vaststelling van het plan in zijn overwegingen dient te betrekken. Het plan “Sleydal fase 5” is beoordeeld op de wenselijk, haalbaarheid en mogelijke randvoorwaarden. Het plan is stedenbouwkundig en volkshuisvestelijk passend en voldoet aan de overige getoetste wet- en regelgeving, beleidsdocumenten en randvoorwaarden. Geconcludeerd wordt dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Ad 3] De bestemmingsplanprocedure is correct gevolgd. De bij het bestemmingsplan behorende toelichting en onderzoeken motiveren de wenselijkheid en mogelijkheid van de woningbouwplannen. De mogelijkheid dat er binnen het woongebied “Sleydal” na fase 4 nog meer woningen gerealiseerd kunnen wonen is in diverse documenten terug te vinden. Ten aanzien van de volgens de overeenkomst d.d.

03-06-2023 nog te realiseren woningen in het woongebied “Sleydal” heeft de Raad van State in de uitspraak van 10 december 2014 (uitspraak 201310759/1/R1) geoordeeld dat niet in geschil is dat de overeenkomst aan Sleydal B.V. ruimte biedt om meer woningen te realiseren binnen de bestemming "Woongebied Sleydal" dan de planregels mogelijk maken. Ook het bestemmingsplan “Planafbouw” (vastgesteld 19-03-2019) is ingegaan op de afronding van het woongebied Sleydal:

Pagina 12 van 32

Z/23/121013 - D/24/138486

“In 1993 is al gestart met het project Sleydal, waarvan inmiddels een groot deel is gerealiseerd. Het thans vigerende bestemmingsplan ‘Heel – Panheel’ (vastgesteld d.d. 19 maart 2015) laat de bouw van 30 woningen binnen de bestemming ‘Woongebied - Sleydal’ toe. Op grond van het in de gesloten overeenkomst d.d. 3 juni 2003 opgenomen verkavelingsplan dienen binnen het plangebied van voornoemde bestemming ‘Woongebied Sleydal’ (=fase 4) 47 woningen planologisch gereguleerd te worden. De voor het project nog eens 17 extra benodigde woningen worden in het bestemmingsplan ‘Afbouw planvoorraad woningbouw 2018’ alsnog mogelijk gemaakt. Van de overige 19 in de overeenkomst d.d. 3 juni 2003 nog planologisch te verankeren en door u te bouwen woningen in fase 5 van het project Sleydal is door u gesteld dat eerst na 2023 bezien wordt op welke wijze hier al dan geen invulling aan gegeven wordt.”. In het verkavelingsplan fase 4 zijn de kavels van fase 5, zoals die destijds voorzien waren, ingetekend. Terzijde wordt opgemerkt dat verplichte participatie niet aan de orde is aangezien dit bestemmingsplan via de wetgeving van voor 2024 dient te worden afgehandeld. Ad 4] Omdat in de overeenkomst tussen de gemeente en Sleydal geen einddatum is opgenomen is deze overeenkomst nog geldig. Dit staat los van het bestemmingsplan 'Heel — Panheel' d.d. 19 maart 2015.

Hierdoor heeft de gemeente nog steeds een inspanningsverplichting om medewerking te verlenen aan het planologische mogelijk maken van de, volgens de overeenkomst, nog niet gerealiseerd aantal woningen. De afwenteling van eventuele planschade op de initiatiefnemer maakt deel uit van deze overeenkomst. Op basis van de exploitatieovereenkomst van 3 juni 2003 heeft de gemeente een inspanningsverplichting om medewerking te verlenen aan de ontwikkeling/afronding van het woongebied wat betreft zowel de belendende gronden die zijn aangemerkt als fase 5 alsook de in het overeenkomst opgenomen aantal woningen (255). Tot op heden zijn 238 woningen planologisch gereguleerd alsmede al gerealiseerd/vergund. Het aantal woningen zoals opgenomen in de exploitatieovereenkomst van 3 juni 2003 is niet overschreden. Fase 4 is voltooid. Voor fase 5 resteren nog 17 woningen. Van deze 17 woningen zijn maar 15 woningen ruimtelijk/stedenbouwkundig inpasbaar. Hierdoor wordt het nu voorliggende plan met 15 woningen gerealiseerd. In de op 23 oktober 2023 afgesloten exploitatieovereenkomst is opgenomen dat het plan “Sleydal fase 5” de afronding van het totale woongebied “Sleydal” in Heel vormt. Dit betekent dat de gemeente na afronding van de planologische procedure geen verplichtingen meer heeft om woningbouwcontingenten toe te kennen ten behoeve van het woongebied “Sleydal” in Heel.

Overigens wordt opgemerkt dat fase 5 in het oorspronkelijk exploitatiegebied groter (groot deel aan de oostzijde) was dan alleen het nu voorliggende fase 5. Ad 5] De gronden van het voorliggende plangebied zijn in eigendom van de initiatiefnemer. Het betreft geen openbaar gebied. Er is sprake van een nieuwe ontwikkeling die is beoordeeld op de wenselijk, haalbaarheid en mogelijke randvoorwaarden. Het plan is stedenbouwkundig en volkshuisvestelijk passend en voldoet aan de overige getoetste wet- en regelgeving, beleidsdocumenten en randvoorwaarden. Fase 5 grenst aan gebied met natuur waar ruimte om te spelen is. Planaanpassing is niet aan de orde. Ad 6] Dat de huidige bestemming “Natuur” geen woningbouw toelaat doet er niets aan dat via een planologische procedures de resterende woningen zoals opgenomen in de (nog van toepassing zijnde) exploitatieovereenkomst van 3 juni 2003 op een later tijdstip alsnog mogelijk worden gemaakt. Het in de exploitatieovereenkomst totaal aantal te realiseren woningen is nog niet gerealiseerd. De gemeente heeft derhalve nog een inspanningsverplichting om medewerking te verlenen aan de ontwikkeling/afronding van het woongebied wat betreft zowel wat betreft belendende gronden die zijn aangemerkt als fase alsook de in het overeenkomst opgenomen aantal woningen (255).

Het plan “Sleydal fase 5” is beoordeeld op de wenselijk, haalbaarheid en mogelijke randvoorwaarden. Het plan is stedenbouwkundig en volkshuisvestelijk passend en voldoet aan de overige getoetste wet- en regelgeving, beleidsdocumenten en randvoorwaarden. Wel dient natuurcompensatie plaats te vinden. Zie: Ad. 11. Pagina 13 van 32

Z/23/121013 - D/24/138486

Ad 7] Het plan “Sleydal fase 5” is beoordeeld op de wenselijk, haalbaarheid en mogelijke randvoorwaarden. Het plan is stedenbouwkundig en volkshuisvestelijk passend en voldoet aan de overige getoetste wet- en regelgeving, beleidsdocumenten en randvoorwaarden. Omdat in de overeenkomst tussen de gemeente en Sleydal geen einddatum is opgenomen is nog geldig. Dit staat los van het bestemmingsplan 'Heel — Panheel' d.d. 19 maart 2015. Hierdoor heeft de gemeente nog steeds een inspanningsverplichting om medewerking te verlenen aan het planologische mogelijk maken van de, volgens de overeenkomst, nog niet gerealiseerd aantal woningen. De gronden van het voorliggende plangebied zijn in eigendom van de initiatiefnemer. Het betreft geen openbaar gebied/openbaar groen. In het verkavelingsplan fase 4 zijn de kavels van fase 5, zoals die destijds voorzien waren, ingetekend. Ter bescherming van de aanwezige dassenburcht wordt achterste bestemmingsgrens van de bestaande woningen doorgetrokken. De resterende strook van iets meer dan 12 meter breedte behoudt natuurbestemming. Ad 8] Bij de keuze voor de beplanting in het gebied wordt rekening gehouden met de ondergrond. De beplanting wordt daarop afgestemd. Zodra het beheer wordt overgedragen aan de gemeente zal een ecologisch beheer worden doorgevoerd. Onderdeel hiervan is het (gefaseerd) maaien van graslanden en braamstruwelen.

Ad 9] Het bestemmingsplan geeft op de verbeelding en in de regels de planologische mogelijkheden van het gebied juridisch weer. De verdere invulling volgt hieruit en is vastgelegd in de GKM-overeenkomst. De route over de dijk blijft openbaar. Vanuit de wijk zal een voetpad naar de dijk leiden. Over de nadere detaillering (bv. trap, toegangspoortje) zullen met het waterschap nadere afspraken moeten worden gemaakt. Ad 10] De bestemmingsplanprocedure is correct gevolgd. De bij het bestemmingsplan behorende toelichting en onderzoeken motiveren de wenselijkheid en mogelijkheid van de woningbouwplannen. De mogelijkheid dat er binnen het woongebied “Sleydal” na fase 4 nog meer woning gerealiseerd kunnen wonen is in diverse documenten terug te vinden. Ten aanzien van de volgens de overeenkomst d.d. 03-06-2023 nog te realiseren woningen in het woongebied “Sleydal” heeft de Raad van State in de uitspraak van 10 december 2014 (uitspraak 201310759/1/R1) geoordeeld dat niet in geschil is dat de overeenkomst aan Sleydal B.V. ruimte biedt om meer woningen te realiseren binnen de bestemming "Woongebied Sleydal" dan de planregels mogelijk maken. Ook het bestemmingsplan “Planafbouw” (vastgesteld 19-03-2019) is ingegaan op de afronding van het woongebied “Sleydal”: “In 1993 is al gestart met het project Sleydal, waarvan inmiddels een groot deel is gerealiseerd.

Het thans vigerende bestemmingsplan ‘Heel – Panheel’ (vastgesteld d.d. 19 maart 2015) laat de bouw van 30 woningen binnen de bestemming ‘Woongebied - Sleydal’ toe. Op grond van het in de gesloten overeenkomst d.d. 3 juni 2003 opgenomen verkavelingsplan dienen binnen het plangebied van voornoemde bestemming ‘Woongebied Sleydal’ (=fase 4) 47 woningen planologisch gereguleerd te worden. De voor het project nog eens 17 extra benodigde woningen worden in het bestemmingsplan ‘Afbouw planvoorraad woningbouw 2018’ alsnog mogelijk gemaakt. Van de overige 19 in de overeenkomst d.d. 3 juni 2003 nog planologisch te verankeren en door u te bouwen woningen in fase 5 van het project Sleydal is door u gesteld dat eerst na 2023 bezien wordt op welke wijze hier al dan geen invulling aan gegeven wordt.”. In het verkavelingsplan fase 4 zijn de kavels van fase 5, zoals die destijds voorzien waren, ingetekend. Terzijde wordt opgemerkt dat verplichte participatie niet aan de orde is aangezien dit bestemmingsplan via de wetgeving van voor 2024 dient te worden afgehandeld. Ad 11] Dat de huidige bestemming “Natuur” geen woningbouw toelaat doet er niets aan dat via een planologische procedures de resterende woningen zoals opgenomen in de (nog van toepassing zijnde) exploitatieovereenkomst van 3 juni 2003 op een later tijdstip alsnog mogelijk worden gemaakt.

Het in de exploitatieovereenkomst totaal aantal te realiseren woningen is nog niet gerealiseerd. De gemeente heeft derhalve nog een Pagina 14 van 32

Z/23/121013 - D/24/138486

inspanningsverplichting om medewerking te verlenen aan de ontwikkeling/afronding van het woongebied wat betreft zowel wat betreft belendende gronden die zijn aangemerkt als fase alsook de in het overeenkomst opgenomen aantal woningen (255). Hierbij wordt opgemerkt dat de gronden van het voorliggende plangebied in eigendom zijn van de initiatiefnemer. Het betreft geen openbaar gebied/openbaar groen. In het verkavelingsplan fase 4 zijn de kavels van fase 5, zoals die destijds voorzien waren, ingetekend. Het plan “Sleydal fase 5” is beoordeeld op de wenselijk, haalbaarheid en mogelijke randvoorwaarden. Het plan is stedenbouwkundig en volkshuisvestelijk passend en voldoet aan de overige getoetste wet- en regelgeving, beleidsdocumenten en randvoorwaarden. Overigens wordt opgemerkt dat fase 5 in het oorspronkelijk exploitatiegebied groter (groot deel aan de oostzijde) was dan alleen het nu voorliggende fase 5. Het plangebied ligt op basis van de provinciale omgevingsverordening binnen de groenblauwe mantel (voorheen de bronsgroene landschapszone). Voor stedelijke ontwikkelingen binnen de als zodanig aangeduide gebieden dient compensatie plaats te vinden.

In de omgevingsverordening is aangegeven dat het ruimtelijk plan een beschrijving dient te bevatten van de in het plangebied voorkomende kernkwaliteiten, de wijze waarop met de bescherming en versterking van de kernkwaliteiten is omgegaan en hoe de negatieve effecten zijn gecompenseerd. De initiatiefnemer en de Provincie Limburg zijn een Overeenkomst natuurcompensatie aangegaan. Onderwerp van deze overeenkomst is de verplichting van de initiatiefnemer om in het kader van de realisatie van Sleydal fase 5 te compenseren in natura conform het bepaalde in deze overeenkomst. Het compensatieperceel is gevonden in de nabije omgeving van het plangebied van Sleydal fase 5. Namelijk het voormalig depot van de gemeente aan de Mgr. Savelbergweg en een perceel van Stichting Limburgs Landschap ten noorden van het gemeentelijke perceel. Het realiseren en in standhouden van de natuurcompensatie us geborgd via een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan (artikel 5.5.1 ‘Voorwaardelijke verplichting landschappelijke inpassing’. Ad 12] In het woongebied “Sleydal” is een verscheidenheid aan woningen aanwezig. Sleydal fase 5 vormt een eigenstandig hofje, waar een verbinding wordt gelegd naar de open groene ruimte ten oosten van het plangebied. Een ander type woningen dan huidige woningen aan Broekbeemden is dan ook te rechtvaardigen.

Daarnaast dient het type woning te voldoen aan de huidige woningbouwbehoefte. Deze behoefte voorziet vooral in (kleinere) levensloopbestendige woningen. De woningen kunnen bestaan uit 1-laag, 2-laags of 1-laags met kap. Dit soort woningen zijn in het plangebied Sleydal al aanwezig. Voor fase 5 is een (ontwerp) Beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het concept ontwerp beeldkwaliteitsplan ‘Sleydal fase 4 en fase 5’ is op 27-07-2023 behandeld in de omgevingscommissie en akkoord onder voorwaarden bevonden. De gestelde voorwaarden zijn verwerkt in de (ontwerp-)welstandsnota (beeldkwaliteitsplan ‘Sleydal fase 4 en fase 5’). Ad 13] Zie ad 11]. Ad 14]. Het bestemmingsplan voldoet aan de Nationale omgevingsvisie. Verwezen wordt naar hoofdstuk 3.1.1 van de toelichting. Ad 15] Er is in Nederland een groot te kort aan woningen. Daarom wil de Rijksoverheid dat er 900.000 woningen gebouwd worden tot en met 2030. Omdat woonwensen en financiële mogelijkheden van mensen verschillen, zijn er allerlei soorten woningen nodig. De gemeente heeft de verplichting om hier een bijdrage aan te leveren. In het coalitieprogramma 2022-2026 is opgenomen dat de gemeente Maasgouw wil dat er minimaal 400 woningen worden gebouwd in de periode 2022-2026. Dat zijn 100 woningen per jaar verdeeld over alle kernen van de gemeente.