Bijlage 1: “Ontwikkelkoers voor het winkelhart Heel”, maart 2026

• Ruimtelijke ingrepen moeten bijdragen aan stedenbouwkundige kwaliteit, bereikbaarheid, leefbaarheid en verblijfskwaliteit. • Samenhang tussen winkels, woningbouw, verkeersruimte en openbare ruimte is een randvoorwaarde. • Het verbeteren van de centrum - en verblijfsfunctie is een kernopgave. • Ontwikkelingen moeten bijdragen aan klimaatadaptatie en een toekomstbestendig winkelhart . • Parkeerruimte wordt zorgvuldig ingepast in het groene ontwerp en de verblijfsfunctie. • Het ontwerp van het Wilhelminaplein moet worden ingericht, en een passende aansluiting op Heerbaan en Sleydal. Ruimte, Stedenbouw & Groen Op het Wilhelminaplein krijgt v ergroening voorrang boven verharding, zodat het Wilhelminaplein een klimaat robuust en aantrekkelijk verblijfsgebied wordt dat uitnodigt om te recreëren, verblijven, beleven en te verbinden . Het ontwerp integreert schaduw, waterberging en (waar mogelijk ) het behoud van bestaande bomen, waardoor zowel ecologische kwaliteit als comfort op warme dagen wordt versterkt. Deze groene maatregelen worden vanzelfsprekend afgestemd op de stedenbouwkundige structuur en de functionele gebr uiksruimte. Onderstaande punten geven de randvoorwaarden weer voor de uitbreiding en inrichting van het Wilhelminaplein op gebied van ruimte, stedenbouw en groen: • Vergroening heeft prioriteit boven verharding.

o Ambitie voor een gebalanceerde verdeling de ruimtelijke verdeling: groen , verharding (grijs ) en water (blauw) . o Voorkeur voor grotere, aaneengesloten groenzones boven gefragmenteerd groenstructuren . • Ontwerp integreert schaduw en behoud van bomen waar mogelijk. • Streven m arkante bomen behouden. • Zichtlijn Dorpsstraat – Wilhelminaplein – Dorpsstraat dient geborgd te worden. • Pleininrichting draagt bij aan een gezonde en prettige omgeving al volgt: o De inrichting draagt bij aan sociale veiligheid, oriëntatie en natuurlijke looproute .

26

o

Informele verblijfsruimtes worden geïntegreerd ter bevordering van sociale cohesie (zitmeubilair/ banken, begroeing , schaduwplekken, verlichting, en eventueel lichte speelelementen).

Mobiliteit, Parkeren & Verkeer Het Wilhelminaplein wordt ingericht als een veilige, overzichtelijke en toegankelijke plek voor iedereen. Parkeren blijft op maaiveld en word t geclusterd ten behoeve van efficiënt ruimteg eb ruik. Groene parkeerplaatsen en semiopenbare voorzieningen ondersteunen ondernemers, bezoekers en bewoners, én dragen bij aan een aantrekkelijk en klimaatbestendig plein. Informele verblijfsruimtes, speelzones en routing worden zo ontworpen dat voetgangers en fietsers veilig en comfortabel kunnen bewegen, waarbij zij voor rang krijgen op gemotoriseerd verkeer. Zo ontstaat een plein dat zowel functioneel, veilig als uitnodigend is voor ontmoeting en verblijf. Onderstaande punten geven de randvoorwaarden weer voor parkeren op het Wilhelminaplein: • Parkeren blijft bij voorkeur op maaiveld . • Locatie parkeerplekken is net zo belangrijker dan aantallen. • Vanuit de ondernemers is het instellen van een blauwe zone gewenst. Nader onderzoek en beleid zullen de mogelijkheden hiertoe, en de voor - en nadelen hiervan in kaart moeten brengen voordat de gemeente hier een besluit over neemt. • Openbare parkeervoorzieningen moeten ondernemers, bezoekers en bewoners ondersteunen. • Groene parkeerplekken combineren functionaliteit met vergroening en een aantrekkelijk verblijfsgebied.

• Inpassing van parkeerruimte sluit aan op het groene ontwerp en de verblijfsfunctie van het Wilhelminaplein. • Het totaal aantal van 56 parkeerplekken op het Wilhelminaplein blijft minimaal gehandhaafd . o Parkeren waar mogelijk direct bij supermarkt: waarvan minimaal 20 parkeerplekken aan voorzijde van Jumbo locatie (Wilhelminaplein) . • Informele verblijfsruimtes zoals stoepen, pleintjes, grasveldjes en bosjes worden zo vormgegeven dat ontmoeting veilig mogelijk zijn. • Op het Wilhelminaplein kan men vrij en veilig bewegen in de openbare ruimte . o Verkeersstromen op het plein worden overzichtelijk en logisch ingericht om veiligheid en verblijfscomfort te vergroten. o Voetgangers en fietsers krijgen voorrang op gemotoriseerd verkeer. o Bevoorrading Jumbo via Wilhelminaplein – Sleydal blijft goed en veilig.

Duurzaamheid & Toekomstbestendigheid Bij de herinrichting van het Wilhelminaplein staat duurzaamheid centraal. Bestaande bomen worden waar mogelijk behouden en kap vindt alleen plaats met een duidelijke ruimtelijke onderbouwing. Vergroening heeft prioriteit boven verharding en wordt gecombineerd met klimaat adaptieve oplossingen zoals schaduw, waterberging en infiltratie. Deze maatregelen vor men structurele uitgangspunten om het plein toekomstbestendig, klimaatbestendig en aantrekkelijk te maken voor bezoekers en bewoners. Onderstaande punten geven de randvoorwaarden weer op gebied van duurzaamheid & toekomstbestendigheid voor de inrichting van het Wilhelminaplein: • Bestaande markante bomen worden bij voorkeur behouden; kap vindt alleen plaats met duidelijke ruimtelijke onderbouwing. • Vergroening heeft prioriteit boven verharding, met integrale toepassing van oplossingen zoals schaduw, waterberging en behoud van bomen waar mogelijk. o Regenwater infiltreren om grondwater aan te vullen en afstroming te beperken door middel van infiltratievoorzieningen .

27

•

Klimaat adaptieve maatregelen worden integraal toegepast. o Integratie van biodiversiteitsmaatregelen (bloemrijke zones, beplantingsmix, faunavoorzieningen). o Ontwerp houdt rekening met klimaatverandering: hittestress, wateroverlast en droogte.

Demarcatiegebied C: Slagerijlocatie Programma & Algemeen Het demarcatiegebied C - S lagerijlocatie vormt een strategische ontwikkellocatie binnen het winkelhart van Heel, zowel ruimtelijk als programmatisch. De herontwikkeling biedt kansen om de centrumfunctie te versterken door een combinatie van detailhandel en woningbou w met een toekomstbestendig en kwalitatief woon - en winkelmilieu. Het gebied transformeert middels een (woningbouw - en zorg) programma dat aansluit op de dorpsschaal van Heel. De ontwikkeling draagt bij aan een compact en logisch georganiseerd winkelhart waarbij verbinding met het Wilhelminaplein, de Dorpsstraat en het Oude Schoolterrein centraal staat. Onderstaande punten geven de algemene randvoorwaarden weer voor de inrichting van de slagerijlocatie : • Het gebied C - S lagerijlocatie hangt nauw samen met D – Oude school en J – voormalig DA pand . Deze gebieden dienen op elkaar aan te sluiten. • Wens tot r ealisatie van twee nieuwe winkels op de slagerijlocatie , elk circa 400 –500 m² . • Wens tot c irca 30 appartementen met een evenwichtige mix van woningtypen, afgestemd op geldend beleid, lokale behoefte n en doelgroepen . • Woningtypen en omvang dienen nader bepaald te worden in een volgende fase. • Integratie van groen als structurerende elementen in het ontwerp.

Ruimte, Stedenbouw & Groen Het demarcatiegebied C - S lagerijlocatie wordt herontwikkeld tot een compact woon - en leefgebied passend binnen het dorpse winkelhart . Nieuwe bebouwing, groenstructuren en de openbare ruimte dienen logisch op elkaar aan te sluiten . Zichtlijnen en ruimtelijke verbindingen zorgen voor een logische oriëntatie, sociale veiligheid en een aantrekkelijke omgeving voor bewoners en bezoekers. De ontwikkeling richt zich op een toekomstbestendig woonmilieu met hoge leefkwaliteit. Onderstaande punten geven de randvoorwaarden weer voor de en inrichting en inpassing van de slagerijlocatie op gebied van ruimte, stedenbouw en groen: • Compacte, goed ingepaste bebouwing met aandacht voor schaal en maat. • Groene structuren vormen een samenhangend raamwerk met omliggende openbare ruimte en bebouwing . • Introductie van verticaal groen, groene daken of gevelgroen waar mogelijk . • Koppeling van bestaande en nieuwe structuren . o Door middel van heldere zichtlijnen wordt visuele continuïteit gewaarborgd. o Groene verbindingen zorgen voor een aantrekkelijke en duurzame inrichting. Groene verbindingen met de slagerijlocatie vormen een verplicht uitgangspunt. o Ontsluiting voor langzaam verkeer (voetgangers/fietsers) richting het Oude School - terrein is een verplicht ruimtelijk principe.

Mobiliteit, Parkeren & Verkeer De herontwikkeling van het demarcatiegebied de slagerijlocatie richt zich op een veilige, overzichtelijke en goed bereikbare openbare ruimte , winkels en woningen . Parkeren, voetgangers - en

28

fietsbewegingen worden logisch ingepast . Groene parkeeroplossingen dragen bij aan een aantrekkelijk en klimaatbestendig terrein. Het plein en de routes worden zo ontworpen dat men zich veilig en comfortabel kan verplaatsen en bezoekers eenvoudig hun bestemming kunnen bereiken. Onderstaande punten geven de randvoorwaarden weer voor de inrichting en inpassing van de slagerijlocatie op het gebied van mobiliteit, parkeren en verkeer: • Het gebied wordt autoluw, alleen voor bestemmingsverkeer en ongemotoriseerd verkeer . • Parkeren wordt op eigen terrein ingericht . • Parkeren conform geldende parkeernota op het moment van opstarten planologische procedure (zie uitgangspunten in H1.3 ). • Fiets parkeren geïntegreerd in bebouwing (berging/fietskelder) of collectieve voorzieningen . • Aantrekkelijke en veilige fiets - en/of voetgangersroutes worden verbonden met: o ‘Oude School’ ; o Heerbaan . • Parkeren ‘voor de deur’ winkels aan de Heerbaan . • Laden en lossen voor winkels wordt veilig, compact en logisch georganiseerd. Duurzaamheid & Toekomstbestendigheid De herontwikkeling van de slagerijlocatie - terrein biedt kansen om duurzaamheid en klimaatadaptatie structureel te integreren in het ontwerp. Het gebied wordt ingericht met aandacht voor vergroening, waterbeheer en biodiversiteit zodat een toekomstbestendig woon - en winkelmilieu ontstaat.

Onderstaande punten geven de randvoorwaarden weer voor duurzaamheid en toekomstbestendigheid binnen de slagerijlocatie : • Integratie van biodiversiteitsmaatregelen : o Voldoende groenoppervlak met inheemse beplanting ; o Integratie maatregelen voor biodiversiteit (bijv. voorzieningen voor vogels, insecten en kleine fauna). • Regenwater infiltreren en afstroming beperken door middel van infiltratievoorzieningen . • Toepassen van verticaal groen bij de bebouwing.

Demarcatiegebieden D en J: Oude School en voormalig DApand Programma & Algemeen De demarcatiegebieden D (Oude School) en J (voormalig DA - pand) worden in deze ontwikkelkoers vooralsnog in samenhang beschouwd. Beide locaties liggen direct aan elkaar en vormen gezamenlijk een strategische schakel tussen de Dorpsstraat, het Wilhelminaplein en de slagerijlocatie . Door deze ruimtelijke en functionele samenhang lenen de gebieden zich bij uitstek voor een integrale herontwikkeling . Het samenvoegen van deze locaties biedt de mogelijkheid om een efficiënter en kwalitatief beter programma te realiseren, met meer samenhang in stedenbouw, ontsluiting, groenstructuur en gebruik. Daarnaast ontstaat hiermee een robuustere ontwikkelbasis, zow el ruimtelijk als financieel. Uitgangspunt is dat de ontwikkeling van deze gebieden in onderlinge samenhang plaatsvindt, voor zover juridisch en planologisch toelaatbaar en met inachtneming van de geldende wet - en regelgeving, waaronder het gelijkheidsbeginsel zoals uitgewerkt in het D idam - arrest. De gezamenlijke ontwikkeling draagt bij aan het realiseren van een compact, compleet en comfortabel winkelhart, waarin wonen, groen en langzaamverkeersverbindingen elkaar versterken.

29

Onderstaande punten geven de algemene randvoorwaarden weer voor de inrichting van de Oude School - locatie en het voormalige DA - pand : • Wens c irca 22 appartementen van gemiddeld circa 80 m², verdeeld over de begane grond en drie bouwlagen . • Eventueel 300 - 400 m² commerciële ruimte, passend binnen het centrumgebied. • Een integrale gebiedsontwikkeling over beide locaties, afgestemd op lokale behoefte en doelgroepen . De ontwikkeling sluit aan bij de omliggende gebieden en draagt bij aan een samenhangend stedelijk weefsel. • Ontwikkeling tot woningbouwlocatie met hoge leefkwaliteit en groene uitstraling . • Behoud van markante bomen waar mogelijk als structurerende elementen . • Verbinding voor langzaam verkeer (fiets en voetgangers) naar demarcatie gebied C S lagerijlocatie wordt gerealiseerd . Ruimte, Stedenbouw & Groen De inrichting van de demarcatiegebieden D en J richt zich op een aantrekkelijke, groene en samenhangende woonomgeving met een duidelijke relatie naar de omliggende structuren. Door de integrale benadering van beide locaties ontstaat een robuust stedenbouwk undig geheel waarin bebouwing, groen en openbare ruimte op elkaar zijn afgestemd.

Onderstaande punten geven de randvoorwaarden weer voor de inrichting en inpassing van het gebied Oude School en voormalig DA - pa nd op het gebied van mobiliteit, parkeren en verkeer: • Compacte, goed ingepaste bebouwing met aandacht voor schaal en maat. o Maximaal bouwvolume wordt nader bepaald door de gemeente. o Zorgvuldige overgang naar bestaande bebouwing aan de Heerbaan en Dorpsstraat. • De rooilijn van het voormalige schoolgebouw is richtinggevend, waarbij ook markante bomen (inclusief kroonprojectie) sturend zijn voor de positionering van bebouwing . • Groen en verblijfsruimte worden integraal opgenomen in het plan om een kwalitatieve leefomgeving te realiseren . • Groene structuren vormen een samenhangend raamwerk met omliggende openbare ruimte en bebouwing . o (Groene ) verbindingen met de slagerijlocatie vormen een verplicht uitgangspunt. • Toepassing van verticaal groen, groene daken of gevelgroen waar mogelijk . • Realisatie van een logische en aantrekkelijke langzaamverkeersverbinding (fiets en voetganger) tussen Dorpsstraat, Oude School, DA - pand en de slagerijlocatie . • Koppeling van bestaande en nieuwe structuren door: o heldere zichtlijnen ; o Groene verbindingen voor een aantrekkelijke en duurzame inrichting ; o een duidelijke ruimtelijke oriëntatie en samenhang .

Mobiliteit, Parkeren & Verkeer De ontwikkeling van de demarcatiegebieden D en J richt zich op een autoluw en veilig woonmilieu, waarbij langzaam verkeer centraal staat en de aansluiting op de omliggende infrastructuur logisch en overzichtelijk wordt vormgegeven. Onderstaande punten geven de randvoorwaarden weer voor de inrichting en inpassing van het gebied Oude School en voormalig DA - pand op het gebied van mobiliteit, parkeren en verkeer: • Autoluw woongebied, uitsluitend toegankelijk voor bestemmingsverkeer en hulpdiensten. • Parkeren op eigen terrein, enkel voor bewoners en bij voorkeur in langsopstelling of in kleine parkeerhoven. • Veilige routing voor langzaam verkeer (fietsers en voetgangers), inclusief een directe verbinding van en naar : o De slagerijlocatie ; o Dorpsstraat . • Parkeren conform geldende parkeernota .

30

Fietsparkeren wordt geïntegreerd in de bebouwing (bijvoorbeeld bergingen of collectieve voorzieningen). Duurzaamheid & Toekomstbestendigheid De integrale ontwikkeling van de demarcatiegebieden D en J biedt de mogelijkheid om een toekomstbestendige, klimaatadaptieve en gezonde woonomgeving te realiseren. Het ontwerp richt zich op het versterken van de ecologische kwaliteit en het creëren van een prettig leefklimaat voor bewoners, met maatregelen die bijdragen aan klimaatadaptatie en biodiversiteit. Onderstaande punten geven de randvoorwaarden weer voor duurzaamheid en toekomstbestendigheid binnen het gebied Oude School en voormalig DA - pand: • Integratie van biodiversiteitsmaatregelen: o Voldoende groenoppervlak met inheemse beplanting . o Voorzieningen voor vogels, insecten en kleine fauna . • Infiltratie van hemelwater om grondwater aan te vullen en afstroming te beperken . • Toepassing van klimaatadaptieve maatregelen zoals: o Waterberging en infiltratievoorzieningen . o Beperking van verhard oppervlak . o Schaduw en verkoeling door groen . • Behoud van bestaande bomen en groenstructuren waar mogelijk als dragers van de ruimtelijke kwaliteit . • Ontwikkeling van een woonomgeving die bestand is tegen klimaatverandering en bijdraagt aan een gezond leefklimaat.

Demarcatiegebied E: Sleydal Programma & Algemeen Het demarcatiegebied Sleydal is een belangrijke schakel binnen het winkelhart van Heel. Het gebied vormt zowel de aanvoerroute voor laden en lossen van de Jumbo als een verbinding tussen het Wilhelminaplein en het achterliggende woongebied. De ontwikkeling richt zich primair op het verbeteren van verkeersveiligheid, overzichtelijkheid en efficiëntie, met behoud en verbetering van bestaande groenstructuren waar mogelijk. Onderstaande punten geven de algemene randvoorwaarden weer voor de inrichting van het gebied Sleydal: • Onderzoeken mogelijkheid tot een v eilige en efficiënte expeditie voor de Jumbo, met een verbeterde draaicirkel en aangepaste routing. • Verbetering van de verkeersveiligheid tussen Sleydal en het Wilhelminaplein. • Behoud en versterking van bestaande groenstructuren. • Mogelijke benutting van Sleydal voor aanvulling parkeerruimte bij piekbelasting, uitsluitend indien ruimtelijk en verkeerskundig verantwoord en benodigd. Mobiliteit, Parkeren & Verkeer Hoewel Sleydal primair een functioneel gebied is, wordt het eveneens betrokken bij de bredere ruimtelijke ambities voor het winkelhart : vergroening, veiligheid, logische routes en een herkenbare dorpsstructuur. De inrichting ondersteunt een rustig straatprofiel, met aandacht voor overzicht en verblijfskwaliteit langs de belangrijkste looproutes.

Onderstaande punten geven de randvoorwaarden weer voor de inrichting en inpassing van het gebied Sleydal op het gebied van mobiliteit, parkeren en verkeer: • Overzichtelijke en logische inrichting van de openbare ruimte die zowel expeditie als langzaam verkeer faciliteert. • Behoud van bestaande groenstructuren langs Sleydal waar mogelijk .

31

Duurzaamheid & Toekomstbestendigheid Binnen gebied Sleydal ligt de nadruk op klimaatadaptieve oplossingen die passen bij de schaal van de ingreep. Onderstaande punten geven de randvoorwaarden weer voor duurzaamheid en toekomstbestendigheid binnen het gebied Sleydal: • Behoud bestaande bomen en groen waar mogelijk • Infiltratie van hemelwater d.m.v. groenstroken. • Integratie van biodiversiteitsmaatregelen: o Kleine faunarichels in beplanting ; o Bloemrijke randen . • Hittestressreductie door strategisch geplante bomen of schaduwelementen

.

Demarcatiegebied F: Dorpsstraat Programma & Algemeen De Dorpsstraat vervult de functie van ambitie is om te onderzoeken hoe de nieuwe ontwikkeling te faciliteren.

verblijfsstraat en toegangspoort naar het Wilhelminaplein. De Dorpsstraat eventueel ook aangepast moet worden om de

Onderstaande punten geven de algemene randvoorwaarden weer voor de inrichting van de Dorpsstraat: • De Dorpsstraat vervult de functie van langzaamverkeer - as binnen het winkelhart en mogelijke nieuwe verbindingsweg tot locatie D . • Wonen en voorzieningen worden logisch ingepast binnen een dorps profiel. • De Dorpsstraat functioneert als een veilige verbinding naar het Wilhelminaplein. Ruimte, Stedenbouw & Groen De ruimtelijke inrichting van de Dorpsstraat wordt afgestemd op de kernambities van een compact, compleet en comfortabel winkelhart . Door vergroening en het creëren van een aantrekkelijk straatprofiel ontstaat een toekomstbestendige dorpsstraat . Ontwerpuitgangspunten en de mate van transformatie dient verder afgestemd te worden op basis van de omliggende planvormingen. Mobiliteit, Parkeren & Verkeer De Dorpsstraat wordt ingericht als een veilige, overzichtelijke, langzaam - verkeer georiënteerde straat met behoud belangrijke verkeersfunctie binnen kern Heel . Parkeren blijft mogelijk maar krijgt een ondersteunende rol ten opzichte van verblijfskwaliteit en vergroening. Daadwerkelijke omvang van de aanpassingen dient nader bepaald te worden. Duurzaamheid & Toekomstbestendigheid De Dorpsstraat krijgt een duurzame inrichting die inspeelt waar mogelijk op klimaatverandering . Daadwerkelijke omvang van de aanpassingen dient nader bepaald te worden.

Demarcatiegebieden G, H & I De demarcatiegebieden G (Heerbaan), H (Pleinwand West) en I (Oude Rabobank) worden in deze fase van de planvorming uitsluitend op hoofdlijnen beschouwd ter visie vorming . Deze gebieden kennen een mogelijk midden/ langere ontwikkelhorizon en zijn in sterke mate afhankelijk van de voortgang en uitkomst van de eerdere fasen (1A en 1B) en de grondpositie van aanvullende stakeholders .

32

Strategische betekenis binnen de centrumstructuur Hoewel deze gebieden vooralsnog niet direct in uitvoering worden genomen, hebben zij wel een strategische betekenis voor de toekomstige centrumstructuur: • Gebied G : Heerbaan vormt de primaire verkeersstructuur en bepaalt in belangrijke mate de verkeersveiligheid, bereikbaarheid en uitstraling van het winkelhart . Een eventuele afwaardering naar 30 km/u en herprofilering kan bijdragen aan een dorpsere uitstraling en een betere ruimtelijke aansluiting op het Wilhelminaplein en omliggende woongebieden. • Gebied H : Pleinwand West is beeldbepalend voor het Wilhelminaplein en daarmee voor de identiteit van het winkelhart . Eventuele toekomstige functiemenging, gevelverbetering of herontwikkeling dient bij te dragen aan een samenhangende pleinwand en versterking van verblijfskwaliteit. • Gebied I : Oude Rabobank heeft een potentiële ontwikkelwaarde vanwege de zichtlocatie aan de Heerbaan en de nabijheid van het plein. Afhankelijk van eigendomssituatie en marktvraag kan deze locatie op termijn ruimte bieden aan wonen of centrumfuncties die de centrums tructuur versterken. Hoofdlijnen ruimtelijke ontwikkeling Voor deze gebieden gelden de volgende algemene richtinggevende principes: • Ontwikkelingen moeten bijdragen aan versterking van de samenhang tussen Wilhelminaplein, Dorpsstraat en omliggende woongebieden .

• Verkeersveiligheid en overzichtelijkheid vormen randvoorwaarden voor eventuele herinrichting . • Vergroening en klimaatadaptatie zijn uitgangspunten bij toekomstige ingrepen; • Nieuwe bebouwing of functiewijzigingen dienen aan te sluiten bij schaal en identiteit van het dorpscentrum . • Ontwikkelingen vinden plaats binnen de kaders van de Omgevingswet en het geldende omgevingsplan, dan wel via een nader te bepalen planologische procedure. Relatie met fasering In de voorkeursfasering zijn deze gebieden gepositioneerd in fase 2 en 3. Dit betekent dat eventuele planvorming pas aan de orde is nadat de kerngebieden (A t/m F en J ) in ontwikkeling zijn gebracht of voldoende zekerheid kennen.

33

Hoofdstuk 4 – Juridische- en milieuplanologische aspecten Dit hoofdstuk bevat een integrale juridische en milieuplanologische aspecten van de voorgenomen ontwikkeling van het winkelhart van Heel. De inventarisatie van aspecten heeft tot doel om in deze fase inzicht te geven in de planologische haalbaarheid, het beschikbare instrumentarium onder de Omgevingswet en de belangrijkste milieuaspecten die van invloed zijn op de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling. De beoordeling is gebaseerd op de ruimtelijke vertaling per deelgebied (hoofdstuk 3) en wordt bezien in samenhang met de in hoofdstuk 1 beschreven kaders en uitgangspunten. Daarbij wordt niet per deelgebied afzonderlijk een volledige juridische analyse uit gevoerd, maar wordt het winkelhart integraal beschouwd, met specifieke verwijzingen naar demarcatiegebieden A tot en met I waar dat noodzakelijk is. De inventarisatie richt zich op: • De geldende rijks - , provinciale en gemeentelijke beleidskaders . • Het huidige omgevingsplan en de planologische mogelijkheden . • Het juridisch instrumentarium (wijziging omgevingsplan en BOPA) . • Parkeernormen en mobiliteitskaders . • Relevante milieuplanologische aspecten, zoals geluid, verkeer, bodem, water, flora en fauna en stikstof.

Dit hoofdstuk fungeert als toetsingskader voor de verdere planuitwerking en vormt een belangrijke onderlegger voor: • De participatie - en besluitvormingsstrategie (hoofdstuk 5) . • De financiële haalbaarheid en grondexploitatie (hoofdstuk 6) . • De vervolgfase en fasering van de ontwikkeling (hoofdstuk 7). De inventarisatie is indicatief van aard en bedoeld om vroegtijdig aandachtspunten, risico’s en benodigde onderzoeken inzichtelijk te maken. Nadere detailonderzoeken en formele toetsing vinden plaats in de vervolgfase bij concrete planuitwerking en vergunningprocedures.

1. Rijksbeleid De ontwikkeling van het winkelhart van Heel past binnen de uitgangspunten van de Nationale Omgevingsvisie (NOVI), waarin wordt ingezet op: • Zorgvuldig ruimtegebruik ; • Bundeling van functies in bestaand stedelijk gebied ; • Versterking van leefbaarheid en bereikbaarheid; • Klimaatadaptatie en vergroening. De ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand bebouwd gebied en draagt bij aan een compacte, vitale dorpskern met voorzieningen, woningen en ontmoetingsruimte. Daarmee sluit de ontwikkeling aan bij het rijksbeleid voor verstedelijking en herstructurering.

2. Provinciaal beleid (Provincie Limburg) De Provincie Limburg stuurt via de Omgevingsvisie Limburg en de Omgevingsverordening op: • Concentratie van verstedelijking in bestaande kernen :

34

• • •

Zorgvuldig ruimtegebruik ; Klimaatadaptatie; Versterking van leefbaarheid en vitaliteit van dorpen.

Daarnaast is in regionaal verband de Woondeal Limburg vastgesteld, waarin afspraken zijn gemaakt over het aandeel betaalbare woningbouw. Uitgangspunt daarbij is dat minimaal twee derde van de nieuwbouwproductie (op gemeentelijk ni veau) in het betaalbare segment valt (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop), met het streven dat binnen dit betaalbare segment circa 30% sociale huur betreft. Deze afspraken zijn richtinggevend bij de programmering van nieuwe woningbouwontwikkelingen bin nen het winkelhart . Het winkelhart van Heel ligt binnen bestaand stedelijk gebied. De beoogde ontwikkelingen (supermarktuitbreiding, woningbouw, herinrichting openbare ruimte) sluiten aan bij de provinciale en regionale ambitie om voorzieningen en wonen te concentreren in dorpskernen, met a andacht voor betaalbaarheid, leefbaarheid en toekomstbestendigheid. Grondwaterbeschermingsgebied Het plangebied is momenteel aangeduid als grondwaterbeschermingsgebied. De Provincie Limburg is echter bezig met het wijzigen van de begrenzing. De grens van het grondwaterbeschermingsgebied zal naar het noorden opschuiven, waardoor het winkelhart van Heel buiten het beschermingsgebied komt te liggen.

Dit betekent dat: • De huidige aanduiding naar verwachting geen structurele beperking vormt voor de ontwikkeling van het winkelhart ; • In de planvorming wel rekening moet worden gehouden met zorgvuldige omgang met bodem en water; • Bij uitwerking van plannen afstemming met provincie gewenst blijft.

3. Gemeentelijk beleid De ontwikkeling van het winkelhart wordt getoetst aan de volgende gemeentelijke beleidsdocumenten: • Omgevingsvisie Maasgouw ; • Centrumvisie Heel ; • Beleidsnota Dorpscentrum Heel ; • Geldende parkeernorm Maasgouw (parkeernota 2010 met in december 2025 herijkte bedragen voor de woningcategorieën , herijking voorzien) . Omgevingsvisie Maasgouw De Omgevingsvisie Maasgouw zet in op: • Compacte en vitale kernen; • versterking van voorzieningenstructuur; • vergroening en klimaatadaptatie; • leefbaarheid en gezondheid. De ontwikkeling van het winkelhart van Heel sluit hierop aan door: • Bundeling van detailhandel en voorzieningen rond het Wilhelminaplein; • toevoeging van woningen binnen bestaand stedelijk gebied; • herinrichting van openbare ruimte met vergroening en verblijfskwaliteit. Centrumvisie Heel en Beleidsnota Dorpscentrum Heel Deze documenten sturen op: • Behoud en versterking van het winkelhart;

35

• • • •

vlustering van voorzieningen; verbetering van verblijfskwaliteit; veilige en overzichtelijke verkeersstructuur; ruimte voor ontmoeting en verblijf.

4. Omgevingsplan Het centrumgebied van Heel kent momenteel verschillende bestemmingen, waaronder: • Centrum (detailhandel, voorzieningen, horeca) ; • Wonen ; • Verkeer ; • Groen . Specifiek: • Gebied A (Jumbo) heeft een centrumbestemming met aanduiding supermarkt. • Gebied B (Wilhelminaplein) is grotendeels openbare ruimte met verkeers - en verblijfsfunctie. • Gebieden C ( S lagerijlocatie ) en D (Oude School) en J (DA - pand ) hebben (deels) een maatschappelijke, woon - en/of centrumfunctie. • Gebied E (Sleydal) is verkeersruimte met expeditiefunctie. • Gebied F (Dorpsstraat) is een verblijfsstraat met woon - en centrumfuncties. • Gebied G (Heerbaan) is een gebiedsontsluitingsweg. De beoogde ontwikkelingen passen deels binnen de huidige bestemmingen, maar vragen ook om aanpassing of verruiming van het omgevingsplan. Instrumentarium onder de Omgevingswet Onder de Omgevingswet zijn er twee hoofdsporen om ontwikkelingen planologisch mogelijk te maken: 1. Wijziging van het omgevingsplan . 2. Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) (via de uniforme openbare voorbereidingsprocedure ). Beide instrumenten zijn toepasbaar binnen het winkelhart , waarbij gezien de status van het omgevingsplan en de gefaseerde uitvoeringmogelijkheden een BOPA - procedure voor de hand ligt.

BOPA - systematiek en wijziging omgevingsplan Voor de ontwikkeling van het winkelhart wordt in beginsel uitgegaan van toepassing van BOPA procedures, onder meer voor: • Uitbreiding van de supermarkt (gebied A – Jumbo); • woningbouwontwikkelingen (gebieden C – S lagerijlocatie en D & J – Oude School); • herinrichting van het Wilhelminaplein (gebied B) (mogelijk beperktere procedure) ; • aanpassing van expeditie en infrastructuur (gebied E – Sleydal) (mogelijk beperktere procedure) .

-

Belangrijke uitgangspunten hierbij zijn: • Gelijktijdige indiening van meerdere BOPA’s binnen het totale winkelhart , zodat: o Integraliteit wordt geborgd; o samenhang tussen verkeer, logistiek, wonen en openbare ruimte wordt meegenomen; o risico’s op bezwaar en beroep worden gespreid. •

Afstemming tussen deelgebieden is verplicht, met name tussen: o Gebied A (Jumbo) en gebied E (Sleydal) vanwege logistiek en expeditie; o g ebied A en B vanwege parkeren en routing; o g ebieden C , D en J vanwege woningbouw en langzaamverkeersroutes; o g ebieden B, F en G vanwege openbare ruimte en verkeer.

36

Wijziging van het omgevingsplan De gemeente Maasgouw heeft aangegeven graag inzicht te krijgen in de totale ontwikkeling in het winkelhart . Daarom wordt overwogen om: • Het volledige omgevingsplan voor het winkelhart aan te passen, of ; • meerdere BOPA’s gelijktijdig in procedure te brengen. Een integrale wijziging van het omgevingsplan heeft als voordeel: • Eenduidige juridische borging; • betere samenhang tussen deelgebieden; • minder versnipperde besluitvorming. Een gefaseerde BOPA - aanpak heeft als voordeel: • Risicospreiding; • flexibiliteit per deelgebied; • mogelijkheid tot fasering in de uitvoering. De uiteindelijke keuze voor het in te zetten planologisch instrumentarium • Bestuurlijke voorkeur; • uitvoeringsstrategie; • fasering van de gebiedsontwikkeling.

wordt gemaakt op basis van:

5. Parkeernormen en mobiliteitskaders De parkeernormering van de gemeente Maasgouw uit 2010 is momenteel nog het uitgangspunt. Een herijking is in voorbereiding, waarbij naar verwachting wordt uitgegaan van circa 1,5 parkeerplaats per woning. Voor het winkelhart geldt: • Parkeernorm is leidend ; • maatwerk /mobiliteitsplan is mogelijk mits goed onderbouwd; • parkeeroplossingen worden integraal bekeken over meerdere deelgebieden waarbij acceptabele loopafstanden voor verschillende functies in acht genomen dienen te worden • parkeren op maaiveld blijft uitgangspunt; • locatie van parkeerplaatsen is belangrijker dan het absolute aantal.

;

Voor het Wilhelminaplein (gebied B) geldt als uitgangspunt: • Minimaal behoud van 56 parkeerplaatsen waarvan minimaal 20 parkeerplaatsen direct aan de voorzijde van de Jumbo (gebied A).

6. Milieuplanologische aspecten De ontwikkeling van het winkelhart van Heel raakt aan diverse milieuplanologische thema’s. In deze fase is geen uitputtende inhoudelijke beoordeling uitgevoerd. Specialistische onderzoeken (zoals stikstof - en akoestisch onderzoek) vallen buiten de scope van deze ontwikkelkoers en dienen in een vervolgfase door gespecialiseerde adviseurs te worden uitgevoerd. Onderstaand overzicht geeft indicatief weer welke thema’s relevant zijn en voor welke deelgebieden deze naar verwachting aandacht vragen.

37

Milieuaspect

Toelichting (indicatief)

Mogelijk relevant voor deelgebied(en)

Geluid

Woningbouwlocaties dienen te worden getoetst aan verkeerslawaai en overige geluidsbronnen. Tevens aandacht voor expeditieactiviteiten. Specialistisch akoestisch onderzoek vereist in vervolgfase.

C, D, F, G, E, J

Verkeer & parkeren

Integrale verkeerskundige onderbouwing noodzakelijk waarin effecten van supermarktuitbreiding, woningbouw en herinrichting gezamenlijk worden beoordeeld, inclusief parkeerbalans.

A, B, C, D, E, F, G, J

Bodem

Bij bouw- en herinrichtingslocaties is verkennend bodemonderzoek noodzakelijk. Eventuele sanering conform wetgeving en verwerking in de grondexploitatie.

A, C, D, E, J

klimaatadaptatie

Hemelwaterinfiltratie, waterberging bij piekbuien en beperking van verharding zijn uitgangspunten. Afstemming met het waterschap is vereist bij verdere uitwerking.

B, C, D, E, F, G, J

Flora & fauna

Ecologische quickscan vereist. Bij kap van bomen: Boom Effect Analyse (BEA) en compensatie. Aandacht voor beschermde soorten.

B, C, D, E, F, G, J

Stikstof

Voor bouw- en gebruiksfase dient een stikstofberekening te worden uitgevoerd. Specialistisch onderzoek is noodzakelijk conform geldende regelgeving.

A, C, D, J

Water &

38

Hoofdstuk 5 – Stakeholders en participatie In het voorgaande hoofdstuk is ingegaan op de juridische en milieuplanologische randvoorwaarden van de ontwikkeling van het winkelhart . Hoewel participatie onder de Omgevingswet een expliciet onderdeel vormt van juridische procedures (zoals bij een BOPA of wijziging van het omgevingsplan), is ervoor gekozen dit onderwerp niet inhoudelijk in hoofdstuk 4 uit te werken. Gezien het bestuurli jke en maatschappelijke belang van participatie binnen deze winkelhart - ontwikkeling wordt hier afzonderlijk en integraal a andacht aan besteed. De ontwikkeling van het winkelhart raakt een breed spectrum aan belangen: ondernemers, vastgoedeigenaren, bewoners, maatschappelijke organisaties, zorg - en welzijnspartijen en verschillende overheden. Gezien de ruimtelijke, maatschappelijke en financiële impact van de ontwikkeling is parti cipatie een wezenlijk onderdeel van een zorgvuldig besluitvormingsproces. Stakeholders binnen de winkelhart - ontwikkeling Binnen de ontwikkeling van het winkelhart is sprake van een aantal stakeholders met een directe ruimtelijke, financiële en eigendomspositie. Dit betreft allereerst de gemeente Maasgouw, als publiekrechtelijke bevoegd gezag, eigenaar van de openbare ruimte en kaderstellende en faciliterende partij binnen de gebiedsontwikkeling.

Daarnaast betreft dit in het bijzonder de volgende private (mede - )initiatiefnemers : • De eigenaren/vertegenwoordigers van slagerij ; • de betrokken partijen rondom de Jumbo - locatie ; • de eigenaren en vertegenwoordigers van de VOF Dorpsstraat; • vertegenwoordiging vanuit ondernemerszijde . Deze partijen zijn in de totstandkoming van deze ontwikkelkoers intensief betrokken geweest en hebben in afstemming met de gemeente geopereerd als vertegenwoordiging van de direct betrokken ondernemers. Zij hebben daarbij tevens contact onderhouden met andere ondernemers en stakeholders in de directe omgeving van het winkelhart . Vroegtijdige betrokkenheid Onder de Omgevingswet is participatie een expliciet uitgangspunt bij ruimtelijke initiatieven. Initiatiefnemers en overheid worden geacht om belanghebbenden vroegtijdig te betrekken bij planvorming en besluitvorming. Dit is niet alleen een formele vereiste , maar ook een bestuurlijke noodzaak. Vroegtijdige participatie: • Vergroot transparantie over belangen, randvoorwaarden en keuzes; • maakt potentiële knelpunten en gevoeligheden tijdig inzichtelijk; • beperkt het risico op vertraging door bezwaar - en beroepsprocedures; • draagt bij aan vertrouwen en draagvlak.

In het winkelhart van Heel spelen daarnaast eigendomsverhoudingen, uiteenlopende investeringsbelangen, historische verhoudingen en bestuurlijke verantwoordelijkheden een rol. Dit vraagt om een duidelijke positionering van stakeholders en realistische verwachtingen ten aanzi hun invloed.

en van

39

Afstemming met stakeholders Voor de ontwikkeling is het van belang om met de hoofdstakeholders , waaronder gemeente, initiatiefnemers/ondernemers en grondeigenaren , expliciet afspraken te maken over de organisatie van participatie. Daarbij dient te worden bepaald: • Welke participatieactiviteiten door individuele initiatiefnemers worden georganiseerd (bijvoorbeeld gebiedsspecifiek); • welke participatie gezamenlijk wordt opgepakt (bijvoorbeeld centrum - brede thema’s zoals verkeer, parkeren en openbare ruimte); • hoe participatie wordt afgestemd op de gekozen juridische route (BOPA of omgevingsplanwijziging); • hoe communicatie richting bewoners en belanghebbenden eenduidig en consistent plaatsvindt. Een heldere rolverdeling voorkomt dubbelingen, tegenstrijdige boodschappen en versnippering van het proces. Tevens draagt dit bij aan bestuurlijke voorspelbaarheid en een zorgvuldig participatieproces. Eigendomssituatie en grondpositie in relatie tot participatie De ontwikkeling van het winkelhart van Heel vindt plaats binnen een gefragmenteerde eigendomsstructuur. Binnen het winkelhart is sprake van: • Particuliere eigendommen ; • g emeentelijke eigendommen ; • de eigenaren en vertegenwoordigers van de VOF Dorpsstraat; • potentiële verwervingslocaties . Enkele grondposities zijn daarbij strategisch van aard.

Perceel C 4231 is benodigd voor uitbreiding van het parkeerterrein bij de Jumbo (gebied A). Perceel C 4375 (groenstrook) wordt mogelijk ingezet ten behoeve van parkeerinpassing. De Oude School - locatie (gebied D) en het voormalige DA - pand (gebied J) vorm en een sleutelpositie binnen de woningbouwopgave en spe len tevens een belangrijke rol in de financiële onderbouwing van de ontwikkeling. Deze eigendomsverhoudingen zijn direct van invloed op de participatieopgave. Partijen met een grondpositie hebben niet alleen een belang, maar ook een directe uitvoeringsrol en investeringsverantwoordelijkheid. Dit vraagt om een andere vorm van betrokkenhe id dan bij algemene belanghebbenden. Daarnaast kan de gemeente (indien noodzakelijk voor regie, samenhang en fasering) overwegen om op strategische locaties gebruik te maken van instrumenten zoals het vestigen van een voorkeursrecht of het verwerven van gronden. Dergelijke keuzes hebben vanzelfsprekend invloed op de wijze waarop participatie wordt ingericht en op de positie van betrokken partijen in het proces.

40

Hoofdstuk 6 – Financiële haalbaarheid De financiële haalbaarheid van de ontwikkeling van het winkelhart van Heel wordt bezien binnen het kader van het raadsbesluit van 9 juli 2024 inzake de reservering van financiële middelen voor Winkelhart Heel. Met dit besluit heeft de raad een bedrag van € 1.235.000 beschikbaar gesteld voor de gemeentelijke bijdrage aan de ontwikkeling van het winkelhart . Deze ontwikkelkoers toetst in hoeverre de beoogde openbare ingrepen uitvoerbaar zijn binnen dit gereserveerde budget. In deze fase wordt gewerkt met een verkennende grondexploitatie (GREX), die geen definitief of bindend karakter heeft maar dient als financieel richtinggevend instrument. De volledige doorrekening is vanwege de marktgevoelige informatie niet opgenomen in d it document. In dit hoofdstuk wordt daarom volstaan met een bestuurlijke duiding op hoofdlijnen. De GREX biedt inzicht in de verhouding tussen geraamde publieke investeringen en beschikbare middelen en toetst of de openbare demarcatiegebieden, met name B ( Wilhelminaplein), D (Oude School), E (Sleydal), F (Dorpsstraat) en G (Heerbaan), binnen het budgettaire kader van € 1.235.000 realiseerbaar zijn.

Daarbij richt de GREX zich uitsluitend op de eenmalige gemeentelijke investeringen, zoals de herinrichting van de openbare ruimte, infrastructurele aanpassingen, vergroening, klimaatadaptieve maatregelen en de benodigde onderzoeken en planvoorbereiding. Private investeringen, waaronder de uitbreiding van de Jumbo en overige commerciële ontwikkelingen, maken hierva n geen onderdeel uit. In deze fase wordt primair beoordeeld of de eenmalige investeringsopgave binnen de beschikbare middelen kan worden opgevangen. Structurele beheer - en exploitatiekosten volgens het principe van Total Cost of Ownership zijn nog niet int egraal doorgerekend en worden in een vervolgfase nader uitgewerkt en bestuurlijk gewogen. Op basis van de verkennende GREX blijkt dat er op hoofdlijnen voldoende financiële draagkracht aanwezig is voor de deelgebieden waarin de gemeente in de eerste fase aan zet is, te weten B (Wilhelminaplein) en D (Oude School). De ontwikkeling van de Oude Sc hool - locatie kent daarbij een deels opbrengend vermogen, aangevuld met bijdragen vanuit de ontwikkelingen in A (Jumbo) en C (S lagerijlocatie ), waardoor naar verwachting voldoende budgettaire ruimte ontstaat voor een reguliere, marktconforme herinrichting zoals in dit document beschreven . Voor de deelgebieden E (Sleydal), F (Dorpsstraat ) en G (Heerbaan) is deze financiële ruimte momenteel niet vanzelfsprekend aanwezig.

Nadere uitwerking van de scope, met name ten aanzien van de afwaardering van de Heerbaan, is noodzakelijk om de financiële consequenties en eventuele aanvullende budgetbehoefte te bepalen. Daarbij liggen mogelijk nog kansen in het benutten van subsidies en bijdragen van derden. Een bijzondere positie binnen de GREX neemt Demarcatiegebied D (Oude School) in. Voor deze locatie wordt uitgegaan van gemeentelijke grondopbrengsten uit woningbouwontwikkeling, die een belangrijke financiële component vormen binnen het totale exploitatiem odel en bijdragen aan de dekking van publieke investeringen elders in het winkelhart. Tegelijkertijd worden aan deze locatie kosten toegerekend, waaronder bouw - en woonrijp maken, planvorming en eventuele sanerings - of inrichtingskosten. Een zorgvuldige af weging van zowel de kosten - als de opbrengstenzijde is daarom essentieel voor een realistische financiële beoordeling. Als uitgangspunt voor de verdere uitwerking geldt dat iedere partij verantwoordelijk is voor de kosten die samenhangen met de ontwikkeling, voorbereiding en realisatie van het eigen deelproject. Dit draagt bij aan transparantie en een evenwichtige verdelin g van verantwoordelijkheden tussen publieke en private partijen.

Tegelijkertijd beschikt de gemeente, binnen de kaders van de Omgevingswet en overige geldende wet - en regelgeving, over instrumenten om kosten die samenhangen met publieke voorzieningen en in frastructuur (deels) te verhalen op initiatiefnemers. Dit betreft onder meer kosten voor de aanleg en inrichting van de openbare ruimte binnen het winkelhart, waaronder het Wilhelminaplein en andere openbare demarcatiegebieden. De nadere uitwerking van

41

kostenverdeling en kostenverhaal vindt plaats in de per demarcatiegebied te sluiten anterieure overeenkomsten en maakt onderdeel uit van de verdere planuitwerking en besluitvorming. De huidige investeringen lijken, in samenhang met de verwachte opbrengsten en mogelijke externe bijdragen, binnen de bestaande budgetreservering van € 1.235.000 voor Fase 1A en 1B te passen. De uitkomsten van deze verkenning dienen echter niet als eindafrekening, maar als richtinggevend toetsmoment voor verdere fasering, prioritering en eventuele bijsturing in het vervolgproces.

42

Hoofdstuk 7 – Vervolgplanning en fasering Deze ontwikkelkoers bevat een eerste, indicatieve vervolgplanning voor de ontwikkeling van het winkelhart van Heel. Deze procesplanning is opgenomen als bijlage 4 (Vervolgplanning en fasering) en biedt een gestructureerd overzicht van de te doorlopen fasen, bijbehorende stappen en de onderlinge samenhang tussen deelprojecten. De planning fungeert als ordeningskader voor bestuurlijke besluitvorming, voorbereiding van procedures (waaronder BOPA - trajecten), onderzoeken, contractvorming en uitvoeringsvoorbereid ing. In de planning zijn de volgende demarcatiegebieden en samenhangende deelprojecten onderscheiden: • Demarcatiegebied A (Jumbo) als afzonderlijk deelproject; • de demarcatiegebieden B (Wilhelminaplein) en E (Sleydal), die vanwege hun ruimtelijke en functionele samenhang als één samenhangend projectonderdeel zijn opgenomen; • demarcatiegebied C ( S lagerijlocatie ) als afzonderlijk deelproject; • de demarcatiegebieden D (Oude School), J (voormalig DA - pand) en F (Dorpsstraat), die in samenhang zijn opgenomen vanwege de beoogde integrale gebiedsontwikkeling en onderlinge afhankelijkheden. De demarcatiegebieden G (Heerbaan), H (Pleinwand West) en I (Oude Rabobank) maken geen onderdeel uit van de huidige planning, aangezien deze ontwikkelingen zich in een verkennende fase bevinden en op een later moment nader worden beschouwd.

De planning is nadrukkelijk indicatief van aard. De opgenomen termijnen en fasering zijn afhankelijk van onder meer de voortgang van planvorming, onderzoeksuitkomsten, participatie, bestuurlijke besluitvorming, juridische procedures en marktomstandigheden. Aan de planning kunnen geen rechten of aanspraken worden ontleend.

43

Bijlagen

Bijlage 1 Kaderstellende stukken Toetsende kaders: • Parkeernota Gemeente Maasgouw (Gemeente Maasgouw) – 2010 • Bestemmingsplan Heel – Panheel (Gemeente Maasgouw) – 19- 03 - 2015 • Uitspraak Raad van State inzake bestemmingsplan Heel – Panheel – 27- 05 - 2015 • Lokale Uitvoeringsstrategie Wonen 2.0 (Gemeente Maasgouw) – 18- 02 - 2021 • Structuurvisie Wonen Midden - Limburg 2022 –2025 – 2022 • Omgevingsvisie Maasgouw (Gemeente Maasgouw) – 22- 02 - 2022 • Woondeal Limburg (Minister voor VRO, Provincie Limburg en Limburgse gemeenten) – 09 03 - 2023 • Beleidsnota Dorpscentrum Heel 2023 –2030 (Gemeente Maasgouw) – 29- 06 - 2023 • Omgevingsplan Gemeente Maasgouw (Gemeente Maasgouw) – 26- 06 - 2024 (laatst vastgestelde versie) • Programmabegroting Gemeente Maasgouw 2025 (Gemeente Maasgouw) – 2025 Ambitie - stellende kaders: • Centrumvisie Heel (Bureau Cosi) – 05 - 01- 2023 • Mobiliteitsplan 2026 –2035 Gemeente Maasgouw (Gemeente Maasgouw/ RA+ ingenieurs) – 21- 07 - 2025 (rev.

21 - 10- 2025) • Projectplan Ontwikkeling Dorpscentrum Heel (Gemeente Maasgouw) – 18- 07 - 2023 • Stedenbouwkundige analyse (RHO adviseurs) – 09 - 11- 2023 • Verslagen Participatieavonden Winkelhart Heel (Gemeente Maasgouw) – 2023 • Bomenonderzoek Centrumplan Heel – 2023 • Uitgangspunten BOSS – 2023 • Woonzorganalyse Regio Midden - Limburg (Bureau HHM) – 2024 • Woningmarktonderzoek Maasgouw (In.Fact.Research) – 24- 02 - 2025

44

Bijlage 2 Vervolgplanning en fasering 2026

Omschrijving Demarcatiegebied A – Jumbo

Q1

Haalbaarheidsfase

Ontwikkelkoers vormgeven Samenwerkingsovereenkomst Plan van aanpak en ruimtelijke kaders vaststellen

Voorbereidingsfase

ontwerptraject SO VO DO etc. RO onderzoeken RO ruimtelijke onderbouwing (BOPA) Doorlopen BOPA procedure Omgevingsvergunning/ontheffing/verkeersbesluit Prijs & contractvorming

Realisatiefase

Uitvoering

Q2

Q3

2027 Q4

Q1

Q2

Q3

2028 Q4

Q1

Q2

Q3

2029 Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Demarcatiegebied B – Wilhelminaplein & E – Sleydal Haalbaarheidsfase

Ontwikkelkoers vormgeven Samenwerkingsovereenkomst

Voorbereidingsfase

ontwerptraject SO VO DO etc. RO onderzoeken College/raadsbesluit RO ruimtelijke onderbouwing (BOPA) Doorlopen (korte) BOPA procedure Omgevingsvergunning/verkeersbesluit Prijs & contractvorming

Realisatiefase

Uitvoering

B

E

Demarcatiegebied C – Slagerijlocatie Haalbaarheidsfase

Ontwikkelkoers vormgeven Samenwerkingsovereenkomst Plan van aanpak, programma en ruimtelijke kaders vaststellen

Voorbereidingsfase

RO onderzoeken Anterieure overeenkomst/uitvoeringsovereenkomst College/raadsbesluit RO ruimtelijke onderbouwing (BOPA) Doorlopen (lange) BOPA procedure Omgevingsvergunning/ontheffing/verkeersbesluit Prijs & contractvorming

Realisatiefase

Uitvoering

Demarcatiegebied D – “Oude School”, J – Voormalig DA-pand & F – Dorpsstraat Haalbaarheidsfase

Ontwikkelkoers vormgeven Samenwerkingsovereenkomst Plan van aanpak, programma en ruimtelijke kaders vaststellen

Voorbereidingsfase

ontwerptraject SO VO DO etc... RO onderzoeken Anterieure overeenkomst/uitvoeringsovereenkomst College/raadsbesluit RO ruimtelijke onderbouwing (BOPA) Doorlopen (lange) BOPA procedure Omgevingsvergunning/ontheffing/verkeersbesluit Prijs & contractvorming

Realisatiefase

Uitvoering

45

Realisme vandaag, waarde voor morgen.

RuimteRealisten regisseurs en adviseurs Avenue Ceramique 226 6221 KX Maastricht 043 763 03 67 info@ruimterealisten.nl

46