Bijlage 1: “Ontwikkelkoers voor het winkelhart Heel”, maart 2026
Tekst van het document
Versie: 1
Ontwikkelkoers voor het winkelhart Heel Maart 2026
Versie: 1
Ontwikkelkoers voor het winkelhart Heel Maart 2026
2
Colofon Datum: 25 Maart 202 6. Project: Ontwikkelkoers winkelhart Heel Versie: 1 Opdrachtgever: Gemeente Maasgouw Opsteller: RuimteRealisten Disclaimer Dit document bevat project - en marktgevoelige informatie (waaronder maar niet beperkt tot oppervlakten, budgetten, kengetallen en referenties). Verspreiding, vermenigvuldiging of openbaarmaking aan derden is niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijk e toestemming van Gemeente Maas g ouw . De in dit document opgenomen bevindingen en conclusies zijn gebaseerd op deskresearch van onder meer beleidsstukken en openbare documenten van de gemeente Maas gouw , aangevuld met informatie uit verschillende gesprekken met vertegenwoordigers van betrokken afdelingen van de gemeente en met initiatiefnemers. De inhoud is mede tot stand gekomen op basis van beschikbare informatie ten tijde van de vervaardiging van dit document. De opgenomen kengetallen en vergelijkingen zijn gebaseerd op ervaringscijfers, publiek beschikbare benchmarks en door de opdrachtgever beschikbaar gestelde gegevens. In de praktijk kunnen bouwkosten, bruto - nettoverhoudingen en oppervlakten fluctueren als g evolg van onder meer marktontwikkelingen, prijspeilwijzigingen, ontwerpkeuzes, regelgeving, technische uitwerking en projectspecifieke omstandigheden.
De in dit rapport genoemde waarden en uitgangspunten zijn derhalve indicatief en uitsluitend bedoeld ter ondersteuning van planvorming en besluitvorming in deze fase van het project. Aan de inhoud van dit document kunnen geen rechten worden ontleend.
3
Inhoudsopgave Inleiding
6
Hoofdstuk 1 - Richtinggevend ruimtelijk kader
8
Kaders Uitgangspunten 1. Programma & Algemeen 2. Ruimte, Stedenbouw & Groen 3. Mobiliteit, Parkeren & Verkeer 4. Duurzaamheid & Toekomstbestendigheid 5. Planologisch & Juridisch 6. Financieel 7. Proces, Rolverdeling & Uitvoering
8 8 9 10 11 13 14 15 17
Hoofdstuk 2 – Demarcatiegebied(en)
19
Gebied B – Wilhelminaplein Gebied C – Slagerijlocatie Gebied D – Oude School Gebied E – Sleydal Gebied F – Dorpsstraat Gebied G – Heerbaan Gebied H – Pleinwand West Gebied I – Oude Rabobank Gebied J – Voormalig DA - pand
20 20 21 21 21 21 22 22 22
Hoofdstuk 3 – Ruimtelijke vertaling per deelgebied Demarcatiegebied A: Jumbo Demarcatiegebied B: Wilhelminaplein Demarcatiegebied C: Slagerijlocatie Demarcatiegebieden D en J: Oude School en voormalig DA Demarcatiegebied E: Sleydal Demarcatiegebied F: Dorpsstraat Demarcatiegebieden G, H & I
23
- pand
24 26 28 29 31 32 32
Hoofdstuk 4 – Juridische- en milieuplanologische aspecten
34
1. Rijksbeleid 2. Provinciaal beleid (Provincie Limburg) Grondwaterbeschermingsgebied 3. Gemeentelijk beleid Omgevingsvisie Maasgouw Centrumvisie Heel en Beleidsnota Dorpscentrum Heel 4. Omgevingsplan Instrumentarium onder de Omgevingswet BOPA - systematiek en wijziging omgevingsplan Wijziging van het omgevingsplan 5. Parkeernormen en mobiliteitskaders 6. Milieuplanologische aspecten
34 34 35 35 35 35 36 36 36 37 37 37
4
Hoofdstuk 5 – Stakeholders en participatie Stakeholders binnen de winkelhart - ontwikkeling Vroegtijdige betrokkenheid Afstemming met stakeholders Eigendomssituatie en grondpositie in relatie tot participatie
39 39 39 40 40
Hoofdstuk 6 – Financiële haalbaarheid
41
Hoofdstuk 7 – Vervolgplanning en fasering
43
Bijlagen
44
Bijlage 1 Kaderstellende stukken
44
Bijlage 2 Vervolgplanning en fasering
45
5
Inleiding De toekomstontwikkeling van het winkelhart van Heel staat al geruime tijd in de belangstelling van zowel ondernemers, vastgoedeigenaren als de gemeente Maasgouw. De gezamenlijke wens om te komen tot een toekomstbestendig dorpshart leidde de afgelopen jaren tot verschillende initiatieven en plannen. Ond anks verschillende inspanningen en deelresultaten is de gewenste voortgang in de gebiedsontwikkeling uitgebleven door het ontbreken van een eenduidig e en gezamenlijk gedragen aanpak en perspectief. Op 9 juli 2024 heeft de gemeenteraad van Maasgouw besloten tot reservering van middelen van €1.235.000 voor de herontwikkeling van het winkelhart. Deze reservering was gekoppeld aan het toen voorliggende voorkeursscenario en stond in directe relatie tot de aanvraag voor de rijksregeling Impulsaanpak Winkelgebieden (IW). In het raadsbesluit is tevens opgenom en dat, indien deze subsidie niet zou worden toegekend, alternatieve mogelijkheden zouden worden onderzocht en de raad hierover nader zou worden geïnform eerd. Eind december 2024 is de IW - subsidie niet toegekend. Daarmee ontstond een nieuwe situatie waarin de winkelhart - ontwikkeling opnieuw moest worden bezien, met als uitgangspunt de reeds gereserveerde gemeentelijke middelen.
In de daaropvolgende bestuurlijke communicatie is aangegeven dat verkend wordt welke onderdelen van de ontwikkeling , binnen de bestaande financiële kaders , realistisch en uitvoerbaar zijn. Tegen deze achtergrond beoogt dit document een nieuwe stap te zetten. Het biedt een inhoudelijke, ruimtelijke, juridische, financiële en procesmatige basis om te komen tot een realistische en haalbare ontwikkeling van het winkelhart voor Heel uitgaande van de huidige budgetreservering en de actuele beleidskaders . Daarbij wordt nadrukkelijk gekeken naar de onderdelen waarvoor de gemeente verantwoordelijk is, met name de herinrichting van de openbare ruimte en de bijbehorende infrastructuur. Het uitgangspunt daarbij is de gezamenlijke ambitie om toe te werken naar een compact, compleet en comfortabel winkelhart , dat recht doet aan de schaal en identiteit van Heel, Panheel en Beegden. In aanvulling op het voorgaande is het van belang het winkelhart te positioneren in relatie tot de schaal van Heel en haar verzorgingsgebied. Voor een kern als Heel past een compact en overzichtelijk centrum met een programma gericht op dagelijkse voorzien ingen, aangevuld met ondersteunende functies zoals zorg, dienstverlening en kleinschalige horeca. De nadruk ligt daarbij niet op forse uitbreiding van winkelmeters, maar op concentratie, kwaliteit en onderlinge samenhang.
Minstens zo essentieel is de relatie met wonen. Het centrum is niet alleen een plek voor voorzieningen, maar ook een leefomgeving. Het toevoegen van woningen in en rondom het centrum draagt bij aan levendigheid, sociale veiligheid en een structurele basis voor klandizie en herhaalbezoek. De kwaliteit van het winkelhart wordt daarbij in sterke mate bepaald door de beleving: een aantrekkelijke en groene openbare ruimte, goede bereikbaarheid en duidelijke verbindingen tussen functies zorgen ervoor dat het centrum als één geheel wordt ervaren. Juist de combinatie van wonen, voorzieningen en verblijfskwaliteit maakt het winkelhart toekomstbestendig en passend bij de schaal van Heel. Deze analyse is tot stand gekomen in een iteratief proces tussen de gemeente en betrokken marktpartijen. De betrokken vastgoedeigenaren, exploitanten en ondernemers binnen het plangebied hebben als initiatiefnemende partijen actief bijgedragen aan de totst andkoming van dit document. In
6
afstemming met de gemeente is gewerkt aan een gedeeld inzicht in randvoorwaarden, kansen en beperkingen. Het voorliggende stuk vormt geen eindbeeld en evenmin een uitvoeringsbesluit. Het is een richtinggevend document dat inzicht biedt in haalbaarheid, risico’s en vervolgstappen. Het dient als onderlegger voor verdere besluitvorming, nadere uitwerking in een procesplanning en eventuele juridische procedures. De ontwikkelkoers is chronologisch opgebouwd van kaderstelling naar uitwerking en vervolg : • Hoofdstuk 1 beschrijft het richtinggevend ruimtelijk kader. Hierin worden de geldende beleidskaders en de daarvan afgeleide uitgangspunten uiteengezet. Dit hoofdstuk vormt het normatieve speelveld waarbinnen de ontwikkeling van het winkelhart zich moet bewegen. • Hoofdstuk 2 definieert het totale demarcatiegebied en onderscheidt de verschillende deelgebieden. Hiermee wordt helder gemaakt op welke ruimtelijke onderdelen de analyse betrekking heeft en hoe deze zich onderling verhouden. • Hoofdstuk 3 bevat de ruimtelijke vertaling per deelgebied. Per gebied wordt op hoofdlijnen inzichtelijk gemaakt welke ontwikkelrichting passend en haalbaar is, rekening houdend met programma, stedenbouw, mobiliteit en duurzaamheid. Hierbij wordt tevens de voorkeursfasering van de ontwikkeling toegelicht . • Hoofdstuk 4 voorziet in een juridische en milieuplanologische aspecten .
Dit hoofdstuk benoemt de relevante wet - en regelgeving, de mogelijke planologische instrumenten onder de Omgevingswet en de belangrijkste milieuaspecten. De inventarisatie heeft een indicatief karakter en signaleert aandachtspunten en risico’s, zonder specialistische onderzoeken te vervangen. • Hoofdstuk 5 gaat in op stakeholders en participatie. Hier wordt inzicht gegeven in de betrokken partijen, hun positie binnen de ontwikkeling en de wijze waarop participatie , mede in het licht van de Omgevingswet , vormgegeven kan worden. Het hoofdstuk onderstreept het belang van duidelijke rolverdeling en afstemming tussen gemeente en initiatiefnemers. • Hoofdstuk 6 behandelt de financiële haalbaarheid. De focus ligt hierbij op de verkennende gemeentelijke grondexploitatie (GREX) voor de openbare deelgebieden waarvoor de gemeente verantwoordelijk is. • Hoofdstuk 7 bevat het advies ten aanzien van de vervolgplanning en fasering. Dit hoofdstuk beschrijft de logische vervolgstappen, de samenhang tussen deelgebieden en de benodigde procesafspraken. Een nadere procesplanning wordt als bijlage uitgewerkt. Met deze opbouw wordt toegewerkt van beleidskader naar ruimtelijke concretisering, eerste juridische toetsing, financiële duiding en (bestuurlij k) vervolg. Daarmee biedt het document een samenhangend en realistisch vertrekpunt voor de verdere ontwikkeling van het winkelhart van Heel.
7
Hoofdstuk 1 - Richtinggevend ruimtelijk kader Tussen partijen bestaan diverse belangen. Daarbij gelden kaders, zoals vastgelegd in beleidsstukken, en uitgangspunten die richting geven aan een mogelijke toekomstontwikkeling. De uitgangspunten zijn afgeleid van de beleidsstukken en gesprekken met de verschillende partijen en gemeenteambtenaren. In de volgende alinea’s worden de kaders en uitgangspunten omschreven die als basis dienen voor mogelijke toekomstscenario’s. Met deze rapportage is een duidelijke ontwikkelkoers uitgezet. Tegelijkertijd kunnen pl annen gedurende het proces wijzigen of afwijken door omstandigheden . Het ruimtelijk kader biedt in zulke gevallen handvatten om bij te sturen zodat de planvorming niet onnodig stagneert. Ook toekomstige vervolgfases in Heel, die geen onderdeel uitmaken van voorliggende rapportage, kunnen op onderdelen dit ruimtelijk kader als basis gebruiken om hierop voort te bouwen. In aanvulling op dit hoofdstuk kan overwogen worden om voor het winkelhart van Heel een aanvullend beeldkwaliteitsplan op te stellen en dit vast te laten stellen. Een dergelijk plan kan bijdragen aan een eenduidige plantoetsing, zowel in de fase van planontwikkeling en ontwerp als bij de beoordeling vanuit ruimtelijk ordeningsperspectief en in het kader van omgevingsvergunningen.
Tegelijkertijd vraagt dit om aanvullende inzet en doorlooptijd, hetgeen de voortgang van de ontwikkeling in Heel bij voorkeur nie t belemmert.
Kaders Kaders zijn vastgestelde, grensbepalende uitgangspunten die zijn vastgelegd in bestuurlijke besluiten, beleidsdocumenten of juridische regelingen. Zij begrenzen de mogelijkheden waarbinnen de ontwikkeling van het winkelhart van Heel kan plaatsvinden en vormen het formele speelveld voor verdere planvorming en besluitvorming. De relevante kaders zijn opgenomen in bijlage 1 (Kaderstellende stukken) en bestaan uit toetsende en ambitie - stellende documenten. Tot de toetsende kaders behoren onder meer het Omgevingsplan Gemeente Maasgouw, het Bestemmingsplan Heel – Panheel, de Omgevingsvisie Maasgouw, de Structuurvisie Wonen Midden - Limburg 2022 –2025 en d e Woondeal Limburg. Deze documenten bevatten juridisch bindende regels en beleidsmatige randvoorwaarden voor onder andere ruimtelijke ontwikkeling, woningbouw, mobiliteit en leefomgevi ng. Ook de Parkeernota en de Programmabegroting 2025 stellen concrete randvoorwaarden. De ambitie - stellende kaders, waaronder de Centrumvisie Heel 2023 –2030, het Projectplan Dorpscentrum Heel, de Woonzorganalyse Regio Midden - Limburg en het Woningmarktonderzoek Maasgouw, geven richting aan de inhoudelijke ontwikkeling van het winkelhart . In het volgende onderdeel “Uitgangspunten” worden , indien relevant , de belangrijkste elementen uit deze kaders nader betrokken bij de verdere uitwerking.
Uitgangspunten Uitgangspunten bieden een denkrichting om mogelijke ontwikkelscenario’s voor een toekomstige ontwikkeling verder te verkennen. Deze uitgangspunten zijn een afgeleide en een verdieping van kaderstellende beleidsstukken. Daarnaast zijn de uitgangspunten zorgvuldig aangescherpt op basis van verschillende sessies met ambtelijke afdelingen en initiatiefnemers /ondernemers . Om de toepasbaarheid te vergroten, maakt dit document de uitgangspunten inzichtelijk aan de hand van onderstaande thematische indeling.
8
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
Algemeen Ruimte, Stedenbouw & Groen Programma Mobiliteit Duurzaamheid & toekomstbestendigheid Planologisch & Juridisch Financieel Proces, Rolverdeling & Uitvoering
1. Programma & Algemeen Het programma vormt het fundament van de ontwikkeling. De supermarkt vervult hierin een prioritaire sleutelrol voor het winkelhart als dagelijkse voorziening en trekker voor andere winkels en horeca . Voor de Jumbo is realisatie van een toekomstbestendige supermarkt van circa 1.700 m² netto winkeloppervlak een expliciete doelstelling. Uitbreiding op de huidige locatie heeft de voorkeur, gezien de bestaande grondpositie en het beperken van ontwikkelris ico’s. Deze uitbreiding dient op eigen terrein plaats te vinden en niet richting de openbare ruimte. Indien uitbreiding op de huidige locatie niet haalbaar blijkt, is verplaatsing binnen het winkelhart bespreekbaar. De locatiekeuze hangt direct samen met de financiële haalbaarheid van de totale ontwikkeling. Een uitbreiding zonder verplaatsing van de supermarkt heeft de voorkeur, omdat een verplaatsing grotere impact hee ft op het proces , de omgeving, planning en moeilijkere / vooralsnog geen haalbaarheid kent , terwijl uitbreiding efficiënter gebruik ondersteund. Woningbouw wordt door ondernemers gezien als middel om investeringen in voorzieningen en openbare ruimte financieel mogelijk te maken. Het is geen doel op zich, maar een drager van de ontwikkeling.
Indien supermarktuitbreiding op de huidige locatie niet mo gelijk is, wordt woningbouw op een alternatieve locatie als noodzakelijke toevoeging aan het programma beschouwd. Ook heeft de gemeente belang bij de toevoeging van het juiste type en juiste hoeveelheid nieuwe woningen. Binnen het winkelhart spelen meerdere eigendomssituaties. Het voormalige DA - pand (Dorpsstraat 44 44a) is aangekocht door VOF Dorpsstraat . De eigenaar van de slagerijlocatie wil zijn winkel van circa 500 m² op de huidige locatie behouden, met parkeren direct voor de deur als randvoorwaarde. Er bestaat geen directe wens tot clustering of verplaatsing. De gemeente beoordeelt het programma vanuit de bredere centrumambitie: een compact, compleet en comfortabel dorpshart. Nieuwe ontwikkelingen moeten passen bij schaal en identiteit van Heel. De combinatie van wonen en voorzieningen vormt de basis voor een l evensloopbestendig en inclusief centrum. Tegelijkertijd vraagt de gemeente om een zorgvuldige onderbouwing van het woonprogramma, gezien de verwachte lichte afname van de woningvraag op langere termijn. Daarnaast zijn verbetering van de verkeersveiligheid en een goede doorstroming van het verkeer als kader beoordeeld en meegenomen (zie hoofdstuk 3). Het programma vormt het vertrekpunt voor keuzes in ruimte, mobiliteit, financiën en proces.
Beide partijen tonen flexibiliteit in programma en locatie, mits kernbelangen worden geborgd: voor ondernemers betreft dit haalbaarheid en continuïteit, voor de gem eente versterking van de centrumfunctie. Dit vraagt om een scenariogerichte en gefaseerde aanpak die tot een haalbare planontwikkeling kan komen . Niet één vast eindbeeld staat centraal, maar een samenhangend ontwikkelkader waarin programmatische keuzes worden afgewogen op ruimtelijke, financiële en maatschappelijke effecten.
9
Het programma fungeert daarmee als richtinggevend én adaptief instrument: sturend voor de ontwikkeling, maar flexibel genoeg om in te spelen op veranderende marktomstandigheden en toekomstige behoeften. Uitgangspunten Programma & Algemeen Ondernemers
Gemeente
• • • •
Plan moet haalbaar en betaalbaar blijven
• •
Verplaatsing supermarkt bespreekbaar
•
Woningbouw als kans voor financiële haalbaarheid .
•
Indien geen uitbreiding maar verplaatsing, woningbouw elders toevoegen .
•
Voormalig DA -pand eigendom van VOF Dorpsstraat .
•
De slagerijlocatie : o behoud huidige eigen locatie ter plekke ; o wens toev oeging van nog een ; o commerciële ruimte ; o parkeren direct voor de deur ; o optimaal benutten bestaande ruimte .
.
Jumbo: ca. 1.700 m² netto winkeloppervlak . Voorkeur voor uitbreiding op huidige locatie
•
Compact, compleet en comfortabel als speerpunten .
•
Compact:
Uitbreiding in de breedte op eigen terrein , niet naar voren . .
Eigendom en exploitatie van de supermarkt zijn in handen van private partijen
•
Clustering Jumbo –de slagerijlocatie geen directe behoefte .
•
Woningbouwlocaties: o percelen de slagerijlocatie ; o voormalige basisschool .
•
o o o o Compleet:
o o o
•
herkenbare kern ; clustering functies ; korte loopafstanden ; nieuwe ontwikkelingen binnen bestaand bebouwd gebied . voorzieningen passend bij dorp ; combinatie wonen, zorg en maatschappelijk ; ruimte voor ontmoeting en welzijn .
Comfortabel: o uitnodigende openbare ruimte ; o minder verharding ; o meer groen, schaduw en biodiversiteit o klimaatadaptief .
• • •
Centrumfunctie moet zichtbaar zijn
• •
Openbare ruimte als ontmoetingsple
•
Winkelhart uitnodigend tot verblijf .
;
.
Ontwikkelingen getoetst op verkeersveiligheid
.
Woonprogramma moet goed onderbouwd zijn en aansluiten bij de Woondeal Limburg waarin afgesproken is dat minimaal 2/3 betaalbaar moet zijn (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop) en het streven dat binnen het betaalbare segment 30% uit sociale huurwoningen bestaat. k.
Veilig en t oegankelijkheid voor minder mobiele mensen .
2. Ruimte, Stedenbouw & Groen De ruimtelijke structuur van het winkelhart van Heel wordt in hoofdzaak bepaald en ontsloten door de Dorpsstraat en het Wilhelminaplein. Deze gebieden functioneren momenteel vooral als verkeers - en parkeerruimte en kennen een beperkte verblijfskwaliteit. Zowel ondernemers als gemeente zien de noodzaak tot verbetering. Ondernemers zien kansen voor een aantrekkelijker groen plein, mits voldoende parkeercapaciteit behouden blijft. Groen en parkeren dienen in balans te zijn. Daarbij bestaat behoefte aan duidelijke ruimtelijke kaders vanuit de gemeente om investeringsbeslissingen hierop af te stemmen. De gemeente stuurt op stedenbouwkundige samenhang, schaal en uitstraling. Vergroening en klimaatadaptatie zijn belangrijke uitgangspunten, met behoud van bestaand groen waar mogelijk. Indien kap noodzakelijk is, wordt een zorgvuldig compensatieonderzoek en groenplan vereist. Verbetering van de verblijfskwaliteit van zowel de Dorpsstraat als het Wilhelminaplein is expliciet doel. Voor de oude schoollocatie geldt als randvoorwaarde dat geen volledige verkeersdoorsteek wordt gerealiseerd tussen de Dorpstraat en de Heerbaan ; een inrit voor bestemmingsverkeer uiteraard wel.
10
De ruimtelijke kwaliteit van het winkelhart wordt bepaald door de samenhang tussen bebouwing, openbare ruimte, groen en gebruik. Verbetering van verblijfskwaliteit is noodzakelijk, met behoud van bereikbaarheid en functionaliteit. Dit vraagt om een integraal ruimtelijk raamwerk waarin afzonderlijke ingrepen bijdragen aan één herkenbaar centrumbeeld. Vergroening, klimaatadaptatie en verblijfskwaliteit vormen daarbij centrale bouwstenen, met blijvende aandacht voor parkeren en logisti ek. Binnen dit kader ontstaat ruimte voor gefaseerde ontwikkeling en toekomstige aanpassingen, terwijl samenhang, kwaliteit en identiteit van het winkelhart worden geborgd. Uitgangspunten
Ruimte, Stedenbouw & Groen
Ondernemers
•
Onderzoek uitbreiding Jumbo richting 25 en 25a .
•
Wens voor groen verblijfsgebied op Wilhelminaplein .
• • •
Tegelijk voldoende parkeerruimte nodig
Gemeente Dorpsstraat
.
Balans groen – parkeren – gebruik . Behoefte aan duidelijke gemeentelijke kaders
.
• • • • • • • • • • • • •
Stedenbouwkundige samenhang essentieel
.
Aandacht voor schaal en uitstraling gebouwen Vergroening en klimaatadaptatie toepassen
. .
Behoud bestaand groen . Beperken verstening . Compensatieonderzoek
en BEA bij boomkap .
Onderzoek effecten Jumbo -uitbreiding . Samenhang functies Dorpsstraat en plein
.
Verbeteren centrum - en verblijfsfunctie . Erkenning lage verblijfskwaliteit . Vergroenen i.p.v. verstenen als uitgangspunt
..
Integratie innovatieve vergroeningsmethoden Oude schoollocatie: o g een volledige doorsteek ; o wel eenrichtings - of bestemmingsverkeer .
3. Mobiliteit, Parkeren & Verkeer Mobiliteit, parkeren en verkeer vormen een cruciale pijler onder het functioneren van het winkelhart van Heel. De huidige situatie rond het Wilhelminaplein en de Dorpsstraat kent knelpunten op het gebied van veiligheid, overzichtelijkheid en verblijfskwaliteit, terwijl bereikbaarheid essentieel blijft voor het economisch functioneren van het winkelhart . Voor veel ondernemers is parkeren direct bij de winkels een belangrijke randvoorwaarde, met name voor de Jumbo en de slagerijlocatie . Voor de Jumbo wordt ingezet op een duidelijke oriëntatie op het Wilhelminaplein, gecombineerd met parkeergelegenheid aan de pleinzijde. Parkeren voor de slagerijlocatie geschied vooralsnog op eigen terrein. Indien de slagerijlocatie in een toekomstscenario wel naar het plein verplaatst, geldt eveneens dat voldoende parkeren direct voor de deur beschikbaar moet zijn , echter ligt dit scenario niet voor de hand . Het Wilhelminaplein wordt momenteel ervaren als onoverzichtelijk door de combinatie van rijdend verkeer, parkeren, laden en lossen en groen. Herinrichting is gewenst, waarbij parkeren wordt gecombineerd met een kwalitatieve verblijfsruimte zonder afbreuk t e doen aan bereikbaarheid. Laden en lossen bij de Jumbo moet veilig en efficiënt kunnen plaatsvinden op een geschikte ondergrond.
Behoud van de huidige expeditie heeft de voorkeur, mits aanpassingen in draaicirkel en hellingshoek mogelijk zijn. Dit onderstreept het belang van een in tegrale benadering van verkeer en logistiek, inclusief achterkanten en expeditiezones.
11
Ondernemers zien deelmobiliteit op dit moment niet als oplossing voor de parkeerdruk. De focus ligt op voldoende reguliere parkeerplaatsen op korte loopafstand. Wel wordt gekeken naar herstructurering van verkeersstromen, waaronder een mogelijke verlegging van de Dorpsstraat richting de weg Sleydal om het plein te ontlasten. Ten aanzien van de bredere verkeersstructuur is in het mobiliteitsplan 2025 - 20236 de wens (weliswaar nog zonder concrete toezegging van financiële middelen) opgenomen om de Heerbaan, waar mogelijk, af te waarderen naar een 30 km/u - zone met bijbehorende herinrichting, onder behoud van een goede ontsluiting van het winkelhart . De gemeente koppelt mobiliteit nadrukkelijk aan verkeersveiligheid, rust en verblijfskwaliteit. Ontwikkelingen worden getoetst op hun bijdrage aan een overzichtelijke en veilige verkeerssituatie. Momenteel geldt de parkeernormering uit 2010, met woningnorm en van 1,3 (goedkoop), 1,5 (midden) en 1,7 (duur), Er wordt gewerkt aan een nieuwe parkeernota (voorzien in 2026), waarvan de uitkomsten van invloed kunnen zijn op de ontwikkeling. Maatwerk voor het centrumgebied is mogelijk, mits (juridisch) zorgvuldig onderbouwd. Voor het Wilhelminaplein geldt als uitgangspunt een evenwichtige balans tussen parkeren, groen en verblijfskwaliteit. Parkeren blijft noodzakelijk, maar mag niet langer de dominante functie zijn.
Herinrichting en verkeersafwaardering moeten bijdragen aan e en veiliger en rustiger centrum, waarin voetgangers, fietsers en minder mobiele gebruikers zich comfortabel kunnen bewegen. Mobiliteit is daarmee niet alleen een technische randvoorwaarde, maar een sturende factor voor ruimtelijke kwaliteit en beleving. De opgave ligt niet in de keuze tussen bereikbaarheid of verblijfskwaliteit, maar in het zorgvuldig combineren van beide. Een toekomstbestendige mobiliteitsstructuur: • Ondersteunt het economisch functioneren van het centrum; • Draagt bij aan verkeersveiligheid en rust; • Versterkt de verblijfskwaliteit van het Wilhelminaplein en de Dorpsstraat; • Is flexibel en toekomstgericht ; • Mobiliteit vormt daarmee een integraal onderdeel van het ruimtelijk en programmatisch ontwerp. Uitgangspunten
Mobiliteit, Parkeren & Verkeer
Ondernemers
Gemeente
•
Afwaardering Heerbaan naar 30 km/u waar mogelijk .
•
•
Passende inrichting bij 30 km/u, met behoud van goede ontsluiting .
Parkeernormering 2010 is voorlopig uitgangspunt , met inachtneming van de in december 2025 herijkte prijsklassen voor de woningcategorieën .
• •
•
Parkeren voor de deur is een duidelijke wens
Verwachte parkeernorm circa 1,5 parkeerplaats per woning .
•
Maatwerk in het winkelhart is niet uitgesloten , maar wel aandacht voor ‘waterbedeffecten’ in andere delen van de kern Heel .
• •
Vooraanzicht Jumbo richting het plein gewenst
•
Voorwaarde bij maatwerk: o Goed onderzoek ; o g oede onderbouwing .
•
Indien de slagerij verhuist naar Wilhelminaplein: o Voldoende parkeergelegenheid direct voor de deur is randvoorwaarde .
•
• •
Wens tot herinrichting Wilhelminaplein
Juiste mix tussen: o Parkeren ; o g roen ; o verblijfskwaliteit op het Wilhelminaplein .
• • •
Afwaardering Heerbaan naar 30 km/u gewenst
•
.
Parkeren bij voorkeur: o Op het Wilhelminaplein ; o of direct grenzend aan het plein . Combinatie van vooraanzicht Jumbo met eigen/toegewezen parkeergelegenheid .
.
Huidige situatie wordt als onveilig en rommelig ervaren . Mix van verkeer, parkeren en groen is onduidelijk
.
Passende herinrichting van verkeer noodzakelijk
. .
Doel:
o
Meer veiligheid ;
12
•
Laden en lossen bij Jumbo: o Moet veilig kunnen plaatsvinden ; o op een effen ondergrond .
• • •
Behoud huidige expeditie gewenst
• • •
Deelmobiliteit is geen directe oplossing
o o
meer rust ; overzichtelijkere verkeerssituatie .
.
Aanpassing draaicirkel mogelijk maken Aanpassing hellingshoek op gemeentegrond mogelijk maken . .
Verplaatsing ontsluiting richting Sleydal wenselijk
.
Meer ruimte op Wilhelminaplein door ontlasting van verkeer .
4. Duurzaamheid & Toekomstbestendigheid Duurzaamheid en toekomstbestendigheid vormen een integraal onderdeel van de winkelhart ontwikkeling van Heel. Ondernemers en gemeente onderschrijven het belang hiervan, maar benaderen het vanuit verschillende perspectieven. De gemeente legt nadruk op klimaatadaptatie, gezondheid en lange termijn leefbaarheid, terwijl ondernemers benadrukken dat maatregel en realistisch, uitvoerbaar en financieel haalbaar moeten zijn. Ondernemers zijn bereid duurzaamheidsmaatregelen te integreren, mits duidelijke gemeentelijke kaders vooraf inzicht geven in eisen en ambities. Dit voorkomt onzekerheid, aanvullende kosten en vertraging in latere fasen. De gemeente benadert duurzaamheid breder dan energieprestaties alleen. In het centrumgebied liggen kansen op het gebied van klimaatadaptatie, beperking van hittestress, verbetering van luchtkwaliteit en vermindering van geluidsoverlast. De inrichting van d e openbare ruimte speelt hierin een sleutelrol. Toepassing van groen, schaduw en waterdoorlatende materialen draagt bij aan klimaatbestendigheid, comfort en verblijfskwaliteit. Voor het Wilhelminaplein en de Dorpsstraat worden kansen gezien om vergroening te combineren met parkeren en langzaam verkeer, bijvoorbeeld via groene parkeerplaatsen en schaduwrijke verblijfsplekken.
Grotere aaneengesloten groenzones zijn wenselijk voor w aterinfiltratie en ontlasting van het rioolstelsel. Behoud van bestaand groen is uitgangspunt. Indien ingrepen noodzakelijk zijn, wordt een zorgvuldige afweging verlangd. Bij concrete planvorming wordt daarom een Boom Effect Analyse (BEA) aanbevolen als basis voor eventuele mitigerende maatregelen en compen satie. Het plangebied ligt binnen een (voormalig) grondwaterbeschermingsgebied. De provincie werkt aan aanpassing van de begrenzing, waarbij wordt verwacht dat deze noordelijker komt te liggen. Vooralsnog vormt dit geen belemmering, maar het blijft een aandachtsp unt in de verdere uitwerking. Duurzaamheid betreft niet alleen technische oplossingen, maar ook toekomstbestendige ontwerpkeuzes. Gebouwen en de openbare ruimte worden zodanig ontworpen dat zij: • Flexibel in gebruik zijn; • aanpasbaar aan veranderende functies; • beheersbaar blijven in onderhoud en exploitatie. Duurzaamheid fungeert daarmee als onderlegger onder alle opgaven in het centrumgebied. Keuzes in groen, water, verharding en materiaalgebruik beïnvloeden direct verblijfskwaliteit, gezondheid, onderhoudskosten en toekomstwaarde.
13
Een toekomstbestendig winkelhart van Heel: • Is bestand tegen klimaatverandering; • biedt comfort bij hitte en neerslag; • blijft aantrekkelijk voor verblijf; • is financieel beheersbaar op lange termijn. De kern ligt in het maken van bewuste en realistische keuzes, waarbij ambitie en haalbaarheid in balans zijn. Uitgangspunten
Duurzaamheid & Toekomstbestendigheid
Ondernemers
Gemeente
•
Ondernemers erkennen het belang van duurzaamheid .
•
•
Duurzaamheid en toekomstbestendigheid zijn gewenst .
Kansen benutten om: o Hittestress te beperken ; o luchtvervuiling te verminderen ; o g eluidsoverlast te beperken .
•
Duurzaamheidsmaatregelen moeten: o Realistisch zijn ; o uitvoerbaar zijn ; o financiële haalbaarheid niet in gevaar brengen .
•
Mogelijke maatregelen: o Groene parkeerplaatsen ; o g roene paden ; o schaduwplekken ; o waterdoorlatende oplossingen .
•
Behoefte aan duidelijke kaders vanuit de gemeente
•
Aanbeveling om een Boom Effect Analyse (BEA) uit te voeren
•
Duidelijkheid gewenst over: o Ambities ; o Eisen ; o Randvoorwaarden .
•
Grote groene vlakken gewenst: o Ter bevordering van hemelwaterinfiltratie .
•
Plangebied ligt momenteel in grondwaterbeschermingsgebied . Provincie Limburg werkt aan nieuwe begrenzing grondwaterbeschermingsgebied . Verwachting is dat : o Grens verschuift naar het noorden ; o dit g unstig voor centrumontwikkeling .
•
Grondwaterbeschermingsgebied vormt naar verwachting geen beperking .
•
Overwegen van groene alternatieven of aanvullingen: o Grasbeton ; o verticaal groen ; o andere innovatieve vergroening .
5. Planologisch & Juridisch Het planologisch en juridisch kader vormt een essentiële randvoorwaarde voor de ontwikkeling van het winkelhart van Heel. De gekozen juridische route is van directe invloed op haalbaarheid, fasering en risicobeheersing. Ondernemers richten zich daarbij primair op flexibiliteit en beheersbare risico’s, terwijl de gemeente stuurt op samenhang, integraliteit en bestuurlijk e zorgvuldigheid. Gemeente en o ndernemers geven de voorkeur aan separate (uitgebreide) BOPA - procedures (Buitenplanse Omgevingsplanactiviteiten). Hiermee kunnen deelprojecten gefaseerd worden gerealiseerd, investeringen worden gespreid en risico’s in bezwaar - en beroepsprocedures worden beperkt. Indien juridisch wenselijk, is ook een wijziging van het omgevingsplan bespreekbaar, mits vooraf duidelijkheid bestaat over de gekozen route. De eigendomssituatie in en rond het Wilhelminaplein is daarbij een belangrijk aandachtspunt. De juridische haalbaarheid van ontwikkelscenario’s is mede afhankelijk van grondeigendommen en gebruiksrechten. Ondernemers spreken de wens uit dat de gemeente op strategische locaties
gebruik
14
maakt van instrumenten als waarborgen.
het voorkeursrecht uit de Omgevingswet
om regie en samenhang te
De gemeente hecht aan inzicht in de totale ontwikkeling van het winkelhart en wil versnippering voorkomen. Daarom bestaat de voorkeur voor: • Een integrale wijziging van het omgevingsplan; • of, bij toepassing van BOPA’s, gelijktijdige indiening van de deelgebieden binnen het winkelhart . Hoewel afzonderlijke BOPA’s kunnen bijdragen aan risicospreiding, moet ook bij een gefaseerde aanpak de samenhang bestuurlijk toetsbaar blijven. Planologie en juridisch instrumentarium zijn faciliterend en kaderstellend, geen doel op zich. De gekozen route moet ruimte bieden aan fasering en flexibiliteit, terwijl kwaliteit, samenhang en rechtszekerheid worden geborgd. Voor het winkelhart van Heel betekent dit: • Eén overkoepelende visie als inhoudelijke basis; • ruimte voor gefaseerde uitvoering; • juridische instrumenten die zekerheid bieden aan zowel ondernemers als gemeente. Door juridische procedures expliciet te laten volgen uit de gezamenlijke visie ontstaat een robuust fundament voor verdere planvorming en besluitvorming. Uitgangspunten
Planologisch & Juridisch
Ondernemers
• •
Voorkeur voor separate BOPA
Gemeente -procedures .
Doel van separate BOPA’s: o Gefaseerde ontwikkeling mogelijk maken ; o splitsen van risico’s .
•
Duidelijkheid vooraf gewenst over planologische route .
•
Eigendomssituatie Wilhelminaplein is van groot belang .
•
Juridische haalbaarheid afhankelijk van eigendomsverhoudingen .
•
Wens dat gemeente op strategische locaties voorkeursrechten vestigt , waarbij de v oormalige Rabobanklocatie (indien deze vrij komt) speci fiek benoemd is.
•
Behoefte aan inzicht in de totale het winkelhart .
•
Voorkeur voor: o Volledige aanpassing van het omgevingsplan, of ; o g elijktijdige indiening van BOPA’s voor alle deelgebieden .
•
Bij BOPA’s samenhang tussen deelgebieden moet zichtbaar blijven .
•
Losse BOPA’s kunnen bijdragen aan risicospreiding in bezwaar - en beroepsprocedures .
•
Juridische keuzes moeten: o Bestuurlijk toetsbaar zijn ; o Bijdragen aan samenhang en kwaliteit
ontwikkeling van
.
6. Financieel De financiële component is een cruciale randvoorwaarde voor het winkelhart van Heel. Ambities zijn alleen realistisch wanneer zij worden gedragen door een haalbare en transparante financiële structuur. De financiële uitwerking is daarmee integraal verbonden met programma, ruimte en proces. Voor ondernemers geldt als uitgangspunt dat iedere ontwikkeling moet bijdragen aan een gezonde businesscase. Investeringen in vastgoed, openbare ruimte en infrastructuur worden afgewogen tegen opbrengsten uit verhuur, verkoop en exploitatie. Voorwaarde voo r investeringsbereidheid is duidelijkheid over:
15
• • • •
De totale investeringsomvang; de verdeling van kosten en risico’s; de bijdrage van publieke partijen; de haalbaarheid op korte en lange termijn.
Naast bouwkosten moeten ook bijkomende kosten expliciet worden meegenomen, zoals parkeren, exploitatiebijdragen, planschade en noodzakelijke nulmetingen (verkeer, milieu, geluid). Deze kosten beïnvloeden direct de haalbaarheid en dienen vroegtijdig in beel d te zijn. Indien publieke investeringen noodzakelijk zijn, bijvoorbeeld voor herinrichting van de openbare ruimte of infrastructurele aanpassingen, zijn heldere afspraken vereist over kostenverdeling, verplichte bijdragen en eventuele cofinanciering. Voor de gemeente ligt het financiële zwaartepunt bij publieke taken en collectieve voorzieningen, met focus op infrastructuur, openbare ruimte, bereikbaarheid en veiligheid. Inzet van gemeentelijke middelen moet doelmatig zijn en aantoonbaar bijdragen aan publieke waarde. Binnen de grondexploitatie zijn verschillende rollen mogelijk: de gemeente kan zelf de openbare ruimte ontwikkelen, gronden bouwrijp maken en laten ontwikkelen door derden, of na realisatie het beheer overnemen. De gekozen rol is afhankelijk van ontwikkels trategie, financiële haalbaarheid en de balans tussen publieke en private belangen. Een belangrijk aandachtspunt vormt de exploitatiebijdrage.
Deze wordt bepaald op basis van financiële berekeningen en overleg tussen gemeente en initiatiefnemers en vastgelegd in transparante overeenkomsten met duidelijke afspraken over betaling, risicover deling en verantwoording. S tructurele beheer - en onderhoudskosten zijn belangrijk voor iedere partij om mee te nemen in besluitvorming van de planontwikkeling. Deze vormen geen deel uit van de berekeningen in deze fase van de ontwikkelkoers. Besluitvorming over investeringen is afhankelijk van bestuurlijke en financiële randvoorwaarden, waaronder: • Raads - en collegebesluiten; • reeds gereserveerde middelen en bijbehorende scope; • beschikbare subsidies. Deze randvoorwaarden bepalen mede rolverdeling, tempo, fasering en omvang van de ontwikkeling. De financiële uitwerking vormt het bindmiddel tussen ambitie en realisatie. Keuzes in programma, ruimte en mobiliteit worden steeds getoetst op hun financiële consequenties, waarbij naast korte termijnkosten ook lange - termijnwaarde, beheerbaarheid en flexi biliteit worden meegewogen.
-
Een robuuste financiële basis: • Maakt gefaseerde ontwikkeling mogelijk; • Biedt zekerheid voor ondernemers; • Borgt publieke waarde; • Ondersteunt duurzame ontwerp - en uitvoeringskeuzes. Transparantie, tijdige afstemming en scenario
- inzicht zijn daarbij essentieel.
16
Uitgangspunten Ondernemers
• •
Ontwikkelingen moeten financieel haalbaar zijn
•
Publieke investeringen noodzakelijk bij: o Infrastructuur ; o openbare ruimte .
•
Financieel Gemeente
.
•
Ontwikkelingen moeten bijdragen aan een gezonde businesscase .
Duidelijkheid gewenst over: o Kostenverdeling ; o bijdragen ; o c ofinanciering .
•
Heldere afspraken over: o Rollen ; o verantwoordelijkheden .
•
Gangbare kostenposten om rekening mee te houden: o Parkeren ; o g rondquote ; o exploitatiebijdrage ;; o planschade o nulmetingen (verkeer, milieu, geluid e.d.).
Gemeentelijke financiële randvoorwaarden: o Raads - en collegebesluiten: gereserveerde middelen met de bijbehorende scope van deze middelen o beschikbare subsidies .
•
Gemeentelijke investeringen gericht op: o Publieke taken ; o c ollectieve voorzieningen .
•
Focus op:
o o o o
;
Infrastructuur ; openbare ruimte ; bereikbaarheid ; veiligheid .
•
Inzet van middelen moet: o Doelmatig zijn ; o bijdragen aan publieke waarde .
•
Verschillende vormen van deelname mogelijk: o Gemeente ontwikkelt zelf openbare ruimte ; o g emeente levert eigen ruimte bouwrijp op; o g emeente laat ontwikkelen en neemt beheer daarna over .
•
Exploitatiebijdrage / grondquote: o Bepalen op basis van eerste berekeningen ; o in overleg met initiatiefnemers .
•
Transparante afspraken vastleggen in overeenkomsten .
•
Afspraken bevatten: o Voorwaarden voor betaling ; o risicoverdeling ; o verantwoording .
•
Bij aanleg nieuwe voorzieningen rekening houden met toekomstige beheer - en onderhoudskosten en vervangingskosten .
7. Proces, Rolverdeling & Uitvoering Het proces, de rolverdeling en de uitvoering zijn bepalend voor het slagen van de ontwikkeling van het winkelhart van Heel. Realisatie van de ambities vraagt om een zorgvuldig, transparant en realistisch ingericht proces. De ontwikkeling raakt meerdere belangen, eigendommen en gebruikers en zal gefaseerd plaatsvinden. Het proces bepaalt het succes van de winkelhart - ontwikkeling : helderheid creëert draagvlak en tempo, onduidelijkheid leidt tot vertraging en weerstand. Voor het winkelhart van Heel betekent dit dat ontwikkeling plaatsvindt in behapbare fasen, met ruimte voor maatwerk per deelgebied en ondernemer/grondeigenaar. Participatie wordt transparant en zorgvuldig ingericht, rollen en verantwoordelijkheden worden expliciet benoemd en thema’s als gezondheid, leefbaarheid en inclusiviteit worden vanaf het begin integra al meegenomen. Ondernemers geven de voorkeur aan een gefaseerde en pragmatische ontwikkeling binnen de vastgestelde plangrens. Deze aanpak maakt spreiding van investeringen mogelijk, biedt flexibiliteit bij veranderende marktomstandigheden en houdt toekomstige uitbreidin gen open. Deelname moet voor iedere ondernemer financieel en praktisch haalbaar zijn; gelijktijdige deelname van alle partijen is geen randvoorwaarde.
17
Ondernemers, met name rond het Wilhelminaplein, hechten aan structurele betrokkenheid gedurende planvorming, besluitvorming en uitvoering. Transparantie over keuzes en consequenties is essentieel voor behoud van draagvlak. De gemeente benadrukt het belang van een zorgvuldige belangenafweging en een breed gedragen proces. Naast ondernemers en vastgoedeigenaren worden ook omwonenden en andere belanghebbenden betrokken, gelet op de effecten van de ontwikkeling op leefbaarheid, verkeer en gebruik van de openbare ruimte. Een duidelijke participatie - en communicatieaanpak is noodzakelijk. Deze beschrijft: • Wie wanneer wordt betrokken; • Op welke onderwerpen participatie plaatsvindt; • Welke invloed participatie heeft op besluitvorming; • Hoe verwachtingen worden gemanaged. Maatschappelijke partners word en betrokken in relatie tot gezondheid, verblijfskwaliteit, bewegen en inclusiviteit, in lijn met de gemeentelijke speerpunten Compact, Compleet en Comfortabel. Proces, rolverdeling en uitvoering vormen daarmee geen sluitstuk, maar een integraal onderdeel van de visie op het winkelhart van Heel. Uitgangspunten
Proces, Rolverdeling & Uitvoering
Ondernemers
Gemeente
•
Gefaseerde en pragmatische ontwikkeling gewenst .
•
Belangenvertegenwoordiging van alle betrokken partijen van belang
• • • •
Ontwikkeling binnen de plangrens
•
Niet alleen spreken met: o Ondernemers ; o g emeenteambtenaren .
•
•
Belang van: o Participatie ; o transparantie .
Juist ook betrekken van: o Omwonenden ; o bewoners ; o overige belanghebbenden .
• •
Vervolgcontact met de buurt noodzakelijk
•
Afstemming van: o Inhoud ; o verwachtingen .
•
Betrekken van: o Maatschappelijke partners ; o bewoners/belanghebbenden in het gebied .
•
Aandacht voor: o Gezondheid ; o verblijfskwaliteit ; o bewegen ; o ontmoeten .
•
Betrekken van deze thema’s in kader van de 3 C’s
•
.
Rekening houden met toekomstige uitbreidingen Investeringen kunnen worden gespreid
.
.
Alle ondernemers rond het Wilhelminaplein betrokken blijven tijdens het proces
willen
Plan moet voor iedere ondernemer: o Financieel haalbaar zijn ; o praktisch haalbaar zijn om in te stappen
.
.
Opstellen van een: o Participatieaanpak ; o c ommunicatieaanpak .
.
18
Hoofdstuk 2 – Demarcatiegebied(en) Figuur 1 toont het volledige demarcatiegebied van de het winkelhart van Heel. Dit gebied omvat het centrale dorpshart rond het Wilhelminaplein en de Dorpsstraat, inclusief de direct aangrenzende percelen en locaties die ruimtelijk, functioneel en programmatisch samenhangen met het winkelhart . Binnen het totale demarcatiegebied zijn de volgende deelgebieden onderscheiden: • Demarcatiegebied A – Jumbo ; • demarcatiegebied B – Wilhelminaplein ; • demarcatiegebied C – S lagerijlocatie ; • demarcatiegebied D – “Oude School” ; • demarcatiegebied E – Sleydal ; • demarcatiegebied F – Dorpsstraat ; • demarcatiegebied G – Heerbaan ; • demarcatiegebied H – Pleinwand west ; • demarcatiegebied I – “Oude Rabobank” ; • demarcatiegebied J - Voormalig DA - pand . In de navolgende paragrafen worden deze demarcatiegebieden afzonderlijk toegelicht , waarbij per gebied wordt ingegaan op ligging, eigendomssituatie, ruimtelijke kenmerken en ontwikkelpotentie.
Figuur 1 Demarcatie winkelhart Heel
19
Gebied A – Jumbo Dit gebied omvat de huidige Jumbo - supermarkt en de direct aangrenzende percelen die benodigd worden voor de toekomstige winkeluitbereiding, expeditie en parkeerruimte. De zone is afgebakend rondom de bestaande supermarktstructuur én potentiële uitbreidings richting (richting voormalige juwelierslocatie aan de Dorpsstraat 25 en 25a) Het gebied is functioneel begrensd door: • Het Wilhelminaplein ; • Sleydal (expeditie) ; • Dorpsstraat . Hierdoor vormt het één logisch en zelfstandig plangebied voor supermarktontwikkeling. Gebied A is primair gericht op boodschappen en dagelijkse voorzieningen. Het vormt tevens een belangrijke trekker binnen het winkelhart . Het gebied bevat: • Een supermarkt ; • expeditieruimte ; • directe parkeervoorzieningen ; • mogelijke woningbouw toevoegingen boven/op de supermarkt. Het gebied bepaalt mede de logistiek, parkeerbehoefte en bezoekersstromen op het Wilhelminaplein. Gebied B – Wilhelminaplein Het Wilhelminaplein vormt zowel fysiek als functioneel het hart van het winkelgebied , maar bestaat uit twee typen ruimten; Openbare ruimte en aanliggende private eigendommen die functioneel als pleinwand of pleinruimte deelnemen. De zone is begrensd door: • De pleinwanden van de omliggende panden ; • de ontsluitingsroutes Sleydal , Heerbaan en Dorpsstraat .
Het plein vormt een duidelijke ruimtelijke eenheid met eigen openbare ruimte - functies en is daarmee logisch als zelfstandig demarcatiegebied . Het Wilhelminaplein is het centrale verblijfsgebied én parkeergebied. Het is een multifunctionele ruimte waar de volgende functies samen komen : • Parkeren ; • verblijven ; • ontmoeten . Herinrichting van dit gebied is van belang voor de beleving en kwaliteit en levensvatbaarheid van het winkelhart . Gebied C – S lagerijlocatie De S lagerijlocatie vormt een duidelijk aaneengesloten perceel met ontwikkelpotentie. De zone is afgebakend door: • Heerbaan (noord) ; • verbinding naar de Oude School - locatie ( zuid ).
een private eigendomsstructuur en
Het gebied vormt een belangrijke schakel tussen de Heerbaan en de Dorpsstraat. Het gebied de slagerijlocatie is een gemengd woon - winkel gebied, waar de volgende functies samenkomen : • 400m² commerciele ruimte de slagerijlocatie ; • 400m² te verhuren ruimte ; • 26 appartementen ; • g ezondheidscentrum met ; o 200m² arts, kruisgebouw, therapeut ; o Of 200m² begeleid wonen met 8 kamers ; • g roen ; • parkeren ; • maatschappelijke functie ; • langzaamverkeersroute .
20
Gebied D – Oude School De locatie ‘Oude School’ vormt momenteel een groengebied met een langzaam - verkeerverbinding met de Heerbaan. De locatie wordt omsloten door: • De Dorpsstraat ; • De Heerbaan ; • De zijkanten en achterzijden van Pleinwand west ; • De slagerijlocatie ; • ‘Oude Rabobank’ . De locatie ‘Oude School’ vormt in samenhang met het aangrenzende voormalige DA - pand (Demarcatiegebied J) een beoogd integraal ontwikkelgebied binnen het centrum van Heel. Uitgangspunt is dat deze gebieden in onderlinge samenhang worden ontwikkeld tot éé n gebiedsontwikkeling . Het gebied wordt , in samenhang met demarcatiegebied J, ontwikkeld tot een gemengd woongebied met onder meer: • circa 22 appartementen van gemiddeld circa 80 m², verdeeld over de begane grond en drie bouwlagen ; • eventueel 300 –400 m² commerciële ruimte; • groene verblijfsruimte; • een langzaamverkeersverbinding richting de slagerijlocatie . De uiteindelijke invulling, fasering en realisatie van deze ontwikkeling zijn afhankelijk van nadere planuitwerking, publiekrechtelijke procedures, financiële haalbaarheid en bestuurlijke besluitvorming. Gebied E – Sleydal Sleydal is specifiek afgebakend rond de logistieke toegang tot de Jumbo en de verbinding met het Wilhelminaplein. Het betreft een erfontsluitingsweg waar de volgende aspecten samenkomen: • Expeditie ; • verkeersveiligheid .
Het gebied vormt geen volwaardig verblijfsgebied, maar een functionel e infrastructuur voor de supermarktlogistiek . Gebied E is het logistieke knooppunt van het winkelhart . Het bevat: • E xpeditieroute Jumbo ; • veiligheidsmaatregelen voor verkeer ; • g roenstroken ; • de schakel tussen Wilhelminaplein en achterliggend woongebied . Gebied F – Dorpsstraat Het gebied functioneert als belangrijke erftoegangsweg tussen het Wilhelminaplein, voorzieningen, openbaar programma en omliggende woongebieden. De ambitie is om de Dorpsstraat te transformeren tot een aantrekkelijke, groene en veilige verblijfsstraat . De demarcatie volgt : • De Dorpsstraat ; • de eindmarkering van gebied ‘Oude School’ . Gebied F is de hoofdstraat van het winkelhart en bevat: • Woningen ; • looproutes ; • verblijfsplekken ; • g roene toevoegingen ; • parkeerplekken . Gebied G – Heerbaan De Heerbaan vormt de belangrijkste verkeersstructuur van Heel en functioneert in zijn huidige vorm als gebiedsontsluitingsweg. De opgave richt zich op afwaardering naar 30 km/u, vergroening en een herkenbare dorpse uitstraling. Het gebied is afgebakend over: • De slagerijlocatie ; • het Wilhelminaplein . Het vormt een verkeerskundige zone die onderdeel is van het winkelgebied en cruciaal is voor verkeersdruk, routing en veiligheid . Gebied G is een gebiedsontsluitingsweg die:
21
• Mogelijk w ordt afgewaardeerd ; • een passend profiel krijgt ; • de overgang vormt tussen woonwijk en winkelhart ; • een herkenbare dorpsentree moet worden . Het gebied bepaalt mede de verkeersveiligheid van het gehele
winkelhart .
Gebied H – Pleinwand West Dit gebied is begrensd door de westelijke rand van het Wilhelminaplein en omvat de panden en openbare ruimte direct aan het plein. De demarcatie volgt de logische pleinwand die als eenheid functioneert vanuit het Wilhelminaplein functioneert. Het gebied is afgebakend over: • De Heerbaan ; • het Wilhelminaplein ; • de Dorpsstraat ; • ‘Oude Rabobank’ ; • ‘Oude School’ . Gebied H vormt een belangrijke pleinwand , bestaande uit panden die: • Beeldbepalend zijn voor het plein ; • g eschikt zijn voor functiemenging ; • en direct bijdragen aan uitstraling en verblijfskwaliteit. Het gebied is essentieel voor de beleving en identiteit van het Wilhelminaplein. Gebied I – Oude Rabobank Het perceel ‘Oude Rabobank’ is door haar ligging aan de Heerbaan én gebied F, potentieel interessant belangrijk voor toekomstige ontwikkelingen. Het gebied is afgebakend over: • De Heerbaan ; • Pleinwand west ; • ‘Oude School’ . Gebied I is een potentieel ontwikkelgebied met ruimte voor: • Wonen ; • c entrumfuncties . Het heeft strategische waarde voor de centrumstructuur vanwege de zichtlocatie en nabijheid tot het plein. Gebied J – Voormalig DA - pand Het voormalige DA - pand is gelegen aan de Dorpsstraat en vormt een afzonderlijk perceel binnen het Plangebied.
De locatie grenst direct aan Demarcatiegebied D (‘Oude School’) en maakt functioneel onderdeel uit van de centrale ontwikkelzone tussen de Heerbaa n en de Dorpsstraat. Demarcatiegebied J vormt, in samenhang met Demarcatiegebied D, een integraal onderdeel van de beoogde gebiedsontwikkeling. Partijen streven ernaar deze gebieden gezamenlijk te ontwikkelen tot één samenhangend programma van woningbouw, commerciële functies en openbare ruimte, voor zover juridisch en planologisch toelaatbaar en met inachtneming van de geldende aanbestedingswet en het Didam - arrest. De mogelijke invulling van het gebied sluit aan bij de ontwikkeling zoals beschreven voor Demarcatiegebied D .
22
Hoofdstuk 3 – Ruimtelijke vertaling per deelgebied Dit hoofdstuk geeft de ruimtelijke vertaling van de in hoofdstuk 2 afgebakende demarcatiegebieden. De in hoofdstuk 1 vastgestelde kaders en uitgangspunten vormen hierbij het toetsings - en richtinggevend kader. Doel is om per deelgebied inzichtelijk te make n welke ruimtelijke ontwikkelrichting passend en haalbaar wordt geacht binnen het vastgestelde speelveld. De uitwerking vindt plaats op hoofdlijnen en is afgestemd op de huidige fase van de winkelhart ontwikkeling . Het betreft geen definitieve planuitwerking, maar een ruimtelijk kader dat richting geeft aan verdere planvorming, besluitvorming en fasering. Daadwerkelijke ruimtelijke vertalingen per deelgebied , uitbreidingen van winkel vierkante meters, toegestane programma , aantallen en welke woning types zijn mede nog afhankelijk voor verdere uitwerking en formele aanvullende toetsing in de vervolgfase aan geldende beleid - en toetsingskaders. Binnen deze ruimtelijke vertaling wordt uitgegaan van een voorkeursfasering van de ontwikkeling het winkelhart . Deze fasering is weergegeven in onderstaande tabel en gebaseerd op ruimtelijke samenhang, uitvoerbaarheid en economisch dragerschap. Fase
1a 1b 2 3
van
Deelgebieden A – B (herinrichting) – E (herinrichting) C – D – F(herinrichting) – J G (herinrichting) H-I
De deelgebieden in fase 1 a en 1b vormen gezamenlijk de prioritaire kernopgave van de winkelhartontwikkeling . Deze fasen zijn bepalend voor het functioneren, de ruimtelijke kwaliteit en de financiële haalbaarheid van het totale project en hebben daarmee prioriteit in planvorming, besluitvorming en uitvoering. De deelgebieden in f ase 1a en 1b worden afzonderlijk beschouwd, gezien hun directe betekenis voor de middellange termijn en kunnen afhankelijk van de te doorlopen procedures gelijktijdig plaatsvinden. De deelgebieden in fase 2 en 3 worden gezamenlijk en op hoofdlijnen behandeld. Deze gebieden kennen een meer midden - / lange termijn karakter, waardoor een gedetailleerde analyse in deze fase nog niet opportuun is. Per deelgebied wordt onderstaand , voor zover thans mogelijk , ingegaan op de volgende thema’s: • Programma & algemeen ; • ruimte, stedenbouw & groen ; • mobiliteit, parkeren & verkeer ; • duurzaamheid & toekomstbestendigheid . Hiermee ontstaat een samenhangend ruimtelijk raamwerk dat zowel richting geeft als voldoende flexibiliteit biedt voor verdere uitwerking.
23
Demarcatiegebied A: Jumbo Programma & Algemeen Voor een toekomstbestendige ontwikkeling van de Jumbo - locatie worden een aantal ruimtelijke en functionele uitgangspunten gehanteerd. Deze hebben voornamelijk betrekking op de gewenste uitbreiding van de winkel, de inrichting van het terrein, de overgang v an het private naar publieke terrein en de benodigde parkeervoorzieningen. Het doel is om een toekomstbestendige supermarktlocatie binnen een geoptimaliseerd leefbaar winkelhart aan het Wilhelminaplein te realiseren. Daarbij streeft de initiatiefnemer naar uitbreiding van de winkeloppervlakte , efficiënte logistieke afhandeling, voldoende parkeercapaciteit en een logisch ingerichte ontsluiting. Onderstaande punten geven enkele randvoorwaarden voor de uitbreiding en inrichting van de Jumbo locatie weer: • Uitbreiding Jumbo naar ±1.700 m² netto winkelvloeroppervlak (huidig: 1.130 m²) en bruto vloeroppervlak van ±1.900 m². • De bebouwing blijft maximaal 2 - laags. • Wens is t oevoeging van 1 á 2 appartementen op de eerste verdieping aan straatzijde. In totaal zullen er, met de bestaande appartementen, 3 tot 4 eenheden zijn. Waarbij de toevoeging dient te voldoen aan geldend woonbeleid. • Het realiseren van een kantoor t.b.v. de ondersteuning van supermarkt op de eerste verdieping. • Parkeren vindt plaats bovengronds, direct aan of zeer nabij het pand (op eigen terrein) .
• Uitbreiding t.b.v. parkeerterrein is nodig vanuit de parkeernorm en logistiek waar voor de initiatiefnemer het westelijk aangrenzende perceel C 4231 (huisnummers 25 en 25a) van de voorm alige juwelierslocatie wil verwerven . • Daarnaast is er de wens voor het handhaven van de positie van de huidige expeditie met een aanpassing van de draaicirkel op gemeentegrond (Sleydal). • Verplaatsing/positionering van parkeerplaatsen voor het Jumbo complex (20tal) . Deze zal nader omschreven worden bij de uitwerking van deelgebied B - Wilhelminaplein. • Combinatie of clustering met andere detailhandel blijft bespreekbaar, mits parken, routing en ruimtelijke kwaliteit passend zijn.
-
Ruimte, Stedenbouw & Groen Toekomstige ontwikkelingen rond de uitbreiding van de supermarkt vragen om een zorgvuldige afweging tussen functionaliteit en ruimtelijke kwaliteit. Samenhang tussen functies, vergroening en een hoogwaardige vormgeving/ inrichting van de bebouwing en het terrein (die aansluit op de openbare ruimte) zijn in deze context van belang. Functionele aspecten , zoals voldoende parkeergelegenheid en logistieke bereikbaarheid , dienen gecombineerd te worden met ambities voor een aantrekkelijk, groen en klimaatbestendig winkelhart . Onderstaande punten geven de randvoorwaarden voor Ruimte, stedenbouw en groen weer voor de uitbreiding en inrichting van de Jumbo - locatie: • Stedenbouwkundige samenhang tussen winkels, woningbouw, verkeersruimte en openbare ruimte .
24
• • • •
Eenheid in uitstraling tussen het terrein van de Jumbo en het huidige terrein van voormalige juwelierslocatie (Dorpsstraat 25 en 25a) t.b.v parkeren . Oriëntatie van Jumbo aan de pleinzijde met bijbehorende parkeerruimte door vi ruimtelijke koppeling met het plein (gevel / uitstraling). Balans tussen groen, parkeren en winkelbereikbaarheid . Vergroenen i.p.v. verstenen waar mogelijk.
de suele en
Mobiliteit, Parkeren & Verkeer Onderstaande punten geven de randvoorwaarden weer voor de uitbreiding en inrichting van de Jumbo - locatie op gebied van mobiliteit, parkeren en verkeer: • Parkeren blijft behouden op maaiveld. • Parkeren op terrein behorend tot de Jumbo, waarbij: o Parkeren op eigen terrein conform vigerend parkeerbeleid gemeente Maasgouw vormgegeven wordt. o Voorwaarde vanuit Jumbo om minimaal 20 openbare parkeerplekken te realiser en op openbaar terrein voor het winkelpand (zie onder Gebied B - Wilhelminaplein). • Wens tot v ergroening parkeerplekken combineren met functioneel gebruik. • Parkeerinpassing wordt i.c.m. het groene ontwerp en de verblijfsfunctie van het plein afgestemd. • Logische ligging van parkeerplaatsen is belangrijker dan het aantal. • Behoud en verbetering expeditie door: o Het realiseren van een veilige en overzichtelijke expeditie route. o Onderzoek naar het mogelijk vergroten van de draaicirkel (Sleydal). • Verkeersveiligheid door: o Voetgangersbewegingen krijgen prioriteit in de overgang van Jumbo en Wilhelminaplein. o Verkeersstromen worden logisch en overzichtelijk georganiseerd.
Duurzaamheid & Toekomstbestendigheid De uitbreiding van de Jumbo - locatie biedt de mogelijkheid om een bijdrage te leveren aan de duurzaam heid en toekomstbestendigheid van Heel. Dit betekent dat bij de inrichting van het terrein en de bebouwing maatregelen worden getroffen die inspelen op klimaatverandering, biodiversiteit en een gezonde leefomgeving. Het doel is om een balans te vinden tussen e conomische vitaliteit en ruimtelijke kwaliteit, zodat het gebied aantrekkelijk blijft voor bewoners, bezoekers en ondernemers op de lange termijn. Onderstaande punten geven richting aan duurzaamheid en toekomstbestendigheid voor de uitbreiding en inrichting van de Jumbo - locatie : • Vergroening van het terrein door vergroenen parkeervakken, het aanbrengen van groen aan de gevels en mogelijk daken. • Klimaatadaptieve maatregelen door bijvoorbeeld: o Waterdoorlatende verharding (grasbeton) . o Infiltratie van hemelwater op eigen terrein . o Buffering op maaiveld bij piekbuien . • Integratie van biodiversiteit door bijvoorbeeld: o Nestkasten . o Groenstroken met inheemse beplanting . De uitwerking van deze maatregelen vindt plaats binnen de kaders van de Omgevingswet en het BBL en wordt integraal afgewogen in relatie tot beheerbaarheid, uitvoerbaarheid en financiële haalbaarheid.
25
Demarcatiegebied B: Wilhelminaplein Programma & Algemeen Het Wilhelminaplein dient uit te groeien tot een aantrekkelijk en groen verblijfsgebied, waarbij voldoende parkeerruimte behouden blijft. Het vormt het hart van het winkelhart waar ontmoetingen in een groen leefomgeving gestimuleerd worden. Een evenwichtige verdeling tussen groen, parkeren en goede winkelbereikbaarheid is daarbij essentieel . Het is een gebied voor iedereen: ondernemers, bewoners en bezoekers. De herinrichting moet aansluiten op de functionele behoeften van het winkelhart , zoals zichtbaarheid, routing en bereikbaarhei d. T egelijk dient het gebied bij te dragen aan stedenbouwkundige kwaliteit, leefbaarheid en klimaatadaptatie. Samenhang tussen winkels, woningen, verkeersruimte en openbare ruimte vorm en daarbij een belangrijke randvoorwaarde. Onderstaande punten geven de algemene randvoorwaarden weer voor de inrichting van het Wilhelminaplein: • Het Wilhelminaplein dient een aantrekkelijk groen verblijfsgebied te worden met voldoende parkeerruimte. • Er dient een evenwichtige verdeling zijn tussen groen, parkeren en winkelbereikbaarheid, passend voor ondernemers, bezoekers en bewoners. (en de drie C’s) • Parkeren blijft op maaiveldniveau. • De herinrichting van het Wilhelminaplein moet aansluiten op functionele behoeften zoals parkeren, zichtbaarheid en routing.