UJ425 - Hedel - Gebiedsvisie De Poort van Maasdriel 20211026

Gebiedsvisie De Poort van Maasdriel

19

Potentiële bedrijfsmatige doelgroep

Toelichting

Waarom kansrijk?

Ruimtelijke randvoorwaarden

Innovatieve nichemarkt, in bijzonder agribusiness

Thematerrein gericht op • B e d r i j v e n - e c o s y s t e e m • Agribusiness– mogelijke een specifieke doelgroep/ ontwikkelingen rond een gecombineerd met logistiek markt die hiervoor ook bedrijf, een sector of thema. – biedt in potentie een juridisch-planologisch (in • In het RPW is agribusiness aantrekkelijke basis om het bestemmingsplan/ een van de drie (sociaal) bedrijventerrein te ontwikkelen omgevingsplan) zijn economische speerpunten als innovatieplek rondom afgebakend. in de regio. Voornamelijk de agrofood en greentech. toeleverende en verwerkende • Op het bedrijventerrein kan bedrijven in combinatie met bijvoorbeeld accent worden agribusiness-dienstverlening gelegd op een samenwerking en R&D zijn in potentie een met de Hoge Agrarische School interessante doelgroep. (HAS) in ’s-Hertogenbosch. • Zie onderstaande box voor een verder uitleg over de succesvoorwaarden voor een innocatieve nichemarkt.

Potentiële nietbedrijfsmatige doelgroep Duurzame energievoorziening

Voor de energietransitie • In de regio is er ruimte voor • Netcapaciteit is nu (nog) niet is het doel gesteld om zowel de opwekking van windvoldoende. in 2050 vrijwel geheel en zonenergie. • Met name voor windenergie energieneutraal te zijn. • In de Visie Zon en Wind is het belangrijk hoe deze Hiervoor zijn hernieuwbare Maasdriel is een groot ruimtelijk ingepast worden in energiebronnen nodig gedeelte van het plangebied het gebied. zoals: elektrificatie, smart aangeduid als kansrijk grids, energie uit wind, zon, zoekgebied voor wind en watersof en geothermie. (grootschalig) zon op land tot 2030.

Bron: Stec Groep (2021).

SUCCESVOORWAARDEN INNOVATIEVE NICHEMARKT Voor een nichemarkt gaat het niet zozeer om ruimtelijke kenmerken als kavelomvang, milieucategorie en bouwhoogte, maar om aanwezigheid van kennisinstellingen en onderzoeksfaciliteiten. De kenmerken van een nichemarkt (thematerrein) is te beschrijven aan de hand van de ‘technologische ontwikkelfasen’. Start is de onderzoeksfase, waarin belangrijke locatievoorwaarden zijn: aanwezigheid van kennisinstellingen en onderzoeksfaciliteiten. Hierna volgt een ontwikkelingsfase waarbij ook ruimte, infrastructuur en grote hindercirkels van belang kunnen zijn. Dit kan nodig zijn om proefopstellingen te kunnen opzetten. Voor een succesvolle focus op een nichemarkt (thematerrein of campusconcept) kunnen aantal standaard sleutelvoorwaarden worden benoemd: 1. Aanwezig cluster van bestaande bedrijvigheid of sterke anchor tenant (‘ankerbedrijf’) binnen het thema/niche. 2. Een directe betrokkenheid van kennisdragers- en instellingen bij en op de locatie. Fysiek en/of via onderzoeksprogramma’s bij spelers op de locatie. 3. ‘Open innovatie’ klimaat: bedrijven doen niet alleen meer zelf R&D, maar in samenwerking met universiteiten, kennisinstituten, spin offs en andere bedrijven. Deze ‘open innovatie’ begint vaak met informele contacten. Fysieke nabijheid (clustering) werkt dit soort contacten in de hand. 4. Nabijheid van talent en kennis.

Denk bijvoorbeeld aan een samenwerking met de Hoge Agrarische School ‘HAS’ in ’s-Hertogenbosch. 5. In verlengde van (4): sterke relatie met/ligging in stedelijke omgeving: werknemers en werkgevers zoeken steeds meer naar makkelijker ‘beloopbare’ en levendige buurten waar woningen, banen en voorzieningen zich vermengen tot innovatie- en expertisedistricten opkomen. 6. Een duidelijke en eenduidige propositie (concept) en – vandaaruit – een heel gerichte, proactieve marketing en acquisitie. 7. Voldoende kritische massa om ‘place to be’ te zijn. Dat kan ook bepaald worden door de context waarin de locatie ligt. De locatie zelf hoeft soms nog niet zo groot te zijn, als het maar ingebed is in een heel logisch ecosysteem van bedrijven, kennisinstellingen, onderzoekscentra etc. waarop de locatie zich richt.

Gebiedsvisie De Poort van Maasdriel

20

Onderstaand figuur laat een schematische weergave zien van de potentiële doelgroepen voor De Poort van Maasdriel. In het volgende hoofdstuk worden de potentiële doelgroepen voor De Poort van Maasdriel vertaald naar verschillende potentiële ontwikkelvarianten. Figuur 11: Potentiële doelgroepen voor De Poort van Maasdriel

Bron: Stec Groep (2021).

Gebiedsvisie De Poort van Maasdriel

21

5 Ontwikkelvarianten In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de verschillende ontwikkelvarianten voor het gebied De Poort van Maasdriel. De ontwikkelvarianten verschillen van elkaar op aspecten – ofwel ‘knoppen om aan te draaien’ – zoals hogere of lagere beeldkwaliteit, variaties in verkaveling (kleiner, groter), milieucategorie, doelgroepen en de fasering van de ontwikkeling. Hierbij wordt bijvoorbeeld ook gekeken naar de mate waarin functies als duurzame energievoorzieningen een plek krijgen in het gebied. Op basis van de locatiekwaliteiten, kansrijke doelgroepen en combinatie van eigenschappen en opgaven die in De Poort van Maasdriel samenkomen, zijn de volgende ontwikkelvarianten mogelijk: 1. Duurzaam, modern bedrijvenpark; 2. Stadsdistributiehub; 3. Innovatief agribusinesspark. Het gaat om zowel een reguliere bedrijfsmatige invulling (ontwikkelvariant 1 en 2) als een meer innovatief programma (ontwikkelvariant 3). Een combinatie van varianten is ook goed mogelijk. Bovendien kan er ook gedacht worden aan een niet-bedrijfsmatige invulling: een solitair energielandschap, zoals bijvoorbeeld een zonnepark. Kanttekening hierbij is dat voor alle varianten de marktbehoefte (voor het vraagsegment; doelgroep) lager ligt dan de beschikbare ruimte in de deelgebieden in het plangebied.

ALTERNATIEVEN Naast bovengenoemde ontwikkelvarianten, voortkomend uit de marktbehoefte aan bedrijventerreinen, is er ook een andere ontwikkelvorm voor het gebied denkbaar. Keuze kan zijn om het (delen van) het plangebied in te richten als solitair energielandschap (variant 4), zoals bijvoorbeeld een zonnepark. Een park met zonnepanelen op maaiveld kan een optie zijn in het kader van de energietransitie. In dat geval krijgt het gebied voor een langere termijn (periode afschrijving) een andere functie, vanwege de exploitatieduur. Deze ontwikkeling is sterk afhankelijk van de wensen van eigenaren in het gebied. De gemeente Maasdriel heeft op dit moment geen eigendomsposities in het plangebied. Er wordt een impressie van mogelijke ontwikkelvarianten (label/profiel, invulling met welk type bedrijven, marktoriëntatie, de belangrijkste voordelen en meerwaarde voor gemeente Maasdriel en regio en randvoorwaarden voor een succesvolle ontwikkeling) gegeven. Er wordt gekeken naar de meerwaarde van een variant vanuit de impact op economie, verkeer en duurzaamheid.

5.1

Beschrijving ontwikkelvarianten

5.1.1

Duurzaam, modern bedrijvenpark

Label/profiel: Innovatief modern terrein in parkachtige setting met ruimte voor (boven)lokale economie en voor lokale bedrijven die worden uitgeplaatst. Hoog ambitieniveau op duurzaamheid. Invulling: • Allerhande (reguliere) MKB uit de gemeente Maasdriel en omstreken, zoals lokale bouwbedrijven, autogarages/reparatiebedrijven, reguliere logistiek, groothandel, hightech industrie, agrofood en dienstverlening; • Ruimte voor uitplaatsen lokale ondernemers vanuit transformatielocaties. Marktoriëntatie: • (Boven)lokaal. Doelgroep in deze variant komt uit de gemeente Maasdriel en de direct omringende gemeenten Bommelerwaard en ‘s-Hertogenbosch. Belangrijkste voordelen/meerwaarde: • Economie: bestaande, groeiende bedrijven met lokale wortels/afzetmarkt kunnen nabij en centraal in de eigen werkregio blijven vestigen. (Organische) transformatie van locaties in gemeente en regio mogelijk. Kortom, economische groei en behoud van werkgelegenheid dicht bij huis.

Gebiedsvisie De Poort van Maasdriel

22

• •

Verkeer: bedrijven verplaatsen voornamelijk lokaal en dat beperkt woon-werkverkeer (geen/nauwelijks verhuizingen naar locaties buiten de gemeente/regio), waardoor congestie wordt tegengegaan. Duurzaamheid: goed te verenigen met duurzaamheidsambities. Het kan een belangrijke bijdrage leveren aan duurzame energietransitie. Optie is bijvoorbeeld om bedrijven te verplichten hun maatschappelijke verantwoordelijkheid te nemen. Denk bijvoorbeeld aan zonnepanelen op het dak, of deze daarvoor geschikt te maken en beschikbaar te stellen. Daarnaast eisen ten aanzien van energieneutraal en duurzaam/circulair bouwen, etc.

Randvoorwaarden succesvolle ontwikkeling: • Deze variant heeft verder geen ‘uitzonderlijke’ randvoorwaarden, bij voorkeur: maximale flexibiliteit in kavelgrootte en een rechthoekige verkaveling, parkmanagement en collectieve diensten (dit kan indien mogelijk in marktconforme grondprijs meegenomen worden), goede woon-werkverbindingen (fiets en OV), verzorgde beeldkwaliteit, meervoudig ruimtegebruik en streven naar een energieneutraal bedrijventerrein.

5.1.2 Stadsdistributiehub

Label/profiel: Stadsdistributiehub focust op logistieke bedrijvigheid in het kleinschalige en middelgrote segment (Urban Logistics). Agrologistiek en e-commerce is interessant door de ligging van het gebied ten opzichte van de A2 en de ligging nabij ’s-Hertogenbosch. Ook gaat het hand in hand met de digitalisering – welke sinds corona in een versnelling zit. De Stadsdistributiehub kan gecombineerd worden met circulaire opgaven, innovatie en expertise. Realisatie van een ‘boodschappenhub’ mogelijk in samenwerking met het agrarische foodprofiel van de gemeente en regio. Invulling: • In potentie een (regionaal) bedrijventerrein dat zich volledig profileert als stadsdistributiehub. De consumentgerichte logistiek en distributie van goederenstromen, food- en non-food, in de gehele agroketen (op kavels < 2 hectare). Het gaat daarbij niet om een traditionele verzameling van bedrijven op één locatie, maar nadrukkelijk een ontwikkeling die is ingestoken om anders te gaan samenwerken en zo innovatie te bevorderen. Een innovatief brandpunt binnen en ten dienste van de bedrijventerreinontwikkeling als innovatieve en toonaangevende Urban Logistics hotspot. Marktoriëntatie: • Gericht op A2 corridor en daarbuiten. Belangrijkste voordelen/meerwaarde: • Economie: versterkt de regionale productiestructuur en biedt kansen voor vestiging van innovatieve (circulaire) initiatieven.

Kansen om samenwerkingen aan te gaan met lokale en regionale agrarische foodbedrijven. • Verkeer: optimaal gebruik van de gunstige ligging aan de A2, met name ten opzichte van ’s-Hertogenbosch. • Duurzaamheid: door in te zetten op duurzaamheidseisen bij de ontwikkeling van het nieuwe (regionale) bedrijventerrein draagt het bij aan de duurzaamheidsambities van de gemeente. Randvoorwaarden succesvolle ontwikkeling: • Goed bereikbare locatie met kavels tot 2 hectare aan de A2 dicht bij de stad.

5.1.3

Innovatief agribusinesspark

Label/profiel: Het park huisvest innovatieve bedrijven actief in de agribusiness. In het RPW is agribusiness een van de drie (sociaal) economische speerpunten in de regio. De omgeving van De Poort van Maasdriel wordt onder andere gekenmerkt door een agrarisch foodprofiel. Dit biedt mogelijkheden voor de ontwikkeling van een innovatief bedrijventerrein specifiek voor deze agri-gerelateerde bedrijvigheid. Hoog ambitieniveau op duurzaamheid en circulariteit.

Gebiedsvisie De Poort van Maasdriel

23

Invulling: • In potentie een (regionaal) bedrijventerrein dat zich volledig profileert als innovatief agribusinesspark. Voornamelijk de toeleverende en verwerkende bedrijven in combinatie met agribusiness-dienstverlening en R&D zijn in potentie een interessante doelgroep. Agribusiness– mogelijke gecombineerd met logistiek – biedt in potentie een aantrekkelijke basis om bedrijventerrein te ontwikkelen als innovatieplek rondom agrofood en greentech. Hierbij kan mogelijk een samenwerking ontstaan met de Hoge Agrarische School (HAS) in ’s-Hertogenbosch. Het gaat daarbij niet om een traditionele verzameling van bedrijven op één locatie, maar nadrukkelijk een ontwikkeling die is ingestoken om anders te gaan samenwerken en zo innovatie te bevorderen. Een innovatief brandpunt binnen en ten dienste van de bedrijventerreinontwikkeling als innovatieve en toonaangevend agribusinesspark. Marktoriëntatie: • Gericht op de A2-corridor en daarbuiten. Belangrijkste voordelen/meerwaarde: • Economie: versterkt de regionale productiestructuur en biedt kansen voor vestiging van innovatieve (circulaire) initiatieven. Kansen om samenwerkingen aan te gaan met lokale en regionale innovatieve agrarische foodbedrijven. • Verkeer: optimaal gebruik van de gunstige ligging aan de A2, met name ten opzichte van ’s-Hertogenbosch.

• Duurzaamheid: door in te zetten op duurzaamheidseisen bij de ontwikkeling van het nieuwe (regionale) bedrijventerrein draagt het bij aan de duurzaamheidsambities van de gemeente. Randvoorwaarden succesvolle ontwikkeling: • Goed bereikbare locatie met kavels tot 2 hectare aan de A2. WERKATELIER DE POORT VAN MAASDRIEL Tijdens het werkatelier van 2 juni 2021 zijn de ontwikkelkansen voor De Poort van Maasdriel besproken met de ambtelijke betrokkenen bestaande uit verschillende disciplines, zoals economie, ruimte, verkeer, duurzaamheid en stedenbouw. De begeleidingsgroep heeft geen duidelijke voorkeursvariant. Een combinatie van varianten is ook goed mogelijk.

5.2

Locatieafweging en beoordeling ontwikkelvarianten

In deze paragraaf wordt de locatieafweging voor de verschillende ontwikkelvarianten uiteengezet. Zoals beschreven in paragraaf 2.3 bestaat het plangebied uit drie deelgebieden: deelgebied 1 (ten zuiden van de N831), deelgebied 2 (de ‘rechthoek’ ten noorden van de N831, ten westen van het spoor en ten oosten van de Oude Rijksweg) en deelgebied 3 (de ‘Triangel’ ten noorden van de N831, ten oosten van het spoor en ten westen van de A2). In onderstaande tabel wordt per deelgebied de kansrijke ontwikkelvariant benoemd en toegelicht. Deelgebied

Kansrijke ontwikkelvariant

Toelichting en beoordeling

Deelgebied 1

n.v.t.

• Deelgebied 1 bestaat op dit moment uit voornamelijk lintbebouwing langs de Drielseweg. Het westelijke deel van dit gebied kenmerkt zich als overwegend woongebied. De resterende kavels zouden ingevuld kunnen worden met lintbebouwing, passend bij de rest van het deelgebied. Hiermee wordt de lintbebouwing aan de Drielseweg afgerond. Woon-werkkavels zijn hierbij het meest geschikt. Deze zouden gevuld kunnen worden door lokale middenen kleinbedrijven. Het is van belang sluipverkeer in het deelgebied te voorkomen en de fietsverbinding die door het deelgebied loopt te optimaliseren.

Deelgebied 2

Duurzaam, modern bedrijvenpark

• Deelgebied 2 is kansrijk voor de ontwikkeling van een duurzaam, modern bedrijvenpark. Door de ligging, aangrenzend aan de Kampen-Noord, is dit gebied het meest geschikt voor het bedienen van de lokale MKB-er. Ook kleinschalige logistiek past hierin.

Gebiedsvisie De Poort van Maasdriel

24

Deelgebied

Kansrijke ontwikkelvariant

Toelichting en beoordeling

Deelgebied 3

Innovatief agribusinesspark of stadsdistributiehub

• Deelgebied 3 is kansrijk voor de ontwikkeling van een innovatief agribusinesspark met een regionale reikwijdte. Het bedrijf De Groot Fresh Group kan dienen als anchor-bedrijf in de ontwikkeling van een innovatief agribusinesspark. De ontwikkeling van het businesspark zou kunnen starten in het zuiden van het deelgebied, aan de N831. In het deelgebied zijn momenteel twee agrarische bedrijven gevestigd. Er moet rekening worden gehouden met de milieucontouren van deze bedrijven. Het zuiden van het deelgebied valt buiten deze contouren en is hierdoor het meest geschik voor de start van de ontwikkeling van een innovatief agribusinesspark. • Daarnaast zou in deelgebied 3 ook logistieke bedrijvigheid in het kleinschalige en middelgrote segment kunnen vestigen. Het bedrijventerrein zou dan een meer logistiek karakter krijgen (stadsdistributiehub) met een regionale reikwijdte. Net als bij het innovatieve agribusinesspark dient rekening te worden gehouden met de milieucontouren van de huidige agrarische bedrijven in het gebied. Daarom is ook voor deze ontwikkeling het zuiden van het deelgebied het meest geschikt voor de start van de ontwikkeling.

Bron: Stec Groep (2021).

Beeldkwaliteit (uitstraling) en landschappelijke inpassing Bij elke hiervoor genoemde bedrijventerreinontwikkeling vormen (landschappelijke) inpassing en duurzaamheid een belangrijk uitgangspunt. Manieren om hier vorm aan te geven zijn bijvoorbeeld: • Verplichting om daken te gebruiken voor duurzame energieopwekking, zoals zonnepanelen, eventueel in combinatie met groene daken; • Gebouwen energieneutraal en circulair, evenals de openbare ruimte (materialen voor de gebouwen en openbare ruimte zijn duurzaam, zoveel als mogelijk secundair en opnieuw te gebruiken); • Gebouwen, kavels en terrein als geheel klimaatadaptief en natuurinclusief: in ontwerp en opzet van het terrein maximaal aandacht voor maatregelen voor wateropvang en -afvoer, biodiversiteit, beleefgroen en verkoeling; • Intern transport verplicht elektrisch (elektrische heftrucks, reachtrucks, etc.); • Verplichting van bepaalde vorm van landschappelijke inpassing of ruimtelijke inrichting van bedrijven(terrein), bijvoorbeeld door kleurgebruik, architectuur, samenhang, ruimtelijk-functionele opzet, etc.; Voor dit laatste element - de landschappelijke inpassing – is kleur- en materiaalgebruik, vorm en inpassingsmogelijkheden bepalend. Hoewel het voor bedrijven vanuit commercieel oogpunt aantrekkelijk en wenselijk is om felle kleuren te gebruiken is het vanuit landschappelijk oogpunt onwenselijk.

Het levert namelijk veel contrast op met het omliggende landschap. Kleurgebruik is een aspect om goed over na te denken. De overgang van bedrijventerrein naar het omringende landschap is cruciaal. Bebouwing dicht aan de snelweg bijvoorbeeld of een grote bouwhoogte in een verder kaal en plat landschap is veel meer storend dan een ruime opzet, bomen of een aarden wal.

Gebiedsvisie De Poort van Maasdriel

25

6 Stedenbouwkundig principe

De beschikbare oppervlakte: Deelgebied 1: 4 hectare Deelgebied 2: 46 hectare Deelgebied 3: 46 hectare

eg Oude Rijksw

In dit hoofdstuk gaan we in op de stedenbouwkundige ontwerpprincipes en proefverkavelingsplannen van het gebied De Poort van Maasdriel. Dit is een fysieke uitwerking van hoe dit gebied een toekomstbestendig bedrijventerrein kan worden en hoe de ontwikkeling kan worden geïntegreerd in de omgeving.

A2

Deelgebied 2: 46 hectare

Deelgebied 3: 50 hectare Spoor

(beschikbaar: 46 hectare)

Deelgebied 1: 25 hectare

N831

Oude eg Rijksw

6.1

g we se

(beschikbaar: 4 hectare)

l rie

D

Ruimtelijk concept

Om de ontwikkelvarianten te realiseren, ontwikkelen we de volgend concepten: Landmark gevel/uitstaling Het is belangrijk dat we een goede impressie geven aan ondernemers die hier investeren, werken of passeren via de A2 en de NS. Een unieke gevel of massa kan een landmark vormen voor zowel het bedrijventerrein de Poort van Maasdriel als de individuele bedrijven die hier vestigen.

-

Flexibele mix verkaveling Bedrijven van elke grootte kunnen hier naast elkaar staan om een goede mix te maken. De combinatie verbetert de samenwerking van meerdere bedrijven. Bijvoorbeeld van innovatieve bedrijven en logistieke bedrijven.

-

Beperkt autoverkeer en collectieve parkeervoorzieningen We willen de ruimte zo groen (landschap) en blauw (water) mogelijk houden. Daarom beperken we de rijbanen en de footprint t.b.v. parkeren en stellen we een collectief meerlaags parkeergebouw voor.

-

Overvloedig openbare ruimte voor duurzaamheid/groen/welzijn/leisure/innovatieve evenementen De (groene) openbare ruimte kan zowel water- als groenbiotoop zijn. Het kan een gedeelde ruimte worden voor bedrijven die heel veel waarde hechten aan een groene omgeving en aan het welzijn van medewerkers (recreatieve buitenruimte). Het kan een aantrekkelijke plek zijn die het potentieel van evenementen of leisure heeft.

Gebiedsvisie De Poort van Maasdriel

26

6.2

Verkavelingsprincipes

Deelgebied 1 (Drielseweg): In deelgebied 1 is een beperkte oppervlakte tussen de bestaande bebouwde omgeving beschikbaar. Daarom stellen we in dit gebied een traditioneel principe voor, verwijzend naar de omliggende kavels: 1. Diepe kavel 2.

Woningbouw aan Drielseweg (1e bebouwing) bedrijfsbebouwing de achterzijde (2e bebouwing).

de lijns en aan lijns

Deelgebied 2 en 3 – Principe A 1. Collectieve schil in een groene omgeving: De schil kan een karakteristiek landmark zijn. De schil kan een goede gelegenheid bieden voor eventuele reclame-uitingen van de bedrijven. De vorm en oppervlakte van de ‘footprint’ van een bouwveld kan flexibel zijn, afhankelijk van de omvang van de bedrijven.

2.

Binnen de schil is een flexibele verkaveling mogelijk.

3.

Een openbare rijbaan door het groen rondom de schil en private logistieke weg binnen de schil: Op deze manier worden de gebouwen opgenomen achter de schil en logistieke structuren en transportverkeer worden verborgen aan de binnenzijde achter de schil.

Gebiedsvisie De Poort van Maasdriel

27

4.

Open groen met voorzieningen: Door de open groene ruimte tussen de gebouwen wordt het bedrijventerrein geen enorme dichtgeslibde massa, maar wel een bedrijvenpark met lucht erin, waardoor het terrein onderscheidend wordt. Het groen kan worden gebruikt met veel voorzieningen, zoals landbouw, collectieve parkeervoorzieningen, wandelen, picknicken, wadi’s, evenementen en sport. Met deze voorzieningen wordt de groene ruimte een openbare ruimte voor duurzaamheid, welzijn, en sociale activiteit. Ook is er ruimte voor bijvoorbeeld micro-stadslandbouw en voor het houden van evenementen, zoals tentoonstellingen of promoties van nieuwe landbouwtechnologie. (Referentie: Dutch Design Week in Eindhoven.)

Referentiebeeld voor principe A:

Deelgebied 2 en 3 - Principe B 1. Een bouwveld (groep van kavels) van verschillende grootten waarbij de gebouwen collectief opgaan in een groene omgeving. Dat kan bijvoorbeeld door hier te kiezen voor een collectieve eenduidige (groene) schil ofwel door elk bedrijf zelf de ruimte te geven voor een eigen gevel die samenhang vertoont qua materiaal- en kleurgebruik. Door de open groene ruimte tussen de gebouwengroepen wordt het bedrijventerrein geen enorme massa, maar wel met wat lucht erin, waardoor het terrein niet traditioneel en niet te massaal wordt.

Gebiedsvisie De Poort van Maasdriel

28

2.

Binnen de schil is een flexibele verkaveling mogelijk.

3.

Een openbare rijbaan door het groen rondom de bouwvelden en private logistieke weg ligt binnen elk bouwveld. Op deze manier wordt de gebouwen opgenomen achter de schil of de gevel en logistieke structuren en transportverkeer worden ‘verborgen’ aan de binnenzijde achter de schil of de gevel.

4.

Open groen met voorzieningen: De groene ruimte tussen de kavelgroepen kan een openbare ruimte worden met een gezellige menselijke schaal. Het tussengroen en de omringende open groene ruimten kunnen worden gebruikt met veel voorzieningen, zoals landbouw, collectieve parkeervoorzieningen, wandelen, picknicken, wadi’s, evenementen en sport. Met deze voorzieningen wordt de groene ruimte een openbare ruimte voor duurzaamheid, welzijn, en sociale activiteit. Ook is er ruimte voor bijvoorbeeld micro-stadslandbouw en voor het houden van evenementen, zoals tentoonstellingen of promoties van nieuwe landbouwtechnologie. (Referentie: Dutch Design Week in Eindhoven.)

Referentiebeeld voor principe B:

Gebiedsvisie De Poort van Maasdriel

29

6.3

Principes van logistiek en verkeer

De techniek gaat ons helpen om andere vormen van woon-werkverkeer te implementeren. Hier stellen we een nieuw mobiliteitsplan voor met slimme oplossingen voor woon-werkverkeer, bijvoorbeeld met deelauto’s of elektrische fietsen. Deelgebied 1 en Drielseweg In de huidige situatie is de Drielseweg 8,5 meter breed, inclusief twee fietspaden (1,2 meter breed) aan beide zijden. Het is voldoende voor logistiek en woon-werkverkeer. De kavels langs de Drielseweg zijn zodanig gepositioneerd, dat de logistieke activiteiten aan de achterzijde van de kavels liggen en de bedrijfswoningen aan de voorzijde (straatzijde). Deelgebied 2 en Oude Rijksweg In de huidige situatie is er slechts één aansluiting tussen de Oude Rijksweg (breedte: 9 m) en Winkelseweg (breedte: 4 m). De Winkelseweg is te smal om tweerichtingsverkeer aan te kunnen.

Huidige situatie

We stellen hier twee oplossingen voor: De eerste oplossing is om een nieuwe Bedrijfsweg (breedte >= 7 meter) en 2 nieuwe aansluitingen op de Oude Rijksweg te maken. Zo wordt de Winkelseweg een langzaamverkeersroute voor fietsen of tractoren en heeft de Oude Rijksweg aan beide zijden langzaam verkeer.

Oplossing 1

De tweede oplossing is om de huidige Winkelseweg te verbreden naar 7 meter en een nieuwe aansluiting naast de huidige toe te voegen. Zo heeft de Oude Rijksweg alleen langzaam verkeer aan de westzijde. Dit gaat dan wel ten koste van de bestaande groenstructuur met bomen.

Oplossing 2

Gebiedsvisie De Poort van Maasdriel

30

Deelgebied 3 en N831 In de huidige situatie is er slechts één aansluiting tussen deelgebied 3 en de N831. We stellen een nieuwe tweede aansluiting voor naast de huidige. Binnen deelgebieden 2 en 3 Zoals we in de verkavelingsprincipes voorstellen liggen wegen voor personenauto’s rondom de schil en wegen voor vrachtwagens en logistieke afhandelingen liggen binnen de schil. Door collectieve parkeervoorzieningen toe te passen blijft meer ruimte beschikbaar voor groen en blauw.

6.4

Proefverkaveling

Voor de eerst fase is een oppervlakte van circa 21 hectare nodig. De bedoeling van deze proefverkavelingsplannen (oppervlakte: 96 hectare) is om een idee te geven van hoe de twee verkavelingsprincipes op beide locaties kunnen uitwerken. In een definitieve uitwerking van een verkavelingsprincipe zal de indeling maximaal flexibel zijn. Deelgebied 1 (oppervlakte: 4 hectare):De beschikbare oppervlakte van deelgebied 1 bestaat uit 3 delen, een deelgebied van 2,2 hectare, een van 0,5 hectare, en een van 1,3 hectare. Hier hebben we een proefverkavelingsplan gemaakt met een traditioneel principe (zie 7.2.1). Om zicht vanaf de N831 op de achterzijde van bedrijfshallen te voorkomen, wordt er een groene afscherming voorgesteld. Het is ook een optie om er een kwalitatief hoogwaardig gebouw te realiseren dat past in zijn omgeving zodat aan die zijde ook een ‘voorzijde’ kan worden ontwikkeld.

Deelgebied 2 (oppervlakte: 46 hectare) en 3 (oppervlakte: 46 hectare): We hebben 3 proefverkavelingsplannen gemaakt met twee principes (zie 7.2.2 en 7.2.3). De principes kunnen zowel in deelgebied 2 als 3 of in combinatie worden toegepast. Extra eisen worden gesteld aan het gebied welke direct langs de A2 zijn gelegen om vanuit de snelweg een samenhangende, karakteristieke beeldkwaliteit te creëren.

Variant 1: Principe A

Variant 2: Principe B

Gebiedsvisie De Poort van Maasdriel

31

Variant 3: Mix van principe A en B

Gebiedsvisie De Poort van Maasdriel

32

7 Beleidskaart Op basis van het stedenbouwkundig ontwerp is een beleidskaart gemaakt waarmee we per gebied de ontwikkelstrategie en fasering bepalen. Algemeen De gebiedsvisie De Poort van Maasdriel is opgesteld naar aanleiding van een motie die de gemeenteraad medio 2020 heeft aangenomen. De gebiedsvisie is geen Structuurvisie als bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening. De gebiedsvisie heeft ook niet de bij een Structuurvisie behorende procedure op grond van de Algemene wet bestuursrecht doorlopen. De gebiedsvisie De Poort van Maasdriel gaat over de ontwikkeling van nieuwe bedrijvigheid overeenkomstig de meest recente afspraken uit het Regionaal programma werklocaties en de motie t.a.v. het lint tussen de A2 en de bebouwde kom van Hedel (Drielseweg). Het gaat om een bedrijventerrein van 5-10 hectare voor lokale bedrijvigheid en een bedrijventerrein van 5-10 hectare voor regionale bedrijvigheid bedrijventerrein. Verder betreft het een visie die een ontwikkelrichting schetst voor een afronding van het lint tussen de A2 en de bebouwde kom van Hedel (Drielseweg). Het gaat daarbij om ca. 5 hectare, verspreid over verschillende percelen gelegen in het lint. De totale oppervlakte die hiermee concreet benoemd wordt is ca. 25 hectare. Voor de nieuwe bedrijventerreinen dient in het vervolgproces nader onderzoek gedaan te worden naar de milieueffecten.

Voor de fase van de gebiedsvisie dit het gelet op de beperkte oppervlakte en de status van de visie niet nodig. Met 25 hectare wordt niet voldaan aan de gestelde drempelwaarde uit het Besluit M.e.r. Door de oogharen heen schetst de visie ook een mogelijk toekomstbeeld voor de gebieden als eventueel vervolg c.q. uitbreiding op de nieuwe bedrijvigheid in deze visie. Een toekomst die ongewis is en zich moeilijk laat voorspellen. Het is voor die delen van het gebied dan ook niet meer dan een mogelijk toekomstbeeld. Deelgebied 1: Drielseweg

woongebied bedrijvig lint bestaand woongebouw bestaand bedrijfsgebouw

Uitgangspunt is dat we in het lint de bedrijvigheid de ruimte willen bieden ten einde het lint als bedrijvig lint te vervolmaken. Bestaande bedrijven en ondernemers krijgen de mogelijkheid om te groeien of uit te breiden en er worden mogelijkheden geboden voor nieuwe kleinschalige bedrijvigheid al dan niet met een bedrijfswoning. Belangrijke randvoorwaarden zijn: Er moet sprake blijven/zijn van een goed woon- en leefklimaat. De maximaal toegestane milieucategorie is 2. Er moet sprake zijn van een verkeersveilige situatie, vanwege de functie van de Drielseweg als fietsverbinding.

Gebiedsvisie De Poort van Maasdriel

33

Voor de bebouwingsregeling sluiten we waar mogelijk aan bij een bestaande regeling voor bedrijvigheid. Uitgangspunt voor het woongebied rondom de Kweldam is dat we het woonkarakter van deze omgeving behouden en waar mogelijk versterken. De aanwezige bestaande kleinschalige bedrijvigheid mag worden voortgezet. Om te voorkomen dat het woonkarakter door groei wordt aangetast, beperken we de groeimogelijkheden, zonder dat dit het ondernemen onmogelijk maakt. Om de kwaliteit van het woongebied te versterken faciliteert de gemeente een transformatie naar wonen bij beëindiging van de bedrijvigheid. Wanneer een ondernemer wil verplaatsen dan staat de gemeente open voor een gesprek. Om de visie te kunnen uitvoeren werkt de gemeente aan één planologische regeling voor het gebied waarin zowel de gronden rondom de Kweldam als aan het bedrijvig lint gelegen zijn. Voorstel is om dit gebied aan te wijzen als bebouwde kom i.p.v. buitengebied. De feitelijke situatie en omstandigheden rechtvaardigen een aanwijzing als bebouwde kom. De uitwerking van en het planologische besluit worden in 2022 voorbereid. Bij de uitwerking dient rekening gehouden te worden met de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Deelgebied 2: Oude Rijksweg-Spoorlijn

Principe A

Principe B

Het gebied tussen de Oude Rijksweg kent een hoofdzakelijk agrarisch gebruik en heeft een oppervlakte van ruim 40 hectare. We zien kansen om in een gedeelte van het gebied de komende jaren (10 jaar), binnen het geschetste concept een nieuw lokaal bedrijventerrein te ontwikkelen van 5-10 hectare. Op dit terrein faciliteren we de vraag van lokale ondernemers. Dit kunnen nieuwe ondernemingen zijn, maar ook ondernemers die elders in de gemeente gevestigd zijn die verplaatst moeten worden of daartoe een wens hebben. Uitgangspunt is dat voldaan wordt aan de kavelgroottes zoals het RPW voorstelt (tot max.5.000 m2) De gemeente heeft geen gronden in eigendom in het gebied. Eigenaren hebben uitgesproken open te staan voor een ontwikkeling van een bedrijventerrein. De gemeente faciliteert het proces binnen de gestelde kaders van de visie, wet- en regelgeving en maakt afspraken met partijen. Met eigenaren wordt een intentieovereenkomst gesloten teneinde te komen tot een ontwikkeling. De gemeente zal waar nodig en mogelijk het privaatrechtelijke instrumentarium gebruiken om sturing te geven aan de ontwikkeling van het bedrijventerrein. Uitgangspunt is dat de nog aanwezige agrarische bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt. Buiten de uitgangspunten en randvoorwaarden die in de visie vermeld staan, zijn de volgende aandachtspunten belangrijk: De ontsluiting van het gebied.

De huidige Winkelseweg is belangrijk voor de bereikbaarheid van de agrarische sector. Bij de ontwikkeling van het bedrijventerrein houden we hier rekening mee. Ontsluiting van het nieuwe bedrijventerrein vindt plaats op de Oude Rijksweg. Dit dient in het vervolgproces verder uitgewerkt te worden. Bedrijfswoningen passen niet op dit type (modern) bedrijventerrein en bij het beoogde type bedrijvigheid. Derhalve worden bedrijfswoningen niet toegestaan op dit nieuwe bedrijventerrein. De gemeente wenst geen grootschalige logistieke bedrijvigheid te huisvesten.

Gebiedsvisie De Poort van Maasdriel

34

-

De gemeente wil geen solitaire kantoren huisvesten op dit bedrijventerrein. De gemeente spreekt zich uit de ontwikkeling van 5-10 hectare lokaal bedrijventerrein. De gemeente spreekt zich nu niet uit over de ontwikkeling van aangrenzende/overige gronden in het gebied. Het vervolgproces wordt gebruikt om binnen de genoemde kaders het idee verder uit te werken. Hierbij wordt onder meer aandacht besteed aan de maximaal toelaatbare milieucategorie.

De periode 2022-2023 wordt gebruikt om de plannen verder uit te werken en te komen tot een planologisch kader. Afstemming met de eigenaren, omgeving, regio en provincie zijn van evident belang. Bij de uitwerking dient rekening gehouden te worden met de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Deelgebied 3: Triangel

Principe A

Principe B

De Triangel gaat in de toekomst ruimte bieden aan regionale bedrijvigheid en aan een innovatief agri-businesspark of stadsdistributie-hub. Het totale gebied van de Triangel is ca. 50 hectare groot. Binnen de kaders zien wij kansen om aan de zijde van de Baronieweg 5-10 hectare bedrijvigheid te onwikkelen in de komende periode tot 2030. De periode tot 2030 richt de gemeente zich op de ontwikkeling van 5-10 hectare in de zuid-westhoek van het terrein. De gemeente heeft geen grondpositie in dit gebied. De eigenaren hebben uitgesproken ontwikkelmogelijkheden te zien. De gemeente faciliteert het proces binnen de gestelde kaders van de visie, wet- en regelgeving en maakt afspraken met partijen. De gemeente zal waar nodig en mogelijk het privaatrechtelijke instrumentarium gebruiken om sturing te geven aan de ontwikkeling van het bedrijventerrein. In het gebied van de Triangel zijn twee agrarische bedrijven aanwezig. Beide hebben aangegeven hun bedrijfsvoering te willen continueren. Voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein in de periode tot 2030 vormen de bedrijven niet een directe belemmering. De gemeente respecteert het ondernemerschap en zet niet actief in op bedrijfsbeëindiging en/of verplaatsing van de aanwezige bedrijvigheid. Binnen het gebied is ook De Groot Fresh Group B.V. gevestigd. Het betreft een solitair bedrijf gevestigd op een zichtlocatie langs de A2.

Binnen de bestaande wet- en regelgeving zal de gemeente een uitbreiding van De Groot Fresh Group B.V. faciliteren. Hierbij wordt door de gemeente ingezet op meerwaardecreatie. De Groot Fresh Group B.V. kan een bijdrage leveren aan, en een vliegwiel zijn voor, het ruimtelijke concept voor een innovatief agri-businesspark. Buiten de uitgangspunten en randvoorwaarden die in de visie vermeld staan zijn de volgende aandachtspunten belangrijk: De huidige St. Annaweg biedt onvoldoende ruimte voor een volwaardige ontsluiting van het gebied. Bovendien is een tweede ontsluiting op de Baronieweg gewenst. Dit dient in het vervolgproces verder uitgewerkt te worden en afgestemd te worden met de provincie Gelderland als wegbeheerder van de Baronieweg. De eerste gesprekken hierover zijn reeds gevoerd. Bedrijfswoningen passen niet op dit type bedrijventerrein en bij het beoogde type bedrijvigheid. Derhalve worden

Gebiedsvisie De Poort van Maasdriel

35

-

bedrijfswoningen niet toegestaan op dit nieuwe bedrijventerrein. De gemeente wenst geen grootschalige logistieke bedrijvigheid te huisvesten. De gemeente wil geen solitaire kantoren huisvesten op dit bedrijventerrein. Ten behoeve van het innovatieve agri-businesspark kan hierop een uitzondering gemaakt worden omdat het zich concentreert rondom een thema waarin de gemeente zich wil profileren. Dit moet verder worden uitgewerkt. De gemeente spreekt zich uit over de ontwikkeling van 5-10 hectare regionaal bedrijventerrein in combinatie met een innovatief agri-businesspark en stadsdistributiehub. De gemeente spreekt zich niet uit over de ontwikkeling van aangrenzende gronden.

De periode 2022-2023 wordt gebruikt om de plannen uit te werken, nader onderzoek te doen en te komen tot een planologisch kader. Afstemming met de eigenaren, omgeving, regio en provincie zijn van evident belang. Er wordt rekening gehouden met de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Monitoring en evaluatie De gebiedsvisie Poort van Maasdriel richt zich primair over de ontwikkeling van de bedrijvigheid in de periode tot 2030. Het is belangrijk om tussentijds te monitoren of we nog op schema liggen in de uitvoering van de visie, of dat bijstelling van de visie noodzakelijk is. Om dit te organiseren zal het college jaarlijks via de jaarrekening een stand van zaken presenteren. In 2025 volgt een uitgebreide evaluatie van de visie.

Gebiedsvisie De Poort van Maasdriel

36

8 Verantwoording proces De aanleiding om te komen tot deze visie is tweeledig. Een concrete huisvestingsvraag van een ondernemer leidde in de raadsvergadering tot een motie, met als doel een visie op te stellen voor het gebied. De vraag naar mogelijkheden voor nieuwe bedrijvigheid is in dezelfde motie verwoord. Het Regionaal Programma Werklocaties geeft inzicht in de vraag naar nieuwe bedrijvigheid in de gemeente Maasdriel. De Structuurvisie 2011 heeft het gebied eerder al aangeduid als mogelijke locatie voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen. Daarmee is de basis gelegd voor visie op de Poort van Maasdriel. Vanuit dit vertrekpunt zijn twee parallelle sporen bewandeld: Omgeving: met eigenaren en gebruikers in het gebied zijn gesprekken gevoerd om wensen en ideeën op te halen voor het gebied. Beleid: er heeft een analyse plaatsgevonden van relevante beleidskaders en er is gesproken met stakeholders. Een inventarisatie van de plannen van Waterschap, gemeente, Rijkswaterstaat, ProRail en de provincie maakt deel uit van dit proces. De twee parallelle sporen geven inzicht in de opgave voor de gemeente. Deze opgave is vervolgens vertaald naar verschillende ontwikkelvarianten voor de verschillende gebieden. Daarbij is per gebied gezocht naar een ruimtelijk concept dat antwoord geeft op zowel de maatschappelijke als economische vraagstukken.

Het resultaat van deze eerste stappen hebben we vervolgens gedeeld met de raads- en commissieleden tijdens een bijeenkomst in juni 2021. De reactie van deze bijeenkomst hebben we meegenomen in het vervolgproces. Het resultaat van de eerste stappen hebben we gedeeld met alle betrokken stakeholders. In augustus 2021 heeft een afzonderlijk overleg plaatsgevonden met vertegenwoordigers van de provincie Gelderland. De opmerkingen van de provincie zijn meegenomen in deze rapportage. Een conceptvisie is september 2021 door het college van B&W vrijgegeven en gedeeld met raadsleden en de partijen met wie we eerder in het proces hebben gesproken. Reacties en opmerkingen zijn vervolgens waar mogelijk verwerkt in het definitief maken van deze visie. Eind oktober / begin november 2021 heeft het college besloten de visie ter vaststelling aan te bieden aan de gemeenteraad. Besluitvorming heeft plaatsgevonden op 9 december 2021. Na vaststelling biedt de visie een perspectief op De Poort van Maasdriel.

Gebiedsvisie De Poort van Maasdriel

37

Bijlagen Bijlage 1: Economische structuur In deze bijlage geeft Stec Groep een beeld van de economische structuur en ontwikkeling in de gemeente Maasdriel. Circa 20% meer banen in 2019 dan in 2003 Op basis van Vastgoeddata (2021) constateert Stec Groep dat er in 2021 circa 5.670 bedrijven in de gemeente Maasdriel gevestigd zijn. Qua werkgelegenheidscijfers baseert Stec Groep zich op de provinciale werkgelegenheidsenquête (PWE) van de provincie Gelderland. In 2019 zijn er circa 11.080 werkzame personen. Onderstaande figuur laat de ontwikkeling van arbeidsplaatsen zien. Tussen 2003 en 2019 is het aantal arbeidsplaatsen in de gemeente Maasdriel toegenomen met circa 20%. Figuur 12: Ontwikkeling arbeidsplaatsen in de gemeente Maasdriel

Bron: PWE Gelderland, 2020; bewerking Stec Groep, 2021.

Relatief veel arbeidsplaatsen in de sectoren Bouw, handel en reparatie en Logistiek en groothandel Onderstaand figuur laat het aantal arbeidsplaatsen per sector zien. Stec Groep ziet dat bijna een kwart van de arbeidsplaatsen zich in de sector Bouw, handel en reparatie bevinden. Zo’n 11% van de banen bevindt zich in de sector Industrie en zo’n 21% van de banen in de sector Logistiek en groothandel. De sector Consumentendiensten is goed voor circa 15% van de arbeidsplaatsen. In de sector ICT, zakelijk en overige dienstverlening bevindt zich circa 15% van de arbeidsplaatsen. Ten slotte is de sector Overheid, onderwijs en zorg goed voor circa 14% van de arbeidsplaatsen. Figuur 13: Sectorverdeling arbeidsplaatsen in de gemeente Maasdriel in 2018

Bron: PWE Gelderland, 2019; bewerking Stec Groep, 2021.

In 2019 in totaal circa 124 hectare netto bedrijventerrein in de gemeente Maasdriel In de gemeente Maasdriel zijn in totaal 19 bedrijventerreinen geregistreerd, variërend in omvang van 2 tot 12 hectare. In 2019 is er in de gemeente Maasdriel zo’n 124 hectare netto bedrijventerrein, verdeeld over de verschillende kernen. In de kern Hedel is circa 47 hectare netto bedrijventerrein (De Kampen Noord, II, III en IV, Industrieterrein Hedel, Kronenburgerpark en Parallelweg 9) en in de kern Kerkdriel is circa 24 hectare netto bedrijventerrein (Industriestraat, Nijverheidsstraat en Steigerboom). In Ammerzoden is circa 18 hectare netto bedrijventerrein (Bernseweg en Uilecoten), in de kern Velddriel is circa 17 hectare netto bedrijventerrein (De Geerden fase I en II en Uitbreiding de Geerden II), in de kern Heerewaarden

Gebiedsvisie De Poort van Maasdriel

38

is circa 13 hectare netto bedrijventerrein (De Voorne, Hogewaard en Langestraat) en in de kern Rossum circa 5 hectare (Weteringshoek). Figuur 14: Bedrijventerreinen in de gemeente Maasdriel

Bron: IBIS, 2020; bewerking Stec Groep, 2021.

Circa 27% van de arbeidsplaatsen in Maasdriel op bedrijventerreinen Op bedrijventerreinen in Maasdriel zijn circa 280 bedrijven gevestigd die goed zijn voor circa 3.000 arbeidsplaatsen. In totaal zijn circa 27% van de banen in de gemeente Maasdriel gevestigd op een bedrijventerrein. Dit aandeel is relatief iets lager dan het landelijke gemiddelde van het aantal arbeidsplaatsen op bedrijventerreinen in een gemeente tussen de 30% en 35%. Zo’n 40% van de bedrijven op bedrijventerreinen in de gemeente Maasdriel zijn handelsondernemingen (groot– en detailhandel, reparatie van auto’s). Verder zijn circa 20% van de bedrijven dienstverlenende bedrijven (zakelijke- en financiële dienstverlening, ICT). In Maasdriel zijn voornamelijk kleinere bedrijven en eenmanszaken op de terreinen gevestigd. Het aandeel in de werkgelegenheid en het ruimtegebruik van bedrijventerrein binnen de gemeente is daardoor met 27% licht onder gemiddeld. Circa 85% van het huidige aantal kavels op bedrijventerreinen is kleiner dan 5.000 m² (bron: IBIS Provincie Gelderland). Een kleine 10% van de kavels is tussen de 5.000 m² en 1 hectare groot en zo’n 5% is groter dan 1 hectare. Het gaat dus voornamelijk om kleine tot middelgrote bedrijven.

Overigens geldt, op basis van de Omgevingsverordening Gelderland en het RPW Rivierenland, dat voor lokale bedrijventerreinen in beginsel een maximale kavel grootte van 0,5 hectare geldt. Stec Groep constateert dat regionale bedrijven zich in Rivierenland in Zaltbommel (De Wildeman), Tiel (Medel), WestBetuwe (Hondsgemet Zuid) en Culemborg (Pavijen) kunnen vestigen. Voor vestiging van bedrijven met een vraag naar kavels groter dan 0,5 hectare zijn dit ook de enige mogelijke vestigingslocaties (vanuit regionale afspraken). De Wildeman is daarbij voor bedrijven uit Maasdriel het meest logische alternatief. Maasdriel beschikt over enkele grootschalige - en veelal solitair gevestigde - bedrijven Daarnaast is er in Maasdriel relatief veel bedrijvigheid op solitaire/verspreide locaties buiten de bedrijventerreinen. Dit gaat veelal om ruimte-extensieve bedrijven actief in de agribusiness. Voorbeelden hiervan zijn foodbedrijven, champignonkwekerijen, composteerbedrijven en ook transportbedrijven. Over het algemeen zijn deze bedrijven sterk locatiegebonden en minder verhuisgeneigd door de omvang van het bedrijf, investeringen in pand en kavel en (de beschikbaarheid van) het personeel. Geen uitgeefbare kavels in gemeente Maasdriel Stec Groep heeft de historische kaveluitgifte op bedrijventerreinen in de gemeente Maasdriel in beeld gebracht.

Onderstaande tabel laat de historische kaveluitgifte zien. Volgens IBIS is op De Kampen Noord circa 0,8 hectare uitgeefbaar, maar de gemeente Maasdriel heeft aangegeven dat er inmiddels geen uitgeefbare kavels beschikbaar zijn. Het feit dat de gemeente Maasdriel geen momenteel geen uitgeefbare kavels meer ter beschikking heeft, heeft zoals

Gebiedsvisie De Poort van Maasdriel

39

genoemd gediend als een aanleiding voor het opstellen van deze visie waarin mogelijkheden voor het ontwikkelen van bedrijventerrein in De Poort van Maasdriel afgewogen worden. Tabel 7: Historische uitgifte gemeente Maasdriel in hectare Kernnaam

Plannaam

Voor 2010

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Totaal 2020 (20102020)

Ammer-zoden Bernseweg

8,5

0,2

0

0,3

0

0

0

0

1

0

0

0

1,5

Ammer-zoden Uilecoten

6,9

0

0

0

0,9

0

0,1

0

0

0

0

0

1

Hedel

De Kampen II

10,1

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Hedel

De Kampen III

5,3

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Hedel

De Kampen IV

3,7

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Hedel

De Kampen Noord

2,8

0

0

0

0

0

1,4

0

2,6

1,4

0

0

5,4

Hedel

Industrieterrein Hedel

11,5

0

0,1

0

0

0

0,7

0

0

0

0

0

0,7

Hedel

Kronenburgpark

2,5

0,1

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0,1

Hedel

Parallelweg 9

4

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

De Voorne

3,9

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Hogewaard

7,1

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Heerewaarden Heerewaarden Heerewaarden

Langestraat

2,1

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Kerkdriel

Industriestraat

6,8

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Kerkdriel

Nijverheidsstraat

8,5

0,1

0,3

0,4

0

0

0,1

0

0

0

0

0

1

Kerkdriel

Steigerboom

8,2

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Rossum

Weteringshoek

4,4

0

0

0

0,2

0

0

0

0

0

0

0

0,2

Velddriel

De Geerden fase 1

5,6

0,2

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0,2

Velddriel

De Geerden fase II

7,7

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Velddriel

Uitbreiding de Geerden II

Totaal

1

0

0

0

0

2,5

0

0

0

0

0

0

2,5

110,6

0,6

0,4

0,7

1,1

2,5

2,3

0

3,6

1,4

0

0

12,6

Bron: IBIS Gelderland, 2021; bewerking Stec Groep, 2021.

Gebiedsvisie De Poort van Maasdriel

40

Bijlage 2: Uitwerking Bewonersbijeenkomst Visie De Poort van Maasdriel (15-042021) Inventarisatie gebied 1: Gebied 1 kenmerkt zich als lintbebouwing met veel woningen, en daartussen wat bedrijven. Deze bedrijven veroorzaken weinig tot geen overlast. Gezien de bewoning in dit gebied is de wens voor behoud van het rustige karakter in de nieuwe visie. Het is een prettig woon- en leefklimaat. De bedrijvigheid die er gevestigd is, is veelal kleinschalig en veroorzaakt hierdoor (zoals genoemd) geen hinder. Het is voornamelijk een woongebied, waar de bedrijven weinig nadrukkelijk aanwezig zijn. Bewoners uiten zorgen over de druk op het gebied. Er is een wens voor een open en groen gebied aan de Kweldam. Bewoners kijken nu mooi groen weg (richting de dijk). De Drielseweg is een doorgaande fietsroute (langzaam verkeerroute tussen Kerkdriel/Velddriel en ’s-Hertogenbosch) en hierdoor is meer bedrijvigheid/industrie niet gewenst. Bewoners van het gebied willen er graag zo rustig mogelijk met zoveel mogelijk groen blijven wonen. Het autoluw maken van de Drielseweg heeft veel verbeterd, maar het zou nog meer verbeterd kunnen worden. Vrachtverkeer van Bosch geeft lichte overlast. Het is van oudsher een gemengd gebied, waarbij richting de A2 wat meer bedrijvigheid gevestigd zit. Ondernemers moeten ook de ruimte krijgen om iets mee te groeien.

Het is en blijft een gemengd gebied voor wonen én werken. Een bewoner/ondernemer heeft grond/perceel in de groene driehoek (tussen Drielseweg, N831 en spoor). Hier zouden in theorie bedrijven gerealiseerd kunnen worden. Vanuit bewoners bestaat de angst dat dit grote bedrijfsbebouwing zou worden (loodsen). Dit is niet passend in het gebied. Het zou mogelijk gaan om combinaties van bedrijfswoningen/ bedrijfspanden: passend bij het huidige beeld van de Drielseweg. Vanuit bewoners is de wens voor een harde grens voor de afbakening van het gebied (‘gebied 1’). Achter de lintbebouwing zou de waterloop als harde grens kunnen dienen. De wens van bewoners is om ten zuiden van deze grens het gebied zoveel mogelijk in tact houden. Dit gebied is momenteel een geliefd natuurgebied. Ook zou mogelijk gebied 1 verdeeld kunnen worden in bijvoorbeeld Oost (relatief wat meer bedrijvigheid richting de A2) en West (relatief meer wonen richting het spoor). Inventarisatie gebied 2: In het zuiden van gebied 2 is een aardbeienkwekerij gevestigd die hier graag zou willen blijven ondernemen en wonen. Ze ervaren geen overlast van de spoorlijn. Ook ondervinden ze geen hinder van de bedrijven aan de andere kant van de Oude Rijksweg (op bedrijventerrein De Kampen).

Inventarisatie gebied 3: Aanwezigen geven aan dat dit gebied het meest ideale gebied voor bedrijventerreinontwikkeling, onder andere door de ontsluiting van het gebied. Dit deelgebied is qua ligging direct aan de A2 het meest logisch qua ontsluiting. De Sint Annaweg zou dan opgewaardeerd moeten worden. Aanwezigen geven aan dat het belangrijk is om duidelijk bereikbaarheid in de nieuwe visie op te nemen. Wanneer de A2 verbreed wordt, zou ook de oprit verdubbeld kunnen worden om doorstroming te bevorderen. Ook geven aanwezigen aan dat wanneer er files staan op de A2 dat de N831 onder andere gebruikt wordt als sluiproute waardoor het autoverkeer in het gebied helemaal vast komt te staan.

Gebiedsvisie De Poort van Maasdriel

41