t BP Ammerzoden herziening 2023, Onderwaard 2025-06-05

bestemmingsplan

Ammerzoden herziening 2023, Onderwaard Maasdriel

DATUM IMRO IDN

2025-04-09 NL.IMRO.0263.BP1262-VA01

PROJECT PROJECTLEIDER

Ammerzoden herziening 2023, Onderwaard Rho adviseurs

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

Gemeente Maasdriel 20220190

AUTEUR STATUS

Rho adviseurs vastgesteld

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1

Inleiding

6

1.1

Aanleiding en doel

6

1.2

Plan

6

1.3

Overgangsrecht bestemmingsplan

6

1.4

Ligging plangebied

7

1.5

Vigerende bestemmingsplannen

8

1.6

Planvorm

10

1.7

Planproces en planopzet

10

1.8

Leeswijzer

10

Ruimtelijk beleid

11

2.1

Inleiding

11

2.2

Rijksbeleid

11

2.3

Provinciaal beleid

23

2.4

Gemeentelijk beleid

28

Gebiedsvisie

32

3.1

Inleiding

32

3.2

Bestaande situatie

32

3.3

Toekomstige situatie

35

3.4

Conclusie

38

Milieuonderzoek

39

4.1

Inleiding

39

4.2

Vormvrije mer-beoordeling

39

4.3

Verkeer en parkeren

41

4.4

Bodem

49

4.5

Water

54

4.6

Ecologie

60

4.7

Archeologie

67

4.8

Cultuurhistorie

69

4.9

Bedrijven en milieuzonering

70

4.10

Externe veiligheid

73

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 4

3/586

5

4.11

Wegverkeerslawaai

75

4.12

Luchtkwaliteit

77

4.13

Spuitzones

79

4.14

Duurzaamheid

83

4.15

Conclusie

84

Juridische planbeschrijving

85

5.1

Algemeen

85

5.2

Inleidende regels

88

5.3

Bestemmingsregels

88

5.4

Algemene regels

91

5.5

Overgangsrecht en slotregels

92

Uitvoerbaarheid

93

6.1

Economische uitvoerbaarheid

93

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

93

Hoofdstuk 5

Hoofdstuk 6

Bijlagen bij toelichting

4/586

99

Bijlage 1

Vormvrije mer-beoordeling

101

Bijlage 2

Kruispuntberekeningen

133

Bijlage 3

Saneringsnotitie

139

Bijlage 4

Milieuhygiënisch vooronderzoek bodem

151

Bijlage 5

Vervolgonderzoek bodem

175

Bijlage 6

Quickscan ecologie

297

Bijlage 7

Vervolgonderzoek natuur

337

Bijlage 8

Stikstofmemo

369

Bijlage 9

AERIUS berekening gebruiksfase

375

Bijlage 10

AERIUS berekening aanlegfase

389

Bijlage 11

Cultuurhistorie

401

Bijlage 12

Archeologisch onderzoek

419

Bijlage 13

Akoestisch onderzoek

463

Bijlage 14

Stedenbouwkundig plan en BKP

539

Bijlage 15

Nota van zienswijzen en wijzigingen

585

Toelichting

5/586

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding en doel

De gemeente Maasdriel wil op de locatie 'Onderwaard' aan de westzijde van Ammerzoden een woonwijk met 100 woningen realiseren. Hiermee wordt invulling gegeven aan de grote behoefte aan woningen in de gemeente Maasdriel. Deze blijkt onder andere uit de 'Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025'. In de woningbouwontwikkeling wordt het perceel Onderwaard 17 meegenomen met een omzetting van een bestaande bedrijfswoning naar een burgerwoning met de toevoeging van 3 extra woningen. De ontwikkeling op de planlocatie is niet mogelijk op basis van het vigerende omgevingsplan. Hierin heeft het plangebied een agrarische bestemming. Met dit bestemmingsplan wordt de bestemming van de gronden gewijzigd, waarmee de ontwikkeling van de planlocatie planologisch mogelijk wordt gemaakt.

1.2

Plan

Het bestemmingsplan "Ammerzoden herziening 2023, Onderwaard" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels. Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Naast de digitale versie is er ook een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend. Planvorm Dit bestemmingsplan heeft een ontwikkelingsgericht karakter. Het bestemmingsplan biedt de juridische grondslag, op basis waarvan het nieuwe woongebied gerealiseerd kan worden. Het bestemmingsplan voorziet daarvoor in eindbestemmingen, waarmee er sprake is van een directe bouwtitel. In de toelichting van het bestemmingsplan wordt de planologische haalbaarheid van deze ontwikkeling onderbouwd. In hoofdstuk 5 zal nader worden ingegaan op de planvorm.

1.3

Overgangsrecht bestemmingsplan

Als een gemeente vóór 1 januari 2024 een ontwerpbestemmingsplan ter inzage heeft gelegd, dan blijft het oude recht van toepassing tot het bestemmingsplan, wijzigingsplan of uitwerkingsplan van kracht is. Dit volgt uit artikel 4.6, lid 2, sub a, onder 1, van de Invoeringswet Omgevingswet (hierna: IOw). Het betreft de zogenaamde eerbiedigende werking voor reeds lopende procedures. Dit betekent dat een voorbereidingsprocedure voor besluitvorming die in gang is gezet vóór de datum van inwerkingtreding van de Omgevingswet (2024-01-01) en waarvan de besluitvorming, inclusief een eventuele beroepsprocedure tegen dat besluit, op die datum nog niet is afgerond, wordt afgewikkeld volgens het oude recht. Met het ‘oude recht’ worden zowel de inhoudelijke als de procedurebepalingen bedoeld die op die besluiten van toepassing zijn. Ongeacht of die vervanging gepaard gaat met geen enkele, slechts geringe of juist ingrijpende wijzigingen, is het voor alle bij de besluitvorming betrokken partijen (inclusief de bestuursrechter)

6/586

het meest overzichtelijk als de spelregels niet tussentijds worden gewijzigd, ongeacht de fase waarin de besluitvorming zich op de datum van inwerkingtreding van de Omgevingswet bevindt (Kamerstukken II, 2017–2018, 34 986, nr. 3, p. 449 en 450). De IOw koppelt het overgangsrecht niet expliciet aan het besluit tot aanwijzing van een gebied. Dit is wel de bedoeling. Artikel 1.7 van de Vangnetregeling Omgevingswet (Stcrt. 2023, 32876) legt uit dat het overgangsrecht op deze wijze moet worden ingevuld. Zodra het bestemmingsplan van kracht is, wordt het onderdeel van het tijdelijk deel van het omgevingsplan. Dit volgt uit artikel 4.6, lid 1, van de IOw.

1.4

Ligging plangebied

Het plangebied heeft betrekking op de locatie 'Onderwaard'. Dit gebied ligt aan de westzijde van Ammerzoden. Het plangebied grenst aan de zuidzijde aan de rivierdijk van de Bergsche Maas. Aan de oostzijde vormt het Vinkenpad de grens van het plangebied. Aan deze zijde grenst het plangebied aan een bestaande woonwijk van Ammerzoden. Ten noorden loopt de Bernseweg en ten slotte wordt de oostelijke grens bepaald door de Onderwaard. Het in het zuidwesten gelegen perceel Onderwaard 17 maakt ook onderdeel uit van het plangebied. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1: ligging plangebied met het plangebied rood omlijnd (bron: Luchtfoto, 2022)

7/586

1.5

Vigerende bestemmingsplannen

Ter plaatse van de ontwikkeling van de beoogde woningbouwlocatie geldt het plan 'Ammerzoden' als onderdeel van het omgevingsplan van de gemeente Maasdriel. Dit plan is als bestemmingsplan vastgesteld op 16 mei 2012 (figuur 1.2). De gronden ter plaatse hebben voornamelijk de bestemming 'Agrarisch met 'Waarden - Landschapsen cultuurhistorische waarden'. De bosstrook om het perceel is bestemd als 'Groen'. Binnen de bestemming 'Agrarisch met 'Waarden - Landschaps- en cultuurhistorische waarden' is de realisatie van de woningbouw niet mogelijk. In oost-westelijke richting loopt een dubbelbestemming 'Leiding'. In het zuidelijk deel van het plangebied is een dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' opgenomen ter bescherming van de waterkering. Voor het hele plangebied geldt de gebiedsaanduiding 'wro-zone - bebouwd gebied'. In dit gebied is uitbreiding van de bebouwing toegestaan volgens de provinciale structuurvisie Streekplan Gelderland 2005. Met het vaststellen van de omgevingsvisie Gaaf Gelderland (vastgesteld 19 december 2018) is de omgevingsvisie van toepassing geworden. Hierin wordt niet gesproken over bebouwing. Het gebied is hier aangewezen als gebied waar grote zonneparken mogelijk zijn en als aandachtsgebied windenergie.

Figuur 1.2: uitsnede van het bestemmingplan 'Ammerzoden' met een deel van het plangebied rood omlijnd (bron: ruimtelijkeplannen.nl) Voor het perceel Onderwaard 17 geldt het omgevingsplandeel 'Buitengebied herziening 2022, Reparatieplan'. Dit plan is als bestemmingsplan vastgesteld op 13 oktober 2022. Het perceel heeft de bestemming 'Agrarisch met waarden'. Ter plaatse van deze bestemming is een bouwvlak van toepassing. Verder geldt de functieaanduiding ' specifieke vorm van agrarisch - niet grondgebonden veehouderij'. De vrijwaringszone van de dijk ligt ook over dit

8/586

gebied. Een klein hoekje aansluitend aan de bosstrook heeft de bestemming 'Natuur'. Voor het hele perceel geldt een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5'.

Figuur 1.3: uitsnede van het bestemmingplan 'Buitengebied herziening 2022, Reparatieplan' met een deel van het plangebied rood omlijnd (bron: ruimtelijkeplannen.nl) Naast bovengenoemde plannen gelden voor het plangebied drie paraplubestemmingsplannen (onderdelen van het omgevingsplan van de gemeente Maasdriel) Het 'Paraplubestemmingsplan parkeren 2018' vastgesteld op 6 juni 2018. Met dit bestemmingsplan wordt geregeld dat bij een ontwikkeling voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd worden. Daarbij geldt de Nota parkeernormen 2020 als uitgangspunt. De Nota parkeernormen 2020 is in dit bestemmingsplan toegepast. Verder geldt de 'Parapluherziening verkamering woningen 2020', vastgesteld op 8 oktober 2020. Met dit bestemmingsplan worden regels gesteld over het gebruik van woningen. Hiermee wordt voorkomen dat woningen gebruikt worden voor kamerbewoning. De definities uit dit bestemmingsplan zijn opgenomen in dit plan. Het 'Parapluherziening parkeren 2022' is als ontwerp gepubliceerd op 11 november 2022. Dit plan herstelt de omissie uit het 'Paraplubestemmingsplan Parkeren 2018'. Op nieuwe bestemmingsplannen worden de Nota parkeernomen 2020 toegepast. De 'Parapluherziening parkeren 2022' is daarmee niet relevant voor dit bestemmingsplan.

9/586

1.6

Planvorm

Dit bestemmingsplan heeft een ontwikkelingsgericht karakter. Het bestemmingsplan biedt de juridische grondslag, op basis waarvan het nieuwe woongebied gerealiseerd kan worden. Het bestemmingsplan voorziet daarvoor in eindbestemmingen, waarmee er sprake is van een directe bouwtitel. In de toelichting van het bestemmingsplan zal de planologische haalbaarheid van deze ontwikkeling worden onderbouwd. In hoofdstuk 5 zal nader worden ingegaan op de planvorm.

1.7

Planproces en planopzet

In 2012 is in een interactief proces een stedenbouwkundig plan gemaakt voor Onderwaard. In drie werksessies met de omwonenden is een woonwijk ontworpen. Uitgangspunt destijds was een wijk met 80 woningen. Er is destijds voor gekozen om niet verder te gaan met de uitvoering van dit plan en een andere woningbouwontwikkeling (Ammerzoden-Noord) prioriteit te geven. In 2021 heeft de gemeente besloten om, vanwege de grote behoefte aan woningen, de haalbaarheid van een woningbouwontwikkeling op deze locatie te onderzoeken. Omdat hieruit bleek dat sprake is van een haalbaar plan, is besloten om een nieuw planproces voor Onderwaard op te starten. In de afgelopen jaren zijn de ideeën over woongebieden uiteraard veranderd. Ook de gemeente Maasdriel heeft inmiddels andere uitgangspunten voor woongebieden. Uitgangspunt is een ruim opgezette wijk, waarin voor alle doelgroepen kansen worden geboden. Op basis van de nieuwe ambities is daarom een nieuw stedenbouwkundig plan gemaakt. In dat kader is wederom een participatietraject doorlopen worden en zijn diverse stakeholders betrokken.

1.8

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan bevat het relevante beleidskader. Hoofdstuk 3 geeft een ruimtelijke beschrijving van het plangebied. Hoofdstuk 4 geeft een overzicht van relevant onderzoek naar de diverse sectorale- en milieuaspecten. Een toelichting op de juridische regeling van het plan is opgenomen in hoofdstuk 5. De economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid is opgenomen in hoofdstuk 6.

10/586

Hoofdstuk 2 2.1

Ruimtelijk beleid

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van het voor het plangebied relevante vigerende beleidskader. Paragraaf 2.2 besteedt aandacht aan het rijksbeleid. Het provinciaal beleid wordt weergegeven in paragraaf 2.3 en het gemeentelijk beleid in paragraaf 2.4.

2.2

Rijksbeleid

2.2.1 Nationale Omgevingsvisie (2020) De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050? Als we alle wensen naast elkaar leggen, ontstaat het volgende beeld. We willen een land: dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water; met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap; waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland; met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast; waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.

dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren; waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water; dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. Nationale belangen Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden.

11/586

De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen. Voor dit project relevante nationale belangen zijn: Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving. Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte. Keuzes De belangrijkste keuzes zijn: Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit. Ruimte voor overgang naar een circulaire economie. Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden. Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen. Wonen is voor dit project het meest relevant. Tot 2030 moeten er ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Dit zal grote impact hebben op de ruimtelijke ordening. Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijft. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren. Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets- en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad.

Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd. Toetsing Bij de voorgenomen ontwikkeling zijn geen nationale belangen in het geding. De NOVI is hiermee niet direct van toepassing. Wel wordt er een bijdrage geleverd aan nationale belangen door het toevoegen van woningbouw binnen het bebouwd gebied waarbij veel aandacht is voor vergroening en duurzaamheid. Er zal daarnaast zorg worden gedragen voor een zorgvuldige afweging en een transparante besluitvorming. 2.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Barro is de juridische vertaling van het beleid dat geschetst is in de NOVI. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals de NOVI wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Het Barro bevat regels voor bijvoorbeeld de mainport ontwikkeling van Rotterdam, het kustfundament en defensie. Toetsing Vanwege de schaal van de beoogde ontwikkeling is deze niet in strijd met het Barro. Het Barro kent geen directe uitgangspunten of uitvoeringsprogramma's die op voorliggend plangebied van toepassing zijn, zie figuur 2.1.

12/586

Figuur 2.1: uitsnede van Barro met plangebied rood omlijnd (bron: ruimtelijkeplannen.nl) 2.2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6 Bro) Op grond van het bepaalde in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling vereist dat wordt onderbouwd of en in hoeverre er sprake is van 'duurzaam ruimtegebruik'. Om dit duurzaam ruimtegebruik te garanderen moet de 'ladder voor duurzame verstedelijking' (zoals omschreven in artikel 3.1.6 lid 2 Bro) worden doorlopen: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien." Toetsing Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die ladderplichtig is. Gelet op het aantal woningen is sprake van een stedelijke ontwikkeling. Er is ook sprake van een nieuwe 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling omdat het geldende bestemmingsplan geen woningen mogelijk maakt.

Bestaand stedelijk gebied In de algemene bepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening (1.1.1 lid 1 onder h) is de volgende definitie opgenomen voor bestaand stedelijk gebied: “bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en ook de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur”. De beantwoording van de vraag of een plangebied als een bestaand stedelijk gebied kan worden aangemerkt, hangt volgens de Nota van toelichting (2017) af van de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het bestemmingsplan en de aard van de omgeving. Het begrip is in de jurisprudentie nader

13/586

ingevuld. Gronden waarop een agrarische bestemming rust, en die overeenkomstig die bestemming worden gebruikt, vormen geen onderdeel van bestaand stedelijk gebied. De locatie heeft een agrarische bestemming en wordt als zodanig gebruikt. De locatie ligt niet binnen bestaand stedelijk gebied. Daarom is hierna de behoefte beschreven en de locatiekeuze gemotiveerd. Relevante regio Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de stedelijke ontwikkeling bepaalt tot welk gebied de beschrijving van de behoefte zich moet uitstrekken. De begrenzing van de regio is dus afhankelijk van de aard en omvang het programmaonderdeel dat als stedelijke ontwikkeling wordt gezien. Voor wonen is dat de gemeente Maasdriel binnen de woonregio Rivierenland. Beschrijving woningbehoefte Voor het programma in de woonwijk met maximaal 100 woningen en de 3 woningen op het perceel Onderwaard 17 gelden de volgende uitgangspunten: 1. Woningdifferentiatie: a. 33% sociale huur (< € 808,06). b. 12% betaalbare koop (< € 285.000). c. 25% middelduur laag: koop (€ 285.000 - € 355.000). huur (€ 808,06 - € 1.000). d. 20% middelduur hoog: koop (€ 355.000 - € 570.000). huur (> € 1.000). e. 10% dure koop (> € 570.000). 2. Woningen moeten mede gericht zijn op de huisvesting van senioren. 3. Ruimte geven aan nieuwe woonvormen. 4. Stimuleren van ontmoeting van bewoners in het plangebied en/of in de omgeving.

In aanvulling hierop wordt de agrarische bedrijfswoning op het perceel Onderwaard 17 omgezet naar een burgerwoning. Voor het bepalen van de woningbehoefte zijn provinciaal, regionaal en gemeentelijk woonbeleid, de provinciale prognose en regionale afspraken leidend. Deze worden hierna behandeld. Huishoudensprognose 2019 Rivierenland (Provincie Gelderland, december 2019) Uit de actuele Bevolkings- en huishoudensprognose Gelderland 2019 blijkt dat de kwantitatieve woningbehoefte in de regio Rivierenland voor de periode 2019-2030 uitkomt op 6.970 tot 8.170 woningen. In de periode 2030-2040 is behoefte aan 3.200 tot 3.350 woningen. In Rivierenland concentreert de kwalitatieve behoefte zich op grondgebonden koopwoningen in alle prijssegmenten. Er doen zich in deze regio geen potentiële overschotten voor. In Rivierenland is ook vraag naar grondgebonden sociale huurwoningen en naar appartementen, vooral naar sociale huurappartementen en

14/586

duurdere koopappartementen.

Figuur 2.2: fricties vraag en aanbod 2019 - 2025 en 2025 - 2030 Actieplan wonen 2020-2025, sneller, betaalbaar, flexibel (Provincie Gelderland, mei 2020) In het Coalitieakkoord 2019-2023, Samen voor Gelderland streeft de provincie naar een Gelderland waarin het prettig wonen is, met een passende woningvoorraad. Dat betekent voldoende woningen in alle segmenten, die uiteindelijk klimaat- en energieneutraal zijn. Veilig en gezond wonen, in een groene, klimaat adaptieve omgeving in een fijne, inclusieve woonomgeving met voorzieningen. Opgave is om veel extra passende woningen te realiseren met oog voor kwaliteit. De samenstelling van huishoudens verandert. Dat betekent ook een verandering van het totaal aan woonbehoeften. De provincie stimuleert flexibiliteit en innovatie. In 2020 heeft de provincie een Actieplan Wonen opgesteld. Met het Actieplan wil de provincie Gelderland voldoende woongelegenheid bevorderen en het grote woningtekort van vooral betaalbare woningen terugdringen. In het actieplan staan drie doelen centraal: 1. sneller: versnelling van de woningbouw; 2. betaalbaar: meer betaalbare woningen, en; 3. flexibel: meer flexibele woonvormen. Regionale Woonagenda Rivierenland 2020 – 2030 (november 2020) De woningbouwopgave in Gelderland is fors, ook in de regio Rivierenland.

De acht samenwerkende gemeenten (Culemborg, Buren, Maasdriel, Tiel, Neder-Betuwe, West Betuwe, West Maas en Waal, Zaltbommel) hebben daarom de nieuwe 'Regionale Woonagenda Rivierenland 2020 – 2030' opgesteld. Gedeputeerde Staten hebben deze regionale Woonagenda in november 2020 vastgesteld. De gemeenten in Rivierenland en de provincie Gelderland hebben afspraken gemaakt voor de periode 2020 2030. Afstemming is nodig omdat er veel onderlinge relaties zijn tussen de woningmarkten in de regio. Wat de ene gemeente doet, heeft effect op de andere gemeente. Dat is dan ook de reden dat de gemeenten iedere vijf

15/586

jaar bespreken waar ze op hoofdlijnen regionaal mee aan de slag gaan. De regio zet hierbij in op de volgende prioritaire thema's: Continuïteit in de productie Betaalbaarheid van het wonen Flexibiliteit op de woningmarkt Wonen met zorg Duurzame woningvoorraad Daarnaast is een belangrijk onderdeel van de regionale woonagenda het regionale woningbouwprogramma. In haar Omgevingsverordening stelt de provincie Gelderland dat bestemmingsplannen alleen nieuwe woningen mogelijk kunnen maken als de ontwikkeling past binnen de regionale woonagenda. In dit programma is afgesproken hoeveel woningen de gemeenten in de periode 2020 – 2030 gaan bouwen, passend bij de behoefte. Voor de gemeente Maasdriel zijn 1.250 woningen opgenomen voor de periode 2020 – 2030. De verhuisstromen die het gevolg zijn van de centrale ligging en aantrekkingskracht van de regio zijn van groot belang om de regionale dynamiek van onze woningmarkt te begrijpen. De regio Rivierenland ligt in de invloedsfeer van vier verschillende (groot)stedelijke woningmarkten. Maasdriel heeft een sterke verhuisrelatie met Den Bosch.

Figuur 2.3: invloedsferen op de woningmarkt van de Regio Rivierenland Centraal in de woonvisie van Maasdriel staat de ambitie voor het behoud en versterken van een aantrekkelijk woonklimaat in de Bommelerwaard. Deze ambitie is vertaald in een aantal woonthema's: kwaliteit van

16/586

bestaande woningen; passende woningvoorraad; voldoende betaalbare woningen; wonen, zorg en welzijn; en kwaliteit van woon- en leefomgeving. De gemeente Maasdriel zet zich in voor passend aanbod in elke kern naar de behoefte van de bewoners. Daarbij is specifieke aandacht voor voldoende aanbod in het betaalbare huur- en koopsegment. En voor bijzondere doelgroepen. De gemeente wil daarom met de nieuwbouw van woningen in de eerste plaats aansluiten op de lokale behoefte van diverse doelgroepen en met name senioren (50plus). Om de lokale woningbehoefte te faciliteren zet de gemeente ondersteunende instrumenten in, zoals een zelfbewoningsplicht, de starterslening en een woningtoewijzingsbeleid. De voorbereiding en realisatie van woningbouwplannen in Maasdriel is de afgelopen jaren goed op gang gekomen. Vanwege de druk op de woningmarkt wil Maasdriel de woningbouwproductie verder versnellen, waarbij nadrukkelijk aandacht blijft voor de kwalitatieve aspecten. Dit betekent dat wordt gestreefd om tussen 2020 en 2025 meer dan 50% van de woningbouwopgave tot 2030 kan worden gerealiseerd. Regionale woondeal Rivierenland 2022-2030 Regio Rivierenland (2023) Om het huidige woningtekort aan te pakken, is het noodzakelijk de komende jaren versneld meer woningen te bouwen.

Met het programma Woningbouw zet de minister voor VRO nationaal in op de bouw van in totaal 900.000 woningen tot en met 2030. Het streven is dat ten minste tweederde van deze nieuwbouwwoningen betaalbaar zijn. Met de provincie Gelderland zijn op basis van het provinciaal bod van 29 september 2022 afspraken gemaakt over het Gelderse aandeel in de nationale opgaven. Deze afspraken zijn ondertekend op 13 oktober 2022. Het gaat daarbij om de realisatie van totaal 100.000 woningen in de periode tot en met 2030, waarvan minimaal 60% betaalbaar inclusief minimaal 28% sociale huurwoningen. In deze regionale woondeal is een doorvertaling naar gemeenten gemaakt van deze afspraken tussen Rijk en provincie. De gemeenten zetten zich, in samenwerking met corporaties en marktpartijen, in voor de realisatie van de opgave in onderstaande tabel. Het gaat in Regio Rivierenland om de realisatie van in totaal 12.940 woningen in de periode tot en met 2030 als bijdrage aan de provinciale en nationale opgave, waarvan minimaal 61% betaalbaar en inclusief minimaal 28% sociale huurwoningen. De gemeente Maasdriel zet zich in om tot 2030 1.454 woningen toe te voegen aan de voorraad.

Figuur 2.4: regionaal aandeel in de provinciale en nationale opgave In onderstaande tabel is de uitsplitsing per jaar in de gemeente Maasdriel opgenomen. De opgave is 1.454 woningen en er is slechts harde plancapaciteit voor 548 woningen. Dit betekent dat er behoefte is om harde

17/586

plancapaciteit toe te voegen voor ruim 900 woningen. Met dit plan kan daar deels invulling aan worden gegeven.

Figuur 2.5: woningbouwopgave per gemeente Rijk, provincie en gemeenten streven waar mogelijk en realistisch naar verbetering van de aantallen richting 30% sociale huur en tweederde betaalbare woningen. Onder het betaalbare segment vallen: sociale huurwoningen tot de sociale huurgrens; middenhuur vanaf de sociale huurgrens tot maximaal 1.000 euro per maand; betaalbare koopwoningen met een aankoopprijs tot 355.000 euro. Dit plan gaat uit van 70% betaalbare woningen: 33% sociale huur, 12% betaalbare koop en 25% middelduur laag. De categorie middelduur hoog en dure koop betreft 30%. Het plan voldoet daarmee aan de afspraken uit de woondeal. Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025 De gemeenten Maasdriel en Zaltbommel stelden in 2021 de Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025 vast. In de woonvisie staan vijf thema's centraal: snel voldoende woningen bouwen, meer variatie in woningaanbod, verduurzamen van bestaande woningen, wonen met passende zorg en leefbaarheid in de kernen. De woningbouwopgave voor de komende 10 jaar bestaat voor Maasdriel uit ca. 1.250 en voor Zaltbommel uit ca. 1.450 woningen. Vanwege de onbalans tussen vraag en aanbod gaan de gemeenten de nieuwbouw voor de komende 5 jaar versnellen. Om de versnelling te realiseren wil de gemeente in Maasdriel in de komende 5 jaar

18/586

140 woningen per jaar realiseren. Voor de verdeling van de kwantitatieve opgave over de verschillende kernen van de Bommelerwaard houden de gemeenten rekening met de specifieke woningbehoefte in deze kernen en de trends en ontwikkelingen die we voor deze kernen verwachten. In het cluster Ammerzoden Well is indicatief ruimte voor 140 woningen. Dit plan geeft daar mede invulling aan.

Figuur 2.6: opgave Maasdriel per cluster Om ervoor te zorgen dat alle woningzoekenden voldoende keuze hebben vormt het onderstaand programma het uitgangspunt bij woningbouwontwikkelingen:

19/586

Figuur 2.7: Kwalitatief programma

Figuur 2.8: indicatie kwalitatieve behoefte per kern In Ammerzoden is behoefte aan alle segmenten, met een accent op sociale huur. Het programma voor Onderwaard is hierop afgestemd. NVM, woningmarktcijfers Zuidwest Gelderland (2e kwartaal 2023) De druk op de woningmarkt blijkt uit cijfers van NVM. De krapte-indicator voor bestaande woningen in de regio komt gemiddeld uit op 3,2. De koper kan dus gemiddeld uit 3,2 woningen kiezen. De regio laat een prijsstijging zien van 2,4% t.o.v. een jaar geleden. De gemiddelde transactieprijs is € 543.000.

20/586

Figuur 2.9: Marktindicatoren regio Zuidwest Gelderland (NVM, marktoverzicht Q2 2023) Uit het bovenstaande blijkt dat sprake is van krapte op de woningmarkt en dat de gemiddelde vraagprijs hoog ligt, met name voor starters. Het aanbod is wel toegenomen, maar dan vooral het aantal vrijstaande woningen. Het aanbod aan tussenwoningen, hoekwoningen en appartementen is beperkt. Conclusie De druk op de woningmarkt is groot. Er is behoefte aan meer woningen en daar wordt met dit bestemmingsplan in voorzien. Er is een tekort aan harde plancapaciteit voor ongeveer 900 woningen. Met dit bestemmingsplan worden maximaal 103 nieuwe woningen mogelijk gemaakt, waarvan 100 woningen in het woongebied en 3 woningen aan de Onderwaard 17. Er wordt voornamelijk ingezet op de woningtypen waar het grootste tekort aan is waaronder grondgebonden rijwoningen in de koop, maar is er ook ruimte voor andere typologieën en segmenten, zoals sociale huurwoningen en -appartementen. De segmentering past binnen de afspraken uit de woondeal Rivierenland. 70% valt in de categorie betaalbaar en daarvan is 33% sociale huur.

Waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied Het is niet mogelijk om de gehele woningbehoefte in Maasdriel binnenstedelijk te bouwen, rekening houdend met de kwalitatieve woningbehoefte en het feit dat er binnenstedelijk geen plekken zijn waar (her)ontwikkeling mogelijk is om in de woonbehoefte te voorzien. Er is in de gemeente nog behoefte aan het toevoegen van 900 woningen boven op de huidige harde plancapaciteit. Het is niet realistisch om de behoefte aan grondgebonden woningen binnenstedelijk te bouwen. Daarom is in de omgevingsvisie Bommelerwaard rekening gehouden met uitbreiding bij een aantal kernen. Ook de locatie Onderwaard is aangemerkt als woningbouwlocatie.

21/586

Figuur 2.10: Omgevingsvisie (versie 25-11-2022) Dit bestemmingsplan is noodzakelijk om snel te kunnen starten met de realisatie van nieuwe woningen. 2.2.4 Conclusie De beoogde ontwikkeling is in lijn met de doelen uit het rijksbeleid en levert hier een bijdrage aan.

22/586

2.3

Provinciaal beleid

2.3.1

Omgevingsvisie Gaaf Gelderland (december 2018)

Woon- en leefomgeving: dynamisch, divers, duurzaam De provincie streeft naar een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen. Zo versterkt de provincie de economische kracht en kwaliteit van leven in Gelderland: nu en in de toekomst. Om wonen in Gelderland aantrekkelijk te houden is de kwaliteit van de leefomgeving van belang, bijvoorbeeld met goede bereikbare voorzieningen, mooie natuur en een woongebied met uiteenlopende woonkwaliteiten. Om de openheid van het groene landschap te waarborgen en het voorzieningenniveau in de kernen op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen het bestaand verstedelijkt gebied het vertrekpunt. De voorkeur gaat naar het benutten van bestaande gebouwen. Als dat niet mogelijk is, is uitbreiden aan de randen van dorpen en steden toegestaan. Ambities: Gelderland heeft een aanbod aan woningtypen en woonmilieus passend bij de diversiteit aan woningvraag; voor ieder een passende, duurzame woning. We benutten de bestaande bebouwde omgeving optimaal met voldoende ruimte voor klimaat adaptieve maatregelen. Alle nieuwbouw wordt aardgas loos aangelegd en zoveel mogelijk circulair gebouwd. In 2035 zijn alle (bestaande) wijken van het aardgas. Woningen in Gelderland zijn in 2050 klimaatneutraal.

In 2050 is Gelderland klimaatbestendig en goed voorbereid en toegerust op de gevolgen van klimaatverandering: wateroverlast, droogte, hittestress en overstromingsgevaar. De provincie gaat in gesprek met de Gelderse regio’s en maakt regionale afspraken over een goede balans tussen de vraag en het aanbod van woningen. De provincie heeft specifieke aandacht voor de gemeentegrens overstijgende woonvraagstukken, stimuleert innovaties in woonwijken op het vlak van duurzaamheid en het omvormen van bestaande gebouwen tot woonruimte. Toetsing Vraag en aanbod op de woningmarkt wordt in regionaal verband afgestemd. Dit is beschreven in paragraaf 2.2.3. Voor de wijk Onderwaard zijn een aantal ambities vastgelegd, onder andere op het gebied van duurzaamheid en sociale cohesie. De woningen moeten minimaal energieneutraal zijn en zoveel mogelijk circulair gebouwd. De openbare ruimte moet klimaat adaptief ingericht worden zodat ze bestand zijn tegen wateroverlast, hitte en langdurige droogte. De woningen moeten mede gericht zijn op de huisvesting van senioren. In de wijk moet ruimte worden geboden aan nieuwe woonvormen en moet ontmoeting van bewoners gestimuleerd worden. Met deze ambities draagt de wijk Onderwaard bij aan de ambities in de omgevingsvisie door duurzame woningen te realiseren en diverse woningtypen op te nemen in het plan.

Door de wijk aan te sluiten op de kern Ammerzoden wordt de vitaliteit van het dorp gestimuleerd en draagt de ontwikkeling bij aan een vitaal platteland.

23/586

2.3.2 Omgevingsverordening Gelderland (januari 2023) De Omgevingsverordening (geconsolideerde versie 21 december 2022) is de juridisch vertaling van de omgevingsvisie. Hierin staan alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving. In de verordening zijn verschillende thema's opgenomen (windenergie, landbouw, glastuinbouw, natuur, landschap, water en milieu, erfgoed en veilige leefomgeving). De specifieke thema's zijn niet van toepassing op het plangebied. In hoofdstuk 2 zijn (instructie)regels voor bestemmingsplannen opgenomen over onderwerpen die vanwege het bovenlokale of (boven)regionale belang als provinciaal belang zijn aangemerkt. In dit hoofdstuk zijn de onderstaande regels relevant voor dit bestemmingsplan: Artikel 2.1 (regionale woonagenda) 1. Per regio stellen de gemeentebesturen een regionale woonagenda op. 2. Gedeputeerde Staten stellen de regionale woonagenda vast, als de agenda in overeenstemming is met de regionale opgave en het meest recente provinciale beleid. 3. Alsnog geen regionale woonagenda is vastgesteld of een noodzakelijke actualisatie van de vigerende regionale woonagenda nog niet heeft plaatsgevonden, beoordelen Gedeputeerde Staten, totdat die regionale woonagenda is vastgesteld of na actualisering opnieuw is vastgesteld een bestemmingsplan dat nieuwe woningen mogelijk maakt aan de volgende criteria: a.

er wordt voldaan aan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking; b. de ontwikkeling past binnen het meest recente provinciale beleid; c. er heeft aantoonbaar regionale afstemming plaatsgevonden over deze ontwikkeling. Artikel 2.2 (instructieregel bestemmingsplan doorwerking regionale woonagenda) 1. Een bestemmingsplan maakt nieuwe woningen alleen mogelijk als die ontwikkeling past binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda. 2. Als een ontwikkeling niet past binnen de vigerende regionale woonagenda, kan een bestemmingsplan vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie van de regionale woonagenda nieuwe woningen toch mogelijk maken onder de volgende voorwaarden: a. er wordt voldaan aan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking; b. de ontwikkeling past binnen het meest recente provinciale beleid; c. er heeft aantoonbaar regionale afstemming plaatsgevonden over deze ontwikkeling, en d. Gedeputeerde Staten stemmen in met deze ontwikkeling. Artikel 2.2a (monitoring woningbouw) 1. Het gemeentebestuur beziet driejaarlijks of de in een bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling of uitbreiding van een woningbouwlocatie nog in een reële behoefte voorziet. 2.

Het gemeentebestuur beziet jaarlijks of activiteiten zijn verricht met gebruikmaking van de voor een ontwikkeling of uitbreiding van een woningbouwlocatie verleende onherroepelijke omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit. 3. Het gemeentebestuur overweegt uiterlijk twee jaar nadat de omgevingsvergunning voor de bouwactiviteit onherroepelijk is geworden, of gebruik wordt gemaakt van de bevoegdheid tot intrekking van die omgevingsvergunning.

24/586

Artikel 2.65b (klimaatadaptie) 1. Voor zover een bestemmingsplan een nieuwe activiteit of ontwikkeling mogelijk maakt, bevat de toelichting bij het bestemmingsplan een beschrijving van de maatregelen of voorzieningen die worden getroffen om de risico’s van klimaatverandering te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. 2. In de beschrijving worden in ieder geval de volgende aspecten betrokken: a. waterveiligheid; b. wateroverlast; c. droogte; en d. hitte. 3. De beschrijving wordt opgesteld na overleg met in ieder geval het dagelijks bestuur van het waterschap waar de activiteit wordt verricht of de ontwikkeling plaatsvindt. Toetsing De regio heeft een vastgestelde regionale woonagenda. De woningbouwontwikkeling op deze locatie is regionaal afgestemd. Het toevoegen van maximaal 103 woningen geeft invulling aan de grote woningbehoefte, waarover in de woondeal recent afspraken zijn gemaakt. De woningbehoefte wordt door de regio gemonitord (woonmonitor regio Rivierenland) en zo nodig bijgesteld. Instructieregel 2.2a vormt indirect een stevige prikkel voor projectontwikkelaars om hen tot bouwen aan te zetten. De ervaring wijst uit dat ongeveer 30% van de bestaande woningbouwplannen niet tot uitvoering komt. De huidige, hoge druk op de woningmarkt maakt het wenselijk om dit percentage terug te dringen en qua daadwerkelijke uitvoering richting de 100% te komen.

De ontwikkeling is in paragraaf 2.2.3 getoetst aan de ladder. In het plan wordt rekening gehouden met klimaat adapatie. Zo wordt er op verschillende manieren waterberging mogelijk gemaakt in het gebied, bijvoorbeeld in de vorm van wadi's en oppervlaktewater. Op het aspect water wordt nader ingegaan in paragraaf 4.5. Het stedenbouwkundig plan biedt voldoende mogelijkheid om tenminste 50% schaduw te realiseren ter plaatse van verblijfsplekken en wandel- en fietsroutes. Dit helpt tegen hitte. 2.3.3 Ontwerp Wijzigingsplan Omgevingsverordening 2023 (april 2023, nog niet in werking) In de huidige verordening bevat afdeling 5.3 landschapsregels voor delen van Gelderland, namelijk 7 nationale landschappen en 15 waardevolle open gebieden. Met deze wijziging wordt voor heel Gelderland geregeld dat bij ingrepen in het landschap altijd rekening gehouden wordt met de kwaliteiten van het landschap. Vooral bij grote ontwikkelingen die het landschap drastisch veranderen, zoals de aanleg van grote woonwijken of industrieterreinen, kunnen landschappelijke kwaliteiten verloren gaan. In die gevallen moet dit gecompenseerd worden. Dat mag ook ergens anders in dezelfde streek. De afspraken daarover moeten juridisch worden vastgelegd, zodat het niet bij een belofte blijft. Daarom worden de regels van afdeling 5.3 gewijzigd en de kaart Landschap.

Ook zijn elf nieuwe bijlagen toegevoegd genaamd, bijlage Kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen landschap en de naam van de streek. Artikel 5.31c (beschermen landschap Gelderse streken: Bommelerwaard) Voor zover een omgevingsplan van toepassing is op locaties binnen de Gelderse streek Bommelerwaard wordt bij een nieuwe activiteit of ontwikkeling rekening gehouden met de voor die streek vastgestelde kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen van het landschap als bedoeld in bijlage Kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen landschap Gelderse streek Bommelerwaard.

25/586

Artikel 5.34 (beschermen landschap algemeen) 1. Als een omgevingsplan een activiteit of ontwikkeling toelaat, bevat de toelichting op het omgevingsplan een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met de in het plangebied aanwezige kernkwaliteiten. 2. Als een activiteit of ontwikkeling leidt tot een aantasting van de kernkwaliteiten, laat het omgevingsplan die alleen toe als uit de toelichting op het omgevingsplan blijkt dat: a. per saldo sprake is van versterking van het landschap in lijn met de ontwikkeldoelen, bedoeld in de bijlage kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen landschap die in de betreffende Gelderse streek van toepassing zijn; en b. de uitvoering van de versterking voldoende is verzekerd. Toetsing Het plangebied ligt in deelgebied Bommelerwaard. Hierna is getoetst aan de relevante kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen:

1

26/586

Kernkwaliteiten Landelijk rivierengebied, met een sterk verweven uitstraling van agrarisch cultuurlandschap, glastuinbouw en kleinschalige verstedelijking. Als een 'eiland' gelegen tussen Waal, Maas en Afgedamde Maas. De Waal is dynamischer dan de Maas. Bij Fort Sint Andries raken beide rivieren elkaar net niet.

Ontwikkeldoelen Toetsing Ruimtelijke ontwikkelingen In dit geval is sprake van houden rekening met en dragen kleinschalige verstedelijking in de zo mogelijk bij aan de vorm van een nieuwe kernkwaliteiten van woningbouwlocatie aangrenzend Bommelerwaard. Ontwikkeling aan Ammerzoden. Het contrast naar een duurzame landbouw tussen de kernen en het agrarische versterkt het landschap. open landschap blijft in stand. Expliciete aandacht is nodig voor de ruimtelijke kwaliteit van glastuinbouw en verstedelijking. Dijkversterking met versterking van de ruimtelijke kwaliteit en de dijk als scenic route. Evenals het ecologisch verbinden van Maasen Waalnatuur bij Fort Sint Andries.

2

3

4 5

27/586

Rivierengebied met Accentueren van de De nieuwe woningbouwlocatie klassieke opbouw van landschappelijke opbouw van ligt op de oeverwal met een rivier, brede en smalle het rivierengebied: rivieren kleinschalige diversiteit. De uiterwaarden, met natuurrijke uiterwaarden, bijzondere landschapselementen dijktrajecten, oude kleinschalige diversiteit op de in het gebied blijven behouden. rivierarmen, fijnmazige oeverwal met veel historische (hoger gelegen) waarden en een oeverwallen en min of rivierkomlandschap met meer open (lager rationele verkaveling en grote gelegen) komgronden. maten. Behouden en Landschap mede gevormd versterken van regio specifieke, door continue strijd tegen bijzondere het water en de klei-, landschapselementen. zand- en grindwinning van de laatste decennia. Dorpspolderstructuren met (dwars)dijken, kaden, weteringen, sluizen etc. Veel bijzondere landschapselementen als eendenkooien, grienden, donken, vluchtheuvels. Vrij uitzicht vanaf dijken Zichtlijnen behoeden voor Door de woningbouwontwikkeling over het binnendijkse verstorende elementen. De neemt het vrije uitzicht af. Er landschap en over de dijken ontwikkelen als lange blijven wel zichtlijnen in stand en rivieren. doorgaande lijnen in het de ontwikkeling houdt enige landschap. afstand tot de dijk.

nvt Kleinschalige Doorontwikkeling van In dit geval is sprake van oeverwallen kennen een kleinschalig wonen, doorontwikkeling van kleinschalig rijke afwisseling van landgoederen, werken, wonen, gecombineerd met boomgaarden, energietransitie, recreëren en landschapsontwikkeling. kassenteelt, grasland, landbouw, gecombineerd met buurtschappen, dorpen landschapsontwikkeling. O.a. en verspreide door aanleg, herstel en beheer bebouwing. van groene landschapselementen. Inpassen van glastuinbouw. Recreatieve toegankelijkheid en beleefbaarheid verbeteren.

6

Verstedelijking vooral op de oeverwallen met Zaltbommel en Kerkdriel als centrumplaatsen. In het glastuinbouwgebied transformeert het landschap.

7 tm 10 11

nvt Ecologische waarden met Intensief inzetten op het Het plangebied betreft geen name langs de rivieren en verder aanleggen van natuurgebied. De locatie grenst zegen en in ecologische verbindingszones aan uiterwaardennatuur. weidevogelgebieden. en behoud en ontwikkeling van Natura 2000 waarden in weidevogelgebieden. Rijntakken en Loevestein, Beschermen Natura 2000 Pompveld en Kornsche waarden. In de uiterwaarden is, Boezem. naast de functie voor de doorstroming van het rivierwater, natuur- en landschapsontwikkeling van belang, evenals benutting als recreatief uitloopgebied voor de steden en dorpen en voor klimaatadaptatie.

2.4

Ontwikkeling glastuinbouw In dit geval vindt verstedelijking betekent robuuste plaats op een oeverwal. landschappelijke inpassing creëren, afgestemd op de gebiedskenmerken. Dit geldt eveneens voor verstedelijking en bedrijvigheid langs de infrastructuur. Daar is zorgvuldige ruimtelijke ordening en inpassing met ruimtelijke kwaliteit noodzakelijk. Door tegengaan van verdere verdichting langs infrastructuur. Ofwel, behoud van afwisselingen van open en dicht op de oeverwallen. Opheffen van de barrièrewerking van de A2.

Gemeentelijk beleid

2.4.1 Omgevingsvisie Bommelerwaard (vastgesteld 13 oktober 2022) De gemeente Maasdriel en Zaltbommel hebben gezamenlijk de omgevingsvisie Bommelerwaard opgesteld. De omgevingsvisie gaat over de gehele fysieke leefomgeving van beide gemeentes. De kernopgaven van beide gemeente zijn: 1. Klimaat, duurzaamheid en landschap 2. Landbouw, economie, toerisme en cultuurhistorie

28/586

3. Wonen, welzijn en voorzieningen 4. Milieu, gezondheid en leefbaarheid De gemeente Maasdriel heeft in de omgevingsvisie specifiek gekozen voor leidende principes. Dit zijn thema's die in elke kernopgave terugkomen en een rode draad vormen door de omgevingsvisie heen. Bij alle plannen dient rekening worden gehouden met deze leidende principes. Dit zijn: 1. Gezondheid: met de Omgevingswet krijgt gezondheid een prominentere rol in de fysieke leefomgeving. Maasdriel zet hier extra op in door rekening te houden met een gezonde leefomgeving die uitnodigt tot bewegen en ontmoeten, met voldoende plekken om tot rust te komen. Daarnaast wordt er ook aandacht besteed aan het reduceren van stikstof, stand en geluid. 2. Klimaat: het veranderende klimaat vraagt om het aanpassen van onze leefomgeving. Maasdriel zet daarom in op het klimaatbestendig maken van de leefomgeving. Dit wordt gedaan door het klimaat adaptief inrichten van de gemeente en ook door het stimuleren van duurzame energie om verdere CO2-uitstoot terug te dringen. 3. Economie en toerisme: Maasdriel kent een krachtige land- en tuinbouwsector. Daarnaast wil de gemeente zich profileren als een zzp-gemeente: een gemeente die in zogenaamde woonwerklandschappen ruimte biedt aan zelfstandige ondernemers. Aan de toekomstbestendigheid van de bedrijventerreinen wordt gewerkt door middel van een revitalisering.

De gemeente zet verder in op waardevol toerisme, waarbij er een balans moet zijn tussen toeristisch ontwikkeling en leefbaarheid. 4. Inclusie: In het kader van de Omgevingsvisie streeft Maasdriel bij initiatieven naar zelfstandigheid en bereikbaarheid voor iedereen, in alle vormen van (sociale) infrastructuur. Een belangrijke voorwaarde hiervoor is dat onze openbare ruimte (binnen en buiten de bebouwde kom) toegankelijk en veilig is voor iedereen. De kernopgaven voor Maasdriel ten aanzien van wonen, welzijn en voorzieningen zijn: 1. We hebben kwalitatief goede woningen voor alle doelgroepen in een goed woonklimaat/een kwantitatief en kwalitatief verantwoorde groei van woningaanbod. 2. We hebben voldoende bereikbare zorg-, welzijns- en overige voorzieningen, voor alle inwoners van onze gemeente/de kernen in onze gemeente zijn toekomstbestendige krachtige kernen. 3. De centra van Zaltbommel, Kerkdriel, Hedel en Ammerzoden zijn toekomstbestendig en aantrekkelijk. Toetsing De komende jaren voorziet de gemeente en verdere groei van de woningbehoefte in Ammerzoden. Op basis van het woningbehoefteonderzoek Bommelerwaard 2018 kan gesteld worden dat in Maasdriel behoefte is aan huuren koopwoningen. In de huur zien we behoefte aan zowel eengezinswoningen als appartementen. Ook is er behoefte aan vrije sector huurwoningen in het middensegment.

Met de ontwikkeling van Onderwaard worden maximaal 103 woningen toegevoegd aan de gemeente. Hiermee voorziet de ontwikkeling in de woningbehoefte. De locatie is op de visiekaart opgenomen als 'stad/dorp'. De wijk wordt ingericht volgens principes over klimaatbestendigheid, circulariteit, biodiversiteit en sociale en fysieke gezondheid. In de woonwijk worden woningen mogelijk gemaakt in verschillende prijsklassen, waaronder sociale huur, betaalbare koop en middel dure huur en koop. Deze woningen zijn aantrekkelijk voor jongeren, die momenteel moeite hebben met een woning vinden in Ammerzoden en elders een woning kopen of huren. Door voor deze groep woningen beschikbaar te maken blijft het inwonersaantal op peil en zijn er voldoende mensen in het

29/586

verzorgingsgebied van de voorzieningen wat bijdraagt aan de leefbaarheid en toekomst bestendigheid van het centrumgebied. De ontwikkeling draagt hiermee bij aan de ambities zoals gesteld in de omgevingsvisie. 2.4.2 Doelgroepenverordening Om de realisatie van sociale huurwoningen publiekrechtelijk te borgen, heeft de gemeenteraad de Doelgroepenverordening gemeente Maasdriel 2021 vastgesteld. De Doelgroepenverordening definieert voor deze woningbouwcategorie de doelgroep voor die woningen (inkomensgrens), de prijsgrens en de instandhoudingsduur. Met de instandhoudingsduur wordt bedoeld de periode dat de woningen voor de betreffende doelgroep beschikbaar moeten blijven. Toetsing Er wordt voldaan aan de doelgroepenverordening. Voldoende sociale huurwoningen zijn geborgd in de regels. 2.4.3 Kernatlas Ammerzoden (juli 2022) De drie kernen Ammerzoden, Heden en Kerkdriel hebben een belangrijke rol binnen de gemeente als het gaat om het realiseren van ambities en uitdagingen. Om alle ontwikkelingen nu en in de toekomst in goede banen te leiden, zijn er voor de drie grote kernen kernenvisies in ontwikkeling. De kernvisie bestaat uit twee delen: de kernatlas en de kernvisie. De kernatlas is de basis voor de visie. In een later stadium wordt de kernvisie uitgewerkt. Kernatlas Ammerzoden De kernatlas van Ammerzoden bestaat uit vier integrale thema's: 1.

Landschap/cultuurhistorie, klimaat en duurzaamheid; 2. Economie, landbouw en toerisme; 3. Milieu, gezondheid en leefbaarheid; 4. Wonen, welzijn en voorzieningen. Voor het thema 'wonen, welzijn en voorzieningen' spelen onder andere de volgende trends en ontwikkelingen: Vergrijzing, ontgroening (afname aandeel jongeren) en huishoudensverdunning; Er zijn veel monofunctionele woonwijken die kampen met vergrijzing, eenzaamheid en individualisering; Vergrijzing vraagt andere inrichting leefomgeving, wonen en voorzieningen. Het aantal 75-plussers zal zijn verdubbeld in 2030 (dubbele vergrijzing). De verwachting voor inwoners die steeds ouder worden is dat de zorgvraag toeneemt.

30/586

Figuur 2.11: kaart 'Wonen, welzijn en voorzieningen (bron: Werkversie Kernatlas Ammerzoden, juli 2022) Het plangebied Onderwaard is in de atlas aangewezen als locatie met zachte woningbouwplannen. De kruising Horenkamp, Molendijk en Wellsedam is een entree voor de kern. Toetsing Met de ontwikkeling worden maximaal 103 nieuwe woningen mogelijk gemaakt, waarbij rekening wordt gehouden met specifieke doelgroepen, zoals ouderen en jongeren. Op die manier wordt een diverse woonwijk gecreëerd. In de wijk wordt veel groen mogelijk gemaakt en een aantrekkelijke openbare ruimte die ontmoeting faciliteren. De wijk krijgt een verbinding voor langzaam verkeer naar de naastgelegen wijk Kleinzand.

31/586

Hoofdstuk 3 3.1

Gebiedsvisie

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de bestaande situatie van (de omgeving van) het plangebied beschreven. Vervolgens wordt ingegaan op de beoogde ontwikkeling in het plangebied.

3.2

Bestaande situatie

Ligging en context 'Onderwaard' ligt aan de westzijde van de kern Ammerzoden. Het betreft een gebied, ingesloten tussen de Bernseweg, Onderwaard, de Horenkamp en de rand van de bebouwing van Ammerzoden, van zo'n 4 ha. 'Onderwaard' wordt aan de oost-, noord- en westzijde begrensd door een bosstrook, waarin respectievelijk het Vinken-, Spreeuwen- en Lijsterpad lopen. 'Onderwaard' ligt, net als de hele kern Ammerzoden, binnen een oude riviermeander van de Maas. In deze meander, waardoor de Meersloot loopt, liggen ook Kasteel Ammersoyen en het Slot van Well. 'Onderwaard' ligt direct aan de rivierdijk, die hier verder landinwaarts loopt en een wiel in de uiterwaard omsluit. Het ligt daardoor dus niet direct aan de rivier.

Figuur 3.1: Context plangebied In bovenstaande figuur is de ligging van 'Onderwaard' in een grotere context geplaatst. 'Onderwaard' ligt op ongeveer een kilometer van het centrum van Ammerzoden (c), waar diverse voorzieningen (onder andere

32/586

winkels) zijn. Op ongeveer 600 meter afstand liggen twee basisscholen (s): basisschool De Schakel in Ammerzoden en basisschool De Hoeksteen in Well. Op 400 meter ligt het woonzorgcentrum De Lindeboom, op 800 meter ligt het verpleeghuis Het Zonnelied. Bestaande situatie omgeving plangebied 'Onderwaard' ligt op de overgang van de bebouwing van Ammerzoden naar het buitengebied. Aan de oostzijde ligt de grens van de kern Ammerzoden. Hier liggen de achterzijden van percelen van (eengezins)woningen aan de Schuttershof en de Kleinzand. De wijk waar deze woningen staan is gerealiseerd in de jaren '80 van de vorige eeuw. Kenmerkend is een schegvormige, groene ruimte tussen de woningen, die aansluit op de bosstrook rondom 'Onderwaard'. Doordat aan deze scheg de achtertuinen van de omliggende woningen grenzen, heeft dit gebied een weinig uitnodigende uitstraling. Ten noorden van het plangebied, aan de overzijde van de Bernseweg, ligt het gelijknamige bedrijventerrein. De bedrijven worden aan het oog onttrokken, omdat aan de weg de vrijstaande bedrijfswoningen staan. In de tweede lijn staat de vaak grootschalige bedrijfsbebouwing. Uitzonderingen zijn de bedrijven Kras Reizen en Alabastine, waarvan respectievelijk het kantoorgebouw en de expeditie aan de Bernseweg liggen.

Figuur 3.2: Impressie plangebied De westzijde van het plangebied grenst aan het buitengebied, dat met name een agrarisch gebruik heeft. Aan de westzijde van de 'Onderwaard' ter hoogte van de Bernseweg ligt een sierbloemenkwekerij met aangrenzend twee burgerwoningen. Kenmerkend voor dit deel van het buitengebied is de wandelpadenstructuur, die gerealiseerd is tijdens de ruilverkaveling. De paden die in de bosstrook rondom 'Onderwaard' lopen, maken ook onderdeel uit van deze structuur. Deze structuur loopt door de oude Maasmeander rondom de kern Ammerzoden. Via deze structuur is verder onder meer het Slot Well te bereiken.

33/586

Aan de zuidzijde van het plangebied ligt de Maasdijk, met daarop de Horenkamp. De gronden aan de andere zijde van de dijk behoren tot de uiterwaarden van de Maas. Deze maken onderdeel uit van het natuurgebied De Wellsche Waard en zijn in beheer bij een natuurbeschermingsorganisatie. Op de hoek van de wegen Onderwaard en Horenkamp, direct tegen Onderwaard, ligt een bebouwingscluster. Hierin liggen enkele burgerwoningen, en een autobedrijf/carwash. Bestaande situatie plangebied Het plangebied is in de bestaande situatie vrijwel onbebouwd, met uitzondering van de opstallen op het perceel Onderwaard 17. De landbouwgrond was tot de gemeentelijke aankoop in 2010 onderdeel van het agrarisch bedrijf Onderwaard 17. Op dit moment hebben de gronden een agrarisch gebruik. De gronden worden verpacht en worden gebruikt voor landbouw. Het perceel Onderwaard 17 is in particulier eigendom en hier wordt gewoond en er worden (hobbymatige) agrarische activiteiten uitgevoerd.

34/586

Figuur 3.3: Impressie plangebied

3.3

Toekomstige situatie

De gemeente Maasdriel wil in het gebied Onderwaard een woonwijk realiseren. Hiermee kan worden voorzien in de behoefte aan woningen in de gemeente. In het nieuwe woongebied zullen maximaal 100 woningen gerealiseerd worden. Daarnaast wordt de bestaande bedrijfswoning op het perceel Onderwaard 17 omgezet naar een burgerwoning, worden de overige opstallen gesloopt en worden drie extra woningen gerealiseerd. Belangrijk is dat de bestaande bosstrook behouden blijft, op enkele doorsteken voor verkeer na. De wijk wordt namelijk ontsloten via de Onderwaard. Het plan bestaat uit drie deelgebieden. Langs de Bernseweg en Onderwaard komt deelgebied Dorpse rand. Hier komen met name vrijstaande woningen en twee-onder-een-kap woningen. Grenzend aan de bestaande woonwijk komt deelgebied De Binnentuin waar ruimte is voor een bijzonder CPO-project met woningen van maximaal 2 lagen. Langs de dijk komt deelgebied Kijk over de dijk. Hier komt één samenhangend appartementengebouw van maximaal 3 lagen boven op een parkeerlaag. Een proefverkaveling is aan het bestemmingsplan toegevoegd. Kwaliteitscriteria woningbouwinitiatieven De gemeente Maasdriel zet in woonwijken in op een goede en prettige leefomgeving. De gemeente streeft naar ruim opgezette wijken met voldoende ruimte voor groen en water en met ruimte voor alle doelgroepen.

Om deze ambities te concretiseren heeft de gemeente de Kwaliteitscriteria woningbouwinitiatieven opgesteld. Hierin worden de ambities geconcretiseerd. Plannen worden hieraan getoetst. Ook het plan Onderwaard zal voldoen aan deze criteria. Hieronder worden enkele relevante criteria benoemd. Woningbouwdifferentiatie: Om te komen tot een goede opbouw van de woningvoorraad is de volgende verdeling het uitgangspunt (prijspeil 2023): a. 33% sociale huur (< € 808,06). b. 12% betaalbare koop (< € 285.000). c. 25% middelduur laag: 1. koop (€ 285.000 - € 355.000) 2. huur (€ 808,06 - € 1.000). d. 20% middelduur hoog: 1. koop (€ 355.000 - € 570.000). 2. huur (> € 1.000). e. 10% dure koop (> € 570.000). Ruimtelijke criteria Het percentage uitgeefbaar is maximaal 55%. Bij rijwoningen bedraagt het aantal aaneengesloten woningen maximaal 5 woningen. Kaders ruimtelijke ontwikkelingen De gemeente Maasdriel heeft daarnaast kaders voor de uitvoering en de inrichting van de openbare ruimte en

35/586

de (ondergrondse) infrastructuur. In deze kaders staan onder andere afmetingen van parkeerplaatsen en wegen. In de kader staan ook normen voor groen. Per inwoner geldt een boomnorm van 0,4 bomen per inwoner. Verder hanteert de gemeente een minimale groennorm van minimaal 24,4 m2 per inwoner. Het streven is echter om 30 m2 aan groen per inwoner te realiseren. Verder geldt dat rekening gehouden moet worden met de benodigde watercompensatie. Daar wordt in de paragraaf 4.5 nader op ingegaan. Ontsluiting De ontsluiting van de wijk 'Onderwaard' voor auto's zal plaatsvinden via de weg Onderwaard. Hier zullen minimaal twee ontsluitingen mogelijk worden gemaakt in verband met veiligheid. Een aansluiting op de Bernseweg is ongewenst. Dit komt deels vanwege de nabijheid van het kruispunt Onderwaard – Bernseweg. Daarnaast wil de gemeente zo min mogelijk aansluitingen op de hoofdwegenstructuur realiseren. Een aansluiting op de Onderwaard is daarmee wenselijker. Het autoverkeer zal vervolgens met name afgewikkeld worden op de Bernseweg. Het tracé Onderwaard tussen de Bernseweg en de meest zuidelijke entree tot de wijk zal hiervoor aangepast worden. Vanaf de Bernseweg is in oostelijke richting het centrum van Ammerzoden bereikbaar. Verder naar het oosten, bij Hedel, liggen toeritten tot de rijksweg A2. Deze maakt onderdeel uit van de landelijke hoofdinfrastructuur.