Kerkdriel Noord, Paddenstoelenbuurt Zienswijzennota - definitief

Zienswijzennota Ontwerpbestemmingsplan, ontwerpexploitatieplan en beeldkwaliteitsplan en vormvrije MER beoordeling ‘Kerkdriel Noord, Paddenstoelenbuurt’ in Maasdriel.

maart 2021

Inhoud 1. Leeswijzer 2. Gevolgde procedure 3. Lijst van insprekers 4. Samenvatting inhoud ingediende zienswijzen en reactie van de Gemeente 5. Samenvattingen aanpassingen 6. Bijlagen

1 Zienswijzennota Kerkdriel Noord, Paddenstoelenbuurt

1. Leeswijzer In de hierna volgende hoofdstukken worden de door insprekers gegeven zienswijzen besproken. Hoofdstuk 2 zet de gevolgde procedure uiteen. In hoofdstuk 3 is de lijst van indieners van zienswijzen opgenomen. Vervolgens zijn in hoofdstuk 4 de reacties opgenomen en wordt inhoudelijk op de reacties ingegaan. In hoofdstuk 5 worden de overige aanpassingen aan de plannen opgesomd.

2. Gevolgde procedure Zoals in artikel 3.8 en 3.30 van de Wet ruimtelijke ordening bepaald, betrekt het gemeentebestuur de inwoners van de gemeente en in de gemeente een belanghebbende natuurlijke en rechtspersonen bij de voorbereiding van ruimtelijke plannen. Het college van burgemeesters en wethouders hebben het ontwerpbestemmingsplan en ‘Kerkdriel Noord, Paddenstoelenbuurt’ aanverwante stukken op 11 november 2020 vrijgegeven voor te inzagelegging. Publicatie van het ontwerpbestemmingsplan heeft gestaan in het gemeenteblad van 11 november 2020. Tevens is de bekendmaking geplaats op de website van de gemeente Maasdriel. Het plan heeft ter inzage gelegen vanaf 11 november tot 23 december 2020. Tijdens de termijn van terinzagelegging konden bewoners van de gemeente en overige belanghebbende in de gemeente zowel schriftelijk als mondeling een zienswijze indienen.

3. Lijst van insprekers van overlegpartners In totaal zijn er 5 zienswijzen ontvangen door de gemeente Maasdriel Insprekers De gemeente Maasdriel heeft 5 zienswijzen ontvangen op het ontwerpbestemmingsplan ‘Kerkdriel Noord, Paddenstoelenbuurt’. Vanwege de privacy zijn de inspraakreacties geanonimiseerd. Gegevens van de indieners van een zienswijze zijn in een vertrouwelijk lijst opgenomen. Ontvankelijkheid Alle ingekomen zienswijzen op het plan zijn ontvankelijk. 4. Lijst zienswijzen     

Zienswijze 1, blz. 3 Zienswijze 2, blz. 4 – 12 Zienswijze 3, blz. 13 – 22 Zienswijze 4, blz. 23 – 28 Zienswijze 5, blz. 28.

5. Lijst ambtshalve wijzigingen en aanpassingen   

Aanpassingen 1, blz. 30 Ambtshalve wijziging 1, blz. 36 Ambtshalve wijziging 2, blz. 37

6. Bijlagen     

Bijlage 1, Taxatierapport. Bijlage 2, aanvullende berekening Bulkseweg Bijlage 3, Aangepaste verbeelding bestemmingsplan Bijlage 4, Bijlage 3 van regels bestemmingsplan - Te verwijderen elementen Bijlage 5, Akoestisch onderzoek Hoorzik

2 Zienswijzennota Kerkdriel Noord, Paddenstoelenbuurt

4. Zienswijzen 4. Zienswijze 1 per e-mail Zienswijze A Aanwezige bij presentatie bracht het punt naar voren over de veiligheid en geluidsoverlast van de Bulkseweg. Hij heeft daar een zeer goed punt wat wij graag willen doortrekken. Verkeer dat nu vanuit de Kloosterstraat de Berm op komt, trapt op de hoek daarvan alvast het gas in en scheurt de Berm op. Vorige week klapte nog 2 auto's daardoor op elkaar. De 30 km zone die in de Kloosterstraat gaat gelden, zou door moeten worden getrokken over de Berm tot en met de Veersteeg. Langzaam verkeer vanuit de Veersteeg is dan ook beter beschermd. Het doortrekken van de open verharding, nu gedeeltelijk nog kuilen, zal daarbij helpen. Kortom betrek de veiligheid van de Berm intergraal met de aanpak van Kloosterstraat, Bulkseweg en Veersteeg. Pak het als geheel aan; je hebt nu de kans.

Reactie Vorig voorjaar is een meting uitgevoerd waaruit bleek dat de gemiddelde snelheid op de Kloosterstraat 50km/u bedroeg. Hieruit bleek ook dat 85% van het gemotoriseerd verkeer minder dan 60km/u reed. Met het ontwikkelen van de Paddenstoelenbuurt verandert het aanzicht van de Kloosterstraat. Waar deze nu aan een zijde nog een open karakter heeft, wordt deze in de toekomst volledig omsloten door bebouwing. Een dergelijke verandering in wegbeeld zal ook een positief effect hebben op de gereden snelheid op de Kloosterstraat en daarmee ook de snelheid waarmee men de Berm oprijdt. De gehele Kloosterstraat blijft in de toekomst een maximumsnelheid houden van 50km/u. Dit is in lijn met het GVVP waarin de Kloosterstraat is gekenmerkt als Gebiedsontsluitingsweg. Direct langs de Kloosterstraat is in het bestemmingsplan Paddenstoelenbuurt een verkeersbestemming opgenomen, waar een fietspad kan worden gerealiseerd.

Conclusie De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

3 Zienswijzennota Kerkdriel Noord, Paddenstoelenbuurt

4. Zienswijze 2 per post en per e-mail Zienswijze Bestemmingsplan

Reactie (van)

Conclusie

A

Naar jurisprudentie geldt dat de op de verbeelding aangegeven bestemming en de daarbij behorende regels bepalend zijn voor het antwoord op de vraag welke bouwmogelijkheden aan gronden zijn toegekend. Overeenkomstig de regels en verbeelding is aan de gronden binnen de genoemde percelen een woonbestemming met een ruim bouwvlak toegekend. Er wordt daarbij slechts beperkt gestuurd op een stedenbouwkundige invulling, namelijk enkel ten aanzien van het maximum aantal wooneenheden en het uitsluiten van het woningtype ‘aaneengebouwd’. Ook is de ligging van nieuwe infrastructuur binnen beide percelen niet via het bestemmingsplan geregeld. Het bestemmingsplan kent op deze percelen bewust een flexibele opzet. Daarmee ligt de in het Masterplan opgenomen opzet van een hofje met 5 woningen en 3 woningen aan de Kloosterstraat niet vast.

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Concrete initiatieven Volgens de toelichting, waarvan onderdeel uitmaakt de verkavelingstekeningen uit het Masterplan en de hoofdopzet van het planvoornemen, volgt het voornemen om op de percelen N3736 en 3737 een hofje van 5 vrijstaande woningen te realiseren en langs de Kloosterstraat 3 vrijstaande woningen te realiseren. In paragraaf 2.3.1 van de toelichting is dienaangaande opgemerkt dat de regeling niet strak is afgestemd op de op dit moment meest actuele verkaveling maar een bepaalde mate van flexibiliteit bezit om eventuele toekomstige aanpassingen aan de verkaveling op te kunnen vangen. De gestelde flexibiliteit zal noodzakelijk zijn. Cliënten kunnen zich immers niet verenigen met de opzet van een hofje van 5 vrijstaande woningen en 3 vrijstaande woningen zoals is weergegeven in de toelichting en aanvullende rapportages van het plan.

Zoals is aangegeven in de e-mail van 14 september 2020 die Rob Postelmans van de gemeente Maasdriel heeft verstuurd, geeft de gemeente de voorkeur aan het realiseren van de verkaveling ter plaatsen van N3736 en N3737 zoals opgenomen in het Masterplan boven de door indieners van de zienswijze voorgestelde invulling. Voor de hoek Kloosterstraat-Hoorzik is in de verkavelingsopzet in het Masterplan voor een hofje gekozen. Hierdoor kan, gelet op de afmetingen van het perceel van circa 60 bij 90 meter, het terrein efficiënt worden verkaveld in courante bouwkavels voor vrijstaande woningen. In de verkaveling, zoals opgenomen in het beeldkwaliteitplan en de toelichting van het bestemmingsplan, zijn 8 vrijstaande woningen evenwichtig over dit plandeel van de Paddenstoelenbuurt verdeeld. De door indieners voorgestelde verkavelingsopzet leidt tot een incourante kavelindeling, waarbij aan de verkoopbaarheid van het relatief grote kavel met de vrijstaande woning getwijfeld wordt. Ervaringen met de ontwikkeling van de Kersenbuurt ten westen van de Paddenstoelenbuurt, hebben geleerd dat kavels met dergelijke afmetingen niet of nauwelijks afzetbaar zijn. In de verkavelingsopzet voor de Paddenstoelenbuurt is dit ondervangen door de 8 vrijstaande

4 Zienswijzennota Kerkdriel Noord, Paddenstoelenbuurt

woningen gelijkmatig te verdelen over het terrein.

B

Cliënten hebben de volgende concrete plannen aan uw gemeente voorgelegd: - Perceel 2613 en 3736 Woonbestemming op beide percelen. De bestaande boerderij krijgt daarmee een woonfunctie. De boerderij wordt gerestaureerd c.q. verbouwd. Bij de boerderij worden minimaal twee bijgebouwen opgericht ten behoeve van exploitatie van een bed & breakfast. – perceel 3737 zelfrealisatie van tweekappers en een vrijstaande woning. Ten aanzien van deze concrete plannen heeft de heer Postelmans op 14 september 2020 per e-mail gereageerd. Uw gemeente zal medewerking verlenen aan beide initiatieven als wordt voldaan aan randvoorwaardelijk eisen. Uw raad dient bij de vaststelling van een bestemmingsplan rekening te houden met particuliere initiatieven als deze concreet zijn, tijdig kenbaar zijn gemaakt en u de ruimtelijke aanvaardbaarheid kunt beoordelen. Uw gemeente is sinds het overleg op 28 augustus 2020 op de hoogte van de twee concrete initiatieven van indieners. Op 14 september 2020 is op deze initiatieven ook met een positieve grondhouding gereageerd namens uw gemeente. De plannen zijn derhalve concreet en tijdig kenbaar gemaakt. Uw raad kan voorts de ruimtelijke aanvaardbaarheid van deze plannen beoordelen. Of sterker, deze plannen zijn reeds ruimtelijk beoordeeld en onderbouwd in het voorliggende ontwerpbestemmingsplan. Volgens

Indieners van de zienswijze hebben het concrete initiatief bij de gemeente voorgelegd om Hoorzik 14, en het perceel waar deze woning zich op bevindt, N3736, in stand te houden. Daarmee zou het perceel buiten het plan Paddenstoelenbuurt blijven. Echter voor een goede stedenbouwkundige afronding aan de Hoorzik met woningbouw op courante kavels, is het nodig om perceel N3736 te betrekken in de planopzet. Dit perceel is benodigd om de opzet van een hofje van 5 woningen te realiseren en de hiervoor in het Masterplan opgenomen ontsluiting op de Hoorzik. Rob Postelmans heeft namens de gemeente Maasdriel op 14 september 2020 per e-mail aangegeven dat de gemeente de voorkeur geeft aan het realiseren van de verkaveling ter plaatsen van N3736 en N3737 zoals opgenomen in het Masterplan.

ook heeft de gemeente aangegeven wel in overweging te willen nemen om medewerking te verlenen aan de in de zienswijze benoemde concrete plannen indien wordt voldaan in de in de voornoemde e-mail gestelde voorwaarden: - de gemeente en de eigenaren van de percelen N1408, N3736 en N3737 moeten tot een integrale afspraak komen over alle drie deze percelen; - er moet vooraf overeenstemming zijn tussen de gemeente en de initiatiefnemers over hun bijdrage in de gemeentelijke plan- en realisatiekosten en deze afspraken moeten in een overeenkomst zijn vastgelegd; - De eigenaar van perceel N3737 dient aan te tonen bereid en in staat te zijn tot zelfrealisatie; - Perceel N3737 dient conform de eisen uit het beeldkwaliteitsplan ingericht te worden; - De definitieve inrichting van N3737 dient aan te sluiten op de directe omgeving, zo moeten de te realiseren inritten voldoende afstand hebben van de kruising Hoorzik – Kloosterstraat en dient de in het Masterplan opgenomen omliggende openbare ruimte langs de Hoorzik en Kloosterstraat te kunnen worden gerealiseerd; - Om een bed & breakfast te realiseren op perceel N3736 zal voldaan moeten worden aan de in artikel 13.4 van het bestemmingsplan opgenomen eisen; - Er moet worden voldaan aan de eisen opgenomen in het ‘Advies Bed &

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

5 Zienswijzennota Kerkdriel Noord, Paddenstoelenbuurt

het ontwerp en de onderbouwing daarvan is uitgegaan van een bouwvlak met een maximum aantal wooneenheden van 8. Daarbinnen passen de concrete initiatieven van beide cliënten. De realisatie van 8 wooneenheden op de percelen is ruimtelijk getoetst en aanvaardbaar geacht. Ik verwijs u daarbij onder meer naar de beoordeling inzake stikstof, flora en fauna, geluid en het milieuzoneringsonderzoek. Uit alle ruimtelijke rapportages volgt geen belemmering voor de realisatie van 8 wooneenheden. Gelet op het voorgaande dient uw raad bij de vaststelling van het bestemmingsplan rekening te houden met twee particuliere initiatieven.

-

Breakfast in vrijstaande bijgebouwen binnen de komgebieden gemeente Maasdriel’; Er moet afstemming met de buren plaatsvinden over het realiseren van een bed & breakfast, de buren moeten schriftelijk aangeven geen bezwaar te hebben tegen het initiatief.

De stellers van de zienswijze hebben niet voldaan aan bovenstaande voorwaarden. Daarnaast voert de gemeente het Masterplan Paddenstoelenbuurt uit dat door de gemeenteraad is vastgesteld op 12 december 2019. Beide voorstellen van stellers van de zienswijze worden daarom niet overgenomen. Voor de hoek Kloosterstraat-Hoorzik is in de verkavelingsopzet in het Masterplan voor een hofje gekozen. Hierdoor kan, gelet op de afmetingen van het perceel van circa 60 bij 90 meter, het terrein efficiënt worden verkaveld in courante bouwkavels voor vrijstaande woningen. In de verkaveling, zoals opgenomen in het beeldkwaliteitplan en de toelichting van het bestemmingsplan, zijn 8 vrijstaande woningen evenwichtig over dit plandeel van de Paddenstoelenbuurt verdeeld. De door indieners voorgestelde verkavelingsopzet leidt tot een incourante kavelindeling, waarbij aan de verkoopbaarheid van het relatief grote kavel met de vrijstaande woning getwijfeld wordt. Ervaringen met de ontwikkeling van Kersenbuurt ten westen van de Paddenstoelenbuurt, hebben geleerd dat kavels met dergelijke afmetingen niet of nauwelijks afzetbaar zijn. In de verkavelingsopzet voor de Paddenstoelenbuurt is dit ondervangen door de 8 vrijstaande woningen gelijkmatig te verdelen over het terrein.

C

1. perceel 2613. Het perceel N 2613 is buiten de planbegrenzing van het ontwerpbestemmingsplan “Kerkdriel

Indieners van de zienswijze hebben het concrete initiatief bij de gemeente voorgelegd om Hoorzik 14, en het perceel waar deze woning zich op bevindt, N3736, in stand te houden. Daarmee zou het perceel buiten het plan Paddenstoelenbuurt blijven. Echter voor een goede stedenbouwkundige afronding aan de Hoorzik met woningbouw op courante kavels, is het nodig om perceel N3736 te betrekken in de planopzet. Dit perceel is benodigd om de opzet van een hofje van 5 woningen te realiseren en de hiervoor in het Masterplan opgenomen ontsluiting op de Hoorzik. Perceel N2613 valt binnen de grenzen van het recent (2019) vastgestelde bestemmingsplan ‘Buitengebied 2016’, waartegen de eigenaar

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van

6 Zienswijzennota Kerkdriel Noord, Paddenstoelenbuurt

Noord Paddenstoelenbuurt” gebleven. Het volledige perceel N2613 valt binnen het bestemmingsplan “buitengebied herziening 2016”. Dit heeft een ongewenst gevolg. Het perceel N 2613 heeft deels een agrarische bestemming volgens bestemmingsplan “Buitengebied herziening 2016”. Als gevolg van de huidige planbegrenzing en aangeduide woonbestemming blijft er een strook grond agrarisch bestemd tussen gronden met een woon bestemming in. Het is onwenselijk en bovendien strijdig met een goede ruimtelijk ordening om deze planologische situatie te laten ontstaan. Uw raad heeft beoogd om het gehele gebied een woonfunctie te geven. Om daarin te voorzien dient de strook van perceel 2613 eveneens als wonen te worden bestemd. Ik geef u in overweging de planbegrenzing aan te passen.

D

2. Bed & Breakfast. Aangaande het toestaan van een bed & breakfast is ondanks het concrete initiatief daartoe op de percelen 2613 en 3736 niet voorzien in een functieaanduiding. Volgens het ontwerpbestemmingsplan is een bed & breakfast niet mogelijk op de percelen van de indiener. Enkel in artikel 11.3 van de planregels is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen. Het initiatief van de indiener om in minimaal twee bijgebouwen een bed & breakfast te exploiteren is ruimtelijk aanvaardbaar. Het voldoet aan de ruimtelijk aanvaardbare vereisten van artikel 11.3. De woonfunctie zal als hoofdfunctie gehandhaafd blijven, parkeergelegenheid kan op eigen terrein worden gerealiseerd en er

van N2613 destijds geen zienswijze of beroep heeft ingediend.

het bestemmingsplan.

Perceel N2613 is niet opgenomen in het Masterplan Paddenstoelenbuurt. In de huidige planologische situatie is geen sprake van samenhang tussen perceel N2613 en de naastgelegen percelen. Ook gezien het Masterplan is er onvoldoende samenhang. Het perceel N2613 is gelegen achter het lint de Hoorzik. Hierdoor is geen stedenbouwkundige waarde om het perceel op te nemen in de ontwikkeling de Paddenstoelenbuurt. Het perceel vormt geen positieve toevoeging aan de verkaveling die is opgenomen in het Masterplan. Het bevindt zich direct achter een bestaande woning (Hoorzik 16) en een toevoeging aan de beoogde kavels aan het hofje zou deze kavels minder courant maken omdat ze groter worden. Er is geen dusdanige samenhang tussen N2613 en het Masterplan dat het perceel hier had moeten worden opgenomen. Het perceel N2613 is op zichzelf bruikbaar volgens de vigerende bestemming. Om te voorkomen dat het perceel N2613 niet bereikbaar is na realisatie van de Paddenstoelenbuurt, kan in het inrichtingsplan dat wordt opgesteld na onherroepelijk worden van het bestemmingsplan, een dam en duiker in de watergang worden opgenomen. Zo is het perceel via de Paddenstoelenbuurt bereikbaar. Het bestemmingsplan ‘Kerkdriel Noord, Paddenstoelenbuurt’ maakt dit mogelijk. Geconcludeerd wordt dat er met de huidige plangrenzen geen sprake is van strijdigheid met een goede ruimtelijke ordening.

Zoals gesteld in de voorgaand benoemde email d.d. 14 september 2020, geeft de gemeente er de voorkeur aan om het Masterplan Paddenstoelenbuurt uit te voeren. De ruimtelijke overwegingen hiervoor zijn onder ‘B’ reeds benoemd. Daarnaast is niet voldaan aan de ook onder ‘B’ door de gemeente geformuleerde voorwaarden.

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

In dit bestemmingsplan is een algemene afwijkingsregel opgenomen voor het vestigen van een bed & breakfast.

7 Zienswijzennota Kerkdriel Noord, Paddenstoelenbuurt

E

zullen geen onevenredig nadelige gevolgen zijn voor omwonenden. Er staat derhalve niets aan in de weg om aan de locatie direct in het bestemmingsplan een functie aanduiding toe te kennen. Daarbij zij er nog op gewezen dat in de email van de heer Postelmans namens de gemeente is bericht dat uw gemeente voornemens is medewerking te verlenen aan het initiatief van een bed & breakfast op deze locatie. er staat derhalve niets in de weg om aan de locatie direct in het bestemmingsplan een functieaanduiding toe te kennen. 3. Verkeersbestemming. Op de percelen 3736 en 3737 zijn stroken grond bestemd als “Verkeer – Verblijfsgebied”. Uit de toelichting op het plan volgt dat uit onderzoek blijkt dat is geadviseerd om een voetpad aan de Kloosterstraat en een voetpad aan de Hoorzik te realiseren. Voorts wordt in paragraaf 2.3.4. van de toelichting slechts gesteld dat die aanpassingen passen binnen het onderhavige bestemmingsplan. Naar oordeel van de indieners is geen rekening gehouden met hun belangen als eigenaren van de gronden. Met name op het perceel 3737 is een strook van circa 7 meter voorzien als verkeersbestemming. In de onderbouwing is geen motivering gegeven voor de breedte van deze strook. De noodzaak van de verkeersbestemming met de huidige oppervlakte op de gronden van de indieners is niet aangetoond.

Indieners verzoeken dit nader te onderbouwen en zo nodig gewijzigd vast te stellen.

Het bestemmen van de gronden als ‘Verkeerverblijfsgebied’ komt voort uit de functie van de Kloosterstraat. Deze weg is een gebiedsontsluitingsweg waar een maximum snelheid van 50km/u geldt. Conform landelijke richtlijnen streeft de gemeente Maasdriel er naar om op dergelijke wegen vrijliggende voorzieningen voor fietsers te realiseren. De ruimte ten westen van de bestaande rijbaan is dan ook gereserveerd in verband met de aanleg van een vrijliggend fietspad. Deze verkeersmaatregel is ook opgenomen in het uitvoeringsprogramma behorend bij het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan Maasdriel en gevisualiseerd in het stedenbouwkundig plan zoals opgenomen in de toelichting.

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Daarnaast is aan zowel de Hoorzik als de Kloosterstraat een voetpad opgenomen in de verkaveling van de Paddenstoelenbuurt. In de toelichting van het bestemmingsplan is omschreven dat met het toekennen van de bestemming ‘Verkeer - Verblijfsgebied’ binnen onder andere perceel N3736 en N3737 gevolg wordt gegeven aan de uit het verkeersonderzoek voortvloeiende aanbeveling om langs de Hoorzik en de Kloosterstraat een voetpad te realiseren. Hierbij is in de toelichting gesteld dat de betreffende aanpassingen passen binnen het onderhavige bestemmingsplan alsook binnen de bestaande bestemmingsplannen. Met dit laatste is bedoeld dat de aanpassingen die nodig zijn vanwege het onderhavige bestemmingsplan, maar welke buiten de plangrenzen van dit bestemmingsplan liggen, binnen de aldaar vigerende bestemmingsplannen mogelijk zijn.

8 Zienswijzennota Kerkdriel Noord, Paddenstoelenbuurt

Exploitatieplan F

G

H

Cliënten kunnen zich niet verenigen met het ontwerp exploitatieplan en de onderliggende rapportages en onderbouwingen. Ik licht dit toe. 1. Grondslag planvorming. Vooreerst kan het ontwerpexploitatieplan niet in stand blijven gelet op het feit dat expliciet uit het ontwerpexploitatieplan volgt dat het is gebaseerd op het verkavelingsplan van Compositie 5 Stedenbouw B.V. d.d. 27-7-2020. Voorts volgt uit de inrichting van het plangebied eveneens dat is uitgegaan van een oude verkaveling. Dit betekent dat het grondgebruik, de functietoedeling, de plankosten én derhalve ook de exploitatiebijdrages onjuist zijn vastgesteld. Het ontwerpbestemmingsplan zoals uw raad dat gelijktijdig heeft gepubliceerd, stemt niet exact overeen met het ontwerpexploitatieplan. De grondslagen zijn derhalve onjuist en het exploitatieplan is daarmee gebrekkig. Voorts is van belang dat cliënten stellen dat het ontwerpbestemmingsplan dient te worden aangepast gelet op het gestelde in hun zienswijzen dienaangaande. Indien het ontwerpbestemmingsplan in dat verband wordt gewijzigd, dient ook het exploitatieplan daarop aan te sluiten. Inbrengwaardes "De percelen N1408, 3736 en 3737 zijn getaxeerd door Korenaar Advies v.o.f.. De taxaties zijn gebruikt voor de berekening van de inbrengwaardes van de percelen. Cliënten kunnen zich niet met de berekende inbrengwaardes verenigen.

N1408: het perceel 1408, groot 7.750 m², is gewaardeerd op € 65,per m². Totale inbrengwaarde is gewaardeerd op € 503.750,-. In het rapport “Grondexploitatie bij ontwerp exploitatieplan”, bijlage 11 (exploitatieplan), is de contante inbrengwaarde echter berekend op € 293.438,40. Dit is onjuist. Ten onrechte is bij de berekening van de exploitatiebijdrage een bedrag van € 293.438,40 in mindering gebracht

Het voor het exploitatieplan gehanteerde verkavelingsplan van Compositie 5 Stedenbouw B.V. d.d. 27-7-2020 is een uitwerking van het door de Gemeenteraad op 12-12-2019 vastgestelde Masterplan Paddenstoelenbuurt Gemeente Maasdriel d.d. 1 oktober 2019. Dit verkavelingsplan is tevens gebruikt voor het opstellen van het ontwerpbestemmingsplan. Het verkavelingsplan sluit dan ook één op één aan op het bestemmingsplan waardoor alle in het exploitatieplan opgenomen functies op basis van dit bestemmingsplan kunnen worden gerealiseerd.

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan en / of exploitatieplan.

De door de onafhankelijk en beëdigd register taxateur van Korenaar Advies v.o.f. uitgevoerde taxaties van de inbrengwaarde, zijn zoals voorgeschreven uitgevoerd conform artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. De taxaties worden door de gemeente als juist geacht.

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het exploitatieplan.

In het taxatierapport is de totale inbrengwaarde van de gronden gelegen binnen perceel N 1408 (7.750 m²) getaxeerd op € 503.750,=. Zoals vermeld in paragraaf 4.7 op pagina 21 van het exploitatieplan betreft het de bepaling van de netto contante waarde van de inbrengwaarde van de uitgeefbare oppervlakte van het perceel, dit is in totaal 4.444 m². Deze berekening bepaalt wat de netto exploitatiebijdrage is bij het indienen van een omgevingsvergunning.

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het exploitatieplan.

9 Zienswijzennota Kerkdriel Noord, Paddenstoelenbuurt

als zijn de inbrengwaarde. Er is gerekend met een te laag bedrag als inbrengwaarde. Daarmee is de exploitatiebijdrage te hoog vastgesteld. I

N3736: Het bebouwde perceel 3736, groot 2.145 m², in eigendom van indiener, is gewaardeerd op € 325.000,-. Cliënte kan zich niet met deze waardering verenigen. De waardering van de woning en de cultuurgrond is te laag.

J

Voorts is de ondergrond van de gesloopte opstallen ten onrechte niet in de waardering betrokken.

K

Gelet op de te lage waardering, is de netto contante waarde te laag vastgesteld. Derhalve is de exploitatiebijdrage te hoog vastgesteld. N3737: Het perceel N3737, groot 3.345 m², in eigendom van indiener, is gewaardeerd op € 65,0 per m². In de berekening van bijlage 11 (exploitatieplan) is de netto contante waarde berekend op € 414.144,95. De waardering van de inbrengwaarde van perceel 3737 is te laag vastgesteld. Op grond van het onherroepelijke bestemmingsplan Kerkdriel Noord is op perceel 3737 gestapelde woningbouw mogelijk. Dit dient in de waardering te worden betrokken. De inbrengwaarde van perceel 3737 is te laag vastgesteld. Derhalve is de exploitatiebijdrage te hoog vastgesteld.

L

M

N

toerekening indexering In het verlengde van het gestelde over de onjuiste uitgangspunten van het ontwerpexploitatieplan zijn cliënten van oordeel dat het ontwerpexploitatieplan in strijd is met het causaliteitscriterium,

Zoals in de toelichting van het exploitatieplan op pagina 32 bij punt 2 is aangegeven, wordt de inbrengwaarde onder de openbare ruimte niet in mindering gebracht op de exploitatiebijdrage daar de verwerving door de gemeente afzonderlijk dient te geschieden. Zie reactie G.

In paragraaf 7.3 pagina 26 en 27 van het taxatierapport, wordt in de tabel aangegeven welke oppervlakten in de waardering zijn betrokken. Dit betreft een totaal van 2.145 m², dit is gelijk aan de oppervlakte van het kadastrale perceel N3736. Dit is een taxatie van de feitelijke situatie. Op basis van jurisprudentie (ABRS 16 maart2018 201410484/3/R2 Barneveld) is het niet mogelijk inmiddels gesloopte objecten te waarderen. Zie reactie G en H

Op d.d. 30-11-2020 is de indiener via zijn vertegenwoordigers bericht dat de netto contante waarde van de uitgeefbare grond foutief was. De nieuwe berekening was vanaf dat moment voor hen beschikbaar. Deze komt uit op een bedrag van € 203.408,18. Het exploitatieplan wordt aangepast middels van een ambtshalve wijziging. Zie verder reactie G. Op pagina 15 van het taxatierapport wordt in de NB door de taxateur het volgende aangegeven: “Aangezien het vigerende bestemmingsplan Kerkdriel Noord, dat deels is vernietigd, geen volwaardig te realiseren plan betreft gaat taxateur voor het bepalen van de gebruikswaarde uit van het bestemmingsplan Buitengebied, binnendijks”. Naar aanleiding van deze zienswijze is door de taxateur nadere uitleg gegeven dat het geen volwaardig gerealiseerd plan betreft. Het taxatierapport is toegevoegd als bijlage 1 van onderhavige nota van zienswijzen. Zowel het bestemmingsplan als het exploitatieplan zijn gebaseerd op het Masterplan Paddenstoelenbuurt Gemeente Maasdriel d.d. 1 oktober 2019, dat op 12-122019 door de gemeenteraad is vastgesteld. In het masterplan is geen rekening gehouden met de initiatieven van de eigenaren. Het

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het exploitatieplan.

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het exploitatieplan.

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het exploitatieplan. De zienswijze wordt behandeld o.b.v. de ambtshalve wijziging onder 5.2.

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het exploitatieplan.

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

10 Zienswijzennota Kerkdriel Noord, Paddenstoelenbuurt

O

P

Q

proportionaliteits- en evenredigheidsbeginsel. De volledige groen- en watervoorzieningen, alsmede verkeersvoorzieningen, voor de gehele Paddenstoelenbuurt worden ook aan perceel 3737 en 3736 toegerekend. Echter de initiatieven van cliënten staan op zichzelf. Toerekening van voorzieningen waarvan de bewoningen op de percelen 3737 en 3736 geen gebruik van maken valt niet aan hen toe te rekenen. In dat verband zij expliciet nog wezen op de bijgebouwen ten behoeve van de bed & breakfast van de indieners. De gebouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdfunctie en dienen in beginsel in het geheel geen onderdeel uit te maken van het exploitatieplan en derhalve de toerekening. Voorts wijs ik op de hoge indexering van de normkosten. Deze kunnen worden bijgesteld, evenals een normalisering van de indexering van de woningen gelet op de gestegen woningprijzen de afgelopen jaren en de indexatie van kosten die nog in 2027 plaatsvindt, terwijl de bouwgrond na 2026 niet meer wordt geïndexeerd.

4. Fasering. Uw raad is voornemens fasering toe te passen waarbij de percelen, 1408, 3736 en 3737 vallen in fase 3. Heeft het betrekking op het tijdvak 2024-2027. De dienaangaande is in het ontwerp bepaald dat met de uitvoering van

exploitatiegebied wordt gezien als één geheel, waarbij alle benodigde voorzieningen voor woningenbouw worden getoetst op basis van het gehele plangebied. Zoals de te realiseren sociale woningen, watercompensatie, groenvoorzieningen en benodigde aanpassing van de Hoorzik en Kloosterstraat enz. Zou dit niet het geval zijn, dan zou de ontwikkeling van deze percelen separaat moeten worden voorzien in het bovenstaande.

Perceel 3736 heeft een agrarische bestemming, op dit perceel bevindt zich een leegstaande boerderij. In het op 12-12-2019 door de gemeenteraad vastgestelde Masterplan Paddenstoelenbuurt is opgenomen dat de opstal niet gehandhaafd blijft en conform het ontwerp rekening wordt gehouden met nieuwbouw. Het exploitatieplan is gebaseerd op het masterplan. De afgelopen vijf jaar voor de prijspeildatum van de grondexploitatie, is de gemiddelde stijging van de aanbestedingsindex van GrondWeg- en Waterbouw gemiddeld 3% per jaar (bron Bouwkostenindex van Calcsoft). De verwachting is dat de stijging iets zal teruglopen, vandaar een gehanteerde kostenstijging van 2,5%. Voor de opbrengstenstijging wordt een percentage van 1,5% aangehouden. Ondanks de stijging van de VON-prijzen, die gemiddeld hoger liggen dan deze 1,5%, stijgen de grondprijzen niet gelijkmatig mee. Dit wordt veroorzaakt door hogere bouwkosten (gemiddeld 5% per jaar de afgelopen vijf jaar) en door gewijzigde wet en regelgeving die de kostprijs van de woningen verhogen. Zoals de verlaging van de EPC norm, aardgasvrij bouwen en de invoering van de BENG-norm per 01-01-2021. Daar de grondprijzen residueel worden bepaald wordt er dan ook rekening gehouden met de stijging van de kostprijzen van de woningen.

De indexering van de grondprijs stopt in 2026 omdat naar verwachting de laatste grondverkoop in dat jaar plaats zal vinden en indexering vindt alleen plaats over nog te realiseren kosten en opbrengsten, waarna in 2027 naar verwachting het woonrijp maken van het laatste plandeel zal plaats vinden. Percelen 3736 en 3737 vallen volledig in fase 3 perceel 1408 valt gedeeltelijk in fase 2 en fase 3. Zie tevens reactie zienswijzen B en O.

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

11 Zienswijzennota Kerkdriel Noord, Paddenstoelenbuurt

werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van fase 3 niet eerder mag worden begonnen dan nadat voor tenminste 80% van het uitgeefbare gebied van de fasen 1 en 2 onherroepelijke omgevingsvergunningen zijn afgegeven en met de bouw van de vergunde bebouwing is begonnen. Aangaande perceel 3736 en het initiatief van de indiener ten aanzien van de bestaande boerderij geldt dat op korte termijn aangevangen moet worden met de restauratie c.q. verbouwing vanwege de huidige bouwtechnische toestand. Bovendien is de realisatie van het initiatief op zichzelf staand en bestaat er geen grondslag het perceel onderdeel te maken van de fasering. Het gaat om bestaande bebouwing waar bijgebouwen aan worden toegevoegd ten behoeve van een bed & breakfast. Zoals gezegd zijn de bijgebouwen ondergeschikt aan de hoofdfunctie en horen ze mogelijk in het geheel niet thuis in het exploitatieplan. In ieder geval is een uitzondering op de fasering geboden. Ik verzoek u dit te betrekken in uw besluitvorming. Voorts zal dit onderdeel vormen van het voortzettende overleg tussen partijen. Beeldkwaliteitsplan R

Cliënten kunnen zich tot slot niet verenigen met het ontwerpbeeldkwaliteitsplan. Het ontwerpbeeldkwaliteitsplan, opgesteld door compositie 5 stedenbouw b.v., ziet voor de percelen 3736 en 3737 in een hofje met 5 vrijstaande woningen en 3 vrijstaande woningen aan de Kloosterstraat. Het ontwerpbeeldkwaliteitsplan sluit niet geheel aan bij de initiatieven van cliënten, zoals in de voorgaande uiteengezet. Als het gevolg daarvan behoeven onder meer de bebouwingsstructuur, de inrichting van de openbare ruimte en de verkeersstructuur aanpassing.

Zie de antwoorden onder ‘A’ en ‘B’. Zoals hier beschreven is de gemeente voornemens de in het Masterplan opgenomen proefverkaveling tot uitvoer te brengen wat betreft de 8 geprognosticeerde woningen op de percelen N3736 en N3737. De initiatieven van de stellers van de zienswijze zijn beoordeeld, en zoals beargumenteerd onder ‘B’ geeft de gemeente met het bestemmingsplan juridisch planologische uitvoering aan het Masterplan. . In het beeldkwaliteitsplan wordt dan ook uitgegaan van de invulling in het Masterplan.

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

12 Zienswijzennota Kerkdriel Noord, Paddenstoelenbuurt

4. Zienswijze 3 per post Zienswijze Bestemmingsplan

Reactie (van)

Conclusie

A

In de toelichting van het bestemmingsplan is opgenomen dat het maximale aantal woningen dat in de Paddenstoelenbuurt kan worden gebouwd 185 is. Dit is ook vastgelegd in de regels van het bestemmingsplan ( 6.2.2. lid A). In dit artikel is opgenomen dat binnen het plangebied 187 woningen aanwezig mogen zijn. Dit is inclusief 2 bestaande woningen. In de toelichting is tevens opgenomen dat er voorzien wordt dat in de Paddenstoelenbuurt 177 woningen worden gebouwd. Door als maximum 185 woningen op te nemen is het mogelijk om flexibel om te gaan met eventueel wijzigende marktomstandigheden.

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmings plan.

B

1. In het ontwerp bestemmingsplan wordt een woonwijk mogelijk gemaakt waarmee de omvang van Kerkdriel Noord met een groot aantal woningen wordt vergroot. In het plan en de toelichting wordt wisselend over 177 of 185 woningen gesproken, terwijl in de regels niet helder blijkt hoe de ontwikkeling tot dat aantal beperkt zal blijven. Cliënt is de mening toegedaan dat een dergelijke vergroting niet mogelijk is zonder de infrastructuur in de omgeving van het plangebied grondig te verbeteren, een verbetering die bij voorgaande uitbreidingen altijd achterwege is gebleven.

2. In de toelichting op het plan staat een specifiek aantal woningen per type vermeld waarmee het plangebied kennelijk gevuld moet gaan worden. Artikel 3.1 van de Wet ruimtelijk ordening bepaalt echter expliciet dat regels ten aanzien van woningbouw categorieën uitsluitend betrekking hebben op percentages gerelateerd aan het plangebied.

In het verkeersonderzoek dat is uitgevoerd voor het bestemmingsplan ‘Paddenstoelenbuurt’ en dat is opgenomen als bijlage bij de toelichting van het bestemmingsplan is uitgegaan van het maximaal aantal te realiseren woningen en zijn alle omliggende wegen en alle andere wegen in de omgeving van het plan die kunnen dienen als ontsluitingsroute, meegenomen. Uit tabel 2.2 in het verkeerseffecten-onderzoek blijkt dat door het plan op diverse wegen en routes een toename van verkeer wordt verwacht. Maatregelen zijn alleen nodig op wegen waar de verwachte verkeerstoename verkeersproblemen geeft. In paragraaf 3.3 van het onderzoek zijn de maatregelen benoemd. Naar standaard jurisprudentie geldt dat de op de verbeelding aangegeven bestemming en de daarbij behorende regels bepalend zijn voor het antwoord op de vraag welke bouwmogelijkheden aan gronden zijn toegekend.

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmings plan.

In de regels is bepaald dat (binnen het bouwvlak) de woningtypen 'aaneengebouwd', 'vrijstaand geschakeld', 'twee-aaneengebouwd' en 'vrijstaand' zijn toegestaan alsmede dat gestapelde woningen uitsluitend zijn toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' en geen aaneengebouwde woningen zijn toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'aaneengebouwd uitgesloten'. Het aantal woningen dat mag worden gerealiseerd binnen het plangebied is eveneens in de regels gemaximaliseerd. Zoals indiener terecht opmerkt bepaalt art. 3.1, lid 1 Wro dat regels ten aanzien van

13 Zienswijzennota Kerkdriel Noord, Paddenstoelenbuurt

woningbouwcategorieën uitsluitend betrekking mogen hebben op percentages gerelateerd aan het plangebied. De wetgever heeft het hier echter over regels ten aanzien van woningbouwcategorieën, en niet over regels ten aanzien van woningbouwtypologieën. De regeling over woningtypen en het daarbij behorende maximum aantal toegestane woningen zoals hierboven benoemd, handelt over woningbouwtypologieën. In zoverre stelt art. 3.1 Wro hieraan geen beperkingen.

C

D

E

3. In de planregels is voorts geen sprake van een regel die bepaalt in welke percentages of aantallen de onderscheiden woningtypen moeten worden gebouwd. Artikel 6.2.2. sub e onder 2 stelt weliswaar dat er op gronden met een bepaalde aanduiding geen aaneengebouwde woningen zijn toegestaan en in sub f dat alleen op gronden met een aanduiding ‘gestapeld’, gestapelde woningen mogen worden gebouwd, maar is er niets geregeld om te waarborgen dat in het plan niet 80% vrijstaande woningen gebouwd zullen worden. Cliënt is van mening dat voor een evenwichtige verdeling over woningtypen, waar blijkens de toelichting ook vanuit gegaan wordt, een regeling met percentages niet alleen voor sociale huur, maar ook voor middenhuur en de overige voorgestane woningen, conform voornoemd artikel 3.1 lid 1 Wro, opgenomen had moeten zijn. 4. Ten aanzien van de verkeersaspecten wijst cliënt erop dat de plattegrond die is opgenomen in het verkeerseffectenonderzoek niet aansluit bij de verbeelding van het ontwerp/ er is onder andere een ontsluiting op de Hoorzik op te zien die op de verbeelding niet is vastgelegd. Daarmee staat volgens cliënt niet vast dat het verkeerseffectenonderzoek een reëel beeld geeft van de te verwachten verkeerseffecten zodat het ontwerp niet rust op een deugdelijke motivering. 5.

De aan het ontwerp ten grondslag gelegde Verkeersscan (deel uitmakend van het verkeerseffectenonderzoek) is beperkt tot direct aangrenzende wegen

In art. 6.3.3 van het ontwerp bestemmingsplan is een regeling opgenomen ten aanzien van woningbouw categorieën. Het betreft hier echter een regeling die - conform art. 3.1, lid 1 Wro jo. 3.1.2 Bro - betrekking heeft op percentages gerelateerd aan het plangebied. Het ontwerp bestemmingsplan vormt een juridisch-planologische vertaling van het stedenbouwkundige plan. Om adequaat in te spelen op de specifieke vraag naar woningen is in het ontwerp bestemmingsplan bewust flexibiliteit aangebracht in de toegestane woningbouw-typologie. Hiermee wordt gewaarborgd dat wordt gebouwd overeenkomstig de actuele woningbouwbehoefte. De gemeente heeft hiermee op positieve wijze ervaring opgedaan bij de naastgelegen Kersenbuurt. Om te voorkomen dat incourante percelen overblijven, is het verdergaand gedetailleerd vastleggen van woningbouwtypologieën en woningbouw categorieën ongewenst. Omdat de gemeente zelf eigenaar is van een aanzienlijk gedeelte van de gronden binnen het plangebied, kan de gemeente via gronduitgifte waar nodig bijsturen.

Uit de vergelijking van de verbeelding (plankaart) van het bestemmingsplan met figuur 1.2 uit het verkeersonderzoek blijkt dat niet iedere weg een verkeersbestemming heeft in het plan. Binnen de bestemming wonen is het namelijk ook mogelijk om ‘wegen, voet- en fietspaden’ te realiseren. Dit geldt voor ondergeschikte wegen, zoals in- en uitritten om het plan enigszins flexibel te houden. Dit geldt bijvoorbeeld voor de inrit ter plaatse van perceel N3736 aan de Hoorzik. Alle ontsluitingen van het plan zijn opgenomen in figuur 1.2 en dus ook meegenomen in het verkeersonderzoek, waardoor het verkeersonderzoek toereikend is. Net als alle andere wegen in de omgeving van het plan die kunnen dienen als ontsluitingsroute, is de Bulkseweg ook meegenomen in het onderzoek. In figuur 2.2

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmings plan.

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmings plan.

De zienswijze leidt niet tot aanpassing

14 Zienswijzennota Kerkdriel Noord, Paddenstoelenbuurt

Hoorzik, Kloosterstraat, Veersteeg en Berm, maar niet de Bulkseweg. Door in de verkeersscan alleen de wegen mee te nemen die direct aangrenzend zijn aan het plangebied, en niet de wegen die nu juist voor de ontsluiting van het plangebied moeten dienen, wordt geen recht gedaan aan een goede ruimtelijke ordening. Cliënt verwijst ter adstruering van deze stelling van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 9 november 2011, waar uit rechtsoverweging 2.7.7.5 volgt dat het niet opnemen van een adequate ontsluitingsroute leidt tot vernietiging van een bestemmingsplan. F

6. In het verkeerseffectenonderzoek zijn voorts de verschillende scenario’s doorgerekend waarbij opvalt dat de situatie waarin alleen fase 1 van het plan is gerealiseerd (de Kersenbuurt) niet lijkt te verschillen van de situatie met fase 2 (Paddenstoelenbuurt) ook gerealiseerd. Cliënt acht dit volstrekt ongeloofwaardig. In het onderzoek is niet aangegeven waar de gegevens vandaan komen, zodat niet kan nagegaan waar voorgenomen de ongeloofwaardigheid en niet aangegeven hoe de gegevens tot stand zijn gekomen.

G

7. Cliënt merkt in dat kader op dat het eerdere plan voor deze locatie gedeeltelijk vernietigd is door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State omdat de verkeersgeneratie niet op juiste wijze was onderzocht. In dat kader stelt cliënt dat ook nu verkeersgeneratie niet juist is onderzocht en weergegeven zodat zo dat ook de daarop gebaseerde maatregelen om de effecten van het gegenereerde verkeer te beperking, niet juist zijn gemotiveerd. 8. De in het ontwerp genoemde maatregelen zijn verder gebaseerd op de aanname dat (vrijwel) alle verkeer vanuit het plangebied via de Hoorzik naar de Provinciale weg zal gaan, terwijl zeer aannemelijk is dat de ontsluiting van het plangebied (zeker voor de voornaamste ontsluiting aan de kloosterweg) voor verkeer met bestemmingen zuid (voor interregionaal verkeer) en Kerkdriel centrum, via de Bulkseweg zal lopen. Cliënt stelt dan ook dat die aanname ertoe leidt dat de effecten van het toenemende verkeer op de Bulkseweg in

H

en de tabellen 2.1 en 2.2 uit het verkeerseffectenonderzoek is het effect van het plan op de verkeersintensiteit van de Bulkseweg opgenomen. In paragraaf 3.2 van het verkeerseffectenonderzoek is de verkeersveiligheidsanalyse opgenomen voor de wegen waar het effect van het plan groot is. Het effect op de Bulkseweg is echter klein en daarom is de Bulkseweg niet meegenomen in de verkeersveiligheidsanalyse. Ter aanvulling is als bijlage bij deze zienswijzennota een aanvullende analyse opgenomen voor de Bulkseweg, zie bijlage 2. Hieruit blijkt dat er voor beide delen van de Bulkseweg geen problemen zijn. Uit paragraaf 3.3 van het verkeerseffectenonderzoek blijkt overigens dat het plan voorziet in adequate ontsluitingsroutes. Tabel 2.2 in het verkeerseffectenonderzoek geeft een overzicht van de verkeersintensiteiten in drie situaties: huidig, referentie (waarin fase 1, Kersenbuurt, is afgerond en alle andere verwachte ontwikkelingen tussen het basis- en het toekomstjaar van het verkeersmodel zijn opgenomen) en plan (waarin fase 2, Paddenstoelenbuurt, is opgenomen). In de laatste kolom van tabel 2.2 zijn de verschillen tussen referentie en plan opgenomen. Dat zijn de verschillen tussen fase 1 en fase 2. In paragraaf 2.1 is opgenomen waar de gebruikte gegevens (per fase en situatie) vandaan komen en met welke methode de verkeersintensiteiten zijn berekend.

De verkeersgeneratie van het plan is 1.400 motorvoertuigen per etmaal. Dit is berekend met het verkeersmodel als integraal onderdeel van het verkeerseffectenonderzoek.

van het bestemmings plan.

De aanname in de zienswijze is onjuist. De routekeuze van het verkeer is berekend door het verkeersmodel. Dat is een nauwkeurige en algemeen gebruikelijke en geaccepteerde methode voor verkeersonderzoek. Voor alle mogelijke routes berekent het verkeersmodel het verwachte effect van het plan. Uit tabel 2.2 in het verkeerseffecten-onderzoek blijkt dat door het plan op diverse wegen en routes een toename van verkeer wordt verwacht. Ook op de Bulkseweg wordt een lichte toename van het verkeer verwacht. Maatregelen zijn alleen nodig op wegen waar de verwachte

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmings plan.

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmings plan.

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmings plan.

15 Zienswijzennota Kerkdriel Noord, Paddenstoelenbuurt

I

J

K

L

het ontwerp worden onderschat en dat daardoor de voorgestelde maatregelen er niet toe zullen leiden dat de effecten van dat verkeer in voldoende mate zullen worden beperkt. Daardoor is geen sprake van een goede ruimtelijke ordening. 9. Hoewel uit de stukken niet blijkt waar de metingen van verkeer hebben plaatsgevonden waar de aantallen verkeersbewegingen op zijn gebaseerd, is cliënt bekend dat deze ter hoogte van de Bulkseweg 4 hebben plaatsgevonden, maar dat is absoluut niet representatief. Al het verkeer op de Bulkseweg dat vanuit het noorden komt heeft de Bulkseweg immers al verlaten voordat nummer 4 wordt gepasseerd, terwijl verkeer met het centrum van Kerkdriel als bestemming van het zuiden daar ook niet komt. 10. Cliënt wijst er in dit kader op dat er in de afgelopen tijd diverse in- en uitbreidingen hebben voorgedaan in de omgeving van zijn woning. Daardoor is de intensiteit van het gebruik van de wegen rondom het thans onderhavige plangebied steeds toegenomen, zonder dat de betreffende infrastructuur daar op is aangepast. Cliënt is van mening dat de grens van de capaciteit van die infrastructuur al lang geleden is overschreden en dat die overschrijding met dit bestemmingsplan nog wordt verergerd. 11.

Concluderend stelt cliënt vast dat verkeersmaatregelen ter verhoging van de verkeersveiligheid en ter beperking van geluid vanwege verkeer worden wel genomen op de Hoorzik, maar niet op de Bulkseweg. Op basis van voorgenoemde argumenten stelt cliënt dat ook op de Bulkseweg maatregelen vereist zijn om de verkeerseffecten tot een aanvaardbaar niveau te beperken.

12. De indiener hecht eraan dat het aspect geluid nog nader onder de

verkeerstoename verkeersproblemen geeft. Dit is niet het geval voor de Bulkseweg.

In het verkeersmodel zijn voldoende tellingen opgenomen voor een voldoende betrouwbaar beeld van de verkeersintensiteiten op alle wegen in Maasdriel. Ook op de locaties zoals opgenomen in figuur 2.2 van het verkeerseffectenonderzoek en alle andere locaties die niet zijn opgenomen in figuur 2.2. Ter aanvulling is in bijlage 2 van deze nota een aanvullende analyse opgenomen voor de Bulkseweg.

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmings plan.

Uit het verkeerseffecten-onderzoek blijkt dat er geen onderbouwing is voor de mening die in dit punt wordt beschreven. Overigens zijn in het verkeersmodel ook de relevante ontwikkelingen van de afgelopen jaren opgenomen.

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmings plan.

Zoals aangegeven bij punt 5 zijn de verkeerseffecten van het plan op de Bulkseweg wel onderzocht. Het effect van het plan op de verkeersintensiteit van de Bulkseweg bleek niet dermate groot te zijn dat voor deze weg een verkeersveiligheidsanalyse nodig is. Er zijn dus ook geen maatregelen nodig. Ter aanvulling is in bijlage 2 van deze nota een aanvullende analyse opgenomen voor de Bulkseweg.

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmings plan.

Daarnaast gaat het geluidsonderzoek uit van een toename nabij nr. 51 van minder dan 2 dB. Het treffen van maatregelen is vanuit het oogpunt van geluid niet noodzakelijk. Voor de verkeersveiligheid geldt dat op dit moment het zicht op het kruispunt Hoorzik - Bulkseweg – Kloosterstraat niet optimaal is. Dit ten gevolge van een hoge coniferenhaag in de noord-west hoek van het kruispunt. Met het ontwikkelen van deze locatie zal de haag vervallen. Het zicht voor verkeer dat vanuit de Hoorzik (west) komt wordt hiermee sterk verbeterd. Zoals reeds in de vorige antwoorden benoemd, zijn alle relevante wegen meegenomen in het

De zienswijze

16 Zienswijzennota Kerkdriel Noord, Paddenstoelenbuurt

M

aandacht wordt gebracht. Doordat de intensiteit van het gebruik van de infrastructuur meer toeneemt dan waar in de aan het bestreden ontwerp ten grondslag gelegde onderzoeken vanuit is gegaan, wordt ook de geluidsbelasting onderschat. Indiener stelt zich dan ook op het standpunt dat de mate waarin de omgeving van het plangebied akoestisch belast wordt, niet deugdelijk is onderzocht en dat derhalve ook niet kan zijn afgewogen in hoeverre de belangen van de omwonenden voldoende in acht zijn genomen. Het bestemmingsplan kan naar de mening van de indiener niet worden vastgesteld voordat deugdelijk is vastgesteld wat de effecten op de omgeving en de daar wonende personen zijn, en voordat de aantasting van hun belangen daardoor zijn afgewogen tegen het belang van de uitvoering van dit bestemmingsplan. 13. Het aan het ontwerp ten grondslag gelegde Flora- en faunaonderzoek is van april 2018. Inmiddels is dat onderzoek bijna 2 jaar oud en daardoor niet meer representatief voor de actuele situatie, Bovendien is het onderzoek onvolledig omdat Hoorzik 14 als mogelijk verblijfplaats voor vleermuizen wordt erkend, maar dit niet is onderzocht. Indiener stelt dat deugdelijk volledig en recent onderzoek moet aantonen dat er van onaanvaardbare verstoring van flora en fauna geen sprake is voordat besluitvorming omtrent dit bestemmingsplan kan plaatsvinden.

onderzoek. Dientengevolge zijn deze wegen ook meegenomen in het geluidonderzoek. In paragraaf 4.4 van het onderzoek naar wegverkeerslawaai zijn de gevolgen voor de omliggende bestaande woningen in beeld gebracht. Daardoor is wel sprake van een deugdelijk onderzoek naar wegverkeerslawaai en kan een deugdelijke belangenafweging worden gemaakt.

leidt niet tot aanpassing van het bestemmings plan.

Indiener stelt dat het flora- en faunaonderzoek dateert uit april 2018. Het onderzoek dateert echter oorspronkelijk uit 12 april 2019, waarbij een revisie heeft plaatsgevonden op 13 september 2019. Basis van het onderzoek betreffen een tweetal veldbezoeken van een ecoloog, welke plaatsgevonden hebben op 1 april 2019 en op 10 september 2019.

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmings plan.

In art. 3.1.1a Bro is bepaald dat bij de vaststelling van een bestemmingsplan in ieder geval gebruik kan worden gemaakt van gegevens en onderzoeken die niet ouder zijn dan twee jaar. De voornoemde rapportage is niet ouder dan twee jaar. Bovendien geldt dat, zoals de ABRvS eerder heeft overwogen, onder meer in haar uitspraak van 15 februari 2017, ECLI:NL:RVS:2017:437, artikel 3.1.1a van het Bro er niet aan in de weg staat dat onderzoeksgegevens ouder dan twee jaar aan het besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan ten grondslag worden gelegd. Sinds uitvoering van het veldwerk ten behoeve van het onderzoek hebben zich geen feiten of omstandigheden voorgedaan op grond waarvan betwijfeld zou moeten worden dat het genoemde onderzoek zodanig is verouderd, dan wel dat na de totstandkoming van het onderzoek zodanige ontwikkelingen hebben plaatsgevonden dat moet worden getwijfeld aan de representativiteit van het onderzoek voor de voorziene ontwikkeling. Indiener heeft deze feiten en omstandigheden ook niet zelf aangevoerd. Indiener stelt voorts dat het onderzoek onvolledig is, omdat Hoorzik 14 als mogelijk verblijfplaats voor vleermuizen wordt erkend,

17 Zienswijzennota Kerkdriel Noord, Paddenstoelenbuurt

maar dit niet is onderzocht. Indiener stelt dat deugdelijk volledig en recent onderzoek moet aantonen dat er van onaanvaardbare verstoring van flora en fauna geen sprake is voordat besluitvorming omtrent dit bestemmingsplan kan plaatsvinden. In de quickscan staat over de aanwezigheid van vleermuizen dat alle gevels en muren van te slopen bebouwing nauwkeurig zijn geïnspecteerd op de aanwezigheid van potentiële invliegopeningen die toegang kunnen verlenen tot een verblijfplaats voor vleermuizen. Deze zijn in te slopen schuren niet aangetroffen door het gebrek aan spouw en dakruimte. De aanwezigheid van vaste rust en/of verblijfplaatsen kunnen hier derhalve worden uitgesloten. In de woning aan de Hoorzik 14 kunnen verblijfplaatsen van vleermuizen niet worden uitgesloten. Aannemelijk heeft deze woning een spouwmuur. Mogelijk kunnen vleermuizen via kierende kantpannen of openingen in de gevel als stootvoegen of ventilatieroosters toegang krijgen tot de luchtspouw. Indien deze woning gesloopt wordt dient hiervoor alvorens aanvullend onderzoek naar vleermuizen uitgevoerd te worden. De bovengenoemde woning aan de Hoorzik 14 was ten tijde van het veldbezoek niet toegankelijk, waardoor niet is uitgesloten dat deze woning geschikt is als vaste rust- en verblijfplaats van vleermuizen.

Als uit het nader onderzoek blijkt dat in deze schuren vaste rustof verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig zijn, dan dient overtreding van de Wnb te worden voorkomen door het nemen van mitigerende maatregelen of een vrijstelling, dan wel een ontheffing. De vragen of voor de uitvoering van het bestemmingsplan een vrijstelling dan wel een ontheffing op grond van het soortenbeschermingsregime in de Wnb nodig is en zo ja, of deze ontheffing kan worden verleend, komen in beginsel pas aan de orde in een procedure op grond van de Wnb. Dat doet er niet aan af dat een bestemmingsplan niet kan worden vastgesteld indien en voor zover op voorhand in redelijkheid moet worden ingezien dat het soortenbeschermingsregime in de Wnb aan de uitvoerbaarheid van het plan in de weg staat. Van dit laatste is echter geen sprake. Enkel in de woning aan de Hoorzik 14 zijn verblijfplaatsen van vleermuizen niet uit te sluiten. Indien deze - volgend uit nader onderzoek - wel aanwezig blijken te zijn, dan is er, gelet op de omvang van het plangebied, voldoende ruimte om mitigerende maatregelen

18 Zienswijzennota Kerkdriel Noord, Paddenstoelenbuurt

N

14. indiener ziet zich in zijn belangen aangetast door een gebrekkig onderzoek op dit vlak omdat zijn perceel direct aangrenzend aan het plangebied is gelegen en een verstoring van flora en fauna in het plangebied directe gevolgen zal hebben voor de aanwezige flora en fauna op zijn perceel.

O

15. in het onderzoek naar de stikstof emissie vanwege de realisatie van het plan wordt uitgegaan van een verkeersgeneratie van ca. 1400 verkeersbewegingen per dag. Uit het verkeerseffectenonderzoek echter blijkt dat het er veel meer zijn. Het onderzoek naar de stikstofemissie is derhalve gebaseerd op onjuiste gegevens en daardoor ondeugdelijk. Dat heeft als gevolg dat het ontwerp niet rust op een adequate motivering en zo niet kan worden vastgesteld. 16. De woningbehoefte die wordt genoemd als onderbouwing van de noodzaak van dit plan wordt in de toelichting wel aangegeven op basis van een woningbehoefte onderzoek, maar wordt op geen enkele wijze gerelateerd aan de overige woningbouw in de gemeente Maasdriel en in de kern Kerkdriel, zodat niet duidelijk is of dit plan ook met de overige woningbouwinitiatieven in Kerkdriel/Maasdriel nog wel in de behoefte past. Onduidelijk is verder of bij de behoefte bepaling Kerkdriel noord fase 1 al is meegenomen. Op grond daarvan stelt indiener dat niet vast staat of er wel sprake is van goede ruimtelijke ordening als dit plan, waarvan dus niet is gebleken of er veel behoefte aan is, op deze wijze wordt vastgesteld.

P

te treffen. Hierdoor berust de noodzaak op tegen die tijd recent onderzoek. Daarmee ligt het verkrijgen van een eventuele ontheffing in de rede en staat de Wnb de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet in de weg. Met het voornoemde onderzoek is een verkenning gedaan van alle relevante vakgebieden met betrekking tot de Wet natuurbescherming. Hierbij is een beoordeling gegeven van de aanwezigheid van de specifieke potentie voor beschermde flora en fauna in het plangebied, de betekenis van het plangebied voor de aanwezige soorten en de effecten van de voorgenomen ingrepen op de soorten. Beoordeeld is dat vanwege de voorgenomen plannen eventuele verstoring van beschermde soorten beperkt blijft tot binnen het plangebied. Binnen het perceel van indiener zullen geen werkzaamheden plaatsvinden. Onduidelijk is waarom en in hoeverre een eventuele verstoring van flora en fauna in het plangebied gevolgen heeft voor de gestelde aanwezige flora en fauna binnen het perceel van indiener. Indiener heeft dit ook niet zelf aannemelijk gemaakt. In tegenstelling tot wat steller aangeeft, is de verkeersgeneratie van de Paddenstoelenbuurt wel degelijk ca. 1.400 verkeersbewegingen per dag. Dit blijkt uit het onderzoek naar verkeerseffecten als het onderzoek naar stikstof.

Uit jurisprudentie van de ABRvS - bijvoorbeeld 8 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724 - blijkt dat, indien sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling', de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling in het ruimtelijk besluit dient te worden beschreven. De beschrijving van de behoefte dient te worden gebaseerd op voldoende actuele, concrete en zo mogelijk cijfermatige gegevens. Het is niet in strijd met art. 3.1.6, lid 2 Bro als voor de onderbouwing van de behoefte in het ruimtelijk besluit wordt verwezen naar een of meer onderzoeksrapporten of beleidsdocumenten.

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmings plan.

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmings plan.

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmings plan.

Bij de onderbouwing van de kwantitatieve woningbehoefte is gebruik gemaakt van een regionale woningbouwprogrammering, het gemeentelijk woningbouwprogramma en een woningbehoefteonderzoek. Het gemeentelijke programma betreft voor Maasdriel het 'Woningbouwprogramma 2015-2025', vastgesteld door de raad op 16 april 2016 en

19 Zienswijzennota Kerkdriel Noord, Paddenstoelenbuurt

Q

R

17. Indiener merkt op dat in het ontwerp geen rekening gehouden lijkt te zijn met de beperkende effecten die het ontwikkelen van woningbouw op grote schaal op die locatie heeft op de exploitatiemogelijkheden van de diverse percelen met een bedrijfsbestemming die rond het plangebied zijn gelegen, en waarvan vele zelfs direct aangrenzend zijn. Zonder dat aan dat aspect aandacht is besteed en dat is aangegeven wat die beperkende effecten precies zijn en hoe die gecompenseerd gaan worden, is er naast de mening van de indiener geen sprake van goede ruimtelijke ordening en kan het bestemmingsplan niet worden vastgesteld. 18. Ten aanzien van de financiële haalbaarheid van het plan stelt indiener vast dat eind 2019 nog door de wethouder in de pers werd gemeld dat het plan niet financieel haalbaar gemaakt kon worden. Indiener stelt vast dat uit niets blijkt dat die onhaalbaarheid uit november 2019, na het crisisjaar 2020 ineens zou zijn opgelost. Om echter te voorkomen dat indiener met een wijk recht tegenover zijn woning zal worden

geactualiseerd in oktober 2017. Het woningbouwprogramma bevat een overzicht van alle concrete woningbouwprojecten die binnen de gemeente spelen en wijst daar een woningbouwcontingent aan toe. Aan de gehele kern Kerkdriel wordt een voorraad toegekend van 312 woningen, waarvan aan onderhavig initiatief, in het woningbouwprogramma 'Kerkdriel-Noord, oostelijk deel' genoemd, een voorraad van 150 woningen. Dit is aldus exclusief fase 1 van Kerkdriel Noord. Ten aanzien van het surplus boven de 150 woningen dat het onderhavige bestemmingsplan mogelijk maakt geldt dat hierbij wordt ingespeeld op de recente krapte op de woningmarkt. Vanwege deze krapte is er een overloop uit de randstad en nabijgelegen steden als 's-Hertogenbosch. Bovendien past dit surplus binnen de aan Maasdriel toegekende 1.100 woningen uit de regionale woningbouwprogrammering Rivierenland. Tot slot geldt dat het maximaal toegestane aantal woningen van 180 uit de Kersenbuurt niet volledig gerealiseerd wordt, derhalve dat deze planologische restcapaciteit ten gunste komt aan onderhavig planvoornemen. De kwantitatieve woningbehoefte is daarmee voldoende gerelateerd aan overige woningbouw in de gemeente Maasdriel, aangezien ook aan deze woningbouw in het woningbouwprogramma een woningbouwcontingent is toegewezen.