Document · PDF

Bijlage 1, Taxatie inbrengwaarde

Gemeenteraad 14 oktober 2021, gemeente MaasdrielBij agendapunt: Bestemmingsplan Paddenstoelenbuurt11.707 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

TAXATIE INBRENGWAARDE van gronden die onderdeel uitmaken van de woningbouwlocatie ‘Kerkdriel-Noord, Paddenstoelenbuurt' in Kerkdriel DEFINITIEF d.d. 13 augustus 2020

OPDRACHTGEVER: Gemeente Maasdriel T.a.v. de heer R. Postelmans Postbus 10.000 5330 GA KERKDRIEL UITGEBRACHT DOOR: Korenaar Advies v.o.f. Peerdewask 6 9951 JV WINSUM

Taxatierapport inbrengwaarde Kerkdriel Noord Kenmerk: 30202345/T1/eno Pagina 2 van 52

INHOUDSOPGAVE 1

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7

2 3

INLEIDING ............................................................................................4 Opdracht/opname................................................................................4 Plausibiliteit ........................................................................................4 Onafhankelijkheid ................................................................................4 Doel van de taxatie ..............................................................................4 Begrip inbrengwaarde ..........................................................................5 Objecten ............................................................................................5 Inbrengwaarde Kerkdriel-Noord, Paddenstoelenbuurt ...............................6 ALGEMEEN ............................................................................................7

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

LOCATIE KERKDRIEL-NOORD, PADDENSTOELENBUURT ..............................8 Globale omschrijving van het plangebied ................................................8 Kadastrale gegevens ............................................................................8 Vigerend planologisch regime ................................................................9 Gebruik ............................................................................................ 16 Milieuaspecten .................................................................................. 16

TOEKOMSTIGE ONTWIKKELINGEN ......................................................... 17 4.1 Structuurvisie en plan-MER Maasdriel ................................................... 17 4.2 Bestemmingsplan .............................................................................. 17 4.3 Fasering ........................................................................................... 18

Exploitatieplan..................................................................................... 19 5.1 Totaalprogramma .............................................................................. 19 5.2 Uitgifteprijzen en aantal woningen ....................................................... 19 5.3 Grondexploitatiekosten....................................................................... 20

6.1 6.2 6.3 6.4 6.5

Exploitatieplan..................................................................................... 21 Kostenverhaal en bovenwijkse voorzieningen ........................................ 21 Waarderingsgrondslag inbrengwaarde .................................................. 22 Waardebegrippen .............................................................................. 22 Gebruikswaarde versus complexwaarde ................................................ 23 Waarderingsmethode ......................................................................... 24

7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6

WAARDERING OP BASIS VAN DE HUIDIGE BESTEMMING .......................... 25 Algemeen ......................................................................................... 25 Agrarische bestemming onbebouwd ..................................................... 25 Agrarisch bebouwd perceel Hoorzik 14 ................................................. 26 Agrarisch bebouwd perceel Hoorzik 30 ................................................. 28 Water .............................................................................................. 29 Wegen ............................................................................................. 29

Waardering als ruwe bouwgrond ............................................................ 30 8.1 Vergelijkingstransacties ...................................................................... 30 8.2 Residuele grondwaarde ...................................................................... 31 8.3 Tussenconclusie ................................................................................ 32 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6 9.7 9.8

WAARDERING INBRENGWAARDE PER EIGENAAR...................................... 33 Erven W.J.C.M. Ackermans ................................................................. 33 M.A.M. Ackermans ............................................................................. 35 J.H.M. Ackermans .............................................................................. 37 Waterschap Rivierenland .................................................................... 39 Gemeente Maasdriel .......................................................................... 41 Gemeente Maasdriel .......................................................................... 43 Gemeente Maasdriel .......................................................................... 45 Gemeente Maasdriel .......................................................................... 48

Taxatierapport inbrengwaarde Kerkdriel Noord Kenmerk: 30202345/T1/eno Pagina 3 van 52

OVERZICHT WAARDERINGEN ................................................................ 50

SLOTCLAUSULES ................................................................................. 51

PLAUSIBILITEITSVERKLARING ............................................................... 52

Taxatierapport inbrengwaarde Kerkdriel Noord Kenmerk: 30202345/T1/eno Pagina 4 van 52

INLEIDING

1.1 Opdracht/opname In het kader van de ontwikkeling van de woningbouwlocatie ‘Kerkdriel-Noord, Paddestoelenbuurt' heeft de gemeente Maasdriel op 5 augustus 2019 opdracht verstrekt tot taxatie van de inbrengwaarden van de hierna gemelde onroerende zaken aan Korenaar Advies v.o.f., Peerdewask 6, 9951 JV Winsum. De taxatie werd uitgevoerd door: de heer E. Noordam BBA BRE RMT ab, beëdigd rentmeester en Register-Taxateur; verbonden aan Korenaar Advies v.o.f. in Winsum (hierna: Korenaar).

1.2 Plausibiliteit Dit taxatierapport is op plausibiliteit getoetst door mevrouw ir C.A.C. Frikkee RT, (beëdigd) rentmeester en Register-Taxateur. De plausibiliteitsverklaring maakt onderdeel uit van dit rapport.

1.3 Onafhankelijkheid De taxateur verklaart deze waardering uitgevoerd te hebben als extern en onafhankelijk taxateur. De taxateur en/of Korenaar Advies v.o.f. hebben geen betrokkenheid (gehad) bij planvorming, grondverwerving en/of adviesdiensten betreffende de onderhavige ontwikkeling.

1.4 Doel van de taxatie Het bepalen van de inbrengwaarde zoals bedoeld in artikel 6.13 onder lid 1 Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) juncto artikel 6.2.3 Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) per peildatum 1 juli 2020 in verband met het voornemen van de gemeente Maasdriel om een exploitatieplan in procedure te brengen. Tot de inbrengwaarde zoals genoemd in artikel 6.2.3 Bro worden gerekend, voor zover redelijkerwijs toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, de ramingen van: a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b. de waarde van opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden niet gehandhaafd kunnen worden; c. de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied.

Taxatierapport inbrengwaarde Kerkdriel Noord Kenmerk: 30202345/T1/eno Pagina 5 van 52

Deze taxatie beperkt zich tot het bepalen van de inbrengwaarde van de gronden in het exploitatiegebied zoals bedoeld in artikel 6.2.3 onder lid a, b en lid c Bro.

1.5 Begrip inbrengwaarde De inbrengwaarde betreft de waarde van gronden vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. Voor gronden welke onteigend zijn, of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de volledige schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet.

1.6 Objecten Binnen de grenzen van de woningbouwlocatie ‘Kerkdriel-Noord, Paddestoelenbuurt' worden, volgens opgaaf van de gemeente, de navolgende onroerende zaken onderscheiden. De objecten zijn volgens de kadastrale berichten van het kadaster in Nederland van 5 juli 2020 kadastraal bekend gemeente Maasdriel, sectie N, objectnummer KNP.001 KNP.002 KNP.003 KNP.004 KNP.005 KNP.006 KNP.007 KNP.008 KNP.009 KNP.010 KNP.011 KNP.012 KNP.013 KNP.014 KNP.015 KNP.016 KNP.017 KNP.018 KNP.019 KNP.020 KNP.021 KNP.022 KNP.023 KNP.024 KNP.025

kad. gem. Maasdriel (sectie) N nummer 1408 N nummer 3736 N nummer 3737 N nummer 225 ged. N nummer 212 N nummer 216 N nummer 226 ged. N nummer 1407 N nummer 1409 N nummer 1410 N nummer 1411 N nummer 1522 N nummer 1523 N nummer 1524 N nummer 1525 N nummer 1526 N nummer 1527 N nummer 2067 ged. N nummer 3234 ged. N nummer 3237 N nummer 3239 N nummer 3241 N nummer 3274 ged. N nummer 3729 ged. N nummer 3770 TOTAAL

oppervlakte in exploitatiegebied 7.750 m2 2.145 m2 3.345 m2 489 m2 13.180 m2 1.320 m2 572 m2 10.180 m2 590 m2 555 m2 840 m2 205 m2 5.460 m2 425 m2 110 m2 110 m2 5.000 m2 140 m2 894 m2 1.030 m2 125 m2 2.790 m2 8 m2 560 m2 20.750 m2 78.573 m2

eigenaar erven W.J.C.M. Ackermans M.A.M. Ackermans J.H.M. Ackermans Wts Rivierenland Gemeente Maasdriel Gemeente Maasdriel Gemeente Maasdriel Gemeente Maasdriel Gemeente Maasdriel Gemeente Maasdriel Gemeente Maasdriel Gemeente Maasdriel Gemeente Maasdriel Gemeente Maasdriel Gemeente Maasdriel Gemeente Maasdriel Gemeente Maasdriel Gemeente Maasdriel Gemeente Maasdriel Gemeente Maasdriel Gemeente Maasdriel Gemeente Maasdriel Gemeente Maasdriel Gemeente Maasdriel Gemeente Maasdriel

Taxatierapport inbrengwaarde Kerkdriel Noord Kenmerk: 30202345/T1/eno Pagina 6 van 52

Kadastraal Sectie nummer

Eigenaar

Oppervlak kadastraal Oppervlak Oppervlak binnen Oppervlak buiten bekend gemeten exploitatiegebied exploitatiegebied

212

Gemeente Maasdriel

13.180

13.107

216

Gemeente Maasdriel

1.320

1.306

225

Eigenaar D

1.010

1.205

489

716

226

Gemeente Maasdriel

1.760

1.762

572

1.190

1.407

Gemeente Maasdriel

10.180

10.137

1.408

Eigenaar A

7.750

7.720

1.409

1.410

Gemeente Maasdriel

590

585

Gemeente Maasdriel

555

1.411

Gemeente Maasdriel

840

844

1.522

Gemeente Maasdriel

205

265

1.523

Gemeente Maasdriel

5.460

5.450

5.395

1.524

Gemeente Maasdriel

425

446

1.525

Gemeente Maasdriel

110

153

1.526

Gemeente Maasdriel

110

1.527

Gemeente Maasdriel

5.000

4.965

2.067

Gemeente Maasdriel

641

611

140

471

3.234

Gemeente Maasdriel

935

913

894

3.237

Gemeente Maasdriel

1.030

1.072

3.239

Gemeente Maasdriel

125

147

3.241

Gemeente Maasdriel

2.790

2.740

2.731

3.274

Gemeente Maasdriel

6.198

5.995

5.987

3.729

Gemeente Maasdriel

4.544

560

3.984

3736

Eigenaar B

2.145

2.159

3737

Eigenaar C

3.770

Gemeente Maasdriel

0 0

3770

2067

Totaal

3234

0 0

3.345

3.365

20.750

20.607

90.998

90.750

78.321

12.430

3237

212

3239

3241

Plangrens

226

Binnen plangebied maar wordt niet verworven

1407

1522

1524

1408

1523 3737

2613 3736

218

219

220

1184

225

3274 2612 1527 1526

1409

1525

1411

216

3729 1410 2358

Gemeente Maasdriel Datum : 28 juli 2020 Schaal = 1 / 1500 (op A3 formaat) Status : Concept Tek: KD200728 - Eigendommen - A3 formaat .pdf Bron: KD200728 - Eigendommen.dwg

Kerkdriel noord - Paddenstoelenbuurt Eigendommenkaart Gemaakt door : A.G. Salembier Buro Beeld B.V.

1.7 Inbrengwaarde Kerkdriel-Noord, Paddenstoelenbuurt Rekening houdend met de omstandigheden welke op de inbrengwaarde van invloed kunnen zijn, de ingewonnen en verkregen informatie, genoemde overwegingen en hierna te noemen overwegingen, bijbehorende berekeningen en vergelijkingen, worden de nader te noemen onroerende zaken op basis van het prijspeil 1 juli 2020 getaxeerd op: Totale inbrengwaarde

€ 5.304.495,00

(zegge: vijfmiljoendriehonderdvierduizendvierhonderdvijfennegentig euro 0/100) Voor een nadere toelichting op de waardering en de achtergrondinformatie die heeft geleid tot de waardering, verwijst ondergetekende naar de bijgevoegde informatie. Tot het verstrekken van een nadere toelichting is ondergetekende steeds bereid. Aldus getekend augustus 2020 te Winsum,

De heer E. Noordam BBA BRE RMT ab Beëdigd makelaar/taxateur o.z. Beëdigd door de Arrondissementsrechtbank te Groningen op 23 augustus 1999 Geregistreerd bij VastgoedCert en NRVT met certificaat nummer RT588011992 in de kamers: - Landelijk en Agrarisch Vastgoed - Wonen - Bedrijfsmatig Vastgoed

Taxatierapport inbrengwaarde Kerkdriel Noord Kenmerk: 30202345/T1/eno Pagina 7 van 52

ALGEMEEN

De gemeente Maasdriel is voornemens het bestemmingsplan Kerkdriel Noord, Paddenstoelenbuurt vast te stellen. Het bestemmingsplan is bedoeld om de realisatie van een woningbouwlocatie mogelijk te maken. De woningbouwlocatie is een afronding van de westelijk van het exploitatieplangebied gelegen woonwijk Kerkdriel Noord 1e fase. Een groot deel van de gronden binnen het plangebied is in eigendom van de gemeente Maasdriel. Een ander deel van het plangebied is particulier eigendom. De gemeente is er tot op heden niet in geslaagd om met alle particuliere grondeigenaren een overeenkomst te sluiten inzake het verhalen van kosten bij grondexploitatie dan wel de gronden aan te kopen. Dit heeft tot gevolg dat het kostenverhaal niet anderszins is verzekerd. Daarnaast wenst de gemeente eisen te stellen met betrekking tot het tijdvak of de fasering, voor werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en/of de inrichting van de openbare ruimte. De gemeente is voornemens om de toegedachte bestemmingen zelf te realiseren. De gemeente houdt er rekening mee dat ze, ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan, nog niet alle gronden heeft verworven dan wel samenwerkingsovereenkomsten heeft kunnen sluiten voor het ontwikkelen van de gronden in de vorm van uitvoering die haar voor ogen staat.

Op grond van artikel 6.12 Wro is de gemeente Maasdriel verplicht om in dat geval gelijktijdig met het vaststellen van het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen. Onderdeel van het exploitatieplan is een raming van de inbrengwaarden van de gronden in het exploitatiegebied, waarvoor dit rapport is opgesteld. Voor de raming van de inbrengwaarden is gekozen voor de algemeen aanvaarde werkwijze dat wordt gekeken naar vergelijkingstransacties van gronden in en rond Kerkdriel alsmede dat een residuele grondwaarde berekening wordt gemaakt. Voor de residuele berekening is gebruik gemaakt van de door de gemeente aangeleverde gegevens, te weten het bestemmingsplan, het bouwprogramma en een indicatieve opgave van de kosten en opbrengsten van de locatie van dat moment.

Taxatierapport inbrengwaarde Kerkdriel Noord Kenmerk: 30202345/T1/eno Pagina 8 van 52

LOCATIE KERKDRIEL-NOORD, PADDENSTOELENBUURT

3.1 Globale omschrijving van het plangebied Het plangebied is als volgt begrensd: aan de noordzijde door de Veersteeg en agrarische percelen; aan de westzijde door een bestaande watergang en de woningbouwlocatie Kerkdriel Noord, 1e fase; aan de oostzijde door de Kloosterstraat; aan de zuidzijde de straat Hoorzik.

3.2 Kadastrale gegevens Binnen de grenzen van het exploitatiegebied worden, volgens opgaaf van de gemeente, de navolgende onroerende zaken onderscheiden. De objecten waaraan de grondplannummers KNP.001 tot en met KNP.027 zijn toegekend, zijn volgens de kadastrale berichten van het kadaster in Nederland van 5 juli 2020, kadastraal bekend gemeente Maasdriel, objectnummer KNP.001 KNP.002 KNP.003 KNP.004 KNP.005 KNP.006 KNP.007 KNP.008 KNP.009 KNP.010 KNP.011 KNP.012 KNP.013 KNP.014 KNP.015 KNP.016 KNP.017 KNP.018 KNP.019 KNP.020 KNP.021 KNP.022 KNP.023 KNP.024 KNP.025

Taxatierapport inbrengwaarde Kerkdriel Noord Kenmerk: 30202345/T1/eno Pagina 9 van 52

Kadastraal Sectie nummer

Eigenaar

Oppervlak kadastraal Oppervlak Oppervlak binnen Oppervlak buiten bekend gemeten exploitatiegebied exploitatiegebied

212

Gemeente Maasdriel

216

Gemeente Maasdriel

225

13.180 1.320 1.010

13.107 1.306 1.116

13.107 1.306

413

702

Gemeente Maasdriel

1.760

1.762

573

1.189

Gemeente Maasdriel

10.180

10.137

1.408

W.J.C.M. Ackermans

7.750

7.804

1.409

Gemeente Maasdriel

590

585

1.410

Gemeente Maasdriel

555

1.411

Gemeente Maasdriel

840

844

1.522

Gemeente Maasdriel

205

265

1.523

Gemeente Maasdriel

5.460

5.398

1.524

Gemeente Maasdriel

425

447

1.525

Gemeente Maasdriel

110

153

1.526

Gemeente Maasdriel

110

1.527

Gemeente Maasdriel

5.000

4.965

2.067

Gemeente Maasdriel

641

611

140

471

3.234

Gemeente Maasdriel

935

912

3.237

Gemeente Maasdriel

1.030

1.072

3.239

0 0

Gemeente Maasdriel

125

147

3.241

Gemeente Maasdriel

2.790

2.731

3.274

Gemeente Maasdriel

6.198

5.995

5.987

3.729

Gemeente Maasdriel

4.544

560

3.985

3736

M.A.M.

Ackermans

2.145

2.159

Ackermans

3737

J.A.M.

Gemeente Maasdriel Totaal

3.345

3770

3.365

20.750

20.607

90.998

90.684

78.349

12.335

3237

212

3239

3241

Plangrens

2067

Waterschap Rivierenland

3.770

3234

226 1.407

226

Binnen plangebied maar wordt niet verworven

1407

1522 1524

1408

1523 3737

2613 3736

218

219

220

1184

225

3274 2612 1527

1526

1409

1525

1411

216

3729 1410 2358

Gemeente Maasdriel Datum : 11 mei 2020 Schaal = 1 / 1500 (op A3 formaat) Status : Concept Tek: KD200511 - Eigendommen - A3 formaat .pdf Bron: KD200511 - Eigendommen.dwg

Kerkdriel noord - Paddenstoelenbuurt Eigendommenkaart Gemaakt door : A.G. Salembier Buro Beeld B.V.

Volgens opgave van opdrachtgever bedraagt de totale oppervlakte in het exploitatiegebied conform de planeconomische- en stedenbouwkundige opzet 78.319 m². Deze oppervlakte is gebaseerd op digitale uitmeting. De kadastrale oppervlakte in eigendom is conform de systematiek van de Wro Afdeling Grondexploitatie de basis voor het bepalen van de inbrengwaarde en de uiteindelijke omslag voor het berekenen van de te ontvangen of te betalen exploitatiebijdrage. Om die reden wordt in het geval van gehele kadastrale percelen gerekend met de kadastrale oppervlakte en in het geval van gedeeltelijke (kadastrale) percelen met de digitaal uitgemeten oppervlakte. De eigendomsinformatie als bijlage aangehecht. Bijlage 1 :

EIGENDOMSINFORMATIE

3.3 Vigerend planologisch regime De te taxeren percelen vallen voor een deel binnen de plangrens het bestemmingsplan ‘Kerkdriel Noord’ welk bestemmingsplan beoogde de ontwikkeling van het plangebied als woningbouwlocatie deels mogelijk te maken. Het bestemmingsplan verving het bestemmingsplan ‘Buitengebied, binnendijks deel’. Doordat het bestemmingsplan ‘Kerkdriel Noord’ deels is vernietigd door de Raad van State vigeren thans in het plangebied twee bestemmingsplannen te weten het bestemmingsplan ‘Buitengebied, binnendijks deel’ en het over dit plan gelegde nieuwe bestemmingsplan ‘Kerkdriel Noord’ maar dan alleen voor de delen die niet zijn vernietigd.

Taxatierapport inbrengwaarde Kerkdriel Noord Kenmerk: 30202345/T1/eno Pagina 10 van 52

Onderstaand volgt een beschrijving van beide bestemmingsplannen. Eerst wordt het bestemmingplan ‘Buitengebied, binnendijks deel’ beschreven en daarna de niet vernietigde bestemmingen van het bestemmingsplan ‘Kerkdriel Noord’. 3.3.1 Bestemmingsplan Buitengebied, binnendijks deel Het bestemmingsplan Buitengebied, binnendijks deel is: - vastgesteld op 22 februari 2006; - goedgekeurd op 17 december 2006. De gronden binnen het onderhavige plangebied hebben de bestemmingen: Artikel 3 ‘Agrarisch gebied’; Artikel 6 ‘Niet agrarische bedrijven’, en; Artikel 12 ‘Verkeersdoeleinden’. Als bijlage is een kopie van de bestemmingsplanregels en -verbeelding aangehecht. Bijlage 2 :

BESTEMMINGSPLANINFORMATIE

De gebruiks- en bouwmogelijkheden van de gronden met de bestemming ‘Agrarisch gebied’, Niet agrarische bedrijven’ en ‘Verkeersdoeleinden’ zijn in het bestemmingsplan benoemd als volgt:

Artikel 3 – Agrarisch gebied Lid 3.1 Doeleindenomschrijving De als "Agrarisch gebied" op de kaart aangegeven gronden zijn bestemd voor de volgende doeleinden: agrarisch (bedrijfsmatig) grondgebruik;

Taxatierapport inbrengwaarde Kerkdriel Noord Kenmerk: 30202345/T1/eno Pagina 11 van 52

een niet-agrarische nevenactiviteit bij een agrarisch bedrijf; …………………. behoud en herstel van de waardevolle landschapselementen.

Lid 3.2 Nadere detaillering van de doeleinden a. Binnen de bestemming Agrarisch gebied is het beleid primair gericht op het bieden van ontwikkelingsmogelijkheden voor een duurzame en concurrerende landbouw; het agrarisch grondgebruik weegt het zwaarst binnen deze bestemming. Daarnaast wordt gestreefd naar het beschermen van de lokaal aanwezige landschappelijke waarden’ e. Een champignonbedrijf is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding "champignons". Lid 3.3 Bebouwingsregeling Op de tot "Agrarisch gebied" bestemde gronden zijn uitsluitend toegestaan gebouwen ten behoeve van agrarische bedrijven, burgerwoningen en openbaar nut alsmede andere bouwwerken die ten dienste staan van deze bestemming, met dien verstande dat op de gronden gelegen binnen een afstand van 5 meter ter weerszijden van de op de kaart bestemmingen aangegeven "watergang" alleen bebouwing is toegestaan die noodzakelijk is voor het beheer en het onderhoud van de watergang. Een en ander met inachtneming van de volgende bepalingen.

Lid 3.3.1 Agrarische bedrijven: gebouwen

Er is een restrictie voor de bouw van kassen bij niet glastuinbouwbedrijven tot maximaal 1.000 m2.

Artikel 6 – Niet-agrarische bedrijven Lid 6.1 Doeleindenomschrijving De als "Niet-agrarische bedrijven" op de kaart aangegeven gronden zijn bestemd voor nietagrarische bedrijven en inrichtingen met de bijbehorende bouwwerken en voorzieningen alsmede voor instandhouding en de bescherming van de grondwaterwinning ter plaatse van de aanduiding "grondwaterbeschermingszone, milieubeschermingsgebied categorie II voor drinkwater" en “waterwingebied” op de kaart bestemmingen. Lid 6.2 Nadere detaillering van de doeleinden a. Ter plaatse van de betreffende aanduiding op de kaart bestemmingen is uitsluitend het in de hierna volgende Staat van niet-agrarisch bedrijven opgenomen bedrijf in de aangegeven omvang op het genoemde adres toegestaan:

Taxatierapport inbrengwaarde Kerkdriel Noord Kenmerk: 30202345/T1/eno Pagina 12 van 52

Adres Kloosterstraat 7, Kerkdriel Hoorzik 30, Kerkdriel

Bedrijfstype Opslag algemeen (Oalg) Opslag algemeen (Oalg)

Oppervlakte 1.540 m2 880 m2

Lid 6.3 Bebouwingsregeling Op de tot "Niet-agrarische bedrijven" bestemde gronden zijn uitsluitend toegestaan bouwwerken ten dienste van de bestemming. Bedrijfswoningen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de bestaande bedrijfswoning; er mogen geen nieuwe bedrijfswoningen worden opgericht. Een en ander met dien verstande dat op de gronden gelegen binnen een afstand van 4 meter ter weerszijden van de op de kaart bestemmingen aangegeven "watergang" alleen bebouwing is toegestaan die noodzakelijk is voor het beheer en het onderhoud van de watergang. Voorts dienen de volgende bepalingen in acht te worden genomen:

Taxatierapport inbrengwaarde Kerkdriel Noord Kenmerk: 30202345/T1/eno Pagina 13 van 52

3.3.2 Bestemmingsplan Kerkdriel Noord Het bestemmingsplan Kerkdriel Noord is: - vastgesteld op 29 april 2010; - onherroepelijk geworden op 2 maart 2011. De gronden binnen het onderhavige plangebied hebben de bestemmingen: Artikel 3 ‘Groen’; Artikel 4 ‘Verkeer’; Artikel 5, ‘Water’, en; Artikel 6 ‘Wonen’. Als bijlage is een kopie van de bestemmingsplanregels en -verbeelding aangehecht. Bijlage 3 :

BESTEMMINGSPLANINFORMATIE

De gebruiks- en bouwmogelijkheden van de gronden met de bestemming ‘Groen’, ‘Verkeer’, ‘Water’ en ‘Wonen’ zijn in het bestemmingsplan benoemd als volgt:

Artikel 3 – Groen Lid 3.1 Doeleindenomschrijving De als "Groen” aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. groenvoorzieningen, bermen en beplanting; b. water en voorzieningen voor de waterhuishouding; c. parkeer- en ontsluitingsvoorzieningen; d. wandel- en fietspaden, speelvoorzieningen; e. …………………. Op deze bestemming zitten geen noemenswaardige bouwmogelijkheden.

Taxatierapport inbrengwaarde Kerkdriel Noord Kenmerk: 30202345/T1/eno Pagina 14 van 52

Artikel 4 – Verkeer Lid 4.1 Doeleindenomschrijving De als "Verkeer” aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wegen en straten met een functie voornamelijk gericht op verblijf; b. wandel- en fietspaden; c. parkeer- en groenvoorzieningen, bermen en beplanting; d. water en voorzieningen voor de waterhuishouding; e. …………………. Op deze bestemming zitten geen noemenswaardige bouwmogelijkheden. Artikel 5 – Water Lid 5.1 Doeleindenomschrijving De als "Water” aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. water en voorzieningen voor de waterhuishouding; b. groenvoorzieningen, bermen en beplanting; c. …………………. Op deze bestemming zitten geen noemenswaardige bouwmogelijkheden. Artikel 6 – Wonen Lid 6.1 Doeleindenomschrijving De als "Wonen” aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. woningen; b. aan huis verbonden beroep; c. parkeer- en groenvoorzieningen, bermen en beplanting; d. water en voorzieningen voor de waterhuishouding; met bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, erven, tuinen en parkeervoorzieningen. Lid 6.2 Bouwregels 1. Voor het bouwen van woningen gelden de volgende regels: a. ter plaatse van de aanduiding ‘maximum aantal wooneenheden’ bedraagt het aantal wooneenheden maximaal het aangegeven aantal wooneenheden; b.

woningen zijn toegestaan in de bouwwijzen vrijstaand, twee-aaneen en aaneengebouwd met dien verstande, dat het aantal aaneengebouwde woningen per rij maximaal 5 bedraagt; c. gestapelde woningen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van aanduiding gestapeld. 2. Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels: a. hoofdgebouwen worden gebouwd binnen het bouwvlak; b. een hoofdgebouw met: een voorgevelhoogte tussen 4 m en 6 m moet minimaal 1,5 m achter de aangeduide gevellijn worden gebouwd; een voorgevelhoogte vanaf 6 m moet minimaal 3 m achter de aangeduide gevellijn moet worden gebouwd; c. de afstand van een hoofdgebouw tot de zijdelingse bouwperceelgrens bedraagt: bij vrijstaande woningen minimaal 3 m aan beide zijden; bij twee-aaneen gebouwde woningen minimaal 2 m aan één zijde; bij aaneengebouwde woningen minimaal 2 m aan de nietaangebouwde zijde van de eindwoningen;

Taxatierapport inbrengwaarde Kerkdriel Noord Kenmerk: 30202345/T1/eno Pagina 15 van 52

d. de diepte van een hoofdgebouw bedraagt: bij vrijstaande en twee-aaneen gebouwde woningen maximaal 15 m; bij aaneengebouwde woningen maximaal 10 m; e. ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte' bedraagt de goot- en bouwhoogte maximaal de aangegeven goot- en bouwhoogte; f. ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte' bedraagt de bouwhoogte maximaal de aangegeven bouwhoogte, met dien verstande dat daar waar volgens de verbeelding de bouwhoogte maximaal 7 m mag bedragen, de oppervlakte van de bouwlaag boven de begane grond maximaal 50% van de oppervlakte van de begane grond mag bedragen; g. ter plaatse van de aanduiding 'minimale-maximale dakhelling' bedraagt de dakhelling van het hoofdgebouw minimaal respectievelijk maximaal de aangegeven dakhelling.

NB. Ten behoeve van de waardering van de inbrengwaarde van de onroerende zaken dient bij het bepalen van de werkelijke waarde te worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. Om de onteigende in een gelijkwaardige inkomens- en vermogenspositie te laten verkeren wordt enerzijds gekeken naar de situatie voor de uitvoering van het werk waarvoor wordt onteigend (werk wegdenken) en anderzijds naar de baten en lasten die samenhangen met de realisatie van het werk (complexwaarde). Door deze complexwaarde benadering deelt de onteigende mee in de baten en lasten van een profijtelijke bestemming voor zover deze toepassing tot een hogere waarde leidt dan de gebruikswaarde. De vraag die zich voordoet in de onderhavige situatie is of rekening moet worden gehouden met het bestemmingsplan Kerkdriel Noord van 2011 wat voorziet in de realisatie van een woningbouwbestemming maar wat gedeeltelijk is vernietigd. Het is hierbij goed om in oog aanschouw te nemen dat de bestemmingen groen en infrastructuur instant zijn gelaten en het overgrote deel van de woningbouwvlekken is vernietigd. er kan worden vastgesteld dat de groen en infra nooit zouden zijn gerealiseerd zonder de blokken met de woningbouwbestemming.

De onteigeningswet gaat in beginsel niet uit van het bestemmingsplan als het werk waarvoor wordt onteigend. Het werk is de woningbouwontwikkeling. Ook het bestemmingsplan Kerkdriel Noord van 2011 voorzag in de realisatie van dit werk maar door het feit dat in dit bestemmingsplan van 2011 (het overgrote deel van) de woonbestemmingen zijn vernietigd en niet de bijbehorende bestemmingen groen en infra is er met zekerheid geen sprake van een volwaardig te realiseren woningbouwplan. Bij het bepalen van de gebruikswaarde is het de gedachte van de wetgever geweest ook de situatie te beoordelen waarbij het werk waarvoor wordt onteigent buiten beschouwing te laten. Hiermee wordt zoals voornoemd omschreven het werk (lees: de woningbouwontwikkeling) genoemd en niet meer bijzonder alleen het bestemmingsplan Kerkdriel Noord, Paddenstoelenbuurt. Om die reden wordt bij het bepalen van de gebruikswaarde uitgegaan van de situatie dat er geen sprake is van een woningbouwontwikkeling. In casu dient dan te worden teruggevallen op het bestemmingsplan Buitengebied, binnendijks deel van 2006.

Taxatierapport inbrengwaarde Kerkdriel Noord Kenmerk: 30202345/T1/eno Pagina 16 van 52

3.4 Gebruik In de huidige situatie is het plangebied grotendeels in gebruik als agrarische onbebouwde grond die in gebruik is als weiland, akkerbouwgrond en fruitopstand. Op perceel KNP.001 staat een kleine verouderde onverwarmde kas. De percelen KNP.006, KNP.009 tot en met KNP.011 betreffen een voormalig agrarisch erf met verwerkings- en opslagruimte van een voormalig fruitbedrijf. Op perceel KNP.002 staat een voormalige agrarische bedrijfswoning waarvan de achterliggende bedrijfsgebouwen recent zijn gesloopt. Gesloopte opstallen vallen buiten de waardering van de inbrengwaarde op grond van bestaande jurisprudentie. Een aantal percelen zijn op dit moment bestaande infrastructuur. Perceel KPN.004 is een watergang die voor wat betreft een oppervlakte van 489 m2 niet blijft gehandhaafd en de percelen KNP.007, KNP.018, KNP.025 en KNP.026 zijn op dit moment wegen die deels bij het exploitatieplangebied worden getrokken en onderdeel zijn van de planrealisatie. Per eigenaar/gebruiker wordt hierna de gebruikssituatie nader gespecificeerd. Ook wordt een omschrijving gemaakt van de aanwezige opstallen per object.

3.5 Milieuaspecten De kadastrale berichten vermelden geen registratie waaruit blijkt dat er sprake is van een ernstige bodemverontreiniging zoals bedoeld in artikel 55 van de Wet bodembescherming. Ondergetekende heeft geen onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden ten behoeve van het huidige evenals het beoogde gebruik. Indien geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Nader onderzoek kan gewenst zijn. In opdracht van de gemeente zijn verschillende verkennende bodemonderzoeken uitgevoerd. Daar waar noodzakelijk heeft een aanvullend onderzoek plaatsgevonden. Uit de rapporten kan worden afgeleid dat er in beperkte mate sprake is van verontreiniging. De kwaliteit van bodem en grondwater vormt geen beperking voor het huidige en/of toekomstige gebruik.

Taxatierapport inbrengwaarde Kerkdriel Noord Kenmerk: 30202345/T1/eno Pagina 17 van 52

TOEKOMSTIGE ONTWIKKELINGEN

4.1 Structuurvisie en plan-MER Maasdriel In 2011 heeft de gemeente Maasdriel de Structuurvisie en plan-MER Maasdriel vastgesteld. In het plan is de woningbouwlocatie Kerkdriel-Noord genoemd als een locatie waar in de periode 2012-2019 de realisatie van 239 woningen is voorzien.

In het ruimtelijk structuurbeeld Kerkdriel is aan de noordwestzijde van Kerkdriel eveneens een nieuwe verbinding geprojecteerd tussen provinciale weg (N831) en de Wordenseweg. Het plangebied Kerkdriel Noord en het intensiveringsgebied glastuinbouw ten noorden van de Veersteeg kunnen hier in de toekomst op aangesloten worden.

4.2 Bestemmingsplan Het (toekomstige) bestemmingsplan beoogt de realisatie van de woningbouwlocatie tussen de wegen Hoorzik, Kloosterstraat en de Veersteeg mogelijk te maken waarbij gelijktijdig met het bestemmingsplan een exploitatieplan zal worden vastgesteld. Het bestemmingsplan heeft een gedetailleerd karakter.

Taxatierapport inbrengwaarde Kerkdriel Noord Kenmerk: 30202345/T1/eno Pagina 18 van 52

4.3 Fasering Voor het uitwerken van het plangebied en het ontwikkelen ervan is een realiseringstermijn tot en met 2027.

Taxatierapport inbrengwaarde Kerkdriel Noord Kenmerk: 30202345/T1/eno Pagina 19 van 52

EXPLOITATIEPLAN

Indien de gemeente ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan nog niet alle gronden heeft verworven dan wel samenwerkingsovereenkomsten heeft kunnen sluiten voor het ontwikkelen van de gronden in de vorm van uitvoering die haar voor ogen staat, zal zij gelijktijdig met het bestemmingsplan het bijbehorende exploitatieplan in procedure brengen.

5.1 Totaalprogramma Het totaalprogramma zoals opgenomen in de exploitatieopzet is schematisch in het onderstaande overzicht weergegeven. Functie Uitgeefbaar wonen Groen Water (waarvan 716 m2 bestaand) Infrastructuur Oppervlakte plangebied Oppervlakte exploitatieplangebied Af: te handhaven water Exploitatieplan gebied gemeten

Oppervlakte in m² 43.127 9.654 7.152 19.101 79.035 79.035 714 78.319

Aandeel 55 % 12 % 9% 24 % 54 % 100 %

5.2 Uitgifteprijzen en aantal woningen Ten behoeve van de uitgifte is het onderstaande aantal type woningen en bijbehorende uitgifteprijzen voorzien. Type woningen Sociale huurwoningen Tussenwoningen duur Hoekwoningen duur Twee onder één kap duur Vrije kavels Tussen woningen middel Hoekwoningen middel Twee onder één kap middel Totaal aantal woningen

Aantal 44 14 10 14 34 25 14 22 177

Type huur koop koop koop koop koop koop koop

Uitgifteprijs excl. BTW € 175,€ 230,€ 293,€ 293,€ 326,€ 256,€ 326,€ 326,-

Taxatierapport inbrengwaarde Kerkdriel Noord Kenmerk: 30202345/T1/eno Pagina 20 van 52

5.3 Grondexploitatiekosten Voor het bepalen van de kosten van grondexploitatie heeft ondergetekende inzage gekregen in de gemeentelijke exploitatiebegroting. Op basis van deze gegevens heeft ondergetekende een zelfstandige kostenanalyse opgesteld waarbij rekening is gehouden met de beginselen en jurisprudentie van de Onteigeningswet ten aanzien van de afbakening van het complex. Resumerend zijn de navolgende kostenposten begroot: Omschrijving Verwerving van gronden Sloop/sanering Grondwerk Ophoging Bouwrijp maken Woonrijp maken Civiele constructies Diversen Plankosten Fondsen Op basis van bovengenoemde kosten en opbrengsten alsmede de fasering tot 2027 heeft taxateur een residuele grondwaarde berekening gemaakt. De uitkomsten van deze berekening worden genoemd onder paragraaf 7.2.

Taxatierapport inbrengwaarde Kerkdriel Noord Kenmerk: 30202345/T1/eno Pagina 21 van 52

EXPLOITATIEPLAN

De Wro en de daarin opgenomen Afdeling Grondexploitatie (beter bekend als en hierna genoemd 'de Grondexploitatiewet') bieden de gemeente de mogelijkheid om kosten die te maken hebben met de grondexploitatie te verhalen. De gemeente mag via een exploitatieplan alleen kosten verhalen die zijn opgenomen in de kostensoortenlijst.1 In deze lijst zijn onder andere de kosten voor de verwerving van gronden binnen het plangebied, planschade, bodemsanering en de aanleg van in het Bro gedefinieerde voorzieningen opgenomen. Een van de kostenposten van de exploitatieopzet betreft de inbrengwaarde van gronden, waarvoor dit taxatierapport is opgesteld.

6.1 Kostenverhaal en bovenwijkse voorzieningen De Wro maakt onderscheid tussen het vrijwillige kostenverhaal en het afdwingbare kostenverhaal. In het laatste geval dient de gemeente de kostensoortenlijst uit het Bro in acht te nemen en dient er daarnaast getoetst te worden aan de criteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid. Profijt:

Toerekenbaarheid:

Proportionaliteit:

De grondexploitatie moet nut ondervinden van de te treffen voorzieningen en maatregelen. Veelal betreft het fysiek nut voor het exploitatiegebied. Bij maatregelen zoals het opheffen van stankcirkels en bij compensatie buiten het gebied schuilt het profijt in het feit dat dankzij deze ingrepen een groter gebied kan worden ontwikkeld. Er bestaat een causaal verband (de kosten zouden niet gemaakt worden zonder het plan) of de kosten worden mede gemaakt ten behoeve van het plan. Kosten die op een andere grondslag gefinancierd worden zijn niet toerekenbaar. Dergelijke kosten doen zich onder andere voor bij nutsvoorzieningen voor gas, water en elektra en bij gebouwde parkeervoorzieningen. Als meerdere locaties profijt hebben van een voorziening worden de kosten naar rato verdeeld; naarmate een locatie er meer profijt van heeft, draagt deze meer bij aan de kosten.

Indien de aanleg van een voorziening als vermeld op de kostensoortenlijst van het Bro, profijt oplevert voor meer dan één locatie is er sprake van een bovenwijkse voorziening. De kosten van een bovenwijkse voorziening zijn naar rato afdwingbaar te verhalen. Naast het afdwingbare kostenverhaal is het mogelijk om op basis van (anterieure) overeenkomsten meer kosten te verhalen. Dan gelden de criteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid niet. In het kader van deze taxatie worden dergelijke te verhalen kosten buiten beschouwing gelaten. 1

Artikelen 6.2.3 Bro en 6.2.4 Bro

Taxatierapport inbrengwaarde Kerkdriel Noord Kenmerk: 30202345/T1/eno Pagina 22 van 52

In zijn algemeenheid geldt voor infrastructurele voorzieningen ten aanzien van de proportionaliteit dat de mate van profijt wordt bepaald door de verkeersbewegingen die de ontwikkeling met zich meebrengt. De verkeersbewegingen worden berekend door middel van een onafhankelijk verkeersmodel. Voor wat betreft de aanleg van de hoofdontsluitingsstructuur van verharde wegen binnen het plangebied is 100% aan de ontwikkeling toegerekend.

6.2 Waarderingsgrondslag inbrengwaarde Artikel 6.13 lid 5 Wro geeft de waarderingsgrondslagen voor het bepalen van de inbrengwaarde. 1. Geen sprake van onteigening Indien er geen sprake is van onteigening wordt de inbrengwaarde van gronden vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet, welke artikelen betrekking hebben op het vaststellen van de werkelijke waarde. In de volgende paragraaf zal een definitie van het begrip werkelijke waarde worden gegeven. Op grond van de beginselen en jurisprudentie die betrekking hebben op de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet kan kort samengevat worden vastgesteld dat de werkelijke waarde betreft de hoogste waarde van de volgende twee: 1. De gebruikswaarde, ervan uitgaande dat een potentiële koper het huidige gebruik kan en beoogt voort te zetten. 2. De complexwaarde, uitgaande van de toekomstige bestemming waarbij rekening wordt gehouden met de opbrengsten en kosten van het complex waarvan de betreffende onroerende zaken deel uitmaken voor zover redelijk handelend partijen hiermee rekening plegen te houden. 2. Overige gevallen Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet.

Met het begrip schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet (hierna ook wel 'Ow' genoemd) wordt bedoeld de schadeloosstelling zoals omschreven in artikel 40 Ow, beter bekend onder de definitie 'volledige schadeloosstelling'.

6.3 Waardebegrippen De in dit rapport opgenomen waardebegrippen worden als volgt gedefinieerd. Voor het overzicht is het waardebegrip 'inbrengwaarde' nogmaals opgenomen. Daarnaast zijn enkele alinea's ter verduidelijking toegevoegd.

Taxatierapport inbrengwaarde Kerkdriel Noord Kenmerk: 30202345/T1/eno Pagina 23 van 52

Inbrengwaarde De inbrengwaarde betreft de waarde van gronden vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. Voor gronden welke onteigend zijn, of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de volledige schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet. Werkelijke waarde Bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de eigenaar/onteigende als redelijk handelend verkoper en de onteigenaar als redelijk handelend koper. De werkelijke waarde betreft niet de denkbeeldige waarde van de betreffende onroerende zaak. Gebruikswaarde De gebruikswaarde betreft de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelend verkoper en de onteigenaar als redelijk handelend koper, ervan uitgaande dat een potentiële koper het huidige gebruik kan en beoogt voort te zetten. Complexwaarde Onder complexwaarde wordt verstaan de waarde van de grond, rekening houdend met alle baten en lasten die gemaakt moeten worden om alle toekomstige bestemmingen die deel uitmaken van het complex te kunnen realiseren.

Onder een complex wordt verstaan: de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken. Onteigeningsschadeloosstelling Onder de 'onteigeningsschadeloosstelling' wordt begrepen de schadeloosstelling, die bij onteigening of gedwongen verkoop ter voorkoming van onteigening door de onteigenaar aan de onteigende dient te worden vergoed, teneinde de onteigende zowel voor als na onteigening in een gelijke inkomens- en vermogenspositie te laten verkeren. Voor vergoeding komt in aanmerking iedere schade, die een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening.

6.4 Gebruikswaarde versus complexwaarde In beginsel voorziet de systematiek van de Onteigeningswet in het bepalen van de werkelijke waarde zonder rekening te houden met de (waardeverstorende) invloed van het plan. Dit betekent zoals overigens al eerder benoemd dat de waarde wordt bepaald uitgaande van een koper die het huidige gebruik kan en beoogt voort te zetten.

Taxatierapport inbrengwaarde Kerkdriel Noord Kenmerk: 30202345/T1/eno Pagina 24 van 52

Hoewel de term niet is genoemd in de Onteigeningswet, de Wro of het Bro wordt deze benadering voor het bepalen van de werkelijke waarde gekwalificeerd als de gebruikswaarde. Bij het bepalen van een onteigeningsschadeloosstelling gebaseerd op de gebruikswaarde wordt deze vermeerderd met eventuele bijkomende schaden, zoals financieringsschade, omzetgerelateerde schade, verhuiskosten, deskundigenkosten en dergelijke. Door verwijzing in de Wro naar de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet zal ook het begrip complexwaarde (40d) moeten worden toegepast. Ingevolge de Onteigeningswet zal er gerekend moeten worden met het begrip 'complexwaarde', in de Onteigeningswet gedefinieerd als 'de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken'. Dat houdt in dat bij het bepalen van de prijs van een onroerende zaak rekening wordt gehouden met alle bestemmingen die gelden voor zaken die deel uitmaken van het complex, in die zin dat elke bestemming van een zaak de waardering van alle zaken binnen het complex beïnvloedt. De werkelijke waarde zoals bedoeld in de Onteigeningswet is de hoogste van de gebruikswaarde en de complexwaarde. In die gevallen waar de inbrengwaarde is gebaseerd op een onteigeningsschadeloosstelling is deze gelijk aan de hoogste schadeloosstelling gebaseerd op de gebruikswaarde of de complexwaarde.

De gemeente heeft aan taxateur kenbaar gemaakt dat de gemeente niet voornemens is de nog niet verworven perceelgedeelten te verwerven op basis van een volledige schadeloosstelling zoals bedoeld in artikel 40 Onteigeningswet.

6.5 Waarderingsmethode Er worden in de onteigeningspraktijk verschillende waarderingsmethoden toegepast: 1. Die op basis van vergelijkingstransacties. 2. Die op basis van de berekende residuele grondwaarde als complexwaarde. 3. De intuïtieve benadering waarbij er vaak met een combinatie van beide voorgaande methoden wordt gewerkt.

Taxatierapport inbrengwaarde Kerkdriel Noord Kenmerk: 30202345/T1/eno Pagina 25 van 52

WAARDERING OP BASIS VAN DE HUIDIGE BESTEMMING

7.1 Algemeen De systematiek van de Onteigeningswet gaat uit van het beginsel dat de waardeverstorende invloed van 'het werk' wordt weggedacht. Dit betekent dat de werkelijke waarde wordt bepaald door een transactie tussen een redelijk handelend koper en een redelijk handelend verkoper. De gebruiks- en eventuele bebouwingsmogelijkheden op basis van het huidig gebruik dienen dan als uitgangspunt voor de waardebepaling (geen rekening wordt gehouden met de invloeden van de toekomstige bestemming op de transactie). Onderstaand volgt per bestemming een overzicht van de waardering per bestemming. Hierbij wordt per bestemming aangegeven op welke wijze de waardering tot stand is gekomen.

7.2 Agrarische bestemming onbebouwd Voor een deel van de gronden in het plangebied is een agrarische bestemming relevant, omdat dit de voorheen geldende bestemming en het gebruik was. Ondergetekende heeft ten behoeve van de waardering onderzoek gedaan naar de transacties van (agrarische) gronden in de omgeving van Kerkdriel. Transacties binnen het plangebied zijn hierbij buiten beschouwing gelaten. Deze transacties zijn namelijk tot stand gekomen op basis van de toekomstige niet-agrarische bestemming. Kadastrale informatie Maasdriel, M, 2114 Maasdriel, N, 3786, 3784, 3782 Kerkwijk, N, 165

Transactiedatum 05-08-2020

Oppervlakte

Ligging

00.49.10 ha

12-06-2020

10.49.90 ha

02-04-2020

01.85.00 ha

Maasdriel, M, 119, 120 Maasdriel, N, 2073 Rossum, B, 4150, 4148 Maasdriel, P, 537

24-01-2020

06.03.20 ha

28-03-2019

02.21.90 ha

06-08-2019

00.82.78 ha

28-02-2019

03.19.35 ha

Velddriel, Kromhoevenseweg Velddriel, Kromhoevenseweg Bruchem, Viaductweg Velddriel, Peperdweg Kerkdriel, Kromhoevenseweg Maasdriel, Kerkstraat Hoenzadriel, Rooijensestraat

Koopprijs per m2 € 8,15

Bijzonderheden

€ 8,50 € 6,76 € 7,00 € 6,76 € 7,10 € 5,01

Koper is niet particulier Boomgaard, familietransactie

De referentietransacties laten een bandbreedte aan prijzen zien van agrarische transacties rond Kerkdriel in een range tussen de € 6,75 en € 8,50 per m2. Er is één uitschieter naar boven op het prijsniveau van € 8,50 per m2. Dit betreft een groter perceel van 10,5 ha in één blok. En een uitschieter naar onderen, maar dit betreft een familietransactie.

Taxatierapport inbrengwaarde Kerkdriel Noord Kenmerk: 30202345/T1/eno Pagina 26 van 52

Op basis van de voornoemde referentietransacties waardeert ondergetekende de waarde in het economisch verkeer bij een voortgezet agrarisch gebruik (het plan Kerkdriel Noord 2e fase / Paddenstoelenbuurt weggedacht) op € 8,00 per m2. Hierbij is rekening gehouden met de goede agrarische kwaliteit en de ligging van de percelen nabij de kern van Kerkdriel.

7.3 Agrarisch bebouwd perceel Hoorzik 14 Op het perceel KNP.003, gemeente Maasdriel, sectie N, nummer 3736 groot 00.21.45 ha, gelegen aan de Hoorzik 14 in Kerkdriel bevindt zich een eenvoudige (leegstaande) boerderij (met een agrarische bestemming)waarvan de achterliggende agrarische opstallen recent zijn gesloopt. De woning is gebouwd omstreeks 1948 en heeft een inhoud van circa 750 m3. Deze inhoud is bepaald aan de hand van een gevelopname. Tot voor kort stond achter de woning agrarische schuren maar deze is inmiddels gesloopt. Op basis van jurisprudentie (ABRS 16 maart 2018 201410484/3/R2 Barneveld) is het niet mogelijk om inmiddels gesloopte objecten -irrelevant of het object voor de realisatie van het exploitatieplangebied is gesloopt- te waarderen en wordt om die reden verder buiten beschouwing gelaten. In deze uitspraak heeft Afdeling overwogen dat bij de vaststelling van het (eerste) exploitatieplan dat "niet mag worden uitgegaan van de op enig moment werkelijk betaalde prijs van de betrokken gronden, maar van de op basis van een taxatie vastgestelde verkeerswaarde ervan op de peildatum van het exploitatieplan …”. Dat betekent dat op die datum naar de feitelijke situatie (huidige waarde) en naar de mogelijk toekomstige situatie (complexwaarde) moet worden getaxeerd. De hoogste van deze twee waarderingen is dan de raming van de inbrengwaarde.

Op basis van het voornoemde wordt alleen de (leegstaande) boerderij gewaardeerd en niet de inmiddels gesloopte schuren.

Taxatierapport inbrengwaarde Kerkdriel Noord Kenmerk: 30202345/T1/eno Pagina 27 van 52

In het navolgende overzicht worden de verschillende onderdelen van het object afzonderlijk genoemd en voorzien van een waardering. De waardering van de ondergrond van erf en de overige agrarische gronden is eveneens in onderstaand overzicht opgenomen.

Object Ondergrond woning Ondergrond erf Cultuurgrond / ponyweide Opstal Totale waardering

Waardering object Hoorzik 14 Oppervlakte Prijs per m² 500 m² € 235,00 1.000 m² € 30,00 645 m² € 15,00 600 m3

€ 200,00

Waardering € 117.500,00 € 30.000,00 € 10.000,00 € 150.000,00 € 307.500,00

Als referentie voor de onderbouwing van de waardering van dit perceel kan worden genoemd de woning Sellikstraat 6 in Velddriel. Deze woning op 1.480 m2 met de bestemming wonen is in september 2019 verkocht voor € 475.000,-. De bouwstijl van de woning is min of meer gelijk aan de woning Hoorzik 14 met dien verstande dat de woning groter is, volledig gemoderniseerd, over een schuur beschikt en in een betere staat van onderhoud verkeerd.

Per saldo kan het volgende vergelijk gemaakt worden: Vergelijking objecten Hoorzik 14 en Sellikstraat 6 Vergelijking Verschil 2 Grotere kavel Hoorzik 14 ter grootte van 665 m + 15.000,Bestemming agrarisch Hoorzik 14 in plaats van wonen - 75.000,Geeft 40% waardeverschil in de kavel Beter afwerkingsniveau woning Sellikstraat 6 - 125.000,Betere locatie Hoorzik 14 ten opzichte van Sellikstraat 2 + 50.000,Aangelegde tuin - 12.500,Aanwezigheid schuur Sellikstraat 6 - 20.000,Waardering Hoorzik 14 per september 2019 € 307.500,Correctie naar 1 juli 2020 + 6% (afgerond) € 325.000,-

Taxatierapport inbrengwaarde Kerkdriel Noord Kenmerk: 30202345/T1/eno Pagina 28 van 52

7.4 Agrarisch bebouwd perceel Hoorzik 30 Op de percelen KNP.006, KNP.009 tot en met KNP.011, gemeente Maasdriel, sectie N, nummers 216, 1409, 1410 en 1411 groot 00.33.05 ha, gelegen aan de Hoorzik 30 in Kerkdriel bevindt zich een eenvoudige dubbele bedrijfsloods die dienst heeft gedaan bij een voormalig fruitbedrijf. De dubbele schuren zijn gebouwd in de jaren ’60 of ’70 van de vorige eeuw en hebben een oppervlakte van circa 600 m2. Op basis van het voorheen geldende bestemmingsplan mocht ter plekke een woning staan. Deze woning was ook aanwezig bij de verwerving van het perceel door de gemeente Maasdriel in 2008 maar is inmiddels gesloopt. Op basis van jurisprudentie (ABRS 201410484/3/R2 Barneveld) is het niet mogelijk om inmiddels gesloopte objecten -irrelevant of het object voor de realisatie van het exploitatieplangebied is gesloopt- te waarderen en wordt om die reden verder buiten beschouwing gelaten. In deze uitspraak heeft Afdeling overwogen dat bij de vaststelling van het (eerste) exploitatieplan dat "niet mag worden uitgegaan van de op enig moment werkelijk betaalde prijs van de betrokken gronden, maar van de op basis van een taxatie vastgestelde verkeerswaarde ervan op de peildatum van het exploitatieplan …”. Dat betekent dat op die datum naar de feitelijke situatie (huidige waarde) en naar de mogelijk toekomstige situatie (complexwaarde) moet worden getaxeerd.

De hoogste van deze twee waarderingen is dan de raming van de inbrengwaarde. Op basis van het voornoemde wordt alleen het erf met de bedrijfsloods gewaardeerd en niet de inmiddels gesloopte woning.

In het navolgende overzicht worden de opstallen afzonderlijk genoemd en voorzien van een waardering. Waardering object Hoorzik 30 Object Oppervlakte Prijs per m² Ondergrond woning 500 m² € 200,00 Ondergrond erf 1.000 m² € 30,00 Cultuurgrond 1.805 m² € 7,50 Erfverharding 800 m² € 10,00 Opstal dubbele loods 600 m2 € 125,00 Totale waardering (afgerond)

Waardering € 100.000,00 € 30.000,00 € 13.537,50 € 8.000,00 € 75.000,00 € 226.500,00

Taxatierapport inbrengwaarde Kerkdriel Noord Kenmerk: 30202345/T1/eno Pagina 29 van 52

7.5 Water Het water in het plangebied is gewaardeerd op een bedrag van € 0,50 per m². Dit bedrag is een algemeen aanvaarde norm voor gronden die in gebruik zijn als water.

7.6 Wegen Het gedeelten van bestaande wegen in het plangebied zijn gewaardeerd op een bedrag van € 0,50 per m². Dit bedrag is een algemeen aanvaarde norm voor gronden die in gebruik zijn als verharde (openbare) wegen met berm.

Taxatierapport inbrengwaarde Kerkdriel Noord Kenmerk: 30202345/T1/eno Pagina 30 van 52

WAARDERING ALS RUWE BOUWGROND

8.1 Vergelijkingstransacties In het plangebied ‘Kerkdriel Noord’ hebben in de periode 2008 tot en met 2012 diverse transacties plaatsgevonden met het oog op een toekomstige woningbouwbestemming dan wel een andere dan een agrarische bestemming. Het betreft aankopen die door de gemeente Maasdriel ten behoeve van de planrealisatie zijn gedaan. Transacties van 7 jaren geleden or meer zijn niet meer representatief om als vergelijkingstransactie te dienen. Taxateur laat de verwervingen van de gemeente uit de genoemde periode buiten beschouwing. Op 15 april 2019 is een koopovereenkomst bij het kadaster ingeschreven met betrekking tot het perceel kadastraal bekend gemeente Maasdriel, sectie N, nummer 212 eigendom van Thorejo BV (nr. KNP.001). Op het perceel rust een aanwijzing zoals bedoeld in de Wet voorkeursrecht gemeente (Wvg) maar desalniettemin is een koopovereenkomst ingeschreven met als koper OG Maatschappij Th.G. Van den Bosch BV die het perceel koopt voor € 70,- per m2. Inmiddels is op 17 juli 2020 het perceel door OG Maatschappij Th.G. Van den Bosch BV overgedragen aan de gemeente Maasdriel voor € 50,- per m2 waarbij de ontwikkelaar een bouwclaim heeft voorbehouden. Doordat er maar één referentie in het plangebied aanwezig is maakt taxateur een analyse van referenties op andere locaties in Kerkdriel en de Bommelerwaard om tot recente markreferenties te komen.

Taxateur noemt hierbij de navolgende referenties. Perceel Maasdriel sectie K, 4353, 4354, 4355 en 4356 00.23.58 ha Rossum sectie E, 926, 985, 987, 1022, 1023, 1026 01.43.49 ha

Transactiedatum Empelenhof 23-10-2018

Weteringshoek 26-10-2018

Verkoper

Koper

Koopprijs per m2

Bijzonderheden

Woningstichting Maasdriel

Van Wanrooij Projectontwikkeling

€ 120,87 + BTW

9 bouwrijpe bouwkavels, gelegen nabij plangebied

Grekas BV

Van Wanrooij Projectontwikkeling

€ 129,55 + BTW

In 2015 is een samenwerkingsovereenkomst gesloten voor deze gronden

De beide referenties in Kerkdriel en Rossum zijn percelen die in bouwrijpe toestand zijn overgedragen en waarbij het planologische regime ten behoeve van een bouwplan zijn gewijzigd. Dit betekent dat de verkoper de kosten voor ophoging, sanering, bouwrijp maken en plankosten heeft betaald en dat deze onderdeel zijn van de koopprijs. Daarnaast kan een factor risico geëlimineerd worden wanneer het planologische regime is aangepast ten behoeve van het beoogde gebruik als woningbouwlocatie. De koopprijs van de grond in Rossum is niet exact nauwkeurig te bepalen omdat er meer onroerend goed is overgedragen in de betreffende transactie.

Taxatierapport inbrengwaarde Kerkdriel Noord Kenmerk: 30202345/T1/eno Pagina 31 van 52

Een correctie van de genoemde koopprijzen met de kosten van ophoging, sanering, bouwrijp maken, plankosten en de waardestijging door planologische zekerheid begroot taxateur op € 60,- per vierkante meter. Rekening houdende met deze feiten en omstandigheden op de peildatum van 1 juli 2020 is ondergetekende van mening dat de ruwe bouwgrondwaarde voor gronden in het plangebied Kerkdriel Noord, Paddenstoelenbuurt zo rond de € 65,00 per m² bedraagt.

8.2 Residuele grondwaarde Naast het analyseren van de gerealiseerde transacties heeft ondergetekende een zogenaamde residuele grondwaardeberekening opgesteld. Hierbij is gebruik gemaakt van de gegevens zoals deze door de gemeente zijn overlegd. Deze gegevens zijn zelfstandig beoordeeld en waar nodig gecorrigeerd. Als plangebied voor de berekening is ondergetekende uitgegaan van het exploitatieplangebied. Samengevat is op basis van de residuele grondwaarde voor verwervingen beschikbaar een bedrag van € 5.320.452,-. Dit komt (afgerond) overeen met een bedrag van € 67,93 per m² uitgaande van een netto plangebied van 07.83.21 ha (digitaal gemeten, niet kadastraal). De berekende grondwaarde die beschikbaar is voor verwervingen dient nog gecorrigeerd te worden met excessieve verwervingen om tot een zuivere residuele grondwaarde te komen. In onderstaande tabel is deze analyse gemaakt. Eigenaar Gemeente Maasdriel Erven W.J.C.M. Ackermans M.A.M. Ackermans J.H.M. Ackermans Wts Rivierenland Gemeente Maasdriel Gemeente Maasdriel Gemeente Maasdriel

Opp. m2

Waardering

13.180 7.750 2.145 3.345 489 3.305 47.079 1.282

€ 895.335,36 € 526.468,06 € 325.000,00 € 227.230,41 € 33.218,44 € 226.500,00 € 3.198.140,63 € 87.088,01

Prijs per m2 € 67,93 € 67,93 € 151,52 € 67,93 € 67,93 € 68,53 € 67,93 € 67,93

Excessief Nee Nee Ja Nee Nee Ja Nee Nee

Indien rekening wordt gehouden met de excessieve verwerving van de woning Hoorzik 14 zijnde € 325.000,- en het agrarisch erf Hoorzik 30 voor € 226.500,-, uitgaande van de peildatum dan blijft er voor verwervingen beschikbaar € 5.320.452,26 uitgaande van een plangebied van (digitaal gemeten) 07.83.21 ha. Dit komt neer op een grondwaarde van € 65,24 per m2. Zie onderstaand overzicht.

Beschikbaar voor verwervingen Correctie excessieve Correctie excessieve Beschikbaar na correctie Beschikbaar per m2 na correctie

Bedrag € 5.320.452,26 € 325.000,00 € 226.500,00 € 4.768.952,26

Opp. in ha 07.83.21 ha 00.21.45 ha 00.33.05 ha 07.30.90 ha € 65,22

Taxatierapport inbrengwaarde Kerkdriel Noord Kenmerk: 30202345/T1/eno Pagina 32 van 52

8.3 Tussenconclusie Op basis van de uitkomsten van de vergelijkingstransacties zoals genoemd onder 8.1 en de uitgevoerde residuele grondwaardeberekening zoals genoemd onder 8.2, is ondergetekende van mening dat er een beperkt aantal markttransacties zijn van de afgelopen 2 jaar in en rond het plangebied die na correcties voor uitgevoerde werkzaamheden en eliminatie van risico eenduidige vergelijkingsprijzen geven. Daarnaast constateert ondergetekende dat de residuele berekening in grote lijnen overeenkomt met de referentietransacties. Dit verschil is verwaarloosbaar. Hierbij merkt ondergetekende tenslotte op dat markttransacties in beginsel een zuiverder beeld geven van de marktwaarde dan de soms -meer theoretische- residuele grondwaarde berekening. Om bovengenoemde redenen stelt ondergetekende de (afgeronde) complexwaarde zoals bedoeld in artikel 40d Onteigeningswet vast op een bedrag van € 65,00 per m².

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/10507911/1