Bijlage 1 Haalbaarheidsonderzoek woningbouw VV Hurwenen eindrapportage

Haalbaarheidsonderzoek woningbouw VV Hurwenen Opdrachtgever

Gemeente Maasdriel

Kenmerk

BHS22010/20220512/22-018-HHO 16 mei 2022

Datum

Verantwoording

Documenttitel

Haalbaarheidsonderzoek woningbouw VV Hurwenen

Verkorte documenttitel

Haalbaarheidsonderzoek Hurwenen

Status

Versie 1.0

Datum

16 mei 2022

Projectnaam

Haalbaarheidsonderzoek Hurwenen

Projectnummer

BHS 22010

Opdrachtgever

Gemeente Maasdriel

Auteurs

Hans Hofman, MSc Ester van Geldorp Ad van Gestel

Colofon

Buro Hofsteden BV Oranjestraat 21 6812 CK Arnhem T 06 15 51 90 32 E info@burohofsteden.nl

Alle rechten voorbehouden. Behoudens uitzonderingen door de wet gesteld, mag zonder schriftelijke toestemming van de rechthebbenden niets uit dit document worden verveelvoudigd en/of openbaar worden gemaakt door middel van druk, fotokopie, digitale reproductie of anderszins.

Haalbaarheidsonderzoek woningbouw VV Hurwenen

16 mei 2022, versie 1.0 BHS22010/20220512/22-018-HHO

Pagina 2/39

Inhoudsopgave

1. Inleiding en samenvatting .......................................................................................... 4 1.1 1.2 1.3 1.4

Aanleiding.................................................................................................................... 4 Opzet van de studie .................................................................................................... 5 Resultaten ................................................................................................................... 5 Vervolg ........................................................................................................................ 5

2. Stedenbouwkundige opzet ......................................................................................... 6 2.1 Uitgangspunten en randvoorwaarden (gemeentelijke kaders) .................................... 6 2.2 Inventarisatie en analyse ............................................................................................. 7 2.3 Ruimtelijke scenario’s ................................................................................................ 10 2.3.1 Scenario 1: ‘De groene long’ .................................................................................. 11 2.3.2 Scenario 2: ‘Eilanden in het groen’ ......................................................................... 13 2.3.3 Scenario 3 ‘De groene hoven’ ................................................................................ 15 2.3.4 Scenario 4: ‘De groene vingers’.............................................................................. 17 2.4 Aanbevelingen........................................................................................................... 20 3. Financiële haalbaarheid ............................................................................................ 21 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

Uitgangspunten ......................................................................................................... 21 Grondgebruik en woningbouwprogramma................................................................. 21 Opbrengsten.............................................................................................................. 22 Kosten ....................................................................................................................... 23 Resultaat ................................................................................................................... 25 Risico’s ...................................................................................................................... 25

4. Omgevings- en milieuscan ....................................................................................... 27 4.1 Waarden en kwaliteiten ............................................................................................. 27 4.1.1 Cultuurhistorie ........................................................................................................ 27 4.1.2 Archeologie ............................................................................................................ 27 4.1.3 Natuur..................................................................................................................... 28 4.1.3.1 Gebiedsbescherming........................................................................................... 28 4.1.3.2 Soortenbescherming ........................................................................................... 29 4.1.4 Water ...................................................................................................................... 30 4.2 Functies en gebruik ................................................................................................... 31 4.2.1 Bedrijven en milieuzonering ................................................................................... 31 4.2.1.1 Milieu-invloed niet-agrarische inrichtingen ................................................

32 4.2.1.2 Milieu-invloed agrarische bedrijvigheid ...................................................... 35 4.3 Gezondheidsaspecten geitenhouderij ....................................................................... 37 4.4 Kabels en leidingen ................................................................................................... 38 4.5 Gebiedszonering ....................................................................................................... 38 4.6 Aandachtspunten ...................................................................................................... 39

Haalbaarheidsonderzoek woningbouw VV Hurwenen

16 mei 2022, versie 1.0 BHS22010/20220512/22-018-HHO

Pagina 3/39

1.

Inleiding en samenvatting

1.1

Aanleiding

In 2014 zijn de voetbalclubs van Hurwenen en Rossum gefuseerd naar HRC’14. Rossum is de nieuwe locatie voor de nieuw gevormde club. Hierdoor komen de voetbalvelden in Hurwenen, die eigendom zijn van de gemeente Maasdriel, vrij. Dit biedt mogelijkheden voor herontwikkeling van de velden. Het is de bedoeling om in dit gebied een nieuwe woonwijk te realiseren In de raadsvergadering van 10 december 2020 heeft de gemeenteraad besloten deze (onderzoeks)locatie op het woningbouwprogramma van 2021-2030 te zetten. De locatie ligt aan meerdere zijden ingesloten tussen bestaande bebouwing/ kavels. Deze kavels liggen aan de noordzijde aan de Groenestraat, aan de oostzijde aan de Geerhofstraat en aan de zuidzijde aan de Wielewaallaan. Aan de westzijde grenst het plangebied aan de Dorpsstraat. Ter hoogte van de planlocatie grenst aan deze zijde geen bebouwing aan het plangebied. Langs de Dorpsstraat ligt een groenstrook met bomen. De bebouwing ligt aan deze kant van het plangebied aan de overzijde van de Dorpsstraat. Ook aan de oostzijde, langs de Geerhofstraat ligt een groene berm met relatief grote bomen. Deze bomen staan in een rechte lijn. Aan de zuidzijde van het plangebied ligt een groene ruimte. Deze ruimte wordt nu ingevuld met een speeltuin. deze speeltuin grenst aan de achterzijde van de kavels van de woningen aan de Wielewaallaan.

Ten noordzijde van de speeltuin ligt een A-watergang. Deze loopt over een vrij grote lengte door het plangebied. Alleen in het westelijke deel (ter hoogte van het westelijke voetbalveld) verdwijnt hij uit het zicht. Langs de westelijke rand (parallel aan de dorpsstraat) komt de watergang weer ‘naar boven’ Naast de hierboven beschreven onderdelen omvat het plangebied een clubaccommodatie en het dorpshuis. Het bestaande clubgebouw en het dorpshuis zullen worden gesloopt ná oplevering van deze voorziening op de nieuwe locatie tussen Rossum en Hurwenen. Er is op dit moment in heel Nederland een grote behoefte aan woningen, zo ook in de gemeente Maasdriel (zie o.a. ‘Woningbouwprogramma 2021-2030’). De redenen dat de gemeente Maasdriel deze specifieke locatie wil ontwikkelen zijn: 1. woningbouw is een passende herontwikkeling in de kern Hurwenen en deze locatie biedt hiervoor goede mogelijkheden. 2. De gemeente heeft een woningbouwopgave van totaal 1250 woningen tot 2030. 200 hiervan dienen in het cluster Rossum, Heerewaarden en Hurwenen te worden gerealiseerd. Deze locatie biedt de mogelijkheid om hier invulling aan te geven. Het uitgangspunt voor woningbouw is de woonvisie 2021-2025.

Hierin geven we aan dat we met woningbouw naar de juiste balans zoeken tussen het bieden van een passend woonperspectief voor inwoners, voorzien in de woonbehoefte van elders en behoud van de ruimtelijke kwaliteiten van de Bommelerwaard. Om die reden is de gemeente voornemens om de ontwikkeling van de locatie VV Hurwenen in gang te zetten. De gemeente Maasdriel heeft de intentie om op een vroeg moment in het (ontwerp)proces de bewoners van de kern Hurwenen d.m.v. burgerparticipatie te betrekken bij het ontwerpproces. De eerste stap in dit proces is het uitvoeren van een haalbaarheidsonderzoek op basis van de op dit moment geldende uitgangspunten voor een woningbouwontwikkeling. In dit onderzoek zullen zowel de ruimtelijke aspecten en de planeconomische haalbaarheid worden onderzocht. Na de afronding van het haalbaarheidsonderzoek zal het proces verder door de gemeente Maasdriel worden opgepakt om tot een uitgewerkt stedenbouwkundig ontwerp en een bestemmingsplan of omgevingsplan te komen. Dit rapport omvat het verslag van het uitgevoerde haalbaarheidsonderzoek. Haalbaarheidsonderzoek woningbouw VV Hurwenen

16 mei 2022, versie 1.0

BHS22010/20220512/22-018-HHO

Pagina 4/39

1.2 Opzet van de studie Het beoogde einddoel van het project is de realisatie van woningbouw, zowel passend in het dorp Hurwenen als op deze specifieke, markante locatie in het dorpshart van Hurwenen. Daarbij dienen de aspecten groen, water en ontmoeting (o.a. op speelplekken) de belangrijke dragers van het plan te zijn. In deze studie is ervoor gekozen om als basis voor het onderzoek een aantal stedenbouwkundige scenario’s op te stellen. Dit heeft uiteindelijk geleid tot de ontwikkeling van een viertal ruimtelijke scenario’s voor de invulling van het plangebied. Voor de opstelling van deze scenario’s zijn de resultaten van de ‘ophaalronde voor het Hart van Hurwenen’ (zie bijlage 3) mede als inspiratiebron meegenomen. De bovengenoemde scenario’s zijn uiteindelijk vertaald in een viertal vlekkenplannen. De scenario’s en vlekkenplannen zijn gebaseerd op het in de Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025 gedefinieerde woningbouwprogramma. Dit heeft dit geleid tot berekeningen met betrekking tot de financiële haalbaarheid van het plan. Deze berekeningen zijn parallel uitgevoerd aan het opstellen van de stedenbouwkundige scenario’s. ‘Rekenen en tekenen’ zijn tijdens dit onderzoek dan ook hand in hand gegaan. De stedenbouwkundige scenario’s zijn gepresenteerd in hoofdstuk 2. Daarnaast heeft er een omgevingsscan en een milieuscan plaats gevonden.

In de omgevingsscan wordt aangegeven met welke waarden (o.a. ecologisch, cultuurhistorisch) rekening moet worden gehouden en wat hiervoor nodig is. In de milieuscan wordt aangegeven met welke belemmeringen op dit vlak rekening moet worden gehouden en welke maatregelen hiervoor mogelijk nodig zijn. Deze scans zijn opgenomen in hoofdstuk 4. De resultaten van deze vier hoofdstukken zijn in de volgende paragraaf alvast beknopt samengevat.

1.3

Resultaten

Uit de bovengenoemde haalbaarheidsstudie blijkt het volgende: Stedenbouw De ruimtelijke randvoorwaarden zijn opgenomen in de stedenbouwkundige scenario’s. Hieruit is naar voren gekomen dat het mogelijk is om met de gestelde kaders en uitgangspunten een goede stedenbouwkundige opzet te creëren. Het plan is vanuit stedenbouw haalbaar. Financiën Op basis van de meegegeven uitgangspunten, met name de programmatisch en stedenbouwkundig van aard, is de exploitatieopzet opgesteld, Uit de berekeningen blijkt dat een ontwikkeling op basis van de getoonde scenario’s tot een positief saldo kan leiden. Het plan is financieel uitvoerbaar. Milieu- en omgevingsscan Uit de QuickScans ‘Milieu’ en ‘Omgeving’ volgen enkele aandachtspunten en benodigde nadere onderzoeken voor de verdere uitwerking van de stedenbouwkundige opzet. Vanuit omgeving en milieu worden op basis van de huidige inzichten geen onoverkomelijke belemmeringen voor het plan verwacht. 1.4 Vervolg Voor de verdere uitwerking van het plan dienen de scenario’s verder te worden uitgewerkt tot een voorlopig en definitief ontwerp stedenbouwkundig plan. Daarnaast dienen er in het kader van het op te stellen Omgevingsplan diverse onderzoeken te worden uitgevoerd. Ook dient er overleg te worden gevoerd met het Waterschap (o.a. in het kader van inpassing van de A-watergang en hemelwaterberging) en de woningbouwcorporatie (o.a.

over de gewenste woningtypologieën). De eisen en wensen van deze partijen zijn relevant voor de ruimtelijke uitwerking van het plan. Daarnaast zullen er in het kader van participatie nog meerdere sessies met omwonenden, belanghebbenden en andere betrokkenen plaats vinden. Haalbaarheidsonderzoek woningbouw VV Hurwenen

16 mei 2022, versie 1.0

BHS22010/20220512/22-018-HHO

Pagina 5/39

2.

Stedenbouwkundige opzet

2.1

Uitgangspunten en randvoorwaarden (gemeentelijke kaders)

Voor zover het in deze fase in het kader van de planontwikkeling reeds relevant is, is bij de uitvoering van dit haalbaarheidsonderzoek rekening gehouden met de gemeentelijke beleidskaders en regelgeving, alsmede met die van andere overheden. Enkele direct relevante gemeentelijke kaders voor ruimtelijke plannen zijn door de gemeente aangeleverd. Recentelijk hebben twee lange termijnvisies het levenslicht gezien, die handvatten bieden voor ruimtelijke ontwikkelingsplannen, te weten:  Omgevingsvisie Bommelerwaard – 19 november 2021 (ontwerp).  Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025 (vastgesteld). Uit de ‘Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025’ volgen onder andere de volgende uitgangspunten op het gebied van woningdifferentiatie: o 30% sociale huur (< € 752,33). o 15% betaalbare koop (< € 250.000). o 25% middelduur laag: - koop (€ 250.000 - € 325.000). - huur (€ 752,33 - € 1.000). o 20% middelduur hoog: - koop (€ 325.000 - € 500.000). - huur (> € 1.000). o 10% dure koop (> € 500.000). Bandbreedte grondoppervlakte per kaveltype/woningtype Om wat meer inzicht en gevoel te geven op het gebied van grondoppervlak per woningtype is hieronder een opsomming gemaakt van een inschatting van de te verwachten kavelgrootten per woningtype (kaveltype).

 Rijwoningen (sociaal/betaalbaar): 80 - 120 m2  Rijwoningen middelduur: 110 – 250 m2  Twee-onder-één-kapwoningen: 250 – 400 m2  Vrijstaande woningen: 400 – 700 m2  Rug-aan-Rug woningen: 60-120 m2  Levensloopbestendig/ patiowoningen: 110 – 350 m2 Hierbij wordt wel de kanttekening gemaakt dat dit een globale inschatting betreft. De genoemde kavelgroottes liggen absoluut niet vast en kunnen in die zin op specifieke plekken binnen het plangebied eventueel afwijken. In het algemeen geven de bovengenoemde afmetingen echter wel een realistisch beeld van de te verwachten groottes. Specifieke aandachtspunten De gemeente Maasdriel heeft, als aanvulling op bovengenoemde kaders enkele project-specifieke punten benoemd, te weten: Thema wonen  Bij de doelgroepenbenadering extra aandacht besteden aan de huisvesting van jongeren/starters en zelfstandige, mobiele senioren.  Ruimte voor ‘nieuwe woonvormen’. Hierbij kan gedacht worden aan een ‘knarrenhof’ voor senioren en/of ‘compacte woningen’ voor de groeiende groep 1- en 2-persoonshuishoudens.  Stimuleren van ontmoeting van bewoners in het plangebied en/of in de directe omgeving.

Haalbaarheidsonderzoek woningbouw VV Hurwenen

16 mei 2022, versie 1.0

BHS22010/20220512/22-018-HHO

Pagina 6/39

Thema ruimtelijk (stedenbouw en landschap)  Kwalitatief hoogwaardig ruimtelijk plan, dorpse inbreiding in lage dichtheid.  Groen, water en ontmoeting zijn de dragers van het plan.  Aansluiting op het dorpse karakter van Hurwenen en het omliggende, beschermde dorpsgezicht.  Bebouwing maximaal 3 bouwlagen hoog.  Maximaal oppervlak verharding per kavel: 75% (incl. bebouwing).  Water en groen worden zoveel mogelijk aaneengesloten binnen het plan gerealiseerd.  De A-watergang bovengronds behouden en zo goed mogelijk inpassen.  Goede bereikbaarheid en goede/veilige ontsluiting.  Maximaal 55% uitgeefbare grond.  Indien sprake is van rijwoningen, rijtjes van maximaal 5 aaneengesloten woningen.  De parkeernorm bedraagt 2,3 parkeerplaatsen per woning, waarbij altijd 0,3 parkeerplaatsen per woning in de openbare ruimte voor bezoekers (conform de ‘Nota Parkeernormen 2020, gemeente Maasdriel’). Thema duurzaamheid en klimaat  De woningen zijn minimaal energieneutraal.  Zoveel mogelijk circulair bouwen.  Bij de inrichting van de openbare ruimte is duurzaam beheer uitgangspunt.  Het plan is klimaat adaptief o.a. op het gebied van hittestress, wateroverlast en droogte. Thema inrichting openbare ruimte  Ontmoetingsplaats(en) voor het dorp Hurwenen.  Veel groen en (grote) bomen, aandacht voor biodiversiteit.

 Aandacht voor wandelroutes en verbindingen met omliggende gebied (Hurnse Kil, klompenpaden).  Voorzieningen t.b.v. de hemelwaterberging binnen het plangebied.  Dimensionering o Breedtes en maten voor rijbanen, voetpaden, parkeervakken, achterpaden en uitwegen. o Breedtes en maten voor grasstroken en hagen  Boomnorm van 0,4 bomen per inwoner in het plangebied.  Groennorm van 30 m2 per inwoner in het plangebied.  Bovenstaande aspecten conform de rapportage ‘Kaders ruimtelijke ontwikkelingen, versie 202101’ gemeente Maasdriel). 2.2

Inventarisatie en analyse

Historische ontwikkeling Om de uitgangspunten voor de ruimtelijke scenario’s goed te onderbouwen heeft er zowel een inventarisatie als een ruimtelijke analyse plaatsgevonden. Allereerst is er gekeken naar de cultuurhistorische situatie van het gebied (zie navolgende afbeeldingen). Uit de historische analyse blijkt dat de Dorpsstraat al lange tijd begeleidende bebouwing bevat. Ook heeft er aan de oostzijde van de Dorpsstraat lange tijd een brede, groene zone gelegen. Pa in de jaren 80 is te zien dat deze zone smaller is geworden. Tenminste, deze zijde is sinds die tijd nog steeds wel groen gebleven, maar geheel anders van karakter, in plaats van een groene zone met bomen is het veranderd in weiland. In de periode daarna zijn er sportvelden ontstaan.

Haalbaarheidsonderzoek woningbouw VV Hurwenen

16 mei 2022, versie 1.0

BHS22010/20220512/22-018-HHO

Pagina 7/39

Afbeelding 1: historische kaarten (1910, 1950,1980 en 2020) ruimtelijke context plangebied

Uit de historische analyse blijkt ook dat de Geerhofstraat in basis al lange tijd bestaat. In de loop der tijd is het verloop hiervan echter wel gewijzigd. Op de kaart uit de jaren 80 is te zien dat de Wielewaallaan in de tussentijd is ontstaan, waardoor de situatie is aangepast. In de huidige tijd is alleen het noordoostelijke deel nog op de oorspronkelijke plek aanwezig. In de periode tussen de jaren 50 en de jaren 80 is ook de Groenestraat ontwikkeld. Hierdoor is in de huidige situatie sprake van bebouwing aan alle zijden van het plangebied. Bestaande situatie Naast de inventarisatie en analyse van de historie heeft er ook een inventarisatie en ruimtelijke analyse van de bestaande situatie plaats gevonden. In dit kader is o.a. onderzocht hoe de stedenbouwkundige structuur en de groenstructuur er op dit moment uit zien. Om de plannen goed te laten aansluiten op de bestaande ruimtelijke structuren en de zogenaamde stedenbouwkundige ‘korrelgrootte’ van de bebouwing in de omgeving zijn deze aspecten goed onderzocht (zie navolgende afbeelding).

Uit deze analyse zijn de volgende conclusies getrokken:  er is overwegend sprake van een fijne korrel langs de randen van het plangebied  langs de Dorpsstraat zijn (historische) panden te vinden met een grotere korrelgrootte  aan de Geerhofstraat is sprake van nieuwere bebouwing ('80 - '90) in de vorm van meer aaneengesloten rijwoningen;  de in het plangebied aanwezige bebouwing zijnde de sportaccommodatie en het dorpshuis zal worden gesloopt. Op basis van de bovenstaande conclusies is er goed gekeken naar de aansluiting op de bestaande woningen en kavels. Met name aan de noord- en zuidzijde sluiten deze met hun achterkanten aan op het plangebied. Er is gekeken op welke wijze het plan zodanig kan worden ingevuld dat het zowel meerwaarde biedt voor het nieuwe plan als voor de bestaande situatie.

Haalbaarheidsonderzoek woningbouw VV Hurwenen

16 mei 2022, versie 1.0

BHS22010/20220512/22-018-HHO

Pagina 8/39

Afbeelding 2: massa-ruimte studie (korrelgrootte) ruimtelijke context plangebied

Groenstructuur Daarnaast zijn ook de groenstructuren van de ruimtelijke context onderzocht en geanalyseerd. Ook op dit vlak is er gekeken naar de historische situatie. Hieruit is onder andere gebleken dat er reeds erg lange tijd sprake is van een brede groenstrook langs de Dorpsstraat, voor een groot deel in de vorm van zogenaamde 'overtuinen', zijnde private grond. Dit gegeven is in alle ruimtelijke, stedenbouwkundige scenario’s opgepakt en hier is op een nieuwe wijze invulling aan gegeven. Het wordt op wetenschappelijk niveau steeds meer aangetoond hoe belangrijk het is voor welzijn en gezondheid dat mensen op groen kunnen uitkijken. Om die reden is er in alle scenario’s gezocht naar oplossingen, waarbij zoveel mogelijk woningen op groen georiënteerd zijn. In dat licht is er gezocht naar ruimtelijke composities, waarbij mensen zoveel mogelijk áán of nog liever ín het groen wonen.

Afbeelding 3: massa-ruimte studie (korrelgrootte) ruimtelijke context plangebied

Haalbaarheidsonderzoek woningbouw VV Hurwenen

16 mei 2022, versie 1.0

BHS22010/20220512/22-018-HHO

Pagina 9/39

Uit de analyse van de groenstructuren zijn o.a. de volgende bevindingen naar boven gekomen:  A-watergang van west naar oost door het plangebied, deels overkluisd  doorgaande groenstructuur langs de Dorpsstraat, op historische basis  Groenestraat wordt begeleid door een enkelzijdige bomenlaan  er is sprake van een cluster/ rijtje van bestaande bomen langs de Geerhofstraat.  er zijn enkele solitaire bomen op het bestaande speelterrein aanwezig, waarvan twee waardevolle.

Afbeelding 4: analysekaart bestaande infrastructuur

Door infrastructuur met de groenstructuur te combineren, ontstaan extra mogelijkheden voor langzaam verkeersverbindingen, die aan kunnen sluiten op de bestaande wegen- en padenstructuren, met name aan de oost- en westzijde van het plan. Zoals hierboven vermeld is er een viertal stedenbouwkundige scenario’s en vlekkenplannen opgesteld. Voor elk scenario is eerst een ruimtelijk concept opgesteld. Dit concept laat op een abstracter niveau zien wat de hoofdgedachte is, waarop het plan gebaseerd is. Daarna zijn de scenario’s uitgewerkt in zogenaamde vlekkenplannen. Deze plannen zijn concreter uitgewerkt en zijn realistisch op het niveau van percentages uitgeefbaar, groen en water en verharding (wegen en paden). Deze vlekkenplannen hebben dan ook de basis gevormd voor de grondgebruikskaarten, waarop de exploitatie berekeningen gebaseerd zijn. De 4 scenario’s met bijbehorende vlekkenplannen worden hieronder afzonderlijk beschreven. Zoals hierboven reeds vermeld, is er een viertal stedenbouwkundige scenario’s en vlekkenplannen opgesteld. Deze plannen geven invulling aan de integratie van het plan in het hart van Hurwenen. Dit doen de scenario’s enerzijds door op een passende wijze aan te sluiten op de belangrijke, cultuurhistorisch waardevolle groenstructuur langs de Dorpsstraat.

Daarnaast sluiten de vlekkenplannen goed aan op de nabije omgeving door in het plan zelf één of meerdere grote groenstructuren (bijvoorbeeld van oost naar west) te creëren. 2.3 Ruimtelijke scenario’s Zoals hierboven reeds vermeld is er een viertal stedenbouwkundige scenario’s en vlekkenplannen opgesteld. Voor elk scenario is eerst een ruimtelijk concept opgesteld. Dit concept laat op een abstracter niveau zien wat de hoofdgedachte is, waarop het plan gebaseerd is. Daarna zijn de scenario’s uitgewerkt Haalbaarheidsonderzoek woningbouw VV Hurwenen

16 mei 2022, versie 1.0

BHS22010/20220512/22-018-HHO

Pagina 10/39

in zogenaamde vlekkenplannen. Deze plannen zijn concreter uitgewerkt en zijn realistisch op het niveau van percentages uitgeefbaar, groen en water en verharding (wegen en paden). Deze vlekkenplannen vormen dan ook de basis voor de grondgebruikskaarten, waarop de exploitatieberekeningen gebaseerd zijn. De 4 scenario’s met bijbehorende vlekkenplannen worden hieronder afzonderlijk beschreven.

2.3.1 Scenario 1: ‘De groene long’ Ruimtelijk concept Het ruimtelijk concept van scenario 1 is gebaseerd op een grote, centrale groene ruimte, die vanaf de westzijde (Dorpsstraat) het plangebied inloopt. Deze ruimte wordt ‘de groene long’ genoemd. Deze ruimte is direct gekoppeld aan en verbonden met de groenzone langs de Dorpsstraat. Daarnaast is de bestaande groenzone langs de Dorpsstraat is structureel uitgebreid. Ten zuiden van het plangebied is deze zone breder. Ook in het verleden was deze groene zone breder dan in de huidige situatie (zie historische analyse). In de verbrede groenzone aan de westkant en in de, centraal in het plan gelegen, groene ruimte zijn clusters geprojecteerd. Deze clusters liggen maximaal in en aan het groen. Deze centrale groene ruimte wordt begeleid en omkaderd door woningen, die met de voorzijden op de groenzone georiënteerd zijn. Deze woningen grenzen met hun achterkanten van hun kavels aan de achterkanten van de kavels van de bestaande woningen. Hierdoor grenzen er geen zichtbare, private achterkanten aan de (nieuwe) openbare ruimte. Dit is stedenbouwkundig gezien namelijk minder wenselijk. Ook zijn de nieuwe woningen met hun voorzijden op de groene, openbare ruimte gericht. Dit is positief voor de ruimtelijke kwaliteit en het welzijn van de toekomstige bewoners.

Afbeelding 5: ruimtelijk concept scenario 01

Vlekkenplan In het vlekkenplan is het ruimtelijk concept verder uitgewerkt. Zo zijn de clusters en andere woonvelden uitgewerkt tot vlekken, die een realistische afmeting hebben. In deze vlekken kunnen verschillende typologieën worden geprojecteerd. De woonvlekken zijn echter zo gedimensioneerd, dat ze flexibel kunnen worden ingevuld. Deze clusters kunnen nieuwe, innovatieve woonvormen bevatten. Er kunnen echter ook meer klassieke woningen worden ingepast. Het is wel belangrijk dat de clusters een alzijdige oriëntatie hebben, die zoveel mogelijk met representatieve voor- en zijkanten op de (groene) openbare ruimte gericht is. Haalbaarheidsonderzoek woningbouw VV Hurwenen

16 mei 2022, versie 1.0

BHS22010/20220512/22-018-HHO

Pagina 11/39

Ontsluiting en parkeren Naast de woonvlekken is ook de ontsluiting verder uitgewerkt. In dit scenario is de hoofdontsluiting gekoppeld aan de Groenestraat. De secundaire ontsluiting (mogelijk alleen calamiteitenroute) sluit aan op de Geerhofstraat. Daarnaast sluit het plan op diverse plekken aan op het niveau van langzaam verkeer (voet- en/of fietspaden). De verharding is in het kader van duurzaamheid en klimaatadaptatie zoveel mogelijk geminimaliseerd. Er is echter in dit scenario, net als in alle andere scenario’s, wel rekening gehouden met de geldende parkeernorm van 2,3 parkeerplaatsen per woning. Er is in alle scenario’s uitgegaan van een concept dat gebaseerd is op de filosofie van ‘dorps parkeren’. Deze filosofie gaat er vanuit dat er zoveel mogelijk op eigen terrein wordt geparkeerd. Indien dit niet mogelijk is, wordt de parkeervraag in het openbare gebied opgelost. Dit zal geburen door de toepassing van een combinatie van parkeerkoffers en informeel, dorps parkeren. Parkeerkoffers zorgen ervoor dat een deel van de geparkeerde auto’s zoveel mogelijk uit het zicht blijft. Deze koffers zijn voornamelijk bedoeld voor de tweede auto van bewoners en voor bezoekers. De primaire auto’s worden voor het grootste deel op een passende informele en dorpse wijze geparkeerd.

Dit betekent dat er geen haakse, letterlijk vorm gegeven parkeerplaatsen worden gerealiseerd, maar dat de meeste auto’s op een informele wijze op de rijbaan worden geplaatst.

Afbeelding 6: vlekkenplan scenario 1

Groen en water Het plan heeft een zeer groen karakter. Het percentage groen zit tussen de 30 en 35%. Uitgaande van het te verwachten maximale aantal woningen, voldoet het plan hiermee ruimschoots aan de gemeentelijke groennorm. Verder is het groen zoveel mogelijk verbonden en zo grootschalig mogelijk. De A-watergang blijft behouden. De A-watergang wordt verbreed en informeler vormgegeven. Ontmoeting en spelen In dit concept is er sprake van twee typen ontmoetingsplaatsen. De eerste plek ligt zeer centraal in het plan. Deze plek heeft een substantiële omvang. Het is een centrale ontmoetingsplek, waar zowel de

Haalbaarheidsonderzoek woningbouw VV Hurwenen

16 mei 2022, versie 1.0

BHS22010/20220512/22-018-HHO

Pagina 12/39

nieuwe bewoners als de mensen uit de bestaande buurten elkaar kunnen ontmoeten. Een mogelijke invulling van deze plek is een buurttuin. Hier kunnen mensen samen vrijwillig groene werkzaamheden verrichten, waardoor er extra aanleiding is om elkaar te ontmoeten en om samen iets te doen. Het zuidelijke deel van de groenzone is gekoppeld aan de omgevormde A-watergang en heeft een informeler en natuurlijker karakter. Hier kunnen kinderen elkaar bijvoorbeeld ontmoeten, doordat hier allerlei speelaanleidingen geprojecteerd kunnen worden.

2.3.2 Scenario 2: ‘Eilanden in het groen’ Ruimtelijk concept Het ruimtelijk concept van scenario 1is gebaseerd op de gedachte van het ‘maximale wonen ín het groen’. Om dit te bereiken zijn de woonvlekken/ woonclusters in dit scenario zoveel mogelijk uitgewerkt als ‘eilanden in het groen’. Hierdoor zijn de vlekken zodanig gepositioneerd dat iedereen in beginsel aan en in het groen woont. Het concept is voor het grootste deel niet gebaseerd op het ‘klassieke stedenbouwkundige beginsel’ van ‘achterkanten tegen achterkanten’. Dit stedenbouwkundige uitgangspunt houdt in dat de achterkanten van bestaande kavels zoveel mogelijk worden afgeschermd door er (achterkanten van) nieuwe kavels tegenaan te positioneren. Dit principe is in dit scenario alleen aan de zuidzijde van het plan toegepast. Direct aan de openbare ruimte grenzende achterkanten van woonkavels zijn vanuit stedenbouwkundig perspectief in beginsel ongewenst. Om dit uit te sluiten zullen zullen de achterzijden van de bestaande woningen/ kavels aan de noordzijde van het plan in dit scenario dan ook groen worden ingepast.

Afbeelding 7: ruimtelijk concept scenario 02

Vlekkenplan In dit scenario is er sprake van twee relatief grote, centraal gelegen woonvlekken. Deze vlekken gaan uit van woningen, die naar buiten zijn georiënteerd. De woningen zullen dan ook met ‘achterkanten tegen achterkanten’ geprojecteerd worden. Naast de twee grote, centraal gelegen woonvlekken zijn er ook nog twee kleinere woonvlekken in de westelijke groenzone, gekoppeld aan de Dorpsstraat. Deze vlekken liggen volledig in het groen. Tenslotte is er nog een woonvlek aan de zuidzijde van het plangebied. Het is

Haalbaarheidsonderzoek woningbouw VV Hurwenen

16 mei 2022, versie 1.0

BHS22010/20220512/22-018-HHO

Pagina 13/39

in dit scenario extra belangrijk dat de clusters een alzijdige oriëntatie hebben, die zoveel mogelijk met representatieve voor- en zijkanten op de (groene), openbare ruimte gericht is. Woningtypen Ook in dit vlekkenplan zijn de vlekken zo gedimensioneerd en gepositioneerd dat ze flexibel kunnen worden ingevuld en dat er verschillende typologieën in kunnen worden geprojecteerd. Het specifieke van dit scenario is dat het in beginsel wel logisch is dat in de centrale woonvlekken meer klassiekere woningtypen, zoals vrijstaande woningen, tweekappers en rijwoningen worden gesitueerd. De twee kleinere clusters in de westelijke groenzone kunnen eerder modernere , innovatievere woonvormen bevatten. In de zuidelijke woonvlek zijn zowel klassiekere als ook levensloopbestendige en patio-achtige woningtypen mogelijk. Ontsluiting en parkeren In scenario 2 is de hoofdontsluiting aan de Dorpsstraat gekoppeld in plaats van aan de Groenestraat. De secundaire ontsluiting (mogelijk alleen calamiteitenroute) sluit ook in dit scenario aan op de Geerhofstraat. Daarnaast sluit het plan van langzaam verkeer (voet- en/of fietspaden) op diverse plekken aan op de omgeving. Ook in dit scenario is uitgegaan van een parkeerconcept dat gebaseerd is op een combinatie van parkeerkoffers en informeel, dorps parkeren. De parkeerkoffers liggen in en/of tussen de centraal gelegen woonvlekken.

Daarnaast zullen er één of twee in de zuidelijke woonvlek worden opgenomen. Naast de parkeerkoffers zal ook hier op een informele, dorpse wijze op of direct naast de rijbaan worden geparkeerd.

Afbeelding 8: vlekkenplan scenario 2

Groen en water Het percentage groen in dit scenario is vergelijkbaar met het percentage in scenario 1 en ligt tussen de 30 en 35%. Ook hier zijn de groene ruimten zoveel mogelijk verbonden en zijn ze zo grootschalig mogelijk. Het verschil met de andere scenario’s is dat het groen in dit scenario voornamelijk aan de buitenzijden van het plan is gepositioneerd. Het groen ligt hierdoor voor een groot deel tussen de nieuwe en de bestaande woningen.

Haalbaarheidsonderzoek woningbouw VV Hurwenen

16 mei 2022, versie 1.0

BHS22010/20220512/22-018-HHO

Pagina 14/39

Ook in dit scenario blijft de A-watergang bovengronds behouden. Ook hier wordt de A-watergang verbreed en informeler vorm gegeven. De watergang is aan de zuidzijde echter wel wat rechtlijniger en wat minder breed en organisch. Ontmoeting en spelen De eerste plek voor ontmoeting ligt in dit scenario in het noordwestelijke deel van het plan. Deze plek is daarmee ruimtelijk gezien zowel gekoppeld aan het pleintje bij de kerk als aan de reeds aanwezige (moes)tuinen in die omgeving. Deze bestaande ruimten maken het logisch om de nieuwe ontmoetingsplek hier in de vorm van een buurttuin aan te koppelen. Het zuidelijke deel van de groenzone is gekoppeld aan de omgevormde A-watergang en heeft een informeler en natuurlijker karakter. Hier kunnen kinderen elkaar bijvoorbeeld ontmoeten, doordat hier allerlei speelaanleidingen geprojecteerd kunnen worden.

2.3.3 Scenario 3 ‘De groene hoven’ Ruimtelijk concept Ook het derde scenario is uniek van karakter. Dit scenario is in beginsel gebaseerd op zogenaamde ‘woonhoven’. In het centrale deel van het plan is een aantal woonvelden geprojecteerd met een hofachtige opzet. Dit houdt in dat er in het ‘middengebied’ sprake is van een reeks ruimtelijke eenheden, bestaande uit een afwisseling van woonvelden en openbare ruimten met een beperkte omvang. Door de relatief beperkte omvang en doordat ze omsloten zijn, hebben deze ruimten een intiem, woonhof-achtig karakter. Aan de noord- en de zuidzijde worden de achterkanten van de bestaande woningen afgeschermd van de openbare ruimte door hier woningen te projecteren, die zich met hun voorzijden naar het middengebied richten. Aan de westzijde is in dit scenario sprake van een grote groene ruimte met daarin drie woonvelden, waarvan de middelste uit één van de reeks woonhoven bestaat.

Afbeelding 9: ruimtelijk concept scenario 3

Haalbaarheidsonderzoek woningbouw VV Hurwenen

16 mei 2022, versie 1.0

BHS22010/20220512/22-018-HHO

Pagina 15/39

Vlekkenplan In het scenario 3, voor een groot deel gebaseerd op woonhoven, is er in het algemeen sprake van relatief kleine woonvelden. Ook de woonvelden, die niet direct tot de ‘woonhoven’ behoren, hebben een beperkte omvang. De woningen in het centrale deel van het plangebied (de woonhoven) zijn hoofdzakelijk georiënteerd op de intieme ruimten. Deze ruimten hebben over het algemeen een groen karakter, maar kunnen ook meer als een ‘begijnenhofje’ worden ingericht. De woningen aan de zuidzijde van het plan zijn op de zone met de omgevormde A-watergang gericht, de woningen aan de noordzijde op het hier geprojecteerde overrijdbare woonpad en/of op diverse hoven. Aan de westzijde van het plan is de A-watergang substantieel verbreed en deze wordt ingezet om een brede zone met een combinatie van woonvelden, groen en water te verkrijgen. De woningen in de hier liggende woonvelden zijn allemaal op deze zone georiënteerd. Woningtypen In dit scenario zullen de woonhoven de meeste en de woonvelden in de westelijke groenzone de meeste modernere, meer innovatieve woonvormen bevatten. In de centrale vlekken met woonhoven zal er hoogstwaarschijnlijk sprake zijn van een mix van deze twee soorten woningtypen. In de kleinere woonvlekken aan de westzijde van het plan zal er sprake zijn van 100% bijzondere woningtypen zoals rug-aan-rug-woningen en/of levensloopbestendige, patio-achtige woningen.

De meer klassieke woningtypen zoals rijwoningen, tweekappers en vrijstaande woningen zullen voor het grootste deel aan de buitenzijden van het plan worden gesitueerd. Ontsluiting en parkeren In dit scenario ligt de primaire ontsluiting aan de zijde van de Dorpsstraat. Daarnaast zijn er twee secundaire ontsluitingen, waarvan er één aanhaakt op de Groenestraat en één op de Geerhofstraat. Deze laatste twee aansluitingen kunnen mogelijk alleen voor langzaam verkeer (voetgangers-fietsers) beschikbaar worden gemaakt. Eén van deze twee ontsluitingen zal in ieder geval de functie van een calamiteitenroute moeten krijgen. Naast deze aansluitingen zijn er meerdere opties voor aansluitingen op de bestaande wijk voor fietsers en voetgangers.

Afbeelding 10: vlekkenplan scenario 3 Haalbaarheidsonderzoek woningbouw VV Hurwenen

16 mei 2022, versie 1.0

BHS22010/20220512/22-018-HHO

Pagina 16/39

In dit scenario zijn er meerdere parkeerkoffers geprojecteerd om de geparkeerde auto’s zoveel mogelijk uit het zicht te houden. De koffers zijn zoveel mogelijk aan de buitenzijden van het plan gelegen, zodat de woonhoven zoveel mogelijk ‘autovrij’ blijven. Daarnaast is het overige deel van de parkeerbehoefte grotendeels opgelost door op of langs de rijbaan te parkeren. Groen en water Naast het feit dat er ook in dit scenario sprake is van een zeer groen karakter, is de openbare ruimte in dit scenario anders ingedeeld dan in de andere scenario’s. De grootste groene ruimten bevinden zich hier aan de west- en de zuidzijde van het plan. Aan de westzijde wordt de A-watergang verbreed en natuurlijker ingericht. Dit gebeurt onder andere door aan de oostzijde van de watergang een natuurlijke oever te creëren. Aan deze omgevormde watergang is een groenzone gekoppeld, die verschillende breedtes en oriëntaties kent. Hierdoor is er sprake is van een grote diversiteit. Aan de zuidzijde ligt een groene ruimte, die ook aan de A-watergang gekoppeld is. De A-watergang is in dit scenario aan deze zijde minder verbreed dan in andere scenario’s. Er is echter nog steeds sprake van een groene zone met een substantiële breedte, die door het hele plan heen loopt. Ontmoeting en spelen Door de hof-achtige opzet van dit scenario ontstaat er een unieke vorm van ontmoetingsplekken.

De verschillende ruimtes, die door de woonhoven worden omsloten, kunnen een thematische invulling krijgen. Zo kan een van de hoven meer op groen gericht zijn. Hier kan bijvoorbeeld een moestuin worden aangelegd, waar de aangrenzende bewoners van de aangrenzende woningen elkaar ontmoeten en samen voor het beheer en onderhoud zorgen. Een andere hof kan zich meer op jonge gezinnen richten en als speeltuintje worden ingericht. Weer een ander hof kan meer op senioren gericht zijn en bijvoorbeeld een jeu-de-boules-baan bevatten. De groenzone aan de zuidzijde heeft een ander karakter. Hier zal de focus voornamelijk op ‘avontuurlijk spelen’ liggen.

2.3.4 Scenario 4: ‘De groene vingers’

Afbeelding 11: ruimtelijk concept scenario 4

Haalbaarheidsonderzoek woningbouw VV Hurwenen

16 mei 2022, versie 1.0

BHS22010/20220512/22-018-HHO

Pagina 17/39

Ruimtelijk concept Het ruimtelijke concept van het vierde scenario is voornamelijk gebaseerd op de keuze voor drie grote, groene ruimten,. Het grootste onderscheid ten opzichte van de andere scenario’s is dat er in dit scenario ook een grote, groene ruimte aan de zuidzijde van het plan is opgenomen. Hierdoor ontstaan er als het ware twee ‘groene vingers’, die vanuit het westen ‘het plan insteken’ De meest zuidelijke van deze ‘vingers’ is gelegen op de plek, waar in de bestaande situatie de speeltuin ligt. Door de drie (deels gescheiden) groene ruimten in dit plan is er sprake van een grote diversiteit aan groen met een verschillend karakter. Centraal in het plan is een zone geprojecteerd, die tussen de ‘groene vingers’ in gelegen is. Deze zorgt ervoor dat de zuidelijke groene vinger een wat intiemer karakter heeft. Aan de noordzijde van het plan grenzen de nieuwe woonvelden aan de achterzijden van de bestaande kavels. In het westelijke deel van het plan is sprake van kleinere woonvelden, die geheel door groen worden omzoomd. Vlekkenplan Naast de grote diversiteit aan groen is er i dit scenario ook sprake van een grote diversiteit aan woonvelden. De woonvelden aan de noordzijde van het plan grenzen aan de bestaande woningen/ kavels aan de Groenestraat. De nieuwe woningen zullen dan ook met de achterkanten van hun kavels tegen de bestaande achterkanten geprojecteerd worden.

Alle woningen in deze velden kijken uit op de aangrenzende groenzone. De woonvelden in het centrale deel van het plan zijn wat compacter en hebben een dubbele of meer alzijdige oriëntatie. Hierin kunnen zowel klassiekere als modernere/ innovatievere woningtypes worden geprojecteerd. Ook hier kijken de meeste woningen uit op groene ruimten. Deze ruimten zullen echter een meer omsloten, hof-achtig karakter krijgen. In het westelijke deel van het plan is in beginsel sprake van een drietal woonvelden met een meer beperkte grootte en een alzijdig karakter. Hier is dus niet alleen sprake van ‘wonen aan het groen’ maar zelfs van ‘wonen ín het groen’. Woningtypen In de noordelijk gelegen woonvelden zal naar verwachting sprake zijn van wat meer klassieke woningtypen, zoals vrijstaande woningen, tweekappers en rijwoningen. De woonvelden in het centrale deel van het plan hebben een wat meer hof-achtig karakter en zijn daarmee meer geschut voor een mix van klassiekere woningtypen en meer moderne, innovatievere woningtypen als patiowoningen en levensloopbestendige woningen. De woonvlekken in de westelijke groenzone hebben een alzijdig karakter en een beperktere omvang. Om die reden zijn deze geschikt voor meer moderne en innovatieve (kleinere) woningtypen als rug-aan-rug-woningen en/of compactere levensloopbestendige, (patioachtige) typen.

Groen en water Zoals hierboven reeds vermeld is in dit scenario sprake van en drietal grote, groene ruimten. Aan de westzijde van het plan is een brede, groene ruimte geprojecteerd, die mede is gebaseerd op het verbreden van de aanwezige A-watergang. In deze groene ruimte zullen weliswaar ook woonvelden worden geprojecteerd, maar het algemene karakter is een relatief grote, groene ruimte met een organisch en dorps karakter, aansluitend op de Dorpsstraat. De groenzone aan de zuidzijde van het plan zal op de meest natuurlijke wijze worden ingericht. Ook hier is de ruimte gekoppeld aan de watergang. Deze zal op een asymmetrische wijze worden omgevormd. Hierdoor ontstaat er een relatief brede, groene ruimte met aan de oostzijde en bredere watergang of losliggende poel. Haalbaarheidsonderzoek woningbouw VV Hurwenen

16 mei 2022, versie 1.0

BHS22010/20220512/22-018-HHO

Pagina 18/39

Ook aan de noordzijde van het plan ligt in dit scenario een relatief grote groenzone. Deze zone is weliswaar meer langgerekt van karakter, maar heeft desondanks toch nog een substantiële breedte. Het verschil met de andere groene ruimten is dat deze ruimte een meer cultuurlijk karakter heeft. Ontsluiting en parkeren De primaire ontsluiting sluit in dit scenario aan op de Groenestraat. De groenzone aan de westzijde blijft hierdoor, afgezien van wat informele wandelpaden, in beginsel vrij van infrastructuur en andere verharding. Het parkeren is in dit scenario, aansluitend op de algemene filosofie, die voor alle scenario’s geldt, op een dorpse wijze opgelost door te kiezen voor een combinatie van parkeerkoffers en informeel parkeren aan of op de rijbaan. E parkeerkoffers liggen in dit scenario redelijk gelijkwaardig verspreid over het plan. Zowel in de westelijke, de middenzone als in de noordelijke zone zijn één of twee parkeerkoffers opgenomen. Ontmoeting en spelen Door de diversiteit aan groene ruimten, kan in dit scenario ook een relatief grote diversiteit aan ruimten voor ontmoeting en spelen worden ingepast. In de noordelijke, meer cultuurlijke groenzone wordt potentiële ruimte geboden voor meer klassieke vormen van ontmoeting en spelen. Hier kan bijvoorbeeld een buurtbarbecue worden georganiseerd.

Ook biedt deze ruimte mogelijkheden voor meer klassieke vormen van spelen zoals bijvoorbeeld voetballen op trapveldjes. De zuidelijke zone is het grootst van omvang en biedt de meeste ruimte voor spel en ontmoeting. Met name aan de westzijde van deze zone is veel ruimte voor allerlei invullingen op sociaal gebied. Aan deze zijde kan bijvoorbeeld een ontmoetingsplek worden ingericht met een informeel, natuurlijk karakter. Ook kan in deze zone op een avontuurlijke en natuurlijke manier gespeeld worden. De westelijke zone zal wat minder gericht zijn op geplande ontmoetingen en verblijf. Deze plek is meer gericht op wandelen en beleving van groen en natuur.

Afbeelding 12: vlekkenplan scenario 4

Haalbaarheidsonderzoek woningbouw VV Hurwenen

16 mei 2022, versie 1.0

BHS22010/20220512/22-018-HHO

Pagina 19/39

2.4

Aanbevelingen

Bij een verdere uitwerking van deze stedenbouwkundige opzet is onze aanbeveling om: Volkshuisvesting 

 

Op basis van dit onderzoek een versie van het stedenbouwkundig plan, die financieel haalbaar is, verder uitwerken. Het plan in het kader van participatie met de bewoners en belanghebbenden bespreken. De geschetste optie(s) voor bijzondere woningtypologieën in het plangebied verder uitwerken.

Ruimtelijk  De waterafvoer en -berging nader ontwerpen.  De ontsluiting nader uitwerken en nagaan of herprofilering van de Dorpsstraat noodzakelijk is.  Creëren van diverse ontmoetings- en speelplaatsen binnen het plangebied. Duurzaamheid en klimaat  Binnen de kaders van het stedenbouwkundige plan een verdere uitwerking te geven aan de ambities op het gebied van duurzaamheid en klimaat.  In overleg met het Waterschap de wateropgave bepalen en vormgeven. Inrichting openbare ruimte  Optimalisatie van de groenstructuur.  Boomnorm behalen en optimaliseren.  Optimaliseren van het paden- en wegenpatroon, minimaliseren van verharding, optimaliseren van de parkeeroplossingen, optimaliseren van de verbindingen met de omgeving, met name op het niveau van langzaam verkeer (voetgangers en fietsers).

Haalbaarheidsonderzoek woningbouw VV Hurwenen

16 mei 2022, versie 1.0

BHS22010/20220512/22-018-HHO

Pagina 20/39

3.

Financiële haalbaarheid

3.1

Uitgangspunten

Zoals hierboven beschreven is voor het betreffende plangebied een viertal ruimtelijke scenario’s opgesteld. Deze scenario’s zijn uiteindelijk vertaald in een viertal vlekkenplannen. De vlekkenplannen zijn globaal van opzet. Om per scenario/vlekkenplan een haalbaarheidsberekening te kunnen opstellen is per scenario/ vlekkenplan een indicatief grondgebruik bepaald en een indicatief woningbouwprogramma. Op basis hiervan is voor elk scenario een exploitatieopzet opgesteld waarbij gebruik is gemaakt van kengetallen, referentiecijfers en opbrengsten gebaseerd op uitgeefbare m2 en door de gemeenteraad vastgesteld grondprijzen. Alle gronden in het plangebied zijn in bezit van de gemeente. In de exploitatieopzetten zijn we dan ook uitgegaan van actieve grondpolitiek waarbij de gemeente de grondexploitatie voert. Alle berekende kosten zijn exclusief BTW en hebben prijspeil 1 januari 2022. De exploitatieopzetten zijn dynamisch van karakter wat betekent dat kosten en opbrengsten in de tijd worden uitgezet en dat er rekening wordt gehouden met rente en inflatiecorrectie. De gemeente hanteert voor grondexploitaties een rekenrente van 1,4%. Kosten worden jaarlijks geïndexeerd tegen 3% en opbrengsten tegen gemiddeld 2%. De eindwaarde wordt berekend tegen netto contante waarde waarbij een disconteringsvoet wordt aangehouden conform het BBV van 2%.

Qua fasering is uitgegaan van de start in 2024 met de sloopwerkzaamheden. In 2025 wordt gestart met het bouwrijp maken. De gronduitgifte vindt plaats in de jaren 2025 t&m 2028. Nadat alle bouwwerkzaamheden van de woningen zijn afgerond worden er in 2030 en 2031 werkzaamheden verricht om de wijk woonrijp te maken door o.a. de aanleg van groen. In de komende paragrafen worden de uitgangspunten per opbrengsten- en kostenpost besproken.

3.2

Grondgebruik en woningbouwprogramma

Om de kosten en opbrengsten inzichtelijk te kunnen maken, is gebruik gemaakt van de oppervlaktes uit de stedenbouwkundige opzet, zoals weergegeven in tabel 1. Het woningbouwprogramma is nader gespecificeerd in tabel 2.

Tabel 1: grondgebruik

Haalbaarheidsonderzoek woningbouw VV Hurwenen

16 mei 2022, versie 1.0

BHS22010/20220512/22-018-HHO

Pagina 21/39

Tabel 2 Woningbouwprogramma

3.3

Opbrengsten

De opbrengsten per woningcategorie zijn geraamd op basis van de ‘Grondprijzenbrief 2022’ van de gemeente. Op basis van het programma uit de stedenbouwkundige opzet is onderstaande opbrengst te verwachten weergegeven in tabel 3.

Haalbaarheidsonderzoek woningbouw VV Hurwenen

16 mei 2022, versie 1.0

BHS22010/20220512/22-018-HHO

Pagina 22/39

Tabel 3 Opbrengsten per scenario

Voor de grondprijzen houden we de grondprijzenbrief 2022 aan. Deze kent een prijsgrens van €310 per m2 voor woningen met een VON prijs van €275.000. De woningen in de categorie middelduur laag hebben prijsrange van €250.000 tot €325.000 VON. Gezien de huidige markt waarin er schaarste is aan woningen waardoor de marktwaarde van de woningen hoog is gaan we er bij de grondprijsbepaling voor deze categorie van uit dat alle woningen in deze categorie een verkoopprijs hebben welke hoger ligt dan €275.000. We houden om die reden in deze categorie de grondprijs aan van €370 per m2. Er is geen rekening gehouden met een mogelijke bijdrage aan de onderzoekskosten voor Niet gesprongen explosieven (NGE) vanuit de Bommenregeling van het Gemeentefonds. Ook aan de kostenkant zijn er geen extra kosten opgenomen voor een mogelijk onderzoek naar explosieven. De totale opbrengsten kennen een bandbreedte van €2.487.000 tot €3.928.100.

3.4

Kosten

Haalbaarheidsonderzoek woningbouw VV Hurwenen

16 mei 2022, versie 1.0

BHS22010/20220512/22-018-HHO

Pagina 23/39

Tabel 4 Overzicht kostenposten per scenario

De totale kosten hebben een bandbreedte van €2.777.670 tot €3.173.899. De kosten zijn weergegeven in de bovenstaande tabel (tabel 4) en toegelicht in de navolgende subparagrafen. Boekwaarde inbreng gronden Conform het BBV moet de grond ingebracht worden tegen boekwaarde. Aangezien de gronden in het plangebied geen boekwaarde hebben worden deze gronden in de grondexploitatie ingebracht tegen 0 euro. Slopen en opruimen terrein In het plangebied zijn kleedlokalen, een kantine en een dorpshuis aanwezig. Voor de sloop van deze gebouwen en het opruimen van het terrein is een bedrag aan sloopkosten opgenomen gebaseerd op het aantal te slopen m2 aan vloeroppervlakte van de gebouwen. In de gebouwen is asbest aanwezig. Voor de kosten voor de sanering van het asbest is een stelpost opgenomen van €50.000. Bouw- en woonrijp maken De hoogteligging van het gebied is niet bekend. We hebben daarom een stelpost opgenomen van €100.000 aan grondwerkzaamheden. Op basis van het grondgebruik is een raming gemaakt van de aanleg van (bouw)wegen, riolering, trottoir, parkeerverharding en groen. Verder zijn kosten opgenomen voor het planten van bomen en de inrichting van het openbaar gebied met o.a. lichtmasten, brandkranen, straatmeubilair en kleinschalige speelvoorzieningen. Tot slot is een stelpost opgenomen voor het aansluiten van het plangebied op de directe omgeving.

Plankosten De plankosten bestaat uit een kostenpost voor voorbereiding en toezicht civieltechniek en een kostenpost voor advisering, administratie, projectleiding, bestemmingsplan, stedenbouw en overige ambtelijke inzet. Voor de civieltechnische werkzaamheden houden we 15% aan van het totaal aan civieltechnische kosten en voor de plankosten houden we 35% aan. Onvoorziene kosten Het gaat in deze fase om de haalbaarheid te berekenen van de diverse scenario’s. Hierbij wordt uitgegaan van vlekkenplannen. In deze fase van de planvorming zijn de kosten en opbrengsten ramingen zeer globaal. We werken van grof naar fijn. Op dit moment zijn alle kosten- en opbrengsten posten nog zeer onzeker. Daarom houden we bij deze haalbaarheidsberekeningen een grote onzekerheidsmarge aan van 30% van de totale kosten. Op het moment dat alle onderzoeken voor het bestemmingsplan zijn uitgevoerd, het stedenbouwkundige plan een definitief karakter heeft gekregen en als er zicht is op de aanbestedingskosten voor de openbare ruimte kan deze post worden afgeraamd naar de gebruikelijke 10% voor onvoorzien.

Haalbaarheidsonderzoek woningbouw VV Hurwenen

16 mei 2022, versie 1.0

BHS22010/20220512/22-018-HHO

Pagina 24/39

Planschade In deze fase is er nog geen planschaderisicoanalyse uitgevoerd. We zien dat aan het plangebied in totaal 26 woningen grenzen. Per woningen nemen we een stelpost op van €7.500 planschade. Het totaal komt daarmee uit op €195.000. Bovenwijkse kosten Conform het BBV mogen er in een gemeentelijke grondexploitatie geen kosten worden opgenomen voor Bovenwijkse voorzieningen. De kosten voor Bovenwijkse voorzieningen kunnen worden genomen als resultaatbestemming op het moment dat er sprake is van tussentijdse winst. De huidige nota bovenwijkse voorzieningen stamt uit 2010 en voorziet hier niet in. Dat betekent dat de gemeenteraad moet besluiten tot resultaatbestemming naar het fonds voor Bovenwijkse voorzieningen op het moment dat er tussentijdse winst wordt gemaakt.

3.5

Resultaat

In tabel 5 is een samenvatting weergegeven van het resultaat per scenario. Hieruit blijkt dat scenario 4 een negatief resultaat kent en daarom dus economisch niet uitvoerbaar is. Uit de haalbaarheidsberekeningen blijkt dat het minimale uitgeefbare percentage minimaal gelijk of hoger moet zijn dan 37%. Uit de haalbaarheidsberekening komt naar voren dat er vanaf circa 40% uitgeefbaar een veilige marge is.

Tabel 5 Resultaat per scenario

3.6 Risico’s

Voor de verschillende scenario’s zijn haalbaarheidsberekening gemaakt. Haalbaarheidsberekeningen zijn berekeningen op hoofdlijnen omdat de scenario’s ook op vlekkenniveau zijn uitgewerkt. Deze scenario’s moeten nog verder uitgewerkt gaan worden. Op het moment dat er stedenbouwkundig plan ligt met een definitief ontwerp en op het moment dat alle onderzoeken ten behoeve van de ruimtelijke onderbouwing zijn afgerond is er veel meer bekend over de grondexploitaties. Onzekerheden die we nu hebben zoals draagkracht van de grond, milieubelemmeringen, mitigerende maatregelen voor flora en fauna, archeologische zaken en de kwaliteit van de grond worden in de loop van de tijd duidelijk. De risico’s in de grondexploitatie worden dan kleiner. We werken als het ware van grof naar fijn. Om die reden zit er in de haalbaarheidsberekeningen een grote post onvoorzien. Deze post nemen we zo hoog op omdat de planvorming nu nog onvolledig is. We noemen dit ook wel de onzekerheidsmarge. We berekenen maar liefst 30% onvoorzien over de totale kosten van bouw- en woonrijp maken, plankosten en planschade.

Haalbaarheidsonderzoek woningbouw VV Hurwenen

16 mei 2022, versie 1.0

BHS22010/20220512/22-018-HHO

Pagina 25/39

Fluctuatie parameters In de huidige berekening wordt gerekend met beperkte kosten- en opbrengstenstijging en een lage rentevoet. Op basis van de huidige marktomstandigheden zijn deze parameters realistisch. Voor de ontwikkeling van VV Hurwenen is rekening gehouden met een doorlooptijd van 10 jaar. In deze periode kunnen marktomstandigheden dusdanig wijzigen dat het financiële resultaat negatief wordt beïnvloed. Dit kan het gevolg zijn van een hogere rentevoet of een grotere jaarlijkse kostenstijging. Daarnaast zijn bouwkosten al jaren stijgende. De kans is aanwezig dat deze kostenstijging ook de komende jaren door blijft gaan. Naast de bouwkosten voor woningen heeft dit ook gevolgen voor de kosten van civieltechnische werken. Op dit moment worden de stijgende bouwkosten gecompenseerd door stijgende VON-prijzen en daarmee stijgende grondopbrengsten. Op korte termijn is het niet te verwachting dat de stijging van de VON-prijzen stagneert, maar de stijging van de VON-prijzen zal op enig moment afvlakken. In paragraaf 3.5 geven we aan dat een uitgeefbaar percentage van 40% een veilige marge creëert waarin ook nog tegenvallers opgevangen kunnen worden. Als we voor het scenario met 40% uitgeefbaar de kostenvoet laten stijgen naar 6% daalt de netto contante waarde van €474.645 naar €10.642.

Deze significante stijging van de kostenvoet zorgt ervoor dat de haalbaarheid van het plan onder druk komt te staan. Indien de jaarlijkse stijging van de kosten toeneemt naar 4.0% per jaar en de opbrengstenstijging afvlakt naar 1% per jaar daalt de netto contante waarde van het resultaat naar €189.434. In beide gevallen blijft de grondexploitatie economisch uitvoerbaar. Fasering en rente De gehanteerde exploitatieopzet gaat uit van doorlooptijd van 10 jaar. Dit is een voorzichtig scenario waardoor we in de fasering geen problemen verwachten. In de grondexploitatie gaan we ervan uit dat het bouwrijp maken pas start als de eerste fase van de gronduitgifte heeft plaats gevonden. Door de kasstromen goed op elkaar te laten aansluiten heeft een stijgende rente nauwelijks invloed op het resultaat in de grondexploitatie. Tot slot is er ook nog sprake van een planologisch risico omdat er zienswijze en beroep kunnen worden ingesteld.

Haalbaarheidsonderzoek woningbouw VV Hurwenen

16 mei 2022, versie 1.0

BHS22010/20220512/22-018-HHO

Pagina 26/39

4.

Omgevings- en milieuscan

4.1 Waarden en kwaliteiten

4.1.1 Cultuurhistorie In de loop der tijd heeft de mens allerlei sporen nagelaten in onze leefomgeving. Cultuurhistorie kan worden beschouwd als de zichtbare, waardevolle sporen die inzicht geven in de ontwikkeling van een gebied. Inzicht in de cultuurhistorische waarden van een gebied zorgt ervoor dat in het ontwerp een zorgvuldige afweging kan plaatsvinden om rekening te houden met aanwezige waarden. Ten westen en noorden van het plangebied is een deel van Hurwenen met het aangrenzend buitengebied aangewezen als Beschermd dorpsgezicht. Aan de zuidwesthoek is een zeer beperkt deel gelegen over het plangebied (hoek huidige parkeerplaats Dorpshuis De Kil, Dorpsstraat 5). Het kerkgebouw (Hurns kerkje, Dorpsstraat 14), gelegen ten noordwesten van het plangebied, is aangewezen als gemeentelijk monument. Gezien de bouwhoogte is het een kenmerkend oriëntatiepunt in het dorp. Ook enkele woningen, maatschappelijke en nutsvoorzieningen ten westen en noorden van het plangebied zijn aangewezen als beschermde gebouwde monumenten. De Dorpsstraat, die de westgrens vormt van het plangebied, en een deel van de Waaldijk ten noorden van het plangebied worden gekarakteriseerd als historische wegenstructuur. Ten zuidoosten van het plangebied is een molen aanwezig. De molenbiotoop reikt niet tot voorliggend plangebied.

Met de herontwikkeling van de voormalige voetbalvelden worden geen wijzigingen veroorzaakt in de bestaande wegenstructuur of bebouwing in het beschermd dorpsgezicht. In het ontwerp wordt met de ontwikkeling aangesloten bij de karakteristiek van het gebied. Planontwikkeling kan dan ook worden uitgevoerd zonder negatieve gevolgen voor de cultuurhistorische waarden in de omgeving.

4.1.2 Archeologie In de Wet op de Archeologische Monumentenzorg is een raamwerk gegeven dat regelt hoe rijk, provincies en gemeenten om moeten gaan met het aspect ‘archeologie’ in ruimtelijke ontwikkelingen en plannen.

Tabel 6: Ondergrenzen archeologisch onderzoek per verwachtingswaarde (bron: Archeologische beleidskaart gemeente Maasdriel)

Haalbaarheidsonderzoek woningbouw VV Hurwenen

16 mei 2022, versie 1.0

BHS22010/20220512/22-018-HHO

Pagina 27/39

De gemeente Maasdriel heeft op haar archeologische beleidskaart vastgelegd welke verwachting geldt voor verschillende deelgebieden en, daaraan gekoppeld, wanneer sprake is van een onderzoeksplicht. Aan het plangebied zijn op de betreffende beleidskaart drie verwachtingswaarden toegekend, die tezamen gebiedsdekkend zijn. In het plangebied is nog niet eerder archeologisch onderzoek uitgevoerd. Bij herontwikkeling zal dan ook een archeologisch onderzoek uitgevoerd moeten worden, aangezien de vrijstellingsgrenzen overschreden worden. Een archeologisch bureau- en booronderzoek (IVO-O) geeft inzicht of er archeologische waarden aanwezig zijn binnen het plangebied.