Bijl. 2. Evaluatie (2025) van Beleidskader Vrijkomende Agrarische bedrijfsgebouwen (2017)

Evaluatie (2025) Beleidskader VAB (2017)

dat het op de slooplocatie vanwege specifieke omstandigheden gewoon niet mogelijk is. Daarom is in het VAB-beleid ook (al) opgenomen dat er is af te wijken van het uitgangspunt dat moet worden gebouwd op de plek waar ook wordt gesloopt. Er is niet voor gekozen om ook specifieke straten en of gebieden aangewezen. Specifiek aanwijzen van straten/gebieden zou prijsopdrijvend kunnen werken hetgeen voor de uitwerking dan weer negatieve effecten geeft. We staan als gemeente open voor een alternatieve herbouwlocatie als die locatie zich daar beter voor leent (bijvoorbeeld aan een kern). Daarentegen willen we ook voorkomen dat er in het buitengebied nieuwe buurtschappen ontstaan. Uitgangspunt is dat er in het buitengebied openheid en verscheidenheid blijft. Onze opzet lijkt misschien ambitieus, maar om tot het gewenste resultaat te komen is een financiële prikkel echt nodig. Wij kunnen indien nodig dan ook een financiële onderbouwing overleggen waarom wij aan genoemde m2 komen. We zijn er daarbij vanuit gegaan dat de financiële prikkel om gebruik te maken van de VAB regeling groter moet zijn dan wat volgens de huidige bestemming mogelijk is.

Onze berekeningen tonen aan dat genoemde m2 zeker nodig zijn, met name voor voormalige paddenstoelenlocaties lukt het niet met minder en zien we liever nog wat ruimere mogelijkheden zoals het meerekenen van vierkante meters voor bezinkputten en compostvloeren. Al met al levert een goede en haalbare VAB-regeling ook veel meer (broodnodige) woningen op. In het buitengebied zullen dat dan meestal de wat duurdere vrijstaande woningen zijn, maar daardoor blijft er juist in de kernen weer meer ruimte over voor nieuwbouw van betaalbare (starters)woningen of sociale huur. Volgens ons dus een dikke win/win situatie. Antwoord: Met de vragen en plannen die ons bereiken, hebben we niet de indruk dat de huidige regeling en voorwaarden geheel niet toereikend zouden zijn en daarom dus ook wel een voldoende prikkel geven. Ook is er niet het idee dat met de incidentele vab-woningen de woningnood is op te lossen. Deze zullen daarin slechts een zeer kleine bijdrage kunnen geven. Het bouwen van grotere aantallen woningen willen we in beginsel alleen in of direct aan kernen faciliteren. Dat is omdat daar ook de voorzieningen dichtbij zijn die bij woningbouw worden verondersteld (zoals bijv. verlichte fiets en wandelpaden, scholen en winkels e.d.).

Wat betreft hoofdstuk 4 Functieverandering naar niet agrarische bedrijvigheid hebben we niet veel opmerkingen, al kunnen we ons voorstellen dat met de in de tabel genoemde m2 enigszins flexibel moet worden omgegaan. Met maatwerk kom je vaker tot een juiste oplossing voor alle partijen. Antwoord: De reactie wordt herkend. In het beleidskader is bij de laatste wijziging ook een mogelijkheid toegevoegd om eventueel af te kunnen wijken (Hoofdstuk 6): Flexibiliteit grenswaarden). En daarnaast blijft het natuurlijk altijd mogelijk om indien het beleidskader toch geen mogelijkheden biedt, maar het plan wel echt een gewenste ontwikkeling betreft, dat dan toch ook mogelijk te maken. Dan zal daar wel onderbouwing moeten worden gegeven die de afwijking rechtvaardigt. Wat betreft hoofdstuk 5 zien wij geen financieel haalbare businesscase, maar natuurlijk kan het wel een wens zijn van een voormalig ondernemer of een andere geïnteresseerde om bedrijfsbebouwing te slopen en vervolgens zonnepanelen te plaatsen. Wij als stichting zien daar in ieder geval geen belemmering voor.

30

Evaluatie (2025) Beleidskader VAB (2017)

Antwoord: De constatering wordt herkend. De mogelijkheid voor realiseren van zonnevelden op grond van vrijkomende agrarische gronden, werd in 2017 opgenomen in de veronderstelling dat anders de ontwikkeling van de opwek van zonne-energie mogelijk moeilijk van de grond zou komen. Intussen is vastgesteld dat nog geen enkele keer gebruik is gemaakt van deze mogelijkheid. Daarentegen is er nog steeds een opgave voor zonnevelden. Intussen is er ook een visie voor zon- en windenergie opgesteld en zijn gebieden aangewezen die we daar ook geschikt voor achten. Daarbij is ook te constateren dat heel veel agrarische bouwvlakken niet in die kansrijke zone voor zonnevelden liggen. En als het dan wel als mogelijkheid blijft staan in het beleidskader VAB, er een verkeerd signaal wordt afgegeven. Ook heeft de raad in de vergadering van 10 juni 2021 een motie aangenomen over zonnevelden op agrarische gronden (M2021-12), waarin het college wordt verzocht om agrarische gronden onderaan de prioriteitenlijst te zetten bij ambities voor zonnevelden. Gezien deze omstandigheden wordt aanleiding gezien deze mogelijkheid (om in ruil voor de sloop van bedrijfsgebouwen ook zonnevelden te kunnen realiseren op agrarische gronden) weg te nemen.

Naast een goede VAB-regeling blijven wij pleiten voor (beperkte) uitbreidingsmogelijkheden voor de huidige hoogwaardige en toekomstbestendige solitaire bedrijven (die meestal niet verplaatsbaar zijn). Beperkte uitbreiding op de huidige locaties maakt voor zulk soort bedrijven een duurzaamheidsslag en kwaliteitsslag met een betere landschappelijke inpassing mogelijk en betaalbaar. Eventueel zijn zulke uitbreidingen haalbaar door met name nog onbebouwde bouwvlakken elders weg te halen zodat er netto geen extra ruimte komt voor bedrijven in het buitengebied, maar er wel op andere locaties verbeteringen plaats kunnen vinden. Antwoord: De wens is bekend. Hij is onlangs ook heel nadrukkelijk in beeld geweest en afgewogen bij de actualisatie van het ruimtelijk beleid voor glastuinbouw en paddenstoelenteelt Maasdriel. Er wordt op dit moment geen aanleiding gezien dit (hierbij) nu (weer) ter discussie te gaan stellen. ZLTO Maasdriel en LTO Noord afd. Bommelerwaard Het lijkt ons goed een evaluatie te doen van het VAB beleid. Wij zien voor ZLTO/LTO Noord hier een prominente rol, het gaat immers over onze leden. Zowel blijvers dan wel stoppende bedrijven. Het VAB beleid is bedoeld om verrommeling van het buitengebied tegen te gaan. Beleid om sanering dan wel herbestemming van stoppende bedrijven mogelijk te maken is dan ook zeer gewenst.

De ontwikkelingen gaan echter snel waardoor het huidige VAB beleid op een aantal punten niet meer voldoet; -vermenging van de agrarische functie en verblijfsfunctie leidt steeds vaker tot problemen, denk hierbij aan spuitzones, geluid, geur, licht en vermeende gezondheidsaspecten. Het is niet meer wenselijk verblijfsfuncties toe te voegen aan het buitengebied en dit is wel een van de 2 peilers.

31

Evaluatie (2025) Beleidskader VAB (2017)

Antwoord: De problemen worden herkend. Uitgangspunt is daarom ook dat aanwezige omliggende bedrijven door een nieuwe functie niet onevenredig mogen worden gehinderd. Daardoor is het nu dus ook al niet altijd en overal mogelijk om bijvoorbeeld een vab-woning te kunnen realiseren. We zijn daarentegen ook van oordeel dat er zeker ook wel locaties zijn waar het wél zonder problemen kan (als er in de omgeving bijvoorbeeld al gevoelige functies zijn en het toevoegen van een gevoelige functie dan geen nieuwe en of verdere beperkingen geeft). Het lijkt in dat kader niet verstandig om deze mogelijkheid nu ook helemaal weg te nemen. -Niet alle bedrijvigheid is wenselijk in het buitengebied. Er dient een duidelijke keuze gemaakt te worden in welke bedrijvigheid wel en niet of er moet maatwerk geleverd worden via een omgevingstafel waarin de landbouw sterk vertegenwoordigd is. Antwoord: De reactie wordt herkend. In het beleidskader is dat ook vastgelegd. Er wordt alleen die bedrijvigheid toegestaan die daar naar aard en omvang ook passend is. -slopen van bebouwing kost steeds meer geld, is het huidige VAB beleid nog concurrerend genoeg? Antwoord: De kosten van een ontmanteling zijn inderdaad gestegen. Daarentegen zijn de prijzen voor woningen en bedrijfsgebouwen ook heel sterk zijn gestegen.

De indruk is dat de stijging van de waarde van woningen en bedrijfsgebouwen ruim opweegt tegen de stijging van de kosten van ontmanteling. -Niet alle agrarische bedrijven zitten op de juiste locatie. Het buitengebied willen we beschikbaar houden voor eventuele verplaatsers vanuit of aangrenzend aan de kernen. Juist op deze locaties zien wij wel mogelijkheden voor woningbouw. Deze woningbouwlocaties zouden het VAB beleid kunnen financieren. Antwoord: Het VAB-beleid is opgesteld om een perspectief/alternatief te kunnen bieden voor agrarische bedrijven die willen stoppen. Dit dan om het stoppen (dat ook behoorlijk veel voorkomt) te kunnen financieren, ter herstel van de openheid in het buitengebied en ter voorkoming van mogelijke negatieve effecten van leegstand. Het beleidskader-VAB is niet opgesteld om ook een perspectief/alternatief te bieden voor bedrijven die willen verplaatsen omdat ze op een ongelukkige locatie zitten. Indien dergelijke situaties zich voordoen is de gemeente graag bereid om daarmee om de tafel te gaan en te zoeken naar mogelijke oplossingsrichtingen. Omdat dergelijke situaties zich veel minder vaak voordoen en daarnaast ook zeer (locatie-)specifiek zijn, wordt het niet handig of noodzakelijk geacht om ook daar beleidsregels voor op te stellen.

Graag gaan wij dan ook het gesprek met U aan om te komen tot een VAB beleid waarmee ruimte blijft voor agrarisch ondernemen in het buitengebied. Onze voorkeur heeft het dit weer gezamenlijk met Zaltbommel op te pakken, hoewel niet uit te sluiten valt dat er een couleur locale wordt toegevoegd. Antwoord: Omdat onze algemene indruk is dat het beleidskader-VAB goed werkt, is vooralsnog alleen gekozen voor een evaluatie. Vanwege efficiëntie en het feit dat we hier nu nog slechts doende zijn met een evaluatie is gekozen dit alleen schriftelijk te doen. Indien er aanleiding wordt gevonden voor ook een flinke actualisatie of aanpassing kan dat misschien anders 32

Evaluatie (2025) Beleidskader VAB (2017)

worden. Zaltbommel is benaderd met de vraag hoe hun ervaringen met het VAB-beleidskader zijn en of zij eventueel ook een evaluatie overwegen. Zaltbommel heeft laten weten dat er in het geldende beleidskader-VAB geen knelpunten worden gezien en dat ze later dit jaar bij opstellen van Omgevingsvisie het onderwerp nader gaan bekijken. Maasdriel zal in dat kader de evaluatie niet samen met Zaltbommel doen.

Paddenstoelenpact In het algemeen kan worden gesteld dat het huidige VAB beleid nauwelijks heeft geleid tot het saneren van voormalige agrarische locaties. Dit heeft vaak een financiële reden en daarom is een verruiming van het VAB beleid gewenst. Antwoord: De reactie wordt niet herkend. Wij hebben de afgelopen jaren op basis van beleidskaderVAB namelijk wel vele saneringen en aanpassingen van bestemmingen gezien. In dat kader wordt de conclusie dat de regeling verruimd moet worden (nog) niet gedeeld. Compensatie champignonkwekerijen. In de praktijk worden champignonkwekerijen vaak niet gesloopt omdat er onvoldoende compensatie plaatsvindt met het terugbouwen van één of meerdere woningen. Er zou daarom een verruiming moeten plaatsvinden van de staffel waarin de relatie tussen de oppervlakte te slopen bebouwing en de compenserende woningbouw wordt versoepeld. Antwoord: De reactie wordt (deels) herkend. Bij voormalige champignonkwekerijen wordt in verhouding tot bijvoorbeeld kassen, veel meer gekozen voor de optie van een andere gebruiksfunctie in bedrijfsgebouwen in plaats van sloop (en herbouw van woningen). Het idee daarachter is dat de voormalige champignonkwekerijen daar vanwege hun bouwwijze en afmetingen ook beter geschikt voor zijn. Ook is er ook maar een beperkt aanbod van niet-agrarische bedrijfsgebouwen.

Daarnaast zijn de hergebruiksmogelijkheden voor voormalige champignonkwekerijen in het beleidskader-VAB ook ruimer, dan voor andere voormalige agrarische bedrijfsgebouwen. Daardoor is deze vorm van hergebruik vaak een alternatief dat óók goede inkomsten kan geven en waarmee verpaupering ook kan worden voorkomen. Verder blijven we vanwege de negatieve effecten die woningen kunnen hebben op de (agrarische) omgeving ook graag terughoudend met het toevoegen van woningen in het buitengebied. Bij de sloop van een grote kwekerij (> 3200 m2) mogen op grond van het geldende beleidskader-VAB nu al 3 nieuwe woningen worden gebouwd en mag daarnaast ook de aanwezige bedrijfswoning worden ombestemd naar burgerwoning.

Herbestemmen champignonkwekerijen. Het is nu slechts beperkt mogelijk om champignonkwekerijen om te zetten in een bedrijfsbestemming (art. 4.3 VAB-regeling). Indien compenserende woningbouw niet mogelijk is (ruimtelijk of financieel), dan zouden er ruimere mogelijkheden moeten zijn om kwekerijen te voorzien van een (alternatieve) bedrijfsbestemming. Antwoord: De reactie wordt (slechts) deels herkend. Maar het is en blijft natuurlijk buitengebied en dat achten we nu eenmaal niet geschikt voor álle soorten bedrijvigheid. In dat kader is daar ook niet alles toe te staan. Maar er zijn daarentegen zeker wel veel hergebruiksmogelijkheden. En wanneer het om echt 33

Evaluatie (2025) Beleidskader VAB (2017)

omvangrijke gebouwen gaat, wordt daar in het kader van de kwaliteitsverbetering ook een gedeeltelijke sloop bij verlangd. Vanwege de hoge kosten van sloop van champignoncellen is hiervoor voor een hergebruik naar opslagdoeleinden zelfs ook nog een speciale verbijzondering opgenomen om daarvoor zelfs 100% van de voormalige cellen voor te mogen gebruiken (zonder sloopverplichting dus). De regeling wordt in dat kader al als ruim gezien (ruimer dan bijvoorbeeld het VAB- beleidskader van andere regiogemeenten).

Noodzakelijk onderscheid tussen glastuinbouw en paddenstoelenteelt. Er zijn overeenkomsten tussen de glastuinbouw en de paddenstoelenteelt, maar zowel vanuit het beleidskader, vanuit de praktijk als ook in het bestemmingsplan, is het noodzakelijk om onderscheid te maken tussen beide sectoren. Dat geldt zeker met betrekking tot toepasselijkheid van het VAB beleid. De paddenstoelenteelt heeft namelijk;  Aanzienlijk hogere sloopkosten per m² bebouwd oppervlakte;  Veel voorzieningen die verplicht binnen het bouwblok moeten worden gesitueerd, maar die niet als gebouw kwalificeren (denk o.a. aan de compostvloer), maar wel veel sloopkosten opleveren;  Een betere alternatieve aanwendbaarheid (zoals verhuur);  Een groter risico op oneigenlijke aanwending (ondermijning). Al deze onderwerpen vereisen een andere (lees: ruimere) financiële prikkel. Wij concluderen steeds vaker dat het huidige VAB-beleid, zeker voor paddenstoelenbedrijven, onvoldoende concurrerend is ten opzichten van primair de sloopkosten en secundair toekomstige inkomsten. Eigenaren verkiezen een alternatieve aanwending boven sloop en herbestemming. Antwoord: De reactie wordt niet herkend. In het geldende beleidskader VAB is namelijk het gevraagde onderscheid nadrukkelijk al gemaakt. En ook is dat gedaan op basis van de genoemde gronden en overeenkomstig de gevraagde wijze.

Daarnaast wordt niet herkend dat de financiële prikkel onvoldoende zou zijn. Vele stoppers maakten en maken er namelijk ook gebruik van. En dat er dan soms toch ook stoppers zijn die “andere en lucratievere opties” verkiezen, zal naar ons idee nooit helemaal te voorkomen zijn. Er is met illegale situaties immers veel geld te verdienen. En niet iedereen is in stand om de gevaren daarvan vooraf goed in te schatten en of de verleiding van veel geld te kunnen verdienen, te weerstaan. Bovenstaande is overigens ook al besproken met de Provincie Gelderland in relatie tot de Provinciale verplaatsingsregeling. Hierbij hebben wij destijds geconcludeerd, dat deze verschillen resulteren in een factor 12 (1m² paddenstoelenkwekerij slopen gelijkstellen aan 12m² glas). In de verplaatsingsregeling is deze later door de provincie met slechts een factor 5 gehonoreerd. Antwoord: De constatering wordt deels herkend. In het beleidskader VAB is ook onderscheid gemaakt in de “waarde” van een m2 glastuinbouwbedrijf t.o.v. een m2 paddenstoelenteeltbedrijf. De omrekenfactor in het beleidskader-VAB is niet in alle situaties helemaal precies gelijk maar komt gemiddeld uit op ca. 9 (1 m2 paddenstoelenteeltbedrijf is gelijk aan ca 9 m2 glas). Dit is beduidend hoger dan de factor 5 die de provincie hanteert maar ook lager dan de factor 12 die hier nu wordt gevraagd.

We hebben de omrekenfactor destijds zorgvuldig bepaald en zien nog onvoldoende aanleiding te veronderstellen dat deze niet redelijk is.

34

Evaluatie (2025) Beleidskader VAB (2017)

Graag worden wij dan ook als Paddenstoelenpact gekend in de komende evaluatie van het beleidskader. Antwoord: Omdat onze algemene indruk is dat het beleidskader-VAB goed werkt, is vooralsnog alleen gekozen voor een evaluatie. Vanwege efficiëntie en het feit dat we hier nu nog slechts doende zijn met een evaluatie, is gekozen dit vooralsnog alleen schriftelijk en via deze weg te doen. Indien er aanleiding wordt gevonden voor ook een flinke actualisatie of aanpassing kan dat misschien anders worden. Dan zullen mogelijk ook andere partijen weer nadere worden benaderd. Uiteraard wordt eenieder die inbreng heeft gegeven op de hoogte gehouden van de verdere besluitvorming hierover.

3. Reactie-ervaring (2) bureaus op VAB Bureau 1 Ik heb mijn gedachten weer eens over het VAB-beleid laten gaan naar aanleiding van je verzoek. Hieronder heb ik mijn ideeën opgeschreven. Ik hoop dat het inspireert en ik hoor er graag nog iets van terug. Status/ beleidscyclus Het beleidskader is verbonden aan de gemeentelijke bevoegdheden binnen de oude wet- en regelgeving. Ik zou dit actualiseren in het licht van de Omgevingswet. Daarbij kun je overwegen om het als een dynamisch beleidsdocument te verbinden aan een vergunningplicht in het omgevingsplan. Of met concrete regels aan een vergunningplicht verbinden. Maar ik vermoed dat je in de meeste gevallen een wijziging van het omgevingsplan wilt i.p.v. een omgevingsvergunning, omdat je daarmee de agrarische functie weg kunt nemen. Antwoord: Het beleidskader is inderdaad opgesteld ten tijde van de Wet ruimtelijke ordening, maar fungeert ook nu al als dynamisch beleidsdocument in het (tijdelijk) omgevingsplan (bep. Buitengebied 2016) en kan het ook blijven doen onder de Omgevingswet. In het bp. Buitengebied wordt namelijk verwezen naar het beleidskader of diens rechtsopvolger. En in de meeste gevallen wordt inderdaad een wijziging van het omgevingsplan noodzakelijk geacht om de oude bouw- en gebruiksmogelijkheden ook definitief weg te nemen.

Toepassing sloopdrempel De sloopdrempels, inclusief de staffeling van verschillende bebouwing, zijn helder en goed toepasbaar. Alleen is er een groot verschil tussen de sloopdrempel voor 1 of 2 VABwoningen. Het beleid stimuleert daarmee niet de sloop van zeer grote voormalige bedrijven, die juist zo storend in het landschap kunnen zijn. Antwoord: Sloopdrempels zullen altijd aanleiding voor discussie zijn. Hiervoor is eerder echter bewust gekozen. De reden dat de eerste drempel laag is, is omdat ook daarbij het bedrijf moet stoppen en ook het gehele bouwvlak moet worden verwijderd. Ook moeten daarbij de rest van de bedrijfsbebouwing worden verwijderd. De eerste sloopmeters zijn in dat kader 35

Evaluatie (2025) Beleidskader VAB (2017)

meestal ook de meest kostbare (vanwege daarin vaak ook aanwezige installaties). In dat kader is het redelijk geacht om de eerste drempel laag te maken om zo dan ook de wat kleinere bedrijven te kunnen helpen om te stoppen en zo ook daar leegstand, verpaupering en illegale praktijken te kunnen voorkomen. Verder is het idee dat door de stijging van de huizenprijzen en ook de mogelijkheid om zelfs ook 3 woningen te kunnen bouwen er ook voor de sloop van grote bedrijven een redelijke compensatie is. Leesbaarheid en toegankelijkheid Het document is uitgebreid en bevat veel technische details, wat de toegankelijkheid voor inwoners bemoeilijkt. De inhoudsopgave en begripsomschrijvingen aan het begin helpen hierbij, maar sommige paragrafen herhalen informatie (bijvoorbeeld over sloop en compensatie), wat de leesbaarheid vermindert. Een visuele samenvatting of schema's zouden dit beleidsdocument gebruiksvriendelijker maken. Antwoord: De opmerking is door meerderen uitgedragen en wordt ook herkend. Voorstel wordt dan ook om hier een verbetering in door te gaan voeren. Duurzaamheid en innovatie Het beleid biedt een duidelijk kader voor functieverandering en geeft ruimte voor maatwerk, maar het mist innovatieve oplossingen. Bijvoorbeeld: circulaire herontwikkeling of koppeling met duurzaamheid (bijvoorbeeld zonne-energie op oude kasgronden) kan sterker worden uitgewerkt.

Ik zou daarbij kijken of er een uitwerking gedaan kan worden van de ambities uit de omgevingsvisie. Ook kunnen extra transformatiemogelijkheden (zie volgende punt) van bestaande bebouwing als alternatief voor volledige sloop leegstand en verpaupering voorkomen. Antwoord: Het beleidskader is in eerste aanleg bedoelt om duidelijkheid te geven over welke nieuwe mogelijkheden er zijn voor stoppende agrarische bedrijven. Het gegeven dat iets in het beleidskader niet is benoemd als nieuwe mogelijkheid, wil niet zeggen dat daar dan geen mogelijkheden voor zijn of kunnen komen. Maatwerk of afwijkende vormen kunnen zeker ook nog steeds tot de mogelijkheden gaan behoren. Wel moet daarbij worden opgemerkt dat een belangrijk uitgangspunt is geweest dat vrijkomende gronden zoveel als mogelijk beschikbaar blijven of komen voor de bedrijfsmatige agrarische bedrijfsvoering. In het beleidskader VAB 2017 is een regeling gekomen om in ruil voor sloop, zonnevelden te kunnen aanleggen. Dat is gedaan omdat destijds de gedachte was dat anders mogelijk de transitie naar zonne-energie moeilijk op gang zou komen. Intussen is vastgesteld dat nog geen enkele keer gebruik is gemaakt van deze mogelijkheid. Daarentegen is er nog steeds een opgave voor zonnevelden. Intussen is er ook een visie voor zon- en windenergie opgesteld en zijn gebieden aangewezen die we daar ook geschikt voor achten.

Daarbij is ook te constateren dat heel veel agrarische bouwvlakken niet in die kansrijke zone voor zonnevelden liggen. En als het dan wel als mogelijkheid blijft staan in het beleidskader VAB, er een verkeerd signaal wordt afgegeven. Ook heeft de raad in de vergadering van 10 juni 2021 een motie aangenomen over zonnevelden op agrarische gronden (M2021-12), waarin het college wordt verzocht om agrarische gronden onderaan de prioriteitenlijst te zetten bij ambities voor zonnevelden. Gezien deze omstandigheden wordt aanleiding gezien deze mogelijkheid (om in ruil voor de sloop van bedrijfsgebouwen ook zonnevelden te kunnen realiseren op agrarische gronden) weg te nemen. 36

Evaluatie (2025) Beleidskader VAB (2017)

Nieuwe mogelijkheden De beleidsdoelstelling om de vitaliteit van het buitengebied te vergroten wordt goed ondersteund door mogelijkheden voor nieuwe bedrijvigheid en woningbouw. Echter, de focus ligt op de sloop-nieuwbouwregeling, terwijl meer aandacht voor transformatie ruimere mogelijkheden zou kunnen bieden. Je wilt in sommige gevallen misschien liever een hergebruik. In plaats van te slopen, zouden sommige bestaande gebouwen (zoals schuren, loodsen of kassen) geschikt kunnen zijn voor creatieve werkruimtes, niet alleen voor ambachtelijke bedrijvigheid zoals meubelmakers of andere kleinschalige productiebedrijven (daar gaat het beleid al wel over), maar ook landschapsarchitecten, ateliers, startups of grafisch ontwerpers. Dit past bij de bredere doelstelling van het beleid om de vitaliteit van het buitengebied te versterken en kan passen in een breder duurzaamheidsbeleid. In plaats van slopen en nieuwbouwen (wat energie- en materiaalintensief is), kunnen deze panden soms met minimale aanpassingen geschikt worden gemaakt voor nieuwe functies. Combinaties van creatieve werkplekken met kleinschalige horeca (koffie/theetuin), workshops, galeries, en streekproductenwinkels kunnen aantrekkelijk zijn en bezoekers trekken en dat draagt weer bij aan de doelstelling uit de omgevingsvisie.

Antwoord: Er is in het buitengebied zeker bebouwing waarvan het gewenst is om die te beschermen en proberen die te behouden. In het geldende VAB-beleidskader is daarom ook voor bebouwing met karakteristieke en of beeldbepalende waarden een aparte regeling opgenomen. Daar waar er geen meerwaarde wordt gehecht aan het behouden van de bebouwing wordt de keuze in beginsel zoveel als mogelijk bij de initiatiefnemer gelaten. Wel is het uitgangspunt om het buitengebied zoveel als mogelijk te ontdoen van ontsierende bebouwing. Om daarnaast openheid en rust te behouden is uitgangspunt dat alleen dat hergebruik wordt toegestaan dat daarin passend is en waarvan het aantal verkeersbewegingen beperkt zijn/blijven. Combinaties van werkplekken en bedrijfsverzamelgebouwen zullen vanwege het publiekstrekkende karakter daar niet bij aansluiten. In dat kader is ook alleen ruimte geboden voor extensieve vormen van recreatie. Behalve creatieve werkplekken zou je als hergebruik kunnen denken aan verbouw bedrijfsgebouwen tot kleine wooneenheden (voor kleine huishoudens, zoals jongeren en pré mantelzorg). Antwoord: In een eerdere versie van het VAB-beleid is vanwege een (oude) eis van de provincie ook de mogelijkheid geweest voor woongebouwen (met meerdere kleinere wooneenheden).

In de uitvoering leidde dit echter soms ook tot ongewenste neveneffecten waarop ook moeilijk is te sturen (auto’s, tuinmeubilair, bijgebouwen, schuttingen e.d.). In dat kader is die mogelijkheid (toen ook de eis van de provincie is komen te vervallen) weer weggenomen. Ook heb ik onlangs en vraag gekregen voor de mogelijkheden van woningsplitsing in het buitengebied. Ik heb daar momenteel geen antwoord op, het VAB-beleid voorziet daar niet in. Zijn er meer van dit soort verzoeken bekend en hoe wordt daar momenteel mee om gegaan (als het geen cultuurhistorisch waardevolle bebouwing is)? Antwoord: Vanuit het bestemmingsplan (en beleid) zijn er alleen in specifieke omstandigheden mogelijkheden voor splitsen en of toevoegen van woningen in het buitengebied. Alleen bij panden met cultuurhistorische waarden en of vanuit VAB-beleid (in ruil voor stoppen en sloop agrarische bedrijfsgebouwen). 37

Evaluatie (2025) Beleidskader VAB (2017)

De reden dat er terughoudendheid is met woningsplitsing en toevoegen van woningen in buitengebied is omdat dat ook neveneffecten genereert die niet passend voor het buitengebied zijn en de rust en openheid aantast (verkeersbewegingen, parkeerplaatsen, tuinmeubilair schuttingen etc.) De wenselijkheid voor hergebruik zal vaak afhankelijk zijn van de bebouwing, locatie en misschien nog meer factoren. Toch is het wellicht ook weer niet wenselijk om overal maatwerk te leveren, dat is bij de toetsing van initiatieven weer zo lastig. Je kunt overwegen om voor bepaald type hergebruiksfunctie als aanvullende voorwaarde te verbinden dat het om bepaalde type bedrijfsbebouwing (naar bedrijfsactiviteit, bouwperiode, materiaalgebruik, omvang/ grootte) gaat. Bijvoorbeeld kassen alleen hergebruiken voor volkstuinachtig iets, en anders is sloop de enige optie. Voor champignonkwekerijen kun je veel meer denken aan bedrijfsmatige functies, misschien ook bedrijfsverzamelgebouwen, en juist de veehouderijen zijn wellicht wat vaker geschikt voor de creatieve werkplekken of wooneenheden zoals hierboven beschreven. Maar daarbij is de ruimtelijke uitstraling wel weer een aandachtspunt. Vandaar mijn suggestie om iets te doen met bouwperiode, materiaalgebruik en omvang.

Antwoord: Mogelijk is het minder duidelijk zichtbaar opgenomen in het geldend VAB-beleidskader maar er is daarin ook nu al een differentiatie in hergebruiksmogelijkheden van verschillende voormalige agrarische bedrijfsgebouwen. Zo zijn er voor champignoncellen bijvoorbeeld wel mogelijkheden om die her te gebruiken terwijl dat voor kassen expliciet is uitgesloten. De reden daarachter is dat kassen doorgaans een zeer grote omvang hebben en ook maar een beperkte restwaarde. Een hergebruik zal dan veelal kunnen leiden tot veel verkeersbewegingen en ook blijft een groot gebouw bestaan dat de openheid aantast maar daarnaast ook behoorlijk ontsierend werkt. Het idee is dat de differentiatie die is opgenomen niet alleen voldoende is maar voor het kunnen tegengaan van ongewenste effecten ook noodzakelijk is. De gemeente heeft binnen het VAB-beleidskader ook mogelijkheden om bij hergebruik eisen te stellen over landschappelijke inpassing indien dat nodig mocht blijken. Zonering Ik mis in het beleid een stukje duidelijkheid over wat een aanvaardbare locatie is voor een VAB-woning, als herbouw op de locatie van de bestaande bebouwing niet mogelijk is. Dit is al eens discussie geweest in de raad. Je kunt dit denk ik ondervangen door een duidelijke koppeling te leggen met de zonering in de omgevingsvisie.

Bijvoorbeeld het bouwen van een VAB-woning in de open polder alléén toe te staan op de plaats van gesloopte bebouwing, niet ernaast en niet in ruil voor sloop elders. Antwoord: De problematiek wordt herkend. De reden dat er in het VAB-beleid een mogelijkheid is gekomen voor de bouw van een “VAB-woning” op een andere plek dan waar gesloopt wordt, is omdat er soms ook situaties zijn waarbij de slooplocatie zich er gewoon echt niet voor leent en de ontmanteling van het bedrijf daarentegen toch wel zeer wenselijk is. Het komt bijvoorbeeld voor dat er in de voorgevelrooilijn geen voldoende ruimte is voor de bouw van de “VAB-woning” en het stedenbouwkundig ook niet gewenst is om een woning op het achterliggende perceel te bouwen (in de zogenaamde “tweede lijn”).Voor dergelijke situaties is er dan een mogelijkheid om medewerking te kunnen krijgen een andere bouwlocatie als, die andere locatie zich daar ook goed voor leent. Daarmee wordt dan bijvoorbeeld gedoeld op een plek waar ook al een redelijke hoeveelheid aan bebouwing aanwezig is en bijvoorbeeld niet een locatie in een open polder. Er is voor gekozen om de voorwaarden niet 38

Evaluatie (2025) Beleidskader VAB (2017)

op voorhand te strak te specificeren. Het blijven namelijk uitzonderingen en in dat kader worden echte regels daarbij dan niet echt passend geacht. Anders lijkt het teveel op een mogelijkheid waar we ook snel voor open staan. Het zijn uitzonderingen waarbij steeds per situatie een zorgvuldige afweging wordt gemaakt (maatwerk). En ook voor de hergebruiksfuncties zou je kunnen werken met de zones uit de omgevingsvisie, zoals functies met een ruimtelijke impact (visueel en transport) zou je in de open polder uit kunnen sluiten. Antwoord: Voor hergebruik is in het VAB-beleid nu geen differentiatie in locaties opgenomen. Er is gekozen om alleen die bedrijvigheid toe te staan die ook als passend wordt geacht in het gehele buitengebied. De toegestane bedrijvigheid is ook beschreven. En voor bedrijvigheid die beter past in het buitengebied zijn ruimere hergebruiksmogelijkheden dan voor bedrijvigheid die daar minder past. En gelet op de maximaal toegestane milieucategorie is “zwaar belastende” bedrijvigheid op voorhand al uitgesloten. Ook is het niet mogelijk om een gebruiksfunctie te krijgen die een grote verkeersaantrekkende werking heeft. De gemeente kan natuurlijk nog een verdere differentiatie voor locaties maken maar heeft daar nog te weinig reden voor gezien.

Bureau 2 In eerste aanleg is de reactie ontvangen dat men graag een reactie wilde geven maar er vanwege omstandigheden binnen de termijn daartoe geen mogelijkheden waren en dat reactie wat later zou komen. Er is uiteindelijk ook later geen reactie meer gekomen.

39