Bijl. 2. Evaluatie (2025) van Beleidskader Vrijkomende Agrarische bedrijfsgebouwen (2017)

Evaluatie(2025) van Beleidskader VAB (2017)

Evaluatie (2025) Beleidskader VAB (2017)

Inhoud: Pagina

Aanleiding

3

Achtergrond

3

Effectiviteit VAB

3

Evaluatie-opzet

4

Raadpleging ervaringsdeskundigen

5

Respons

5

Onvolkomenheden

5

Tussentijdse ontwikkeling; Behoefte opwek zonne-energie

7

Tussentijdse ontwikkeling: Couleur locale versus grensoverschrijdend sprokkelen?

7

Relatie Omgevingswet; Omgevingsvisie

7

Bijlagen: Bijlage 1: Wijzigingen en herzieningen bestemmingsplannen op grond van VAB

8

Bijlage 2: VAB-ontwikkellocaties 2023 en 2024 met detailinformatie

10

Bijlage 3: Enkele voorbeelden/luchtfoto’s van VAB ontwikkelingen

12

Bijlage 4: Ingekomen reacties op vab evaluatie (met antwoord)

19

2

Evaluatie (2025) Beleidskader VAB (2017)

Aanleiding In Raadsakkoord gemeente Maasdriel 2022-2026 (“Samen Doen”) is onder andere opgenomen dat het succesvolle VAB-beleid (Beleidskader hergebruik vrijgekomen Agrarische Bedrijfsbebouwing in het buitengebied) wordt gecontinueerd en in deze raadsperiode (mede in relatie tot de Omgevingsvisie) wordt geëvalueerd. Daarnaast is bij de raadsbehandeling van enkele bestemmingsplanherzieningen (die waren opgesteld op grond van het VAB-beleid), verzocht om een evaluatie. Achtergrond Het eerste beleidskader Vrijkomende Agrarische Bedrijfsbebouwing (Beleidskader-VAB) is onder regie van de Regio Rivierenland in 2006 en 2007 opgesteld en in Maasdriel in de vergadering van gemeenteraad van 21 juni 2007 vastgesteld. In 2016 is op verzoek van enkele regiogemeenten vanuit de Regio Rivierenland daarop een evaluatie/actualisatie gedaan en is er een voorstel gekomen voor aanpassingen. Maasdriel en Zaltbommel hebben (mede vanwege de voor hun bijzondere omstandigheden rond glastuinbouw en paddenstoelenteelt) in navolging daarvan het beleidskader VAB Bommelerwaard opgesteld. In Maasdriel is dat op dat op 30 maart 2017 vastgesteld. Dit is het beleidskader dat sindsdien geldend is en wordt gehanteerd bij toetsen van aanvragen van functiewijzigingen in het buitengebied. Op 7 oktober 2021 is de werkbijeenkomst gemeenteraad VAB-beleid geweest.

Deze bijeenkomst was georganiseerd omdat in verschillende vergaderingen van commissie Ruimte en raad, de wens was uitgesproken om een keer breed en inhoudelijk te kunnen discussiëren over (de werking van) het VAB-beleid. Voorafgaand aan die bijeenkomst waren ook vragen en discussiepunten ingebracht. In de bijeenkomst zijn die vragen beantwoord en is gediscussieerd over het VAB-beleid. Vanuit de Griffie is een samenvattend verslag opgesteld. In algemene zin is toen uitgedragen en geconstateerd dat de doelstellingen en uitgangspunten nog steeds herkenbaar en bruikbaar zijn en er geen directe aanleiding was voor aanpassingen. Als mogelijke verbeterpunten voor de toekomst is het verhelderen van het beleidskader aangedragen (splitsen van de regels en de toelichting) en het door de gemeente misschien opzetten van een zogenaamde VAB-(sprokkel-)bank. Ook is toen afgesproken dat de aanwezigen het behandelde zouden terugkoppelen aan hun achterban en als er toch nog zaken zouden zijn waarop men wilde terugkomen, men dat via de griffie dan kon laten weten. Er zijn in navolging daarvan geen reacties meer ingekomen. Effectiviteit VAB Het beleidskader-VAB lijkt effectief gebleken. Vele bestemmingen zijn gewijzigd. Zeker 43 locaties hebben de afgelopen jaren een partiële planologische aanpassing ondergaan (zie ook Bijlage 1; “Wijzigingen en herzieningen bestemmingsplannen op grond van VAB”).

Ter vergelijk is te melden dat 43 agrarische bouwpercelen dus 12% is van alle agrarische bouwpercelen van bestemmingsplan buitengebied 2016, en ook 25% is van alle toen aanwezige agrarische bedrijven in het buitengebied. En ook is te melden dat de gemeenteraad van de procedures in 2023 en 2024 bijvoorbeeld slechts 2 maal betrokken is hoeven te worden. Daarnaast hebben bij de procedure van de algehele herziening van het bestemmingsplan Buitengebied 2016 veel locaties een andere bestemming kunnen krijgen vanwege het vastgestelde beleidskader-VAB (bijv. mogelijkheden voor inpandige opslag bij gestopte paddenstoelenkwekerijen). Ook zijn er op grond van beleidskader-VAB in het 3

Evaluatie (2025) Beleidskader VAB (2017)

bestemmingsplan Buitengebied 2016 mogelijkheden gekomen voor afwijkingen/vrijstellingen. Het is zeer bewerkelijk om álles in beeld te brengen om zodoende een geheel volledig beeld te kunnen geven. Om toch een impressie te krijgen van wat er via het beleidskader-VAB onder andere is gewijzigd, is van de locaties die in 2023 en 2024 een wijziging hebben ondergaan, een overzicht gemaakt met daarbij dan ook aangegeven welke wijziging heeft plaatsgevonden (zie Bijlage 2; “VAB-ontwikkellocaties 2023 en 2024 met detailinformatie”). Om ook een beeldimpressie te krijgen is een document gemaakt met daarin luchtfoto’s van enkele situaties van vóór en ná de ontwikkeling (Bijlage 3; “Enkele voorbeelden-luchtfoto’s VAB locaties”). Evaluatie-opzet Vanwege de omstandigheid dat: - het Beleidskader-VAB geen echte onvolkomenheden bevat; - het idee is dat er vanuit Beleidskader-VAB al jaren een goede uitwerking is; - in de eerdere werkbijeenkomst met de raad (7-9-2021) de herkenbaarheid/bruikbaarheid van het Beleidskader-VAB breed is uitgesproken; - we onnodige kosten en werk zoveel als mogelijk willen voorkomen (efficiënt werken), is gekozen om de evaluatie in eerste aanzet beperkt van opzet te houden en ook in eigen beheer te doen. Want als tijdens (of uit) de evaluatie mocht blijken dat het gewenst is de evaluatie breder/dieper op te zetten, kan dat immers altijd nog.

Vragen over strategische hoofdlijnen als: “In hoeverre heeft Beleidskader VAB bijgedragen aan de ontmanteling/sanering van voormalige bedrijfsgebouwen.”, zijn dus niet ook tegen het licht gehouden. Er is aangenomen dat de strategische doelen en uitgangspunten van het VAB- en buitengebiedsbeleid nog van kracht zijn zoals die destijds zijn aangenomen. Slechts in de praktijk gewijzigde strategische lijnen (zoals bij zonnevelden) zijn wel nader bezien. Een volledig brede beleidsevaluatie van de VAB-doelen zelf heeft dus niet plaatsgevonden. Er is dus ook niet onderzocht of er tussen hebben van het VAB-beleid en het saneren van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen daadwerkelijk een causaal verband is. Dat zou alleen met en (uitgebreid en kostbaar) wetenschappelijk onderzoeksopzet verantwoord kunnen worden vastgesteld. Er is te zien dat er de afgelopen jaren veel oude agrarische bedrijfsgebouwen zijn verdwenen en een verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving is gekomen. Dat sluit aan bij de doelstellingen die destijds bij VAB-beleid zijn geformuleerd. Het beleidskader heeft daarbij in het verleden een belangrijke rol gespeeld om provinciale medewerking te verkrijgen om verzoeken rond VAB ook daadwerkelijk door te kunnen voeren. In die zin is te stellen dat die VAB-initiatieven zonder dit beleid destijds niet waren verwezenlijkt.

Mogelijk heeft de aanwezigheid van VAB-beleidsregels er zelfs aan bijgedragen dat sommige agrariërs besloten te stoppen, omdat de regeling hen een uitweg bood. Maar dat is (dus) niet onderzocht, en evenmin is onderzocht of een andere invulling van het VAB-beleid (bijv. ruimhartigere of andere mogelijkheden) wellicht tot nog meer saneringen had kunnen leiden. En hoewel de formele noodzaak van VAB-beleid inmiddels is weggevallen (vanwege andere regels vanuit provincie), blijft het VAB-beleid wél van waarde. Het biedt inwoners, ondernemers en de gemeente zelf houvast en draagt bij aan duidelijkheid en rechtszekerheid. De focus van de evaluatie is dus vooral op tactisch-operationeel niveau (beleidsregels en hun gebruik in praktijk) gedaan en op de ervaringen van gebruikers. 4

Evaluatie (2025) Beleidskader VAB (2017)

Raadpleging ervaringsdeskundigen. Aan een flinke groep, die vanuit hun werk/organisatie ook doende zijn en of ervaring hebben met het VAB-beleid, is via mail gevraagd naar hun ervaringen en of opmerkingen over (de werking van) het beleidskader VAB. Worden zaken gemist? Zijn zaken onduidelijk en of onhandig? Zijn er fouten ontdekt? Benaderd zijn: - alle medewerkers van Team Ruimtelijke Ontwikkeling van gemeente Maasdriel - 2 stedenbouwkundige bureaus (die in Maasdriel vaak met VAB doende zijn); - plaatselijke standsorganisaties (“LTO noord-afdeling Bommelerwaard”, “ZLTO-afdeling Maasdriel”, “Paddenstoelenpact”, “Glastuinbouwpact Bommelerwaard en Tielerwaard” en “Stichting duurzame Paddenstoelenteelt en Tuinbouw Maasdriel”. Daarnaast is vanwege het gegeven dat het geldende Beleidskader-VAB samen met Zaltbommel is opgesteld, ook de gemeente Zaltbommel gevraagd naar hun ervaringen met het Beleidskader-VAB en of ze eventueel een (gezamenlijke) evaluatie daarvan overwegen. Respons Er is goed gereageerd. Vanuit gemeente Zaltbommel is aangegeven dat zij in het huidige VAB-beleid geen knelpunt signaleren. Ze zullen het onderwerp bij het opstellen van hun Omgevingsvisie nader bekijken. Nu is er voor Zaltbommel (nog) geen aanleiding of wens voor aanpassing/actualisatie.

Voor de reacties van de overige bevraagden, wordt verwezen naar Bijlage 4; “Ingekomen reacties op vab evaluatie met antwoord”. Het aantal en de inhoud zijn namelijk te uitgebreid om dat in dit document op te nemen en het ook ten koste zou gaan van de leesbaarheid van dit document. In de bijlage zijn overigens niet alleen alle ingekomen reacties opgenomen, ook is daar gelijk het antwoord op de reactie opgenomen. De algemene reactie is dat er vanuit Beleidskader-VAB een goede werking wordt gezien maar er daarnaast ook wel ideeën zijn voor verandering/aanpassing. De ideeën voor aanpassingen gaan echter vaak in tegen het ruimtelijk beleid dat in het buitengebied wordt gevoerd. In dat kader zijn die dan moeilijk of niet over te nemen. Het geldend beleid van het buitengebied staat hier namelijk niet ter discussie en blijft dus ook nog steeds het uitgangspunt. Hierbij is dan te denken het tegengaan van verstening en functies die de openheid aantasten en of het agrarische gebruik teveel zouden kunnen gaan belemmeren. Soms bleken de ideeën voor wijziging ook tegenstrijdig. Zo oppert bijvoorbeeld de een meer mogelijkheden voor extra woningen, terwijl de ander juist weer pleit voor minder woningen in het buitengebied.

Het beeld is dat het beleid redelijk in evenwicht is met de wensen en verwachtingen van de verschillende partijen en daarmee nog steeds een goed en sterk evenwichtig compromis/kader is. Onvolkomenheden Hoewel ook bij de laatste actualisatie uiterste zorgvuldigheid is betracht, is gebleken dat er toch nog een foutje in het Beleidskader-VAB is geslopen. De bij de laatste actualisatie voorgestelde te wijzigen sloopdrempelwaarden, zijn namelijk niet op álle plaatsen in het beleidskader gewijzigd. Op enkele plaatsen is dus per abuis de oude waarde blijven staan. Dit leidt soms tot verwarring en behoeft aanpassing.

5

Evaluatie (2025) Beleidskader VAB (2017)

Daarnaast is bij de behandeling van “Bestemmingsplan Ammerzodenseweg 34-36 in de cie. Ruimte van 13 september 2023 gevraagd om twee zaken te gaan betrekken bij de evaluatie van Beleidskader-VAB. Gevraagd werd (1) of het in het kader van het tegengaan van verrommeling niet beter is om te gaan werken met m3 i.p.v. m2. Daarnaast werd (2) gezinspeeld om het “gebrek” in het Beleidskader-VAB (waardoor de bestemmingsplanwijziging van de Ammerzodenseweg 34-36 langs de gemeenteraad moest komen), zodanig te herstellen dat soortgelijke situaties in de toekomst niet mee langs de raad zouden hoeven. Ten aanzien van “1” (m3 i.p.v. m2), wordt opgemerkt dat het VAB-beleid en de systematiek die daarin wordt gehanteerd, destijds is opgezet in nauwe samenspraak met alle gemeenten van de Regio Rivierenland en ook met de provincie Gelderland. Er is daarbij ook nadrukkelijk gekeken naar de wijze waarop nieuwe bestemmingen, aansluiten bij de bestemmingsregelingen in de bestemmingsplannen Buitengebied. En bij de bestemmingsplannen Buitengebied wordt bij de (niet-agrarische) bedrijvenbestemming veelal gewerkt met maximaal toegestane oppervakken en dus met m2. Ook het bestemmingsplan Buitengebied van Maasdriel werkt bij de bedrijvenbestemmingen met maximaal toegestane bebouwingsoppervlak. In dat kader wordt het passend geacht om te blijven werken met m2.

Daarnaast wordt bij de (niet-agrarische) bedrijvenbestemming gewerkt met één uniforme maximaal toegestane bouwhoogte. Voorgesteld wordt om te blijven werken met deze uniforme regeling. Voor “2” (aanpassing Beleidskader-VAB voor geconstateerd “gebrek”) wordt wél voorgesteld om dat op te gaan nemen. Het Beleidskader-VAB heeft nu geen regeling om bij een omzetting van een agrarische bestemming naar een niet-agrarische bedrijfsbestemming waarbij sprake is van twee agrarische bedrijfswoningen, één van die twee bedrijfswoningen ook om te kunnen bestemmen naar “Wonen”. Uitgangspunt nu is dat men óf kiest voor naar “Wonen”, óf kiest naar een “Bedrijvenbestemming”. Maar met twee agrarische bedrijfswoningen die vrijkomen, is dat vaak lastig. Daarnaast worden er op voorhand geen planologische bezwaren gezien om bij twee aanwezige bedrijfswoningen er twee verschillende bestemmingen aan toe te kennen. Daarnaast heeft de raad er bij bestemmingsplan Ammerzodenseweg 34-36, ook (al) mee ingestemd. In dat kader wordt voorgesteld om het VAB-beleid zodanig aan te passen dat ook dergelijke hergebruik onderdeel wordt van het VAB-beleid en het college die dan kan afhandelen (zonder tussenkomst van de raad). Bij de op 7 oktober 2021 gehouden werkbijeenkomst gemeenteraad VAB-beleid, is opgemaakt dat de leesbaarheid van het Beleidskader-VAB soms lastig/moeilijk is.

De omstandigheid dat toelichting, regels en tabellen door elkaar staan is daarbij genoemd als mogelijke oorzaak. Dit wordt herkend. In dat kader is het voorstel om het document op te gaan splitsen in enerzijds de toelichting/onderbouwing en anderzijds de regels met tabellen. Voor de in de werkbijeenkomst aangehaalde “sprokkelbank” wordt opgemerkt dat dit heel veel werk en verantwoordelijk betekent (bijhouden en informatie delen) terwijl daar maar een zeer beperkt voordeel in wordt gezien. En dit kan natuurlijk eventueel ook door de sector zelf worden opgepakt. In dat kader wordt geen voorstel gedaan om dat als gemeente op te gaan zetten.

6

Evaluatie (2025) Beleidskader VAB (2017)

Tussentijdse ontwikkeling: Behoefte opwek zonne-energie Na de laatste vaststelling van het Beleidskader-VAB op 30 maart 2017, heeft zich een op het gebied van zonne-energie een ontwikkeling voorgedaan die ook aanleiding geeft voor een heroverweging in het Beleidskader-VAB. Ten tijde van de vaststelling van het Beleidskader-VAB in 2017 werd (om uitvoering te krijgen aan de invulling van de toenmalige opgave voor zonne-energie) ook een ruime mogelijkheid opgenomen om de aanleg van zonnevelden mogelijk te maken (in ruil voor sloop). De gedachte was namelijk dat de ontwikkeling van zonne-energie anders mogelijk moeilijk of niet van de grond zou gaan komen. Maar tot op heden is nog geen enkele keer gebruik gemaakt van deze mogelijkheid. Daarentegen is er nog steeds een opgave voor zonnevelden. Intussen is er ook een visie voor zon- en windenergie opgesteld en zijn gebieden aangewezen die we daar ook geschikt voor achten. Daarbij is ook te constateren dat heel veel agrarische bouwvlakken niet in die kansrijke zone voor zonnevelden liggen. En als het dan wel als mogelijkheid blijft staan in het beleidskader VAB, er een verkeerd signaal wordt afgegeven.

Ook heeft de raad in de vergadering van 10 juni 2021 een motie aangenomen over zonnevelden op agrarische gronden (M2021-12), waarin het college wordt verzocht om agrarische gronden onderaan de prioriteitenlijst te zetten bij ambities voor zonnevelden. Gezien deze omstandigheden wordt voorgesteld om de mogelijkheid van “Functieverandering naar veldopstellingen van zonnepanelen” (hoofdstuk 5) te laten vervallen uit het beleidskader-VAB. Tussentijdse ontwikkeling: Couleur locale versus grensoverschrijdend sprokkelen? De gemeenten Maasdriel en Zaltbommel hebben in het verleden geprobeerd hun ruimtelijk beleid zoveel als mogelijk met elkaar in overeenstemming te brengen. Ook was er in het Beleidskader-VAB een mogelijkheid gekomen om over de gemeentegrens heen te kunnen “sprokkelen”. Dit om makkelijker aan genoeg sloopmeters te kunnen komen om bijvoorbeeld een nieuwe (“VAB-“)burgerwoning op te kunnen richten. Maar de gemeenten Zaltbommel en Maasdriel hebben de afgelopen jaren ook vaker besloten om ruimtelijk niet langer dezelfde koers te blijven volgen (“couleur locale”). Met verschillend ruimtelijk beleid is het niet logisch om wél een regeling te houden om grensoverschrijdend te kunnen sprokkelen. Ook is in de praktijk gebleken dat we soms verschillende opvattingen hebben over de per saldo verbeterde kwaliteit van slopen op de ene locatie en bijbouwen op een andere locatie.

In dat kader wordt voorgesteld om de mogelijkheid van gemeentegrensoverschrijdend sprokkelen weg te nemen uit het beleidskader-VAB. Relatie Omgevingswet; Omgevingsvisie De gemeentelijke omgevingsvisie is een verplicht beleidsinstrument van de gemeenteraad waarin de hoofdlijnen en hoofdzaken van het beleid voor de fysieke leefomgeving worden opgenomen (strategisch beleid).Dat geldt specifiek ook voor de voorgenomen ontwikkeling, gebruik en bescherming van het grondgebied. De (wijziging van de) de strategische onderdelen (hoofdlijnen/hoofzaken) van het Beleidskader VAB horen dus ook opgenomen te zijn in de gemeentelijke omgevingsvisie. Momenteel wordt gewerkt aan de actualisatie van de Omgevingsvisie Voorgesteld wordt om de strategische onderdelen (hoofdlijnen/hoofzaken) zoals die voortkomen uit deze evaluatie op te gaan nemen in de actualisatie van de Omgevingsvisie. De niet-strategische onderdelen van het beleidskader (regels en toelichting) zijn het toetsingskader voor medewerking aan wijzigingen van het Omgevingsplan (dynamisch beleidskader bij Omgevingsplan). 7

Evaluatie (2025) Beleidskader VAB (2017)

Bijlage 1: Wijzigingen en herzieningen bestemmingsplannen op grond van VAB Buitengebied herziening 2010, Hoge Heiligenweg 1 (20 oktober 2011 vastgesteld) Buitengebied wijziging 2013, Middelingenseweg 20a (19 augustus 2014 vastgesteld) Buitengebied wijziging 2014, Ammerzodenseweg (6 mei 2015 vastgesteld) Ammerzoden herziening 2015, Hoge Heiligenweg 32 en 34 + percelen langs A2 (3 maart 2016 vastgesteld) Buitengebied wijziging 2016, Kievitsham 66 (19 april 2016 vastgesteld) Buitengebied wijziging 2016, Veerweg 1c (19 juli 2016 vastgesteld) Buitengebied wijziging 2015, Jannestraat 3 (13 december 2016 vastgesteld) Buitengebied herziening 2015, Voorstraat 103 (15 december 2016 vastgesteld) Buitengebied herziening 2015, Zandweg 6 Ammerzoden (30 maart 2017 vastgesteld) Buitengebied herziening 2016, Uilecotenweg 14 (1 juni 2017 vastgesteld) Buitengebied herziening 2016, Lenshoek en Wellseindsestraat (6 juli 2017 vastgesteld) Buitengebied wijziging 2017, Veersteeg 12a (18 juli 2017 vastgesteld) Buitengebied herziening 2015, Heust 49 (14 september 2017 vastgesteld) Buitengebied wijziging 2017, Harenseweg 9 (6 februari 2018 vastgesteld) Buitengebied herziening 2016, Wiekerseweg 6 e.o. (22 februari 2018 vastgesteld) Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard wijziging 2018, H.C.

de Jonghweg 21 (9 mei 2019 vastgesteld) Buitengebied herziening 2018, St Odradastraat 55-57 (13 september 2019 vastgesteld) Buitengebied herziening 2019, Doorningstraat ong. (27 mei 2020 vastgesteld) Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard wijziging 2019, Kievitsham 62 (30 juni 2020 vastgesteld) Kerkdriel herziening 2020, Bussenerweg 1a (8 oktober 2020 vastgesteld) Buitengebied wijziging 2017, Wertsteeg 29 (6 april 2021 vastgesteld) Buitengebied wijziging 2020, Molenstraat 13a (29 juni 2021 vastgesteld) Buitengebied herziening 2017, Luttel Inghweg 2 (8 juli 2021 vastgesteld) Buitengebied wijziging 2020, Hurwenensestraat 3 (13 juli 2021 vastgesteld) Buitengebied wijziging 2021, Slijkwellsestraat naast 12 (20 juli 2021 vastgesteld) Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard wijziging 2019, Burg. van Randwijckstraat 82a (24 augustus 2021 vastgesteld) Buitengebied wijziging 2021, Drielse Veldweg 35 (19 oktober 2021 vastgesteld) Buitengebied wijziging 2021, Wiekerseweg 8 (25 januari 2022 vastgesteld) 8

Evaluatie (2025) Beleidskader VAB (2017)

Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard wijziging 2021, Hogeweg 98 (25 januari 2022 vastgesteld) Buitengebied wijziging 2021, Hoge Heiligenweg 30 (27 juni 2022 vastgesteld) Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard wijziging 2021, H.C. de Jonghweg 15a (27 juni 2022 vastgesteld) Buitengebied herziening 2022, Wertsteeg 23 (8 december 2022 vastgesteld) Buitengebied wijziging 2022, Moleneind 2 (31 januari 2023 vastgesteld) Buitengebied wijziging 2022, Dorpsstraat 29a (28 februari 2023 vastgesteld) Buitengebied herziening 2022, Ammerzodenseweg 34-36 (28 september 2023 vastgesteld) Buitengebied wijziging 2023 Hoenzadrielsedijk 4-4a (13 februari 2024 vastgesteld) Buitengebied wijziging 2023, Parallelweg 61 Hedel (19 maart 2024 vastgesteld) Buitengebied wijziging 2023, Veersteeg 6a (16 april 2024 vastgesteld) Buitengebied herziening 2022, Achterdijk 6 (18 april 2024 vastgesteld) Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard wijz. 2023, Ammerzodenseweg 15 (11 juni 2024 vastgesteld) Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard wijziging 2023, H.C. de Jonghweg 33 (11 juni 2024 vastgesteld) Buitengebied wijziging 2022, H.C. de Jonghweg 26 (2 juli 2024 vastgesteld) Buitengebied wijziging 2023, Sint Odradastraat 49 (25 maart 2025 vastgesteld)

9

Evaluatie (2025) Beleidskader VAB (2017)

Bijlage 2: VAB-ontwikkellocaties 2023 en 2024 met detailinformatie Moleneind 2 Alem 31-1-2023 vastgesteld (college). Sloop van voormalige agrarische (veehouderij-)bedrijfsgebouwen ca. 1.140 m2 en het wegnemen van bouwrechten/bouwvlak (met IVH-aanduiding en van ca. 5.100 m2), in ruil voor een nieuw bestemmingsvlak “Wonen” van ca. 2.350 m2 voor de bestaande (voormalige bedrijfs-)woning en een mogelijkheid om een extra woning te kunnen bouwen. Dorpsstraat 29a Hurwenen 28-2-2023 vastgesteld (college). Ombestemmen (en sloop) van een voormalig agrarisch (tuinbouw-)bedrijf (met bouwvlak van ca. 1.2 ha) met bedrijfswoning, in ruil voor een nieuw bestemmingsvlak “Wonen” van ca. 1.700 m2 voor de bestaande (voormalige bedrijfs-)woning. Voor het slopen van de ca. 200 m2 agrarische bedrijfsgebouwen mag het aanwezige bijgebouw met 118 m2 worden vergroot tot in totaal 166 m2. Ammerzodenseweg 34 en 36 te Hedel, 28-9-2023 vastgesteld (gemeenteraad, vanwege zowel bestemmen naar “Wonen” als naar “Bedrijf”). Ombestemmen en gedeeltelijke sloop van een voormalig agrarisch (veehouderij-)bedrijf van ca. 8.000 m2 (met twee bedrijfswoningen) naar een bestemming ”Bedrijf” (inpandige opslag) van ca. 5.100 m2 met één bedrijfswoning. Van de ca. 2.000 m2 aanwezige agrarische bedrijfsgebouwen mag 1.600 m2 worden hergebruikt (incl. opp. bedrijfswoning en bijgebouwen).

De andere aanwezige agrarische bedrijfswoning is heeft bestemmingsvlak “Wonen” gekregen van ca. 1.000m2. Hoenzadrielsedijk 4-4a Hoenzadriel 13-2-2024 vastgesteld (college). Sloop van voormalige agrarische bedrijfsbebouwing (voormalig paddenstoelenteelt en veehouderij) van ca. 750 m2 en het wegnemen van bouwrechten/bouwvlak (van ca. 5.000 m2), in ruil voor een nieuw bestemmingsvlak “Wonen” van ca. 2.300 m2 voor een nieuw te bouwen woning, alsmede een bestemmingsvlak “Wonen” van ca. 2.200 m2 voor onder de bestaande monumentale (voormalige bedrijfs-)woning met de mogelijkheid die te kunnen verbouwen/restaureren naar 3 wooneenheden (met behoud van de cultuurhistorische waarde). Parallelweg 61 Hedel 19-3-2024 vastgesteld (college). Ombestemmen (en gedeeltelijke sloop) van een voormalig agrarisch (varkenshouderij-)bedrijf (met IVH-aanduiding en bouwvlak van ca 3,4 ha.) met ca. 10.000 m2 aan bedrijfsbebouwing (en met bedrijfswoning), naar bestemming “Bedrijf” (voor internet business-to-business verkoop en opslag/stalling volumineus materieel, met kleinschalige werkplaats en kantoorruimte en uitsluitend inpandig) en bedrijfswoning en in totaal max. 8.212 m2 bedrijfsbebouwing.

10

Evaluatie (2025) Beleidskader VAB (2017)

Veersteeg 6a Kerkdriel 16-4-2024 vastgesteld (college). Ombestemmen (en gedeeltelijke sloop) van een voormalig agrarisch (paddenstoelenteelt-)bedrijfsbestemmingsvlak van ca. 1.400 m2 (met bedrijfswoning) naar een bestemming bedrijf van ca. 2.000 m2 (max. cat. 2) met bedrijfswoning. Van de oorspronkelijk aanwezige ca. 700 m2 agrarische (paddenstoelenteeltbedrijfs-)bebouwing mag ca. 500 m2 worden hergebruikt voor bedrijf (max. cat. 2) en voor de bedrijfswoning. Achterdijk 6 Rossum 18-4-2024 vastgesteld (gemeenteraad, vanwege behoud iets te groot achterhuis om stedenbouwkundige redenen). Sloop van voormalige agrarische bedrijfsbebouwing (voormalige veehouderij) van ca. 565 m2 en het wegnemen van bouwrechten/bouwvlak (van ca. 1 ha.), in ruil voor een nieuw bestemmingsvlak “Wonen” van ca. 3.700 m2 voor de bestaande (voormalige bedrijfs-)woning en een mogelijkheid om een extra woning op te kunnen bouwen. Ammerzodenseweg 15 Hedel 11-6-2024 vastgesteld (college). Ombestemmen (en gedeeltelijke sloop) van een voormalig agrarisch (veehouderij-)bedrijfsbestemmingsvlak van ca. 4.500 m2 (met bedrijfswoning) naar een bestemming ”Bedrijf” (inpandige opslag) van ca. 7.000 m2 met bedrijfswoning. Van de ca. 1.540 m2 aanwezige agrarische bedrijfsgebouwen mag ca. 1.130 m2 overblijven H.C. de Jonghweg 33 Rossum 11-06-2024 vastgesteld (college).

Sloop van voormalige agrarische bedrijfsbebouwing (voormalige melkveehouderij) van ca. 675 m2 en het wegnemen van bouwrechten/bouwvlak (van ca. 5.500 m2), in ruil voor een nieuw bestemmingsvalk “Wonen” van ca. 4.000 m2 voor de bestaande (voormalige bedrijfs-)woning en een mogelijkheid om een extra woning te kunnen bouwen. H.C. de Jonghweg 26 Rossum 2-7-2024 vastgesteld (college). Sloop van voormalige agrarische bedrijfsbebouwing (voormalig paddenstoelenteelt) van ca. 412 m2 en het wegnemen van bouwrechten/bouwvlak (van ca. 4.200 m2), in ruil voor een nieuw bestemmingsvlak “Wonen” van ca. 3.000 m2 voor de bestaande (voormalige bedrijfs-)woning en een mogelijkheid om een extra woning te kunnen bouwen.

11

Evaluatie (2025) Beleidskader VAB (2017)

Bijlage 3: Enkele voorbeelden/luchtfoto’s van VAB ontwikkelingen Schoofbandweg 10 Rossum (2018 en 2022)

12

Evaluatie (2025) Beleidskader VAB (2017)

Ammerzodenseweg/De Akeren Hedel (2013 en 2022)

13

Evaluatie (2025) Beleidskader VAB (2017)

Kievitsham 66 Hoenzadriel (2011 en 2022)

14

Evaluatie (2025) Beleidskader VAB (2017)

Lenshoek Wellseind (2017 en 2023)

15

Evaluatie (2025) Beleidskader VAB (2017)

Harenseweg 9 Hedel (2018 en 2022)

16

Evaluatie (2025) Beleidskader VAB (2017)

Hurwenensestraat 3 Hurwenen (2001 en 2024)

17

Evaluatie (2025) Beleidskader VAB (2017)

Burgemeester Van Randwijckstraat 82a Rossum (2019 en 2024)

18

Evaluatie (2025) Beleidskader VAB (2017)

Bijlage 4: Ingekomen reacties op vab evaluatie (met antwoord in groen) Onderstaand de input en het concept antwoord van respectievelijk: 1. Medewerkers 2. Sector 3. Bureaus

1. Reactie medewerkers Medewerker 1: Ik denk dat dit juist een van onze beleidsstukken is waar echt goed over na is gedacht. Als je hierin wil gaan wijzigen dan heeft dit consequenties voor de verrommeling in het buitengebied. Misschien ontkom je in deze tijd niet aan meer woningbouw in buitengebied door middel van splitsing maar ja alle gevolgen moeten dan wel heel duidelijk in beeld worden gebracht. Misschien zelfs met foto’s. 1 statig huis in het buitengebied heeft namelijk een bepaalde uitstraling als je deze splitst in 2 of zelfs 3 dan ontstaat er meer een rijtjes woning qua uitstraling ben ik bang. Antwoord: De positieve ervaring wordt herkend. Een eventuele aanpassing zal inderdaad altijd ook moeten worden bezien op eventuele neveneffecten. De genoemde mogelijkheden van splitsen komen niet zozeer op het VABbeleid maar meer uit regulier beleid buitengebied. Dat wordt hierbij niet geëvalueerd. Dan nog een foutje volgens mij. In paragraaf 2.3 worden andere oppervlaktes genoemd dan verderop in het beleid. Antwoord: De fout wordt herkend en is in beeld voor herstel. Wat eventueel wel toegevoegd kan worden is een iets duidelijker afwegingskader voor vervangende woningen niet op de huidige locatie.

Dus als je sloopt op een locatie waar geen nieuwe woning kan worden opgericht is er dan een afwegingskader te maken waar deze nieuwe woning wel zou kunnen worden opgericht? Antwoord: De problematiek wordt herkend. Er is voor gekozen om de voorwaarden niet op voorhand te strak te specificeren. Het blijven namelijk uitzonderingen en in dat kader worden echte regels daarbij dan niet echt passend geacht. Anders lijkt het teveel op een mogelijkheid waar we ook snel voor open staan. We willen bij dit soort situaties echt “de vinger aan de pols houden”. Medewerker 2: Wat mij betreft functioneert het VAB prima. De gedachte erachter is helder en in de uitvoering (waar ik er vooral mee te maken heb) is het een goed hanteerbaar stuk. Vooral de duidelijke kwantitatieve regels (m2 slopen) biedt duidelijkheid voor initiatiefnemer en toetser.

19

Evaluatie (2025) Beleidskader VAB (2017)

Antwoord: De positieve ervaring wordt herkend. Dat gezegd hebbende, zijn er een aantal kleine punten die ik je wil meegeven als input voor de evaluatie: Er zitten een aantal kleine tekstuele fouten in, maar die heb je zelf alvast allang gespot 😊. Het VAB gaat nu tot 3 woningen van maximaal 750 m3. Het VAB komt daarbij uit een tijd dat de woningbehoefte nog niet zo groot was als vandaag de dag. Sommige gemeenten staan daarom ook een bijvoorbeeld 10 woningen toe van ieder 75 m3. Dit vind ik zelf niet wenselijk, want dan krijg je midden in het buitengebied (waar openheid centraal staat) een halve straat erbij. Wanneer je bedenkt dat ieder huis ook recht heeft op een aantal m2 aan bijgebouwen en parkeerplaatsen dan gaat de openheid er helemaal op achteruit. Het lukraak toestaan van extra woningen bij een gelijk aantal m3 vind ik, in tegenstelling tot andere gemeentes, daarom niet wenselijk. Wel lijkt het me goed om hier in de evaluatie even bij stil te staan, gezien de gewijzigde maatschappelijke problematiek. Wellicht dat het ophogen van het maximum van 3 grote woningen naar 4/5 kleinere woningen gerechtvaardigd is. Ik verwacht in ieder geval dat deze discussie, zeker vanuit team wonen, wel aangezwengeld zal worden. Het lijkt me om die reden verstandig om hier even bij stil te staan in de evaluatie.

Ik heb nu een casus waarbij een schuur die men wil hergebruiken conform het VAB net wat groter is dan 500 m2. Volgens het beleid zou er dan 25% van alles boven de 500 m2 gesloopt moeten worden. Ik vraag me zelf af of dit echt ruimtelijke kwaliteitswinst oplevert. Ik zou het daarom zelf handig vinden om – in lijn met onze omgevingsplannen – een marge van 10% te hanteren bij sloop voor hergebruik. N.b.: dit zou ik uitdrukkelijk alleen introduceren bij sloop voor hergebruik. Het verlagen van het aantal m2 sloopmeters om iets te bouwen vind ik niet wenselijk, aangezien we dan minder openheid realiseren. Antwoord: Er zijn inderdaad enkele verschrijvingen in beeld gekomen en die staan op de nominatie voor herstel. De negatieve neveneffecten van meer (kleinere) woningen worden herkend. Deze zullen ook in beeld worden gebracht bij eventuele voorstellen voor wijzigingen. Misschien niet echt goed in beeld maar in het geldend VAB-beleid (Hoofdstuk 6) is een flexibiliteitsbepaling opgenomen om bij bijzondere omstandigheden af te kunnen wijken. Medewerker 3: Ik wil graag reageren op het VAB-beleid. Moet alleen even tijd vinden om het voor je uit te schrijven. Doe mijn best om dat voor 17 jan te doen. Antwoord: Er is geen nadere reactie meer ingekomen en dus ook geen antwoord. Medewerker 4: 20

Evaluatie (2025) Beleidskader VAB (2017)

N.a.v. een initiatief voor de Veilingweg werd de vraag opgeworpen om te onderzoeken of het vab mogelijkheden zou kunnen bieden voor het realiseren van meerdere kleinere woningen ipv 2 of 3 grote woningen. Geconcludeerd werd dat dit een beleidsvraag is die het beste beoordeeld kan worden bij de evaluatie van het vab beleid. Mogelijk zijn er uit de verslagen van de IT’s nog meer beleidsvragen te halen die in de loop der tijd zijn opgeworpen. Antwoord: In het bestemmingsplan Buitengebied is vanwege uniformering en het gelijkheidsbeginsel, eerder gekozen om geen onderscheid meer te maken in inhoudsmaten voor woonbestemmingen. Maar dat kan natuurlijk eventueel wel weer worden geïntroduceerd. Maar het nadeel van toevoegen van (ook kleine woningen) is dat de negatieve neveneffecten daarvan vaak net zo groot zijn als bij grotere woningen en die vooral in het buitengebied in beeld komen. Denk hierbij aan bijgebouwen, tuinmeubilair, schuttingen, auto’s e.d. In dat kader worden hiervoor geen voorstellen gedaan. Het kernteam omgevingsvisie blijft graag aangehaakt op de evaluatie en de mogelijke beleidsvragen die hieruit voortkomen om zo overzicht te bewaren op alle ontwikkelingen. Wil je de opgehaalde input na 17 januari, of later voor zover afgesproken, met ons delen? Alvast dank en succes met de evaluatie natuurlijk. Antwoord: Uiteraard en dank.

Medewerker 5: Niet direct een inhoudelijke reactie, maar wel een aantal zaken waarvan ik me kan voorstellen dat we dat meenemen in deze evaluatie. Regeling voor intensieve veehouderijen Zou je ten aanzien van intensieve veehouderijen niet ook een (coulantere) regeling moeten opnemen in het VAB-beleid? Gelet op het belang van het stoppen van deze bedrijven. Zeker aangezien we met een plussenbeleid toch een soort van uitsterfconstructie kennen (er is hiermee slechts beperkte ruimte voor uitbreiding). Antwoord: Het VAB-beleid is niet opgesteld om agrarische bedrijven te bewegen tot stoppen. De agrarische bedrijfsvoering is vanwege het beheer van het buitengebied nog steeds wenselijk. Het VAB-beleidskader is bedoeld om de bedrijven die zelf willen stoppen hergebruiksmogelijkheden te bieden om de zodoende de restwaarde hoger te maken en daarmee dan (de negatieve effecten van) leegstand te voorkomen. Het Plussenbeleid is verder ook niet bedoeld om de Intensieve veehouderijen te bewegen om te stoppen. Het Plussenbeleid is juist bedoeld om deze sector eventueel nog een beperkte uitbreidingsruimte te geven, áls daarbij dan ook maatschappelijke en of ruimtelijke kwaliteitswinst mee wordt behaald (“plussen”).

De intensieve veehouderijen (in ons bestemmingsplan aangeduid als niet-grondgebonden veehouderijen (ngv)) zijn vanwege de niet-grondgebondenheid en de wel vaak aanwezige negatieve neveneffecten flink begrensd in de uitbreidingsmogelijkheden. Er wordt eigenlijk alleen nog ruimte geboden aan de grondgebonden bedrijven. En om die grondgebonden bedrijven nog ruimte te bieden (nu de ruimte in het buitengebied beperkt is en zij wel 21

Evaluatie (2025) Beleidskader VAB (2017)

gewenst zijn voor het beheer van het buitengebied), is er terughoudendheid voor de ontwikkeling van de niet-grondgebonden bedrijven. Het is te overwegen om de sloopdrempels van VAB voor de stoppers van ngv te verlagen en hiermee dan weer ruimte te maken voor grondgebonden bedrijven. Maar feitelijk is dat dan niet passend bij de (oorspronkelijke) doelstelling van vab-beleidskader en hoort daar dan ook niet in thuis. Indien er actief regels worden overwogen en of gewenst zijn om de ngv te laten doen stoppen is dat dan beter via een apart beleidskader te bewerkstelligen. Extensieve recreatie (dag- en verblijf) Specifiek ben ik benieuwd naar of de regeling voor hergebruik naar verblijfs- of dagrecreatie voldoende ruimhartig/passend is bij de toeristisch-recreatieve ambities van onze gemeente. Ben benieuwd hoe er in ons team hiernaar gekeken wordt. En hoe agrarische ondernemers en onze toeristische samenwerkingspartners hiernaar kijken. Antwoord: Bij het opstellen van het vab-beleid zijn niet de toeristisch-recreatieve ambities van de gemeente leidend geweest. Er is bezien welk hergebruik bij een stoppend agrarische ook passend is in het buitengebied. Daarbij zijn we (samen met de andere regiogemeenten) tot het oordeel gekomen dat alleen extensieve vormen van recreatie/toerisme daar passend zijn. Dit sluit ook aan bij het geldend ruimtelijke beleid van het buitengebied.

Dat is ook vastgelegd in bestemmingsplan Buitengebied. Het wordt in dat kader ook niet passend geacht om een eventueel aanpassing/bijstelling van het beleid voor toeristische-recreatieve in de evaluatie van VAB mee te nemen. Algemene opmerking: stakeholderevaluatie Ik ben meer in het algemeen sowieso benieuwd naar wat de zienswijzen zijn van agrarische ondernemers en van onze toeristische samenwerkingspartners op het huidige VAB-beleid. Kunnen we ze niet vragen om hun zienswijze op 1 A4-tje op ons kenbaar te maken? Antwoord: De sector en twee stedenbouwkundige advies bureaus (die in Maasdriel veel doende zijn met VAB) zijn gevraagd om hun ervaringen. Algemene opmerking: gesprek over doelen/doelstellingen buitengebied nodig Los van deze evaluatie van het VAB, is denk ik behoefte aan een inhoudelijk gesprek over de (ruimtelijke) doelen die we hebben in het buitengebied. Het huidige VAB-beleid is mogelijk gebaseerd op doelen die men nu anders ziet (zowel maatschappelijk als politiek-bestuurlijk). Denk daarbij aan beoogd gebruik van en omgevingskwaliteit in het buitengebied. Volgens mij kan best geconstateerd worden dat dat gesprek eerst moet plaatsvinden, en dat vervolgens bekeken kan worden in hoeverre het VAB-beleid hierbij aansluit.

Antwoord: De behoefte om het inhoudelijke gesprek over de (ruimtelijke) doelen van het buitengebied (eerst te moeten bespreken) wordt niet direct herkend. Maar indien die gewenst is, is die natuurlijk wel aan te gaan. Dat valt echter buiten de scoop van deze evaluatie en wordt voor deze evaluatie ook niet noodzakelijk geacht. Als uit de evaluatie zou komen dat er (grote) behoefte is voor ook een grondige actualisatie van het VAB-beleid en of de doelen van het buitengebied is eventueel te overwegen dat dan op te gaan pakken. Maar meer logisch en 22

Evaluatie (2025) Beleidskader VAB (2017)

passend is het dit dan te doen bij herziening bp. Buitengebied en niet vooruitlopend bij evaluatie VAB. Medewerker 6: Vanuit mijn rol als plancoördinator heb ik de volgende opmerkingen over het VAB-beleid: • Ik vind het fijn dat er duidelijke grenzen zijn en dat die ook gevolgd worden, bijvoorbeeld als het gaat om het slopen van een minimaal aantal vierkante meters. • Ik vind de rekenvoorbeelden een goede toevoeging. • De opzet/opbouw van het beleidsstuk vind ik rommelig. Als ik voor een initiatief in het VAB-beleid moet kijken wat er precies geldt, ben ik veel aan het zoeken naar welke informatie waar staat. Ik denk dat dit opgelost kan worden door van tevoren goed na te denken over de opbouw van het beleidsstuk, en daarna de inhoud bij de hoofdstukken te vullen. • Daarop aanvullend is het beleid vrij lang(dradig). Het goed opzetten van een structuur en daarbij nadenken over wat wel en niet bij het VAB-beleid hoort, voorkomt dit. Mijn suggestie is om ook eens iemand van communicatie of een tekstschrijver mee te laten kijken. Diegene gaat dan niet over de inhoud, maar over de wijze waarop het opgeschreven staat. Ik denk dat dit leidt tot een beter leesbaar stuk, dat niet alleen voor ambtenaren maar ook voor initiatiefnemers duidelijker is. Antwoord: De constateringen worden herkend. Het wijzigen van de opbouw/lay-out is ook al in beeld.

Communicatie betrekken wordt ook overwogen. Medewerker 7: Zo op het eerste oog en uit ervaringen kan ik de volgende punten opmerken: Met de doelstelling om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren functioneert het vabbeleid over het algemeen prima. We zien dat het adequaat functioneert om agrariërs te stimuleren om ongebruikte loodsen te slopen en ze hiervoor te compenseren. We hebben natuurlijk de laatste tijd wat beleidsdiscussies gehad over het toebedelen van andere functies aan het buitengebied. Die beleidsvragen/discussie horen wat mij betreft in het traject van de omgevingsvisie. Als de raad bijv. meer recreatieverblijven willen gaan toestaan/stimuleren in het buitengebied kan dit als doelstelling uiteindelijk zijn plaats vinden in het vab-beleid en daarop aangepast worden. Naar mijn idee hoeft dat geen onderdeel te zijn van deze evaluatie, maar ik wil het even benoemd hebben. Antwoord: De ervaringen worden gedeeld. Landschappelijke inpassing is naar mijn idee onderbelicht, zeker bij omzetting van agrarisch naar bedrijf. Er is geen kwalitatieve of kwantitatieve norm voor landschappelijke inpassing bij functieverandering. Antwoord: De constatering is terecht. Wel is nog de vraag of het VAB-beleidskader de plek moet zijn waarin dat is uitgewerkt. Landschappelijke inpassing is namelijk op meer zaken voorwaardelijk.

In dat kader zou het wellicht ook te overwegen zijn om algemene regels te

23

Evaluatie (2025) Beleidskader VAB (2017)

maken over wat we (in ieder geval) verstaan onder “goede” landschappelijke inpassing. Er is een vrijstelling van sloop voor karakteristieke en beeldbepalende bebouwing. Wij kennen geen formele aanwijzing voor dergelijke panden. Monumenten vallen hier uiteraard onder, maar de vraag is of andere ‘fraaie’ of oude gebouwen er aanspraak op zouden kunnen maken. Wat mij betreft wel, omdat de oude, karakteristieke bebouwing (dus ook schuren/bedrijfsbebouwing) juist aan kwaliteit bijdragen en het karakter van het buitengebied versterken. De vraag is hoe we dit juist kunnen formuleren zodat we er wel gebruik van kunnen maken in wenselijke gevallen en misbruik voorkomen. Zonder dat het leidt tot willekeur. Een oplossing kan zijn om ‘karakteristieke of beeldpalende bebouwing’ te definiëren. Antwoord: De constatering wordt herkend. De wijze waarop het nu is geformuleerd (in de begripsbepalingen) laat in beginsel alleen ruimte voor afwijking voor gebouwen die in een gemeentelijk beleidsdocument zijn aangewezen als gebouwen met karakteristieke en of beeldbepalende waarde. Om ook voor gebouwen die niet specifiek zijn aangewezen maar ook wel karakteristieke en of beeldbepalende waarde(n) hebben te kunnen afwijken, zal dan de definitie moeten worden aangepast.

Wel wordt hierover opgemerkt dat het waarschijnlijk een lastige opgave zal zijn om dit te kunnen doen zonder dat daarbij mogelijk ook negatieve neveneffecten ontstaan (discussie en procedures over meningsverschillen over de uitleg/interpretatie). Daarnaast is daarbij mee te wegen in hoeverre de huidige definitie in de praktijk ook al heeft geleid tot echte problemen en of het voordeel van de verruiming wel opweegt tegen de mogelijke negatieve neveneffecten. De sloopnormen komen niet altijd overeen tussen wat er in de tabel staat en wat er in de tekst staat. Antwoord: De constatering wordt herkend en is in beeld voor aanpassing. Functieverandering naar zonneveld moet tegen het licht worden gehouden om te kijken of dit nog actueel is/past bij de behoefte vanuit duurzaamheid/past binnen visie zon en wind. Antwoord: De constatering wordt herkend. De mogelijkheid voor realiseren van zonnevelden op grond van vrijkomende agrarische gronden, werd in 2017 opgenomen in de veronderstelling dat anders de ontwikkeling van de opwek van zonne-energie mogelijk moeilijk van de grond zou komen. Intussen is vastgesteld dat nog geen enkele keer gebruik is gemaakt van deze mogelijkheid. Daarentegen is er nog steeds een opgave voor zonnevelden. Intussen is er ook een visie voor zon- en windenergie opgesteld en zijn gebieden aangewezen die we daar ook geschikt voor achten.

Daarbij is ook te constateren dat heel veel agrarische bouwvlakken niet in die kansrijke zone voor zonnevelden liggen. En als het dan wel als mogelijkheid blijft staan in het beleidskader VAB, er een verkeerd signaal wordt afgegeven.

24

Evaluatie (2025) Beleidskader VAB (2017)

Ook heeft de raad in de vergadering van 10 juni 2021 een motie aangenomen over zonnevelden op agrarische gronden (M2021-12), waarin het college wordt verzocht om agrarische gronden onderaan de prioriteitenlijst te zetten bij ambities voor zonnevelden. Gezien deze omstandigheden wordt aanleiding gezien deze mogelijkheid (om in ruil voor de sloop van bedrijfsgebouwen ook zonnevelden te kunnen realiseren op agrarische gronden) weg te nemen. Het kan lonen om een duidelijk afwegingskader op te nemen voor de locatiekeuze voor de te bouwen woningen op grond van vab. Uitgangspunt is bouwen op locatie van sloop, maar als dit niet gebeurt verzanden we vervolgens wel eens in discussies over ‘waar wel dan’. Of bijvoorbeeld verwijzen naar de waardenkaart in de omgevingsvisie. Antwoord: De problematiek wordt herkend. De reden dat er in het VAB-beleid een mogelijkheid is gekomen voor de bouw van een “VAB-woning” op een andere plek dan waar gesloopt wordt, is omdat er soms ook situaties zijn waarbij de slooplocatie zich er gewoon echt niet voor leent en de ontmanteling van het bedrijf daarentegen toch wel zeer wenselijk is.

Het komt bijvoorbeeld voor dat er in de voorgevelrooilijn geen voldoende ruimte is voor de bouw van de “VAB-woning” en het stedenbouwkundig ook niet gewenst is om een woning op het achterliggende perceel te bouwen (in de zogenaamde “tweede lijn”).Voor dergelijke situaties is er dan een mogelijkheid om medewerking te kunnen krijgen een andere bouwlocatie, als die andere locatie zich daar ook goed voor leent. Daarmee wordt dan bijvoorbeeld gedoeld op een plek waar ook al een redelijke hoeveelheid aan bebouwing aanwezig is en bijvoorbeeld niet een locatie in een open polder. Er is voor gekozen om de voorwaarden niet op voorhand te strak te specificeren. Het blijven namelijk uitzonderingen en in dat kader worden echte regels daarbij dan niet echt passend geacht. Anders lijkt het teveel op een mogelijkheid waar we ook snel voor open staan. Het zijn uitzonderingen waarbij steeds per situatie een zorgvuldige afweging wordt gemaakt (maatwerk). Medewerker 8 Ik was in de veronderstelling dat de evaluatie voortkomt uit een verzoek van de raad en tot doel heeft in beeld te krijgen of het beleid op juiste wijze wordt toegepast en daarnaast of het dan een aanscherping of verruiming nodig heeft. Kan zijn dat ik dit niet correct in het hoofd heb hangen, maar op deze vragen ga je volgens mij geen antwoord krijgen als alleen intern wordt uitgezet wat je hieronder vraagt.

Naar mijn idee evalueer je dan, zoals ik het nu lees, alleen de vraag of het huidige beleid uitvoerbaar/toepasbaar is voor de collega’s. Daar heb ik verder geen oordeel over omdat ik geen inhoudelijke behandeling/beoordeling van vab-verzoeken heb gedaan. Antwoord: De aanleiding die voor de evaluatie wordt verondersteld, wordt niet herkend. De voornaamste aanleiding is dat het in het raadsakkoord staat opgenomen. Er staat daar dat men het succesvolle beleid wil continueren en dat ze het willen evalueren mede in relatie tot Omgevingswet. Daarnaast is er met enige regelmaat in de raad (als er een verzoek om medewerking wordt behandeld dat niet (volledig) past binnen VAB maar waar wel redenen worden gezien zien om medewerking aan te verlenen omdat het daar bijvoorbeeld wel op een bepaalde manier op aansluit) aangegevenn dat het VAB beleid een evaluatie zou moeten krijgen. 25

Evaluatie (2025) Beleidskader VAB (2017)

Wat dat laatste betreft is te vermelden dat in reactie op eerdere kritische geluiden/vragen uit de raad, in oktober 2021 ook al een raadsinformatiebijeenkomst is geweest (om te praten en info te geven over VAB-beleid). De conclusie daar was dat het beleid eigenlijk goed werkt en men er mee door wil gaan maar er wel een verbetering gewenst is in de redactie om het makkelijker leesbaar te krijgen (regels en toelichting meer scheiden). Er is daar ook wel duidelijk geworden dat het VAB-beleid echt een soort van compromis is (de ene fractie wilde eigenlijk meer en een andere fractie wilde eigenlijk minder). Met de evaluatie die nu wordt gedaan is het niet de bedoeling het ruimtelijk beleid van het buitengebied te gaan evalueren maar alleen de geldende VAB-regeling. Wat zijn de ervaringen (goed en slecht) en welke zaken missen we of vinden we onhandig of achterhaald. Ook zijn externen (sector en in onze gemeente hiermee actieve stedenbouwkundige bureau’s) gevraagd naar hun ervaringen van de (werking) van het VAB-beleid. Van belang is in ieder geval dat het regieteam graag betrokken wordt bij een verdere uitwerking/actualisatie van de (beleids-)regels. Dit leest heel vriendelijk, zo is het ook bedoeld, maar wel met de winstwaarschuwing dat het eigenlijk geen keus betreft, je moet het regieteam betrekken.

Daar merk ik bij op dat het vab-beleid bij uitstek, juist vanwege de concreetheid van voorwaarden, is door te vertalen naar regels in het omgevingsplan. Antwoord: De oproep/opdracht is bekend en het was en is de bedoeling het regieteam te betrekken. Medewerker van gemeente Zaltbommel De gemeente Zaltbommel is ambtelijk telefonisch benaderd en geïnformeerd over ons voornemen van een evaluatie en gevraagd naar hun ervaringen en eventuele ideeën voor evaluatie. In navolging daarvan heeft de betreffende medewerker intern een mail uitgezet en e.e.a. ook besproken met wethouder. Op 19 februari 2025 is onderstaande reactie ingekomen. Ik heb deze vraag intern aangekaart en kortgesloten met wethouder. Gebleken is echter dat wij in het huidige VAB-beleid geen knelpunt signaleren. Wel is afgesproken om ook dit onderwerp later dit jaar bij het opstellen van de Omgevingsvisie nader te zullen bekijken. Dus nu wat Zaltbommel betreft nog geen directe actie. Antwoord: De reactie is helder en begrijpelijk. In de evaluatie zal worden meegenomen dat vanuit Zaltbommel (ambtelijke en bestuurlijk) in VAB-beleidskader geen knelpunten worden gezien.

2. Reactie Sector Stichting duurzame Paddenstoelenteelt en Tuinbouw Maasdriel (DPTM) Namens onze stichting duurzame Paddenstoelenteelt en Tuinbouw Maasdriel (DPTM) wil ik graag reageren op onderstaande mail. Wij hebben het huidige VAB beleid tegen het licht gehouden en besproken hoe het beter zou kunnen. We hebben ons daar met name gericht 26

Evaluatie (2025) Beleidskader VAB (2017)

op glastuinbouw en paddenstoelen en niet op andere (agrarische) bedrijven of gebouwen omdat wij daar onvoldoende kennis van hebben. Verder vinden wij het belangrijk dat er een mooi en opgeruimd buitengebied is met daarin uiteraard voldoende ruimte voor kwalitatief hoogwaardige en toekomstbestendige agrarische bedrijven die daar natuurlijk thuishoren. Naar onze mening is de huidige VAB-regeling niet (meer) toereikend voor de huidige tijd en wellicht was dat in het verleden ook al zo omdat er naar onze mening weinig gebruik van is gemaakt. Een goede VAB-regeling werkt alleen als (voormalig) ondernemers of andere initiatiefnemers voldoende geld kunnen genereren door het verkrijgen van bouwrechten (voor met name woningen) door oude bedrijfsgebouwen of kassen te slopen. De kosten voor sloop, maar ook voor onderzoek, vergunningverlening en nieuwbouw zijn de afgelopen jaren gigantisch gestegen. Het maakt dan al snel dat het verhuren van oude bedrijfsgebouwen, bijvoorbeeld voor de opslag van goederen of stalling van caravans, financieel interessanter is dan gebruik te maken van de huidige VAB-regeling. Een verruiming van de VAB-regeling zou dat op kunnen lossen. (Voormalig) ondernemers zien sowieso ook op tegen de regeldruk en vergunningverlening. Verlichting op dat vlak zou ook kunnen helpen om een VAB-regeling beter te laten werken.

Antwoord: Dat er van de VAB-regeling weinig gebruik is gemaakt wordt niet herkend. Er zijn en worden diverse locaties ontmanteld. Dat projectkosten van sloop/ontmanteling zijn gestegen wordt herkend. Daarentegen is de waarde van woningen ook heel sterk gestegen. De indruk is dan ook de waardestijging van woningen ruim opweegt tegen de stijging van de projectkosten. Goed aan de huidige regeling zijn in ieder geval de beoogde doelstellingen en oog voor de specifieke situatie in Maasdriel/Bommelerwaard en vervolgens in hoofdstuk 2 ook de uitgangspunten (2.2 in de huidige regeling op wellicht het eerste punt na). Wat betreft 2.3 in de huidige regeling zijn we van mening dat de genoemde m2 door 2 moeten worden gedeeld om tot een beter haalbare regeling voor functieverandering te komen. Antwoord: De in 2.2 genoemde uitgangspunten/voorwaarden komen voort uit een zeer zorgvuldig doorlopen proces met alle regiogemeenten en ook de provincie. Het aanpassen van die voorwaarden is dan pas in overweging te nemen als die overduidelijk onnodig en hinderlijk is, en die aanpassing ook zeer breed wordt gedragen. Daarvan is naar ons oordeel geen sprake. In dat kader is een aanpassing daarvan nu (nog) niet in beeld. De oppervlaktematen zoals die staan in 2.3 zijn inderdaad niet (meer) juist.

Eerder is er hierop ook besluitvorming geweest om deze aan te passen (overeenkomstig uw voorstel) maar dat is op deze plaats niet verwerkt (op andere plaatsen in het beleidskader wel). De intentie is om deze foutieve weergave in ieder geval te gaan herstellen. Wat ons betreft is hoofdstuk 3 de functieverandering naar wonen de kern van een haalbare VAB-regeling. Als we dan kijken naar een financieel beter haalbare regeling dan komen we bij punt 3.3, 3.4 en 3.5 ook al snel tot de conclusie dat tegenover de hoeveelheid m2 te slopen gebouw te weinig compensatiewoningen worden geboden. Wil de gemeente echt “meters” maken en de gewenste kwaliteitsslag realiseren dan stellen wij het volgende voor (rood zijn wat ons betreft de wijzigingen): 3.3: gesloopte oppervlakte <500 m2 te slopen bedrijfsbebouwing >500-2.500 m2 te slopen bedrijfsbebouwing

compensatiewoningen Geen mogelijkheden voor woningbouw, wel uitbreiding bestaande bouw of bijgebouw 1 vrijstaande woning tot maximaal 750 m3 per 500 m2 te slopen bedrijfsbebouwing of 1

27

Evaluatie (2025) Beleidskader VAB (2017)

2.500-5.000 m2 te slopen bedrijfsbebouwing >5.000 m2 te slopen bedrijfsbebouwing <400 m2 te slopen bedrijfsbebouwing voor de paddenstoelenteelt >400-1.600 m2 te slopen bedrijfsbebouwing voor de paddenstoelenteelt

1.600-3.200 m2 te slopen bedrijfsbebouwing voor de paddenstoelenteelt >3.200 m2 te slopen bedrijfsbebouwing voor de paddenstoelenteelt

vrijstaande woning tot maximaal 1200 m3 per 1000m2 te slopen bedrijfsbebouwing 2 vrijstaande woningen tot maximaal 750 m3/woning of 1 vrijstaande woning met een grotere maatvoering tot maximaal 1.200 m3 3 vrijstaande woningen tot maximaal 750 m3/woning of 2 woningen met een grotere maatvoering tot maximaal 1.200 m3/woning Geen mogelijkheden voor woningbouw, wel uitbreiding bestaande bouw of bijgebouw 1 vrijstaande woning tot maximaal 750 m3 per 400 m2 te slopen bedrijfsbebouwing voor paddenstoelenteelt of 1 vrijstaande woning tot maximaal 1200 m3 per 800m2 te slopen bedrijfsbebouwing voor paddenstoelenteelt 2 vrijstaande woningen tot maximaal 750 m3/woning of 1 vrijstaande woning met een grotere maatvoering tot maximaal 1.200 m3 3 vrijstaande woningen tot maximaal 750 m3/woning of 2 woningen met een grotere maatvoering tot maximaal 1.200 m3/woning

3.4: gesloopte oppervlakte 0 - 500 m2 gesloopte bedrijfsgebouwen >500 m² gesloopte bedrijfsgebouwen

extra uitbreiding woning in m3 0,5 1 m3 per gesloopte m2 0,5 1 m3 per gesloopte m² tot 500 m² en 0,35 0.7 m3 per gesloopte m2 boven 500 m² 0,6 1.2 m3 per gesloopte m2

0 – 400 m2 gesloopte bedrijfsgebouwen voor de paddenstoelenteelt >400 m² gesloopte bedrijfsgebouwen voor de paddenstoelenteelt

0,6 1.2 m3 per gesloopte m2 tot 400 m² en 0,4 0.8 m3 per gesloopte m2 boven 400 m²

3.5: gesloopte oppervlakte3 0 - 3.500 m2 gesloopte glasopstallen >3.500 - 15.000 m² gesloopte glasopstallen

15.000 - 30.000 m2 gesloopte glasopstallen

>30.000 m2 te slopen glasopstallen

gesloopte oppervlakte 0 – 1.000 m2 gesloopte glasopstallen > 1.000 m² gesloopte glasopstallen

compensatiewoningen geen mogelijkheden voor bouw woning, wel uitbreiding bestaande bouw of bijgebouw Bouw 1 vrijstaande woning tot maximaal 750 m3 per 6000 m2 gesloopte glasopstallen of 1 vrijstaande woning tot maximaal 1200 m3 per 12000m2 te slopen bedrijfsbebouwing voor gesloopte glasopstallen bouw 2 vrijstaande woningen tot maximaal 750 m3/woning of 1 vrijstaande woning met een grotere maatvoering tot maximaal 1.200 m3 3 vrijstaande woningen tot maximaal 750 m3/woning of 2 woningen met een grotere maatvoering tot maximaal 1.200 m3/woning

extra uitbreiding woning in m3 0,2 0.3 m3 per gesloopte m2 0,2 0.3 m3 per gesloopte m2 tot 1.000 m² en 0,05 0.075 m3 per gesloopte m2 boven 1.000 m²

28

Evaluatie (2025) Beleidskader VAB (2017)

Antwoord: Ten aanzien van het voorstel op bij de eerste staffel de zinsnede: “wel uitbreiding bestaande bouw of bijgebouw”, toe te voegen, wordt opgemerkt dat dergelijke uitbreidingen bij geringere sloop inderdaad al mogelijk zijn maar dat dat hier inderdaad (nog) niet is vermeld. Er is gekozen om dat niet te vermelden bij de verandering naar “Nieuwe woningen” maar bij de verandering naar “Nieuwe bijgebouwen, Uitbreiding bestaande woning en Saldering” (3.4 en 3.5.3). Maar duidelijk is al wel geworden dat het Beleidskader-VAB verbeterd kan worden in lay-out (leesbaarheid/raadpleegbaarheid). Daarbij zal ook worden bezien of ook dit onderdeel kan worden verbeterd. Ten aanzien van de voorstellen voor aanpassingen van de maten en getallen van sloop en compensatie, wordt opgemerkt dat hierover al sinds de eerste versies van het beleidskader vele discussies over zijn gevoerd. Ook horen we over de huidige maten nog steeds ook tegenstrijdige geluiden (de één vindt dat het lager moet en de ander vindt dat hoger moet). De opgenomen maten/drempels zijn voortgekomen uit een zeer brede consultatie (Regiogemeenten, provincie en later specifiek met Zaltbommel). Het beeld is dat we hier nu een redelijk evenwicht/compromis in hebben gevonden.

De regeling zoals die in het nu geldend beleidskader is opgenomen, houdt er verder ook nadrukkelijk rekening mee dat bij bedrijven de éérste m2 veelal ook de duurste zijn (geweest) en soms ook nog een redelijke restwaarde hebben. Dat zijn namelijk veelal bouwwerken en installaties die voor het gehele verdere bedrijf dienst doen. Denk daarbij aan kantoor, kantine, toiletten, verwarmingsinstallaties, pompinstallaties, koelcellen etc. De rest van de bedrijfsbebouwing is doorgaans goedkoper geweest (en vaak ook al wel volledig afgeschreven). Daarnaast moet bij ook een geringere sloop, wel het volledige bouwvlak worden ingeleverd en dat bouwvlak heeft doorgaans nog wel veel uitbreidingsmogelijkheden. In dat kader is de eerste sloopdrempel in verhouding tot de volgende dus ook beduidend lager. En nu het beeld is dat deze argumenten nog steeds van toepassing zijn, wordt geen aanleiding gezien om die oude benadering te gaan verlaten. Wat betreft (voormalige) paddenstoelenbedrijven, maar ook diverse (voormalige) glastuinbouwbedrijven, zijn er naar onze mening veel mogelijkheden waarbij het kwaliteitsbeeld fors omhoog kan en er niet veel hinder of beperkingen ontstaan voor de overblijvende toekomstbestendige agrarische bedrijven.

Er zijn veel straten in de gemeente Maasdriel die (voormalige) paddenstoelenbedrijven hebben en die (tegenwoordig) in lintbebouwing of al binnen de bebouwde kom van de dorpen liggen. Denk voor Kerkdriel aan: Wertsteeg, Kievitsham, Uitingstraat, Bulkseweg, Hoorzik, Veersteeg, voor Velddriel aan: Wordenseweg, Voorstraat, Oude Weistraat, Koestraat, Lange Weistraat, voor Rossum aan: Burgemeester van Randwijckstraat, H.C. de Jonghweg, voor Ammerzoden aan: Wordragensestraat, (Hoge) Heiligenweg, Zandweg, Haarstraat. Afhankelijk van de ligging van een VAB-locatie kan er beoordeeld worden of er op dezelfde locatie of op een alternatieve locatie woningen gebouwd kunnen worden. Voor locaties waar het niet of minder gewenst is om woningen in het (open) buitengebied te hebben kunnen er door de gemeente wellicht alternatieve locaties worden aangewezen waar wel woningbouw zou passen. Verder zou het volgens onze stichting kunnen helpen om meerdere kleine locaties bij elkaar op te mogen tellen om een plan zodoende beter tot zijn recht te laten komen, zowel financieel, maar ook wat betreft inpasbaarheid. Antwoord: De reactie wordt herkend. Ook wij zien verschil in locaties in het buitengebied waar het gaat over het bezwaarlijk of juist geschikt zijn voor het toevoegen van woningen. Ook kan het zijn 29