4. Bijlage bij de regels Bijlage 2 Beeldkwaliteits- en stedenbouwkundig plan

B E E L D K WA L I T E I T S P L A N ( C O N C E P T )

D E H O E F, A M M E R Z O D E N

MAASDRIEL

COLOFON DE HOEF, AMMERZODEN Beeldkwaliteitsplan Maastricht, 14 maart 2022 IND-461842-01I Beeldkwaliteitsplan De Hoef Ammerzoden

Vestiging Oosterhout Beneluxweg 125 Postbus 40 4900 AA Oosterhout +31 (0) 162 487 500

Vestiging Maastricht Wim Duisenbergplantsoen 21 Postbus 959 6200 AZ Maastricht +31 (0) 43 325 32 23

Inveniam plan & gebiedsontwikkeling Oostwal 171 5341 KM Oss +31 (0) 412 751 057

info@cb5.nl

www.cb5.nl

info@inveniam.nl

VRIJGAVE Opsteller: Jolien Hermans

GOEDKEURING Projectleider: Herre Plantinga

Datum vrijgave: 23 november 2021

I N H O U D S O P G AV E 1. INLEIDING EN CONTEXT

5

1.1 AANLEIDING

5

1.2 DOEL VAN HET BEELDKWALITEITSPLAN

5

1.3 LEESWIJZER

5

1.4 SITUERING VAN HET PLANGEBIED

5

1.5 HISTORIE

7

1.6 VIGEREND BESTEMMINGSPLAN

8

1.7 HERZIENING BESTEMMINGSPLAN

9

1.8 WAT VOORAF GING: PRINCIPEVERZOEK 9 APRIL 2020

11

2. STEDENBOUWKUNDIGE VISIE EN PLAN

13

2.1 STEDENBOUWKUNDIGE VISIE

13

2.2 HUIDIGE SITUATIE

15

2.3 STEDENBOUWKUNDIG PLAN

17

2.4 VERDELING PROGRAMMA

19

3. BEELDKWALITEIT OPENBARE RUIMTE 3.1 ERFAFSCHEIDINGEN

21 21

3.2 GROEN

21

3.3 PROFIELDOORSNEDEN

23

3.4 FACETKAART VERHARDING

24

3.5 FACETKAART UITGEEFBAAR

25

3.6 PARKEERTELLING

27

4. BEELDKWALITEIT BEBOUWING

29

4.1 ARCHITECTONISCHE RANDVOORWAARDEN

29

4.2 DEELGEBIEDEN

29

4.3 OVERZICHTSTABEL WELSTANDSCRITERIA

41

BEELDKWALITEITPLAN | WOONBUURT DE HOEF AMMERZODEN

|

3

Cultuurlandschap Meersloot

Kasteel Ammersoyen

Hogesteeg Veer Hogesteeg

plangebied De Hoef Voorstraat

dijk

Maas

Veer

1

INLEIDING EN CONTEXT 1. 1 A A N L E I D I N G Voor u ligt het beeldkwaliteitsplan De Hoef, Ammerzoden voor de inbreidingslocatie die begrensd wordt door de Molendijk, Jan Oomsstraat, Ammerstraat, Van Milstraat en Voorstraat te Ammerzoden; een dorp in de gemeente Maasdriel. Het binnenterrein betreft nu een agrarisch stuk grond. Het huidige bestemmingsplan geeft aan ‘Agrarisch met wijzigingsbevoegdheid naar wonen’, maar dit moet in de toekomst ‘Wonen’ worden. De gemeente Maasdriel heeft akkoord gegeven op het principeverzoek voor de ontwikkeling van maximaal 43 woningen, de benodigde parkeerplaatsen en waterberging in het plangebied.

1. 2 D O E L VA N H E T B E E L D K WA L I T E I T S P L A N Het doel van het beeldkwaliteitsplan (bkp) is om de architectonische kaders voor de verdere planuitwerking van het plangebied vast te leggen. De focus ligt daarbij op het vastleggen van de kwaliteitseisen voor de gebouwen en de openbare ruimte. Het beeldkwaliteitsplan vormt met de vastlegging van de ruimtelijke kwaliteitseisen het ontwerpkader voor de ontwikkelende partijen en architecten van bouwplannen. Tevens vormt het beeldkwaliteitsplan ook het toetsingskader voor Welstand. Hiernaast fungeert het bkp als basis voor het bestemmingsplan waarin de definitieve bebouwingsmogelijkheden en bestemmingen van gronden en gebouwen worden vastgelegd. 1. 3 L E E S W I J Z E R Dit beeldkwaliteitsplan is in opdracht van Inveniam plan & gebiedsontwikkeling door CB5 (CroonenBuro5) opgesteld. Na vaststelling van het beeldkwaliteitsplan in de gemeenteraad kan het plan als toetsingskader voor de Omgevingscommissie (vm. Welstandscommissie) fungeren.

1. 4 S I T U E R I N G VA N H E T P L A N G E B I E D Het dorp Ammerzoden ligt in het zuiden van de Bommelerwaard en ten noorden van de rivier de Maas. Rondom het dorp ligt het cultuurlandschap van de Meersloot: een oude Maasarm die onderbroken wordt door de buitengracht van Kasteel Ammersoyen. De Meersloot als oude Maasbedding zorgde ervoor dat Ammerzoden tot de provincie Noord-Brabant gerekend kon worden. Tegenwoordig behoort het dorp tot de provincie Gelderland. Op 1 januari 2020 telde het tot de gemeente Maasdriel behorende dorp ca. 3.650 inwoners. De positie van de oude Maasarm als halve cirkel rondom het dorp is al sinds de Middeleeuwen van invloed op de ontwikkeling van het stratenpatroon in en rondom Ammerzoden. Veel gronden rondom het dorp zijn pas sinds de ruilverkaveling in de jaren ‘60 en ‘70 van de vorige eeuw vruchtbaar gemaakt. Voorheen was het buitengebied van Ammerzoden vanwege de zware klei een lastig begaanbaar gebied. Alleen op en langs de dijken - die veelal de vorm van de oude Maasarm volgden - kon gewoond worden. In het zuidelijke deel van Ammerzoden is plangebied De Hoef gelegen. Het plangebied ligt achter de Molendijk en grenst pal aan de Voorstraat; een oude verbinding tussen het Veer en Kasteel Ammersoyen.

Plangebied De Hoef wordt verder begrensd door de Jan Oomsstraat en Ammerstraat ten westen van het perceel en de Van Milstraat ten noorden van het ontwikkelgebied. Aan alle straten rondom De Hoef zijn grondgebonden woningen gelegen - zowel vrijstaande woningen, twee-onder-een-kap woningen als rijwoningen. Op uitzondering van drie nieuwbouwwoningen aan de Molendijk zijn alle woningen voorzien van een kap. Doordat alle achtertuinen van de woningen aan het plangebied De Hoef grenzen, kan het ontwikkelgebied gezien worden als binnengebied van het stedenbouwkundig bouwblok aan de Molendijk. Het plangebied De Hoef heeft in totaal een oppervlakte van ca. 11.700 m².

Dit document is opgebouwd uit een viertal hoofdstukken die onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. In hoofdstuk 1 wordt allereerst de context van het plan gegeven. Hierbij komen de volgende aspecten aan bod: situering van het plangebied, historie, het vigerend bestemmingsplan en de herziening van dit bestemmingsplan, het ingediend principeverzoek (9 april 2020). Hoofdstuk 2 gaat in op de stedenbouwkundige visie en het stedenbouwkundig plan voor plangebied De Hoef. Hoofdstuk 3 gaat in op de beeldkwaliteit voor de openbare ruimte en is zowel tekstueel als beeldend uitgewerkt. In dit hoofdstuk komen ook een aantal facetkaarten en de parkeertelling aan bod. Hoofdstuk 4 richt zich op de beeldkwaliteit voor de bebouwing. De omschrijving van de architectonische kaders, ambities en richtlijnen voor de nieuwbouw woningen in planontwikkeling De Hoef, Ammerzoden staan hierbij centraal en zijn ook zowel tekstueel als beeldend toegelicht.

Fig. 1.2 (links) Planlocatie De Hoef, Ammerzoden Fig. 1.1 Sfeerimpressie huidige situatie De Hoef Ammerzoden BEELDKWALITEITPLAN | WOONBUURT DE HOEF AMMERZODEN

|

5

at

a str er

1.5

m

1.4

Am

Va n

M

ils tra

Jan

Oo ms stra at

at

Voor straa t

Fig. 1.5 Noordelijke begrenzing plangebied: Van Milstraat

1.6

Molen

dijk

1.7

Fig. 1.3 (links) Planlocatie De Hoef, Ammerzoden

Fig. 1.6 Oostelijke begrenzing plangebied: Voorstraat

Fig. 1.4 Westelijke begrenzing plangebied: Ammerstraat-Jan Oomsstraat 6

|

BEELDKWALITEITPLAN | WOONBUURT DE HOEF AMMERZODEN

Fig. 1.7 Zuidelijke begrenzing plangebied: Molendijk

1. 5 H I S T O R I E In het woelige grensgebied tussen het Hertogdom Brabant en het Graafschaf Gelre is rondom Kasteel Ammersoyen in de 11e eeuw een hoge heerlijkheid ontwikkeld. De eerste nederzetting van het dorp Ammerzoden lag tussen de rivier de Maas en haar oude Maasarm. De lage komgronden van deze oude Maasarm en het aangrenzend buitengebied van Ammerzoden bestonden uit onvruchtbare en zware klei. Hierdoor waren de gronden rondom Ammerzoden lastig begaanbaar. De gronden dienden daarom als hooiland en heel soms als weiland of ze werden gebruikt voor de wilgenteelt. Samen met het dorp Kerkdriel was Ammerzoden tot in de twintigste eeuw het centrum van de mandenmakerij in de Bommelerwaard. Van wilgentenen werden manden gevlochten. Andere inkomsten kwamen uit het ‘juin pellen’; het uitjes pellen en schoonmaken voordat deze werden ingelegd. In de jaren ‘60 en ‘70 van de vorige eeuw vond ruilverkaveling en bodemverbetering plaats in en rondom het dorp Ammerzoden. Tevens werden er in deze periode nieuwe wegen aangelegd, waaronder de N831 en de N832. De verbeterde economische situatie, de bevolkingsgroei en de nieuwe infrastructuur zorgde ervoor dat de Ammerzodense industrie en dienstverlening groeide en professionaliseerde. Hiermee namen ook het dorp en haar aantal inwoners in omvang toe.

Ammerzoden vormde zo’n tweehonderd jaar samen met het dorp Well en enkele gehuchten een aparte gemeente. Sinds 1999 maakt Ammerzoden deel uit van de gemeente Maasdriel.

Fig. 1.8 Historie Ammerzoden 1900

Fig. 1.9 Historie Ammerzoden 1980

Fig. 1.10 Historie Ammerzoden 2010 BEELDKWALITEITPLAN | WOONBUURT DE HOEF AMMERZODEN

|

7

1. 6 V I G E R E N D B E S T E M M I N G S P L A N Het vigerend bestemmingsplan is ‘Ammerzoden’ dat in 2012 deels onherroepelijk in werking is vastgesteld. Vigerend heeft het plangebied de enkelbestemmingen ‘Agrarisch’ en ‘Wonen’. De voor ‘Argrarisch’ aangewezen gronden in het plangebied zijn primair bestemd voor agrarisch grondgebruik en/of watergangen, waterretentie, waterzuivering en -infiltratie. De gronden die aangewezen zijn voor ‘Wonen’ zijn bestemd voor wonen met de bijbehorende voorzieningen, zoals tuinen, erven, parkeervoorzieningen, watergangen, waterretentievoorzieningen en voorzieningen voor waterzuivering en -infiltratie. Voor het plangebied gelden er ook twee gebiedsaanduidingen. De eerste gebiedsaanduiding betreft ‘wro-zone - bebouwd gebied’. Hiervoor geldt dat ter plaatse van de aanduiding uitbreiding van de bebouwing is toegestaan conform de provinciale structuurvisie ‘Streekplan Gelderland 2005’. De andere gebiedsaanduiding betreft ‘wro-zone- wijzigingsgebied 1’. Voor gronden waarop deze aanduiding betrekking heeft, geldt een wijzigingsbevoegdheid.

Conform de regels bij het vigerend bestemmingsplan kunnen Burgemeester en wethouders de bestemming van de gronden ter plaatse van de aanzuiding ‘wro-zone - wijzigingsgebied 1’ wijzigingen in de bestemming ‘Wonen’ of ‘Bedrijf’, mits wordt voldaan aan de in het bestemmingsplan vastgestelde bepalingen die gelden voor de wijzigingsbevoegdheid. In het beoogd plan voor De Hoef is er echter voor gekozen om geen gebruik te maken van deze wijzigingsbevoegdheid, maar om een zelfstandige bestemmingsplanprocedure te volgen vanwege een gewijzigd woningbouwprogramma. Deze keuze komt voort uit het gegeven dat de voorgenomen ontwikkeling niet aan de gestelde wijzigingsvoorwaarden ten aanzien van het bouwprogramma en de begrenzing kan voldoen. Het bestemmingsplan dient hierdoor te worden herzien. De gemeenteraad van Maasdriel heeft kenbaar gemaakt in principe medewerking te verlenen aan het woningbouwprogramma en aan het opstarten van de bestemmingsplanprocedure ten einde het woningbouw juridischplanologisch te verankeren (BP Ammerzoden herziening 2021, De Hoef_VO_21-0521). Op de volgende pagina wordt de herziening van het vigerend bestemmingsplan nader toegelicht. De planlocatie wordt begrensd door woningbouw en één bedrijf. Voor de bestaande woning aan de Ammerstraat zijn de aanduidingen ‘bouwvlak’, ‘twee-aaneen’ en ‘maximum goothoogte 6 meter’ opgenomen in het vigerend bestemmingsplan.

Voor de andere woningen rondom de planlocatie - vrijstaande, twee-onder-een-kap en rijwoningen - geldt ook een maximale goothoogte van 6 meter. Uitzonderingen hierop zijn de woning op de hoek tussen De Milstraat-Voorstraat waarvoor een maximale goothoogte van 3,5 meter geldt, en een vrijstaande woning aan de Jan Oomsstraat waarvoor een maximale goothoogte van 3 meter geldt. De maximum goothoogte van het bedrijvenpand betreft 4 meter.

Legenda Enkelbestemmingen Wonen

Horeca

Agrarisch

Verkeer

Bedrijf Dienstverlening

Dubbelbestemmingen wro-zone - bebouwd gebied wro-zone - wijzigingsgebied 1

Sport

Waterstraat - waterkering

Groen Recreatie

Bouwvlak

Bouwvlak

Fig. 1.11 (links) Vigerend bestemmingsplan planlocatie De Hoef, Ammerzoden 8

|

BEELDKWALITEITPLAN | WOONBUURT DE HOEF AMMERZODEN

Fase : Voor Plannaam Besluitdatum :: Amm Planvorm Plannaam Imro-idn Planvorm Plannaam Imro-idn Planvorm Fase Plannaam Imro-idn Fase Plannaam Besluitdatum Imro-idn Fase Besluitdatum Imro-idn Planvorm Fase Besluitdatum

: Beste : Amm : NL.I : Beste : Amm : NL.I Voor : Beste : Amm : NL.I : Voor : Amm : NL.I : Voor :: NL.I :: Beste Voor :-

6

[aeg]

HERZIENI

1. 7 H E RLegenda ZIENING BESTEMMINGSPLAN Om de beoogde planontwikkeling De Hoef mogelijk te maken, is een herziening van het Plangebied vigerend bestemmingsplan noodzakelijk. De momenteel geldende functies ‘Agrarisch’ Enkelbestemmingen en ‘Wonen’ voor het plangebied dienen herzien te wonen in de bestemmingen G ‘Wonen’, ‘Groen’ en ‘Verkeer’. De uitgangspunten die gelden voor deze bestemmingen V W zijn hieronder per functie toegelicht.

BESTEMMI 6 6

6

2

6

Verkeer

W

Bouwvlak

1.7.1 Wonen Net als inBouwaanduidingen het vigerend bestemmingsplan zijn de voor ‘Wonen’ aangewezen gronden [aeg] bestemd [bg] voor wonen met de bijbehorende voorzieningen zoals tuinen, erven, [sba-nul] parkeervoorzieningen, watergangen, waterretentievoorzieningen en voorzieningen [tae] voor waterzuivering en infiltratie. [vrij] 2

bouwvlak

[bg]

6 W 2 [WRA] [bg] 6 [vrij] [aeg] 6 W 2 [WRA] [tae] [bg] [vrij]6 2 6 W 2 [tae] [vrij] 6 2 [bg] 6 W 2 [vrij] [WRA] W

info@lycens.nl

: 10 mei 2021

info@lycens.nl info@lycens.nl info@lycens.nl info@lycens.nl info@lycens.nl

: 1/1 : 1/1: 1/1Getekend : 1/1: 1/1 Bladnummer Bladnummer Bladnummer Bladnummer : Ammerzoden herziening 2021, De Bladnummer Hoef

Tekendatum

: R. Koers : : : : : : 1/1 Tekendatum Tekendatum Tekendatum Tekendatum Bladnummer 10Tekendatum mei 10 2021 mei 10 2021 mei 10 2021 mei 10 2021 mei 2021

: 1 Schaal :1.000 : Bestemmingsplan Schaal Schaal Schaal Schaal Planvorm à :1.000 1 à :1.000 1 à Projectnummer 1 à :1.000 1 à 1.000 : 2019-0279 : R.Getekend : R. Koers : R. Koers :Schaal : R. Koers : 1 à 1.000 : Ammerzoden : Ammerzoden : Ammerzoden :herziening :herziening Ammerzoden Ammerzoden herziening 2021, herziening 2021, De herziening Hoef 2021, De Hoef 2021, De Hoef 2021, De Hoef De Hoef Plannaam Plannaam Plannaam Plannaam Plannaam Getekend Getekend Getekend Getekend Koers R. Koers

: 2019-0279 : 2019-0279 : 2019-0279 : 2019-0279 : 2019-0279 Projectnummer Projectnummer Projectnummer Projectnummer Projectnummer

Besluitdatum : -

: - Besluitdatum :- :- :- :Besluitdatum Besluitdatum Besluitdatum Besluitdatum

: Voorontwerp

Fase

: NL.IMRO.0263.BP1221-VO01

Imro-idn

Fase Fase Fase Fase Fase : Voorontwerp : Voorontwerp : Voorontwerp : Voorontwerp : Voorontwerp

Plannaam

: NL.IMRO.0263.BP1221-VO01 : NL.IMRO.0263.BP1221-VO01 : NL.IMRO.0263.BP1221-VO01 : NL.IMRO.0263.BP1221-VO01 : NL.IMRO.0263.BP1221-VO01 Imro-idn Imro-idn Imro-idn Imro-idn Imro-idn

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden onderstaande maximale bouw-hoogtes: • bewegwijzering: max. 8 meter hoog; • licht- en andere masten: max. 8 meter hoog; • overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde: max. 4 meter hoog; • overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van spelen: max. 6 meter hoog.

1.7.3 Verkeer De voor ‘Verkeer’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: wegen, voet- en fietspaden; parkeer-voorzieningen; groenvoorzieningen; speelvoorzieningen; verblijfsvoorzieningen in de vorm van pleinen e.d.; nutsvoorzieningen, waaronde begrepen leidingen en bijbehorende voorzieningen; kunstobjecten; watergangen, waterretentie, waterhuishoudkundige voorzieningen, waterzuivering en -infiltratie; en voorzieningen voor openbaar nut, waaronder begrepen (ondergrondse) afvalcontainers en informatiezuilen. Op de hiervoor genoemde gronden mogen uitgesluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, die ten dienste staan van deze bestemming gebouwd worden. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt dat de hoogte niet meer mag bedragen dan hieronder is aangegeven: • bewegwijzering: max. 8 meter hoog; • licht- en andere masten: max. 8 meter hoog; • overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde: max. 4 meter hoog; • overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van spelen: max. 6 meter hoog. Meer specifiek staan de regels nader toegelicht in de onderbouwing van het ‘Bestemmingsplan Ammerzoden herziening 2021, De Hoef’ met identificatienummer: NL.IMRO.0263.BP1221-VO01 (BP Ammerzoden herziening 2021, De Hoef_VO_21-0521).

De regels die gelden voor bijgebouwen en aan- en uitbouwen, evenals bouwwerken die geen gebouwen zijnde, zijn nader toegelicht in de onderbouwing van het ‘Bestemmingsplan Ammerzoden herziening 2021, De Hoef’ met identificatienummer: NL.IMRO.0263.BP1221-VO01 (BP Ammerzoden herziening 2021, De Hoef_VO_21-0521).

6

6

: Bestemmingsplan : Bestemmingsplan : Bestemmingsplan : Bestemmingsplan : Bestemmingsplan Planvorm Planvorm Planvorm Planvorm Planvorm

[bg]

Verklaring Verklaring Verklaring Verklaring Verklaring maximum goothoogte (m) Verklaring

6 [aeg] 6 [aeg]

4 maximum aantal wooneenheden 6 6 6 maximum maximum maximum goothoogte maximum goothoogte maximum goothoogte (m)goothoogte (m)goothoogte (m) (m) (m)

[aeg]

6 [aeg] 6 [aeg]

4

[bg] [nul] [bg] [nul] 6 [bg] [nul] 6 4 [bg] [WRA] [nul] 6 4 [WRA] [nul] 6 4 [WRA] 6

6

[aeg]

6

6

4

[bg] [WRA]

4

6

[WRA] [nul]

4 6

4

4

[vrij]6 [tae] [vrij] 6[tae] [vrij] 6[tae] [vrij] 6[tae] [vrij]

6

4 6

4

6[tae]

4

[aeg]

4 6

4

6

4

[aeg]

4 6

4

W W [bg] W [bg] W W

info@lycens.nl

[bg]

: Voorontwerp

Besluitdatum : -

: 1/1 : 14 oktober 2021

4

Fase

Tekendatum

: 1 à 1.000 : R. Koers

[bg][aeg]

: NL.IMRO.0263.BP1221-VO01

Schaal

Bladnummer

4

[aeg]

Imro-idn

Projectnummer : 2019-0279

Getekend

[vrij] [tae]

: Ammerzoden herziening 2021, De Hoef

[bg] 6 [aeg]

: Bestemmingsplan

Plannaam

[bg]

Maatvoeringen Maatvoeringen Maatvoeringen Maatvoeringen Maatvoeringen Maatvoeringen maximum maximum maximum aantal maximum aantal wooneenheden maximum aantal wooneenheden aantal wooneenheden aantal wooneenheden wooneenheden

BESTEMMINGSPLAN BESTEMMINGSPLAN BESTEMMINGSPLAN BESTEMMINGSPLAN BESTEMMINGSPLAN AMMERZODEN AMMERZODEN AMMERZODEN AMMERZODEN AMMERZODEN BESTEMMINGSPLAN AMMERZODEN HERZIENING HERZIENING HERZIENING HERZIENING HERZIENING 2021, 2021, 2021, DE2021, DE HOEF 2021, DE HOEF DE HOEF DE HOEF HOEF HERZIENING 2021, DE HOEF

W 6[bg] 6W [bg] W W6

6

[aeg] [aeg] aaneengebouwd [bg] [bg] [bg] [bg] [bg] bijgebouwen bijgebouwen bijgebouwen bijgebouwen bijgebouwen [bg] bijgebouwen [tae] [tae] [tae] [tae] [tae] twee-aaneen twee-aaneen twee-aaneen twee-aaneen twee-aaneen [tae] twee-aaneen [vrij] [vrij] [vrij] [vrij] [vrij] vrijstaand vrijstaand vrijstaand vrijstaand vrijstaand [vrij] vrijstaand nultreden nultreden nultreden nultreden nultreden [nul] [nul] [nul] [nul] [nul] nultreden [nul]

[aeg]

6

Bouwaanduidingen Bouwaanduidingen Bouwaanduidingen Bouwaanduidingen Bouwaanduidingen Bouwaanduidingen [aeg][aeg][aeg] [aeg] [aeg] aaneengebouwd aaneengebouwd aaneengebouwd aaneengebouwd aaneengebouwd

G6 G 4 G[WRA] G G

4

[nul] Bouw Maatv [tae] [vrij] [nul] [aeg] Maatv [vrij] [nul] [bg] Maatv [nul] Maatv [tae] Verkla Maatv Verkla [vrij] Verkla [nul] Verkla Maatv Verkla 4

bouwvlak

[bg]

[aeg]

6

[aeg] [WRA] [bg] [tae] [aeg] [bg] [tae] [vrij] [aeg] [bg] [tae] [vrij] [nul] [bg] [tae] [vrij]

Bouwvlak Bouwvlak Bouwvlak Bouwvlak Bouwvlak Bouwvlak bouwvlak bouwvlak bouwvlak bouwvlak bouwvlak

W6 6[bg]

[aeg]

[aeg]

6

W Wonen W Wonen W Wonen W Wonen Wonen W Wonen [WRA] [WRA] [WRA] [WRA] [WRA] Waarde Waarde archeologie Waarde archeologie Waarde archeologie Waarde archeologie archeologie [WRA] Waarde archeologie

6

6

Voor het bouwen van het hoofdgebouw van een woning gelden in navolging van het herziene bestemmingsplan onderstaande regels: • hoofdgebouwen mogen uitsluitend worden gesitueerd binnen het aangegeven bouwvlak; • de goothoogte van de hoofdgebouwen mogen niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduidelijk ‘maximum goothoogte (m)’ is aangegeven. Respectievelijk betreft de maximale goothoogte 6 meter; dit in navolging van de maximale goothoogte die geldt voor de bebouwing in de nabije omgeving van plangebied De Hoef; • hoofdgebouwen mogen plat of met kap worden afgedekt. In het laatste geval bedraagt de dakhelling minimaal 30° en maximaal 65°; • onderkeldering van het hoofdgebouw is toegestaan tot een diepte van maximaal 3 m, uitgezonderd onderkeldering voor zwembaden waarbij de diepte maximaal 6 m mag bedragen; • een toegang van buitenaf tot kelders mag uitsluitend aan de achtergevel worden gesitueerd; • de bovenkant van de begane grondvloed mag niet meer dan 30 cm boven peil liggen. Planvorm

6

6

[WRA] Bouw V W [WRA] Enkel Bouw W [WRA] G Bouw Bouw [WRA] Bouw V [aeg] Bouw Bouw W [aeg] Bouw [bg] Bouw Bouw Bouw G V W [WRA] G V W

Leg Enkel Enkel G Enkel Enkel G Enkel V Leg G Enkel V W Enkel Enkel

W

[WRA]

6 [aeg] W

[aeg]

6 [WRA]

HERZIENING 2021, DE HOEF

6 [aeg]

G

[WRA]

G

[vr ij] [tae]

6

[bg]

4

6

4

W

6

1

[vr ij]

W

[bg]

[tae] 2

[bg] 6 [aeg]

[sba-nul]

[tae]

[WRA]

4,5

[vr ij]

W

[bg]

[WRA]

6

V

6

W

[aeg]

maximum goothoogte (m) maximum goothoogte (m)

6

66

[tae]

6

[WRA]

Verkla 6

[bg]

G

7

[aeg]

6

maximum aantal wooneenheden

maximum aantal wooneenheden maximum aantal wooneenheden 6 maximum goothoogte (m)

44

[bg]6 [WRA] [aeg]

G Groen G Groen G GroenGroen Groen

4

V Verkeer V Verkeer V Verkeer Verkeer Verkeer

4

V V V V V

6 [WRA] 6 [vrij]

2

Legenda Legenda Legenda Legenda Legenda Legenda

G

[WRA] Waarde archeologie Bouwaanduidingen Bouwvlak Bouwvlak Bouwvlak Bouwaanduidingen [WRA] Waarde archeologie Maatvoeringen [tae] bouwvlak Bouwvlak twee-aaneen Maatvoeringen Maatvoeringen Maatvoeringen Maatvoeringen [aeg] aaneengebouwd Bouwaanduidingen maximum aantal bouwvlak Bouwvlak maximum aantalwooneenheden wooneenheden [vrij] vrijstaand [aeg] aaneengebouwd Bouwaanduidingen [bg] bijgebouwen maximum goothoogte Verklaring maximum goothoogte(m) (m) bouwvlak nultreden [nul] Verklaring [aeg] aaneengebouwd Bouwaanduidingen Verklaring [bg] bijgebouwen Verklaring [tae] twee-aaneen [aeg] aaneengebouwd Bouwaanduidingen [bg] bijgebouwen Maatvoeringen [tae] twee-aaneen [vrij] [bg] [bg] bijgebouwen bijgebouwen V [tae] [tae] Verkeer twee-aaneen twee-aaneen W Wonen [tae] twee-aaneen [aeg] [tae] [WRA] Waarde archeologie aaneengebouwd [tae] twee-aaneen twee-aaneen [vrij] bouwvlak vrijstaand [vrij] vrijstaand W Wonen vrijstaand [vrij] vrijstaand [vrij] [vrij] vrijstaand [WRA] Waarde archeologie [bg] nultreden [nul] bijgebouwen bouwvlak nultreden nultreden [nul] [nul] nultreden [nul] nultreden [nul]

Enkelbestemmingen Enkelbestemmingen Enkelbestemmingen Enkelbestemmingen Enkelbestemminge Enkelbestemmi

V

[aeg] [aeg] [WRA] Waarde archeologie aaneengebouwd G [aeg] [aeg] Groen aaneengebouwd aaneengebouwd V Verkeer [bg] W bijgebouwen [bg] Wonen [bg] bijgebouwen bijgebouwen

Ammerzoden herziening Ammerzoden Ammerzoden Ammerzoden 2021, herziening Ammerzoden De herziening Hoef Ammerzoden herziening 2021, herzieni 2021, De Hoe her 20 D

V Verkeer

W Wonen W Wonen W Wonen W Wonen Wonen

GroenG

W Wonen

[WRA] [WRA] [WRA] [WRA] [WRA] Waarde archeologie Waarde Waarde archeologie Waarde archeologie Waarde archeologie Waarde archeologie archeolo

Enkelbestemmingen Enkelbestemmingen Enkelbestemmingen Enkelbestemmingen Enkelbestemminge Enkelbestemmi

G

V

[WRA]

Bouwvlak Bouwvlak Bouwvlak Bouwvlak Bouwvlak Bouwvlak

W

Ammerzoden W Enkelbestemmingen Wonen [WRA] Wonen Waarde archeologieherziening 2021, De Hoef W W G Groen Enkelbestemmingen Ammerzoden herziening 2021, De Hoef Enkelbestemmingen Waarde archeologie [WRA] Bouwvlak [WRA] Waarde archeologie G Groen Enkelbestemmingen V Verkeer Bouwvlak bouwvlak Ammerzoden herziening 2021, De Hoef Bouwvlak Bouwvlak Bouwvlak bouwvlak G Groen Enkelbestemmingen Bouwvlak V Verkeer W Wonen Bouwaanduidingen Bouwaanduidingen G Bouwaanduidingen Groen bouwvlak Enkelbestemmingen V Verkeer [aeg] W Bouwaanduidingen Wonen aaneengebouwd Bouwaanduidingen aaneengebouwd bouwvlak bouwvlak bouwvlak

2

Groen V Verkeer herziening 2021, De Hoef W Groen Ammerzoden

W 6 [bg] W

G Ammerzoden Groenherziening 2021, De Hoef

Enkelbestemmingen G Groen Ammerzoden herziening 2021, De Hoef Groen V G Verkeer

6

6

Enkelbestemmingen Enkelbestemmingen Fig. 1.12 Beoogd bestemmingsplan planlocatie De Hoef, Ammerzoden Legenda Legenda Ammerzoden herziening Ammerzoden herziening 2021, De 2021, Hoef De Hoef Legenda Legenda Legenda

Legenda Enkelbestemmingen Legenda Enkelbestemmingen Enkelbestemmingen Enkelbestemmingen Enkelbestemmingen Legenda Enkelbestemmingen Legenda Enkelbestemmingen

7

4

WR-A

[tae]

2

Legenda

Enkelbestemmingen Enkelbestemmingen Enkelbestemmingen Enkelbestemmingen Ammerzoden herzien2021, 2021, De Hoef Ammerzoden herziening herziening De Ammerzoden 2021, DeHoef Hoef Enkelbestemmingen

[aeg]

[aeg]

10

6

6

Legenda

6 [bg]

[tae]

G

G

W

[bg]

6 11 6 [gs] 11 10

[tae] [vrij] [tae] [vrij] [tae] [vrij] [tae] [vrij] [tae] [vrij]

G

[bg]

2

ondergrond BGT en kadastraal

6

W

[tae]

6

6

V

1 [vrij]

W[tae] [bg]

BESTEMMI

[vrij]

W

[WRA]

[vrij] [tae]

W

maximum goothoogte (m)

maximum goothoogte (m) maximum bouwhoogte (m)

W 6[tae] [bg]

4

[bg]

6[tae] 6 [bg]

6

[tae] [vrij]

[bg]

V 6

Verkeer Verkeer Wonen Wonen W Wonen [WRA] Waarde archeologie [WRA] Waarde archeologie [WRA] Waarde archeologie

6[tae]

[bg]

maximum aantal wooneenheden

4

7

W

[tae] 6

Maatvoeringen 4

[tae]

V

twee-aaneen

Op en in de gronden met de bestemming ‘Wonen’ mag uitsluitiend worden gebouwd: • bouwwerken ten dienste van de bestemming, oftewel de functies ‘wonen’ en ‘aan huis verbonden beroep’ (BP Ammerzoden herziening 2021, De Hoef_VO_21-05Verklaring 21) • maximaal het aantal woningen zoals op de verbeelding ter plaatse van de aanduiding ‘maximum aantal wooneenheden’ is aangegeven. Per bouwvlak is door middel van een aanduiding aangegeven welke typologieën er in het plangebied verwezenlijkt mogen worden: vrijstaande woningen, twee-aaneen, aaneengebouwd en nultredenwoningen; • bijgebouwen en aan- en uitbouwen; BESTEMMINGSPLAN • bouwwerken, geenAMMERZODEN gebouwen zijnde. 4

V

2

W

WR-A

Groen

specifieke bouwaanduiding - nultredewoningen

vrijstaand

[sba-nul]

6

Verkeer Wonen Verkeer

2

4,5

4

[tae] 6

[bg]

6

[aeg]

bijgebouwen

6[tae]

W

[tae]

G

VV

W

aaneengebouwd

G

6 6 [gs] 11 10 10

GG

[tae] 6

[bg]

6 [bg]

[vrij]

6

6

Wonen

2

7

6

[bg]

6

[aeg]

[tae]

G

11

G

[tae]

BESTEMMI HERZIENI BESTEMMI HERZIENI : Beste Planvorm BESTEMMI HERZIENI : Beste Planvorm : Amm BESTEMMI Plannaam HERZIENI HERZIENI 6

Groen

6

[aeg][aeg][aeg][aeg][aeg]

Ammerzoden herziening 2021, De Hoef

1.7.2 Groen De aangewezen gronden waarvoor de functie ‘Groen’ geldt, zijn bestemd voor: groenvoorzieningen; paden; speelvoorzieningen; kunstobjecten; nutsvoorzieningen, waaronder begrepen leidingen en bijbehorende voorzieningen; watergangen, waterretentie, waterhuishoudkundige voorzieningen, waterzuivering en -infiltratie; en parkeervoorzieningen en inritten. ‘Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, die ten dienste staan van de bestemming’ mogen uitsluitend op deze gronden worden gebouwd.

BEELDKWALITEITPLAN | WOONBUURT DE HOEF AMMERZODEN

|

9

Ammerstraat

Van Milstraat

Jan Oomsstraat

Voorstraat

Molendijk

1. 8 WAT V O O R A F G I N G : P R I N C I P E V E R Z O E K 9 A P R I L 2020 Uit onderzoek blijkt dat er in de woonkern Ammerzoden een behoefte is aan de ontwikkeling van nieuwe huur- en koopwoningen. Planlocatie De Hoef is aangedragen als ontwikkelgebied om te kunnen voorzien in de behoefte aan nieuwe woningen. Het plangebied betreft een inbreidingslocatie in de woonkern. Zoals al eerder vermeld, is het een achtergebied dat wordt omzoomd door de kavels aan de Van Milstraat, Ammerstraat, Jan Oomsstraat, de Molendijk en de Voorstraat. Het gebied is huidig onbebouwd en heeft door haar agrarische functie een groen en landelijk karakter. De randen van het plangebied worden gevormd door laagdrempelige achterkant situaties, groene beschoeiing, houten en betonnen schuttingen en enkele bomen. Aan de zuidzijde grenst het gebied aan een privé ontsluitingsweg ten behoeve van de recent gebouwde woningen aan de Molendijk. Momenteel wordt het plangebied ontsloten via de Voorstraat. Aan deze zijde van het plangebied is tevens voldoende profiel voor een toekomstige ontsluitingsweg. Mede in verband met de ontwikkeling van een calamiteitenontsluiting voor het plangebied dient er een tweede ontsluitingsweg gerealiseerd te worden.

Hiertoe worden de twee panden aan de Ammerstraat, welke in eigendom zijn van Woonstichting De Kernen, geamoveerd en betrokken bij de totale ontwikkeling van het planperceel.

Fig. 1.15 Voorstraat (out lint tussen het Veer en het Kasteel)

Op de locatie De Hoef is voldoende ruimte voor de ontwikkeling van maximaal 43 woningen, inclusief de daarvoor benodigde parkeerplaatsen en ruimte voor waterberging binnen het plangebied. In het voorliggend plan zijn echter 39 woningen opgenomen.

Fig. 1.16 Molendijk (aansluiting op Voorstraat)

Fig. 1.13 Voorstraat (bestaande entree plangebied) Fig. 1.14 (links) Analyse kaart planlocatie De Hoef, Ammerzoden

Fig. 1.17 Ammerstraat (mogelijke doorsteek plangebied)

BEELDKWALITEITPLAN | WOONBUURT DE HOEF AMMERZODEN

|

11

2

STEDENBOUWKUNDIGE VISIE EN PLAN 2. 1 S T E D E N B O U W K U N D I G E V I S I E Inbreidingslocatie De Hoef borduurt voort op het logischerwijs ‘afbouwen’ en ‘afzomen’ van de achterkanten van de bestaande kavels die rondom het plangebied zijn gelegen. Het stedenbouwkundig plan voor De Hoef oriënteert zich daarom naar binnen toe en profileert zich daarmee als eigentijdse en intieme woonbuurt achter de dijk. Centraal in de nieuwe woonbuurt is voldoende ruimte gelegen voor een groenblauw hart, waarbij groen, waterberging, spelen en verblijven centraal staan. Het buurtgroen vormt het sociale ankerpunt in de wijk; kortom een groen centraal plein dat ontmoeting faciliteert en stimuleert. De nieuwe woonbuurt De Hoef wordt tweezijdig ontsloten, zowel via de Voorstraat als via de kruising tussen de Ammerstraat, Jan Oomsstraat en Wellsedam. Belangrijk is dat in het straatbeeld van de wegen rondom de planlocatie het groene dorpse karakter van Ammerzoden wordt behouden én versterkt. Hiertoe wordt rondom de entrees in de planontwikkeling voldoende ruimte ingepast voor lage hagen en groenperken met af en toe een boom. Hiernaast is het ook cruciaal dat inbreidingslocatie De Hoef aantrekkelijke, groene, landschappelijke en uitnodigende entrees krijgt.

Enerzijds is dit om sociaal isolement van de planontwikkeling te voorkomen, anderzijds is het prettig om de nieuwe woonbuurt op een groene en landschappelijke manier in te bedden in de bestaande context van de woonkern Ammerzoden. Ook het centrale groene plein in het midden van het plangebied voorziet in deze inbedding. Het verweven van de nieuwe woonbuurt De Hoef met haar bestaande omgeving voorziet - naast een doorgaande auto-ontsluiting - ook in een doorgaande voetgangersontsluiting (trottoir). Vanuit de dorpse, landschappelijke identiteit van Ammerzoden is er binnen deze planontwikkeling specifiek voor gekozen om het dorpse karakter van de nieuwe woonbuurt te benadrukken. Deze benadrukking komt terug in het wegprofiel. Vastgehouden wordt aan een wegbreedte van 5 meter en een trottoirbreedte van 2 meter. Het verminderen van verharding in het plangebied draagt niet alleen bij aan de verwezenlijking van het dorps karakter in de woonbuurt, maar is ook van positieve invloed op klimaatadaptiviteit (onder andere het verminderen van hittestress en de mogelijkheid tot waterberging in het plangebied).

Fig. 2.2 Bebouwing naar binnen geörienteerd; afzooming context

Fig. 2.3 Groenblauw hart, groene entree en intiem hofje

Om te kunnen voorzien in een fraaie overgang tussen privé en openbaar terrein worden de woningen aan de zuidzijde van het plangebied voorzien van een verharde strook van 2 meter aan de voorzijde van de gevels. De 2 meter strook wordt gedeeltelijk gelijksvoers uitgevoerd en fungeert als secundair voetpad, uitwijkstrook voor auto’s en als extra ruimte voor de draaicirkel voor incidentieel haaksparkeren langs de rijwoningen aan de noorzijde van de planontwikkeling.

Fig. 2.1 (links) Visie kaart planlocatie De Hoef, Ammerzoden

Fig. 2.4 Slim ontsloten en verbonden met de context

BEELDKWALITEITPLAN | WOONBUURT DE HOEF AMMERZODEN

|

13

Jan Oomsstraat / Ammerstraat • Historisch lint • Kleine korrel • Rijwoningen en vrijstaande woningen aan de Jan Oomsstraat • Twee-onder-een-kapwoning en vrijstaande hoekwoning aan de Ammerstraat • Private voortuinen • Klinkerverharding Ammerstraat • Asfalt Jan Oomsstraat • Twee lagen met kap • Roodbruin metselwerk • Roodbruine en grijze dakpannen

Fig. 2.5 Huidige situatie kruising Jan Oomsstraat - Ammerstraat Van Milstraat • Historisch lint • Kleine korrel • Twee-onder-een-kap woningen en vrijstaande woningen • Private voortuinen • Afscheiding voortuinen met lage haag, hekwerk, stenen muurtje • Klinkerverharding • Twee lagen met kap • Roodbruin en witgeschilderd metselwerk • Roodbruine en grijze dakpannen • Rieten dakbedekking als uitzondering

Fig. 2.6 Huidige situatie Van Milstraat

14

|

BEELDKWALITEITPLAN | WOONBUURT DE HOEF AMMERZODEN

2. 2 H U I D I G E S I T U AT I E Voorstraat • Historisch lint • Kleine korrel • Vrijstaande woningen • Private voortuinen • Afscheiding voortuinen met lage haag, hekwerk, stenen muurtje • Klinkerverharding • Twee lagen met kap • Roodbruin metselwerk • Witgestuct pand als uitzondering • Roodbruine en grijze dakpannen

Fig. 2.7 Huidige situatie Voorstraat Molendijk • Kleine korrel • Vrijstaande woningen • Nieuwbouwontwikkeling • Collectieve tuin • Afscheiding met hekwerk • Ontsluiting nieuwbouwwoningen via Molenerf (achterpad) • Asfaltweg Molendijk • Nieuwbouw (3x): twee lagen met vlakke kap (3x) • Nieuwbouw (1x): één laag met programmatische kap • Bestaande woningen: één laag met programmatische kap • Mix tussen witgestucte panden en rood/grijs metselwerk • Indien kap: grijze dakpannen als dakbedekking

Fig. 2.8 Huidige situatie Molendijk

BEELDKWALITEITPLAN | WOONBUURT DE HOEF AMMERZODEN

|

15

Variant met geschakelde vrijstaande woningen

2. 3 S T E D E N B O U W K U N D I G P L A N Plangebied De Hoef biedt ruimte aan de ontwikkeling van 33 grondgebonden woningen, 6 appartementen, de daar-voor benodigde parkeerplaatsen en een centraal groenblauw hart. Binnen deze planontwikkeling is er bewust gekozen om aan te sluiten op de dorpse, landschappelijke identiteit van Ammerzoden. Vanuit deze identiteit staan de aspecten groen, waterberging, en het beperken van verharding in het plangebied centraal. De aspecten zijn ook positief van invloed op klimaatadaptiviteit, waaronder het reduceren van hittestress op de planlocatie. Ter reductie van verharding binnen het plangebied zijn de benodigde parkeerplaatsen uitgevoerd in half-openverharding en zijn, daarnaast, de wegprofielen opgebouwd uit een rijweg van maximaal 5 meter breed met aan een elke zijde een trottoirbreedte van 2 meter. De dorpse identiteit van Ammerzoden wordt gekenmerkt door saamhorigheid en gemeenschapszin. Om deze aspecten ook in de planontwikkeling te integreren, is ervoor gekozen om spelen, verblijven en ontmoeten centraal te stellen. Het groenblauwe hart in de nieuwe woonwijk leent zich hiervoor. Het vorm het centrale groene plein waar ontmoeting, spel en waterberging met elkaar verweven worden. De planlocatie wordt zowel via de Voorstraat als de kruising tussen de wegen Ammerstraat-Jan Oomsstraat ontsloten.

Beide gebiedsentrees worden ingepast in de dorpse straatbeelden van de bestaande wegen rondom het plangebied. Rondom de westelijke gebiedsentree wordt extra groen ingepast, waaronder lage hagen, groen perken en bomen, ter versterking van het dorpse karakter in het plangebied.

Legenda

Uitgeefbaar

Wadi Rijwoningen Talud

Patiowoningen

VA R I A N T De tweekappers aan de oost zijde van het plan kunnen als variant worden ingewisseld voor 4 geschakelde vrijstaande woningen. Hierdoor ontstaat een ander woning type wat de diversiteit in het plan ten goede komt. Daarnaast komt er in deze variant ten opzichte van de eerste variant een zijgevel aan het openbare groen in plaats van een garage.

Groen Tweekappers Hagen Vrijstaande woningen Trottoir Openbaar parkeren Woonstraat Primaire weg Prominente boom (1ste grote) Contrasterend Begeleidende bomen (2e grote) Groen straatbeeld, herfstkleur Fruitbomen (3e grote) Bloesem en herfstkleur Bebouwing Plangebied

Fig. 2.9(links) Stedenbouwkundig plan De Hoef Ammerzoden

Fig. 2.10 Groenblauw hart en gebiedontsluitingen plangebied De Hoef

BEELDKWALITEITPLAN | WOONBUURT DE HOEF AMMERZODEN

|

17

Variant met geschakelde, halfvrijstaande woningen

2. 4 V E R D E L I N G P R O G R A M M A De 39 woningen die in het plangebied ontwikkeld worden, zijn zowel koop- als huurwoningen. De mix aan woningen bestaat uit 7 woningen die als sociale huur geëxploiteerd worden. Deze exploitatie is in handen van Woonstichting De Kernen. En mogelijk 4 middeldure koop of vrije sector huurwoningen in de vorm van eengezins rijwoningen (3 tussen- en 1 hoekwoning). Binnen het plan is ruimte voor 1 of 4 vrije sector huurwoningen. De andere 28 woningen worden verkocht als koopwoning (betaalbaar en middelduur). In de plankaart op de pagina hiernaast is zichtbaar dat de mix tussen koop- en huurwoningen evenredig over het plangebied verdeeld is. Hiermee ontstaat er een gezonde mix in de doelgroepen die toekomstig in het plangebied woonachtig zullen zijn. Tabel 2.1 Woningaantallen naar woningtypen Type woning

Subtype

Aantal

Rijwoningen Sociale huur 7 Vrije sector huur of koop 3 Vrije sector koop of koop (hoek) 1 Twee-onder-een-kap Levensloopbestendig 6 Regulier 10 Regulier patio 4 Vrijstaande woningen

Regulier 2

Appartement Sociale koop 6

Totaal:

39

Legenda 07 sociale huurwoningen (De Kernen) 01 vrije sector hoekwoning huur of koop 03 tussenwoningen middeldure koop of vrije sector huur 10 tweekappers (10m oprit) - gemiddeld 06 levensloopbestendige woningen - gemiddeld 04 tweekappers patiowoningen - gemiddeld 02 vrijstaande woningen vrije sector koop 06 starters appartementen sociale koop € 235.000,39 woningen totaal

Fig. 2.11 (links) Woontypologieën De Hoef Ammerzoden

BEELDKWALITEITPLAN | WOONBUURT DE HOEF AMMERZODEN

|

19

Fig. 3.4 Haaksparkeren verpakken met lage hagen

Fig. 3.1 Wadi’s bieden ruimte voor waterberging

Fig. 3.5 Wonen in- en aan het groen

Fig. 3.2 Waterberging in combinatie met spelen

Fig. 3.6 Bomen met hoge kruin: ‘doorzichten’ borgen

Fig. 3.3 Natuurlijke vegetatie wadi: gras- en rietsoorten

Fig. 3.7 Natuurlijk spelen d.m.v. ‘natuurlijke’ speeltoestellen

20

|

BEELDKWALITEITPLAN | WOONBUURT DE HOEF AMMERZODEN

3

B E E L D K WA L I T E I T O P E N B A R E R U I M T E 3. 1 E R FA F S C H E I D I N G E N Passend bij het landschappelijk en dorps karakter van Ammerzoden, doen onderstaande erfafscheidingen haar intrede in het openbaar gebied van de nieuwe planontwikkeling: • Groenblauw hart: afzooming met laag trottoirbandje van ca. 10-15 cm hoog; • Parkeerkoffers: afzooming met lage blokhagen; • Gebiedsentrees: aan de westzijde bestaat deze afscheiding uit een lage blokhaag met bomen om de entree van het plangebied te versterken; aan de oostzijde wordt de erfafscheiding gevormd door de bestaande zijkanten die waar mogelijk ingekleed worden als groene afscheidingen; hiertoe worden zwarte gaashekwerken met klimop/hedera begroeiing toegepast; • Erfafscheiding bebouwing: lage blokhagen voortuin, achtertuin 1,8 meter hoge hagen of zwarte gaashekwerken met klimop/hedera begroeiing bij aansluiting op publieke ruimtes. Ter behoud van de privacy op de private kavels en ter stimulatie van de groei van de klimop/ hedera dienen rietmatten toegepast te worden op de hekwerken. De toepassing van de rietmatten beperkt dat afscherming van de private kavel naar eigen inzicht wordt ingevuld; op deze manier wordt een uniform en groen straatbeeld toekomstig gegarandeerd.

Fig. 3.8 Bestaande (groene) erfafscheidingen handhaven en waar mogelijk inkleden met groen

Extra aandacht dient besteed te worden aan de erfafscheidingen tussen de tweekappers patiowoningen in het zuiden van het plangebied en de nieuwbouw woningen aan de Molendijk die ontsloten worden via een private weg. In beeldkwaliteit dient voorkomen te worden dat de private ontsluitingsweg als ‘achtersteeg’ omzoomd met schuttingen wordt vormgegeven. De bestaande erfafscheiding van de woningen aan de private onsluitingsweg bestaat uit gaaswerk en eventueel rietmatten en is daarmee open van karakter. De erfafscheiding voor de tweekappers patiowoningen zullen hierop aansluiten door toepassing van 1,8 meter hoge zwarte gaashekwerken met klimop/ hedera begroeiing. Bij aanleg van de nieuwbouw ontwikkeling wordt hiermee het open karakter in het plangebied behouden.

3.2 G R O E N • Wonen in- en aan het groen; • Groenblauw hart: centraal groen plein in het plangebied, inclusief waterberging (wadi) in combinatie met spelen en ontmoeten; • Doorzichten in het plan borgen door toepassing van bomen met hoge kruinen; • Plaatsing van voldoende bomen in het plangebied; met name rondom de parkeerkoffers/stroken ten gunste van schaduwwerking op de half-verharde delen; • Gebiedsentrees: de oostelijke gebiedsentree bestaat uit het handhaven van de bestaande (groene) erfafscheidingen met waar mogelijk de inkleding van groen; de westelijke gebiedsentree wordt vormgegeven door lage blokhagen met toepassing van een rij bomen ter verduidelijking van de entree voor het plangebied.

Fig. 3.9 Erfafscheiding voortuin: lage blokhagen

Fig. 3.10 Erfafscheiding achteruin: 1,8 meter hoge hagen/begroeide gaashekwerken BEELDKWALITEITPLAN | WOONBUURT DE HOEF AMMERZODEN

|

21

B’ A’ B A

A

Fig. 3.11 Indicatie profieldoorsneden plangebied De Hoef

22

|

BEELDKWALITEITPLAN | WOONBUURT DE HOEF AMMERZODEN

A’

Fig. 3.12 Profieldoorsnede A-A’ - Doorsnede woonhof met gelijkvloers profiel (rijbaan, voetpad en grasbetonparkeren op één niveau)

3. 3 P R O F I E L D O O R S N E D E N

B

B’

Fig. 3.13 Profieldoorsnede B-B’ - Doorsnede woonstraat met gelijkvloers profiel ter plaatse van haaksparkeren

Fig. 3.14 Referenties verharding straatprofielen: gelijk in materiaal; overrijdbare trottoirs ter plaatse van haaksparkeren: 5+2 m uitdraaistrook. Parkeren op grasbetontegels (half-open)

BEELDKWALITEITPLAN | WOONBUURT DE HOEF AMMERZODEN

|

23

3. 4 FA C E T K A A R T V E R H A R D I N G Ten behoeve van klimaatadaptiviteit wordt verharding in het plangebied zo veel mogelijk beperkt. Hiertoe zijn de profielen uitgevoerd met een wegbreedte van 5 meter en aan één zijde een trottoirbreedte van 2 meter. Bijzonder is dat de rijbaan en het trottoir ter plaatse van de haaksparkeervakken gelijkvloers of met overrijdbare stoepbanden worden uitgevoerd. De reden hiervoor is om een uitdraaicirkel van minimaal 6 meter te kunnen garanderen; oftewel, de rijbaan wordt in oppervlakte uitgebreid met de breedte van het trottoir (5 + 2 = 7 meter in totaal). Rood gebakken beklinkering wordt als materialisatie voor de wegprofilering voorgeschreven. Openbaar parkeren (dwars- en langsparkeervakken) wordt uitgevoerd in half-open verharding, oftewel door middel van grasbetontegels. Verder wordt het parkeren wordt zo veel mogelijk op eigen terrein opgelost.

Fig. 3.14 Groen (klimaatadaptief) parkeren: grasbetontegels voor haaks- en langsparkeren

Fig. 3.15 Gebakken materialen weginrichting

24

|

BEELDKWALITEITPLAN | WOONBUURT DE HOEF AMMERZODEN

Fig. 3.16 Dynamisch straatbeeld: in kleuren en materialen

3. 5 FA C E T K A A R T U I T G E E F B A A R In totaal worden er 39 woningen in plangebied De Hoef ontwikkeld. Dit totaal aantal woningen bestaat uit de volgende typologieën: • Levensloopbestendig 06 • Tweekappers 10 • Tweekappers patio (zuidzijde) 04 • Rijwoningen 11 • Appartementen 06 • Vrijstaande woningen 02 Totaal aantal woningen 39

+

Fig. 3.17 Uitgeefbaarheid kavels planontwikkeling De Hoef BEELDKWALITEITPLAN | WOONBUURT DE HOEF AMMERZODEN

|

25

3. 6 PA R K E E R T E L L I N G In de planontwikkeling worden in totaal 83 parkeerplaatsen gerealiseerd. De verhouding tussen het parkeren in de openbare ruimte en het parkeren op eigen terrein betreft: • •

Openbare parkeerplaatsen 50 Parkeren op eigen terrein 40 Totaal aantal parkeerplaatsen

+

90

Meer specifiek worden de parkeernormen zoals beschreven in onderstaande tabel gehandhaafd voor de planontwikkeling.

Tabel 3.1 Parkeernormen per typologie Bouwprogramma

Parkeernormen eigen terrein

Parkeernormen openbare ruimte

07 sociale huurwoningen (De Kernen) 0,0 pp eigen terrein 2,0 pp openbare ruimte 01 vrije sector huurwoningen huur of koop 0,0 pp eigen terrein 2,3 pp openbare ruimte 06 levensloopbestendige woningen (4,5m brede oprit) 1,7 pp eigen terrein 0,6 pp openbare ruimte 10 tweekappers (10m oprit) 1,3 pp eigen terrein 1,0 pp openbare ruimte 04 tweekappers patiowoningen (4,5m brede oprit) 1,7 pp eigen terrein 0,6 pp openbare ruimte 03 vrije sector huur of koop woningen (10m oprit) 2,3 pp eigen terrein 0,0 pp openbare ruimte 02 vrijstaande woningen (4,5m brede oprit) 1,7 pp eigen terrein 0,6 pp openbare ruimte 06 sociale koopwoningen appartement 0,0 pp eigen terrein 2,0 pp openbare ruimte 39 woningen (totaal aantal planontwikkeling)

Benodigde pp eigen terrein

Benodigde pp openbare ruimte

0,0 pp eigen terrein 0,0 pp eigen terrein 10,2 pp eigen terrein 13,0 pp eigen terrein 6,8 pp eigen terrein 6,9 pp eigen terrein 3,4 pp eigen terrein 0,0 pp eigen terrein

14,0 pp openbare ruimte 2,3 pp openbare ruimte 3,6 pp openbare ruimte 10,0 pp openbare ruimte 2,4 pp openbare ruimte 6,9 pp openbare ruimte 1,2 pp openbare ruimte 12,0 pp openbare ruimte

40,3 pp eigen terrein

52,4 pp openbare ruimte

02 Bestaande en te slopen tweekapper (De Kernen) Minus 2 parkeerplaatsen OR -2 50,4 pp openbare ruimte 40 pp eigen terrein

50 pp in openbare ruimte

Fig. 3.18 Indicatie parkeerplaatsen in openbaar gebied plangebied De Hoef BEELDKWALITEITPLAN | WOONBUURT DE HOEF AMMERZODEN

|

27

28

|

BEELDKWALITEITPLAN | WOONBUURT DE HOEF AMMERZODEN

4

B E E L D K WA L I T E I T B E B O U W I N G 4. 1 A R C H I T E C T O N I S C H E R A N D V O O R WA A R D E N Als algemene eisen voor de beeldkwaliteit in plangebied De Hoef gelden: • De verschillende woningtypologieën zijn familie van elkaar; • De nieuwe woonbuurt is herkenbaar als één samenhangend gebied; • Familie in kleuren en materialen zorgen voor een samenhangend straatbeeld waarbinnen individualiteit van de woningen plaatsvindt; • Een afwijkend materiaal is denkbaar vanuit het oogpunt van duurzaamheid, mits het alternatieve materiaal kwalitatief hoogwaardig is qua uitstraling, levensduur en aansluit bij de beoogde uitstraling van de wijk; • Zorgvuldig ontworpen accenten zorgen voor variatie/dynamiek in het straatbeeld; • Hoek- en zichtpunten in het plan adresseren met verbijzonderingen in architectuur; bijvoorbeeld door toepassing van erkers, entrees op de kopgevels, overhoekse ramen, dwarskappen, opgetilde kappen, bebouwingsaccenten of grotere raamopeningen; • De architectonische verschijningsvorm van de nieuwe woonbuurt sluit aan op de omgeving; • Verwijzing naar architectuurstijl in de omgeving; • Zorgvuldige detaillering; • Samenhang in materiaalkeuze (ook in overeenstemming met het publiek domein en de omgeving van plangebied De Hoef) ; • Zorgvuldig ontworpen overgangen tussen privé en openbaar; • Elke rij vormt een ensemble, dus ontworpen hoeken en een duidelijk

midden (rondom het groenblauw hart). 4. 2 D E E L G E B I E D E N Plangebied De Hoef is opgedeeld in 5 deelgebieden waarvoor de beeldkwaliteitseisen middels de architectonische verschijningsvorm nader zijn uitgewerkt. De beeldkwaliteit van de nieuwbouw woningen in plangebied De Hoef is uitgewerkt op de volgende pagina’s. De opdeling van plangebied De Hoef bestaat uit de volgende 5 deelgebieden: • Rijtjeswoningen met hoekverbijzonderingen of hoogte accent in vorm van appartementen; • Twee-onder-een-kapwoningen; • Patiowoningen tweekappers; • Levensloopbestendige woningen; • Vrijstaande woningen.

Rijtjeswoningen met andere typologie en/of hoogteaccent

Rijtjeswoningen met hoekverbijzonderingen

Twee-onder-een-kapwoningen

Patiowoningen tweekappers

Levensloopbestendige woningen

Vrijstaande woningen

Fig. 3.18 (links) Indicatie parkeerplaatsen in openbaar gebied plangebied De Hoef Fig. 3.19 (boven) Referentie combinatie in typologieën (vrijstaand en geschakeld) Best, Dorps Dijkstraten BEELDKWALITEITPLAN | WOONBUURT DE HOEF AMMERZODEN

|

29

Afwisseling tussen dwars- en langskappen; witte kozijnen en detailleringen

Toevoeging bebouwingsaccenten in rijwoningen

Toepassing pand wit metselwerk als accent tussen rijwoningen rood-bruin metselwerk

Grijze keramische dakpannen

Bijzondere kopgevels met erker, overhoeks raam, bebouwingsaccent en/of entree

Erfafscheiding voortuin d.m.v. lage blokhagen; erfafscheiding openbare ruimte d.m.v. 1,8 m hoge hagen/met klimop/hedera begroeide gaashekwerken

30

|

Roodbruin metselwerk, verbanden. Incl. verbijzonderingen als accent

BEELDKWALITEITPLAN | WOONBUURT DE HOEF AMMERZODEN

4.2.1 Rijtjeswoningen met hoekverbijzonderingen, andere typelogie of hoogte accent Het hoogteaccent in de vorm van appartementen moet aan de volgende punten voldoen: • Door zijn materiaal en kleur vormt het appartement een onderdeel van het rijtje; • Het bestaat uit een massa van drie bouwlagen met een plat dak; • De gevelindeling sluit aan bij de grondgebonden woningen in maat en schaal.

Rijwoning met hoek bijzondering

Rijwoning met appartement

Situering Oriëntatie Rooilijn Hoofdvorm Bouwmassa Bouwhoogte Kapvorm Kaprichting Appartementen als onderdeel van het rijtje

Gevelaanzicht Gevelopbouw Gevelgeleding Plasticiteit

Materialisatie

Materiaal

Kleur

Overgang privé Tuinen openbaar Afscheidingen Appartementen als hoogteaccent

• • • • • • • • • • • • • • • •

• • • • • • • • • • • • • • •

Op de hoofdontsluitingsweg in het plangebied, naar het groenblauw plein en/of naar het parkeerkoffer (zuiden plangebied) Entree van de woningen gericht naar het publiek domein Zijgevels van hoekwoningen grenzend aan openbaar gebied niet uitvoeren als blinde gevel, gevelopeningen realiseren op elke verdieping Voorgevels staan in de basis op maximaal 2 meter van de erfgrens maar bij de sociale huurwoningen op de erfgrens Verspringingen in de rooilijn van maximaal 0,5 meter zijn toegestaan Eenvoudige bouwvolumes Conform bestemmingsplan; maximaal twee bouwlagen met vlakke/schuine kap Dakhelling minimaal 30° en maximaal 65° Zadeldak Afwisseling tussen dwars- en langskappen Noklijn hoofdzakelijk evenwijdig aan hoofdontsluitingsweg plangebied Op zorgvuldig gekozen plekken zijn accenten in de vorm van een dwarskap en/of een iets opgetilde kap toegestaan Samenhangend en evenwichtig Hiërarchie gevelopeningen publiek-privaat zichtbaar Horizontaal Zorgvuldig ontworpen accenten zorgen voor een variatie in het straatbeeld.

- Toepassing van subtiele detailleringen/verbijzonderingen in het metselwerk bij ramen, deuren en kopgevels - Toepassing van bebouwingsaccenten in dakopbouw Verbijzonderingen van de kopgevels door toepassing van erkers, overhoekse ramen, bebouwingsaccenten en/of entrees Hoogwaardige ingetogen eigentijdse baksteenarchitectuur Hoofdmateriaal van het hoofdvolume is metselwerk Accenten met baksteen (verbanden en/of kleur) of witte gevelelementen zijn mogelijk Daken dienen uitgevoerd te worden met keramische pannen (antraciet) Gebruik van hoogwaardige en duurzame materialen Natuurlijke/ingetogen roodbruine tinten passend bij de omgeving van De Hoef Accenten in metselwerkverbanden/wit metselwerk/met witte gevelelementen zijn mogelijk; deze komen ook voor in de nabije omgeving van De Hoef Antraciete dakopbouw; in navolging van de architectonische verschijningsvormen in de omgeving van De Hoef Felle kleuren zijn niet toegestaan Nieuwbouw is voorzien van een voortuin/Delftse stoep van maximaal 1 meter, er is ook een mogelijkheid op de erfgrens voor nieuwbouw Nieuwbouw is voorzien van private achtertuinen van ca.

8-10 meter Relatie tussen gebouw en openbare ruimte met gevelopeningen Private voortuinen afzomen met lage erfafscheidingen in de vorm van lage blokhagen Erfafscheiding aangrenzend aan openbaar gebied afzomen met 1,8 m hoge hagen en/of begroeide gaashekwerken met klimop/ hedera en met daar tegenaan rietmatten i.v.m. privacy & stimulatie groei klimop

BEELDKWALITEITPLAN | WOONBUURT DE HOEF AMMERZODEN

|

31

Afwisseling tussen dwars- en langskappen

Grijze keramische dakpannen

32

|

Roodbruin metselwerk, verbanden. Incl. verbijzonderingen als accent

BEELDKWALITEITPLAN | WOONBUURT DE HOEF AMMERZODEN

Zichtbaar onderscheid kaprichtingen twee-onder-een-kap/halfvrijstaande woningen

Benadrukking kop-/halfvrijstaande woningen door toevoeging bebouwingsaccenten

Bijzondere kopgevels met erker, overhoeks raam, bebouwingsaccent, afwijkende kleur metselwerk en/of entree

Erfafscheiding voortuin d.m.v. lage blokhagen; erfafscheiding achtertuin d.m.v. 1,8 m hoge hagen/met klimop/hedera begroeide gaashekwerken (incl. aangrenzing openbaar gebied)

4.2.2 Twee-onder-een-kapwoningen & halfvrijstaande woningen

Situering Oriëntatie Rooilijn Hoofdvorm Bouwmassa Bouwhoogte Kapvorm Kaprichting

Gevelaanzicht Gevelopbouw Gevelgeleding Plasticiteit

Materialisatie

Materiaal

Kleur

Overgang privé Tuinen openbaar Afscheidingen

• • • • • • • • • • • • • • • •

• • • • • • • • • • • • • • •

Op de hoofdontsluitingsweg in het plangebied én naar het groenblauw plein Entree van de woningen gericht naar het publiek domein Zijgevels niet uitvoeren als blinde gevels, gevelopeningen realiseren op elke verdieping Voorgevels van de nieuwbouw staan op 2 meter van de erfgrens Eenvoudige bouwvolumes Schakeling bouwvolumes door garages Conform bestemmingsplan; maximaal twee bouwlagen met kap Dakhelling minimaal 30° en maximaal 65° Zadeldak Afwisseling tussen dwars- en langskappen Dwarskappen en/of een iets opgetilde kappen zijn toegestaan ter plaatse van de kopwoningen/halfvrijstaande woningen Zichtbaar onderscheid tussen de kaprichtingen twee-onder-een-kap en halfvrijstaande woningen Samenhangend en evenwichtig Hiërarchie gevelopeningen publiek-privaat zichtbaar Horizontaal Zorgvuldig ontworpen accenten zorgen voor een variatie in het straatbeeld.

- Toepassing van subtiele detailleringen/verbijzonderingen in het metselwerk bij ramen, deuren en kopgevels - Toepassing van bebouwingsaccenten in dakopbouw ter plaatse van kop-/halfvrijstaande woningen Verbijzonderingen van de kopgebouwen door toepassing van erkers, overhoekse ramen, bebouwingsaccenten en/of entrees Hoogwaardige ingetogen eigentijdse baksteenarchitectuur Hoofdmateriaal van het hoofdvolume is metselwerk Accenten met baksteen (verbanden) of witte gevelelementen zijn mogelijk Daken dienen uitgevoerd te worden met keramische pannen (antraciet) Gebruik van hoogwaardige en duurzame materialen Natuurlijke/ingetogen roodbruine tinten passend bij de omgeving van De Hoef Accenten in metselwerkverbanden/wit metselwerk/met witte gevelelementen zijn mogelijk ter plaatse van de halfvrijstaande woningen; deze komen ook voor op de hoeken in de nabije omgeving van De Hoef Antraciete dakopbouw; in navolging van de architectonische verschijningsvormen in de omgeving van De Hoef Felle kleuren zijn niet toegestaan Nieuwbouw is voorzien van een voortuin van ca. 2 meter Nieuwbouw is voorzien van private achtertuinen van ca.

8-10 meter Relatie tussen gebouw en openbare ruimte met gevelopeningen Private voortuinen afzomen met lage erfafscheidingen in de vorm van lage blokhagen Private achtertuinen afzomen met 1,8 m hoge hagen en/of begroeide gaashekwerken met klimop/hedera als deze grenzen aan openbaar gebied met daar tegenaan rietmatten i.v.m. privacy & stimulatie groei klimop

BEELDKWALITEITPLAN | WOONBUURT DE HOEF AMMERZODEN

|

33

Toepassing kapvorm patiowoningen/tweekappers toegestaan

Toepassing kapvorm patiowoningen/tweekappers toegestaan; Combinatie tussen roodbruin en wit metselwerk

Toepassing plat dag patiowoningen/tweekappers toegestaan; Combinatie tussen roodbruin metselwerk en witte gevelmaterialisatie

Grijze keramische dakpannen indien keuze voor een schuin dak

Moderne, hedendaagse vormentaal; Architectonische vormentaal patiowoningen in lijn met nieuwbouw Molendijk (kleurgebruik rood/wit gevelmateriaal)

Erfafscheiding voortuin d.m.v. lage blokhagen; erfafscheiding achtertuin d.m.v. 1,8 m hoge hagen/met klimop/hedera begroeide gaashekwerken (incl. aangrenzing openbaar gebied)

34

|

Roodbruin metselwerk, verbanden. Incl. wit metselwerk/gevelmateriaal als accent

BEELDKWALITEITPLAN | WOONBUURT DE HOEF AMMERZODEN

4.2.3 Patiowoningen tweekappers

Situering Oriëntatie Rooilijn Hoofdvorm Bouwmassa Bouwhoogte Kapvorm Kaprichting Gevelaanzicht Gevelopbouw Gevelgeleding Plasticiteit

Materialisatie

Materiaal

Kleur

Overgang privé Tuinen openbaar Afscheidingen

• • • • • • • • • • • • • •

• • • • • • • • • • • •

Op het woonstraatje ten zuiden in het plangebied Entree van de woningen gericht naar het publiek domein Voorgevels van de nieuwbouw staan op 1,0 tot 1,5 meter van de erfgrens Eenvoudige bouwvolumes Kopse kanten volumes voorzien van garages Conform bestemmingsplan; maximaal twee bouwlagen met vlakke/schuine kap Platte óf schuine daken (keuze tussen het een óf ander) Indien schuine kap: dakhelling minimaal 30° en maximaal 65° Toepassing kapvorm toegestaan Indien kapvorm: keuze tussen ofwel dwarskappen of langskappen Samenhangend en evenwichtig Hiërarchie gevelopeningen publiek-privaat zichtbaar Horizontaal Zorgvuldig ontworpen accenten zorgen voor een variatie in het straatbeeld - Toepassing van subtiele detailleringen/verbijzonderingen in het metselwerk bij ramen en deuren - Toepassing van verschillend kleurgebruik - Toepassing van bebouwingsaccenten: optoppingen eerste verdieping mogelijk Hoogwaardige ingetogen eigentijdse baksteenarchitectuur Hoofdmateriaal van het hoofdvolume is metselwerk Accenten met baksteen (verbanden) of witte gevelelementen zijn mogelijk Gebruik van hoogwaardige en duurzame materialen Natuurlijke/ingetogen roodbruine en witte tinten passend bij de omgeving van De Hoef Combinatie tussen roodbruin metselwerk en witte gevelmaterialisatie Felle kleuren zijn niet toegestaan Nieuwbouw is voorzien van een voortuin van ca. 1,0 tot 1,5 meter, incl.

haag (van 15 cm breedte) aan de voorzijde Nieuwbouw is voorzien van private achtertuinen van maximaal 8 meter diep die wel breed is Relatie tussen gebouw en openbare ruimte met gevelopeningen Private voortuinen afzomen met lage erfafscheidingen in de vorm van lage blokhagen Private achtertuinen afzomen met 1,8 m hoge hagen en/of begroeide gaashekwerken met klimop/hedera en met daar tegenaan rietmatten i.v.m. privacy & stimulatie groei klimop alleen wanneer deze grenzen aan openbaar gebied

BEELDKWALITEITPLAN | WOONBUURT DE HOEF AMMERZODEN

|

35

Afwisseling tussen dwars- en langskappen

Grijze keramische dakpannen

36

|

Accenten d.m.v. toevoeging bebouwingsaccenten

Roodbruin metselwerk, verbanden. Incl. verbijzonderingen als accent

BEELDKWALITEITPLAN | WOONBUURT DE HOEF AMMERZODEN

Toepassing witte gevelelementen ter accent

Erfafscheiding voortuin d.m.v. lage blokhagen; erfafscheiding achtertuin d.m.v. 1,8 m hoge hagen/met klimop/hedera begroeide gaashekwerken (incl. aangrenzing openbaar gebied)

4.2.4 Levensloopbestendige woningen

Situering Oriëntatie Rooilijn Hoofdvorm Bouwmassa Bouwhoogte Kapvorm Kaprichting Gevelaanzicht Gevelopbouw Gevelgeleding Plasticiteit

Materialisatie

Materiaal

Kleur

Overgang privé Tuinen openbaar Afscheidingen

• • • • • • • • • • • • • •

• • • • • • • • • • • • • •

Naar het groenblauw plein Entree van de woningen gericht naar het publiek domein Voorgevels van de nieuwbouw staan op 2 meter van de erfgrens Eenvoudige bouwvolumes Kopse kanten volumes voorzien van garages Conform bestemmingsplan; maximaal 1,5 bouwlagen met schuine kap Dakhelling minimaal 30° en maximaal 65° Zadeldak Afwisseling tussen dwars- en langskappen Accenten in de vorm van een dwarskap en/of een iets opgetilde kap toegestaan Samenhangend en evenwichtig Hiërarchie gevelopeningen publiek-privaat zichtbaar Horizontaal Zorgvulig ontworpen accenten zorgen voor een variatie in het straatbeeld.

- Toepassing van subtiele detailleringen/verbijzonderingen in het metselwerk bij ramen en deuren - Toepassing van verschillend kleurgebruik ter accent (bijvoorbeeld witte gevelelementen) - Toepassing van bebouwingsaccenten Hoogwaardige ingetogen eigentijdse baksteenarchitectuur Hoofdmateriaal van het hoofdvolume is metselwerk Accenten met baksteen (verbanden en/of kleur) of witte gevelelementen zijn mogelijk Daken dienen uitgevoerd te worden met keramische pannen (antraciet) Gebruik van hoogwaardige en duurzame materialen Natuurlijke/ingetogen roodbruine tinten passend bij de omgeving van De Hoef Accenten in wit metselwerk/met witte gevelelementen zijn mogelijk; deze komen ook voor in de nabije omgeving van De Hoef Antraciete dakopbouw; in navolging van de architectonische verschijningsvormen in de omgeving van De Hoef Felle kleuren zijn niet toegestaan Nieuwbouw is voorzien van een voortuin van ca. 2 meter Nieuwbouw is voorzien van private achtertuinen van ca. 6-8,5 meter diep waarbij de seniorenwoningen minder tuin hebben Relatie tussen gebouw en openbare ruimte met gevelopeningen Private voortuinen afzomen met lage erfafscheidingen in de vorm van lage blokhagen Private achtertuinen afzomen met 1,8 m hoge hagen en/of begroeide gaashekwerken met klimop/hedera en met daar tegenaan rietmatten i.v.m.