20211028 def.versie Maatschappelijk Vastgoedbeleid 2022-2025

Per vastgoed/object moeten de mogelijkheden in kaart worden gebracht en de beste strategie worden bepaald. Daarnaast is het van belang om het juiste momentum nader te bepalen. We willen dit niet direct morgen verkopen, maar juist nader bestuderen of we dit op andere manieren kunnen regelen. Dit zou bijvoorbeeld ook het geval kunnen zijn bij een herinrichtingsopgave van een gebied.

De opgestelde lijsten is op basis van het huidige bezit. Vooralsnog is het niet de bedoeling om nieuw maatschappelijk vastgoed aan te komen tenzij dat uit tactische overwegingen verstandig of noodzakelijk is. Het is aan te bevelen om de betreffende lijst jaarlijks te updaten.

23

6. Onderhoud De basis van goed vastgoedbeheer is het onderhoud aan onze gebouwen. De wijze waarop vastgoed wordt onderhouden heeft immers grote invloed op de levensduur van een pand en de tevredenheid van gebruikers. Onderhoud is het totaal van activiteiten met als doel om een gebouw in een aanvaardbare conditie te houden. Er zijn vier soorten onderhoud:  Groot onderhoud: uitvoeringscyclus van meer dan twee jaar, zoals het vervangen van dakbedekking, kozijnen, installaties.  Periodiek onderhoud: terugkerend onderhoud dat uitgevoerd wordt via onderhoudscontracten, zoals het onderhoud aan een CV ketel.  Dagelijks onderhoud: bijvoorbeeld het vervangen van de lampen of een intercom.  Ad hoc onderhoud: noodzakelijk onderhoud dat niet gepland is. Dit kan bijvoorbeeld ontstaan vanuit een calamiteit zoals lekkage of vandalisme.

6.1.

Onderhoudsniveau

De gemeente Maasdriel wil haar eigen gebouwen adequaat onderhouden en wenst geen achterstallig onderhoud. Voor alle gebouwen in haar vastgoedportefeuille stelt de gemeente daarom meerjarenonderhoudsplannen (MJOP’s) op. Door het hanteren van MJOP’s verschaffen we inzicht in de toekomstige onderhoudskosten van onze objecten. De MJOP’s ontwikkelen zich bovendien steeds meer tot een ‘duurzaam MJOP’. Een duurzaam MJOP bevat ook verbetermaatregelen ten aanzien van de energieprestatie.

NEN 2767

De gewenste staat van onderhoud wordt gebaseerd op de NEN 2767 methodiek. Deze methodiek gaat uit van een conditiescore van 1 tot en met 6, waarbij 1 zeer goed (nieuwbouw) is en 6 zeer slecht (sloop) is. De gemeente streeft voor haar panden naar een conditiescore van minimaal niveau 3. Dit onderhoudsniveau garandeert een redelijke bruikbaarheid van de gebouwen. Iedere vier jaar worden de gebouwen geïnspecteerd en worden de onderhoudsactiviteiten zo gepland dat het pand blijft voldoen aan de vooraf bepaalde conditiescore. De middelen die noodzakelijk zijn voor de uitvoering van dit plan worden beschikbaar gesteld via een voorziening. Daarvoor wordt het gebouwenbeheerplan vastgesteld in de gemeenteraad voor een periode van 10 jaar, welke iedere 4 jaar wordt herzien.

1 = nieuwbouw kwaliteit 2 = goed 3 = redelijk 4 = matig 5 = slecht 6 = zeer slecht

Tabel 12: NEN 2767 methodiek Daarbij is het uitgangspunt van de gemeente Maasdriel: “alle panden worden minimaal onderhouden op het basisniveau 3, tenzij…”. Er vindt afstemming plaats tussen het toekomstperspectief van een gebouw en het geplande onderhoud. Gebouwen die op korte termijn gesloopt gaan worden of waarbij instandhouding op korte termijn nog onzeker is, vragen om een andere benadering van onderhoud. Voor deze objecten wordt een minimum onderhoudsniveau aangehouden. Hierbij wordt alleen het noodzakelijke onderhoud uitgevoerd om aan wettelijke eisen te voldoen en de veiligheid te kunnen waarborgen.

24

6.2.

Verantwoordelijkheden onderhoud huurder - verhuurder

De taken voor onderhoud aan het pand zijn verdeeld tussen de gemeente als eigenaar/verhuurder en de huurder/gebruiker conform de huur- of erfpachtovereenkomst. Voor wiens verantwoordelijkheid bepaalde onderhoudsactiviteiten zijn, wordt door middel van een demarcatielijst vastgesteld. Op dit moment zijn de afspraken tussen gemeente en huurder/gebruiker wat betreft onderhoud niet binnen alle lopende huurovereenkomsten eenduidig geregeld. Om hier meer uniformiteit in aan te brengen wordt bij nieuw af te sluiten overeenkomsten een standaard demarcatielijst gebruikt, zodat voor iedereen duidelijk is welke verantwoordelijkheid bij welke partij ligt. In de basis is de gemeente verantwoordelijk voor het groot onderhoud en de huurder voor het dagelijks onderhoud en de exploitatie.

25

7. Duurzaamheid In deze visie op vastgoed is vastgelegd dat de gemeente Maasdriel met haar maatschappelijk vastgoed wil bijdragen aan gemeentelijke beleidsdoelen. Duurzaamheid en het terugdringen van de CO2-uitstoot is zo’n gemeentelijk doel. De Nederlandse overheid heeft in het Klimaatakkoord vastgesteld in 2030 49% minder CO2 uit te stoten ten opzichte van 1990. Bovendien heeft de gemeente Maasdriel samen met andere Gelderse gemeenten en organisaties het Gelders Energie Akkoord (GEA) onderschreven. De doelstelling van het GEA is een CO2-reductie van 55% in 2030 ten opzichte van 1990. Het verduurzamen van maatschappelijk vastgoed levert een kleine bijdrage aan het behalen van de doelen uit het Klimaatakkoord, maar het is wel een bijdrage die elke gemeente moet leveren. Als gemeente kunnen we met het verduurzamen van onze gebouwen het goede voorbeeld geven aan inwoners en bedrijven in Maasdriel. Bovendien kunnen we met het verduurzamen van ons vastgoed een bijdrage leveren aan de toekomstbestendigheid van de gemeente.

7.1.

Landelijke wet- en regelgeving

Op het gebied van verduurzaming van maatschappelijk vastgoed dienen we als gemeente te voldoen aan bestaande wet- en regelgeving en te anticiperen op nieuwe regels. Belangrijke ontwikkelingen voor gemeenten zijn de volgende:  Per 1 juli 2019 verplicht de informatieplicht energiebesparing (EED/EER), bedrijven en instellingen die minimaal 50.000 kWh elektriciteit of 25.000 m³ aardgas per jaar verbruiken om alle energiebesparende maatregelen met een terugverdientijd van vijf jaar of minder uit te voeren.  Voor alle nieuwbouw (zowel woning- als utiliteitsbouw) geldt dat de vergunningaanvragen vanaf 1 januari 2021 moeten voldoen aan de eisen voor Bijna Energie neutrale Gebouwen (BENG).  Per 1 januari 2023 moet een kantoorgebouw, waarbij de gebruiksoppervlakte van de kantoorfuncties meer dan 50% is van het totale gebouw en de oppervlakte aan kantoorfuncties groter is dan 100m2, minimaal energielabel C of energie-index 1,41-1,80 hebben.

7.2.

De uitgangspunten voor verduurzaming

De afgelopen jaren heeft de gemeente Maasdriel al een aantal stappen gezet met betrekking tot de verduurzaming van haar gebouwen. Zo is er om te voldoen aan de huidige wet- en regelgeving in het Gebouwenbeheerplan 2020 – 2029 een lijst met energiebesparende maatregelen opgenomen. Dit zijn maatregelen die de komende jaren worden uitgevoerd om de energieprestaties van verschillende gemeentelijke gebouwen te verbeteren. Het totale overzicht aan maatregelen is te vinden in bijlage 4. De komende jaren gaat de gemeente actief onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om het maatschappelijk vastgoed verder te verduurzamen. Dit verloopt langs drie pijlers: 1. Bestaande gebouwen energiezuiniger maken 2. Lokale opwekking van duurzame energie 3. Nieuwbouw (bijna) energieneutraal (BENG) Daarbij worden de volgende tien uitgangspunten gehanteerd: 1. De gemeente wil het voorbeeld zijn bij de verduurzaming van vastgoed. We kunnen van andere eigenaren van gebouwen geen duurzaam gedrag verwachten, wanneer we als gemeente niet het goede voorbeeld geven. 2. Bij duurzaamheidsinvesteringen sturen we op CO2 reductie. Het is niet realistisch om te denken dat we alle bestaande gebouwen energieneutraal kunnen krijgen. We kijken daarom steeds naar de gebouwen waar de duurzaamheidsmaatregelen het meeste opleveren in termen van CO2 reductie.

26

3. We verduurzamen het vastgoed waarvan we weten dat het langdurig in de portefeuille blijft. De focus van verduurzaming ligt op de gebouwen die we inzetten om beleidsdoelen te realiseren. Het kan zijn dat deze doelen veranderen. Bepaalde vastgoedobjecten kunnen in dat geval overbodig worden of moeten worden aangepast aan nieuwe wensen. We gaan in principe alleen gebouwen verduurzamen die behoren tot het kernvastgoed. Het vastgoed dat we (op korte termijn) willen afstoten, laten we vooralsnog buiten beschouwing. 4. Verduurzaming vindt plaats op natuurlijke momenten in het onderhoud van gebouwen. Elk gebouw heeft planmatig onderhoud nodig en soms is er de noodzaak tot renovatie. De duurzaamheidsmaatregelen worden zoveel mogelijk gekoppeld aan natuurlijke momenten zoals de grotere ingrepen op het gebied van onderhoud. Door dit soort slimme combinaties beperken we de kosten, capaciteitsinzet en overlast voor de gebruikers. 5. Verduurzaming van schoolgebouwen loopt via het Integraal Huisvestingsplan (IHP). Verduurzaming van schoolgebouwen valt in principe onder de verantwoordelijkheid van schoolbesturen. Vanuit onderwijswetgeving is de gemeente wel verantwoordelijk voor de nieuwbouw of uitbreiding van schoolgebouwen. De ambities voor het verduurzamen van schoollocaties worden op dit moment uitgewerkt in het nieuwe IHP. 6.

Nieuwbouw is minimaal bijna energieneutraal (BENG) en daar waar het kan energieneutraal (ENG). Vanaf 1 januari 2021 moet alle nieuwbouw bijna energieneutraal zijn. Om later extra investeringen te voorkomen kan het slimmer en uiteindelijk ook goedkoper zijn om meteen te kiezen voor energieneutraal. Dit is maatwerk en vraagt om een goede afweging per gebouw. 7. Bij grootschalige renovatie geldt zo energieneutraal mogelijk. Op het moment dat een gebouw grootschalig gerenoveerd wordt, is het streven om zo energieneutraal mogelijk te zijn. Het blijkt zeer lastig om voor bestaande gebouwen een norm te definiëren die algemeen toe te passen is. Daarom bepalen we per project wat haalbaar en betaalbaar is. 8. Op gemeentelijke daken plaatsen we waar mogelijk zonnepanelen. Om opwekking van duurzame energie te stimuleren, willen we op zoveel mogelijk daken van gemeentelijke gebouwen zonnepanelen plaatsen. Daarbij hanteren we de volgende uitgangspunten: a. Zonnepanelen worden alleen gerealiseerd op daken van gebouwen die we ook in de toekomst blijven behouden (en dus terug te verdienen zijn in de tijd). b. De zonnepanelen worden geplaatst waar het mogelijk is, wat betekent dat er goed gekeken wordt naar de geschiktheid van de locatie en het dak. c.

Na de gemeentewerf willen we nu ook aan de slag met het plaatsen van zonnepanelen op het gemeentehuis, maar daarvoor wordt eerst de nieuwe visie op het pand afgewacht. 9. Exploitatie voordelen komen ten goede aan de investeerder/eigenaar. Afhankelijk van de situatie worden er per object vooraf afspraken gemaakt. In het geval van nieuwbouw kan een huurder gevraagd worden om mee te investeren, omdat de exploitatielasten voor gebruik lager zullen zijn. In het geval van renovatie aan een bestaand gebouw kan de subsidie die de huurder ontvangt worden bijgesteld wanneer het exploitatieresultaat verbetert (door lagere energielasten). 10. Wij monitoren jaarlijks het energieverbruik van onze gebouwen. Op die manier kunnen we de energieprestaties in de gaten houden.

27

8. Verhuur De gemeente kan haar vastgoed beschikbaar stellen aan partijen die vanwege hun activiteiten belangrijk zijn voor de kernen. Op basis van een integrale afweging wordt bepaald welke partijen of activiteiten van belang zijn om te huisvesten. Deze afweging wordt gemaakt aan de hand van een drietal vragen: 1. Is de betreffende activiteit voldoende maatschappelijk relevant, draagt deze bij aan de gemeentelijke doelstellingen? 2. Heeft het ontplooien van deze activiteit huisvesting nodig? 3. Is het onhaalbaar en/of onwenselijk dat de potentiële huurder zelf voorziet in de huisvesting? Wanneer drie maal ‘ja’ wordt geantwoord kan de gemeente de huisvesting faciliteren, mits daarvoor ook passende huisvesting en middelen beschikbaar zijn. Zodra een vraag met ‘nee’ kan worden beantwoord, hoeft de gemeente niet betrokken te zijn bij huisvesting. De gemeente kan de potentiële huurder in dat geval wel adviseren en doorverwijzen. Bij wettelijke taken van de gemeente, bijvoorbeeld in het faciliteren van onderwijshuisvesting, gaat dit model niet op.

8.1.

Huurprijsbepaling

Binnen de gemeentelijke vastgoedportefeuille wordt vastgoed verhuurd. Het in eigendom hebben van vastgoed kost geld en voor het gebruik van dit vastgoed wordt een vergoeding gevraagd, ofwel huur. Voor de huurprijsbepaling wordt er een onderscheid gemaakt tussen verschillende type huurders. Op hoofdlijnen gaat het om het al dan niet hebben van een winstoogmerk. Heeft een huurder dat wel, dan spreken we van een commerciële huurder, heeft een huurder dat niet, dan spreken we van een maatschappelijke huurder. Op basis van type huurders onderscheiden we de volgende soorten huurprijzen: Marktconforme huurprijs: De huurprijs die een potentiële huurder ook betaalt voor een vergelijkbaar gebouw binnen de gemeente Maasdriel of in de omgeving van de gemeente. Kostendekkende huurprijs: De huurprijs die minimaal nodig is om de kosten te dekken voor de totale eigenaarslasten. Maatschappelijke huurprijs: Een aangepaste huurprijs die gedragen kan worden door de desbetreffende huurder. Een randvoorwaarde is dat de huurder past binnen de vastgestelde beleidsdoelen van maatschappelijk vastgoed (zie H2). Het uitgangspunt van het vastgoedbeleid is dat de gemeente voor haar maatschappelijk vastgoed een kostendekkende huurprijs berekent. Een uitzondering wordt gemaakt voor huurders met een grote maatschappelijke waarde die de kostendekkende huurprijs niet kunnen dragen.

Als deze huurder die kostendekkende huurprijs niet kan betalen, kan een deel van de huur bekostigd worden vanuit het betreffende beleidsteam middels een subsidie. Voor de commerciële huurders berekent de gemeente een marktconforme huurprijs. Gezien de Wet Markt en Overheid kan de gemeente geen lagere huur berekenen dan markthuur, conform de regels van eerlijke concurrentie en het voorkomen van ongeoorloofde staatssteun. De afweging en prijsbepaling vindt plaats als een nieuwe huurder/gebruiker in het vastgoed komt, als een aflopende huurovereenkomst verlengd moet worden of tussentijds met wederzijds goed vinden van de bestaande huurder. Tijdens de loop van een huurovereenkomst wordt de huur conform deze overeenkomst geïndexeerd.

8.2.

Leegstand

Leegstand is ongewenst. Een gebouw dat leeg staat kost de gemeente immers geld. Wanneer een pand toch tijdelijk leeg staat, is het uitgangspunt dat er wordt gestreefd naar een inhoudelijke relevante invulling en naar het optimaliseren van de opbrengsten (door tijdelijke verhuur) en het reduceren van de kosten.

28

We zetten in op het terugdringen van leegstand door middel van sloop, herontwikkeling of verkoop. Dit is afhankelijk van de afweging die eerder is gemaakt over het toekomstperspectief van het desbetreffende pand.

29

9. Verkoop Nadat met behulp van het afwegingskader een zorgvuldige besluit is gemaakt om een pand/object te verkopen, is het van belang om als gemeente met de volgende regels rekening te houden. Het college actualiseert eens in de twee jaar een lijst waarop staat aangegeven welke panden/objecten zich de komende periode lenen voor (onderzoek naar) verkoop. Het besluiten tot verkoop van vastgoed is een verantwoordelijkheid van het college van B&W (artikel 160 Gemeentewet). Het college kan ervoor kiezen om eerst de raad te horen voordat het besluit wordt genomen. Per vastgoed/object betreft dit een maatwerkoplossing. Bij grote verkooptrajecten, doorgaans met een functiewijziging, die gevoelig kan liggen in de betreffende wijk of kern, zal de raad tijdig worden gehoord.

9.1.

Randvoorwaarden voor verkoop

Waar voorheen het zwaartepunt bij de verkoop van vastgoed/object op het financieel rendement lag, hoeveel kunnen we voor een pand krijgen, verschuift het nu richting een mix van voorwaarden. Naast het financieel rendement is ook het maatschappelijk rendement belangrijk: wat levert de verkoop onze inwoners op. Dit kan bijvoorbeeld worden uitgedrukt in duurzaamheid, economie/werkgelegenheid of inclusiviteit. Per verkooptraject kunnen verschillende voorwaarden van toepassing zijn. Elke procedure voor de verkoop van een vastgoedobject is maatwerk. Deze wordt goed voorbereid en verloopt transparant en openbaar. Er wordt duidelijk gecommuniceerd op grond van welke voorwaarden en volgens welke aanpak de gemeente een koper selecteert. Ook moet duidelijk zijn welke inhoudelijke wensen de gemeente meegeeft als uitgangspunten bij de verkoop. Bij het afstoten van vastgoed moet rekening worden gehouden met de volgende randvoorwaarden: 1. Bij verkoop is het uitgangspunt dat de doorlopende huurovereenkomsten worden gerespecteerd. Het pand gaat pas in de verkoop als de huurovereenkomst is beëindigd, als de huurder akkoord is met het herhuisvesten of als de nieuwe eigenaar het pand wil blijven verhuren aan de gebruikers. 2. De zittende huurders kunnen gefaciliteerd worden bij hun verhuizing. 3.

De zittende huurders kunnen in de gelegenheid worden gesteld om als eerste de kans te krijgen het betreffende pand tegen een vooraf getaxeerde prijs te verwerven. 4. Omdat behoud van functies en activiteiten belangrijker is dan behoud van objecten, wordt er bij verkoop gekeken of de activiteiten in het pand kunnen blijven bestaan. Wanneer dit geen optie is worden belangrijke maatschappelijke functies die in een te verkopen pand zitten binnen de desbetreffende kern elders ondergebracht, voordat tot de verkoop wordt overgegaan.

9.2.

Wegingsfactoren voor de gunning van vastgoed

De objecten die met behulp van het afwegingskader in categorie 3 terecht zijn gekomen, komen in aanmerking voor verkoop (zie bijlage 1). De gemeente moet daarbij een keuze maken voor het gunnen van de verkoop aan een bepaalde partij. Het gaat bij de afweging tot gunning niet alleen om de maximale opbrengst, maar ook om de toekomstige functie of invulling van het pand. Er wordt hierbij rekening gehouden met de volgende factoren:  Financieel rendement  Inpassing in de omgeving  Bijdrage aan beleidsdoelen  Maatschappelijk draagvlak  Behoud van cultuurhistorische waarden Hoe zwaar elke factor meeweegt is niet in alle gevallen van verkoop hetzelfde. Het is van belang om hier bij de start van een verkoopproces afspraken over te maken. Daarvoor moeten vooraf de doelstellingen voor verkoop worden geformuleerd.

30

Bijlage 1: Overzicht totale vastgoedportefeuille Bijlage 2: Onderhoudslasten per categorie overig Bijlage 3: Factsheets per pand Bijlage 4: Lijst energiebesparende maatregelen panden Maasdriel

31