20211028 def.versie Maatschappelijk Vastgoedbeleid 2022-2025

Maatschappelijk Vastgoedbeleid 2022-2025

28 oktober 2021

1

Managementsamenvatting De aanleiding voor het opstellen van het nieuwe beleidsdocument “Maatschappelijk Vastgoedbeleid 2022-2025” is gelegen in het feit dat het huidige “Maatschappelijk Vastgoedbeleid 2016” geactualiseerd dient te worden. In het huidige beleidsdocument (2016) ligt de nadruk met name op de voetbalvelden wat een vertroebeling geeft van de term Vastgoedbeleid. Daarom is er voor gekozen om in het nieuwe beleidsdocument puur die gebouwen/objecten op te nemen welke als zodanig herkenbaar zijn als Vastgoed. Alle (sport)accommodaties en overige onderdelen uit het huidige beleidsdocument “Maatschappelijk Vastgoedbeleid 2016” zullen worden opgenomen in het nog nieuw op te stellen Accommodatiebeleid 2022-2025. In het voorliggende beleidsstuk worden de diverse verschillende typen vastgoed/objecten benoemd welke eigendom zijn van de gemeente Maasdriel. Daarbij wordt een voorstel gedaan om deze op te delen in een drietal categorieën, te weten; - Kernvastgoed; - Randvastgoed; - Niet essentieel vastgoed. Deze drie categorieën geven richting aan de mate van belangrijkheid van het betreffende vastgoed/object om dat wel of niet in eigendom te houden bij de gemeente Maasdriel. Daarnaast wordt met deze categorieën ook aangegeven in welke mate vastgoed bijdraagt aan de leefbaarheid.

Ook geeft de opdeling in categorieën meer duidelijkheid in de kosten welke de gemeente jaarlijks kwijt is aan onderhoud en beheer. De kosten voor renovatie en/of vervanging van het vastgoed/object zijn hier niet inzichtelijk gemaakt omdat dit gedurende de tijdsfase waarvoor dit beleidsdocument is opgesteld (2022-2025) nog niet van toepassing is.

2

Inhoudsopgave 1.

Inleiding ........................................................................................................................................... 5 1.1.

Aanleiding ................................................................................................................................ 5

1.2.

Afbakening ............................................................................................................................... 5

1.3.

Inspiratie .................................................................................................................................. 5

1.4.

Leeswijzer ................................................................................................................................ 6

2.

Visie op vastgoed ............................................................................................................................ 7

3.

Huidige vastgoedportefeuille ........................................................................................................... 8 3.1.

Vastgoedregistratie op orde .................................................................................................... 8

3.2.

Resultaten vastgoedregistratie ................................................................................................ 9

3.2.1.

Sport ................................................................................................................................ 9

3.2.2.

Welzijn ........................................................................................................................... 12

3.2.3.

Multifunctionele centra ................................................................................................... 13

3.2.4.

Onderwijs ....................................................................................................................... 14

4.

Afwegingskader voor de inzet van vastgoed ................................................................................. 16

5.

Toekomstperspectief gemeentelijk vastgoed ................................................................................ 19

6.

7.

8.

9.

5.1.

Kernvastgoed......................................................................................................................... 19

5.2.

Randvastgoed........................................................................................................................ 21

5.3.

Niet essentieel vastgoed ....................................................................................................... 22

Onderhoud ..................................................................................................................................... 24 6.1.

Onderhoudsniveau ................................................................................................................ 24

6.2.

Verantwoordelijkheden onderhoud huurder - verhuurder ..................................................... 25

Duurzaamheid ............................................................................................................................... 26 7.1.

Landelijke wet- en regelgeving .............................................................................................. 26

7.2.

De uitgangspunten voor verduurzaming ............................................................................... 26

Verhuur .......................................................................................................................................... 28 8.1.

Huurprijsbepaling ................................................................................................................... 28

8.2.

Leegstand .............................................................................................................................. 28

Verkoop ......................................................................................................................................... 30 9.1.

Randvoorwaarden voor verkoop ........................................................................................... 30

9.2.

Wegingsfactoren voor de gunning van vastgoed .................................................................. 30

Bijlage 1: Overzicht totale vastgoedportefeuille ................................................................................... 31 Bijlage 2: Onderhoudslasten per categorie overig ................................................................................ 31 Bijlage 3: Factsheets per pand .............................................................................................................. 31 Bijlage 4: Lijst energiebesparende maatregelen panden Maasdriel ..................................................... 31

3

4

1. Inleiding Voor u ligt het maatschappelijk vastgoedbeleid 2022 – 2025 van de gemeente Maasdriel. Deze vastgoednota vormt een belangrijke stap in de doorontwikkeling van de gemeente in haar rol als vastgoedorganisatie. De gemeente Maasdriel kent een omvangrijke vastgoedportefeuille wat vraagt om een helder beleidskader voor vastgoedmanagement. In dit maatschappelijk vastgoedbeleid worden de kaders beschreven om sturing te geven aan de vastgoedportefeuille.

1.1.

Aanleiding

In de vergadering van 5 november 2020 heeft de gemeenteraad van Maasdriel unaniem de motie aangenomen (M2020-33) voor het opstellen van een integrale visie op maatschappelijk vastgoed. De gemeente Maasdriel is eigenaar, verhuurder en gebruiker van diverse gebouwen/objecten. De afgelopen vijf jaar zijn er verschillende ontwikkelingen geweest die aanleiding vormen voor een actualisatie van het maatschappelijk vastgoedbeleid uit 2016. Ten eerste is er veel nieuw beleid ontwikkeld, onder andere op het gebied van krachtige kernen, sport en bewegen en positieve gezondheid. Tegelijkertijd is er steeds meer aandacht voor het terugdringen van het energiegebruik en het verduurzamen van gebouwen. Bovendien komt de exploitatie van maatschappelijk vastgoed, versterkt door de coronamaatregelen, steeds vaker onder druk te staan. Dit alles maakt dat er gekeken moet worden hoe we als gemeente de vastgoedorganisatie de komende jaren anders en integraler kunnen organiseren. Het maatschappelijk vastgoedbeleid 2022 – 2025 is een actualisatie van het eerder vastgestelde maatschappelijk vastgoedbeleid uit 2016. Daarnaast is de nota voorzien van vier nieuwe beleidsthema’s: verduurzaming, onderhoud, verhuur en verkoop.

Ook is er extra aandacht voor de vraag welk vastgoed behoort tot onze kernportefeuille, omdat het bijdraagt aan de gemeentelijke beleidsdoelstellingen, en welk vastgoed behoort tot de rand- of restportefeuille. Per vastgoedcategorie wordt er een strategie ontwikkeld wat de gemeente Maasdriel handvatten moet bieden om weloverwogen en integrale keuzes te maken ten aanzien van haar gemeentelijke gebouwen.

1.2.

Afbakening

De gemeente Maasdriel hanteert de volgende definitie van maatschappelijk vastgoed: ‘Een gebouw/object met een publieke functie op het gebied van onderwijs, sport, kunst en cultuur, welzijn en maatschappelijke opvang en/of zorg’. Voorbeelden van maatschappelijk vastgoed in de gemeente Maasdriel zijn onder meer de dorpshuizen, (brede) scholen, binnensportaccommodaties, monumenten en multifunctionele centra (MFC’s). Deze beleidsnota gaat daarmee om alle gebouwen ofwel ‘de gestapelde stenen’ die in eigendom zijn van de gemeente. De gebouwen die niet in eigendom zijn van de gemeente blijven in principe buiten beschouwing in deze nota, omdat de gemeente hier geen directe sturing op heeft. Bij maatschappelijk vastgoed worden ook wel de begrippen accommodaties en accommodatiebeleid gebruikt. Voor het accommodatiebeleid van de gemeente Maasdriel wordt echter een separate beleidsnota gemaakt welke in het voorjaar van 2022 wordt aangeboden aan de gemeenteraad. In het accommodatiebeleid wordt onder andere aandacht besteed aan de buitensportaccommodaties, dierenparken en overig.

1.3.

Inspiratie

Het maatschappelijk vastgoedbeleid staat niet op zichzelf, maar past binnen de beleidsontwikkeling van de gemeente. Als input voor deze nota zijn gebruikt: - Bestuursakkoord ‘Samen werken aan een krachtig Maasdriel’ 2018-2022 - Beleidsnota Sport en Bewegen 2021-2024

5

-

Cultuurnota 2020 Duurzaamheidsprogramma 2017-2020 Gebouwenbeheerplan 2020-2029 Maatschappelijk Vastgoedbeleid 2016 Integraal Huisvestingsplan Onderwijs 2018-2027 Welzijnsagenda Bommelerwaard 2021-2024

Daarnaast is voor het ontwikkelen van deze beleidsnota input vanuit verschillende teams binnen de organisatie verkregen. Er zijn sessies met collega’s gehouden om de verbinding te maken tussen maatschappelijk vastgoed en inhoudelijke beleidsterreinen. Ook bij andere betrokkenen van buiten de organisatie zijn wensen opgehaald. Zo zijn er verschillende bijeenkomsten georganiseerd met de stichtingsbesturen van dorpshuizen en MFC’s. Tijdens deze overlegmomenten is van gedachten gewisseld over zaken als exploitatie, onderhoud en verduurzaming. Tot slot heeft er een interactieve informatieavond met de gemeenteraad plaatsgevonden over het nieuwe maatschappelijk vastgoedbeleid. De input van deze bijeenkomst is meegenomen in de definitieve beleidsnota.

1.4.

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt de visie met betrekking tot maatschappelijk vastgoed beschreven. Hoofdstuk 3 geeft inzicht in de huidige vastgoedportefeuille. In hoofdstuk 4 komt het afwegingskader aan bod op basis waarvan wordt bepaald of eigendom van vastgoed gewenst is. Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 het toekomstperspectief per vastgoedcategorie uitgewerkt. De uitwerking van de beleidsmatige uitgangspunten wordt beschreven langs vier hoofdlijnen in hoofdstuk 6 t/m 9. De eisen die we stellen aan het onderhoud van maatschappelijk vastgoed staan in hoofdstuk 6. Hoofdstuk 7 beschrijft de ambitie van de gemeente op het gebied van verduurzaming van haar vastgoed. In hoofdstuk 8 wordt ingegaan op de verhuur van maatschappelijk vastgoed aan verschillende partijen. Tot slot wordt in hoofdstuk 9 aandacht besteed aan de randvoorwaarden voor de verkoop van vastgoed. Verder zijn de volgende bijlagen toegevoegd die gebruikt worden in deze beleidsnota: Bijlage 1: Overzicht totale vastgoedportefeuille Bijlage 2: Onderhoudslasten per categorie overig Bijlage 3: Factsheets per pand Bijlage 4: Lijst energiebesparende maatregelen panden Maasdriel

6

2. Visie op vastgoed Vastgoed is een belangrijk instrument voor de gemeente Maasdriel om de leefbaarheid in kernen te waarborgen. Het bezit van maatschappelijk vastgoed is geen doel op zich, maar een middel dat wordt ingezet om bij te dragen aan de realisatie van gemeentelijke beleidsdoelen. Die doelstellingen gaan in de basis over ontmoeting, gezondheid, interactie, ontwikkeling en het tegengaan van eenzaamheid. Daar is vaak een huisvestingscomponent bij nodig. De gemeentelijke beleidsdoelen bereiken we echter niet alleen door een mooi pand neer te zetten, maar met name door activiteiten te stimuleren en inwoners met elkaar te verbinden. Het gaat uiteindelijk niet om de stenen, maar om de activiteiten die daarin plaatsvinden. Het maatschappelijk vastgoed kan daar een bijdrage aan leveren doordat de gebouwen een plek scheppen voor activiteit, ontmoeting, ontwikkeling en contact. Om de leefbaarheid in onze kernen te waarborgen, is maatschappelijk vastgoed dus van cruciaal belang. In deze visie worden de volgende beleidsdoelen ten aanzien van ons maatschappelijk vastgoed, die bijdragen aan de leefbaarheid, vastgesteld:    

Ontmoeting: voorzien in de mogelijkheid tot ontmoeting en/of het versterken van sociale interactie Ontwikkeling: voorzien in de mogelijkheid tot sociale, culturele en/of educatieve ontwikkeling Beweging en gezondheid: bevorderen van een gezonde leefstijl door sport en bewegen Verduurzaming: streven naar energiebesparing en (toekomstige) energieneutraliteit

De gemeente Maasdriel acht hiermee het behoud van maatschappelijke functies belangrijker dan het behoud van individuele gebouwen. De doelstelling is om activiteiten en voorzieningen in de kernen in stand te houden met de inzet van de lokale gemeenschap, zolang hiervoor behoefte en draagvlak in de maatschappij aanwezig is. Als er bij toekomstige ontwikkelingen mogelijkheden zijn om diverse maatschappelijke functies samen te brengen in één gebouw, dan wordt hierop ingezet. Door het streven naar multifunctionaliteit wordt de bezetting van gebouwen geoptimaliseerd. Bovendien kunnen de activiteiten in een multifunctioneel gebouw elkaar versterken en ontstaat er meer onderling contact tussen inwoners.

7

3. Huidige vastgoedportefeuille De gemeente Maasdriel is eigenaar, verhuurder en gebruiker van een omvangrijke vastgoedportefeuille. Deze bestond per 1 januari 2021 uit 56 gebouwen. Een groot deel van die gebouwen heeft een maatschappelijke functie op het gebied van onderwijs, sport, welzijn, cultuur en recreatie. Binnen de portefeuille vallen ook gebouwen voor huisvesting van de eigen organisatie, historische panden en diverse overige (niet specifiek in een categorie te duiden) objecten. De samenstelling van de vastgoedportefeuille is weergegeven in onderstaande tabel. Een uitgebreid overzicht van het totale vastgoedbezit van de gemeente Maasdriel, zowel per vastgoedcategorie als per kern, is te vinden in bijlage 1. Vastgoedcategorie Gemeentelijke organisatie Onderwijs Sport Welzijn Multifunctionele centra Recreatie Begraafplaatsen Erfgoed/historie

Overig

Type vastgoed Gemeentehuis Gemeentewerf Onderwijsgebouwen Kinderopvang Gymzalen Sportzalen Dorpshuizen

Aantal 1 1 10* 1 3 2 6

MFC’s Sanitaire gebouwen Aula begraafplaats Bergingen begraafplaatsen Dorpspomp** Grenspaal Kasteelruïne Keermuur en graf Kerk en knekelhuisje Kerktorens Molen Oorlogsmonumenten Carillon Dorpspomp Keermuur Muziekkiosk Prieeltje Toanhutje Uurwerk kerktoren / oude gemeentehuis

2 3 1 4 1 1 1 1 1 3 1 3 1 2 1 2 1 1 2 56

Totaal Tabel 1 : Samenstelling vastgoedportefeuille gemeente Maasdriel * De gemeente Maasdriel telt in totaal 11 scholen voor primair onderwijs. De Tweestromenschool maakt echter onderdeel uit van multifunctioneel centrum de Steen, waardoor het aantal onderwijsgebouwen uitkomt op tien. ** De dorpspomp in Well is een gemeentelijk monument en valt daarom in de categorie erfgoed/historie.

3.1.

Vastgoedregistratie op orde

Om besluiten te kunnen nemen over de toekomst van onze vastgoedportefeuille, is het van belang dat de vastgoedregistratie op orde is en blijft. Er kan geen evenwichtige afweging worden gemaakt voor toekomstige ontwikkelingen als het inzicht in de huidige situatie ontbreekt. Inzicht in de feitelijke situatie is daarom een essentieel vertrekpunt om een eenduidig beleidskader te vormen. Dit inzicht wordt verkregen door middel van overzichtelijke factsheets per vastgoedcategorie. In dit hoofdstuk werken wij deze vastgoedregistratie per categorie vastgoed verder uit. Het resultaat is inzicht in het gebruik (bezetting) en de financiële prestaties van onze gebouwen.

8

Per categorie vastgoed is een database opgesteld waarin de meest belangrijke informatie is opgenomen over de betreffende vastgoedobjecten. Zoals functie, type, bouwjaar, technische staat, bezetting en de financiële situatie. De financiële gegevens in de database sluiten aan bij de gemeentelijke financiële administratie. Dit maakt dat de vastgoedregistratie een instrument is wat duurzaam in de organisatie kan worden geïmplementeerd. We streven ernaar om iedere twee jaar de gegevens uit de database te actualiseren. Om de informatie uit de database begrijpelijk en overdraagbaar te maken, is per vastgoedobject een factsheet gemaakt waarin de meest belangrijke informatie overzichtelijk is weergegeven. De opzet van de factsheets is zoveel mogelijk generiek, maar waar nodig specifiek aangepast voor het type vastgoed. De factsheets zijn direct gekoppeld aan de database waardoor de factsheets ook goed zijn te actualiseren. De volgende categorieën vastgoed zijn uitgewerkt in factsheets:  Sport  Welzijn  Multifunctionele centra  Onderwijs De andere vastgoedcategorieën zijn niet in complete factsheets uitgewerkt. Het betreft categorieën met niet onderling vergelijkbare en vaak eenmalig voorkomende objecten. Bovendien hebben deze vastgoedobjecten financieel gezien een kleinere impact op de totale vastgoedportefeuille.

Per categorie vastgoed – voor recreatie, begraafplaatsen, erfgoed/historie en overig – zijn wel de totale onderhoudslasten in beeld gebracht, zodat duidelijk wordt wat de gemeente jaarlijks uitgeeft voor het in stand houden van deze objecten. Dit overzicht van de onderhoudslasten is te vinden in bijlage 2.

3.2.

Resultaten vastgoedregistratie

In bijlage 3 zijn de factsheets van alle gemeentelijke gebouwen in de vier betreffende categorieën weergegeven. De factsheets zijn samengesteld met informatie uit verschillende teams binnen de organisatie. Door deze informatie te bundelen is er per pand en voor de hele vastgoedportefeuille een overzicht ontstaan van de huidige situatie. De gegevens in de factsheets zijn voor een groot deel gebaseerd op 2020. Voor de jaarlijkse huuropbrengsten en bezetting van de panden is echter gekeken naar de gegevens uit 2019. Door de corona maatregelen zijn veel gebouwen in 2020 voor een deel dicht geweest, wat een vertekenend beeld geeft van het gebruik. Daarom is besloten om 2019 als uitgangspunt te nemen voor de bezetting en daaruit voortvloeiende huuropbrengsten. Vanuit de individuele factsheets zetten wij hieronder per categorie vastgoed op een rij hoe de verschillende gebouwen ten opzichte van elkaar presteren op financieel gebied en in de mate van gebruik. Deze inzichten zijn bedoeld om een beeld te krijgen bij de huidige prestaties van onze vastgoedobjecten en bij de mogelijkheden die de vastgoedregistratie biedt ter ondersteuning van beleidsvorming.

3.2.1. Sport Alle binnensportaccommodaties in de gemeente Maasdriel, niet zijnde multifunctionele accommodaties, zijn in deze categorie opgenomen. Op basis van de onderwijswetgeving heeft iedere school recht op een bepaald aantal vierkante meters voor bewegingsonderwijs. Buiten de klokuren voor bewegingsonderwijs worden de binnensportaccommodaties verhuurd aan andere gebruikers, met name sportverenigingen. Bij de meeste binnensportaccommodaties, op de gymzaal van de Mgr. Zwijsenschool na, heeft de gemeente een directe financiële rol in het eigendom. Ook het beheer en de exploitatie van deze accommodaties

9

ligt bij de gemeente. De gymzaal van de Mgr. Zwijsenschool is hierop een uitzondering omdat deze onder verantwoordelijkheid van het schoolbestuur valt. Daarom is die gymzaal ook niet verder uitgewerkt in de factsheets. Inzicht in de financiële situatie In tabel 2 is weergegeven wat de gemeentelijke financiële bijdrage is voor het in stand houden van deze binnensportaccommodaties. De jaarlijkse lasten zijn zichtbaar gemaakt in relatie tot de inkomsten die de gemeente genereert uit huuropbrengsten die de gebruikers betalen. Hierbij gaat het om de opbrengsten van verenigingsgebruik, de scholen betalen geen huur aan de gemeente voor het gebruik van de zalen voor bewegingsonderwijs. De jaarlijkse opbrengsten bestaan enkel uit de kale huur die de gemeente heeft verworven. Vanuit het subsidiebeleid krijgen verenigingen ook een vergoeding voor de huur van gemeentelijk vastgoed, dat bedrag zit niet in onderstaande cijfers verwerkt. Binnensportaccommodaties

Jaarlijkse lasten gemeente

Sportzaal De Treffer

€

Sportzaal De Bogerd

83.712

Jaarlijkse opbrengsten gemeente € 21.903

Jaarlijks resultaat gemeente € -61.809

€

78.916

€

11.934

€

Gymzaal De Hooge Wal

€

36.157

€

4.431

Gymzaal De Muggenheuvel

€

45.176

€

1.820

Totaal/Gemiddeld

€

243.961

€

40.088

Oppervlakte (m2 bvo)

Kostprijs per m² bvo

988

€

85

Jaarlijks resultaat gemeente per m² bvo € -63

-66.982

1.028

€

77

€

-65

€

-31.726

525

€

69

€

-60

€

-43.356

446

€

101

€

-97

€

-203.873

2.987

€

82

€

-68

Tabel 2: inzicht in de financiële situatie van de binnensportaccommodaties (2020) De jaarlijkse lasten van de gemeente voor bovenstaande binnensportaccommodaties bedraagt in totaal ruim € 243.000,-. De jaarlijkse opbrengsten die hier tegenover staan bedragen ruim € 40.000,-. Dit betekent dat de gemeente Maasdriel per saldo jaarlijks ruim € 203.000 euro uitgeeft aan het in stand houden van haar binnensportaccommodaties. Voor de gymzaal van de Mgr. Zwijsenschool beperken de lasten zich tot kapitaallasten uit het verleden en een klokurenvergoeding. Omdat de gymzaal onderdeel is van de Mgr. Zwijsenschool, komen de kosten voor beheer en onderhoud van het pand voor rekening van het schoolbestuur. Daarbij is de afspraak gemaakt dat de gymzaal niet verhuurd mag worden aan derden, zoals verenigingen, maar enkel gebruikt wordt voor het bewegingsonderwijs. Op basis van de inzichten uit tabel 2 (laatste kolom) blijkt dat het jaarlijks resultaat per m² bruto vloeroppervlakte (bvo) voor de verschillende binnensportaccommodaties redelijk overeenkomt. Alleen gymzaal de Muggenheuvel heeft een relatief hoger financieel resultaat per m² bvo dan de andere drie accommodaties. De oorzaak hiervan dient te worden gezocht in de combinatie tussen hoge afschrijvingen en lage huuropbrengsten.

Inzicht in het gebruik (bezetting) Om de bezetting van de binnensportaccommodaties binnen de gemeente te bepalen dient de beschikbare capaciteit te worden vergeleken met het aantal uren waarop deze accommodaties in gebruik zijn. De gemeente Maasdriel gaat daarbij uit van de richtlijnen van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG):  Ten behoeve van onderwijsgebruik gaat de VNG voor het primair onderwijs uit van een beschikbare capaciteit van 26 uur per week voor 40 weken per jaar. Dat komt uit op een totaal van 1.040 uur per jaar  Ten behoeve van het verenigingsgebruik maakt de VNG onderscheid tussen een sporthal/sportzaal en een gymzaal:

10

o o

Bij een sportzaal of sporthal wordt uitgegaan van 1.600 uur beschikbare capaciteit per jaar. Uitgangspunt is 40 uur per week, 40 weken per jaar Bij een gymzaal wordt uitgegaan van 800 tot 1.000 uur beschikbare capaciteit per jaar. Uitgangspunt is 20 tot 25 uur per week, 40 weken per jaar. Dat komt neer op een gemiddelde van 900 beschikbare uren per jaar

Op basis van deze VNG-richtlijnen worden in de gemeente Maasdriel de volgende uitgangspunten gehanteerd voor het berekenen van de beschikbare capaciteit in binnensportaccommodaties: Beschikbare capaciteit binnensportaccommodaties

Beschikbaar voor Beschikbaar voor verenigingen primair onderwijs (aantal uren per jaar) (aantal uren per jaar) Sportzaal / Sporthal 1.600 1.040 Gymzaal 900 1.040 Tabel 3: uitgangspunten beschikbare capaciteit binnensportaccommodaties Voor het totale overzicht in de bezetting van binnensportaccommodaties, zijn de sporthal van MFC de Kreek en gymzaal van MFC de Steen ook meegenomen in de berekening. MFC de Kreek beschikt over een sporthal welke voor het bewegingsonderwijs in twee zaaldelen gebruikt kan worden (1/3 deel of 2/3 deel van de zaal). Hierdoor wordt de beschikbare capaciteit voor onderwijsgebruik van sporthal de Kreek verhoogd van 1.040 naar 2.080 uur per jaar. Door de beschikbare capaciteit te vergelijken met het gebruik van de gymzalen, sportzalen en sporthal binnen de gemeente, is de bezetting per accommodatie in kaart gebracht. Daarbij is tevens een onderscheid gemaakt tussen onderwijs- en verenigingsgebruik. Dit overzicht is weergegeven in onderstaande tabel. Binnensportaccommodaties

Type

MFC de Kreek

Sporthal

Gebruikersuren onderwijs per jaar 380

De Treffer

Sportzaal

690

1.170

66,3%

73,1%

70%

De Bogerd

Sportzaal

790

660

76,0%

41,3%

59%

MFC de Steen

Gymzaal

440

260

42,3%

28,9%

36%

De Hooge Wal

Gymzaal

900

420

86,5%

46,7%

67%

De Muggenheuvel

Gymzaal

340

200

32,7%

22,2%

27%

Mgr. Zwijsenschool

Gymzaal

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

54%

51%

53%

Gemiddeld (onderwijs- en verenigingsgebruik)

Gebruikersuren verengingen per jaar 1.530

Bezettingsgraad onderwijs

Bezettingsgraad verenigingen

18,3%

95,6%

Gemiddelde bezettingsgraad per gebouw 57%

Tabel 4: inzicht in de bezetting van binnensportaccommodaties (2019) Het gebruik van de gymzaal van de Mgr. Zwijsenschool is niet opgenomen in de tabel omdat deze locatie niet in eigendom is van de gemeente. De gemeente heeft de afspraak met het schoolbestuur dat de gymzaal enkel gebruikt mag worden voor bewegingsonderwijs. Daardoor komt het gebruik door verenigingen uit op 0% van de beschikbare capaciteit. Tegelijkertijd wordt de gymzaal optimaal gebruikt voor bewegingsonderwijs, door zowel de Mgr. Zwijsenschool als de Meidoorn school. Er is niet genoeg ruimte voor alle klasse om gebruik te maken van de gymzaal. Een deel van het bewegingsonderwijs van deze twee scholen vindt daarom plaats in de sporthal van MFC de Kreek.

11

Verder valt op dat gymzaal de Muggenheuvel, in verhouding tot de andere accommodaties, een relatief lage bezetting heeft. Ook de gymzaal van MFC de Steen scoort lager dan de gemiddelde bezettingsgraad.

3.2.2. Welzijn De categorie welzijn bestaat uit alle gebouwen die als fysiek dorpshuis of dorpshuisfunctie binnen de gemeente bekend zijn. Bij de meeste dorpshuizen heeft de gemeente een directe financiële rol met betrekking tot het eigendom. Het beheer en de exploitatie ligt over het algemeen bij de stichtingsbesturen van de dorpshuizen. Een uitzondering hierop is dorpshuis de Kil in Hurwenen, wat sinds juli 2020 volledig in beheer is van de gemeente Maasdriel. Bij één van de dorpshuizen heeft de gemeente overigens helemaal geen rol: dorpshuis de Parel. De Parel is eigendom van een stichting waardoor alle kosten ten lasten komen van de stichting. Dit dorpshuis is daarom ook niet meegenomen in de factsheets. Inzicht in de financiële situatie In tabel 5 is inzichtelijk gemaakt wat de gemeentelijke financiële bijdrage is voor het in stand houden van de dorpshuizen. De jaarlijkse gemeentelijke lasten zijn zichtbaar gemaakt in relatie tot de inkomsten die de gemeente genereert uit huuropbrengsten die de gebruikers betalen. Dorpshuizen

Jaarlijkse lasten gemeente

Dorpshuis de Drie Linden

€

Dorpshuis de Weesboom

12.639

Jaarlijkse opbrengsten gemeente € 13

Jaarlijks resultaat gemeente € -12.626

€

56.519

€

40.433

€

Dorpshuis Gelre’s End

€

17.496

€

1

Dorpshuis de Kil

€

14.594

€

485

Dorpshuis de Boxhof

€

10.752

€

Dorpshuis Ons Huis

€

20.845

€

Totaal/Gemiddeld

€

132.844

€

40.934

Oppervlakte (m2 bvo)

Kostprijs per m² bvo

480

€

26

Jaarlijks resultaat gemeente per m² bvo € -26

-16.086

1.362

€

41

€

-12

€

-17.495

1.372

€

13

€

-13

€

-14.109

557

€

26

€

-25

1

€

-10.751

670

€

16

€

-16

1

€

-20.844

620

€

34

€

-34

€

-91.910

5.061

€

26

€

-18

Tabel 5: inzicht in de financiële situatie van dorpshuizen (2020) De jaarlijkse lasten van de gemeente voor de dorpshuizen bedraagt in totaal ruim € 132.000 ,-. De jaarlijkse huuropbrengsten bedragen ruim € 40.000 ,-. Dit betekent dat de gemeente Maasdriel per saldo jaarlijks ruim € 91 .000 euro uitgeeft aan het in stand houden van deze dorpshuizen. De meeste stichtingsbesturen van dorpshuizen betalen een symbolische huurprijs van € 1,00 euro aan de gemeente. Tegelijkertijd blijkt uit bovenstaande tabel dat de totale jaarlijkse opbrengsten van de gemeente bij drie dorpshuizen hoger is. Ten eerste dorpshuis de Weesboom, die wordt verhuurd aan een commerciële partij en daarom een commerciële huurprijs betaalt. Bovendien zijn in dit pand ook een fysiotherapiepraktijk, een biljartvereniging en een seniorenvereniging gehuisvest die huur betalen aan de gemeente. Daarnaast is dorpshuis de Kil sinds juli 2020 in beheer van de gemeente waardoor de huuropbrengsten ook naar de gemeente gaan. Vanwege de maatregelen rondom corona zijn de huuropbrengsten in tabel 6 alleen voor de maanden september en oktober 2020, daarna was het dorpshuis dicht. Inzicht in het gebruik (bezetting) Het gebruik van dorpshuizen is moeilijk te kwantificeren en langs een normatieve meetlat te beoordelen. Er zijn immers geen standaardnormen beschikbaar.

De openingstijden van dorpshuizen verschillen, maar in algemene zin zijn dorpshuizen dagelijks ruim geopend. Binnen de gemeente Maasdriel wordt er vanuit gegaan dat de dorpshuizen gemiddeld 10

12

uur per dag beschikbaar zijn, zeven dagen per week. Daarbij wordt net als voor de binnensportaccommodaties uitgegaan van 40 weken per jaar. Dat brengt het totaal op 2.800 uur beschikbare capaciteit per jaar. Door deze beschikbare capaciteit te vergelijken met het aantal uren dat de dorpshuizen binnen de gemeente gebruikt worden, is de bezetting per dorpshuis in kaart gebracht. Dit overzicht terug te zien in tabel 6. Dorpshuizen

Beschikbare uren per jaar 2.800

Gebruikersuren per week 22

Gebruikersuren per jaar 880

Bezettingsgraad

De Drie Linden

2.800

28

1.120

40,0%

Gelre’s End

2.800

40

1.600

57,1%

De Kil

2.800

8

320

11,4%

Ons Huis

2.800

64

2.560

91,4%

De Parel

2.800

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

De Weesboom

2.800

36

1.440

51,4%

De Boxhof

31,4%

Gemiddeld

47%

Tabel 6: inzicht in de bezetting van dorpshuizen (2019) Het gebruik van dorpshuis de Parel is niet bekend omdat de gemeente deze locatie niet beheerd. Verder blijkt uit bovenstaande tabel dat dorpshuis de Kil een hele lage bezetting kent, terwijl dorpshuis Ons Huis bijna optimaal wordt gebruikt.

3.2.3. Multifunctionele centra Onder de categorie multifunctionele centra vallen MFC De Kreek en MFC De Steen. Dit zijn accommodaties waar meerdere functies onder één dak zijn gehuisvest. Inzicht in de financiële situatie In onderstaande tabel is inzichtelijk gemaakt wat de gemeentelijke financiële bijdrage is voor het in stand houden van de multifunctionele accommodaties. De gemeente heeft een directe financiële rol met betrekking tot het eigendom. Het beheer en de exploitatie ligt grotendeels bij derden. De totale gemeentelijke lasten zijn zichtbaar gemaakt in relatie tot de inkomsten die de gemeente genereert uit huuropbrengsten die de gebruikers betalen. MFC

Jaarlijkse lasten gemeente

MFC de Kreek

€

MFC de Steen Totaal/Gemiddeld

675.618

Jaarlijkse opbrengsten gemeente € 182.102

Jaarlijks resultaat gemeente € -493.516

€

95.517

€

5.399

€

€

771.136

€

187.502

€

Oppervlakte (m2 bvo)

Kostprijs per m² bvo

7.015

€

96

Jaarlijks resultaat gemeente per m² bvo € -70

-90.118

1.316

€

73

€

-68

-583.634

8.331

€

93

€

-70

Tabel 7: inzicht in de financiële situatie van MFC’s (2020) De jaarlijkse lasten voor de MFC’s bedraagt in totaal ruim € 771.000 ,-. De jaarlijkse opbrengsten die hier tegenover staan bedragen ruim € 187.000 ,-. Dit betekent dat de gemeente Maasdriel per saldo jaarlijks ruim € 583.000 euro uitgeeft aan het in stand houden van de multifunctionele centra.

13

De gemeentelijke lasten voor beide MFC’s lopen ver uiteen. Een vergelijking is echter niet reëel gelet op de uiteenlopende functies die in beide locaties worden gehuisvest. Een zwembad, wat onderdeel is van MFC de Kreek, is qua investering immers van een hele andere orde dan bijvoorbeeld een ontmoetingsruimte of een school. Het jaarlijkse resultaat van de gemeente voor MFC de Kreek en MFC de Steen zijn in bovenstaande tabel ook nog in m² bvo uitgedrukt. Daarin ontlopen de twee elkaar amper. Dat komt enerzijds doordat de jaarlijkse opbrengsten bij MFC de Kreek in verhouding tot de jaarlijkse lasten hoger liggen dan bij MFC de Steen. Anderzijds is het pand van MFC de Kreek veel groter (in vierkante meters uitgedrukt) dan het pand van MFC de Steen. Voor MFC De Kreek is in onderstaande tabel inzichtelijk gemaakt wat dezelfde opsplitsing is conform tabel 8. MFCDe Kreek

Jaarlijkse lasten gemeente

Zwembad

€

Overig Totaal/Gemiddeld

430.141

Jaarlijkse opbrengsten gemeente € 49.322

Jaarlijks resultaat gemeente € -380.819

€

245.477

€

132.780

€

€

675.618

€

182.102

€

Oppervlakte (m2 bvo)

Kostprijs per m² bvo

1.900

€

226

Jaarlijks resultaat gemeente per m² bvo € -200

-112.697

5.115

€

48

€

-22

-493.516

7.015

€

96

€

-70

Tabel 8: inzicht in de financiële situatie van MFC’s (2020) Inzicht in het gebruik (bezetting) Ook voor de MFC’s geldt dat het inzicht in het gebruik moeilijk te kwantificeren is en in dit geval ook per functie in de accommodatie sterk kan verschillen. Bovendien geldt dat het inzicht van de gemeente op het gebruik beperkt is doordat deze gebouwen volledig in exploitatie zijn/worden gegeven aan derden. In tabel 4 is het gebruik van de binnensportaccommodaties in beide MFC’s wel inzichtelijk gemaakt. Daaruit blijkt dat de sporthal van MFC de Kreek maar beperkt wordt gebruikt voor bewegingsonderwijs (18%). De gymzaal van MFC de Steen wordt relatief beter benut voor onderwijs dan sporthal de Kreek, maar weer veel minder voor verenigingsgebruik (ruim 95% bezetting in de Kreek tegenover slechts 29% bezetting in de Steen).

3.2.4. Onderwijs De categorie onderwijs bestaat uit gebouwen die specifiek zijn ingericht voor de opvang en ontwikkeling van het kind. Het zijn onderwijsgebouwen en opvanglocaties voor zover de gemeente een financiële rol heeft bij eigendom, beheer en/of exploitatie. In de Wet Primair Onderwijs is geregeld dat de gemeente verantwoordelijk is voor (vervangende) nieuwbouw en uitbreiding ten behoeve van onderwijs. Het juridisch eigendom van schoolgebouwen is in de meeste gevallen overgedragen aan de schoolbesturen. Dit betekent dat zij de verantwoordelijkheid dragen voor het onderhoud en beheer van het pand, de gemeente heeft hier geen (financiële) rol in. De gemeente Maasdriel is wel juridisch eigenaar van de twee brede scholen, de Tweestromenschool (in MFC de Steen) en kinderopvang ’t Knuffelhuske. Dit betekent dat kosten voor onderhoud en beheer aan deze gebouwen voor rekening van de gemeente zijn. Inzicht in de financiële situatie Er zijn alleen factsheets gemaakt voor de twee brede scholen en kinderopvang ’t Knuffelhuske. De Tweestromenschool zit verwerkt in de factsheet van MFC de Steen. Voor de andere onderwijsgebouwen zijn geen individuele factsheets gemaakt omdat de lasten voor de gemeente zich grotendeels beperken tot de afschrijvingen en rente. Daarnaast zijn er nog wat kosten voor belastingen en premies van verzekeringen.

Alle kosten voor onderhoud en beheer zijn voor rekening van het schoolbestuur als juridisch eigenaar. De gemeentelijke lasten voor deze onderwijsgebouwen zijn onderverdeeld in een categorie ‘openbaar onderwijs’ en een categorie ‘speciaal onderwijs’. De jaarlijkse lasten van de gemeente voor het

14

openbaar onderwijs bedraagt in totaal ruim € 203.000,-. Voor het bijzonder onderwijs komen de gemeentelijke lasten uit op een jaarlijks bedrag van ruim €364.000 ,-. In tabel 9 is inzichtelijk gemaakt wat de gemeentelijke financiële bijdrage is voor het in stand houden van Brede school de Schakel, brede school Velddriel en kinderopvang ‘t Knuffelhuske.

Onderwijs

Jaarlijkse lasten gemeente

Brede school de Schakel

€

Brede school Velddriel Kinderopvang ‘t Knuffelhuske Totaal/Gemiddeld

175.424

Jaarlijkse opbrengsten gemeente € 115.309

Jaarlijks resultaat gemeente € -60.115

€

101.513

€

14.616

€

€

9.346

€

22.150

€

€

286.282

€

152.075

€

Oppervlakte (m2 bvo)

Kostprijs per m² bvo

3.266

€

54

Jaarlijks resultaat gemeente per m² bvo € -18

-86.896

1.605

€

63

€

-54

12.804

256

€

37

€

50

-134.207

5.127

€

56

€

-26

Tabel 9: inzicht in de financiële situatie van de brede scholen en kinderopvang (2020) Inzicht in het gebruik (bezetting) Voor onderwijshuisvesting zijn specifieke normen wat betreft het aantal onderwijsuren per jaar. Ook de omvang van een schoolgebouw kent bepaalde normen en is afhankelijk van het aantal leerlingen. De huisvestingsbehoefte van scholen wordt bepaald op basis van de meest recente leerlingaantallen in combinatie met een leerlingenprognose. Het verschil tussen de berekende ruimtebehoefte en de beschikbare capaciteit van een onderwijslocatie, bepaalt de mate waarin (normatieve) leegstand aan de orde is. Dit wordt in het Integraal Huisvestingsplan (IHP) verder uitgewerkt.

15

4. Afwegingskader voor de inzet van vastgoed De gemeente Maasdriel wil nu en bij toekomstige ontwikkelingen een eenduidige, goede discussie voeren over de inzet van haar maatschappelijk vastgoed. Daarvoor is het van belang om goed te duiden welk vastgoed we belangrijk vinden voor de leefbaarheid in onze kernen. Het bezit van vastgoed is immers geen doel op zich, maar een middel om gemeentelijke beleidsdoelen te realiseren. Om het vastgoed optimaal aan te laten sluiten bij deze beleidsdoelen, is het cruciaal dat de gemeente het toekomstig perspectief van elk pand zo realistisch mogelijk in kaart brengt. Blijft het pand in gebruik? Gaat het verkocht worden of gesloopt en zo ja wanneer? Dit bepaalt sterk de manier waarop het pand beheerd en onderhouden moet worden. Vanuit haar streven naar een efficiënte en waardevolle vastgoedportefeuille, die noodzakelijk is voor de realisatie van haar beleidsdoelen, toetst de gemeente regelmatig of haar panden nog het behouden waard zijn. Een aantal gebouwen zal op basis daarvan worden verkocht of in een randcategorie terecht komen. Voor het uitvoeren van deze toets zijn zeven criteria geformuleerd die worden samengebracht in een afwegingskader. Het gebruik van het afwegingskader vraagt om een brede blik en dus om een gezamenlijke beoordeling door het cluster maatschappelijk vastgoed en de beleidsafdelingen.

De zeven criteria uit het afwegingskader bestaan uit: 1. Bezetting Bezetting is een indicator die aangeeft of een gebouw wordt gebruikt. Voor een gunstige kostenbatenverhouding is het van belang om maatschappelijk vastgoed maximaal te gebruiken. Bovendien is bezetting een graadmeter om af te wegen of er voldoende maatschappelijk draagvlak is voor (de activiteiten in) het betreffende gebouw. 2. Financieel resultaat De beoordeling van dit criterium wordt gebaseerd op het financieel resultaat van een object, oftewel het verschil tussen de jaarlijkse huuropbrengsten en kosten. Het meeste maatschappelijk vastgoed heeft een negatief financieel rendement, maar deze panden mógen per saldo ook geld kosten, omdat het wordt ingezet om beleidsdoelen te realiseren. De uitdaging blijft wel om de balans tussen financiële kosten en baten van vastgoed acceptabel te houden. 3. Publieke doelen Dit criterium heeft betrekking op de vraag of de activiteiten in het gebouw bijdragen aan de gemeentelijke beleidsdoelen. Deze doelen bereik je immers niet alleen door een mooi pand neer te zetten, het gaat uiteindelijk om de activiteiten die daarin plaatsvinden. Onder de beleidsdoelen van maatschappelijk vastgoed vallen de vier elementen van leefbaarheid (uit hoofdstuk 2): ontmoeting, ontwikkeling, beweging en gezondheid en verduurzaming. 4.

Ontwikkelingskansen Bij het beoordelen van de ontwikkelingskans is de vraag of de locatie van het pand ontwikkelpotentie heeft en zo ja, op welke wijze. Hierbij kan worden gedacht aan herontwikkeling van de locatie, uitbreiding van het bestaande gebouw of functieverandering. Het is wenselijk om het toekomstperspectief van het vastgoed in beeld te brengen. 5. Multifunctionaliteit Het criterium multifunctionaliteit gaat over de vraag of een gebouw inzetbaar is voor multifunctioneel gebruik. De laatste jaren is het uitgangspunt immers om bij uitbreiding, renovatie of nieuwbouw zoveel mogelijk te streven naar het realiseren van een optimale bezetting. Daarbij kan het huisvesten van meerdere functies in één gebouw een belangrijke rol spelen. Bovendien kunnen de activiteiten die plaatsvinden in een multifunctioneel gebouw elkaar versterken.

16

6. Technische staat Bij dit criterium wordt beoordeeld of het pand voldoet aan de onderhoudsconditie van minimaal 3 op basis van NEN2767. Bij deze methodiek krijgt ieder pand een conditiescore van 1 tot en met 6 (1=zeer goed, 6=zeer slecht). Omdat het afwegingskader uitgaat van een schaal van vier, worden de conditiescores 1 (zeer goed) en 2 (goed) samengebracht, als ook de conditiescores 5 (slecht) en 6 (zeer slecht). 7. Toegankelijkheid Het laatste criterium gaat over de mate waarin het pand fysiek toegankelijk is voor iedereen. De gemeente Maasdriel heeft de ambitie om een inclusieve gemeente te zijn. Daarom is het van belang dat alle panden in eigendom van de gemeente aan de eisen van toegankelijkheid voldoen. In het afwegingskader (tabel 10) zijn de criteria weergegeven op basis waarvan een inhoudelijke afweging kan worden gemaakt. De uitkomst uit dit kader is leidend voor de discussie over het op termijn wel of niet behouden van het betreffende pand. Per criterium is een toelichting gegeven op basis waarvan een waarde wordt toegekend op een schaal van ‘goed’, ‘voldoende’, ‘matig’ en ‘slecht’. Elk criterium weegt even zwaar mee in de totale score. Aan de hand van de totale score op de zeven criteria kan voor ieder pand een toekomstperspectief worden bepaald. Daarover meer in hoofdstuk 5.

Criterium

Toelichting

Bezetting

Wat is de mate van bezetting van het gebouw (percentage van de norm uit hoofdstuk 3)? Goed: 75% of meer Voldoende: 50-75% Matig: 25-50% Slecht: Minder dan 25% In welke mate kunnen de kosten van het gebouw worden afgezet tegen de opbrengsten? Goed: Het financieel resultaat per m2 bvo is hoger dan -10 Voldoende: Het financieel resultaat per m2 bvo ligt tussen de -10 en -30 Matig: Het financieel resultaat per m2 bvo ligt tussen de -30 en -50 Slecht: Het financieel resultaat per m2 bvo is lager dan -50 In hoeverre dragen de functies van of de activiteiten in het gebouw bij aan gemeentelijke beleidsdoelen (uit hoofdstuk 2)? Goed: Alle activiteiten dragen bij aan beleidsdoelen Voldoende: De activiteiten dragen grotendeels bij aan beleidsdoelen Matig: De activiteiten dragen voor een klein deel bij aan beleidsdoelen Slecht: De activiteiten dragen niet bij aan beleidsdoelen In welke mate is het gebouw multifunctioneel inzetbaar? Goed: In het geheel geschikt voor meerdere gebruikersgroepen Voldoende: Lichte aanpassingen nodig Matig: Grote (bouwkundige/installatietechnische) aanpassingen nodig Slecht: In het geheel niet geschikt voor meerdere gebruikersgroepen In welke mate zijn er (in de toekomst) mogelijkheden voor herontwikkeling, uitbreiding en/of functieverandering op deze locatie? Goed: De locatie is geschikt voor herontwikkeling Voldoende: De locatie is met een aantal aanpassingen

geschikt voor herontwikkeling Matig: De locatie is beperkt geschikt voor herontwikkeling Slecht: De locatie is niet geschikt voor herontwikkeling

Financieel resultaat

Publieke doelen

Multifunctionaliteit

Ontwikkelingskansen

17

Criterium

Toelichting

Technische staat

In hoeverre voldoet het gebouw aan de onderhoudsnorm (uit hoofdstuk 5)? Goed: Het gebouw is (relatief) nieuw en de onderhoudsconditie is (beter dan) zoals beoogd Voldoende: Het gebouw is niet nieuw meer, maar de onderhoudsconditie is nog zoals beoogd Matig: Het gebouw is verouderd en de onderhoudsconditie is lager dan beoogd Slecht: Het gebouw voldoet niet aan de norm en de onderhoudsconditie is (zeer) slecht Toegankelijkheid In welke mate is het gebouw fysiek toegankelijk voor verschillende gebruikersgroepen? Goed: Het gebouw is voor iedereen goed toegankelijk Voldoende: Het gebouw heeft lichte tekortkomingen, maar is voor (bijna) iedereen goed toegankelijk Matig: Het gebouw heeft grote tekortkomingen, zoals niet rolstoelgeschikt of te weinig zitplaatsen Slecht: Het gebouw is slecht toegankelijk voor de meeste gebruikersgroepen Tabel 10: Afwegingskader voor de inzet van maatschappelijk vastgoed

18

5. Toekomstperspectief gemeentelijk vastgoed In dit hoofdstuk wordt het gewenste toekomstige beeld geschetst van de vastgoedportefeuille. Aan de hand van het afwegingskader (uit hoofdstuk 4), komen we tot drie soorten vastgoed. Bij iedere categorie hoort ook een bepaald toekomstperspectief. 1. Kernvastgoed Het vastgoed dat de gemeente in eigendom wil houden omdat het van groot belang is voor de leefbaarheid in de kernen. Bovendien gaat het om vastgoed dat noodzakelijk is vanuit een wettelijke taak zoals onderwijshuisvesting of voor de realisatie van gemeentelijke beleidsdoelen. 2. Randvastgoed Het vastgoed dat in mindere mate bijdraagt aan gemeentelijke beleidsdoelen. Dit zijn objecten die voorlopig in eigendom blijven, maar op termijn is er nader onderzoek nodig hoe met deze vastgoed/objecten om te gaan. Op het moment dat de situatie verandert, bijvoorbeeld omdat het vastgoed vrijkomt of de beleidsdoelen veranderen, kan aan de hand van het afwegingskader een nieuwe afweging worden gemaakt. 3. Niet essentieel vastgoed Het vastgoed dat niet of nauwelijks bijdraagt aan gemeentelijke beleidsdoelen vormt de categorie niet essentieel vastgoed. Dit vastgoed/objecten komen in aanmerking voor verkoop. De wijze en snelheid van verkoop is onder andere afhankelijk van het huidige gebruik, de eventuele duur van de overeenkomst en de beoogde toekomstige bestemming.

Het vastgoed/object kan worden verkocht volgens de spelregels uit hoofdstuk 8. In de volgende paragrafen volgt een beschrijving van het gemeentelijk vastgoed ingedeeld in de categorie kern-, rand- of niet essentieel vastgoed.

5.1.

Kernvastgoed

Wanneer het gemeentelijk vastgoed grote toegevoegde waarde heeft voor de gemeente Maasdriel, behoort het tot het kernvastgoed en wordt het in eigendom gehouden. Deze toegevoegde waarde komt voort uit wettelijke taken en beleidsdoelen. In deze paragraaf worden de vastgoedobjecten benoemd die tot de kernportefeuille behoren. Gemeentelijke organisatie Deze categorie vastgoed betreft de gebouwen die ingezet worden voor de uitvoering van gemeentelijke taken. Hieronder vallen het gemeentehuis en de gemeentewerf. De huisvestingsbehoefte wordt niet bepaald vanuit de inhoudelijke beleidsdoelen maar door de taken die de gemeente uitvoert. Om als gemeente alle taken uit te kunnen voeren, is geschikte huisvesting voor de gemeentelijke organisatie noodzakelijk. De gebouwen voor de eigen huisvesting worden om die reden als kernvastgoed gezien. Dorpshuizen De dorpshuizen nemen in Maasdriel een bijzondere plaats in. Het dorpshuis is een plek voor ontmoeting en ontspanning en draagt bij aan de sociale cohesie tussen inwoners. Daarmee is een dorpshuis essentieel voor de leefbaarheid in onze kernen. Vanuit die gedachte behoren de dorpshuizen tot het kernvastgoed van de gemeente Maasdriel. Bij toekomstige ontwikkelingen zet de gemeente in op het ondersteunen van een ontmoetingsfunctie in iedere kern.

Deze ontmoetingsfunctie heeft als doel laagdrempelige ontmoeting te stimuleren tussen verschillende gebruikers en activiteiten. De verandering in de gemeentelijke rol bij dorpshuizen komt daarmee op het volgende neer:

19

 

Het uitgangspunt is dat de gemeente in een kern facilitair bijdraagt aan maximaal 200m2 bvo ontmoetingsfunctie; De gemeente wil facilitair bijdragen aan 200 m2 ontmoetingsfunctie in de dorpen die op dit moment een dorpshuis of dorpshuisfunctie hebben. Het gaat hierbij om de volgende dorpen: Alem, Hedel, Hurwenen (nu de Kil, op termijn HRC), Rossum, Well, Ammerzoden, Heerewaarden, Kerkdriel en Velddriel. Voor Wellseind en Hoenzadriel geldt dat de ontmoetingsfunctie in respectievelijk Well en Velddriel is ondergebracht. De gemeente zal dan ook in de toekomst geen facilitaire bijdrage leveren aan een ontmoetingsfunctie in deze twee kernen (Wellseind en Hoenzadriel).

Om te bepalen of facilitering in een ontmoetingsfunctie wenselijk zijn, hanteert de gemeente de volgende beleidsmatige uitgangspunten:  Maximaal 200m2 bvo ontmoetingsfunctie binnen elke aangewezen kern;  De invulling van 200m2 bvo wordt ondergebracht in maximaal één gebouw per kern;  De ontmoetingsfunctie hoeft niet per definitie in een dorpshuis gerealiseerd te worden, maar kan ook onderdeel zijn van een andere maatschappelijke accommodatie;  De keuze voor een locatie van de ontmoetingsfunctie wordt ingegeven door: a. De bestaande voorziening/dorpshuis(functie) in de kern b. De ligging binnen de kern c. De samenhang met andere functies in de betreffende accommodatie d. De toegankelijkheid voor de meest brede maatschappelijke doelgroep e. De openingstijden die binnen de accommodatie kunnen worden gewaarborgd Onderwijsgebouwen De gemeente is op grond van de onderwijswetgeving verantwoordelijk voor onderwijshuisvesting voor het primair, voortgezet en speciaal onderwijs. Zij heeft de wettelijke taak om (vervangende) nieuwbouw en uitbreiding van schoolgebouwen te faciliteren. Vanwege deze wettelijke taak worden de onderwijsgebouwen beschouwd als kernvastgoed. De behoefte aan onderwijshuisvesting is gekoppeld aan het aantal leerlingen. Uitgangspunt voor het in stand houden van onderwijslocaties is dat de kwaliteit van het onderwijs gewaarborgd blijft.

Het merendeel van de onderwijsgebouwen in Maasdriel is juridisch in eigendom van de schoolbesturen. De gemeente is alleen eigenaar van twee brede scholen, waarin naast een basisschool ook nog andere functies zijn gevestigd, en een kinderopvang. Wanneer de onderwijsfunctie van een schoolgebouw vervalt, dan komt het eigendom weer terug aan de gemeente als economisch eigenaar. Na het vervallen van de onderwijsfunctie wordt het schoolgebouw gezien als af te stoten vastgoed en komt het in aanmerking voor verkoop/herontwikkeling. De scholen zijn als juridisch eigenaar verantwoordelijk voor onderhoud, beheer en exploitatie van de gebouwen. Daarvoor krijgen zij vanuit het Rijk jaarlijks een materiële instandhoudingsvergoeding (MIvergoeding). Het realiseren van een renovatie is een gedeelde verantwoordelijkheid van schoolbesturen en gemeente. Ten aanzien van nieuwbouw en/of uitbreiding van onderwijshuisvesting is de gemeente verantwoordelijk. Wanneer de mogelijkheid van (vervangende) nieuwbouw voor een onderwijslocatie wordt onderzocht, is het streven om slim gebruik te maken van de ruimten door functies te combineren. Daarbij wordt eerst gekeken naar het beter benutten van bestaande (multifunctionele) accommodaties binnen de gemeente, daarna pas naar nieuwbouw van accommodaties. Dit jaar wordt een nieuw Integraal Huisvestingsplan opgesteld.

Het IHP zal de ambities van gemeente en schoolbesturen met betrekking tot de onderwijsgebouwen beschrijven. Tevens worden in het IHP de beleidsmatige uitgangspunten beschreven voor investeringen van de gemeente in nieuwbouw, uitbreiding of renovatie van onderwijsgebouwen.

20

Binnensportaccommodaties Op basis van de onderwijswetgeving heeft de gemeente ook een wettelijke taak om te voorzien in voldoende vierkante meters voor bewegingsonderwijs. Buiten het bewegingsonderwijs om worden de gym- en sportzalen verhuurd aan andere gebruikers zoals sportverenigingen. In de gemeente bestaat een grote diversiteit aan sportverenigingen. Dit actieve verenigingsleven wil de gemeente Maasdriel graag in stand houden. Bovendien is met de beleidsnota Sport en Bewegen 2021-2024 de ambitie gesteld dat alle inwoners meer gaan sporten en bewegen. Om dit te realiseren, is het van belang om het huidige aanbod aan voorzieningen te behouden. Niet alleen vanwege de wettelijke taak van de gemeente om bewegingsonderwijs te faciliteren, maar ook gezien de mogelijkheid om sporten mogelijk en laagdrempelig te maken, behoren de binnensportaccommodaties tot het kernvastgoed van de gemeente.

Om af te wegen of nieuwe investeringen in binnensportaccommodaties wenselijk/noodzakelijk zijn, hanteert de gemeente de volgende beleidsmatige uitgangspunten:  Voor het gebruik van een binnensportaccommodatie door (primair) onderwijs wordt gestreefd naar een bezetting van 100%, maar is afhankelijk van het aantal leerlingen dat gymnastiekonderwijs krijgt;  Voor verenigingsgebruik streeft de gemeente naar een gemiddelde bezetting van 75%;  Bij een lagere bezettingsgraad is er qua capaciteit geen reden om een nieuwe investering te overwegen;  Als de capaciteit van een binnensportaccommodatie kleiner is dan de ruimtebehoefte, hanteert de gemeente de volgende mogelijke oplossingen, in volgorde van prioriteit: a. Oplossing rooster technisch zoeken b. Aantal zaaldelen vergroten door (flexibel) opsplitsen zalen c. Verwijzing naar een andere binnensportaccommodatie. Vanuit spreiding en bereikbaarheid dient daarbij voor het bewegingsonderwijs wel een maximale afstand van 2 kilometer van de sportaccommodatie tot de school in acht te worden genomen. d. Uitbreiden van de capaciteit voor binnensport door (vervangende) nieuwbouw  Een nieuwe investering is qua technische staat nodig wanneer het pand het einde van de levensduur heeft bereikt.

De noodzaak van vervangende nieuwbouw is aanwezig wanneer het pand niet meer voldoet aan de eisen van NEN2767 en/of wordt vastgesteld dat onderhoud of renovatie niet zal leiden tot de gewenste levensduurverlenging van 20 jaar.  De focus bij eventuele investeringen in sportaccommodaties is gelegen op het beter benutten van bestaande accommodaties en multifunctionele accommodaties die door meerdere sporten welzijnspartijen gedeeld kunnen worden.

5.2.

Randvastgoed

De vastgoedobjecten die niet tot het kernvastgoed behoren, maar in bepaalde mate wel van toegevoegde waarde zijn voor de gemeente, vallen onder de categorie randvastgoed. Dit zijn objecten die voorlopig in eigendom van de gemeente blijven. Op het moment dat de situatie voor het betreffende object verandert, bijvoorbeeld omdat het pand vrijkomt of omdat de beleidsdoelen veranderen, moet opnieuw een afweging worden gemaakt. Erfgoed/historie De gemeente beschikt over een aantal vastgoedobjecten met een monumentale status. Dit zijn unieke objecten die beeldbepalend zijn en de geschiedenis van de gemeente vertellen. Het in stand houden van dit type vastgoed is ingewikkelder omdat het beheer en onderhoud lastig te ramen en uit te voeren is. Bovendien beschikt de gemeente Maasdriel niet over een monumentenbeleid, wat het lastig maakt om besluiten te nemen over de toekomst van dit type objecten. Een monumentale status is op zichzelf echter geen reden voor gemeentelijk eigendom. In het verleden hebben veel gemeenten monumentale panden aangekocht ter bescherming van het erfgoed.

21

Tegenwoordig biedt het wettelijk kader voldoende waarborging voor behoud van deze categorie vastgoed. Op het moment dat eigendom van een monumentaal vastgoedobject niet nodig is vanuit het afwegingskader kan het worden afgestoten. Wel zal in deze gevallen en extra toets worden uitgevoerd of de geldende regelgeving inderdaad voldoende waarborg biedt. Als vanuit het afwegingskader het verkopen van een monumentaal pand wordt overwogen, dan wordt aanvullend op het kader rekening gehouden met alle gevoeligheden rondom het pand. Per geval wordt er maatwerk geleverd om tot zorgvuldige besluitvorming te komen. Passende participatie vooraf is daarbij onderdeel van het traject. Dit bij elkaar maakt dat de monumentale panden als voorlopig vastgoed in eigendom worden gehouden. Kerktorens Speciale aandacht is er voor de kerktorens. De gemeente Maasdriel heeft als gevolg van cultuurhistorische ontwikkelingen drie kerktorens in eigendom. Terwijl de kerken zelf, waar deze torens onderdeel van zijn, in het bezit zijn van kerkelijke organisaties. We willen als gemeente de cultuurhistorische waarde van de kerktorens bewaren, maar daarvoor hoeft het geen gemeentelijk eigendom te zijn. Het zou voor de hand kunnen liggen de kerktorens over te dragen aan een stichting die het behoud ervan nastreeft.

Het voordeel voor de gemeente is dat de onderhoudskosten dan niet meer gedragen hoeven te worden en het behoud in goede handen is. Sanitaire gebouwen De sanitaire voorzieningen bij de Zandmeren en in Well zijn zulke specifieke vastgoedobjecten dat het lastig is om ze langs het afwegingskader te beoordelen. Op een groot aantal criteria zullen deze gebouwen niet goed scoren, met name als het gaat om de multifunctionaliteit of ontwikkelingskansen. Tegelijkertijd zijn de sanitaire gebouwen van belang voor de recreatiemogelijkheden langs de Maas, met name nu er meer wordt ingezet op toerisme. Vanuit hygiënisch oogpunt is een sanitaire voorziening daarom benodigd. Om die reden behoren de sanitaire gebouwen bij de Zandmeren en in Well tot het randvastgoed van de gemeente en worden deze objecten voorlopig in eigendom gehouden. Bergingen op begraafplaatsen De gemeente Maasdriel heeft vanuit haar wettelijke taak een aantal begraafplaatsen in eigendom. Op deze gemeentelijke begraafplaatsen staan bergingen. Momenteel worden deze bergingen gebruikt om materialen voor onderhoud en beheer van de begraafplaats op te slaan. Er moet op termijn een afweging worden gemaakt of deze bergingen daadwerkelijk nodig zijn voor de uitvoering van onze gemeentelijke taken bij begraafplaatsen. Daarnaast is de gemeente eigenaar van de aula bij de begraafplaats in Rossum.

Op dit moment wordt de aula, inclusief onderhoud aan het pand, verhuurd. Dit betekent dat de gemeente jaarlijks geen onderhoudslasten kwijt is aan de instandhouding van het gebouw. Wanneer deze situatie verandert, bijvoorbeeld omdat de gebruiker de huur opzegt en het pand dus vrijkomt, moet opnieuw de afweging worden gemaakt of de gemeente dit pand wil behouden.

5.3.

Niet essentieel vastgoed

Het vastgoed dat niet onder een van de eerder genoemde categorieën valt, kan in overweging worden genomen om eventueel af te stoten. Het betreft vastgoed dat voor de gemeente Maasdriel geen/minder toegevoegde waarde heeft om in eigendom te houden. Voor een aantal specifieke objecten is nu al duidelijk dat deze tot de categorie niet essentieel vastgoed behoren. In onderstaande tabel is een globaal overzicht gemaakt van het vastgoed in elke categorie. De specifieke indeling per vastgoedobject is te vinden in bijlage 1.

22

Categorie 1: Kernvastgoed Binnensportaccommodaties Dorpshuizen Gemeentelijke organisatie Multifunctionele centra Onderwijsgebouwen

Categorie 2: Randvastgoed Bergingen op begraafplaatsen Erfgoed/historie Sanitaire gebouwen

Categorie 3: Niet essentieel vastgoed Overige objecten: Carillon Dorpspomp (2) Keermuur Muziekkiosk (2) Prieeltje Toanhutje Uurwerken (2) Tabel 11: overzicht portefeuille in kern-, rand- en niet essentieel vastgoed Voor de categorie niet essentieel vastgoed zijn er twee mogelijke toekomstperspectieven. Ten eerste kan worden besloten om de betreffende objecten te verkopen. Met de verkoop van het vastgoed/object uit categorie 3 kan de gemeente jaarlijks in totaal € 8.200 euro aan onderhoudslasten besparen. Wat bij verkoop de mogelijke besparing aan onderhoudslasten is per object, is terug te vinden in de tabel ‘Overig’ in bijlage 2. De kosten voor renovatie en/of vervanging van het vastgoed/object zijn hier niet inzichtelijk gemaakt omdat dit gedurende de tijdsfase waarvoor dit beleidsdocument is opgesteld (2022-2025) nog niet van toepassing is. Ten tweede kan, wanneer verkoop niet haalbaar of wenselijk is, worden onderzocht welke mogelijkheden er zijn om het beheer van deze objecten onder te brengen bij een stichting of dorpsraad. De gemeente blijft in dat geval eigenaar, maar de verantwoordelijkheid voor het in stand houden van het object komt bij inwoners uit de betreffende kern te liggen. Om deze overdracht te realiseren kan er een onderhoudsbijdrage meegegeven worden voor een periode van vijf jaar met finale kwijting.