1. Ontwerp BP ( toelichting + regels + verbeelding)

Inhoudsopgave

Toelichting

3

Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Inleiding Aanleiding Ligging en begrenzing plangebied Vigerende bestemmingsplannen Opzet van het bestemmingsplan Leeswijzer

3 3 3 5 7 7

Hoofdstuk 2 2.1 2.2

Planbeschrijving Bestaande situatie Toekomstige situatie plangebied

8 8 9

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3 3.4

Beleidskader Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

13 13 15 16 18

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13

Milieu- en omgevingsaspecten Algemeen Bodem Water Erfgoed Flora en fauna Rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai Luchtkwaliteit Geur Bedrijven en milieuzonering Externe veiligheid Verkeer en parkeren Kabels en leidingen MER-toets

20 20 20 22 28 29 32 33 34 35 36 38 39 40

Hoofdstuk 5 5.1 5.2

Juridische plantoelichting Plansystematiek Toelichting op de regels

42 42 42

Hoofdstuk 6 6.1 6.2

Economische uitvoerbaarheid Kostenverhaal Financiële haalbaarheid

45 45 45

Hoofdstuk 7 7.1 7.2 7.3

Vooroverleg, inspraak & procedure Omgevingsdialoog Vooroverleg Zienswijzen

46 46 46 46

2

bestemmingsplan Hedel herziening 2022, Blankensteijn 1 1

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

De initiatiefnemer is voornemens een binnenstedelijke locatie in de kern Hedel in de gemeente Maasdriel te herontwikkelen ten behoeve van woningbouw. Het plangebied is gelegen in het zuidoosten van Hedel aan de Blankensteijn en de Dreef. Op onderstaande figuur 1.1 is de ligging van het plangebied ten opzichte van de omgeving weergegeven. Het planvoornemen bestaat uit de totaalsloop van de bestaande bebouwing in het plangebied (Dreef 2 en Blankensteijn 1- 11). Met de sloop van de bebouwing wordt ruimte gecreëerd voor de beoogde nieuwbouw. Het plangebied is in artikel 32.3 van het bestemmingsplan "Hedel" (vastgesteld op 15 september 2011) aangeduid als "wro-zone wijzigingsgebied 2". Burgemeester en wethouders hebben hiermee de mogelijkheid het bestemmingsplan te wijzigen ten behoeve van de realisatie van woningen. Hiermee is reeds voorgesorteerd op de herontwikkeling tot woningbouw. Dit maakt de locatie geschikt voor inbreiding. Het planvoornemen beoogde de vrijgekomen gronden te benutten voor de realisatie van 45 appartementen; 30 appartementen van 60 m2 en 15 appartementen van 75 m2. Tevens worden bijkomende voorzieningen als parkeerplaatsen, openbaar groen en bergingen gerealiseerd. Binnen het geldende bestemmingsplan is deze ontwikkeling niet mogelijk. De bestemmingen "Wonen" en "Centrum" en de hierin vervatte bouwregels zijn niet toereikend voor de voorgenomen ontwikkeling.

Tevens is het bouwvlak niet toereikend. Een partiële herziening van het bestemmingsplan is noodzakelijk om de ontwikkeling mogelijk te maken. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een passend juridisch planologisch kader waarbinnen de woonappartementen kunnen worden gerealiseerd.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Op afbeelding 1.1 is de topografische ligging van het plangebied te zien. Het plangebied is gelegen in het zuidwesten van Hedel, de locatie behoort tot het centrum van Hedel. Het centrum van Hedel wordt gekenmerkt door een verscheidenheid aan functies, waaronder maatschappelijke-, bedrijfs- en horeca-activiteiten. Vanwege de verscheidenheid aan functies die naast elkaar bestaan is sprake van een gemengd gebied. Het plangebied ligt in de entreezone van Hedel aan de Blankensteijn welke als hoofdweg fungeert voor de kern.

3

bestemmingsplan Hedel herziening 2022, Blankensteijn 1 1

Afbeelding 1.1: Plangebied ten opzichte van de omgeving Het plangebied betreft een combinatie van enkele percelen die samen een totaal oppervlak van circa 4.500 m2 hebben. Het gaat om de percelen die kadastraal zijn aangeduid als sectie H, nummers 504, 943, 944, 1227, 1228, 1369, 2782 en 2783. In het (zuid)westen van het plangebied, ter plaatse van Dreef 2, is een woning gevestigd. Ter plaatse van Dreef 2a is een bedrijfskantoor in de sport/gezondheidssector gesitueerd. De panden Blankensteijn 1 tot en met 11 betreffen kantoren en bedrijfslocaties uit verschillende sectoren. De west- en zuidzijde van het plangebied worden begrensd door openbare wegen, de Dreef en de Blankensteijn. De noordzijde wordt begrensd door woonkavels gelegen aan de Prinses Irenestraat. Aan de oostzijde wordt het plangebied begrensd door de woonkavel Blankensteijn 13. In onderstaande afbeelding worden de bestaande situatie en planbegrenzing weergegeven. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding behorende bij dit bestemmingsplan.

4

bestemmingsplan Hedel herziening 2022, Blankensteijn 1 1

Afbeelding 1.2: Ligging en begrenzing van het plangebied

1.3

Vigerende bestemmingsplannen

1.3.1

Bestemmingsplan 'Hedel'

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan "Hedel". Dit bestemmingsplan is deels onherroepelijk in werking (vastgesteld op 15 september 2011). Afbeelding 1.3 toont de vigerende planologische situatie.

5

bestemmingsplan Hedel herziening 2022, Blankensteijn 1 1

Afbeelding 1.3: Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingplan

Enkelbestemming "Centrum" Binnen deze bestemming zijn centrumtypische functies als detailhandel, dienstverlening, horeca, kantoren, maatschappelijke functies en bijbehorende voorzieningen toegestaan. Gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak gebouwd worden. Bedrijfswoningen zijn toegestaan ter plaatse van de aanduiding "bedrijfswoning". Enkelbestemming "Wonen" Binnen de bestemming wonen is maximaal één woning per bestaand bouwvlak toegestaan. Dat is in de huidige situatie ook het geval. Gebiedsaanduiding "wro-zone - bebouwd gebied" Ter plaatse van de aanduiding "wro-zone - bebouwd gebied" is uitbreiding van de bebouwing toegestaan conform de provinciale structuurvisie Streekplan Gelderland 2005. Het planvoornemen voldoet aan de voorwaarden in de gebiedsaanduiding "wro-zone - bebouwd gebied" zoals benoemd in artikel 30.4. Echter is de uitbreiding toegestaan conform de structuurvisie Streekplan Gelderland 2005. Deze structuurvisie is niet meer van toepassing, hierbij vervalt de gebiedsaanduiding. Gebiedsaanduiding "wro-zone - wijzigingsgebied 2" Burgermeester en wethouders zijn bevoegd, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding "wro-zone - wijzigingsgebied 2", de onderliggende bestemmingen te wijzigen in de bestemming "Centrum" en/of "Verkeer", teneinde het gebruik voor centrumdoeleinden en/of verkeersdoeleinden mogelijk te maken.

Maatvoering In het plangebied worden verschillende maatvoeringen gehanteerd. Deze maatvoeringen gaan in op de maximale bouwhoogte van 12 meter, maximale goothoogte van 6 meter en het maximale bebouwingspercentage van 85%. Deze maatvoeringen zullen in het toekomstige bestemmingsplan niet worden aangehouden.

Strijdigheden Gelet op het vigerende planologische regime en de beoogde ontwikkeling is er sprake van twee strijdigheden: Centrum

6

bestemmingsplan Hedel herziening 2022, Blankensteijn 1 1

In het bestemmingsplan "Hedel" zijn de aangewezen gronden bestemd voor detailhandel, dienstverlening, horeca, kantoor, maatschappelijk en ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning', wonen. Binnen het plangebied geldt ter plaatse van de woning Blankensteijn 1 de aanduiding 'bedrijfswoning'. Hier is wonen door personen die gelieerd zijn aan het bijbehorende bedrijf toegestaan. Het plan voorziet in de realisatie van burgerwoningen, dit is strijdig met de bestemming 'Centrum'. Bouwmogelijkheden Het bestaande bouwvlak is niet toereikend voor het beoogde bouwplan. Het bouwvlak dient te worden herzien. Daarnaast zijn de opgenomen goot- en bouwhoogtes niet toereikend. De beoogde appartementen worden verdeeld over drie bouwlagen, de goot- en bouwhoogte moet worden herzien.

1.3.2

Bestemmingsplan 'Paraplubestemmingsplan parkeren 2018'

Tevens geldt ter plaatse van het plangebied het bestemmingsplan 'Paraplubestemmingsplan parkeren 2018' (vastgesteld 6 juni 2018). In dit bestemmingsplan zijn de regels omtrent parkeren vastgelegd. In het "Paraplubestemmingsplan parkeren 2018" is bepaald dat een omgevingsvergunning voor bouwen of veranderen van functie slechts wordt verleend als vaststaat dat voldoende parkeergelegenheid - overeenkomstig met de beleidsregels van het "Mobiliteitsplan Maasdriel 2020" - wordt gerealiseerd. De toets aan het "Mobiliteitsplan Maasdriel 2020" is verder uitgewerkt in paragraaf 4.11 Verkeer en parkeren. Ten tijde van schrijven ligt het bestemmingsplan "Parapluherziening parkeren 2022" als ontwerp ter inzage (11 november 2022). Het ligt in de lijn der verwachting dat dit bestemmingsplan vooraf aan de inwerkingtreding van de Omgevingswet wordt vastgesteld. Derhalve wordt tevens de parapluherziening in 4.11 Verkeer en parkeren behandeld.

1.3.3

Bestemmingsplan 'Parapluherziening verkamering woningen 2020'

Tot slot geldt ter plaatse van het plangebied het bestemmingsplan 'Parapluherziening verkamering woningen 2020' (vastgesteld 8 oktober 2020). Dit plan betreft een vertaling van het beleid 'Huisvesting arbeidsmigranten 2019' dat de gemeente Maasdriel op 25 april 2019 heeft vastgesteld. In dit beleid beschrijft de gemeente de ruimtelijke en maatschappelijke uitgangspunten waarbinnen de huisvesting van arbeidsmigranten binnen de gemeente Maasdriel mogelijk is. Middels dit beleid (en de rechtsopvolgers) wil de gemeente Maasdriel een helder kader bieden waarbinnen de huisvesting van arbeidsmigranten mag plaatsvinden. Het bestemmingsplan 'Parapluherziening verkamering woningen 2020' voorziet niet in relevante bepalingen voor onderhavig bestemmingsplan.

1.4

Opzet van het bestemmingsplan

Het bestemmingsplan "Hedel herziening 2022, Blankensteijn 11" bestaat uit de volgende stukken: toelichting met bijlagen; verbeelding; regels. De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en moeten in samenhang 'gelezen' worden. Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn regels gekoppeld teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van voorliggende toelichting. De toelichting heeft weliswaar geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij weergave en motivering van het bestemmingsplan en bij uitleg van verbeelding en planregels.

1.5

Leeswijzer

De toelichting van het bestemmingsplan is opgebouwd uit zeven hoofdstukken. De opbouw van de hoofdstukken is zodanig dat er sprake is van een logische volgorde in vraagstelling (wat, waarom, waar, hoe, etc.). Na dit inleidende hoofdstuk volgt in Hoofdstuk 2 een beschrijving van de bestaande situatie van het plangebied en de toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het relevante beleid op Rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. In Hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de verschillende van invloed zijnde milieu- en omgevingsaspecten zoals geluid, externe veiligheid, luchtkwaliteit, ecologie en water die bij de totstandkoming van het bestemmingsplan zijn betrokken en beoordeeld. In wordt de juridische planopzet toegelicht. Hier wordt de juridische procedure tot vaststelling beschreven en verantwoord. In Hoofdstuk 6 wordt de economische uitvoerbaarheid van het plan toegelicht, waarna tot slot in Hoofdstuk 7 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan wordt beschreven aan de hand van de onderwerpen vooroverleg en zienswijzen.

7

bestemmingsplan Hedel herziening 2022, Blankensteijn 1 1

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Bestaande situatie

Historie Onderstaande afbeelding 2.1 is de ontwikkeling van het plangebied door de tijd weergeven. Duidelijk zichtbaar is dat bebouwing zich vanaf de hoofdweg (Blankensteijn) heeft ontwikkeld in noordelijke richting. De woonwijken ten noorden van het plangebied bestonden nog niet en de entree van Hedel was minder prominent aanwezig dan hedentendage. Duidelijk zichtbaar is de uitbreiding van bebouwing tussen 1925 en 1970. In deze periode wijzigt bovendien de in het plangebied aanwezige bebouwing. De oppervlakte van de aanwezige bebouwing neemt toe en er ontstaat één groot bedrijfsgebouw. In deze periode ontstaat ook de bedrijvigheid die anno 2000 (en daarna) aanwezig is. Rondom het plangebied worden voornamelijk woningen gerealiseerd waardoor de locatie in de bestaande situatie zo goed als wordt omsloten door woonfuncties. Het centrum met de bijbehorende functies en activiteiten concentreert zich verderop ten westen van het plangebied.

Afbeelding 2.1: Historische ontwikkeling van het plangebied Hedendaags Ten noorden en zuiden van het plangebied is de dominante functie wonen. Verder ten zuiden, aan de Maas, wordt het landgebruik gekenmerkt door agrarisch gebruik en bedrijfsfuncties. Ten westen van het plangebied zijn de centrumfuncties van Hedel geconcentreerd, ten oosten van het plangebied aan de overzijde van de Oude Rijksweg ligt het buitengebied. De ligging in de entreezone van Hedel, in een gebied met een verscheidenheid aan functies nabij voorzieningen maakt het plangebied tot een zeer geschikt inbreidingslocatie. De in het plangebied aanwezige bebouwing is verouderd en ontsierend ten opzichte van de omgeving waar de afgelopen jaren veel is ontwikkeld. Dit maakt de locatie uitermate geschikt voor de ontwikkeling van woonappartementen voor starters en senioren die graag in het centrum willen wonen.

8

bestemmingsplan Hedel herziening 2022, Blankensteijn 1 1

Afbeelding 2.2: Ligging van het plangebied Het plangebied is grotendeels bebouwd, het betreft voornamelijk verouderde bedrijfsbebouwing. Ter plaatse van de Dreef 2 is een vrijstaande burgerwoning gesitueerd, Blankensteijn 1 betreft een bedrijfswoning. Aan de Dreef 2a en Blankensteijn 3-11 staan bedrijfs- en kantoorpanden. Vanwege de bedrijfsgebouwen en kantoren oogt het plangebied als klein bedrijventerrein ten midden van een woonwijk. Aan de zuidzijde van het plangebied, in de openbare ruimte, zijn parkeerplaatsen gesitueerd. Er is sprake van een goede ontsluiting op de bestaande verkeersstructuur, het plangebied wordt aan de west- en zuidzijde ontsloten op de Dreef en de Blankensteijn.

2.2

Toekomstige situatie plangebied

Sloop Het planvoornemen voorziet in de herontwikkeling van het plangebied ten behoeve van woningbouw. Hiertoe wordt alle bestaande bebouwing gesloopt. Uit afbeelding 2.3 volgt dat het overgrote deel van de bebouwing sterk verouderd is. Het plangebied is in de bestaande situatie vrijwel volledig verhard, als gevolg van het initiatief neemt de mate van verharding sterk af.

9

bestemmingsplan Hedel herziening 2022, Blankensteijn 1 1

Afbeelding 2.3 Overzicht te slopen opstallen

Nieuwbouw Het plan voorziet in de realisatie van 45 appartementen voor starters en senioren. In het plangebied is onderscheidt gemaakt tussen de beoogde typen appartementen: 30 appartementen van 60 m2; 15 appartementen van 75 m2. Naast de beoogde appartementen worden aan de noord(oost)kant van het plangebied bergingen gerealiseerd. Onderstaande afbeelding 2.4 toont een impressie van de toekomstige situatie.

10

bestemmingsplan Hedel herziening 2022, Blankensteijn 1 1

Afbeelding 2.4 Impressie toekomstige inrichting Bouwkundig vormen de appartementen een enkel bouwblok, echter wordt gekozen voor een architectonische uitstraling met grote verscheidenheid. Afbeelding 2.5 toont een impressie van de beoogde beeldkwaliteit van het gebouw. Dankzij deze verscheidenheid sluit de bebouwing aan bij het stedenbouwkundige bebouwingsbeeld van de Blankensteijn en omgeving. In het ontwerp zijn hiertoe variaties in goot- en bouwhoogtes opgenomen. Hiermee wordt aansluiting gezocht bij vergelijkbare recente inbreidingsontwikkelingen in het centrum van Hedel.

Afbeelding 2.6: Impressie bebouwing (v.l.n.r. gevel Blankensteijn, hoek gevel Blankensteijn, gevel Dreef, binnenplaats parkeerplaats) Openbare ruimte en groen De openbare ruimte rondom het appartementengebouw wordt op een groene wijze ingericht. Daarnaast is ter plaatse van de

11

bestemmingsplan Hedel herziening 2022, Blankensteijn 1 1

binnenplaats ruimte voor de aanleg van verschillende vormen van groen. Zo worden er twee clusters met fruitbomen gerealiseerd in de groenstrook tussen de parkeerplaatsen en het hoofdgebouw. Daarnaast worden de bergingen in ruimtelijke zin gescheiden van de parkeerplaatsen met de aanplant van circa 25 leibomen met een hoogte van circa 3 meter. Aan zuidzijde van het plangebied, tussen de parkeerplaatsen in openbare ruimte, worden nieuwe bomen aangeplant. Bestaande bomen worden voor zover mogelijk en waardevol behouden of herplant. Als gevolg van het plan neemt de mate van verharding aanzienlijk af. Dit heeft een positieve uitwerking op de leefbaarheid en voorkomt, in combinatie met het toegevoegde groen, hittestress. Parkeren en ontsluiting De nieuwe woningen worden ontsloten via de Blankensteijn, hiertoe wordt de bestaande inrit in het oosten van het plangebied gebruikt. De inrit wordt zodanig ingericht dat deze het parkeerterrein en de binnenplaats ontsluit. In de bestaande situatie worden verscheidene inritten op de Blankensteijn ontsloten. Het kantoor ter plaatse van Dreef 2a wordt ontsloten op de Dreef. In de toekomstige situatie wordt het gehele plangebied ontsloten op de Blankensteijn. Hierdoor wordt de verkeerskundige situatie overzichtelijker wat bijdraagt aan de verkeersveiligheid. In de bestaande situatie wordt geparkeerd in de openbare ruimte en op eigen terrein.

Als gevolg van de beoogde ontwikkeling neemt de parkeerbehoefte toe, er dient derhalve te worden voorzien in nieuwe parkeerplaatsen. Op eigen terrein is ruimte voor de realisatie van 64 parkeerplaatsen verdeeld over vier parkeerkoffers. In de openbare ruimte, in aansluiting op de Blankensteijn worden 17 (langs)parkeerplaatsen gerealiseerd. Zes van deze parkeerplaatsen betreffen bestaande parkeerplaatsen, deze worden opnieuw ingericht. Het plan heeft daarmee beschikking over 81 parkeerplaatsen, dit wordt nader toegelicht in 4.11 Verkeer en parkeren. Op de hoek van de Blankensteijn en Dreef wordt ruimte gereserveerd voor het parkeren van fietsen.

12

bestemmingsplan Hedel herziening 2022, Blankensteijn 1 1

Hoofdstuk 3

Beleidskader

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee moet ingespeeld worden op de grote uitdagingen die te wachten staan. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste op regionaal niveau worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. In de NOVI benoemt het Rijk 21 nationale belangen voor het omgevingsbeleid, inclusief de opgaven en de rol van het Rijk in het realiseren van deze opgaven. Deze opgaven komen samen in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie. Duurzaam economisch groeipotentieel. Sterke en gezonde steden en regio's. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is om combinaties te maken en win-win situaties te creëren.

In sommige gevallen moeten belangen worden afgewogen en scherper keuzes worden gemaakt. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Doorwerking in het onderhavige plan en conclusie In dit geval is er sprake van een lokale ontwikkeling waarmee geen Rijksbelangen zijn gemoeid. Er is dan ook geen sprake van strijd met het Rijksbeleid zoals verwoord in de NOVI.

3.1.2

Bro: Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), artikel 3.1.6., tweede lid is beschreven dat wanneer een bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt dit plan een beschrijving omvat van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Daarom is het noodzakelijk dat in een bestemmingsplan, maar ook in een inpassingsplan van rijk of provincie of bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van een bestemmingsplan, nadrukkelijk wordt stilgestaan bij de vraag of er behoefte is aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij het invullen van de vraag naar de behoefte en locatie zijn de volgende uit artikel 1.1.1. Bro van toepassing: 1. Bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. 2. Stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen.

Beoordeeld moet dan worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd. In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Inmiddels heeft jurisprudentie reeds bepaald bij welke minimale omvang sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Conform jurisprudentie is bij 11 woningen geen sprake van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921) en bij 12 woningen wel sprake van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953). Doorwerking in het onderhavige plan

13

bestemmingsplan Hedel herziening 2022, Blankensteijn 1 1

Toets aan begripsbepalingen 1.1.1. Bro Voordat de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt doorlopen, moet de vraag worden beantwoord of er wel sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling'. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voorliggend plan betreft de realisatie van 45 wooneenheden. Gelet op de begripsomschrijvingen is daarmee sprake van een woningbouwlocatie en derhalve een stedelijke ontwikkeling. Vervolgens moet worden bepaald of de stedelijke ontwikkeling 'nieuw' is. Beoordeeld moet dan worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd. Wanneer een ontwikkeling voorziet in de reducering of de verplaatsing van bebouwing wordt dit niet gezien als stedelijke ontwikkeling in de zin van de ladder. In de bestaande situatie gelden ter plaatse van het plangebied twee bouwvlakken, één voor de vrijstaande woning Dreef 2 en één ter plaatse van de bedrijfsbebouwing. Er geldt een maximaal bebouwingpercentage van 85%. Dit plan maakt de realisatie van 45 wooneenheden mogelijk, dit is meer dan 11 woningen, er is derhalve sprake van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'.

De ladder voor duurzame verstedelijking is daarmee van toepassing op het plan en de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden beschreven. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. Behoeftebepaling De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Voor wonen kan dit schaalniveau de gemeentegrens overstijgen. Verhuisbewegingen geven hiervoor een goede indicatie. De Ladder verplicht niet in alle gevallen tot regionale afstemming. Op basis van de aard en de omvang van het woningbouwplan moet bepaald worden of regionale afstemming nodig is. Bij kleinschalige ontwikkelingen die geen gemeentegrens overstijgend effect hebben, is bovengemeentelijke afstemming niet nodig. Gemeente Maasdriel maakt onderdeel uit van de regio Rivierenland, voor deze regio is de Regionale Woonagenda 2020-2030. Hierin zijn de belangrijkste thema's omschreven waaraan de betreffende regio gaat werken. Naast de inhoudelijke thema's, bevat de regionale woonagenda ook een woningbouwprogramma voor de komende tien jaar. Hierin staan per gemeente bandbreedtes voor het aantal toe te voegen woningen. In totaal verwacht de regio Rivierenland in de periode 2020-2030 tussen 7.900 en 12.500 nieuwe woningen te realiseren, om te voorzien in de regionale woningbehoefte.

Voor Maasdriel komt deze opgave neer op de realisatie van 1.250 woningen. De opgave is fors. Net als in veel delen van Nederland zullen er nieuwe woningen bij moeten komen om de druk op de woningmarkt te verlichten. Bovenstaande woningbouwopgave is nader uitgewerkt in de Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025. In deze visie hebben de gemeenten Zaltbommel en Maasdriel hun woonvisies geconcretiseerd. Centrale thema's zijn het snel realiseren van voldoende woningen, meer variatie in het woningaanbod, een duurzame woningvoorraad, het combineren van wonen en zorg en het verbeteren van de leefbaarheid. In de woonvisie wordt geconcludeerd dat op de korte termijn een disbalans bestaat tussen vraag en aanbod, kortom er zijn te weinig woningen beschikbaar. Een toename van de sociale huurwoningvoorraad is nodig met aandacht voor woningen voor kleinere huishoudens (starters, doorstromers en senioren). Voorliggend plan voorziet in de herontwikkeling van een inbreidingslocatie in het centrum van Hedel. Met het plan worden 45 kleinschalige (sociale huur) wooneenheden voor starters en senioren gerealiseerd (1- en 2-persoonshuishoudens). Dit sluit aan bij de behoefte aan voldoende betaalbare woningen. Hiermee draagt de ontwikkeling bij aan meer variatie op de woonmarkt. Met de ontwikkeling van sociale huurwoningen wordt gebouwd voor een passende woningvoorraad.

De woonappartementen zijn bestemd voor de lokale woningbehoefte van de gemeente Maasdriel en specifiek voor de kern Hedel. Gesteld wordt dat dit bestemmingsplan voorziet in wooneenheden voor een specifieke doelgroep (1- en 2-persoonshuishoudens) waar een sterk toenemende vraag naar is. Het plan draagt bij aan de variatie in het woningaanbod. Omdat sprake is van een inbreiding ter vervanging van een bedrijfslocatie wordt een redelijke toevoeging aan het woningbestand gerealiseerd van 45 wooneenheden. Het plan is op korte termijn te realiseren, in die zin voldoet het plan op het gebied aan de urgentie van de bouwopgave. Op basis van het voorgaande is voldoende aannemelijk dat er concrete behoefte bestaat aan de beoogde ontwikkeling. Bestaand stedelijk gebied Als de woningbouwontwikkeling voorziet in een behoefte en gepland is binnen bestaand stedelijk gebied, dan wordt voldaan aan de Ladder. Gelet op het vigerende planologische regime, de ligging in stedelijk gebied en bestaande in het plangebied aanwezige bebouwing, is voor het plangebied sprake van 'bestaand stedelijk gebied'. Conclusie Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de herontwikkeling van een binnenstedelijke inbreidingslocatie. Het plan betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling ter plaatse van bestaand stedelijk gebied. Omdat het plan voorziet in een aantoonbare behoefte aan woningen voldoet het plan aan de Ladder.

Er is sprake van een duurzaam gebruik van de ruimte en de Ladder vormt dan ook geen belemmering voor onderhavig plan.

14

bestemmingsplan Hedel herziening 2022, Blankensteijn 1 1

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie Gelderland

Provinciale Staten hebben op woensdag 19 december 2018 ingestemd met de nieuwe 'Omgevingsvisie Gaaf Gelderland'. De kern van deze Omgevingsvisie is dat een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland voorop staat. Om dit te behouden en te bereiken worden in de omgevingsvisie drie uitgangspunten centraal gesteld: een Duurzaam, Economisch krachtig en een Verbonden Gelderland. Duurzaam Gelderland beschikt over talrijke initiatieven en kansrijke aanknopingspunten op het terrein van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit. Gelderland maakt ruimte voor forse schaalsprongen ten behoeve van een duurzame omgeving, samenleving en economie. Daarbij wil de provincie het volgende bereiken: Energietransitie: In 2050 is Gelderland energieneutraal. Dat bereiken we door grootschalig besparen, opwekken uit duurzame energiebronnen en innoveren. Als tussendoel realiseren we 49% CO2 reductie in 2030. Klimaatadaptatie: In 2050 is Gelderland ingericht op het veranderde klimaat. Circulaire economie: In 2050 is Gelderland een afvalloze provincie. Met als tussenstap 50% reductie van het gebruik van grondstoffen in 2030. Afval bestaat niet meer; er zijn alleen nog grondstoffen die blijvend hun waarde behouden. Biodiversiteit: Vanaf 2019 denkt en werkt Gelderland natuur-inclusief. Biodiversiteit gaat verder dan de bekende natuurgebieden.

Ook daarbuiten, in woonwijken, op werklocaties en bij infrastructuur wordt van biodiversiteit een kernkwaliteit gemaakt. Een krachtige economie De 'oude' economie van ongelimiteerde groei verandert in een economie die in balans is met haar sociale, ecologische en ruimtelijke omgeving. Nieuwe verdienmodellen en nieuwe technologieën doen hun intrede. De maakindustrie beleeft in Nederland een her- en opwaardering. Vestigingsklimaat, arbeidsmarkt, vakmanschap en kennisinfrastructuur worden steeds belangrijker. De woningmarkt in Nederland kampt enerzijds met schaarste en anderzijds met krimp. Daarnaast is er een grote opgave om bestaande bouw te verduurzamen. Gelderland heeft sterke troeven voor een internationaal onderscheidende en uiterst potentiële positie - clustering van economische activiteit, maakindustrie, logistieke kracht, sociaal ondernemen, natuur, kennis en onderwijs, ruimte, cultuur en sport en een strategische ligging. Op woongebied heeft Gelderland eveneens een uitzonderlijke positie. Door zowel te investeren in een bruisende en levendige stad en in een vitaal platteland ontstaat een symbiose waarbij beide elkaar versterken. Hierdoor gaat van Gelderland aantrekkingskracht uit. De Gelderse economie is krachtig. Deze situatie is niet vanzelfsprekend. Duurzame werkgelegenheid en bedrijvigheid zijn cruciaal voor de economische kracht van de Gelderse regio's.

Daarnaast vraagt een goed vestigingsklimaat om hoogwaardige culturele voorzieningen. Daarbij wil de provincie het volgende bereiken: Het uitnutten de strategische ligging van Gelderland. De Gelderse economie kan zich verder ontwikkelen binnen de natuur- en landschapswaarden en dragen duurzaam bij. Het positioneren Gelderland als hét vestigingsgebied voor de nieuwe generatie ondernemers. Ondernemers die duurzaam ondernemen in balans met de sociale, ecologische en ruimtelijke omgeving hoog in het vaandel hebben; Een sociaal evenwichtig vestigingsklimaat in Gelderland. Het versterken de positie van Gelderland op het gebied van food, health en energy en andere topsectoren en stimuleren kleinschalig ondernemerschap en innovatie, ook met oog voor ontwikkeling van lokale arbeidsmarkten. Het verduurzamen van de bestaande gebouwde woonomgeving. Dit is noodzakelijk om steden toekomstbestendig en economisch aantrekkelijk te maken. En we zoeken actief naar interessante transformaties, zoals bijvoorbeeld de functiemenging op bedrijventerreinen en het omzetten van kantoren in woningen. Blijvend verbonden Het is van belang dat mensen andere mensen kunnen ontmoeten. Dat geldt voor mensen in steden, wijken en voor het platteland. Of het nu gaat om werk of sociale contacten, de samenleving moet voor flexibele netwerken zorgen die voor iedereen open staan en beschikbaar zijn.

Naast traditionele voorzieningen als auto en OV doen nieuwe spelers en technologieën op het gebied van verbindingen en netwerken hun intrede, zoals smart mobility, zelfrijdende auto's en deelauto's. Ook het belang van snelle en betrouwbare data-uitwisseling neemt toe en is hier onderdeel van. De ontwikkelingen volgen elkaar snel op en zijn soms onstuimig. Het is van belang dat de relatief goede bereikbaarheid een toekomstvaste waarde voor Gelderland is. Systemen moeten meebewegen met nieuweontwikkelingen en deze ook faciliteren. Mobiliteit moet verder verduurzaamd worden. Daarbij wil de provincie het volgende bereiken: Een optimale bereikbaarheid van Gelderland door onderlinge aansluiting van vervoersmogelijkheden en verplaatsingen te faciliteren. In 2050 dient de mobiliteit in Gelderland volledig duurzaam te zijn in termen van energie, klimaat, circulair en biodiversiteit. Het creëren van slimme en duurzame oplossingen voor het verbinden van mensen, goederen en data. Daaronder wordt

15

bestemmingsplan Hedel herziening 2022, Blankensteijn 1 1

ook begrepen het beter benutten van bestaande infrastructuur en gedragsverandering. De opties tussen weg, rail en water worden zorgvuldig en duurzaam afgewogen. Het stimuleren en faciliteren van nieuwe vormen van vervoer en verplaatsing. Dit kan bijvoorbeeld door autonoom rijden. Doorwerking in het onderhavige plan en conclusie Onderhavig plan betreft een lokale ontwikkeling waar geen provinciale belangen mee geschaad worden. Op het gebied van duurzaamheid draagt de voorgenomen ontwikkeling bij aan de in de Omgevingsvisie gestelde ambities betreft de energietransitie. De ontwikkeling sluit daarmee aan op de ambities met betrekking tot de energietransitie en daarmee duurzaamheid. Het initiatief heeft daarmee een positieve invloed op in de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland benoemde belangen.

3.2.2

Omgevingsverordening Gelderland

Vanaf 21 december 2022 is de geconsolideerde versie van de Omgevingsverordening Gelderland van toepassing. De regels in de Omgevingsverordening vormen het sluitstuk op de Omgevingsvisie. De provincie zet de Omgevingsverordening als juridisch instrument in om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen op die onderdelen waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen te waarborgen of om te voldoen aan wettelijke verplichtingen. De regels uit de verordening zijn kaderstellend voor gemeenten bij het opstellen van bestemmingsplannen. Daarnaast worden de gebieden waarbinnen bepaalde regels gelden in de Omgevingsverordening concreet begrensd. De verordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de provincie Gelderland. Doorwerking in het onderhavige plan Artikel 2.2 (instructieregel bestemmingsplan doorwerking regionale woonagenda) heeft betrekking op het onderhavige bestemmingsplan: a. Een bestemmingsplan maakt nieuwe woningen alleen mogelijk als die ontwikkeling past binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda. b. Als een ontwikkeling niet past binnen de vigerende regionale woonagenda, kan een bestemmingsplan vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie van de regionale woonagenda nieuwe woningen toch mogelijk maken onder de volgende voorwaarden: 1.

er wordt voldaan aan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking; 2. de ontwikkeling past binnen het meest recente provinciale beleid; 3. er heeft aantoonbaar regionale afstemming plaatsgevonden over deze ontwikkeling, en 4. Gedeputeerde Staten stemmen in met deze ontwikkeling. De met dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte woningbouwontwikkeling is passend binnen de door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda. In 3.1.2 Bro: Ladder voor duurzame verstedelijking is dit nader onderbouwd. Het plan voldoet daarmee aan artikel 2.2 van de Omgevingsverordening. Conclusie De Omgevingsverordening voorziet anderszins niet in voor dit bestemmingsplan relevante bepalingen. Onderhavig plan is niet strijdig met de Omgevingsverordening en deze vormt geen belemmering voor de realisatie van de beoogde ontwikkeling.

3.3

Regionaal beleid

Regionale Woonagenda 2020-2030 De provincie Gelderland geeft in de Omgevingsverordening aan dat van de regio's wordt verwacht dat zij hun beleid op het gebied van wonen afstemmen met (externe) partners in een 'regionale woonagenda'. Hierin zijn de belangrijkste thema's omschreven waaraan de betreffende regio gaat werken. In de Regionale Woonagenda 2020 -2030 zijn vijf thema's uitgewerkt waarop de acht regio gemeenten de komende jaren willen samenwerken. Deze thema's zijn: 1. Continuïteit in productie 2. Betaalbaarheid van het wonen 3. Flexibiliteit op de woningmarkt 4. Wonen en zorg 5. Duurzaamheid Naast de inhoudelijke thema's, bevat de regionale woonagenda ook een woningbouwprogramma voor de komende tien jaar. Hierin staan per gemeente bandbreedtes voor het aantal toe te voegen woningen. In totaal verwacht de regio Rivierenland in de periode 2020-2030 tussen 7.900 en 12.500 nieuwe woningen te realiseren, om te voorzien in de regionale woningbehoefte. Voor Maasdriel komt deze opgave neer op de realisatie van 1.250 woningen. De opgave is fors. Net als in veel delen van Nederland zullen er nieuwe woningen bij moeten komen om de druk op de woningmarkt te verlichten. Regionaal Woningbouwprogramma Regio Rivierenland

16

bestemmingsplan Hedel herziening 2022, Blankensteijn 1 1

Het Regionaal Woningbouwprogramma heeft direct invloed op woningbouwplannen. De Omgevingsverordening bepaalt namelijk in artikel 2.2 dat in een bestemmingsplan nieuwe woningbouwlocaties, en de daar te bouwen woningen, slechts worden toegestaan wanneer dit past in het door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woningbouwprogramma en de vastgestelde Kwantitatieve Opgave Wonen voor de betreffende regio. De overige thema's worden op regionaal of lokaal niveau uitgewerkt in beleid of in uitvoeringsacties. De gemeenten van Regio Rivierenland, waaronder de gemeente Maasdriel, hebben afspraken gemaakt voor het opstellen en jaarlijks actualiseren van een regionaal woningbouwprogramma. In de regionale woonagenda is voor de periode 2020-2030 een opgave van in totaal tussen de 7.900 en 12.550 nieuwe woningen opgenomen. Voor Maasdriel komt deze opgave neer op de realisatie van 1.250 tot 2000 woningen. Toetsing van projecten Alle in het Regionaal Woningbouwprogramma opgenomen projecten zijn getoetst op drie punten: Planstatus (harde of zachte plancapaciteit); Urgentie (noodzaak voor prioriteit: verbetering door bijvoorbeeld herstructurering dan wel bedrijfssanering of woningen voor urgente doelgroepen); Woonmilieu, prijs en woningtype (projecten worden gespiegeld aan de geschetste behoefte uit het regionale woningbehoefteonderzoek).

Indeling projecten De projecten zijn - na op de drie punten getoetst te zijn - ingedeeld in drie categorieën, te weten: Kansrijke plannen en/of korte termijn (realisatie binnen vijf jaar) 1. Dit zijn plannen die goed aansluiten op de actuele marktvraag. Alle projecten in categorie 1 zijn opgenomen in harde plancapaciteit. Kansrijke plannen waar nog geen vastgesteld bestemmingsplan voor is, worden opgenomen in categorie 2; Plannen met aandachtspunten en/of middellange termijn (realisatie over vijf tot tien jaar) 1. Dit kunnen bijvoorbeeld aandachtspunten op het gebied van milieu zijn. Ook zijn kansrijke plannen waarvoor nog geen bestemmingsplan is vastgesteld opgenomen in categorie 2; Plannen voor de lange(re) termijn (realisatie tien jaar of verder) 1. Dit zijn plannen die pas na 2030 zijn voorzien of deel uitmaken van een groter project. De projecten uit de categorieën 1 en 2 vormen het Regionale Woningbouwprogramma Rivierenland.

Doorwerking in het onderhavige plan Voorliggend plan is relatief recent tot stand gekomen en is niet opgenomen in de regionale woningbouwprogrammering. Navolgend wordt het plan getoetst op de bovenstaande punten. Voorop staat dat het planvoornemen geen afbreuk doet aan de in het programma gestelde doelstellingen. Planstatus: harde plancapaciteit (ontwikkeling 45 wooneenheden voor 1- en 2-persoonshuishoudens); Urgentie: de urgentie van het project is tweeledig; er is behoefte aan de sanering en herontwikkeling van de bedrijfslocatie en er is een urgente en aantoonbare behoefte aan dergelijke wooneenheden voor starters en senioren; Woonmilieu, prijs en woningtype: dit bestemmingsplan maakt de realisatie van 45 (sociale huur) wooneenheden mogelijk, dit sluit aan bij de behoefte aan betaalbare huurwoningen. Toetsing aan bovenstaande punten toont aan dat onderhavig plan concreet te realiseren is en voorziet in de huidige woonbehoefte. Op basis van deze toetsing kan het planvoornemen worden ingedeeld in de categorie 'Kansrijke plannen en/of korte termijn (realisatie binnen vijf jaar)'. Het plan sluit aan op de actuele markvraag en kent een harde plancapaciteit. Er is enkel nog de wijziging van het planologische regime noodzakelijk, voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

Na vaststelling van dit bestemmingsplan zijn er geen belemmeringen meer die de realisatie van de wooneenheden tegen zal houden. Conclusie Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat, ondanks dat voorliggend plan niet is opgenomen in het regionale woningbouwprogramma, zij kan worden gecategoriseerd als een kansrijk plan voor de korte termijn. Door de kleinschalige omvang van het plan doet zij geen afbreuk aan de woningbouw gerelateerde doelstellingen van de regio Rivierenland. Met het mogelijk maken van 45 (sociale huur) wooneenheden voor 1- en 2-persoonshuishoudens voorziet dit plan bovendien in de actuele behoefte aan betaalbare woningen. De ontwikkeling scoort daarom goed ten opzichte van het woningbouwprogramma.

17

bestemmingsplan Hedel herziening 2022, Blankensteijn 1 1

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Omgevingsvisie Bommelerwaard

Op 13 oktober 2022 heeft is de omgevingsvisie 'Bommelerwaard' vastgesteld, deze visie gaat over de woon- en leefomgeving van Maasdriel en Zaltbommel en de mensen die daarin samenleven, werken, ondernemen en verblijven. De omgevingsvisie is opgesteld na gesprekken met inwoners, organisaties, andere overheden, samenwerkingspartners, betrokken partijen en andere belangstellenden. Nieuwe plannen en ideeën, maar ook nieuw gemeentelijk beleid, moeten aansluiten op de omgevingsvisie. De visie is vastgesteld voor de toekomst waarbij men vooruit kijkt naar 2040. De omgevingsvisie Bommelerwaard richt zich op 13 kernopgaven die vallen onder de volgende thema’s: Klimaat, duurzaamheid en landschap. Landbouw, economie, toerisme en cultuurhistorie. Wonen, welzijn en voorzieningen. Milieu, gezondheid en leefbaarheid.

Afbeelding 3.1: Kernopgaven Maasdriel omgevingsvisie 2040 Op basis van bovenstaande kernopgaven en de visiekaart zijn voor de kern Hedel met name relevant: 1. Kansen voor versterken natuur, water en recreatie en toerisme 2. Versterken/ontwikkelen boven-lokale voorzieningen 3. Woningopgave per cluster/kern (Hedel; 350 woningen) Doorwerking in het onderhavige plan Dit bestemmingsplan maakt de herontwikkeling van een inbreidingslocatie mogelijk, hiermee wordt de realisatie van 45 wooneenheden voor 1- en 2-persoonshuishoudens (starters en senioren) mogelijk gemaakt. Voor de kern Hedel wordt een woningbouwopgave van 350 woningen vastgesteld. Het plan draagt daarmee bij aan het realiseren van woningen voor alle doelgroepen met aandacht voor specifieke doelgroepen. Met de sanering van de bestaande bedrijfslocatie is bovendien sprake van een duurzame herontwikkeling. De bestaande verouderde bebouwing wordt gesloopt en hiervoor in de plaats wordt een energieneutraal appartementengebouw gebouwd. Het plangebied is gesitueerd in de entreezone van Hedel. Als gevolg van de

18

bestemmingsplan Hedel herziening 2022, Blankensteijn 1 1

sanering van de ontsierende bedrijfsbebouwing vindt een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit plaats. Daarbij wordt er meer ruimte gereserveerd voor een groene en klimaatadaptieve openbare ruimte. Als gevolg van de ontwikkeling neemt de mate van verharding ter plaatse van het plangebied aanzienlijk af. Hiermee wordt een bijdrage gedaan aan een hittebestendige openbare ruimte. Met de verplaatsing van de bestaande bedrijven wordt bovendien bijgedragen aan een prettige woon- en leefklimaat, milieuhinder (geluid, geur, gevaar, stof) wordt verminderd. Al met al draagt het plan op verschillende wijzen bij aan de visie voor de kern Hedel. Conclusie Voorliggend bestemmingsplan draagt bij aan de in de omgevingsvisie vastgestelde ambities voor de kern Hedel en daarmee de gemeente Maasdriel. Geconcludeerd wordt dat de omgevingsvisie geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling.

3.4.2

Woonvisie Bommelerwaard 2021 - 2025

De gemeente Maasdriel heeft samen met de gemeente Zaltbommel de Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025 opgesteld. De visie is op 8 juli 2021 door de gemeenteraad vastgesteld. In de visie zetten de gemeenten hun ambities uiteen uit op het gebied van wonen. Centrale thema's van de Woonvisie zijn: Snel voldoende woningen: De woningbouwopgave voor de komende 10 jaar bestaat voor Maasdriel uit circa 1.250 woningen Meer variatie: voor woningbouwontwikkelingen met meer dan 10 woningen wordt een differentiatie gehanteerd, waarmee alle doelgroepen passend bediend kunnen worden. Woningen in verschillende typologieën, huur en koop, in verschillende prijsklassen. Er is aandacht voor de specifieke huisvestingsvragen van doelgroepen zoals arbeidsmigranten, statushouders en woonwagenbewoners; Duurzame woningvoorraad: verduurzaming van de bestaande voorraad, woningen en andere gebouwen aardgasvrij maken. En een klimaatadaptieve, circulaire en natuurinclusieve leefomgeving. Wonen en zorg: de realisatie van een breed palet van woningen en woonvormen voor senioren wordt gestimuleerd. Woonvormen, waarbij een passende vorm van zorg geboden kan worden. Woonvormen waar ouderen zich comfortabel en veilig voelen in een vertrouwde omgeving.

Leefbaarheid: Burgers worden ondersteund om de kracht uit de samenleving te benutten om de kernen aantrekkelijk te houden en mensen zich er thuis te laten voelen en verbonden te laten zijn met elkaar. Met nieuwbouw wordt hier aan bijgedragen door een goede differentiatie van woningen te realiseren. De ambities en woonthema's zijn in het uitvoeringsprogramma vertaald in uitvoeringsacties. Doorwerking in het onderhavige plan Voorliggend plan maakt de bouw van 45 (sociale huur) woonappartementen mogelijk. In de woonvisie wordt geconcludeerd dat op de korte termijn een disbalans bestaat tussen vraag en aanbod, kortom er zijn te weinig woningen beschikbaar. Een toename van de sociale huurwoningvoorraad is nodig met aandacht voor woningen voor kleinere huishoudens (starters, doorstromers en senioren). Dit plan voorziet in de bouw van wooneenheden voor 1- en 2-persoonshuishoudens, deze woningen zijn geschikt voor voorgenoemde doelgroepen. Daarnaast kan de ontwikkeling van de woningen op korte termijn, binnen 5 jaar, plaatsvinden. Daarmee draagt dit plan bij aan de ambitie om snel voldoende woningen te realiseren. Daarnaast geeft de gemeente aan dat er een behoefte is aan voldoende betaalbare woningen. Sociale huurwoningen kennen een bovengrens qua maximale huur, hierdoor zijn de prijzen minder gevoelig voor de krapte op de woningmarkt.

De huurprijs kan daarom niet buitenproportioneel stijgen en blijft daarom betaalbaar. De ontwikkeling richt zich daarmee op de woonbehoeften van lage- en middensinkomens. Ook voorziet de ontwikkeling hiermee in meer variatie op de woonmarkt. Met de ontwikkeling van sociale huurwoningen wordt gebouwd voor een passende woningvoorraad. De woonappartementen zijn bestemd voor de lokale woningbehoefte van de gemeente Maasdriel en specifiek voor de kern Hedel. De woningen worden op duurzame wijze gerealiseerd en zijn bovendien energieneutraal tijdens de gebruiksfase. De ontwikkeling draagt daarom in positieve zin bij aan de duurzaamheidsambities van de gemeente. Conclusie Het initiatief draagt bij aan de in de woonvisie beschreven ambities en past daarmee binnen het beleidskader. Het planvoornemen past binnen de doelstellingen van de Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025.

19

bestemmingsplan Hedel herziening 2022, Blankensteijn 1 1

Hoofdstuk 4 4.1

Milieu- en omgevingsaspecten

Algemeen

Ingevolge artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt in dit hoofdstuk een beschrijving opgenomen van de wijze waarop de milieu- en omgevingsaspecten bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de in dit kader van belang zijnde milieu- en omgevingsaspecten.

4.2

Bodem

4.2.1

Algemeen

Bij de verkenning van mogelijkheden om nieuwe functies in een gebied te realiseren dient de bodemkwaliteit te worden betrokken. Inzicht in eventuele beperkingen aan het bodemgebruik (i.v.m. milieuhygiënische risico's voor mens, plant en dier) is noodzakelijk om te beoordelen of de grond geschikt is voor de beoogde functie. Er mogen namelijk geen nieuwe gevoelige functies op een zodanig verontreinigd terrein worden gerealiseerd, dat schade is te verwachten voor de gezondheid van de gebruikers of het milieu. Bovendien dient een bodemonderzoek uitgevoerd te worden indien gebouwen worden gerealiseerd voor menselijk verblijf.

4.2.2

Onderzoek

Om de bodemkwaliteit ter plekke van het plangebied in beeld te brengen zijn door Verhoeven Milieutechniek B.V. diverse bodemonderzoeken uitgevoerd. De belangrijkste conclusies zijn onderstaand samengevat. Diverse onderzoeken Blankensteijn 3-7 (Bijlage 1) Middels het onderzoek is de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem, binnen de perceelsgrenzen, in voldoende mate vastgesteld. Op de onderzoekslocatie is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging met PAK van, in totaal, circa 80 m3. Naar verwachting is de grondverontreiniging vóór 1987 ontstaan en is derhalve sprake van een historisch geval van ernstige bodemverontreiniging. De grondverontreiniging met PAK is, binnen de onderzoeksgrenzen, volledig in beeld gebracht. Uit de uitgevoerde Sanscrit toetsing (V. 2.7.0) blijkt dat er geen sprake is van een spoedeisend geval van ernstige bodemverontreiniging, uitgaande van de functie wonen met tuin en uitgaande van het feit dat de aanwezige (klinker)verharding in tact blijft. Voor wat betreft asbest in de grond is geen sterke verontreiniging aangetoond. Op basis van de PFAS resultaten kan, voor wat betreft de eventuele afvoer van de grond, worden aangetoond dat de gehalten voor PFAS onder de functieklasse “landbouw/natuur” (achtergrondwaarde) uit het tijdelijk handelingskader voor hergebruik van PFAS houdende grond vallen.

Vanuit milieuhygiënisch oogpunt bestaan geen bezwaren tegen de voorgenomen herontwikkeling, rekening houdend met onderstaande aanbevelingen. Geadviseerd is om, na verwijdering van de momenteel aanwezige belemmering, nog aanvullend een maaiveldinspectie uit te voeren om een definitieve uitspraak te kunnen doen over de contactzone. Indien in de toekomst civieltechnische werkzaamheden worden uitgevoerd waarbij in contact getreden wordt met de sterk verontreinigde grond dient rekening te worden gehouden met sanerende maatregelen en de daarbij behorende meldingen bij het bevoegd gezag. Diverse onderzoeken Blankensteijn 1-9 & Dreef 2 (Bijlage 2) Met de uitgevoerde onderzoeken is een indicatie verkregen van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ter plaatse van de locatie aan de Blankensteijn 1-9 en Dreef 2 te Hedel. Er is sprake is van een asbesthoudende fundering onder de betonvloer in de bestaande bebouwing. De fundering maakt onderdeel uit van de bouwconstructie en dient derhalve door een asbestinventariseerder nader te worden onderzocht. In de grond ter plaatse van de onderzoekslocatie is zintuiglijk en/of analytisch geen asbest aangetroffen. Voor wat betreft de algemene NEN-kwaliteit is de onderzoekslocatie in onvoldoende mate onderzocht.

Op basis van de onderzoeksresultaten is minimaal sprake van 3 deellocaties met licht (index >0,5) verontreinigde grond met zink en/of sterk verontreinigde grond met lood. Om van een geval van ernstige bodemverontreiniging te spreken dient voor tenminste één stof de gemiddelde concentratie van minimaal 25 m3 grond hoger te zijn dan de interventiewaarde.

20

bestemmingsplan Hedel herziening 2022, Blankensteijn 1 1

Gezien de resultaten van het historisch onderzoek en de verdeling van de aangetroffen verontreinigingen is niet uit te sluiten dat sprake is van heterogene aanwezigheid licht tot sterke verontreinigingen met zink en/of lood. Middels een nader onderzoek naar zink en/of lood dient de omvang en de ernst te worden vastgesteld. Het nader onderzoek naar zink en/of lood dient te worden uitgevoerd conform de NTA 5755:2010. Nader bodemonderzoek Blankensteijn 1-9 en 11 & Dreef 2 (Bijlage 3) Middels het uitgevoerde nader bodemonderzoek zijn de aangetroffen verontreinigingen met lood en/of zink grotendeels in voldoende mate onderzocht voor de locatie aan Blankensteijn 1-9 en 11 en de Dreef 2 te Hedel. Op basis van de resultaten van het nader onderzoek is er sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging in het kader van de Wet bodembescherming voor wat betreft de aangetroffen gehalten voor lood en/of zink in de grond. In tabel 1 zijn de verontreinigingen met omvang schematisch weergegeven.

Afbeelding 4.1: Vastgestelde bodemverontreinigingen De verontreinigingen met lood en/of zink zijn vermoedelijk te relateren aan de historische (baksteenhoudende) erfophoging en grondwal. Naar verwachting zijn de grondverontreinigingen met lood en/of zink vóór 1987 ontstaan en is derhalve sprake van historische verontreinigingen. Op basis hiervan is geen sprake van Zorgplicht voor wat betreft de grondverontreinigingen met lood en/of zink. Voor wat betreft de verontreinigingen met lood en/of zink de grond, welke immobiel zijn, is naar verwachting geen sprake van een spoedeisend geval en kunnen humane, verspreidingsrisico’s en ecologische risico’s uitgesloten worden. Voor wat betreft het aangetroffen asbest dient formeel gezien een nader asbestonderzoek uitgevoerde middels proefsleuven. Aangezien naar verwachting sprake is van een plaatselijke spot, welke ondergeschikt is aan heterogeen verontreinigde grond met lood en/of zink in de grondwal, wordt nader onderzoek niet noodzakelijk geacht. Tevens dient rekening gehouden te worden met de asbesthoudende fundering onder de bebouwing welke middels een asbestinventarisatie conform SC540 nader onderzocht dient te worden. Mogelijk dient na afloop van de voorgenomen sloopwerkzaamheden aanvullend onderzoek te worden verricht. In overleg met het bevoegd gezag dient een passende saneringsvariant bepaald te worden (afgraven en/of afdekken).

Alle sanerende maatregelen dienen plaats te vinden conform de beoordelingsrichtlijnen SIKB 6000 “Milieukundige begeleiding van (water)bodemsanering en nazorg” en SIKB 7000 “Uitvoering van (water)bodemsaneringen en ingrepen in de waterbodem”. Voorafgaand dient een BUS-melding te worden ingediend bij het bevoegd gezag.

21

bestemmingsplan Hedel herziening 2022, Blankensteijn 1 1

4.2.3

Conclusie

Met het uitgevoerde onderzoek is de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ter plaatse van de onderzoekslocatie in voldoende mate vastgesteld. Ter plaatse zijn verschillende verontreinigingen vastgesteld welke met het oog op de beoogde herontwikkeling moeten worden gesaneerd. Hiertoe is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in de planregels. De bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.3

Water

4.3.1

Algemeen

In een vroeg stadium van de planvorming moet overleg worden gevoerd met de waterbeheerder. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheergebied van het waterschap Rivierenland, die verantwoordelijk is voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van het project wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf.

4.3.1.1

Waterschap

Met het 'Waterbeheerprogramma 2022-2027' blijft het waterschap op koers om het rivierengebied veilig te houden tegen overstromingen, om voldoende schoon water te hebben en om het afvalwater effectief te zuiveren. Waterschap Rivierenland zorgt voor veilige dijken en een evenwichtig watersysteem. Deze missie is het vertrekpunt voor alle activiteiten en projecten van Waterschap Rivierenland. De langetermijnvisie staat in de Watervisie 2050. Deze visie is in het WBP uitgewerkt met oplossingen, maatregelen en ideeën voor de korte termijn; een planperiode van zes jaar. Voor dit WBP is dat 2022-2027. De maatregelen worden gerealiseerd via projecten en in het reguliere beheer en onderhoud. Hiermee trekt het Waterschap Rivierenland de lijn door van het vorige waterbeheerplan. Bij de uitvoering van het programma beweegt het waterschap mee met veranderingen en benutten zij de kansen die zich voordoen in de regio. Om inhoudelijke ambities te bereiken ligt het accent onder meer op: Gebiedsgericht werken; Waterbewustzijn; Innovatie. Het waterbeheerprogramma is het centrale beleidsdocument van het waterschap. Het programma biedt houvast voor bestuurders en ambtenaren. De doelen en maatregelen in het waterbeheerprogramma zijn opgesteld samen met provincies, gemeenten en andere partijen.

Het waterschap houdt rekening met provinciale functies en werkt mee aan het realiseren van provinciale doelen. In de Beleidsregels van het waterschap is een vuistregel opgenomen voor de compensatie van toename aan verhard oppervlak. Deze vuistregel houdt in dat voor elke hectare nieuw verhard oppervlak er 436 m3 waterberging gerealiseerd moet worden (gebaseerd op de T=10+10% bui).

4.3.1.2

Gemeente

Gemeenten Maasdriel en Zaltbommel hebben gezamenlijk het 'Water en Rioleringsplan Bommelerwaard 2022 - 2026' opgesteld. Hierin geeft de Bommelerwaard aan hoe invulling wordt gegeven aan de zorgplichten uit de Wet milieubeheer en de Waterwet. Bijlage C gaat specifiek in op het hemelwaterbeleid van de gemeente Maasdriel. Om (nog) duurzamer om te gaan met hemelwater worden de volgende doelen nagestreefd: scheiden van schone en vuile waterstromen; beperken van de hoeveelheid ingezameld hemelwater op het gemengde stelsel; verbieden van het afvoeren van hemelwater op drukriolering; beperken van risico's tijdens extreme neerslag. De voorkeursvolgorde 'omgang met hemelwater en ander afvalwater aan de bron' binnen de gemeente Maasdriel, gebaseerd op het landelijke hemelwaterbeleid, is als volgt: vasthouden op daken, bergingen als regentonnen/schuttingen nuttig gebruiken; op maaiveld infiltreren waar mogelijk; ondergronds ondiep infiltreren via een particuliere voorziening; verwerken in het oppervlaktewater.

22

bestemmingsplan Hedel herziening 2022, Blankensteijn 1 1

4.3.2

Onderzoek

Op 30 september 2022 is het waterschap Rivierenland geïnformeerd over het plan met het doorlopen van de digitale watertoets. Het toetsresultaat is opgenomen in Bijlage 4 Watertoets behorend bij de toelichting van dit bestemmingsplan. Uit de toets blijkt dat de normale watertoetsprocedure gevolgd dient te worden. Klimaatadaptatie Water en ruimtelijke ordening zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden, zeker in ons veranderende klimaat. Extreme buien worden steeds vaker afgewisseld met perioden van droogte. Waterschap Rivierenland blijft ernaar streven om voldoende water van voldoende kwaliteit beschikbaar te hebben. Het waterschap heeft samen met de gemeenten de taak om te zorgen voor een klimaatbestendige inrichting van onze leefomgeving. Bijdragen kunnen geleverd worden door plannen zo klimaatbestendig mogelijk in te richten, bijvoorbeeld met het aanleggen van groene daken of natuurvriendelijke oevers. De kwaliteit van de leefomgeving of de biodiversiteit kan zo worden vergroot. Grondwater Waterschap Rivierenland is verantwoordelijk voor het waterpeil in sloten en vaarten. Dit peil heeft indirect effect op het grondwaterpeil. Gemeenten moeten overlast door te veel of te weinig grondwater beperken. Particulieren zijn verantwoordelijk voor het grondwater op hun perceel.