044 Bijlage Plan van aanpak Actualisatie Maatschappelijk vastgoed Maasdriel



Vertraging in besluitvorming door verkiezingen (voorjaar 2026) Door het politieke overgangsmoment kan het proces stagneren, met name bij de formele vaststelling van het strategisch beleidskader. Beheersmaatregel: een realistische planning is opgesteld waarbij het voortraject (ambtelijke voorbereiding, inventarisaties, participatie) vóór de verkiezingen plaatsvindt, en bestuurlijke besluitvorming daarna.



Onvoldoende betrokkenheid of input vanuit vakafdelingen of externe stakeholders Het risico bestaat dat signalen, belangen of beleidsinzicht onvoldoende worden opgehaald, waardoor het afwegingskader of de uitkomsten als onvoldoende gedragen worden ervaren. Beheersmaatregel: er wordt gewerkt met een zorgvuldig participatieproces, met een ambtelijke werkgroep, themabijeenkomsten per kerncluster, en afstemming met externe partijen (waaronder huurders en verenigingen).



Onvoldoende beschikbare data of gebrekkige kwaliteit van de vastgoedadministratie Voor een goede beoordeling van vastgoedobjecten is betrouwbare informatie nodig over eigendom, gebruik, kosten, technische staat, duurzaamheid en subsidiestromen.

En in het kader van de actualisatie van de omgevingsvisie loopt een afzonderlijk onderzoek naar potentiële woningbouwlocaties in kleine kernen (inclusief verkenningen op het gebied van infrastructuur en milieu).

14

Beheersmaatregel: een adviesbureau ondersteunt bij de structurering en toetsing van de inventarisatie. Waar nodig worden aanvullende gegevens verzameld of bestaande data opgeschoond. Financiële consequenties van keuzes niet realistisch of niet uitvoerbaar Ambities kunnen leiden tot een investeringsopgave die niet past binnen de financiële ruimte van de gemeente.



Beheersmaatregel: keuzes worden gefaseerd (0–5, 5–10, 10–20 jaar) en financieel onderbouwd met kengetallen. Inpassing vindt plaats via de reguliere P&C-cyclus. De beleidskeuzes en financiële impact worden nadrukkelijk met elkaar verbonden. Verwarring over rollen en verantwoordelijkheden binnen de organisatie Onduidelijkheid over wie waarover gaat (raad, college, ambtelijke organisatie) kan het proces frustreren.



Beheersmaatregel: het traject voorziet in heldere rolduidelijkheid en positionering (strategisch – tactisch – operationeel), en een duidelijke governance met opdrachtgever, projectteam en bestuurlijke klankbordgroep. 

Onvoldoende ambtelijke capaciteit of beschikbaarheid Beperkte beschikbaarheid van ambtelijke capaciteit op sleutelposities (m.n. beleid, vastgoed en gebouwenbeheer) kan leiden tot vertraging, verminderde kwaliteit van analyses of onvoldoende interne afstemming. Beheersmaatregel: capaciteitsinzet wordt bij aanvang van het traject op managementniveau afgestemd, inclusief inzet van externen waar nodig. Taken en rollen binnen het projectteam zijn helder belegd, met een vast kernteam en thematische aanspreekpunten. Planning houdt rekening met piekbelasting en benodigde capaciteit voor parallel lopende opgaven.



Onvoldoende inzicht in vastgoedportefeuille Alle bijzonderheden van de vastgoedportefeuille zijn momenteel onvoldoende in beeld. Dit kan ertoe leiden dat beleidsdiscussies gevoerd worden zonder volledige informatie. Oorzaak hiervan is beperkte capaciteit, mede door wisseling binnen de ambtelijke formatie op het beleidsterrein van maatschappelijk vastgoed.



Beheersmaatregel: in de planning wordt expliciet tijd ingeruimd voor de inventarisatie van vraag en aanbod per kern en de actualisatie van de vastgoedportefeuille. Bij het opstellen van het Plan van Aanpak zijn al stappen gezet om dit proces te starten, zodat actuele gegevens beschikbaar zijn vóór besluitvorming over het beleidskader. Daarnaast vindt actief verwachtingenmanagement plaats richting college en raad: beleidsvorming wordt steeds gepresenteerd als een groeipad, waarbij de kwaliteit en volledigheid van de onderliggende gegevens stap voor stap worden versterkt.

Bijlage 1. Begripsbepalingen Begrip

Onze definitie

Accommodatie

Een gebouw of terrein dat wordt gebruikt voor maatschappelijke doeleinden. Dit begrip omvat o.a. dorpshuizen, sportvoorzieningen en multifunctionele centra. Een besluit van het college of de raad waarin gemotiveerd wordt vastgesteld dat een specifieke activiteit, voorziening of functie bijdraagt aan een concreet publiek belang. Zo’n besluit kan dienen als onderbouwing om gemeentelijk vastgoed onderhands te verhuren of in gebruik te geven aan een bepaalde partij, zonder openbare selectieprocedure.

Algemeen belang besluit

15

Beheer Bewegen

Bewegingsonderwijs Binnensportaccommodatie s

Breedtesport

Didam-arrest

Dorpshuis Eigendom (juridisch) Erfpacht (juridisch) Exploitatie Gebruik Grondbeleid Grondzaken

Gymzaal7

Huisvestingssubsidie

Huur (juridisch) Kostprijsdekkende huur

7

Dit is alleen toegestaan als er geen andere serieuze gegadigden zijn en als het belang voldoende concreet, objectief en controleerbaar is gemotiveerd (conform het Didam-arrest van de Hoge Raad, 2021). De dagelijkse, praktische zorg voor het gebouw of terrein, inclusief het toezicht, de planning van gebruiksmomenten, toegangsbeheer, kleine reparaties en communicatie met gebruikers. Beheer is operationeel en ligt vaak bij de huurder, een beheerder of een lokale stichting. Alle vormen van fysieke activiteit in het dagelijks leven, waaronder wandelen, fietsen, buitenspelen en niet-georganiseerde sport. Bewegen is breder dan sport en vindt ook plaats buiten sportaccommodaties, maar kan wel worden gestimuleerd via beweegvriendelijke maatschappelijke voorzieningen. Onderwijs in lichamelijke opvoeding, doorgaans verzorgd binnen scholen voor primair en voortgezet onderwijs. Bewegingsonderwijs vereist specifieke ruimtelijke voorzieningen zoals gymzalen of sportzalen, die vaak tot het maatschappelijk vastgoed worden gerekend. Overdekte accommodaties die worden benut, of kunnen worden benut, voor de beoefening van meerdere zaalsporten. Dat onderscheidt deze accommodaties van andere overdekte accommodaties, zoals tafeltenniszalen en turnhallen, die alleen voor één tak van sport gebruikt kunnen worden. Typen binnensportaccommodaties zijn gymzalen, sportzalen en sporthallen.

Sport die op niet professioneel niveau door brede lagen van de bevolking wordt beoefend, met nadruk op recreatie, gezondheid en sociale participatie in plaats van prestaties of competitie. Het gaat vooral om activiteiten waarin zoveel mogelijk inwoners kunnen deelnemen, zoals gezamenlijke sportmomenten in de wijk of sportverenigingen met een laagdrempelige instap. Een uitspraak van de hoogste rechter die bepaalt dat overheden bij de verkoop en verhuur van onroerend goed gelijke kansen moeten bieden aan potentiële gegadigden, wat betekent dat zij het voornemen tot verkoop openbaar moeten maken, tenzij objectief vaststaat dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. Een laagdrempelige ontmoetingsplek voor inwoners van een dorp of kern, vaak gebruikt voor verenigingsactiviteiten, cultuur en welzijn – zonder winstoogmerk (niet-commercieel). Het volledige recht om over een goed te beschikken, met inbegrip van het recht op gebruik, genot, beschikking en uitsluiting van anderen (artikel 5:1 BW). Een zakelijk recht om een onroerende zaak van een ander te gebruiken alsof men eigenaar is, meestal tegen betaling van een canon. Dit recht wordt gevestigd via notariële akte en ingeschreven in het kadaster.

Het geheel van activiteiten gericht op het functioneel gebruiken van een gebouw of terrein, inclusief programmering, verhuur, personele inzet, schoonmaak, beveiliging en energieverbruik. Het gaat om het draaiend houden van de voorziening. Het feitelijke benutten van het vastgoed voor een bepaald doel, door een specifieke partij. Het gebruik moet passen binnen de geldende voorwaarden en regels. Beleid rondom verwerving, exploitatie en uitgifte van gronden ten behoeve van ruimtelijke ontwikkelingen. Grondzaken omvatten het geheel aan juridische, financiële en bestuurlijke activiteiten rondom grondeigendom, grondgebruik en zakelijke rechten van de gemeente. Hieronder vallen onder meer:  verwerving, uitgifte en verkoop van gronden;  uitgifte in erfpacht of opstalrecht;  eigendom en beheer van openbare ruimte;  juridische aspecten zoals verjaring, erfdienstbaarheden en gronduitgifteovereenkomsten. Grondzaken zijn daarmee niet primair gericht op beleidsdoeleinden als maatschappelijke functie of gebruik, maar op juridisch en eigendomsrechtelijk beheer van gemeentelijke gronden. Een kleinere binnensportaccommodaties bedoeld voor bewegingsonderwijs of kleinschalige sportactiviteiten. Denk aan gevechts- en verdedigingssporten, gymnastiek/turnen, tafeltennis, badminton en volleybal.

Een gymzaal heeft doorgaans een sportvloerafmeting van 21 bij 12 meter en een hoogte van 5,5 of 7 meter. Een financiële bijdrage van de gemeente aan een gebruiker van een maatschappelijk vastgoedobject, bedoeld om (een deel van) de huisvestingskosten te compenseren. Deze subsidie wordt verstrekt wanneer de kostprijsdekkende huur hoger is dan wat de gebruiker, gelet op diens maatschappelijke functie of financiële draagkracht, redelijkerwijs kan opbrengen. De huisvestingssubsidie maakt het mogelijk dat maatschappelijke organisaties toegang houden tot passende huisvesting, zonder dat dit ten koste gaat van de financiële haalbaarheid van hun activiteiten. Welke organisaties in aanmerking komen voor huisvestingssubsidie en onder welke voorwaarden, wordt vastgelegd in de geldende subsidieregeling van de gemeente. Deze regeling wordt periodiek herzien en kan per beleidsperiode verschillen. Een overeenkomst waarbij de ene partij (verhuurder) zich verbindt om een zaak in gebruik te geven aan een andere partij (huurder), die hiervoor een tegenprestatie levert (artikel 7:201 BW). De huur die de gemeente in rekening brengt om alle kosten die samenhangen met het bezit, beheer en gebruik van een gebouw of vastgoedobject volledig te dekken, zonder dat daarbij winst wordt gemaakt of subsidie wordt verleend.

Deze huurprijs is gebaseerd op een transparante doorrekening van gemeentelijke kosten, zoals kapitaallasten (afschrijving en rente), onderhoud, beheer, verzekeringen, belastingen en

Mulier Instituut en Handboek Sportaccommodaties van NOC*NSF (Ariëns et al., 2008).

16

Maatschappelijk vastgoed

Multifunctionele accommodatie (MFA) Onderhoud Onderwijs-huisvesting

Onroerend goed (juridisch) Ontmoeting

Renovatie Sport Sportaccommodatie Sporthal8

Sportzaal9 Subsidie

Terrein Vervanging

8 9

overige exploitatiekosten. Het uitgangspunt is dat de gemeente als verhuurder kostendekkend opereert. Gebouwen en terreinen die in (juridisch) eigendom van de gemeente zijn – inclusief erfpachtconstructies – en die structureel worden ingezet voor een maatschappelijk doel. Onder maatschappelijk vastgoed rekenen we daarnaast ook gebouwen en terreinen waarvoor de gemeente een wettelijke zorgplicht heeft om deze beschikbaar te stellen, zoals de onderwijshuisvesting. Een gebouw waarin meerdere maatschappelijke functies worden gecombineerd, zoals onderwijs, sport, welzijn en cultuur. MFA’s worden doorgaans gedeeld gebruikt door verschillende organisaties en gebruikersgroepen, vaak met gedeelde ruimten en voorzieningen. Het in goede staat houden van gebouwen en installaties, zowel preventief als correctief. Onderhoud wordt onderverdeeld in dagelijks onderhoud (klein, frequent), planmatig onderhoud (volgens schema), en groot onderhoud (ingrijpender, minder frequent). De fysieke voorzieningen voor het primair en voortgezet onderwijs, inclusief schoolgebouwen en bijbehorende gronden. Voor het eigendom, beheer en financiering gelden specifieke wettelijke kaders (zoals de Wet op het primair onderwijs) en gemeentelijke beleidsdocumenten zoals het Integraal Huisvestingsplan (IHP). Vastgoed dat duurzaam met de grond is verenigd, zoals gebouwen en gronden.

In juridische zin vallen hier ook rechten onder die op deze goederen rusten (artikel 3:3 BW). Het bij elkaar komen van mensen, gepland of spontaan, met als doel contact, gesprek of samen dingen doen. Ontmoeting kan plaatsvinden binnen of buiten, op gemeentelijke of andere locaties. Het draagt bij aan sociale samenhang, leefbaarheid en gemeenschapszin in de samenleving. Het (gedeeltelijk) vernieuwen of opwaarderen van een gebouw of terrein om het weer geschikt te maken voor duurzaam gebruik. Renovatie gaat verder dan regulier onderhoud en kan leiden tot verlenging van de levensduur of functiewijziging van het vastgoed. Georganiseerde of individuele lichamelijke activiteit gericht op ontspanning, competitie of gezondheid. Sport kan plaatsvinden in verenigingsverband, op scholen of individueel, en vraagt vaak om specifieke voorzieningen zoals sporthallen, velden of zwembaden. Verzamelbegrip voor alle sportvoorzieningen, zowel binnen als buiten, inclusief sporthallen, gymzalen, velden en bijbehorende voorzieningen. Een binnensportaccommodaties met het formaat van minimaal 44 bij 24 meter en een minimale hoogte van 7 meter waarin, naast bewegingsonderwijs en kleinschalige sportactiviteiten, voldoende ruimte en voorzieningen zijn voor het beoefenen van meerdere binnensporten. Denk hierbij aan basketbal, volleybal, zaalhandbal, zaalhockey, zaalkorfbal en zaalvoetbal.

Een sporthal is doorgaans aangevuld met een kantine, tribune en parkeerplaatsen. Een binnensportaccommodaties met het formaat van 28 bij 22 meter en een hoogte van minimaal 7 meter dat leent zich voor bewegingsonderwijs, kleinschalige sportactiviteiten en enkele balsporten op trainingsniveau (o.a. basketbal). Een financiële bijdrage van de gemeente aan een organisatie of initiatief, bedoeld om activiteiten mogelijk te maken die bijdragen aan een publiek doel. Subsidies zijn gebonden aan voorwaarden, worden verstrekt op basis van een subsidieverordening en vereisen verantwoording over de besteding. Een stuk grond met een maatschappelijke functie (zoals een sportveld of schoolplein), dat planmatig wordt beheerd als onderdeel van het maatschappelijk vastgoed. Het geheel of gedeeltelijk buiten gebruik stellen en verwijderen van een bestaand gebouw of object, gevolgd door nieuwbouw of herontwikkeling op dezelfde locatie of elders. Vervanging vindt plaats wanneer renovatie of instandhouding niet meer doelmatig of haalbaar is, of wanneer de maatschappelijke functie een andere ruimtelijke invulling vraagt.

Mulier Instituut en Handboek Sportaccommodaties van NOC*NSF (Ariëns et al., 2008). Mulier Instituut en Handboek Sportaccommodaties van NOC*NSF (Ariëns et al., 2008).

17

Bijlage 2. Relevante documenten      

18

Beleidsnota Samenleven Beleidsplan Sport & Bewegen 2021-2025 20211028+def_versie+Maatschappelijk+Vastgoedbeleid+2022-2025 Motie PvA sport en sportaccommodaties Amendement Plan van aanpak sportaccommodaties Motie Verhuurtarieven gymzalen