Document · PDF

Ruimtelijke onderbouwing Hoofdstraat 278-286 Overdinkel + bijlagen

Raadsvergadering 11 november 2025, gemeente LosserBij agendapunt: Woningbouwontwikkeling Hoofdstraat 278-286 Overdinkel30.656 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 4

fmer

BOPA HOOFDSTRAAT 278-286 OVERDINKEL

Plangegevens Naam

Hoofdstraat 278-286 Overdinkel

Plantype

BOPA

Status

definitief

Datum

18 augustus 2025

Projectnummer

23AF122

Opdrachtgever

De Groene Loper

Opsteller

Ad Fontem Ruimtelijk Advies Stationsstraat 37

074 255 7020 info@ad-fontem.nl

www.ad-fontem.nl

A D F O NT EM RU IMTE L IJK A DV IE S

7622 LW Borne

AANLEIDING EN DOEL

01.1 Aanleiding

01.2 Ligging en begrenzing projectgebied

01.3 Geldend Omgevingsplan

01.4 Leeswijzer

BEOOGDE ONTWIKKELING

02.1 Huidige situatie

02.2 Toekomstige situatie

BELEID EN REGELGEVING

03.1 Rijksbeleid

03.2 Provinciaal beleid (Overijssel)

03.3 Waterschap beleid

03.4 Gemeentelijk beleid

OMGEVINGSASPECTEN

04.1 m.e.r. -beoordeling

04.2 Milieubelastende activiteiten

04.3 Bodem

04.4 Geluid

04.5 Trillingen

04.6 Geur

04.7 Luchtkwaliteit

04.8 Omgevingsveiligheid

04.9 Natuurwaarden

A D F O NT EM RU IMTE L IJK A DV IE S

Inhoudsopgave

Archeologie en Cultuurhistorie

04.11 Mobiliteit en parkeren

04.12

Gezondheid

UITVOERBAARHEID

05.1 Economische uitvoerbaarheid

05.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

EVENWICHTIGE TOEDELING VAN FUNCTIES AAN LOCATIES

06.1 Belangenafweging en conclusie

BIJLAGEN

A D F O NT EM RU IMTE L IJK A DV IE S

04.10

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HOOFDSTRAAT 278-286, OVERDINKEL

01 AANLEIDING EN DOEL

01.1

Aanleiding

Dit project is tot stand gekomen omdat de tegelhandel die gevestigd is op de percelen aan Hoofdstraat 278-286 en de Elferinksweg 1 heeft besloten haar bedrijfsactiviteiten op deze locatie te staken. De initiatiefnemer is voornemens de bedrijfslocatie aan de Hoofdstraat 278-286 te herontwikkelen.

Op het gedeelte van de voormalige bedrijfslocatie aan de Hoofdstraat 278-286 wordt alle bedrijfsbebouwing gesloopt, met uitzondering van de twee-onder-één-kapwoningen (bedrijfswoning en burgerwoning). De bedrijfswoning zal in de nieuwe situatie worden gebruikt als een reguliere burgerwoning. Op de plaats waar de bedrijfsbebouwing stond worden 10 betaalbare woningen teruggebouwd. Daarnaast worden noordelijk en zuidelijk van de twee-onder-een-kapwoningen (bestaande bedrijfswoning en burgerwoning) vier twee-onder-één-kap woningen gerealiseerd.

Op de gronden aan de Hoofdstraat 278-286 is momenteel alleen het bewonen van een bedrijfswoning mogelijk. De realisatie en het gebruik van nieuwe burgerwoningen en tuinen is niet mogelijk op basis van het omgevingsplan van de gemeente Losser. Om de realisatie en het gebruik van de nieuwe woningen en tuinen mogelijk te maken dient te worden afgeweken van het omgevingsplan. Dit geldt ook voor het gebruik van de bedrijfswoning ten behoeve van reguliere bewoning.

Door middel van een omgevingsvergunning voor een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit kan medewerking verleend worden aan de voorgenomen ontwikkeling. Het bevoegd gezag mag een omgevingsvergunning voor een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit alleen verlenen met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 8.0a, lid 2 Bkl). Voorliggende

A D F O NT EM RU IMTE L IJK A DV IE S

onderbouwing voorziet hierin.

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HOOFDSTRAAT 278-286, OVERDINKEL

01.2

Ligging en begrenzing projectgebied

Ligging Het projectgebied is gelegen aan de Hoofdstraat 278-286 in Overdinkel en betreft een bedrijfslocatie. Het projectgebied bevindt zich ten zuiden van het centrum van Overdinkel en bevindt zich aan de rand van de bebouwde kom. Kadastraal staat het plangebied bekend als gemeente Losser, sectie K, perceelnummer 4112. Het perceel heeft een oppervlak van 2828 m². In figuur 1.1 is de ligging van het projectgebied globaal weergegeven.

A D F O NT EM RU IMTE L IJK A DV IE S

FIGUUR 1 .1– LIGGING PROJECTGEBIED (BRON: PDOK)

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HOOFDSTRAAT 278-286, OVERDINKEL

Begrenzing De begrenzing van het projectgebied wordt in figuur 1.2 weergegeven met een rode omkadering. Aan de noord- en oostzijde wordt het projectgebied begrensd door woonfuncties. Aan de westzijde wordt het gebied begrensd door bedrijfsfuncties. Aan de zuidzijde wordt het gebied begrensd door de Elferinksweg, waar ten zuiden van deze weg een bedrijfshal is gesitueerd.

FIGUUR 1.2 – BEGRENZING PROJECTGEBIED (BRON: KADASTERDATA)

01.3

Geldend Omgevingsplan

Het projectgebied is gelegen in het plangebied van het omgevingsplan van de gemeente Losser onderdeel ‘bestemmingsplan Overdinkel 2014’. Het projectgebied heeft voor het grootste gedeelte de functie ‘Bedrijf’. Een klein gedeelte van het projectgebied grenzend aan de Hoofdstraat en ten noorden van de huidige bedrijfswoning heeft de functies 'Wonen' en 'Tuin'.

onder-een-kap woning op het perceel behorend tot de Hoofdstraat 278-286 geldt een goothoogte van maximaal 4 meter. In figuur 1.3 is een fragment van dit omgevingsplan opgenomen.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bedoeld voor tuin behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen gebouwen en voor gebouwen, erkers en ingangspartijen ten dienste van de aangrenzende functie wonen. De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bedoeld voor wonen met daar

A D F O NT EM RU IMTE L IJK A DV IE S

Voor de bedrijfsbebouwing is een maximum bouwhoogte van 7 meter opgenomen. Voor de twee-

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HOOFDSTRAAT 278-286, OVERDINKEL

bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tuinen en erven, parkeervoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder wadi's.

Het grootste gedeelte van de gronden beschikt over een functie 'Bedrijf' en is daarmee in eerste instantie bedoeld voor bedrijven die zijn genoemd in de categorieën 1 en 2 in de bijlage 'Staat van bedrijven' van de planregels. Hoewel deze gronden mede bedoeld zijn voor het wonen, is alleen het bewonen van een bedrijfswoning mogelijk. Het aantal bedrijfswoningen mag daarbij niet meer dan één per perceel bedragen. De realisatie van nieuwe burgerwoningen past niet bij recht binnen het omgevingsplan. Het initiatief om burgerwoningen te realiseren is daarom in strijd met de hoofdfunctie ‘Bedrijf’ van het omgevingsplan van rechtswege. Om de realisatie en het gebruik van de nieuwe woningen mogelijk te maken en het gebruik van de bedrijfswoning ten behoeve van regulier wonen dient te worden afgeweken van het omgevingsplan.

01.4

Leeswijzer

Deze onderbouwing kent de volgende opbouw. In hoofdstuk 1 zijn de aanleiding, ligging en begrenzing van het projectgebied omschreven. In hoofdstuk 2 worden de huidige situatie en de toekomstige situatie beschreven. Hoofdstuk 3 schetst het beleidskader en de toetsing hieraan. In hoofdstuk 4 worden alle omgevingsaspecten behandeld die invloed hebben op de fysieke leefomgeving alsmede

A D F O NT EM RU IMTE L IJK A DV IE S

de daarbij behorende onderzoeken. Hoofdstuk 5 laat zien of het project economisch en

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HOOFDSTRAAT 278-286, OVERDINKEL

maatschappelijk uitvoerbaar is. In hoofdstuk 6 wordt geconcludeerd of sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). FIGUUR 1.3 – UITSNEDE OMGEVINGSPLAN GEMEENTE LOSSER ONDERDEEL “BESTEMMINGSPLAN OVERDINKEL 2014 (BRON: OMGEVINGSLOKET)

02 BEOOGDE ONTWIKKELING

02.1

Huidige situatie

In de huidige situatie is er aan de Hoofdstraat 278-286 en de Elferinksweg 1 in Overdinkel sprake van een bedrijfslocatie. Ter plaatse van de Hoofdstraat 278-286 zijn bedrijfspanden gesitueerd waar een groothandel in tegels is gevestigd. Naast dit bedrijfspand staan twee twee-onder-één-kapwoningen bestaande uit een reguliere woning en de bedrijfswoning. De bedrijfswoning maakt onderdeel uit van de bedrijfslocatie (zie figuur 2.1).

FIGUUR 2.1 – HUIDIGE SITUATIE TER PLAATSE VAN DE HOOFDSTRAAT 278-286 (BRON: GOOGLE STREETVIEW)

De Hoofdstraat is de oude doorgaande weg tussen Losser en Gronau in Duitsland. De Hoofdstraat is het oude lint van het dorp. Deze weg dient als ontsluitingsweg van de kern Overdinkel en dient tevens als ontsluiting voor de twee-onder-één-kap woningen en de bedrijfslocatie. Ten noorden bevinden zich enkele woningen en is op geringe afstand een horecagelegenheid gelegen. Ten oosten bevinden zich woningen. Ten westen van de bedrijfslocatie bevinden zich enkele bedrijven, waaronder een

A D F O NT EM RU IMTE L IJK A DV IE S

Voor de twee-onder-één-kap woningen zijn er aan de Hoofdstraat twee parkeerplaatsen aangelegd.

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HOOFDSTRAAT 278-286, OVERDINKEL

sportcentrum, een camperdealer en een bedrijf dat handelt in automaterialen. Ten zuidoosten ligt op enige afstand een groot tuincentrum. Ten zuiden ligt het zuidelijk gedeelte van de voormalige bedrijfslocatie bestaande uit een overkapping en bedrijfshal. De hal en overkapping zullen worden gebruikt voor de opslag van de restpartijen tegels van de voormalige tegelhandel.

02.2 Toekomstige situatie Het voornemen is om de bestaande bedrijfsbebouwing (ca. 1000m²) ter plaatse van de Hoofdstraat 278-286 te slopen en het perceel ter herontwikkelen met woningbouw.

Er worden tien (betaalbare) woningen gerealiseerd. De betaalbare woningen worden verdeeld over twee blokken. Het eerste blok bestaande uit drie woningen wordt met de voorgevel gepositioneerd naar de Spinnersweg. Het andere blok bestaat uit zeven woningen en wordt met de voorgevel gepositioneerd naar de Elferinksweg.

De ontsluiting van de betaalbare woningen vindt plaats via de Spinnersweg. Op het binnenhof ten noorden van de betaalbare woningen (die met de voorgevel aan de Elferinksweg zijn gepositioneerd) worden 12 parkeerplaatsen gerealiseerd. Aan Spinnersweg worden voor de betaalbare woningen drie

FIGUUR 2.1 – BOVENAANZICHT PROJECTGEBIED NIEUWE SITUATIE (NOORDELIJK GEDEELTE) (BRON: PREMODU)

Daarnaast worden vier twee-onder-een-kapwoningen gerealiseerd. Ten noorden van de bestaande woning aan de Hoofdstraat 284 worden twee twee-onder-een kapwoningen gerealiseerd en de andere twee twee-onder-een-kapwoningen worden gerealiseerd op de hoek van de Hoofdstraat/Elferinksweg. De bestaande twee-onder-één-kapwoning die wordt gebruikt als

A D F O NT EM RU IMTE L IJK A DV IE S

langsparkeerplaatsen aangelegd.

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HOOFDSTRAAT 278-286, OVERDINKEL

bedrijfswoning wordt omgezet naar een reguliere woning. Voor de nieuw te realiseren twee-onderéén-kapwoningen worden twee parkeerplaatsen per woning aangelegd op eigen terrein. Voor de meest zuidelijke gelegen twee-onder-één-kapwoning worden twee parkeerplaatsen aangelegd die toegankelijk zijn vanaf de Elferinksweg. Voor de andere twee-onder-één-kapwoningen

worden tevens twee parkeerplaatsen per woning aangelegd, deze zijn toegankelijk vanaf de Hoofdstraat. De bestaande twee-onder-één-kapwoningen kunnen gebruik blijven maken van de bestaande openbare parkeerplaatsen die zijn aangelegd in de Hoofdstraat. In totaal worden er ten behoeve van de ontwikkeling aan de Hoofdstraat 23 parkeerplaatsen gerealiseerd. De toekomstige situatie staat afgebeeld in figuur 2.1, en 2.2. FIGUUR 2.2 – SITUATIESCHETS NIEUWE SITUATIE (NOORDELIJK GEDEELTE) (BRON: PREMODU)

De nieuwe woningen op het perceel, bestaande uit rijtjeshuizen en twee-onder-één-kapwoningen, sluiten goed aan bij de bebouwing in de directe omgeving die hoofdzakelijk uit twee-onder-een-kap woningen en rijtjeshuizen bestaan. Voor een gedetailleerdere weergave van de toekomstige situatie

A D F O NT EM RU IMTE L IJK A DV IE S

en impressies wordt verwezen naar Bijlage 9 bijbehorend bij deze onderbouwing.

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HOOFDSTRAAT 278-286, OVERDINKEL

03 BELEID EN REGELGEVING

03.1

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: 1.

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;

Duurzaam economisch groeipotentieel;

Sterke en gezonde steden en regio's;

Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: •

Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte;

•

Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Toets Het huidige woningtekort en de toename van het aantal inwoners en huishoudens vraagt een groei van de woningvoorraad (vooral in en bij de stedelijke regio’s) in een fijne, leefbare omgeving. Tussen 2019 en 2035 moet de woningvoorraad met circa 1,1 miljoen woningen worden vergroot. De primaire

A D F O NT EM RU IMTE L IJK A DV IE S

•

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HOOFDSTRAAT 278-286, OVERDINKEL

verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving, de woningvoorraad en de leefbaarheid ligt bij gemeenten en provincies. Het Rijk is systeemverantwoordelijk. Het is de rol van het Rijk om de kaders te stellen, te stimuleren, eventueel te sanctioneren, waar nodig middelen ter beschikking te stellen – bijvoorbeeld via de huurtoeslag, hypotheekrenteaftrek of de regeling woningbouwimpuls voor gemeenten– en met gemeenten en provincies samen te werken om (bovenlokale, inclusief grensoverschrijdende) knelpunten op te lossen en realisatie van de nationale belangen te waarborgen.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de herontwikkeling van een bedrijfslocatie naar woningbouw, waarbij betaalbare rijwoningen en betaalbare twee-onder-een kapwoningen worden gebouwd. Zoals is beschreven ligt de primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving en de woningvoorraad bij de gemeenten en provincies. In de navolgende paragrafen wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan het provinciale- en gemeentelijke beleid. Daarin wordt aangetoond dat het plan past binnen het provinciale- en gemeentelijke beleid ten aanzien van wonen. Concreet voorziet het project in betaalbare woningen voor starters en gezinnen die de doorstroming op de woningmarkt kunnen bevorderen. Daarmee past het plan binnen de prioriteiten van de NOVI en kan geconcludeerd worden dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid. Ladder van duurzame verstedelijking Artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) schrijft voor dat van een nieuwe 'stedelijke ontwikkeling' die in een omgevingsplan wordt mogelijk gemaakt moet worden aangetoond dat er sprake is van een behoefte. De toelichting bij het omgevingsplan bevat daartoe een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling.

Indien het omgevingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, bevat een toelichting tevens een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Dit wordt de 'Ladder Duurzame Verstedelijking' genoemd.

De beschrijving van de behoefte aan de betreffende, 'stedelijke ontwikkeling', moet inzichtelijk maken of, in relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand. De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden

verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling.

Toets De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de herontwikkeling van een bedrijfslocatie naar woningbouw, waarbij 10 betaalbare rijwoningen en vier twee-onder-één kapwoningen worden gebouwd. Er worden in totaal 14 nieuwe woningen gerealiseerd. Op basis van de overzichtsuitspraak

A D F O NT EM RU IMTE L IJK A DV IE S

beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HOOFDSTRAAT 278-286, OVERDINKEL

met jurisprudentie met betrekking tot de ladder voor duurzame verstedelijking van 28 juni 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:1724) is bepaald dat dat er in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er sprake is van een woningbouwplan die voorziet in meer dan 11 woningen. Op basis hiervan geldt dat het bouwplan wordt aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 5.129g van het Bkl..

Als een initiatief een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, wordt rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. Dit met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand. Hiervoor is niet relevant of het projectgebied binnen of buiten het stedelijk gebied ligt. In beide gevallen moet rekening worden gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. Stedelijk gebied De Ladder is beleidsneutraal vanuit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) omgezet naar de Omgevingswet. Het begrip stedelijk gebied is echter in het Bkl anders gedefinieerd dan in het Bro. Voor de beleidsneutrale omzetting schrijft artikel 5.129g Bkl voor dat de extra Ladder afweging moet plaatsvinden buiten het stedelijk gebied en stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van het stedelijk gebied. De grens van het stedelijk gebied wordt bepaald door de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het omgevingsplan en de aard van de omgeving.

Het projectgebied is gelegen binnen de bebouwde kom van Overdinkel en is voorzien van de functie 'Bedrijf'. Het projectgebied bestaat uit een grotendeels bebouwd perceel waar een tegelhandel gevestigd is. Aangezien het projectgebied is gelegen binnen de bebouwde kom van Overdinkel en deel uitmaakt van een bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van de bestaande (woon)wijk en bedrijfslocaties waar zich o.a. een camperdealer, een handel in automaterialen en een sportcentrum bevinden geldt dat het projectgebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Wanneer de behoefte aan de ontwikkeling wordt aangetoond wordt er voldaan aan de Ladder en hoeft er niet naar de beschikbaarheid en geschiktheid van andere locaties gekeken te worden.

Ruimtelijk verzorgingsgebied

behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. De behoefte moet worden beoordeeld op het niveau van het verzorgingsgebied van de ontwikkeling. Van geval tot geval zal moeten worden bezien welk schaalniveau past bij de behoefte, in de leniging waarvan de door het plan mogelijk gemaakte stedelijke ontwikkeling voorziet, gelet op de aard en omvang daarvan (uitspraken van 11 maart 2015, ECLI:NL:RVS:2015:715 (Beek), van 23 maart 2016, ECLI:NL:RVS:2016:798 (Asten) en van 2 november 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2921 (Geldermalsen)).

A D F O NT EM RU IMTE L IJK A DV IE S

Wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet rekening worden gehouden met de

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HOOFDSTRAAT 278-286, OVERDINKEL

Voorliggend project voorziet in het realiseren van een woningbouwontwikkeling op de gronden aan de Hoofdstraat 278-286. Het plan voorziet in totaal in 14 nieuwe (betaalbare) woningen. De 10 rijwoningen betreffen starters en seniorenkavels. Naast de rijwoningen worden in totaal 4 nieuwe twee-onder-één-kapwoningen gerealiseerd. De kavels voor de twee-onder-één-kapwoningen variëren in grootte en zijn geschikt voor starters en gezinnen. Naast woonkavels worden binnen het plangebied parkeer- en groenvoorzieningen aangelegd. Het plan voorziet daarmee niet in een gemeente overstijgende ontwikkeling, waardoor geconcludeerd kan worden dat het ruimtelijk verzorgingsgebied zich beperkt tot de gemeente Losser.

Behoefte De behoefte aan een ontwikkeling wordt beoordeeld op het niveau van het verzorgingsgebied van de ontwikkeling. Zoals hiervoor aangegeven concentreert het ruimtelijk verzorgingsgebied van deze ontwikkeling zich tot de kern Overdinkel. Bij de Ladderonderbouwing wordt niet enkel kwantitatief getoetst maar ook kwalitatief. Dat betekent dat de bestaande behoefte wordt afgewogen tegen het bestaande aanbod (kwantitatief) en dat de behoefte aan seniorenwoningen en starterswoningen (kwalitatief) wordt aangetoond.

De Twentse gemeenten hebben in regionaal verband met de provincie Overijssel en woonpartners de Actualisatie Woondeal Twente 2025 t/m eind 2030 ondertekend. De Woondeal Twente is geactualiseerd met een focus op het realiseren van minimaal 19.100 woningen. Dit houdt in dat er meer woningen gebouwd moeten worden, met speciale aandacht voor betaalbaarheid, duurzaamheid en de huisvesting van specifieke doelgroepen. De afspraak tussen de Rijksoverheid, provincie Overijssel en de 14 Twentse gemeenten omvat ook regionale afspraken over de huisvesting van aandachtsgroepen.

Op 6 juli 2021 heeft de gemeenteraad van Losser de Woonvisie 2021 - 2031 gemeente Losser vastgesteld en is het beleid op het gebied van wonen voor de komende tien jaar vastgelegd. Met het woonbeleid wil de gemeente Losser voorzien in voldoende, geschikte huisvesting van haar inwoners jong en oud. Daarnaast heeft de gemeente Losser op 12 november 2024 tevens de Actualisatie

In de ‘Actualisatie Woonopgave’ zijn de woningbouwopgave tot 2034 en de groeiambitie in beeld gebracht. Door de toevoeging van 560 woningen aan de woningopgave in de woonvisie heeft de gemeente Losser een nieuwe opgave van 1225 woningen tussen 2021 en 2034 en wordt invulling gegeven aan de groeiambitie. Dit draagt bij aan de regionale woningbouwopgave en hiermee kunnen onder meer de sleutelprojecten in gemeente Losser verder ontwikkeld worden. Daarbij is er ook

A D F O NT EM RU IMTE L IJK A DV IE S

Woningopgave 2024-2034 vastgesteld.

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HOOFDSTRAAT 278-286, OVERDINKEL

aandacht voor de toevoeging van betaalbare woningen. In het volkshuisvestingsprogramma wordt het tweede deel van de groeiambitie van 275 woningen verder uitgewerkt.

De gemeente Losser heeft oog voor een adequate huisvesting van alle doelgroepen. Daarbij heeft de gemeente Losser extra aandacht voor groepen met minder kansen op de woningmarkt. Daarom richt de gemeente Losser zich primair op starters en jonge gezinnen en 55 plussers met een (toekomstige) zorgvraag. Voor wat betreft nieuwbouw zullen in de gemeente Losser de komende tien jaar gemiddeld zo'n 65 tot 70 woningen per jaar moeten worden toegevoegd. Op grond van de beschikbare woningbehoefte-onderzoeken verdeelt de gemeente dit als volgt naar woningsegmenten en doelgroepen:

FIGUUR 3.1 – KWALITATIEVE WONINGBOUWOPGAVE GEMEENTE LOSSER (BRON: GEMEENTE LOSSER)

Conclusie Op basis van vorenstaande kan geconcludeerd worden dat er op grond van de Actualisatie Woondeal Twente 2025 t/m eind 2030 en het woningbouwprogramma van de gemeente Losser behoefte is aan nieuwe woningen (kwantitatief). Met het voorliggend project wordt door de realisatie van betaalbare woningen voor starters/senioren en de realisatie van de twee- onder-één-kap woningen voor gezinnen en starters aangesloten bij de kwalitatieve behoefte in de gemeente Losser. Aangezien het plan binnen bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd en er zowel kwalitatief als kwantitatief behoefte is aan de ontwikkeling kan worden geconcludeerd dat het plan voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Provinciale Omgevingsvisie De Omgevingsvisie Overijssel geeft de provinciale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel weer. Hierin worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur aangehaald in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van de

A D F O NT EM RU IMTE L IJK A DV IE S

03.2 Provinciaal beleid (Overijssel)

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HOOFDSTRAAT 278-286, OVERDINKEL

leefomgeving. De Omgevingsvisie is onder andere een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening.

Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. Provinciale Omgevingsverordening De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel 2024 van de provincie Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel 2024 geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: •

generieke beleidskeuzes;

•

ontwikkelingsperspectieven;

•

gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.

Generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen mogelijk zijn. In

in deze fase het zgn. principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Hierin komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaand bebouwd gebied wordt benut, voordat er uitbreiding in de groene omgeving kan plaatsvinden.

A D F O NT EM RU IMTE L IJK A DV IE S

deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HOOFDSTRAAT 278-286, OVERDINKEL

Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend en verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel 2024.

Ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven.

Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan

A D F O NT EM RU IMTE L IJK A DV IE S

worden.

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HOOFDSTRAAT 278-286, OVERDINKEL

FIGUUR 3.1 - UITVOERINGSMODEL OMGEVINGSVISIE OVERIJSSEL (BRON: PROVINCIE OVERIJSSEL)

Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten Omgevingsvisie Overijssel Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

Generieke beleidskeuzes Of een ontwikkeling mogelijk is, wordt bepaald op basis van generieke beleidskeuzes. Onder Afdeling 4.2 (Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking) van de Omgevingsverordening 2024 staan de generieke beleidskeuzes opgenomen. Deze zijn gericht op de concentratie van stedelijke functies in kernen, het bevorderen van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en toekomstbestendigheid. Afdeling 4.3 stelt voor de provinciale doelstellingen voor ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid en sociale kwaliteit, aanvullende eisen op de Ladder voor duurzame

Artikel 4.5 (zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik) Lid 1 Omgevingsplannen maken alleen extra ruimtebeslag voor stedelijke functies in de Groene Omgeving mogelijk aansluitend op bestaand bebouwd gebied en als aannemelijk gemaakt is dat:

A D F O NT EM RU IMTE L IJK A DV IE S

verstedelijking. Met betrekking tot dit project zijn de volgende beleidskeuzes van belang:

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HOOFDSTRAAT 278-286, OVERDINKEL

er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied;

de ruimte binnen het bestaand bebouwde gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en transformatie;

en mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

Lid 2 Omgevingsplannen voorzien alleen in nieuwe ontwikkelingen in de Groene Omgeving die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen, als aannemelijk gemaakt is dat: -

(her)benutten van bestaande bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is;

en mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut.

Doorwerking voor voorliggend plan: In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip “groene omgeving” nader gedefinieerd als: dat deel van de fysieke leefomgeving waarvan de gronden niet vallen binnen bestaand bebouwd gebied.

Het begrip "bestaand bebouwd gebied" is in de Omgevingsverordening gedefinieerd als: de gronden binnen steden en dorpen die benut worden voor stedelijke functies op grond van een geldend omgevingsplan en op grond van een (voor)ontwerp voor zover de provincie daarover een positief advies heeft uitgebracht in het kader van het vooroverleg.

Het projectgebied is gelegen in de bebouwde kom van Overdinkel en is in de bestaande situatie voorzien van de hoofdfuncties 'Bedrijf', ‘Wonen en ‘Tuin’. Daarmee worden de gronden reeds benut voor stedelijke functies (functies van steden en dorpen zoals wonen, bedrijvigheid, detailhandel, horeca, maatschappelijke, educatieve, culturele en religieuze voorzieningen met bijbehorende infrastructuur, stedelijk water en stedelijk groen).

Het project betreft de herontwikkeling van het perceel naar woningbouw. Er is sprake van een herontwikkelingsproject binnen bestaand bebouwd gebied waarmee voldaan wordt aan het principe van 'zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik'. Het project is in overeenstemming met artikel 4.1.5 van de

Artikel 4.8 Ontwikkelen met ruimtelijke kwaliteit In omgevingsplannen worden alleen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt die de ruimtelijke kwaliteit versterken.

A D F O NT EM RU IMTE L IJK A DV IE S

Omgevingsverordening Overijssel.

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HOOFDSTRAAT 278-286, OVERDINKEL

Doorwerking voor voorliggend project: Als gevolg van het project wordt een groot deel van de bestaande bebouwing binnen het projectgebied afgebroken. De uitstraling van deze bebouwing en het perceel aan de Hoofdstraat 278286 is in de huidige situatie matig en doet afbreuk aan de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. De bedrijfsbebouwing op de percelen is gedateerd en handelswaar werd tot aan de openbare weg geëtaleerd. De transformatie van deze locatie in een woongebied betekent een kwaliteitsverbetering van de zuidelijke entree van Overdinkel. De nieuwe bebouwing sluit vanuit stedenbouwkundig oogpunt aan bij de gebiedskenmerken van de stedelijke laag. Geacht wordt hiermee dat voldaan wordt aan artikel 4.8 uit de Omgevingsverordening van provincie Overijssel.

Artikel 4.14 Woonafspraken Lid 1 Omgevingsplannen staan alleen toe dat nieuwe woningen worden gerealiseerd als de bouw van deze woningen past binnen de geldende woonafspraken, zoals deze zijn gemaakt door de regio en vastgelegd in bestuurlijke afspraken tussen provincie en gemeenten. Lid 2 Nieuwe woningen zijn nog te realiseren woningen waarvoor nog geen omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit is afgegeven.

Doorwerking voor voorliggend plan: De Twentse gemeenten hebben in regionaal verband met de provincie Overijssel en woonpartners de Actualisatie Woondeal Twente 2025 t/m eind 2030 ondertekend. Op 6 juli 2021 heeft de gemeenteraad van Losser de Woonvisie 2021 - 2031 gemeente Losser vastgesteld en is het beleid op het gebied van wonen voor de komende tien jaar vastgelegd. Met het woonbeleid wil de gemeente Losser voorzien in voldoende, geschikte huisvesting van haar inwoners jong en oud. Daarnaast heeft de gemeente Losser op 12 november 2024 tevens de Actualisatie Woningopgave 2024-2034 vastgesteld. De realisatie van betaalbare rij en twee-onder-een kapwoningen past binnen de voorgenoemde beleidsstukken. Derhalve voldoet het plan ook aan het bepaalde in artikel 4.14. van de Omgevingsverordening Overijssel.

Ontwikkelingsperspectieven

in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden. In dit geval zijn uitsluitend de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang. In figuur 3.2 is een fragment van de kaart van de ontwikkelingsperspectieven behorende bij de Omgevingsvisie weergegeven.

A D F O NT EM RU IMTE L IJK A DV IE S

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HOOFDSTRAAT 278-286, OVERDINKEL

FIGUUR 3.2 – FRAGEMENT ONTWIKKELINGSPERSPECTIEVENKAART, OMGEVINGSVISIE OVERIJSSEL (BRON: PROVINCIE OVERIJSSEL)

Het projectgebied behoort op grond van de ontwikkelingsperspectievenkaart tot het ontwikkelingsperspectief 'woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'. De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken.

Middels de voorgenomen ontwikkeling worden betaalbare rij en twee-onder-een kapwoningen gerealiseerd voor starters en gezinnen. Op basis van de woonvisie van de gemeente Losser en de Actualisatie Woningopgave 2024-2034 is er behoefte aan woningen met de nadruk op geclusterd

dat het plan voorziet in een lokale behoefte aan nieuwe woningen. Het project doet geen afbreuk aan het eigen karakter van het gebied aangezien het plan wordt gerealiseerd in een bestaande woonwijk. Bij het ontwerp is rekening gehouden met de grootte van de bebouwing in de omgeving die voornamelijk uit twee-onder-een kapwoningen en rijtjeswoningen bestaat. Voorliggend project voorziet voornamelijk in de bouw van rijtjeshuizen en twee-onder-een kapwoningen. Daarmee sluit het

A D F O NT EM RU IMTE L IJK A DV IE S

aanbod voor ouderen en betaalbare koop voor starters. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HOOFDSTRAAT 278-286, OVERDINKEL

plan aan bij de stedenbouwkundige kenmerken van de omgeving. Daarnaast worden de bestaande functies in de omgeving niet belemmert. Het project past binnen de kenmerken van de woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken. Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Het projectgebied is gelegen binnen stedelijk gebied. In het gebied zijn de kenmerken van de 'Natuurlijke laag' en de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' niet meer aanwezig. Daarom kan toetsing van het project aan deze gebiedskenmerken achterwege blijven. Binnen de 'Laag van de beleving' heeft het projectgebied geen bijzondere eigenschappen. Deze kan daarom buiten beschouwing worden gelaten.

Stedelijke laag De stedelijke laag kent de kenmerken 'Woonwijken 1955 - nu' en Bedrijventerreinen toe aan het

FIGUUR 3.3– STEDELIJKE LAAG, OMGEVINGSVIES OVERIJSEL (BRON: PROVINCIE OVERIJSSEL

De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn

A D F O NT EM RU IMTE L IJK A DV IE S

gebied toe. In figuur 3.3 is een fragment van de betreffende kaart weergegeven.

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HOOFDSTRAAT 278-286, OVERDINKEL

uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken, wijk(winkel)centra. Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordeningsprincipes. Herstructurering naoorlogse wijken is een belangrijke opgave voor vitale steden. De wijken van na de oorlog behouden hierbij hun eigen karakter. Ook al neemt bij herstructurering het bebouwd oppervlak in de wijken door meer grondgebonden woningen toe, er blijft collectieve ruimte tussen de bouwblokken. Als ontwikkelingen plaats vinden in de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is onderdeel van het wijkontwerp.

Bedrijventerreinen zijn functioneel aangelegde locaties aan de rand van steden en kernen. De opzet en verkaveling van bedrijventerreinen houden vooral rekening met de milieuruimte, autobereikbaarheid en (manoeuvreer) ruimte voor vrachtwagens. Het zijn meestal monofunctionele werklocaties die gescheiden liggen van omliggende woonwijken en het buitengebied. Er zijn veel verschillen in uitstraling en ambitieniveau per terrein. De bebouwing is vaak eenvoudig en eenvormig. Op de oudere locaties is veelal sprake van krappe openbare ruimtes. Ontwikkelingen op of rond werklocaties gaan zuinig en zorgvuldig om met de ruimte, maken optimaal gebruik van de locatiekwaliteiten. Bovendien dragen de ontwikkelingen bij aan het herstel van het bodem- en watersysteem, een toekomstbestendige inrichting (klimaatadaptatie, energietransitie, biodiversiteit, gezondheid, circulaire economie, groene mobiliteit en veiligheid), het verbeteren de ruimtelijke kwaliteit en de verbinding met de omgeving. Bestaande cultuurhistorische en architectonische kwaliteiten benutten.

Toets De bebouwing in de nabije omgeving van de projectlocatie bestaat voornamelijk uit rijtjeswoningen en twee-onder-een-kapwoningen. De aanwezige bedrijvigheid ten westen van het projectgebied is van kleinschalige omvang (max. categorie 2) en omvat een sportschool en automaterialenwinkel. Het projectgebied en de bedrijfslocatie worden afgescheiden van elkaar door de Spinnersweg, waardoor een duidelijk onderscheid is te maken tussen de twee clusters en er enige afstand tussen de functies ligt waardoor deze prima naast elkaar kunnen bestaan. De voorgenomen ontwikkeling sluit zich in

Het geheel krijgt een toekomstbestendige inrichting waarbij rekening is gehouden met de aanplant van voldoende groen. Er is sprake van minder verstening wat bijdraagt aan het herstel van het bodemen watersysteem. Hemelwater kan hierdoor beter door de grond worden geïnfiltreerd. Per saldo is er sprake van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Daarmee kan worden geconcludeerd dat de ontwikkeling past binnen de kenmerken van de Stedelijke laag.

A D F O NT EM RU IMTE L IJK A DV IE S

aard, maat en karakter naadloos aan bij de omliggende woonbebouwing.

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HOOFDSTRAAT 278-286, OVERDINKEL

Conclusie Geconcludeerd kan worden dat deze ruimtelijke onderbouwing besloten planologische afwijking volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

03.3 Waterschap beleid Nederland is een waterrijk land. Bouwen in die gebieden kan niet zomaar. Bij de vaststelling van het omgevingsplan moet de gemeente voor het waterbelang de opvattingen van de waterbeheerder betrekken. Dit volgt uit instructieregels opgenomen in paragraaf 5.1.3 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Algemeen Een belangrijk instrument om waterbelangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november 2003 wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater). Waterbeleid De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlaktewaterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlaktewateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die in 2015 moeten worden bereikt.

Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de NOVI en het Nationaal Water Programma 2022-2027 (inclusief de stroomgebiedbeheerplannen).

Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening richtinggevend voor ruimtelijke plannen. Het Waterschap Vechtstromen heeft de beleidskaders van rijk en provincie nader uitgewerkt in het Waterbeheerprogramma 2022-2027. Het staat de komende jaren voor grote uitdagingen en blijft werken aan voldoende water (niet te veel, niet te weinig),

versterken en daarnaast wordt gewerkt aan duurzame energie en circulair grondstoffengebruik. Op gemeentelijk niveau zijn het in overleg met Waterschap Vechtstromen opgestelde gemeentelijk Waterplan en het gemeentelijk Rioleringsplan van belang bij het afwegen van waterbelangen in ruimtelijke plannen.

A D F O NT EM RU IMTE L IJK A DV IE S

omgaan met klimaatverandering, voldoen aan de eisen voor waterkwaliteit, de biodiversiteit

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HOOFDSTRAAT 278-286, OVERDINKEL

Watervisie 2050 Het Waterschap Vechtstromen heeft op 14 april 2021 de Watervisie 2050 vastgesteld. In deze Watervisie staat de drie belangrijkste opgaven waaraan Vechtstromen volgens zeven hoofdlijnen wil werken met partners en inwoners. De drie belangrijkste opgaves zijn: •

de toenemende droogte en wateroverlast als gevolg van klimaatverandering;

•

de waterkwaliteit die onder druk staat:

•

de transitie naar een duurzame ontwikkeling.

De Watervisie zal worden doorvertaald naar een Waterbeheerprogramma waarin wordt bepaald hoe het Waterschap in de periode 2022-2028 gaat werken aan haar opgaves. In het beheerprogramma zal het beleid en de maatregelen worden opgenomen. Totdat het beheerprogramma is uitgewerkt, gelden nog de beleidskaders van rijk en provincie die nader zijn uitgewerkt in het Waterbeheerplan 20222027. Waterbeheerprogramma 2022-2027 Het waterbeheerprogramma 2022-2027 is op 15 december 2021 vastgesteld door het algemeen bestuur van Vechtstromen. Het waterbeheerprogramma gaat in op alle aspecten van het watersysteembeheer (met uitzondering van het rioleringsbeheer en de drinkwaterzorg). Voor partners en ingezetenen verschaft het programma inzicht in de wijze waarop het waterschap omgaat met het water in het beheergebied.

Het waterbeheerprogramma volgt inhoudelijk op de Watervisie 2050, die op 14 april 2021 door het algemeen bestuur is vastgesteld. Het waterbeheerprogramma beschrijft welke maatregelen Vechtstromen wil nemen in de planperiode 2022-2027 om te werken aan de ambities uit de Watervisie. Het waterbeheerprogramma sluit aan bij plannen van andere partijen zoals het Nationale waterplan (Nationaal Water Programma 2022-2027), het Stroomgebiedsbeheerplan Rijndelta en de Omgevingsvisie van de provincies Overijssel en Drenthe.

Belangrijk uitgangspunt van het Waterbeheerprogramma is de verandering van het klimaat. De weersomstandigheden zijn steeds minder vaak gemiddeld. Dat merken we de laatste twee decennia

vallen de buien steeds meer lokaal. Deze zomerbuien hebben vaker een zeer hoge intensiteit, wat leidt tot hoge afvoerpieken en overstromingen. Het watersysteem is nog niet goed toegerust op die verandering. Het is nu nog vooral ingericht op basis van gemiddelden - de normale beheersituatie enerzijds en het voorkomen van wateroverlast anderzijds - en niet op langdurige droge periodes en incidentele hoosbuien. Dit betekent dat het watersysteem aangepast moet worden. Daarbij heeft het waterschap de ambitie om te komen tot een klimaatrobuust watersysteem in 2050: een systeem dat

A D F O NT EM RU IMTE L IJK A DV IE S

steeds duidelijker. De winters worden natter en in de zomer zijn er langere hete en droge perioden en

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HOOFDSTRAAT 278-286, OVERDINKEL

zowel in kwantitatief als kwalitatief opzicht tegen een stootje kan en goed is toegerust op veranderingen en grotere weersextremen.

Overeenkomstig de Watervisie 2050 heeft het waterschap de volgende hoofdlijnen aangegeven waar de komende jaren aan gewerkt wordt: •

Als gevolg van de klimaatverandering wil het waterschap zorgen voor meer balans tussen 'droge voeten' en het beperken van wateroverlast. Dat betekent dat water het leidende principe is voor het inrichten van de leefomgeving in plaats van andersom: water volgend aan de inrichting.

•

Er wordt meer aandacht gegeven aan het vasthouden van water in de bodem.

•

Regenwater wordt niet als afvalwater beschouwd, maar als bouwsteen in de ontwikkeling van een robuust watersysteem.

Weging van het waterbelang in voorliggend plan Paragraaf 5.1.3 van het Bkl bevat instructieregels voor het beschermen van de waterbelangen. Er wordt gesteld dat in het omgevingsplan rekening moet worden gehouden met de gevolgen voor het beheer van het watersystemen. Daarnaast bevatten de artikelen 5.38 tot en met 5.49 van het Bkl rijksregels met betrekking tot: •

het voorkomen van belemmeringen voor primaire waterkeringen;

•

het bouwen binnen kustfundamenten buiten stedelijk gebied;

•

het ontplooien van activiteiten in en nabij grote rivieren en het IJsselmeergebied.

Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet is de watertoets vervangen door de term 'weging van het waterbelang'. Het begrip houdt in dat de gemeente bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening moet houden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen. De gemeente is verplicht om de waterbelangen mee te nemen in het omgevingsplan. Dit is een instructieregel van het Rijk die volgt uit artikel 5.37 Besluit kwaliteit leefomgeving.

Bij de vaststelling van het omgevingsplan moet de opvattingen van de waterbeheerder betrokken

•

Grondwater;

•

Oppervlaktewater;

•

Regenwater en;

•

Afvalwater.

A D F O NT EM RU IMTE L IJK A DV IE S

worden bij het omgevingsplan. Dit geldt in het algemeen voor alle waterbelangen. Voorbeelden zijn:

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HOOFDSTRAAT 278-286, OVERDINKEL

Verwerken water in het plangebied Op 22 september 2024 is via www.hetwateradvies.nl de digitale watertoets verricht, zie Bijlage 8 'Watertoets'. De beantwoording van de vragen heeft ertoe geleid dat de Normale procedure van het watertoetsproces moet worden doorlopen.

Klimaatrobust Bij het ontwikkelen van nieuwe plannen dient er aandacht te worden besteed aan het verwerken van hemelwater en voorkoming van hittestress. In voorliggend project is hier rekening mee gehouden door een groot gedeelte van de verharding te verwijderen en tuinen toe te voegen voor en achter de huurwoningen. De groenstrook langs de Elferinksweg worden doorgetrokken. Ook de langsparkeerplaatsen bij het blok langs de Spinnersweg wordt aangekleed waardoor de ontwikkeling ook een deel vergroening met zich meebrengt en niet alleen maar verstening. Op het binnenhof wordt tussen de parkeerplaatsen op verschillende plaatsen groen aangebracht.

Verharding In de huidige situatie is er sprake van verharding van vrijwel het gehele perceel ten noorden van de Elferinksweg. Het voorliggend plan voorziet per saldo in een afname van het verhard oppervlak. Dit voorziet in voldoende mogelijkheden om hemelwater binnen het plangebied te verwerken. Bovendien wordt voor de parkeerplaatsen gebruikt gemaakt van grasbetonplaten, waardoor het hemelwater beter kan worden geïnfiltreerd.

Hemelwater Bij ieder nieuw project is het streven naar maximale infiltratie van hemelwater, vooral ter voorkoming van droogte. Daarbij wordt ingezet op zoveel mogelijk (tijdelijke) waterberging van hemelwater, om wateroverlast te voorkomen. In dit geval gaat het om een herontwikkeling. De hoeveelheid verhard oppervlak lijkt af te nemen. In het algemeen hanteert het waterschap voor herontwikkelingen een bergingsopgave voor hemelwater van 20 mm voor het verhard oppervlak (voor nieuwe ontwikkeling bedraagt dat 55 mm). Dat kan via verschillende methoden, bijvoorbeeld: 1.

Berging op plat dak, eventueel gecombineerd met begroeiing (“groenblauw” dak)

Infiltratie via groenvoorziening of via half-verharding

Aanleg infiltratiekratten onder de verharding.

infiltratiekratten onder de parkeerplaats die op het binnenhof zal worden aangelegd. De parkeerplaatsen worden tevens voorzien grasbetonplaten.

A D F O NT EM RU IMTE L IJK A DV IE S

Een groot deel van het hemelwater kan worden geïnfiltreerd op eigen terrein door middel van

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HOOFDSTRAAT 278-286, OVERDINKEL

Afvalwater Het streven is om afvalwater en overtollig hemelwater in ieder geval tot op de perceelsgrens gescheiden aan te bieden. Ook in het geval er nog een gemengde riolering aanwezig is, maar het streven van de gemeente is een gescheiden riolering aan te leggen. In voorliggend plan wordt het afvalwater afgevoerd naar het gemeentelijk rioleringsstelstel. Hierbij kan worden aangesloten op leidingen die al in de directe omgeving zijn aangelegd.

Toets Het voorliggend projecten voorziet per saldo in een afname van het verhard oppervlak. Daarnaast wordt er een extra groenstrook aangelegd en blijven de huidige groenstroken langs de openbare weg binnen het plangebied gehandhaafd. Dit voorziet in voldoende mogelijkheden om hemelwater binnen het plangebied te verwerken. Bovendien kan een groot deel van het hemelwater worden geïnfiltreerd op eigen terrein door middel van infiltratiekratten onder de parkeerplaats die op het noordelijke gedeelte van de projectlocatie op het binnenterrein zal worden aangelegd. Het afvalwater wordt afgevoerd naar het gemeentelijk rioleringsstelstel. Hierbij kan worden aangesloten op leidingen die al in de directe omgeving zijn aangelegd.

03.4 Gemeentelijk beleid Omgevingsvisie Losser 2040 De gemeente Losser heeft de Omgevingsvisie Losser 2040 vastgesteld. In de Omgevingsvisie schets

A D F O NT EM RU IMTE L IJK A DV IE S

de gemeente Losser een toekomstbeeld.

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HOOFDSTRAAT 278-286, OVERDINKEL

FIGUUR 3.4 – SCHEMATISCH WEERGAVE OMGEVINGSVISIE LOSSER (BRON GEMEENTE LOSSER)

Relevant voor de voorgenomen ontwikkeling is de ambitie voor een leefbaar en gezond Losser en tevens een innovatief en ondernemend Losser.

Binnen de ambitie leefbaar en gezond Losser staan onderwerpen als wonen, zorg, voorzieningen, ontmoeten, onderlinge verbondenheid, (positieve) gezondheid, onderwijs en milieu centraal.

Voor het aspect wonen gaat de gemeente verder werken aan een gemeente waar het voor jong en oud prettig wonen is. De gemeente zet in op een gevarieerd woningaanbod, waarbij de gemeente met ontwikkelende partijen afspraken gaat maken omtrent het aantal woningen en typen te ontwikkelen woningen. Daarbij gaat de gemeente Losser voor de komende tien jaar (conform de Woonvisie 2021 2031) uit van een groei van 665 huishoudens. In de Woonvisie zijn richtlijnen voor de kwaliteit van de nieuw te bouwen woningen opgenomen. Circa tweederde deel van de nog te bouwen woningen komt in binnenstedelijk gebied. Elk bouwplan toetst de gemeente aan de kwaliteitscriteria en inpassing in de bestaande ruimtelijke structuur.

De gemeente Losser vindt het belangrijk om jongeren te behouden in en voor de gemeente. Het realiseren van passende woningen is erg belangrijk. Aansluitend bij hetgeen in de Twentse Woonagenda is verwoord, staat de gemeente open voor initiatieven voor vernieuwende woonvormen, mits die passen in de woonmilieu-context van de kernen. Daarbij wordt onder andere gedacht aan geclusterd wonen voor ouderen, eventueel ook samen met jongeren.

In Overdinkel bestaat de behoefte om vanuit sociaal en economisch perspectief de vitaliteit van het dorp verder te verbeteren. Daarom krijgt het programma ‘Hart voor Overdinkel’ een vervolg. In het kader van het programma ‘Hart voor Overdinkel’ is de afgelopen tien jaar door verschillende partijen en inwoners fors geïnvesteerd in de ontwikkeling van Overdinkel. Er is gewerkt aan wegen, woningen, herstructurering van woonwijken, groen, waterberging, met als prachtig sluitstuk het Kulturhus met het centrumplein dat het thema smokkelen uitademt. De focus ligt daarbij minder op de fysieke ontwikkeling, maar het in gesprek zijn en aan de slag gaan met onderwerpen als werk, jongeren,

Toets De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van woningen in binnenstedelijk gebied, waarbij sprake is van inpassing in de bestaande ruimtelijke structuur. Door de herontwikkeling van de voormalig bedrijfslocatie kan ervoor worden gezorgd dat verpaupering en verloedering wordt tegengegaan en wordt de ruimtelijke kwaliteit vergroot. Bovendien voorziet de voorgenomen

A D F O NT EM RU IMTE L IJK A DV IE S

onderwijs, duurzaamheid, buurtbemiddeling en het optimaliseren van de functie van het Kulturhus.

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HOOFDSTRAAT 278-286, OVERDINKEL

ontwikkeling in de realisatie van betaalbare woningen voor starters op de woningmarkt en kan zodoende een bijdrage worden geleverd aan het behouden van jongeren in en voor de gemeente. Zo wordt aangesloten bij het programma 'Hart voor Overdinkel' waarbij de behoefte bestaat om vanuit sociaal en economisch perspectief de vitaliteit van het dorp te verbeteren.

Woonvisie 2021-2031 & Actualisatie Woningopgave 2024-2034 Op 6 juli 2021 heeft de gemeenteraad van Losser de Woonvisie 2021 - 2031 gemeente Losser vastgesteld en is het beleid op het gebied van wonen voor de komende tien jaar vastgelegd. Met het woonbeleid wil de gemeente Losser voorzien in voldoende, geschikte huisvesting van haar inwoners jong en oud. Daarnaast heeft de gemeente Losser op 12 november 2024 tevens de Actualisatie Woningopgave 2024-20234 vastgesteld.

A D F O NT EM RU IMTE L IJK A DV IE S

doelgroepen:

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HOOFDSTRAAT 278-286, OVERDINKEL

Toets De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van 14 nieuwe woningen op een inbreidingslocatie aan de Hoofdstraat 278-286. De voormalige bedrijfsbebouwing op het perceel (met uitzondering van de tweekappers voormalige bedrijfswoning en reguliere woning) wordt gesloopt en met de realisatie van voorliggend project wordt een passende invulling gegeven aan deze locatie.

Een groot onderdeel van de voorgenomen ontwikkeling is het ontwikkelen van betaalbare rijwoningen en de bouw van twee-onder-een kapwoningen. Met de realisatie van de rijwoningen voor starters/senioren binnen het plangebied kan een belangrijke bijdrage worden geleverd aan het behoud van jongeren en starters binnen de gemeente Losser, maar wordt ook de mogelijkheid geboden aan senioren om kleiner te kunnen gaan wonen. De twee-onder-een kapwoningen voorzien in woonbehoefte voor zowel starters (met een grotere portemonnee) als gezinnen.

Welstandsnota Losser: Visie op beeldkwaliteit Op 15 oktober 2013 is de “Welstandsnota Losser: Visie op beeldkwaliteit” vastgesteld. De gemeente heeft de ambitie om meer ruimte te creëren voor burgers die willen bouwen. Te veel regels kunnen soms beperken en dragen niet per definitie bij aan goede resultaten. De rode draad in de nieuwe nota is om het welstandbeleid los te laten en te versoepelen in gebieden waar het kan, en het beleid te hanteren in gebieden waar het moet. Het grondgebied van de gemeente Losser is in de nota ingedeeld in welstandsvrije gedeeltes in de kernen en twee toetsniveaus van welstand, te weten: kwaliteitsniveau 1 en kwaliteitsniveau 2. In de welstandsvrije gebieden geldt geen welstandstoezicht. Het excessenbeleid is in deze gebieden ook niet van toepassing. In de gebieden met een welstandsniveau 1 geldt een welstandsbeleid dat erop gericht is om de basiskwaliteit van het gebied te behouden. De welstandstoets zal in principe uitgevoerd worden door de gemeenteambtenaar aan de hand van ambtelijke welstandscriteria. Tenzij de plannen een grote impact hebben op de ruimtelijke kwaliteit van dit gebied. Dan wordt de toets door de stadsbouwmeester uitgevoerd aan de hand van basiscriteria. Het welstandsbeleid in de gebieden met een welstandsniveau 2 is gericht op het behouden en stimuleren van de ruimtelijke kwaliteiten.

De welstandstoets zal hier uitgevoerd worden door de stadsbouwmeester.

Toets

De groei van Overdinkel was van oudsher met name geconcentreerd als lintbebouwing langs de Hoofdstraat. De centrumfuncties liggen verspreid langs deze weg. Deze historische invalsroute is bepalend voor de ruimtelijke structuur. Nog altijd heeft de Hoofdstraat een belangrijke verkeersfunctie. In figuur 3.6 is de ligging van het projectgebied (blauwe ster) in de kaart met deelgebieden weergegeven.

A D F O NT EM RU IMTE L IJK A DV IE S

Op basis van het welstandsbeleid ligt het projectgebied in het deelgebied '(historische) invalswegen'.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Losser&id=a49d6160-17ad-4257-9d9a-737eec3a8c03