Rapport Woningbehoefteonderzoek gemeente Losser 2024
Tekst van het document
21.000 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2036 2038 2040 2042 2044 2046 2048 2050
20.500
Figuur 5.3: Primos-prognose. Bevolkingsgroei in de gemeente Losser naar groeicomponent, vergeleken met ontwikkeling in de afgelopen jaren 200
CBS - ontwikkeling
Primos 2024
Trendlijn - 5 jaar
Ambitievariant
150 100
Bron: CBS-Statline, 2024 en Primos, 2024. Bewerking Companen. 50
Bevolkingsontwikkeling in verschillende scenario’s Als basis voor de doorrekening van de woningbehoefte kijken we in eerste instantie naar de uitkomsten van Primos. Dit is een trendprognose gebaseerd op ontwikkelingen over een wat langere termijn. Volgens de Primos-prognose zal het aantal inwoners van de gemeente Losser de komende jaren nog licht groeien en vervolgens afnemen als gevolg van de vergrijzing. In 2034 zal het aantal inwoners in de gemeente naar verwachting zijn afgenomen tot 23.620. In figuur 5.3 zijn de verschillende groeicomponenten van de Primos-prognose opgenomen. Deze basisprognose houdt voor Losser rekening met:
168.107 | Woningbehoefteonderzoek Losser 2024
0 -50 Geboortesaldo
Binnenlandse migratie
Feitelijk gemiddelde groei 2013 t/m 2023 Primos gemiddelde groei 2023 t/m 2030
Buitenlandse migratie
Bevolkingsgroei
Feitelijk gemiddelde groei 2018 t/m 2023 Primos gemiddelde groei 2031 t/m 2040
Bron: CBS-Statline, 2024 en Primos, 2024.
27
Zoals we eerder al zagen in hoofdstuk 3, is de bevolkings- en huishoudensgroei in de afgelopen jaren toegenomen. Tussen 2019 en 2024 groeide het aantal inwoners in Losser gemiddeld met 150 per jaar. Als we deze trend doortrekken tot 2034 dan groeit Losser tot ongeveer 25.160 inwoners. De uitgesproken lokale ambitie om te groeien tot een gemeente van 25.000 inwoners betekent ten opzichte van de Primos-prognose een extra groei van ongeveer 1.700 inwoners. Als we de Primos-prognose en de ambitievariant vergelijken met de trendlijn van de groei in de afgelopen vijf jaar, dan ligt de ambitievariant beter in lijn met ontwikkelingen uit het recente verleden. Dit is het gevolg van de toegenomen migratie naar Losser in de afgelopen jaren.
Tabel 5.1: Verwachte woningbehoefte in de gemeente Losser 2024 2034 2044 2024 - 2034 Huishoudens 9.820 10.080 10.030 +260 Inlooptekort +170 Totale woning+430 behoefte Bron: CBS-Statline, 2024 en Primos, 2024.
2034 - 2044 -50 +0 -50
Figuur 5.4: Geschatte woningtekort per ABF-regio, in procenten ten opzichte van de huidige woningvooraad
5.2 Kwantitatieve woningbehoefte De woningbehoefte komt voort uit de ontwikkeling van het aantal huishoudens en het inlopen van het huidige woningtekort van 3,7% nu naar 2% in 2034. Bij de inloop van het woningtekort gaan we er dus van uit dat dit tekort niet volledig wordt ingelopen. De woningmarkt heeft een zekere druk nodig om goed te functioneren. Uitgaan van een tekort rond de 2% is gebruikelijk. Dit tekort wordt landelijk al lange tijd als uitgangspunt gehanteerd. Op basis van de Primos prognose, rekening houdend met het inlopen van het woningtekort van 2% in 2034, is er in de gemeente Losser een extra woningbehoefte van 430 woningen in de periode tot en met 2034. In de periode na 2034 zien we dat de vraag naar woningen iets afneemt. Dit is een gevolg van de vergrijzing. De vergrijzing is na 2034 over zijn piek heen, hierdoor stopt de stijging van het aantal huishoudens: er ontstaan minder één of tweepersoonshuishoudens boven de 65 jaar.
Bron: ABF, 2024.
168.107 | Woningbehoefteonderzoek Losser 2024
28
Kwantitatieve woningbehoefte per kern Het valt op dat de woningbouwambitie uit de huidige woonvisie nog steeds goed in lijn ligt met het huidige beeld van de kwantitatieve woningbehoefte voor de komende jaren. In de Woonvisie uit 2021 is benoemd dat er in de periode 2021 - 2031 in totaal 665 extra woningen nodig waren. Tussen juli 2021 en juli 2024 zijn er 238 hiervan reeds opgeleverd. Dit betekent dat er dus nog 427 woningen gerealiseerd zouden moeten worden, bijna evenveel als de opgave voor de periode 2024 - 2034 volgens de meest recente prognoses. Als we de woningbehoefte uit de huidige woonvisie als uitgangspunt nemen, dan zien we dat er in de kern Losser een restopgave van 220 woningen is, in Overdinkel een restopgave van 100 woningen en in De Lutte een restopgave van 85 woningen. Figuur 5.5: Resterende kwantitatieve woningbehoefte per kern, 2024 - 2034
De overige kernen zijn te klein om op basis van cijfers iets over de behoefte te kunnen zeggen. De behoefte komt hier vooral neer op maatwerk. Als richtlijn kan worden uitgegaan van een behoefte < 40 woningen. Of anders geformuleerd: het betekent dat er in totaal maximaal 40 woningen in Glane óf Beuningen óf het buitengebied nodig zijn.
Ambitievariant: groeien naar 25.000 inwoners Voor de verdere invulling van ambitievariant hebben we zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de uitgangspunten uit het provinciale onderzoek Wonen in Overijssel (2023). De Overijsselse gemeenten hebben in de woonagenda’s een totale woningbouwambitie van ongeveer 60.000 woningen (netto) richting 2030 geformuleerd. Onderdeel van deze woningbouwaantallen is een extra ambitie om bij te dragen aan de grote druk op de woningmarkt in andere delen van Nederland. De extra ambitie is in het onderzoek gebaseerd op de woonwensen van doelgroepen die de afgelopen jaren naar Overijssel zijn verhuisd. Het ligt immers in de lijn der verwachtingen dat dit beeld zich ook de komende jaren voortzet. De extra woningvraag komt vooral van startende stellen, gezinnen en deels stellen van middelbare leeftijd. Als we deze uitgangspunten in samenhang bekijken met de vestigers die zich vanuit andere gemeenten nu vooral in de gemeente Losser vestigen (gezinnen en jonge huishoudens), en de ambitie om de vitaliteit en leefbaarheid te vergroten (tegenwicht bieden aan vergrijzing), komen we tot de volgende verdeling: • Kleine huishouden 18-34 jaar: 35% • Gezinnen: 45% • Kleine huishoudens 35-54 jaar: 10% • Kleine huishoudens 55 jaar en ouder: 10%
Bron: Planregistratie gemeente Losser (peildatum 16-7-2024).
168.107 | Woningbehoefteonderzoek Losser 2024
29
Als we rekeninghouden met deze samenstelling, dan betekent het aantrekken van 1.700 inwoners om te groeien tot een gemeente van 25.000 inwoners in de periode tot en met 2034 een extra woningbouwopgave van +560 woningen.
5.3 Kwalitatieve woningbehoefte Woonvoorkeuren en verhuisgedrag Voor het in beeld brengen van de woonwensen baseren we ons op het WoON 2021. Dit is een groot landelijk woon- en verhuiswensenonderzoek dat driejaarlijks wordt uitgevoerd. Om betrouwbare uitkomsten voor de gemeente Losser te krijgen, werken we met een referentiegebied, waarin we lokaal specifieke achtergrondkenmerken gebruiken om tot een zo concreet mogelijk beeld van de situatie in de gemeente Losser te komen. Figuur 5.6: Referentiegebied gemeente Losser. Woonwensen van verschillende huishoudenssamenstellingen 1-2 phh tot 35 jaar
20%
17%
27%
19%
13% 4%
1-2 phh tussen de 35 en 55 jaar
25%
10%
27%
16%
14% 8%
1-2 phh tussen de 55 en 65 jaar
36%
11% 18%
15% 14% 6%
1-2 phh tussen de 65 en 75 jaar
39%
14%
13% 12%4%
1-2 phh ouder dan 75 jaar
45%
Gezinnen
27% 0%
18% 22%
12%
20%
26%
40%
11% 10% 9%3% 13% 13% 9%
60%
Sociale huur
Vrije sectorhuur
Koop tot 275
Koop 275-355
Koop 355-500
Koop 500+
Bron: WoON, 2021.
168.107 | Woningbehoefteonderzoek Losser 2024
80%
In figuur 5.6 staan de woonwensen beschreven van verschillende huishoudensgroepen die willen verhuizen. De volgende wensen vallen daarbij op: • Bij jonge huishoudens lopen de wensen uiteen. Een deel van hen wil huren, maar de wens om te kopen is groter. Het grootste deel van deze groep wenst een koopwoning tot € 275.000 of van € 275.000 - € 355.000. • Kleine huishoudens van 35 tot 55 jaar zoeken met name een koopwoning tot € 275.000 of van € 275.000 - € 355.000. Er is onder deze groep minder belangstelling voor een huurwoning in de vrije sector. • Kleine huishoudens van 55 tot 65 jaar willen voornamelijk een koopwoning. Daarnaast is er een behoorlijk aandeel dat een huurwoning wenst en dan met name een sociale huurwoning (dit kan zowel een corporatiewoning als een particuliere huurwoning zijn met een sociale huurprijs). • De woonwensen van gezinnen lopen net zoals de jonge huishoudens uiteen. Er is onder gezinnen belangstelling voor de huursector, ook in de vrije huursector, maar het merendeel van de gezinnen wil een woning kopen. Het accent ligt op het segment tot € 355.000, maar er zijn ook gezinnen die meer kunnen besteden. • De kleine huishoudens van 65 tot 75 jaar hebben vaak de wens te verhuizen naar een huurwoning en dan met name naar een sociale huurwoning. Maar een flink deel (ruim 47%) wil bij verhuizing een woning kopen.
• De meeste kleine huishoudens van 75 jaar en ouder hebben bij een verhuizing een wens om naar een sociale huurwoning te verhuizen. Maar ongeveer een derde van de 75-plussers richt zich dus ook op hogere leeftijd nog op de koopsector.
100%
Woonwensen en verhuisgedrag vergeleken Woonwensen zijn slechts een (beperkte) voorspeller van gedrag op de woningmarkt. Vaak geven mensen in een enquête aan iets te willen, maar doen zij in de praktijk vervolgens iets anders.
30
• We vergelijken de woonwensen daarom met het feitelijke gedrag in de gemeente Losser. Enkele belangrijke verschillen die daarbij opvallen: • Er wordt veel meer naar een particuliere huurwoning verhuisd dan uit de wensen blijkt. Met name jongere kleine huishoudens verhuizen veel naar particuliere huurwoningen, terwijl het de wens is om te kopen. • Huishoudens die willen kopen wensen vaak een koopwoning met een prijs van € 275.000 tot € 500.000 maar verhuizen vaker naar goedkopere woningen, voornamelijk naar koopwoningen met een prijs tot € 275.000. Dit hangt samen met een relatief grote voorraad aan betaalbare koopwoningen in de gemeente. Figuur 5.7: Verhuisgedrag van verschillende huishoudenssamenstellingen in de gemeente Losser, 2017 - 2022
1-2 phh tot 35 jaar
23%
1-2 phh tussen de 35 en 55 jaar
26%
1-2 phh tussen de 55 en 65 jaar
23%
1-2 phh tussen de 65 en 75 jaar
23%
36%
11% 6%2%
27%
22%
12% 11%2%
29%
18%
13% 14% 4%
43%
26%
1-2 phh ouder dan 75 jaar
9% 11% 13%
93%
gezin
22% 0%
21% 20%
40%
7%
22%
13% 13% 8%
60%
Sociale huur
Vrije sector huur
Koop tot 275
Koop 275-355
Koop 355-500
Koop 500+
Bron: CBS-microdata, 2024.
168.107 | Woningbehoefteonderzoek Losser 2024
80%
100%
Kleine huishoudens van 75 jaar of ouder verhuizen in de praktijk bijna niet naar een koopwoning, terwijl een aanzienlijk deel wel aangeeft het liefst een woning te willen komen. Dit kan te maken hebben met het ontbreken van levensloopgeschikt koopaanbod in de gemeente.
Behoefte aan sociale huurwoningen De behoefte aan sociale huur wordt in belangrijke mate bepaald door de economie en woonwensen van huishoudens, maar even zo belangrijk zijn de toewijzingseisen. Wettelijk is vastgelegd dat eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 47.699 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 52.671 tot de doelgroep van woningcorporaties behoren. Zij kunnen een beroep doen op woningen tot de liberalisatiegrens van € 879,66 (prijspeil 2024). Verschillende (on)zekere ontwikkelingen geven richting aan de behoefteontwikkeling aan sociale huur. Op basis van deze gegevens hebben wij een inschatting gemaakt van die behoefte. Het gaat hierbij om meetbare economische, demografische en maatschappelijke trends: • Effect van de huishoudensgroei. Dit is inclusief de toestroom van nieuwe groepen naar de sociale huur als gevolg van de extramuralisering van instellingszorg. Daarnaast komen er steeds meer kleinere huishoudens bij (huishoudensverdunning) die afhankelijk zijn van één inkomen. • Effect van een veranderende bevolkingssamenstelling en een veranderende huur-kooporiëntatie (generatie-effect). We zien dat een groter deel van generaties die (kort) na de Tweede Wereldoorlog geboren zijn in een koopwoning wonen (door het van overheidswege bevorderen van het eigen woningbezit, dit noemen we het generatie-effect).
Jongere generaties ouderen wonen vaker in een koopwoning dan de voorgaande generatie ouderen. Zij hebben gemiddeld ook meer pensioen opgebouwd, waardoor de toegang tot sociale huurwoningen daalt.
31
• Economische effecten en disruptieve ontwikkelingen. De afgelopen jaren zien we een gestaag stijgende welvaartsgroei, maar de komende jaren is dat hoogst onzeker. In het bijzonder voor lagere inkomens die vaak een kwetsbaardere economische positie hebben. Met de huidige inflatie, steevast hogere immigratie dan voorspeld (volgens het CBS zorgt dit al jarenlang voor hogere bevolkingsprognoses), en de toenemende druk op de woningmarkt voorzien we een toenemende vraag naar betaalbare woningen. We werken met drie scenario’s voor de vraag naar sociale huur, waarin we in dit onderzoek rekening houden met het scenario met de grootste vraag naar sociale huur. Met name de huidige economische ontwikkelingen zijn redenen om uit te gaan van een voorzichtige inschatting van welvaart richting de toekomst. De druk op de woningmarkt, steevast hoge instroom van arbeidsmigranten en asielzoekers, inflatie en hoge energieprijzen raken de huishoudens met lagere inkomens het meest. Komende jaren zal er een blijvende vraag naar betaalbare woningen zijn. Bovendien is het makkelijker af te schalen dan op te schalen als het gaat om inzetten op betaalbare woningen. Tabel 3.2: Gemeente Losser. Behoefte aan sociale huurwoningen, 20224-2040 per periode.
Exclusief ambitievariant Economisch Economische Economisch Periode laag scenario midden scenario hoog scenario 2024 - 2030 +100 +80 +60 2031 - 2034 +40 +25 +15 2034 - 2040 +35 +15 +10 Totaal 2024 - 2040 +175 +120 +85 Bron: Doelgroepenmodel Companen, 2024.
Bij het uitblijven van economische groei en een koopkrachtontwikkeling van 0 procent per jaar (laag economisch scenario), is de aanvullende behoefte aan
168.107 | Woningbehoefteonderzoek Losser 2024
sociale huurwoningen 140 woningen in de periode tot 2034. Als de koopkrachtontwikkeling positiever is, zal de verwachte extra behoefte aan sociale huurwoningen lager zijn. De doelgroep is dan kleiner. Bij een koopkrachtontwikkeling van 0,3 procent per jaar (economisch midden scenario) komt de extra behoefte uit op 105 woningen. Bij een optimistisch scenario van 0,6 procent koopkrachtgroei per jaar zijn 85 extra woningen nodig in de sociale huur. Het betreft hier een netto-uitbreiding van de sociale huurvoorraad. Hierbij is geen rekening gehouden met nieuwbouw als vervanging voor sloop en verkoop van sociale huurwoningen. De woningbehoefte van vergunninghouders en de woningbehoefte die samenhangt met de extramuralisatie van kwetsbare groepen maakt onderdeel uit van de geraamde extra behoefte. Hierbij moet worden aangetekend dat deze raming betrekking heeft op een trendmatige ontwikkeling. Een sterke toename van bijvoorbeeld het aantal vergunninghouders zal leiden tot een grotere vraag naar corporatiewoningen dan hier wordt geraamd. Ons advies is om de komende jaren het lage scenario en het middenscenario als bandbreedte te hanteren. Dat betekent het toevoegen van 105 tot 140 sociale huurwoningen in de periode tot 2034, zo’n 24% tot 32% van de totale extra woningbehoefte in de periode tot 2034.
Frictie tussen vraag en aanbod: nieuwbouw- en herstructureringsopgave, kansrijke en kwetsbare segmenten In deze paragraaf vertalen we de kwantitatieve woningbehoefte naar de gewenste toekomstige kwaliteit van de woningvoorraad. Aan welke woningen zal er in de toekomst behoefte zijn? Zijn er woningen waarvan al voldoende aanbod is? Voor het bepalen van de kwalitatieve woningbehoefte is een schatting gemaakt van de kwalitatieve behoefteontwikkeling in de gemeente
32
Losser. We maken gebruik van een combinatie van woonwensen en feitelijk gedrag op de woningmarkt omdat de woonwens alleen een (beperkte) voorspeller is van gedrag op de woningmarkt. Waar het wensprofiel en het gedragsprofiel van elkaar verschillen, is ingeschat of er sprake is van een onvervulde wens omdat in het verleden aanbod ontbrak, of juist van een voorzorgwens die in de praktijk maar beperkt wordt geëffectueerd. Zo vormt de combinatie van woonwensen en gedrag een robuuste basis voor het bepalen van de ontwikkeling van de kwalitatieve woningbehoefte. We benadrukken dat het een richtinggevend toekomstbeeld is en niet een absoluut toekomstbeeld. Het is een raming op basis van informatie die op dit moment beschikbaar is. Bij de analyses van de woonwensen is rekening gehouden met de huishoudensontwikkeling, de conjunctuur, en relevante regelgeving zoals passend toewijzen. Daarnaast hebben we zoals beschreven meegewogen dat nieuwe generaties vaker in een koopwoning wonen dan eerdere generaties. In de analyses is rekening gehouden met de financiële mogelijkheden van huishoudens en de prijssegmenten waar zij zich op richten.
Figuur 5.8: Gemeente Losser. Kwalitatieve woningbehoefte naar eigendom, woningtype en prijsklasse, 2024 tot en met 2030 en 2031 tot en met 2040 Huur grondgebonden sociaal Huur appartement sociaal / levensloopgeschikt Vrije sectorhuur grondgebonden Vrije sectorhuur appartement / levensloopgeschikt Koop grondgebonden tot 275 Koop grondgebonden 275 - 355 Koop grondgebonden 355+ Koop appartement / levensloopgeschikt tot 275 Koop appartement / levensloopgeschikt 275+
-100
Sociale huursector: nadruk op appartementen en levensloopgeschikte woningen, maar ook grondgebonden woningen nodig De aanvullende behoefte in de sociale huursector bestaat vooral uit appartementen en levensloopgeschikte woningen. In de praktijk kunnen dat ook grondgebonden levensloopgeschikte woningen zijn. De vraag naar appartementen is niet alleen een vraag van ouderen, maar ook van jongeren die snel een betaalbare woning zoeken. Daarnaast is er extra behoefte aan grondgebonden eengezinswoningen in de sociale huursector, vooral op korte termijn. Op lange termijn zijn vraag en aanbod meer in evenwicht.
168.107 | Woningbehoefteonderzoek Losser 2024
2024-2030
-50
0
50
100
150
2031-2040
Bron: Vraag- en aanbodmodel Companen, 2024.
Middenhuur: appartementen en levensloopgeschikte woningen De vraag in de vrije huursector is grotendeels een vraag naar middenhuur (van € 879,66 tot € 1.157,95). De extra vraag aan middenhuurwoningen is op basis van de woonwensen van huishoudens relatief klein. De eerste voorkeur gaat vaker uit naar het kopen van een woning. Dat speelt nog sterker bij grondgebonden woningen dan bij appartementen. Op korte termijn is er behoefte aan extra grondgebonden woningen in de vrije huursector, vooral voor jongeren en gezinnen die met spoed een woning zoeken. De vraag naar appartementen is in dit segment vooral een vraag van ouderen die vanuit een
33
koopwoning willen doorstromen en vanuit comfort/gemak een woning willen huren. Ouderen willen vaak een woning kopen Ook de voorkeur van ouderen gaat vaker dan in het verleden uit naar het kopen van een woning als zij de stap zetten naar een levensloopgeschikte woning. Dat hangt samen met de generatiewissel die gaande is. De huidige generatie ouderen heeft vaker dan eerdere generaties altijd in een koopwoning gewoond. De hoge huizenprijzen betekenen dat zij hun (vaak grotendeels afbetaalde) woning goed kunnen verkopen, een kleinere levensloopgeschikte woning kunnen kopen en daardoor relatief lage maandlasten houden. Toch zijn er ook ouderen die bewust kiezen voor een stap naar een middeldure levensloopgeschikte huurwoning. Koopsector: accent op goedkoop en betaalbaar In de koopsector is er veel vraag naar goedkope en betaalbare woningen. Er zijn in Losser veel koopwoningen met een waarde boven de € 355.000. Deze woningen zijn bereikbaar voor kopers die zelf hebben geprofiteerd van de gestegen huizenprijzen in de afgelopen periode en de overwaarde van hun huidige woning kunnen benutten. Voor huishoudens die geen woning te verkopen hebben (koopstarters) geldt dit niet. Zij zijn de aansluiting kwijtgeraakt bij de waardeontwikkeling in de bestaande woningvoorraad. Dit betekent dat er een aanzienlijke extra vraag is naar betaalbare koopwoningen in Losser.
Dit kunnen nieuwbouwwoningen zijn, maar ook bestaande woningen die vrijkomen wanneer andere huishoudens verhuizen en er een woning vrijkomt. De grootste extra vraag is er naar appartementen/levensloopgeschikte woningen. Dit aanbod ontbreekt nu in de gemeente. Het is voornamelijk een vraag van ouderen, zowel in het goedkopere als het middeldure segment.
168.107 | Woningbehoefteonderzoek Losser 2024
Effect van doorstroming: dure en middeldure koop potentieel onder druk De doorstroming op de woningmarkt speelt een cruciale rol in het verbeteren van de beschikbaarheid van woningen. Zelfs inclusief de extra woningbouwambitie staat ruim 90% van de woningvoorraad uit 2040 op dit moment al in de gemeente. De verhuizing van ouderen speelt een significante rol in dit proces. Wanneer ouderen ervoor kiezen om hun huidige woning te verlaten en te verhuizen naar bijvoorbeeld een kleinere, meer toegankelijke woning, komt er vaak een gezinswoning vrij die geschikt is voor andere bewoners. Dit kan gezinnen, jonge stellen of starters de kans geven om een passende woning te vinden. In de praktijk wordt doorstroming echter vaak belemmerd door verschillende factoren. Veel ouderen ervaren een sterke emotionele band met hun woning en buurt, waardoor verhuizen een moeilijke beslissing kan zijn. Daarnaast kunnen er praktische belemmeringen zijn, zoals een gebrek aan geschikte woningen, of de financiële kosten die gepaard gaan met een verhuizing. Het bevorderen van de doorstroming onder ouderen door een gemeente (bijvoorbeeld door obstakels weg te nemen, het creëren van aantrekkelijk woningaanbod, of het bieden van financiële ondersteuning) kan een win-win situatie creëren.
Ouderen verhuizen naar een woning die beter bij hun behoeften past, terwijl hun vrijgekomen woning beschikbaar komt voor andere doelgroepen, zoals jonge gezinnen. Dit draagt bij aan een efficiënter gebruik van de bestaande woningvoorraad en kan druk op de woningmarkt verlichten.
34
In ons vraag- en aanbodmodel maken we een simulatie van het gedrag op de woningmarkt. Hierbij houden we rekening met zowel de vraag van verschillende groepen als het aanbod dat bij doorstroming op de markt komt. Op dit moment zien we dat ouderen in de gemeente vaak relatief ruime gezinswoningen bezetten, waarin zij gedurende hun leven hun gezin hebben grootgebracht. Als zij de komende jaren ouder worden en besluiten om te verhuizen naar een woning die beter aansluit bij hun huidige behoeften, komt er gezien de vergrijzing veel meer woningaanbod op de markt. Veel van deze woningen hebben een waarde van meer dan € 355.000. Voor veel lokale starters en (jonge) gezinnen zijn deze woningen te duur. Bij woningen met een minder gunstige prijs-kwaliteitverhouding ontstaat daar potentieel vraaguitval. Dit doet zich vooral voor bij minder goed onderhouden (rij)woningen in het prijssegment boven € 355.000. Een bijkomend risico is dat bestaande woningen in dit segment minder goed kunnen concurreren met nieuwbouw, zeker nu de energetische kwaliteit van woningen een zeer belangrijk aspect is geworden bij de koopbeslissing. Behoefte aan geclusterde woonvormen voor ouderen In een eerdere woonzorganalyse is voor de gemeente Losser de behoefte aan verschillende vormen van wonen met zorg in beeld gebracht.
Onderdeel van deze analyse was ook het in beeld brengen van de behoefte aan geclusterde woonvormen voor ouderen. De cijfers van het woonzorgonderzoek en dit woningbehoefteonderzoek zijn lastig een-op-een met elkaar te vergelijken. Dit komt omdat beide analyses uitgaan van andere bronnen en een andere benadering hebben. Voor het in beeld brengen van de woonzorgbehoefte is de ingeschatte zorgvraag bepalend, terwijl in dit woningmarktonderzoek gekeken is naar behoefte op basis van uitgesproken woonwensen. Ouderen kunnen ook een grotere zorgvraag krijgen zonder dat zij willen verhuizen naar een andere woning; ook in bestaande woningen kan vaak (extra) zorg geleverd worden. Tegelijkertijd weten we dat beide analyses ook overlappen. De extra behoefte
168.107 | Woningbehoefteonderzoek Losser 2024
aan geclusterde woningen is grotendeels een behoefte aan een nieuw type woning dat op dit moment nog onvoldoende in de gemeente aanwezig is. Dit zien we bijvoorbeeld bij de vraag naar huurappartementen. Deze is in Losser met name afkomstig van ouderen die op zoek zijn naar een levensloopgeschikte woning, waarbij een groot deel van de ouderen op basis van hun zorgbehoefte het liefst geclusterd zou willen wonen. En de groeiende behoefte aan geclusterde woonvormen in de koopsector valt in figuur 5.8 binnen de categorie ‘koop appartement/levensloopgeschikte woning’. Figuur 5.9: Gemeente Losser. Prognose vraag naar geclusterde woonvormen voor ouderen, trendvariant 1)
1) Uitleg trendvariant: In de trendvariant gaan we ervan uit dat zowel ouderen met een zware
zorgvraag als ouderen zonder (zware) zorgvraag een groter beroep gaan doen op geclusterd wonen: om voor te sorteren op een zwaardere zorgvraag of door de behoefte aan comfort of sociaal contact. Een aanname hierbij is dat hoe meer aantrekkelijk aanbod je toevoegt, dit de behoefte aan geclusterd wonen vergroot .
Bron: Woonzorgweter Companen en Primos, 2024.
Gelet op de extra vraag naar geclusterde woonvormen in Losser en het feit dat de autonome bevolking de komende jaren verder vergrijst, zal in de basis-
35
variant (exclusief extra groeiambitie) ongeveer 80% van de nieuwbouw geclusterd moeten zijn.
bouwprogramma dat samenhangt met de extra ambitie leiden we af uit de woonwensen van doelgroepen die de afgelopen jaren uit andere gemeenten naar Losser zijn verhuisd.
Uitwerking ambitievariant Figuur 5.10: Gemeente Losser. Extra woningvraag ambitievariant vergeleken met lokale behoefte (o.b.v. Primos), 2024 - 2040
Figuur 5.11: Gemeente Losser. Cumulatieve woningbehoefte (lokale behoefte + ambitievariant), 2024 - 2040 Huur grondgebonden sociaal
Huur grondgebonden sociaal
Huur appartement sociaal / levensloopgeschikt
Huur appartement sociaal / levensloopgeschikt
Vrije sectorhuur grondgebonden
Vrije sectorhuur grondgebonden
Vrije sectorhuur appartement / levensloopgeschikt
Vrije sectorhuur appartement / levensloopgeschikt
Effect extra woningbouwambitie
Koop grondgebonden tot 275 Koop grondgebonden 275 - 355
Koop grondgebonden tot 275 Koop grondgebonden 275 - 355 Koop grondgebonden 355+
Koop grondgebonden 355+
Koop appartement / levensloopgeschikt tot 275 Koop appartement / levensloopgeschikt 275+
Koop appartement / levensloopgeschikt tot 275 Koop appartement / levensloopgeschikt 275+
-100 -100
-50
0
Basis (lokale behoefte)
50
100
150
200
250
0
50
100
150
200
250
Totaal
Extra ambitie
Bron: Vraag- en aanbodmodel Companen, 2024.
De extra woningbouwambitie is een manier om bij te dragen aan de grote druk op de woningmarkt in andere delen van het land. Hiermee zal deze extra woningbouw dus ook niet voorzien in een ‘lokale vraag’, maar vooral gericht zijn op het aantrekken van groepen van buitenaf. Het type woning dat samenhangt met de ambitie om gezinnen en jonge huishoudens naar Losser te trekken, wijkt daarmee dus ook af van de lokale woningvraag. Het woning-
168.107 | Woningbehoefteonderzoek Losser 2024
-50
Bron: Vraag- en aanbodmodel Companen, 2024.
Daarnaast hebben we gekeken naar de wensen van groepen die doorgaans over wat grotere afstanden verhuizen. Hierbij hebben we gefocust op groepen uit de woonmilieus waar Losser sterke verhuisrelaties mee heeft: Stedelijk Wonen (Enschede) en Wonen langs de radialen (Oldenzaal/Denekamp). Dit leidt tot een extra vraag naar duurdere gezinswoningen zoals 2-1-kap- of vrijstaande huizen, en in iets mindere mate ook grondgebonden huurwoningen. Ten opzichte van de lokale woningvraag ligt het accent minder op
36
het toevoegen van betaalbare woningen en (geclusterde) woningen voor ouderen. Samen met de lokale woningvraag (basisvariant Primos) leidt dit tot een meer gebalanceerd nieuwbouwprogramma. Dit betekent dat er ruimte ontstaat voor een gemixter programma met minder sterke focus op betaalbare woningen en kleiner aandeel geclusterde woningen voor ouderen.
Figuur 5.12: Gemeente Losser. Totale woningbouwopgave 2024 - 2034 vergeleken met huidige planvoorraad
Bij nieuwe plannen is op dit moment 30-40-30 het uitgangspunt (30% sociaal, 40% middensegment, 30% vrije sector). In de lokale woningvraag zien we dat het accent veel sterker op het betaalbare segment ligt (ca. 70%). De kwalitatieve invulling van de extra ambitie ligt meer in lijn met dit uitgangspunt: afgerond 25%-50%-25%. Het is belangrijk te benadrukken dat hierbij alleen gekeken is naar de woningbehoefte, en dus geen rekening is gehouden met de (economische) haalbaarheid van plannen en de beschikbaarheid van locaties.
Vergelijking met de planvoorraad Onderstaand figuur laat de totale woningbouwopgave in de periode tot en met 2034 zien, in vergelijking met de huidige bekende planvoorraad van de gemeente. De ‘lokale woningbouwopgave’ (op basis van de Primos-huishoudensprognose en het inlopen van het woningtekort) komt tot in de periode tot 2034 uit op 425 woningen. Als we uitgaan van een extra woningbouwambitie om te groeien tot 25.000 inwoners dan betekent dit dat er in totaal 985 woningen gebouwd zullen moeten worden. Op dit moment zijn er 335 harde plannen bekend. De realisatie hiervan is zo goed als zeker. Dit maakt dat er een restopgave van 650 woningen overblijft. Naast de harde plannen zijn er ook woningbouwlocties die nog onzeker zijn. Het gaat op dit moment om 285 zachte plannen en daarnaast potentiële locaties waar mogelijk nog 90 woningen ontwikkeld gaan worden.
168.107 | Woningbehoefteonderzoek Losser 2024
Bron: Planlijst gemeente Losser (16-7-2024), bewerking Companen.
Om de ambitie ‘groeien tot 25.000 inwoners’ voor 2034 te kunnen realiseren zijn er locaties nodig met ruimte voor minimaal 275 woningen. Omdat plannen vertraging kunnen oplopen of uiteindelijk niet doorgaan, is het verstandig om hierbij rekening te houden met een buffer. Het Rijk adviseert om als noodzakelijke buffer rekening te houden met 30% meer plancapaciteit. Dit betekent dat er de komende jaren in totaal nog plannen voor 360 woningen gemaakt moeten worden.
37
5.4 Woningvraag arbeidsmigranten en woonwagenbewoners
Figuur 5.14: Geschatte aantal werkende arbeidsmigranten in Overijssel, 2021
Huidige situatie arbeidsmigranten In 2023 is voor de provincie Overijssel een onderzoek naar arbeidsmigranten uitgevoerd door Decisio en Companen. Uit dit onderzoek volgt een schatting van ongeveer 10.710 werkzame arbeidsmigranten in de regio Twente. De meeste arbeidsmigranten werken in Enschede, Almelo en Dinkelland. In deze drie gemeenten werken ongeveer 7.130 arbeidsmigranten. Sinds 2010 is het aantal werkzame migranten in Overijssel bijna verdubbeld. Figuur 5.13: Geschatte aantal wonende arbeidsmigranten in Overijssel, 2021
Bron: Decisio, 2023. Actualisatie onderzoek huisvesting arbeidsmigranten.
Bron: Decisio, 2023. Actualisatie onderzoek huisvesting arbeidsmigranten.
168.107 | Woningbehoefteonderzoek Losser 2024
Het aantal werkzame arbeidsmigranten in de gemeente Losser is geschat tussen de 100 en 250 personen in 2021. Echter zijn in de gemeente Losser meerdere bedrijven aanwezig in de procesindustrie met werkende arbeidsmigranten. Daardoor is in 2024 het werkende aantal arbeidsmigranten vermoedelijk richting de 250-500 personen. Het aantal wonende arbeidsmigranten is geschat tussen de 250 en 500 personen. In de periode 2017 - 2021 is de hoeveelheid werkzame arbeidsmigranten niet gegroeid. Vanaf 2010 is het aantal werkzame arbeidsmigranten zelfs gedaald. Het aantal wonende arbeidsmigranten is in deze periode grotendeels gelijk gebleven. De gemeente Losser heeft dus vergeleken met de rest van Overijssel relatief weinig werkzame en wonende arbeidsmigranten. Hierbij is de geringe groei de afgelopen jaren een belangrijke factor.
38
Veel arbeidsmigranten registreren zich niet bij de gemeente. Dit is ook niet altijd verplicht. In Overijssel is naar schatting ongeveer 51% van de arbeidsmigranten geregistreerd in het BRP. Van de arbeidsmigranten die wonen in de gemeente Losser, werkt ongeveer 22% in de gemeente Losser zelf. 22% werkt elders in de provincie, en 17% werkt buiten Overijssel. Van relatief veel wonende arbeidsmigranten in de gemeente Losser is echter niet bekend waar gewerkt wordt: bij 39% is de werklocatie niet bekend, ten opzichte van 24% in Overijssel.
Verwachte opgave arbeidsmigranten Losser Tabel 5.3: Verwachte woningbehoefte arbeidsmigranten Laag groeiscenario 2021 Shortstay 240 Midstay 60 Longstay 60 Totaal 380 Hoog groeiscenario 2021 Shortstay 240 Midstay 60 Longstay 60 Totaal 380 Bron: Decisio, 2023. Bewerking Companen.
2030 260 70 120 450
Toename +20 +10 +60 +70
2030 310 80 140 530
Toename +70 +20 +80 +150
behoefte van arbeidsmigranten. Ook mogelijke veranderingen in het rijksbeleid maakt de geschatte woningbehoefte van arbeidsmigranten lastig. Volgens het onderzoek groeit in Overijssel in de periode 2021 - 2030 het aantal arbeidsmigranten met ca +15% tot +30%. Dit komt met name door de afname van de Nederlandse beroepsbevolking en de groei van de werkgelegenheid. Als we deze groei doorrekenen naar de situatie in Losser, dan zie je een toename van ongeveer 70 tot 150 wonende arbeidsmigranten. Een deel van deze groei, de longstay arbeidsmigratie, zit trendmatig in de basis bevolkingsprognose van Primos. De extra huisvestingsopgave volgt daarom uit de short- en midstay arbeidsmigranten. Tot 2030 komt dit neer op een schatting van tussen de 30 tot 90 woonplekken.
Woonwagenbewoners De gemeente Losser had tot het jaar 2000 4 woonwagenstandplaatsen in de gemeente Losser. Die zijn sindsdien omgezet in erven met twee reguliere woningen. Sinds die tijd zijn er geen woonwagenstandplaatsen meer noch verzoeken naar woonwagenstandplaatsen.
Voor de gemeente Losser is geen specifieke prognose gemaakt in het provinciale onderzoek. Arbeidsmigranten zijn daarnaast een doelgroep die lastig zijn om in beeld te brengen. Deels omdat veel arbeidsmigranten zich niet registreren, en deels omdat de hoeveelheid arbeidsmigranten sterk afhankelijk is van de handelwijze van een klein aantal bedrijven. Als één bedrijf besluit te groeien of krimpen, kan dit grote gevolgen hebben voor de totale woning-
168.107 | Woningbehoefteonderzoek Losser 2024
39