Rapport Woningbehoefteonderzoek gemeente Losser 2024

Woningbehoefteonderzoek Losser 2024

Gemeente Losser 4 oktober 2024 Definitief

DATUM

4 oktober 2024

TITEL

Woningbehoefteonderzoek Losser 2024

OPDRACHTGEVER

Gemeente Losser

AUTEUR(S)

Martin Bleijenburg Laurens van Dongen Allon Makkinga

PROJECTNUMMER

168.107

STATUS

Definitief

Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32 KvK-nummer: 09035291 BTW-nummer: NL001826517B01

Inhoud 1

Inleiding

4

2

Conclusies en aanbevelingen

6

3 3.1 3.2 3.3

De bevolkingsontwikkeling Bevolkingsgroei Inwoners en huishoudens Recente verhuisbewegingen

11 11 12 14

4 4.1 4.2 4.3

Huidige Woningvoorraad Kenmerken van de woningvoorraad Sociale huurvoorraad Bewoning van de woningvoorraad

19 19 22 25

5 5.1 5.2 5.3 5.4

Toekomstige woningbehoefte Bevolkings- en huishoudensprognose Kwantitatieve woningbehoefte Kwalitatieve woningbehoefte Woningvraag arbeidsmigranten en woonwagenbewoners

26 26 28 30 38

1 Inleiding Aanleiding In de komende jaren ligt er in Losser een grote opgave in het realiseren van voldoende nieuwbouw en het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. In de woondeal Twente hebben de gemeenten, woningcorporaties, de provincie en het rijk afspraken gemaakt over de opgave om op lokaal niveau het woningtekort aan te pakken. De ambitie is om in Twente zo’n 14.100 woningen toe te voegen in de periode tot en met 2030. Voor nieuwe woningbouwplannen streven gemeenten naar een verdeling van 30% sociale huur, 40% middenhuur/betaalbare koop en 30% dure woningen. In de regionale woonagenda is die ambitie gesteld op 20.000, waarmee de regio ook wil bijdragen aan het terugdringen van woningbouwtekorten door zich te richten op haar bovenregionale functie op de landelijke woningmarkt. In het coalitieakkoord en de omgevingsvisie is de ambitie geuit om te groeien naar 25.000 inwoners. De doelstelling is om dit in circa 10 jaar te realiseren. Met het oog op de vergrijzing is het namelijk belangrijk om jongere huishoudens en gezinnen te trekken, zodat de voorzieningen op peil blijven en de vergrijzing niet te snel toeneemt. Een gevarieerd woningaanbod is van groot belang. Hierbij zijn zowel geschikte woningen voor jongere huishoudens nodig, als een passend aanbod voor ouderen om de doorstroom te bevorderen.

Op regionaal niveau is voor Twente het regionale woningmarktonderzoek uitgevoerd in 2022. In 2023 is de woonzorganalyse voor ouderen en aandachtsgroepen opgesteld. De resultaten van deze analyse worden gepresenteerd tot op gemeenteniveau in de Monitor Gezond Wonen. In april 2024 is door Companen een rapport geschreven over de woonzorgvraag in de gemeente Losser.

168.107 | Woningbehoefteonderzoek Losser 2024

Doel van het onderzoek Om gefundeerde keuzes te kunnen maken is het nodig om de analyses die op regionaal niveau in beeld zijn gebracht, verder te specificeren naar lokaal niveau en het niveau van wijken en kernen. Doel van het onderzoek is om inzicht te krijgen in de woningbehoefte tot op gebiedsniveau, opdat de gemeente Losser over de bouwstenen beschikt voor het updaten van de woonvisie van 6 juli 2021 en het realiseren van de ambitie om te groeien naar 25.000 inwoners.

Vraagstelling We interpreteren de hoofdvragen als volgt: • Hoe ontwikkelt de bevolking zich demografisch de komende jaren in de gemeente Losser en in de kernen? • Wat is de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte van de verschillende doelgroepen, uitgesplitst naar woningtype, eigendomssituatie en prijssegmenten? Wat is hierbij de lokale vraag en wat is de (sub)regionale vraag? • Hoe ontwikkelt de woningbehoefte zich in de toekomst, rekening houdende met de ambitie om te groeien tot 25.000 inwoners?

Onderzoeksopzet Het onderzoek is gebaseerd op een statistische analyse van een verschillende trends op de lokale woningmarkt; de bevolkings- en huishoudensontwikkeling (zowel in het recente verleden als in de toekomst), migratiebewegingen en de samenstelling van de huidige woningvoorraad. Hiervoor zijn de volgende bronnen gehanteerd: • De analyse van de bevolking en huishoudenssamenstelling is gebaseerd op CBS-gegevens. • De samenstelling van de woningvoorraad is in beeld gebracht op basis van de gemeentelijke WOZ-registratie.

4

•

• •

De dynamiek op de koopmarkt is in beeld gebracht op basis van CBSgegevens over prijsontwikkeling. Op basis van verhuurgegevens van Domijn en Woonzorg Nederland is de corporatie huurmarkt in beeld gebracht. De verhuisbewegingen zijn in beeld gebracht op basis van de cijfers uit de CBS-microdata. De bevolkings- en woningbehoefteprognose is gebaseerd op de cijfers geleverd door Primos en CBS-microdata, en de uitkomsten van het WoOn2021.

168.107 | Woningbehoefteonderzoek Losser 2024

5

2 Conclusies en aanbevelingen In dit hoofdstuk worden de belangrijkste uitkomsten en aandachtspunten genoemd uit het onderzoek. Hier wordt zowel gekeken naar de woningbehoefte voor de gemeente als de individuele kernen, en de ambitie om te groeien tot 25.000 inwoners.

De huidige woningmarkt De gemeente Losser is meer vergrijsd dan gemiddeld in Nederland • Ten opzichte van Nederland kent de gemeente Losser relatief veel ouderen. Ongeveer 25% van de inwoners in Losser zijn 65+, ten opzichte van 20% in Nederland. Daarnaast kent de gemeente Losser, vergeleken met Nederland, relatief veel gezinnen. • Binnen de gemeente Losser wonen er in de kernen Losser en Overdinkel naar verhouding de meeste ouderen. In de kleinere kernen wonen juist relatief meer gezinnen. Losser groeit door migratieoverschot • De gemeente Losser telde op 1 januari 2024 23.380 inwoners en 9.762 huishoudens. In de periode 2011 - 2024 is de gemeente Losser gegroeid met 709 inwoners. Vooral de laatste vier jaar is de gemeente sterk gegroeid. Het binnenlandse migratiesaldo heeft de meeste invloed op de bevolkingsontwikkeling in Losser en zorgt voor de groei in de gemeente. • De groei van de bevolking hangt grotendeels samen met groei van de woningvoorraad. In de afgelopen zes jaar is de woningvoorraad met ongeveer 430 woningen gegroeid. Met name in 2021 en 2022 zijn veel nieuwe woningen gerealiseerd: in totaal 204 woningen. In 2021 en 2022 zagen we ook de bevolking van Losser het hardst groeien.

168.107 | Woningbehoefteonderzoek Losser 2024

Losser trekt veel huishoudens uit Enschede, en verliest huishoudens aan de andere buurgemeenten • Bijna de helft van de huishoudens die zich in de afgelopen jaren van buitenaf in de gemeente vestigden kwamen uit Enschede. Daarnaast trekt Losser per saldo meer huishoudens uit Almelo en Borne dan dat er naartoe verhuizen. • We zien de laatste jaren meer huishoudens uit de Randstad in Losser vestigen. Het gaat hier waarschijnlijk om een combinatie van mensen die na een studie terugkeren naar de gemeente, en jonge huishoudens en gezinnen die zich in Losser vestigen. • De huishoudens die de gemeente verlaten verhuizen veel naar buurgemeenten. Twee derde van de vertrekkers is naar een gemeente nabij de gemeente Losser verhuisd. Weinig verhuizingen tussen de kernen van de gemeente Losser • Het valt op dat er binnen de gemeente Losser weinig tussen de kernen wordt verhuisd. Gemiddeld verhuist de helft van de huishoudens bij een verhuizing binnen de gemeente. Dit aandeel ligt in de kernen Losser en Overdinkel hoger dan in de kleine kernen. • De kernen Glane, Beuningen en De Lutte hebben een sterkere verhuisrelatie met kernen in de omgeving (Denekamp, Oldenzaal) dan met andere kernen in de gemeente Losser. Alleen naar de kern Losser wordt nog wel verhuisd.

Relatief veel betaalbare woningen in Losser, toch grote prijsstijging in de koopsector • De woningvoorraad in de gemeente bestaat voor 69% uit koopwoningen, 19% sociale huurwoningen en 12% particuliere huurwoningen. Het aandeel sociale huur ligt lager dan het landelijk gemiddelde, maar verschilt

6

•

•

•

sterk per kern. Opvallend voor een landelijke kern is het hoge aandeel sociale huurwoningen in Overdinkel. Er staan op dit moment weinig appartementen in de gemeente Losser. Daarentegen zijn er veel ruimere woningtypen; 60% van de woningvoorraad bestaat uit twee-onder-één-kapwoningen of vrijstaande woningen. In vergelijking met andere gemeenten heeft Losser een relatief betaalbaar woningaanbod. De koopwoningen tot € 355.000 samen met de sociale en particuliere huurwoningen komen neer op ongeveer 60% van de totale woningvoorraad. Ondanks de relatief grote voorraad aan betaalbare (koop)woningen, is ook in Losser de gemiddelde verkoopprijs de laatste jaren fors gestegen. De transactieprijzen van koopwoningen stegen vergelijkbaar met de landelijke trend.

Middeninkomens kunnen moeilijk een woning in Losser kopen • De sterke prijsontwikkeling is gunstig voor huishoudens die een koopwoning hebben, maar minder gunstig voor huishoudens die de koopmarkt willen betreden. Op dit moment kan een huishouden met een bruto jaarinkomen van ongeveer € 50.000 een hypotheek krijgen van circa € 215.000 en een huishouden met een inkomen van € 60.000 een hypotheek van ongeveer € 260.000. Om in de gemeente Losser een koopwoning te kopen met een gemiddelde prijs van € 345.000 is een bruto jaarinkomen van ongeveer € 73.000 nodig. Veel starters en middeninkomens kunnen dit niet betalen. De druk op de sociale huursector neemt toe • De krapte binnen de sociale huursector is de afgelopen jaren toegenomen. Het aantal toewijzingen daalt, terwijl het gemiddelde aantal reacties gestegen is van 128 in 2021 naar 251 reacties in 2023. Ook de gemiddelde

168.107 | Woningbehoefteonderzoek Losser 2024

•

actieve zoekduur van woningzoekenden op passend aanbod in de gehele gemeente is opgelopen tot 10,7 maanden. Dit geeft aan dat de druk in Losser is opgelopen en dat het voor woningzoekenden steeds lastiger is geworden om een woning te vinden. Het valt op dat er in de gemeente Losser weinig sociale huurwoningen zijn met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens van € 454. Ongeveer de helft van de sociale woningvoorraad heeft een huur tot de eerste aftoppingsgrens van € 650.

Ontwikkeling van de woningbehoefte Lokale behoefte: tot 2034 extra woningbehoefte van 430 woningen • Om de kwantitatieve woningbehoefte in beeld te brengen, baseren we ons in de basis op de Primos bevolkings- en huishoudensprognose. Volgens de Primosprognose neemt het aantal huishoudens in Losser in de periode 2024 tot en met 2034 toe met 260 huishoudens. • De woningbehoefte komt voort uit de ontwikkeling van het aantal huishoudens en het inlopen van het huidige woningtekort van 3,7% nu naar 2% in 2034. Bij de inloop van het woningtekort gaan we er dus van uit dat dit tekort niet volledig wordt ingelopen. De woningmarkt heeft een zekere druk nodig om goed te functioneren. Uitgaan van een tekort van rond de 2% is gebruikelijk. Dit tekort wordt landelijk al lange tijd als uitgangspunt gehanteerd. Als we rekening houden met het inlopen van het woningtekort dan zijn er 170 extra woningen nodig, in totaal dus 430 woningen tot 2034. • Het valt op dat de (lokale) kwantitatieve woningbehoefte niet veel hoger ligt dan een aantal jaar geleden. De aantallen liggen in lijn met de opgave uit de woonvisie van 2021.

7

Lokale behoefte: nadruk op geclusterd aanbod voor ouderen en betaalbare koop voor starters • Als gevolg van de lokale huishoudensontwikkeling zal de gemeente Losser de komende jaren verder vergrijzen. De grootste groei in de prognose zit bij de groep huishoudens van 75 jaar en ouder. Dit is terug te zien in de kwalitatieve woningbehoefte. Er is vanuit de lokale vraag veel behoefte aan levensloopgeschikte woningen, zowel in de huur als in de koop. Gelet op de extra vraag naar geclusterde woonvormen in Losser en het feit dat de autonome bevolking de komende jaren verder vergrijst, zal ongeveer 80% van de nieuwbouw geclusterd moeten zijn. • Daarnaast is er veel behoefte aan betaalbaar (koop)aanbod voor jongeren en starters. Er zijn op dit moment in Losser veel bestaande koopwoningen met een waarde boven de € 355.000. Deze woningen zijn bereikbaar voor kopers die zelf hebben geprofiteerd van de gestegen huizenprijzen in de afgelopen periode en de overwaarde van hun huidige woning kunnen benutten. Voor huishoudens die geen woning te verkopen hebben (koopstarters) geldt dit niet. Zij zijn de aansluiting kwijtgeraakt bij de waardeontwikkeling in de bestaande woningvoorraad. Dit betekent dat er een aanzienlijke extra vraag is naar betaalbare koopwoningen in Losser. • We ramen de extra behoefte aan sociale huurwoningen in Losser op 105 tot 140 woningen in de periode tot 2034.

Dat is zo’n 28% van de totale extra woningbehoefte. Extra ambitie: tot 2034 ongeveer 560 extra woningen nodig • De uitgesproken lokale ambitie om te groeien tot een gemeente van 25.000 inwoners, betekent ten opzichte van de Primos-prognose een extra groei van ongeveer 1.700 inwoners. Als we de Primos-prognose en de ambitievariant vergelijken met de trendlijn van de groei in de afgelopen vijf jaar, dan ligt de ambitievariant beter in lijn met ontwikkelingen uit het recente

168.107 | Woningbehoefteonderzoek Losser 2024

verleden. De ambitie om te groeien tot 25.000 inwoners lijkt hiermee dus zeker niet onrealistisch. • Om te kunnen groeien tot 25.000 inwoners zijn er naar verwachting zo’n 560 extra woningen nodig. Als we kijken naar de vestigers die zich vanuit andere gemeenten nu vooral in de gemeente Losser vestigen (gezinnen en jonge huishoudens), en de ambitie om de vitaliteit en leefbaarheid te vergroten (tegenwicht bieden aan vergrijzing), dan zal Losser hiermee vooral extra gezinnen en kleine huishoudens in de leeftijd 18 tot 35 jaar en 35 tot 55 jaar aantrekken. Extra ambitie biedt ruimte voor gebalanceerd nieuwbouwprogramma • Het type woning dat samenhangt met de ambitie om gezinnen en jonge huishoudens naar Losser te trekken, wijkt kwalitatief gezien af van de lokale woningvraag. Als we kijken naar de woonwensen van huishoudensgroepen uit de woonmilieus waar Losser sterke verhuisrelaties mee heeft: Stedelijk Wonen (Enschede) en Wonen langs de radialen (Oldenzaal/ Denekamp), dan leidt de extra woningbouwambitie vooral tot een extra vraag naar duurdere gezinswoningen zoals 2-1 kap- of vrijstaande huizen, en in iets mindere mate ook grondgebonden huurwoningen. • Ten opzichte van de lokale woningvraag ligt het accent minder op het toevoegen van betaalbare woningen en (geclusterde) woningen voor ouderen.

Samen met de lokale woningvraag (basisvariant Primos) leidt dit tot gebalanceerd nieuwbouwprogramma met een minder sterke focus op betaalbare woningen en een kleiner aandeel geclusterde woningen voor ouderen.

Beleidsaanbevelingen De druk op de woningmarkt in Losser is de afgelopen jaren toegenomen. In de sociale voorraad zijn de wachttijden toegenomen. En in de koopvoorraad is het vanwege de prijsstijgingen lastiger geworden een woning te kopen. Het

8

verhogen van de bouwproductie is daarom van belang om de druk op de markt te verminderen en de huishoudensgroei te kunnen faciliteren. Om in de lokale huishoudensgroei en de extra groeiambitie te voorzien, zijn er tot 2034 jaarlijks bijna 100 extra woningen nodig. We vatten de belangrijkste opgaven als volgt samen: • In de sociale huurvoorraad is toevoeging van appartementen en kleinere grondgebonden woningen gewenst. De vraag is sterk afkomstig van één- en tweepersoonshuishoudens, zowel van jongeren als van ouderen.

• Er zijn diverse groepen die afhankelijk zijn van een sociale huurwoning. Naast reguliere huishoudens met een laag inkomen, zijn dat kwetsbare groepen, vergunninghouders, arbeidsmigranten met een langer verblijfsperspectief en mensen die met spoed een goedkope woning nodig hebben. Reken niet te krap met de benodigde voorraad sociale huurwoningen. Nieuwbouw van sociale huur is niet alleen van belang om deze doelgroepen te kunnen blijven huisvesten, maar ook om te zorgen dat de inschrijftijd van reguliere woningzoekenden niet verder oploopt. Kijk ook naar de mogelijkheden om de vraag waar op korte termijn niet in kan worden voorzien te bedienen met tijdelijke woningen. Ook omdat de lokale vraag volgens Primos na 2035 wat lijkt af te nemen is dit een belangrijke mogelijkheid om te onderzoeken. Hoewel het realiseren van een extra woningbouwambitie de afname van de lokale woningvraag op korte termijn kan dempen, blijft er op lange termijn als gevolg van vergrijzing wel sprake van een structurele lagere woningvraag. Daarom blijft het verstandig om ook bij het realiseren van de extra ambitie een deel van de opgave in te vullen met tijdelijke/flexibele woningen. • In de koopvoorraad ligt er de komende jaren een sterke opgave in het realiseren van betaalbare woningen.

De prijsstijgingen van de afgelopen jaren, in combinatie met aanpassing van de hypotheekregels, hebben ervoor gezorgd dat het voor jonge huishoudens en koopstarters steeds

168.107 | Woningbehoefteonderzoek Losser 2024

lastiger is een woning te kopen. Zet bij nieuwe woningbouwlocaties ook in op het toevoegen van plannen voor deze woningen. • De haalbaarheid van het toevoegen van betaalbare koopwoningen is een belangrijk vraagstuk. De bouwkosten zijn de afgelopen jaren fors gestegen (beperkte capaciteit, materiaalkosten), waardoor het lastig is om betaalbare koopwoningen te realiseren, vooral in het segment tot € 275.000. Vooral in dit segment zal creatief moeten worden gekeken naar mogelijkheden om woningen te realiseren, bijvoorbeeld door kleinere woningen te bouwen, andere woonvormen (zoals rug-aan-rugwoningen) of inzet van conceptuele bouwmethoden. • De verduurzaming van de bestaande woningvoorraad is een punt van aandacht. De woningcorporaties werken hier gestaag aan en zijn op dit punt al redelijk ver, maar in de oudere delen van de particuliere voorraad ligt nog een aanzienlijke opgave. Als deze woningen de komende jaren onvoldoende worden verbeterd kan er concurrentie ontstaan met nieuwbouwwoningen. Dat vraagt om ook voor de particuliere voorraad actief te werken aan een strategie. • Het aantal senioren in de gemeente neemt toe. Hoewel senioren vaak terughoudend zijn om te verhuizen, neemt de behoefte aan voor senioren geschikte woningen in Losser toe. Het gaat om appartementen en kleinere grondgebonden levensloopgeschikte woningen, zowel in de huursector als in de koopsector.

De ligging ten opzichte van voorzieningen die voor ouderen belangrijk zijn, is een aandachtspunt. Om het zelfstandig wonen tot op latere leeftijd mogelijk te maken moeten er ook bestaande woningen worden aangepast. Het gebruik van een deel van de overwaarde van de woning om woningaanpassing te financieren (een instrument als de Verzilverlening) kan hierbij helpen. Daarnaast zorgt de vergrijzing van de bevolking in de gemeente voor een grote opgave rond wonen met zorg. De vraag naar geclusterde woonvormen nabij zorg (aanleunwoningen, knarrenhof) en met intensieve zorg neemt de komende jaren toe.

9

• Ten opzichte van de lokale woningvraag (430 woningen) lijken er op dit moment al voldoende harde- en zachte plannen aanwezig. Maar om de extra ambitie te kunnen behalen is het belangrijk om in te zetten op het concretiseren van zachte plannen en potentiële locaties en daarnaast op zoek te gaan naar nieuwe locaties voor minimaal 275 woningen. Het is aan te raden om hierbij rekening te houden met een buffer van +30% meer plancapaciteit, wat neerkomt op 85 extra plannen. • Om de extra woningbouwambitie te verwezenlijken, is het cruciaal om de doelgroepen die actief zijn op de regionale woningmarkt effectief aan te trekken. Een essentiële randvoorwaarde hiervoor is het creëren van onderscheidende en aantrekkelijke woonmilieus. Denk hierbij aan ruimere woningen in groene omgevingen of aan het water. Bij de zoektocht naar nieuwe bouwlocaties is het belangrijk om aan te sluiten bij het bestaande karakter, de schaal en de kwaliteiten van de huidige dorpskernen. Het respecteren van deze bestaande kwaliteiten draagt bij aan de leefbaarheid en vergroot de aantrekkingskracht van de nieuwe woningen. Bovendien spelen de locatie en ligging een sleutelrol in het aantrekken van de juiste doelgroepen. De verschillende kernen hebben elk hun eigen natuurlijke aantrekkingskracht op woningzoekenden uit omliggende gemeenten.

Zo trekken Losser, Glane en Overdinkel van nature woningzoekenden aan uit Enschede, terwijl Beuningen en De Lutte meer in trek zijn bij woningzoekenden uit Oldenzaal en Denekamp. • Uit de analyse blijkt dat er relatief weinig verhuizingen plaatsvinden tussen de verschillende kernen binnen de gemeente. Omdat bewoners over het algemeen minder geneigd zijn om naar een andere kern te verhuizen, is het belangrijk dat de woningbouwprogrammering ruimte laat voor maatwerk. Zeker ook de kleinere kernen hebben eigen unieke kenmerken en (op kleine schaal) een specifieke vraag naar bepaalde woningen. Een flexibele woningbouwprogrammering met ruimte voor maatwerkoplossingen die passen bij het karakter en de schaal van de kern, versterkt niet alleen de

168.107 | Woningbehoefteonderzoek Losser 2024

lokale woningmarkt, maar bevordert ook de leefbaarheid en sociale cohesie binnen de kernen. Hierdoor kunnen bewoners blijven ontwikkelen binnen hun eigen gemeenschap zodat er een duurzame en toekomstbestendige voorraad ontstaat die aansluit bij de wensen van de kern.

10

3 De bevolkingsontwikkeling 3.1 Bevolkingsgroei Aantal inwoners de afgelopen jaren sterk gegroeid. De gemeente Losser is in de afgelopen 10 jaar gegroeid. Hoewel tussen 2010 en 2015 het aantal inwoners is gedaald, is er vanaf 2015 elk jaar weer groei. Hierdoor is per saldo een stijgende lijn in de bevolkingsontwikkeling zichtbaar. Figuur 3.1: Bevolkingsontwikkeling, geboortesaldo, binnenlands migratiesaldo en buitenlands migratiesaldo, 2010 - 2023 300 200 100 0

-100 -200 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Bevolkingsontwikkeling

Geboortesaldo

Binnenlands migratiesaldo

Buitenlands migratiesaldo

migratiesaldo (het verschil tussen vestigers uit andere gemeenten en vertrekkers naar andere gemeenten) en het buitenlands migratiesaldo (het verschil tussen vestigers uit het buitenland en vertrekkers naar het buitenland). De gemeente Losser heeft een negatief geboortesaldo: er overlijden meer mensen dan er geboren worden. Dit is kenmerkend van een vergrijzende samenleving. De groei in de gemeente is dus te danken aan een positief migratiesaldo. Deze groei komt met name door de binnenlandse migratie. Vluchtelingen kunnen zowel vallen onder buitenlandse als binnenlandse migratie. Dit is afhankelijk van of deze personen al ingeschreven staan in een andere gemeente. Daardoor vallen bijvoorbeeld statushouders uit Syrië, tijdens de migratiestroom rond 2016, vaak onder binnenlandse migratie. Oekraïense vluchtelingen, die rechtstreeks uit Oekraïne komen, vallen vaker onder buitenlandse migranten. In figuur 3.1 volgt de lijn van de bevolkingsontwikkeling de lijn van het binnenlands migratiesaldo. In de periode 2011 2023 was het binnenlands migratiesaldo 895 personen. In 2022 zie je een opvallende piek in het buitenlands migratiesaldo, waarschijnlijk door de migratiestromen vanuit Oekraïne. Het buitenlandsmigratiesaldo was in de periode 2011 - 2023 340 personen. Het geboortesaldo komt uit op -525 personen.

Tezamen betekent dit dat de gemeente Losser in de periode 2011 2023 gegroeid is met 709 inwoners. Tabel 3.1: Ontwikkeling van aantal inwoners in de periode 2018 - 2024 2019 2020 2021 2022 2023 Gemeente 22.622 22.683 22.888 23.084 23.362 Losser Bron: CBS-Statline, 2024.

2024 23.380

Bron: CBS-Statline, 2024.

De bevolkingsgroei in de gemeente wordt bepaald door het geboortesaldo (het verschil tussen het aantal geboorten en sterfgevallen), het binnenlands

168.107 | Woningbehoefteonderzoek Losser 2024

Sinds 2011 is vrijwel de volledige groei van het aantal inwoners geconcentreerd in de laatste vijf jaar, met name in 2020, 2021 en 2022. In deze periode is het aantal inwoners sterk gegroeid. Sinds 2019 is het aantal inwoners toegenomen met 758 personen, wat neerkomt op een groei van 3,4%. Dit percentage is iets

11

lager dan de gemiddelde bevolkingsgroei in Nederland, die op 3,8% ligt. In 2023 neemt de groei echter sterk af, hoewel er nog steeds sprake is van groei. Deze groei komt neer op ongeveer 20 personen. Ten opzichte van 2022 (met een groei van 278 personen) is dit een sterke daling.

3.2 Inwoners en huishoudens Meer dan de helft van de inwoners in de kern Losser De gemeente Losser bestaat volgens de CBS-indeling uit vijf kernen (bij het CBS ‘wijken’ genoemd). Dit zijn de kernen Losser, Overdinkel, De Lutte, Beuningen en Glane. De gemeente Losser telde op 1 januari 2024 23.380 inwoners en 9.762 huishoudens. De kern Losser is bijna 60% van het totaal aan inwoners in de gemeente. Overdinkel en De Lutte zijn de middelgrote kernen, met respectievelijk 18% en 17% van het totaal aantal inwoners. Beuningen en Glane zijn slechts 4% en 2% van het totaal aantal inwoners. Het buitengebied in de onderstaande tabel is gebaseerd op de categorie ‘verspreide huizen’ in de CBSdata. In de rest van het onderzoek wordt het buitengebied opgeteld bij de kernen op basis van de CBS-indeling. Tabel 3.2: Aantal inwoners en huishoudens per kern, 2024 Inwoners Losser Kern 12.916 Glane Kern 270 Overdinkel Kern 3.560 De Lutte Kern 2.640 Beuningen Kern 300 Buitengebied 3.690 Gemeente Losser 23.376 Bron: CBS-statline, 2024.

168.107 | Woningbehoefteonderzoek Losser 2024

De gemeente Losser heeft relatief grote huishoudens. De gemiddelde huishoudensgrootte in de gemeente is 2,4 personen per huishouden. In Nederland is de gemiddelde huishoudensgrootte 2,1 personen per huishouden. Binnen de gemeente zie je per kern verschillen in de huishoudensgrootte. Beuningen heeft de grootste gemiddelde huishoudensgrootte: 2,7 personen per huishouden. Overdinkel heeft de kleinste huishoudensgrootte: 2,3 personen per huishouden. De kern Losser heeft een gemiddelde huishoudensgrootte van 2,4, De Lutte 2,5 en Glane 2,34.

De meeste ouderen wonen in de kern Losser Figuur 3.2: Leeftijdsopbouw personen per kern (2024) Gemeente Losser

15%

11%

21%

28%

25%

Beuningen

13%

16%

18%

34%

20%

De Lutte

14%

12%

19%

30%

25%

Overdinkel

16%

11%

21%

29%

23%

Glane

11%

14%

21%

33%

21%

Losser

15%

11%

22%

27%

26%

0% Huishoudens 5.626 125 1.585 1.110 110 1.290 9.846

0-15 jaar

20% 15-25 jaar

40% 25-45 jaar

60% 45-65 jaar

80%

100%

65+ jaar

Bron: CBS-Statline, 2024.

De leeftijdsgroep 45-64 jaar is de grootste groep bij zowel de inwoners als huishoudens. Losser heeft, vergeleken met Nederland, relatief veel inwoners boven de 65 jaar. 25% van de inwoners in Losser is 65+, vergeleken met 20% in Nederland. Losser heeft daarentegen minder inwoners in de leeftijdsgroep 2544 jaar. 21% van de inwoners is in de gemeente Losser tussen de 25 en 45 jaar, vergeleken met 25% in Nederland. Het aandeel jongeren onder de 25 jaar is vergelijkbaar met Nederland: in Losser is 26% onder de 25 jaar, in Nederland

12

27%. De verschillen qua leeftijd tussen de kernen is beperkt. Glane en Beuningen tellen over het algemeen meer 15- tot 25-jarigen en 45- tot 65jarigen. In die kernen zijn dus gezinnen met ‘oudere kinderen’ oververtegenwoordigd. In Losser en Overdinkel zie je ietwat meer jongere gezinnen, respectievelijk 15% en 16% van het totaal aantal inwoners. Met name in Losser en De Lutte wonen veel 65-plussers. In beide kernen is ongeveer een kwart van de bevolking 65-plus. In de gemeente Losser is dit ook ongeveer een kwart van de bevolking: in absolute getallen is dit 5.800 inwoners.

Veel gezinnen en stellen zonder kinderen in de gemeente Losser De samenstelling van het aantal inwoners per leeftijd vertaalt niet direct naar hoe de woningvoorraad bewoond is. Zo zijn ouderen vaker één of tweepersoonshuishoudens, waardoor 37% van de woningen bewoond is door een 65+ huishouden. De leeftijd van een huishouden wordt door het CBS bepaald door de leeftijd van het oudste lid van het huishouden. Figuur 3.3 geeft verschillende huishoudenssamenstellingen naar leeftijd weer in de gemeente en per kern. In de gemeente Losser zijn tweeoudergezinnen de meest voorkomende huishoudens. 36% van de huishoudens zijn gezinnen, 35% zijn stellen zonder kinderen en 27% zijn alleenstaanden. Vergeleken met de rest van Nederland zijn er relatief veel gezinnen en stellen zonder kinderen. In Nederland zijn 32% van de huishoudens een gezin, en 29% een stel zonder kinderen. Daarentegen zijn er in de gemeente Losser relatief minder eenpersoonshuishoudens. Als we de huishoudenssamenstelling van de verschillende kernen vergelijken, dan zien we dat in Beuningen en De Lutte relatief de meeste gezinnen en stellen wonen. Ongeveer 20% zijn éénpersoonshuishoudens in beide kernen, vergeleken met 27% gemeentebreed. In Losser, Overdinkel en Glane wonen meer eenpersoonshuishoudens. Opmerkelijk is het grote aandeel eenpersoonshuishoudens in Glane. Glane kent relatief weinig 65-plussers.

Glane heeft het hoogste aandeel eenpersoonshuishoudens tussen

168.107 | Woningbehoefteonderzoek Losser 2024

de 25 jaar en de AOW-leeftijd, namelijk 21%. Beuningen kent relatief weinig ouderen. Slechts 8% van de huishoudens is een eenpersoonshuishouden boven de AOW-leeftijd, en 14% is een tweepersoonshuishouden boven de AOWleeftijd. De Lutte kent juist relatief veel oudere tweepersoonshuishoudens: 20%. Figuur 3.3: Huishoudenssamenstelling naar leeftijd, 2021 Gemeente Losser

14%

13%

Beuningen

14%

8%

De Lutte

11%

11%

Overdinkel

15%

Glane

21%

Losser

14%

0%

17%

18%

30%

6%

23%

14%

37%

4%

18%

20%

35%

3%

15%

29%

8%

12%

31%

5%

29%

6%

80%

100%

13%

18%

12%

19%

14%

16%

20%

40%

Jonger dan 25 jaar Eenpersoonshuishouden AOW of ouder Stel zonder kinderen AOW of ouder Eenoudergezin

19%

60%

Eenpersoonshuishouden 25 tot AOW Stel zonder kinderen 25 tot AOW Tweeoudergezin

Bron: Lokale Monitor Wonen, 2024.

13

3.3 Recente verhuisbewegingen Meer vertrekkende dan vestigende huishoudens in de gemeente Losser Van 2018 tot 2023 zijn er 2.060 huishoudens gevestigd in Losser, en 2.315 vertrokken. Dit betekent dat er per saldo 255 meer huishoudens vertrekken dan vestigen. Het gaat hierbij om huishoudens, niet personen. Jongeren die bijvoorbeeld wegtrekken bij hun ouders om te studeren, vallen dus niet onder vertrekkende huishoudens. Aangezien het inwoneraantal van de gemeente Losser groeit door het binnenlands migratiesaldo, zoals aangegeven in figuur 3.1, betekent dit dat de vestigende huishoudens groter zijn dan de vertrekkende huishoudens. Figuur 3.4: Verhouding vestigers en vertrekkers per regio, 2017 - 2022

Vestigers Totaal: 2.060

Vertrekkers Totaal: 2.315

17%

24%

27%

32%

9%

De meeste verhuizingen zijn in relatie tot Enschede. Bijna de helft van de vestigers komt uit Enschede, en driekwart komt uit de gehele regio. Daarentegen verhuizen relatief meer mensen van Losser naar de aanliggende gemeenten en de gemeenten in de rest van Nederland buiten de randstad. Het aantal vestigers en vertrekkers uit de randstad ligt redelijk in evenwicht.

Huishoudens komen vanuit Enschede, en vertrekken naar de buurgemeenten Figuur 3.5: Vestigingssaldo huishoudens per regio in de periode 2017 - 2022 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 -80 Buurgemeenten 2017

Enschede 2018

2019

Randstad 2020

2021

Overig Nederland 2022

10% Bron: CBS-microdata, 2024. 46%

Bron: CBS-Statline, 2024.

168.107 | Woningbehoefteonderzoek Losser 2024

34%

In de bovenstaande grafiek is te zien dat Losser huishoudens ‘verliest’ aan de buurgemeenten, en huishoudens ‘wint’ uit Enschede. Terwijl de aantallen bij overig Nederland kleiner zijn, zie je dat vooral mensen verhuizen naar andere delen van Nederland. Veel van deze verhuizingen zijn onvermijdelijk: mensen verhuizen bijvoorbeeld door werk of studie. Alleen met Enschede is in bijna elk jaar een positief vestigingssaldo. De laatste twee jaar zie je ook een positief vestigingssaldo met de randstad. Dit kan deels verklaard worden door de

14

woningnood: door een gebrek aan woningen in Enschede verhuizen mensen naar de omliggende gemeenten. Daarentegen blijkt uit de achterliggende cijfers dat juist veel huishoudens vertrekken naar de grotere steden. Naast de steden uit de randstad zijn dit ook de universiteitssteden als Nijmegen, Groningen en Tilburg. Tabel 3.3: Verhuizingen van en naar buurgemeenten 2017 – 2022 Buurgemeenten Vestiging Vertrek Almelo 65 50 Borne 25 20 Dinkelland 90 140 Hengelo 130 150 Oldenzaal 225 350 Tubbergen 20 30 Totaal 555 740 Bron: CBS-microdata, 2024.

Vestigingssaldo 15 5 -50 -2-125 -10 -185

Als we ons verdiepen in de buurgemeenten (exclusief Enschede), dan valt op dat de meeste buurgemeenten een negatief vestigingssaldo hebben. Alleen uit Almelo en Borne vestigen meer huishoudens in de gemeente Losser dan er vertrekken. Bij Dinkelland en Oldenzaal zie je het grootste negatieve saldo. Dit is waarschijnlijk omdat bepaalde kernen buiten de gemeente, zoals Oldenzaal en Denekamp, dichter bij de kernen De Lutte en Beuningen liggen. In het volgende onderdeel lichten we dit toe.

168.107 | Woningbehoefteonderzoek Losser 2024

Weinig verhuizingen tussen de verschillende kernen in de gemeente Losser Tabel 3.4: Verhuizingen tussen de kernen, 2017 – 2022 Naar OverDe Van Losser Glane dinkel Lutte Beuningen Losser 52% 0% 5% 2% 0% Glane 19% 12% 3% 3% 3% Overdinkel 24% 0% 27% 0% 0% De Lutte 6% 0% 0% 33% 0% Beuningen 1% 1% 1% 1% 21% Gemeente 36% 1% 8% 7% 1% Losser Bron: CBS-microdata, 2024.

Buiten de gemeente 41% 62% 48% 61% 76% 48%

Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100%

In tabel 3.4 zijn de verhuispatronen tussen de kernen te zien. Dit geeft ons een beter inzicht waarom de gemeenten Dinkelland en Oldenzaal een relatief groot negatief saldo hebben. Je ziet dat er weinig verhuizingen tussen de verschillende kernen van de gemeente zijn. De kernen Glane, De Lutte en Beuningen kennen meer verhuizingen buiten de gemeente dan binnen. Het feit dat De Lutte dichter bij Oldenzaal ligt dan bij Losser, kan mogelijk verklaren waarom 61% naar buiten de gemeente verhuist, en slechts 6% naar de kern Losser. Naar de overige kernen zijn (bijna) geen verhuizingen. Hetzelfde verhaal geldt voor Beuningen. Maar liefst 76% van de verhuizers in Beuningen verhuist naar buiten de gemeente. Beuningen ligt vlakbij Denekamp, terwijl het een stuk verder ligt van de kern Losser. Dit kan mogelijk verklaren dat er vrijwel geen verhuizingen zijn naar de andere kernen in de gemeente Losser. De kern Losser kent voornamelijk verhuizingen binnen de kern zelf. Alleen bij Overdinkel en Glane zie je een grotere stroom verhuizingen richting de kern Losser. Op basis van de cijfers lijkt er weinig aansluiting tussen de verschillende kernen te zijn. Als het gaat om verhuisbewegingen, lijken bepaalde kernen sterker verbonden

15

te zijn met kernen buiten de gemeente Losser dan de kernen binnen de gemeente Losser. Mensen lijken voornamelijk te verhuizen op basis van hoe dichtbij de kern ligt. Om de verhuisbewegingen te begrijpen in de gemeente Losser, is dus ook een regionale kijk van belang.

verhuizers naar Losser komt uit de gemeente. Ongeveer 80% hiervan komt uit de kern Losser zelf. De rest komt uit Glane of Overdinkel.

Alleen de kern Losser kent meer binnenverhuizers dan vestigers

Figuur 3.7: Vestigers per leeftijd naar kern, 2017 - 2022 Losser

Figuur 3.6: Verhouding binnenverhuizers en vestigers, 2017 - 2022

Losser

62%

Glane

38%

32%

68%

Overdinkel

46%

54%

De Lutte

44%

56%

Beuningen

31%

Gemeente Losser 0%

20%

45% 40%

60%

Binnenverhuizers

Vestigers

Glane*

31%

Overdinkel

30%

De Lutte

20%

Beuningen

18%

80%

100%

Als we het totaal aan binnenverhuizers en vestigers vergelijken, dan zie je iets meer binnenverhuizers dan vestigers voor de gehele gemeente. Oftewel, van alle verhuizingen naar een woning in de gemeente Losser, komt 55% van de huishoudens uit de gemeente zelf. 45% komt van buiten de gemeente. De verhoudingen tussen de kernen verschillen sterk. Bij de kernen De Lutte, Glane en Beuningen zie je een vergelijkbaar verhaal als bij de vertrekkers. De mensen die verhuizen naar deze drie kernen komen vaker van buiten de gemeente. Alleen de kern Losser kent meer binnenverhuizers dan vestigers. 62% van de

16% 24%

7% 6% 3%

29% 46%

14% 18%

10% 7% 3% 15%

16% 4%

27%

31% 0%

Bron: CBS-microdata, 2024.

168.107 | Woningbehoefteonderzoek Losser 2024

38%

Gemeente Losser

69% 55%

Losser trekt veel gezinnen en jonge huishoudens aan

20%

18%

5% 5%

17%

10% 8% 3%

40%

60%

35% 29% 27% 31% 80%

100%

1-2 phh tot 35 jaar

1-2 phh tussen de 35 en 55 jaar

1-2 phh tussen de 55 en 65 jaar

1-2 phh tussen de 65 en 75 jaar

1-2 phh ouder dan 75 jaar

gezin

* Het CBS levert wegens privacyregels geen gegevens als er minder dan 10 huishoudens in een categorie vallen. De verhuisbewegingen in Glane zijn te gering in aantal om de exacte verhoudingen weer te geven. De categorieën in het vierkant zijn tezamen 24% van de huishoudens die naar Glane verhuisd zijn.

Bron: CBS-microdata, 2024.

De afgelopen jaren zijn er veel gezinnen en één- of tweepersoonshuishoudens tot 35 jaar gevestigd in de gemeente. Bijna één derde van de vestigers zijn gezinnen. Als je dit vergelijkt met de huidige huishoudenssamenstelling van de gemeente naar leeftijd, dan zie je echter dat gezinnen ondervertegenwoordigd zijn. 36% van de gemeente is een gezin, terwijl 31% van de vestigers gezinnen

16

zijn. De Lutte en Beuningen kennen relatief weinig jonge, vestigende één- of tweepersoonshuishoudens. In De Lutte gaat dit om 20% van het totaal, in Beuningen slechts 18%. Daarentegen zie je in Beuningen dat er juist relatief veel één- of tweepersoonshuishoudens van tussen de 35 en 55 jaar vestigen. In De Lutte is het aandeel één- of tweepersoonshuishoudens boven de 65 jaar bijna het dubbele van de gemeente. Je ziet dus dat de kernen verschillende groepen aantrekken. Losser trekt veel jonge huishoudens, Beuningen veel éénof tweepersoonshuishoudens tussen de 35 en 55 jaar en De Lutte veel oudere één- of tweepersoonshuishoudens. Glane trekt veel gezinnen. Overdinkel heeft relatief meer gezinnen, maar heeft geen grote uitschieters ten opzichte van het gemiddelde in de gemeente.

Vestigers betrekken veel huurwoningen Figuur 3.8: Verhuizingen van vestigers naar woningtype, 2017 - 2022 Losser

32%

Glane

25%

Overdinkel De Lutte

15%

30%

17%

33%

37% 6%

10%

20% 39%

12%

8% 6%

Verhuizers uit de buurgemeenten en de randstad verhuizen het vaakst naar particuliere huur

9%

Figuur 3.9: Verhuizingen van vestigers per regio naar type woning, 2017 - 2022

25% 17%

Ongeveer 45% van de vestigers in de afgelopen periode is in een huurwoning van een corporatie of een particuliere verhuurder komen wonen. Doorgaans ligt de doorstroming in de huurvoorraad (en in het bijzonder de particuliere huur) hoger dan bij de koopvoorraad. Terwijl in de gemeente slechts 11% van het woningaanbod particuliere huur is, verhuist 21% van de huishoudens de afgelopen periode naar een particuliere huurwoning. 50% van de vestigers verhuist naar een koopwoning, terwijl 70% van de woningvoorraad koop is. Met name in de kleinere kernen zie je veel verhuizingen naar koopwoningen. In de kleinere kernen zijn dit veel vrijstaande woningen en twee-onder-één kapwoningen, terwijl bijna een derde van de verhuizingen in de gemeente Losser naar een koop-rijwoning gaan. Ten opzichte van de bestaande woningvoorraad in de gemeente Losser verhuizen vestigers dus relatief minder naar koopwoningen, terwijl vestigers vaker huurwoningen betrekken.

12%

Buurgemeenten

16%

Enschede

Beuningen

36%

Gemeente Losser

26% 0%

45% 21%

20%

20%

40%

60%

32%

18% 12%

Randstad

16%

80%

Corporatie huur

Particuliere huur

Koop rij

Koop 2-1 kap

Koop Vrijstaand

Koop app

Bron: CBS-microdata, 2024.

28%

19%

11%

21%

6%

38%

100%

21%

Overig Nederland

27%

31% 0%

Corporatie huur Koop 2-1 kap

18%

20%

23% 15%

19%

18%

40%

60%

Particuliere huur Koop vrijstaand

12% 12%

12% 2%

18%

6%

19%

3%

10% 80%

100%

Koop rij Koop appartement

Bron: CBS-microdata, 2024.

168.107 | Woningbehoefteonderzoek Losser 2024

17

Vooral jongere huishoudens en gezinnen uit Enschede Als we kijken naar de herkomst van vestigers dan valt op dat huishoudens vanuit de randstad en de buurgemeenten het vaakst verhuizen naar een particuliere huurwoning. Dit gaat om iets meer dan een kwart van de verhuizingen. Uit Enschede en Overig Nederland is dit aanzienlijk minder. Hier zie je dat bijna een derde verhuist naar een corporatiewoning. Opvallend is dat juist uit de buurgemeenten weinig verhuizingen zijn naar corporatiewoningen. De huishoudens uit buurgemeenten verhuizen het vaakst naar een koopwoning. 57% van de huishoudens verhuist naar een koopwoning. 21% van de verhuizingen vanuit de buurgemeenten zijn naar een vrijstaande woning. Huishoudens uit Enschede verhuizen het minst naar een koopwoning, ook al komt dit alsnog neer op 50% van de verhuizingen. Ondanks dat Enschede en de buurgemeenten nabijgelegen zijn, zie je dus grote verschillen in de verhuisbewegingen tussen de twee. Huishoudens uit buurgemeenten hebben een hoger besteedbaar inkomen en verhuizen het vaakst naar particuliere huurwoningen of vrijstaande koopwoningen. Huishoudens uit Enschede verhuizen het vaakst naar corporatiewoningen of koop rijwoningen.

Figuur 3.10: Herkomst vestigers naar leeftijd, 2017 - 2022 Buurgemeenten

29%

Enschede

18%

36%

Randstad

18%

Overig Nederland

18% 31%

0%

20%

10%

9% 3%

32%

15%

7% 5% 3%

34%

16%

13%

18% 40%

15% 60%

8%

26%

9% 3%

24% 80%

100%

1-2 phh tot 35 jaar

1-2 phh tussen de 35 en 55 jaar

1-2 phh tussen de 55 en 65 jaar

1-2 phh tussen de 65 en 75 jaar

1-2 phh ouder dan 75 jaar

gezin

Bron: CBS-microdata, 2024.

De afgelopen jaren zijn er het vaakst jonge huishoudens en gezinnen verhuisd naar Losser. Opvallend is dat naar verhouding de meeste jonge huishoudens én gezinnen uit Enschede komen. Met verhuizers uit de randstad zie je de grootste verschillen: slechts 18% is een jong één- of tweepersoonshuishouden. Uit de randstad verhuizen juist relatief veel 55+ huishoudens: 27%. De vestigers uit de buurgemeenten zijn over het algemeen ouder dan de vestigers uit Enschede. Dit kan verklaren waarom vestigers uit Enschede vaker naar corporatiewoningen of koop rijwoningen verhuizen. De vestigers uit de buurgemeenten, relatief vaak tussen de 35 en 75 jaar, hebben een hoger besteedbaar inkomen en verhuizen daardoor vaker naar grotere woningen. Je ziet dat het aandeel 75-plussers, die vaak naar corporatiewoningen verhuizen, wel gelijk is.

168.107 | Woningbehoefteonderzoek Losser 2024

18

4 Huidige Woningvoorraad

Glane zijn tezamen slechts 6% van de totale woningvoorraad. De woningvoorraad van de kernen is inclusief het buitengebied.

In dit hoofdstuk brengen wij de bestaande woningvoorraad in beeld. We analyseren hoe de woningvoorraad is verdeeld naar marktsegment (koop, sociale huur of particuliere huur) en woningtype. In dit hoofdstuk wordt met sociale huur corporatiewoningen bedoeld (inclusief niet-DAEB). We verdiepen ons in de ontwikkelingen van de afgelopen jaren in zowel het koopsegment als sociale huursegment. Daarbij analyseren we de ontwikkelingen in de woningvoorraad in de afgelopen jaren en de huidige woningvoorraad naar het marktsegment (koop, sociale huur, particuliere huur) en prijs. Ook brengen we in beeld hoe de woningvoorraad is verdeeld over het type huishouden.

Figuur 4.1: Woningeigendom per kern* in de gemeente Losser, 2024

4.1 Kenmerken van de woningvoorraad

Losser

22%

Glane

18%

Overdinkel

Beuningen Woningvoorraad 382 Bron: CBS-Statline, 2024.

De Lutte 1.621

Glane 209

Beuningen

17%

Gemeente Losser

19%

61% 78% 82%

12% 20%

Huur corporatie

69% 40%

60%

Huur particulier

80%

100%

Koop

* inclusief het buitengebied.

Losser 6.046

Overdinkel 1.809

De gemeente Losser kent in 2023 10.067 woningen. Hiervan zijn ongeveer 7.050 koopwoningen, 1.910 sociale huurwoningen en 1.110 particuliere huurwoningen. Volgens het CBS zijn 9.740 van de woningen bewoond. 70% van de woningen in de gemeente Losser zijn een koopwoning. Nederland heeft gemiddeld 57% koopwoningen, waardoor de gemeente Losser relatief veel koopwoningen heeft. 19% is sociale huur, vergeleken met 28% in Nederland. Het aandeel particuliere huur ligt dichter bij elkaar: in de gemeente Losser 12%, in Nederland 14%. 60% van de woningen staan in de kern Losser. Beuningen en

168.107 | Woningbehoefteonderzoek Losser 2024

10%

17%

0%

Tabel 4.1: Woningvoorraad in de gemeente Losser, 2023

67% 82%

28%

De Lutte 5%

Relatief veel sociale huur in Overdinkel

11%

Bron: WOZ, 2024.

De meeste woningen in de kernen zijn koopwoningen. Dit is typisch voor landelijke gemeenten. De meeste sociale huurwoningen zijn in Losser of Overdinkel. Overdinkel heeft voor de kenmerken van de gemeente Losser (kleinere, minder verstedelijkte gemeente) veel sociale huur. Met 28% sociale huur ligt Overdinkel gelijk met het gemiddelde in Nederland. Glane heeft daarentegen geen enkele sociale huurwoning. Opmerkelijk is het grote aandeel particuliere huur in de kleinere kernen. Vergeleken met Nederland en Twente (respectievelijk 14,4% en 12,1%) is er bovengemiddeld veel particuliere huur. Doorgaans is er meer particuliere huur in de grotere steden.

19

Vergeleken met de aangrenzende gemeenten zijn er grote verschillen. Terwijl het aandeel koopwoningen rond de 70% zit voor de meeste gemeenten, is de verhouding particuliere en sociale huur verschillend. Tubbergen en Dinkelland hebben minder sociale huurwoningen (respectievelijk 11,7% en 12,3%) dan de gemeente Losser. In Oldenzaal daarentegen is een uitzonderlijke 28,3% van het woningaanbod sociale huur. Dit is ver bovengemiddeld voor een landelijke gemeente. Enschede heeft aanzienlijk minder koopwoningen, wat kenmerkend is voor een grotere stad. Bijna 50% van de woningvoorraad in Enschede is een koopwoning. 37% van de woningvoorraad zijn sociale huurwoningen en 16% particuliere huurwoningen.

De meeste woningen in de gemeente Losser zijn twee-onder-één-kapwoningen. Opvallend is dat slechts 10% van de woningen in de gemeente Losser appartementen zijn. Dit terwijl het particuliere huuraanbod 12%, en het sociale huuraanbod 19% is. De meeste sociale huur zijn dus eengezinswoningen. Voor een middelgrote kern heeft De Lutte veel vrijstaande woningen. Glane heeft daarentegen relatief weinig vrijstaande woningen.

De gemeente Losser heeft een groot aandeel betaalbare woningen Figuur 4.3: Marktsegment per kern* in de gemeente Losser, 2024

Weinig appartementen in de gemeente Losser Figuur 4.2: Woningtype per kern* in de gemeente Losser, 2024 Losser

36%

Glane

15%

Overdinkel

31% 43%

13%

40%

31%

19%

22%

Glane

18%

Overdinkel

8%

60%

17%

32%

Gemeente Losser

29% 0%

15%

18%

26%

14%

10%

22%

4% 9%

Beuningen

17%

6% 6%

Gemeente Losser

19%

12%

20% 14%

27%

17%

13%

33%

9%

32%

28% 15%

14%

41% 16%

21%

17%

4% 0%

Beuningen

11%

28%

De Lutte 5%

41%

33%

De Lutte 4%

19%

Losser

20%

40%

60%

80%

100%

66% 33%

28%

20%

40%

60%

Rij-/hoekwoning

2-1 kap

Vrijstaand

10%

80%

100%

Huur corporatie

Huur particulier

Koop tot 275

Koop 275-355

Koop 355-500

Koop 500+

* inclusief het buitengebied.

Bron: WOZ, 2024. * inclusief het buitengebied.

Bron: WOZ, 2024.

168.107 | Woningbehoefteonderzoek Losser 2024

Appartement

Betaalbare koop wordt in de gemeente aangeduid als een koopwoning tot € 355.000. Dit is in lijn met de huidige afspraken in de Woondeal regio Twente. Samen met het aanbod sociale huur betekent dit dat ongeveer 50% van het

20

woningaanbod in de gemeente Losser als betaalbaar kan worden beschouwd. Als je hierbij ook de particuliere huur rekent, komt het betaalbare aanbod op 62%. De meeste betaalbare woningen zitten in de kernen Losser en Overdinkel. In de kern Losser is 66% van de woningvoorraad betaalbaar (inclusief particuliere huur). In de kern Overdinkel is dit zelfs 77% van de woningvoorraad. In de gemeente Losser heeft 17% van de koopwoningvoorraad een WOZ-waarde hoger dan € 500.000. Tussen de kernen zijn grote verschillen. In de kern Beuningen heeft ongeveer 50% van de koopwoningen een WOZ-waarde hoger dan € 500.000. In Losser is dit 14% en in Overdinkel slechts 9%. Een groter aanbod aan dure koopwoningen is kenmerkend voor kleinere kernen.

De woningprijzen in de gemeente Losser stijgen even hard als in Nederland

In de periode 2018 - 2023 zijn de verkoopprijzen in de gemeente Losser sterk gestegen. Dit is een ontwikkeling die we door heel Nederland hebben gezien. Sinds 2018 steeg de gemiddelde verkoopprijs in de gemeente Losser met 43%. Dit is ongeveer gelijk aan de groei in Nederland. De gemiddelde transactieprijs was in 2023 € 345.000. De gemiddelde woningprijs ligt in de gemeente Losser daardoor lager dan in de provincie Overijssel (€ 366.000) en aanzienlijk lager vergeleken met Nederland (€ 416.000). Toch blijft dit lastig te financieren voor veel inwoners. In 2024 heb je gemiddeld voor een koopwoning van € 345.000 een bruto jaarinkomen van € 71.000 nodig om een hypotheek af te sluiten. Zowel in Nederland als in Losser zie je echter dat de gemiddelde transactieprijs het laatste jaar is gedaald. In de gemeente Losser daalde de transactieprijs van € 353.100 in 2022 naar € 344.800 in 2023, oftewel een daling van 2,4%. Hierdoor is de daling iets lager dan in Nederland (3%).

Figuur 4.4: Prijsontwikkeling verkoopprijs vergeleken met Overijssel en Nederland

€ 450.000

De meeste nieuwbouw in 2021 en 2022

€ 400.000

Figuur 4.5: Groei woningvoorraad in de gemeente Losser 160

€ 350.000

140 € 300.000

120

€ 250.000

100

106

98

80 € 200.000

60

€ 150.000

40 2018

2019 Nederland

2020

2021

Overijssel

Bron: CBS-statline, 2024.

2022 Losser

2023

79

74 55

20

22

0 2018

2019

Nieuwbouw

2020

2021

Overige toevoeging

2022

2023

Groei voorraad

Bron: CBS-Statline, 2024.

168.107 | Woningbehoefteonderzoek Losser 2024

21

In de grafiek hiervoor is de nieuwbouw en de overige toevoegingen in een jaar afgezet tegen de sloop dat jaar. In de afgelopen zes jaar is de woningvoorraad met ongeveer 430 woningen gegroeid. Dat is gemiddeld 72 woningen per jaar. In 2021 was de grootste groei, waarbij per saldo 106 woningen toegevoegd zijn. De woningtoename bestaat voor gemiddeld 275 woningen per jaar uit nieuwbouw. De overige toevoegingen, zoals splitsing of transformatie, bestaat uit ongeveer 23 woningen per jaar. Het totaal aan sloop en onttrekkingen is gemiddeld 31 woningen per jaar. In de gemeente Losser is de woningvoorraad in de periode 2018 - 2023 gegroeid met 3,7%. Dat ligt lager dan in Overijssel (4,6%) en Nederland (5%). De gemeente Enschede groeide met 4,6%. De groei in de gemeente Losser is echter vergelijkbaar met soortgelijke landelijke gemeenten in de regio. Zo groeide de woningvoorraad in de gemeente Dinkelland met 3,8%, en de gemeente Oldenzaal met 2,9%.

4.2 Sociale huurvoorraad

van de totale woningvoorraad de meeste woningen in Overdinkel. Hier is 28% van de totale woningvoorraad in bezit van Domijn. Figuur 4.6: Woningbezit Domijn naar type per kern, 2023 Losser

17%

Overdinkel

8% 9%

76%

7%

De Lutte

24%

61%

15%

18%

49%

Beuningen

15%

100%

Gemeente Losser

13% 0%

13% 20%

62% 40%

60%

12% 80%

100%

Appartement met lift

Appartement z.lift

Eengezinswoning

Grondgebonden seniorenwoningen

De sociale huurvoorraad bestaat vooral uit eengezinswoningen

Bron: VHE-gegevens Domijn, 2024.

Tabel 4.2: Woningvoorraad Domijn, 2023 Losser Overdinkel De Lutte 1.235 503 82 Bron: VHE-gegevens Domijn, 2024.

De meeste woningen in bezit van Domijn zijn eengezinswoningen. De kern Losser heeft de meeste appartementen, en ook appartementen zonder lift. Appartementen zonder lift zijn niet geschikt als ouderenwoning. Het grote aandeel sociale huurwoningen in Overdinkel zijn vooral eengezinswoningen.

Beuningen 3

Gemeente Losser 1.823

Domijn en Woonzorg-Nederland zijn de enige woningcorporaties in de gemeente Losser. Het woningaanbod van Woonzorg-Nederland is in vergelijking met Domijn echter klein. Woonzorg-Nederland heeft 36 geclusterde appartementen in een woonzorgcentrum aan de straat Langenkamp in de kern Losser. De gemiddelde huurprijs is € 588. Domijn heeft woningen in alle kernen behalve Glane. Het aanbod in Beuningen is echter ook klein. De meeste woningen zijn in de kern Losser. Relatief staan ten opzichte

168.107 | Woningbehoefteonderzoek Losser 2024

22

Weinig sociale huurwoningen tot de kwaliteitskortingsgrens van € 454

Ongeveer 3% van de woningvoorraad van Domijn is geen sociale huurwoning: deze woningen zitten boven de liberalisatiegrens.

Figuur 4.7: Huurprijzen Domijn per kern, 2024

De krapte bij de sociale huurvoorraad wordt elk jaar groter

Losser 4%

53%

Overdinkel

17%

44%

De Lutte

22%

27%

55%

13%

Beuningen

3%

27% 20%

11%

100%

Gemeente Losser 4% 0%

51% 20%

19% 40%

60%

23% 80%

Tot €454

€ 454 tot € 650

€ 650 tot € 697

€ 697 tot € 879

€ 879 tot € 1.100

Vanaf € 1.100

3% 100%

Bron: VHE-gegevens Domijn, 2024.

Het aandeel woningen met een huurprijs tot € 454 is klein. Huurprijzen tot € 454 vallen onder de kwaliteitskortingsgrens. Onder deze grens wordt de huur vanaf de basishuur volledig vergoed door de huurtoeslag. Deze huurwoningen zijn bedoeld voor mensen, vaak jongeren, die lastig kunnen rondkomen. Bijna 50% van de woningen zit op de lage aftoppingsgrens van € 650. Deze aftoppingsgrens is doorgaans bedoeld voor huishoudens van een of twee personen: tot deze grens krijgen één- of tweepersoonshuishoudens huurtoeslag. 42% van de woningen zit tussen de eerste aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens van € 879. Deze woningen zijn vaak bedoeld voor de doelgroep gezinnen. Gezinnen kunnen echter ook een huurprijs hebben tot € 650.

168.107 | Woningbehoefteonderzoek Losser 2024

Tabel 4.3: Domijn, woningtoewijzingen, aantal weigeringen, gemiddeld aantal reacties en zoekduur 2021 2022 2023 Woningtoewijzingen 159 150 110 Aantal weigeringen 263 157 135 Aantal reacties (gewogen gem.) 128 176 251 Zoekduur (maanden) 8,03 9,30 10,72 Bron: VHE-gegevens Domijn, 2024.

De laatste drie jaren verhuurde Domijn gemiddeld 140 woningen per jaar. In 2023 zie je echter een sterke daling. In 2023 blijkt dat de al bestaande krapte op de sociale huurvoorraad is toegenomen. Het aantal toewijzingen is afgenomen, het aantal reacties is sterk gestegen en de zoekduur is ten opzichte van 2021 met bijna drie maanden vergroot. Het gemiddelde aantal reacties is in drie jaar verdubbeld van 128 naar 251 reacties. Daarbij moet wel de kanttekening gemaakt worden dat Domijn in 2023 bij woninghuren.nl is aangesloten. Hierdoor kunnen mensen vanuit de hele regio op het woningaanbod van Domijn in Losser reageren. Dit kan bijdragen aan het gestegen aantal reacties. Bij de zoekduur gaat het om het reageren op al het passend aanbod in de gehele gemeente Losser. Specifiekere wensen onder actief woningzoekenden kennen doorgaans langere zoekduren.

23

Figuur 4.8: Domijn, gewogen gemiddelde reacties per jaar

Figuur 4.9: Domijn, gewogen gemiddelde weigeringen per jaar

400

2,5

350

2

300 250

1,5

200 1

150 100

0,5

50

0

0 Eengezinswoning

Appartement zonder lift

Appartement met lift

2021

2023

2022

Duplexwoning

Eengezinswoning

Appartement zonder lift 2021

Appartement met lift 2022

Duplexwoning

2023

Bron: VHE-gegevens Domijn, 2024.

Bron: VHE-gegevens Domijn, 2024.

In de bovenstaande grafiek is het gewogen gemiddelde van het aantal reacties per woningtype weergeven. Omdat het een gewogen gemiddelde is, is er rekening gehouden met het feit dat sommige woningtypes vaker verhuurd worden. Uit de grafiek blijkt dat appartementen zonder lift en duplexwoningen de meeste reacties krijgen. Deze woningen zijn vaak gewild onder jongeren. Tegelijkertijd zijn dit ook de woningen met de meeste doorstroom. Bij eengezinswoningen is doorgaans de minste doorstroom. Het lager aantal reacties voor eengezinswoningen vergeleken met appartementen zonder lift betekent dus niet per se een lagere belangstelling voor eengezinswoningen.

Het gewogen gemiddelde aantal weigeringen geeft het aantal weigeringen weer dat één woning gemiddeld krijgt. Duplexwoningen worden in 2021 en 2022 het vaakst geweigerd. In 2023 worden appartementen zonder lift het vaakst geweigerd. Uit de grafiek blijkt dat in 2023, ten opzichte van 2021, het aantal weigeringen per jaar van duplexwoningen en appartementen met lift is gedaald. Het aantal weigeringen van eengezinswoningen en appartementen zonder lift is grotendeels gelijk gebleven. In 2021 lag het aantal weigeringen rond de 1,7 weigeringen per woning. Dit is in 2023 gedaald naar 1,2 weigeringen per woning. Het dalende aantal weigering kan mogelijk verklaard worden door de groeiende krapte op de sociale huurvoorraad: mensen worden minder kieskeurig als er een kleiner aanbod is. Mogelijk draagt een nieuw systeem voor zoekprofielen op Woninghuren.nl, en een andere werkwijze bij mutaties ook bij aan het gedaalde aantal weigeringen.

168.107 | Woningbehoefteonderzoek Losser 2024

24

4.3 Bewoning van de woningvoorraad Veel eenpersoonshuishoudens in corporatiewoningen Figuur 4.10: Bewoning huishoudens per marktsegment in de gemeente Losser, 2021 Totaal huishoudens

19% 9%

Eenoudergezin

39%

70% 14%

Paar met kind(eren) 7% 5% Paar zonder kinderen AOW of ouder

44%

87%

16% 8%

75%

Paar zonder kinderen 25 tot AOW 10% 7%

81%

Eenpersoonshuishouden AOW of…

36%

10%

53%

Eenpersoonshuishouden 25 tot AOW

34%

16%

42%

Jonger dan 25 jaar

33%

18%

24%

20%

40%

60%

0% Corporatiewoning

Particuliere huurwoning

Koopwoning

9% 24%

80%

100%

Onbekend

Bron: Lokale Monitor Wonen, 2024.

In de gemeente Losser woont ongeveer 70% van de huishoudens in een koopwoning. Deze woningen zijn met name bewoond door stellen met of zonder kinderen. Ondanks dat corporatiewoningen dus veelal eengezinswoningen aanbieden, zie je dat er veel eenpersoonshuishoudens wonen in corporatiewoningen. Ongeveer een derde van de eenpersoonshuishoudens woont in een corporatiewoning. Je ziet hier geen grote verschillen tussen de leeftijden. Van de alleenstaanden met een AOW-leeftijd woont 36% in een corporatiewoning. Voor alleenstaanden onder de AOW-leeftijd is dit 34%.

168.107 | Woningbehoefteonderzoek Losser 2024

25

5 Toekomstige woningbehoefte In de vorige hoofdstukken onderzochten we de ontwikkelingen in de afgelopen jaren en de huidige situatie van de woningmarkt in de gemeente Losser. In dit hoofdstuk kijken we vooruit naar de toekomstige woningbehoefte op de korte en lange termijn. Hoe ontwikkelen de huishoudens zich de komende 15 jaar en wat betekent dit voor de woningbehoefte? Hoeveel woningen moeten er gebouwd worden en welke woningen wensen de verschillende doelgroepen? In dit hoofdstuk wordt ook onderzocht wat de ambitie van de gemeente Losser om te groeien tot 25.000 inwoners betekent voor de woningvoorraad. Welke huishoudens trekken wij aan, en welke woningen zijn hiervoor nodig? Ten slotte wordt er op basis van voorgaande onderzoeken een blik geworpen op de doelgroepen arbeidsmigranten en woonwagenbewoners.

Figuur 5.1: Huishoudensontwikkeling in de gemeente Losser, 2024 - 2040 3500 3000 2500 2000 1500 1000

500 0

5.1 Bevolkings- en huishoudensprognose Om ruimtelijk beleid te kunnen maken is inzicht in de verwachte ontwikkeling van de bevolking en het aantal huishoudens nodig. Bevolkings- en huishoudensprognoses worden berekend op basis van de laatste demografische inzichten en verwachtingen ten aanzien van geboorte, sterfte, het binnenlandsen buitenlandsmigratiesaldo. De praktijk leert dat met name verhuisstromen niet eenvoudig te voorspellen zijn. Deze zijn afhankelijk van verschillende factoren. Denk hierbij aan economische ontwikkelingen, politieke beslissingen (waar worden woningen gebouwd?) en veranderingen op wereldschaal (wel of geen instroom vluchtelingen). De ontwikkeling van het aantal geboorten en sterfgevallen zijn doorgaans met meer zekerheid te voorspellen. We gebruiken Primos 2024 als basis voor de bevolkings- en huishoudensprognose.

168.107 | Woningbehoefteonderzoek Losser 2024

2024

2030

2035

2040

Bron: Primos, 2024.

De gemeente Losser vergrijst De samenstelling van de huishoudens in de gemeente Losser zal de komende jaren sterk veranderen. Niet alleen zal het aandeel van gezinnen en jongere één- of tweepersoonshuishoudens dalen. Je ziet ook dat in absolute getallen het aantal gezinnen, één- of tweepersoonshuishoudens tussen de 15-34 jaar en één- of tweepersoonshuishoudens tussen de 55-74 jaar zal dalen. Eenoudergezinnen en één- of tweepersoonshuishoudens tussen de 35-54 jaar stijgen licht. Je ziet echter de sterkste groei in de dubbele vergrijzing: één- of tweepersoonshuishoudens boven de 75 jaar stijgt in de komende 15 jaar met meer dan 40%.

26

Figuur 5.2: Gemeente Losser. Huishoudensontwikkeling in verschillende scenario’s 26.000 25.500 25.000 24.500 24.000

+1.700 inwoners

23.500 23.000 22.500 22.000 21.500

• •

een stabiel en licht negatief geboortesaldo; dat de groei van het aantal huishoudens met name komt door de binnenlandse en buitenlandse migratie. Opvallend is dat in de Primos-prognose de raming voor het binnenlands migratiesaldo een stuk lager uitvalt dan de feitelijke cijfers van de afgelopen jaren. Om te komen tot een bevolkings- en huishoudensprognose maakt Primos een modelmatige doorrekening op basis van ontwikkelingen uit het verleden. Input hiervoor zijn cijfers over natuurlijke bevolkingsaanwas, verhuisbewegingen en migratie. Primos rekent hierbij met een langjarige trend, een berekening met de trends over de laatste acht jaar. Over een periode van acht jaar gemeten was de bevolkingsgroei in Losser gemiddeld een stuk kleiner dan in de afgelopen drie jaar.