Partiële herziening buitengebied verzamelplan 2022.pdf
Tekst van het document
Pa rti ë le he r zie ning B uite nge bi ed , ver z a me l pl a n 2 0 2 2
VAS T G ES T EL D
Toelichting
Partiële herziening Buitengebied, verzamelplan 2022 10-3-2023
1
Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Toelichting 1.1 Aanleiding tot herziening bestemmingsplan 1.2 Herzieningen perceelsniveau 1.3 Overige herzieningen Hoofdstuk 2 Milieuaspecten Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheid 3.1 Economische uitvoerbaarheid 3.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Partiële herziening Buitengebied, verzamelplan 2022 10-3-2023
3 3 6 13 21 22 22 22
2
Hoofdstuk 1 Toelichting 1.1 Aanleiding tot herziening bestemmingsplan Op 19 maart 2013 is het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ van de gemeente Losser vastgesteld. Vervolgens
zijn
er
partiële
herzieningen
vastgesteld
op
respectievelijk
10
juni
2014,
10 november 2015, 20 juni 2017, 18 december 2018 en 9 maart 2021. Inmiddels zijn er weer een aantal aanpassingen nodig. Daarvoor is deze zesde partiële herziening ‘Partiële herziening Buitengebied, verzamelplan 2022’ opgesteld (hierna te noemen: Verzamelplan 2022). Alle aanpassingen die in dit Verzamelplan 2022 worden gedaan, zijn van geringe omvang en sorteren geen (significante) effecten ten opzichte van het moederplan en de eerdere herzieningen. Het betreffen zeer geringe correcties en aanpassingen die de juridische regeling in overeenstemming brengt met de feitelijke situatie. Verder betreft het aanpassingen als gevolg van gewijzigd gemeentelijk beleid, bijvoorbeeld kamerverhuur, en betreft het voor een deel vergunde situaties die nu ook juridisch-planologisch worden geregeld. Voor nadere informatie en onderzoeken over de gegeven bestemmingen, wordt daarom vooral verwezen naar de toelichting met de daarbij behorende bijlagen, behorende bij het op 19 maart 2013 vastgestelde bestemmingsplan ‘Buitengebied’. In paragraaf 1.2 is een toelichting gegeven op de wijze waarop de wijzigingen zijn weergegeven. In paragraaf 1.3 en 1.4 zijn alle aanpassingen opgenomen die betrekking hebben op het Verzamelplan 2022. Toelichting Dit bestemmingsplan is een gedeeltelijke herziening van het bestemmingsplan ‘Buitengebied’.
Dat wil zeggen dat het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ en de eerdere partiële herzieningen van kracht blijven, voor zover die in het voorliggende bestemmingsplan niet worden gewijzigd en aangevuld. De aanvulling bestaat uit een verbeelding en een set regels. Regels De regels zijn gebaseerd op de regels van het bestemmingsplan ‘Partiële herziening Buitengebied, verzamelplan 2020’ (hierna: Verzamelplan 2020). In de regels is door middel van doorhalingen aangegeven welke regelingen uit het Verzamelplan 2020 door dit nieuwe Verzamelplan 2022 zijn komen te vervallen. De aanvullingen ten opzichte van het Verzamelplan 2020 zijn vetgedrukt en rood weergegeven. Deze regels vervangen integraal de regels van het Verzamelplan 2020 en moeten worden gelezen in samenhang met de verbeelding van het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ (het moederplan), de
Partiële herziening Buitengebied, verzamelplan 2022 10-3-2023
3
verbeelding van het Veegplan 2013, het Veegplan 2015, het Verzamelplan 2016, het Verzamelplan 2017, het Verzamelplan 2020 en de verbeelding van dit Verzamelplan 2022. De vorengenoemde relatie met het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ (moederplan), en de veegplannen uit 2013 tot en met 2020 is juridisch geborgd in de regels (in artikel 50 (Overige regels), lid 4, Relatiebepaling). Verbeelding De verbeelding bevat, naast de plancontour die het gehele plangebied van het buitengebied omvat, een aantal bestemmingen en aanduidingen die de veranderingen op de verbeelding weergeven ten opzichte van het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ (moederplan). Waar een (gekleurde) bestemming op de verbeelding is opgenomen, wordt de bestemming uit het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ geheel vervangen door deze bestemming (inclusief nieuwe aanduidingen waar nodig). Sinds de inwerkingtreding van het Verzamelplan 2020 is een aantal nieuwe partiële herzieningen en wijzigingsplannen in procedure gebracht en vastgesteld. Deze worden buiten het plangebied van het Verzamelplan 2022 gelaten, om te voorkomen dat deze worden overruled door het Verzamelplan 2022. Dit betreft de volgende bestemmingsplannen: <0000>
bestemmingsplan Buitengebied partiele herziening Bentheimerstraat 53-55 de Lutte (vastgesteld 2022-06-16);
<0000>
bestemmingsplan
Buitengebied
wijzigingsplan
Beuningerstraat
8
de
Lutte
(vastgesteld
2022-03-10); <0000>
bestemmingsplan Buitengebied wijzigingsplan Fleuerweg 1, Overdinkel (vastgesteld 2022-03-10);
<0000>
Buitengebied, partiële herziening Nitertweg 4 Losser (vastgesteld 2021-11-19);
<0000>
Buitengebied, partiële herziening Dinkeldal Noord, Kraal Teusink (ontwerp);
<0000>
Buitengebied, partiële herziening Oldenzaalsestraat 135 Losser (vastgesteld 2022-10-04).
Ook zijn de volgende bestemmingsplannen – die buiten het Veegplan 2015, het Verzamelplan 2016, het Verzamelplan 2017 en Verzamelplan 2020 zijn gelaten – om diezelfde redenen opnieuw buiten dit Verzamelplan 2022 gelaten: <0000>
wijziging Beuningerstraat 12, De Lutte (vastgesteld 1-7-2014);
<0000>
bestemmingsplan Buitengebied, partiële herziening Tuincentrum Wolters 2013 (vastgesteld 1-7-2014);
<0000>
bestemmingsplan
Buitengebied, partiële
herziening Hoofdstraat
310-312
te
Overdinkel
(vastgesteld 9-9-2014); <0000>
bestemmingsplan Buitengebied, partiële herziening Hoge Kaviksweg 5 (vastgesteld 9-9-2014);
<0000>
bestemmingsplan buitengebied, partiële herziening Hengelmansweg 4 De Lutte (vastgesteld 21-10-2014);
<0000>
bestemmingsplan Buitengebied, partiële herziening Tankenbergweg 3 te De Lutte (vastgesteld 21-10-2014);
<0000>
bestemmingsplan Buitengebied, partiële herziening Snippertweg 1-3 Losser (vastgesteld 8-9-2015);
Partiële herziening Buitengebied, verzamelplan 2022 10-3-2023
4
<0000>
bestemmingsplan Buitengebied 2013, partiële herziening Luttikhuisweg 1-3 te De Lutte) (vastgesteld 13-10-2015);
<0000>
bestemmingsplan Buitengebied wijzigingsplan Belvedereweg 3 (vastgesteld 1-3-2016);
<0000>
bestemmingsplan Buitengebied 2015, partiële herziening Veldovenweg (vastgesteld 2-2-2016);
<0000>
Partiële herziening bestemmingsplan Buitengebied (Vp 2015) Lossersestraat 64 De Lutte (vastgesteld 8-11-2016);
<0000>
bestemmingsplan Buitengebied, partiële herziening Bentheimerstraat 31-3-Hanhofweg 1-1A De Lutte (vastgesteld 23-5-2017);
<0000>
bestemmingsplan Buitengebied, partiele herziening Daminksweg 1 (vastgesteld 20-6-2017);
<0000>
Buitengebied, partiële herziening Bentheimerstraat ong. te De Lutte (vastgesteld 11-7-2017);
<0000>
gemeente Losser bestemmingsplan Buitengebied partiele herziening Kampbrugweg 3 Beuningen (vastgesteld 19-12-2017);
<0000>
bestemmingsplan Buitengebied wijzigingsplan Gildehauserweg 18 (vastgesteld 16-1-2018);
<0000>
Buitengebied, partiële herziening landgoed teussink (vastgesteld 6-2-2018);
<0000>
Buitengebied 2013, partiële herziening Honingloweg 30 te Losser (vastgesteld 5-6-2018);
<0000>
paraplubestemmingsplan standplaatsen gemeente Losser (vastgesteld 18-12-2018);
<0000>
bestemmingsplan Wonen aan het Dinkeldal (vastgesteld 12-03-2019);
<0000>
bestemmingsplan Kerkstraat 30, Losser (vastgesteld 09-04-2019);
<0000>
bestemmingsplan Buitengebied partiële herziening Bentheimerstraat 105 De Lutte (vastgesteld 13-06-2019);
<0000>
bestemmingsplan Lomanskamp 2 Beuningen (vastgesteld 25-06-2019);
<0000>
provinciaal inpassingsplan Punthuizen, Stroothuizen en Beuninger Achterveld (vastgesteld 10-07-2019);
<0000>
wijzigingsplan Losser dorp wijzigingsplan Oldenzaalsestraat 39 (vastgesteld 16-07-2019);
<0000>
bestemmingsplan Losser dorp uitwerkingsplan De Saller 2C te Losser (vastgesteld 17-09-2019);
<0000>
bestemmingsplan Overdinkel 2014, herziening Invalsweg naast 8a (vastgesteld 17-09-2019);
<0000>
bestemmingsplan Buitengebied partiele herziening Austweg-Peulkespad de Lutte (vastgesteld 17-09-2019);
<0000>
bestemmingsplan Buitengebied vzp16, partiële herziening Landgoed Oldenzaalsestraat de Lutte (vastgesteld 26-09-2019);
<0000>
provinciaal inpassingsplan Landgoederen Oldenzaal (vastgesteld 07-10-2019);
<0000>
bestemmingsplan Losser dorp, partiële herziening Gronausestraat-Dr. Frederikstraat (vastgesteld 15-10-2019);
<0000>
bestemmingsplan Buitengebied partiele herziening Tiekenveenweg 10 te Overdinkel (vastgesteld 03-12-2019);
<0000>
wijzigingsplan Kraal de Kunne (vastgesteld 10-03-2020).
Partiële herziening Buitengebied, verzamelplan 2022 10-3-2023
5
1.2 Herzieningen perceelsniveau In deze paragraaf wordt ingegaan op de herzieningen welke ten opzichte van het vastgestelde bestemmingsplan op perceelsniveau in het nieuwe vast te stellen bestemmingsplan zijn opgenomen. Beuningen Harbertweg 1-3, Beuningen Het perceel heeft de bestemming 'Agrarisch - Agrarisch bedrijf' met bouwvlak. Op het perceel is een zorgboerderij vergund. Het desbetreffende pand krijgt de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch zorgboerderij'. De verbeelding wordt zodanig aangepast. De aanduiding 'zorgboerderij' wordt toegevoegd in de bestemmingsomschrijving van artikel 5.1 (Agrarisch - Agrarisch bedrijf) onder sub u: een zorgboerderij voor dagbesteding, ter plaatse van de aanduiding 'zorgboerderij'; Het bestaande sub u t/m ee wordt vernummerd. Aan de specifieke gebruiksregels wordt een nieuw sub m toegevoegd: Onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving, waaronder in ieder geval wordt begrepen: (...) m. het gebruik van de gronden en bouwwerken ter plaatse van de aanduiding 'zorgboerderij' voor dak- of thuislozen, asielopvang, verslaafdenzorg en/of penitentiaire zorg of resocialisatie van (ex)gedetineerden en voor nachtopvang; De regels en verbeelding worden zodanig aangepast. Volterdijk 8, Beuningen Het perceel heeft de bestemming 'Wonen - Voormalige boerderij' met bouwvlak.
Op basis van de bouwregels geldt de regel dat het aantal woningen per bestemmingsvlak ten hoogste één bedraagt, dan wel ten hoogste het ter plaatse aangeduide aantal. In het kader van rood-voor-rood zijn twee woningen toegestaan op het perceel. Deze situatie is vergund. De aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' = 2 wordt toegevoegd op de verbeelding. Ten behoeve van het landschappelijke inpassingsplan wordt in de specifieke gebruiksregels een nieuw artikel 33.4 sub j toegevoegd: het gebruik van en het in gebruik laten nemen van gronden en bouwwerken overeenkomstig de in lid 33.1 opgenomen bestemmingsomschrijving, zonder de aanleg en instandhouding van de landschappelijke inpassing in overeenstemming met Bijlage 8 Landschappelijke inpassing Volterdijk 8 Beuningen, binnen een jaar na verlening van de omgevingsvergunning voor het bouwen.
Partiële herziening Buitengebied, verzamelplan 2022 10-3-2023
6
In artikel 33.5 (Afwijken van de gebruiksregels) wordt hierop een afwijkingsbevoegdheid opgenomen in een nieuw sub j: Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in: (...) j. lid 33.4, sub j: mits in plaats daarvan andere, gelijkwaardige landschapsmaatregelen worden getroffen, met dien verstande dat deze landschapsmaatregelen: 1.
minimaal
gelijkwaardig
zijn
aan
de
in
het
landschappelijk
inpassingsplan
opgenomen
landschapsmaatregelen; 2.
voorzien in een minimaal gelijk beschermingsniveau van de landschappelijke waarden waarvoor de in het landschappelijk inpassingsplan genoemde landschapsmaatregelen zijn bepaald.
3.
zijn afgestemd op de specifieke omgevingskenmerken.
De regels en verbeelding worden zodanig aangepast. Het landschappelijke inpassingsplan wordt als bijlage 8 bij de regels gevoegd. Holtweg 6, Beuningen Het perceel heeft de bestemming 'Agrarisch - Agrarisch bedrijf' met een bouwvlak. Er is een omgevinsvergunning verleend om de reeds bestaande bedrijfswoning te slopen en elders op het perceel te herbouwen als burgerwoning. Op de locatie aan de Holtweg 6 is namelijk geen agrarisch bedrijf meer actief. Het huidige bouwvlak krijgt de bestemming 'Wonen', het resterende deel de bestemming 'Agrarisch - 1'. Ten behoeve van het landschappelijke inpassingsplan wordt in de specifieke gebruiksregels van beide bestemmingen een nieuw artikel 3.4 sub e (Agrarisch - 1) en een nieuw artikel 31.4 sub l toegevoegd: het gebruik van en het in gebruik laten nemen van gronden en bouwwerken overeenkomstig de in lid 3.1 / 31.1 opgenomen bestemmingsomschrijving, zonder de aanleg en instandhouding van de landschappelijke inpassing in overeenstemming met Bijlage 7 Landschappelijke inpassing Holtweg 6 Beuningen, binnen een jaar na verlening van de omgevingsvergunning voor het bouwen. In artikel 3.5 en 31.5 (Afwijken van de gebruiksregels) wordt hierop een afwijkingsbevoegdheid opgenomen in een nieuw sub d respectievelijk sub g: Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in: (...) d / g.
lid 3.4, sub e / lid 31.4, sub l en m: mits in plaats daarvan andere, gelijkwaardige landschapsmaatregelen worden getroffen, met dien verstande dat deze landschapsmaatregelen:
Partiële herziening Buitengebied, verzamelplan 2022 10-3-2023
7
1.
minimaal
gelijkwaardig
zijn
aan
de
in
het
landschappelijk
inpassingsplan
opgenomen
landschapsmaatregelen; 2.
voorzien in een minimaal gelijk beschermingsniveau van de landschappelijke waarden waarvoor de in het landschappelijk inpassingsplan genoemde landschapsmaatregelen zijn bepaald.
3.
zijn afgestemd op de specifieke omgevingskenmerken.
De regels worden zodanig aangepast. Het landschappelijke inpassingsplan wordt als bijlage 7 bij de regels gevoegd. De verbeelding wordt ook zodanig aangepast. Paandersdijk 9, Beuningen Het perceel heeft de bestemming 'Agrarisch - Agrarisch bedrijf' met een bouwvlak. Op het perceel bevinden zich verschillende gemeentelijke monumenten. Deze monumenten krijgen de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding – gemeentelijk monument’. De verbeelding wordt zodanig aangepast. De regels behoeven geen aanpassing. Bentheimerdijk 1-1A, Beuningen Het perceel heeft de bestemming 'Wonen'. Bij woning nummer 1 staat een bijbehorend bouwwerk buiten de woonbestemming, in de bestemming 'Agrarisch - 1'. Dit is niet wenselijk. Het bijbehorend bouwwerk wordt bestemd als 'Wonen'. Voor een stuk van de percelen wordt de woonbestemming gewijzigd naar 'Agrarisch - 1'. Zo blijft het netto oppervlak aan woonbestemming gelijk. De verbeelding wordt als zodanig aangepast. De regels behoeven geen aanpassing. Beuningerveldweg 3, Beuningen Het perceel heeft de bestemming 'Agrarisch - Agrarisch Bedrijf' zonder bouwvlak of aanduiding. Ter plaatse wordt de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - plattelandswoning' toegevoegd op de verbeelding.
In artikel 5.1 wordt een nieuw sub v toegevoegd: "een plattelandswoning, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - plattelandswoning';" De overige subleden worden opnieuw genummerd. In artikel 1.84a "een voormalige agrarische bedrijfswoning die door derden, die geen functionele binding hebben met het bedrijf, mag worden bewoond" In artikel 5 zijn verscheidene bouw- en gebruiksregels voor een bedrijfswoning ook van toepassing verklaard op de plattelandswoning.
De Lutte Lutterkerkpad 4-4a, De Lutte Het perceel heeft de bestemming 'Wonen' met bouwvlak. De woonbestemming (met bouwvlak) wordt verkleind en een deel van het perceel krijgt - in lijn met de omgeving - de bestemming 'Agrarisch - 2'.
Partiële herziening Buitengebied, verzamelplan 2022 10-3-2023
8
Dit is in het verleden met een omgevingsvergunning vergund. De verbeelding wordt zodanig aangepast. De regels behoeven geen aanpassing. Lossersestraat 72, De Lutte (Klompenmakerij Koop) Het perceel heeft de bestemming 'Bedrijf' met bouwvlak. Op het perceel is een klompenmakerij met klompenmuseum en winkel voor werkschoeisel en -kleding gevestigd. Op het perceel gelden geen nadere aanduidingen. Echter, conform de systematiek van het plan Buitengebied worden dergelijke functies specifiek aangeduid op de verbeelding. Het perceel krijgt de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - klompenmakerij'. De verbeelding wordt zodanig aangepast. De aanduiding wordt toegevoegd in de bestemmingsomschrijving van artikel 7.1 (Bedrijf) onder sub u: een klompenmakerij, waaronder een klompenmuseum met ontvangst, rondleiding, theeschenkerij en een winkel voor werkschoeisel en kleding, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - klompenmakerij'; Het bestaande sub u t/m cc wordt vernummerd. In de specifieke gebruiksregels van artikel 7.4 wordt in een nieuw sub k toegevoegd: de winkel voor werkschoeisel en -kleding ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - klompenmakerij' bedraagt niet meer dan 100 m2. Nabij Lossersestraat 71, De Lutte Nabij het perceel aan de Lossersestraat 71 geldt voor een stuk perceel de bestemming 'Natuur Natuur en bos'.
Dit stuk perceel krijgt de bestemming 'Agrarisch - 1'. Hier is sprake geweest van een grondruil tussen Natuurmonumenten, de provincie en de particuliere eigenaar. De grondruil is de reden voor de bestemmingswijziging. De verbeelding wordt zodanig aangepast. De regels behoeven geen aanpassing. Denekamperstraat 3, De Lutte Het perceel heeft de bestemming 'Wonen'. Op het perceel is een bijeenkomstruimte toegestaan in het hoofdgebouw, voor onder andere lezingen, kleine feestjes, vergaderingen, dinners, et cetera. Dit is in het verleden met een omgevingsvergunning vergund. Hier wordt de aanduiding 'specifieke vorm van
wonen
-
bijeenkomstruimte'
aangebracht.
De
aanduiding
wordt
toegevoegd
in
de
bestemmingsomschrijving van artikel 31.1 (Wonen) onder sub q: een bijeenkomstruimte bestemd voor vergaderingen, bijeenkomsten, kleine partijen en dinners, met ondergeschikte horeca in de vorm van catering, ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van wonen – bijeenkomstruimte’; Het bestaande sub q t/m w wordt vernummerd. De regels en verbeelding worden zodanig aangepast.
Partiële herziening Buitengebied, verzamelplan 2022 10-3-2023
9
De Poppe 6, De Lutte Het perceel heeft de bestemming 'Verkeer' met aanduiding 'specifieke vorm van verkeer verzorgingsplaats'. De aanduiding is bedoeld als verzorgingsplaats voor vrachtverkeer met daarbij behorende dienstverlening, horeca en sanitaire voorzieningen. De bijbehorende wasserrette valt buiten de aanduiding. Dit wordt gelegaliseerd door de aanduiding ter plaatse van de wasserette te vergroten. De verbeelding wordt zodanig aangepast. De regels behoeven geen aanpassing. Harinkweg 7, De Lutte Het adres heeft de bestemming 'Wonen' met bouwvlak. Op basis van een wijzigingsbevoegdheid wordt het bouwvlak verplaatst binnen de woonbestemming en naastgelegen bestemming 'Agrarisch 2'. Er is een landschappelijk inpassingsplan opgsteld. Ten behoeve van het landschappelijke inpassingsplan wordt in de specifieke gebruiksregels een nieuw artikel 31.4 sub m toegevoegd: het gebruik van en het in gebruik laten nemen van gronden en bouwwerken overeenkomstig de in lid 33.1 opgenomen bestemmingsomschrijving, zonder de aanleg en instandhouding van de landschappelijke inpassing in overeenstemming met Bijlage 9 Landschappelijke inpassing Harinkweg 7 De Lutte, binnen een jaar na verlening van de omgevingsvergunning voor het bouwen.
In artikel 33.5 (Afwijken van de gebruiksregels) wordt hierop een afwijkingsbevoegdheid opgenomen in een nieuw sub g: Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in: (...) g. lid 33.4, sub l en m: mits in plaats daarvan andere, gelijkwaardige landschapsmaatregelen worden getroffen, met dien verstande dat deze landschapsmaatregelen: 1.
minimaal
gelijkwaardig
zijn
aan
de
in
het
landschappelijk
inpassingsplan
opgenomen
landschapsmaatregelen; 2. voorzien in een minimaal gelijk beschermingsniveau van de landschappelijke waarden waarvoor de in het landschappelijk inpassingsplan genoemde landschapsmaatregelen zijn bepaald. 3. zijn afgestemd op de specifieke omgevingskenmerken. De regels en verbeelding worden zodanig aangepast. Het landschappelijke inpassingsplan wordt als bijlage 9 bij de regels gevoegd. Poortbultenweg 4, De Lutte Het perceel heeft de bestemming ‘Wonen’ en maakt onderdeel uit van hetzelfde bestemmingsvlak als de woningen aan het Binkhorsterkerkpad 9-9a. Hierdoor is er planologisch geen woning meer toegestaan aan de Poortbultenweg 4 en dat is niet juist. Deze bestemmingsvlakken worden gesplitst,
Partiële herziening Buitengebied, verzamelplan 2022 10-3-2023
10
zodat aan de Poortbultenweg 4 sprake is van één bestemmingsvlak. De verbeelding wordt zodanig aangepast. De regels behoeven geen aanpassing. Fleerderesweg 2, De Lutte Het perceel heeft de bestemming ‘Wonen’. Echter valt niet alle bebouwing binnen het bestemmingsvlak. De verbeelding wordt zodanig aangepast. De regels behoeven geen aanpassing. Middelkampweg 2-2a, De Lutte Het perceel heeft de bestemming 'Wonen - Voormalige boerderij'. Op het perceel zijn twee vergunde woningen aanwezig. Op basis van het bestemmingsplan is op het perceel maximaal één woning toegestaan. Met voorliggende partiële herziening wordt geregeld dat, conform de vergunde situatie, op het perceel twee woningen zijn toegestaan. De verbeelding wordt zodanig aangepast door het maximaal aantal wooneenheden aan te duiden als twee. Daarnaast wordt het bouwvlak verwijderd, nu de systematiek van 'Wonen - Voormalige boerderij' niet met bouwvlakken werkt. De regels behoeven geen aanpassing. Duivelsdijk 3a, De Lutte Op het perceel bevindt zich een veldschuur die al voor de jaren ’90 aanwezig was en op basis van het destijds geldende overgangsrecht als legaal moet worden aangemerkt. Met voorliggende partiële herziening wordt deze schuur op de verbeelding aangeduid als 'specifieke vorm van agrarisch veldschuur'. Hierdoor behoort eventuele herbouw (in dezelfde oppervlakte en inhoud) tot de mogelijkheden.
De regels behoeven geen aanpassing. Kadastraal perceel gem. Losser, sectie E, nummers 3183 en 3284 Op het perceel, nu nog behorende bij het woonperceel aan de Denekamperstraat 14-14a, bevindt zich een landschapsontsierende schuur die in het kader van Rood-voor-Rood gesloopt wordt. De grondeigenaar Natuurmonumenten is voornemens om na sloop deze percelen in te richten als kruiden- en faunarijk grasland. Om deze inrichting mogelijk te maken wordt de bestemming ‘Wonen’ op voornoemde percelen gewijzigd in ‘Agrarisch - 1’. Overdinkel Ruhenbergerweg 21, Overdinkel Het perceel heeft de bestemming 'Agrarisch - Agrarisch bedrijf' met een bouwvlak en een aanduiding 'intensieve veehouderij'. De mestvergister ligt buiten het bouwvlak en de aanduiding 'intensieve veehouderij'. Beide worden vergroot ten behoeve van de mestvergister. Ook wordt op de locatie van de mestvergister de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - mestvestgister' opgenomen. In de regels wordt opgenomen dat ter plaatse van deze aanduiding uitsluitend een mestvergister mag worden gebouwd. Dit wordt in artikel 5.2.1 in een nieuw sub v opgenomen. Dit is in het verleden met een omgevingsvergunning vergund. De verbeelding en regels worden zodanig aangepast.
Partiële herziening Buitengebied, verzamelplan 2022 10-3-2023
11
Ruhenbergerweg 12, Overdinkel Het perceel is bestemd als 'Wonen' met een bouwvlak. De bestaande woning met bijbehorende bouwwerken worden gesloopt. De woning en bijbehorende bouwwerken worden herbouwd. Ze worden gedeeltelijk buiten het bouwvlak en de bestemming 'Wonen' (in 'Agrarisch - 1') gebouwd. Dit is in het verleden met een omgevingsvergunning vergund. Het bouwvlak en de bestemming worden hierop aangepast. De verbeelding wordt zodanig aangepast. De regels behoeven geen aanpassing. Goormatenweg 47, Overdinkel Het perceel is bestemd als 'Wonen'. Gemeente Losser heeft Het Oversticht gevraagd om een karakteristieke waardebepaling te maken voor het pand aan de Goormatenweg 47 te Overdinkel. De rapportage is opgenomen als bijlage bij de toelichting van het verzamelplan. Naar aanleiding van het onderzoek worden een aantal panden aangeduid als 'karakteristiek'. De verbeelding wordt zodanig aangepast. De regels behoeven geen aanpassing. Overig – Glanerbeek De Glanerbeek is heringericht waardoor de huidige loop van de watergang niet meer overeenkomt met de bestemde situatie. Bestemmingen worden in overeenstemming gebracht met de feitelijke situatie. De verbeelding wordt zodanig aangepast. Op de plek waar de dubbelbestemming –
Herinrichting beek is vervallen is de gebiedsaanduiding ‘Overige zone – waterstaat herinrichting beek vervallen’ opgenomen. Dit is toegevoegd in artikel 48 van de regels.
Partiële herziening Buitengebied, verzamelplan 2022 10-3-2023
12
1.3 Overige herzieningen Naast de in paragraaf 1.2 vermelde aanpassingen van het bestemmingsplan worden de volgende herzieningen aangebracht. Deze zijn ingegeven vanuit een oogpunt van verbetering, dan wel uit een oogpunt van actualisering. Mantelzorg Overal waar het bestemmingsplan regels stelt over mantelzorg, wordt dit geschrapt. Dit in het licht van het onder voorwaarden vergunningsvrij kunnen realiseren van mantelzorg op grond van artikel 2 van Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor). De regels worden zodanig aangepast. De verbeelding behoeft geen aanpassing. Regeling hoofdgebouwen, aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen De huidige regeling voor woningen en bedrijfswoningen levert onduidelijkheden op met betrekking tot de inhoud van een hoofdgebouw. Er wordt beter onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken. Daarbij worden de termen aan- en uitbouwen en bijgebouwen gewijzigd naar bijbehorende bouwwerken. De aanpassing behelst ook het wijzigen van een aantal begrippen, het opnemen van een bouwhoogte, het verkleinen van de afstand van 3 meter achter de gevel tot 1 meter en het toevoegen van twee afwijkingsregels. Ecologische Hoofdstructuur (EHS) De Ecologische Hoofdstructuur (EHS) is gewijzigd naar Natuurnetwerk Nederland (NNN). Het begrip EHS uit artikel 1.42 wordt geschrapt.
In artikel 1.76a wordt het begrip NNN toegevoegd: het Nederlands netwerk van bestaande en nieuw aan te leggen natuurgebieden met bestaande en potentiële natuurwaarden van (inter)nationaal belang met als doel de veiligstelling van soorten en ecosystemen; Verder wordt de term EHS overal aangepast in NNN in de planregels. De verbeelding behoeft geen aanpassing. Begrip huishouden Het begrip huishouden wordt toegevoegd aan de regels. Een nieuw artikel 1.55a wordt toegevoegd, waarin huishouden als volgt wordt gedefinieerd: een zelfstandig dan wel samenwonend persoon of personen die binnen een complex van ruimten gebruik maken van dezelfde voorzieningen, zoals keuken, sanitaire voorzieningen en entree, waarbij sprake is van onderlinge duurzame verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan, zulks met inbegrip van familiare verbanden; Ook wordt een nieuw artikel 1.100a toegevoegd, waarin het begrip wonen als volgt wordt gedefinieerd: het huisvesten van één huishouding in een woonhuis of in een woning van een woongebouw, waarbij het woonhuis c.q. de woning uitsluitend mag worden gebruikt voor permanente bewoning.
Partiële herziening Buitengebied, verzamelplan 2022 10-3-2023
13
De regels worden zodanig aangepast. De verbeelding behoeft geen aanpassing. Verbod kamerverhuur Kamerverhuur wordt uitgesloten via de algemene gebruiksregels. Losser heeft een aantrekkelijk buitengebied dat zich kenmerkt door een mix van functies als landbouw, natuur, toerisme en bedrijvigheid, recreatie en wonen. Al deze functies vragen om ruimte waardoor de druk op het buitengebied in de huidige situatie al behoorlijk is. Gelet hierop vindt de gemeente het ongewenst om woningen in het buitengebied mede te mogen gebruiken voor kamerverhuur. Dit zou namelijk betekenen dat in een maximale planologische omvang, een situatie waarbij alle woningen in het buitengebied mede gebruikt worden voor kamerverhuur, er een forse toename plaats zou vinden van de druk op het buitengebied. Dit is ongewenst en gaat ten koste van de aantrekkelijkheid en belevingswaarde van het buitengebied. In artikel 47.1 wordt een nieuw sub h toegevoegd: Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in ieder geval gerekend: (...) h. het gebruik en laten gebruiken van bouwwerken voor kamerverhuur.
In een nieuw artikel 1.56a wordt kamerverhuur gedefinieerd: het in gebruik (laten) hebben en/of (laten) geven van een (gedeelte van een) hoofdgebouw of met het hoofdgebouw verbonden bijbehorende bouwwerken door meer dan één huishouden, waarbij bewoners verblijven in onzelfstandige woonruimten, al dan niet gebruik makend van gemeenschappelijke voorzieningen. De regels worden zodanig aangepast. De verbeelding behoeft geen aanpassing. Reconstructiewet De Reconstructiewet en de daarbij behorende zonering is ingetrokken. Op de verbeelding blijft deze zonering nog wel gehandhaafd, maar de beperkingen die deze regeling met zich meebracht voor Rood voor Rood, kleinschalig kamperen, niet-agrarische bedrijvigheid en landhuizen wordt in de regels
geschrapt.
De
beperkingen
voor
intensieve
veehouderijen
ter
plaatse
van
de
'reconstructiewetzone - extensiveringsgebied' en 'reconstructiewetzone - verwevingsgebied' om zich nieuw te vestigen, te hervestigen of om uit te breiden blijven wel in de regels staan. De regels worden zodanig aangepast. De verbeelding behoeft geen aanpassing.
Partiële herziening Buitengebied, verzamelplan 2022 10-3-2023
14
Wijzigingsbevoegdheid niet-agrarische bedrijvigheid in Agrarisch - Agrarisch bedrijf In de bestemming 'Agrarisch - Agrarisch bedrijf' zit in artikel 5.8 sub a een wijzigingsbevoegdheid naar niet-agrarische bedrijvigheid: Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat de bestemming na beëindiging van het agrarisch bedrijf wordt gewijzigd in de bestemming ‘Bedrijf’ of ‘Recreatie – Verblijfsrecreatie’, mits: a.
het gaat om kleinschalige bedrijvigheid, die is genoemd in de als bijlage 3 bij deze regels opgenomen Staat van bedrijven onder de categorieën 1 en 2, dan wel naar de aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen bedrijvigheid;
b.
na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid de regels van artikel 7 respectievelijk 21 van overeenkomstige toepassing zijn; (...)
In het artikel wordt aangegeven dat de bestemming gewijzigd kan worden in 'Recreatie Verblijfsrecreatie' en dat het dan moet gaan om kleinschalige bedrijvigheid als genoemd in de bijlage Staat van bedrijven. In de bijlage worden echter geen verblijfsrecreatieve mogelijkheden genoemd. Dit is ook niet gewenst. Daarom wordt mogelijkheid om te wijzigen in 'Recreatie - Verblijfsrecreatie' geschrapt. In de regels wordt de verwijzing naar 'Recreatie - Verblijfsrecreatie' (aanhef) en artikel 21 (sub b) geschrapt. De verbeelding behoeft geen aanpassing. Afwijkingsbevoegdheid tweede huishouden (inwoning) In de afwijkingsbevoegdheden voor een tweede huishouden ten behoeve van inwoning wordt nu standaard aangegeven dat afgeweken wordt van de voorwaarde dat een woning niet gesplitst mag worden in meer dan één woning. Echter, ook met een tweede huishouden bedoeld voor inwoning is geen sprake van meer dan één woning. De verwijzing klopt dus niet. In de specifieke gebruiksregels van artikelen 5, 6, 7, 11, 14, 19, 21, 25, 31, 32 en 33 wordt een verbod opgenomen: x. het gebruik van een woonhuis voor meer dan één huishouden; In de afwijkingsbevoegdheid voor een tweede huishouden ten behoeve van inwoning wordt naar dit (nieuwe) verbod verwezen. De overige subleden in de specifieke gebruiksregels en afwijken van de gebruiksregels worden vernummerd.
Daarnaast wordt in de afwijkingsbevoegdheden voor een tweede huishouden ten behoeve van inwoning standaard aangegeven dat afgeweken kan worden onder (o.a.) de voorwaarde dat de bestaande bouwmassa niet mag worden vergroot. Dit is niet wenselijk, omdat de bestaande bouwmassa niet per se de maximaal toegestane bouwmassa is. De voorwaarde 'de bestaande bouwmassa niet wordt vergroot' wordt geschrapt uit deze afwijkingsbevoegdheden. De voorwaarde dat geen sprake mag zijn van van splitsing in meerdere
Partiële herziening Buitengebied, verzamelplan 2022 10-3-2023
15
woningen, blijft wél staan. De regels worden zodanig aangepast. De verbeelding behoeft geen aanpassing. De aanpassingen worden doorgevoerd in de regels. De verbeelding behoeft geen aanpassing. Artikel 5.3, foutieve verwijzing In het artikel 5.3 sub b, afwijken van de bouwregels in de bestemming 'Agrarisch - Agrarisch bedrijf' wordt foutief verwezen. Het artikel luidt nu: Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in: (…) b. lid 5.2.1, sub k: en worden toegestaan dat een tweede bedrijfswoning wordt gebouwd, mits: (...) De verwijzing moet luiden dat kan worden afgewezen van het bepaalde in lid 5.2.1, sub l (in plaats van k). De regels worden zodanig aangepast. De verbeelding behoeft geen aanpassing. Typefouten Her en der wordt een kleine typefout hersteld in de regels. De regels worden zodanig aangepast. De verbeelding behoeft geen aanpassing. Definitie veldschuur In artikel 1.96a wordt het begrip veldschuur gedefinieerd: een geheel buiten bouwvlakken/bouwpercelen staande schuur, die wordt of werd gebruikt voor het stallen of het melken van vee, dan wel de opslag van landbouwproducten of agrarische werktuigen, de opslag van overige goederen en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebruik; De aanpassingen worden doorgevoerd in de regels. De verbeelding behoeft geen aanpassing.
Definitie verblijfsrecreatie In artikel 1.96b wordt het begrip verblijfsrecreatie gedefinieerd: een vorm van recreatie gericht op ontspanning of vrijetijdsbesteding van recreanten die elders hun hoofdverblijf hebben, en voor een bepaalde periode waarbij ten minste één overnachting plaatsvindt; De aanpassingen worden doorgevoerd in de regels. De verbeelding behoeft geen aanpassing. Verblijfsrecreatie Een aantal verblijfsrecreatieve regelingen (in diverse bestemmingen) behoeven aanpassing. De aanpassingen worden doorgevoerd in de regels. De verbeelding behoeft geen aanpassing. Rood voor rood De wijzigingsbevoegdheid Rood voor Rood wordt aangepast naar aanleiding van het beleid 'Buitengebied met kwaliteit'.
Partiële herziening Buitengebied, verzamelplan 2022 10-3-2023
16
Besluiten Natura 2000-gebieden De ontwerp-besluiten worden vervangen door de definitieve besluiten voor Natura 2000-gebieden DInkelland en Landgoederen Oldenzaal in de bijlagen bij de regels. Aanlegvergunning artikel 3 en 4 In artikel 3.6 en 4.6 zit een aanlegverbod voor: <0000>
het aanplanten van bomen en/of houtgewas ten behoeve van bosaanplant tot een aaneengesloten oppervlakte van ten hoogste 1 ha;
<0000>
het inrichten van gronden ten behoeve van natuurontwikkeling tot een aaneengesloten oppervlakte van ten hoogste 1 ha;
Deze twee leden vervallen, zodat bosaanplant en natuurontwikeling bij recht mogelijk is binnen de bestemming. De regels worden zodanig aangepast. De verbeelding behoeft geen aanpassing. Splitsing karakteristiek hoofdgebouw In afwijken van de gebruiksregels in de artikelen 31.5, onder b (Wonen) en 33.5, onder c (Wonen Voormalig boerderij) zit de mogelijkheid om een karakteristiek hoofdgebouw te splitsen in meerdere woningen. Onder punt 3 staat aangegeven dat de karakteristieke woning/woonboerderij behouden moet blijven. Ter verduidelijking wordt in de aanhef toegevoegd dat het moet gaan om een karakteristiek hoofdgebouw: (...) en worden toegestaan dat een karakteristiek hoofdgebouw in twee afzonderlijke wooneenheden wordt gesplitst, mits: (...) Voorts wordt onder sub 1 en 3 verwezen naar 'de inhoud van het hoofdgebouw' en dat 'het karakteristieke hoofdgebouw' moet worden behouden. Onder een nieuw artikel 1.60b wordt het begrip karakteristiek gedefinieerd als: gebouwen die geen monument zijn maar wel positief bijdragen aan de bijzondere (bebouwings-)kenmerken van de plek, bijvoorbeeld door de situering, de bouwmassa, gevelcompositie en/of de bouwstijl, en waarvan de uitstraling om die reden het behouden waard is. De regels worden zodanig aangepast. De verbeelding behoeft geen aanpassing.
Artikel 5.1, foutieve aanduiding Artikel 5.1 sub c, uit de bestemmingsomschrijving van 'Agrarisch - Agrarisch bedrijf' luidt: een agrarisch loonbedrijf, ter plaatse van de aanduiding 'agrarisch loon-bedrijf'; De aanduiding moet luiden: 'agrarisch loonbedrijf' De regels worden zodanig aangepast. De verbeelding behoeft geen aanpassing.
Partiële herziening Buitengebied, verzamelplan 2022 10-3-2023
17
Definitie bedrijfswoning De definitie van bedrijfswoning uit artikel 1.21 wordt aangepast. In het begrip bedrijfswoning staat dat deze "noodzakelijk" moet zijn. Uit jurisprudentie volgt echter dat het toestaan van een (eerste) bedrijfswoning in verband met toezicht en controle, gelet op de huidige technieken (camera's, alarminstallaties et cetera), onvoldoende is voor het aantonen van de noodzaak voor een bedrijfswoning. Uit jurisprudentie volgt dat het voor de vraag of een bedrijfswoning noodzakelijk is, het van belang is of de bedrijfsprocessen ter plaatse zoveel tijd en aandacht opeisen, dat op grond daarvan een redelijk belang om op het perceel te wonen aanwezig is. Als dit als uitgangspunt wordt genomen, dan is er in veel gevallen geen noodzaak voor een bedrijfswoning. Dit is niet wenselijk. Artikel 1.21 komt te luiden: een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die hoort bij en waarvan (een lid van) het huishouden functioneel gebonden is aan een bedrijf, instelling of voorziening in dat gebouw of op dat terrein; De regel wordt zodanig aangepast. De verbeelding behoeft geen aanpassing. Normering NGE bedrijfswoningen De voorwaarden voor een tweede bedrijfswoning gaan nog uit van NGE. Dit is verouderd.
Artikel 5.3 sub b komt als volgt te luiden, waarbij de verwijzing naar artikel 5.2.1 sub k wordt aangepast naar artikel 5.2.1 sub l: Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in: (...) b. lid 5.2.1, sub l: en worden toegestaan dat een tweede bedrijfswoning wordt gebouwd, mits: 1.
de tweede bedrijfswoning noodzakelijk is voor de doelmatige bedrijfsvoering van het agrarisch bedrijf, waarbij sprake is van een duurzaam meermansbedrijf gericht op het houden van levende have;
2.
er geen sprake is van onevenredige schade voor de aangrenzende (agrarische) bedrijven, in die zin dat de bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt;
3.
er in het verleden niet eerder een tweede bedrijfswoning is gebouwd;
4.
er een positief, onafhankelijk deskundigenadvies omtrent de noodzaak van een tweede bedrijfswoning is uitgebracht;
5.
geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, de woonsituatie, het bebouwingsbeeld, de cultuurhistorische, de waterhuishouding, natuurlijke en landschappelijke waarden en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
De normering NGE wordt ook gebruikt in artikelen 3.3 sub c; artikel 4.3 sub c; 5.3 sub d. Ook in deze artikelen worden de voorwaarden aangepast.
Partiële herziening Buitengebied, verzamelplan 2022 10-3-2023
18
Waarde - Landgoed Binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Landgoed' is in afwijken van de bouwregels (artikel 42.3) een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor het bouwen van een gebouw met een oppervlakte van 100 m2 per landgoed, ten behoeve van het beheer van het landgoed. Deze bevoegdheid is niet gebonden aan nadere voorwaarden. Dit is niet wenselijk. Het is wenselijk hier een aantal nadere voorwaarden aan te verbinden. Artikel 42.3 komt te luiden: Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in: a. lid 42.2.1: voor het bouwen van een gebouw met een oppervlakte van 100 m2 per landgoed, ten behoeve van het beheer van het landgoed, mits: 1.
de bebouwing qua situering aansluit bij de bestaande bebouwing
2.
de landschappelijke inpassing voldoende is gewaarborgd door middel van een landschappelijk inpassingsplan;
3.
is aangetoond dat geen onvenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, de natuurlijke en landschappelijke waarden en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
De regels worden zodanig aangepast. De verbeelding behoeft geen aanpassing. Omheiningen paardrijbakken In de afwijking van de gebruiksregels in de artikelen 3.5 sub c, onder 3 (Agrarisch - 1); 4.5 sub c, onder 3 (Agrarisch - 2); 31.5 sub f, onder 3 (Wonen); 32.5 sub c, onder 3 (Wonen - Landhuis); 33.5 sub i, onder 3 (Wonen - Voormalig boerderij) is het volgende opgenomen: de bouwhoogte van de omheiningen van paardrijbakken ten hoogste 1,8 m zal bedragen, met dien verstande dat de afrasteringen en omheiningen transparant zullen worden vormgegeven; Omdat onduidelijkheid kan bestaan over het begrip transparant, wordt deze voorwaarde aangepast naar: de bouwhoogte van de omheiningen van paardrijbakken ten hoogste 1,8 m zal bedragen, met dien verstande dat sprake moet zijn van open afrasteringen en omheiningen; De regels worden zodanig aangepast. De verbeelding behoeft geen aanpassing. Verwijzing naar 'overige zone - essen' In een aantal regels wordt verwezen naar de aanduiding 'essen'. Dit moet zijn 'overige zone - essen'. De regels worden zodanig aangepast. De verbeelding behoeft geen aanpassing. Artikel 5.8.3 In de aanhef van artikel 5.8.3 staat "…waarbij één of meerdere extra woningen worden gerealiseerd, mits...". Het huidige beleid gaat uit van maximaal één woning. Dit wordt gewijzigd in "…waarbij één woning wordt gerealiseerd, mits...:". De regels worden zodanig aangepast.
De verbeelding behoeft geen aanpassing.
Partiële herziening Buitengebied, verzamelplan 2022 10-3-2023
19
Omissie verbeelding en regels 'Recreatie - Verblijfsrecreatie' Op de verbeelding van de bestemming ‘Recreatie - Verblijfsrecreatie’ wordt op sommige percelen een bebouwingspercentage aangeduid. De regel en aanduiding van het bebouwingspercentage komt echter niet terug in de planregels van deze bestemming. De regels worden zodanig aangepast. De verbeelding behoeft geen aanpassing.
Partiële herziening Buitengebied, verzamelplan 2022 10-3-2023
20
Hoofdstuk 2 Milieuaspecten In een bestemmingsplan dient te worden aangetoond dat sprake is van een ‘goede ruimtelijke ordening’. Onderdeel hiervan is dat het plan niet in strijd is met een aantal milieuaspecten, zoals bodem en water. Voorliggend bestemmingsplan betreft een partiële herziening van het in 2013 vastgestelde bestemmingsplan ‘Buitengebied’. De zaken die door middel van dit plan worden gerepareerd, zijn over het algemeen van beperkte omvang en van ondergeschikte aard. Ook betreft het voor een deel de juridisch-planologische vertaling van reeds vergunde situaties, waarbij de milieuaspecten aan bod komen in die omgevingsvergunning zelf. Een verwijzing naar de milieuaspecten in de toelichting van dit vastgestelde moederplan volstaat dan ook.
Partiële herziening Buitengebied, verzamelplan 2022 10-3-2023
21
Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheid 3.1 Economische uitvoerbaarheid De aanpassingen die in het Verzamelplan 2022 worden gedaan op het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ hebben alle betrekking op het vastleggen van feitelijk bestaande situaties, het juridisch-planologisch vertalen van vergunde situaties, het doorvoeren van gemeentelijk beleid of ontwikkelingsmogelijkheden die reeds middels eerdere planologische herzieningen waren vastgelegd. De mogelijkheden voor nieuwe ontwikkelingen zijn in dit plan beperkt en zijn van dusdanige aard dat beperkt gemeenschapsgelden moeten worden aangesproken. Kostenverhaal in het algemeen en in het kader van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening vindt niet plaats, omdat geen nieuwe bouwplannen mogelijk worden gemaakt.
3.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Het ontwerpbestemmingsplan is gedurende zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode heeft iedereen de mogelijkheid gehad om een zienswijze in te dienen. Er zijn twee zienswijzen binnengekomen, welke niet tot aanpassing van het plan leiden. De zienswijzen en reactie zijn opgenomen in de Nota zienswijzen (bijlage 2). Daarnaast zijn een aantal ambtshalve wijzigingen verwerkt, welke nader zijn toegelicht in de Nota zienswijzen. De ambtshalve wijzigingen zijn ook ten behoeve van het totale overzicht verwerkt in hoofdstuk 1.2 en 1.3.
Partiële herziening Buitengebied, verzamelplan 2022 10-3-2023
22
B i j l a g e n 1.
Inventarisatie boerderij en erf aan de Goormatenweg 47, Overdinkel op karakteristieke waarden
2.
Nota zienswijzen
1.
Inventarisatie
boerderij
en
erf
aan
Overdinkel op karakteristieke waarden
de
Goormatenweg
47,
Inventarisatie boerderij en erf aan de Goormatenweg 47, Overdinkel op karakteristieke waarden
Zwolle, 18 juli 2022
Zwolle, 18 juli 2022
1
Inhoud
Inleiding
pag. 3
1. Karakteristieke bebouwing
pag. 3
2. Opdracht
pag. 3
3. Werkwijze
pag. 4
4. Beoordeling erf
pag. 5
5. Rapportage en advies
pag. 7
6. Analyse: landschap, erf en gebouwen
pag. 9
7. Waardering
pag. 19
8. Conclusie
pag. 20
Colofon
pag. 21
Fotobijlage
pag. 22
2
Inleiding
1. Karakteristieke bebouwing Boerderijen verliezen steeds vaker hun agrarische functie en mede hierdoor zijn zij onderhevig aan wijzigingen en vernieuwingen. Het is de verwachting dat in de toekomst meer bouwaanvragen voor vernieuwing of aanpassing van de boerderij en bijbehorende bijgebouwen ingediend zullen worden. Boerderijen zijn karakteristiek voor de streek en daarmee vanuit cultuurhistorisch oogpunt waardevol. De streekeigen bebouwing bepaalt in belangrijke mate het beeld van het gebied.
2. Opdracht De heer Bas Swaters van de gemeente Losser heeft Het Oversticht gevraagd om een karakteristieke waardebepaling te maken voor het pand aan de Goormatenweg 47 te Overdinkel. In januari 2012 heeft Het Oversticht een rapport opgeleverd waarin de karakteristieke erven en panden in de gemeente Losser zijn opgenomen. Ook enkele panden aan de Goormatenweg zijn hierin beschreven. Het is niet duidelijk waarom nummer 47 destijds onder de radar is gebleven, vandaar dat dit adres nu wordt onderworpen aan dezelfde criteria.
3
3. Werkwijze Het project is uitgevoerd door Tom Temmink, adviseur Erfgoed en Anneke Coops, landschapsarchitect en ervenconsulent bij Het Oversticht. Om te bepalen welke karakteristieke waarden aanwezig zijn, zijn drie stappen genomen: − Inventariseren (3.1) − Waarderen (3.2) − Rapporteren en adviseren (4)
3.1 Inventariseren Op 2 november 2021 heeft Tom Temmink het erf bezocht en de panden geïnventariseerd. Op 3 mei 2022 heeft Anneke Coops het erf bezocht. Deze rapportage is het resultaat van beide bezoeken.
3.2 Waarderen Bij de waardering van het erf en bijbehorende panden, zijn de criteria aangehouden die eerder zijn opgesteld door Het Oversticht in samenwerking met de gemeente Losser voor de beoordeling van karakteristieke panden in 2012. Deze criteria richten zich op drie hoofdonderdelen/schaalniveaus, namelijk de relatie met het landschap, de erfstructuur en de gebouwen. Het gaat namelijk niet alleen om de individuele objecten of panden, maar ook om de situering in het landschap en de stedenbouwkundige situatie (ensemble). Samen bepalen zij de ruimtelijke kwaliteit. Dit zorgt voor een integrale benadering, zowel de ‘rode’ component (bebouwing) als de ‘groene’ component (beplanting/ landschap) worden beoordeeld. Deze drie hoofdonderdelen vormen de basis van zes criteria die Het Oversticht normalerwijs bij de inventarisatie en selectie van karakteristieke panden en erven hanteert. De criteria zijn gedestilleerd uit de landelijke criteria, die gebruikt worden ter beoordeling van monumenten. Bij het opstellen van criteria voor de aanwijzing van karakteristieke erven/panden in Losser in 2012, is per criterium gekeken naar de toepasbaarheid voor de gemeente Losser. De kenmerken die hiervoor gebruikt zijn, zijn overgenomen uit het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) van de gemeente Losser: 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Relatie met het landschap (landschap en erf) Erfstructuur en erfinrichting (gebouw en erf) Streekeigen verschijningsvorm (gebouw) Herkenbaarheid (gebouw) Mate van gaafheid (gebouw) Architectuur- en cultuurhistorische waarde (gebouw)
Per criterium kan onderstaande score worden behaald: Negatief -> niet aanwezig 0 punten Neutraal -> matig/redelijk aanwezig 1 punt Positief -> grotendeels aanwezig 2 punten Zeer positief -> compleet aanwezig 3 punten Niet goed zichtbaar, niet met zekerheid te zeggen: ?
4
4. Beoordeling erf Een erf, bestaande uit een boerderij en eventueel bijgebouwen, is karakteristiek wanneer het 8 punten of hoger scoort. De criteria A t/m F zijn hierbij van toepassing. Daarbij is wel een voorwaarde dat 7 van de 8 punten gescoord worden op de criteria voor bebouwing (criteria C t/m F).
A. Relatie met het landschap Bij dit criterium is gekeken naar de ligging van het object in het landschap, met accent op de relatie tussen het gebouw en het landschap en de mate waarin het gebouw beeldbepalend is voor zijn directe omgeving.
B. Erfstructuur en erfinrichting Bij dit criterium wordt gelet op de ligging van hoofd- en bijgebouwen, de onderlinge samenhang van de bebouwing op het erf en de (groene) inrichting van het erf. De volgende kenmerken zijn hierbij van belang: − Eenvoudige vorm en opzet van boerderij en erf. − Enkele bijgebouwen − Traditionele indeling in voor-, zij- en achtererf.
C. Streekeigen verschijningsvorm Onder streekeigen verschijningsvorm verstaat Het Oversticht een typische hoofdvorm en detaillering die kenmerkend is voor een bepaalde streek of gebied of in het algemeen kenmerkend voor hoofdzakelijk (voormalige) agrarische bebouwing. Bij dit criterium is gelet op de streekeigen verschijningsvorm van hoofdgebouw en bijgebouwen. Het Oversticht hanteert een indeling van gebouwen op basis van de hoofdvorm. Hierin worden de volgende typen onderscheiden: − Erin: woning en bedrijf ineen; − Eraan: woning en bedrijf gescheiden in één gebouw; − Erbij: woning en bedrijf gescheiden als afzonderlijke gebouwen. In Losser komen alle drie de boerderijtypologieën voor. Grofweg komt het type ‘eraan’ en ‘erbij’ voornamelijk voor in het jongere ontginningsgebied. Het type ‘erin’ komt verreweg het meeste voor. Het type ‘erin’ wordt ook wel hallenhuis genoemd. Kenmerken hiervan zijn: − Rechthoekige plattegrond; − Indeling in woonhuis (voor) en stal (achter); − Gebintconstructie (middenbeuk en zijbeuken); − Asymmetrische voorgevels; − Lage goot.
Bij het essen- en kampenlandschap in Twente zijn de volgende specifieke kenmerken van belang: − Geschakelde boerderij (’meerkapsboerderijen’); − Steil met rode pannen belegd dak met witte windveren; − Vakwerkgevels; − Houten topgevels; − Geveltekens; − Baanderdeuren met middenstijl (stiepel); − Een onderschoer; − Luiken langs de ramen; − Ends- of bovenkamer aan de voorgevel. Voor het jongere ontginningslandschap in Twente zijn de volgende kenmerken van belang: − Gebruik van jaren ’30 detailleringen van raam – en deurpartijen; − Meer symmetrische indeling van de gevels; − Ook bij jongere erven is voortgebouwd op Twentse kenmerken zoals steile rode pannendaken, witte windveren, vakwerkgevels, houten topgevels. 5
Bij boerderijen kunnen verschillende soorten bijgebouwen staan. Kenmerkende Twentse bijgebouwen zijn: − Wagenschuur/kapschuur; − Kippenhok; − Bakhuis; − Aardappelkelder; − Vakwerkschuur.
D. Herkenbaarheid Bij dit criterium is gelet op de volgende elementen: − Herkenbaarheid hoofdvorm en silhouet (van het hoofdgebouw); − Herkenbaarheid in relatie tot zijn functie of vorige functie.
E. Mate van gaafheid De mate van gaafheid zegt iets over de authenticiteit van de boerderij, authentieke elementen en materialen. De meest gave exemplaren zijn over het algemeen al als rijks- of gemeentelijk monument beschermd. Bij karakteristieke panden gaat het bij dit criterium om gave exemplaren met minder hoge architectonische waarden. Wijzigingen doen echter niet per definitie afbreuk aan de karakteristieken van een pand, zij kunnen een pand ook een extra historische ‘laag’ geven. Voor de niet-beschermde bebouwing wordt bij dit criterium gelet op de mate van gaafheid, de manier van aanbrengen van wijzigingen en materialisering.
F. Architectuur- en/of cultuurhistorische waarde De architectonische en cultuurhistorische waarde zegt iets over de bijzonderheid van de architectuur van het pand; de stijl is bijvoorbeeld typisch voor de bouwperiode of voor een gebied. Daarnaast zegt deze waarde iets over de geschiedenis van het pand of zijn omgeving. Daarbij is het van belang of de vroegere functie nog afleesbaar is aan het gebouw en/of de ligging. Tijdens de inventarisatie kan het voorkomen dat panden gesignaleerd worden die niet onder de categorie streekeigen vallen, maar wel van architectuurhistorisch of cultuurhistorisch belang zijn. Gedacht kan worden aan bijvoorbeeld: − Niet streekeigen boerderijtypen − Industrieel erfgoed − Woonhuizen (kleinschalig en vrijstaand) − Overige bijzondere bebouwing
6
5. Rapportage en advies Het advies dat voor u ligt zal nog met de opdrachtgever worden besproken. Het is mogelijk dat het definitief advies op onderdelen kan afwijken van dit concept.
Inventarisatie
Boerderij uit begin 19 de eeuw met aangebouwde woning, aardappelschuur en kapschuur Goormatenweg 47 - 7586 RV Overdinkel - Gemeente Losser - Provincie Overijssel
7
6. Analyse: landschap, erf en gebouwen 6.1 Historie Het cultuurlandschap rond Overdinkel is ontstaan in een jong heide- en broekontginningslandschap in het min of meer driehoekige gebied tussen de rivier de Dinkel in het westen en de Ruhenbergbeek -ook wel Rüenberger beek genaamd- in het (noord)oosten. De structuur van het zeer afwisselende en reliëfrijke landschap wordt bepaalde door de stuwwal, de Dinkel en de Ruhenbergerbeek. De hoger gelegen gronden werden in gebruik genomen als akkerland (essen en kampen). De akkers werden vaak omzoomd door dichte singelbeplanting. De lagergelegen delen langs de beken werden gebruikt als wei- en hooiland. De Dinkel en de beken zorgden voor een natuurlijke bemesting van de aanliggende gronden door middel van ‘vloeiweiden’. Langs de Ruhenbergerbeek ter hoogte van Erve Beernink is dit, als blauwgroen gestreepte zone, zichtbaar op de kaart van rond 1900. De wegen hebben een onregelmatig verloop. Op het kaartbeeld van rond 1850 en 1900 is het landschappelijke patroon goed te herkennen. De eerste erven en nederzettingen vormen een ‘slinger’ langs de rivier en de beken. Langs de Dinkel zijn dit bijvoorbeeld de erven Roterink en Elferink en langs de Ruhenbergbeek de erven Luiermand en Beernink, samen aangeduid als Overdinkel, erve Welpelo en nog enkele kleine boerderijtjes.
Tegen de Duitse grens lag een cluster boerenerven met boerderijen en landbouwgronden te midden van de woeste gronden (vochtige en droge heide) dat op latere kaarten wordt aangegeven als De Geurmeij.
Afb. “De Geurmeij” ofwel de Goormaten. Blauw omcirkeld de boerderij aan de Goormatenweg 47 (kaart 1892, topotijdreis)
8
Het dorpslint van Overdinkel, vermoedelijk gelegen op een hoogte in de heide, zal hier later op aansluiten. Tussen de twee ‘groene’ stroomdalen van de Dinkel en de Ruhenbergbeek bestond het gebied van het huidige dorp tot omstreeks 1890 nog uit een grote heidevlakte en woeste gronden, het Overdinkelse Veld met het Witte Zand tegen de Duitse grens en ten westen daarvan het veengebied Tiekeveen. Het Kolkersveld aan de noordrand van het dorp geeft nog een indruk hoe het landschap er destijds moet hebben uitgezien. De plekken op de heide waren door zandpaden met elkaar verbonden. Langs het stroomdal van de Ruhenbergbeek liep een zandpad dat nu in een rechtgetrokken versie nog terug te vinden is als de Invalsweg.
Afb. Kaart uit 1935. In blauw aangegeven de locatie van de boerderij met tenminste 1 bijgebouw
Afb. Kadastrale minuut uit 1832 met rechtsonder het cluster met boerderijen
9
Afb. De kadastrale minuut ingezoomd, met in rood omcirkeld het erf
Op bovenstaande kadastrale minuut is de boerderij in rood omcirkeld. Aangezien de Goormatenweg op deze kaart nog niet bestaat, is het lastig om met zekerheid te zeggen dat dit de huidige boerderij is. De aanname is gedaan vanwege de afstand tot de landsgrens, de eenvoudige vorm van de plattegrond en de oriëntatie van de boerderij op deze kaart ten opzichte van de huidige. De boerderij die ten zuiden daarvan zichtbaar is (blauw omcirkeld), heeft zo te zien een zogenaamde “achterheerd” die gebruikelijk was in deze contreien, en aan de zuidzijde een eindschot. De situering van de bijgebouwen pleit ook voor het bovenste erf.
10
6.2 Huidige situatie erf De boerderij maakt nu deel uit van een modern erf waar meerdere gebouwen uit verschillende periodes bij elkaar staan. Op het erf zijn met name door de vorige eigenaar wijzigingen in de inrichting aangebracht die niet meer refereren naar agrarisch gebruik. De entree van het erf wordt gemarkeerd door een toegangspoort.
Op het eerste gezicht heeft het erf geen karakteristieke uitstraling. De boerderij is pas zichtbaar bij het betreden van het erf.
Op beide foto’s is de schuur zichtbaar. Het verharde erfdeel heeft de uitstraling van een enigszins gedateerd burgererf, met een sierpatroon van bestrating en met elementen als buxushagen en leilinden langs de randen. De aangebouwde woning is het hoofdgebouw geworden op het erf.
De aangebouwde woning is door een tussenlid aan de boerderij verbonden. Tussen de gebouwen is de sierbestrating met sierplantvakken doorgezet. NB de aangetaste buxushagen zullen verwijderd worden. 11
Afb. Zicht op de voorgevel (zuidzijde) en de linkerzijgevel van het hallenhuis.
Afb. Paardenwei met bomenrand
Afb. Relatie met het landschap aan de oostkant van het erf
12
Tussen de verschillende gebouwen op het erf bestaat de buitenruimte voornamelijk uit verharding van klinkers. Aan de noordzijde van de woning ligt een paardenwei die aan begrensd wordt door een eikenrand, aan de oostzijde van de gebouwen is een tuin aangelegd die door een haag wordt afgescheiden van grasland met bomen. Aansluitend daarop is een open overgang naar het landschap.
Afb. Hier is te zien hoe de beplanting vrijwel tot aan de oorspronkelijke voorzijde van de boerderij is geplaatst.
Afb. bijgebouwen aan de zuidrand van het erf
Aan de zuidkant van de boerderij is om privacy-redenen een dichte beplanting aangebracht – ten zuiden van het erf lag jarenlang een camping –. Ook staan hier wat kleinere bijgebouwen.
13
6.3 Gebouwen: boerderij De boerderij is in te delen in de groep “erin”: woning en bedrijf in één. Dit is het lös hoes, het oermodel in deze streek langs de Duitse grens, dat zich heeft ontwikkeld tot de zogenaamde Saksische boerderij. In de jaren ‘60 van de vorige eeuw is het één en ander verbouwd aan het huis; zo is de woonbestemming er afgehaald om een nieuwe woning te kunnen bouwen. De boerderij is toen tot schuur bestemd.
Afb. Achtergevel en rechter zijgevel van de boerderij
De nieuwe woning die voor de deelzijde is gebouwd, is door middel van een entree gekoppeld aan de boerderij. Aan de boerderij zelf zijn nauwelijks wijzigingen doorgevoerd. De plattegrond van het hallenhuis is rechthoekig, met één bouwlaag en een hooizolder. De kap is gedekt met oranje vlakke muldenpannen, die ten tijde van de verbouwing in de jaren ‘60 de oude holle pannen vervangen zullen hebben. De kopse kanten van de boerderij zijn voorzien van houten topgevels afgedekt met windveren en dekkers. Het steens metselwerk is gemetseld in kruisverband. In de zijgevel van de voormalige boerderij zijn enkele kleinere wijzigingen doorgevoerd qua openingen. De voor- en achtergevel zijn gaaf en hebben een typische streekeigen indeling: de voorgevel met een asymmetrische indeling, de achtergevel met niendeur/baanderdeur met flankerend twee hogergeplaatste stalramen. De beide grupdeuren aan de zijkanten zijn verwijderd. Links van de niendeur een loopdeur met bovenlicht en rechts het tussenbouwtje tussen boerderij en woonhuis. Bijzonder is de vrij rijk geornamenteerde plint onder langs de voorgevel. Deze heeft nog een extra band ter hoogte van de raamdorpels bij de kozijnen. Rechts van de voordeur is een plaquette ingemetseld met jaartal en initialen.
14
Afb. Bouwaanvraag voor het verbouwen van de boerderij tot schuur
De boerderij is in 1965 verbouwd tot schuur, maar daarbij zijn weinig wijzigingen doorgevoerd. Ook het interieur van de boerderij is nog vrij gaaf aanwezig. Opmerkelijk is het ontbreken van een duidelijke brandmuur tussen het voor- en het achterhuis. Dit bevestigt het vermoeden dat deze boerderij van oorsprong een lös hoes geweest zal zijn. Aan de buitenzijde is de enige verstoring het later geplaatste tussenlid om van de nieuwe woning naar de schuur te kunnen komen. Dit tussenlid is zo te zien vrij eenvoudig te verwijderen zodat de oorspronkelijke situatie hersteld kan worden.