Bestemmingsplan Lossersestraat 31-31a de Lutte.pdf

Lossersestraat 31-31a, de Lutte

Lossersestraat 31-31a, de Lutte vastgesteld

Inhoudsopgave

Toelichting

3

Bijlagen bij de toelichting

47

Bijlage 1

Bodemonderzoek

48

Bijlage 2

Stikstofonderzoek

128

Bijlage 3

Quickscan flora en fauna

159

Bijlage 4

Watertoetsresultaat

Regels

189

197

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

198 198 203

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6

Bestemmingsregels Groen Tuin Verkeer - Verblijf Wonen

204 204 205 206 207

Hoofdstuk 3 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Overige regels

210 210 211 212 213 214

Hoofdstuk 4 Artikel 12 Artikel 13

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

215 215 216

BJZ.nu Bestemmingsplannen

2

Lossersestraat 31-31a, de Lutte vastgesteld

Toelichting

BJZ.nu Bestemmingsplannen

3

Bestemmingsplan

Lossersestraat 31-31a, de Lutte

Maart 2023

Status: Vastgesteld

Lossersestraat 31-31a, de Lutte vastgesteld

Bestemmingsplan Lossersestraat 31-31a, de Lutte

Plannaam: IMRO-nummer: Plantype: Status: Datum:

Lossersestraat 31-31a, de Lutte NL.IMRO.0168.03ABP00PH002-0401 Bestemmingsplan Vastgesteld Maart 2023

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

1

Lossersestraat 31-31a, de Lutte vastgesteld

INHOUDSOPGAVE HOOFDSTUK 1 INLEIDING ................................................................................... 3 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

AANLEIDING ............................................................................................................................................... 3 LIGGING VAN HET PLANGEBIED ....................................................................................................................... 3 DE BIJ HET PLAN BEHORENDE STUKKEN ............................................................................................................. 3 HUIDIGE BESTEMMINGSPLANNEN.................................................................................................................... 4 LEESWIJZER ................................................................................................................................................ 5

HOOFDSTUK 2 DE HISTORISCHE EN HUIDIGE SITUATIE ................................................ 6 2.1 2.2

DE LUTTE.................................................................................................................................................... 6

HUIDIGE SITUATIE PLANGEBIED ....................................................................................................................... 6

HOOFDSTUK 3 PLANBESCHRIJVING ....................................................................... 9 3.1 3.2

GEWENSTE SITUATIE ..................................................................................................................................... 9 VERKEER EN PARKEREN ............................................................................................................................... 11

HOOFDSTUK 4 BELEIDSKADER ........................................................................... 12 4.1 4.2 4.3

RIJKSBELEID .............................................................................................................................................. 12 PROVINCIAAL BELEID .................................................................................................................................. 13 GEMEENTELIJK BELEID................................................................................................................................. 19

HOOFDSTUK 5 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN .................................................. 23 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8

GELUID .................................................................................................................................................... 23 BODEM.................................................................................................................................................... 24 LUCHTKWALITEIT ....................................................................................................................................... 25 EXTERNE VEILIGHEID ................................................................................................................................... 26 MILIEUZONERING ...................................................................................................................................... 28 ECOLOGIE................................................................................................................................................. 31 ARCHEOLOGIE & CULTUURHISTORIE .............................................................................................................. 33 BESLUIT MILIEUEFFECTRAPPORTAGE .............................................................................................................. 33

HOOFDSTUK 6 WATERPARAGRAAF ..................................................................... 36 6.1 6.2

VIGEREND BELEID....................................................................................................................................... 36 WATERPARAGRAAF .................................................................................................................................... 37

HOOFDSTUK 7 JURIDISCHE ASPECTEN EN PLANVERANTWOORDING............................... 38 7.1 7.2 7.3

INLEIDING................................................................................................................................................. 38 OPZET VAN DE REGELS ................................................................................................................................ 38 VERANTWOORDING VAN DE REGELS............................................................................................................... 39

HOOFDSTUK 8 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID .................................................. 41 HOOFDSTUK 9 VOOROVERLEG EN ZIENSWIJZEN ...................................................... 42 9.1 9.2 9.3

VOOROVERLEG .......................................................................................................................................... 42 INSPRAAK ................................................................................................................................................. 42 ZIENSWIJZEN............................................................................................................................................. 42

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

2

Lossersestraat 31-31a, de Lutte vastgesteld

HOOFDSTUK 1 1.1

INLEIDING

Aanleiding

Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op het perceel aan de Lossersestraat 31-31a in de Lutte, gemeente Losser. Ter plaatse was in het verleden een autobedrijf ‘Olde Theussink’ gevestigd. De gebouwen zijn niet meer als zodanig in gebruik, gedateerd en doen afbreuk aan de omgeving. Initiatiefnemer is voornemens het perceel een passende vervolgfunctie te geven en te transformeren naar woningen. Hiervoor wordt de bestaande bebouwing gesloopt en worden op het perceel zeven rijwoningen gebouwd, de vrijstaande bedrijfswoning blijft behouden als reguliere woning. Ook worden een aantal aanpassingen aan de openbare ruimte nodig geacht. Zo worden onder meer 14 parkeerplaatsen aangelegd, openbaar groen aangelegd en een lichtmast verplaatst. De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan “de Lutte 2020” van de gemeente Losser. Om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de gewenste juridisch planologische kaders, waarbij wordt aangetoond dat de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

1.2

Ligging van het plangebied

Het plangebied ligt aan de Lossersestraat 31-31a in de Lutte. De locatie is kadastraal bekend als gemeente Losser, sectie O, nummers 233, 327, 328 en 348 . In afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied ten opzichte van de Lutte (rode ster) en van de direct omgeving (rode belijning) weergegeven en is een indicatieve begrenzing van het plangebied opgenomen. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding.

Afbeelding 1.1

1.3

Ligging van het plangebied (Bron: PDOK)

De bij het plan behorende stukken

Het “Lossersestraat 31-31a, de Lutte” bestaat uit de volgende stukken: • •

verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.0168.03ABP00PH002-0401) en een renvooi; regels. BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

3

Lossersestraat 31-31a, de Lutte vastgesteld Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

1.4

Huidige bestemmingsplannen

1.4.1

Algemeen

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan “de Lutte 2020” dat door de gemeenteraad op 2 februari 2021 is vastgesteld. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan “de Lutte 2020” opgenomen met daarin aangegeven de indicatieve ligging van het plangebied (rode belijning).

Afbeelding 1.2

1.4.2

Uitsnede bestemmingsplan “de Lutte 2020” (Bron: Ruimtelijke plannen)

Geldende bestemming en aanduidingen

Het plangebied heeft de enkelbestemming ‘Bedrijf’. Gronden met de bestemming ‘Bedrijf’ zijn bestemd voor bedrijven van milieucategorieën 1 en 2 en een dienst-/bedrijfswoning ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijfswoning’. Verder zijn toegestaan, bij de bestemming behorende; gebouwen, bouwwerken, erven, terreinen, waterhuishoudkundige voorzieningen en parkeervoorzieningen. Een gebouw mag op basis van de bouwregels uitsluitend binnen het aangegeven bouwvlak worden gebouwd. De maximale goothoogte bedraagt 4 meter. Een bedrijfswoning heeft een maximale inhoud van 600 m3 met een goothoogte van maximaal 6 meter. Voor aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen geldt een gezamenlijke oppervlakte van maximaal 65 m2 met een maximale goothoogte van 3 meter.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

4

Lossersestraat 31-31a, de Lutte vastgesteld 1.4.3

Strijdigheid

De herontwikkeling van de gronden met woningbouw past niet binnen het geldende bestemmingsplan. Daarom dient de huidige bestemming ‘Bedrijf’ te worden gewijzigd naar de bestemming ‘Wonen’. Voorliggend plan voorziet in de gewenste juridisch planologische kaders om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken.

1.5

Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van de historische en huidige situatie in de Lutte en in het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 gaat in op de planbeschrijving. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het rijk, de provincie Overijssel en de gemeente Losser beschreven. In hoofdstuk 5 passeren alle relevante milieu- en omgevingsaspecten de revue en hoofdstuk 6 gaat in op de wateraspecten. In de hoofdstukken 7 en 8 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten/planverantwoording en de economische uitvoerbaarheid van het project. Tot slot gaat hoofdstuk 9 gaat in op het vooroverleg.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

5

Lossersestraat 31-31a, de Lutte vastgesteld

HOOFDSTUK 2 2.1

DE HISTORISCHE EN HUIDIGE SITUATIE

de Lutte

De eerste vermeldingen van de Lutte (Eluiteri) stammen uit de 10e eeuw. In die tijd en de eeuwen daarna was de buurtschap bekend als pleisterplaats, nabij de grens tussen het Landschap Twente en het Graafschap Bentheim. Vanaf de 13e eeuw, toen in het Landschap Twente de markebesturen ontstonden, vormde zich de marke Lutte, ook wel Luttermarke genoemd. Tot 1786 was de Lutte een buurtschap, maar door de bouw van een schuurkerk werd de buurtschap in dat jaar ‘verheven’ tot dorp en tien jaar later kreeg men een eigen parochie met Plechelmus als patroonheilige. Het dorp de Lutte groeit tot de Tweede Wereldoorlog slechts langzaam. In 1906 bestaat het dorp slechts uit een handvol huizen langs de Dorpstraat. Pas na de oorlog begint het dorp te groeien en begin jaren vijftig worden de Boerrichterstraat en Pastoor Geerdinksstraat aangelegd, in de jaren zestig gevolgd door de Beatrixstraat en Margrietstraat. In de laatste drie decennia is het dorp langzaamaan uitgebreid aan de zuid- en noordzijde. Met de legalisatie in 2008 van de permanente bewoning van het recreatiepark Luttermolenveld is het inwonertal van het dorp vrijwel verdubbeld. Tegenwoordig telt de Lutte zo’n 3.500 inwoners.

2.2

Huidige situatie plangebied

Het plangebied ligt in de bebouwde kom aan de Lossersestraat 31-31a in de kern de Lutte. De Lossersestraat loopt vanuit het zuiden richting het centrum van de Lutte en is daarmee bepalend voor de ruimtelijke structuur van de omgeving van het plangebied. De directe omgeving bestaat voornamelijk uit woningen, en bedrijfspercelen. Door de ligging aan de rand van de kern zijn ook agrarische bestemmingen en natuur op relatief korte afstand gelegen. Binnen de begrenzing van het plangebied is een bedrijfswoning gesitueerd, met daaraan grenzend de bedrijfsbebouwing. Een klein deel van het plangebied is als tuin ingericht voor de bedrijfswoning, de overige gronden zijn bestraat ten behoeve van het voormalige garagebedrijf. De ligging van het plangebied in de directe omgeving is op een luchtfoto globaal weergegeven in afbeelding 2.1. Afbeelding 2.2 en 2.3 tonen het straatbeeld van de bedrijfswoning en de bedrijfsbebouwing.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

6

Lossersestraat 31-31a, de Lutte vastgesteld

Afbeelding 2.1

Luchtfoto van het plangebied (Bron: PDOK.nl)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

7

Lossersestraat 31-31a, de Lutte vastgesteld

Afbeelding 2.2:

Huidige situatie bedrijfswoning, gezien vanaf de Lossersestraat (Bron: Google Street View)

Afbeelding 2.3:

Huidige situatie bedrijfsbebouwing, gezien vanaf de Nachtegaalstraat (Bron: Google Street View)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

8

Lossersestraat 31-31a, de Lutte vastgesteld

HOOFDSTUK 3 3.1

PLANBESCHRIJVING

Gewenste situatie

Voorliggend initiatief gaat uit van een herontwikkeling ten behoeve van woningbouw, waarbij de bedrijfsbebouwing wordt gesloopt en zeven rijwoningen worden gebouwd. De bestaande bedrijfswoning blijft behouden als reguliere woning. De nieuwe rijwoningen worden langs de Nachtegaalstraat gesitueerd, rijwoningen worden op deze locatie vanuit stedenbouwkundig oogpunt passend geacht omwille de reeds bestaande verdere bebouwing in de straat. De woningen zijn tevens aan te merken als starterswoningen, hier is binnen de gemeente een groeiende vraag naar. De nieuwe woningen bestaan uit twee bouwlagen en een schuine kap, ook wordt op het achter erf van iedere woning een berging van circa 6 m2. Tevens wordt als gevolg van de ontwikkeling het een en ander aangepast aan de openbare ruimte. Zo worden onder meer 14 parkeerplaatsen aangelegd om te kunnen voorzien in de nieuwe parkeerbehoefte. Tevens wordt het voetpad aangepast en wordt (openbaar) groen gerealiseerd. Een gedeelte van het plangebied wordt dan ook beschikbaar als openbare ruimte om in voorgenoemde aanpassingen te voorzien. Zoals gezegd voorziet de in dit bestemmingsplan voorgenomen ontwikkeling in een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. Afbeelding 3.1 geeft de nieuwe situatie aan de Lossersestraat 31-31a weer. Afbeelding 3.2 geeft een impressie van het voorlopig ontwerp van de nieuw te bouwen rijwoningen.

Afbeelding 3.1

Nieuwe situatie Lossersestraat 31-31a (Bron: De Pelle Vastgoed)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

9

Lossersestraat 31-31a, de Lutte vastgesteld

Afbeelding 3.2

Gevelaanzicht impressie rijwoningen (Bron: pr8 architecten)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

10

Lossersestraat 31-31a, de Lutte vastgesteld

3.2

Verkeer en parkeren

Bij het opstellen van bestemmingsplannen moet rekening worden gehouden met de verkeersgeneratie en de parkeerbehoefte die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. Hiertoe kunnen berekeningen worden uitgevoerd op basis van de publicatie ‘Toekomstbestendig parkeren’, publicatie 381 (december 2018)’ van het CROW. Het CROW ontwikkelt en publiceert kennis onder andere op het gebied van verkeer en parkeren. Deze kencijfers zijn gebaseerd op literatuuronderzoek en praktijkervaringen van gemeenten. De kencijfers zijn landelijk (en juridisch) geaccepteerd en worden gezien als de meest betrouwbare gegevens met betrekking tot het bepalen van de verkeergeneratie en het benodigde aantal parkeerplaatsen. Overigens wordt opgemerkt dat bij iedere functie, in de CROW-publicatie, een maximum en minimum wordt genoemd. Dit is de bandbreedte. Veelal wordt bij nieuwe ontwikkelingen het gemiddelde gehanteerd. Uitgaande van volgende uitgangspunten: • • • • •

Functie: Koop, huis, tussen/hoek; Verstedelijkingsgraad: weinig stedelijk / gemeente Losser (Bron: CBS Statline); Stedelijke zone: rest bebouwde kom; Parkeerbehoefte (per woning): minimaal 1,6 en maximaal 2,4; Verkeersgeneratie (per woning): minimaal 7,0 en maximaal 7,8 per etmaal.

Het parkeren ten behoeve van de bedrijfswoning vindt plaats op eigen terrein aan de zuidzijde van de woning, dit zal in de toekomstige situatie niet veranderen. Voor de nieuw te realiseren woningen worden 14 parkeerplaatsen gerealiseerd aan de Nachtegaalstraat, zoals afgebeeld in afbeelding 3.1. Hiermee worden 2 parkeerplaatsen per woning gerealiseerd, dit komt overeen met de gemiddelde parkeerbehoefte zoals omschreven in de CROW publicatie. De verkeersgeneratie van de nieuwe woningen, aansluitend bij bovenstaande uitgangspunten, bedraagt gemiddeld 7,4 verkeersbewegingen per weekdagetmaal. In totaal betreft het dus 51,8 verkeersbewegingen. Echter vervalt planologisch gezien de verkeersgeneratie van het bedrijf, wat aan te merken valt als ‘Bedrijf arbeidsintensief/bezoekersextensief (industrie, laboratorium, werkplaats). Voor een dergelijk bedrijf met desbetreffende omvang geldt een verkeersgeneratie van 47,5 verkeersbewegingen per etmaal aldus het CROW. Per saldo is er ter plaatse van het plangebied dus (planologisch) sprake van een toename van 4,3 verkeersbewegingen per dag. Deze toename is dermate gering dat de omliggende infrastructuur deze eenvoudig kan afwikkelen. Geconcludeerd wordt dat er vanuit verkeerskundig oogpunt geen bezwaren zijn tegen de in dit plan besloten ontwikkeling.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

11

Lossersestraat 31-31a, de Lutte vastgesteld

HOOFDSTUK 4

BELEIDSKADER

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven.

4.1

Rijksbeleid

4.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

4.1.1.1 Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. 4.1.1.2 Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1. 2. 3.

4.

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; in 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Duurzaam economisch groeipotentieel; Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Sterke en gezonde steden en regio's; er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken, waarbij wordt ingezet op ontwikkelingen binnen de bestaande stadsgrenzen. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied; er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw.

4.1.1.3 Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1.

2.

3.

Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten kostte gaat van die van toekomstige generaties.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

12

Lossersestraat 31-31a, de Lutte vastgesteld 4.1.1.4 Ladder voor duurzame verstedelijking In de SVIR (voorloper van de NOVI) is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigd en geoptimaliseerd instrument. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijk ontwikkeling planologisch mogelijk worden gemaakt. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen ‘bestaand stedelijk gebied’ en ‘stedelijke ontwikkeling’. In het Bro (Besluit ruimtelijke ordening) zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.

stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.’ 4.1.2

Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten in het rijksbeleid

Het betreft een project waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Het voornemen voorziet in de bouw van zeven woningen. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan opgenomen herontwikkeling. Wat betreft de “Ladder voor duurzame verstedelijking” wordt opgemerkt dat deze van toepassing is bij “nieuwe stedelijke ontwikkelingen” (3.1.6 Bro). Het begrip 'stedelijke ontwikkeling' wordt in Bro 1.1.1 als volgt gedefinieerd: stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Met betrekking tot het realiseren van woningen is onder meer de uitspraak ABRvS 16 september 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2921 van toepassing. Uit deze uitspraak blijkt dat het realiseren van 11 woningen niet wordt gezien als stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. In dit geval worden zeven nieuwe woningen gerealiseerd. Geconcludeerd wordt dat een verdere toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking niet noodzakelijk is. Het relevante ruimtelijke ordeningsbeleid op rijksniveau staat de ontwikkeling niet in de weg.

Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid. 4.1.3 Conclusie toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten van het rijksbeleid Geconcludeerd wordt dat het relevante ruimtelijke ordeningsbeleid op rijksniveau de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling niet in de weg staat.

4.2

Provinciaal beleid

Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie Overijssel en is verankerd in de Omgevingsverordening. 4.2.1

Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of ‘rode draden’ bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

13

Lossersestraat 31-31a, de Lutte vastgesteld 4.2.2

Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. 4.2.3

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: 1. 2. 3.

Of - generieke beleidskeuzes; Waar - ontwikkelingsperspectieven; Hoe - gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht. 4.2.3.1 Of - generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een maatschappelijke opgave. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Andere generieke beleidskeuzes betreffen het voorkomen van overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantoorlocaties. Ook wordt in deze fase de zogenaamde Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking gehanteerd. Deze Overijsselse ladder geeft een nadere invulling aan de vraag hoe de behoefte moet worden bepaald, zowel in de stedelijke als in de groene omgeving, en op welke wijze de regionale afstemming vorm gegeven moet worden. Integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, (boven)regionale afstemming en zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik zijn beleidskeuzes die invulling geven aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking. Voor specifieke gebieden in Overijssel geldt dat niet alle initiatieven mogelijk zijn.

Dit heeft te maken met zwaarwegende publieke belangen, Gebiedsspecifieke beleidskeuzes om de zwaarwegende publieke belangen te borgen, zijn: reservering voor waterveiligheid en beperking wateroverlast, drinkwater/grondwaterbeschermingsgebieden, het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur (EHS)), de Nationale Landschappen en het provinciaal routenetwerk transport gevaarlijke stoffen. 4.2.3.2 Waar - ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

14

Lossersestraat 31-31a, de Lutte vastgesteld De ontwikkelperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst. 4.2.3.3 Hoe - gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag ‘hoe’ een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden. Afbeelding 4.1 geeft dit schematisch weer.

Afbeelding 4.1

4.2.4

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld. 4.2.4.1 Of - Generieke beleidskeuzes Bij de afwegingen in de eerste fase “generieke beleidskeuzes” wordt opgemerkt dat sprake is van een binnenstedelijke woningbouwontwikkeling. Hierdoor zijn met name artikel 2.1.3 en artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Hierna wordt nader ingegaan op de genoemde artikelen.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

15

Lossersestraat 31-31a, de Lutte vastgesteld Artikel 2.1.3 1.

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: • dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; • dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

Artikel 2.2.2 1.

2. 3.

4.

5.

6.

Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Realisatie nieuwe woningen

Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. In bestemmingsplannen wordt in maximaal 80% van de behoefte aan nieuwe woningen zoals vastgesteld in het kader van actueel onderzoek woningbouw, voorzien. In bestemmingsplannen van gemeenten waarvoor woonafspraken van toepassing zijn, mag - in afwijking van lid 2 - in een hoger percentage dan 80% worden voorzien, met een maximum van 100% van de behoefte zoals vastgesteld in het kader van de woonafspraken. De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming. Wanneer de realisatie van nieuwe woningen niet past binnen geldende woonafspraken of wanneer er voor de gemeente geen woonafspraken gelden, dan moet de behoefte aan nieuwe woningen aangetoond worden door middel van actueel onderzoek woningbouw waarop de instemming is verkregen van zowel de gemeenten in de regio als Gedeputeerde Staten.

In afwijking van het bepaalde in lid 5 geldt de eis dat gemeenten in de regio moeten hebben ingestemd niet voor buurgemeenten die gelegen zijn buiten de provincie Overijssel. In dat geval moet zijn aangetoond dat afstemmingsoverleg heeft plaatsgevonden.

De van belang zijnde begrippen in het kader van artikel 2.2.2 zijn hierna opgenomen: • •

•

•

•

Nieuwe woningen: te realiseren woningen, waarvoor nog geen omgevingsvergunning is afgegeven Actueel onderzoek woningbouw: door de raad vastgesteld onderzoek waarin de behoefte van de gemeente aan nieuwe woningen is onderbouwd op basis van de regionale behoefte woningbouw, markt- en vastgoedanalyses en andere relevante gegevens. Regionale behoefte woningbouw: door Gedeputeerde Staten vastgestelde provinciale analyse waarin de regionale behoefte aan nog te realiseren woningen is onderbouwd op basis van provinciale behoefteprognoses. Woonafspraken: bestuurlijke afspraken tussen provincie Overijssel en gemeenten over onder meer doelgroepen, wonen en zorg, stedelijke vernieuwing, toekomstbestendigheid bestaande voorraad, programmeren en zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en bijbehorende programmeringsdocumenten, zoals voor een aangegeven periode zijn gemaakt. Regio: de gemeenten die onderdeel uitmaken van de samenhangende woningmarkt die bediend wordt met de woningbouwmogelijkheden die een gemeente biedt.

In artikel 2.2.3 lid 1 van de Omgevingsverordening wordt onder actueel onderzoek woningbouw verstaan: onderzoek wat eens in de 2 jaar wordt geactualiseerd. Toetsing van het initiatief aan de “Generieke beleidskeuzes” De woningbouwontwikkeling betreft een binnenstedelijke ontwikkeling die voldoet aan het beleidsprincipe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Het plangebied is gelegen binnen het bestaand bebouwd gebied, de gronden mogen op basis van het geldende bestemmingsplan al benut worden voor stedelijke functies. Met de herontwikkeling van het plangebied is dan ook geen sprake van extra ruimte beslag op de groene omgeving. Gelet hierop is het project in overeenstemming met artikel 2.1.3 uit de Omgevingsverordening Overijssel. BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

16

Lossersestraat 31-31a, de Lutte vastgesteld Zoals uit artikel 2.2.2 blijkt mogen bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen enkel voorzien in de realisatie van nieuwe woningen indien de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. Relevant in dit kader is dat de gemeente Losser woonafspraken heeft gesloten met de provincie Overijssel. Deze woonafspraken zijn vertaald in de gemeentelijke woonvisie en het daarin opgenomen woningbouwprogramma. Zoals ook uit paragraaf 4.3.2 blijkt, past voorliggend initiatief binnen dit woningbouwprogramma waardoor voldaan wordt aan artikel 2.2.2. 4.2.4.2 Waar - Ontwikkelingsperspectieven Het plangebied behoort tot het ontwikkelingsperspectief ‘Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken’. In afbeelding 4.2 is een uitsnede van de ontwikkelingsperspectievenkaart opgenomen, waarin het plangebied indicatief met de rode contour is aangegeven.

Afbeelding 4.2

Uitsnede ontwikkelingsperspectievenkaart Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

‘Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken’ De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten).

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

17

Lossersestraat 31-31a, de Lutte vastgesteld Toetsing van het initiatief aan het “Ontwikkelingsperspectief” Binnen gebieden met het ontwikkelingsperspectief ‘Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken’ is ruimte voor herstructurering, inbreiding en transformatie. Door voorgenomen ontwikkeling wordt binnen het bestaand stedelijk gebied voorzien in een beperkt deel van de woningbehoefte in de kern de Lutte. Ook wordt nieuwe (openbaar) groen toegevoegd op gronden die in de huidige situatie zijn bestraat. Gesteld wordt dat het project goed aansluit op de ambities binnen het perspectief en aansluit op de stedenbouwkundige en functionele structuur van de omgeving. Geconcludeerd wordt dat het ontwikkelingsperspectief ‘Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken’ zich niet verzet tegen de voorgenomen herontwikkeling. 4.2.4.3 Hoe - Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De ‘Natuurlijke laag’ en de ‘Laag van het agrarisch cultuurlandschap’ kunnen in dit geval buiten beschouwing blijven aangezien de oorspronkelijke waarden van deze lagen niet meer voorkomen in het plangebied.

Daarnaast wordt de ‘Laag van beleving’ tevens buiten beschouwing gelaten, omdat er geen kenmerken of elementen vanuit deze laag op het plangebied of de directe omgeving van toepassing zijn. De ‘Stedelijke laag’ In de stedelijke laag ontstaat de koppeling van de sociale en fysieke dynamiek van de stedelijke functies aan het verbindende netwerk van wegen, paden, spoorwegen en kanalen. Elke stad of dorp bezit zijn eigen karakteristieke ruimtelijke, sociale en functionele opbouw en kwaliteiten. Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart de ‘Stedelijke laag’ aangeduid met het gebiedstype ‘Woonwijken 1955 - nu’. In afbeelding 4.3 is dat weergegeven.

Afbeelding 4.3

Uitsnede van de ‘Stedelijke laag’ (Bron: Provincie Overijssel)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

18

Lossersestraat 31-31a, de Lutte vastgesteld Woonwijken 1955 - nu De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken, wijk(winkel)centra. Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordeningsprincipes. Als ontwikkelingen plaatsvinden in de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. De groenstructuur is onderdeel van het wijkontwerp. Informele trage netwerk Het informele trage netwerk is het ‘langzame’ netwerk (wandelpaden, fietspaden, ruiterpaden, vaarroutes) van de provincie, dat delen van het agrarisch cultuurlandschap en het natuurlijke laag toegankelijk en ervaarbaar maakt. De oude zandwegen en paden vormen het basisstramien. Van oudsher verbonden deze routes vaak de kernen met het ommeland en met elkaar.

Doordat bepaalde schakels in dit netwerk in de loop van de tijd zijn verdwenen (ruilverkaveling, opwaardering tot hoofdinfrastructuur en individuele ingrepen door particuliere grondeigenaren) is er sprake van discontinuïteit. Als ontwikkelingen plaats vinden in de gebieden die in de directe invloedssfeer van stad en dorp liggen (b.v. bedrijventerreinen, woonwijken) , dan dragen deze ontwikkelingen bij aan behoud en verkleining van de maaswijdte van het padennetwerk. Nieuwe mogelijkheden voor lange afstands-, wandel- en fietsroutes worden benut. Toetsing van het initiatief aan de ‘Stedelijke laag’ De ontwikkeling voegt zich qua maat en karakter in het grotere geheel van de kern en wordt als onderdeel hiervan goed herkenbaar. Voor een nadere toelichting hierop wordt ook verwezen naar de planbeschrijving in hoofdstuk 3 van deze toelichting. Bij de nadere uitwerking van de plannen wordt rekening gehouden met de specifieke stedenbouwkundige kenmerken in de omgeving van het plangebied. Ook komt het informele trage netwerk niet in het geding. Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling daarom passend is binnen de ‘stedelijke laag’. 4.2.5

Conclusie toetsing van het initiatief aan het provinciaal beleid

Geconcludeerd wordt dat de ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening Overijssel verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

4.3

Gemeentelijk beleid

4.3.1

Toekomstvisie gemeente Losser 2025

4.3.1.1 Algemeen De toekomstvisie van de gemeente Losser ‘Samen schatbewaarders van de gemeente Losser’ is tot stand gekomen doordat de gemeente Losser samen met de partners uit de gemeente Losser na is gaan denken over hoe de gemeente er in 2025 uit moet zien. Hierbij werd onder andere gedacht over voorzieningen en het bestuur van de gemeente. De toekomstvisie wijst de weg en helpt bij het maken van keuzes op grond van de wensen en behoeften die hierin worden benoemd. 4.3.1.2 Thema’s Bij het in kaart brengen van de ontwikkelingen voor de toekomst en de opgaven die zullen gaan spelen onderscheidt de gemeente Losser vier thema’s, waarin elk thema een strategische doelstelling heeft. Het gaat hierbij om:

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

19

Lossersestraat 31-31a, de Lutte vastgesteld 1. 2. 3. 4.

Natuur en Ruimte, dit thema gaat over landschap, wonen, wegen, verkeer en bouwen. Zorg en Welzijn, hieronder vallen onderwijs, sport, cultuur, participatie en volksgezondheid. Recreatie, Toerisme en Economie, hier horen ondernemerschap, werkgelegenheid en inkomen bij. Bestuur en Dienstverlening, dit thema draait om communicatie, veiligheid, toezicht en handhaving.

Voor de in deze onderbouwing besloten ontwikkeling is het aspect wonen van belang. Wonen De gemeente wenst in 2025 een vitale samenleving, waarin voorzieningen gespreid gelegen zijn en tevens sprake is van een gevarieerd aanbod. Voor alle levensfasen dienen woningen te zijn en er is meer ruimte voor inwoners, bijvoorbeeld in de zin van Collectief particulier opdrachtgeverschap of andere initiatieven. Het streven op het gebied van wonen is dan ook: een gemeente waarin voor iedereen die hier wil wonen een kwalitatief goede en levensloopbestendige woning beschikbaar is in één van de vitale karakteristieke kerkdorpen. De beleidsstukken die hierbij met name van belang zijn betreffen de woonvisie en de welstandsnota. 4.3.1.3 Toetsing van het initiatief aan de Toekomstvisie gemeente Losser 2025 Voorliggend initiatief voorziet in het planologisch kader zeven woningen in het plangebied te realiseren, waarbij de bestaande leegstaande en verouderde bebouwing wordt gesloopt. De nieuwe woningen zijn gasloos en zijn aan te merken als starterswoningen, hier is vraag naar binnen de gemeente. Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met de Toekomstvisie gemeente Losser 2025. 4.3.2

Woonvisie 2021 - 2031

4.3.2.1 Algemeen De gemeenteraad van de gemeente Losser heeft op 6 juli 2021 de ‘Woonvisie 2021 – 2031’ vastgesteld. Deze visie geeft het gemeentelijk woningbouwbeleid en het woningbouwprogramma weer. In de woonvisie heeft de gemeente haar visie en ambitie voor de komende jaren verwoord. De gemeente kiest voor (beheersbaar) begeleiden van en het anticiperen op demografische ontwikkelingen in de gemeente. Het is zaak om zo goed mogelijk voorbereid te zijn en te zorgen voor een goede woonkwaliteit die past bij de veranderende samenstelling van de Losserse bevolking (o.a. vergrijzing). 4.3.2.2 Visie en ambities In de woonvisie is de visie en ambitie uitgesplitst in een vijftal punten, te weten: 1. 2. 3. 4. 5.

Voorzien van voldoende, geshcikte huisvesting voor inwoners; Inzetten op activiteit op vele fronten: nieuwbouw, herstructurering, wonen en zorg, betaalbaarheid, beschikbaarheid en duurzaamheid; Niet voorsorteren op de bevolkingsdaling, maar richten op het komende decennium; Inspelen op vergrijzing, daarmee klemt het des te meer om ook jongeren en starters zoveel als zij willen voor de gemeente te behouden; Primair koersen op doorstroming.

4.3.2.3 kwantitatief en kwalitatief kader woningbouw De komende 10 jaar zullen in de gemeente zo’n 65 tot 70 woningen per jaar moeten worden toegevoegd. Op grond van de beschikbare woningbehoefte-onderzoeken verdeelt de gemeente als volgt naar woningsegmenten en doelgroepen: Woningsegment

Primaire doelgroepen

Percentage

Sociale huur Middenhuur< ca. € 1.000

Starters en senioren Senioren

15% 15%

Aantal woningen (afgerond) 100 100 BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

20

Lossersestraat 31-31a, de Lutte vastgesteld Koop dgo of app Koop rij circa < € 250.000 Tweekappers < € 325.000 Tweekappers > € 250.000 Vrijstaand Kavels Totaal

Starters en Senioren Starters Gezinnen, starters Gezinnen Gezinnen Gezinnen, starters Alle doelgroepen

20% 10% 15% 10% 10% 5% 100%

135 65 100 65 65 35 665

Voor de kern de Lutte is de woningbehoefte voor de komende 10 jaar geschat op 140 woningen. Het kwalitatieve gemeentelijke programma is hier richtinggevend. Tevens wordt concreet aangegeven dat ruimte gevonden moet worden om tegemoet te komen aan de vraag van bijvoorbeeld starterswoningen. Ook moet er in De Lutte hard worden gewerkt om voldoende tijdig de noodzakelijke plancapaciteit beschikbaar te stellen. 4.3.2.4 Toetsing van het initiatief aan de ‘Woonvisie 2021 – 2031’ De lokale behoefte voor de komende 10 jaar op 140 woningen voor de Lutte, deze behoefte kan lang niet gedekt worden door de harde plannen die er liggen, er is dus ruimte voor initiatieven zoals voorliggend plan. Dit plan ziet toe op de realisatie van zeven rijwoningen, met name gericht op starters. Hiervoor is voldoende vraag naar, de nieuw te bouwen woningen zijn aan te merken als starterswoningen en daarmee een goede aanvulling op de lokale woningmarkt. Tot slot sluit de ontwikkeling goed aan bij de gemeentelijke ambitie om zoveel mogelijk in te zetten op ‘inbreiding’ in plaats van ‘uitbreiding. Hiermee voldoet het plan ook aan het gemeentelijke afwegingskader. Resumerend wordt gesteld dat er zowel vanuit kwantitatieve behoefte als kwalitatieve behoefte vraag is naar voorliggend plan. Geconcludeerd wordt dat dit plan in overeenstemming is met de gemeentelijke woonvisie. 4.3.3

Welstandnota

4.3.3.1 Algemeen De “Welstandsnota Gemeente Losser” (2013) behandelt het gemeentelijke beleid ten aanzien van het welstandstoezicht in de gemeente. Op basis van een waardering van de bebouwing in haar omgeving met de daarbij behorende ambitiebepaling is het grondgebied van de gemeente Losser ingedeeld in welstandsvrij gedeeltes in de kernen en twee niveaus van welstand, te weten: niveau 1 en niveau 2. In de welstandsvrije gebieden geldt geen welstandstoezicht. Het excessenbeleid is in deze gebieden ook niet van toepassing. In de gebieden met een welstandsniveau 1 geldt een welstandsbeleid dat erop gericht is om de basiskwaliteit van het gebied te behouden. De welstandstoets zal in principe uitgevoerd worden door de gemeenteambtenaar aan de hand van ambtelijke welstandscriteria. Tenzij de plannen een grote impact hebben op de ruimtelijke kwaliteit van dit gebied. Dan wordt de toets door de stadsbouwmeester uitgevoerd aan de hand van basiscriteria. Het welstandsbeleid in de gebieden met een welstandsniveau 2 is gericht op het behouden en stimuleren van de ruimtelijke kwaliteiten. De welstandstoets zal hier uitgevoerd worden door de stadsbouwmeester. Hieronder is in afbeelding 4.5 de welstandswaardering voor Losser weergegeven, het plangebied is indicatief met de rode ster aangeduid.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

21

Lossersestraat 31-31a, de Lutte vastgesteld

Afbeelding 4.5

Welstandsnota, waardering Losser (Bron: Gemeente Losser)

4.3.3.2 Toetsing plan aan ‘Welstandsnota Losser’ Het plangebied ligt in een gebied dat wordt gewaardeerd als niveau 2. Bij een aanvraag om een omgevingsvergunning voor het bouwen zal de stadsbouwmeester het ontwerp aan de geldende welstandscriteria toetsen. 4.3.4

Conclusie toetsing aan het gemeentelijk beleid

Gezien het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de in dit plan besloten ontwikkeling past binnen de gemeentelijke kaders.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

22

Lossersestraat 31-31a, de Lutte vastgesteld

HOOFDSTUK 5

MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema’s geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, ecologie, archeologie & cultuurhistorie en Besluit m.e.r..

5.1

Geluid

5.1.1

Algemeen

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeurswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeurswaarde te voldoen. 5.1.2

Situatie plangebied

5.1.2.1 Wegverkeerslawaai In artikel 74 van de Wgh is aangegeven dat wegen aan weerszijden van de weg een wettelijke geluidszone hebben waarvan de grootte is opgenomen in onderstaande tabel. Wettelijke geluidszones van wegen: Aantal rijstroken 1 of 2 rijstroken 3 of 4 rijstroken 5 of meer rijstroken

Stedelijk gebied 200 m 350 m 350 m

Buitenstedelijk gebied 250 m 400 m 600 m

De hiervoor genoemde zones gelden niet voor: • •

wegen die zijn aangeduid als woonerf (art 74.2); wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt (art 74.2).

Het projectgebied is gesitueerd in een overwegend woongebied en niet gelegen binnen de wettelijke geluidszone van omliggende wegen. Bij 30 km/uur wegen kan ook sprake zijn van een noodzaak tot akoestisch onderzoek, de Lossersestraat is dan ook een van de toegangswegen tot De Lutte. Het kortst gelegen op de Lossersestraat is de huidige bedrijfswoning. De geluidssituatie aldaar en daarmee het woon- en leefklimaat wijzigt niet. De nieuw te bouwen woningen zijn vanaf de Lossersestraat gezien, achter de bedrijfswoning gesitueerd langs de Nachtegaalstraat, een relatief rustige weg. Wegverkeerslawaai van de Lossersestraat zal door onderliggende afstand en de bufferwerking van de huidige bedrijfswoning naar alle waarschijnlijkheid lager en aanvaardbaar uitvallen ten opzichte van deze nieuwe woningen. Een akoestisch onderzoek ten aanzien van wegverkeerslawaai kan dan ook achterwege gelaten worden.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

23

Lossersestraat 31-31a, de Lutte vastgesteld 5.1.2.1 Railverkeerslawaai en industrielawaai Railverkeerslawaai wordt in dit geval buiten beschouwing gelaten, omdat de dichtstbijzijnde spoorweg op geruime afstand, 590 meter, gelegen is. Industrielawaai wordt eveneens buiten beschouwing gelaten omdat er in de omgeving van het plangebied geen gezoneerd bedrijventerrein aanwezig is. In paragraaf 5.5 wordt nader ingegaan op de in de omgeving aanwezige (individuele) bedrijvigheid. 5.1.3

Conclusie

De Wet geluidhinder vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

5.2

Bodem

5.2.1

Algemeen

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, is in voorliggend geval door Ortageo Noordoost B.V. een bodemonderzoek verricht conform de richtlijnen NEN 5740 en 5707. Het volledige onderzoeksrapport is opgenomen in bijlage 1 bij deze toelichting. Hierna wordt ingegaan op de bevindingen. 5.2.2

Situatie plangebied

Op basis van het uitgevoerde onderzoek blijkt het volgende:    



visueel zijn er geen waarnemingen die duiden op een mogelijke bodemverontreiniging; de bovengrond is ter plaatse van de woning en de tuin licht verontreinigd met PAK en PCB; in de bovengrond op het buitenterrein zijn geen verontreinigende parameters aangetoond; in de niet humeuze zandlaag onder de betonvloer van het bedrijfspand is minerale olie aangetoond in een licht verhoogd gehalte. Desondanks is deze grond daardoor indicatief geclassificeerd als ‘niet toepasbaar’. Deze grond voldoet niet aan klasse ‘wonen’. in het grondwater zijn geen verontreinigingen aangetoond.

Er zijn geen verontreinigingen aangetoond in gehalten boven de tussenwaarde. Ondanks dat geen rekening is gehouden met nadien bekend geworden deellocaties van voormalige tanks en een tankstation is, rekening houdende met de onderzoeksgegevens van deze deellocaties in 2003 en 2006, het huidige onderzoek een afdoende representatieve weergave van de bodemkwaliteit. Het uitvoeren van een nader onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht. Aanbevolen wordt om bij graafwerkzaamheden in het kader van de voorgenomen herinrichting, de lokaal aanwezige met minerale olie verontreinigde grond gescheiden te ontgraven en af te voeren naar een erkende verwerker omdat ondanks de slechts licht verhoogde gehalten de grond niet geschikt is voor ‘wonen’ en niet elders mag worden hergebruikt. Hierbij is het mogelijk dat na de ontgraving verificatiemonsters moeten worden genomen voor het aantonen dat de achterblijvende grond voldoet aan klasse ‘wonen’. 5.2.3

Conclusie

Op basis van het vorenstaande wordt geconcludeerd dat het aspect ‘bodem’ geen belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

24

Lossersestraat 31-31a, de Lutte vastgesteld

5.3

Luchtkwaliteit

5.3.1

Algemeen

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese Unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit. In de Wet luchtkwaliteit staan ondermeer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen: • •

Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen); Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen).

5.3.1.1 Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip ‘niet in betekenende mate’ is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn: • • •

woningen: 1.500 met een enkele ontsluitingsweg; woningen: 3.000 met twee ontsluitingswegen; kantoren: 100.000 m2 bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden. 5.3.1.2 Besluit gevoelige bestemmingen Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen. De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van ‘gevoelige bestemmingen’ binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig. 5.3.2

Situatie plangebied

Het project is gericht op herontwikkeling van verouderde bebouwing waarbij zeven nieuwe woningen worden toegevoegd. In paragraaf 5.3.1.1 is een lijst met categorieën van gevallen opgenomen, die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Gelet op de aard en omvang van dit project in vergelijking met de voorgenoemde categorieën, kan worden aangenomen dat voorliggend project ‘niet in betekenende mate bijdraagt’ aan de luchtverontreiniging. Tot slot wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling niet wordt aangemerkt als een gevoelige bestemming in het kader van het ‘Besluit gevoelige bestemmingen’. 5.3.3

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen & advies

25

Lossersestraat 31-31a, de Lutte vastgesteld

5.4

Externe veiligheid

5.4.1

Algemeen

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ontwikkelingen moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. Een en ander brengt met zich mee dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer: • • • • •

het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi); de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi); het Registratiebesluit externe veiligheid; het Besluit risico's zware ongevallen 2015 (Brzo 2015); het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer van gevaarlijke stoffen geldt de ‘Wet Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen’ (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgelegd in: • • •

het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt); de Regeling basisnet; de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszone en plasbrandaandachtsgebied). Voor het transport van gevaarlijke stoffen per buisleiding geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico. 5.4.2