Bestemmingsplan Buitengebied Deppenbroekweg 1 Losser

BUITENGEBIED, DEPPENBROEKWEG 1 LOSSER bestemmingsplan

Buitengebied, Deppenbroekweg 1 Losser bestemmingsplan

Vastgesteld

T. Jansen Adviseur ROM 06 26 54 43 84

Datum: 12-07-2024

2

Inhoudsopgave Vaststellingsbesluit

5

Toelichting

7

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding voor het plan 1.2 Planlocatie 1.3 Geldende bestemmingsplannen 1.4 Leeswijzer Hoofdstuk 2 Planbeschrijving 2.1 Huidige situatie 2.2 Gewenste situatie Hoofdstuk 3 Beleidskader 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid 3.3 Gemeentelijk beleid Hoofdstuk 4 Ruimtelijke- en milieuaspecten 4.1 Milieu 4.2 Ecologie 4.3 Archeologie en cultuurhistorie 4.4 Verkeer en parkeren 4.5 Wateraspecten Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid 5.1 Economische uitvoerbaarheid 5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Hoofdstuk 6 Wijze van bestemmen 6.1 Doel en reikwijdte 6.2 Onderdelen van een bestemmingsplan 6.3 Voorliggend bestemmingsplan

Bijlagen bij de toelichting Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6 Bijlage 7 Bijlage 8

Situatietekening bestaande situatie Situatietekening gewenste situatie Landschappelijk inrichtingsplan Akoestisch onderzoek industrielawaai Stikstofdepositieonderzoek Quickscan flora en fauna Nader ecologisch onderzoek Digitale watertoets

Planregels Hoofdstuk 1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen Artikel 2 Wijze van meten Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Artikel 3 Bedrijf Artikel 4 Natuur - Natuur en bos Hoofdstuk 3 Algemene regels

8 8 8 9 10 11 11 12 15 15 18 28 30 30 39 43 44 45 47 47 47 48 48 48 50

51 52 54 56 58 106 138 166 185

191 192 192 198 199 199 203 205 3

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel Artikel 6 Algemene gebruiksregels Artikel 7 Algemene afwijkingsregels Artikel 8 Overige regels Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Artikel 9 Overgangsrecht Artikel 10 Slotregel

Bijlagen bij de regels Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3

Staat van bedrijfsactiviteiten Landschappelijk inrichtingsplan Situatietekening slopen

205 206 207 208 209 209 210

211 212 216 218

4

Vaststellingsbesluit

5

T oelichting

7

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding voor het plan

Voorliggend plan betreft een gedeeltelijke herziening van het bestemmingsplan "Buitengebied" van gemeente Losser ten behoeve van het wijzigen van de woonbestemming naar een bedrijfsbestemming aan de Deppenbroekweg 1 te Losser. Initiatiefnemer exploiteert ter plaatse een groothandel in hout en bouwmaterialen. Daarnaast vindt fouragehandel plaats, worden caravans gestald en worden hobbymatig paarden gehouden. De locatie is in 1987 aangekocht als agrarisch bedrijf met een agrarische bestemming waarna is gestart met een fouragehandel en een handel in tweedehands hout. De locatie heeft nadien bij een algehele herziening van het bestemmingsplan “Buitengebied” de bestemming ‘Wonen’ met aanduiding ‘agrarisch hulpbedrijf’ gekregen. Bij de laatste herziening van het bestemmingsplan Buitengebied in 2013 is vervolgens de bestemming ‘Wonen’ met aanduiding ‘fouragehandel toegestaan’ toegekend. De handel in tweedehands hout is in de loop der jaren overgegaan in een groothandel in hout- en bouwmaterialen. De fouragehandel is ook nog aanwezig op het perceel. De locatie kent een langdurig en complex handhavingsdossier. Op 7 juni 2022 is de gemeenteraad voorgesteld om de Verklaring Van Geen Bedenkingen die noodzakelijk was voor de aanvraag omgevingsvergunning voor de legalisatie van de bestaande situatie te weigeren.

De gemeenteraad heeft hiermee ingestemd maar heeft in dezelfde vergadering wel een motie aangenomen waarmee zij het college van B&W heeft opgedragen om: binnen de contouren van het huidige bestemmingsplan; eventueel met een aanpassing van de gebruiksfunctie ter plaatse; in samenspraak met initiatiefnemer actief te onderzoeken óf en zo ja, welke mogelijkheden er zijn om bepaalde bedrijfsactiviteiten binnen de huidige legale bebouwing voort te zetten. Naar aanleiding van deze motie zijn er diverse gesprekken geweest met de initiatiefnemer. Deze gesprekken hebben uiteindelijk geleidt tot het voorliggende bestemmingsplan. Met dit bestemmingsplan wordt de groothandel in hout- en bouwmaterialen geregeld. Uitsluitend de bestaande legale bebouwing mag worden gebruikt voor deze bedrijvigheid. De overige bebouwing op het perceel zal moeten worden verwijderd, e.e.a. conform de motie van de gemeenteraad. Omdat hiermee sprake is van een ontwikkeling in het buitengebied wordt het gehele erf landschappelijk ingepast en wordt er aanvullend geïnvesteerd in het kader van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. In deze toelichting wordt nader gemotiveerd dat sprake is van een ruimtelijk aanvaardbare ontwikkeling die in overeenstemming is met 'een goede ruimtelijke ordening'.

1.2

Planlocatie

De locatie is gelegen aan Deppenbroekweg 1 en ligt aan de zuidwestkant van het dorp Losser in het landelijk gebied van gemeente Losser. De locatie is kadastraal bekend onder gemeente Losser sectie Q, nummers 1.719 en 1.720 . In de volgende figuur is de topografische ligging van de locatie weergegeven.

8

Figuur 1. Uitsnede topografische kaart locatie (locatie = rood omlijnd) (bron: pdok.nl).

1.3

Geldende bestemmingsplannen

Ter plaatse is het bepaalde uit het bestemmingsplan "Buitengebied" van de gemeente Losser, zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 19 maart 2013, onverkort van toepassing. Zoals te zien in de volgende figuur is ter plaatse de bestemming 'Wonen' toegekend. Tevens is ter plaatse de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - fouragehandel' van toepassing.

9

Figuur 2. Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl). Ter plaatse is sprake van een groothandel in hout en bouwmaterialen. Daarnaast vindt fouragehandel plaats, worden caravans gestald en worden hobbymatig paarden gehouden. Het gewenste gebruik is in strijd met het bepaalde in het geldende bestemmingsplan op de volgende punten: Het gebruik ten behoeve van een groothandel in hout en bouwmaterialen; Het gebruik ten behoeve van de opslag van hout en bouwmaterialen; De voorgenomen ontwikkeling past daarmee niet binnen de bepalingen uit het geldende bestemmingsplan. Om deze reden is het noodzakelijk het geldende bestemmingsplan gedeeltelijk te herzien met een partiële herziening (ook wel postzegelbestemmingsplan genoemd).

1.4

Leeswijzer

Deze toelichting is als volgt opgebouwd: Hoofdstuk 2 gaat in op de huidige en gewenste situatie en bevat een beschrijving van de situatie ter plaatse zoals momenteel bekend en de gewenste situatie ter plaatse na realisatie van de plannen van de initiatiefnemer. Hoofdstuk 3 gaat in op de vigerende beleidskaders. Hierin worden de plannen van de initiatiefnemer getoetst aan het ruimtelijk beleid van het rijk, de provincie en de gemeente. Hoofdstuk 4 gaat in op de toetsing van het plan aan de aspecten milieu, ecologie, archeologie en cultuurhistorie, verkeer en parkeren en water. Hierin worden verschillende bureaustudies beschreven en, indien van toepassing, uitgevoerde aanvullende onderzoeken beschreven. Hoofdstuk 5 gaat in op de uitvoerbaarheid van het plan. Hierin worden de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan getoetst en wordt kort ingegaan op het aspect handhaving. Hoofdstuk 6 bevat de wijze van bestemmen. Hierin wordt nader gespecificeerd welke onderdelen een bestemmingsplan hoort te bevatten en welke bijzondere bepalingen ten aanzien van voorliggend plan van toepassing zijn.

10

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Huidige situatie

2.1.1 Gebiedsprofiel De locatie is gelegen in het landelijk gebied van gemeente Losser. Losser maakt deel uit van de regio Twente en is gelegen tussen de Twentse steden en de Duitse grens. Op een hoger schaalniveau is Losser te plaatsen op de oost-west lijn Apeldoorn en Osnabrück, door de ligging van de A1. De locatie is gelegen in het Oude hoevenlandschap. Dit landschapstype kenmerkt zich door de verspreide erven. Ordening gebeurt vanuit de erven, die de ‘organische’ vormen van het landschap volgen. Er is sprake van een spinragstructuur vanuit de erven naar de omliggende gronden en tussen de erven. Het betreft een contrastrijk landschap met veel variaties op korte afstanden van elkaar. In de nabije omgeving van de locatie bevinden zich enkele agrarische bedrijven en burgerwoningen.

2.1.2 Ruimtelijke structuur Op de locatie is momenteel een groothandel in bouwmaterialen aanwezig. Daarnaast vindt fouragehandel plaats, worden caravans gestald en worden hobbymatig paarden gehouden. Deze laatstgenoemde activiteiten zijn planologisch reeds toegestaan. De groothandel in bouwmaterialen is de grootste tak van het bedrijf. Het betreft geen bouwvmarkt en er vind geen uitbreiding van het assortiment plaats. Ter plaatse is een bouwvlak toegekend. Het huidige bouwvlak is ongeveer 0,48 hectare groot. In de volgende figuur is een luchtfoto opgenomen van de huidige situatie.

Figuur 3. Luchtfoto huidige situatie ter plaatse (bron: ruimtelijkeplannen.nl). Een deel van de bebouwing is zonder de vereiste vergunningen gebouwd. In de volgende figuur is aangegeven welk deel van de gebouwen gesloopt gaat worden. De volledige situatietekening is 11

opgenomen als bijlage 2 bij deze toelichting.

Figuur 4. Situatietekening bestaande situatie (bron: Zuurbier Ruimtelijke Ordening).

2.2

Gewenste situatie

2.2.1 Ruimtelijke structuur De initiatiefnemer is voornemens om ter plaatse de woonbestemming te wijzigen naar een bedrijfsbestemming. De fouragehandel is op dit moment toegestaan binnen het bestemmingsplan, echter de houthandel in hout- en bouwmaterialen nog niet. Het veranderen naar een bedrijfsbestemming maakt beide activiteiten mogelijk. De bestaande stellages zullen worden afgebroken en onvergunde gebouwen worden gesloopt. De oppervlakte aan bestaande legale bebouwing blijft het maximum aantal m2 aan gebouwen dat toegestaan is op de locatie. De bestaande bebouwing is echter verouderd. De initatiefenemer heeft daarom besloten om in de toekomst de bestaande bebouwing te slopen en daarna hetzelfde aantal m2 aan gebouwen terug te bouwen. Hiermee wordt voldaan aan de motie van de raad. Namelijk: binnen de contouren van het huidige bestemmingsplan; eventueel met een aanpassing van de gebruiksfunctie ter plaatse; in samenspraak met initiatiefnemer actief te onderzoeken óf en zo ja, welke mogelijkheden er zijn om bepaalde bedrijfsactiviteiten binnen de huidige legale bebouwing voort te zetten In de volgende figuur is een situatietekening weergeven van de gewenste situatie.

12

Figuur 5. Situatietekening nieuwe situatie (bron: Zuurbier Ruimtelijke Ordening).

2.2.2 Landschappelijke inpassing Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het van belang dat de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving niet verloren gaat maar, als mogelijk, juist wordt versterkt. Tevens is vanuit het ruimtelijke beleid een goede landschappelijke inpassing een vereiste. Ten behoeve van de versterking van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse en in de omgeving is door een landschapsdeskundige een tekening opgesteld waarop is aangegeven hoe de voorgenomen ontwikkeling landschappelijk zal worden ingepast. Deze tekening is in de volgende figuur weergegeven.

13

Figuur 6. Tekening landschappelijke inpassing (bron: Reuvers Buro voor Groene Ruimtes). Deze tekening maakt onderdeel uit van een landschappelijk inrichtingsplan dat ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is opgesteld. In dit landschappelijk inrichtingsplan is opgenomen op welke manier de voorgenomen ontwikkeling landschappelijk wordt ingepast en welke soorten beplanting daarvoor worden toegepast. Voor het gehele landschappelijk inrichtingsplan wordt verwezen naar bijlage 3 van deze toelichting. Hiermee wordt ter plaatse voorzien in een goede, bij het gebied passende landschappelijke inpassing.

14

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskader

Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie Op 11 september 2020 heeft de Rijksoverheid de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Nederland staat voor een aantal urgente maatschappelijke opgaven die zowel lokaal als regionaal, nationaal en internationaal spelen. Grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland flink veranderen. Nederland heeft echter een lange traditie van aanpassen. Deze opgaven worden dan ook benut om vooruit te komen en tegelijkertijd het mooie van Nederland te behouden voor de volgende generaties. Met de NOVI wordt een perspectief om deze grote opgaven aan te pakken geboden, om samen het land mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Omgevingskwaliteit is het kernbegrip: dat wil zeggen ruimtelijke kwaliteit én milieukwaliteit. Met inachtneming van maatschappelijke waarden en inhoudelijke normen voor bijvoorbeeld gezondheid, veiligheid en milieu. In dat samenspel van normen, waarden en collectieve ambities, stuurt de NOVI op samenwerking tussen alle betrokken partijen. Met de ambities van het Rijk wordt veel gevraagd van de leefomgeving.

De ambities vragen meer ruimte dan er eigenlijk beschikbaar is. Derhalve wordt de volgende conclusie gesteld: niet alles kan en niet alles kan overal. De vraag daarbij is hoe kansen kunnen worden verzilverd en eventuele bedreigingen het hoofd geboden kunnen worden. Het Rijk moet en wil in dit proces het voortouw nemen. Schaarste betekent immers dat moet worden gekozen. De NOVI stelt een nieuwe aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisaties, en met meer regie vanuit het Rijk. Met steeds een zorgvuldige afweging van belangen wordt gewerkt aan de prioriteiten van de overheid: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie, een duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel, sterke en gezonde steden en regio's en een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Voor deze prioriteiten zijn voor zowel de korte als lange termijn maatregelen nodig die in de praktijk voortdurend op elkaar inspelen. Daarbij staan de volgende maatregelen centraal: 1.

Klimaatbestendige inrichting in 2050: Hierbij is het van belang dat het watergebruik beter wordt afgestemd op het beschikbare water en dat water langer wordt vastgehouden, dat functies die gebruik maken van de fysieke leefomgeving moeten meer worden afgestemd op de eigenschappen van het bodem-watersysteem en dat de energietransitie naar een volledig duurzame energiewinning verder wordt gestimuleerd en ontwikkeld. 2. Duurzame en circulaire economie: Hierbij is het van belang dat de gevolgen voor de economie, mede door de COVID-19 pandemie, zoveel mogelijk worden beperkt en dat bij de locaties van kantoren, bedrijventerreinen, grootschalige logistieke functies en datacentra, naast de vraag van bedrijven en economische vitaliteit, aansluiting wordt gehouden op het verkeers en vervoersnetwerk, het elektriciteitsnetwerk en rekening wordt gehouden met de aantrekkelijkheid en kwaliteit van stad en land. Daarbij wordt ingezet op actieve clustering van (grootschalige) logistieke functies op logistieke knooppunten langs (inter)nationale corridors en worden investeringen gedaan in het duurzaam en circulair maken van de economie en energievoorziening in samenhang met het versterken van de kwaliteit van de leefomgeving. 3.

Ontwikkeling Stedelijk Netwerk Nederland: Hierbij is het van belang dat wordt gebouwd aan sterke, aantrekkelijke en gezonde steden met een goed bereikbaar netwerk van steden en regio's, dat de woningbouw een nieuwe, stevige impuls wordt gegeven en dat zo veel mogelijk in bestaand stedelijk gebied wordt ontwikkeld, klimaatbestendig en natuurinclusief. Daarbij behouden grote open ruimten tussen de steden het groene karakter, wordt het aanbod en de kwaliteit van groen in de stad versterkt en wordt de aansluiting op het groene gebied buiten de stad verbeterd. 4. Geleidelijke en zorgvuldige herindeling van het landelijk gebied: Hierbij is het van belang dat de biodiversiteit wordt verbeterd, dat steeds meer richting wordt gegeven 15

aan een duurzame kringlooplandbouw in goed evenwicht met natuur en landschap en dat wordt bijgedragen aan een landelijk gebied waarin het prettig wonen, werken en recreëren is en waarin ruimte is en blijft voor economisch vitale landbouw als belangrijke drager van het platteland. Vanuit de NOVI geeft het Rijk kaders en richting voor zowel nationale als decentrale keuzes. Let wel: het Rijk eigent zich geen centraliserende rol toe. Integendeel, de verantwoordelijkheid ligt bij alle partijen gezamenlijk. Vanuit het Rijk wordt gestreefd naar regie op het samenspel en regie bij het bewaken van de nationale belangen. Dilemma's worden niet uit de weg gegaan, maar er worden kansen gecreëerd, juist door samen met de ambities aan de slag te gaan. Kansen om de kwaliteit van de leefomgeving te verbeteren. En zo ook kansen om sociale samenhang en economisch herstel te bevorderen en kansen om schone, veilige en duurzame technieken, die bijdragen aan de beoogde transitie naar een duurzame en circulaire samenleving, stevig te verankeren in de manier van leven en werken. Het Rijk benoemt wel duidelijk de nationale belangen, maakt nationale keuzes, geeft richting aan decentrale afwegingen én werkt gebiedsgericht. Met de NOVI wil de Rijksoverheid in concrete gebieden tot keuzes komen.

Daarbij wil het Rijk doen wat goed is voor heel Nederland en wat tegelijkertijd recht doet aan de eigenheid van de regio's. Dit vergt een goed samenspel tussen Rijk, provincie, waterschappen en gemeenten, maar ook tussen overheden en bedrijven, maatschappelijke instellingen en burgers. Vanuit al deze partijen is daarom al intensief meegedacht bij de totstandkoming van de NOVI. Bij de uitvoering van de NOVI wordt deze samenwerking voortgezet. Centraal bij de afweging van belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving, zowel van de boven- als van de ondergrond. Het gaat daarbij om 'omgevingsinclusief' beleid. De NOVI onderscheidt daarbij drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies. 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het Rijk zal bij de uitvoering van de NOVI zichtbaar maken hoe de omgevingsinclusieve benadering vorm krijgt en de afwegingsprincipes benut worden. Het rijk geeft daarbij voorkeursvolgorden voor bepaalde ontwikkelingen mee aan de provincies en gemeenten. Zo lang geen sprake is van een nationaal belang en zo lang de ambities van het Rijk niet worden tegengewerkt geeft het Rijk de beoordeling en uitvoering van ontwikkelingen zoveel mogelijk aan provincies en gemeenten.

De nationale belangen zijn juridisch verankerd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). In het Barro is aangegeven welke gebieden, of projecten, van nationaal belang zijn en aanvullende toetsing behoeven. Om te bepalen of sprake is van strijdigheid met de nationale belangen dient daarom verder te worden getoetst aan het Barro. Deze toetsing is opgenomen in de paragraaf "Besluit algemene regels ruimtelijke ordening" (paragraaf 3.1.2). De verdere toetsing van ontwikkelingen aan ruimtelijke en milieutechnische belangen vindt plaats aan het provinciaal beleid.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Op 17 december 2011 is de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte gedeeltelijk in werking getreden. Deze nieuwe AMvB Ruimte heeft de eerdere ontwerp AMvB Ruimte 2009 vervangen. Juridisch wordt de AMvB Ruimte aangeduid als Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro is op 1 oktober 2012 geactualiseerd en is vanaf die datum geheel in werking getreden. Met de inwerkingtreding van het Barro naast het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), is de juridische verankering van de uitgangspunten uit de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) compleet. In het Barro zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Het Barro is deels opgebouwd uit hoofdstukken afkomstig van de ontwerp AMvB Ruimte die eind 2009 is aangeboden en deels uit nieuwe onderwerpen. Per onderwerp worden vervolgens regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen zullen moeten voldoen. Het besluit bepaalt tevens: "Voor zover dit besluit strekt tot aanpassing van een bestemmingsplan dat van kracht is, stelt de 16

gemeenteraad uiterlijk binnen drie jaar na het tijdstip van inwerkingtreding van dit besluit een bestemmingsplan vast met inachtneming van dit besluit." Volgens de toelichting bij dit artikel geldt als hoofdregel, dat de regels van het Barro alleen van toepassing zijn wanneer na inwerkingtreding van het Barro een nieuw bestemmingsplan voor het eerst nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt binnen de aangegeven projectgebieden. Alleen wanneer het Barro expliciet een aanpassing van bestemmingsplannen vergt, omdat een reeds bestaand bestemmingsplan binnen een of meerdere van de projectgebieden is gelegen, dan moet dat binnen drie jaar gebeuren. Het Barro draagt bij aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang en "vermindering van de bestuurlijke drukte". Belemmeringen die de realisatie van de genoemde projecten zouden kunnen frustreren of vertragen worden door het Barro op voorhand onmogelijk gemaakt. Daar staat tegenover dat de regelgeving voor lagere overheden weer wat ingewikkelder is geworden. Gemeenten die een bestemmingsplan opstellen dat raakvlakken heeft met een of meerdere belangen van de projecten in het Barro, zullen nauwkeurig de regelgeving van het Barro moeten controleren. Het Barro vormt daarmee een nieuwe, dwingende checklist bij de opstelling van bestemmingsplannen.

In het Barro zijn de projecten van nationaal belang beschreven. Deze projecten zijn in beeld gebracht in de bij het Barro behorende kaarten. De locatie is niet in een van de aangewezen projectgebieden gelegen. Hiermee zijn de bepalingen uit het Barro niet van toepassing op de planlocatie en is geen sprake van strijdigheid met de nationale belangen.

3.1.3 Ladder duurzame verstedelijking Ingevolgde artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), de zogenaamde Ladder voor duurzame verstedelijking, dient de toelichting bij een bestemmingsplan, waarin een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt maakt, een beschrijving te bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Een stedelijke ontwikkeling is als volgt gedefinieerd: "ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." Aan de hand van de definitie voor een stedelijke ontwikkeling kan daarmee gesproken worden van een stedelijke ontwikkeling. Toetsing: De voorgenomen ontwikkeling dient aan de hand van artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gemotiveerd te worden. Het gaat er om dat de behoefte aan de ontwikkeling wordt beschreven en, indien de ontwikkeling plaatsvindt buiten bestaand stedelijk gebied, een motivatie waarom er binnen bestaand stedelijk gebied geen mogelijkheden zijn voor de ontwikkeling. Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van de ontwikkeling van een groothandel in hout en bouwmaterialen.

Daarnaast vindt fouragehandel plaats, worden caravans gestald en worden hobbymatig paarden gehouden. Er zijn derhalve al bedrijfsmatige activiteiten op de locatie aanwezig. De locatie betreft een voormalig agrarisch bedrijf en de bedrijfsactiviteiten zullen met name in de bestaande oppervlakte aan gebouwen plaatsvinden. Hiermee is de impact op het landschap nihil. In de gemeente Losser zijn in het bestaand stedelijk gebied geen geschikte bedrijfskavels voorradig. Gezien de geografische ligging van de gemeente is dit zeer moeilijk dan wel onmogelijk om extra bedrijventerreinen te ontwikkelen binnen bestaand stedelijk gebied. Buiten bestaand stedelijk is het ook zeer moeilijk om bedrijfskavels te realiseren. Dit betekent dat er binnen het stedelijke gebied geen andere locaties zijn waar de initatiefnemer naartoe kan verplaatsen.

17

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel vanaf 2017 De Omgevingsvisie Overijssel is het provinciaal beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. De provincie schrijft in haar visie dat er ruimte is voor initiatieven. Zij wil dat bewoners meer invloed hebben op de eigen leefomgeving. Er wordt daarom niet precies voorgeschreven wat er moet gebeuren, maar er wordt juist speelruimte gecreëerd waarbinnen lokale initiatieven tot bloei kunnen komen. Daarbij maakt samenwerking ontwikkelingen mogelijk. De provincie maakt graag ruimte aan initiatieven die bijdragen aan het realiseren van de kwaliteits- en beleidsambities. Leidende thema's zijn: duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit.

3.2.1.1 Uitvoeringsmodel Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In dit uitvoeringsmodel staan de volgende stappen centraal: 1. Generieke beleidskeuzes (behoefte); 2. Ontwikkelingsperspectieven (ontwikkelingsvisie); 3. Gebiedskenmerken (hoe uit te voeren). Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, etcetera kan aan de hand van deze drie stappen bepaald worden of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden. De eerste stap, het bepalen van de of-vraag, lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan. Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing: soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. In onderstaande figuur is het Uitvoeringsmodel weergegeven.

18

Figuur 7. Uitvoeringsmodel Overijssel (bron: provincie Overijssel).

3.2.1.2 Toetsing initiatief aan uitganspunten Omgevingsvisie Overijssel 3.2.1.2.1 Generieke beleidskeuzes Een ontwikkeling die een impact heeft op de groene omgeving dient bij te dragen aan ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Daarnaast dient de ontwikkeling blijk te geven van zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik. Het plangebied bevindt zich in het buitengebied dat in de omgevingsvisie wordt getypeerd als groene omgeving. In de Groene Omgeving gaat het vooral om: behoud en versterking van de kwaliteit van natuur en landschap, het realiseren van een samenhangend netwerk van gebieden met natuur- en waterkwaliteit, ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw, het toerisme en andere economische dragers, realisatie van waterkwaliteitsdoelen, het duurzaam beheer van drinkwatervoorraden én het opwekken van hernieuwbare energie. De ondergrond speelt hierbij een belangrijke rol; bijvoorbeeld bij de voedselproductie in de landbouw, de (drink)watervoorziening of als mogelijke bron of buffer voor duurzame energie.

Voor de Groene Omgeving gelden de volgende ruimtelijke kwaliteitsambities: een zichtbaar en beleefbaar mooi landschap; sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel; voortbouwen aan de kenmerkende structuren van het agrarisch cultuurlandschap; natuur als ruggengraat; een continu en beleefbaar watersysteem als dragende structuur van Overijssel; het contrast tussen dynamische en luwe gebieden versterken. Toetsing: Ten behoeve van voorgenomen ontwikkeling is door een landschapsdeskundige een ruimtelijk kwaliteitsplan opgesteld. Hierin wordt aangegeven op welke wijze de kwaliteiten van natuur en landschap behouden en versterkt worden in samenhang met de voorgenomen ontwikkeling van het bedrijf. Daarmee past de ontwikkeling goed in de Groene Omgeving en sluit deze eveneens goed aan op de generieke beleidskeuzes. Voor het ruimtelijke kwaliteitsplan wordt verwezen naar paragraaf 2.2.2. 19

Verder toetsing vindt plaats in paragraaf 3.2.2. 3.2.1.2.2 Ontwikkelingsperspectieven Het plangebied is gelegen in een gebied met het ontwikkelperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'. Dit ontwikkelingsperspectief richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. De ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw, maar ook die voor de andere sectoren, wil de provincie in dit ontwikkelingsperspectief nadrukkelijk verbinden met behoud en versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschapselementen. Het waterbeheer richt zich op optimale condities voor de lokaal aanwezige functies, rekening houdend met de klimaatopgave en de kenmerken van het watersysteem. Binnen dit ontwikkelingsperspectief kunnen nieuwe functies een plek krijgen op bestaande vrijkomende erven waar dit tevens maatschappelijke opgaven als behoud en ontwikkeling van cultuurhistorie, natuur en landschap ondersteunt. Zo worden vitaliteit en omgevingskwaliteit in samenhang versterkt. In onderstaande figuur is een kaartuitsnede weergeven van de ontwikkelingsperspectieven.

Figuur 8. Kaart ontwikkelingsperspectieven (bron: ruimtelijkeplannen.nl). Toetsing: De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het wijzigen van de woonbestemming naar een bedrijfsbestemming. Er is in de bestaande situatie reeds sprake van voormalige agrarische bebouwing waar een andere functie aan wordt toegekend. Ook is binnen de gehele woonbestemming al bedrijvigheid in de vorm van een fouragehandel toegestaan. Ter plaatsen wordt een gedeelte van de bestaande bouwwerken binnen en buiten het bouwvlak afgebroken, zie figuur 4. De voorgenomen ontwikkeling sluit aan bij de ontwikkelingsperspectieven van het kleinschalige mixlandschap. Ook wordt aangegeven dat het kleinschalige mixlandschap bedoeld is voor andere vormen van bedrijvigheid. De groothandel van bouwmaterialen sluit hier dan ook goed op aan. Ten behoeve van voorgenomen ontwikkeling is door een landschapsdeskundige een ruimtelijk kwaliteitsplan opgesteld. Hierin wordt aangegeven op welke wijze de kwaliteiten van natuur en landschap behouden en versterkt worden in samenhang met de voorgenomen ontwikkeling van het bedrijf. De ontwikkeling past dan ook goed in het kleinschalige mixlandschap. Voor het ruimtelijke kwaliteitsplan 20

wordt verwezen naar paragraaf 2.2.2. 3.2.1.2.3 Gebiedskenmerken Op basis van de gebiedskenmerken in vier lagen gelden perlaag specifieke kwaliteitsvoorwaarden en opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Er is sprake van de volgende vierlagen: 1. 2. 3. 4.

De natuurlijke laag; De laag van het agrarisch cultuurlandschap; De stedelijke laag; De laag van de beleving (deze laag is niet van toepassing bij voorliggend initiatief).

De natuurlijke laag: stuwwallen De natuurlijke laag is de laag van de bodem, het reliëf, het watersysteem en de natuur die zich hier ‘van nature’ op vestigt. Deze natuurlijke laag is het resultaat van de wisselwerking tussen abiotische (fysische) en biotische factoren en processen. Zo zorgden ijs-, wind- en waterstromen in Overijssel voor het ontstaan van een afwisselend landschap van stuwwallen, dekzandgronden, beekdalen en natte laagtes en bepaalden de stroomsnelheden van IJssel, Vecht, Regge of Dinkel waar het fijne (komgronden) en waar het grovere sediment (oeverwallen) werd afgezet. En ontwikkelde veen zich daar, waar het water maar moeilijk weg kon. In onderstaande figuur is een kaartuitsnede weergeven van de natuurlijke laag.

Figuur 9. Kaart natuurlijke laag (bron: ruimtelijkeplannen.nl). De planlocatie is in de natuurlijke laag gelegen in een gebied dat is aangemerkt als stuwwallen. De stuwwallen zijn tijdens de ijstijd opgestuwde aardlagen. Door de vaak grote hoogteverschillen zijn ze nu nog steeds goed zichtbaar. Op een aantal plekken zijn de ruggen al van verre zichtbaar; bovenop staand bieden ze spectaculaire zichten over de provincie. De stuwwalen hebben als regionale inzijggebieden een belangrijke functie in het watersysteem. Het zijn de ‘ingangen’ van regionale en lokale stelsels van grondwaterstromen. Lagen met diverse bodemsamenstelling zijn scheef gesteld, waardoor er voedselrijker en armere, waterdoorlatende en ondoorlatende lagen direct naast elkaar kunnen liggen. Zo bestaan de Twentse stuwallen voor een groot deel uit tertiare (zee)klei en keileem. Hierdoor zijn ze overwegend nat en komen er talrijke brongebieden voor. De verschillende stuwwallen in de provincie hebben zich in de loop van de tijd allemaal anders ontwikkeld. 21

In de occupatiegeschiedenis zijn sommige stuwwallen betrekkelijk ongemoeid gelaten. Op andere kwamen grote en kleinere escomplexen tot ontwikkeling. De hoge delen werden vaak als extensieve heidevelden in gebruik genomen, later zijn grote delen ervan bebost. De inzijging is afgenomen door oppervlakkige afwatering, waterwinning en het op grote schaal bebossen met naaldhout. De ambitie is het eigen karaker van de afzonderlijke stuwwalen te behouden en versterken. De inzet is het reliëf daarbij ruimtelijk beeldbepalend te laten zijn. Door bijvoorbeeld de overgangen naar andere landschappen te accenturen en door de zichten erop én er vanaf te versterken. Stuwwallen krijgen een beschermende bestemmingsregeling, gericht op instandhouding van de hoofdlijnen van het huidige reliëf. Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en van de overgang tussen stuwwal en omgeving en dragen deze bij aan versterking van de potentiële natuurlijke kwaliteiten van de ‘natte voet’ van de stuwwal (kwelzone, brongebied) om deze beter zichtbaar maken. Toetsing: De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het wijzigen van de woonbestemming naar een bedrijfsbestemming. Ter plaatsen wordt een gedeelte van de bestaande bouwwerken binnen en buiten het bouwvlak afgebroken, zie figuur 4.

Ten behoeve van voorgenomen ontwikkeling is door een landschapsdeskundige een ruimtelijk kwaliteitsplan opgesteld. Hierin wordt aangegeven op welke wijze de kwaliteiten van natuur en landschap behouden en versterkt worden in samenhang met de voorgenomen ontwikkeling van het bedrijf. Daarmee draagt de ontwikkeling bij aan het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. Voor het ruimtelijke kwaliteitsplan wordt verwezen naar paragraaf 2.2.2. De laag van het agrarisch cultuurlandschap: oude hoevenlandschap De tweede laag beschrijft het palet van agrarische cultuurlandschappen met hun dragende structuren en nederzettingsvormen. Deze laag is het resultaat van de wisselwerking tussen verschillen in de natuurlijke ondergrond en de manier waarop gebieden in cultuur werden – en worden – gebracht. Door de eeuwen heen is een geschakeerd patroon van akkers, weiden, hooiland en bebouwing (hoeven, kernen en dorpen) gegroeid. Vanouds kennen de nederzettingen een sterke ruimtelijke en functionele relatie met het omliggende landschap. Het agrarisch cultuurlandschap is bij uitstek een gebruikslandschap. Bij de ontwikkeling ervan hebben nooit ideeën over schoonheid een rol gespeeld. Wel zijn we het agrarisch cultuurlandschap in de loop van de tijd gaan waarderen. Het heeft als ‘consumptielandschap’ voor bewoners, recreanten en toeristen nieuwe betekenis gekregen.

Veel mensen hechten aan de rust, de ruimte, de mogelijkheden om te fietsen, wandelen, etcetera. En aan de kwaliteit: vooral de herkenbaarheid, de contrasten en de afwisseling van verschillende landschapstypen worden gewaardeerd. De landschappelijke structuren zijn belangrijke dragers van de biodiversiteit en beleving van het landschap. De kwaliteit van het agrarisch cultuurlandschap wordt in Overijssel bepaald door de variatie op twee schaalniveaus: provinciaal en regionaal. Op schaal van de provincie door de manier waarop het ‘open’ landschappelijk patroon van de laagveengebieden en kleicomplexen van Noordwest-Overijssel, de lange lijnen in het Sallandse occupatiepatroon, de intimiteit van het Twentse boerenland en de stoere maat van de grote ontginningen van Noordoost-Overijssel van elkaar verschillen. Binnen de regionale landschappen is er vaak op korte afstand sprake van verschillen. In onderstaande figuur is een kaartuitsnede weergeven van de laag van het agrarisch cultuurlandschap.

22

Figuur 10. Kaart laag van het agrarisch cultuurlandschap (bron: ruimtelijkeplannen.nl). De planlocatie is in de laag van het agrarisch cultuurlandschap gelegen in een gebied dat is aangemerkt als het Oude Hoevenlandschap. Dit landschap kenmerkt zich met verspreide erven. Het werd ontwikkeld nadat de complexen met de grote essen ‘bezet’ waren en een volgende generatie boeren nieuwe ontwikkelingsruimte zocht. Die vonden ze bij kleine dekzandkopjes die individueel werden ontgonnen. Dit leidde tot een landschap dat de zelfde opbouw kent als het essenlandschap, alleen in een meer kleinschalige, meer individuele en jongere variant. Deze kleinere maat en schaal is tevens de reflectie van de natuurlijke ondergrond. Het betreft een contrastrijke landschappen met veelvariatie op de korte afstand van elkaar. De ambitie is het kleinschalige, afwisselende oude hoevenlandschap vanuit de verspreid liggende erven een ontwikkelingsimpuls te geven. Deze erven bieden veel ruimte voor landbouw, wonen, werken, recreatie, mits er wordt voortgebouwd aan kenmerkende structuren van het landschap: de open esjes, de routes over de erven, de erf- en landschapsbeplantingen. Binnen deze structuren zijn er vol op mogelijkheden om een functioneel grootschalige landbouw in een kleinschalig landschap te ontwikkelen.

Als ontwikkelingen plaats vinden in het oude hoevenlandschap, dan dragen deze bij aan behoud en accentuering van de dragende structuren (groenstructuur en routes) van het oude hoevenlandschap, en aan de samenhang en de karakteristieke verschillen tussen de landschapselementen: de erven met erfbeplanting; open es(je); beekdal; voormalige heidevelden, de mate van openheid en kleinschaligheid. Toetsing: De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het wijzigen van de woonbestemming naar een bedrijfsbestemming. Ter plaatsen worden de legale en illegale bestaande bouwwerken binnen en buiten het bouwvlak afgebroken. Vervolgens worden binnen het bouwvlak twee nieuwe bedrijfsgebouwen gerealiseerd. Deze bedrijfsgebouwen waren reeds vergund en toegestaan in de bestaande situatie. Ten behoeve van voorgenomen ontwikkeling is door een landschapsdeskundige een ruimtelijk kwaliteitsplan opgesteld. Hierin wordt aangegeven op welke wijze de kwaliteiten van natuur en landschap behouden en versterkt worden in samenhang met de voorgenomen ontwikkeling van het bedrijf. Daarmee draagt de ontwikkeling bij aan het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. Voor het ruimtelijke kwaliteitsplan wordt verwezen naar paragraaf 2.2.2.

De stedelijke laag: verspreide bebouwing De stedelijke laag is de laag van de steden, dorpen, verspreide bebouwing, wegen, spoorwegen en waterwegen. Het gaat in deze laag om de dynamiek van de steden en de grote infrastructurele verbindingen, maar ook om de rust van de dorpen en de landelijke wegen en paden. 23

De ligging van een stad of dorp in het landschap, op een kruispunt van infrastructuur of in de nabijheid van grondstoffen speelt een belangrijke rol in het functioneren ervan. Efficiëntie en bereikbaarheid zijn belangrijke vestigingsfactoren, maar daarbij wordt de kwaliteit, eigenheid en het onderscheidend vermogen van de regio steeds belangrijker. De ontstaansgeschiedenis is medebepalend voor de huidige identiteit en terug te vinden in de ruimtelijke opbouw van de kernen, maar ook in de economische en sociale dynamiek. Daarnaast hebben door de tijd heen veranderende ideeën over de ideale vormgeving van de stad invloed gehad op de ruimtelijke opbouw. Cultuurhistorisch of architectonisch waardevolle gebouwen en structuren zijn hierbij vaak bepalend voor de stedelijke identiteit en de belevingswaarde voor bewoners en bezoekers. Zo is in Overijssel een rijk palet ontstaan aan onderscheidende steden en dorpen. Elk met een eigen karakteristieke ruimtelijke, sociale en functionele opbouw en kwaliteit. In onderstaande figuur is een kaartuitsnede weergeven van de stedelijke laag.

Figuur 11. Kaart stedelijke laag (bron: ruimtelijkeplannen.nl). Verspreide bebouwing De agrarische erven hebben van oudsher een hele sterke binding met het landschap. Vanuit het erf werden de omliggende gronden in cultuur gebracht en vervolgens eeuwenlang bewerkt. Elke boer deed dit naar eigen inzicht en afgestemd op de plaatselijke omstandigheden, maar wel volgens de wetmatigheden van het toenmalig landbouwsysteem. Door deze ‘eenheid in handelen’ ontstonden er samenhangende landschappen, die nu nog steeds herkenbaar zijn: essenlandschap, oude hoevenlandschappen, broeken heideontginningen, veenlandschappen etc.. Bijzonder is dat elk landschap zijn eigen erftype heeft: de opbouw van erf, erfbebouwing, erfbeplantingen en relaties met de omliggende gronden zijn specifiek voor het betreffende landschapstype, alsof in het erf de genen van het landschap besloten liggen. Naast erven kent het buitengebied losliggende ‘gewone’ burgerwoningen met veelal een eigen, individueel karakter en eigen verhaal van ontstaan. Bij de transformatie van de erven vervalt vaak de vanzelfsprekende samenhang tussen erf en landschap. Daarbij heeft de oorspronkelijke ‘eenheid in handelen’, waarbij iedereen ongeveer hetzelfde deed, plaats gemaakt voor ‘diversiteit in handelen’: iedereen doet op zijn erf zijn eigen ‘ding’.

De erven gaan daardoor binnen de landschappelijke eenheid steeds meer van elkaar verschillen. Nieuwe functies bepalen het aangezicht: of een erf in agrarisch gebruik is (grote stallen, werklijnen naar het landschap), er een aannemer of autobedrijf zit (kaal erf met een grote plaat verharding er omheen) of dat het bijvoorbeeld een woonerf is geworden (kleine erf, dicht in de beplantingen en een paardenweide). Deze verschillen zijn zowel in het landschap - als op luchtfoto’s - heel goed te zien. 24

De ambitie is Levende erven! Opnieuw verbonden met het landschap, gaan de erven een serieus te verkennen alternatief woon/werkmilieu vormen. De erven die vrijkomen worden steeds groter, met zoveel bebouwing en opstallen dat ze voor individuele burgers vaak te groot zullen zijn. Sloop van de stallen is in bepaalde situaties een optie, maar soms worden de erven hierdoor zo klein dat ze als het ware verdampen. Deze robuuste erfensembles kunnen door het bieden van ruimte voor extra (vervangende) bebouwing een alternatief bieden voor - een deel van - de woningbouw en bedrijvenopgave elders, mits dit bijdraagt aan de lokale / regionale sociaal-economische ontwikkeling. Door voort te bouwen op de karakteristieken en kwaliteiten van de vaak eeuwenoude erven, ligt hier een kans om unieke, echt Overijsselse woon/werk-, recreatie- en zorgmilieus te ontwikkelen: sterk verbonden met de historie, het omliggende landschap en met veel ruimte voor individuele invulling en expressie. Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en bouwwerken als identiteitsdrager van erftransformaties benut. Gebiedsgewijze aanpak van herstel erven en bebouwing volgens het ‘Streekeigen huis en erf’ concept. De ontwikkeling van nieuwe erven draagt bij aan behoud en ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit overeenkomstig de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving.

Als ontwikkelingen plaats vinden op erven, dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de kenmerkende erfstructuur en volumematen, blijft er een duidelijk onderscheid voorkant- achterkant en vindt koppeling van het erf aan landschap plaats. Toegankelijkheid wordt erdoor verbeterd. Informele trage netwerk Het informele trage netwerk is het ‘langzame’ netwerk (wandelpaden, fietspaden, ruiterpaden, vaarroutes) van de provincie, dat delen van het agrarisch cultuurlandschap en het natuurlijke laag toegankelijk en ervaarbaar maakt. De oude zandwegen en paden vormen het basisstramien. Van oudsher verbonden deze routes vaak de kernen met het ommeland en met elkaar. Zo vormde het dorpsplein, de dorpsstaat, de weg naar buiten en uiteindelijk de zandpaden door de velden, een samenhangend netwerk. De maaswijdte van dit netwerk is sterk afhankelijk van het type landschap. Doordat bepaalde schakels in dit netwerk in de loop van de tijd zijn verdwenen (ruilverkaveling, opwaardering tot hoofdinfrastructuur en individuele ingrepen door particuliere grondeigenaren) is er sprake vandiscontinuïteit. Onderdelen van het langzame netwerk zijn opgenomen in de nationale en provinciale ruiter-, fiets, wandel- en vaarroutes. Ambitie: Verschuiving in het verplaatsingsgedrag van auto naar fiets. Opheffen van de discontinuïteiten in het padennetwerk.

Een schaalniveau hoger: het fiets- en wandelpaden netwerk wordt op niveau van de regio geïntegreerd tot een compleet systeem onder andere door de aanleg van fietssnelwegen. Toetsing: De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het wijzigen van de woonbestemming naar een bedrijfsbestemming. Ter plaatsen worden de legale en illegale bestaande bouwwerken binnen en buiten het bouwvlak afgebroken. Vervolgens worden binnen het bouwvlak twee nieuwe bedrijfsgebouwen gerealiseerd. Deze bedrijfsgebouwen waren reeds vergund en toegestaan in de bestaande situatie. Ten behoeve van voorgenomen ontwikkeling is door een landschapsdeskundige een ruimtelijk kwaliteitsplan opgesteld. Hierin wordt aangegeven op welke wijze de kwaliteiten van natuur en landschap behouden en versterkt worden in samenhang met de voorgenomen ontwikkeling van het bedrijf. Daarmee draagt de ontwikkeling bij aan het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. Voor het ruimtelijke kwaliteitsplan wordt verwezen naar paragraaf 2.2.2. De laag van de beleving Niet van toepassing. 3.2.1.3 Conclusie De ontwikkeling is in overeenstemming met het in de Geconsolideerde Omgevingsvisie Overijsse 2017 verwoorde provinciaal ruimtelijke beleid. 25

3.2.2 Omgevingsverordening Overijssel 2017 De Omgevingsverordening Overijssel 2017 bevat een vertaling van het ruimtelijke beleidskader uit de Omgevingsvisie Overijssel naar concrete regels, waarmee de ruimtelijke beleidsvisie van de provincie juridisch worden verankerd. Het initiatief heeft betrekking op de volgende artikelen: Artikel 2.1.2: Principe van concentratie. Nieuwe ontwikkelingen, zoals woningbouw, voldoen in eerste instantie aan de lokale behoefte; Artikel 2.1.3: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Voor nieuwe ontwikkelingen met extra ruimtebeslag in de groene omgeving moet aannemelijk worden gemaakt dat in bestaand bebouwd gebied geen ruimte meer (te maken) is; Artikel 2.1.5: Ruimtelijke kwaliteit. Nieuwe ontwikkelingen moeten bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. Daarbij moet het Uitvoeringsmodel worden toegepast dat in de Omgevingsvisie is neergelegd; Artikel 2.1.6: Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. Dit artikel bepaalt dat uitbreiding of nieuwvestiging van functies mogelijk is, uitsluitend indien hier sociaal-economische en/of maatschappelijke redenen voor zijn én er is aangetoond dat het verlies aan ecologische en/of landschappelijke waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van ruimtelijke kwaliteit in de omgeving.

De Kwaliteitsimpuls Agro en Food is niet van toepassing omdat de voorgenomen ontwikkeling geen grootschalige uitbreiding van een agrarisch bedrijf betreft.

3.2.2.1 Principe van concentratie Artikel 2.1.2 Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in woningbouw, aanleg van bedrijventerreinen voor lokaal gewortelde bedrijvigheid en het realiseren van stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen om te voldoen aan de lokale behoefte en de behoefte van bijzondere doelgroepen. Toetsing Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van de ontwikkeling van een groothandel in hout en bouwmaterialen. Daarnaast vindt fouragehandel plaats, worden caravans gestald en worden hobbymatig paarden gehouden. Er is sprake van voormalige agrarische bebouwing die niet optimaal geschikt is voor een groothandel in hout- en bouwmaterialen. Om die reden is sprake van vervangende nieuwbouw in een zelfde oppervlakte als de bestaande legale bebouwing. Aan de hand van de definitie voor een stedelijke ontwikkeling kan daarmee gesproken worden van een stedelijke ontwikkeling. De belangrijkste reden waarom de ontwikkeling niet in het bestaand stedelijk gebied gerealiseerd kan worden is dat er gewoonweg geen bedrijfskavels beschikbaar zijn of geschikt te maken zijn. Bovendien is er in voorliggend geval reeds sprake van een bestaande bedrijfslocatie welke geschikt gemaakt kan worden ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling. De klantenkring van het bedrijf is met name gevestigd in de omgeving van de gemeente Losser.

Daarmee wordt voldaan aan de lokale behoefte.

3.2.2.2 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Artikel 2.1.3 Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in andere dan stedelijke ontwikk elingen die een extra 26

ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de groene omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: dat (her)benutting van bestaande bebouwing in de groene omgeving in redelijkheid niet mogelijk is; dat mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut. Toetsing Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van de ontwikkeling van een groothandel in hout en bouwmaterialen. Daarnaast vindt fouragehandel plaats, worden caravans gestald en worden hobbymatig paarden gehouden. Er is sprake van een stedelijke ontwikkeling. Er is sprake van voormalige agrarische bebouwing die niet optimaal geschikt is voor een groothandel in hout- en bouwmaterialen. Om die reden is sprake van vervangende nieuwbouw in een zelfde oppervlakte als de bestaande legale bebouwing. Er is hier geen sprake van een nieuwe ontwikkeling met extra ruimtebeslag. Het bebouwd oppervlak ter plaatse neemt niet toe dan hetgeen reeds legaal vergund is. De ontwikkeling sluit daarmee dus aan bij de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik.

3.2.2.3 Ruimtelijke kwaliteit Artikel 2.1.5 In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. In het kader van de toelichting wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan het Uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering) die in de Omgevingsvisie Overijssel is neergelegd. In het kader van de toelichting wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief die in de Omgevingsvisie Overijssel voor het gebied is neergelegd. In het kader van de toelichting wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan de vier-lagenbenadering die onderdeel uitmaakt van het Uitvoeringsmodel en op welke wijze de Catalogus Gebiedskenmerken is gebruik t bij de ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. Toetsing Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van de ontwikkeling van een groothandel in hout en bouwmaterialen. Daarnaast vindt fouragehandel plaats, worden caravans gestald en worden hobbymatig paarden gehouden. Er is sprake van voormalige agrarische bebouwing die niet optimaal geschikt is voor een groothandel in hout- en bouwmaterialen.

Om die reden is sprake van vervangende nieuwbouw in een zelfde oppervlakte als de bestaande legale bebouwing. De ontwikkeling is in paragraaf 3.2.1.2 reeds getoetst aan het uitvoeringsmodel. Geconcludeerd kan worden dat reeds inzichtelijk is gemaakt hoe de ontwikkeling bijdraagt aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit.

3.2.2.4 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving Artikel 2.1.6 Bestemmingsplannen voor de Groene omgeving kunnen – met in achtneming van het bepaalde in artikel 2.1.3. en artikel 2.1.4 en het bepaalde in artikel 2.1.5 – voorzien in nieuwvestiging en grootschalige uitbreidingen van bestaande functies in de Groene omgeving, uitsluitend indien hier sociaaleconomische en/of maatschappelijke redenen voor zijn én er is aangetoond dat het verlies aan ecologisch en/of landschappelijk waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van 27

ruimtelijke kwaliteit in de omgeving. Toetsing Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van de ontwikkeling van een groothandel in hout en bouwmaterialen. Daarnaast vindt fouragehandel plaats, worden caravans gestald en worden hobbymatig paarden gehouden. Er is sprake van voormalige agrarische bebouwing die niet optimaal geschikt is voor een groothandel in hout- en bouwmaterialen. Om die reden is sprake van vervangende nieuwbouw in een zelfde oppervlakte als de bestaande legale bebouwing. Omdat er sprake is van een bestaand erf, waarbij de locatie reeds zorgvuldig is ingepast, is de benodigde kwaliteitsverbetering op de locatie lastig te realiseren. Hierdoor is gekozen om de waardevermeerdering van wonen naar bedrijf te bereken. Deze waardevermeerdering is berekend en vervolgens als betalingsverplichting vastgelegd in de anterieure overeenkomst. Hierdoor heeft de gemeente zelf de regie waar de kwaliteitswinst voor de Groene omgeving wordt gerealiseerd. De ontwikkeling wordt landschappelijk ingepast met een aantal landschapselementen die kenmerkend zijn voor dit type landschap. Het landschappelijke inpassingsplan wordt toegelicht in paragraaf 2.2.2.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Losser 2023-2040 De gemeente Losser heeft op 28 maart 2023 de Omgevingsvisie Losser 2023-2040 vastgesteld. De omgevingsvisie is niet juridisch bindend, maar biedt het ruimtelijk kader bij het opstellen van bestemmingsplannen, waarin de beleidsuitgangspunten worden vastgelegd. De omgevingsvisie geeft een toekomstbeeld voor de periode tot 2040. Het centrale uitgangspunt is dat bij alle ambities en speerpunten de landschappelijke waarden en kwaliteiten centraal staan. De landschappelijke kwaliteiten vormen het fundament onder de Omgevingsvisie. Losser heeft in de Omgevingsvisie vier overkoepelende ambities gedefinieerd: 1. 2. 3. 4.

Een herkenbaar en gastvrij Losser Een leefbaar en gezond Losser Een toekomstgericht Losser Een innovatief en ondernemend Losser

Landelijk gebied Losser wil het landelijk gebied vitaal houden. Het is een grote uitdaging om verpaupering te voorkomen en bestaande bebouwing overeind te houden. Losser biedt daarom meer ruimte voor (economische) activiteiten op voormalige bedrijfslocaties. Hoewel ze de focus leggen op bestaande bebouwing, wordt het oprichten van nieuwe bebouwing niet volledig uitgesloten. Ook op dit vlak wil de gemeente maatwerk

3.3.1.1 Gebiedskompassen Gebiedskompas – Op het vlakke land Het plangebied is onderdeel van het vlakke land. Dit deelgebied in het noordoosten en de zuidelijke helft van de gemeente kent een relatief grootschalig agrarisch gebruikslandschap. Rationele verkaveling, rechte lijnen en een landschap dat meer open is dan in de andere gebieden. In hoogte ligt dit deelgebied tussen de stuwwal en het beekdal. De basisfunctie van dit deelgebied is grondgebonden landbouw, met name melkveehouderij. Agrariërs zijn medevormgevers van het landschap. Feit is bijvoorbeeld dat de bedrijven groeien in omvang maar dalen in aantal. Dit heeft een weerslag op het landschap. 28

In het noordoostelijke deel bevinden zich de natuurgebieden Punthuizen, Stroothuizen en het Beuninger Achterveld. Deze gebieden makenonderdeel uit van Natura 2000-gebied ‘Dinkelland’ De gemeente Losser heeft een ‘lange grens’ met Duitsland en is daarin uniek in Nederland. Dit deelgebied ligt in het oosten en zuiden langs de grens. Vanwege het toekomstperspectief voor de landbouw is de gemeente terughoudend met alternatieve functies in het landelijk gebied. De gemeente ziet in dit deelgebied, en met name in het zuidelijke deel de landbouw als leidende functie. Toetsing Het plangebied is gelegen in het zuidelijke deel van de gemeente Losser. Zoals aangegeven is de gemeente in dit gebied terughoudend met alternatieve functies. Echter is het met toepassing van maatwerk wel mogelijk om nieuwe bebouwing op te richten. Er is daarom ook sprake van maatwerk. Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van de ontwikkeling van een groothandel in hout en bouwmaterialen. Daarnaast vindt fouragehandel plaats, worden caravans gestald en worden hobbymatig paarden gehouden. Er is sprake van voormalige agrarische bebouwing die niet optimaal geschikt is voor een groothandel in hout- en bouwmaterialen. Om die reden is sprake van vervangende nieuwbouw in een zelfde oppervlakte als de bestaande legale bebouwing.

3.3.1.2 Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met het in de Omgevingsvisie Losser verwoorde ruimtelijke beleid. Verder toetsing aan de Omgevingsvisie Losser is niet nodig.

29

Hoofdstuk 4 4.1

Ruimtelijke- en milieuaspecten

Milieu

4.1.1 Milieuzonering Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie, te weten: geur, stof, geluid en gevaar. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen met daarin de aan te houden richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstand afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan. Het zo scheiden van milieubelastende en -gevoelige functies dient twee doelen: 1. het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige functies (bijvoorbeeld woningen); 2. het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen. In de VNG handreiking zijn richtafstanden opgenomen op het gebied van geur, stof, geluid en gevaar. Indien niet aan de in de handreiking opgenomen afstanden wordt voldaan is mogelijk sprake van milieuhinder aan de betreffende gevoelige functies. De richtafstanden van de VNG handreiking gelden tot het gebiedstype 'rustige woonwijk'.

In bepaalde gevallen kan gemotiveerd worden dat er geen sprake is van een 'rustige woonwijk', maar een 'gemengd gebied'. Dit is een gebied waar meerdere functies (bijvoorbeeld wonen en bedrijvigheid) naast elkaar voorkomen. Of bij een gebied dat langs een drukke ontsluitingsweg ligt. Bij een 'gemengd gebied' kunnen de richtafstanden met één afstandsstap verkleind worden. Het gebied waarin de locatie is gelegen betreft geen gebied dat is aan te merken als het gebiedstype 'gemengd gebied'. Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is derhalve uitgegaan van de standaard richtafstanden voor het gebiedstype 'rustige woonwijk' uit de VNG handreiking. Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van een groothandel in bouwmaterialen. Ten aanzien van een groothandel in hout en bouwmaterialen - algemeen: b.o. > 2000 m² zijn in de handreiking de volgende richtafstanden opgenomen: Geur: 0 meter. Stof: 10 meter. Geluid: 50 meter. Gevaar: 10 meter. Dit is een categorie 3.1 bedrijf door het onderdeel geluid dat 50 meter bedraagt. Gezien de activiteiten die plaatsvinden op het bedrijf is dit een te hoge bedrijfscategorie. Om aan te tonen dat het bedrijf vergelijkbaar is met een categorie 2 bedrijf heeft een geluidsonderzoek plaatsgevonden. Uit dit geluidsonderzoek blijkt dat de activiteiten die het bedrijf verricht vergelijkbaar zijn met een categorie 2 bedrijf.

Dit betekent dat de richtlijnafstand teruggebracht kan worden naar 30 meter voor het onderdeel geluid. Conclusie onderzoek: Toetsing gelijkwaardigheid categorie 2 bedrijf Volgens paragraaf B5.2 van de VNG publicatie “Bedrijven en milieuzonering” dient de geluidsbelasting van Handelsonderneming Kienhuis te worden getoetst op een afstand die overeenkomt met de richtafstand van de maximaal toelaatbare milieucategorie. In deze situatie is maximaal milieucategorie 2 toelaatbaar en is getoetst op een richtafstand van 30 meter. De resultaten zijn onderstaand weergegeven. Het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau (LAr,LT) bedraagt op 30 meter uit de grens van de inrichting ten hoogste 43 dB(A) in de dagperiode en voldoet daarmee aan de richtwaarde van 45 dB(A). 30