Beleidsnotitie Buitengebied met kwaliteit.pdf

Is het een omvangrijker plan waarvoor een aanpassing van het bestemmingsplan nodig is, dan wordt het plan uitgewerkt tot een principeverzoek aan het college van B&W. In dit stadium hoeft het plan nog

BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

21

niet tot in detail te zijn uitgewerkt. Het plan moet dusdanig zijn uitgewerkt dat de ruimtelijke effecten van het plan beoordeeld kunnen worden. Vaak vormt een erfinrichtingsplan de kern van het verzoek. In een erfinrichtingsplan staat waar wordt gesloopt, gebouwd, waar beplanting wordt toegevoegd en welke activiteiten op het erf plaats gaan vinden. Voorafgaand aan het opstellen van een erfinrichtingsplan wordt Het Oversticht om advies gevraagd. De initiatiefnemer overlegt zijn plannen met de buren. Dit overleg vindt plaats voordat een vergunning wordt aangevraagd of verzoek wordt ingediend zodat suggesties en wensen van de buren nog in het plan kunnen worden verwerkt. Bij grotere ontwikkelingen kan het wenselijk zijn dat de gemeente bij dit overleg aanwezig is om toe te lichten wat het gemeentelijk beleid is. De gemeentelijke Omgevingsvisie is een belangrijk beleidsdocument op basis waarvan een ontwikkeling getoetst wordt. Wij denken mee met inwoners/ondernemers die hulp nodig hebben bij het organiseren van het overleg met omwonenden. Belanghebbenden (bijvoorbeeld omwonenden) kunnen bezwaar maken tegen wijzigingen van het bestemmingsplan en tegen omgevingsvergunningen. De gemeente weegt die bezwaren meewegen in de besluitvorming. Met een aanvraag die past in het beleid zal de rechter terughoudend toetsen.

Om onnodige bezwaren te voorkomen is het van belang dat de initiatiefnemer de buren goed en op tijd informeert. Stap 3: Vergunningverlening of principebesluit college van B&W In deze fase wordt een vergunning verleend of neemt het college een principebesluit op basis van de ingediende aanvraag. Bij een principebesluit kunnen aandachtspunten worden meegegeven voor de verdere uitwerking en wordt aangegeven welke onderzoeken nodig zijn. Kleinere plannen waarvoor ‘slechts’ een omgevingsvergunning nodig is eindigen met deze stap. Voor grote plannen waarbij van het bestemmingsplan wordt afgeweken of het bestemmingsplan wordt gewijzigd: Stap 4: Verdere planuitwerking, onderzoeken en planologische procedure Het principebesluit van het college is bij grotere plannen de start van de formele planologische procedure. Dit is meestal een wijziging/herziening van het bestemmingsplan of een projectafwijkingbesluit. Initiatiefnemers schakelen vervolgens een adviesbureau in die voor hen het bestemmingsplan / ruimtelijke onderbouwing opstelt en de noodzakelijke onderzoeken (bodemonderzoek, geluidsonderzoek etc.) uitvoert en de ruimtelijke aanvaardbaarheid aantoont. Vaak is een adviesbureau al in een eerder stadium betrokken, bijvoorbeeld bij het opstellen van een erfinrichtingsplan. Als alle stukken compleet zijn wordt de bestemmingsplanprocedure gestart.

Deze eindigt met de vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad. Aan het wijzigen van een bestemmingsplan zijn legeskosten verbonden. Juridische borging van verplichte sloop wordt via een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan opgenomen. Tussen de gemeente en initiatiefnemer / eigenaar wordt – voordat medewerking wordt verleend aan de planologische maatregelen - een planschadeovereenkomst afgesloten waarin is opgenomen dat eventueel door de gemeente aan buren te vergoeden planschade wordt vergoed c.q. verhaald op de initiatiefnemer. Stap 5: Omgevingsvergunningen sloop, bouwen en milieu Na inwerkingtreding van het bestemmingsplan kan de vergunningaanvraag ‘bouw’ en/of ‘sloop’ en ‘milieu’. ingediend worden. Juridische borging van verplichte sloop wordt als voorwaarde in de omgevingsvergunning opgenomen. Stap 6: Start sloop/bouw, uitvoering kwaliteitsinvesteringen Dit betreft de afrondende fase, waarbij begonnen wordt met uitvoering van het plan. Na uitvoering van het plan kan evaluatie plaatsvinden. BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

22

5.2 Pilot “Sloopbank” Zoals beschreven in hoofdstuk 3, is dit beleid erop gericht om de ontwikkelbehoefte te verbinden met de sloopopgave. Om op eenvoudige wijze vraag en aanbod bij elkaar te brengen, gaat de gemeente Losser een pilot “Sloopbank” uitvoeren. Hiermee worden eigenaren van te slopen landschapontsierende bebouwing of sloopvouchers en mensen die op zoek zijn naar sloopmeters ten behoeve van een ontwikkeltraject op eenvoudige wijze samengebracht. De sloopbank wordt een laagdrempelig en eenvoudig overzicht van sloopaanbod. Eigenaren kunnen via de website sloopmeters laten registreren. Mensen die een sloopvoucher ontvangen kunnen ook geregistreerd worden in de sloopbank. Eigenaren die sloopmeters laten registreren in de sloopbank gaan er mee akkoord dat hun contactgegevens door de gemeente beschikbaar worden gesteld aan partijen die op zoek zijn naar sloopmeters voor een ontwikkeltraject. De gemeente gaat zorgvuldig met deze informatie om. Het is aan eigenaren zelf om overeenstemming te bereiken over de voorwaarden waaronder sloopmeters worden ingezet in een ontwikkeltraject. De gemeente kan mensen met elkaar in contact brengen, maar neemt geen deel aan afspraken/onderhandelingen tussen eigenaren. Een dergelijke werkwijze is voor de gemeente Losser nieuw. De “sloopbank” start als pilot.

Door eerst te beoordelen of een dergelijke ‘sloopbank’ in de praktijk werkbaar is en toegevoegde waarde heeft, kan dit instrument na verloop van tijd worden doorontwikkeld. 5.3

Implementatie en evaluatie

5.3.1 (Planologische) implementatie Rood voor rood Rood voor rood ontwikkelingen zijn al mogelijk door wijzigingsbevoegdheden, dan wel partiële herzieningen van het bestemmingsplan. Omdat dit beleid op enkele onderdelen is gewijzigd, worden de wijzigingsbevoegdheden in de regels van het geldende bestemmingsplan voor het buitengebied redactioneel aangepast. Schuren voor schuren en schuren voor vergroting (bedrijfs)woning beleid Op het moment dat een ontwikkeltraject met toepassing van schuren voor schuren of schuren voor vergroting (bedrijfs)woning beleid passend is, dient het bestemmingsplan op beide locaties aangepast te worden. Op deze wijze kan planologisch maatwerk worden geleverd en tevens verplichte landschappelijke inpassing juridisch worden geborgd via een voorwaardelijke verplichting. Nieuwe landgoederen De planologische inpassing van een ontwikkeling die wordt mogelijk gemaakt op grond van het nieuwe landgoederen beleid is enkel mogelijk door het bestemmingsplan partieel te herzien. Op deze wijze kan planologisch maatwerk worden geleverd en tevens verplichte aanleg van de kwaliteitsprestaties worden afgedwongen via een voorwaardelijke verplichting. De raad is uiteindelijk bevoegd om het bestemmingsplan al dan niet vast te stellen.

Sloopregistratie Op het moment dat een eigenaar bebouwing wil slopen, dient de eigenaar een sloopmelding in of wordt een sloopvergunning aangevraagd in het Omgevingsloket. Gelijktijdig kan een aanvraagformulier sloopregistratie worden ingediend. Het aanvraagformulier is via de website van de gemeente Losser te downloaden. Op het aanvraagformulier dienen verschillende gegevens ingevuld te worden. Het is met name belangrijk dat aangegeven wordt welke bebouwing gesloopt wordt. Op basis van het aanvraagformulier en daarna (bouw)dossieronderzoek wordt beoordeeld of voor de aangevraagde bebouwing een sloopvoucher kan worden verstrekt. Ter plaatse wordt de exacte oppervlakte van de bebouwing opgemeten. Voor de bebouwing die aan de beleidsregels voldoet, wordt een sloopvoucher verstrekt. Er wordt in eerste instantie een voorlopige sloopvoucher verstrekt, die in werking treedt als sloop daadwerkelijk gerealiseerd is.

BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

23

5.3.2 Evaluatie Dit beleid biedt relatief veel ruimte aan eigenaren met ontwikkelplannen. Op voorhand valt niet precies te voorspellen hoe eigenaren met die ruimte om gaan en hoe de verschillende mogelijkheden die worden geboden in de praktijk uitpakken. Gebruikers van het buitengebied hebben zelf het meeste belang bij het maken van plannen die een meerwaarde hebben voor ons buitengebied en die de kwaliteiten daarvan versterken. Vanuit die gedachte is ervoor gekozen om een aantal regels los te laten, te versoepelen of verruimen. Een dergelijk beleid maakt dat een goede evaluatie onmisbaar is. Wij streven naar een proces waarbij we het beleid en de uitvoering daarvan continu blijven verbeteren. Wij willen dit als volgt aanpakken: •

We brengen bij elk plan dat gebruik maakt van dit beleid met foto’s een ‘voor’ en ‘na’ situatie in beeld.

•

Na afloop van een planproces voeren wij indien noodzakelijk een evaluatiegesprek met de initiatiefnemer. Hiermee monitoren we of het beleid werkt zoals het bedoeld is.

•

Na 1 of 2 jaar bekijken we of bijstelling van onderdelen van het beleid nodig is. Dit kan nodig zijn omdat regels te beperkend of te ruim zijn, onduidelijk blijken, of in de praktijk niet zoals verwacht blijken uit te pakken.

•

Indien deze termijn te kort blijkt dan zetten we het beleid langer door.

•

Zodra duidelijk is dat (delen van) dit beleid goed werken, dan vertalen wij dit in regelingen in het bestemmingsplan buitengebied. Dit heeft als voordeel dat kortere procedures gevolgd kunnen worden tegen lagere kosten.

•

Zoals hiervoor reeds aangegeven, zullen we na 1 of 2 jaar beoordelen of dit instrument in de praktijk werkbaar is en toegevoegde waarde heeft. Daarna bepalen we hoe en op welke wijze we een dergelijk overzicht zo optimaal mogelijk kunnen laten functioneren in de praktijk.

BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

24

BELEIDSREGELS

BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

25

Hoofdstuk 1

Algemene bepalingen

Artikel 1.1: Begrippenlijst Juist om een maatwerktoepassing in de praktijk niet onnodig te beperken is er voor wat betreft voorliggend beleid vanaf gezien om alle begrippen te definiëren. Om de leesbaarheid van dit beleid te ondersteunen is een aantal gebruikte begrippen in onderstaande lijst omschreven en/of nader toegelicht. Bestaand 1. het gebruik dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig is en/of bebouwing die op dat tijdstip aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een bouwvergunning of omgevingsvergunning; 2. het onder 1 bedoelde geldt niet voor zover sprake was van strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder mede begrepen het overgangsrecht van het bestemmingsplan, of een andere planologische toestemming; Bestaande erven bestaande en/of als zodanig bestemde bouwvlakken ten behoeve van woningen, voorzieningen en bedrijven in de Groene Omgeving, daarbij inbegrepen de bouwvlakken voor dergelijke functies die voorzien zijn in voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro; Erfinrichtingsplan plan dat aangeeft op welke wijze een nieuwe ontwikkeling binnen de bestaande erfstructuur wordt ingepast; tot deze inpassing behoren de situering van de opstallen en de inrichting

van het erf, waaronder de erfbeplanting ten opzichte van het landschap; Kas een gebouw, waarvan de wanden en het dak geheel of grotendeels bestaan uit glas of ander lichtdoorlatend materiaal, dienend tot het kweken van vruchten, bloemen of planten; Kelder een gedeelte van een gebouw dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,2 m boven het peil is gelegen; Landschapontsierend alle niet als karakteristiek, beeldbepalend of cultuurhistorisch aangemerkte bebouwing; Maatwerk een oplossing op maat voor een wenselijke situatie die niet geheel binnen de geldende regels past, waarbij de functionele wens wordt aangepast aan de ruimtelijke mogelijkheden; Ontwikkeltraject Toepassing van ontwikkelingsmogelijkheden ten aanzien van de regelingen ‘schuren voor schuren’, schuren voor uitbreiding (bedrijfs)woningen’ en ‘Rood voor rood’ als bedoeld in artikel 2.2, 2.3 en 2.4. van de “Beleidsnotitie buitengebied met ruimtelijke kwaliteit”; Ruimtelijke kwaliteit het resultaat van menselijk handelen en natuurlijke processen dat de ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is. Ook wel het samenstel van functionele waarde, toekomstwaarde en belevingswaarde; Slooplocatie het gehele bestemmingsvlak van het (voormalige) agrarische bedrijf dat deel neemt aan de Rood voor Rood regeling.

BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

26

Verbetering / versterking van de ruimtelijke kwaliteit het leggen van nieuwe verbindingen tussen bestaande gebiedskwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen waarbij bestaande kwaliteiten worden benut en waar mogelijk nieuwe kwaliteiten worden toegevoegd;

BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

27

Hoofdstuk 2

Beleidsregels

Artikel 2.1 Sloopregistratie a. Het moet gaan om legale (vergunde) landschapontsierende voormalige agrarische bedrijfsgebouwen die zijn gelegen in het buitengebied van de gemeente Losser; b. In afwijking van het bepaalde onder b komen ook voormalige agrarische bedrijfsgebouwen in aanmerking in geval waarbij de gebouwen bij vaststelling van het bestemmingsplan “Buitengebied” in 1982 aantoonbaar aanwezig zijn; c. Het mag niet gaan om monumentale, karakteristieke of cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of veldschuren; d. Overige voorzieningen (sleufsilo’s, mestbassins, kelders) tellen niet mee en worden niet geregistreerd; e. De sloopvoucher is overdraagbaar en verhandelbaar. Overdracht wordt gemeld aan de gemeente; f. Er wordt een voorlopige sloopvoucher verstrekt, die in werking treedt als sloop daadwerkelijk gerealiseerd is; g. De sloopvoucher is gedurende 10 jaar na registratie in te zetten ten behoeve van maximaal twee ontwikkeltrajecten waar sloop vereist is; h. De sloopvoucher vervalt automatisch indien en voorzover: 1. de termijn van 10 jaar als bepaald onder g is verstreken; 2. de sloopvoucher volledig is ingezet ten behoeve van een ontwikkeltraject.

BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

28

Artikel 2.2 Schuren voor schuren a. In ruil voor de mogelijkheid om extra bebouwing als zijnde aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen te kunnen realiseren, moet op het erf waar gebouwd wordt dan wel elders een veelvoud aan schuren worden gesloopt. Hierbij geldt de volgende bouw-sloopverhouding: Oppervlakte extra3 te bouwen

Bouw – sloopverhouding (m2)

Rekenvoorbeeld

Artikel 2.2. sub j: Er geldt geen 1:2 200 m2 extra bouwen betekent 400 m2 slopen maximum oppervlakte aan extra bebouwing op een erf. Er wordt maatwerk geleverd. b. Het moet gaan om legale (vergunde) landschapontsierende voormalige agrarische bedrijfsgebouwen die zijn gelegen in het buitengebied van de gemeente Losser; c. In afwijking van het bepaalde onder b komen ook voormalige agrarische bedrijfsgebouwen in aanmerking in geval waarbij de gebouwen bij vaststelling van het bestemmingsplan “Buitengebied” in 1982 aantoonbaar aanwezig zijn; d. Het mag niet gaan om monumentale, karakteristieke of cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of veldschuren; e. Overige voorzieningen (bijvoorbeeld sleufsilo’s, mestbassins, kelders) tellen niet mee als sloopoppervlakte, maar dienen wel volledig te worden gesloopt; f. Bouwen is alleen mogelijk op een bestaand erf met de bestemming ‘Wonen’, ‘Wonen – Landhuis’ en ‘Wonen – Voormalig boerderij’; g. Sloop van een deel van het erf is mogelijk, met dien verstande dat er sprake moet zijn van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit; h. Schuren moeten in het geheel worden ingezet in de Schuur voor schuur-regeling; i. Inzet van sloopmeters door toepassing van sloopregistratiesysteem is toegestaan; j. Er geldt geen maximum oppervlakte aan extra bebouwing op een erf. Er wordt maatwerk geleverd; k.

De ontwikkeling op de bouwlocatie dient vergezeld te gaan van een erfinrichtingsplan; l. De planologische bouwmogelijkheden op alle betrokken locaties worden aangepast aan de nieuwe situatie.

3 Aanvullend op de maximum bebouwingsoppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen die op basis van

het geldende bestemmingsplan al is toegestaan. BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

29

Artikel 2.3 Schuren voor uitbreiding (bedrijfs)woningen a. In ruil voor de mogelijkheid om de bestaande (bedrijfs)woning te kunnen vergroten boven 750 m 3, moet op het erf waar gebouwd wordt danwel elders een veelvoud aan schuren worden gesloopt. Hierbij geldt de volgende bouw-sloopverhouding: Vergroting (bedrijfs)woning Bouw – sloopverhouding Rekenvoorbeeld groter dan 750 m3 (m3-m2) Tot een maximum inhoudsmaat 1:2 Woning 750 m3 vergroten naar 3 van 2.000 m 1.000 m3 betekent 500 m2 slopen b. Het moet gaan om legale (vergunde) voormalige agrarische bedrijfsgebouwen die zijn gelegen in het buitengebied van de gemeente Losser; c. In afwijking van het bepaalde onder b komen ook voormalige agrarische bedrijfsgebouwen in aanmerking in geval waarbij de gebouwen bij vaststelling van het bestemmingsplan “Buitengebied” in 1982 aantoonbaar aanwezig zijn; d. Het mag niet gaan om monumentale, karakteristieke of cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of veldschuren; e. Overige voorzieningen (bijvoorbeeld sleufsilo’s, mestbassins, kelders) tellen niet mee als sloopoppervlakte, maar dienen wel volledig te worden gesloopt; f. Bouwen is alleen mogelijk op een bestaand erf, daar waar op basis van het op dat moment geldende bestemmingsplan een (bedrijfs)woning is toegestaan; g.

Sloop van een deel van het erf is mogelijk, met dien verstande dat er sprake moet zijn van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit; h. Schuren moeten in het geheel worden ingezet in de Schuur voor uitbreiding (bedrijfs)woningenregeling; i. Inzet van sloopmeters door toepassing van sloopregistratiesysteem is toegestaan; j. De ontwikkeling op de bouwlocatie dient vergezeld te gaan van een erfinrichtingsplan; k. De planologische bouwmogelijkheden op alle betrokken locaties worden aangepast aan de nieuwe situatie.

BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

30

Artikel 2.4 Rood voor rood Sloop a. In ruil voor de mogelijkheid om een compensatiewoning te kunnen realiseren moet op het erf waar gebouwd wordt danwel elders minimaal de hieronder genoemde oppervlaktes landschapontsierende bebouwing of kassen te worden gesloopt. Compensatie te bouwen (maximaal)

Sloopoppervlakte (m2 minimaal)

1 compensatiewoning van 750 m3 en een bijgebouw van 100 m2

850 m2 landschapontsierende bebouwing of 4.500 m2 kassen

1 compensatiewoning van 750 m3 en een bijgebouw van 150 m2

1.000 m2 landschapontsierende bebouwing of 5.000 m2 kassen

1 compensatiewoning van 1.000 m3 en een bijgebouw van 150 m2

1.500 m2 landschapontsierende bebouwing of 7.500 m2 kassen

b. Het moet gaan om legale (vergunde) landschapontsierende voormalige agrarische bedrijfsgebouwen die zijn gelegen in het buitengebied van de gemeente Losser; c. Het mag niet gaan om monumentale, karakteristieke of cultuurhistorisch waardevolle bebouwing; d. Overige voorzieningen (sleufsilo’s, mestbassins, kelders) tellen niet mee en kunnen niet worden ingezet in deze regeling. e. Alle aanwezige landschapsontsierende bebouwing, inclusief erfverhardingen, mestplaten en sleufsilo’s moeten worden gesloopt, met uitzondering van: • de voormalige bedrijfswoning en de bij recht toegestane oppervlakte aan bijgebouwen bij de woning; • karakteristieke, monumentale en cultuurhistorisch waardevolle bebouwing; • uitzonderingssituaties, waarbij aantoonbaar sprake moeten zijn van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit; f. Inzet van sloopmeters door toepassing van sloopregistratiesysteem is toegestaan, waarbij onverkort de beleidsregels van sloopregistratie gelden; g. Er mogen meerdere slooplocaties worden gecombineerd, met dien verstande dat de minimaal te slopen oppervlakte op één locatie 300 m² betreft; h. De volledige sloopoppervlakte is afkomstig uit de gemeente Losser; i. Eerdere verplichtingen tot sloop of erfinrichting kunnen niet in de regeling worden toegepast. Bouwlocatie a.

De compensatiekavel is maximaal 1.000 m2 groot en wordt in beginsel op de slooplocatie of één van de slooplocaties gerealiseerd; b. Slechts in uitzonderlijke situaties wordt afgeweken van het bepaalde onder a. Wanneer de slooplocatie(s) niet geschikt is/zijn als bouwlocatie vanuit het oogpunt van milieu-, ruimtelijke ordening- en/of overige wet- en regelgeving, kan de woning elders teruggebouwd worden. In dat geval dient de terugbouwlocatie aan te sluiten op bestaande bebouwing. Het kan dan bijvoorbeeld gaan om het bouwen in kernen, dorpsranden, buurtschappen, lintbebouwing (mits gelegen binnen de provinciale ‘stedelijke laag’) of een bestaand erfensemble/erfstructuur; c. De compensatiewoning moet passend zijn binnen de op dat moment geldende gemeentelijke Woonvisie; d. De compensatiewoning mag geen onevenredige aantasting van agrarische en/of andere belangen in de omgeving veroorzaken, zoals belemmering van de bedrijfsmatige activiteiten van een bedrijf in de omgeving; e. De ontwikkeling op de bouwlocatie dient vergezeld te gaan van een erfinrichtingsplan; f. De planologische bouwmogelijkheden op alle betrokken locaties worden aangepast aan de nieuwe situatie.

BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

31

Artikel 2.5 Nieuwe landgoederen a. Het nieuwe landgoed heeft een oppervlakte van minimaal 10 hectare, met dien verstande dat: 1. het landbouwgrond betreft die nog niet onder de Natuurschoonwet valt; 2. de oppervlakte van een voormalig agrarisch bouwperceel niet wordt meegerekend bij de bepaling van de oppervlakte van het nieuwe landgoed; b. Bij de realisatie van een landgoed met een minimale oppervlakte van 10 hectare wordt één landhuis toegestaan, waarbij de inhoudsmaat minimaal 1.000 m3 en maximaal 2.000 m3 mag bedragen. c. Bij de realisatie van een landgoed met een minimale oppervlakte van 15 hectare wordt een extra woning toegestaan, waarbij de inhoudsmaat maximaal 750 m3 mag bedragen. d. De architectuur van de nieuwe bebouwing dient aan te sluiten bij de allure van het landgoed en voorafgaand aan de ter inzagelegging van het bestemmingsplan akkoord te zijn bevonden door de stadsbouwmeester van Het Oversticht; e. Tenminste 30% van het landgoed bestaat uit nieuwe natuur; f. Tenminste 90% van het landgoed is openbaar toegankelijk, met dien verstande dat het nieuwe landgoed aangesloten dient te zijn op een bestaande recreatieve routestructuur; g. Het nieuwe landgoed moet een aaneengesloten, samenhangend geheel vormen en van toegevoegde waarde zijn voor het gebied, bij voorkeur passend in het Landschapsontwikkelingsplan (LOP); h.

Het nieuwe landgoed moet voldoen aan de voorwaarden van rangschikking onder de Natuurschoonwet; i. Bestaande, niet-functionele bebouwing moet worden gesloopt, met uitzondering van: 1. karakteristieke, monumentale en cultuurhistorisch waardevolle bebouwing; 2. uitzonderingssituaties, waarbij aantoonbaar sprake moeten zijn van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit; j. Initiatiefnemer dient een ruimtelijk kwaliteitsplan aan te leveren, waaruit een aantoonbaar evenwicht blijkt tussen ontwikkelingsruimte en kwaliteitsprestaties conform de provinciale Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. Het aantoonbare evenwicht dient te worden aangetoond middels een berekening op basis van taxatierapporten die zijn opgesteld door een ter zake kundig taxateur; k. De ontwikkeling van een landgoed mag geen onevenredige aantasting van agrarische en/of andere belangen in de omgeving veroorzaken, zoals belemmering van de bedrijfsmatige activiteiten van een bedrijf in de omgeving; l. Initiatiefnemer dient een beheerplan aan te leveren waarin wordt aangetoond dat het beheer voor de lange termijn (30 jaar) gegarandeerd is; m. In een privaatrechtelijke overeenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente worden afspraken over de uitvoering, beheer, openstelling en duurzame instandhouding gewaarborgd.

BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

32

Hoofdstuk 3

Overgangs- en slotbepalingen

Artikel 3.1 Overgangsbepalingen Indien voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze beleidsregels een aanvraag omgevingsvergunning is ingediend waar de in Hoofdstuk 2 bepaalde beleidsregels betrekking op hebben en voor het tijdstip van de inwerkingtreding van deze beleidsregels nog niet definitief op de aanvraag is beslist, wordt daarop deze beleidsregels toegepast. Artikel 3.2 Hardheidsclausule Burgemeester en wethouders blijven bevoegd om af te wijken van deze regeling wanneer die voor een of meer belanghebbenden gevolgen heeft die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregels te dienen doelen. In een dergelijk geval zal een aparte gemotiveerde beoordeling plaatsvinden (artikel 4:84 Algemene wet bestuursrecht). Artikel 3.3 Intrekking oud beleid De beleidsnotitie “Rood voor rood met gesloten beurs en Nieuwe landgoederen” wordt ingetrokken. Artikel 3.4 Inwerkingtreding Deze beleidsregels treden in werking op de dag volgend op die van de bekendmaking. Artikel 3.5 Citeertitel Deze beleidsregels worden aangehaald als “Beleidsnotitie Buitengebied met ruimtelijke kwaliteit”

BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

33

BIJLAGEN

BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

34

1.

Artikelsgewijze toelichting op de beleidsregels

Artikel 1.1 De inhoud van dit artikel spreekt voor zich. Artikel 2.1 Ad a. Uitgangspunt is dat alleen schuren die vergund zijn voor de regeling ingezet kunnen worden. Het kan niet zo zijn dat rechten worden verkregen voor schuren die illegaal gebouwd zijn. Ad b. Het zou redelijkerwijs kunnen voorkomen dat men in een aantal gevallen een schuur wil slopen die al zeer lang aanwezig is, maar dat er geen vergunning bekend is. Omdat het vanuit de ‘ruimtelijke kwaliteitsgedachte’ wel gewenst is te stimuleren dat deze oude en landschapontsierende bebouwing uit het landschapsbeeld verdwijnt, is er enige flexibiliteit in de regeling gebracht. Door als uitgangspunt te nemen dat de gebouwen die er bij de vaststelling van het plan Buitengebied in 1982 stonden ook voor de regeling in aanmerking komen, proberen we de regeling zo breed mogelijk in te zetten om het uiteindelijk doel te bereiken; een buitengebied met ruimtelijke kwaliteit. Ter ondersteuning kunnen oude luchtfoto’s en een destijds uitgevoerde inventarisatie worden geraadpleegd. Ad c. Schuren die een bepaalde cultuurhistorische waarde vertegenwoordigen, zijn betekenisvol voor het buitengebied van Losser. Om te voorkomen dat cultuurhistorisch waardevolle bebouwing wordt gesloopt, sluiten we monumentale, karakteristieke en cultuurhistorisch waardevolle bebouwing uit voor het verkrijgen van een sloopvoucher.

Bij twijfel over de cultuurhistorische waarde van een gebouw kan Het Oversticht om advies worden gevraagd. Deelname aan regeling is niet bedoeld voor veldschuren. Ad d. Alleen gebouwen worden geregistreerd. Bouwwerken die niet als gebouw zijn aan te merken worden niet geregistreerd. Voor de vraag of sprake is van een gebouw of een bouwwerk, geen gebouw zijnde is de definitie in het ter plaatse geldende bestemmingsplan bepalend. Ad e. Het beleid is ingestoken vanuit onder andere de ‘flexibiliteits- en maatwerkgedachte’. Dit houdt onder andere in dat een sloopvoucher overdraagbaar en verhandelbaar kan zijn. Het is aan eigenaren zelf om overeenstemming te bereiken over de voorwaarden waaronder sloopmeters worden ingezet in een ontwikkeltraject. Voor wijziging van de tenaamstelling van de sloopvoucher is een ondertekend document (overeenkomst of brief) nodig met de handtekening van de oude en nieuwe ‘eigenaar’. Ad f. Er wordt een voorlopige sloopvoucher verstrekt, die in werking treedt als sloop daadwerkelijk gerealiseerd is. Hiermee heeft de aanvrager op voorhand duidelijkheid dat de aanvraag past binnen de beleidsregels en kan tot sloop worden overgegaan. Na sloop wordt de sloopvoucher definitief. Ad g. Voor de sloopvoucher is een geldigheidsduur van tien jaar bepaald. Dit wordt gezien als redelijke termijn.

Ook sluit deze termijn aan bij de termijn die andere gemeenten hanteren. Het inzetten van sloopmeters voor maximaal twee ontwikkeltrajecten is bedoeld om ‘opknippen in kleine stukjes’ te voorkomen en het beleid werkbaar te houden. Ad h. onder 1: nadat de geldigheidsduur van tien jaar voor een sloopvoucher is verstreken, vervalt de sloopvoucher automatisch. Ad h. onder 2: logischerwijs vervallen de ‘rechten’ nadat deze volledig zijn benut. Artikel 2.2 Ad a. Voor het toepassen van de schuren voor schuren regeling geldt een bouw-sloopverhouding van 1:2. Uitgangspunt is hierbij het principe van ‘ontstening’: we staan ontwikkelingsruimte toe onder de voorwaarde dat elders twee keer zoveel gesloopt wordt. Omdat elk erf anders is, kiezen we ervoor om geen beperkingen op te leggen voor wat betreft extra oppervlakte aan bijgebouwen. Verwezen wordt naar de toelichting onder j.

BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

35

Ad b. Uitgangspunt is dat alleen schuren die vergund zijn voor de regeling ingezet kunnen worden. Het kan niet zo zijn dat schuren die illegaal gebouwd zijn, ingezet worden om elders bouwmogelijkheden te creëren. Ad c. Het zou redelijkerwijs kunnen voorkomen dat men in een aantal gevallen een schuur wil slopen die al zeer lang aanwezig is, maar dat er geen vergunning bekend is. Omdat het vanuit de ‘ruimtelijke kwaliteitsgedachte’ wel gewenst is te stimuleren dat deze oude en landschapontsierende bebouwing uit het landschapsbeeld verdwijnt, is er enige flexibiliteit in de regeling gebracht. Door als uitgangspunt te nemen dat de gebouwen die er bij de vaststelling van het plan Buitengebied in 1982 stonden ook voor de regeling in aanmerking komen, proberen we de regeling zo breed mogelijk in te zetten om het uiteindelijk doel te bereiken; een buitengebied met ruimtelijke kwaliteit. Ter ondersteuning kunnen oude luchtfoto’s en een destijds uitgevoerde inventarisatie worden geraadpleegd. Ad d. Schuren die een bepaalde cultuurhistorische waarde vertegenwoordigen, zijn betekenisvol voor het buitengebied van Losser. Om te voorkomen dat cultuurhistorisch waardevolle bebouwing wordt gesloopt, sluiten we de inzet van monumentale, karakteristieke en cultuurhistorisch waardevolle bebouwing uit ten behoeve van het schuren voor schuren beleid.

Deelname aan regeling is niet bedoeld voor veldschuren. Ad e. Wel dienen dergelijke bouwwerken te worden gesloopt om de gewenste ruimtelijke kwaliteitsverbetering te bereiken. Dit sluit aan bij de beleidslijn die in het kader van Rood voor rood wordt gehanteerd. Ad f. De mogelijkheid om de schuren voor schuren regeling toe te passen, staan we alleen toe op een als zodanig bestemd woonerf. Het benutten van extra bouwmogelijkheden voor extra gebouwen bij bijvoorbeeld bedrijfsbestemmingen via toepassing van deze regeling vinden wij niet wenselijk. Nietagrarische bedrijvigheid zijn geen gebiedseigen functies, waarbij eventuele uitbreidingen via de KGOgedachte een maatwerktoepassing kennen. Ad g. In beginsel dienen alle landschapontsierende schuren te worden gesloopt. In voorkomende gevallen is behoud van een dergelijke schuur vanwege praktische redenen Wordt bijvoorbeeld een schuur midden op een erf gesloopt en tegelijkertijd omliggende ontsierende schuren in stand gelaten, dan kan dat reden zijn om geen medewerking te verlenen. Doel van de regeling is immers om de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied te verbeteren. Er ontstaat dan immers geen wezenlijke kwaliteitswinst voor de omgeving. Ad h. Het is niet gewenst dat een schuur deels gesloopt wordt. Hiermee wordt immers niet de gewenste ruimtelijke kwaliteitsverbetering bereikt.

Uitgangspunt is daarom volledige sloop van een schuur. Ad i. Om optimaal gebruik te maken van het sloopregistratiesysteem, willen we de inzet van sloopvouchers bij het schuren voor schuren beleid faciliteren. Op deze wijze proberen we ontwikkelbehoefte optimaal te verbinden met de sloopopgave. Ad. j. Dit betekent niet dat overal ongelimiteerd kan worden gebouwd. Per situatie wordt bekeken welke omvang aan bebouwing passend is. Dit is maatwerk per locatie, waarbij onder meer wordt gekeken naar wat het landschap ter plaatse aan ‘extra rood’ aan kan. Ad k. Dit vereist maatwerk en goed overleg tussen gemeente, initiatiefnemer en eventuele buren. De ervenconsulent van het Oversticht kan hierbij een adviserende rol hebben. Ad l: Om de planologische situatie en nieuwe situatie op elkaar af te stemmen, dient het bestemmingsplan aangepast te worden. Via planologisch maatwerk kunnen belangrijke ruimtelijke uitgangspunten (zoals de aanwezige oppervlakte aan bijgebouwen en verplichte aanleg en instandhouding van het inrichtingsplan) planologisch worden verankerd. BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

36

Artikel 2.3 Deze regeling kent ongeveer dezelfde insteek als de schuren voor schuren regeling. Het verschil is dat in dit geval in ruil voor sloop van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen ontwikkelruimte wordt verkregen in de vorm van het uitbreiden van een (bedrijfs)woning. Ook hier geldt een nader bepaalde bouw-sloopverhouding. Om te volumineuze woningen te voorkomen, staan we uitbreidingen tot maximaal 2.000 m3 toe. De beleidsregels kennen een zekere mate van uniformiteit. De kaders die zijn uitgewerkt voor het schuren voor schuren beleid, gelden grotendeels ook voor het schuren voor uitbreiding (bedrijfs)woningen beleid. Voor de artikelsgewijze toelichting op deze verschillende kaders, wordt grotendeels verwezen naar de toelichting in artikel 2.4. Aanvullend hier op is bepaald dat uitbreiding van een (bedrijfs)woning enkel is toegestaan op een bestaand erf, daar waar op basis van het op dat moment geldende bestemmingsplan een (bedrijfs)woning is toegestaan. Dit om te voorkomen dat nieuwe woningbouwlocaties ontstaan. Artikel 2.4 en 2.5 Artikel 2.4. en 2.5. bevatten de beleidsregels voor wat betreft het Rood voor rood beleid en Nieuwe landgoederen beleid. Voor een groot deel borduurt dit beleid voort op het oude beleid. Een uitgebreide artikelsgewijze toelichting is daarom niet nodig.

Wel is het relevant om inzichtelijk te maken op welke onderdelen het nieuwe beleid is aangepast ten opzichte van het oude beleid. In de hierna opgenomen bijlage 2 en 3 zijn deze wijzigingen, inclusief een nadere toelichting op de wenselijke wijzigingen, nader beschreven. Artikel 3.1 Dit artikel bevat een overgangsbepaling, die beschrijft hoe wordt omgegaan met aanvragen die worden ingediend tussen het oude en nieuwe beleid. Artikel 3.2 Met deze beleidsregels wordt beoogd zoveel mogelijk duidelijkheid, rechtsgelijkheid en rechtszekerheid te waarborgen. Desalniettemin kunnen er zich situaties voordoen, waarin onverkorte handhaving van deze regels onrecht zou doen aan de doelstelling van bijzondere bijstandsverlening. In uitzonderlijke gevallen dient dan ook de mogelijkheid te bestaan om af te wijken van de hier neergelegde regels. Uiteraard zal het besluit in een dergelijk geval ook de motivering moeten omvatten, waarom in de situatie van de beleidsregels wordt afgeweken. Artikel 3.3 De inhoud van dit artikel spreekt voor zich. Artikel 3.4 De inhoud van dit artikel spreekt voor zich. Artikel 3.5 De inhoud van dit artikel spreekt voor zich.

BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

37

2. Wijzigingen oud en nieuw Rood voor rood beleid Voorstel nieuw beleid Huidige Rood voor rood beleid 2006

Toelichting

Hoe meer gesloopt wordt, hoe meer bouwmogelijkheden verkregen worden. In een tabel is uiteengezet welke bouwmogelijkheden gelden bij nader onderscheiden sloopoppervlaktes.

Indien aan de oppervlaktenorm van 850 m² wordt voldaan een bouwkavel mogelijk maken. Bij een veelvoud van 850 m² te slopen bebouwing meerdere compensatiewoningen toestaan mits door initiatiefnemer door middel van een financiële onderbouwing is aangetoond dat dit voor de bekostiging van de sloop noodzakelijk is.

Alle landschapontsierende bebouwing moet worden gesloopt, met uitzondering van: • de voormalige bedrijfswoning inclusief de bij recht toegestane oppervlakte bijgebouwen; • karakteristieke, monumentale en cultuurhistorisch waardevolle bebouwing; • uitzonderingsssituaties, waarbij aantoonbaar sprake moet zijn van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Inzet van sloopmeters door toepassing van het sloopregistratiesysteem is toegestaan.

Gehele voormalige agrarische gebouwencomplex slopen met uitzondering van karakteristieke en cultuurhistorische bebouwing.

Er kunnen meerdere locaties worden gecombineerd. De minimaal te slopen oppervlakte op 1 locatie is 300 m2. De volledige sloopoppervlakte is afkomstig uit de gemeente Losser.

Het was al mogelijk om te ‘sprokkelen’, maar qua sloopoppervlakte niet begrensd.

Hiermee faciliteren wij dat een eigenaar alvast kan slopen, zonder te hoeven wachten tot de ontwikkeling die de sloop moet financieren helemaal planologisch geregeld is. Hiermee wordt het ook eenvoudiger voor een eigenaar die wil slopen om een samenwerking aan te gaan met iemand die ‘sloopmeters’ nodig heeft om ontwikkelruimte te krijgen. Op deze manier kan de grootste ruimtelijke kwaliteitswinst worden behaald.

Sprokkelen is mogelijk en slooplocaties buiten de gemeente liggen in de provincie

De sloopoppervlakte (en dus de grootste ruimtelijke kwaliteitsverbetering) dient

Niet in het beleid van 2006 opgenomen.

Deze voorwaarde had als doel om te beoordelen of ontwikkelruimte in balans is met de investeringen in ruimtelijke kwaliteit. Wij laten deze voorwaarde nu in het algemeen vervallen. Sloop van ontsierende bebouwing in combinatie met een goede inrichting van sloop- en bouwlocatie(s) levert voldoende kwaliteitswinst op. Het voorheen geldende uitgangspunt leidt tot teveel (onnodige) administratieve lasten. Wij hebben voldoende ervaring met deze regeling opgebouwd om zonder financiële berekeningen te bepalen of ontwikkelruimte en kwaliteitswinst in evenwicht zijn. Er zijn uitzonderingssituaties denkbaar, waarbij sloop van een deel van de bebouwing wenselijk is. Daarbij geldt wel als voorwaarde dat er een aanzienlijke kwaliteitsimpuls moet worden geleverd.

BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

38

Overijssel. Indien er buiten de gemeente ‘gesprokkeld’ wordt, dient dit schriftelijk te worden bevestigd, door middels van een verklaring van de desbetreffende ‘sprokkelgemeente’. Er is geen verhouding aan gekoppeld.

Eerdere verplichtingen tot sloop of erfinrichting kunnen niet in de regeling worden toegepast.

De compensatiekavel is maximaal 1.000 m2 groot en wordt in beginsel op de slooplocatie gerealiseerd. Wanneer de slooplocatie of 1 van de slooplocaties niet benut wordt als herbouwlocatie, dient de alternatieve locatie aan te sluiten op bestaande bebouwing. Het kan dan gaan om kernen, dorpsranden, buurtschappen, lintbebouwing en bestaande erfstructuren.

De compensatiewoningen moet passend zijn binnen de gemeentelijke woonvisie De compensatiewoning mag geen onevenredige aantasting van agrarische en/of andere belangen in de omgeving veroorzaken.

De ontwikkeling op de bouwlocatie dient vergezeld te gaan van een erfinrichtingsplan.

Het uitgangspunt dat het beleid niet geldt voor gebouwen waarvoor al eerder een beroep is gedaan op een vergelijkbaar instrument werd reeds gehanteerd. De compensatiekavel is maximaal 1.000 m2 groot en wordt in beginsel op de slooplocatie gerealiseerd. De bouw van een compensatiewoning dient plaats te vinden in de nabijheid van de voormalige agrarische bedrijfswoning zodat een samenhangend cluster van bebouwing ontstaat. Aan de bouw van een compensatiewoning op een locatie elders in het buitengebied wordt in beginsel geen medewerking verleend. Daarmee wordt voorkomen dat op “toevallige locaties” woningen ontstaan. Slechts in uitzonderlijke situaties kan er een noodzaak zijn om op een andere locatie maatwerk te leveren. De compensatiewoning moet passend zijn binnen de gemeentelijke woonvisie. Ingeval van nieuwbouw mag er geen sprake zijn van belemmering van omliggende bedrijven. Voordat wordt besloten of medewerking wordt verleend aan een nieuwe woning dient daarover duidelijkheid te zijn. In het beleid uit 2006 was landschappelijke inpassing ook al een vereiste.

plaats te vinden binnen de gemeente Losser waar de compensatiekavel wordt gerealiseerd. Ontwikkelruimte en ruimtelijke kwaliteitsprestaties zijn hiermee zoveel mogelijk in balans/evenwicht. In de praktijk komt het ook bijna nooit voor dat sloopoppervlaktes uit meerdere gemeentes worden gecombineerd. Daarbij komt dat dit ook niet praktisch is in verband met meerdere procedure in meerdere gemeenten. Dit uitgangspunten werd reeds gehanteerd, maar wordt nu specifiek benoemd.

Blijft ongewijzigd.

Hoewel anders verwoord, blijft dit uitgangspunt onveranderd.

Blijft ongewijzigd. Blijft – hoewel iets anders omschreven - ongewijzigd.

Blijft ongewijzigd.

BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

39

De planologische bouwmogelijkheden op alle betrokken locaties worden aangepast aan de nieuwe situatie.

Het vrijkomende bouwblok krijgt een passende herbestemming.

3. Wijzigingen oud en nieuw landgoederen beleid Voorstel nieuw beleid Huidige beleid 2006

Blijft ongewijzigd.

Toelichting

Het nieuwe landgoed heeft een oppervlakte van minimaal 10 hectare, waarbij het moet gaan om inzet van landbouwgrond die nog niet onder de NSW valt. De oppervlakte van een agrarisch bouwvlak wordt niet meegerekend. Bij de realisatie van een landgoed met een minimale oppervlakte van 10 hectare wordt één landhuis toegestaan, waarbij de inhoudsmaat minimaal 1.000 m2 en maximaal 2.000 m3 mag bedragen. Bij de realisatie van een landgoed met een minimale oppervlakte van 15 hectare wordt een extra woning toegestaan, waarbij de inhoudsmaat maximaal 750 m3 mag bedragen. Het maximum aantal nieuwe woningen bedraagt 2. Er zijn geen beleidsregels uitgewerkt die maximaal 3 woningen mogelijk maken.

Hetzelfde als het nieuwe beleid.

Blijft ongewijzigd.

Hetzelfde als het nieuwe beleid.

Blijft ongewijzigd.

Hetzelfde als het nieuwe beleid.

Blijft ongewijzigd.

Bij een nieuw landgoed in grondwaterbeschermingsgebieden is het aantal woningen maximaal 3.

De architectuur van de nieuwe bebouwing dient aan te sluiten bij de allure van het landgoed en voorafgaand aan de ter inzagelegging van het bestemmingsplan akkoord te zijn bevonden door de stadsbouwmeester van Het Oversticht. Tenminste 30% van het landgoed bestaat uit nieuwe

Hetzelfde als het nieuwe beleid, met dien verstande dat in het oude beleid nog gesproken wordt over de welstandscommissie.

De ruimtelijke impact van drie woningen op een landgoed achten wij in veel gevallen te groot. KGO-uitgangspunt is dat ontwikkelingsruimte en kwaliteitsprestaties in evenwicht zijn. Bij een landgoed van 20 hectare is de ontwikkelingsruimte voor een landhuis en reguliere woning voldoende om de kwaliteitsprestaties te financieren. Daarbij komt dat drie extra woningen in het buitengebied zorgt voor teveel verstening. Blijft ongewijzigd, hetzij tekstueel enigszins aangepast.

Hetzelfde als het nieuwe beleid.

Blijft ongewijzigd.

BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

40

natuur. Tenminste 90% van het landgoed is openbaar toegankelijk, met dien verstande dat het nieuwe landgoed aangesloten dient te zijn op een bestaande recreatieve routestructuur.

Het nieuwe landgoed moet een aaneengesloten, samenhangend geheel vormen en van toegevoegde waarde zijn voor het gebied. Het nieuwe landgoed moet voldoen aan de voorwaarden van rangschikking onder de Natuurschoonwet. Bestaande, niet-functionele bebouwing moet worden gesloopt, met uitzondering van karakteristieke, monumentale en cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Uitzonderingssituaties, waarbij aantoonbaar sprake moeten zijn van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, zijn toegestaan. Initiatiefnemer dient een ruimtelijk kwaliteitsplan aan te leveren, waaruit een aantoonbaar evenwicht blijkt tussen ontwikkelingsruimte en kwaliteitsprestaties conform de provinciale Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. Het aantoonbare evenwicht dient te worden aangetoond middels een berekening op basis van taxatierapporten die zijn opgesteld door een ter zake kundig taxateur.

Tenminste 90% van het landgoed is openbaar toegankelijk. De eis dat het nieuwe landgoed aangesloten moet zijn op een bestaande recreatieve routestructuur was niet opgenomen in het beleid uit 2006.

Hetzelfde als het nieuwe beleid.

Uit de praktijk is gebleken dat openstelling van het landgoed een maatschappelijke meerwaarde heeft indien aansluiting wordt gezocht bij een bestaande routestructuur. Hierdoor ontstaat geen solitair en weinig aantrekkelijk ‘rondje’ waar in de praktijk nauwelijks gebruik van wordt gemaakt. Blijft ongewijzigd.

Hetzelfde als het nieuwe beleid.

Blijft ongewijzigd.

De beleidsrichting in 2006 was dat bestaande, niet functionele bebouwing gesloopt moet worden en slechts karakteristieke bebouwing die bijdraagt aan de landgoedallure intact wordt gelaten.

Ten opzichte van het beleid uit 2006 zijn uitzonderingssituaties – waarbij aantoonbaar sprake moet zijn van verbetering van ruimtelijke kwaliteit toegevoegd als mogelijkheid om bebouwing te laten staan. Op deze wijze kan maatwerk worden geleverd als de ruimtelijke kwaliteit daarbij gediend is. Met het vaststellen van de Omgevingsvisie Overijssel is het eerdere detailkader van de provincie van Rood-voor-rood, Rood-voor-groen en Nieuwe landgoederen vervallen. Daarvoor in de plaats is de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving geïntroduceerd als nieuw kwaliteitsinstrument. Door aansluiting te zoeken bij de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving hanteren we de kwalitatieve benadering van de provincie waarbij een aantoonbare balans dient te zijn tussen ontwikkelingsruimte en kwaliteitsprestaties. Deze aantoonbare balans c.q. evenwicht moet inzichtelijk worden gemaakt door op basis van taxaties een KGOberekening aan te leveren. Hierbij worden de ontwikkelingsruimte en kwaliteitsprestaties ‘op geld gezet’. De waardevermeerdering (van de gronden als gevolg van

In het voorheen geldende beleid werd al een inrichtingsplan verlangd, waarbij verzoeker tevens aan diende te geven wat de maatschappelijke meerwaarde van het plan is voor natuur, landschap, recreatie, cultuur, water en milieu.

BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

41

De ontwikkeling van een landgoed mag geen onevenredige aantasting van agrarische en/of andere belangen in de omgeving veroorzaken, zoals belemmering van de bedrijfsmatige activiteiten van een bedrijf in de omgeving.

Deze bepaling is niet opgenomen in het beleid uit 2006.

Initiatiefnemer dient een beheerplan aan te leveren waarin wordt aangetoond dat het beheer voor de lange termijn (30 jaar) gegarandeerd is.

De beleidsrichting in 2006 was dat initiatiefnemer een exploitatieopzet diende aan te leveren voor wat betreft het onderhoud en beheer van het gehele landgoed.

In een privaatrechtelijke overeenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente worden afspraken over de uitvoering, beheer, openstelling en duurzame instandhouding gewaarborgd.

Een dergelijke bepaling was in het oude beleid niet opgenomen.

aanpassing van de bestemming) dient dan te worden gecompenseerd in ruimtelijke kwaliteit. Hoewel een dergelijke bepaling impliciet onderdeel uitmaakt van de beoordeling of een ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening, is deze bepaling toegevoegd ter verduidelijking en om aansluiting te zoeken bij het nieuwe Rood voor rood beleid waar deze bepaling ook is opgenomen. Dit criteria is toegevoegd op basis van het werkboek ‘Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving’ van de provincie, waarin geadviseerd wordt om in het nieuwe landgoederenbeleid een dergelijke bepaling op te nemen om de duurzame instandhouding van het nieuwe landgoed inzichtelijk te maken. Enerzijds volgt deze bepaling uit het werkboek ‘Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving’ van de provincie. Anderzijds was de praktijk al dat een privaatrechtelijke overeenkomst werd gesloten, aangezien bepaalde aspecten niet in een bestemmingsplan geregeld kunnen worden. In die zin is de toevoeging van deze bepaling een nadere verduidelijking van hetgeen in de praktijk al werd toegepast.

BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

42

4.

Verslag overleg raad-college 21 november 2017

Verslag overleg raad en college d.d. 21 november 2017 - Notitie beleidsontwikkelingen Buitengebied Algemeen Input is de Startnotitie beleidsontwikkelingen Buitengebied d.d. november 2017 van BSP Document is input voor gedachten wisseling en visievorming voor mogelijke beleidswijzigingen in het buitengebied. Er is veel en op sommige punten achterhaald beleid dat aanpassing behoeft. Onderstaand de bespreekpunten op hoofdlijnen en de eerste richting en meningsvorming door de raadsleden. Afstemming op beleid en regelgeving in de omliggende gemeenten is gewenst. Voucher regeling Conclusie: De raadsleden kunnen zich vinden in het voorstel om vouchers uit te geven waarin wordt vastgelegd hoeveel oppervlakte te slopen bebouwing in aanmerking komt. Het is van belang dat aan de vouchers een termijn wordt verbonden. De eigenaren moeten hierover schriftelijk worden geïnformeerd. Nadere detaillering vindt nog plaats. Schuren voor schuren Conclusie: de raadsleden kunnen zich vinden in de intentie van de regeling om extra ruimte voor bijgebouwen te krijgen door een veelvoud van bebouwing elders te slopen. Over de landschappelijke inpassing wordt met de eigenaren nadere afspraken gemaakt op voorhand bij het uitwerken van een plan. Een landschapsinrichtingsplan is een absolute randvoorwaarde voor het verlenen van medewerking. Detaillering zal nog plaatsvinden.

Uitruil van schuren vindt uitsluitend plaats binnen de gemeente Losser. Verruiming inhoud woning Conclusie: de raadsleden kunnen zich vinden in de gedachte en de mogelijkheid om een woning te vergroten. Ook hier geldt dat kwaliteitsverbetering van de omgeving voorop staat. Verklaring van geen bedenkingen Bij het verruimen van de mogelijkheden zal ook nog kritisch gekeken worden naar de noodzaak tot aanpassing van de algemene verklaring van geen bedenkingen zoals die door de raad is vastgesteld. Deze zal zeker aanpassing behoeven. Nieuw landgoederen De raadsleden zijn er in beginsel voor om de landgoedregeling te laten voortbestaan met dien verstande dat de kwalitatieve criteria op voorhand worden aangescherpt. Aan de voorkant sturen op kwaliteit in overeenstemming met de KGO uitgangspunten.

BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

43

Rood voor Rood regeling Er is discussie over het begrip landschap ontsierende bebouwing. Wie bepaalt dat en hoe wordt willekeur voorkomen. Deze aspecten meenemen in de detaillering van de regeling. Conclusie: De raadsleden zijn op voorhand niet voor het zondermeer laten staan van 250m2 bijgebouw. Uitwisseling/sprokkelen in de provincie is niet per sé een must. Het is denkbaar dat er een link wordt gelegd met een grenszone met de nabuur gemeente waarin wel gesprokkeld kan worden. In de nadere uitwerking dient dit te worden afgewogen als optie. Zorgvoorzieningen in het Buitengebied Conclusie: Zoveel mogelijk inzetten op hergebruik van bestaande gebouwen en geen grote uitbreidingen met nieuwbouw toestaan. Kijken kritisch of de voorwaarde om een contract met zorgaanbieders te hebben. Dit kan herontwikkelingsmogelijkheden in de weg staan. Groot beslag op WMO voorzieningen voorkomen. Het vervolgproces De raadsleden opteren voor een klankbordgroep in plaats van een werk groep.

BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

44

Colofon Opgesteld door:

Eenheid Ontwikkeling & Strategie

Titel:

Beleidsnotitie “Buitengebied met ruimtelijke kwaliteit”

Status:

Concept 1.0

Datum:

Februaro 2021

Gemeente Losser Raadhuisplein 1 7581 AG Losser T: 053-5377444 F: 053-5377317 E: gemeente@losser.nl

BELEIDSNOTITIE BUITENGEBIED MET RUIMTELIJKE KWALITEIT

45